【城陽市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

城陽市の価格帯で、いくら得になるか

城陽市の住宅地は1㎡あたり平均105,307円（14地点の単純平均）。市内の標準地は最高151,000円/㎡（寺田西ノ口３５番１５外）から最低29,600円/㎡（上津屋野上５２番外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が5.1倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、城陽市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は83件。成約価格の中央値は1,800万円、真ん中の半数は1,000万円〜2,700万円に収まっています。延床面積の中央値は90㎡。建築年の中央値は1995年です。

最寄駅で多いのは城陽駅（24件）、久津川駅（17件）、寺田(京都)駅（15件）。

中央値の1,800万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は66万円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる83件のうち、1981年以前に建てられたものは24件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

城陽市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて城陽市・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 7万1千人。平成7年の8万5千人をピークに、30年かけて減ってきた市

城陽市の推計人口は71,371人（男34,117人／女37,254人）、世帯数は31,087世帯です（令和8年9月1日現在・城陽市「城陽市人口（推計人口）」）。推計人口は、国勢調査の数字をもとに、毎月の住民の異動を足し引きして出している数字です。面積は32.71km²で、東西9.0km・南北5.4km。人口密度は約2,182人/km²（当方算出）です。

もうひとつ、住民基本台帳の数字があります。市の「地区別人口統計表」（令和8年4月1日現在・外国人を含む）では、人口72,524人（男34,875人／女37,649人）、世帯数35,629世帯です。推計人口と住民基本台帳は数え方も基準日も違うため、人口で約1,100人、世帯数で約4,500世帯の差があります。どちらが正しいということではなく、ものさしが2つあると理解してください。このページでは、冒頭の数字に推計人口を、地区別の内訳に住民基本台帳を使っています。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の城陽市の人口は確認できていません（未取得）。令和7年版の城陽市統計書（令和8年3月31日公開）に載っている国勢調査の数字は令和2年調査までで、このページの国勢調査の数値はすべて令和2年国勢調査までのものです。

その令和2年国勢調査では、人口74,607人・世帯数30,484世帯。平成27年国勢調査が人口76,869人・世帯数29,884世帯でしたから、人口は5年間で2,262人減（−2.9％）、世帯数は600世帯増（＋2.0％）です（増減は当方算出）。人口のピークは平成7年国勢調査の85,398人で、令和2年までの25年間に10,791人、12.6％減りました（当方算出）。市の都市計画マスタープラン（令和8年4月1日改定）は、令和27年の人口を53,959人と推計し、65歳以上の割合は令和2年の33.6％から令和27年には42.1％になるとしています。

城陽市の人口の歩みは、急な上り坂と、長い下り坂でできています。統計書の年表「市のあゆみ」によると、昭和30年の国勢調査は13,977人、昭和40年は20,038人。昭和37年12月の行に「城陽団地への入居開始、人口急増の発端となる」とあり、昭和47年5月の市制施行のときが44,123人、昭和50年58,923人、昭和55年74,350人、昭和60年81,850人。昭和40年から昭和55年までの15年間で、人口が3.7倍になりました（当方算出）。いま城陽市で流通している中古戸建ての多くは、この時代とそのあとに建った家です。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。城陽市の場合、人口は減っていますが、令和8年地価公示の住宅地は14地点のうち13地点が上昇しています（平均＋2.7％）。「人口が減っているから土地が安くなっている」という状況には、いまのところなっていません。一方で、市みずから立地適正化計画をつくり、住宅を誘導する区域（居住誘導区域）を市街化区域の約82％に絞っています。将来も人が住み続けると市が見込んでいる場所かどうかは、長く住むうえでも、将来手放すときにも効いてきます。

市は住民基本台帳の人口を4つの地区で集計しています。多いのは寺田地区32,366人（44.6％）で、市の人口の半分近く。次いで久津川地区20,330人（28.0％）、富野地区15,050人（20.8％）、青谷地区4,778人（6.6％）です（令和8年4月1日現在・構成比は当方算出）。この4地区は、昭和26年に合併した久津川村・寺田村・富野荘村・青谷村の4つの村と同じ名前です。久津川地区は久世・平川・上津屋、寺田地区は寺田・水主、富野地区は富野・長池・観音堂・枇杷庄など、青谷地区は中・奈島・市辺の住所にあたります。

市の位置について、市公式は「山城盆地の中央部、京都と奈良のほぼ中間」と説明し、「五里五里（ごりごり）のさと」と呼ばれていると紹介しています。西に木津川が流れ、東に広大な丘陵地があるという地勢で、統計書による海抜は最高430.2m、最低13.0m。令和2年国勢調査の昼間人口は64,455人で、常住人口74,607人に対する比率は86.4％です（昼間に市外へ出ている人のほうが多い市、ということになります）。

土地の使われ方

城陽市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域872ha」です。市域3,271ha（32.71km²）は全域が都市計画区域で、市街化区域が872ha、市街化調整区域が2,399ha（令和7年版 城陽市統計書・令和6年12月24日現在）。市街化区域は市域の26.7％、市街化調整区域は73.3％です（構成比は当方算出）。市の立地適正化計画も、市街化区域を「約1/4にあたる872ha」と書いています。

市街化区域872haのうち、住居系の用途地域（5種類の合計）が698ha。立地適正化計画は「約8割（698ha）を住居系用途地域に指定」と説明しています。残りの174haが、商業系（近隣商業・商業）と工業系（準工業・工業・工業専用）の合計です（当方算出）。住居系の用途地域は、市域全体から見ると21.3％。城陽市の「家を建てることを主に想定した土地」は、市域の5分の1ほどということになります。

市街化調整区域が広い背景には、地形があります。市公式の概要は、城陽市を「西に木津川が流れ、東に広大な丘陵地を有する」と紹介しています。都市計画マスタープランは市域を「沖積層からなる西部の低地と、洪積層からなる東部の丘陵地、古生層からなる南東部の山地」と説明しています。低地・丘陵・山地のうち、市街地として使われているのは市域の4分の1ということです。

※令和7年版 城陽市統計書「土地利用」（令和6年12月24日現在）および城陽市立地適正化計画（令和8年4月1日策定・公表）。商業系・工業系の合計と構成比は当方の算出。端数処理のため構成比の合計は100％になりません。

市街化区域と市街化調整区域

城陽市は市域の全部が都市計画区域（宇治都市計画区域）で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。令和7年版 城陽市統計書（令和6年12月24日現在）によると、市街化区域は872ha、市街化調整区域は2,399ha。合計は都市計画区域3,271haと一致します。市域の26.7％が市街化区域、73.3％が市街化調整区域（構成比は当方算出）です。

「城陽市」という住所の4分の3は、市街化調整区域です。市街化調整区域について、市公式は「市街化を抑制する区域です。この区域での開発行為は原則として抑制されます」と説明しています。市公式の概要が書く「西に木津川」「東に広大な丘陵地」という地形が、その背景にあります。

市街化区域は、最近も広がっています。統計書の年表には、平成28年5月に「東部丘陵地長池地区及び青谷地区の市街化区域編入に伴い用途地域等を決定」とあります。都市計画マスタープラン（令和8年4月1日改定）は、国道24号沿道寺田地区と東部丘陵地中間エリアを「産業促進検討エリア」と位置づけ、「早期の市街化区域編入」を方針に挙げています。ただしこれらは商業・工業・物流のための区域で、住宅地を広げる話ではありません。

区域区分の当初決定日は、市公式のテキストから確認できませんでした（未取得）。市は「城陽市都市計画図」（令和4年11月時点）と、令和6年12月24日・令和8年3月16日の都市計画決定分の追加情報をPDFで公開していますが、「城陽市の都市計画の内容を証明する資料ではありません」と注意書きをしています。

市街化区域872haの用途地域の内訳は次のとおりです。城陽市が指定している用途地域は10種類で、13種類のうち第一種・第二種中高層住居専用地域と田園住居地域は指定されていません（市公式「都市計画区域」）。面積が最大なのは第一種低層住居専用地域（356ha・40.8％）、次が第一種住居地域（306ha・35.1％）。住居系5種類の合計は698ha（80.0％）で、立地適正化計画の「約8割（698ha）」と一致します。商業系・工業系の5種類は、種類ごとの面積を統計書PDFから確実に読み取れなかったため、合計（174ha・当方算出）だけを載せています。

※令和7年版 城陽市統計書「土地利用」（令和6年12月24日現在・単位ha・資料は都市政策課）。割合は当方の算出です。住居系5種類の合計698haは、城陽市立地適正化計画の記載と照合しています。近隣商業・商業・準工業・工業・工業専用の種類ごとの面積、区域区分の当初決定日は未取得です。

地価公示 ― 14地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、城陽市の住宅地の標準地は14地点。 単純平均は1㎡あたり105,307円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.7％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

城陽市は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 城陽市の住宅地の平均価格は16位。 京都市の11区と町を除いた「市」だけで見ると、14市のなかで第4位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

城陽市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地14地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で5.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

城陽市の公園は225箇所・503,840㎡（令和7年4月1日現在・令和7年版 城陽市統計書）。住民基本台帳人口（令和8年4月1日・72,524人）で割ると、1人当たり約6.9㎡です（当方算出。基準日が違うため目安）。このうち城陽市総合運動公園（鴻ノ巣山運動公園）が160,168㎡で、城陽さんさんバスの「鴻ノ巣山運動公園近鉄寺田線」が通っています。市内にはこのほか京都府立木津川運動公園（愛称「城陽五里五里の丘」）、木津川河川敷運動広場などがあり、都市計画マスタープランは「木津川の河川敷に近隣公園が分布」と書いています。マスタープランは京都府立木津川運動公園の「全園開園」を方針に挙げています。市は「城陽市緑の基本計画」も公開しています。種別ごとの箇所数・面積の内訳は、統計書PDFの読み取りで合計と照合できなかったため、本ページには総数だけを載せています。

※令和7年版 城陽市統計書「土木」公園の設置状況・令和7年4月1日現在。都市計画マスタープラン（令和8年4月1日改定）は225か所・503,275㎡としており、基準日の違いによる差があります。

城陽市を一言で表すと、「住める場所が4分の1に絞られている市」です。 市域3,271haのうち市街化区域は872ha。残りの4分の3は市街化調整区域で、西は木津川、東は丘陵です。 その4分の1の土地に、昭和40年代から50年代にかけて一気に住宅が建ち、人口は15年で3.7倍になりました。 そして公的データに出てくる成約は、110件のうち83件が中古戸建て、その建築年の中央値は1995年です。 この章では、この2つの事実から城陽市を読んでいきます。

市街化区域872ha、市街化調整区域2,399ha

令和7年版 城陽市統計書（令和6年12月24日現在）と、城陽市立地適正化計画（令和8年4月1日策定・公表）による区域の面積です。

「市街化区域は市域の約4分の1」という言い方は、市の計画そのものが使っている表現です。 城陽市で「建てられる土地」は、地図で見る市の広さから受ける印象より、ずっと限られています。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 住宅地の供給が限られている。市街化区域が広がらないかぎり、住宅を建てられる土地は増えません。 最近の市街化区域への編入（平成28年5月の東部丘陵地長池地区・青谷地区）は、商業・物流のための区域でした。
• 「城陽市の物件」のなかに、市街化調整区域の物件が混ざる。 価格が周辺より目立って安い物件、敷地が広い物件は、まず区域区分を確認してください。 建て替えの可否、住宅ローンの取扱い、都市計画税（0.25％）の有無が変わります。
• 市街化区域のなかでも、市が住宅を誘導しない場所がある。 居住誘導区域は717.1haで、市街化区域の約18％は区域の外。 計画規模の降雨で浸水深が3m以上になる区域と、土砂災害警戒区域が、理由を明示して外されています。

出典：令和7年版 城陽市統計書「土地・気象」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12047/1_tochi_kisyou_2026030316053025.pdf ／ 城陽市立地適正化計画 第2章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12145/02.pdf ／ 同 第4章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12145/04.pdf ／ 同 第5章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12145/05.pdf ※割合は当方算出です。

地価公示16地点 ― 住宅地は14地点中13地点が上昇、下落はなし

令和8年地価公示で、城陽市の標準地は住宅地14地点・商業地1地点・工業地1地点の計16地点です。

住宅地は平均＋2.7％で、下がった地点がひとつもありません。 人口は平成7年をピークに減り続けていますが、土地の値段は上がっています。 そして商業地（＋6.2％）と工業地（＋8.3％）は、住宅地の2倍から3倍の上がり方です。 どちらも1地点ずつなので市全体の傾向とは言い切れませんが、 高速道路と東部丘陵地の整備が進む市で、産業用地と商業用地の評価が上がっていることは読み取れます。

住宅地14地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 上位3地点は寺田と平川。151,000円・150,000円・142,000円で、坪に直すと約47万〜50万円（当方算出）。 寺田は市役所のある大字、平川は北部の久津川地区です。
• 4番目から12番目までの9地点は、70,200〜128,000円。 城陽市の住宅地の「ふつうの値段」は、1㎡あたり10万円前後です。坪に直すと約23万〜42万円（当方算出）。
• 下の2地点（水主北垣内・上津屋野上）だけが、地積も単価も別の世界。 地積は330㎡と463㎡、単価は53,900円と29,600円。 「市内格差5.1倍」という数字は、最安の上津屋野上によるもので、 この2地点を除いた12地点の最高と最低の差は2.2倍（当方算出）です。 上の12地点の地積は92〜262㎡ですから、ふつうの住宅地の区画とは性格の違う土地だと読めます （2地点が市街化区域か市街化調整区域かは、鑑定評価書の本文を確認していないため、ここでは断定しません）。

変動率で見ると、最も上がったのは久世芝ケ原（＋4.7％）、次が寺田中大小（＋4.6％）、平川野原（＋4.1％）。 4％を超えた3地点は、どれも最高価格帯ではなく、98,500〜126,000円の中ほどの地点です。 価格が最も高い寺田西ノ口・寺田尺後はどちらも＋2.7％で、市の平均と同じ。 いちばん高い場所がいちばん上がっているわけではない、というのが令和8年の城陽市です。

商業地と工業地は1地点ずつです。

商業地の標準地が、住宅地の最高地点（151,000円）より安い138,000円という点も、城陽市の特徴です。 駅前の商業地が飛び抜けて高い市ではなく、住宅地と商業地の値段が近い市だということになります。 工業地の奈島下ノ畔は、住宅地の標準地の11番目（富野森山・86,100円）より高い95,600円です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

実際の成約110件 ― 新築戸建て19件、中古戸建て83件、中古マンション8件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 城陽市の成約は110件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

城陽市は、圧倒的に戸建の市です。110件のうち102件、93％（当方算出）が戸建。 中古マンションは8件しかありませんので、「城陽市のマンション相場」として2,950万円を使うのは無理があります。 8件の真ん中の値にすぎず、最小は1,600万円、最大は3,400万円。1981年以前の建築は8件のなかにありません。 マンションを検討される方は、個別の物件ごとに判断することになります。 そもそも城陽市は、市街化区域の4割が低層住居専用地域で、中高層住居専用地域の指定がありません。 マンションの成約が少ないことは、こうした用途地域の決め方とも関係していると考えられます。

中古戸建ては83件。全体の4分の3（当方算出で75％）です。 最小180万円から最大5,300万円まであり、下位25％は1,000万円、上位10％は3,700万円。 建築年の中央値は1995年で、83件のうち24件（当方算出で29％）が1981年以前の建築です。 築45年を超える戸建と、築浅の戸建が、同じ「中古戸建て」として並んでいるということです。 延床面積の中央値は90㎡。戸建102件全体の土地面積の中央値は105㎡です。 住宅地の平均価格105,307円/㎡に105㎡を掛けると約1,106万円（当方算出）ですから、 中古戸建ての下位25％（1,000万円）あたりの物件は、価格のほとんどが土地の値段だと考えられます。

新築戸建ては19件。戸建102件のうち2割弱（当方算出で19％）です。 中央値3,200万円、価格の幅は2,600万〜4,600万円、延床面積の中央値は90㎡。 中古戸建ての中央値（1,800万円）との差は1,400万円あります。 仲介手数料の上限額で言えば、3,200万円は112万2,000円、1,800万円は66万円です。

買う側の確認事項は、種別ごとに違います。

• 新築戸建て：土地の面積と形、駐車場の有無と前面道路の幅。 低層住居専用地域の区画なら、建ぺい率・容積率・高度地区の制限でどこまで建てられるかも確認してください。 新築戸建て（建売）は仲介手数料0円の対象になりやすい種別ですが、対象外の物件もあります。
• 中古戸建て：まず建築年。1981年以前の建築なら耐震診断を。 令和8年度は、市の木造住宅耐震診断士派遣事業・耐震改修等補助事業が行われていません。 診断と改修の費用は、自己資金で見込む必要があります。 中古戸建ては、仲介手数料0円の対象になる物件とならない物件があります。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は対象になりやすい物件です。
• 中古マンション：そもそも流通が少ない市です（8件）。 管理費・修繕積立金の額と長期修繕計画、そして駅からの距離を確認してください。 中古マンションも、0円の対象になる物件とならない物件があります。

最寄駅別の成約（110件中104件）

近鉄の3駅で65件、JRの3駅で39件。 件数は近鉄沿線のほうが多く、JRの39件のうち29件は城陽駅です。 長池駅は4件、山城青谷駅は6件で、南の2駅を最寄りとする成約は合わせて10件しかありません。 城陽市の南部で物件を探すと、そもそも選択肢の数が少ないということです。 駅別の中央値は新築戸建て・中古戸建て・中古マンションが混ざった値ですので、どの種別が多いかで数字は動きます。 「久津川は高い、富野荘は安い」と単純には言えませんが、 物件を見比べるときは、同じ駅の、同じ種別の成約と比べることをおすすめします。

町別の成約（3件以上あった6町・計109件）

寺田が51件で、110件のほぼ半分。 人口の44.6％が住む寺田地区で、成約の46％が起きています。 城陽市の「相場」をひとつの数字で言おうとすると、寺田の数字になります。 寺田以外で探す方は、市全体の中央値ではなく、その町の数字を見てください。

最も高い市辺2,700万円と、最も低い枇杷庄1,000万円で2.7倍。 ただし市辺は5件、枇杷庄は7件です。 この件数では、新築が1件入るか、古い戸建が1件入るかで中央値が大きく動きます。 町ごとの建築年は公表データにありませんので、「市辺は高い町」「枇杷庄は安い町」と決めつけず、参考値としてお読みください。 件数が10件以上ある4つの町（寺田・久世・平川・富野）に限れば、中央値は1,800万〜2,600万円の幅に収まっています。

実際の成約は、こんな中身です

戸建4件は、どれも2,200万〜2,300万円。戸建全体の中央値（2,200万円）のあたりです。 土地面積は100〜115㎡、延床面積は85〜105㎡で、4件ともよく似た大きさ。 違うのは建築年（1995年・1997年・2007年・2016年）と、駅からの時間（5分・10分・10分・20分）です。 同じ値段で、「駅から20分の1997年築」も「駅から5分の2016年築」も買えていることになります。 市辺の2016年築が山城青谷駅から5分で2,300万円、富野の1997年築が富野荘駅から20分で同じ2,300万円。 城陽市では、どの駅のどの町かで、同じ予算で買える家の新しさが変わります。

マンション2件は、どちらも3,400万円で、8件のなかの最高額です。 1件は寺田駅から1分・2020年築・専有70㎡、もう1件は大久保(京都)駅から9分・2007年築・専有90㎡。 3,400万円は、新築戸建ての中央値（3,200万円）を超える価格です。 城陽市では、駅前の築浅マンションと新築戸建てが、同じ予算で比べる相手になります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・城陽市110件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 新築戸建て・中古戸建ての「面積の中央値」は延床面積、中古マンションは専有面積です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

昭和37年の団地から始まった住宅地 ― 1981年以前の戸建が24件

統計書の年表「市のあゆみ」には、城陽市の住宅地の始まりがはっきり書かれています。

昭和40年の2万人が、昭和55年には7万4千人。15年で5万4千人増えました。 このあいだに建った家は、すべて1981年（昭和56年）以前の建築です。 成約データで中古戸建て83件のうち24件が1981年以前の建築なのは、この歴史の結果です。

1981年という年には、制度上の意味があります。 昭和56年6月に建築基準法の耐震基準が改められ、それより前に建築確認を受けた建物は「旧耐震」と呼ばれます。 多くの市は、旧耐震の木造住宅に耐震診断や耐震改修の補助を出しています。 ところが城陽市の「建築物耐震改修促進計画」のページには、次の一文があります。

制度の名前は載っているのに、令和8年度は実施されていない。 古い戸建を安く買って、補助を使って耐震改修をする、という計画は、令和8年度の城陽市では成り立ちません。 翌年度以降に再開されるかどうかは、このページからは分かりません。

• 建築年を、登記や建築確認の記録で確かめる。広告の「築年」だけでなく、いつ建築確認を受けた建物なのかを確認してください。
• 耐震診断の費用と、改修が必要になった場合の費用を、購入の総額に入れておく。 中古戸建ての下位25％は1,000万円です。安い物件ほど、買ったあとにかかる費用の割合が大きくなります。
• 補助の再開を待つかどうかは、市の都市政策課（開発指導係 0774-56-4067）に確認してから決める。
• 大規模盛土造成地かどうか。防災指針は、大規模盛土造成地が「久世および寺田において谷埋め型を中心に分布」しているとしています。 昭和の造成地で古い戸建を買う場合は、建物とあわせて地盤も確認してください。

出典：令和7年版 城陽市統計書「付録（市のあゆみ）」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12047/huroku_2026030613121571.pdf ／ 同「人口」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12047/2_jinkou_2026030316053025.pdf ／ 城陽市「建築物耐震改修促進計画」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000002069.html ／ 城陽市立地適正化計画 第7章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12145/07.pdf

水害の想定 ― 市の計画が、駅の名前を挙げて書いている

城陽市の立地適正化計画には「防災指針」（第7章）があり、災害の想定を具体的な場所とともに書いています。 対象にしている災害は「洪水、内水氾濫、土砂災害、地震、液状化」です。

市の計画が、駅の名前を挙げて浸水の深さを書いているという点を、重く受け止めてください。 寺田駅・富野荘駅・山城青谷駅。城陽市の6駅のうち3駅が、水害の想定のなかで名前を挙げられています。 駅に近い便利な場所が、同時に浸水の想定が深い場所でもあるというのが、木津川の東岸にある城陽市の地形です。

想定だけでなく、記録もあります。統計書の年表に載っている水害は次のとおりです。

平成22年8月の500余戸について、年表の書き方は「集中豪雨により」です。 防災指針が「寺田地区の市街地の広範囲で浸水実績区域が存在」と書いている内水氾濫と、あわせて読むべき記録です （浸水した町名は年表に記載がなく、本ページでは特定していません）。 市のハザードマップ（水害編）は、浸水深、浸水継続時間のほか、河川別・地区別・校区別の図を用意しています。 検討中の物件の住所で、想定最大規模と計画規模の両方を見てください。

※町・小字ごとの浸水深、土砂災害警戒区域・特別警戒区域の内訳、大規模盛土造成地の箇所数は、 本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：城陽市立地適正化計画 第7章（防災指針） https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12145/07.pdf ／ 同 第2章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12145/02.pdf ／ 城陽市「城陽市ハザードマップ（水害編・地震編）／城陽市防災ブック」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000001149.html ／ 令和7年版 城陽市統計書「付録（市のあゆみ）」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12047/huroku_2026030613121571.pdf

令和8年4月1日 ― 2つの計画が同じ日に動いた

城陽市は令和8年4月1日に、都市計画マスタープランを改定し、立地適正化計画を策定・公表しました。 まちの将来像を描く計画と、住宅と施設を誘導する区域を決める計画が、同じ日にそろったことになります。

• マスタープランの地域区分は5つ：久津川地域／城陽・寺田地域／長池・富野荘地域／青谷地域／東部丘陵地域。 それぞれ「駅周辺を中心としたコンパクトな地域づくり」が方針です。
• 産業促進検討エリア：国道24号沿道寺田地区と東部丘陵地中間エリア。「早期の市街化区域編入」が方針。
• 道路：新名神高速道路、城陽スマートインターチェンジ（仮称）、東部丘陵線（約4.8km・4車線）、 国道24号城陽井手木津川バイパス、北城陽線・西城陽線・新青谷線。
• 鉄道：JR奈良線の早期全線複線化の要望、長池駅周辺・寺田駅周辺の整備。
• 人口の見通し：令和27年に53,959人、65歳以上の割合42.1％。

これをどう読むか。 市は、人口が7万人台から5万人台に減ることを前提に、住宅地は駅のまわりに絞り、 高速道路と東部丘陵地で産業と商業を伸ばす、という方針を立てています。 買う側としては、「市が人を集めようとしている場所」と「市が産業を集めようとしている場所」を見分けることが大切です。 前者は居住誘導区域と都市機能誘導区域、後者は産業促進検討エリアと東部丘陵地です。 住む場所として長く価値が保たれやすいのは前者、交通量や景色が変わる可能性があるのは後者の近くです。

出典：城陽市「『城陽市都市計画マスタープラン』について」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000000842.html ／ 同 第2章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000000/842/02.pdf ／ 同 第4章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000000/842/04-2.pdf ／ 同 第5章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000000/842/05.pdf ／ 城陽市「『城陽市立地適正化計画』について」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000012145.html

まとめ：城陽市は「区域・駅・建築年・水害の想定」の4つで選ぶ市

城陽市の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある 29市区町村のうち16位、京都市の11区と町を除いた14市のなかでは4位。 変動率（＋2.7％）で見ると29市区町村中13位、14市のなかでは3位です。 価格は府内のほぼ真ん中、市だけで比べると上位。値動きも市のなかでは上位、という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• 市街化区域か市街化調整区域か。市域の73.3％は調整区域です。市街化区域なら、居住誘導区域の内か外か。
• どの駅の物件か。JR奈良線（城陽・長池・山城青谷）か、近鉄京都線（久津川・寺田・富野荘）か。 成約は近鉄65件・JR39件。南の長池・山城青谷は合わせて10件です。
• 建築年。中古戸建て83件のうち24件が1981年以前。令和8年度は市の耐震の補助が実施されていません。
• 水害の想定。寺田駅の周辺で3.0〜5.0m未満、山城青谷駅の周辺で5.0〜10.0m未満（想定最大規模）。 寺田地区には内水の浸水実績区域があります。
• 校区。寺田の各字は7つの小学校に分かれます。小字まで含めた住所で確認してください。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件は買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の城陽市

城陽町が市になったのは昭和47年（1972年）5月3日。人口は市制施行のときが44,123人、昭和50年の国勢調査が58,923人、昭和55年が74,350人でした。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（寺田東ノ口）を含む同じ範囲です。左の写真は、城陽市の人口がいちばん速く増えていた時期にあたります。昭和37年12月に城陽団地の入居が始まり（年表は「人口急増の発端となる」と書いています）、昭和40年の20,038人から昭和55年の74,350人まで、15年で3.7倍になりました。いま成約データに出てくる中古戸建て83件のうち24件は1981年以前の建築で、左の写真の時代に建った家が、いまも取引されています。2枚を見比べるときは、田や畑だった場所がどこで住宅地に変わったか、線路のまわりにどう家が建て込んでいったかに注目してください。右の写真で住宅に埋まっている区画のなかにも、左の写真では農地のままのところがあるはずです。そうした場所は、市街地になってからの年数が浅く、道路や区画の形が整っていることが多い一方、もともと低い土地だった可能性もあります。水害の想定とあわせて見てください。（写真の範囲と市役所の位置は、国土地理院の住所検索で得た「京都府城陽市寺田東ノ口」の座標から算出したタイルによるものです。写真の中身を当方が読み取って書いたものではありません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28741〜28743・y12994〜12995）で切り出しています。

城陽市は、昭和26年に4つの村が合わさってできたまちです。久世郡の久津川村・寺田村・富野荘村と、綴喜郡の青谷村。市の住民基本台帳の集計も、いまなお久津川・寺田・富野・青谷の4地区で行われており、住所の大字（久世・平川・上津屋／寺田・水主／富野・長池・観音堂・枇杷庄／中・奈島・市辺）が、そのまま4地区に対応しています。

ここでは、令和8年地価公示の全16地点（住宅地14・商業地1・工業地1）と、国土交通省の成約価格情報110件の駅別・町別を、この4つの地区に、東部丘陵地を加えた5つのまとまりで整理します。

先にお断りしておきます。市の都市計画マスタープランも市域を5つの地域（久津川／城陽・寺田／長池・富野荘／青谷／東部丘陵地）に分けていますが、こちらは駅を中心にした区分で、人口の割合（久津川地域約39％、城陽・寺田地域約31％、長池・富野荘地域約23％、青谷地域約7％・令和2年）が住民基本台帳の4地区とは一致しません。本ページのまとまりは、住所の大字をもとにした当方の整理です。どの駅が最寄りになるかは物件ごとに違いますので、見出しの駅名は目安としてお読みください。また、成約の町別は3件以上あった6つの町（計109件）だけの集計で、件数が5件・7件の町もあります。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、城陽市・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

城陽市には鉄道が2路線、駅が6つあります。JR奈良線（城陽駅・長池駅・山城青谷駅）と、近鉄京都線（久津川駅・寺田駅・富野荘駅）です。東西9.0km・南北5.4kmの市域に、2路線・6駅。市が設定した都市機能誘導区域（79.3ha）は、この6つの駅の周辺を基本にしています。

城陽市で最初に決めていただきたいのは「JRか近鉄か」です。成約は近鉄の3駅で65件、JRの3駅で39件。件数は近鉄沿線のほうが多くなっています。同じ「寺田」という住所でも、JR城陽駅が最寄りの物件と、近鉄寺田駅が最寄りの物件があります。通勤先の路線にあわせて、最寄駅がどちらなのかを物件ごとに確認してください。

JR奈良線は、いまも整備が続いている路線です。統計書の年表では、昭和59年10月1日に電化開業。都市計画マスタープランは、城陽・寺田地域について「JR奈良線の高速化・複線化が概成」、長池・富野荘地域については「JR奈良線の高速化・複線化の実現が期待」と書き分けており、市の取組として「JR奈良線の早期全線複線化実現に向けた鉄道事業者や京都府への要望」を挙げています。城陽駅のあたりと、長池駅・山城青谷駅のあたりでは、線路の整備の段階が違うと読めます。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※市内の駅が6つであることは、市の計画で確認しています。城陽市立地適正化計画・都市計画マスタープランは「JR奈良線及び近鉄京都線の2路線があり、駅は3駅ずつ計6駅」と書いており、駅名は令和7年版 城陽市統計書の駅別の表（JR奈良線：城陽・長池・山城青谷／近鉄京都線：久津川・寺田・富野荘）によります。各駅の所在地（どの小字にあるか）は、鉄道事業者の駅情報のページを取得できなかったため、本ページには載せていません（未取得）。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅ごとの数値を確実に読み取れなかったためです（未取得）。統計書には駅別の乗客数の表がありますが、PDFの読み取りで駅と数字の対応が確定できませんでした。読み取れたのはJR奈良線の市内3駅の合計（令和6年度・年間3,976千人、1日平均10,893人）で、資料元は西日本旅客鉄道株式会社と記されています。近鉄3駅の数値は、内訳と合計の照合ができなかったため載せていません。

成約データの駅名表記について。国土交通省の成約価格情報では、近鉄の寺田駅が「寺田(京都)」と表記されています。駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、6駅の合計は104件（110件中）です。残りには、成約個票に出てくる「大久保(京都)」のように、城陽市の6駅ではない駅を最寄りとする成約も含まれます（平川の中古マンション・3,400万円・専有90㎡・2007年築が大久保(京都)駅から9分）。

駅からの平均の読み方。城陽14分、長池12分、久津川10分、寺田10分、富野荘9分、山城青谷9分。どの駅も平均で10分前後で、駅前の物件より、駅から少し離れた住宅地の物件が多く成約しているということです。成約個票には富野荘駅から20分の戸建もあります。駐車場の有無と台数、バスの便は、城陽市では物件選びの基本条件になります。

道路

市内を通る国道は国道24号と国道307号です（令和7年版 城陽市統計書）。都市計画マスタープランは青谷地域について「国道24号が南北に、国道307号が東西に通っている」と説明しています。道路の実延長は313,896.1m（国道12,838.6m・府道19,237.5m・市道281,820m）、舗装率は国道100.0％・府道99.8％・市道90.4％です（令和6年度末現在）。市道の舗装率90.4％という数字は、舗装されていない市道が1割近く残っているということでもあります。物件の前面道路が舗装されているか、幅は何mかは、現地で確認してください。

★いま動いている計画があります。新名神高速道路と東部丘陵線です。城陽市には京奈和自動車道の城陽ジャンクション・インターチェンジがあり、年表によると昭和63年10月5日に「京奈道路のうち城陽〜田辺西インター間が完成、供用開始」。新名神高速道路は、平成23年12月に「城陽〜八幡間」の着工式典、平成24年4月に「大津〜城陽間」の事業開始が記録されています。都市計画マスタープラン（令和8年4月1日改定）は「整備が進められている大津〜城陽間及び八幡京田辺〜高槻間の全線開通」に触れ、市の東部で「インターチェンジやスマートインターチェンジの整備が進められている」と書いています。開通の時期は、本ページでは確認できていません（未取得）。

市が整備している都市計画道路「東部丘陵線」は、延長約4.8km・4車線。市公式は、新名神高速道路の城陽JCT・ICから宇治田原IC（仮称）の間にあって「4車線幹線道路ネットワークの一部を構成」し、「城陽スマートIC（仮称）に接続するインターアクセス道路」になると説明しています（2026年6月30日更新）。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかります（都市計画法第53条の許可）。マスタープランには、整備を進める都市計画道路として北城陽線・西城陽線・新青谷線・東部丘陵線の名前が挙がっています。新青谷線は全体約540mのうち、国道24号から市道410号線までの約140mが令和5年12月19日に開通。年表には平成29年8月に「都市計画道路塚本深谷線供用開始」ともあります。各路線の区域・幅員・残りの区間の時期は本ページでは確認できていません（未取得）ので、幹線道路の近くや東部丘陵地の近くで物件を検討される方は、その土地が計画の区域にかかるかどうかを、市の都市政策課（0774-56-4066）で必ずご確認ください。

市のコミュニティバスは「城陽さんさんバス」で、路線は2つです。鴻ノ巣山運動公園近鉄寺田線は、総合運動公園・市東部の住宅地から市役所、JR城陽駅、近鉄寺田駅を結び、片道約25分。プラムイン城陽長池線は、プラムイン城陽・鴻ノ巣台から水主団地、富野荘・長池地域を結び、片道約45分。市の説明は「昼間は1時間間隔で毎日運行」「平日・休日とも同じダイヤ」「どこまで乗っても大人1回200円の均一運賃」。運行は京都京阪バス株式会社です（2026年4月1日更新）。1時間に1本という間隔は、通勤・通学の足として毎日使うには余裕を持った計画が必要な本数です。

青谷方面には乗合タクシーがあります。区間は「城陽市役所〜保健センター〜アル・プラザ城陽西口〜JR長池駅〜中村〜JR山城青谷駅〜多賀口」。運行は毎週火曜日・木曜日、1日3往復（6便）で、運賃は大人200円・小人100円、予約は不要です。週2日・1日3往復ですから、日常の足というより、通院や買い物のための便です。都市計画マスタープランの市民アンケートでも、青谷地域は「鉄道・バス利便性」が重要度が高く満足度が低い項目に入っています。青谷地域と、駅から離れた丘陵の住宅地では、自家用車を前提にした暮らしになると考えておくのが現実的です。バス便の物件は、現在の時刻表と、車での代替手段をあわせて確認してください。

※駅別の1日平均乗降人員、各駅の所在地、新名神高速道路の開通時期、東部丘陵線の供用開始時期、京都京阪バスの一般路線の系統は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：令和7年版 城陽市統計書「運輸・通信」https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12047/4_unyu_tuusyin_2026030316053025.pdf ／同「土木」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12047/6_doboku_2026030316053025.pdf ／同「付録（市のあゆみ）」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12047/huroku_2026030613121571.pdf ／城陽市「東部丘陵線の整備について」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000010565.html ／城陽市「都市計画道路 新青谷線の一部開通について」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000009453.html ／城陽市都市計画マスタープラン 第4章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000000/842/04-2.pdf ／城陽市「路線の概要と路線図」（城陽さんさんバス） https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000001576.html ／城陽市「青谷方面乗合タクシー運行事業のご案内」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000003846.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

城陽市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.25％です。市公式は、固定資産税を「税額＝課税標準額×税率（1.4％）」、都市計画税を「税額＝課税標準額×税率（0.25％）」と説明しています。市街化区域の物件なら合計1.65％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税の0.25％は、制限税率（0.3％）より低い税率です。課税標準額1,000万円なら、0.3％の市より年5,000円少ない計算になります（当方算出）。課税されるのは「市街化区域内に所在する土地及び家屋」で、使いみちは「道路・公園などの都市計画施設の整備に関する事業又は土地区画整理事業に要する費用」。城陽市は市域の73.3％が市街化調整区域ですから、同じ城陽市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年2万5,000円の差です（当方算出）。

納税義務者は、賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者です。市公式のQ&Aには、「令和7年11月に所有地の売買契約を結び、令和8年3月に買主への所有権移転登記を済ませました。令和8年度の固定資産税は誰に課税されますか？」という問いが載っています。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

令和8年度の納税通知書の発送日は4月10日。納期限は第1期 4月30日、第2期 7月31日、第3期 令和9年1月4日、第4期 令和9年3月1日です。第1期が4月末という点は、5月・6月が第1期の市から引っ越してくる方には早く感じられるかもしれません。

免税点は、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円。固定資産税が免税点未満のものには、都市計画税も課税されません。

住宅用地の特例は、城陽市も地方税法どおりです。固定資産税は、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）が価格の6分の1、一般住宅用地（200㎡を超える部分）が価格の3分の1。都市計画税は、小規模住宅用地が価格の3分の1、一般住宅用地が価格の3分の2です。住宅用地として扱われる範囲は「家屋の床面積の10倍まで」とされています。

城陽市の成約データでは、戸建102件の土地面積の中央値は105㎡です。城陽市で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。成約個票の戸建4件も、土地面積は100㎡・115㎡・115㎡・115㎡でした。

住宅を取り壊すと、この特例が外れます。市公式のQ&Aに「昨年に住宅を取り壊しましたが、今年から土地の税額が急に高くなっています。なぜですか？」という問いがあるのは、そのためです。古家つきの土地を買って建て替える方は、1月1日をまたいで更地の期間ができると、その年の土地の税額が上がることを知っておいてください。

新築住宅の減額が終わる年にも注意が必要です。同じQ&Aには「令和4年9月に住宅を新築しました。令和8年度から税額が急に高くなっています。なぜですか？」という問いもあります。新築住宅には固定資産税の減額制度があり、期間が終わると本来の税額に戻るためです。市は、新築住宅、認定長期優良住宅、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修等について減額制度のページを設けています。減額の割合・期間・面積の要件は、制度ごとのページを確認しておらず、本ページには数値を載せていません（未取得）。築浅の中古戸建てを買う方は、いまの税額が減額中のものかどうかを売主側に確認しておくと、買ったあとの負担を読み違えずに済みます。

免税点

同一人が城陽市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 令和8年4月30日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和9年1月4日／第4期 令和9年3月1日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日。令和8年度の納税通知書の発送日は令和8年4月10日

※税率・免税点は城陽市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜木津川と内水 ― 想定最大規模と計画規模、両方の図を見る

城陽市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのがハザードマップです。 市は「城陽市ハザードマップ（水害編・地震編）」と「城陽市防災ブック」を公開しており（令和4年3月に全戸配布、令和6年12月版あり）、 水害編には浸水深、浸水継続時間のほか、河川別・地区別・校区別の図があります。 立地適正化計画の防災指針（令和8年4月1日）が文章で書いている内容は、次のとおりです。

「想定最大規模」と「計画規模」は、別の図です。 想定最大規模は、考えられる最大級の雨を想定したもの。計画規模は、河川整備の目標にしている雨を想定したものです。 計画規模の図で色がついている場所は、より起こりやすい雨でも浸かる想定の場所ということになります。 城陽市の居住誘導区域は、この計画規模で浸水深3m以上の区域を外して決められています。 検討中の物件が、計画規模で3m以上の区域に入っていないかは、必ず確認してください。

家屋倒壊等氾濫想定区域は、「垂直避難では足りない」区域です。 堤防が切れたときの水の勢いや、河岸の侵食で、家そのものが壊れるおそれがあるとされる区域で、 2階に逃げるのではなく、早めに区域の外へ逃げることが前提になります。 富野荘駅・山城青谷駅の周辺で物件を検討する方は、浸水深だけでなく、この区域に入っているかどうかまで見てください。

※町・小字ごとの浸水深、浸水継続時間の分布は、ハザードマップがPDF図面のため、本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：城陽市「城陽市ハザードマップ（水害編・地震編）／城陽市防災ブック」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000001149.html ／ 城陽市立地適正化計画 第7章（防災指針） https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12145/07.pdf ／ 同 第4章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12145/04.pdf

2｜土砂災害警戒区域等は6地区18箇所。丘の造成地は盛土も確認

京都府の「土砂災害警戒区域等の指定」のページによると、城陽市の指定は6地区18箇所です。

18箇所のうち9箇所が青谷（中・市辺）、5箇所が寺田です。 久津川地区（久世・平川・上津屋）の名前は、この一覧にはありません。 市の防災指針は、急傾斜地の崩壊と土石流の警戒区域・特別警戒区域が指定されていて「市街化区域内の一部も含まれている」と書いています。 特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されると、居室のある建築物に構造の規制がかかり、 住宅ローンの条件や建て替えの自由度に影響します。 城陽市は、土砂災害警戒区域も特別警戒区域も、居住誘導区域から外しています。 市には「土砂災害特別警戒区域内の住宅等に対する支援事業」のページもあります（内容は本ページでは確認していません）。

もうひとつ、丘の住宅地で確認していただきたいのが盛土です。 防災指針は、大規模盛土造成地が「久世および寺田において谷埋め型を中心に分布」しているとしています。 谷を埋めて平らにした造成地は、見た目では切土か盛土か分かりません。 久世・寺田の丘陵側の団地で物件を検討する方は、その区画が盛土にあたるかどうかを、市または京都府の資料で確認してください。

※18箇所の警戒区域・特別警戒区域の内訳、現象の種類ごとの数、大規模盛土造成地の箇所数は未取得です。 京都府のページの更新日は2017年3月31日で、その後の追加指定があるかは確認していません。 出典：京都府「土砂災害警戒区域等の指定（城陽市）」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/1300943824939.html ／ 城陽市立地適正化計画 第7章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12145/07.pdf ／ 城陽市「風水害への備え」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/category/6-42-2-1-3-0-0-0-0-0.html

3｜市街化区域か調整区域か。市街化区域なら居住誘導区域の内か外か

城陽市は市域の26.7％（872ha）が市街化区域、73.3％（2,399ha）が市街化調整区域です。 そして市街化区域のうち、市が住宅を誘導する居住誘導区域は717.1ha（約82％）です。

市は城陽市都市計画図（令和4年11月時点）と、令和6年12月24日・令和8年3月16日の都市計画決定分の追加情報をPDFで公開していますが、 「城陽市の都市計画の内容を証明する資料ではありません」「あくまで参考図としてご利用ください」と注意書きをしています。 市は「不動産取引などの権利や義務が発生する場合」は都市政策課の窓口で正確な内容を確認するよう求めています。 市街化区域・市街化調整区域の証明書の交付も行われています。

市街化調整区域の物件については、とくに慎重に。 城陽市に、調整区域で住宅を建てられる区域を個別に指定する制度があるかどうかは、 市公式のページから確認できませんでした（未取得）。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

4｜1981年以前の戸建 ― 令和8年度は市の耐震の補助がありません

城陽市の中古戸建ての成約83件のうち、24件が1981年以前の建築です。 古い戸建を買う場合、ふつうは市の耐震診断・耐震改修の補助を調べるところから始めます。 ところが城陽市は、令和8年度、その補助を実施していません。

買う側がとるべき順番は、次のとおりです。

• 契約の前に、建築年（建築確認の時期）を確かめる。1981年5月以前に建築確認を受けた建物かどうかで、耐震の前提が変わります。
• 耐震診断を自費で受けることを前提に、費用と日程を見込む。契約前に診断できるかどうかは売主側との調整になります。
• 改修が必要になった場合の費用を、物件価格に足して考える。 1,000万円の戸建に数百万円の改修費がかかるなら、1,800万円（中古戸建ての中央値）の物件と比べ直す価値があります。
• 補助の再開を待つかどうかは、都市政策課 開発指導係（0774-56-4067）に確認してから。 翌年度以降の予定は、市のページには書かれていません。

市の「城陽市建築物耐震改修促進計画」は平成20年3月に策定され、平成29年3月に改定されています。 防災指針は「建築物の耐震化・不燃化の促進」を取組方針に挙げ、マスタープランも久津川地域の方針に「木造住宅の耐震化」を入れています。 市が耐震化を必要だと考えていること自体は変わっていません。 だからこそ、補助のない年度に買う方は、自分で確かめる範囲を広めにとってください。

出典：城陽市「建築物耐震改修促進計画」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000002069.html

5｜低層住居専用地域・高度地区・地区計画 ― 建て替えで同じ大きさが建つか

城陽市の市街化区域の43.1％（376ha）が低層住居専用地域です（第一種356ha・第二種20ha）。 さらに市は高度地区を指定しており、「建築物の高さの最高限度及び北側隣地境界の斜線制限」を行っています。 市のページには「第一種高度地区の適用除外の取扱い」という資料もあります。

• 古い戸建を建て替える場合：いまの建ぺい率・容積率・高さの制限で、いまと同じ床面積が取れるかを確認してください。 昔の基準で建った家は、いまの基準では同じ大きさに建て直せないことがあります。
• 3階建てを考えている場合：低層住居専用地域と高度地区の制限で、3階建てが難しい区画があります。
• 地区計画の区域（14地区）：行為に着手する30日前までに届出が必要です。敷地の分割や建物の用途・高さに制限があることがあります。
• 隣が農地の場合：生産緑地かどうかを確認してください。

※用途地域ごとの建ぺい率・容積率、高度地区の種別ごとの高さと斜線の数値、地区計画14地区の制限内容は、 PDFの図表のため本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：城陽市「都市計画区域」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000001281.html ／ 城陽市「城陽市高度地区一覧表」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000001698.html ／ 城陽市「城陽市の地区計画」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000001302.html

6｜JRか近鉄か。駅からの距離と移動手段

物件広告の駅名は、路線とあわせて確認してください。 城陽市の6駅は、JR奈良線が城陽・長池・山城青谷、近鉄京都線が久津川・寺田・富野荘です。

成約データの「駅からの平均」は、6駅とも9〜14分です。 成約個票には富野荘駅から20分の戸建もあります。 駅から離れた物件が多く取引されている市ですので、次の点を確認してください。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。市道の舗装率は90.4％です。
• バス便の場合、現在の時刻表。城陽さんさんバスは「昼間は1時間間隔」。 青谷方面の乗合タクシーは火曜・木曜のみ、1日3往復です。
• 坂。東の丘陵側の住宅地は、駅や買い物先とのあいだに高低差があります。 市の海抜は最低13.0mから最高430.2mまであります。毎日歩く道を、実際に歩いて確かめてください。
• 線路・高速道路・国道からの距離。市内をJR奈良線・近鉄京都線・京奈和自動車道・国道24号が通り、新名神高速道路の整備も進んでいます。 音と振動は時間帯を変えて現地で確認してください。

7｜新名神・東部丘陵線・東部丘陵地 ― いま動いている計画

城陽市では、高速道路と、それにつながる道路・産業用地の整備が進んでいます。

買う側にとって、これは2つの意味を持ちます。

• 都市計画道路の区域にかかる土地は、建築に制限がかかります。 区域内で建築物を建てるには都市計画法第53条の許可が必要になり、事業化の際には用地の買収の対象になります。
• 区域の近くの土地は、完成後の交通量・騒音と、利便性の向上の両方の影響を受けます。 物流拠点と大型商業施設ができれば、大型車と休日の車が増えることが考えられます。

新名神高速道路の開通時期、東部丘陵線の供用開始時期、商業施設・物流施設の名称と開業時期は、本ページでは確認できていません（未取得）。 推測で「いつ開通する」「何ができる」と書くことはしていません。 「開通すれば便利になる」「値上がりする」という説明を受けたときは、その時期の根拠を確認してください。 家タダでも、検討中の物件が都市計画道路の区域にかかるかどうかを契約前に調査します。

出典：城陽市「東部丘陵線の整備について」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000010565.html ／ 城陽市「東部丘陵地のまちづくり」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/category/6-38-3-0-0-0-0-0-0-0.html ／ 城陽市都市計画マスタープラン 第4章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000000/842/04-2.pdf ／ 同 第5章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000000/842/05.pdf ／ 城陽市「都市計画道路 新青谷線の一部開通について」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000009453.html

8｜人口が減っている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 城陽市の人口は、国勢調査で平成7年の85,398人をピークに減り続け、令和2年は74,607人。 平成27年（76,869人）からの5年間で2,262人（2.9％）減りました。 推計人口は令和8年9月1日に71,371人。市の計画は令和27年を53,959人と推計しています。

• いまのところ、地価は下がっていません。令和8年地価公示の住宅地は14地点のうち13地点が上昇、平均＋2.7％です。
• ただし、市全体が同じように保たれるとは限りません。 市は居住誘導区域を市街化区域の約82％に絞り、都市機能は6つの駅の周辺（79.3ha）に集める方針です。
• 高齢化の進み方は地域で違います。マスタープランによると、高齢化率は城陽・寺田地域が約32％、長池・富野荘地域が約34％、 久津川地域が約35％、青谷地域が約38％（令和2年）。
• 将来手放すときの買い手のつきやすさは、駅からの距離、水害の想定、居住誘導区域の内外で差が出る可能性があります。

「長く住むための家」として買うなら、城陽市は京都と奈良の中間という位置と、戸建の価格の面で現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

9｜城陽市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

城陽市は、昭和47年（1972年）5月3日に市制を施行しました。 その前身の城陽町は、昭和26年4月1日に久世郡の久津川村・寺田村・富野荘村と、綴喜郡の青谷村の4つの村が合併して生まれています。 統計書の年表は「久世郡久津川村・寺田村・富野荘村・綴喜郡青谷村の4ヵ村が合併し、久世郡城陽町となる」、 市制施行については「府下8番目、人口44,123人」と記しています。

「城陽」という名前 ― 山城の「城」と、日に向かう「陽」

市公式の「城陽市の概要」は、名前の由来を次のように説明しています。

「城陽」は、昭和26年の合併のときにつけられた、新しい名前です。 4つの村のどれかの名前を残すのではなく、新しい名前をつけた。 だから「城陽」という地名は住所の大字にはなく、住所は「城陽市寺田◯◯」「城陽市久世◯◯」「城陽市富野◯◯」のように、 合併前の村や、それより古い集落の名前で書かれます。 市章は「城」の文字と太陽のイメージを組み合わせたもので、昭和30年4月26日に公募で決まりました。

五里五里のさと ― 京都と奈良のちょうど中間

市公式は、城陽市の位置を「山城盆地の中央部、京都と奈良のほぼ中間」と説明し、 「五里五里（ごりごり）のさと」と呼ばれていると紹介しています。 京都府立木津川運動公園の愛称も、平成27年3月に「城陽五里五里の丘」と決まりました。

都市計画マスタープランは、この位置がまちの歴史をつくってきたと書いています。

古墳や遺跡が多い地域で家を建てるときには、埋蔵文化財の確認が要ることがあります。 土木工事の前に届出が必要になったり、試掘や発掘調査が入ったりすることがある、というのが文化財保護法の一般的な仕組みです。 城陽市のどの範囲が埋蔵文化財の包蔵地にあたるかは、本ページでは確認できていません（未取得）ので、 久津川の周辺などで土地を買って新築する方、建て替える方は、市の文化・スポーツ推進課 文化財係（0774-56-4049）にご確認ください。 市は「城陽市史跡めぐりマップ」を公開しており、近鉄久津川駅やJR城陽駅を起点に古墳や遺跡をめぐる60分と90分のコースを紹介しています。

4つの村が、いまも地区の名前に残っている

表の「いまの住所」は、市の地区別人口統計表が4地区に並べている大字です （合併前の村の範囲と完全に同じかどうかは、公的資料で確認していません）。 この4つの名前は、いまも生活の単位として残っています。

• 駅：久津川駅・寺田駅・富野荘駅（近鉄京都線）、山城青谷駅（JR奈良線）。4つの村の名前が、そのまま駅名に残っています。
• 人口統計：市は久津川・寺田・富野・青谷の4地区で集計しています。
• 学校：久津川小・寺田小・富野小・青谷小と、村の名前の小学校があります。
• 都市機能誘導区域：城陽・寺田地区、久津川地区、富野荘地区、長池地区、青谷地区。

青谷だけが綴喜郡だったという点も、地図を見るときの手がかりになります。 青谷地区は人口が市の6.6％、JRの駅がひとつ、乗合タクシーは週2日。 同じ城陽市でも、ほかの3地区とは成り立ちも、いまの暮らしの条件も少し違います。

線路と団地 ― 昭和33年の駅、昭和37年の入居

統計書の年表から、鉄道と住宅地に関する行を抜き出します。

城陽駅ができたのは、町ができた7年後の昭和33年です。 4つの村の名前ではなく、「城陽」という新しい町の名前を駅名にした駅です。 その4年後に城陽団地の入居が始まり、年表は「人口急増の発端となる」と書きました。 昭和40年の2万人から昭和55年の7万4千人へ。 城陽市の住宅地の多くは、この15年間と、そのあとの平成7年までの時期に形づくられたものです。

この歴史は、いま家を買う人にそのまま関係します。 昭和37年から昭和50年代に建った戸建は、いま築45年から60年あまり。 敷地の形や道路の幅が当時の基準のままのところもあり、地区計画（城陽宮の原団地・城陽上大谷団地のように団地の名前がついた地区）で建て方のルールが決められているところもあります。 「古い団地の、広めの敷地の戸建」を買って建て替えるのか、リフォームして住むのか。 建築年・耐震・地区計画・盛土の4つを確かめたうえで判断してください。

平成のまちづくり ― 文化パルク城陽、運動公園、サッカー

人口がピークに達した平成7年の前後に、いまの城陽市を代表する施設ができています。

• 文化パルク城陽：平成7年11月1日に開館。城陽さんさんバスの経由地です。
• 鴻の巣山運動公園（城陽市総合運動公園）：平成10年10月1日に「レクリエーションゾーン」がオープン。
• Jリーグ 京都パープルサンガ練習場：平成10年1月にオープン。市公式のトップページにも京都サンガF.C.の応援情報が載っています。
• 城陽警察署：平成3年11月に開設。
• LOGOS LAND（ロゴスランド）：平成30年6月にプレオープン、令和元年6月にグランドオープン。

市の木は梅（昭和47年10月24日制定）。市公式は「南部丘陵地の青谷の梅林」を挙げています。 市の花は花しょうぶ（昭和57年11月7日制定）で、市公式は「豊かな地下水に恵まれ、京阪神随一の生産高を誇る」と説明しています。 市の鳥はしらさぎ（平成19年11月7日制定）。 梅は丘陵、花しょうぶとしらさぎは水辺。市のシンボルにも、東の丘と西の川という地形が表れています。

市のシンボルと、市域の地理

年表

※令和7年国勢調査の人口・世帯数、埋蔵文化財包蔵地の範囲、三世代近居・同居住宅支援事業補助金の現在の募集状況、 合併前の4村の正確な範囲は確認できていません（未取得）。 出典：城陽市「城陽市の概要」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000000708.html ／ 令和7年版 城陽市統計書「付録（市のあゆみ）」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000012/12047/huroku_2026030613121571.pdf ／ 城陽市都市計画マスタープラン 第2章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000000/842/02.pdf ／ 同 第5章 https://www.city.joyo.kyoto.jp/cmsfiles/contents/0000000/842/05.pdf ／ 城陽市「城陽市史跡めぐりマップ」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000000170.html ／ 城陽市「国・府・市指定登録文化財」 https://www.city.joyo.kyoto.jp/0000000173.html

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