【大阪狭山市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

大阪狭山市の価格帯で、いくら得になるか

大阪狭山市の住宅地は1㎡あたり平均108,100円（12地点の単純平均）。市内の標準地は最高175,000円/㎡（狭山２丁目９７４番７０）から最低34,800円/㎡（大野西７４９番２外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が5.0倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、大阪狭山市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は38件。成約価格の中央値は2,100万円、真ん中の半数は1,300万円〜2,900万円に収まっています。延床面積の中央値は100㎡。建築年の中央値は2001年です。

最寄駅で多いのは金剛駅（23件）、狭山駅（8件）、滝谷(大阪)駅（3件）。

中央値の2,100万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は75万9,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる38件のうち、1981年以前に建てられたものは6件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

大阪狭山市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて大阪狭山市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

令和7年国勢調査（2025年10月1日現在）の大阪狭山市の人口は57,357人・24,241世帯です（総務省 e-Stat 第1-1表・2026年9月29日公表）。令和2年の58,435人・24,216世帯と比べると、人口は−1,078人（−1.8％）、世帯数は＋25世帯（＋0.1％）（増減と率は当方算出）。人口は5年で少し減り、世帯数はほぼ横ばいです。その前の調査について、大阪狭山市には大阪府下でもめずらしい公式記述があります。市は令和2年国勢調査の結果について「643人増加し、58,435人となり、人口増加率は1.11％となりました」と記し、同じ期間に南河内地域全体では20,380人が減少していることを併せて示しています。つまり大阪狭山市は、南河内地域のなかで人口が「増えた」数少ない自治体です。住民基本台帳では令和8年8月31日現在で57,534人・26,819世帯（人数は日本人住民と外国人住民の合計）。1世帯あたりは約2.15人になります（当方算出）。人口が大きく減っていないことは、令和8年地価公示の住宅地が12地点中10地点で上昇（平均＋1.1％）していることとあわせて見ておきたい点です。

市街化区域と市街化調整区域

大阪狭山市は市域面積11.92km²（東西2.4km・南北7.0km）という、大阪府下でもかなり小さい市です。この11.92km²＝1,192haがそのまま都市計画区域1,192haで、市域全域が都市計画区域になっています。その内訳は市街化区域734ha（61.6％）／市街化調整区域458ha（38.4％）。東西2.4kmしかない市の、4割近くが市街化調整区域という構成です。これは「駅から歩ける距離のなかに、建築を目的とした開発が原則できない土地がまとまって残っている」ということを意味します。住宅地の標準地が最高175,000円/㎡（狭山二丁目）から最低34,800円/㎡（大野西）まで5.0倍ひらくのは、この土地のつくりと無関係ではありません。市街化区域61.6％／市街化調整区域38.4％という数字は統計書の明示値です。検討中の物件がどの用途地域か、市街化区域か市街化調整区域かは、市の「行政地図情報閲覧ページ」で都市計画図（縮尺1/2,500）を開いて確認してください。市は都市計画図を「参考用」としており、取引に関わる内容はまちづくり推進部都市政策グループ（072-360-4159）の窓口での確認を求めています。

地価公示 ― 12地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、大阪狭山市の住宅地の標準地は12地点。 単純平均は1㎡あたり108,100円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋1.1％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

大阪狭山市は大阪府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 大阪狭山市の住宅地の平均価格は48位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、31市のなかで第20位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

大阪狭山市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地12地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で5.0倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

大阪狭山市は、大阪府下でもかなり小さい市です。 市域面積11.92km²、東西2.4km・南北7.0km。 東西の端から端まで、歩いて30分ほどの距離しかありません。

ところが、その11.92km²のなかで、 住宅地の公示価格は最高175,000円/㎡（狭山二丁目）から最低34,800円/㎡（大野西）まで、 5.0倍ひらいています。 この対照が、大阪狭山市という市を理解する入口になります。

理由1：市域の38.4％が市街化調整区域

大阪狭山市の市域11.92km²は、そのまま都市計画区域1,192haです。 市域全域が都市計画区域に入っています。その内訳が次のとおりです。

東西2.4kmしかない市の、4割近くが市街化調整区域です。 市街化調整区域は原則として建築を目的とした開発ができない区域ですから、 「駅から歩ける距離のなかに、家を建てられない土地がまとまって残っている」ということになります。 住宅地の供給が、市街化区域734haという限られた面積に集中する。 これが地価の高い側を押し上げている要因のひとつです。

出典：大阪狭山市統計書 令和5・6年度版 第1章「土地・気象」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/material/files/group/20/01.pdf （作成：まちづくり推進部都市政策グループ）

理由2：南河内で人口が「増えた」数少ない市

大阪狭山市の公式ページには、他市ではあまり見かけない一文があります。

そして市は、同じ期間に南河内地域全体では20,380人が減少していることを 併せて示しています。 平成27年の57,792人から令和2年の58,435人へ、＋643人・＋1.11％。 周囲が2万人減るなかで、大阪狭山市は増えた。これは公式の記述です。

令和7年国勢調査では57,357人と、令和2年から−1.8％。 ただ世帯数は24,216世帯から24,241世帯とほぼ横ばいで、住まいの需要は大きく崩れていません。 地価のデータもこれと合っています。 令和8年地価公示の住宅地12地点のうち、10地点が上昇しました。 横ばいが茱萸木五丁目の1地点、下落したのは大野西の1地点（−1.4％）だけです。平均は＋1.1％。

ただし正直にお伝えすると、＋1.1％という上昇率そのものは大きくありません。 当方の集計では、大阪府内で住宅地の標準地が3地点以上ある69市区町村のうち、 大阪狭山市の変動率は48位です。 平均価格でも48位（市だけで見れば31市中20位）。 「急騰している市」ではなく、「静かに下がらない市」と理解するのが、いちばん正確です。

※令和7年国勢調査（2025年10月1日現在）では57,357人で、令和2年から−1,078人（−1.8％・当方算出）でした （総務省 e-Stat 第1-1表・2026年9月29日公表 https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&lid=000001491012）。 出典：大阪狭山市「国勢調査」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/machizukuri_shisei/gaiyo/2/1/3/3477.html

理由3：狭山池という「国史跡」が市の中心にある

大阪狭山市の概要ページは、市をこう説明しています。

狭山池について、市が公表している事実を整理します。

最後の1行が、家を買う人にとっていちばん大事です。 国史跡に指定された区域内では、文化財保護法にもとづき、 土地の形質変更などの現状変更に申請・報告の手続が必要になります。 所在は岩室1402-1ほかと公表されていますので、 岩室周辺の物件を検討される場合は、区域にかかっていないかを必ず確認してください。

なお、2つだけ注意していただきたいことがあります。

• 市が使っている表現は「日本最古のため池」です。 本ページもこれに合わせ、「ダム式」などの言葉は付けていません。
• 狭山池のため池ハザードマップは、公表されていません。 市が公表しているため池ハザードマップの対象に、狭山池は含まれていません （詳しくは「買う前に必ず確認したい点」の章で説明します）。

出典：大阪狭山市「大阪狭山市の概要」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/machizukuri_shisei/gaiyo/1/3671.html ／ 大阪狭山市「史跡狭山池」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/sangyo_bunka/rekishi_bunkazai/5008.html ／ 大阪狭山市「歴史・文化財」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/sangyo_bunka/rekishi_bunkazai/1/index.html

理由4：都市計画税が0.2％。当方の調査範囲で唯一の市

これは大阪狭山市を検討する人にとって、見落としやすいけれど効く話です。 大阪狭山市の都市計画税の税率は、市の公式本文で 「税率は0.2%です。」と明記されています。

家タダがこれまでにエリアページを作成した大阪府下19市 （大東市・藤井寺市・羽曳野市・池田市・和泉市・泉大津市・門真市・柏原市・交野市・河内長野市・ 岸和田市・松原市・箕面市・守口市・寝屋川市・摂津市・四條畷市・高石市・富田林市）は、 いずれも0.3％でした。 当方の調査範囲で0.2％は大阪狭山市だけです。

課税標準額1,000万円あたりで見ると、0.3％の市との差は年1万円。 30年持てば30万円です。仲介手数料1回分に近い金額になります。 「買うとき」だけでなく「持ち続けるとき」のコストにも差があるということです。

課税範囲は公式本文の逐語で 「都市計画法による都市計画区域のうち、市街化区域内にある土地や家屋が対象」。 償却資産は対象外です。 大阪狭山市は市域の38.4％が市街化調整区域ですから、 調整区域の物件であれば都市計画税そのものがかかりません。 課税標準の特例は、小規模住宅用地が「評価額の3分の1」、 その他の住宅用地が「評価額の3分の2」です。

※上表の「年税額」は課税標準額1,000万円を前提に当方が単純計算した参考値です。 住宅用地の特例や負担調整措置により、実際の税額は物件ごとに異なります。 固定資産税の免税点は地方税法第351条で土地30万円・家屋20万円（令和9年度分から家屋30万円）です。 出典：大阪狭山市「都市計画税」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/tetsuzuki/zeikin/1/4215.html ／ 大阪狭山市「固定資産税」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/tetsuzuki/zeikin/4/3619.html

理由5：立地適正化計画が令和7年4月1日に効力を発生した

大阪狭山市は立地適正化計画「大阪狭山市立地適正化計画 魅力ある都市空間ビジョン 〜まちのリメイク編〜」を、都市再生特別措置法第81条にもとづく法定計画として定めています。

「近畿大学病院等の移転」が計画の背景に明記されているという点は、 大阪狭山市を検討する方には知っておいていただきたい事実です。 市はこれに対応するため、20年の計画期間をもつ立地適正化計画を策定し、 令和7年4月1日に効力を発生させました。

都市機能誘導区域は6か所です（本編第4章）。

誘導施設には、市役所本庁舎・支所、保育所・放課後児童会、スーパーマーケット等、医療・保健センター、 郵便局、図書館・公民館、幼稚園・小学校・中学校などの機能が挙げられています。

居住誘導区域からは、市街化調整区域（約458ha）、土砂災害特別警戒区域（23箇所）・ 土砂災害警戒区域、地すべり防止区域（池尻自由丘及び池之原地内・約17.4ha）、急傾斜地崩壊危険区域（池之原一丁目ほか）、 準工業地域（東池尻四丁目及び今熊六丁目地内・約11ha）、生産緑地地区などが除かれています（本編第3章）。 居住誘導区域の外で3戸以上の住宅を建てるなどの行為は、着手の30日前までに市への届出が必要です （都市再生特別措置法第88条。1〜2戸の戸建てを買う・建てるだけなら届出は不要）。 検討中の物件が居住誘導区域の内側か外側かは、本編第3章の区域図で確認し、 まちづくり推進部都市政策グループ（072-360-4159）でも確かめてください。

あわせて、都市計画マスタープラン「大阪狭山市魅力ある都市空間ビジョン」 （令和4年度から概ね10年間）が、将来都市構造の拠点として 中心市街地拠点／隣中心拠点／公共・文化交流拠点／レクリエーション・健康拠点／みどりの拠点の 5つを位置づけています。 その拠点を具体的な場所に落としたのが、上の都市機能誘導区域6か所です。

出典：大阪狭山市「立地適正化計画」（本編第3章 居住誘導区域・第4章 都市機能誘導区域） https://www.city.osakasayama.osaka.jp/machizukuri_shisei/keikaku/6337.html ／ 大阪狭山市「都市計画マスタープラン（大阪狭山市魅力ある都市空間ビジョン）」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/machizukuri_shisei/seisaku_keikaku/2_1/4130.html

その結果、市内の地価は5.0倍ひらく

ここまでの要素を重ねると、大阪狭山市の地価の姿が見えてきます。

最高の狭山二丁目175,000円/㎡と、最安の大野西34,800円/㎡。その差は5.0倍。 これが東西2.4kmの市のなかで起きています。 さらに言えば、同じ「大野」のなかでも大野台一丁目95,500円/㎡と大野西34,800円/㎡で2.7倍。 町名だけでは判断できません。

買い手にとっての意味は、はっきりしています。 大阪狭山市では、「市の相場」という1つの数字がほとんど役に立ちません。 金剛駅徒歩0分の西山台で780万円のマンションが成約する一方、 同じ金剛駅徒歩0分の大野台で2,300万円の戸建が成約しています。 町丁目まで、できれば番地まで見ないと、適正価格が判断できない市です。 家タダでは、ご検討中の物件について、 同じ町丁目・同じ駅距離・同じ築年の成約事例を契約前に無料でお調べします。

空から見た、この50年の大阪狭山市

大阪狭山市の中心には、日本最古のため池である狭山池があります。『日本書紀』には「狭山埴田の水少なく、池溝を開き、民業を広めよ」という詔が記されていると、市の公表資料が紹介しています。水が足りないから池と溝を開け、という古代の指示です。その狭山池は平成27年3月10日に国史跡に指定され、世界かんがい施設遺産にも登録されています。市の成り立ちを年表で見ると、1931年（昭和6年）に狭山村と三都村が合併して狭山村、1951年（昭和26年）に町制施行、そして1987年（昭和62年）に市制施行。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。市制施行の10年以上前と現在を並べると、11.92km²という小さな市域がどう使われてきたかが見えます。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28721〜28723・y13034〜13035）で切り出しています。

大阪狭山市の都市計画マスタープラン「大阪狭山市魅力ある都市空間ビジョン」（計画期間：令和4年度から概ね10年間）は、将来都市構造の拠点として中心市街地拠点／隣中心拠点／公共・文化交流拠点／レクリエーション・健康拠点／みどりの拠点の5つを、軸として交通軸（鉄道）／交通軸（骨格道路）／水とみどりのネットワーク／ウォーカブルネットワークを位置づけています。これを受けた立地適正化計画（令和7年4月1日公表）は、都市機能誘導区域を金剛駅周辺地区（34.48ha）・大阪狭山市駅周辺地区（53.57ha）・狭山駅周辺地区（6.11ha）・今熊地区周辺地区（41.80ha）・狭山ニュータウン地区北部周辺地区（56.35ha）・狭山ニュータウン地区南部周辺地区（61.94ha）の6か所に設定しています。ここでは、市教育委員会が公表している小学校区（7校）という公式の区分をベースに、令和8年地価公示の標準地12地点と国土交通省の成約データを重ねて整理します。

※エリア区分と各エリアの記述は、大阪狭山市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

大阪狭山市の統計書 第8章「運輸」には「駅別乗降者人員（1日平均）」という表があり、滝谷・金剛・大阪狭山市・狭山・北野田の5駅が掲載されています。東西2.4km・南北7.0kmという市域に対して、市が統計として把握している駅が5つあるということです。直近4四半期の成約データで見ると、金剛駅を最寄りとする成約が64件と全97件の約3分の2を占めており、大阪狭山市の住宅流通は事実上金剛駅を中心に回っていると言えます。そのほか大阪狭山市駅13件、狭山駅10件、滝谷駅7件。なお市は市循環バス「さやりんバス」を運行しており、急行ルートの改正も公表しています。各駅の1日あたり乗降客数は、下の表のとおりです（国土数値情報・2024年）。

※乗降客数は国土数値情報（駅別乗降客数データ）（国土交通省）https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-S12-2024.html の2024年の値をもとに株式会社MILLIONSが作成。鉄道事業者の提供資料にもとづく値で、事業者ごとに算出方法が異なります。

表の「1日平均乗降人員」欄は、国土数値情報（駅別乗降客数データ）の2024年の1日あたり乗降客数です（乗った人と降りた人の合計）。金剛駅（南海）約27,578人／日、大阪狭山市駅（南海）約8,906人／日、狭山駅（南海）約5,775人／日、滝谷駅（南海）約5,084人／日、北野田駅（南海）約31,109人／日です。表の5駅のなかでは北野田駅が最も多く、次いで金剛駅。成約データの最寄駅として最も多い金剛駅は、乗降客数でも2番目の規模です。5駅は、大阪狭山市統計書の第8章「運輸」の「駅別乗降者人員（1日平均）」の表に掲載されている駅です。路線について、市の立地適正化計画（第3章）は市内に「南海電鉄高野線の駅が3駅」あると記し、第4章で金剛駅周辺地区（34.48ha）・大阪狭山市駅周辺地区（53.57ha）・狭山駅周辺地区（6.11ha）を都市機能誘導区域に設定しています。金剛駅は市が「金剛駅西口地区」の地区計画を決定し、金剛駅周辺地区再整備事業の基本協定を締結している駅でもあります。金剛駅の周辺は市境に近いため、物件の住所がどの市になるかは登記簿・重要事項説明書で必ず確認してください。（出典：大阪狭山市「立地適正化計画」第3章・第4章 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/machizukuri_shisei/keikaku/6337.html）

道路

市内の道路の管理者別（国道・府道・市道）の延長は、市の統計書 第7章に表があります。物件の前面道路が公道か私道か、幅員はいくつかは、市の「行政地図情報閲覧ページ」の道路台帳図（縮尺1/500）で目安を見たうえで、まちづくり推進部道路グループ（072-366-0011）で確認してください（市は道路台帳図を「権利関係や境界問題には使えない」参考図としています）。

地形について確認できたのは次の数字です。市域面積11.92km²、東西2.4km・南北7.0km、標高は最高162m／最低52m（市の「大阪狭山市の概要」。統計書は52〜165mと記載）。位置は東経135度33分、北緯34度30分、大阪府南東部の南河内地域です。南北に7.0km、東西に2.4kmという細長い市で、標高差は110mあります。「駅からの距離」だけでなく「坂の有無」が体感に効くタイプの市域形状です。

※大阪狭山市の道路・鉄道に関する記述は、市の「大阪狭山市の概要」・統計書・立地適正化計画・行政地図情報閲覧ページにもとづきます。

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

大阪狭山市の都市計画税の税率は0.2％です。市の公式本文は「税率は0.2%です。」と言い切っています。当方がこれまでにエリアページを作成した大阪府下19市（大東市・藤井寺市・羽曳野市・池田市・和泉市・泉大津市・門真市・柏原市・交野市・河内長野市・岸和田市・松原市・箕面市・守口市・寝屋川市・摂津市・四條畷市・高石市・富田林市）は、いずれも0.3％でした。つまり大阪狭山市は、当方の調査範囲では唯一0.2％の市です。課税範囲は公式本文の逐語で「都市計画法による都市計画区域のうち、市街化区域内にある土地や家屋が対象」。償却資産は都市計画税の対象外です。大阪狭山市は市域の38.4％が市街化調整区域なので、調整区域の物件であれば都市計画税そのものがかかりません。また市は「固定資産税が免税点未満であれば、都市計画税も課税されない」としています。免税点は地方税法第351条で決まっており、同じ人が市内に持つ土地の課税標準額の合計が30万円未満、家屋が20万円未満なら固定資産税はかかりません（令和9年度分から家屋も30万円。出典：e-Gov法令検索 地方税法 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226）。なお固定資産税は市の公式本文で「市税のおよそ3割を占める基幹税目のひとつ」と位置づけられています。

都市計画税の課税標準には、住宅用地の特例があります。市の公表資料によると、小規模住宅用地は「評価額の3分の1」、その他の住宅用地は「評価額の3分の2」が課税標準になります。計算式は「課税標準額×税率＝都市計画税額」です。固定資産税側は地方税法第349条の3の2により、住宅の敷地のうち200㎡以下の部分は課税標準が価格の6分の1、200㎡を超える部分は3分の1です。また新築住宅は、120㎡までの部分の固定資産税が一般の住宅で3年度分（地上3階以上の中高層耐火建築物は5年度分）2分の1に減額されます。令和13年3月31日までに新築された住宅が対象で、令和8年4月以降の新築は床面積40㎡以上240㎡以下が要件です（地方税法附則第15条の6）。

免税点

同一人が大阪狭山市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。第1期 5月／第2期 7月／第3期 9月／第4期 12月25日。市は「特に記載のないものは月末が期限」「月末が土曜日の場合はその翌々日、日曜・祝祭日の場合はその翌日が期限」としています／賦課期日（毎年1月1日）現在、土地・家屋・償却資産を所有している人に課税。納税通知書は毎年5月1日発送

※税率は大阪狭山市の公表資料、免税点は地方税法第351条にもとづきます。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

1｜最初に訂正しておきます。「狭山池のハザードマップ」は存在しません

大阪狭山市の物件を調べていると、必ず狭山池の話が出てきます。 日本最古のため池で、国史跡で、世界かんがい施設遺産。市のシンボルです。 だからこそ「あの大きな池が決壊したらどうなるのか」と考えるのは自然です。

しかし、狭山池のため池ハザードマップは公表されていません。 市が公表している「ため池ハザードマップ」の対象は、次のため池です。

この一覧に狭山池は含まれていません。 「日本最古のため池・狭山池のハザードマップで浸水範囲を確認しましょう」という説明は、 大阪狭山市については成り立ちません。 市のため池ハザードマップについての説明は、次のとおりです。

大阪狭山市には、狭山池のほかにも多くのため池があります。 上の一覧にある東池尻新池は東池尻・池尻北エリア、今池・七池・今熊新池は今熊エリア、 茱萸木のため池は茱萸木エリアに関わります。 物件の住所が、これらのため池の下流側にあたるかどうかを確認してください。 これは洪水ハザードマップとも内水ハザードマップとも別のマップです。

出典：大阪狭山市「ため池ハザードマップ」（更新日 2025年9月26日） https://www.city.osakasayama.osaka.jp/kurashi_anshin/anzen_anshin/5/3/4320.html

2｜洪水は「大和川水系西除川ブロック」。大和川本川ではありません

大阪狭山市の洪水浸水想定区域について、市は次のように記しています。

ここは誤解しやすいところです。 「大和川水系」と書いてあるので大和川本川を思い浮かべがちですが、 大阪狭山市で指定されているのは西除川ブロックで、 対象河川は西除川・三津屋川・東除川ほか。 管理者は大阪府で、指定は令和元年11月です。 大和川本川の浸水想定区域は国が管理・指定するもので、これとは別物です。

• 大阪府の一覧では、大和川水系西除川ブロックの対象は 西除川・西除川放水路・三津屋川・東除川・平尾小川・落堀川・大水川です。
• 市は大阪狭山市防災マップ（令和2年3月発行）を公開しており、 掲載内容は洪水浸水想定区域と土砂災害警戒区域です（地震は別マップ）。

出典：大阪狭山市「洪水浸水想定区域」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/kurashi_anshin/anzen_anshin/5/3/5785.html ／ 大阪狭山市「防災マップ」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/kurashi_anshin/anzen_anshin/5/3/5784.html

3｜内水ハザードマップは「想定最大降雨147ミリ」

洪水（河川の氾濫）とは別に、内水のマップがあります。 大阪狭山市は大阪狭山市内水ハザードマップを公開しており、 想定最大降雨147ミリ版と、ファイル容量を縮小した版の2種類があります。 問い合わせ先は水政策部の下水道・水路グループです。

内水ハザードマップは、洪水ハザードマップとは別物です。 川があふれなくても、下水道や水路が処理しきれない雨で浸水することがあります。 大阪狭山市は標高52〜162mと高低差110mの市ですから、 低いところに水が集まる地形かどうかは、物件ごとに見る価値があります。 洪水・内水・ため池の3種類を、必ず物件の住所で確認してください。

出典：大阪狭山市「内水ハザードマップ」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/kurashi_anshin/anzen_anshin/5/3/6424.html

4｜土砂災害警戒区域は24箇所。少ない部類です

大阪府の指定状況によると、大阪狭山市の 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は24箇所、 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は23箇所です（最新告示日 平成28年9月6日）。

同じ時期に当方が調査した3市のなかで、大阪狭山市が最も少ない結果でした。 標高が52〜162mで、急峻な山地を抱えていないことが数字に表れています。

ただし「ゼロ」ではありません。24箇所のうち23箇所が特別警戒区域（レッドゾーン）です。 レッドゾーンでは建築物の構造規制や開発行為の許可が必要になり、 住宅ローンの取扱いに影響が出る場合もあります。 箇所数が少ないぶん、該当したときのインパクトは大きいとお考えください。 なお大阪府の表には土石流・急傾斜地の崩壊・地すべりの内訳がないため、 「急傾斜地◯箇所」という書き方は本ページではしていません。

出典：大阪府「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://www.pref.osaka.lg.jp/damusabo/dosyahou/d_sitei.html

5｜高潮・津波のハザードマップは公表されていません

大阪狭山市の防災ページの「各種マップ」には、 高潮・津波のハザードマップは掲載されていません。 大阪狭山市は大阪府南東部の内陸に位置する市です。

市が公表している水害のマップは、洪水（西除川ブロック）・内水・ため池の3種類です。 物件の住所では、この3種類と土砂災害・地震（揺れやすさ）のマップを確認してください。

6｜地震は「揺れやすさマップ」が公表されている

大阪狭山市は地震ハザードマップ（被害想定）を公開しており、 想定している地震は次のとおりです。

• 東南海・南海地震
• 上町断層帯地震
• 生駒断層帯地震
• 中央構造線断層帯
• 南海トラフ巨大地震

「揺れやすさマップ」として公表されており、 基礎データは平成19年3月の大阪府報告書と平成26年1月の防災会議資料です。 地盤の揺れやすさは同じ市内でも場所によって変わります。 洪水・内水・ため池・土砂災害に加えて、このマップも物件の住所で確認してください。

出典：大阪狭山市「地震ハザードマップ」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/kurashi_anshin/anzen_anshin/5/3/6423.html

7｜国史跡・狭山池の区域は、現状変更に申請・報告が要る

これは大阪狭山市に固有の、そして購入判断に直結する論点です。 狭山池は平成27年3月10日に国史跡に指定されました。 所在は岩室1402-1、-2、-8ほか、所有は国・大阪府・堺市・大阪狭山市・財産区等です。

市は「史跡狭山池の現状変更等の申請・報告」についての手続を案内しています。 国史跡の区域内では、文化財保護法にもとづき、現状変更に申請・報告が必要になります。 岩室周辺の土地を検討されている場合、区域にかかっていないかの確認は必須です。

あわせて市は、狭山池出土品が国の重要文化財に指定されていること、 池守田中家が国史跡狭山池に追加指定されたこと、 「史跡狭山池保存活用計画」を策定済であることも公表しています。 保存・活用が制度としてしっかり組まれているエリアだということです。

出典：大阪狭山市「史跡狭山池の現状変更等の申請・報告」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/sangyo_bunka/rekishi_bunkazai/3616.html ／ 大阪狭山市「史跡狭山池」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/sangyo_bunka/rekishi_bunkazai/5008.html

8｜埋蔵文化財包蔵地。分布図がPDFで公開されている

大阪狭山市は「大阪狭山市埋蔵文化財分布図」をPDF（17.0MB）で公開しています。 市の説明は次のとおりです。

包蔵地の内側で土木工事・建築工事を行う場合、発掘の届出が必要です。 届出が必要というだけでなく、試掘調査や本調査が必要になれば、工期と費用に影響します。 建替えや新築を前提に土地を買う方は、必ず分布図で確認してください。 分布図が公開されているので、物件の住所が包蔵地にかかるかどうかは購入前に分布図で確認し、 かかる場合は市の歴史文化の担当に手続を確認してください。

出典：大阪狭山市「大阪狭山市埋蔵文化財分布図」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/sangyo_bunka/rekishi_bunkazai/3648.html

9｜開発指導要綱は3本。緑化計画書は「300㎡以上」から

大阪狭山市には、開発・建築に関する指導要綱が3本あります。

とくに注意したいのが「緑化計画書」と「出店計画書」です。

• 緑化計画書：敷地面積1,000㎡以上は大阪府自然環境保全条例にもとづく緑化義務 （戸建住宅を除く）。そして300㎡以上1,000㎡未満は、市の要綱にもとづく緑化計画書の提出が必要です。 300㎡＝約91坪。ミニ開発や小規模な共同住宅がこの範囲に入ってきます。
• 出店計画書：「延床面積が500平方メートル以上の小売店舗の開発行為を行う場合」に 提出が必要です。

府の条例（1,000㎡以上）だけを見ていると、 市の要綱（300㎡以上）を見落とします。 大阪狭山市では、敷地300㎡を超えた時点で市への手続が発生し得る、と覚えておいてください。

• 戸建の区画の広さ：開発指導要綱第10条は、1戸建住宅の宅地規模（開発区域から公共施設用地を除いた有効宅地面積）を 第一種低層住居専用地域は150㎡、それ以外の地域は80㎡を基準としています（要綱は行政指導の基準です。個々の分譲地の区画は開発許可の内容で確認してください）。

出典：大阪狭山市開発指導要綱（第10条） https://www.city.osakasayama.osaka.jp/material/files/group/28/kaihatushidouyoukou.pdf ／ 大阪狭山市「開発指導」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/sosiki/machizukurisuishinbu/toshiseisaku/kaihatsu_kenchiku/kaihatsushido/1411364911684.html

10｜盛土規制法。特定盛土等規制区域は「区域なし」

大阪府は令和6年4月1日に盛土規制法にもとづく規制区域を指定し、 大阪狭山市の区域図をPDFで公表しています。

区域図の凡例は「宅地造成等工事規制区域」と「特定盛土等規制区域（区域なし）」です。 つまり大阪狭山市に特定盛土等規制区域の指定はありません。 宅地造成等工事規制区域の中で一定規模以上の盛土・切土をするときは許可が必要です。 造成や擁壁の工事を伴う購入を検討される場合は、区域図で物件の位置を確かめ、 市のまちづくり推進部都市政策グループ（072-360-4159）にもご確認ください。

出典：大阪府「盛土規制法 規制区域図（大阪狭山市）」 https://www.pref.osaka.lg.jp/documents/63072/33_osakasayama.pdf

11｜物件ごとに、購入前に市の窓口で確かめたいこと

次の項目は物件の位置によって答えが変わります。契約前に、それぞれの確認先で確かめてください。

• 用途地域・市街化区域か市街化調整区域か・地区計画の制限・風致地区や景観 ：市の「行政地図情報閲覧ページ」の都市計画図／まちづくり推進部都市政策グループ（072-360-4159）
• 前面道路の種類・幅員：道路台帳図／まちづくり推進部道路グループ（072-366-0011）
• 通う小学校・中学校、指定校以外への就学：小中学校就学区域表／教育部教育指導グループ（学校教育 072-360-4523）
• 給食費の金額・補助：市教育委員会（教育部）
• 埋蔵文化財包蔵地・史跡狭山池の区域：大阪狭山市埋蔵文化財分布図／市の歴史文化の担当
• 居住誘導区域の内か外か：立地適正化計画 本編第3章の区域図／都市政策グループ

家タダでも、ご検討中の物件に関わる範囲であれば、契約前に無料でお調べします。

大阪狭山市の歴史は、狭山池から始まります。 市の公表資料は、『日本書紀』に記された次の詔を紹介しています。

狭山の埴田（はにた）は水が少ない。だから池と溝を開いて、 人々の生業を広げよ――という内容です。 この詔が、市の名前にある「狭山」という地名と、 市の中心にある狭山池とを結びつけています。

日本最古のため池、狭山池

市の「大阪狭山市の概要」ページは、大阪狭山市を 「日本最古のため池である狭山池に代表される豊かな水と古い歴史と文化が息づく 水と緑豊かなまち」と記しています。 市公式の表現は「日本最古のため池」です。 本ページもこの表現に合わせています。

市の歴史がそのまま制度になっているのが、大阪狭山市の特徴です。 市は文化財保存活用地域計画・歴史文化基本構想も策定しています。 そして繰り返しになりますが、史跡の区域内では現状変更に申請・報告が必要です。

狭山村から、町へ、そして市へ

近代以降の歩みは、市の歴史ページから次のように確認できます。

『日本書紀』の詔が市の公表資料で紹介されていることから、 「狭山」という地名と狭山池との歴史的な結びつきは、公式に示されていると言えます。

まちづくりの年表（公表資料から確認できた年月日）

もうひとつ、市が公表している事実を挙げておきます。 「大阪狭山市域の南海電鉄煉瓦造暗渠群」が土木学会選奨土木遺産に認定されています。 狭山池という古代の土木構造物と、近代の鉄道の煉瓦造暗渠。 時代の違う2つの土木遺産が、11.92km²の市域に共存しているということです。

出典：大阪狭山市「大阪狭山市のあゆみ」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/sangyo_bunka/rekishi_bunkazai/3664.html ／ 大阪狭山市「大阪狭山市の概要」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/machizukuri_shisei/gaiyo/1/3671.html ／ 大阪狭山市「歴史・文化財」 https://www.city.osakasayama.osaka.jp/sangyo_bunka/rekishi_bunkazai/1/index.html

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