【京都市山科区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

京都市山科区の価格帯で、いくら得になるか

京都市山科区の住宅地は1㎡あたり平均149,350円（26地点の単純平均）。区内の標準地は最高308,000円/㎡（竹鼻堂ノ前町３２番１）から最低48,800円/㎡（大宅岩屋殿３番３６外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が6.3倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市山科区の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は208件。成約価格の中央値は1,300万円、真ん中の半数は590万円〜2,300万円に収まっています。延床面積の中央値は85㎡。建築年の中央値は1985年です。

最寄駅で多いのは東野(京都)駅（57件）、椥辻駅（47件）、御陵駅（32件）。

中央値の1,300万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は49万5,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる208件のうち、1981年以前に建てられたものは92件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

京都市山科区の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて京都市山科区・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 12万8千人。5年間の減り方は京都市11区で最大、高齢化率も市内で最も高い

山科区の人口は128,144人（男59,548人／女68,596人）、世帯数は65,981世帯です（2026年8月1日現在・京都市山科区役所ホームページ）。面積は28.70km²（京都市情報館「京都市の地理」）で、人口密度は約4,465人/km²（当方算出）。1世帯あたりの人数は約1.94人（当方算出）です。

令和7年国勢調査の速報（京都市独自集計・令和7年10月1日現在）では、山科区は128,356人・65,139世帯。京都市全体の1,431,713人のうち9.0％（当方算出）にあたります。令和2年国勢調査は135,101人・64,402世帯でしたから、人口は5年間で6,745人減（−5.0％）、世帯数は737世帯増（＋1.1％）。−5.0％は、京都市の11区のなかでいちばん大きい減り方です（次いで西京区−4.5％、東山区−3.8％。京都市全体は−2.2％）。なおこの数値は速報で、京都市は「総務省統計局が後日公表する速報値とは異なる場合があります」と注記しています。確報は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。

区役所自身が、人口の動きを次のように説明しています。「山科区まちづくり運営方針」（令和8年度〜令和12年度）のページ（2026年6月30日更新）の記述です。「昭和30年代から50年代までに急激に増加した人口は、平成13年をピークに横ばいに推移し、ここ数年はゆるやかに減少しています。」「近年高齢化が進行し、令和5年には市内で最も高齢化率が高くなっています。」「社会動態人口は令和6年度から増加に転じているものの、自然動態人口は減少が続いており、近年その減少幅が大きくなっています。」「一方、世帯数は、増加を続けており、核家族化と高齢者の単身世帯化が進んでいることが伺えます。」

この説明は、成約データとぴったり重なります。山科区の中古戸建ての成約208件は、建築年の中央値が1985年、そのうち92件が1981年以前の建築です。昭和30〜50年代に人が急に増えた時代に建った家が、いま世代交代の時期を迎えて市場に出ていると読めます。買う側にとっては、京都市内で価格を抑えて買える物件が多いという利点があります。一方で、古い建物の耐震・修繕の費用と、将来その家を手放すときに買い手がつきやすい立地かどうかは、ほかの区より慎重に見ておく必要があります。転入が増え始めている（社会動態が令和6年度から増加）という区の説明は明るい材料ですが、区全体の人口が増えているわけではありません。

区の第3期基本計画（令和3〜7年度）は、山科区を、豊かな自然と歴史に恵まれ、京都の東の玄関口として交通の便のよい住宅地として発展してきた区と位置づけ、キャッチフレーズに「想い出は いつも人 ちょいなか山科」を掲げています。同じ計画は子育て層の減少傾向にも触れており、区は移住・定住の案内ページ「京都山科に住もう！〜ちょいなか暮らしのすすめ〜」を公開しています。

市街化区域と市街化調整区域

京都市は、都市計画区域のなかを市街化区域と市街化調整区域に分けています（線引きあり）。京都市の都市計画総括表（令和8年4月23日現在）によると、市全体では都市計画区域が48,051ha、そのうち市街化区域が14,980ha（31.2％）、市街化調整区域が33,071ha（68.8％）です。京都市の都市計画区域は「京都市域のうち、左京区及び右京区の一部を除いた区域」とされていますので、山科区は全域が都市計画区域のなかにあります。

ただし、山科区だけの市街化区域・市街化調整区域の面積は、公表資料で確認できませんでした（未取得）。京都市統計書の都市計画区域の表は市全体の数値だけで、行政区ごとの内訳は載っていません。山科区のどこが市街化調整区域なのか、そもそも山科区に市街化調整区域があるのかどうかも、本ページでは区域として示すことができません。「山科区は全域が市街化区域」とも「ここからここまでが調整区域」とも書けない、というのが正直なところです。

手がかりになる公的な事実を挙げておきます。区の基本計画は、山科区の自然を「三方の山々」と表現しています。京都府が指定する土砂災害警戒区域等は区内に8地区126箇所あり、区役所によると13学区のうち8学区にかかっています。区の外周は山で、住宅地は盆地の内側にあるということです。山ぎわの物件、谷あいの物件、まわりに樹林や農地が残っている物件は、市街化区域かどうかを必ず個別に確認してください。確認の方法は、この章の後半と「買う前に確認したい点」の章にまとめています。

地価公示 ― 26地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、京都市山科区の住宅地の標準地は26地点。 単純平均は1㎡あたり149,350円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋3.1％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

京都市山科区は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 京都市山科区の住宅地の平均価格は14位。 京都市の11区のなかで見ると第11位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

京都市山科区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地26地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ区内で6.3倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

山科区の公園について、区役所の資料で名前を確認できるのは次のとおりです。勧修寺公園（区の誕生50周年記念大運動会の会場）、東野公園（令和9年3月の「やましなパーク」の会場のひとつ）、山科本願寺の土塁が残る中央公園。区の基本計画は「山科疏水（琵琶湖疏水）沿いの緑道は憩いの場として整備され」と書いており、区のページ「京都山科に住もう！」は「公園も多く、休みの日や放課後には、子どもたちがのびのびと外で遊ぶ様子が見られます」と紹介しています。区内の都市公園の箇所数・面積、1人当たりの公園面積は、本ページでは確認できていません（未取得）。京都市全体では、風致地区が17地区・約17,943ha、生産緑地地区が457.24ha・1,844地区あります（都市計画総括表・令和8年4月23日現在）

※山科区役所「山科区誕生50周年記念事業」「第3期山科区基本計画」「やましなを歩く」、京都市「都市計画総括表」。

山科区を一言で表すと、「京都駅のすぐ隣なのに、京都市の11区でいちばん土地が安い区」です。 区役所のページは「山科（京阪山科）駅から、京都駅までは5分」と書いています。 それでいて、令和8年地価公示の住宅地の平均は149,350円/㎡で、11区のなかで11位。 安いのには理由があります。 この章では、(1)11区のなかでの位置、(2)地価公示33地点、(3)成約419件、(4)昭和30〜50年代の家、(5)外環状線沿道の見直し、(6)山と川の順に、山科区を読んでいきます。

京都市11区のなかの位置 ― 平均価格は11位、上がり方は7位

土地は安い。人口は減っている。高齢化は市内でいちばん進んでいる。けれども駅は市内で3番目に使われている。 この組み合わせが山科区です。 「京都市内で、価格を抑えて、駅の使える場所に家を持ちたい」という方には、最初に候補に入る区だと言えます。 一方で、平均価格が11位だからといって、区内のどこでも安いわけではありません。 住宅地の最高地点は308,000円/㎡、最安地点は48,800円/㎡で、区のなかに6.3倍の開きがあります。 成約の中央値も、町丁目別で400万円から6,300万円まであります。 「山科区の相場」という1つの数字で考えると、実際の物件価格とのずれが大きくなります。

出典：国土交通省 地価公示（令和8年）をもとにした当方の集計（平均・順位は国土交通省が公表しているものではありません）／ 京都市「令和7年国勢調査」報道発表資料（速報） https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Population/Census/2025/2025sokuhou.pdf ／ 山科区役所「山科区まちづくり運営方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000355179.html ／ 山科区役所「第3期山科区基本計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/cmsfiles/contents/0000287/287992/yamashinaplan.pdf ／ 山科区役所「京都山科に住もう！〜ちょいなか暮らしのすすめ〜」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000287444.html

地価公示33地点 ― 住宅地は23地点が上昇、商業地は全地点が6％以上の上昇

令和8年地価公示で、山科区の標準地は住宅地26地点・商業地5地点・工業地2地点の計33地点です。

住宅地は平均＋3.1％、商業地は平均＋7.8％。 商業地のほうが、住宅地の2倍以上のペースで上がっています。 商業地5地点は＋6.0％から＋9.3％まで、すべてが6％以上の上昇でした。 住む土地より、駅前や幹線道路沿いの土地のほうが大きく動いているのが、令和8年時点の山科区です。 外環状線沿道の都市計画が令和5年に見直されたことと、時期が重なっています （地価が上がった理由を公的資料で確認したわけではありません。時期が重なっているという事実だけをお伝えします）。

住宅地26地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 最高地点の竹鼻堂ノ前町（308,000円）だけが飛び抜けている。 2位の音羽初田町（207,000円）とは10万円以上の差があります。地積が2,189㎡の大きな標準地で、上昇率（＋8.5％）も26地点で最大。 「区内格差6.3倍」のうち上の側は、この1地点によるものです。
• 2位から21位までの20地点は、122,000〜207,000円に収まっている。 御陵・音羽・椥辻・東野・大宅・小野・勧修寺・北花山・大塚・西野・西野山の住宅地で、 山科区の「ふつうの値段」は1㎡あたり12万〜20万円です。坪に直すと約40万〜68万円（当方算出）。 この20地点の最高と最低の差は1.7倍（当方算出）です。
• 下位5地点は10万円を下回る。大宅中小路町93,800円、小山谷田町81,000円、大塚高岩62,000円、四ノ宮小金塚52,500円、大宅岩屋殿48,800円。 この5地点は、上昇率も−0.9％〜＋1.2％にとどまっています。 四ノ宮小金塚（−0.9％）は26地点でただ1つの下落、大宅岩屋殿（0.0％）はただ1つの横ばいでした。
• 上がっているところほど高く、安いところほど上がっていない。 ＋5％以上の5地点（竹鼻堂ノ前町・音羽初田町・椥辻草海道町・音羽草田町・御陵四丁野町）は、すべて17万円/㎡以上。 区のなかで、値段の差が少しずつ広がっているということです。

地積にも注目してください。 小野鐘付田町55㎡、御陵中筋町61㎡、西野櫃川町64㎡、東野八反畑町72㎡、大宅打明町72㎡、音羽初田町73㎡、椥辻草海道町80㎡。 標準地そのものが100㎡に満たない地点が、26地点のうち11地点あります。 成約データでも戸建の土地面積の中央値は77㎡で、山科区の住宅地は、小さな敷地に建つ戸建が標準だと分かります。 一方、大塚高岩461㎡、大宅岩屋殿367㎡と、値段の安い標準地には大きな敷地のものがあります。

商業地5地点と工業地2地点は次のとおりです。

商業地の最高は音羽役出町の410,000円/㎡（＋9.3％）。 住宅地の最高地点（308,000円/㎡）より高いのは、5地点のうちこの1地点だけです。 山科区は、商業地と住宅地の値段の差が小さい区だと言えます。 工業地の2地点（西野山欠ノ上町・川田御出町）は10万〜13万円/㎡で、住宅地の平均より低い水準です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）で、上昇・下落の数には入れていません。

実際の成約419件 ― 新築戸建ては3,250万円、中古戸建ては1,300万円

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 山科区の成約は419件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

山科区の成約の半分は、中古戸建てです。419件のうち208件（50％・当方算出）。 中古マンションが159件（38％）、新築戸建てが48件（11％）、建築年の分からない戸建が4件です。 新築戸建ての中央値3,250万円に対して、中古戸建ては1,300万円。2.5倍の差があります。 延床面積の中央値は新築90㎡・中古85㎡でほとんど変わりませんから、この差は建物の新しさの差だと考えられます。

新築戸建てが3,000万円台前半で買えるというのは、京都市内では貴重な数字です。 48件の下位25％が3,000万円、中央値が3,250万円、上位25％が3,700万円。半分が3,000万〜3,700万円の700万円の幅に収まっています。 新築戸建て（建売）は家タダの0円仲介の対象になりやすい種別で（対象外の物件もあります）、 3,250万円にかかる仲介手数料の上限額113万8,500円が0円になれば、その分を家具・外構・引越しの費用に回せます。

中古戸建ては、幅がとても広い。下位25％が590万円、上位25％が2,300万円、上位10％が3,500万円。最小は150万円、最大は6,500万円です。 4件に1件は590万円以下ということになります。 590万円の家に仲介手数料の上限額26万700円がかかると、価格の4.4％（当方算出）。 安い家ほど、仲介手数料の割合は重くなります。 ただし、価格の低い物件は売主側の報酬も小さいため、家タダの0円仲介の対象外になる場合があります。物件ごとに確認が必要です。

最寄駅別の成約（419件中410件）

地下鉄東西線の東野・椥辻で235件。区の成約の56％（当方算出）が、この2駅です。 3路線が集まる山科駅は58件で3番目。 中央値は山科3,200万円、椥辻・小野(京都)1,900万円、御陵1,800万円、東野(京都)1,550万円、四宮1,300万円、追分(滋賀)660万円。 山科駅だけが3,000万円台で、ほかの駅は2,000万円に届きません。 山科駅と東野駅は、地下鉄東西線で隣どうしの駅です（交通局の駅の並び順による）。 それでも中央値は2倍ちがいます。 「京都駅まで5分」という山科区の強みは、JRの山科駅まで歩ける物件の値段に、はっきり織り込まれているということです。

逆に言えば、地下鉄の駅を使う物件なら、山科駅まで歩ける物件の半分ほどの中央値で買えています。 東野駅・椥辻駅から地下鉄で山科駅へ出てJRに乗り換える、あるいは東西線でそのまま市内中心部へ出る、という通勤ができる方には、 東野・椥辻の物件は現実的な選択肢になります。 追分(滋賀)が最寄駅の19件は、中央値660万円・平均徒歩17分。 追分駅は滋賀県大津市の駅で、京阪京津線の駅です。JRの駅ではありません。 安さの理由が「駅と路線」にあることを分かったうえで検討してください。

町丁目別の成約（3件以上の56町丁目・計302件のうち、件数の多い15町丁目）

最多は椥辻西浦町の22件（1,850万円）。2番目が四ノ宮小金塚の13件（400万円）、3番目が西野阿芸沢町の11件（750万円）、4番目が音羽野田町の10件（1,350万円）。 件数の多い4町のうち3町が、中央値1,500万円未満です。 山科区では、安い価格帯の物件が、特定の町にまとまって出ていることが分かります。 1つの町で10件以上の成約があるのは、同じマンションや、同じ時期に開かれた住宅地のなかで取引が続いているためと考えられますが、 町丁目ごとの種別の内訳は公表データにないため、断定はできません。

中央値の高い町・低い町（3件以上の56町丁目から各8町）

最高の安朱馬場ノ東町6,300万円と、最低の四ノ宮小金塚400万円で、15.8倍（当方算出）。 高い側には安朱・御陵・竹鼻・東野・四ノ宮・椥辻、低い側には四ノ宮・川田・日ノ岡・東野・小山・西野の名前が並びます。 「東野」と「四ノ宮」は、高い側にも低い側にも出てきます。 東野中井ノ上町4,000万円と東野南井ノ上町590万円、四ノ宮大将軍町3,900万円と四ノ宮小金塚400万円。 町名の頭の部分だけでは、価格帯は分かりません。 小山の名がつく町は、低い側の8町のうち3町を占めています（小山姫子町・小山中ノ川町・小山谷田町）。 なお、高い側の8町のうち6町は件数が3〜5件です。少ない件数の中央値は、1件の成約で大きく動きます。参考値としてお読みください。

実際の成約は、こんな中身です（成約価格1,700万円の8件）

8件とも成約価格は1,700万円。仲介手数料の上限額は8件とも62万7,000円です。 それでも中身はまったくちがいます。 マンション4件は専有55〜85㎡・1988〜1997年築で、駅から7〜13分。 戸建4件は、駅から5分の土地45㎡・1974年築から、駅から20分の土地145㎡・1978年築、駅から20分の延床140㎡・1993年築まであります。 同じ1,700万円で、「駅に近い小さくて古い家」と「駅から遠い広い家」のどちらも買えるのが山科区です。 ご自身が、駅からの距離・広さ・新しさのどれを優先するのかを先に決めておくと、物件探しが進めやすくなります。

土地45㎡の戸建には、注意点があります。 前面道路が幅4m未満の道（2項道路）だった場合、建て替えのときに道路の中心線から2m後退する必要があり、 もともと小さい敷地が、さらに小さくなります。 いまと同じ広さの家が建てられるかどうかは、契約の前に必ず確認してください（この個票の物件の接道条件は、公表データからは分かりません）。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・京都市山科区419件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。戸建の間取りは個票に記載がありません。 新築戸建て・中古戸建ての区分は建築年による当方の区分です（戸建260件のうち建築年が分かる256件）。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。 町丁目別の集計は3件以上あった56町丁目・302件で、残りの117件は3件未満の町丁目の成約です。

昭和30〜50年代に急に増えたまち ― 中古戸建ての44％が1981年以前の建築

区役所は、山科区の人口を「昭和30年代から50年代までに急激に増加した」と説明しています。 その時代に建った家が、成約データにはっきり出ています。

中古の成約367件のうち150件、4割が1981年以前の建築です（割合は当方算出）。 1981年（昭和56年）は、建築基準法の耐震基準が大きく変わった年です。 京都市の耐震の支援制度も「昭和56年5月31日以前に着工」された木造住宅を対象にしています （成約データの「建築年」は年単位で、着工日ではありません。1981年築の建物がどちらの基準かは、個別に確認が必要です）。

中古戸建ての中央値1,300万円という数字は、「建築年の中央値が1985年」という数字とセットで読む必要があります。 築40年前後の家が、1,300万円前後で取引されている、ということです。 住宅地の平均価格149,350円/㎡に、戸建の土地面積の中央値77㎡を掛けると約1,150万円（当方算出）。 中央値の中古戸建ては、価格のほとんどが土地の値段だと考えられます。

• 建物の状態を必ず確認する。築40年前後の戸建は、屋根・外壁・水回り・シロアリ・雨漏りの履歴で、購入後にかかる費用が数百万円単位で変わります。
• 耐震診断を先に。京都市には、昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅への耐震診断士の派遣（無料）と、 「まちの匠・ぷらす」の耐震改修支援（本格耐震改修は木造住宅で最大200万円）があります。工事着工前の申請が必須です。
• リフォーム費用を含めた総額で比べる。1,300万円＋改修500万円の家と、3,250万円の新築のどちらが合うのかは、総額と住む年数で判断してください。 未就学のお子さんがいる世帯なら、中古住宅の取得とリフォームに「京都安心すまい応援金」（基本100万円・最大200万円）が使える場合があります。
• マンションは管理の資料を。中古マンションの36％が1981年以前の建築です。 耐震診断の実施の有無、長期修繕計画、修繕積立金の残高、建て替えや大規模修繕の議論の状況を、管理組合の資料で確認してください。
• 住宅ローンの条件を先に確認する。築年数の古い物件や価格の低い物件は、金融機関によって借入期間や融資額の扱いが分かれます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報／ 山科区役所「山科区まちづくり運営方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000355179.html ／ 京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000119039.html ／ 京都市「『まちの匠・ぷらす』京町家・木造住宅 耐震・防火改修支援事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html

外環状線沿道 ― 京都市のなかで、高い建物を誘導している数少ない場所

京都市は、建物の高さを10m・12m・15m・20m・25m・31mの6段階で抑えている市です。 その京都市が、山科区の外環状線沿道では、反対に「建てやすくする」方向の見直しを行いました（令和5年4月25日）。

• 山科駅〜椥辻駅：商業地域に変更。容積率は要件を満たす場合に最大700％（一部の区域は500％）。 「空間創出型」の高度地区では、1階のにぎわい用途・歩道状空地・外壁の後退の条件をすべて満たす建物に、高さの上限が適用されません（それ以外は31m）。
• 椥辻駅〜小野駅：商業地域に変更。容積率400％（歩道状空地を設けない場合は300％）、高度地区31m第8種（条件を満たさない場合は20m）。

市のパンフレットは、このエリアの将来像を 「若い世代をひきつける新たな魅力を創出・発信する、にぎわいと潤いあふれる、地域のコミュニティや文化の創造拠点」と書いています。 人口が5年間で5.0％減り、高齢化率が市内で最も高くなった区に、若い世代の住まいを呼び込む。それが見直しのねらいだと読めます。

買う側は、これを2つの面から見てください。 ひとつは期待です。駅の近くに新しいマンションや店が増えれば、暮らしの便は上がります。 令和8年地価公示で商業地5地点がすべて6％以上上昇しているのは、その期待の表れかもしれません。 もうひとつは変化のリスクです。 外環状線の近くの戸建や低層のマンションは、隣に高い建物が建って、日当たりや眺めが変わる可能性があります。 また、新しいマンションが供給されれば、築30年を超える既存のマンションは、価格の面で比べられることになります。 「これから良くなる場所」と「これから変わる場所」は、同じ場所のことです。

出典：京都市 都市計画の見直し パンフレット https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000310/310821/minaoshisyousaipannhuretto.pdf ／ 京都市「【東部方面の外環状線沿道】空間形成ガイドライン」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000309986.html
変更の対象範囲（町名・沿道からの奥行き）、実際の建築計画の有無は、本ページでは確認できていません（未取得）。

山と川 ― 13学区のうち8学区に土砂災害警戒区域等、川は山科川と6つの河川

区の基本計画は、山科区の自然を「三方の山々」と書いています。 山に囲まれているということは、山すその土砂災害と、山から流れてくる川の水害の両方があるということです。

平成25年台風18号の床上浸水63・床下浸水166は、11区と支所を合わせた14の行のなかで、床上は4番目、床下は2番目に多い数字です （床上は醍醐189・右京185・伏見131に次ぎ、床下は伏見238に次ぐ。順位は当方が表から数えたもの）。 被害報告が床上浸水の町名として挙げているのは、上野寺井町、御陵山ノ谷、御陵天徳町、御陵大津畑町、大宅山田町、音羽役出町、四ノ宮柳山町、四ノ宮泉水町、竹鼻堂ノ前町、竹鼻サイカシ町など。 竹鼻堂ノ前町は住宅地の最高地点、音羽役出町は商業地の最高地点、御陵大津畑町は成約中央値4,900万円の町です。 山科区では、値段の高い町の名前が、浸水の記録にも出てきます。 京都市はその後、浸水対策を強化したと説明していますが、同じ場所が二度と浸からないとは言えません。 詳しい確認の方法は「買う前に確認したい点」の章にまとめています。

出典：京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／ 山科区役所「土砂災害ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000339816.html ／ 同「水害ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000339678.html ／ 同「地震ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000339674.html ／ 京都市「平成25年台風18号に伴う被害状況及び対応状況（第55報）」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/cmsfiles/library/2013/H250915saigai.pdf ／ 京都市「ため池ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html
被害報告の表の単位（棟・世帯）、浸水の原因となった河川、浸水深は、本ページでは確認できていません（未取得）。町名は2回の読み取りで一致したものだけを載せています。

まとめ：山科区は「駅・築年・道・山と川」の4つで選ぶ区

山科区の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち14位、京都市の11区のなかでは11位。 変動率（＋3.1％）は29市区町村中7位、11区のなかでも7位です。 京都市内でいちばん安く、上がり方は真ん中あたり、という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• どの駅の、どの路線の物件か。JR・地下鉄・京阪の集まる山科駅は中央値3,200万円、地下鉄の東野・椥辻は1,550万〜1,900万円。追分駅は滋賀県大津市の駅です。
• 築年と建物の状態。中古の成約367件のうち150件は建築年が1981年以前。耐震の支援は工事着工前の申請が必須です。
• 前面道路の幅と、再建築の可否。区の基本計画が「幅員の狭い道路が多く存在する」と書く区です。土地面積の中央値は77㎡で、後退すると建てられる面積が減ります。
• 土砂災害と水害。8学区に土砂災害警戒区域等。川は山科川と四ノ宮川・安祥寺川・旧安祥寺川など。平成25年台風18号では床上浸水63・床下浸水166。
• まわりに何が建つか。外環状線沿道は令和5年に高さと容積率が見直されました。区内に建築協定の区域はなく、地区計画は4地区です。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件については買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の京都市山科区

山科区が誕生したのは昭和51年（1976年）10月1日。昭和6年（1931年）4月1日に宇治郡山科町が京都市東山区に編入され、45年後に東山区から分かれて、ひとつの区になりました。
左が1974〜78年、右が現在の、山科区役所（椥辻池尻町）を含む同じ範囲です。左の写真は、ちょうど山科区が生まれた前後の時期にあたります。区役所は、山科区の人口を「昭和30年代から50年代までに急激に増加した」と説明しています。人口が急に増えていた、まさにその時代の写真です。成約データでは、中古戸建て208件のうち92件が1981年以前の建築で、この時代までに建った家が、いまも数多く取引されています。2枚を見比べるときは、田畑だったところ、すでに家が建て込んでいたところ、道路の通り方に注目してください。京都市の地下鉄東西線が開通したのは1997年、外環状線沿道の都市計画が見直されたのは令和5年（2023年）です。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「京都府京都市山科区椥辻池尻町14番地」の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28745〜28747・y12981〜12982）で切り出しています。

山科区は、昭和6年（1931年）4月1日に宇治郡山科町が京都市東山区に編入され、昭和51年（1976年）10月1日に東山区から分かれて生まれた区です。いまも住所には「御陵◯◯町」「四ノ宮◯◯町」「竹鼻◯◯町」「音羽◯◯町」「大宅◯◯町」「西野◯◯町」「東野◯◯町」「椥辻◯◯町」「勧修寺◯◯町」と、地域の名前が町名の頭についています。区役所のページ「やましなを歩く」も、区内を東海道（日岡・御陵・山科駅前・四宮・追分）、奈良街道（小山・音羽〜大塚・大宅・小野）、勧修寺、西野山、栗栖野、花山、山科本願寺跡、琵琶湖疏水といったまとまりで紹介しています。

ここでは、令和8年地価公示の全33地点（住宅地26・商業地5・工業地2）と、国土交通省の成約価格情報419件の駅別・町丁目別を、住所の町名を手がかりに7つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この7つのまとまりは、住所の町名の頭の部分（御陵・四ノ宮・音羽・西野など）をもとにした当方の整理であり、13の学区の区分と一致するものではありません（どの町がどの学区にあたるかは、市の通学区町名一覧で番地まで確認する必要があります）。また、成約の町丁目別は3件以上あった56の町丁目（計302件）だけの集計で、件数が3〜5件の町丁目も多くあります。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、京都市山科区・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

山科区には、JR・京都市営地下鉄東西線・京阪京津線の3路線が通っています（区の基本計画「JR線，京阪京津線，地下鉄東西線の3路線」）。区のページは、JRを「JR東海道線・湖西線」と書いています。3路線が集まるのが山科駅（京阪は京阪山科駅）で、区のページによると京都駅まで5分、大阪駅まで35分。区の基本計画は、山科駅の乗降客数が京都市内で3番目に多いとしています。

ただし、成約がいちばん多いのは山科駅ではありません。成約データの最寄駅は、東野(京都)130件、椥辻105件、山科58件、御陵53件、四宮33件、追分(滋賀)19件、小野(京都)12件。地下鉄東西線の東野・椥辻の2駅で、区の成約の半分以上を占めます。中央値は山科3,200万円に対して東野(京都)1,550万円・椥辻1,900万円で、「JRの山科駅まで歩ける物件」と「地下鉄で山科駅へ出る物件」とでは、価格帯がはっきりちがいます。

通勤先によって、選ぶべき駅が変わります。JRを使う方は山科駅まで歩けるかどうか、地下鉄東西線で市内中心部へ出る方は東西線の駅まで歩けるかどうか、京阪京津線を使う方は京阪山科駅・四宮駅が候補になります。東西線の駅から山科駅でJRに乗り換える場合は、運賃が2つの事業者にまたがります。毎日の定期代は、物件価格の差と同じくらい家計に効いてきますので、購入前に計算しておくことをおすすめします。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※この表に載せているのは、鉄道事業者または区役所の公式情報で、山科区の駅であることを確認できた駅だけです。JR山科駅はJR西日本の駅情報（安朱北屋敷町）、京阪山科駅・四宮駅は京阪電鉄の駅情報、椥辻駅は区役所の「アクセス」のページ、地下鉄の山科駅は区の基本計画の記述によります。

成約データには、このほかに「東野(京都)」「御陵」「小野(京都)」「追分(滋賀)」が最寄駅として出てきます。京都市交通局の案内では、地下鉄東西線の駅は六地蔵・石田・醍醐・小野・椥辻・東野・山科・御陵・蹴上…の順に並んでいます。ただし、交通局の駅のページには住所の記載がなく、東野・御陵・小野の3駅の所在地は、事業者の公式情報で確認できていません（東野駅の出入口は、交通局のページで「外環状線」「国道1号線東野交差点」にあると案内されています）。このため3駅は表に入れていませんが、成約データでは東野(京都)が130件・中央値1,550万円で区内最多、御陵が53件・1,800万円、小野(京都)が12件・1,900万円です。7駅すべての件数と中央値は、「この区の特徴」の章に一覧にしています。追分駅は、京阪電鉄の駅情報で滋賀県大津市追分町にある駅です。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅別の乗降人員の公表値を確認できていないためです（未取得）。京都市統計書に駅別の表がありますが、表計算ファイルでの公開のため本ページでは読み取れていません。区の基本計画には「山科駅の乗降客数は京都市内で3番目に多い」という記述があります（人数の記載は確認できていません）。

成約データの駅名表記について。国土交通省の成約価格情報では、同名の駅と区別するために「東野(京都)」「小野(京都)」「追分(滋賀)」と表記されています。駅別の集計は成約が3件以上あった7駅のもので、合計は410件（419件中）です。東野(京都)と椥辻の2駅で235件、区の成約の56％（当方算出）を占めます。

平均徒歩の読み方。山科10分、小野(京都)10分、東野(京都)12分、椥辻12分、御陵12分、四宮12分、追分(滋賀)17分。どの駅も平均で徒歩10分以上で、駅前の物件より、駅から少し離れた住宅地の物件が多く成約しています。成約個票には東野駅から徒歩20分の戸建が2件あります。区の基本計画は「山科区は，幅員の狭い道路が多く存在する」と書いていますので、駅までの道のりは、地図の距離だけでなく、道の幅・坂・歩道の有無を現地で歩いて確かめてください。

道路

公式の資料で名称を確認できる幹線道路は、次のとおりです。国道1号と三条通（東海道）、山科駅から椥辻駅・小野駅の方面へのびる外環状線、稲荷山トンネルにつながる新十条通、そして名神高速道路。区の基本計画は、山科区には「2つのインターチェンジ（名神高速道路京都東ＩＣ，第二京阪道路山科出入口）があり」と書いています（名称は基本計画の表記）。京都市の都市計画見直しのパンフレットも、「地下鉄東西線や新十条通の整備などにより高まった市内中心部や南部方面、近隣都市などへのアクセス性」を、外環状線沿道の強みとして挙げています。地下鉄東野駅の出入口は「外環状線」「国道1号線東野交差点」にあると交通局が案内しており、外環状線と国道1号が交わるあたりが、区の道路の結び目になっています。

車で大阪・滋賀・京都市南部へ出やすい区です。一方で、国道1号・外環状線・名神高速道路・新十条通の近くの物件は、交通の便と引き換えに、音と振動、大型車の通行の確認が必要です。区の「やましなを歩く」によると、いまの名神高速道路は、明治13年に開通した京都・大津間の鉄道（大正10年8月まで使われた旧東海道線）の線路があったところにほぼ当たります。区のなかを、高速道路が通っているということです。高速道路の近くの物件は、窓を開けたときの音を、時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。

区の基本計画は、道路について率直に課題を書いています。「山科区は，幅員の狭い道路が多く存在するなど，交通安全・交通ネットワーク上の課題を抱えています」。区内には、旧東海道（三条通の旧道）、奈良街道、醍醐街道といった古い街道が通っており、区のページ「やましなを歩く」は東海道を7コース、奈良街道を4コースに分けて紹介しています。古い街道と、その沿道から広がった住宅地には、車がすれ違いにくい道が残っています。道の幅は、車の出し入れだけでなく、建て替えのときのセットバック（道路後退）と、再建築の可否に直接関わります。詳しくは「買う前に確認したい点」の章にまとめています。

バスについて、区役所の「アクセス」のページは、区役所へは京阪バスの「椥辻駅」「山科総合庁舎」停留所が使えると案内しています。山科区内のバスの系統・便数・運賃は、本ページでは確認できていません（未取得）。成約データでは、追分(滋賀)が最寄駅の成約は平均徒歩17分、成約個票には東野駅から徒歩20分の戸建が2件あります。駅から離れた物件を検討する方は、バスの現在の時刻表と、自転車・車での代わりの手段をあわせて確認してください。平成25年台風18号の市の被害報告には、道路の被害として「牛尾道（山科区内）全面通行止め」の記載があります。山あいの道が1本しかない場所では、災害のときの出入りも考えておく必要があります。

※駅別の乗降人員、地下鉄の東野・御陵・小野の各駅の所在地、バスの系統・便数、国道・府道の路線名の一覧、稲荷山トンネル（新十条通）の無料化の時期は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：JR西日本 駅情報（山科駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610115 ／京阪電気鉄道 駅情報（京阪山科駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/501/info.html ／同（四宮駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/502/info.html ／同（追分駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/503/info.html ／京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009295.html ／京都市交通局「東野駅」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009925.html ／同「御陵駅」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009946.html ／山科区役所「アクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000011841.html ／山科区役所「第3期山科区基本計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/cmsfiles/contents/0000287/287992/yamashinaplan.pdf ／山科区役所「京都山科に住もう！〜ちょいなか暮らしのすすめ〜」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000287444.html ／山科区役所「やましなを歩く 奈良街道4 小野」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000012035.html ／京都市 都市計画の見直し パンフレット https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000310/310821/minaoshisyousaipannhuretto.pdf ／京都市「平成25年台風18号に伴う被害状況及び対応状況（第55報）」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/cmsfiles/library/2013/H250915saigai.pdf

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

京都市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。税率は京都市内のどの区でも同じで、山科区だけの税率があるわけではありません。

都市計画税の課税対象について、京都市は「都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの方」と説明しています（償却資産は対象外）。課税標準額1,000万円なら、都市計画税は年3万円です（当方算出）。

山科区は、京都市の11区のなかで住宅地の公示価格の平均がいちばん低い区です（149,350円/㎡）。土地の評価が低ければ、同じ広さの土地にかかる固定資産税・都市計画税も、ほかの区より抑えられる傾向があります（固定資産税の評価額は公示価格そのものではなく、市が物件ごとに決めます。実際の税額は売主の納税通知書でご確認ください）。買うときの値段だけでなく、持っているあいだの税も軽くなりやすいのは、山科区で買う利点のひとつです。

年の途中で売買した場合、固定資産税・都市計画税の日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

令和8年度の納期限は第1期 4月30日、第2期 7月31日、第3期 12月28日、第4期 令和9年3月1日（土日祝・年末年始に当たる場合は翌開庁日）。免税点は、同一人が所有する資産の課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

★京都市には、もうひとつ知っておくべき税があります。「非居住住宅利活用促進税」です。京都市の市街化区域内にある非居住住宅（その所在地に住所を有する者がいない住宅）の所有者にかかる税で、市のページは「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」としています（システム開発の影響で、令和11年度の予定から1年延期）。税額は、家屋の固定資産評価額×0.7％（家屋価値割）と、立地床面積割（敷地の土地の1㎡当たり固定資産評価額×延べ床面積×0.15〜0.6％）の合計です。自分が住む家は対象外で、2026年10月時点ではまだ課税は始まっていません。親の家として買う方、セカンドハウスとして買う方、将来だれも住まなくなる可能性がある方は、家屋の評価額が30万円（導入当初5年間は100万円）未満の場合の免除、賃貸・売却予定の場合の免除、転勤・入院などによる減免といった規定を、市のページで確認しておいてください。区の運営方針が「高齢者の単身世帯化が進んでいる」と書いている山科区では、いずれ空き家になるかもしれない家を持つ方・受け継ぐ方に関係してくる税です。

住宅用地の特例は、京都市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が価格×1/6、都市計画税が価格×1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格×1/3、都市計画税が価格×2/3です。

山科区の成約データでは、戸建260件の土地面積の中央値は77㎡です。山科区で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。京都市のページによると、令和13年3月31日までに新築された住宅で、居住部分の割合が2分の1以上などの要件を満たすものは、床面積120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1に減額されます。期間は一般の住宅が3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分。床面積の要件は、令和8年3月31日までの新築が50㎡以上280㎡以下、それ以降の新築が40㎡以上240㎡以下と、時期で変わっています。山科区の新築戸建ての成約は延床面積の中央値が90㎡ですから、多くは面積の要件に収まると考えられますが、個別の物件が対象になるかは、市の固定資産税の担当でご確認ください。市のページでは、この減額は固定資産税について書かれており、都市計画税に適用する旨の記載は確認できませんでした。

このほか、認定長期優良住宅（5年度分・中高層耐火住宅は7年度分）、耐震改修（昭和57年1月1日以前から所在する住宅・工事費50万円超・1年度分）、バリアフリー改修、省エネ改修の減額措置があります。山科区の中古戸建ての成約は208件のうち92件、中古マンションは159件のうち58件が、建築年1981年以前です。古い住宅を買って耐震改修をする方は、減額措置の対象になるかを工事の前に確認しておくと、申告の漏れを防げます（多くの減額は工事完了後3か月以内などの申告が必要です）。

免税点

同一人が京都市山科区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 令和8年4月30日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和8年12月28日／第4期 令和9年3月1日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は京都市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害は「どの学区か」から。13学区のうち8学区に警戒区域等

山科区で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが土砂災害です。 京都府の「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」で、山科区は8地区126箇所。 区役所は学区ごとに土砂災害ハザードマップを作っており、どの学区に警戒区域等があるかを公表しています。

13学区のうち8学区。 ただし、8学区のなかでも、警戒区域にかかるのは山すそ・がけの近くの一部です。 学区の名前だけで「危ない」「安全」を決めるのではなく、検討中の物件の住所が、区域の内か外かを地図で確かめてください。 区役所のページから、学区ごとのPDFを開けます。

特別警戒区域（レッドゾーン）は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 京都市の居住誘導区域も、土砂災害特別警戒区域と急傾斜地崩壊危険区域を除いて設定されています。 山ぎわ・がけ下の物件は、警戒区域（イエロー）か特別警戒区域（レッド）かまで必ず確認してください。 住宅地の標準地で値段の安い5地点（大宅中小路町・小山谷田町・大塚高岩・四ノ宮小金塚・大宅岩屋殿）は、 大宅・大塚・音羽など、警戒区域等のある学区の名前と重なる町名です （標準地そのものが区域にかかるかどうかは、本ページでは確認していません）。

※126箇所の警戒区域・特別警戒区域の内訳、学区ごとの箇所数は、本ページでは確認できていません（未取得）。 京都府の山科区の個別ページは取得できませんでした。 出典：京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」（2026年9月14日更新） https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／ 山科区役所「土砂災害ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000339816.html ／ 京都市「立地適正化計画の区域図」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000256463.html

2｜川は山科川だけではない。平成25年に浸かった町の名前も確認する

山に囲まれた区には、山から流れてくる川があります。 区の水害ハザードマップは、「山科川およびその他河川における洪水浸水想定区域」を示しており、その他河川として6つの名前を挙げています。

平成25年台風18号の被害報告が、山科区の床上浸水の町名として挙げているのは次の町です（2回の読み取りで一致したもの）。

太字の3つは、このページの別のところにも出てくる町です。 竹鼻堂ノ前町は住宅地の最高地点（308,000円/㎡）、音羽役出町は商業地の最高地点（410,000円/㎡）、 御陵大津畑町は成約の中央値が4,900万円（9件）の町。 「値段の高い町＝水の心配がない町」ではありません。 同じ町のなかでも、浸かった場所と浸からなかった場所があります。 検討中の物件が、平成25年に浸水したかどうかを、売主と、できれば近くに長く住んでいる方に確かめてください。

「ハザードマップを見ました」だけでは足りません。 山科区のように川が複数ある区では、山科川の想定では浸からないが、安祥寺川や四ノ宮川の想定では浸かる、 洪水では浸からないが内水では浸かる、という場所がありえます。 どの川の、どの図を見たのかまで確認してください。 浸水想定区域の物件は、火災保険の水災補償の保険料も家計に関わります。 家タダでは、検討中の物件について契約前に無料で確認します。

※山科区内の浸水深・浸水継続時間の具体値、想定最大規模の降雨条件、平成25年の浸水の原因となった河川、地震の震度・被害想定の数値は、 地図・PDFの図面のため本ページでは取得できていません（未取得）。被害報告の表の単位（棟・世帯）も確認できていません。 出典：山科区役所「水害ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000339678.html ／ 山科区役所「地震ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000339674.html ／ 京都市「平成25年台風18号に伴う被害状況及び対応状況（第55報）」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/cmsfiles/library/2013/H250915saigai.pdf ／ 京都市「京都市防災情報マップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000794.html ／ 京都市「京都市Web版ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000146.html ／ 京都市「ため池ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html ／ 京都府「洪水浸水想定区域」 https://www.pref.kyoto.jp/sabo/1170048959713.html

3｜細い道と小さな敷地 ― 建て替えで同じ広さの家が建つとは限らない

区の基本計画自身が、「山科区は，幅員の狭い道路が多く存在する」と書いています。 そして成約データでは、戸建の土地面積の中央値が77㎡、標準地26地点のうち11地点が地積100㎡未満。 細い道に面した、小さな敷地の戸建が、山科区にはたくさんあるということです。

これは京都市全体の数字で、山科区だけの本数は確認できていません（未取得）。 そのうえで、細い道に面した戸建を買う方に知っておいていただきたいことを整理します。

• 建築基準法上の道路に接していない敷地は、原則として建築ができません。 京都市は「幅員1.8メートル未満の路地は沿道建物の再建築や大規模改修が困難」と説明しています。
• 幅員1.8m以上4m未満の道（2項道路）に面する敷地は、建て替えのときに道路の中心線から2m後退（セットバック）します。 京都市では、建築確認申請の前に狭あい道路整備の申出または協議が必要です。 成約個票の土地45㎡のような小さな敷地では、後退した分だけ、建てられる面積がはっきり減ります。
• 袋路（行き止まりの道）の奥の家は、再建築の可否だけでなく、工事の車が入れるか、火事や救急のときに車が近づけるかも確認してください。
• 一方で京都市には、路地のある町並みを再生するための道路指定制度、建築基準法第43条第2項の許可、連担建築物設計制度といった、 路地の奥でも建て替えを可能にするための制度があります。使えるかどうかは敷地ごとの判断です。
• 京町家（建築基準法の施行＝昭和25年より前に建てられた、伝統的な構造・意匠を持つ木造建築物）は、 解体に着手する1年前までに届出が必要です（個別指定京町家・指定地区内の京町家は義務、それ以外は努力義務）。 旧東海道や奈良街道の沿道で、古い家つきの土地を買って建て替えるつもりの方は、その建物が京町家に当たるかどうかを先に確認してください。 京都市は令和8年7月24日〜8月24日に条例改正案の意見募集を行っており、制度が変わる可能性があります。

道路の種別は、京都市地図情報提供サービスの「指定道路図」で確認できます。 「安いのには理由がある」物件が、この論点に当たることがあります。 山科区の中古戸建ての成約は、最小150万円、下位25％が590万円です。 極端に安い戸建に出会ったら、まず接道と再建築の可否を確認してください。 再建築ができない土地は、住宅ローンが使えないことも多く、将来手放すときにも買い手が限られます。家タダでは契約前に無料で調査します。

出典：山科区役所「第3期山科区基本計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/cmsfiles/contents/0000287/287992/yamashinaplan.pdf ／ 京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000185/185042/torikumihousinkaitei.pdf ／ 京都市「建築基準法上の道路種別と手続」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000328986.html ／ 京都市「狭あい道路等整備事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000180433.html ／ 京都市「前の道が狭すぎて建替えも売却もできない・・密集市街地でお困りのみなさんへ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000337478.html ／ 京都市「京町家を未来へ」（条例について） https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/ ／ 同（解体の届出） https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/kaitai/ ／ 京都市 条例改正案の意見募集 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000355412.html

4｜中古の4割は1981年以前の建築。耐震の支援は「着工前の申請」

山科区の成約データでは、中古戸建て208件のうち92件（44％）、中古マンション159件のうち58件（36％）が、建築年1981年以前です。 区役所の説明どおり、昭和30〜50年代に急に増えたまちの家が、いま市場に出ています。 京都市の耐震の支援制度は、次のとおりです。

令和8年度の受付は2026年4月13日〜12月25日（予算がなくなり次第終了）です。 いちばん大事なのは順番です。「まちの匠・ぷらす」は工事着工前の申請が必須とされています。 古い戸建を買ってすぐリフォームの工事を始めてしまうと、支援が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 申請 → 工事、という順番を守ってください。 対象者に「居住者（予定を含む）」が入っているので、これから買って住む方も使える可能性があります。 補助率や細かい要件は本ページでは確認できていません（上限額のみ）。窓口は京（みやこ）安心すまいセンターです。

1,300万円の中古戸建てに、耐震改修で最大200万円。 支援の上限額は、山科区の中古戸建ての中央値の15％（当方算出）にあたります。 未就学のお子さんがいる世帯なら、京都安心すまい応援金（基本100万円・最大200万円）と組み合わせて検討する余地があります （それぞれの制度の併用の可否は、申請の前に窓口でご確認ください）。

この2つの制度の対象は木造の一戸建て・長屋で、マンションは対象に含まれていません。 1981年以前の建築のマンションを検討する方は、耐震診断の実施の有無、耐震改修の履歴、長期修繕計画と修繕積立金の残高を、 管理組合の資料で確認してください。住宅ローンの取扱いも金融機関によって分かれます。

出典：京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000119039.html ／ 京都市「『まちの匠・ぷらす』京町家・木造住宅 耐震・防火改修支援事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html ／ 京都市「京都安心すまい応援金」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000330039.html

5｜高さ・景観 ― 外環状線の近くは「隣に何が建つか」、山すそは景観の基準

京都市は、平成19年（2007年）9月1日に新景観政策を実施しました。 建物の高さの上限を10m・12m・15m・20m・25m・31mの6段階に改め（それまでの45mの区分を廃止）、 市街地の約3割で上限を引き下げています。高度地区は市街化区域の95.3％（14,274ha）にかかっています。

山科区でいちばん気をつけたいのは、外環状線の近くの物件です。 見直しの前、沿道の高さの上限は15m・20mでした。それが31m、条件によっては上限なしになっています。 いま低い建物が並んでいる通り沿いでも、建て替えが起きれば景色が変わります。 マンションの上の階を「眺めがよい」という理由で選ぶ方、戸建の南側が外環状線の沿道にあたる方は、とくに確認してください。

中古の戸建・マンションでは、「いま建っている建物と同じものが、建て替えのときに建てられるか」も確認が要ります。 新景観政策で高さの上限が引き下げられた地域では、いまの建物が上限を超えている（既存不適格）場合があります。 山科区のどの範囲にどの指定がかかっているかは、本ページでは面積・区域として示せていません（未取得）。 住所ごとの指定は、京都市地図情報提供サービス（用途地域・高度地区・指定道路）と景観情報共有システムで確認できます。

出典：京都市「京都の景観政策」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281600.html ／ 京都市「新景観政策 10年とこれから」第1章 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000281/281299/report_1.pdf ／ 京都市 高度地区計画書 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000023/23106/keikakusyo02.pdf ／ 京都市 都市計画の見直し パンフレット https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000310/310821/minaoshisyousaipannhuretto.pdf ／ 京都市「京都市内の建築協定」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000021235.html ／ 京都市「京都市地図情報提供サービス」の案内 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000278444.html ／ 京都市「景観情報共有システム」の案内 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281540.html

6｜「山科駅」まで歩けるか、地下鉄か、京阪か。追分駅は滋賀県

物件広告の駅名は、事業者名・路線名とあわせて確認してください。 山科区の成約データでは、最寄駅によって中央値がはっきり分かれます。

「山科区の物件」と「山科駅の物件」は、同じではありません。 区のページが書く「京都駅まで5分」は、山科駅からの時間です。 東野駅・椥辻駅・小野駅の物件は、地下鉄で山科駅まで出て乗り換えるか、東西線でそのまま市内中心部へ向かうことになります。 通勤先の駅までの、乗り換えを含めた所要時間と定期代を、物件ごとに計算してください。

追分駅が最寄りの物件は、住所を確認してください。 追分駅は滋賀県大津市にあります。成約データの19件は山科区の成約ですが、 同じ駅を最寄りとする物件のなかには、大津市の物件もあるはずです。 府県・市が変われば、税、子どもの医療費、学校、ごみの出し方が変わります。

もうひとつは駅までの道です。7駅とも平均徒歩は10分以上。成約個票には徒歩20分の戸建もあります。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。区の基本計画は「幅員の狭い道路が多く存在する」と書いています。
• 坂。山に囲まれた区です。地図の距離だけでなく、駅までの高低差を、自転車で通えるかどうかを含めて現地で確かめてください。
• バスの系統と、現在の時刻表。区役所は京阪バスの停留所を案内しています。朝と夜の本数、最終の時刻を確認してください。
• 高速道路・幹線道路からの距離。名神高速道路・国道1号・外環状線・新十条通が通る区です。音と振動は時間帯を変えて現地で確認してください。

7｜住まない家にかかる新しい税（令和12年度から課税開始予定）

京都市には、非居住住宅利活用促進税という新しい税があります。 条例は2022年3月25日に可決、2023年3月24日に総務大臣が同意し、 市は「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」としています。2026年10月時点では、まだ課税は始まっていません。

自分が住むために買う家は、対象外です。 関係があるのは、親の家として買う方、セカンドハウスとして買う方、将来だれも住まなくなる可能性がある方です。 区役所は、山科区について「令和5年には市内で最も高齢化率が高く」なり、「高齢者の単身世帯化が進んでいる」と説明しています。 親御さんの家が山科区にある方、山科区で親御さんのための家を買う方は、その家がいずれ空き家になったときに、この税の対象になる可能性があります。 区の基本計画も、空き家の実態調査や相談会などの空き家対策に取り組むとしています。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税について＜令和12年度課税開始予定＞」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html ／ 京都市「非居住住宅利活用促進税の課税対象」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html

8｜京都市でいちばん人口が減っている区で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 山科区の人口は、国勢調査で令和2年の135,101人から令和7年（速報）の128,356人へ、5年間で6,745人（5.0％）減りました。 京都市の11区で最も大きい減り方です。区役所は、令和5年に市内で最も高齢化率が高くなったと説明しています。

• 買うときの利点：京都市の11区のなかで住宅地の平均価格がいちばん低い区です。 新築戸建ての中央値は3,250万円、中古戸建ては1,300万円、中古マンションは1,700万円。京都駅に近い場所で、価格を抑えて買えます。
• 明るい材料：区役所は「社会動態人口は令和6年度から増加に転じている」と説明しています。 住宅地の標準地は、前年と比べられる25地点のうち23地点が上昇。京都市は外環状線沿道に、若い世代の住まいを誘導する見直しを行いました。
• 持っているあいだの注意点：区のなかの差が広がっています。 ＋5％以上の標準地は山科駅前・音羽・椥辻・御陵の5地点、値段の安い下位5地点は−0.9％〜＋1.2％でした。
• 手放すときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 駅からの距離、道の幅と再建築の可否、災害リスク、居住誘導区域の内外は、将来の買い手のつきやすさに関わります。

「長く住むための家」として買うなら、山科区は京都市内で最も手の届きやすい区です。 一方、「数年で買い替える前提」の方、「安いから」という理由だけで駅から遠い物件・道の細い物件を選ぼうとしている方は、 立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

9｜山科区で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・道路・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

山科区は、昭和51年（1976年）10月1日に誕生しました。 区役所の「山科区誕生50周年記念事業」のページは、東山区から分区した日を昭和51年10月1日とし、令和8年に50周年を迎えると書いています。

それより前、いまの山科区の区域は東山区の一部でした。 京都市統計書の「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」によると、昭和6年（1931年）4月1日に、宇治郡山科町が東山区に編入されています。 同じ日に右京区と伏見区が新設されており、京都市が周辺の町村を一度に編入した年でした。 山科町 → 東山区の一部（昭和6年）→ 山科区（昭和51年）という順番です。 昭和51年10月1日には、西京区も右京区から分かれて生まれています。

令和8年（2026年）は、山科区の誕生50周年です。 区役所は「山科のバトン〜想いをつなぐ、歴史をつなぐ〜」という言葉を掲げ、 記念式典（令和8年9月26日・京都市東部文化会館）、記念大運動会（10月11日・勧修寺公園。学区対抗）、 「やましなパーク」（令和9年3月21日・山科地域体育館・東野公園・京都市東部文化会館）を主催事業として挙げています。

「御陵」― 天智天皇の陵と東海道

区役所のページ「やましなを歩く」（平成13年9月発行の資料をもとにしたもの）は、区内の歴史を街道ごとに紹介しています。 最初に出てくるのが東海道です。

区のページは、旧東海道を、三条通・日岡峠・四宮・追分というつながりで紹介しています。 区の基本計画も、山科区を京都の東の玄関口と位置づけています。 （地名「山科」そのものの語源・由来を説明した記述は、今回確認した区役所のページにはありませんでした。本ページでは推測による由来は載せていません。）

山科本願寺 ― 西野に、東西800m・南北1kmの寺内町があった

「やましなを歩く」によると、文明10年（1478年）、本願寺八代の蓮如が山科本願寺の建設に着手しました。

いま成約の多い西野のあたりは、500年前に、土塁と堀に囲まれた大きな町だった場所です。 蓮如は1499年に山科で亡くなり、蓮如上人御廟所は山階小学校の北にあります。江戸時代中期には東・西本願寺の山科別院が建てられました。 音羽伊勢宿町の光照寺は、蓮如の隠居所の跡と伝わります。 買う側にとっての意味は、「古い町割りと、埋蔵文化財」です。 遺跡のある区域で建て替え・造成をする場合、工事の前に届出や調査が必要になることがあります。 山科区には、山科本願寺跡のほかにも、区のページが「中臣遺跡」（栗栖野）や奈良時代の製鉄遺跡を紹介しています。 検討中の土地が埋蔵文化財の包蔵地にあたるかどうかは、契約の前に市の窓口で確認してください （包蔵地の範囲は本ページでは確認していません）。

奈良街道・勧修寺・隨心院・大石良雄

「やましなを歩く」は、奈良街道を小山・音羽〜大塚・大宅・小野の4コースで紹介しています。そのほかの主な内容は次のとおりです。

区のページ「京都山科に住もう！」は、季節の行事として山科義士まつり・清水焼の郷まつりを挙げ、 区の基本計画は「山科なす」などの京の伝統野菜、「京焼・清水焼」「京仏具」などの伝統産業を紹介しています。 山科区は、寺と街道のまちであると同時に、ものづくりのまちでもあります。 令和8年地価公示の工業地の標準地2地点（西野山欠ノ上町・川田御出町）は、その一面を示しています。

疏水と鉄道と高速道路 ― 明治からの山科

山科の鉄道は、最初は区の南を通っていました。 明治13年の線路は、いまの名神高速道路のところを通り、山科駅は小野にありました。 大正10年に線路がいまの位置に移り、駅も移りました。 西野山に残る明治41年の道標「左 山科停車場みち」について、区のページは、この「山科停車場」が旧東海道線の山科駅を指すと説明しています。 「山科駅」の場所が100年前に変わったことで、区の中心も変わったということです。

琵琶湖疏水について、区の基本計画は「山科疏水（琵琶湖疏水）沿いの緑道は憩いの場として整備され」ていると書いています。 疏水のコースには、一燈園の資料館、安朱橋、毘沙門堂、藤原順子の後山階陵などが並びます。

年表

※地名「山科」の語源・由来、山科町の町制施行の年、昭和6年以前の村の名前、地下鉄東西線の区内の駅の開業日、 名神高速道路・新十条通（稲荷山トンネル）の開通・無料化の年月は、本ページでは確認できていません（未取得）。 区役所の「山科区のプロフィール」のページは取得できませんでした。 出典：山科区役所「山科区誕生50周年記念事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000355636.html ／ 京都市統計書「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」 https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Publish/YearBook/Data/chap02/02_01.xlsx ／ 山科区役所「やましなを歩く もくじ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000011863.html ／ 同「東海道4 御陵」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000011923.html ／ 同「東海道5 御陵〜山科駅前」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000011937.html ／ 同「東海道6 山科駅前〜四宮」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000011952.html ／ 同「奈良街道4 小野」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000012035.html ／ 同「勧修寺とその周辺」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000012056.html ／ 同「西野山と大石良雄遺跡」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000012062.html ／ 同「山科本願寺跡とその周辺」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000012089.html ／ 同「琵琶湖疏水周辺1」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000012095.html ／ 京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html

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