【寝屋川市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・学校選択制を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

寝屋川市の価格帯で、いくら得になるか

寝屋川市の住宅地は1㎡あたり平均135,174円（27地点の単純平均）。市内の標準地は最高200,000円/㎡（豊野町７３０番４８）から最低99,700円/㎡（堀溝１丁目３７０番２３）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が2.0倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて寝屋川市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

寝屋川市の人口は、住民基本台帳で222,247人（男107,019人／女115,228人）、世帯数は114,623世帯です（令和8年9月1日現在）。平均年齢は49.31歳。国勢調査による人口も222,102人と、住民基本台帳値とほぼ同水準です（本ページで確認できた国勢調査値の基準年次は特定できていません）。市域面積は24.70km²なので、人口密度は約8,999人/km²になります（当方の計算値で、市の公表値ではありません）。ただし人口のピークは平成7年（1995年）の約25.8万人で、以降は減少が続いています。市の地域公共交通計画は令和22年（2040年）には約19.3万人になるという推計を示しています。寝屋川市は昭和26年5月に人口約3万人・府内16番目の市として誕生し、平成13年に特例市、平成31年4月1日に中核市へ移行しました。人口22万人規模は大阪府下でも上位の人口をもつ市で、中核市として保健所を含む幅広い事務を市自身が担っています。

市街化区域と市街化調整区域

寝屋川市の都市計画区域は約2,470ha。市域24.70km²＝2,470haとほぼ一致するため、市全域が都市計画区域です（景観計画では市全域を2,473haと表記しています）。このうち市街化区域が約2,162ha（約87.5％）、市街化調整区域が約308ha（約12.5％）です（寝屋川市「都市計画の決定状況」令和6年2月時点）。大阪市内から府下に範囲を広げた方が最初につまずくのが調整区域ですが、寝屋川市の場合は市域の9割近くが市街化区域なので、市内で見つかる物件の多くは市街化区域内だと考えて差し支えありません。そのぶん、ほとんどの物件に都市計画税（0.3％）がかかります。

寝屋川市の用途地域は、準工業地域が最大で市街化区域の約24.2％（523ha）を占めます。市街化区域のおよそ4分の1です。これに対して第一種低層住居専用地域は145ha（約6.7％）しかありません。さらに第二種低層住居専用地域と工業専用地域は、市の決定状況一覧に記載がありません。つまり寝屋川市では「工場や倉庫がそもそも建てられない、戸建だけの低層住宅地」という用途規制が、市街化区域の1割にも満たないということです。上位5種のほかは、近隣商業地域126ha（5.8％）、第一種低層住居専用地域145ha（6.7％）、準住居地域19ha（0.9％）、商業地域19ha（0.9％）、工業地域18ha（0.8％）。なお高度地区は第一種が約145ha・第二種が約737ha、準防火地域は約2,136haで市街化区域のほぼ全域、防火地域は約26haです。準防火地域では建築物の構造に制限がかかるため、建て替え時の工事費に効いてきます。生産緑地地区の制度もあります（面積は未取得）。

※寝屋川市「都市計画の決定状況」（令和6年2月時点）。面積は市の公表値ですが、構成比は面積から当方が算出した計算値で、市が比率として公表しているものではありません。用途地域の合計は市街化区域 約2,162〜2,163ha と整合しています。

地価公示 ― 27地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、寝屋川市の住宅地の標準地は27地点。 単純平均は1㎡あたり135,174円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.4％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

寝屋川市は大阪府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 寝屋川市の住宅地の平均価格は40位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、38市のなかで第14位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

寝屋川市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地27地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で2.0倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

寝屋川市の成約データを町丁目別に並べると、同じ市内とは思えない開きが出てきます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・寝屋川市505件）。 中央値です。物件の築年・面積・接道条件により個別の価格は大きく変わります。

土地の値段でも、標準地の最高は豊野町730番48の200,000円/㎡（前年比＋3.6％）、 最安は堀溝一丁目370番23の99,700円/㎡（＋0.3％）で、その差は2.0倍。 住宅地27地点の単純平均は135,174円/㎡、前年比＋2.4％です。 この差は、公的資料だけで説明がつきます。

理由1：香里園は「東」と「西」で、成り立ちがまったく違う

寝屋川市が平成20年2月にまとめた 「香里園駅周辺地区まちづくり構想」には、次の記述があります。

同じ駅の徒歩圏でありながら、片方は昭和初期に電鉄系デベロッパーが計画的に開発した住宅地、 もう片方は昭和40年代の木造賃貸が無秩序に積み上がった密集市街地。 香里新町3,900万円・香里南之町3,050万円という町丁目最高値と、 そのすぐ近くに広がる密集市街地が同じ駅名で語られている、というのが寝屋川市北部の実態です。

ここで注意していただきたいことがあります。 町名の「西之町」「北之町」が、そのまま駅の西側・北側を指すとは限りません。 町名と東西の対応関係は、本ページ作成時点で公的資料から確認できていません（未取得）。 現に住宅地の標準地では香里西之町487番22が176,000円/㎡（＋4.8％）と市内2位の水準にあります。 「町名で東西を判断する」のは危険で、物件ごとに現地と都市計画情報で確認するしかありません。

ちなみに「香里園」という地名も、この構想に由来が記されています。 名称が決まったのは明治43年。京阪電車が遊園地を建設した際、 「郡遊園としていたがあまり流行らなかった」ため、阪神電車の「香櫨園を真似」て、 当時の「友呂岐村大字郡」という地名と組み合わせて命名されたものです。 商業の変遷も同構想に記されており、「昭和40年代には駅の近くに『ダイエー』が出店」 →「昭和50年代には『グリーンシティ』が国道170号沿道に出店」→近年「『アルプラザ』や 『ホームズ』などが進出」する一方「平成17年には『ダイエー』が撤退」という流れです。

出典：寝屋川市「香里園駅周辺地区まちづくり構想」（平成20年2月） //www.city.neyagawa.osaka.jp/material/files/group/41/z12kourien_matidukurikousou.pdf

理由2：「地震時等に著しく危険な密集市街地」が市内3地区216ha

大阪府は、国土交通省が平成24年10月に公表した 「地震時等に著しく危険な密集市街地」について、府内7市11地区・約2,248haを公表しています。 このうち寝屋川市は3地区・計216haです。

市の立地適正化計画は、この3地区について 「老朽化した木造集合住宅等が密集している香里地区、池田・大利地区、萱島東地区に対し 木造集合住宅等の良好な住宅等への建替えや道路整備を総合的に進める 『密集市街地総合防災事業』に取り組んでいる」と記しています。 都市計画マスタープランも「密集住宅地区においては、防災街区整備地区計画制度の活用等により、 建築物の不燃化、主要生活道路の拡幅整備等を促進し、安全で住みよい魅力的な市街地の形成に向けて 取り組みます」としています。

この3地区は、市内の3つの都市核（北核・中心核・南核）とほぼ重なります。 香里園も、寝屋川市駅も、萱島も、駅の近くに密集市街地を抱えているということです。 香里・池田・大利・萱島東には地区計画も指定されています（後述の31地区に含まれます）。 駅近＝好条件とは限らず、同じ駅徒歩10分でも、区画整理済みの街区と 狭小・接道不良の街区が隣り合っているのが寝屋川市です。

出典：大阪府「地震時等に著しく危険な密集市街地」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130040/jumachi/misshu/misshuichi.html ／ 大阪府「第1章 地震時等に著しく危険な密集市街地の状況」 //www.pref.osaka.lg.jp/documents/2289/01_kikennmissyunojoukyou.pdf ／ 寝屋川市 立地適正化計画

理由3：用途地域の最大が「準工業地域」で、市街化区域の24.2％

寝屋川市の用途地域で最も面積が大きいのは準工業地域の約523ha（24.2％）です。 市街化区域のおよそ4分の1。第二位の第一種住居地域410ha（19.0％）を引き離しています。 これに対して第一種低層住居専用地域は145ha（6.7％）しかなく、 第二種低層住居専用地域と工業専用地域は市の決定状況一覧に記載がありません。

出典：寝屋川市「都市計画の決定状況」（令和6年2月時点）。 面積は市の公表値、構成比は当方の計算値です。

準工業地域は、危険性や環境悪化のおそれが大きい工場を除けば、 工場・倉庫・遊技場などが広く建てられる用途地域です。 それが市街化区域の4分の1を占めるということは、 「住宅地のなかに工場や倉庫が混ざっているのが標準的な姿」だということです。 工業地の標準地・池田北町300番2は112,000円/㎡で前年比＋8.7％、 商業地7地点の平均は256,429円/㎡で＋5.2％と、 住宅地の＋2.4％より大きく伸びています。物流・事業用地としての需要が、 住宅用途とは別の価格形成をしているエリアがあるということです。

買い手にとっての実務的な意味はひとつです。 「用途地域が住居系だから大丈夫」という読み方が、寝屋川市では通用しにくい。 低層専用の住宅地は市街化区域の1割にも満たないのですから、 隣地に何が建つかは用途地域ではなく、現況と都市計画情報の両方で確認する必要があります。

理由4：東部丘陵は、市が公式に「居住に適さない」と整理した区域を含む

寝屋川市の立地適正化計画は、居住誘導区域の設定方法を次のように説明しています。

つまり土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に当たる東部丘陵の一部は、 市が公式に「居住に適さない」として居住誘導区域から外しているということです。 大阪府の指定状況では、寝屋川市の土砂災害警戒区域は43箇所、 土砂災害特別警戒区域は42箇所（所管：枚方土木事務所／最新告示 令和6年10月18日）。 これらはすべて東部丘陵に分布しています。

洪水については同じ計画が 「広範囲に及び、既に市街地が形成されていることから、これらを全て除くことは現実的には困難」として、 居住誘導区域からの除外ではなく防災指針で対応する方針を示しています。 つまり寝屋川市では「土砂災害は避ける／洪水は備える」という整理が公式になされています。

三井が丘の成約中央値395万円、高宮あさひ丘・国松町の標準地が前年比0.0％という数字は、 この構造と、バス路線の廃止（令和6年3月31日に京阪バスの市内3路線）を重ねると理解しやすくなります。 ただし丘陵＝すべて危険という意味ではありません。 警戒区域の指定は箇所単位で、同じ団地のなかでも当たる区画と当たらない区画があります。 必ず住所単位でハザードマップと府の指定状況を確認してください。

出典：寝屋川市 立地適正化計画（令和7年4月一部改定） //www.city.neyagawa.osaka.jp/organization_list/toshidesign/toshiikka/kihonkeikaku/riltuti/24670.html ／ 大阪府「大阪府内の土砂災害防止法の指定状況」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130110/damusabo/dosyahou/d_sitei.html （府の一覧表からの抽出値で、市側ページに数値記載はありません。確度は中です）

理由5：地区計画が31地区。丘陵側の住宅団地に集中している

寝屋川市には地区計画が31地区あります（市「地区計画」一覧／最終更新 2026年6月22日）。 面積24.70km²の市としては、きわめて多い部類です。

並べてみると、2つのグループがあることが分かります。 ひとつは密集市街地の3地区（萱島東・香里・池田・大利）と駅前・沿道のグループ。 もうひとつは丘陵側の住宅団地（太秦第2ハイツ・太秦ハイツ・太秦桜が丘・梅が丘二丁目・ 成田西町香風台・成田東町・成田東が丘・高宮あさひ丘・八幡台・香里三井が丘・寝屋南・国松など）の グループです。後者は、住環境を守るために最低敷地面積・高さ・用途などの個別規制が かかっている可能性が高い地区です。

地区計画のなかには条例化されているものもあります。 市の例規集には「寝屋川市における東部大阪都市計画梅が丘二丁目地区地区計画の区域内における 建築物等に関する条例」「太秦桜が丘地区」の条例が収録されています。 条例になっているということは、違反に対して行政指導ではなく法的な措置がありうるということです。

ただし、各地区の具体的な制限内容（最低敷地面積・壁面後退・高さ制限など）は、 各地区のPDF内にあり本ページ作成時点で取得できていません（未取得）。 「敷地を分割して2棟建てられるか」「3階建てにできるか」「店舗兼用にできるか」は、 地区計画の有無と内容で結論が変わります。 家タダでは、ご検討中の物件に地区計画がかかっているか、その内容は何かを 契約前に無料で調査します。

出典：寝屋川市「地区計画」 //www.city.neyagawa.osaka.jp/organization_list/toshidesign/toshiikka/about_toshikeikaku/ chikukeikaku/index.html （最終更新 2026年6月22日）

まとめ：寝屋川市は「駅で決まらない」市

駅の規模の序列は寝屋川市 ＞ 香里園 ＞ 萱島 ＞ 寝屋川公園。 ところが成約中央値の順は香里園2,000万円 ＞ 寝屋川公園1,850万円 ＞ 萱島1,700万円 ＞ 寝屋川市1,500万円で、完全に逆転しています。 いちばん大きい駅がいちばん安く、いちばん小さい駅が2番目に高い。

その理由が、ここまで見てきた4つ—— 開発された時代（昭和初期の電鉄系開発か、昭和40年代の無秩序な木造賃貸か、平成以降の区画整理か）、 密集市街地216haの指定、準工業24.2％という用途構成、丘陵の土砂災害リスク——です。 寝屋川市では「どの駅か」より「いつ、どうやってできた街区か」で値段が決まります。 駅名と徒歩分数だけで物件を絞ると、判断を誤りやすい市です。

空から見た、この50年の寝屋川市

寝屋川市の市街地は、市の景観計画によれば「昭和30年代後半における大阪都市圏の外延的拡大の初期において、鉄道駅の周辺における住宅群の建設から、急速に進んできた」ものです。立地適正化計画も、昭和35年から50年にかけて高度経済成長期を経て人口が倍増したと記しています。切り出しているのは市の北部、香里園駅周辺を含む範囲です。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲。昭和初期に京阪土地株式会社が開発した計画的な街区と、昭和40年代以降に木造共同賃貸住宅が積み上がった街区が、この50年でどう更新されたかを見比べてみてください。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28728〜28730・y13003〜13004）で切り出しています。

寝屋川市の公式なエリア区分は2系統あります。1つは都市計画マスタープラン（令和4年3月改定）の地域別構想で、北西部・北東部・西部・中央部・東部・南部の6地域。もう1つは立地適正化計画の拠点体系で、4つの都市核（香里園＝北核／寝屋川市＝中心核／萱島＝南核／寝屋川公園＝東核）と3つの生活拠点（緑町周辺／仁和寺周辺／寝屋川団地・三井団地周辺）です。ただし6地域それぞれに含まれる町名リストは公表資料から取得できませんでした（未取得）。そこで本ページでは、町名の線引きが不要な立地適正化計画の拠点体系をベースに、成約データ・密集市街地の指定状況・区画整理の履歴を重ねて整理します。

※エリア区分と各エリアの記述は、寝屋川市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

寝屋川市内の鉄道駅は4駅です。京阪本線の香里園・寝屋川市・萱島と、JR西日本 学研都市線（片町線）の寝屋川公園。市の立地適正化計画は、この4駅の周辺をそれぞれ北核（香里園）・中心核（寝屋川市）・南核（萱島）・東核（寝屋川公園）という4つの都市核に位置づけています。これに加えて生活拠点が3地区（緑町周辺／仁和寺周辺／寝屋川団地・三井団地周辺）。市の地域公共交通計画は「総人口の約9割に相当する約21.6万人…が駅勢圏（半径800m）・バス停勢圏（半径300m）に居住」していると記しています。面積24.70km²に駅は4つですが、バスを含めた公共交通のカバー率は高い市です。

※掲載した乗降人員は平成28年（2016年）の数値です。市公式PDF（寝屋川市 地域公共交通計画「3.地域の現況」／出典は寝屋川市統計書）に掲載されていた1日あたりの乗降人員で、令和期の最新値は取得できていません（大阪府統計年鑑・寝屋川市統計書の該当表がいずれもExcel形式で、本調査の手段では内容を読み取れませんでした）。平成10年（1998年）との比較では、寝屋川市駅が40.8千人→33.9千人（−20.1％）、香里園が31.0千人→28.6千人（−7.7％）、萱島が17.5千人→13.2千人（−24.6％）、寝屋川公園が5.3千人→4.6千人（−13.2％）と、4駅すべてで減少しています。駅規模の序列は寝屋川市 ＞ 香里園 ＞ 萱島 ＞ 寝屋川公園ですが、成約中央値の順は香里園2,000万円 ＞ 寝屋川公園1,850万円 ＞ 萱島1,700万円 ＞ 寝屋川市1,500万円で、駅の大きさと価格の順番が一致していません。なお忍ヶ丘駅は四條畷市、光善寺駅は枚方市、大和田駅・古川橋駅は門真市に所在しており、寝屋川市内の駅ではありません（いずれも市域からの利用圏）。成約データには星田駅・四条畷駅が最寄りの物件も含まれますが、星田駅は交野市にあり、市は立地適正化計画で星田駅周辺を「新たな都市核」との連携先に挙げています。四条畷駅は市外の駅で、所在する自治体は本ページでは確認していません。

道路

市内を通る主要道路としては、第二京阪道路（市が沿道の環境測定を継続実施）と、国道170号（大阪外環状線）があります。国道170号沿道については、市の香里園まちづくり構想に「昭和50年代には『グリーンシティ』が国道170号沿道に出店」という記述があります。都市計画道路では寝屋川駅前線・対馬江大利線・寝屋川公園駅前線が景観計画の重点区域名として登場します。なお体系的な「主要道路一覧」の公式ページは発見できていませんので、本ページではこれ以上の道路名を挙げていません。

バスは購入判断に直結する論点です。寝屋川市では京阪バスが主力ですが、令和6年3月31日に市内3路線が廃止されました。これを受けて市は「ねやBUS」を令和6年4月1日から運行開始しています（黒原ルート／木田・河北ルート／木屋ルート）。運賃は大人250円、小児・幼児130円、乳児無料。令和8年4月からはLINE予約制となり、バスロケーションシステムと交通系IC決済が導入されました。コミュニティバス「タウンくる」も運行しています。東部丘陵の住宅団地は徒歩圏に駅が無く、バスに依存するエリアが多いため、物件を見るときは最寄りバス停と、その路線が現在どう運行されているかを必ず確認してください。

※各駅の令和期の最新の乗降人員、および市内の主要道路の体系的な公式一覧は、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。インターチェンジ名・ジャンクション名についても、市公式ページでの記載を確認できなかったため記載していません。

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

寝屋川市の固定資産税は「課税標準額 × 税率（1.4パーセント）＝ 税額」、都市計画税は「課税標準額 × 税率（0.3パーセント）＝ 税額」です。都市計画税の0.3％は地方税法が定める制限税率いっぱいの水準です。課税対象は市の公式表現で「市街化区域内に所在する土地や家屋」とされており、都市計画区域のうち市街化区域に限定されています。寝屋川市は市域の約87.5％が市街化区域ですから、実際に流通している物件のほとんどが都市計画税の対象だと考えてください。

税額は「課税標準額×税率」で計算されます（市の公式表記）。住宅用地の課税標準の特例など個別の軽減措置について、寝屋川市の公表資料での逐語確認は本ページでは行っていません。実際の課税標準額と税額は、毎年送られてくる納税通知書・課税明細書でご確認ください。

免税点

同一人が寝屋川市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。固定資産税・都市計画税は5月・7月・9月・11月（市県民税は6月・8月・10月・12月、軽自動車税は5月のみ）／納期限が土曜・日曜・祝日の場合は翌開庁日。督促手数料は1通80円

※税率・免税点は寝屋川市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜市内全域が宅地造成等工事規制区域（盛土規制法）

寝屋川市は、市内全域が盛土規制法の「宅地造成等工事規制区域」です。 区域図の凡例に明記されており、令和8年4月1日から運用が開始されています （盛土規制法の国の施行は令和5年5月26日）。 なお特定盛土等規制区域の指定はありません。

意味するところはシンプルです。 市内のどこで造成しても、規制区域内の工事になります。 切土・盛土を伴う土地の売買、擁壁のある土地、傾斜地の造成宅地では、 許可の要否と過去の造成の適法性が確認事項になります。 とくに東部丘陵の住宅団地では擁壁付きの敷地が多く、 擁壁の高さ・構造・築造時期・検査済証の有無は価格にも再建築の可否にも直結します。

出典：寝屋川市「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」 //www.city.neyagawa.osaka.jp/organization_list/toshikanri/shinsashidou/kaihatu/21116.html （最終更新 2026年8月3日）／区域図PDF //www.city.neyagawa.osaka.jp/material/files/group/76/takuchizouseitoukouzikiseikuikinositei.pdf

2｜1,000㎡以上の宅地化には知事等の許可が要る（特定都市河川）

寝屋川市は「寝屋川流域」の特定都市河川流域に含まれます。 大阪府の公式ページは「寝屋川流域内で1000平方メートル以上の雨水浸透阻害行為を行う場合には、 知事等の許可が必要」と明記しています。 同じ流域には大阪市内の複数区、守口市、門真市、枚方市、交野市、四條畷市、大東市、東大阪市、 八尾市、柏原市、藤井寺市が含まれます。

• 宅地化（宅地等以外の土地を宅地等にするための土地の形質の変更）
• 土地の舗装
• 排水施設の設置
• 土地の締固め

許可を受ける場合、申請者は流出抑制施設（雨水貯留浸透施設）の設置が必要になります。 1,000㎡＝約303坪。ミニ開発や建売分譲の規模が、この閾値に近づくケースがあります。

寝屋川市で特徴的なのは、申請窓口が市にあることです。 権限が移譲されており、寝屋川市内の申請窓口は「寝屋川市上下水道局下水道事業室」です。 市には「寝屋川市特定都市河川流域における浸水被害の防止に関する条例」も制定されています。

出典：大阪府「寝屋川流域の特定都市河川指定」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130110/kasenkankyo/kanri/neyatokutei.html ／ 大阪府「雨水浸透阻害行為の許可」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130110/kasenkankyo/kanri/sogaikyoka.html ／ 寝屋川市特定都市河川流域における浸水被害の防止に関する条例 http://www2.city.neyagawa.osaka.jp/reiki/reiki_honbun/k217RG00000599.html

3｜ハザードマップは5種類ある。1枚だけ見ても足りない

寝屋川市が公開しているハザードマップは、次のとおりです。

洪水ハザードマップが「淀川」と「寝屋川・古川ほか」で分かれているのが 寝屋川市の特徴です。淀川は国（国土交通省）の管理、 寝屋川・第二寝屋川・恩智川・平野川・平野川分水路・古川・楠根川・城北川、 および寝屋川（桜木水門上流区間）・鍋田川・谷田川・権現川・江蝉川・清滝川ほかは 大阪府の管理河川です。大阪府は想定最大規模／計画規模の浸水深、浸水継続時間、 家屋倒壊等氾濫想定区域（氾濫流・河岸浸食）を公表しています。

内水ハザードマップは洪水ハザードマップとは別物です。 川があふれなくても、下水道の能力を超える雨で浸水することがあります。 寝屋川市は平坦地が市域の西半分を占め、市名そのものが市域中心部を流れる寝屋川に由来する市です。 物件の住所で、上の5種類すべてを確認してください。

一方で、高潮と津波は「該当しない」と市が明記しています。 市の公式ハザードマップページには「高潮浸水・津波の被害想定は設定されていません」と 書かれています。大阪府の高潮浸水想定区域図（令和2年8月5日公表）は大阪湾沿岸が対象で、 内陸の寝屋川市は含まれません。

出典：寝屋川市「ハザードマップ」 //www.city.neyagawa.osaka.jp/organization_list/kikikanri/bousaika/hinanbasyo/1376645989698.html （最終更新 2026年3月31日）／寝屋川市「内水ハザードマップ」 //www.city.neyagawa.osaka.jp/organization_list/joge_suido/gesuido/gesuidou/26728.html ／ 大阪府「洪水浸水想定区域図」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130100/kasenseibi/keikaku/kozuishinso.html （更新 令和8年3月25日）

4｜土砂災害は東部丘陵。市が「居住に適さない」と整理した区域がある

大阪府の指定状況では、寝屋川市の 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は43箇所、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は42箇所です （所管：枚方土木事務所／最新告示 令和6年10月18日）。 これらは東部丘陵に分布しています。

重要なのは、市の立地適正化計画が 土砂災害警戒区域・特別警戒区域を「居住に適さない」区域として居住誘導区域から 明示的に除外していることです。 つまり市が公式に「ここには居住を誘導しない」と整理した区域が、市内に存在します。 レッドゾーン（特別警戒区域）では建築物の構造規制がかかり、 住宅ローンや売却時の評価にも影響します。

※この43箇所・42箇所という数値は大阪府の一覧表から抽出したもので、 市側のページには数値の記載がありません（確度は中）。 最新の指定は大阪府の土砂災害防止法指定状況、または市の審査指導課でご確認ください。 出典：大阪府「大阪府内の土砂災害防止法の指定状況」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130110/damusabo/dosyahou/d_sitei.html ／ 寝屋川市「土砂災害警戒区域等」 //www.city.neyagawa.osaka.jp/organization_list/toshikibanseibi/sinsa/dosyasaigai/1410152087642.html

5｜密集市街地3地区216haに当たっていないか

第04章で詳しく扱いましたが、購入前の確認事項としてもう一度挙げます。 大阪府が「地震時等に著しく危険な密集市街地」と位置づけた区域が、 寝屋川市には香里地区101ha・池田・大利地区66ha・萱島東地区49ha＝計216haあります。 市街化区域2,162haの約10％です。

この区域では、市が「密集市街地総合防災事業」により 木造集合住宅等の良好な住宅等への建替えや道路整備を総合的に進めています。 都市計画マスタープランは防災街区整備地区計画制度の活用にも言及しています。 対象区域内の物件は、建替え時に道路後退や不燃化の要請が関わる可能性があります。 同時に、これは「街が更新されていく区域」でもあります。 どちらに転ぶかは個別物件の接道条件次第です。

出典：大阪府「地震時等に著しく危険な密集市街地」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130040/jumachi/misshu/misshuichi.html ／ 大阪府 改善状況ページ（池田・大利地区／香里地区／萱島東地区） //www.pref.osaka.lg.jp/o130040/jumachi/misshu/neyagawakaizenikedao.html ／ //www.pref.osaka.lg.jp/o130040/jumachi/misshu/neyagawakaizenkouri.html ／ //www.pref.osaka.lg.jp/o130040/jumachi/misshu/neyagawakaizenkayasi.html

6｜寝屋川市開発事業に関する指導要綱 ― 戸建でも緑地3％・駐輪場2台

寝屋川市開発事業に関する指導要綱（平成28年7月15日施行）は、 「面積の合計が300平方メートル以上となるもの」を適用対象としています。 主な基準は次のとおりです。

戸建でも敷地の3％の緑地と駐輪場2台が求められる点は、他市に比べて明示的です。 新築分譲の区画割りに影響しますし、購入後に庭をすべて駐車場に変えるような計画にも関係します。

出典：寝屋川市開発事業に関する指導要綱 //www.city.neyagawa.osaka.jp/organization_list/toshikanri/shinsashidou/kaihatu/280715shidouyoukou.html ／ 施行要領PDF //www.city.neyagawa.osaka.jp/material/files/group/76/03sekouyouryou.pdf

7｜市全域が景観計画区域。重点区域は14地区

寝屋川市は「寝屋川市全域（2,473ha）を景観計画の区域」としています。 大規模行為の届出対象は次のとおりです。

• 建築物：建築面積200㎡超かつ5階以上または高さ15m超
• 開発行為：面積500㎡以上
• 土地の形質変更：面積1,000㎡以上

さらに重点的な景観形成を図る区域が14地区あります。 寝屋川市駅東再開発地区周辺／香里園駅東再開発地区周辺／淀川河川軸／生駒やまなみ緑地軸／ 大阪外環状線沿道／第二京阪道路沿道／寝屋川公園駅駅前広場周辺／寝屋南地区／ 香里園駅西側駅前広場周辺／寝屋川駅前線東部沿道／寝屋川市駅西側駅前広場周辺／萱島駅周辺／ 都市計画道路対馬江大利線沿道／打上高塚町周辺。

4つの駅すべての駅前が重点区域に入っているのが分かります。 一般的な戸建の購入・建替えが届出対象になることは多くありませんが、 駅前の共同住宅や沿道の大規模建築では届出が必要になります。

出典：寝屋川市 景観計画 //www.city.neyagawa.osaka.jp/material/files/group/76/keikankeikaku3103hen.pdf ／ 届出の手引き //www.city.neyagawa.osaka.jp/material/files/group/76/keikantodokedenotebiki.pdf

8｜地区計画31地区。かかっているかどうかで結論が変わる

寝屋川市の地区計画は31地区です（最終更新 2026年6月22日）。 萱島東／打上／香里／池田・大利／河北西町／香里北之町・西之町／幸町／太秦第2ハイツ／ 梅が丘二丁目／成田西町香風台／宇谷／寝屋南／仁和寺松下住宅／三井南町／成田東町／高宮あさひ丘／ 高倉二丁目／太秦ハイツ／成田東が丘／八幡台／香里三井が丘／新家／寝屋川駅前線沿道／打上新町／小路／ 讃良東町北／対馬江大利線沿道／寝屋川公園駅前線沿道／幸町東／太秦桜が丘／国松。

一部は条例化されています（梅が丘二丁目地区、太秦桜が丘地区の各条例が市の例規集に収録）。 各地区の具体的な制限内容（最低敷地面積・壁面後退・高さ・用途）は、 各地区のPDF内にあり本ページ作成時点で取得できていません（未取得）。 「敷地を分割できるか」「3階建てにできるか」「店舗を併設できるか」は、 地区計画の有無と内容で結論が変わります。必ず購入前に確認してください。

出典：寝屋川市「地区計画」 //www.city.neyagawa.osaka.jp/organization_list/toshidesign/toshiikka/about_toshikeikaku/chikukeikaku/index.html

9｜準防火地域が市街化区域のほぼ全域（約2,136ha）

見落とされやすい論点です。寝屋川市では 準防火地域が約2,136haで、これは市街化区域2,162haのほぼ全域にあたります （防火地域は約26ha）。

準防火地域では建築物の構造に制限がかかります。 建て替えや増改築を前提に中古住宅を買う場合、工事費に効いてきます。 「更地にして建て直す」「古家を大規模にリフォームする」といった計画をお持ちの方は、 資金計画の段階で織り込んでおいてください。 なお高度地区は第一種が約145ha、第二種が約737haです。

出典：寝屋川市「都市計画の決定状況」（令和6年2月時点） //www.city.neyagawa.osaka.jp/organization_list/toshidesign/toshiikka/about_toshikeikaku/ tosikeikakunituite/tosikeikaku_kettei/1377160650702.html

10｜風致地区について

寝屋川市の「都市計画の決定状況」一覧に風致地区の項目はなく、 「都市計画の紹介」ページにも記載がありません。 このことから指定なしと推定されますが、大阪府の風致地区一覧を確認できていないため、 本ページでは断定していません（未確認）。 丘陵地の物件で風致地区が気になる場合は、市の都市一課（072-813-1204）にご確認ください。

寝屋川市は大阪府の東北部、淀川左岸に位置し、 市の公式資料は「大阪市域の中心より15km、京都市域の中心より35kmの距離」と記しています。 東部は交野市、西部は淀川を境として高槻市・摂津市に接し、 南部は守口市・門真市・大東市及び四條畷市と、北部は枚方市に接します。 市域は「大きく東部丘陵地帯と西部平坦地帯とに二分される」とされ、 「本市の東部丘陵地帯はこの生駒山系に属し」ます。

市名は、市域の中心部を流れる「寝屋川」から

寝屋川市は、市名の由来を次のように記しています。

つまり市名は、市域中心部を流れる一級河川「寝屋川」に由来します。 ただし「寝屋」という地名そのものの語源については、市の公式な断定記述を確認できていません（未取得）。 本ページでは推測による説明を載せていません。 なお市の文化財サイトには「文化と歴史のみち」のコースとして 「鉢かづき姫伝説コース」が掲載されています。 ほかのコースは讃良川／弘法井戸／みどりの道／石宝殿／水路巡り／椎の森／高宮廃寺／淀川／大楠です。

淀川の治水と、古代からの歴史

市の香里園駅周辺地区まちづくり構想は、 「仁徳天皇の時代に淀川堤防修築の治水大事業が実施され、その後の難波発展の原点となった」と記しています。 同じ構想は、香里園周辺の開拓が「応神・仁徳天皇の頃と言われ」、 応神天皇を祭る友呂岐神社があることにも触れています。 市の文化財ページ「寝屋川市域の形成」は、氷河期から江戸時代にかけての 河内湾の陸地化を扱っています。 市名の由来にある「水との共生」は、この地形の成り立ちそのものです。

「香里園」という地名は、明治43年に生まれた

市の公式資料に、地名の由来がはっきり書かれています。 「香里園」という名称が決まったのは明治43年。 京阪電車が遊園地を建設した際、「郡遊園としていたがあまり流行らなかった」ため、 阪神電車の「香櫨園を真似」て、当時の「友呂岐村大字郡」という地名と 組み合わせて命名されました。

その後の展開が、いまの価格差に直結します。 東側市街地は「昭和初期から電鉄会社系の京阪土地株式会社により、住宅地として本格的に開発」され、 「昭和30年代から始まる高度経済成長による大都市への人口集中に伴い」、 日本住宅公団による「香里団地」などが建設されました。 いっぽう西側市街地は「昭和40年代以降、駅を中心として木造共同賃貸住宅が無秩序に建設」され、 「密集市街地が形成されてきました」。

商業も動いています。「昭和40年代には駅の近くに『ダイエー』が出店」、 「昭和50年代には『グリーンシティ』が国道170号沿道に出店」、 近年は「『アルプラザ』や『ホームズ』などが進出」する一方、 「平成17年には『ダイエー』が撤退」しました。

4町村の合併から、中核市へ

市制に至る経緯は次のとおりです。

東部丘陵は「平成以降にできた新しい市街地」も含む

東部丘陵というと古い団地のイメージがありますが、 寝屋川市の場合はそうとは限りません。 寝屋南土地区画整理事業は総面積22.7ha・平成19年設立／平成24年完成・事業費54億円で、 市は「竹林に覆われた丘陵地を都市化」し「大型ショッピングセンターを中心に、 住宅地や公園、緑地が整然と並び」と記しています。 第二京阪道路の開通に合わせて実施された事業でした。

国松地区土地区画整理事業は、 「京阪本線寝屋川市駅及び香里園駅から約1.6km」に位置し、 寝屋川市国松町および三井が丘五丁目の各一部・面積約4.1ha。 用途地域は第一種中高層住居専用地域で建ぺい率60％・容積率200％、 施行は令和5年度から令和8年度、計画戸数165戸です。 さらに打上高塚町では土地区画整理準備組合が設けられています。

つまり東部丘陵には、高度経済成長期の丘陵団地（三井が丘など）と、 平成以降に区画整理で整備された新しい市街地（寝屋南・国松・打上高塚町）が 混在しているということです。同じ「丘陵の戸建」でも、 できた年代によって道路幅員も区画の整形度もまったく違います。

※東高野街道および成田山不動尊（成田山明王院）については、 寝屋川市の公式ページでの記述を確認できませんでした（未取得）。 本ページでは市公式に記載のある範囲を超えた記述は行っていません。 出典：寝屋川市「市史」 //www.city.neyagawa.osaka.jp/organization_list/kyoikuiinkaijimukyoku/tyuutosyo/tosyotop/sisi/index.html ／ 寝屋川市「寝屋川市の概要」 //www.city.neyagawa.osaka.jp/material/files/group/86/neagawasinogaiyou.pdf ／ 寝屋川市「香里園駅周辺地区まちづくり構想」 //www.city.neyagawa.osaka.jp/material/files/group/41/z12kourien_matidukurikousou.pdf ／ 寝屋川市「石碑（寝屋南土地区画整理事業）」 //www.city.neyagawa.osaka.jp/organization_list/keieikikaku/kikakusanka/kouho/koho/ishibumi/isibumi30/1537336450231.html

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