【宝塚市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

宝塚市の価格帯で、いくら得になるか

宝塚市の住宅地は1㎡あたり平均165,016円（48地点の単純平均）。市内の標準地は最高349,000円/㎡（湯本町３２番１）から最低14,400円/㎡（大原野字森谷２９番１２外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が24.2倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて宝塚市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 22万人の市で、市域の半分に住んでいるのは2,554人

宝塚市の人口は226,680人、世帯数は104,741世帯です（宝塚市統計書 令和7年版・令和7年9月末現在の住民基本台帳）。1世帯あたり約2.16人、人口密度は約2,225人/km²になります（いずれも当方算出）。

先にお断りを2つ。1つは令和7年国勢調査の結果が、本ページ作成時点で市公式に掲載されていないことです。市の国勢調査のページには令和7年調査の結果ページ・速報値へのリンクがなく、「令和7年調査は22回目に当たります」という記述にとどまります。したがって本ページでは、住民基本台帳と2020年（令和2年）国勢調査を使います。2020年国勢調査は、市公式の逐語で「宝塚市の人口は、総数226,432人 男103,655人 女122,777人です」「世帯数は、95,465世帯です」。

もう1つは市域面積に2通りの数字があることです。市公式「宝塚市の概要」「宝塚市のあらまし」は101.89平方キロメートル、市公式『宝塚市統計書 令和7年版』の土地・気象の章は「総面積 101.80」（k㎡）。本ページでは、市の紹介ページの101.89km²を基本として使い、人口密度の計算にもこちらを使っています。

さて、ここからが宝塚市のいちばん重要な話です。22万人の市ですが、その人口は市域に均等には分布していません。まったく均等ではありません。市公式は市の地形をこう記しています。「宝塚市は兵庫県南東部に位置し、市域は南北に細長く、住宅地が広がる南部市街地と、豊かな自然に囲まれた北部田園地域から成っています。」東西12.8キロメートル、南北21.1キロメートル。南北が東西の1.6倍ある市です。

そして市の「たからづか北部地域土地利用計画」は、北部地域について面積 約5,740ha、人口2,554人（2017年3月現在）で「全市人口（約234千人）の約1.1％」と記しています。市域は10,189haですから、北部地域だけで市域の約56％（当方算出）。市域の半分以上に、全市の1.1％の人が住んでいる。これが宝塚市の人口分布です。

北部（西谷）は「北から順に香合新田、上佐曽利、下佐曽利、長谷、芝辻新田、大原野、波豆、境野、玉瀬、切畑の10地区に分かれている」と市は記しています。そして令和8年地価公示で宝塚市の最安地点である「大原野字森谷29番12外」（14,400円/㎡）は、この10集落のひとつです。制度（市街化調整区域）と人口（2,554人）と地価（14,400円/㎡）が、同じ場所で一致しています。

市は本庁とは別に、北部（大原野字南宮2番7号）に「北部振興企画課」という事務所を置いています。市役所が本庁とは別に出先を置かなければならないほど、南北が離れているということです。

最後に、市の成り立ちに触れておきます。市公式の逐語です。「昭和29年（1954年）4月1日に宝塚町と良元村との合併により市制を施行し、翌年には長尾村（一部は伊丹市へ編入）と西谷村を合併して、現在の宝塚市が誕生しました。」西谷は、市制施行の「翌年」に編入された旧村です。もともと別の自治体だった土地が1つの市になった。24.2倍という市内格差は、その出自にまで遡ります。

市街化区域と市街化調整区域

宝塚市は、市域10,189haのうち7,584ha（74.4％）が市街化調整区域です。市街化区域は2,605ha（25.6％）しかありません。市公式は「市域の北側3／4を市街化調整区域が占めている」と逐語で記しています。

これは、この市を理解するうえで最も重要な数字です。市域の4分の3が「市街化を抑制すべき区域」だということは、住宅が建てられる土地が、市域の4分の1に集中しているということです。用途地域の総面積も2,605haで、市街化区域の面積と一致します。

区域区分の当初決定は1970年（昭和45年）10月31日。北部地域について市は「1970年(昭和45年)10月31日に農林業の振興及び自然環境の保全のため、市街化を抑制すべき区域として市街化調整区域に指定されている」と記しています。55年以上前に引かれた線が、いまの地価の骨格をつくっているということです。以後8回の見直しが行われ、直近は2016年（平成28年）3月29日の第8回でした。

市は市街化区域を「既に市街地を形成している区域、およびおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域」、市街化調整区域を「農業・自然環境の保全を図る区域で、開発は原則として抑制される」と説明しています。

そして、その調整区域の主役が北部（西谷）です。市の「たからづか北部地域土地利用計画」は、北部地域の面積を約5,740ha、人口を2,554人（2017年3月現在）＝全市人口の約1.1％としています。北部地域は保全区域・森林区域・農業区域・集落区域の4区分に分けられていますが、各区分の建築可否の基準は本ページでは確認できていません（未取得）。北部の土地を検討される場合は、必ず市の窓口で確認してください。

宝塚市の用途地域は、第一種低層住居専用地域が42.0％で最大です。第一種中高層住居専用地域26.4％を足すと低層・中高層の専用地域だけで68.4％。第二種中高層住居専用地域9.4％、第一種住居地域8.0％を加えると、住居系の用途地域が用途地域の大半を占めます。工業系は準工業地域4.8％のみで、田園住居地域と工業専用地域は指定がありません。

これは「住宅地としての性格がはっきりしている市」だということです。第一種低層住居専用地域では、建てられる建物の用途が厳しく制限され、高さも絶対高さ制限がかかります。「隣に工場や倉庫が建つ」という心配が、市域の多くで制度的に小さいということになります。準工業地域が用途地域の36.9％を占めるような市とは、まったく性格が違います。

いっぽうで、これは供給が増えにくいということでもあります。低層住居専用地域では容積率が低く、高い建物が建てられません。市街化区域そのものが市域の25.6％しかなく、その大半が低層・中高層の専用地域。宝塚市の住宅地の地価が県内9位（25市では5位）という水準にある背景には、この供給制約があります。

※用途地域の構成比は宝塚市「用途地域」（2023年3月31日現在）の公表値です。面積欄（ha）は、公表されている構成比に用途地域の総面積2,605haを乗じて当方が算出した参考値で、市が面積として公表しているものではありません。上位5種のほかに商業地域・近隣商業地域・第二種住居地域・準住居地域・第二種低層住居専用地域・工業地域がありますが、それぞれの構成比は本ページでは確認できていません（未取得）。田園住居地域と工業専用地域は指定なしと市が明記しています。

地価公示 ― 48地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、宝塚市の住宅地の標準地は48地点。 単純平均は1㎡あたり165,016円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.6％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

宝塚市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 宝塚市の住宅地の平均価格は9位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第5位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

宝塚市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地48地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で24.2倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

宝塚市の住宅地は、市内で24.2倍の価格差があります。 最も高い標準地が湯本町32番1の349,000円/㎡、 最も安い標準地が大原野字森谷29番12外の14,400円/㎡。 同じ市内で、1㎡あたり35万円の土地と1万4千円の土地が並んでいます。

この差は、どこから来るのか。 市公式の資料だけで、きれいに説明がつきます。キーワードは3つです。 市街化調整区域74.4％、北部（西谷）2,554人、団地開発50箇所以上。順に見ていきます。

まず、この市の土地のつくりを数字で押さえる

「市域の半分以上（約5,740ha）に、全市の1.1％（2,554人）が住んでいる」。 この非対称が、宝塚市のすべての数字の出発点です。

令和8年地価公示の住宅地48地点を、全部並べる

価格の高い順に48地点すべてです。 右端の「北部」欄は、その所在地が北部（西谷）の10集落に該当するかどうかを示しています。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 伊孑志三丁目は前年に同一番号の標準地が無いため「—」としています。 「北部（西谷）」欄は、所在地の町名が市公式の10集落（香合新田・上佐曽利・下佐曽利・長谷・ 芝辻新田・大原野・波豆・境野・玉瀬・切畑）に該当するかどうかを当方が照合したものです。

この表から読める、3つのこと

① 48地点のうち、下落したのは大原野の1地点だけです。 ▲1.4％。そのほかの47地点は、プラスか0.0％です。 0.0％だったのは仁川高丸・御殿山四丁目・長尾台の3地点。 つまり宝塚市は「北部の1地点を除いて、下がっていない市」だということになります。 市全体では＋2.6％で、兵庫県内40市区町村のうち変動率15位、25市では9位です。

② 24.2倍のうち、最後の一段は北部の1地点がつくっています。 大原野を除く47地点の平均は168,221円/㎡（当方算出）。 この47地点のなかでの最高・最安は、湯本町349,000円と長尾台61,400円で5.7倍です。 そこに大原野の14,400円が1地点加わることで、市内格差が24.2倍になる。 「宝塚市は24.2倍」という数字は事実ですが、 その内訳は「南部と丘陵で5.7倍」＋「北部でもう一段」だと理解するのが正確です。

③ 「丘＝高い」ではありません。 上位には仁川高台237,000円・雲雀丘三丁目229,000円という丘がある一方、 下位には長寿ガ丘63,500円・長尾台61,400円・月見山84,000円・御殿山四丁目84,500円という丘があります。 雲雀丘三丁目と長尾台で3.7倍。どちらも丘陵の住宅地です。 そして長尾台は都市景観形成地域にも地区計画にも指定されているにもかかわらず、 48地点のうち47位です。 景観規制がかかっている＝高級住宅地＝高い、という読み方は成り立ちません。

なぜ北部がここまで安いのか ― 制度・人口・出自の3点で説明できる

理由1：制度。1970年10月31日に市街化調整区域に指定されている。 市公式の逐語は「1970年(昭和45年)10月31日に農林業の振興及び自然環境の保全のため、 市街化を抑制すべき区域として市街化調整区域に指定されている」。 市街化調整区域は開発が原則として抑制される区域で、 建築を目的とした開発ができない、建て替えに許可が要る、 住宅ローンが通りにくい、といった制約がかかります。 「買える人が限られる」ということが、そのまま価格に出ます。

理由2：人口。約5,740haに2,554人。 市域の約56％の面積に、全市の約1.1％の人が住んでいます。 人口密度で言えば、単純計算で1km²あたり約44人（当方算出）。 市全体の約2,225人/km²の50分の1です。 需要が薄ければ、価格は上がりません。

理由3：出自。西谷は市制施行の「翌年」に編入された旧村。 市公式の逐語は「昭和29年（1954年）4月1日に宝塚町と良元村との合併により市制を施行し、 翌年には長尾村（一部は伊丹市へ編入）と西谷村を合併して、現在の宝塚市が誕生しました」。 南部市街地と西谷は、そもそも別の自治体でした。 1954年に市になった宝塚町・良元村と、1955年に編入された西谷村。 その1年の差が、70年後の24.2倍につながっています。

ただし、因果として断定はしません。 市が「調整区域だから地価が安い」と書いているわけではありません。 本ページでは、市公式の制度・人口・沿革のデータと、 国土交通省の地価公示の数値が同じ場所で一致しているという事実までを示しています。

南部市街地の主役 ― 「50箇所以上の団地開発」

では、南部市街地のほうはどうか。市公式（都市計画マスタープラン 第2章）の逐語です。

50箇所以上。 これが宝塚市の住宅ストックの主力であり、 地価公示48地点のうち下位の大半を占める「◯◯台」「◯◯ガ丘」という町名の正体です。 中山台・中山桜台・中山五月台・すみれガ丘・山手台・長尾台・ふじガ丘・逆瀬台・ 光ガ丘・長寿ガ丘・月見山・ゆずり葉台・泉ガ丘・売布ガ丘・仁川高丸・青葉台。

そして市は、この丘陵住宅地を景観の制度で管理しています。

14地域のうち10地域が丘陵住宅地です （雲雀丘系3・仁川系5・長尾台・ふじガ丘）。 根拠となる条例は宝塚市都市景観条例で、 このほかに景観計画特定地区が9地区あります （清荒神参道地区・仁川月見ガ丘地区・中山桜台7丁目地区・千種地区（いずれも平成24年10月15日）、 売布自由ガ丘地区・仁川団地（平成25年7月5日）、 東洋町地区（市役所周辺）・青葉台地区（平成27年12月25日）、 武庫川町西地区（平成28年7月22日））。 市は「景観計画において、特定地区ごとにその地区における景観形成方針及び景観形成基準を 定めています」と記しています。

さらに地区計画は44地区。市公式の逐語は 「これまでに44地区に導入しています」で、 直近の決定は安倉上池地区（令和4年12月22日）と 雲雀丘3丁目北地区（令和6年3月29日）です。 地区計画区域内で建築等を行う場合は、着手の30日前までに届出が必要です。

つまり宝塚市の丘陵住宅地は、 「都市景観形成地域」「景観計画特定地区」「地区計画」という3層の制度で管理されています。 買う側にとっては、建て方・外観・工作物に制限がかかる可能性があるということです。 ただし各地域・各地区の具体的な基準の内容と面積は、本ページでは確認できていません（未取得）。 該当する物件を検討される場合は、市の都市計画部門に必ずご確認ください。

出典：宝塚市「都市景観形成地域一覧」（PDF） //www.city.takarazuka.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/001/388/keiseitiikiitiran.pdf ／ 宝塚市「景観計画特定地区一覧」（PDF） //www.city.takarazuka.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/001/388/tokuteitikuitiran.pdf ／ 宝塚市「地区計画」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060685/1060715/toshikeikaku/1008599/1009557/index.html ／ 宝塚市都市計画マスタープラン 第2章（PDF） //www.city.takarazuka.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/001/329/toshimasudai2syou.pdf

商業地8地点・工業地2地点

商業地の上位2地点は、栄町（宝塚駅側）と逆瀬川です。 どちらも市公式が拠点に位置づけたエリアで、 栄町543,000円/㎡・逆瀬川518,000円/㎡と拮抗しています。 宝塚市は「中心が1つではない市」だということが、この数字から読み取れます。

工業地は2地点だけで、末成町150,000円/㎡（＋4.2％）と 安倉西三丁目119,000円/㎡（＋6.2％）＝市内58地点で最も高い上昇率。 用途地域で準工業地域は4.8％しかなく、工業専用地域は指定なし。 工業用途の土地が市内に少ないということは、その希少性が価格に出るということでもあります。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は当方が前年の同一標準地と比較して算出した自算値です。

成約データ ― 684件のうち386件がマンション

国土交通省の成約価格情報（直近4四半期・宝塚市684件）を見ると、 宝塚市はマンションの成約件数が戸建を上回る市です。

マンションは平均築1993年＝築30年超が中心、 戸建は平均築2004年・平均延床174㎡。 中央値で見ると戸建3,500万円に対しマンション2,000万円で1.75倍の差ですが、 面積が174㎡と81㎡ですから、単純に比べられる数字ではありません。

町丁目別に見ると、市内の階層がはっきり出ます。

最高の南口5,100万円と最安の中山五月台770万円で、6.6倍の差です。 そして上位4町はすべて都市拠点周辺の平地、下位4町はすべて丘陵住宅団地。 宝塚市の成約価格は、標高で並んでいると言っても大げさではありません。

ただし、面積に注目してください。 南口136㎡・湯本町82㎡・武庫川町84㎡・栄町76㎡に対し、 逆瀬台123㎡・中山桜台119㎡・中山五月台120㎡。 丘陵団地のほうが、面積は広いのです。 「安い」のは1件あたりの価格であって、面積あたりで見ると差は縮まります。 「770万円で延床120㎡」という物件が現実に流通している市だ、と読むこともできます。

駅別では、次のとおりです。

宝塚南口4,200万円と中山観音1,700万円で2.5倍。 そして平均徒歩分数が短い駅ほど中央値が高いという関係が、はっきり出ています。 宝塚南口8分＝4,200万円、宝塚9分＝2,850万円に対し、 逆瀬川12分・中山観音12分・小林13分はいずれも2,000万円前後。 例外は山本駅で、平均徒歩14分（市内最長）でありながら中央値2,950万円です。

実際の成約は、こんな中身です

いずれも国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、 家タダ自身の取引実績ではありません。

同じ3,500万円でも、中身がまったく違います。 雲雀丘山手は延床370㎡・土地255㎡・8LDK＋S・1986年築の鉄骨造。 仁川北は延床70㎡・土地90㎡・3LDK・2015年築の木造。 延床で5.3倍の差がある物件が、同じ価格で成約しています。 宝塚市で「3,500万円の戸建」と言っても、 築38年で370㎡か、築10年で70㎡かで、まったく別の買い物になるということです。

そして花屋敷荘園のマンションの最寄駅が「川西能勢口」である点にご注意ください。 川西能勢口駅は川西市の駅です（川西市公式のバリアフリー重点整備地区基本構想で確認できます）。 宝塚市の物件で、川西市の駅が最寄りになるケースが実際にあります。 逆に、宝塚市の雲雀丘花屋敷駅が最寄りの川西市の物件もあり得ます。 広告の「最寄駅」と「住所」は、必ず別物として確認してください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報 （2025年第2四半期〜2026年第1四半期・宝塚市684件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 延床・土地面積・築年は公表値を四捨五入した区分値です。 なお成約価格情報には「土地のみ」の区分が存在しないため、 土地単独の成約中央値は本ページには掲載していません。

まとめ：宝塚市は「標高」で読む市

宝塚市の住宅地の平均価格は、令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある 兵庫県内40市区町村のうち9位、神戸市9区と町を除いた25市では5位。 変動率（＋2.6％）は県内15位、25市では9位です。 「県内でも上位の水準にある市」というのが、数字で見た宝塚市の位置です。

その内側は24.2倍。ただし内訳は、 「南部と丘陵で5.7倍」＋「北部（西谷）でもう一段」です。 市域の74.4％が市街化調整区域で、北部の約5,740haに住むのは2,554人。 そして48地点のうち下落したのは、その北部の1地点だけでした。

宝塚市で物件を検討されるときに、確認すべきことは公的資料からはっきり決まります。

• その物件は市街化区域か、市街化調整区域か（市域の74.4％が調整区域です）
• 土砂災害特別警戒区域（レッド）141箇所・警戒区域（イエロー）289箇所 （令和8年6月30日・兵庫県）のどちらかに当たらないか。丘陵住宅地ではとくに重要です
• 都市景観形成地域14地域・景観計画特定地区9地区・地区計画44地区のどれかに入らないか。 入る場合、建て方や外観にどんな基準がかかるか
• 令和7年4月1日から市全域が宅地造成等工事規制区域です。擁壁と造成の状態はどうか
• 武庫川の浸水想定（計画規模247mm/24時間・想定最大規模511mm/24時間）でどう評価されているか
• 学区はどこか。宝塚市に学校選択制はありません。 しかも校区表には「地番で校区が分かれる地区があります」という注記があります

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。

空から見た、この50年の宝塚市

宝塚市が市になったのは、昭和29年（1954年）4月1日です。市公式の逐語は「昭和29年（1954年）4月1日に宝塚町と良元村との合併により市制を施行し、翌年には長尾村（一部は伊丹市へ編入）と西谷村を合併して、現在の宝塚市が誕生しました」。西谷が入るのは市制施行の「翌年」です。

そして市公式は、その後の展開をこう記しています。「昭和40、50年代の高度経済成長期には、沿線の周辺及び後背圏を中心に50箇所以上の団地開発が進みました。」

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。左の写真の時点が、まさにその「50箇所以上の団地開発」の只中にあたります。いまの宝塚市の住宅ストックの主力は、この時期に丘を造成してつくられたものです。成約データでマンションの平均築年が1993年であること、中山桜台A・B地区の地区計画が平成5年、中山五月台地区が平成8年、逆瀬台地区と宝塚山手台地区・ふじガ丘地区が平成10年に決定されていることも、その帰結として読めます。

いっぽうで、画面の北側は写真の左右でほとんど変わりません。市域の74.4％が市街化調整区域で、北部（西谷）の約5,740haに住むのは2,554人。1970年10月31日に「農林業の振興及び自然環境の保全のため」市街化調整区域に指定された区域が、半世紀を経てそのまま残っているということです。市内格差24.2倍は、この写真の見え方そのものです。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28704〜28706・y13000〜13001）で切り出しています。

宝塚市は、市公式の表現を借りれば2つの市が1つになったような構造をしています。市公式の逐語は「宝塚市は兵庫県南東部に位置し、市域は南北に細長く、住宅地が広がる南部市街地と、豊かな自然に囲まれた北部田園地域から成っています」。そして市域の74.4％（7,584ha）が市街化調整区域で、市公式は「市域の北側3／4を市街化調整区域が占めている」と書いています。

市の拠点の位置づけも明確です。都市計画マスタープラン概要版は、都市拠点を「宝塚駅（JR・阪急）〜宝塚南口駅」、地域拠点を「仁川駅、小林駅、逆瀬川駅、清荒神駅、売布神社駅、中山寺駅〜中山観音駅、山本駅、雲雀丘花屋敷駅」としています。立地適正化計画では市役所周辺がシビック拠点です。

ただし都市計画マスタープランの地域別構想は市域を「地域A〜G」の7範囲に分けていますが、A〜Gの正式な地域名称は本ページでは確認できていません（未取得）。そこでここでは、市公式の「南部市街地／北部田園地域」という大区分と、拠点の位置づけ、都市景観形成地域14地域・地区計画44地区、そして令和8年地価公示の全58地点（住宅地48・商業地8・工業地2）と国土交通省の成約価格情報（直近4四半期・宝塚市684件）を重ねて、6つのまとまりに整理します。宝塚市のエリアは「駅」ではなく「標高」で読むと、数字がきれいに並びます。

※エリア区分と各エリアの記述は、宝塚市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

宝塚市は、市公式が8つの地域拠点と1つの都市拠点を駅で定義している市です。都市計画マスタープラン概要版は、都市拠点を「宝塚駅（JR・阪急）〜宝塚南口駅」、地域拠点を「仁川駅、小林駅、逆瀬川駅、清荒神駅、売布神社駅、中山寺駅〜中山観音駅、山本駅、雲雀丘花屋敷駅」としています。立地適正化計画では、さらに市役所周辺をシビック拠点、北部地域の拠点を「公共公益機能が集積し、地域の生活を支えるとともに、市内外の人々が交流できる拠点」と位置づけています。

路線としては、JR宝塚線（福知山線）、阪急宝塚線、阪急今津線の3本が南部市街地を走ります。そして、そのすべてが市域の南側に集中しています。市域の北側3／4は市街化調整区域で、北部（西谷）地域約5,740haに鉄道駅はありません。市公式が「市域は南北に細長く、住宅地が広がる南部市街地と、豊かな自然に囲まれた北部田園地域から成っています」と書くとおりの構造です。

駅の所在市について、3つだけ注意してください。①仁川駅は宝塚市です（西宮市ではありません）。②雲雀丘花屋敷駅は、宝塚市の資料に地域拠点として載っています（川西市公式の駅一覧には含まれていません）。③中山寺駅（JR）と中山観音駅（阪急）は別の駅です。宝塚駅もJRと阪急の両方にあります。物件広告の「最寄駅」だけで市や路線を判断しないでください。

※本表に載せているのは、宝塚市公式が自市の拠点として掲載している駅だけです。根拠は市の都市計画マスタープラン概要版と立地適正化計画で、都市拠点が「宝塚駅（JR・阪急）〜宝塚南口駅」、地域拠点が「仁川駅、小林駅、逆瀬川駅、清荒神駅、売布神社駅、中山寺駅〜中山観音駅、山本駅、雲雀丘花屋敷駅」です。本表には、このうち成約データのある6駅と、取り違えの多い雲雀丘花屋敷駅を加えています。このほか市公式が地域拠点とする駅として清荒神駅・売布神社駅・中山寺駅（JR）があります。

いちばん重要な注意点を繰り返します。仁川駅は宝塚市です。西宮市だと思われがちですが、市立仁川小学校があり、校区表に「仁川全域」があり、都市景観形成地域に仁川高台・仁川月見ガ丘・仁川台・仁川団地・仁川高丸があり、市公式が地域拠点として掲載しています。

2つめ。「花屋敷」は宝塚市にも川西市にもある町名です。宝塚市の校区表には「花屋敷全域」があり、地価公示にも「花屋敷つつじガ丘23番1」（115,000円/㎡）という宝塚市の標準地があります。いっぽう川西市の最高地価地点は「花屋敷二丁目91番13」（253,000円/㎡）で、こちらは川西市側です。地番まで見ないと、市を取り違えます。

3つめ。JRと阪急で駅名が違います。中山寺駅はJR、中山観音駅は阪急で、別の駅です。市公式が「中山寺駅〜中山観音駅」とセットで書いているのは、この2駅が近接しているからです。宝塚駅はJRと阪急の両方にあります。

駅別の乗降人員・乗車人員は、すべて未取得です。『宝塚市統計書 令和7年版』の「8 運輸・通信」の章に「8－1 阪急各駅の乗車人員」「8－2 阪急各駅の降車人員」「8－3 ＪＲ各駅の状況」という表が存在することは確認できましたが、xlsxおよび大容量PDFでの提供のため、数値本体を取得できませんでした。本ページでは推測で数字を入れない方針のため、人員欄はすべて「—」としています。

なお市はコミュニティ交通として「仁川循環線・売布循環線」、「月見山・長寿ガ丘地域を運行するランランバス」、西谷地域の試験運行、山本・安倉・売布地区の検証事業、シェアサイクル事業を行っていると記しています。市が名指しで路線を運行している地域は、鉄道駅からの距離が課題になっている地域だということでもあります。実際、月見山の標準地は84,000円/㎡、長寿ガ丘は63,500円/㎡で、市平均165,016円/㎡の51％・38％の水準です。

道路

宝塚市の道路について、市公式で確認できた範囲を書きます。市は中心市街地から大阪・神戸へ電車で約30分という位置にあると記しています（要約抽出）。ただし、市内を通る高速道路・国道の路線名や整備計画については、本ページ作成時点で市公式の記載を確認できていません（未取得）。本ページでは推測で路線名を書きません。幹線道路の沿道かどうかは、騒音・振動・大気環境に直結する条件です。現地で時間帯を変えて確認することをおすすめします。

宝塚市で道路よりも重要なのが、坂と擁壁です。市域は南北に細長く、南部市街地の大半が六甲山系・長尾山系の裾野にあたります。都市景観形成地域14地域のうち10地域が丘陵住宅地（雲雀丘系3・仁川系5・長尾台・ふじガ丘）であることからも、この市の住宅地が「丘」でできていることが分かります。「駅から徒歩12分」が、平地の12分と坂道の12分では別物です。成約データの平均徒歩分数は、宝塚南口8分・宝塚9分に対し、逆瀬川12分・中山観音12分・小林13分・山本14分。内覧のときは、駅から実際に歩いてみてください。

そして、市はコミュニティ交通を複数の地域で運行しています。市公式が挙げているのは「仁川循環線・売布循環線」、「月見山・長寿ガ丘地域を運行するランランバス」、西谷地域の試験運行、山本・安倉・売布地区の検証事業、そしてシェアサイクル事業です。市が名指しで路線を運行しているということは、その地域が鉄道駅から離れているということでもあります。月見山の標準地は84,000円/㎡、長寿ガ丘は63,500円/㎡で、市平均165,016円/㎡のそれぞれ51％・38％（当方算出）。地価と交通施策が、きれいに対応しています。丘陵団地の物件を検討されるときは、バスの本数・最終便・将来の運行継続を必ず確認してください。

北部（西谷）の交通は、南部とはまったく条件が違います。北部地域は約5,740ha＝市域の約56％、人口2,554人（2017年3月現在）。鉄道駅はなく、市はコミュニティ交通の試験運行を行っています。市は本庁とは別に、北部（大原野字南宮2番7号）に産業文化部 北部振興企画課を置いています。市役所が出先を置かなければならないほど、南北が離れているということです。北部の土地を検討される場合は、通勤・通学・買い物・通院の実際の所要時間を、現地で確かめてください。

※宝塚市内の高速道路・国道の路線名、インターチェンジ名、都市計画道路の整備計画については、本ページ作成時点で市公式の記載を確認できていません（未取得）。また駅別の乗降人員・乗車人員も未取得です（統計書の該当表はxlsxおよび大容量PDFでの提供）。地域公共交通計画についても、第3章PDFが10.9MBで内容を取得できませんでした。出典：宝塚市都市計画マスタープラン（概要版） //www.city.takarazuka.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/001/329/toshimasugaiyouban.pdf ／宝塚市「立地適正化計画」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060685/1060715/toshikeikaku/1008599/1045018.html ／宝塚市「地域公共交通」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060685/1060715/1017015/index.html ／宝塚市「宝塚市のあらまし」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060687/1060720/profile/1001192.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

宝塚市の税率は、市公式が「固定資産税課税標準額 ×1.4％ ＝ 固定資産税額」「都市計画税課税標準額 ×0.3％ ＝ 都市計画税額」と明記しています。都市計画税の課税区域は、市公式の逐語で「原則として、市街化区域内に所在する土地及び家屋」です。

この一文が、宝塚市では特に重い意味を持ちます。市域の74.4％（7,584ha）が市街化調整区域で、市街化区域は2,605ha（25.6％）しかありません。つまり宝塚市では「都市計画税がかからない物件」が、面積で見れば市域の4分の3にあたるということになります。市街化区域内なら合計1.7％、市街化調整区域内なら1.4％（1.4％・0.3％は市公式の記載。合計1.7％は当方の合算です）。ただし0.3％の差だけで判断してはいけません。調整区域は建て替え・ローン・売却の制約が重く、年間の税差より大きな金額が出口で動きます（07章参照）。

納税義務者は賦課期日（1月1日現在）の所有者です。年の途中で売買した場合の日割り精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。宝塚市の成約中央値は戸建3,500万円・マンション2,000万円ですから、精算金も相応の金額になります。

評価替えは3年ごとの基準年度に行われます。このほか市は、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修の各減額、先端設備等導入計画にもとづく特例を設けています。

住宅用地の特例は、市公式の記載で「小規模住宅用地（200㎡以下）は固定資産税が評価額×6分の1、都市計画税が評価額×3分の1」、「一般住宅用地は固定資産税が評価額×3分の1、都市計画税が評価額×3分の2」です。

宝塚市では、この200㎡という線をまたぐ物件が普通にあります。令和8年地価公示の住宅地48地点の地積を見ると、200㎡を超える標準地が15地点。最高地価の湯本町32番1は1,457㎡、雲雀丘三丁目49番は343㎡、仁川高台一丁目106番1外は363㎡、旭町二丁目51番1は367㎡、中州二丁目336番258は365㎡です。丘陵の住宅地には、200㎡・300㎡クラスの区画が珍しくありません。「広い家を買う」ということは、200㎡を超えた部分の特例が薄くなるということです。成約データでも戸建298件の平均延床は174㎡。土地の値段だけでなく、毎年の税額も必ず試算してください。

新築住宅の減額は、課税開始年度から3年度分、中高層耐火建築物（マンション等）は5年度分です。なお新築住宅の減額に係る床面積要件については、宝塚市の公表ページで数値を確認できていません（未取得）。兵庫県内の複数市で「令和8年4月1日から40㎡以上240㎡以下」への変更が確認されていますが、宝塚市の表記として確認できていないため、本ページでは数値を書きません。新築・建て替えを予定される方は、市の資産税課に直接ご確認ください。

免税点は、同一人が市内に所有する資産の課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合、課税されません。宝塚市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均165,016円で、兵庫県内40市区町村のうち9位、25市では5位という水準です。宝塚市は「毎年の保有コストの絶対額」で見ると、県内では重いほうの市だと言えます。

免税点

同一人が宝塚市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：令和8年度は第1期 令和8年6月1日（月曜日）／第2期 令和8年7月31日（金曜日）／第3期 令和8年12月28日（月曜日）／第4期 令和9年3月1日（月曜日）。税額4,000円以上で4期に分割され、納税通知書は令和8年5月1日に発送／1月1日現在の所有者に課税

※税率・免税点は宝塚市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害 ― レッド141箇所。丘の家を買うなら、これが最初の関門です

宝塚市で家を買うとき、最初に確認すべきはここです。 兵庫県が公表している「土砂災害警戒区域指定状況（市町別）」（令和8年6月30日時点）で、 宝塚市の指定状況は次のとおりです。

注目すべきは、レッド（特別警戒区域）の141箇所です。 「土砂災害警戒区域が289箇所」とだけ書くと、レッドの重さが消えてしまいます。 イエロー289のうち、141がレッドでもあるということになります。 そしてレッド141のうち134箇所が「急傾斜地の崩壊」です。 地すべりはゼロ。宝塚市の土砂災害リスクは、ほぼ「がけ」の話だということです。

市は土砂災害警戒区域を 「がけ地の崩壊や土石流が発生した場合に住民に危害が生じる恐れのある区域として兵庫県が指定」と 説明し、とくに傾斜度30度以上で高さ5m以上の斜面が対象になると記しています。

これが宝塚市でとくに重い理由は、この市の住宅地が「丘」でできているからです。 市公式は「昭和40、50年代の高度経済成長期には、沿線の周辺及び後背圏を中心に 50箇所以上の団地開発が進みました」と記し、 都市景観形成地域14地域のうち10地域が丘陵住宅地です。 中山台・中山桜台・中山五月台・すみれガ丘・山手台・長尾台・ふじガ丘・逆瀬台・ 光ガ丘・長寿ガ丘・月見山・ゆずり葉台・泉ガ丘・売布ガ丘・仁川高丸・青葉台。 「◯◯台」「◯◯ガ丘」という町名の物件を検討されるなら、指定状況の確認は必須です。

レッドに指定されると、次のことが起こります。

• 居室を有する建築物に構造規制がかかる。 土石等の力に対して安全な構造であることが求められ、建て替え・増改築の自由度が下がります。
• 開発行為に許可が必要になる。住宅分譲を目的とする開発は原則として許可の対象です。
• 担保評価が下がることがある。住宅ローンの条件が厳しくなることがあります。
• 立地適正化計画で、土砂災害特別警戒区域は居住誘導区域から除外されています。 市が「ここに住んでほしい」と誘導する区域の外側だということです。
• 売却時に買い手が限られる。重要事項説明で必ず説明される事項です。

「丘の上の閑静な住宅地」と「土砂災害特別警戒区域」は、両立します。 景観条例で守られた美しい住宅地が、同時にレッドゾーンであることは珍しくありません。 景観の指定と災害の指定は、別の制度です。混同しないでください。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域指定状況（市町別）」（令和8年6月30日時点） //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 宝塚市「たからづか防災マップ」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1013056/1001456/1009171/hazardmap.html ／ 宝塚市「立地適正化計画」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060685/1060715/toshikeikaku/1008599/1045018.html

2｜洪水は武庫川の一本勝負。そして市独自の「水害危険予想箇所」がある

宝塚市の洪水ハザードマップの対象河川は武庫川です。 市公式の逐語は「武庫川で想定される条件での大雨が降った場合の河川氾濫時に想定される 浸水の範囲と深さを兵庫県が指定した区域」。 2つの降雨条件で作られています。

市は2種類の地図面（計画規模降雨版・想定最大規模降雨版）を それぞれPDFで公開しており（2025年10月30日版）、 WEB版のハザードマップも用意しています。 兵庫県のCGハザードマップ、兵庫県の地域別土砂災害危険度のページへのリンクもあります。

そして見落とされがちなのが、市独自の指定です。 市は「道路途絶（アンダーパス等）・ため池・宅地・低地帯・河川等」の 水害危険予想箇所を独自に指定しています。

この「ため池」と「アンダーパス」の2つは、実務上とくに重要です。

• ため池。阪神間の丘陵部には農業用のため池が多く残っています。 ため池の下流側にある物件では、決壊時の影響が想定されることがあります。 県のため池マップと、市の水害危険予想箇所の両方を確認してください。
• 道路途絶（アンダーパス等）。 浸水するのは自宅とは限りません。 通勤・通学の経路が途絶することがあります。 宝塚市は南北に細長く、鉄道とJR・阪急の線路をくぐるアンダーパスが各所にあります。 「家は浸からないが、出られない」という状況を想定してください。

なお、浸水深や浸水区域の具体値は、本ページでは確認できていません（未取得）。 地図面が図面PDFのため、文字情報として抽出できませんでした。 浸水深は、必ず市のマップで住所を特定してご確認ください。

出典：宝塚市「たからづか防災マップ」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1013056/1001456/1009171/hazardmap.html ／ 地図面（計画規模降雨版・PDF） //www.city.takarazuka.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/002/000/01_20251030hazardkeikakukibokouu.pdf ／ 地図面（想定最大規模降雨版・PDF） //www.city.takarazuka.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/002/000/02_20251030hazardsaidaikibokouu.pdf ／ WEB版ハザードマップ //www2.city.takarazuka.hyogo.jp/hazardmap/flow_01.html

3｜令和7年4月1日から、市全域が宅地造成等工事規制区域

市公式の逐語です。

一部ではなく「全域」です。 これは盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）にもとづく指定で、 丘陵地の造成・擁壁工事を伴う取引の前提が、令和7年4月1日に変わったということを意味します。

宝塚市でこれが効いてくる場面は、はっきりしています。

• 丘陵住宅団地で、古家を解体して建て替える場合。 昭和40〜50年代に造成された団地では、擁壁が築40〜60年に達しています。
• 擁壁を作り直す、または補修する場合。 古い擁壁（間知石積み・大谷石積みなど）は、建て替え時に作り直しが必要になることがあり、 数百万円単位の費用が発生します。
• 傾斜地の土地を買って新築する場合。造成計画そのものが手続の対象です。
• 駐車場を作るために敷地の高さを変える、隣地との段差を処理する場合。 外構工事でも規模によっては対象になり得ます。

内覧のときに必ず見ていただきたいのが、擁壁です。 築造年・構造・水抜き穴の有無と詰まり・ひび割れ・はらみ・上部の建物との距離。 「内装だけのつもりが、擁壁と外構で予算が跳ねた」というのは、 丘陵地の中古住宅でいちばん起きやすい誤算です。 宝塚市の成約データで戸建の平均築年は2004年ですが、 丘陵団地には1980年代の物件が相応に流通しています （成約個票では雲雀丘山手1986年築・中山台1988年築の戸建がいずれも3,500万円で成約）。

出典：宝塚市「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060685/1060715/1061613/1061614/1057323.html ／ 申請書様式 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060685/1060715/1061613/1061614/1059280.html

4｜景観 ― 都市景観形成地域14・景観計画特定地区9・地区計画44

宝塚市は、丘の住宅地を景観の制度で守っている市です。 根拠条例は宝塚市都市景観条例（第10条第2項にもとづき景観計画特定地区を指定）。 制度は3層あります。

市は「景観計画において、特定地区ごとにその地区における景観形成方針及び 景観形成基準を定めています」と記しています。 地区計画区域内で建築等を行う場合は、着手の30日前までに届出が必要です。

丘陵住宅団地に関係する地区計画としては、 中山桜台A地区・B地区（平成5年10月20日）、中山五月台地区（平成8年8月20日）、 鶴見台地区（平成9年3月17日）、逆瀬台地区（平成10年3月20日）、 宝塚山手台地区（平成10年7月31日）、ふじガ丘地区（平成10年7月31日）、 北雲雀丘地区（平成20年8月19日）、仁川高台地区（平成16年3月31日）、 仁川月見ガ丘地区（平成16年12月27日）、野上地区（平成21年9月30日）、 仁川高丸地区（平成21年11月30日）、長尾台地区（平成22年12月27日）が 確認できています。

買う側にとっての意味は、次のとおりです。

• 建て方・外観に制限がかかる可能性がある。 用途・高さ・壁面の位置・最低敷地面積・垣や柵の構造・建築物の色彩などが 定められることがあります。
• 着手の30日前までの届出が必要。スケジュールに影響します。
• ただし、これは資産価値を守る側面もあります。 隣地が突然まったく違う性格の建物になるリスクが下がるということです。

そして重要な注意を1つ。「景観規制がある＝高級住宅地＝高い」ではありません。 長尾台とふじガ丘はいずれも都市景観形成地域（平成22年12月27日指定）ですが、 長尾台二丁目5番420の標準地は61,400円/㎡（0.0％）で、市内48地点のうち47位です。 市平均165,016円/㎡の37％（当方算出）。 制度の指定と価格は、別の話です。

なお、各地域・各地区の具体的な基準の内容、および面積は、 本ページでは確認できていません（未取得）。 地区計画44地区の全件名称・決定年月日も、一覧PDFから一部しか抽出できませんでした。 該当する物件を検討される場合は、市の都市計画部門に必ずご確認ください。

出典：宝塚市「都市景観条例・景観計画」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060685/1060715/keikan/1001388.html ／ 都市景観形成地域一覧（PDF） //www.city.takarazuka.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/001/388/keiseitiikiitiran.pdf ／ 景観計画特定地区一覧（PDF） //www.city.takarazuka.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/001/388/tokuteitikuitiran.pdf ／ 宝塚市「地区計画」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060685/1060715/toshikeikaku/1008599/1009557/index.html

5｜開発まちづくり条例 ― 令和7年4月1日に改正施行された

宝塚市には「宝塚市開発事業における協働のまちづくりの推進に関する条例」 （開発まちづくり条例）があります。令和7年4月1日改正施行です。

市公式によれば、特定開発事業については開発事業者が説明会を開催する義務が あります。市は特定開発事業の台帳を公開しており、 開発ガイドライン、都市計画法にもとづく開発許可のページも設けています。

買う側にとっての使い道は2つあります。

• 近隣で進行中の開発事業を、台帳で確認できる。 「いま検討している物件の隣で、何か大きな計画が動いていないか」を 市の公開情報で確かめられるということです。
• 新築の分譲地を検討するとき、説明会が開かれたかを確認できる。 特定開発事業なら説明会の義務があります。

ただし、対象となる規模要件（面積・戸数）は本ページでは確認できていません（未取得）。 条例本文PDFの内容を取得できなかったためです。 「この開発は条例の対象か」という判断が必要な場合は、市の窓口にご確認ください。

出典：宝塚市「開発まちづくり条例」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060685/1060715/1061613/1061614/1000383.html ／ 開発ガイドライン //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060685/1060715/1061613/1061614/1001399.html ／ 特定開発事業の台帳 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060685/1060715/1061613/1061614/1004758/index.html ／ 開発許可（都市計画法） //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060685/1060715/1061613/1061614/1009561.html

6｜市街化調整区域かどうか ― 面積で見れば、市の4分の3

07章でも扱いましたが、ここでも繰り返します。 宝塚市は市域10,189haのうち7,584ha（74.4％）が市街化調整区域です。 市公式は「市域の北側3／4を市街化調整区域が占めている」と明記しています。

北部（西谷）地域は保全区域・森林区域・農業区域・集落区域の4区分に 分けられていますが、各区分の建築可否の基準は本ページでは確認できていません（未取得）。 「北部地域のまちづくりルール手続き」というPDFに記載があるとみられますが、 内容を取得できませんでした。

確認の方法は3つです。

• 市の都市計画部門に、住所（地番）を伝えて確認する。
• 固定資産税の納税通知書を見る。 都市計画税が課されていれば市街化区域、課されていなければ市街化調整区域の可能性が高くなります。
• 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄を確認する。

加えて、宝塚市には被災市街地復興推進地域という都市計画の項目のページもあります （阪神・淡路大震災に関連するもの。内容は未取得）。 市公式は震災の被害について「約13,000戸が全半壊、119人が亡くなった」旨を記していますが、 これは要約からの抽出で、原文での再確認が必要な情報です。

7｜正直に書いておく ― 本ページで確認できなかったこと

宝塚市について、次の項目は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。 該当しそうな物件を検討される場合は、市の窓口でご確認ください。

「このページに書いていないこと」があるという前提で、物件をご検討ください。 家タダでは、ご検討中の物件について 用途地域・接道・再建築の可否・区域区分・地区計画と景観地域の該当・ハザードマップ上の位置を 契約前に無料で調査します。 宝塚市は、市街化調整区域74.4％・地区計画44地区・都市景観形成地域14地域・ 景観計画特定地区9地区・土砂災害警戒区域289箇所（うちレッド141）・ 市全域が宅地造成等工事規制区域という、区域指定が幾重にも重なる市です。 物件情報の「用途地域：第一種低層住居専用地域」という1行だけでは、判断材料として足りません。

宝塚市の成り立ちを、市公式の一文から始めます。 都市計画マスタープラン 第2章の逐語です。

順番に注意してください。

西谷が入るのは、市制施行の「翌年」です。 1954年で一緒にしてしまう説明を見かけますが、市公式の記載は上のとおりです。 そして長尾村は一部が伊丹市へ編入されています。

この1年の差が、70年後の地価に24.2倍という形で残っています。 令和8年地価公示で宝塚市の最安地点は大原野字森谷29番12外（14,400円/㎡）。 大原野は、北部（西谷）の10集落のひとつです。 北部地域は1970年10月31日に「農林業の振興及び自然環境の保全のため」市街化調整区域に指定され、 2017年3月現在の人口は2,554人＝全市の約1.1％。 南部市街地と西谷は、そもそも別の自治体でした。

市歌も市章も、市制施行時に一般公募で決まった

市公式は、市制施行時のエピソードを2つ記しています。

市歌の作曲を宝塚歌劇団の作曲家が手がけているというのは、 この市の性格をよく表しています。 市公式は市の性格として、宝塚大劇場、温泉、中山寺（安産祈願）、清荒神清澄寺、阪神競馬場、 山本地区の植木生産を挙げ、年間観光客を約877万人としています（要約抽出・確度中）。

市の花はすみれ（1968年）とダリア（2021年）、 市の木はさざんか（1968年）とやまぼうし（1995年）、 市の鳥はうぐいすとせきれい（1995年）。 姉妹都市は松江市（島根県・1967年）、オーガスタ・リッチモンド郡（米国・1989年）、 ウィーン市第9区（オーストリア・1994年）です。

なお、市名「宝塚」そのものの由来については、 市公式に記載を確認できませんでした（未取得）。 市章の由来（カタカナの「タカラ」）は取得できていますが、市名の由来とは別の話です。 本ページでは推測による説明を載せていません。 また「国際観光都市」を冠した条例・法律の正式名称についても、 市公式の観光ページ・概要ページに記載を確認できなかったため、本ページでは書いていません。

昭和40、50年代 ― 「50箇所以上の団地開発」

宝塚市のいまの姿を決めたのは、高度経済成長期です。市公式の逐語です。

「沿線の周辺及び後背圏」という表現に注目してください。 JR宝塚線・阪急宝塚線・阪急今津線という3本の鉄道の沿線と、 その後背圏＝丘の上に、50箇所以上の団地がつくられたということです。

その結果が、いまの町名です。 中山台・中山桜台・中山五月台・すみれガ丘・山手台・長尾台・ふじガ丘・逆瀬台・光ガ丘・ 長寿ガ丘・月見山・ゆずり葉台・泉ガ丘・売布ガ丘・仁川高丸・青葉台。 「◯◯台」「◯◯ガ丘」という町名の数が、そのまま団地開発の数です。

そして1970年（昭和45年）10月31日、 区域区分（線引き）が当初決定されます。 南部の市街地は市街化区域に、北部は「農林業の振興及び自然環境の保全のため」市街化調整区域に。 いま私たちが見ている宝塚市の地価の骨格は、この1970年の線引きでほぼ決まっています。 以後8回の見直しが行われ、直近は2016年3月29日の第8回でした。

1995年1月17日 ― 阪神・淡路大震災

市公式は、阪神・淡路大震災の被害について 「約13,000戸が全半壊、119人が亡くなった」旨を記しています。 （この数値は要約からの抽出で、原文での再確認が必要な情報です。）

都市計画の項目として、市には被災市街地復興推進地域のページが いまも設けられています（内容は本ページでは未取得）。 宝塚市で中古住宅を検討されるときに、1995年という年は1つの目安になります。 成約データでは、マンション386件の平均築年が1993年、 戸建298件の平均築年が2004年。 マンションの平均は震災前、戸建の平均は震災後という構図です。

建物の耐震基準は1981年6月に大きく変わっています（新耐震基準）。 さらに木造住宅については2000年6月の改正があります。 築年は、価格の話であると同時に、構造の話です。 成約個票で見ると、雲雀丘山手の戸建（1986年築・鉄骨造・延床370㎡）と 仁川北の戸建（2015年築・木造・延床70㎡）が、どちらも3,500万円で成約しています。 同じ価格でも、建物としての中身はまったく違います。

いまの宝塚市 ― 施行時特例市、そして北部に出先を置く市

市公式は「宝塚市は平成15年4月に特例市に移行しました」と記し、 平成27年4月1日からの制度改正により現在は施行時特例市です。 第6次宝塚市総合計画（令和3年度＝2021年度から10年間）、 都市計画マスタープラン（令和4年＝2022年4月1日改定・「令和4年（2022年）から概ね10年間」）、 立地適正化計画が、まちづくりの基本になっています。

そして市は、本庁（東洋町1番1号）とは別に、 北部の大原野字南宮2番7号に産業文化部 北部振興企画課を置いています。 市役所が出先を置かなければならないほど、南北が離れている市だということです。 市域は東西12.8km・南北21.1km。

市は令和4〜5年度に宝塚西谷地域管理構想を策定し、 「地域管理構想とは、地域として目指す管理のあり方、対応すべき課題、管理すべきエリア等を示し、 地域管理構想図として地図化したもの」と説明しています。 コミュニティ交通では仁川循環線・売布循環線、 月見山・長寿ガ丘地域を運行するランランバス、西谷地域の試験運行、 山本・安倉・売布地区の検証事業、シェアサイクル事業が挙げられています。

「50箇所以上の団地」と「人口2,554人の北部」。 この2つを同時に抱えているのが、いまの宝塚市です。 そして市は、そのどちらにも別々の施策を用意しています。

年表

※市名「宝塚」の由来、隣接市町の一覧、高齢化率は、 市公式に記載を確認できませんでした（未取得）。 本ページでは推測による説明を載せていません。 阪神・淡路大震災の被害数値（全半壊約13,000戸・119人）は要約からの抽出で、 原文での再確認が必要な情報です。 出典：宝塚市都市計画マスタープラン 第2章（PDF） //www.city.takarazuka.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/001/329/toshimasudai2syou.pdf ／ 宝塚市「宝塚市の概要」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060687/1060720/profile/1001193.html ／ 宝塚市「宝塚市のあらまし」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060687/1060720/profile/1001192.html ／ 宝塚市「市の歌・市章」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060687/1060720/profile/1008992.html ／ 宝塚市「特例市」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060687/1060720/profile/1001186.html ／ 宝塚市「第6次宝塚市総合計画」 //www.city.takarazuka.hyogo.jp/1060687/1060722/1061632/1026733/index.html

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