【神戸市北区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

神戸市北区の価格帯で、いくら得になるか

神戸市北区の住宅地は1㎡あたり平均58,056円（48地点の単純平均）。市内の標準地は最高112,000円/㎡（北五葉１丁目３番１４）から最低9,600円/㎡（淡河町野瀬字一ノ坪１８５８番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が11.7倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて神戸市北区・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

令和7年（2025年）国勢調査の速報集計で、北区の人口は203,615人、世帯数は91,794世帯です（2025年10月1日現在）。前回（2020年）の210,492人・88,319世帯と比べると、人口は6,877人減（▲3.3％）、世帯数は3,475世帯増（＋3.9％）という動きになります（世帯の増減と率は当方の算出です）。

この「人口は減り、世帯は増える」という形は、神戸市全体でも同じです。神戸市の総人口は1,497,630人で2020年比△27,522人（△1.8％）、世帯数は766,349世帯で＋31,429世帯（＋4.3％）。神戸市は150万人を割りました。ただし北区の人口減少率▲3.3％は、市全体の△1.8％のおよそ1.8倍の速さです。なお神戸市の2025年国勢調査速報で人口が増加したのは中央区（＋3.1％）・兵庫区（＋2.5％）・灘区（＋0.4％）の3区のみで、北区は含まれていません。

そして北区の数字で決定的に重要なのが1世帯当たり人員2.32人（2020年国勢調査）です。これは西区と並んで神戸市内で最も多い水準で、神戸市全体の1.95人（2025年）を大きく上回ります。神戸市が単身・小世帯化していくなかで、北区はファミリー世帯の比率が高いまま残っている区だということです。成約データで509件のうち353件（約7割）が戸建で、その平均面積が187㎡（土地面積）に達していることと、この数字はきれいに対応します。同時に、高齢化率（65歳以上人口の割合）は32.0％（2020年国勢調査）です。

もう一つ、北区の人口を考えるうえで欠かせないのが区の面積です。神戸市北区の公式ページは「六甲山の北側に位置しており、面積は240.29平方キロメートルで全市面積の約43％をしめ、神戸市9区のなかで1番広い区です」と記しています。人口203,615人を240.29km²で割ると約848人/km²（当方算出）。政令指定都市の行政区としては、きわめて低い密度です。

北区の歴史も特徴的です。市公式は「北区は1973年8月に兵庫区から分離し、2023年8月1日に区制50周年を迎えました」と記し、区の年表には「1973年（昭和48年）北区誕生（人口116,739人）」とあります。1973年の116,739人から2025年の203,615人へ。区の人口は50年あまりで約1.7倍（当方算出）になった計算で、区概要ページも「人口は分区当初と比較すると現在約2倍に達しています」と記しています。神戸市全体が人口を減らしているなかで、北区は「増えてきた側」の区だった、という事実は押さえておいてよいところです。

市街化区域と市街化調整区域

ここに出てくる面積は、北区のものではなく神戸市全体のものです。神戸市は区ごとの市街化区域・市街化調整区域の面積を公表していません（未取得）ので、本ページでは市全体の数字を示したうえで、区としての読み方を書きます。

神戸市全体では、神戸都市計画区域 約55,730haのうち、市街化区域が約20,244ha（36％）、市街化調整区域が約35,486ha（64％）です。政令指定都市でありながら、市域の3分の2が市街化調整区域という、全国的にもかなり珍しい構造をしています。

そして、この調整区域の主たる分布先が北区と西区です。神戸市は道路の無電柱化の方針で「既成市街地（東灘区〜須磨区）」という言い方をしており、北区はこの「既成市街地」に含まれません。また神戸市の都市計画区域マスタープランには「北区山田町原野地区を暫定的に市街化調整区域に編入する」という北区を名指しした記述があります。市街化調整区域について市は「市街化を抑制し、緑豊かな自然環境の保全・育成をはかり、農村環境など地域特性を活かした秩序ある土地利用を誘導する」と記しています。

ただし北区内の市街化調整区域の面積・分布を示した市公式の文章資料は確認できていません（未取得）。区域区分は計画図（図面）で表示され、区域区分変更の告示PDFも「計画図表示のとおり」とするのみで、区別の内訳が文章として書かれていないためです。「北区の◯％が調整区域です」という数字を、本ページは持っていません。個別の物件の区域は、神戸市の都市計画情報検索・神戸市情報マップ、または重要事項説明書で必ずご確認ください。

地価公示 ― 48地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、神戸市北区の住宅地の標準地は48地点。 単純平均は1㎡あたり58,056円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.5％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

神戸市北区は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 神戸市北区の住宅地の平均価格は21位。 神戸市の9区のなかで見ると第9位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

神戸市北区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地48地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で11.7倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

神戸市北区の数字を並べると、日本の政令指定都市では滅多に見ない絵が出てきます。 令和8年地価公示で、北区の住宅地48地点の単純平均は1㎡あたり58,056円。 同じ神戸市の中央区は363,538円/㎡。 同じ市、同じ固定資産税率、同じ学校制度、同じこども医療費助成で、6.3倍の差です （倍率は当方が国土交通省の鑑定評価書情報から全地点を集計して算出した自算値）。 しかも北区の内部では、最高112,000円/㎡から最安9,600円/㎡まで11.7倍ひらいています。 この章では、この2つの数字を、公的資料だけで説明できるところまで説明します。

まず、神戸市9区の住宅地平均を全部並べる

北区は9区で最も低く、9区で2番目に標準地の数が多い区です。 垂水区の57地点に次ぐ48地点。 中央区は13地点しかありません。 これは偶然ではなく、区の広さそのものです。 市公式は北区を「六甲山の北側に位置しており、面積は240.29平方キロメートルで 全市面積の約43％をしめ、神戸市9区のなかで1番広い区です」と記しています。 市域の43％が1つの区。 そこに48の標準地が置かれ、その価格が11.7倍ひらいている。これが北区です。

※順位・平均は国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から 当方が全地点の価格を集計して算出した自算値であり、国土交通省が順位として公表しているものではありません。

令和8年地価公示 ― 住宅地48地点を全部並べる

価格の高い順に、48地点すべてを所在地番つきで並べます。 この表そのものが、北区の構造の説明になっています。

上から見ていくと、北五葉・若葉台・谷上・桂木・松宮台・南五葉・鈴蘭台。 下から見ていくと、淡河町野瀬字一ノ坪・淡河町行原字沢ノ垣・大沢町日西原字小屋かち・ 八多町附物字五月田・山田町藍那字下手・長尾町宅原字内垣。 上位は丁目のある住居表示の団地、下位は「字（あざ）」の付く農村地番です。 北区の地価は、この一点で決まっています。

数字でも確認しておきます。48地点のうち、 上昇が38地点、横ばい（0.0％）が7地点、下落が1地点、前年に同一番号がなく変動率を出せないものが2地点。 下落した唯一の地点は山田町藍那字下手11番外（19,400円/㎡・▲0.5％・地積614㎡）です。 そして横ばい7地点のうち6地点が、「字」の付く農村地番 （山田町下谷上字猪ころび・有野町有野字家ノ下・長尾町宅原字内垣・八多町附物字五月田・ 大沢町日西原字小屋かち・淡河町野瀬字一ノ坪。残る1地点は君影町四丁目8番3）。 区全体は前年比＋2.5％で上がっているのに、農村集落の標準地だけが動いていません。

地積も見てください。 価格上位5地点の地積は345㎡・197㎡・361㎡・184㎡・201㎡。 価格下位5地点は825㎡・419㎡・416㎡・522㎡・614㎡。 安い土地のほうが、2〜4倍広い。 北区の「安い」は、狭いから安いのではありません。 広くてもその価格だということです。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 標準地番号は国土交通省の鑑定評価書情報における地域名「神戸北」に対応します。

説明(1) ― 神戸市は市域の64％が市街化調整区域で、その主たる分布先が北区・西区

神戸市の区域区分（線引き）の数字は、政令指定都市としてかなり特異です。

市域の3分の2が市街化調整区域です。 市街化調整区域では、神戸市の公式表現で 「開発行為（建築目的の土地の区画形質の変更）や建築行為が制限されている」、 「立地基準などに適合するほか、市街化区域と同様の技術基準に適合する場合に限り、 特例的に容認すべきものとして許可を行っている」とされています。 都市計画区域マスタープランは、市街化調整区域について 「市街化を抑制し、緑豊かな自然環境の保全・育成をはかり、 農村環境など地域特性を活かした秩序ある土地利用を誘導する」と定めています。

そして同じマスタープランには、北区を名指しした一文があります。 「北区山田町原野地区を暫定的に市街化調整区域に編入する」。 いまも北区で、市街化区域から調整区域へ編入される土地があるということです。 市全体でも、直近の区域区分変更で 市街化区域は約20,395ha→約20,244ha（△151ha）、 市街化調整区域は約35,331ha→約35,486ha（＋155ha）と、 市街化区域が減り、調整区域が増えています。 人口減少局面での「逆線引き」的な動きで、全国的にも珍しい方向です。

ただし、ここは正直に書きます。 北区内の市街化調整区域の面積・分布を示した市公式の文章資料は確認できていません（未取得）。 区域区分は計画図（図面）で表示され、告示PDFも「計画図表示のとおり」とするのみだからです。 本ページは「北区の◯％が調整区域」という数字を持っていません。 持っているのは、市全体の64％という数字と、 市が無電柱化の方針で「既成市街地（東灘区〜須磨区）」という言い方をしていて 北区がそこに含まれないという事実、そして上のマスタープランの一文です。

説明(2) ― その上に、神戸市だけの条例がもう一枚かかっている

ここからが北区の本題です。 神戸市には「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」 （平成8年4月15日 神戸市条例第10号、最終改正 令和4年4月1日）があります。 条例第1条は目的をこう定めています。

市の紹介ページは、この条例を「西北神に広がる豊かな農業・農村地域を守るため」の 制度だと説明しています。 そして取組状況は北区66集落・西区106集落という2区の集落数でしか集計されていません。 事実上、北区と西区だけにかかる制度です。

集落居住区域402ha。農村用途区域17,935haの、約2.2％。 これが、北区で「ふつうに家が建てられる農村の土地」の分量です。 残る約97.8％は、農業保全区域・環境保全区域・特定用途区域です。 （面積は市公式、構成比は当方算出。各区域の建築可否は市の土地利用基準PDFからの読み取りで 確度は中です。実際の可否は必ず神戸市の担当部局にご確認ください。）

そして手続きです。条例第10条。

駐車場の設置も、木竹の伐採も、届出の対象です。 施行規則では届出不要な「通常の管理行為又は軽易な行為」として、 既存敷地内での改築、幅2メートル未満の農道設置、高さ1.5メートル以下の工作物、 保育目的の間伐などが挙げられています。 さらに農村景観保全形成地域では「様式第3号による行為説明書」と 関連図書（建築物は平面図・立面図まで）の添付が必須で、 農村用途区域より規制が重いとされています （北区内の指定地区名・区域は未取得）。

そのうえで、土地利用基準はこう釘を刺しています。

この条例の届出をクリアしても、それだけでは建てられません。 都市計画法（調整区域の開発許可）、農地法（農地転用）、 農業振興地域の整備に関する法律（農用地区域からの除外）、森林法（林地開発）。 国の制度の上に、神戸市独自の条例がもう一枚かかっている。 これが北区の土地です。

説明(3) ― 規制を決めているのは、住民自身である

この条例のもう一つの特徴は、ルールを住民が作る仕組みになっていることです。 条例第17条は里づくり協議会の認定要件を 「農村環境の整備等を図ることを活動目的とし、町又は字の区域を活動区域とし、 地縁に基づいて形成され、特定個人の利益を誘導しない団体」と定め、 第18条は里づくり計画の記載事項として 「農業振興、環境整備、土地利用、景観保全形成、市街地交流、新田園コミュニティ、 農村定住起業に関する計画等」を挙げています。

北区は66集落のうち65集落、98％が協議会を持っています。 つまりこの地域で「開発されないこと」は、 行政が一方的に押しつけた規制ではなく、地域の意思として制度化されているということです。 淡河町野瀬の9,600円/㎡という価格は、 市場の需給だけでついた価格ではありません。

なお神戸市は、この条例について2015年以降7回の規制緩和を行ったとし、 現在は「Uターン希望者が家を新たに建築する事が可能になったり、 また新たな移住者が新築住宅を建築したり、古民家を活用してカフェなどをオープン」することが 認められていると説明しています （回数と実施年は市ページの要約的記述で、確度は中です）。 門戸が閉じているわけではありません。 閉じてはいないが、手続きがある。そこが要点です。

ここまでを、一つの構図にまとめる

ここからは書き方に注意が必要です。 以上はいずれも神戸市が公式に公表している事実ですが、 「だから北区の地価は区内で11.7倍ひらいているのだ」という因果を、 神戸市が公式に書いているわけではありません。 本ページはこの点を断定しません。 そのうえで、事実の並びとして、次の構図で説明できますとだけ書きます。

結論として書けるのはここまでです。 「市域の64％が市街化調整区域で、その上に農村用途区域17,935haという神戸市独自の条例の網がかかり、 住宅が建てやすい集落居住区域は402ha＝約2.2％しかない」という事実の並びは、 北五葉112,000円/㎡と淡河町9,600円/㎡が同じ区内に並ぶことと、矛盾しません。 ただしこれは説明であって、証明ではありません。 北区内の市街化調整区域の面積・分布、農村用途区域の区別内訳が取れれば論点は確定しますが、 これらの数値は神戸市の公表資料に無く、本ページでは未取得です。

成約509件 ― 戸建が7割、中央値2,400万円

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 北区の成約は509件。種別の内訳はこうです。

509件のうち353件、約69％が戸建です。 長田区では戸建120件に対しマンション103件とほぼ半々でしたから、 北区は神戸市のなかでもはっきり戸建に寄った区だということになります。 そしてその戸建の平均土地面積は187㎡。 これは住宅用地の課税標準の特例で小規模住宅用地（6分の1）が適用される200㎡の線に、 かなり近い水準です。

この戸建優位は、世帯の数字と整合します。 北区の1世帯当たり人員は2.32人（2020年国勢調査）で、 西区と並んで神戸市内で最多タイ。 神戸市全体の1.95人（2025年）を大きく上回ります。 世帯が小さくなっていく神戸市のなかで、北区はファミリー世帯の比率が高いまま残っている。 だから広い戸建が売買の中心になる、という並びです。

いっぽうマンションの中央値820万円は、 神戸市のなかでもかなり低い水準です。平均築年は1992年。 成約の個票では中里町のマンション（1996年築・RC・専有80㎡・2LDK）が800万円 （鈴蘭台・徒歩0分）、 緑町のマンション（1997年築・SRC・専有80㎡・3LDK）が820万円（山の街・徒歩13分）、 有馬町のマンション（2009年築・RC・専有65㎡・2LDK）が820万円（有馬温泉・徒歩3分）、 唐櫃台のマンション（1994年築・RC・専有85㎡・2LDK）が830万円（唐櫃台・徒歩10分）。 駅徒歩0分・専有80㎡・2LDKで800万円という取引が実際に起きています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。 これは国土交通省が公表している取引データであって、家タダ自身の成約実績ではありません。 「平均面積」は成約価格情報の「面積」欄の平均で、マンションは専有面積、 宅地（土地と建物）は土地面積です。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 本ページでは土地単独の成約中央値を掲載していません。

町丁目別・最寄駅別の成約中央値（全データ）

この2つの表の読み方は、長田区や須磨区とは違います。 最寄駅別で見ると、中央値は西鈴蘭台2,350万円から鈴蘭台1,400万円まで1.7倍にしか開きません。 ところが町丁目別では、星和台3,500万円から有馬町650万円まで5.4倍（当方算出）。 北区の価格差は「駅からの距離」ではなく、「どの団地か・団地か集落か」で決まっています。 平均徒歩分数も11〜14分に固まっており、駅距離で説明がつかないことがはっきり出ています。

そして「三ノ宮（JR）35件」です。 三ノ宮駅は中央区の駅です （神戸市の自転車等放置禁止区域の指定駅一覧で中央区に区分されています）。 それでも北区の物件35件が、最寄駅として三ノ宮（JR）を記録している。 さらに、この35件については徒歩分数の平均を算出できませんでした （本ページのデータでは0と集計されており、これは「徒歩0分」という意味ではなく、 分単位の数値として距離が記録されていないことを示します）。 区内に最寄駅として記録される駅がなく、区外の三宮が最寄りとして記録され、 しかもその距離が分では表せない。 面積240.29km²・市域の約43％という区の広さが、こういう形でデータに出ます。

個票も並べておきます。 鈴蘭台西町の戸建（1998年築・軽量鉄骨造・土地160㎡／延床125㎡・4LDK＋S）が2,400万円 （鈴蘭台・徒歩15分）。 ひよどり台の戸建（2024年築・木造・土地120㎡／延床90㎡・3LDK）が2,400万円 （名谷・徒歩0分と記録。名谷は須磨区の駅です）。 上津台の戸建（2006年築・木造・土地230㎡／延床130㎡・5LDK）が2,400万円（神鉄道場）。 鹿の子台北町の戸建（1997年築・木造・土地120㎡／延床90㎡・4LDK）が2,400万円 （神鉄道場・徒歩15分）。 築1997年から築2024年まで、土地120㎡から230㎡まで、同じ2,400万円で並んでいます。 北区の戸建は、築年と面積が価格にきれいに反映されない市場だということが、 この4件から読み取れます。 だからこそ、1件ずつ中身を確認する必要があります。

商業地3地点 ― こちらも団地の駅前に集中している

商業地3地点の平均は170,333円/㎡、前年比＋3.1％。 住宅地の＋2.5％を上回っています。 場所は西鈴蘭台（北五葉）・鈴蘭台・岡場（有野中町）。 市のマスタープランが「地域拠点」とした鈴蘭台と、「連携拠点」とした岡場、 そして区内で住宅地最高値のある北五葉。 商業地の位置も、団地の側に寄っています。 北区の工業地の標準地は0地点です。

最後に、県内での位置を確認しておきます。 令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 北区の住宅地の平均価格58,056円/㎡は21位。 前年比の変動率（＋2.5％）では17位です。 神戸市の9区のなかで見ると、平均価格が9位（最下位）、変動率が7位。 ただし変動率＋2.5％は、長田区（＋1.8％）・垂水区（＋2.2％）を上回っています。 「いちばん安い区」ではありますが、「いちばん元気のない区」ではありません。 48地点のうち38地点が上昇し、下落は1地点だけです。

※順位は国土交通省の鑑定評価書情報から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値であり、 国土交通省が順位として公表しているものではありません。 仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示の速算式 （価格×3％＋6万円）×1.1で当方が算出したものです。

空から見た、この50年の神戸市北区

左が1974〜78年、右が現在の、同じ範囲です。北区にとって、この2枚のあいだに挟まっているのは震災ではなく「区の誕生」です。神戸市北区は1973年8月に兵庫区から分離して誕生しました（2023年8月1日に区制50周年）。誕生時の人口は116,739人。左の写真は、その区制施行からわずか数年後の姿ということになります。

右の写真は、そこから半世紀を経た姿です。区の人口は2025年国勢調査速報で203,615人、50年あまりで約1.7倍（当方算出）。市公式も「人口は分区当初と比較すると現在約2倍に達しています」と記しています。神戸市全体が150万人を割り、2020年比で△1.8％となるなかで、北区は長く「増えてきた側」の区でした。その増加を支えたのが、市公式が「昭和30年代以降に大規模な住宅団地開発が進んだ」と記す鈴蘭台周辺と、「東大池、唐櫃台、有野台、藤原台、北神星和台などの大規模な住宅団地が開発された」と記す有野町の一帯です。

いっぽうで、この2枚のあいだにほとんど姿を変えていない場所も、同じ区の中に広がっています。1996年（平成8年4月15日）に制定された「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」は、農村用途区域17,935haを指定し、北区の66集落がその対象になっています。変わった場所と、制度によって変わらないことが選び取られた場所。この2枚の写真の違いは、いまの北区の地価が最高112,000円/㎡から最安9,600円/㎡まで11.7倍ひらいていることと、同じ話をしています。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28684〜28686・y13008〜13009）で切り出しています。

北区には、市公式が定めた「区内のエリア区分」が実質的に2つあります。一つは北区役所と北神区役所という2つの区役所の所管で、もう一つは市公式の町紹介ページの階層です。市の町紹介ページを見ると、有野町・有馬町・淡河町・大沢町・道場町・長尾町・八多町の7町が「北区（北神地域）の紹介」という見出しの下に置かれ、本区と山田町の2町だけが別系統のURLで北区役所側に置かれています。（ただし「北神地域＝この7町」という定義文そのものは市公式で確認できていません。ページの階層構造からの読み取りで、確度は中です。）

いずれにせよ、北区は本区（鈴蘭台を中心とする住宅団地の集積）と北神地域（旧町村由来の広い農村＋大規模ニュータウン）という二層構造で理解するのが、市公式の資料にいちばん忠実です。市公式が区を「ニュータウンなどの住宅地域と、懐かしい田園風景を今に残す農村地域が調和しており」と表現しているのも、この構造を指しています。

本ページでは、令和8年地価公示の住宅地48地点・商業地3地点の実数と国土交通省の成約価格情報509件（町丁目別・最寄駅別）を重ねて、6つのまとまりに整理します。整理の軸は「その土地が、いつ・どんな制度の上に乗っているか」です。昭和30年代以降に開発された団地か、1947〜1958年に神戸市へ編入された旧町村の集落か。区内の地価が11.7倍ひらいている理由は、ほぼこの1点に集約されます。

なお各町丁目が市街化区域か市街化調整区域か、農村用途区域のどの区分にあたるかを示した公表資料は確認できていません（未取得）。以下で町丁目名と地価・成約の実数を挙げているのは、その町丁目が特定の区域に入っていることを示すものではありません。個別の物件がどの区域にかかるかは、神戸市情報マップまたは重要事項説明書でご確認ください。

※エリア区分と各エリアの記述は、神戸市北区・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

北区の鉄道は、神戸電鉄と神戸市営地下鉄 北神線の2本立てです。神戸市交通局の路線構成では、北神線のS01 谷上が起点で、西神・山手線と直通してS17 西神中央まで1本でつながっています。谷上から新神戸は1駅、三宮は2駅です（駅順は交通局の公表による。所要時間は市公式で確認できていないため書いていません）。

市公式は山田町の紹介のなかで、北区の交通網の整備について「新神戸トンネル、阪神高速北神戸線、北神急行」の整備により北区の拠点として発展した、と記しています。「北神急行」は、現在は神戸市営地下鉄 北神線として交通局のサイトにS01 谷上が掲載されていますが、市営化された年は市公式で確認できていません（未取得）。

都市計画上の位置づけも押さえておきましょう。神戸市の都市計画区域マスタープランは、「西神中央、岡場を連携拠点とし、地域拠点の機能に加え、隣接市との連携に必要なターミナル機能などの強化をはかる」、「鈴蘭台、名谷、学園都市、垂水、舞子、谷上を地域での都市活動や文化活動を支える地域拠点とし」と記しています。北区からは、岡場が「連携拠点」、鈴蘭台と谷上が「地域拠点」。さらに有馬温泉が観光拠点として明記されています。市は北区を切り捨ててはいないということが、この文言から読み取れます。

※本表に載せているのは、神戸市公式で「北区の駅」だと裏が取れた駅だけです。神戸市の公式サイトには「どの駅がどの区にあるか」を1件ずつ示した対応表がなく、神戸市交通局の駅一覧ページにも所在地（住所）の表記がありません。そこで本ページでは、①自転車等放置禁止区域の指定駅一覧（駅を所在区ごとに掲載）②市営自転車駐車場一覧（同）③地区計画・市立学校の区分という3つの市公式資料から所在区を確認できた駅だけを表にしています。

このほか、市営自転車駐車場（無料）の一覧に北区として掲載されている駅として、箕谷・花山・大池・唐櫃台・五社・道場南口があります（ただしこれらの駅の路線名は市公式の当該一覧に記載がないため、本ページでは路線を書いていません）。

逆に、次の駅については所在区を確認できていません（未取得）。藍那・鵯越・丹生山・二郎・有馬口・有馬温泉・神鉄有野など。北区内にあると言われることの多い駅ですが、本ページでは「北区の駅」として断定しません。なお「箕谷」（北区）と「名谷」（須磨区）・「押部谷」（西区）は字面が似ていますが別の区の駅です。物件検索で取り違えやすいので注意してください。

そのうえで、国土交通省の成約価格情報に「最寄駅」として記録されている駅名なら、所在区とは無関係に事実として書けます。北区の物件509件について、最寄駅として記録されている上位6駅は次のとおりです。鈴蘭台 75件・中央値1,400万円・平均徒歩13分／西鈴蘭台 50件・2,350万円・徒歩14分／北鈴蘭台 47件・1,600万円・徒歩13分／山の街 39件・1,500万円・徒歩11分／三ノ宮（JR）35件・1,500万円／田尾寺 33件・1,800万円・徒歩14分。

ここで目を引くのが「三ノ宮（JR）」の35件です。三ノ宮駅は中央区の駅です（神戸市の自転車等放置禁止区域の指定駅一覧で、JR三ノ宮・阪急三宮・阪神三宮・地下鉄三宮はいずれも中央区に区分されています）。それでも北区の物件35件が、最寄駅として三ノ宮（JR）を記録している。そしてこの35件については、徒歩分数の平均を算出できませんでした（本ページのデータでは0と集計されており、これは「徒歩0分」という意味ではなく、分単位の数値として距離が記録されていないことを示します）。北区の一部では、最寄りとして記録される駅が区外の三宮になり、しかもその距離が分単位で表せない。これが、面積240.29km²・市域の約43％という区の広さの、実務的な意味です。

成約データの最寄駅別を並べると、中央値2,350万円（西鈴蘭台）から1,400万円（鈴蘭台）までで、長田区や須磨区のような5倍前後の開きは出ていません。北区の価格差は「駅からの距離」よりも「団地か農村集落か」で決まっているという読み方のほうが、データに合います。実際、町丁目別では星和台3,500万円から有馬町650万円まで5.4倍（倍率は当方算出）の開きがあります。

なお各駅の乗車人員・乗降人員は取得できていません（未取得）。神戸市統計書の「4 運輸・通信」に駅別乗車人員が収録されていますが、xlsx形式のみの提供で、本ページでは数値を読み取れませんでした。数字を持っていないので、駅の規模を人数で比較する記述は本ページには一切ありません。

道路

神戸市が公表している緊急輸送道路の一覧では、高速自動車国道等として山陽自動車道・中国縦貫自動車道・新名神高速道路・神戸淡路鳴門自動車道・第二神明道路が、主要国道として「一般国道2号（浜手バイパス）、一般国道2号、一般国道43号、一般国道175号」が挙げられています。これは神戸市全体の一覧で、北区内をどの路線が通っているかを路線別に示した市公式の資料は確認できていません（未取得）。本ページでは路線名を市全体の一覧として紹介するにとどめ、「北区を通る国道は◯号です」という書き方はしていません。市公式が北区の文脈で名前を挙げている道路は新神戸トンネルと阪神高速北神戸線の2つです（区内の経路・IC名は未取得）。

渋滞について、北区の方には朗報かもしれない事実があります。神戸市は道路網のページで「神戸市内の高速道路ネットワークは、大阪湾岸道路西伸部や神戸西バイパスなど、ミッシングリンクが存在しています。これにより、阪神高速道路神戸線（京橋〜摩耶）や第二神明道路（伊川谷〜明石西）において、交通の集中による渋滞が頻発しています」と公表しています。ここで名指しされている2区間は、いずれも北区の路線ではありません。阪神高速神戸線は海側の東西軸、第二神明は西区・明石方面の路線です。北区から車で動く場合のボトルネックが市公式で名指しされているわけではない、ということになります。（ただし北区内の渋滞状況を市が公表しているわけでもありません。「北区は渋滞しない」という意味ではありませんのでご注意ください。）

歴史的な道として、市公式が「徳川道」を挙げています。市の本区紹介ページによれば、徳川道は江戸時代末期に、外国人居留地でのトラブル回避のため、明石から白川・藍那を経由して摩耶山から住吉に抜ける迂回路として建設された道です。藍那という地名がここで出てくる点に注目してください。小規模特認校のある藍那小学校の藍那であり、令和8年地価公示で区内48地点のうち唯一値下がりした標準地（山田町藍那字下手11番外・19,400円/㎡・▲0.5％）のある藍那です。幕末に「都心を避けるための道」が通された場所が、いま市内で最も地価の動かない地域の一つになっている。北区の地理を象徴する事実です。

そして北区で最も実務的に効くのが「区が広い」ということです。市公式は区の面積を240.29平方キロメートル＝全市面積の約43％、神戸市9区のなかで1番広い区と記しています。この広さは行政資料の作り方にまで出ていて、くらしの防災ガイド（ハザードマップ）の北区版は、1冊ではなく6分割で発行されています。①道場周辺 ②大沢・長尾・八多 ③有野・有馬周辺 ④淡河周辺 ⑤箕谷・谷上周辺 ⑥鈴蘭台周辺。1枚の地図に収まらないのです。物件を内覧するときは、区内での移動時間を甘く見積もらないでください。鈴蘭台と淡河町では、同じ「北区」でも生活圏がまったく違います。

坂の問題も避けて通れません。神戸市は2024年度から「坂のまち神戸プロジェクト」を始めており、「神戸の坂の魅力を一層活かし、課題については改善を図っていくための取り組み」と説明しています。エリアリノベーションとして指定された6エリアのうちの一つが「鈴蘭台駅エリア」（北区）です（ほかは①兵庫山麓 ②鵯越駅・丸山駅 ③禅昌寺東部・高取山麓 ④塩屋 ⑥神鉄長田駅・名倉。②の所在区は市公式で確認できていません）。市が北区の中心駅周辺を「坂のまち」の対象として扱っているという事実は、現地を見るときの前提にしてください。内覧時には必ず坂の勾配と、雨の日・雪の日の通学路をご確認ください。

※北区内の駅別の乗車人員・乗降人員は取得できていません（未取得）。神戸市統計書「4 運輸・通信」に駅別乗車人員が収録されていますが、xlsx形式のみの提供で本ページでは読み取れませんでした。また区内を通る国道・主要地方道の路線別リストと、高速道路の経路・IC名も市公式に見当たらず、未取得です。北神急行（現・神戸市営地下鉄 北神線）の市営化年も市公式で確認できていません。出典：神戸市「緊急輸送道路（路線一覧PDF）」//www.city.kobe.lg.jp/documents/8736/emergencyroad_list.pdf ／神戸市「道路網」//www.city.kobe.lg.jp/a59650/kurashi/access/road/r_net.html ／神戸市「自転車等放置禁止区域」//www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cyclehoutikinsi.html ／神戸市「市営自転車駐車場一覧」//www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cycleitiran/index.html ／神戸市交通局 //kotsu.city.kobe.lg.jp/ ／神戸市「北区の概要」//www.city.kobe.lg.jp/f96104/kuyakusho/kitaku/shoukai/gaiyou/index.html ／神戸市「本区のご紹介」//www.city.kobe.lg.jp/f96104/kuyakusho/kitaku/shoukai/machishoukai/honku.html ／神戸市「坂のまち神戸プロジェクト」//www.city.kobe.lg.jp/a01110/saka.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％。いずれも神戸市の公表値です。固定資産税の計算式は市の公式表現で「課税標準額（1,000円未満切捨て）×税率（1.4％）＝税額（100円未満切捨て）」、都市計画税は「課税標準額×税率（0.3％）」です。合計1.7％という数字を神戸市が1本で公表しているページは確認できていませんので、本ページでは1.4％と0.3％を分けて示したうえで合算値を併記しています。

そして北区では、ここが他区より重要になります。都市計画税の課税対象は「毎年1月1日現在に都市計画法による市街化区域に土地・家屋を所有している人」。神戸市は市域の64％が市街化調整区域で、その主たる分布先が北区・西区です。つまり北区には、都市計画税がかからない物件が実際に存在します。市街化区域内なら毎年1.7％、市街化調整区域内なら1.4％。課税標準額が同じなら、0.3％分だけ毎年の保有コストが違うということです。ただし個別の物件がどちらなのかは物件ごとに違い、北区内の市街化調整区域の分布を示した市公式の資料は確認できていません（未取得）。「北区だから都市計画税がかからない」という書き方は誤りになります。納税通知書と重要事項説明書で確認するのが確実です。

納税義務者は賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者で、1年分がその人に課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納付は一括払いまたは年4回分割で、口座振替・クレジットカード払いに対応しています。縦覧期間は毎年4月1日〜4月30日で、会場は新長田合同庁舎（長田区）です。2026年5月1日からは、固定資産税関係証明の対面発行窓口が新長田合同庁舎に集約されます。北区は市内で最も広い区であり、鈴蘭台の北区役所からも、藤原台中町の北神区役所からも、新長田合同庁舎までは距離があります。窓口に行く前に、電子申請や郵送で済むかどうかを神戸市にご確認ください。

住宅用地の課税標準の特例は、神戸市の公表値で小規模住宅用地（住宅1戸当たり200㎡以下の部分）が固定資産税で価格の6分の1・都市計画税で3分の1、一般住宅用地（それを超える部分）が固定資産税で3分の1・都市計画税で3分の2です。市の原文は「住宅用地の課税標準額は、評価額に特例率（住宅用地特例率）を乗じた額が上限となります」。

北区の方は、この「200㎡」という線に注意してください。成約データでは、北区の戸建353件の平均面積（土地面積）は187㎡です。町丁目別に見ると星和台238㎡・日の峰164㎡・有野町154㎡・泉台137㎡・鈴蘭台北町136㎡といった水準で、200㎡を超える土地がふつうに流通している区だということが分かります。200㎡を超えた部分は小規模住宅用地の6分の1ではなく、一般住宅用地の3分の1が適用されます。土地が広いことは北区の魅力ですが、毎年の固定資産税では広さがそのまま負担に効いてくるという点は正直にお伝えしておきます。

新築住宅の減額措置は、2026年4月1日から床面積要件が変わっています。2026年3月31日までの新築は「居住部分の床面積が50㎡（一戸建以外の貸家住宅は40㎡）以上280㎡以下」でしたが、2026年4月1日以降の新築は「40㎡以上240㎡以下」になりました。減額割合はいずれも2分の1、減額期間は一般住宅で3年度分、3階建以上の耐火・準耐火構造で5年度分（認定長期優良住宅は2031年3月31日までの新築でそれぞれ5年・7年に延長）です。上限が280㎡から240㎡に下がった点は、延床の大きな住宅が建てられる北区ではむしろ効いてくる変更です。

北区の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均58,056円で、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある40市区町村のうち21位、神戸市9区のなかでは9位＝最も低い水準です。中央区（363,538円/㎡）の約6.3分の1ですから、同じ広さの土地なら、毎年の保有コストの絶対額も大きく違います。ただし区内の標準地は最高112,000円/㎡から最安9,600円/㎡まで11.7倍ひらいており、「北区だから固定資産税が安い」と一律には言えません。物件の場所次第です。

なお土地・家屋の免税点の金額は、神戸市の公表ページで確認できていません（未取得）。一般に言われる「土地30万円・家屋20万円」という数字は、神戸市の公式ページ上で裏が取れなかったため本ページには記載していません。償却資産の免税点は「課税標準となるべき額が150万円未満の場合は、課税されません」と明記されています。また「固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税も課税されません」とも記されています。

免税点

同一人が神戸市北区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。2026年度は第1期 2026年4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 2027年3月1日が納期限です（納税通知書は2026年4月1日発送）。「固定資産税（概要）」ページは「年4回（4月、7月、12月、翌年2月）」と記していますが、実際の納期限は年度ごとにずれますので、該当年度の市税スケジュールをご確認ください／賦課期日は1月1日。「毎年1月1日現在に固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している人に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課される」（神戸市）

※税率・免税点は神戸市北区の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域858箇所 ― 神戸市全体の約36％が北区にある

兵庫県が2026年6月30日現在で公表している指定状況によると、 神戸市内の土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は2,356箇所。 区別の内訳は次のとおりです。

北区だけで858箇所。神戸市全体の約36％です（比率は当方算出）。 2位の須磨区306箇所の約2.8倍、垂水区210箇所の約4.1倍、西区206箇所の約4.2倍。 9区中で断トツの1位です。 内訳を見ると急傾斜地の崩壊611・土石流224・地すべり23。 土石流224箇所は市内482箇所の約46％、地すべり23箇所は市内31箇所の約74％（当方算出）が 北区に集中しています。

ここは正直に書きます。北区で家を買うなら、土砂災害は最優先の確認事項です。 区の面積が市域の約43％を占めるので「箇所数が多いのは当たり前」という見方もできますが、 面積で割っても北区の密度は高い水準にあります （市は区別の面積を公表していないため他区との密度比較の数値は本ページでは出せません）。 大切なのは区全体の傾向ではなく、その物件がイエローゾーンに入っているかどうかです。

指定するのは神戸市ではなく兵庫県です。 市の公式表現は「兵庫県は法令に基づき、順次、基礎調査を実施したうえで、 『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』及び『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』を 指定しています」。 問い合わせ先を間違えないようにしてください。

※上の表はすべて警戒区域（イエローゾーン）の箇所数です。 特別警戒区域（レッドゾーン）の箇所数は、市・県とも本ページでは取得できていません（未取得）。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物に構造規制がかかり、 開発には許可が必要になります。担保評価にも影響し得ます。 イエローとレッドは、実務上まったく別物です。混同しないでください。 なお神戸市は「現在、神戸市内には地すべりのレッドゾーンの指定はありません」と明記しています。 出典：兵庫県「令和8年6月30日現在の指定状況」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 神戸市「土砂災害警戒区域等」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/preparation/sand/doshasaigaikuiki.html

2｜いっぽうで、北区に津波浸水想定区域はない（市公式が明記）

神戸市は津波対策について、次のように公表しています。

「北区・西区は浸水しないため掲載なし」。これは市公式の逐語です。 津波浸水想定区域があるのは東灘区・灘区・中央区・兵庫区・長田区・須磨区・垂水区の7区で、 北区と西区の2区だけが対象外です。 ここでいうレベル2津波とは、市の定義で 「1000年に一度の確率で発生する可能性のあるマグニチュード9クラスの地震に伴い発生するとされる津波」 ＝南海トラフ巨大地震を想定したものです。

つまり北区の災害リスクの構造は、他の7区とはっきり違います。 土砂災害警戒区域858箇所＝市内の約36％を抱えるいっぽうで、津波浸水想定区域はゼロ。 「山のリスクを取るか、海のリスクを取るか」という言い方をすれば、 北区は完全に山側です。 地価の安い区が危険で、高い区が安全、という単純な図式にはなっていないというのが、 神戸市の防災を見るときの要点です。

ただし「浸水しない」のは津波の話です。 洪水浸水想定区域の区内状況は未取得（主要河川の多くが兵庫県管理で、 市公式に区単位の数値記載がありません）、 内水浸水想定も未取得です。 区内には有野川・山田川（志染川）・淡河川といった河川が流れていることが市公式に記されています。 川の近くの物件については、必ず区版のハザードマップでご確認ください。

出典：神戸市「津波対策の完了について」 //www.city.kobe.lg.jp/a46366/tsunamitaisaku/tsunamikanryou.html

3｜「くらしの防災ガイド」北区版は6分割 ― 1枚の地図に収まらない区

神戸市は区ごとに「くらしの防災ガイド」（2026年度版・土砂災害・水害ハザードマップ付）を 公開しています。 ほかの区が1区1冊なのに対し、北区版は6分割で発行されています。

区が広すぎて、1枚の地図に収まらない。 これは行政資料の都合の話に見えて、実は買う側にとって重要な事実です。 鈴蘭台に住む人と、淡河町に住む人は、同じ「北区版」のハザードマップを見ていません。 生活圏が別だということが、市の資料の作り方に出ています。 （参考：西区版は4分割です。）

本ページに、想定浸水深などの具体的な数値は書いていません。 理由は単純で、区版ガイドの地図面がPDF図面で、数値を文字として抽出できなかったから（未取得）です。 市公式に確認できたのは、区版ガイドが6分割で存在すること、 そして北区に津波浸水想定区域がないことまでです。

確認していただきたいのは次の4つです。

• 土砂災害警戒区域・特別警戒区域。北区内に警戒区域が858箇所あります （急傾斜地の崩壊611・土石流224・地すべり23）。特別警戒区域の箇所数は未取得です。
• 洪水浸水想定。有野川・山田川（志染川）・淡河川ほかについて、住所単位でご確認ください。
• 避難所と避難経路。北区は6分割のガイドが必要なほど広く、 同じ区内でも避難の考え方が地域ごとに違います。
• 冬季の積雪・凍結。市公式は北区を「六甲山の北側に位置しており」と記しています。 （ただし積雪量などの数値は市公式で確認できていません。本ページに数値は書いていません。）

神戸市のハザードマップは日本語のほか英語・中文・韓国語でも公開されています。 兵庫県のCGハザードマップもあわせてご確認ください。

出典：神戸市「ハザードマップ」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/index.html ／ 「くらしの防災ガイド」区別PDF索引 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/pdfkohyo2019.html ／ 土砂災害・水害ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19 ／ 高潮ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=113

4｜共生ゾーン条例 ― 買う前に「農村用途区域かどうか」を必ず確定させる

北区で家を買うときに、いちばん見落とされやすいのがこれです。 「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」（平成8年4月15日 神戸市条例第10号）の 農村用途区域に入っているかどうかで、できることが変わります。 農村用途区域は市全体で17,935ha、対象は北区66集落・西区106集落です。

そして忘れてはいけないのが、第10条の「30日前」です。 農村用途区域内で 建築物の新築・増築・改築、宅地造成、土地の形質変更、駐車場の設置、木竹伐採、土石採取、 水面埋立てを行う者は、着手日の30日前までに市長に届け出なければなりません。 買ってすぐ着工、というスケジュールは組めません。 リフォームや外構工事、庭木の伐採でも該当し得ます。 資金計画と工程表を作るときに、この30日を必ず入れてください。

いっぽうでプラス面も正確に書いておきます。 北区では66集落中65集落（98％）が里づくり協議会を設立し、50集落（76％）が里づくり計画を策定 しています。 里づくり計画の記載事項には「農業振興、環境整備、土地利用、景観保全形成、市街地交流、 新田園コミュニティ、農村定住起業に関する計画等」が含まれます。 移住・定住・起業が、計画の項目として正面から入っているということです。 市も2015年以降の規制緩和により 「Uターン希望者が家を新たに建築する事が可能になったり、また新たな移住者が新築住宅を建築したり、 古民家を活用してカフェなどをオープン」することが認められていると説明しています （この記述は市ページの要約的表現で、確度は中です）。

出典：神戸市「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」 //www.city.kobe.lg.jp/a99375/shise/kekaku/kezaikankokyoku/symbiosis.html ／ 条例本文PDF //www.city.kobe.lg.jp/documents/14587/202204_jyorei.pdf ／ 施行規則PDF //www.city.kobe.lg.jp/documents/14587/201604_03sekoukisoku_1.pdf ／ 土地利用基準PDF //www.city.kobe.lg.jp/documents/14587/tochiriyoukijun2022.pdf ／ 区域概要図PDF //www.city.kobe.lg.jp/documents/14587/gaiyouzu_202312.pdf

5｜団地の中古住宅を買うときに見るところ

北区の成約509件のうち353件が戸建で、 中央値2,400万円・平均土地面積187㎡・平均築年2003年。 マンションは156件で中央値820万円・平均専有74㎡・平均築年1992年です。 市公式が「昭和30年代以降に大規模な住宅団地開発が進んだ」と記す区ですから、 区内の住宅ストックの中核に、この団地群があります。

そして神戸市自身が、団地の再生を政策課題に掲げています。 市は「計画的開発団地のリノベーション」のモデル団地として 垂水区多聞台・北区有野台・北区唐櫃台の3団地を挙げており、 3団地のうち2団地が北区です。

「バス乗車促進プロジェクト」と「集会所跡地の活用」。 この2つが取り組みのテーマになっているという事実は、 団地の中古住宅を買うときに正直に受け止めるべき情報です。 バスの便と、団地内の共用施設の将来が、住民自身の課題になっているということです。 北区の高齢化率は32.0％（2020年国勢調査）、 人口は2020年→2025年で▲3.3％（市全体の△1.8％のおよそ1.8倍）。 各団地の面積・戸数・高齢化率は市ページに数値の記載がなく未取得ですので、 気になる団地については市や自治会に直接お尋ねください。

中古戸建を見るときの確認事項は次のとおりです。

• バスの路線と本数、そして将来。神戸電鉄の駅から徒歩13〜14分という成約データの平均は、 裏を返せばバス利用が前提になる物件も多いということです。
• 擁壁と斜面。市は鈴蘭台駅エリアを「坂のまち神戸プロジェクト」の エリアリノベーション6エリアの一つに指定しています。 擁壁の築造年・構造・水抜き穴の状態、クラック・はらみ・傾きを必ず確認してください。
• 土砂災害警戒区域。区内に858箇所あります。物件の位置を地図で確認してください。
• 土地が200㎡を超えているか。超える部分は住宅用地の特例が 小規模住宅用地（固定資産税で6分の1）から一般住宅用地（3分の1）に変わります。 北区の成約戸建の平均土地面積は187㎡で、200㎡超の区画がふつうに流通しています。
• 地区計画の有無。北区には16地区の地区計画があります （各地区の制限内容は未取得）。

出典：神戸市「計画的開発団地のリノベーション」 //www.city.kobe.lg.jp/a29789/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/danchi-renovation/index.html ／ 「モデル団地の取り組み」 //www.city.kobe.lg.jp/a29789/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/danchi-renovation/model-danchi.html ／ 神戸市「坂のまち神戸プロジェクト」//www.city.kobe.lg.jp/a01110/saka.html

6｜神戸市は「地区ルールが乗っている」確率が高い市。北区はとくに高い

神戸市には地区計画が94地区＋防災街区整備地区計画1地区＝計95地区、 約3,697.8ha（2025年12月8日現在）あります。 市街化区域20,244haに対して約18％（当方算出）。 さらにまちづくり協定が20地区（2026年6月1日現在。 根拠は1981年12月制定の神戸市地区計画及びまちづくり協定等に関する条例）、 1978年制定の神戸市都市景観条例もあります。

そして95地区のうち16地区が北区です。 神戸北町地区／北神戸第一地区／北神戸第二地区／北神戸第三地区／藤原台地区／大池見山台地区／ 山の街地区／柏尾台地区／花山中尾台地区／谷上地区／道場八多地区／ひよどり台南地区／ 東岡場地区／下谷上南山地区／鈴蘭台駅前地区／北鈴蘭台駅西地区。 西区の16地区と並んで市内最多クラスです。 地区名を見ると、藤原台・大池見山台・山の街・柏尾台・花山中尾台・ひよどり台南・ 鈴蘭台駅前・北鈴蘭台駅西と、住宅団地の名前がそのまま並んでいます。

地区計画がかかると、建ぺい率・容積率・高さ・壁面の位置・用途・垣柵の構造などに 追加の制限が入ることがあります。 制限は自由度を下げますが、同時に周辺の環境を守る働きもします。 どちらに転ぶかは中身次第です。大切なのは、契約前に「あるか・ないか・何が書いてあるか」を 確定させることです。 北区16地区の決定年月日・区域面積・建築制限の内容は、本ページでは確認できていません（未取得）。 神戸市の「都市計画情報検索」「神戸市情報マップ」で住所を入力すれば、 線引き・用途地域・地区計画・高度地区がまとめて確認できます。

なお神戸市の高度地区は1973年に当初指定され、以降8回の全市見直しを経ており、 「斜線型高さ制限」と「絶対高さ制限」の2類型があります。 防火地域922ha・準防火地域5,942ha（2025年12月8日現在）。 北区内の用途地域・高度地区・防火／準防火地域の具体的な指定は未取得ですので、 本ページには数値を書いていません。

※神戸市に「斜面地建築物の制限条例」があるという確認は取れていません。 横浜市など他都市には存在しますが、神戸市公式に該当ページを特定できませんでしたので、 本ページには書いていません。高度地区の「斜線型高さ制限」は存在しますが、 これは斜面地専用の規制ではありません。 出典：神戸市「地区計画」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html ／ 「用途地域・高度地区」//www.city.kobe.lg.jp/a84931/areadistrict.html ／ 「都市計画情報検索」//www.city.kobe.lg.jp/a35466/business/kaihatsu/plan/search.html ／ 「神戸市情報マップ」//www2.wagmap.jp/kobecity/Portal

7｜「区役所が2つある」ことの実務的な意味

北区には区役所が2か所あります。 北区役所（神戸市北区鈴蘭台北町1-9-1）と 北神区役所（神戸市北区藤原台中町1-2-1・北神中央ビル4〜6階）。

まず誤解をひとつ解いておきます。北神区役所は「10番目の行政区」ではありません。 神戸市の行政区は9区（東灘・灘・中央・兵庫・北・長田・須磨・垂水・西）で、 北神区役所は北区の北神地域を所管する区役所です。 市の区役所一覧に「北神区役所」が並んで表示されるため、 10区あると誤解されることがありますが、9区＋北神区役所という構成です。

市公式の町紹介ページの階層を見ると、 有野町・有馬町・淡河町・大沢町・道場町・長尾町・八多町の7町が 「北区（北神地域）の紹介」の下に置かれ、 本区と山田町だけが北区役所側の別系統のURLに置かれています。 （ただし「北神地域＝この7町」という定義文そのものは市公式で確認できていません。 ページ構造からの読み取りで、確度は中です。）

買う側にとっての意味は、手続きの窓口が住所で変わるということです。 転入届、就学の手続き、各種証明。 どちらの区役所に行くのかを、契約前に確認しておいてください。 また固定資産税の縦覧（毎年4月1日〜4月30日）の会場は新長田合同庁舎（長田区）で、 2026年5月1日からは固定資産税関係証明の対面発行窓口も新長田合同庁舎に集約されます。 鈴蘭台からも藤原台中町からも、長田区までは距離があります。 電子申請や郵送で済むかどうかを、事前に神戸市にご確認ください。

出典：神戸市「区役所・支所の案内」 //www.city.kobe.lg.jp/a84453/shise/institution/kuyakusho.html ／ 神戸市「北区（北神地域）の紹介」//www.city.kobe.lg.jp/kuyakusho/hokushin/shokai/arino.html ／ 神戸市「北区の町のご紹介」 //www.city.kobe.lg.jp/f96104/kuyakusho/kitaku/shoukai/machishoukai/index.html ／ 神戸市「固定資産税関係証明の窓口集約」 //www.city.kobe.lg.jp/a03858/koteishisanzei_madoguchi_shuyaku.html

まず、正直にお伝えしておきます。 「北区」という区名の由来を明記した神戸市の公式ページは、確認できませんでした（未取得）。 区の概要ページが記しているのは「六甲山の北側に位置しており」という一文だけです。 六甲山の北だから北区、と読むのが自然ですが、市公式がそう書いているわけではありませんので、 本ページでは断定していません。

そのかわり、北区には区の成り立ちがはっきり記録として残っています。 そしてそれが、いまの地価の構造をそのまま説明します。

1889年の神戸市は、21km²の港町だった

神戸市の市域の変遷について、市はこう記しています。

いまの北区は、この「28町村」の一部です。 神戸市が1889年に生まれたとき、北区の土地は神戸市ではありませんでした。 神戸市になったのは、戦後です。

1947〜1958年 ― 8つの旧村が神戸市に入る

神戸市「北区の歴史」の年表は、編入の順序をこう記しています。

この年表と、令和8年地価公示の標準地の並びを見比べてください。 区内で最も安い標準地は淡河町野瀬字一ノ坪1858番の9,600円/㎡。 淡河町は、8つの旧村のなかで最後、1958年に編入された村です。 その次に安いのが淡河町行原字沢ノ垣111番の11,300円/㎡、 大沢町日西原字小屋かち2106番1の13,100円/㎡（大沢町は1951年編入）、 八多町附物字五月田309番1外の17,000円/㎡（八多町は1951年編入）、 長尾町宅原字内垣508番1の23,200円/㎡（長尾町は1955年編入）。 安い標準地の所在地が、戦後に編入された旧村の名前と地番で並んでいます。

つまりこういうことです。 北区の全域は、もともと神戸市ではありませんでした。 戦後の1947〜1958年に神戸市に編入され、 1970年（昭和45年）の線引き当初決定で大半が市街化調整区域になり、 1996年（平成8年4月15日）の共生ゾーン条例で農村用途区域が指定された。 そして区として発足したのは1973年です。 中央区（住宅地平均363,538円/㎡）と北区（58,056円/㎡）の6.3倍の差は、 もともと別々の町だったものが同じ市になった結果だと、 市公式の年表から読むことができます。

1973年、兵庫区から分離 ― 人口は50年で約1.7倍に

市公式は「北区は1973年8月に兵庫区から分離し、 2023年8月1日に区制50周年を迎えました」と記しています。 誕生時の人口は116,739人。 そして2025年国勢調査速報では203,615人。 50年あまりで約1.7倍（当方算出）です。 区概要ページも「人口は分区当初と比較すると現在約2倍に達しています」としています。

神戸市全体が150万人を割った（1,497,630人）いま、 北区は長く「増えてきた側」の区でした。 その増加を支えたのが住宅団地の開発です。 市公式は本区について 「鈴蘭台を中心に昭和30年代以降に大規模な住宅団地開発が進んだ」とし、 主な地域として鈴蘭台駅周辺（昭和30年代から開発）、 北鈴蘭台駅周辺（甲栄台、若葉台）、 西鈴蘭台駅周辺（北五葉、南五葉、君影町、星和台）、 山の街駅周辺（緑町、広陵町、筑紫が丘）を挙げています。 有野町についても 「東大池、唐櫃台、有野台、藤原台、北神星和台などの大規模な住宅団地が開発された」と 記しています。

交通も、山田町の紹介のなかで 「新神戸トンネル、阪神高速北神戸線、北神急行」の整備によって 北区が発展したと記されています。 山を越える道とトンネルと鉄道ができたから、北区が住宅地になった。 これが50年の物語です。

いっぽうで、806年の民家がいまも建っている

同じ区の中に、まったく別の時間が流れています。 市公式は山田町について、 「南は六甲山系、北は帝釈・丹生山系に挟まれた谷筋」に位置し、 山田川（志染川）流域に展開する地域だと記しています。 東西の街道はかつて山陽道の裏街道。 農業は「酒米の『山田錦』や切り花用の『菊』などが生産されており、 菊は全国的にも有名」です。

文化財の集積は、市公式にこう列挙されています。

806年の民家と、地下鉄で三宮まで直通の谷上駅が、同じ山田町にあります。 そして同じ山田町のなかで、 谷上東町14番8が100,000円/㎡（区内3位）、山田町藍那字下手11番外が19,400円/㎡。 5.2倍（当方算出）の差があり、 藍那は区内48地点で唯一の前年比マイナス（▲0.5％）です。

有馬町についても市公式は 「日本最古の温泉地の一つとして、また太閤秀吉がこよなく愛した」ことで全国的に知られるとし、 温泉寺は724年創建、極楽寺は594年創建と伝えられると記しています。 神戸市の都市計画区域マスタープランは有馬温泉を「観光拠点」に位置づけています。 その有馬町の成約中央値は650万円（25件・平均面積65㎡）で、北区の町丁目別では最安です。

淡河町は「南に丹生・帝釈山系を望み、町の中央を淡河川が東西に流れ、 その流域に平地が広がっている」。 農業は「米・酒米が中心ですが、近年、花などの栽培も盛んに行われ、 特に『新鉄砲ゆり』は広く県外にも知られている」。 区は茅葺（かやぶき）民家の保全や農村歌舞伎の取り組みを「かやまち」として 公式に運営しています。

徳川道 ― 幕末に「都心を避けるため」に通された道

北区の歴史で、もう一つ印象的な事実が市公式に載っています。徳川道です。 市の本区紹介ページによれば、徳川道は江戸時代末期に、 外国人居留地でのトラブル回避のため、 明石から白川・藍那を経由して摩耶山から住吉に抜ける迂回路として建設された道でした。

「藍那を経由して」という一節に、もう一度注目してください。 藍那は、小規模特認校である藍那小学校のある地域であり、 令和8年地価公示で区内48地点のうち唯一値下がりした標準地 （山田町藍那字下手11番外・19,400円/㎡・▲0.5％）のある地域です。 幕末に「都心を避けるため」に道が通された場所が、 いまも市内でいちばん地価の動かない地域の一つになっている。 これは偶然かもしれませんが、北区の地理を象徴する事実ではあります。

区のいま

市公式は北区を 「ニュータウンなどの住宅地域と、懐かしい田園風景を今に残す農村地域が調和しており」と 表現しています。 区の面積は240.29平方キロメートル＝全市面積の約43％で9区で最も広い区。 人口は203,615人・91,794世帯（2025年国勢調査速報）、 2020年比で人口▲3.3％・世帯＋3.9％（世帯は当方算出）。 1世帯当たり人員2.32人は西区と並んで市内最多タイ（市平均1.95人）、 高齢化率は32.0％です。

区役所は北区役所（鈴蘭台北町）と北神区役所（藤原台中町）の2か所。 市の都市計画区域マスタープランは 岡場を「連携拠点」、鈴蘭台と谷上を「地域拠点」、有馬温泉を「観光拠点」に 位置づけています。 市は北区を切り捨ててはいません。 いっぽうで市街化区域は市全体で△151haと縮小し、調整区域は＋155haと拡大しています。

28町村合併で神戸市になり、1970年の線引きで大半が調整区域になり、 1996年の共生ゾーン条例で農村用途区域が指定され、1973年に区として発足した。 北区で物件を見るときは、その土地がこの流れのどこに立っているのかを一度考えてみてください。 地価が11.7倍ひらいている理由の多くは、そこにあります。

出典：神戸市「北区の概要」 //www.city.kobe.lg.jp/f96104/kuyakusho/kitaku/shoukai/gaiyou/index.html ／ 神戸市「北区の歴史」 //www.city.kobe.lg.jp/f96104/kuyakusho/kitaku/shoukai/rekishi.html ／ 神戸市「本区のご紹介」 //www.city.kobe.lg.jp/f96104/kuyakusho/kitaku/shoukai/machishoukai/honku.html ／ 神戸市「山田町のご紹介」 //www.city.kobe.lg.jp/f96104/kuyakusho/kitaku/shoukai/machishoukai/yamadacho.html ／ 神戸市「有野町のご紹介」//www.city.kobe.lg.jp/kuyakusho/hokushin/shokai/arino.html ／ 神戸市「有馬町のご紹介」//www.city.kobe.lg.jp/kuyakusho/hokushin/shokai/arima.html ／ 神戸市「淡河町のご紹介」//www.city.kobe.lg.jp/kuyakusho/hokushin/shokai/ogo.html ／ 神戸市「神戸市域の変遷」 //www.city.kobe.lg.jp/a89138/shise/about/energy/rekishi.html ／ 神戸市「かやぶき・農村歌舞伎」 //www.city.kobe.lg.jp/f96104/kuyakusho/kitaku/kekaku/kayamachi/kayabuki/index.html

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