【京都市中京区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

京都市中京区の価格帯で、いくら得になるか

京都市中京区の住宅地は1㎡あたり平均387,200円（5地点の単純平均）。区内の標準地は最高457,000円/㎡（西ノ京式部町５０番１）から最低353,000円/㎡（壬生松原町３３番１３）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が1.3倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市中京区の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は64件。成約価格の中央値は2,950万円、真ん中の半数は2,000万円〜3,900万円に収まっています。延床面積の中央値は80㎡。建築年の中央値は1995年です。

最寄駅で多いのは円町駅（15件）、西院(阪急)駅（12件）、二条駅（11件）。

中央値の2,950万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は103万9,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる64件のうち、1981年以前に建てられたものは12件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

京都市中京区の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて京都市中京区・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 7.41km²に11万1千人。京都市が減るなかで増えている区

中京区の人口は111,431人（男50,713人／女60,718人）、世帯数は64,933世帯です（2026年8月1日現在・中京区役所「区の基本情報」）。面積は7.41km²で、京都市11区のなかでは下京区（6.78km²）・上京区（7.03km²）に次いで3番目に小さい区です。人口密度は約15,038人/km²（当方算出）。1世帯あたりの人数は約1.72人（当方算出）で、2人を下回っています。

令和7年国勢調査の速報（京都市の独自集計）では、中京区は111,400人・64,458世帯。令和2年国勢調査の110,488人・60,634世帯から、人口は＋912人（＋0.8％）、世帯は＋3,824世帯（＋6.3％）です。同じ5年間に京都市全体は1,463,723人から1,431,713人へ−32,010人（−2.2％）でした。11区のうち人口が増えたのは、中京区（＋0.8％）・下京区（＋2.1％）・南区（＋0.8％）の3区だけです。なお、この数字は京都市が公表した速報で、市は「総務省統計局が後日公表する速報値とは異なる場合があります」と注記しています。確報は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。

人口が増えた理由について、区の基本計画はマンションを挙げています。第3期中京区基本計画（令和3年8月策定）は、中京区の人口が「都心の利便性や充実した文化教育環境を背景としたマンション建設の増加等を契機に、平成7年から増加」したと書いています。同じ計画によると、平成27年国勢調査の時点で単独世帯は全世帯の55.4％（65歳以上の単独世帯は12.7％）、高齢化率は24.7％（市全体より低い）、昼夜間人口比率は144.6％。事業所数は9,871事業所（平成28年経済センサス活動調査）で、市内で最も多い区です。昼は外から人が集まり、夜は1〜2人の世帯が多く住む、というのが統計に出ている中京区の姿です。

買う側にとっての意味は2つあります。第一に、人が増えている区なので、住宅の需要が続いているということ。令和8年地価公示では住宅地5地点・商業地22地点の27地点すべてが上昇しました。買うときの価格は高くなりますが、将来手放すときに買い手がつきにくくなる心配は、人口が減っている地域より小さいと言えます。第二に、世帯の半分以上が単独世帯で、流通している住戸にもコンパクトなものが多いということ。成約した中古マンション338件の専有面積の中央値は65㎡です。家族で住む広さの住戸を探す方は、広さを条件に入れた時点で選択肢と価格帯が変わると考えておいてください。

中京区は、昭和4年4月に上京区の南部と下京区の北部を区域として誕生した区です（第3期中京区基本計画）。区の基本計画は、区を東部と西部に分けて説明しています。東部は「平安建都の頃から貴族の邸宅や商業地として発展」し、いまも官公庁・金融機関・商店などが集まる「京都市の産業・経済活動の中心」。西部は、平安京のメインストリートだった朱雀大路（現在の千本通）が走り、その後「市内への重要な農産物の供給地」となり、道路や鉄道の整備にともなって「商工業と住宅が混在する市街地」として都市化が進んだ、と。学区は23（東部15・西部8）。東部が梅屋・竹間・富有・教業・城巽・龍池・初音・柳池・銅駝・乾・本能・明倫・日彰・生祥・立誠、西部が朱雀第一〜朱雀第八です（区役所の避難所一覧による学区名）。この東部と西部のちがいは、地価公示にも成約データにもそのまま出ています（「特徴」の章で扱います）。

市街化区域と市街化調整区域

京都市は、市街化区域と市街化調整区域を分けている市です（線引きあり）。京都市「都市計画総括表」（令和8年4月23日現在）によると、市域82,783haのうち都市計画区域は48,051ha、そのうち市街化区域が14,980ha（31.2％）、市街化調整区域が33,071ha（68.8％）。都市計画区域の外は左京区と右京区の一部だけで、中京区は都市計画区域の中にあります。

ただし、中京区の中の内訳（区ごとの市街化区域・市街化調整区域の面積）は、公表資料で確認できませんでした。京都市の統計書に行政区別の表がありますが、表計算ファイルのみの公開で本ページでは読み取れておらず、都市計画の冊子にも行政区別の表がありません。このページでは「中京区は全域が市街化区域」とは書いていません。推測で書かない方針のためです。検討中の物件がどちらの区域にあるかは、京都市地図情報提供サービス（下の「調べ方」）で住所ごとに確認できます。

中京区の物件で実際に効いてくるのは、区域区分よりも、その先の制限です。建物の高さの上限（高度地区）、外観のデザインや色の基準（景観地区など）、職住共存特別用途地区・御池通沿道特別商業地区、地区計画、そして前面道路の幅と種別。これらは下の表と「買う前に確認したい点」の章で整理します。

地価公示 ― 5地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、京都市中京区の住宅地の標準地は5地点。 単純平均は1㎡あたり387,200円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋4.8％です。 全5地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

京都市中京区は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 京都市中京区の住宅地の平均価格は2位。 京都市の11区のなかで見ると第2位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

京都市中京区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地5地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ区内で1.3倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

中京区を一言で表すと、「東部は商業地の値段で、西部は住宅地の値段で動いている区」です。 令和8年地価公示で、住宅地の標準地は5地点。すべて西ノ京と壬生にあります。 商業地の標準地は22地点。そのうち18地点は、通りの名前で場所を示す住所です。 そして成約450件のうち338件、75％（当方算出）が中古マンションです。 この章では、この2つの事実から中京区を読んでいきます。

住宅地の標準地は5地点。すべて上昇、すべて西部

読み取れることが3つあります。

• 5地点とも35万〜46万円の幅に収まっている。最高と最安の差は1.3倍。 1㎡あたり35万円は、坪に直すと約117万円、46万円は約151万円です（当方算出）。 中京区の住宅地は「高くて、差が小さい」。府内29市区町村で2位、京都市11区でも2位です。
• 5地点すべてが上昇し、4地点は＋4.8〜＋6.8％。壬生神明町だけが＋1.6％です。 平均＋4.8％は、府内29市区町村・京都市11区のどちらでも5位。価格は2位、上がり方は5位という位置になります。
• 標準地の地積が小さい。71㎡・81㎡・104㎡の3地点は、ふつうの戸建1軒ぶんの敷地としても小さめです。 成約した戸建112件の土地面積の中央値も60㎡。中京区の戸建は、小さな敷地に建つのが標準だと言えます。

そして、区の東部には住宅地の標準地がありません。 烏丸御池・京都市役所前・四条といった駅のまわりで、土地の値段の目安になる公的な地点は、商業地の標準地だけです。

商業地は22地点。すべて上昇、15地点が＋10％以上

商業地の平均は2,034,772円/㎡、前年比＋10.3％。22地点すべてが上昇し、15地点が＋10％以上です。 住宅地の平均（387,200円/㎡・＋4.8％）と比べると、価格は約5.3倍、上がり方は2倍以上（当方算出）。 最高の河原町通三条下る（620万円/㎡）と最安の壬生賀陽御所町（47万5,000円/㎡）では約13倍の開きがあります。

• 1㎡あたり100万円以上の地点が16地点。すべて通りの名前で場所を示す住所です。 100万円未満の6地点は、夷川通西洞院東入・三条通神泉苑西入と、壬生・西ノ京の4地点。
• 同じ通りでも場所で変わる。河原町通は、三条下るが620万円、二条下るが350万円、夷川上るが141万円。 同じ河原町通の3地点で、約4.4倍（当方算出）の差があります。
• 幹線道路と内側の通りで変わる。烏丸通六角下るは552万円、六角通室町西入は144万円で約3.8倍（当方算出）。

マンションを買う方にとっての意味を、正直に書きます。 通り名の住所の商業地18地点のうち16地点は、1㎡あたり100万円を超えています。 こうした地域のマンションの成約価格が高いのは、建物の質だけでなく、土地の値段が価格に入っているからだと考えられます。 商業地が年に10％前後上がっている局面では、中古マンションの売り出し価格も強気になりやすいと考えられます。 だからこそ、その価格が周辺の成約事例に照らして妥当かを、契約の前に確かめる意味があります。

出典：国土交通省 地価公示（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位・倍率は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 所在地番の丁目・番地の数字は算用数字に直しています。

実際の成約450件 ― 中古マンション338件、戸建112件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 京都市中京区の成約は450件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※新築戸建て・中古戸建ての面積は延床面積の中央値、戸建全体の面積は土地面積の中央値です。 戸建112件のうち建築年が分かるのは87件（新築23件＋中古64件）で、残る25件は建築年が公表データにありません。 中古マンションの上位25％は7,000万円です。

中京区は、圧倒的に中古マンションの区です。450件のうち338件。 中央値は5,100万円ですが、下位25％が2,700万円、上位25％が7,000万円、上位10％が1億円と、帯がとても広い。 最小は500万円、最大は2億6,000万円です。 「中京区の中古マンションは5,100万円」と覚えるより、「2,700万円から1億円まで、どの価格帯にも成約がある」と理解するほうが実態に合います。 専有面積の中央値は65㎡、建築年の中央値は2003年。築20年あまり・65㎡前後が、成約のまんなかです。

戸建は112件。新築は23件あります。 新築戸建ての帯は4,200万〜5,400万円と狭く、延床面積の中央値は90㎡。 中古戸建ては2,000万〜5,000万円と広く、建築年の中央値は1995年、64件のうち12件が1981年以前の建築です。 戸建全体の土地面積の中央値は60㎡。 住宅地の平均価格387,200円/㎡に60㎡を掛けると約2,323万円（当方算出）ですから、 中古戸建ての中央値2,950万円は、その大半が土地の値段だと考えられます。

0円仲介の対象という面から見ると、次のように整理できます。

• 新築戸建て（建売）は対象になりやすい種別です（対象外の物件もあります）。中京区では23件・4,200万〜5,400万円。 この帯の上限額は145万2,000円〜184万8,000円です。
• 中古マンション・中古戸建ては、対象になる物件とならない物件があります。 売主が不動産会社のリフォーム済み・リノベーション済み物件は対象になりやすい物件です。 中京区は中古マンションの成約が338件と多い区ですので、気になる住戸が対象かどうか、まず物件ごとに確かめる価値があります。
• 売主が個人の方で、売主側から仲介会社に報酬が支払われない形の取引などは、対象外になる場合があります。

最寄駅別の成約（3件以上の16駅・計447件）

件数の上位は、烏丸御池（87件）、大宮（52件）、二条（48件）、円町（45件）、西大路御池（36件）。 中央値は、烏丸御池5,900万円に対して大宮・円町が2,800万円。 地下鉄で2〜3駅、歩いても行ける距離の駅どうしで、中央値が2倍ちがいます。 京都市役所前（8,300万円）は、30件以上ある駅のなかで飛び抜けて高い駅です。 予算が決まっている方は、「中京区」で探すのではなく、「どの駅から歩ける範囲か」で探すと、現実的な候補が早く見つかります。

東部15学区の成約（元学区別・計244件）

15学区のうち12学区が、中央値5,000万円以上です。 5,000万円を下回るのは城巽（4,500万円）・教業（3,650万円）・乾（2,600万円）の3学区。 最高の柳池学区（9,550万円）と最低の乾学区（2,600万円）では約3.7倍（当方算出）の開きがあります。 件数が多いのは本能（35件）、城巽（31件）、初音（27件）。 この表は、マンションと戸建を分けていない中央値です。 中京区は成約の75％が中古マンションですから、東部の学区の数字は、おおむね中古マンションの価格を表していると考えられます （学区ごとの種別の内訳は公表データにないため、断定はできません）。

「学区」という言葉について。 ここでいう学区は、小学校の通学区域ではなく、元学区と呼ばれる地域の単位です。 区役所の避難所一覧も、地区計画の名前（本能元学区地区・明倫元学区地区）も、この単位で書かれています。 物件広告に「◯◯学区」と書いてあっても、通う小学校の名前ではありませんので、指定校は別に確認してください。

西部の成約（町名別・5件以上の13町）

西部は町ごとの件数が少なく、13町あわせて85件（当方合計）です。 5件・6件の中央値は、1件入れ替わるだけで大きく動きますので、参考値としてお読みください。 そのうえで読み取れるのは、西部にも4,000万円以上の町と2,000万円台以下の町が混ざっているということです。 住宅地の標準地は5地点とも35万〜46万円/㎡で差が小さいのに、成約の中央値は1,725万円から6,100万円まで約3.5倍。 土地の単価がほとんど変わらないのに成約価格がこれだけちがうのは、建物の種類・広さ・新しさの差だと考えるのが自然です （町ごとの種別・築年は公表データにないため、断定はできません）。

実際の成約は、こんな中身です

中古マンション4件は、すべて5,100万円。 専有55〜70㎡、1996〜2006年築、駅から5〜8分。 同じ5,100万円で、烏丸御池5分の55㎡（2LDK）と、大宮8分の70㎡（3LDK）のどちらも買えるということです。 駅と広さのどちらを取るか、が中京区の中古マンション選びの基本になります。

戸建4件は、すべて3,300万〜3,400万円。 土地は50〜75㎡、延床は70〜95㎡。4件のうち3件は、延床面積が土地面積より大きい （土地55㎡に延床95㎡、土地50㎡に延床80㎡、土地55㎡に延床70㎡）。 小さな敷地に2階建・3階建で床面積を確保した家だと読めます。 こうした家は、建て替えのときに同じ床面積が取れるか（建ぺい率・容積率・高さ・道路後退）を確認しておくことが大切です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・京都市中京区450件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。 戸建の間取りは公表データに入っていないため「—」としています。

京町家9,183軒と、増え続けたマンション

第3期中京区基本計画（令和3年8月策定）には、中京区の建物について2つの数字が出てきます。

古い木造の町家と、平成以降のマンションが、同じ町内に並んでいる。 これが中京区の住宅の姿です。買う側にとっては、次の2点が実務上の意味を持ちます。

• 町内会・地蔵盆などの地域の活動が続いている区です。 区の基本計画には、区民の声として「住んでいるマンションが町内会に入っていない」という意見も載っています。 マンションを買う方は、そのマンションと町内会の関係（加入しているか、会費、行事）を管理組合に確認しておくと、住み始めてからの行き違いを減らせます。
• 京町家を買う・京町家が建っている土地を買う場合は、解体の届出と改修の補助を先に確認してください （「買う前に確認したい点」の章で扱います）。京都市全体の京町家は、平成20・21年度の47,735軒から令和6年度には34,580軒に減っています。

出典：第3期中京区基本計画 第1章・第2章 https://www.city.kyoto.lg.jp/nakagyo/page/0000288796.html ／ 京都市「京町家を未来へ」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/

まとめ：中京区は「駅・学区・種別・制限」の4つで選ぶ区

中京区の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち2位、 京都市の11区のなかでも2位。変動率（＋4.8％）はどちらで見ても5位です。 確認すべきことは、次の5点です。

• どの駅から歩ける物件か。烏丸御池5,900万円、京都市役所前8,300万円、大宮・円町2,800万円。駅で価格帯が決まります。
• どの学区（元学区）・どの町か。東部は柳池9,550万円から乾2,600万円まで、西部は壬生天池町6,100万円から壬生相合町1,725万円まで。
• 中古マンションか、新築戸建てか、中古戸建てか。成約の75％は中古マンション。新築戸建ては4,200万〜5,400万円の狭い帯。
• 高さ・景観・用途・地区計画の制限。建て替えや改装の自由度が、物件の場所で変わります。
• 前面道路と建物の扱い。細い道・路地に面していないか、京町家にあたらないか、1981年以前の建築か。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件については買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の京都市中京区

中京区が誕生したのは昭和4年（1929年）4月。上京区の南部と下京区の北部を区域として生まれました（第3期中京区基本計画）。
左が1974〜78年、右が現在の、中京区役所（西堀川通御池下る西三坊堀川町）を含む同じ範囲です。区役所は、地下鉄東西線の二条城前駅の1番出口から堀川通を南へ3分の場所にあります。京都市のあゆみによると、市電が全線廃止されたのが1978年、地下鉄烏丸線の開通が1981年、東西線の開通が1997年。左の写真は、地下鉄がまだ1本も通っていなかった時期にあたります。区の基本計画は、中京区の人口が「マンション建設の増加等を契機に、平成7年から増加」したと書いています。2枚を見比べるときは、屋根の細かい木造の街並みが、大きな建物に置き換わっている場所に注目してください。京町家が減り、マンションが増えたという統計の数字が、写真でも確かめられます。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「京都市中京区西三坊堀川町」の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28739〜28741・y12977〜12978）で切り出しています。

中京区は、昭和4年4月に上京区の南部と下京区の北部を区域として生まれた区で、学区は23あります（東部15・西部8。第3期中京区基本計画）。国土交通省の成約価格情報は、区の東部を元学区の名前（本能学区・城巽学区など）で、西部を町名（壬生◯◯町・西ノ京◯◯町）で公表しています。地価公示は、住宅地の5地点がすべて西部（西ノ京・壬生）、商業地22地点のうち18地点が通り名で場所を示す住所です。

ここでは、区役所の避難所一覧に載っている「学区ごとの避難所の所在地」を手がかりに、中京区を5つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この5つのまとまりは、避難所の住所の通り名・町名をもとにした当方の整理であり、京都市や中京区が定めた区分ではありません。学区の境界線そのものは公表資料で確認できていないため、「この学区はこの通りからこの通りまで」という書き方はしていません。また、学区別の成約は件数が4件の学区もあります。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、京都市中京区・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

中京区の成約データに最寄駅として出てくる駅は16あります（3件以上の駅）。京都市営地下鉄の烏丸線（丸太町・烏丸御池・四条）と東西線（京都市役所前・烏丸御池・二条城前・二条・西大路御池）、JR西日本（二条ほか）、阪急京都線（西院・大宮・烏丸・京都河原町）などです。7.41km²の区に、歩いて使える駅がこれだけあるというのが、中京区の交通のいちばんの特徴です。成約データでも、駅からの平均は16駅すべて10分以内でした。

駅によって、成約の価格帯がはっきり分かれます。中央値が高いのは神宮丸太町（6件・8,650万円）、京都市役所前（33件・8,300万円）、四条（10件・7,400万円）、烏丸（24件・6,200万円）、烏丸御池（87件・5,900万円）、京都河原町（11件・5,900万円）。低いのは西大路三条（3件・2,100万円）、大宮（52件・2,800万円）、円町（45件・2,800万円）、西院(阪急)（25件・3,000万円）。件数の多い駅どうしで比べても、烏丸御池5,900万円と大宮・円町2,800万円で約2.1倍（当方算出）。「中京区の相場」ではなく「どの駅の物件か」で考える必要があります。

地下鉄の烏丸線と東西線は、烏丸御池駅で乗り換えられます（京都市交通局の駅案内）。京都市のあゆみによると、烏丸線の開通は1981年、東西線の開通は1997年です。所要時間や本数は各事業者の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※この表は「中京区の成約で最寄駅として出てくる駅」のうち、駅名と路線を事業者の公式情報で確認できた駅です。地下鉄は京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」（烏丸線15駅・東西線17駅の一覧）、阪急は阪急電鉄の駅一覧（京都線）、JR二条駅はJR西日本の駅情報で確認しました。駅が中京区内にあると公式情報で確認できたのは、JR二条駅（中京区西ノ京東栂尾町3番地）だけです。京都市交通局・阪急電鉄の駅ページには住所の記載がなく、ほかの駅の所在区は確認できていません。「中京区の駅」ではなく「中京区の物件の最寄駅」としてお読みください。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、公表値を確認できていないためです（未取得）。京都市統計書に駅別の表がありますが、表計算ファイルのみの公開で、本ページでは読み取れていません。

成約データには、この表に載せていない駅名もあります。円町（45件・中央値2,800万円・駅からの平均9分）、丹波口（9件・3,800万円・10分）、神宮丸太町（6件・8,650万円・6分）、西院(京福)（4件・4,250万円・6分）、西大路三条（3件・2,100万円・8分）です。円町は件数が4番目に多い駅ですが、鉄道事業者の公式ページで駅の情報を取得できなかったため、表には入れていません（国土地理院の住所検索では「京都市中京区西ノ京円町」という町名を確認しています）。

駅別の集計は、成約が3件以上あった16駅・計447件（450件中）です。駅からの平均は4〜10分で、どの駅も歩いて10分以内が平均。最も短いのは京都市役所前の4分、長いのは丹波口の10分と円町の9分です。中京区は、駅から歩ける物件が成約の中心だと言えます。国土交通省の成約価格情報では、同名の駅と区別するために「大宮(京都)」「西院(阪急)」「西院(京福)」「丸太町(京都市営)」「四条(京都市営)」と表記されています。

道路

市公式の資料で名前を確認できる中京区の主な通りは、御池通・烏丸通・河原町通・四条通・堀川通・千本通です。区の基本計画は「御池通、烏丸通、河原町通、四条通沿いに多くの企業や商店、官公庁が集積」と書き、西部については、平安京のメインストリートだった朱雀大路が現在の千本通にあたると説明しています。御池通は、鴨川から堀川通までの区間が「御池シンボルロード」とされ、沿道30mまでが御池通沿道特別商業地区です。

四条通は、歩く人を優先する方向に変わっています。区の基本計画は「四条通の歩道拡幅等に伴い」、四条通と周辺の幹線道路の自動車交通量が平成18年から平成27年にかけて約4割減少したと書いています。車での出入りを重視する方は、都心部の物件について、駐車場の有無・台数・出し入れのしやすさを個別に確認してください。京都市の都市計画総括表には駐車場整備地区（484ha・2地区）が載っていますが、中京区のどの範囲が入るかは本ページでは確認できていません（未取得）。

幹線道路から1本入ると、道の幅が大きく変わります。京都市が平成23年に行った調査では、幅員4m未満の「細街路」が市内（都市計画区域内で建物の立ち並びがあるもの）に約941km・約12,960本。そのうち袋路が約4,330本、幅員1.8m未満の道が約3,410本あります（区ごとの内訳は未取得）。市は「幅員1.8メートル未満の路地は沿道建物の再建築や大規模改修が困難」と説明しています。前面道路の幅と建築基準法上の種別は、交通の便と同じくらい大事な確認事項です（「買う前に確認したい点」の章で扱います）。

市バスは、区役所の最寄りの停留所が「堀川御池」と案内されています。バスの系統・本数、国道・高速道路の路線名は、本ページでは公式資料で確認できていません（未取得）。都心部は地下鉄・阪急・JRの駅から歩ける範囲が広い一方、バスを主な足にする物件は、現在の時刻表を京都市交通局の「地下鉄・バスなび」などでご確認ください。

※駅別の乗降人員、各駅の所在区（JR二条駅を除く）、JRの路線名、円町・丹波口・神宮丸太町・京福の各駅の公式情報、市バスの系統、国道・高速道路の名称は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009295.html ／京都市交通局「烏丸御池駅」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009448.html ／JR西日本 駅情報（二条駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610702 ／阪急電鉄 駅一覧 https://www.hankyu.co.jp/station/ ／中京区役所「区役所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nakagyo/page/0000218842.html ／第3期中京区基本計画 第1章 https://www.city.kyoto.lg.jp/nakagyo/cmsfiles/contents/0000288/288796/keikakuchapter1.pdf ／京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

京都市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。中京区も同じです。都市計画税がかかるのは、市公式の説明では「都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの方」。市街化区域の物件なら合計1.7％になります（償却資産は都市計画税の対象外）。

納期が4月から始まる点に注意してください。令和8年度の納期は第1期 4月30日、第2期 7月31日、第3期 12月28日、第4期 令和9年3月1日。固定資産税・都市計画税は毎年1月1日（賦課期日）の所有者に1年分がかかる税で、年の途中で売買した場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習です。市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点は、同一人が市内に所有する資産の課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

中京区の物件で税額を考えるときに効くのは、土地の値段の高さです。令和8年地価公示で住宅地の平均は387,200円/㎡、商業地の平均は2,034,772円/㎡。固定資産税の評価額は公示価格そのものではありませんが、土地の評価が高い区であることは変わりません。マンションは、土地の持分が小さいぶん建物の評価の比重が大きく、戸建は、土地が小さくても1㎡あたりの評価が高いという前提で、売主の納税通知書（課税明細書）の実額を見せてもらうのが確実です。

★京都市には、これとは別の新しい税が予定されています。「非居住住宅利活用促進税」です。市の説明では「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」で、システム開発の影響で当初の予定から1年延期されています。本ページ作成時点で、まだ課税は始まっていません。対象は「京都市の市街化区域内に所在する非居住住宅（その所在地に住所を有する者がいない住宅）の所有者」。住民票の有無ではなく居住実態で判定され、分譲マンションは戸（専有部分）単位です。税額は、家屋価値割（家屋の固定資産評価額×0.7％）と、立地床面積割（敷地の1㎡あたり固定資産評価額×延べ床面積×税率。家屋価値割の課税標準が700万円未満0.15％、700万円以上900万円未満0.3％、900万円以上0.6％）の合計。家屋の評価額が30万円未満（導入当初5年間は100万円未満）のもの、事業の用に供しているもの、賃貸・販売の募集中で一定の条件を満たすものなどは課税が免除され、転勤・入院・介護などによる一時的な非居住には減免があります。自分が住む家は対象外です。立地床面積割は土地の評価額に連動しますから、地価の高い中京区で「住まない住戸」を持つと、この税の負担は相対的に大きくなります。セカンドハウスとして買う方、将来住まなくなる可能性のある方は、制度を確認しておいてください。

住宅用地の特例は、京都市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が価格×1/6、都市計画税が価格×1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格×1/3、都市計画税が価格×2/3です。

中京区の成約データでは、戸建112件の土地面積の中央値は60㎡です。中京区で流通している戸建のほとんどは、土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだと言えます。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。ここで中京区ならではの注意点があります。市のページによると、減額の対象になる居住部分の床面積は、令和8年3月31日までの新築は50㎡以上280㎡以下、それ以降の新築は40㎡以上240㎡以下。床面積120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1になり、期間は一般の住宅が3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分です（令和13年3月31日までの新築が対象）。単身向けのコンパクトな新築住戸は、床面積の下限に届くかどうかを確認してください。中古の住戸には、この新築の減額はありません。なお、市のページではこの減額は固定資産税について説明されており、都市計画税に適用するという記載は確認できませんでした。

このほか、認定長期優良住宅（5年度分、3階建以上の中高層耐火住宅は7年度分）、耐震改修（昭和57年1月1日以前から所在する住宅・工事費50万円超・税額の2分の1・1年度分）、バリアフリー改修、省エネ改修の減額措置があります。古い戸建や京町家を買って改修する方は、工事の前に対象になるかを確認し、工事完了後3か月以内などの申告期限を逃さないようにしてください。

免税点

同一人が京都市中京区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 令和8年4月30日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和8年12月28日／第4期 令和9年3月1日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日。納期限が土日祝・年末年始に当たる場合は翌開庁日

※税率・免税点は京都市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜前面道路の幅と種別 ― 細い道・路地に面した家は、建て替えに条件がつきます

中京区で古い戸建や古家つきの土地を検討するとき、最初に確認していただきたいのが前面道路です。 京都市は、幅員4m未満の道を「細街路」と呼び、平成23年の調査結果を公表しています。

※京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」（平成24年7月策定・令和3年3月改定）。 都市計画区域内で建物の立ち並びのあるものの数です。中京区の内訳は公表資料で確認できていません（未取得）。

道の幅によって、家の扱いが変わります。

ただし、京都市には「建て替えできない」で終わらせないための制度があります。

• 路地のある町並みを再生するための道路指定制度（平成26年度創設）：袋路や幅員1.8m未満の道に面する建物について、 地域の合意のもとで一定の条件を満たす場合に、道路後退距離の緩和や建て替えを可能にする制度。
• 建築基準法43条2項の許可・認定：接道の長さが2m未満の路地状の敷地や、トンネル路地の奥での建て替えの許可（平成25年度に基準見直し、その後も改正）。
• 連担建築物設計制度：路地全体をひとつの敷地とみなして接道の規定などを適用する制度（平成29年度に要件を柔軟化）。

これらは「申請すれば必ず通る」制度ではありません。地域の合意や個別の審査が前提です。 相場より大きく安い戸建・古家つきの土地は、前面道路が理由であることが少なくありません。 道路の種別は、京都市地図情報提供サービスの「指定道路図」で確認できます。 京都市の基準時（2項道路かどうかの判断の基準になる日）は、原則として昭和25年11月23日です。 成約データでも、中古戸建て64件の最小は710万円、戸建全体の最小は450万円でした。 こうした価格の物件を見つけたら、まず接道を確認してください。 なお、市が「優先的に防災まちづくりを進める地区」として町名を公表している6学区（北区・上京区・東山区）に、中京区の学区は入っていません （密集市街地とされる21地区に中京区が含まれるかは、本ページでは確認できていません）。

出典：京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html ／ 京都市「建築基準法上の道路種別と手続」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000328986.html ／ 京都市「狭あい道路等整備事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000180433.html ／ 京都市「前の道が狭すぎて建替えも売却もできない・・密集市街地でお困りのみなさんへ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000337478.html ／ 京都市「優先的に防災まちづくりを進める地区の区域」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000201107.html

2｜京町家 ― 解体は1年前までに届出。買う前に「指定」の有無を確認

中京区には京町家が9,183軒（平成20・21年度調査）あり、保存状態が良好なものは市内最多の6,861軒です。 京都市には「京都市京町家の保全及び継承に関する条例」（平成29年11月制定）があります。

買う側にとっての意味は、買う目的で変わります。

• 古家を壊して新築するつもりで買う方：建物が京町家にあたる場合、解体の1年前までの届出が求められます。 個別指定・指定地区内なら義務です。「買ってすぐ解体して着工」という工程が組めない可能性がありますので、契約の前に、指定の有無を確認してください。 条例の改正が検討されていますので、制度が変わる可能性もあります（改正の中身と施行時期は、本ページでは確認できていません）。
• 京町家を直して住むつもりで買う方：耐震改修の補助（下の4）や、京町家改修補助金（個別指定京町家・指定地区内の京町家が対象。 外観工事は補助率3分の1・上限200万円）があります。 未就学のお子さんがいる世帯なら、京都安心すまい応援金の加算（京町家の購入で50万円）の対象にもなりえます。

出典：京都市「京町家を未来へ」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/ ／ 同「解体の届出」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/kaitai/ ／ 同「京町家改修補助金」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/repair/ ／ 京都市 条例改正案の市民意見募集 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000355412.html ※京町家改修補助金の内部工事・設備工事の上限額は読み取りを照合できず、本ページには載せていません（未取得）。

3｜高さ・景観・用途の制限 ― 「いまと同じ建物」を建てられるとは限りません

京都市の建物の高さの上限は10・12・15・20・25・31mの6段階。 平成19年9月1日の新景観政策で45mの区分が廃止され、市街地の約3割で上限が引き下げられました。 あわせて、次の規制があります。

中京区のどの住所にどの規制がかかるかは、区ごとの資料では確認できていません（未取得）。 ただ、職住共存地区の定義（御池通・四条通・五条通と河原町通・烏丸通・堀川通に囲まれた内部）と、 御池通沿道特別商業地区の区域（鴨川から堀川通まで）は、通り名から見て中京区の東部に関わります。 物件ごとに、京都市地図情報提供サービスと景観情報共有システムで確認してください。

• 中古マンション：その建物が、現在の高さの上限に収まっているか。 収まっていない場合、将来の建て替えで同じ階数・同じ戸数を確保できない可能性があります。
• 戸建・土地：屋根の形、外壁の色、軒の出などに基準がある区域かどうか。 建て替え・外観の改修の計画がある方は、設計の自由度と費用に関わります。
• 店舗つき住宅・事務所として使う予定：用途の制限と、看板（屋外広告物）の基準。

出典：京都市「新景観政策」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281600.html ／ 京都市「新景観政策 10年とこれから」第1章 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000281/281299/report_1.pdf ／ 京都市「京都市景観計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281258.html ／ 京都市「景観情報共有システム」の案内 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281540.html

4｜地震 ― 想定は花折断層地震。1981年以前の建物は耐震の確認を

京都市は区ごとに地震ハザードマップを公開しており、 「被害が一番大きくなると想定される地震（断層）の震度階を表しています」と説明しています。 中京区のマップが想定しているのは「花折断層地震」です（市のページの例示に「左京区・中京区：花折断層地震」とあります）。 京都市は令和5年3月に第4次地震被害想定の最終報告をまとめています。

中京区の成約データには、古い建物が一定数含まれています。

中古戸建ては64件のうち12件、約19％（当方算出）が1981年以前の建築です。 京都市の耐震の補助制度は、昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を対象にしています。

令和8年度の受付は2026年4月13日〜12月25日（予算がなくなり次第終了）。 いちばん大事なのは順番で、工事の着工前に申請が必要です。 買ってすぐに改修工事を始めてしまうと、補助が受けられません。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 工事の順番を守ってください。 対象者に「居住者（予定を含む）」が入っていますので、買主の立場でも相談できます。 1981年以前に建った中古マンション（成約15件）は、この木造住宅向けの制度の対象ではありません。 耐震診断・耐震改修を行っているかどうかを、管理組合の資料で確認してください。

※花折断層地震の想定震度・被害想定の数字、液状化の想定は、ハザードマップ・被害想定のPDFから本文として読み取れず、本ページには載せていません（未取得）。 出典：京都市「地震ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000196.html ／ 京都市「京都市第4次地震被害想定」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000668.html ／ 京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000119039.html ／ 京都市「まちの匠・ぷらす」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html

5｜水害と土砂災害 ― 土砂は「指定予定の箇所なし」。浸水は住所ごとに確認

土砂災害について。京都府の「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」で、 京都市の11区のうち指定箇所があるのは北・左京・東山・山科・右京・西京・伏見の7区（計2,545箇所）。 中京区は、上京区・下京区・南区とともに「指定予定の箇所なし」とされています。 防災重点農業用ため池（市内17箇所）の一覧にも、中京区のため池は載っていません。

水害について。正直に書くと、中京区の住所にどの川の浸水想定がかかるかは、本ページでは確認できていません（未取得）。 京都市の水害の情報は、地図の形で公開されています。

• 京都市防災情報マップ：洪水・内水・土砂災害・地震の4種類。 洪水・内水は河川ごとに「浸水深」「家屋倒壊（氾濫流）」「家屋倒壊（河岸浸食）」「浸水継続時間」を表示。
• 京都府は、鴨川・高野川・桂川などを洪水予報河川に、天神川などを水位周知河川にしています（府内全体の一覧）。
• 京都市は、「平成25年台風第18号および平成26年8月豪雨」による市域の被害を受けて浸水対策を強化したと説明しており、 「雨に強いまちづくり」推進計画を進めています。

都心部は地面の多くが舗装されており、大雨のときに下水道や水路があふれる内水氾濫にも注意が必要です。 マンションの場合は、地下・半地下に電気室や機械式駐車場がないか、1階の住戸や店舗の床の高さを、 戸建の場合は道路より敷地が低くないかを確認してください。 住所を入れれば、防災情報マップで浸水の想定を調べられます。契約時の重要事項説明でも、水害ハザードマップ上の所在地が説明されます。

中京区の広域避難場所は、二条城（二条通堀川西入二条城町）と島津製作所三条工場北グラウンド（西ノ京徳大寺町）の2か所。 避難所は学区ごとに指定されています（区役所「災害対策」）。 物件を見に行くときに、その学区の避難所の場所と、そこまでの道を歩いてみることをおすすめします。

出典：京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／ 京都市「京都市Web版ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000146.html ／ 京都市防災情報マップ https://www.bousaimap.city.kyoto.lg.jp/ ／ 京都府「洪水浸水想定区域図」 https://www.pref.kyoto.jp/sabo/1170048959713.html ／ 京都市「雨に強いまちづくり」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000458.html ／ 京都市「防災重点農業用ため池」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html ／ 中京区役所「災害対策」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nakagyo/page/0000013650.html

6｜住まない住戸には新しい税 ― 非居住住宅利活用促進税（令和12年度から課税開始予定）

京都市独自の、これから始まる税です。

自分が住む家には関係のない税です。 関係があるのは、(1)セカンドハウスとして中京区のマンションを買う方、(2)将来、転勤や住み替えで住まなくなる可能性のある方、 (3)親御さんのために買う・相続で受け継ぐ予定のある方です。 ②の立地床面積割は、土地の評価額が高いほど大きくなります。 商業地の標準地が平均203万円/㎡の中京区は、この税の負担が相対的に重くなりやすい区だと考えられます（個別の税額は評価額によります）。 まだ始まっていない税ですから、開始時期や内容が変わる可能性もあります。 該当しそうな方は、市の税制課（075-222-3155）の最新の案内をご確認ください。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html ／ 同「課税対象」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html

7｜中古マンションを買うなら ― 築年・広さ・1階の用途・町内会

中京区の成約の75％は中古マンションです。公的データと市の制度から、確認しておきたい点を整理します。

• 建築年。338件の建築年の中央値は2003年。15件は1981年以前です。 平成19年9月より前に建った建物は、新景観政策より前の高さの上限のもとで建てられています。
• 広さ。専有面積の中央値は65㎡。区の世帯の55.4％（平成27年）が単独世帯で、コンパクトな住戸が多く流通しています。 新築住宅の固定資産税の減額は床面積の下限（令和8年4月以降の新築は40㎡以上）があるので、小さな新築住戸は対象になるかを確認してください。
• 1階の用途。御池通沿道特別商業地区では1階の床面積の2分の1以上が住宅・駐車場・倉庫等以外の用途に、 職住共存特別用途地区では容積率300％を超える共同住宅に併設施設の基準があります。 低層階に店舗・事務所が入るマンションは、営業時間、におい、搬入の動線を現地で確認してください。
• 管理。京都安心すまい応援金の加算の条件に「管理計画認定マンション」が入っています。 管理計画の認定を受けているかどうかは、管理の状態を知る手がかりにもなります。
• 町内会。区の基本計画には「住んでいるマンションが町内会に入っていない」という区民の声が載っています。 加入の有無と、災害時の避難所（学区ごとに指定）を確認しておきましょう。
• 宿泊施設。区の基本計画には、区民の声として「観光客の増加がホテルの急増を招き、地価の高騰につながっている」 「民泊等の宿泊事業者は、地域の事情を理解し、宿泊客に徹底してほしい」が載っています。 同じ建物・隣の建物に宿泊施設があるか、管理規約で民泊がどう扱われているかは、住み心地に関わります。

8｜京都市中京区で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、道路・高さ・景観・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

中京区は、昭和4年（1929年）4月に生まれました。 区の基本計画は「中京区は、昭和4年4月、上京区の南部、下京区の北部を区域として誕生しました」と書いています。 京都市が市制を施行したのは明治22年（1889年）ですから、市ができて40年後に、上京区と下京区のあいだを区切って作られた区です。

東部と西部 ― 区の基本計画が書く2つの成り立ち

「朱雀」という名前が、西部には数多く残っています。 平安京のメインストリートが朱雀大路で、それが現在の千本通にあたる、と区の基本計画は説明しています。 西部の8学区は朱雀第一から朱雀第八。小学校も朱雀第一〜第八（通学区町名一覧に出てくるのは第五を除く7校）、 中学校にも朱雀中学校があり、町名にも壬生朱雀町・西ノ京朱雀町があります。 かつての都の中心の通りと同じ名前が、いまは区の西部の学区・学校・町の名前に使われています。 （「壬生」「西ノ京」「聚楽廻」という地名そのものの由来は、公的な資料で確認していませんので、本ページには載せていません。）

23の学区 ― 避難所も、地区計画も、成約データも、この単位

中京区の学区は23。区役所の避難所一覧に出てくる学区名は次のとおりです。

京都市のあゆみには、明治2年（1869年）に日本最初の小学校が開校したことが記されています。 東部の学区の避難所を見ると、「元教業小学校」「元生祥小学校」「元銅駝美術工芸高等学校」のように「元」のつく施設や、 京都芸術センター（明倫）、京都国際マンガミュージアム（龍池）、立誠ガーデン ヒューリック京都（立誠）といった施設が並んでいます。 小学校としての役目を終えたあとも、学区という地域の単位は残り、避難所・町内会・地区計画（本能元学区地区、明倫元学区地区）の単位として使われている ということです。 （個々の施設がどの小学校の跡地なのかは、施設名からの推測を避け、本ページでは断定していません。）

家を買う方にとっては、3つの場面でこの単位に出会います。

• 物件広告と成約データ：「本能学区」「城巽学区」といった表記。国土交通省の成約価格情報も、東部はこの単位で公表されています。
• 避難所：学区ごとに指定されています。
• まちづくりのルール：地区計画や地域景観づくり協議会（令和2年度時点で4団体）が、学区や通りの単位で作られています。

ただし、通う小学校はこの単位では決まりません。 東部15学区に対して、通学区町名一覧に出てくる朱雀以外の小学校区は御所南・高倉・御所東・洛中の4つです。

二条城と市役所 ― 区のなかにある2つの中心

市役所は寺町通、二条城と区役所は堀川通の側。 どちらも住所に「御池」か「二条」の通り名が入り、地下鉄東西線の駅名（京都市役所前・二条城前）になっています。 成約データでは、京都市役所前が33件・中央値8,300万円、二条城前が30件・4,550万円。 同じ東西線の、同じ中京区の物件の最寄駅で、中央値が約1.8倍（当方算出）ちがいます。 二条城は広域避難場所でもあり、区の基本計画のもとには「二条城周辺地域活性化協議会」があります。

通りの名前で場所を言う ― 中京区の住所の読み方

中京区の東部の住所は、「◯◯通◯◯上る（下る・東入・西入）◯◯町」という形をしています。 区役所は「西堀川通御池下る西三坊堀川町」、市役所は「寺町通御池上る上本能寺前町」、 地価公示の標準地も「烏丸通六角下る七観音町」「三条通柳馬場東入中之町」のように書かれています。

• 同じ町名が複数あります。通学区町名一覧にも、同じ町名が通りの位置つきで何度も出てきます。 町名だけでは場所が決まらないので、物件の所在は必ず通り名つきで確認してください。
• 通りが1本ちがうと、土地の値段が変わります。烏丸通六角下るは552万円/㎡、六角通室町西入は144万円/㎡。
• 登記上の所在（地番）と、ふだん使う住所の書き方が違います。 契約書・重要事項説明書では地番で表示されますので、広告の住所と同じ物件かどうかを、地図で確かめてください。

区は「中京区通りの復権プロジェクト」という事業も行っています（区の基本計画の主な事業の一覧による）。 西部の西ノ京・壬生では「西ノ京◯◯町」「壬生◯◯町」という町名の住所が使われ、成約データも町名別です。 東部は通りで、西部は町で場所を言うと覚えておくと、物件情報が読みやすくなります。

年表

※区名「中京」の由来、23学区それぞれの成り立ちと境界、「壬生」「西ノ京」「聚楽廻」の地名の由来、 令和7年国勢調査の確報は確認できていません（未取得）。 出典：第3期中京区基本計画 https://www.city.kyoto.lg.jp/nakagyo/page/0000288796.html ／ 同 第1章 https://www.city.kyoto.lg.jp/nakagyo/cmsfiles/contents/0000288/288796/keikakuchapter1.pdf ／ 京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／ 総務省「指定都市一覧」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/bunken/shitei_toshi-ichiran.html ／ 元離宮二条城「概要」 https://nijo-jocastle.city.kyoto.lg.jp/introduction/highlights/overview/ ／ 中京区役所「災害対策」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nakagyo/page/0000013650.html ／ 中京区役所「区の基本計画・まちづくり運営方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nakagyo/category/106-25-32-0-0-0-0-0-0-0.html

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