【御坊市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

御坊市の価格帯で、いくら得になるか

御坊市の住宅地は1㎡あたり平均24,233円（3地点の単純平均）。市内の標準地は最高27,800円/㎡（湯川町小松原字中ノ坪１５６番１）から最低18,100円/㎡（湯川町富安字北谷２０６０番１４）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が1.5倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、御坊市の中古戸建てに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

御坊市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

御坊市は、国土交通省の「成約価格情報」に載っている件数が少ない市です。そこでこのページでは、同じ国土交通省の「不動産取引価格情報」（実際に取引した方へのアンケートにもとづく調査）を、成約価格情報とは分けて掲載します。2025年第2四半期〜2026年第1四半期に、御坊市の戸建て（土地と建物・住宅）は12件ありました。

中央値の250万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は13万2,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

地区別（3件以上あった地区）

検討中の物件の価格が妥当かを確かめる、4つの公的データ

• 不動産取引価格情報（上の表）。同じ地区・近い広さ・近い築年の取引と比べます。
• 地価公示。御坊市内の標準地の価格は、このページの「数字で見る御坊市」に載せています。
• 路線価（国税庁）。物件の前の道路ごとに1㎡あたりの価格が付いています。地価公示のおよそ8割の水準で定められており、土地の価格の目安になります。路線価が付いていない地域は、固定資産税評価額に決められた倍率を掛けて求めます。
• 固定資産税評価額。売主側の課税明細書に、土地と建物それぞれの評価額が載っています。

家タダは、物件のURLを送っていただければ、この4つを物件ごとに調べて、価格が妥当かどうかを契約の前にお伝えします。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「不動産取引価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。取引当事者へのアンケート調査にもとづく市場全体のデータで、家タダの成約実績ではありません。成約価格情報とは別の調査のため、件数は合算していません。価格は調査票の回答を丸めた数値です。路線価：国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」 https://www.rosenka.nta.go.jp/

掲載している数値はすべて御坊市・和歌山県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査の速報で2万1千人。5年で約1割減った市

御坊市の人口は21,015人、世帯数は9,750世帯です（令和7年国勢調査の人口速報集計。御坊市「令和7年国勢調査人口(速報値)が公表されました」）。これは速報値であり、確定値ではありません。令和2年国勢調査（確定値）は23,481人・10,123世帯でしたから、5年間で人口は▲2,466人、世帯数は▲373世帯。割合にすると人口は約10.5％減、世帯数は約3.7％減です（割合は当方算出）。

なお、住民基本台帳にもとづく毎月の人口は、本ページでは取得できていません（市のトップページと統計書「統計ごぼう」を読み込めなかったためです）。ページ上部の「御坊市の人口」も、国勢調査の速報値を使っています。

長い目で見ても、人口は減り続けています。御坊市都市計画マスタープラン（令和6年3月改正）に載っている国勢調査の人口は、平成2年（1990年）29,133人 → 平成12年（2000年）28,034人 → 平成22年（2010年）26,111人 → 平成27年（2015年）24,801人 → 令和2年（2020年）23,481人。昭和29年4月に市が発足したときの人口は31,844人でした。ところが世帯数は、平成2年の9,179世帯から令和2年の10,123世帯へと増えていました。1世帯あたりの人数は、平成2年の3.17人から令和2年の2.31人へ。人が減っても世帯が小さく分かれることで、家の数は保たれてきた、ということです。その世帯数が、令和7年の速報でははっきり減りました（10,123→9,750世帯）。平成22年から平成27年にかけても9,993世帯から9,913世帯へ小さく減ったことがありますが、今回の減り方はそれより大きいものです。

高齢化も進んでいます。同マスタープランによれば、65歳以上の割合は平成2年の15.7％から令和2年の31.9％へ。15歳未満の割合は17.9％から10.9％になりました。国立社会保障・人口問題研究所の推計（平成30年推計）として、同マスタープランは令和22年（2040年）の人口を17,856人とし、「ほぼ2/3」になるという見通しを載せています。家を買うということは、その市の将来も一緒に買うということです。この数字は、隠さずにお伝えしておきます。

人が減ると、家は余ります。同マスタープランは、住宅・土地統計調査の結果として平成30年（2018年）の空き家率を20.6％（2,430軒）と書いています。5軒に1軒が空き家という水準です。買う側にとっては、選べる中古住宅が多いということでもあり、将来手放すときに買い手が付きにくいかもしれないということでもあります。

市の位置について、マスタープランは「和歌山県の海岸線のほぼ中央に広がる県下第2位の面積を有する日高平野に位置」と書いています。総面積は43.91km²、東西約8.4km・南北約16.3km。西は美浜町と日高町、東は印南町と日高川町に接し、和歌山市まで約40km、大阪市まで約90km、関西空港まで約60kmです。二級河川の日高川が市内を流れて海に注ぎ、その流れがつくった標高50m未満の低地と台地に市街地があります。北には白馬山脈の西の端（最高標高483.8m）、南には黒岩山（標高241.7m）などの山地・丘陵地があります。日高川の河口の平野と、南北の丘陵、そして海——これが御坊市の形です。

和歌山県の都市計画区域マスタープランでは、御坊市は「日高圏域」に入っています。市のマスタープランは市の中心部（御坊地域）を「日高圏域の中心的な役割」を担う地区と位置づけています。物件の所在地が「御坊市」か、隣の「日高郡◯◯町」かは、最初に確かめてください。税率も、学校も、補助制度も、市と町では違います。

都市計画区域と土地利用の区分

結論から書きます。御坊市に、市街化区域と市街化調整区域の区分（線引き）はありません。御坊市都市計画マスタープラン（令和6年3月改正）は、御坊都市計画区域を「非線引き都市計画区域」と書いています。したがって「市街化調整区域だから建て替えられない」という問題は、御坊市では起きません。

代わりに、御坊市の土地は3つの層に分かれています。同マスタープランによれば、市は「市域面積のおよそ5割を占める都市計画区域と残りの都市計画区域外」から成っています。①都市計画区域の外（市域のおよそ半分）。②都市計画区域の中で、用途地域が指定されている場所（9種類）。③都市計画区域の中だけれど、用途地域のない場所。都市計画区域と用途地域の面積（ha）は、本ページでは確認できていません（未取得）。

御坊市で確認すべきなのは、次の3点です。①その土地は御坊都市計画区域の内か、外か（毎年の税率もここで変わります）。②用途地域の内か、外か。内なら、どの用途地域か。③津波・洪水の浸水想定、土砂災害警戒区域、農地にかかるか。詳しくは下の「御坊市で確認すべきこと」で順に説明します。

地価公示 ― 3地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、御坊市の住宅地の標準地は3地点。 単純平均は1㎡あたり24,233円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−1.0％です。 全3地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

御坊市は和歌山県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある和歌山県内の12市町村のうち、 御坊市の住宅地の平均価格は11位。 町村を除いた「市」だけで見ると、9市のなかで第8位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

御坊市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地3地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で1.5倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

御坊市都市計画マスタープラン（令和6年3月改正）によれば、都市計画公園は2箇所・17.4ha（整備完了）、都市計画緑地は1箇所・25.2ha（整備率87.7％）です。市公式の「公園の一覧」には、御坊総合運動公園、日高川ふれあい水辺公園、八幡山公園、EEパーク、Sioトープの5つが載っています。御坊総合運動公園は塩屋地域、八幡山公園は藤田地域の施設として、同マスタープランの地域別構想に挙げられています。身近な街区公園の数や場所は、本ページでは確認していません。小さなお子さんのいるご家庭は、家から歩いて行ける公園があるかを、現地で確かめてください。

※御坊市都市計画マスタープラン 本編2・本編3、御坊市「公園の一覧」による。

この章は、御坊市で家を買う前にいちばん知っておくべきことから始めます。 御坊市は、大阪や和歌山市の近郊で家を探すときの「常識」が、いくつか当てはまらない市です。

そこで、何のデータで価格の目安を示すかを、最初にはっきりさせます。

その前に ― このページで使うデータを、先に整理します

成約価格情報だけでは分からないことと、このページでの補い方は次のとおりです。

• 戸建ての価格。成約価格情報に御坊市の成約は1件も載っていません。 そこで、不動産取引価格情報（国土交通省・取引当事者へのアンケート調査）の御坊市の戸建て12件・中央値250万円と地価公示で目安を示します。件数が少ないので目安です。 手数料の表の金額は計算例です。
• 藤田・塩屋・野口・名田の土地の値段。住宅地・商業地とも標準地が1地点もありません。 この4地域は、物件ごとに路線価または固定資産税評価額で調べます。標準地のある湯川地域は、不動産取引価格情報の地区別でも湯川町の戸建てが5件・中央値370万円です（件数が少ないので目安です）。
• マンションの価格。成約価格情報にも不動産取引価格情報にも、御坊市のマンションの記録はありません。物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。
• 工業地の地価。地価公示の標準地が0地点のため、載せていません。

成約データが0件というのは、「公表データに載っていない」という意味です。御坊市で家の売り買いがないという意味ではありません。 「近所ではいくらで取引されたか」は、不動産取引価格情報（国土交通省・取引当事者へのアンケート調査）と地価公示・路線価で確かめます。 公表データの件数が少ない市で家を買うときに大事なのは、市全体の目安に加えて「個別の物件の調査」です。 以下では、御坊市について公的資料から確かに言えることを順に整理します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・御坊市0件）／ 国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・御坊市の戸建て12件。取引当事者へのアンケート調査で、成約価格情報とは別の調査）／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）。 これらは公的に公表されたデータであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

住宅地3地点 ― 3地点すべてが下がりました

令和8年地価公示で、御坊市の住宅地の標準地は3地点。 平均は1㎡あたり24,233円、前年比−1.0％です。商業地の2地点とあわせて、全5地点を並べます。

住宅地3地点、商業地2地点の全5地点が、前年より下がっています。上がった地点も、横ばいの地点もありません。 住宅地の最高（湯川町小松原・27,800円）と最安（湯川町富安・18,100円）の差は1.5倍。 平均価格24,233円は、住宅地の標準地が3地点以上ある和歌山県内12市町のなかで11位、町を除いた9市のなかで8位。 変動率−1.0％は12市町で10位、9市で7位です （順位は当方が全地点を集計した自算値で、国土交通省の公表順位ではありません）。

表から読み取れることを3つ挙げます。

• 下がり方は、ゆるやかです。 住宅地は−0.7％〜−1.1％、商業地は−0.2％〜−0.3％。 急に値崩れしているわけではありませんが、上がっている場所もない、というのが公的データに現れている御坊市の地価です。
• 土地は安く、区画は広めです。 住宅地の標準地は198㎡〜219㎡（約60〜66坪・当方換算）で、1区画の土地の総額は約380万円〜約609万円（当方の掛け算）。 家の値段の大半は、土地ではなく建物が占めることになります。中古戸建てなら、建物の状態の見きわめがそれだけ重要です。
• 商業地の地積が大きい。 薗が727㎡、湯川町財部が904㎡。国道沿いなどの、車で来る店舗向けの区画だと読めます。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。変動率と平均・順位は当方の算出。 「価格×地積」は当方の掛け算で、実際の取引価格ではありません（建物を含みません）。 地域の判定は、御坊市都市計画マスタープランの地域区分にもとづく当方の判断です。

線引きなし ― ただし、市域の半分は都市計画区域の外

御坊市都市計画マスタープラン（令和6年3月改正）は、御坊都市計画区域を「非線引き都市計画区域」とし、 市が「市域面積のおよそ5割を占める都市計画区域と残りの都市計画区域外」から成ると書いています。

「調整区域がないなら、どこでも安心して買える」というわけではありません。

• 都市計画区域の外では、道路に十分接していない土地が流通していることがあります。 建て替えや住宅ローン、手放すときの買い手の付きやすさに関わります。
• 用途地域のない場所では、隣に建つ建物の種類を、用途地域では区分けできません。
• 税率が違います。都市計画区域の内なら1.6％、外なら1.4％。 売主側の納税通知書に都市計画税の金額があるかどうかで、区域の内外が読み取れます。

出典：御坊市都市計画マスタープラン 本編1 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/23/2024tosimasu1.pdf ／ 同 本編2 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/23/2024tosimasu2.pdf ／ 同 本編3 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/23/2024tosimasu3.pdf ／ 御坊市「固定資産税・都市計画税」 https://www.city.gobo.lg.jp/kurasi/zei/ktssnztskkkz/1383111502217.html

海と日高川 ― 最大津波高16m、市域の22.1％が浸水という想定

御坊市国土強靱化地域計画は、南海トラフ巨大地震について、次の数字を載せています （平成26年の和歌山県の地震被害想定にもとづく数字です）。

これは「起こりうる最大クラス」の想定で、必ずこうなるという予測ではありません。 ただ、市域の5分の1以上が津波で浸水しうるという想定が、市の計画に書かれているのは事実です。 避難者22,700人という数字は、令和2年の人口23,481人とほぼ同じ規模です。

• 和歌山県は平成28年4月19日、御坊市を含む19市町に「津波災害警戒区域」を指定しました。 県は「土地利用や開発行為等に規制はかからない」としていますが、 警戒区域の中の物件は、売買のときの重要事項説明で、その旨の説明を受けることになります。
• 薗・名屋地区は、かつて津波避難困難地域でした（35.5ha・1,209人）。 市の計画は「現在は津波避難タワーにより津波避難困難地域は解消された」と書いています。
• 津波が何分で到達するかは、本ページでは確認できていません（未取得）。 市の津波ハザードマップ（北部版・中部版・南部版）と、地域別津波避難マニュアル（6地区・区ごと）でご確認ください。

もうひとつが日高川です。 御坊市都市計画マスタープランは、昭和28年（1953年）の水害について 「和歌山県下を襲った未曾有の大水害により、御坊町の市街地を中心に壊滅的打撃を受け」たと書いています。 市の洪水・土砂災害ハザードマップは、日高川水系の日高川・西川・江川が想定最大規模の雨で氾濫した場合の浸水想定区域を示しています。 御坊市の平野は、日高川がつくった土地です。川が運んだ土でできた平らな土地は、住みやすく、同時に水に近い土地でもあります。

出典：御坊市「御坊市国土強靱化地域計画を見直しました。」 https://www.city.gobo.lg.jp/sisei/seisaku/kokudo/4566.html ／ 和歌山県「津波災害警戒区域の指定について」 https://www.pref.wakayama.lg.jp/prefg/082500/tsunami_keikai.html ／ 御坊市「御坊市津波ハザードマップ」 https://www.city.gobo.lg.jp/kurasi/bosai/hazardmap/1411108838375.html ／ 御坊市「御坊市洪水・土砂災害ハザードマップ」 https://www.city.gobo.lg.jp/kurasi/bosai/hazardmap/1593674540804.html ／ 御坊市都市計画マスタープラン 本編1 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/23/2024tosimasu1.pdf

6つの地域 ― 人口と高齢化率、標準地の有無

御坊市都市計画マスタープランは、市を6つの地域に分けています。 計画書に載っている令和2年の人口・高齢化率に、地価公示の標準地と学校を重ねると、次のようになります。

人口の半分以上が、御坊地域と湯川地域に住んでいます（計画書の数字で6地域合計23,517人のうち13,286人）。 地価公示の標準地があるのも、この2地域だけです。 残りの4地域には標準地がないので、物件ごとの路線価または固定資産税評価額で補います。 地域の印象ではなく、物件ごとの条件で判断することが大切です。

出典：御坊市都市計画マスタープラン 本編3（地域別構想） https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/23/2024tosimasu3.pdf ／ 御坊市「御坊市立学校通学区域」 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/45/tuugakukuiki.pdf ／国土交通省 地価公示（令和8年）。 地域別の人口は計画書の数字で、合計は令和2年国勢調査の市全体（23,481人）と一致しません。

下水道が使えるのは一部だけ ― ほかは個別の合併浄化槽

御坊市下水道事業経営戦略（令和8年3月。計画期間は令和8〜17年度）は、市の汚水処理を次のように説明しています。

市役所のある薗・島・御坊・名屋や、JR御坊駅前の湯川町小松原といった地名は、この表に出てきません。 集合処理の区域の外、つまり1軒ごとに合併浄化槽で処理する区域だということです。 経営戦略は水洗化率を「現在処理区域内人口のうち、実際に水洗便所を設置して汚水処理している人口の割合」と説明し、 塩屋処理区については「接続促進が最大の課題」と書いています。

中古戸建てを買うときは、その家の排水が何につながっているかを必ず確認してください。 下水道・農業集落排水に接続済みか、合併浄化槽か、古い単独浄化槽か、くみ取りか。 浄化槽なら、保守点検・清掃・法定検査の費用が毎年かかりますし、古い設備なら入れ替えの費用も見込む必要があります。 物件価格が安く見えても、水まわりの更新費用で印象が変わることがあります。 浄化槽の設置に対する市の補助制度の有無・金額は、本ページでは確認できていません（未取得）。

出典：御坊市「下水道事業経営戦略について」 https://www.city.gobo.lg.jp/kurasi/suido/1490852132322.html ／ 御坊市下水道事業経営戦略 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/25/keieisenryakukai.pdf ／ 御坊市「合併浄化槽の管理について」 https://www.city.gobo.lg.jp/kurasi/gomi/joukasokanri/1383010464419.html

空から見た、この50年の御坊市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。御坊市薗（市役所の所在地は薗350番地2）を含む、中心市街地の範囲を切り出しています（座標は国土地理院の住所検索で「御坊市薗」の位置を確認して決めました）。
左の写真の時点は、昭和29年（1954年）4月に1町5村が合併して御坊市ができてから約20年、昭和28年（1953年）の大水害で御坊町の市街地が壊滅的な打撃を受けてから二十数年が経ったころです。日高港が国の重要港湾に指定された昭和58年（1983年）、火力発電所が竣工した昭和60年（1985年）、湯浅御坊道路が開通した平成8年（1996年）は、いずれもこの写真よりあとのことです。
右側は、それから半世紀が経ち、阪和自動車道が通り、人口が平成2年の29,133人から令和7年（速報）の21,015人になったあとの姿です。日高川の流れ、中心市街地の家並み、まわりの田畑がどう変わったか・変わらなかったかを、2枚の写真の差から読み取っていただければと思います。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28684〜28686・y13101〜13102）で切り出しています。

御坊市は、昭和29年4月に御坊町と湯川・藤田・野口・塩屋・名田の5村が合併してできた市です。御坊市都市計画マスタープラン（令和6年3月改正）は、この旧町村の単位をもとに、市を御坊・湯川・藤田・塩屋・野口・名田の6地域に分けて地域別構想を定めています。津波避難マニュアルも、小学校の通学区域も、ほぼこの6つの単位で作られています。ここでは、この6地域の区分に、令和8年地価公示の全5地点（住宅地3・商業地2）、計画書に載っている地域別の人口と高齢化率（令和2年）、駅・学校、災害の課題を重ねて整理します。

先に前提をお断りします。御坊市の成約価格情報は0件で、町ごとの集計はありません。そこで地域ごとの価格は、地価公示の標準地と、不動産取引価格情報（国土交通省・取引当事者へのアンケート調査）の地区別の中央値（湯川町 5件 370万円。件数が少ないので目安です）で比べます。標準地があるのは御坊地域と湯川地域だけで、藤田・塩屋・野口・名田の4地域には、住宅地・商業地とも標準地が1地点もありません。数字のない地域については、市の計画書に書かれている事実だけを記しています。地域別の人口は計画書の数字で、6地域を足すと23,517人になり、令和2年国勢調査の市全体（23,481人）とは一致しません。

エリアのあいだに優劣をつける意図はありません。災害の想定や課題は、どの地域にもそれぞれあります。物件ごとに確かめるための入口としてお読みください。

※エリア区分と各エリアの記述は、御坊市・和歌山県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

御坊市の鉄道は、JR紀勢本線と紀州鉄道の2つです。JR紀勢本線は昭和4年（1929年）に開通し、市内には御坊駅と道成寺駅があります。御坊駅には特急を含むすべての列車が停まります（御坊市都市計画マスタープラン）。紀州鉄道は昭和6年（1931年）の開業で、御坊駅から西御坊駅まで、学門・紀伊御坊・市役所前・西御坊の各駅を通って市街地を走ります。

御坊市の特徴は、JRの駅と、古くからの中心市街地が離れていることです。市役所・図書館・病院・商店街があるのは御坊地域、JR御坊駅があるのは湯川地域。そのあいだを紀州鉄道と路線バスが結んでいます。「御坊駅に近い家」と「市役所や病院に近い家」は、同じ場所ではありません。

ただし、鉄道の利用は減っています。同マスタープランによれば、JRの年間平均1日あたり乗降客数は令和3年（2021年）に2,706人/日で、10年前より3割減りました。日常の移動は車が前提になる市だと考えて、駐車場の台数と、前面の道の幅を確かめてください。

※乗降人員はすべて「—」です。駅ごとの乗降人員は、市公式のページ・計画書で確認できていません。御坊市都市計画マスタープランに載っているのは、JRの年間平均1日あたり乗降客数が令和3年（2021年）に2,706人/日で、10年前の平成23年（2011年）より3割減ったという数字です（どの駅の合計かは計画書の本文からは読み取れていません）。紀州鉄道は令和3年に年間86,000人。

成約データの「最寄駅」も、御坊市については集計がありません。国土交通省の成約価格情報に御坊市の成約は0件で、最寄駅ごとの集計は空です。駅からの距離による価格の違いは、地価公示の標準地の価格と、物件ごとの路線価または固定資産税評価額で比べます。物件のURLを送っていただければ、個別に調べてお伝えします。

所要時間・運賃・定期代・本数は、推測で埋めていません。大阪・和歌山方面へ通勤・通学を考えている方は、買う前にJR西日本の時刻表と運賃で必ず確認してください。市の計画は、御坊市から和歌山市まで約40km、大阪市まで約90km、関西空港まで約60kmと書いています。

道路

高速道路は阪和自動車道です。御坊市都市計画マスタープランによれば、湯浅御坊道路が平成8年（1996年）、阪和自動車道が平成15年（2003年）に開通しました。市内のインターチェンジは御坊ICと御坊南ICで、どちらも野口地域にあります。高速道路の料金・大阪方面への所要時間は、本ページでは確認していません（未取得）。車で通勤する予定の方は、毎月の通行料金とガソリン代を、住宅ローンの返済額と同じように試算してください。

一般道の骨格は国道42号です。同マスタープランは、道路として阪和自動車道・国道42号のほか、国道425号、主要地方道の日高印南線・御坊美山線・御坊中津線・御坊由良線を挙げています。国道42号と県道御坊美山線の交差点を中心に商業が集まっている（湯川地域）、県道日高印南線の沿道に商業が集まっている（野口地域）というのが、計画書の描く買い物の動線です。商業地の標準地湯川町財部（58,800円/㎡・−0.3％）は地積904㎡の大きな区画です。

都市計画道路は、計画の約4分の3が整備済みです。同マスタープランによれば、計画総延長18,580mのうち整備済みは14,090m、整備率75.8％。一方で同計画は、長く整備されていない都市施設について、変更・廃止を検討するとしています。都市計画道路の予定地にかかる土地は、建てられる建物に制限がかかります。検討中の物件が計画線にかかっていないかは、重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄で確認します。

路線バスは2社です。市公式の「公共交通機関」（2023年6月14日更新）は、中紀バスの白崎・御坊線、熊野御坊南海バスの日高川線・日裏線・阿尾線・日の岬パーク線・印南線を挙げています。路線・系統は変わることがあり、本数・運賃は本ページでは確認していません。運転免許を返納したあとも住み続けられる場所かどうかは、長く住むつもりで買う方ほど、最初に考えておくべきことです。バス停までの距離と本数を、事業者の時刻表で確かめてください。

古い市街地は、道が細い場所があります。同マスタープランは、御坊地域の寺内町、名田地域の海岸部の集落などについて、老朽化した木造家屋の密集や「狭い路地」、避難路の確保を課題に挙げています。車が入れるか、建て替えのときに敷地を後退させる必要があるかを、物件ごとに確認してください。

※駅ごとの乗降人員、JR・紀州鉄道・路線バスの本数・所要時間・運賃・定期代、高速道路の料金は、市公式のページ本文では確認できませんでした（未取得）。紀州鉄道の公式サイトは読み込めず、路線の長さなども未取得です。出典：御坊市「公共交通機関」 https://www.city.gobo.lg.jp/kurasi/douro/1401414549916.html ／御坊市都市計画マスタープラン 本編1 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/23/2024tosimasu1.pdf ／同 本編2 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/23/2024tosimasu2.pdf ／同 本編3 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/23/2024tosimasu3.pdf

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

御坊市の固定資産税は1.4％、都市計画税は0.2％です。市公式の「固定資産税・都市計画税」のページは、固定資産税の税率を「100分の1.4」、都市計画税の税率を「100分の0.2」と案内しています。

大事なのは、都市計画税がかかる場所です。市公式は、都市計画税を「都市計画区域内に所在する土地・家屋を所有している人に課税され、固定資産税と合わせて納めていただく」ものと説明しています。御坊市の都市計画区域は市域のおよそ5割（御坊市都市計画マスタープラン）ですから、都市計画区域の中の物件は合計1.6％、外の物件は1.4％です。上の表の合計を「1.4％〜1.6％」としているのは、そのためです。

買う側にとっての意味を、計算例でお示しします。課税標準額が1,000万円なら、都市計画区域の中で年16万円、外で年14万円（当方の計算例。軽減措置は考えていません）。差は年2万円です。都市計画税の税率0.2％は、0.3％を採っている市と比べると低い水準で、同じ課税標準額1,000万円なら、固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％の市は年17万円になります。ただし、よその市の物件と比べるときは、税率ではなく、実際の年税額で比べてください。土地や建物の評価額そのものが、市によって大きく違うからです。

免税点について、市公式はひとつ補足しています。「固定資産税について免税点未満のものは、都市計画税はかかりません」。免税点は、同じ人が市内に持っている資産の課税標準額の合計で、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円です。

納税義務者は毎年1月1日（賦課期日）に土地・家屋を所有している人です。年の途中で売買しても、その年度の納税義務者は1月1日時点の所有者のままです。決済のときに売主と買主で日割りなどで精算する固定資産税・都市計画税は、当事者の合意で行う精算であり、仲介手数料とは別にかかる実費です。納め方は、全納か、4月・7月・12月・2月の年4回のどちらかです。土地と家屋の評価は、基準年度の価格を3年間据え置くのが原則とされています。

住宅用地の特例と新築住宅の減額は、御坊市の公式ページで内容を確認できています。

住宅用地の特例（御坊市「固定資産税・都市計画税」）：固定資産税は、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）が価格の6分の1、その他の住宅用地が価格の3分の1。都市計画税は、小規模住宅用地が価格の3分の1、その他の住宅用地が価格の3分の2です。御坊市の住宅地の標準地は219㎡・198㎡・210㎡で、3地点のうち2地点が200㎡を超えています。200㎡を超える部分は軽減の割合が変わる、という点は知っておいてください。

新築住宅の減額（同ページ）：床面積120㎡までの部分について、固定資産税が2分の1に軽減されます。一般住宅（床面積50㎡以上280㎡以下）は建築した翌年度から3年間、3階建て以上の耐火住宅は5年間です。減額の期間が終わると税額が上がるので、資金計画には4年目以降の税額を入れておいてください。

中古戸建てで、畑や山の一部がついた広い敷地の家を買う場合は、どこまでが住宅用地として扱われ、どこからが農地・雑種地として課税されるのかで税額が変わります。売主側の課税明細書で、筆ごとの地目と税額、そして都市計画税の欄に金額があるかどうかを確認してください。

免税点

同一人が御坊市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：全納または期別（4月・7月・12月・2月の年4回）／賦課期日は毎年1月1日（御坊市「固定資産税・都市計画税」）

※税率・免税点は御坊市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜まず、使えるデータと未取得の項目を共有させてください

このページでいちばん誠実に書くべきなのは、ここです。 御坊市について、公的データで分かることと、まだ取れていないことを一覧にします。

これらを「だいたいこのくらい」と推測で埋めることはしていません。 他の市の数字を当てはめることもしていません。 分からないことは分からないと書くというのが、このページの方針です。

2｜都市計画区域の内か外か ― 税率と、建て替えのルールが変わります

御坊市には市街化調整区域がないので、「調整区域だから建て替えられない」という問題は起きません。 代わりに最初に確かめるのは、その物件が御坊都市計画区域の内か外かです。

• 内なら、都市計画税0.2％がかかります（固定資産税とあわせて1.6％）。外なら固定資産税1.4％だけです。
• 内なら、建築基準法の接道義務などの規定が適用されます。 敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していないと、原則として建て替えができません。
• 外なら、その規定の対象外です。 そのぶん、道路に十分接していない土地が流通していることがあり、 住宅ローンの担保評価や、将来手放すときの買い手の付きやすさに影響することがあります。
• 御坊IC・御坊南ICの周辺は都市計画区域の外で、市は用途地域の指定を検討するとしています（時期・内容は未公表）。

見分け方は2つあります。 売主側の納税通知書（課税明細書）に都市計画税の金額が載っているかを見る方法と、 都市建設課（0738-23-5512）に地番を伝えて確認する方法です。 家タダでは、役所調査で契約前に無料で確認します。

3｜津波 ― 最大津波高16m・浸水970ha（市域の22.1％）という想定

御坊市国土強靱化地域計画が載せている南海トラフ巨大地震の想定は、 最大震度7、最大津波高16m、津波浸水面積970ha（市域の22.1％）です（平成26年の和歌山県の地震被害想定にもとづく数字）。 海に近い平地の物件を検討するときは、次の順に確認してください。

• 市の津波ハザードマップ（北部版・中部版・南部版）で、物件の場所の浸水の深さを見る。 マップは、平成25年に和歌山県が公表した南海トラフの巨大地震（マグニチュード9.1）の想定にもとづいて作られています。
• 津波災害警戒区域（平成28年4月19日・和歌山県指定）に入っているかを、県が公開している御坊市の区域図（24枚）で見る。 区域内なら、重要事項説明でその旨の説明があります。県は「土地利用や開発行為等に規制はかからない」としています。
• 地域別津波避難マニュアル（御坊・湯川・藤田・塩屋・野口・名田の6地区、区ごと）で、避難先と避難の経路を見る。 家から避難先まで、実際に歩いてみることをおすすめします。

津波が何分で到達するかは、本ページでは確認できていません。 到達までの時間は、避難できるかどうかを左右する数字です。市の危機管理課（0738-23-5528）またはハザードマップの情報面でご確認ください。 市は海抜表示板を設置しており、国土強靱化地域計画は、薗・名屋地区の津波避難困難地域が津波避難タワーにより解消されたとしています。

4｜日高川の洪水と、内水

市の洪水・土砂災害ハザードマップは、日高川水系の日高川・西川・江川が 「想定最大規模降雨により氾濫した場合」の浸水想定区域を示しています。 国土強靱化地域計画は、日高川の浸水想定の前提を日高川流域の24時間雨量 約770mmとしています。

御坊市には、実際に大きな水害の歴史があります。 昭和28年（1953年）の大水害で、御坊町の市街地は壊滅的な打撃を受けました。 野口地域は「日高川に洗い流され、その後、耕地整理により基盤整備」された土地です（御坊市都市計画マスタープラン）。 同計画は、湯川地域と野口地域の内水の排除不良による浸水、 藤田地域の北吉田川・堂閉川での浸水のリスクも課題に挙げています。

川の水があふれる洪水と、降った雨がはけずにたまる内水は、別の現象です。 ハザードマップの浸水想定区域の外でも、内水で道路や床下が浸かる場所はあります。 内水のハザードマップは、市公式で確認できていません（未取得）。 平地の物件は、売主側に過去の浸水の有無を確認し、周りの家の基礎の高さや側溝の様子を現地で見てください。

5｜土砂災害と、ため池

市の洪水・土砂災害ハザードマップには、土砂災害警戒区域等があわせて示されています。 御坊市都市計画マスタープランは、湯川地域について亀山の山すその土砂災害のリスクを課題に挙げています。 御坊市の土砂災害警戒区域・特別警戒区域の箇所数は、本ページでは確認できていません（未取得）。 特別警戒区域（レッドゾーン）では建物の構造に規制がかかりますので、 山すそ・がけの近くの物件は、区域にかかるかどうかを必ず確認してください。

市はため池ハザードマップも公開しています。 湯川町、藤田町、野口・熊野・岩内・塩屋町北部、塩屋町東部・明神川、塩屋町中部、塩屋町南部・名田町北部、名田町中部、名田町南部の 各周辺ごとに、ため池が決壊した場合の浸水想定区域図が載っています。 丘陵地の下の物件は、上流にため池がないかも見ておいてください。

6｜建物の耐震性と、古い町並み

想定される最大震度は7です。御坊市で家を買うなら、建物の耐震性は最優先の確認項目です。 国土強靱化地域計画の想定では、全壊が7,400棟（冬の夕方18時・風速6mの条件）とされています。

• 昭和56年5月以前に着工された建物は、いまの耐震基準より前の建物です。 築年の古い中古戸建ては、耐震診断を受けたことがあるか、耐震改修をしているかを売主側に確認してください。
• 御坊市の木造住宅の耐震診断・耐震改修の補助制度は、市公式サイトで該当ページを確認できていません（未取得）。 制度の有無と内容は、建築住宅課（0738-23-5521）にご確認ください。
• 家具転倒防止金具の取付、感震ブレーカーの設置、ブロック塀等の撤去改善には、市の補助金制度のページがあります。
• 寺内町など古い木造家屋が密集する場所は、火災の延焼と、前面の道の幅を確認してください。 市の計画は防火地域の指定を方針に挙げています（指定されれば、建て替えのときの建物の仕様に関わります。現在の指定状況は未確認です）。

7｜排水は下水道か、浄化槽か

御坊市で下水道・農業集落排水が使えるのは、 塩屋処理区（北塩屋・南塩屋）と、農業集落排水の4処理区（富安、野島、加尾、上野・楠井）です。 市の経営戦略は「それ以外の区域については、個別合併浄化槽区域」と書いています。

• 浄化槽の家は、維持管理の費用が毎年かかります。 市公式は合併浄化槽について、専門業者による年1回の汚泥の清掃が必要だと案内し、法定検査のページも設けています。
• 古い家は、単独浄化槽やくみ取りのままの場合があります。 入れ替えの費用を、購入の予算に入れておいてください。
• 塩屋処理区の水洗化率は31.24％（令和6年度）。 下水道の区域内でも、つないでいない家が多いということです。接続の有無を確認してください。 下水道の使用料は、経営戦略によれば公共下水道が基本10㎥で2,420円です。

8｜空き家率20.6％の市で買う、ということ

御坊市の空き家率は20.6％（2,430軒・平成30年）です。 人口は令和7年の速報で21,015人、5年間で約1割減りました。令和22年（2040年）には17,856人という推計があります。

買う側にとって、これは良い面と注意すべき面の両方があります。 良い面は、中古住宅の選択肢が多く、価格の交渉がしやすいこと。 注意すべき面は、将来売るときに、買い手が見つかりにくい・買った値段では売れない可能性があることです。 地価公示は全5地点で下落しています。

「いつか売る」「子どもに残す」ことまで考えるなら、 駅・学校・病院・買い物の場所からの距離、前面の道の幅、災害の想定という、 時間が経っても変わりにくい条件を重く見ることをおすすめします。 市には老朽危険空家の解体に対する補助金（除却事業補助金）がありますが、これは持ち主が古い空家を壊すときの制度です。

9｜学校は「番地」まで確認を

御坊市は、住所で通う学校が決まります。 湯川町財部と藤田町吉田には、番地によって就学できる学校が増える「特別地域」があります。 藤田町の地域の中学校は、市が公開している通学区域の表に載っていません。 野口・岩内・熊野の中学校は、塩屋町北塩屋にある河南中学校です。

物件の住所（地番）が決まったら、契約の前に教育課（0738-23-5525）に確認してください。 住宅の購入で次年度中の転居が確実な場合に、転居先の学校へ学年の初めから通える基準もあります（売買契約書の写しなどが必要）。

出典：御坊市「御坊市国土強靱化地域計画を見直しました。」 https://www.city.gobo.lg.jp/sisei/seisaku/kokudo/4566.html ／ 御坊市国土強靱化地域計画 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/2/R8nen3gatsu_kokudokyojinka.pdf ／ 御坊市「御坊市津波ハザードマップ」 https://www.city.gobo.lg.jp/kurasi/bosai/hazardmap/1411108838375.html ／ 御坊市「御坊市洪水・土砂災害ハザードマップ」 https://www.city.gobo.lg.jp/kurasi/bosai/hazardmap/1593674540804.html ／ 御坊市「御坊市ため池ハザードマップ」 https://www.city.gobo.lg.jp/kurasi/bosai/hazardmap/1622076528480.html ／ 御坊市「地域別津波避難マニュアル」 https://www.city.gobo.lg.jp/kurasi/bosai/torikumi/1496378897096.html ／ 和歌山県「津波災害警戒区域の指定について」 https://www.pref.wakayama.lg.jp/prefg/082500/tsunami_keikai.html ／ 和歌山県「御坊市の津波災害警戒区域」 https://www.pref.wakayama.lg.jp/prefg/082500/tsunami/kuiki_gobou.html ／ 御坊市下水道事業経営戦略 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/25/keieisenryakukai.pdf ／ 御坊市「老朽危険空家の解体について(補助金)」 https://www.city.gobo.lg.jp/kurasi/jutaku/1654845681826.html ／ 御坊市都市計画マスタープラン https://www.city.gobo.lg.jp/kurasi/douro/tosikeikaku/5049.html

「御坊」という地名は、お寺に由来します。 御坊市都市計画マスタープランは、こう書いています。

日高別院のまわりには寺内町ができ、いまも御坊地域にその町並みが残っています。 同計画は、日高別院の本堂・表門・裏門や寺内町を地域の資源に挙げ、歴史的な景観の保全を方針にしています。

※御坊市都市計画マスタープラン（令和6年3月改正）の沿革、御坊市「市のシンボル・市民憲章・市歌」、和歌山県「津波災害警戒区域の指定について」による。

6つの村が、いまも6つの地域として残っています

明治22年にできた御坊・湯川・藤田・野口・塩屋・名田の6か村は、昭和29年4月に合併して御坊市になりました。 それから70年以上が経ちましたが、この6つの単位は、いまも暮らしの単位として使われています。 都市計画マスタープランの地域別構想も、津波避難マニュアルも、この6地域。 小学校も、御坊・湯川・藤田・野口・塩屋・名田の6校です。

あとから市に加わった土地の名前も、学校の区域に残っています。 昭和34年に編入された明神川は塩屋小学校・河南中学校の区域、 昭和53年に編入された荊木は湯川小学校・湯川中学校の区域です（市の通学区域の表）。

家を買う人にとっての意味は、「御坊市」というひとつの名前で考えないほうがよい、ということです。 寺内町のある御坊、JRの駅のある湯川、道成寺のある藤田、発電所と港のある塩屋、インターチェンジのある野口、ハウス栽培の名田。 税率（都市計画区域の内か外か）も、排水の方式も、学校も、災害の課題も、地域によって違います。 物件を見るときは、まず「6つのうちのどこか」を確かめてください。

鉄道と港と道路が、順番にできた町

昭和4年に紀勢本線が通り、その2年後に、駅と市街地を結ぶ鉄道（現在の紀州鉄道）が開業しました。 JRの御坊駅は湯川地域にあり、市役所や寺内町のある御坊地域とのあいだを、紀州鉄道が結んでいます。 いまも御坊市は、JR御坊駅のある湯川地域と、市役所・寺内町のある御坊地域という、2つの中心を持つ形をしています。

昭和58年には日高港が国の重要港湾に指定され、昭和60年には埋立地に火力発電所が竣工。 平成8年に湯浅御坊道路、平成15年に阪和自動車道が開通し、御坊IC・御坊南ICができました。 海沿いに港と発電所、内陸に高速道路という、いまの御坊市の骨格は、昭和58年から平成15年までの約20年のあいだにできたものです。

市章と、市の花・木・花木

市章は昭和29年の制定です。市公式は 「波型は『ごぼう』の頭文字を現し、水産業や海運業が盛んであることを示します。三角は木の国を表現し、林業が盛んであることを示します」と説明しています。 市の花はこぎく（昭和56年4月1日制定）、市の木はくろがねもち、市の花木はハマボウ（いずれも平成6年4月1日制定）。 ハマボウについて市公式は「日高川河口付近に多く植生し、本市の風土を代表するもの」と書いています。 市のしるしに波があり、市の花木が河口の木である——御坊市が、海と日高川とともにある市だということを表しています。

水害と、人口

市ができる前の年、昭和28年に、御坊は大水害に遭いました。 都市計画マスタープランは「御坊町の市街地を中心に壊滅的打撃を受け」たと書き、 野口地域については「日高川に洗い流され、その後、耕地整理により基盤整備」されたと記しています。 いまの御坊市の町と田畑は、その水害のあとに作り直されたものでもあります。

市が発足したときの人口は31,844人。 国勢調査の人口は、平成2年の29,133人から、平成22年の26,111人、令和2年の23,481人、 そして令和7年の速報値で21,015人になりました。65歳以上の割合は平成2年の15.7％から令和2年には31.9％です。

人が減り、地価はゆるやかに下がり、空き家が5軒に1軒ある。 そのなかで家を買うなら、値上がりを期待するのではなく、自分がそこで暮らす費用と安全を、物件ごとに確かめて買うことが出発点になります。 このページは、そのための材料を公的資料だけで並べたものです。

出典：御坊市都市計画マスタープラン 本編1 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/23/2024tosimasu1.pdf ／ 同 本編3 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/23/2024tosimasu3.pdf ／ 御坊市「市のシンボル・市民憲章・市歌」 https://www.city.gobo.lg.jp/sisei/gaiyou/1383122742404.html ／ 御坊市「御坊市立学校通学区域」 https://www.city.gobo.lg.jp/material/files/group/45/tuugakukuiki.pdf ／ 御坊市「令和7年国勢調査人口(速報値)が公表されました」 https://www.city.gobo.lg.jp/sisei/toukei/goboushitokeyjouhou/1456272926417.html

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