【守山市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

守山市の価格帯で、いくら得になるか

守山市の住宅地は1㎡あたり平均95,700円（8地点の単純平均）。市内の標準地は最高145,000円/㎡（今宿２丁目字西浦２６８番３９）から最低27,300円/㎡（矢島町字屋敷田３１８３番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が5.3倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、守山市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は54件。成約価格の中央値は3,250万円、真ん中の半数は2,500万円〜4,300万円に収まっています。延床面積の中央値は115㎡。建築年の中央値は2010年です。

最寄駅で多いのは守山(滋賀)駅（49件）、栗東駅（5件）。

中央値の3,250万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は113万8,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる54件のうち、1981年以前に建てられたものは0件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

守山市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて守山市・滋賀県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 8万6千人。国勢調査で5年間に4.2％増えた市

守山市の人口は86,043人（男42,251人／女43,792人）、世帯数は36,387世帯です（令和8年9月30日現在・守山市「地区別人口明細」）。面積は55.73km²で、守山市統計書によると東西8.4km・南北12.2km。人口密度は約1,544人/km²（当方算出）です。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の守山市の人口は確認できていません（未取得）。守山市統計書（令和7年版）に載っている国勢調査の結果は令和2年調査までで、このページの国勢調査の数値はすべて令和2年国勢調査のものです。

その令和2年国勢調査では、人口83,236人・世帯数31,796世帯。平成27年国勢調査が人口79,859人・世帯数29,052世帯でしたから、人口は5年間で3,377人増（＋4.2％）、世帯数は2,744世帯増（＋9.4％）です（増減は統計書の数値から当方算出）。住民基本台帳の人口は令和8年9月末で86,043人。国勢調査と住民基本台帳は調査方法が違うため単純には比べられませんが、いまも増え続けている市だと言えます。市の立地適正化計画（令和7年6月30日第2次改訂）は、守山市の人口が「令和17年をピークとして減少に転じる」と推計しています。

人口が増えている市で家を買うことの意味は、良い面と注意点の両方があります。買い手が多いということですから、将来売るときに買い手がつきやすい。実際、令和8年地価公示の住宅地8地点は平均＋2.8％で、7地点が上昇しました。一方で、待っていても安くはなりにくいということでもあります。そして増え方は市内で均等ではありません。

市は人口を7つの学区で集計しています。多いのは守山学区27,907人（32.4％）と吉身学区17,887人（20.8％）で、JR守山駅に近いこの2学区だけで市の半分以上（53.2％）。次いで河西学区14,896人、速野学区12,049人、小津学区6,031人、玉津学区4,567人、中洲学区2,706人です（構成比は当方算出）。市の都市計画マスタープラン（令和4年10月改訂）によると、平成22年から令和2年までの人口は、守山学区が115％、河西学区が111％、吉身学区が109％に増えた一方、中洲学区は91％に減りました。令和2年の高齢化率も、守山学区の16.6％から中洲学区の34.0％まで開いています。「人口が増えている市」というのは駅に近い学区の話で、琵琶湖側の学区では事情が違います。

市の位置について、都市計画マスタープランは「滋賀県の南西部、琵琶湖の東岸に位置し、野洲川によってできた三角州の平坦地に開けた都市」と説明し、京都市中心部まで約20km、大阪市中心部まで約60kmとしています。統計書の「海抜」の欄は106.1mと83.7m。市内の高低差は20mあまり（当方算出）で、山や丘陵のない市です。

土地の使われ方

守山市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域27.1％」です。守山市は、琵琶湖を除く全域4,558haが大津湖南都市計画区域に入っており、そのうち市街化区域は1,237.1ha、市街化調整区域は3,320.9ha。都市計画区域のほぼ4分の3（72.9％）が市街化調整区域です（割合は当方算出）。

市街化区域1,237.1haのうち、住居系の用途地域（5種類の合計）は687.5haで、都市計画区域全体の15.1％。商業系・工業系の用途地域（5種類の合計）は549.6ha（12.1％）です（合計と割合は当方算出）。8万6千人の大半が、都市計画区域の15％ほどの住居系の土地と、その周りの商業系の土地に集まって住んでいるということになります。市の立地適正化計画は、居住誘導区域内の人口密度を令和2年で65.9人/haとし、令和17年に69.5人/haとする目標を掲げています。

なお市域面積は55.73km²（5,573ha）で、都市計画区域4,558haとの差は約1,015ha（当方算出）。市の都市計画マスタープランは「市全域（琵琶湖含まず）が都市計画区域に指定されている」と説明していますので、この差は琵琶湖の水面にあたる部分と読めます（当方の読み取りです）。

※守山市統計書（令和7年版）「都市計画区域面積」（各年4月1日現在・資料は市都市計画・交通政策課）および滋賀県「滋賀の都市計画2025」。系統別の合計と構成比は当方の算出。

市街化区域と市街化調整区域

守山市は、琵琶湖を除く市の全域が都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。都市計画区域の名称は大津湖南都市計画区域。滋賀県の資料によると、大津市の一部・草津市・守山市・栗東市・野洲市・湖南市で構成される区域で、県内に11ある都市計画区域のうち、線引きをしている4区域のひとつです。

守山市統計書（令和7年版・各年4月1日現在）によると、市街化区域は1,237.1ha、市街化調整区域は3,320.9ha、合計4,558ha。市街化区域は27.1％、市街化調整区域は72.9％（構成比は当方算出）です。統計書を見るかぎり、この面積は令和3年から令和7年まで変わっていません。

「駅前にマンションが建ち、人口が増えている市」という印象とは逆に、土地の4分の3近くは、原則として建物を建てられない区域です。市街地は1か所にまとまっているわけではありません。都市計画マスタープランは、JR守山駅周辺を「中心商業地」とする一方で、湖岸沿いを「観光・レクリエーション地」、北部市街地を「中低層住宅地」、市街化調整区域を「田園ゾーン」と位置づけています。駅のまわりの市街地のほかに、琵琶湖岸の側にも「北部市街地」と呼ばれる市街地がある、というのが守山市の形です。

区域区分の当初決定日・最終変更日は、市公式のテキストから確認できませんでした（未取得）。都市計画図は、市の地図サービス「守山マップ」の「まちづくり」→「都市計画図」で閲覧・印刷できます。

市街化区域1,237.1haの用途地域の内訳は次のとおりです。10種類の用途地域が指定されており、面積が最大なのは第1種住居地域（275.3ha・22.3％）。第2種低層住居専用地域・準住居地域・田園住居地域の指定はありません。住居系5種類の合計は687.5ha（55.6％）、商業系・工業系5種類の合計は549.6ha（44.4％）です（合計と割合は当方算出）。

※守山市統計書（令和7年版）「都市計画区域面積」（令和7年4月1日現在）および滋賀県「滋賀の都市計画2025」第1章の用途地域の表。割合は当方の算出です。近隣商業地域から工業専用地域までの5つの数値は、2つの資料の表を列の並び順どおりに読み取ったもので、用途地域ごとの対応は窓口で確認したものではありません。正確な用途地域は、守山マップの都市計画図または都市計画・交通政策課（077-582-1132）でご確認ください。区域区分の決定・変更の年月日は未取得です。

地価公示 ― 8地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、守山市の住宅地の標準地は8地点。 単純平均は1㎡あたり95,700円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.8％です。 全8地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

守山市は滋賀県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある滋賀県内の17市町のうち、 守山市の住宅地の平均価格は2位。 町を除いた「市」だけで見ると、13市のなかで第2位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

守山市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地8地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で5.3倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

守山市の緑の基本計画（令和2年10月改訂）によると、市民1人あたりの都市公園の面積は13.20㎡（令和元年度）で、令和6年度に15.00㎡とする目標が掲げられています。計画の目指す姿は「水と緑の恵みが生きるまち 守山」。都市計画マスタープランに名前の出てくる公園・緑地は、市民運動公園（スポーツ活動の拠点で、ホタルの生息環境保全の拠点でもある）、びわこ地球市民の森、環境学習都市宣言記念公園、第1なぎさ公園、みさき自然公園、野洲川河川公園、下之郷史跡公園、近江妙蓮公園、あまが池親水緑地などです。マスタープランは「ホタルが舞うまちづくり」を掲げ、小津学区の目田川周辺を「ホタルの生息にふさわしい生物生息空間」として保全するとしています。都市公園の箇所数・総面積の最新値と、個々の公園の所在地・面積は、本ページでは確認していません（未取得）。

※守山市緑の基本計画（令和2年10月改訂）概要版。1人あたり面積は令和元年度の値。

守山市を一言で表すと、「駅は1つ、市場は2つ」の市です。 JR守山駅のまわりでは、住宅地が1㎡あたり10万円を超え、3,000万円台後半の成約が並びます。 琵琶湖岸の水保町・今浜町では、1,000万円前後かそれ以下のマンションが、市内でいちばん多く動いています。 そして公的データに出てくる成約は、戸建70件・マンション68件とほぼ半々です。 この章では、成約と地価の実データから、守山市の2つの顔を読んでいきます。

実際の成約138件 ― 戸建70件・3,450万円と、マンション68件・1,450万円

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 守山市の成約は138件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

件数はほぼ同じ。価格は2,000万円ちがい、築年は16年ちがいます。 戸建は中央の築年が2012年で、築十数年。成約個票には2024年築・2025年築の戸建も入っています。 マンションは中央の築年が1996年で、築30年前後です。 「新しめの戸建」と「築年数の経ったマンション」という、まったく別の2つの商品が同じ市で同じ数だけ売れている のが、守山市の特徴です。

戸建の3,450万円を分解してみます。 住宅地の平均価格95,700円/㎡に、中央の土地面積167㎡を掛けると約1,598万円（当方算出）。 3,450万円のうち土地が1,600万円ほど、残りの1,850万円ほどが建物という計算になります （平均と中央値を掛け合わせた目安であり、個々の物件の内訳ではありません）。 守山市の戸建は、建物にしっかり値段がついているということです。 築年が新しいぶん、すぐに大きな修繕費がかかる可能性は低い一方、 価格のうち建物の割合が大きい物件は、年数とともに建物の値段が下がっていく点を頭に入れておいてください。

マンションの1,450万円は、66㎡・1996年築が中央です。 築30年前後のマンションを買うときに見るべきものは、価格よりも管理と修繕です。

• 修繕積立金の残高と、次の大規模修繕の時期。積立金が足りないと、購入後に一時金の負担や値上げがあります。
• 管理費・修繕積立金・駐車場代の合計。物件価格が低くても、毎月の固定費が高いと総額は変わりません。 とくに、もともと観光・レクリエーションの土地利用が想定された湖岸のマンションは、共用施設の維持費を確認してください。
• 住宅ローンの条件。築年数の古い物件は、金融機関によって借入期間の扱いが分かれることがあります。
• 諸費用の割合。1,450万円にかかる仲介手数料の上限額は54万4,500円（価格の約3.8％・当方算出）。家タダではこれが0円です。

町丁目別の成約（3件以上あった8町丁目・計97件）

最高の梅田町3,900万円と最安の今浜町570万円で約6.8倍（当方算出）。 8つの町丁目は、はっきり3つのグループに分かれます。

• 3,000万円台後半（梅田町・勝部・播磨田町・下之郷・小島町）：5町丁目で50件。中央値は3,300万〜3,900万円に収まっています。 梅田町・勝部は面積が77㎡・101㎡で駅まわりのマンション、播磨田町・小島町・下之郷は131〜200㎡で戸建が中心と読めます。 種類は違っても、価格帯はほぼ同じです。
• 1,000万円台（守山・水保町）：2町丁目で28件。1,850万円と1,350万円。
• 500万円台（今浜町）：19件・570万円・52㎡。この町だけが、ほかの7町丁目とまったく違う価格帯です。

件数がいちばん多いのは、いちばん高い町ではなく、水保町（20件）と今浜町（19件）です。 どちらも速野小学校の区域にある、琵琶湖岸の側の町です。 「守山市の相場」をひとつの数字で言おうとすると、この2町の低い価格と、駅まわりの高い価格が混ざってしまいます。 最寄駅「守山」の中央値が2,900万円になっているのは、その混ざった結果です。 ご自身がどのグループを探しているのかを最初に決めておくと、物件探しが進めやすくなります。 （町丁目ごとの築年・種別の内訳は公表データにないため、「マンションが中心」「戸建が中心」は面積からの推測です。 また下之郷6件・守山8件など件数の少ない町丁目は参考値としてお読みください。）

最寄駅別の成約（138件中137件）

守山市にある駅は守山駅だけ。成約の90.6％がこの駅です。 残りの12件は、大津市にある堅田駅（7件・1,000万円）と、栗東市にある栗東駅（5件・3,200万円）。 中央値が1,000万円と3,200万円で、3倍以上ちがいます。 市の歴史のページは堅田を琵琶湖の「対岸」と書いています。 成約個票では阿村町の戸建（3,500万円）が栗東駅徒歩20分でした。 物件広告の最寄駅が「守山」ではない守山市の物件は、市のどちら側にあるのかを確認してください。 堅田の平均徒歩は集計上「0分」ですが、徒歩分数の記録がない成約とみられるため、表では「—」としています。

実際の成約は、こんな中身です

マンション4件は1,300万〜1,500万円で、すべて1989〜1994年築。 しかも面積は70〜115㎡と広い。築30年を超えた広めのマンションが1,500万円以下、というのが守山市のマンションの中心です。 戸建4件は3,400万〜3,600万円で、こちらもほぼ横並び。 ところが中身は、土地185㎡・1997年築（阿村町）から土地110㎡・2025年築（金森町）まで違います。 同じ3,500万円で、「広い土地と築28年の家」と「小さめの土地と新築の家」のどちらも買えるということです。

戸建4件のうち3件に、最寄駅までの徒歩分数の記録がありません。 徒歩分数が入っていない理由は公表データからは分かりませんが、 駅まで歩く距離ではない物件（バスや車を使う物件）である可能性があります。 戸建を探すときは、「最寄駅 守山」という表示だけでなく、駅までの実際の手段と時間を確認してください （個票は8件だけですので、傾向としてお読みください）。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・守山市138件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 戸建の「面積」は土地面積、「建物」は延床面積、マンションの面積は専有面積。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

地価公示15地点 ― 住宅地は8地点中7地点が上昇、商業地は全地点が上昇

令和8年地価公示で、守山市の標準地は住宅地8地点・商業地6地点・工業地1地点の計15地点です。

15地点のうち14地点が上昇しました。下がったのは矢島町の住宅地（−0.4％）だけです。 住宅地の平均95,700円/㎡は、住宅地の標準地が3地点以上ある滋賀県内17市町のなかで2位、 町を除いた13市のなかでも2位。変動率（＋2.8％）は17市町中3位、13市中3位です （平均と順位は当方の集計で、国土交通省が公表している順位ではありません）。 価格も、上がり方も、県内の上位という位置になります。

住宅地8地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 上位6地点は90,800〜145,000円の幅に収まっている。 坪に直すと約30万〜48万円（当方算出）。今宿・守山・金森町・立入町・小島町・下之郷で、 最高と最低の差は1.6倍（当方算出）です。駅に近い側の住宅地は、どこも1㎡あたり9万円以上ということになります。
• 7番目の水保町（59,000円）で一段下がる。6番目の下之郷1丁目の約65％です。 ただし前年比＋5.4％は8地点で最大。琵琶湖岸の側の住宅地は、安いけれどもいちばん上がっています。
• 最安の矢島町（27,300円）だけが飛び抜けて安く、ただ1つ下がっている。 水保町との差は2.2倍（当方算出）。地積365㎡も8地点で最大です。 「市内格差5.3倍」という数字は、この1地点によるもので、ここを除いた7地点の最高と最低の差は2.5倍（当方算出）です。 矢島町には市街化調整区域の地区計画（矢島町地区）があります （標準地そのものがどの区域にあるかは未取得です）。

商業地6地点と工業地1地点は次のとおりです。

勝部1丁目の235,000円/㎡・＋9.3％が、価格も上昇率も市内で最高です。 2番目の浮気町（159,000円・＋6.0％）との差は1.5倍。 高い地点ほど大きく上がっているのが、令和8年の守山市の商業地です。 一方、水保町の商業地は55,800円/㎡・＋1.1％で、勝部1丁目の4分の1以下。 同じ水保町で、住宅地（59,000円・＋5.4％）のほうが商業地（55,800円・＋1.1％）より高く、上昇も大きい という逆転が起きています。 水保町では、商業地よりも住宅地のほうが高く評価され、動きも大きい、という結果です （理由を説明した公的資料は確認していません）。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

駅前は「高さを抑える」方向、人口は「令和17年まで増える」見通し

駅まわりの地価が上がっている背景として、市の資料から確認できることが2つあります。

• 人口が増えている。国勢調査で平成27年の79,859人から令和2年の83,236人へ、5年間で＋4.2％。 住民基本台帳では令和8年9月末に86,043人。 立地適正化計画は「令和17年をピークとして減少に転じる」と推計しています。 学区別では守山学区が10年間で115％、河西学区111％、吉身学区109％。
• 駅前の建物の高さに上限がある。平成31年3月29日から、駅前中心A地区（約5.34ha）は25m以下、 駅前周辺B地区（約17.36ha）・C地区（約9.98ha）は20m以下。 令和元年9月1日からは、高さ10m超または30戸以上の建設事業に、構想段階での届出を求める条例も施行されています。

買い手は増えている。けれども駅前に建てられる床の量には上限がある。 この2つが重なっているのが、いまの守山駅のまわりです （地価の上昇の原因を特定した公的資料は確認しておらず、2つの事実を並べたものです）。 買う側にとっては、「待てば安くなる」とは考えにくい一方で、高値づかみにも注意が必要な局面です。 人口の推計にはピーク（令和17年）があり、その先は減少に転じるとされています。 10年以上住むつもりで買う方は、「ピークのあとに売る可能性」まで含めて、駅からの距離と建物の状態を見ておいてください。

湖岸の側 ― 570万円のマンションは「安い」のか

今浜町の成約中央値570万円（19件・中央の面積52㎡）は、守山市の数字のなかで最も目を引くものです。 梅田町の3,900万円の約7分の1。これをどう読むか。公的資料から言えることを、3つ挙げます。

• この一帯は、もともと「観光・レクリエーション」の土地利用が想定された場所です。 都市計画マスタープランは「昭和39年（1964年）琵琶湖大橋開通や広域道路整備により、観光産業立地の脚光を浴びた」と書き、 速野学区の湖岸沿いを「観光・レクリエーション地」と位置づけています。 北部市街地の商業地域には「観光・レクリエーション特別用途地区」がかかっています。
• 成約個票の間取りが、ふつうの住宅用マンションと違います。 今浜町は70㎡で1LDK（1989年築・SRC）、水保町は85㎡で2LDK（1994年築・SRC）。 家族で毎日暮らすための間取りかどうかは、物件ごとに確認が必要です。
• 駅から遠い。個票の2件とも、最寄駅までの徒歩分数の記録がありません。 最寄駅が堅田（大津市）になっている成約も7件あります。

つまり、570万円は「守山駅まわりのマンションが安く買える」という数字ではありません。 立地も、建物の成り立ちも、想定されていた使い方も違う物件の価格です。 それを分かったうえで、琵琶湖のそばに住む・セカンドハウスとして持つ、という買い方をする方には、 現実的な価格帯だと言えます。 検討するときは、管理費・修繕積立金の月額、修繕の履歴、住宅ローンが使えるか、 琵琶湖の浸水想定、通勤・通学の手段を、価格より先に確認してください。 570万円にかかる仲介手数料の上限額は25万4,100円で、価格の約4.5％（当方算出）。 家タダならこれが0円です（価格の低い物件は対象外になる場合がありますので、物件ごとに確認します）。

※今浜町・水保町のマンションの建物名・棟数・管理状況は、公的資料では確認していません。 成約データから読み取れる範囲の記述です。 出典：守山市都市計画基本方針（都市計画マスタープラン） https://www.city.moriyama.lg.jp/machikankyobousai/toshikeikaku/1002081/1002085.html ／ 守山市「特別用途地区」 https://www.city.moriyama.lg.jp/machikankyobousai/toshikeikaku/1002081/1002087.html

まとめ：守山市は「駅からの手段・種別・区域区分・水」の4つで選ぶ市

確認すべきことは、次の5点です。

• 駅まで何で行くか。市内の駅は守山駅だけ。徒歩・自転車・バス・車のどれを前提にするかで、探す場所が変わります。
• 戸建かマンションか。戸建は中央値3,450万円・2012年築、マンションは1,450万円・1996年築。 見るべきポイント（建物の値段の割合か、管理と修繕か）が違います。
• 市街化区域か市街化調整区域か。都市計画区域の72.9％が調整区域。ただし調整区域にも地区計画が17地区、集落地区計画が1地区あります。
• 水のリスク。野洲川・琵琶湖の浸水想定、地先の安全度マップ、雨水出水（内水）、液状化。
• 校区。守山・梅田町・浮気町など駅まわりの町は、同じ町名でも小学校が分かれます。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の守山市

守山市が市になったのは昭和45年（1970年）7月1日です。昭和30年に守山町と小津・玉津・河西・速野の4村が合併し、昭和32年に中洲村の大部分が加わって、いまの市域ができました。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（吉身二丁目）とJR守山駅（梅田町）を含む同じ範囲です。左の写真は、市制施行から数年後にあたります。市の歴史のページは、守山が「化学・機械・繊維などの近代工場を誘致して、しだいに工業化都市化が進みました」と書き、東海道本線の電化や琵琶湖大橋の開通で交通網が整備されたことを挙げています。国勢調査の人口は平成27年に79,859人、令和2年に83,236人。守山学区は平成22年からの10年間で115％に増えました。2枚を見比べるときは、駅のまわりで田畑だった場所がどれだけ住宅地に変わったか、そして工場の敷地がどこに残っているかに注目してください。平成31年からは駅前に高度地区（高さ25m以下・20m以下）が定められています。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た吉身二丁目と梅田町の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28761〜28763・y12972〜12973）で切り出しています。

守山市は、明治22年にできた7つの村がもとになっています。守山・物部・小津・玉津・河西・速野・中洲。このうち守山と物部は昭和16年に合併し、いまも市は守山・吉身・小津・玉津・河西・速野・中洲の7学区で人口を集計し、都市計画マスタープランも学区ごとに構想を立てています（小学校は守山学区に守山小・物部小、吉身学区に吉身小・立入が丘小があり、全部で9校です）。

ここでは、令和8年地価公示の全15地点（住宅地8・商業地6・工業地1）と、国土交通省の成約価格情報138件の町丁目別・個票を、学区を手がかりに6つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。町名と学区の対応は、市の通学区域の表（どの町がどの小学校か）にもとづく当方の整理です。守山学区と吉身学区は通学区域が入りくんでいるため、守山・梅田町・浮気町・勝部町・吉身町は、同じ町名でも学区が分かれます。また、成約の町丁目別は3件以上あった8つの町丁目（計97件）だけの集計で、中央の面積は戸建（土地面積）とマンション（専有面積）を分けていません。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。人口増加率と高齢化率は、都市計画マスタープラン（令和4年10月改訂）の学区別構想によります。

なお、本ページで「駅まわり」と書くときは、JR守山駅の所在地である梅田町と、同じ守山小学校・吉身小学校の区域にある町を指しています。それぞれの町から駅までの距離は、本ページでは確認していません。

※エリア区分と各エリアの記述は、守山市・滋賀県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

守山市の鉄道はJR東海道本線の1路線、駅は守山駅の1つです。市の都市計画マスタープランによると、新快速で京都駅まで約25分、大阪駅まで約55分。京都市中心部まで約20km、大阪市中心部まで約60kmという位置で、マスタープランは守山市を「京阪神の近郊都市」として発展してきたと説明しています。

ただし、東西8.4km・南北12.2kmの市域に駅は1つだけです。守山市統計書によると市域の南端は北緯35度03分03秒。守山駅のある梅田町は北緯35.052度（国土地理院の住所検索）で、これは約35度03分08秒にあたります。駅は、南北12.2kmの市域の南の端近くにあるということです（学区ごとの駅までの距離は、本ページでは数値として確認していません）。成約データでも、最寄駅が堅田（大津市）や栗東（栗東市）になっている成約が12件あります。

だから守山市では、「駅まで何で行くか」が物件選びの最初の分かれ目になります。徒歩か、自転車か、バスか、車か。市も、都市計画マスタープランのなかで、バス停の周辺に自転車駐輪場（BTS）を整備すること、草津駅〜野洲駅間の複々線化を関係方面に要請することを挙げています。所要時間や本数は鉄道・バス各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※駅の所在地は、鉄道事業者の公式情報で確認しています（JR西日本「駅情報」）。守山市公式の「守山市の歴史」は路線を「東海道本線」と記しており、本ページもその表記にしています。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、1日平均の公表値を確認できていないためです（未取得）。市の都市計画マスタープランにある「年間乗降客数およそ1,247万人（平成30年）」が、確認できた唯一の数字です。守山市統計書には「JR守山駅の乗車人員」の表がありますが、本ページでは数値を取得できませんでした。

成約データには、守山市の外にある駅が2つ出てきます。国土交通省の成約価格情報で、守山市内の成約の最寄駅は守山(滋賀)125件、堅田7件、栗東5件（3件以上あった駅。合計137件）。JR西日本の駅情報によると、堅田駅の所在地は大津市真野1丁目、栗東駅は栗東市綣2丁目で、どちらも守山市の駅ではありません。守山市の物件でも、場所によっては市外の駅のほうが近いということです。

平均徒歩の読み方。守山(滋賀)は平均徒歩12分、栗東は20分。堅田は「0分」と集計されていますが、これは駅前という意味ではありません。成約個票でも水保町・今浜町のマンションは最寄駅までの徒歩分数が「0」になっており、徒歩分数が記録されていない成約（バスや車を使う距離の物件）と考えられます（当方の読み取りです）。駅別の平均徒歩は、徒歩分数の記録がある成約だけの傾向としてお読みください。

道路

市の都市計画マスタープランで名称を確認できる道路は、レインボーロード、浜街道、すこやか通り、中山道、琵琶湖大橋、名神高速道路です。マスタープランは「守山市まちづくり市道整備計画における広域での自動車交通に対応した7路線の幹線道路およびすこやか通りを都市の骨格を形成する主要道路軸として位置づけ」るとしています。レインボーロードについては「浜街道から今市地先におけるレインボーロード沿道は、市内の交通の要所」とされ、沿道には市街化調整区域の地区計画が3地区（レインボーロード沿道・同第2地区・同第3地区）定められています。中小企業の立地を計画的に進める場所、という位置づけです。

琵琶湖大橋は昭和39年（1964年）に開通しました。マスタープランは「琵琶湖大橋開通や広域道路整備により、観光産業立地の脚光を浴びた」と書いています。速野学区の課題にも「北の玄関口という立地特性を活かした土地利用」という言葉が出てきます。成約データで堅田駅（大津市）が最寄駅になっている成約が7件あるのは、琵琶湖の対岸の駅のほうが使いやすい場所が市内にあることを示しています（琵琶湖大橋の通行料金や、橋から堅田駅までの経路は、本ページでは確認していません。未取得）。

国道8号については、バイパスの整備が進んでいます。市公式の「国道8号野洲栗東バイパス事業」のページは、「国道8号の慢性的な渋滞緩和を目的として、国土交通省 近畿地方整備局 滋賀国道事務所により『国道8号野洲栗東バイパス』の整備が進められています」としています。区間・延長・開通の時期は市のページに記載がなく、本ページでは確認できていません（未取得）。吉身学区の課題として、マスタープランは「駅周辺の交通渋滞の解消」を挙げています。朝夕に車で駅へ送り迎えをする暮らし方を考えている方は、その時間帯の道路の流れを現地で確かめてください。市のページには、中山道（県道守山中主線）の一部区間を終日一方通行規制とするお知らせ、大門野尻線道路整備事業のページもあります。

バスは、民間の路線バスに加えて、「草津・栗東・守山くるっとバス」が走っています。守山市に関係するのは2路線で、宅屋線（守山駅東口〜済生会病院〜栗東駅東口〜草津駅西口。土曜・日曜・祝日・年末年始は運休）と、大宝循環線（守山駅西口〜県立総合病院〜物部地区〜栗東駅西口〜草津駅西口。日曜・祝日・年末年始は運休）。運賃は大人200円・小学生100円（交通系ICカードなら10％割引）です。どちらも毎日は走っていません。通勤・通学に使うつもりの方は、運休日を必ず確認してください。このほか市には、デマンド乗合タクシー「もーりーカー」があり、マスタープランは「交通弱者の移動手段として定着した」と書いています（利用できる人・運賃・乗降場所は本ページでは確認できていません。未取得）。

公共交通は、市自身が課題だと認めています。都市計画マスタープランの学区別構想を見ると、まちづくりの方針に「公共交通の強化」が入っているのは中洲学区・玉津学区・小津学区、速野学区では課題として「公共交通の改善」が挙がっています。立地適正化計画の指標でも、基幹的公共交通路線の徒歩圏充足率は令和2年で49.4％（令和17年の目標は49.5％）。目標の数字がほとんど変わらないということは、市も「バスや鉄道が歩いて使える範囲」を大きく広げられるとは見ていないということです。駅から離れた物件は、車を前提に、駐車場の台数と前面道路の幅を確認してください。

※守山駅の1日平均乗降人員、民間路線バスの路線・本数、もーりーカーの利用条件、国道・県道の路線名の一覧、国道8号野洲栗東バイパスの区間と開通時期、琵琶湖大橋の通行料金は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：JR西日本 駅情報（守山駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610109 ／同（堅田駅） https://eki.jr-odekake.net/search_free?keyword=堅田 ／同（栗東駅） https://eki.jr-odekake.net/search_free?keyword=栗東 ／守山市都市計画基本方針（都市計画マスタープラン）https://www.city.moriyama.lg.jp/machikankyobousai/toshikeikaku/1002081/1002085.html ／守山市「草津・栗東・守山くるっとバス」https://www.city.moriyama.lg.jp/machikankyobousai/1002048/1010269/index.html ／守山市「国道8号野洲栗東バイパス事業」https://www.city.moriyama.lg.jp/machikankyobousai/machizukuri/1002069/1002152.html ／守山市「道路・河川」https://www.city.moriyama.lg.jp/machikankyobousai/machizukuri/1002069/index.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

守山市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.2％です。市公式の記載は「税額＝課税標準額×税率（固定資産税1.4％、都市計画税0.2％）」。市街化区域の物件なら合計1.6％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税の税率は、市町村ごとに違います。地方税法が定めているのは上限（0.3％）で、守山市は0.2％です。課税標準額1,000万円なら、0.3％の市と比べて年1万円の差になります（当方算出）。

都市計画税について、市は「都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てられる目的税で、市街化区域内に所在する土地または家屋を所有している人に課税されます」と説明しています。守山市は都市計画区域の72.9％が市街化調整区域ですから、同じ守山市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年2万円の差です（当方算出）。

納税義務者は、毎年1月1日（賦課期日）時点の所有者です。市は「賦課期日後に所有者の変更（売買等）や家屋の滅失等があっても、固定資産税・都市計画税は、1月1日の所有者に課税」と明記しています。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

令和8年度の納税通知書の発送日は令和8年5月7日。納期限は全期・第1期 6月1日、第2期 7月31日、第3期 9月30日、第4期 12月28日で、納付書は全期（一括納付）と期別（1期から4期）をあわせて送付されます。

免税点は土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円。市の「固定資産税・都市計画税のしおり」は、次回の評価替えを令和9年度としています。地価が上がっている市ですので、評価替えのあとに土地の税額が変わる可能性があることは、購入後の家計を考えるときに頭に入れておいてください。

住宅用地の特例は、守山市も地方税法どおりです。市のしおりによると、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は、固定資産税が評価額の6分の1、都市計画税が3分の1。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が評価額の3分の1、都市計画税が3分の2です。

守山市の成約データでは、戸建70件の中央の土地面積は167㎡です。守山市で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。町丁目別では播磨田町が中央200㎡、小島町が167㎡。一方、市街化調整区域の地区計画には敷地面積の最低限度を240㎡とする地区（木浜町地区）があり、その場合は200㎡を超える部分が一般住宅用地の扱いになります。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。床面積50㎡以上280㎡以下（貸家は40㎡以上280㎡以下）の新築住宅は、120㎡までの部分の固定資産税が減額されます。期間は一般の住宅が3年度分（長期優良住宅は5年度分）、中高層耐火住宅等が5年度分（長期優良住宅は7年度分）。戸建の成約の中央の築年が2012年、成約個票に2024年築・2025年築の戸建がある市ですので、新築・築浅を買う方は、減額がいつ終わるか（＝税額がいつ上がるか）を確認しておいてください。適用の期限や細かい要件は、市の税務課資産税係（077-582-1115）にご確認ください。

このほか市のページには、耐震改修工事、省エネ改修工事（熱損失防止改修等住宅）、バリアフリー改修工事、長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する減額制度が載っています。マンションの成約が半分近くを占める市ですので、築年数の経ったマンションを検討する方は、大規模修繕の実施時期とあわせて確認しておくとよいでしょう。

免税点

同一人が守山市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：全期・第1期 令和8年6月1日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和8年9月30日／第4期 令和8年12月28日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日。令和8年度の納税通知書の発送日は令和8年5月7日

※税率・免税点は守山市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜野洲川・琵琶湖・内水 ― 平らな市だからこそ、水を最初に確認する

守山市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが水害です。 市の都市計画マスタープランは守山市を「野洲川によってできた三角州の平坦地に開けた都市」と説明し、 野洲川について「大雨が降れば堤防が決壊し、沿川の人々に多くの災害をもたらしてきた」と書いています。 市の防災マップ（令和6年3月改訂）と、市・県が公表している情報を整理します。

守山市で注意していただきたいのは、「見るべき図が1枚ではない」ことです。 野洲川の洪水、琵琶湖の浸水、県の地先の安全度マップ、下水道からあふれる水（雨水出水）と、 想定の種類ごとに、別々の図が用意されています。 1つの図で色がついていなくても、別の図では色がついていることがあります。

雨水出水浸水想定区域には、もうひとつ注意点があります。 市は、シミュレーションの対象を「公共下水道事業計画区域および市街化区域」としています。 それ以外の区域では、浸水のシミュレーションそのものが行われていません。 市街化調整区域の物件は、この図で「色がついていない」のではなく「調べられていない」場合があります。 調整区域の物件は、地先の安全度マップと、野洲川・琵琶湖の浸水想定区域図で確認してください。

野洲川は、改修された川です。 市の歴史のページは「古代以来、たび重なる氾濫で人々を苦しめた野洲川も、 市制施行直後から進められた抜本的な改修工事でようやく落ち着く」と書き、 マスタープランは「昭和63年（1988年）に放水路が完成」としています。 改修によって安全度は上がりました。けれども、浸水想定区域図がいまも公表されているのは、 想定を超える雨では浸水が起こりうるからです。 マスタープランも、近年「大雨や短時間強雨の発生数が増加傾向」にあるとし、 県とともに新守山川の整備や法竜川・天神川などの改修、公共下水道の雨水幹線の整備を進めるとしています。

※浸水深・浸水継続時間・震度・液状化の分布などの具体値は、防災マップがPDF図面（画像）のため、 本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：守山市「守山市防災マップ（令和6年3月改訂）」 https://www.city.moriyama.lg.jp/machikankyobousai/anzenanshin/1001506/1001980.html ／ 守山市「雨水出水浸水想定区域の指定について」 https://www.city.moriyama.lg.jp/machikankyobousai/machizukuri/1002069/1014773.html ／ 滋賀県「地先の安全度マップ」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25843.html

2｜土砂災害と、滋賀県の「浸水警戒区域」

土砂災害については、守山市は確認の必要が小さい市です。 滋賀県の砂防のページには、土砂災害警戒区域等の情報が市町ごとに掲載されていますが、 その市町別ページの一覧（17市町）に、守山市は載っていません。 市の防災マップも、地震編と水害編が中心で、土砂災害の項目は確認できませんでした。 統計書の海抜の欄は106.1mと83.7mで、高低差は20mあまり。山や丘陵のない市です。 ただし、「守山市の土砂災害警戒区域は0箇所」と県や市が明記した資料は確認していません（未取得）ので、 個別の物件については重要事項説明でご確認ください。

滋賀県には、「滋賀県流域治水の推進に関する条例」（平成26年3月31日公布）があります。 この条例にもとづいて県が指定する「浸水警戒区域」は、県のページに指定地区の一覧が載っており、 その一覧に守山市の地区はありません（近江八幡市・甲賀市・大津市・米原市・東近江市・長浜市の各一部地域が掲載されています）。 「地先の安全度マップ」は、県がこの流域治水政策の基礎情報として公表している想定浸水深の図です。 滋賀県で家を買うときは、国や市のハザードマップに加えて、この県独自の図を確認するのが実務の基本になります。

出典：滋賀県「砂防」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/sabou/index.html ／ 滋賀県「浸水警戒区域」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25841.html ／ 滋賀県「滋賀の流域治水政策」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/kasenkoan/19554.html

3｜市街化区域か調整区域か。調整区域なら地区計画の内か外か

守山市は都市計画区域の27.1％（1,237.1ha）が市街化区域、72.9％（3,320.9ha）が市街化調整区域です。

都市計画図は、市の地図サービス「守山マップ」の「まちづくり」→「都市計画図」で閲覧・印刷できます。 窓口は都市計画・交通政策課 都市計画係（077-582-1132）です。

市街化調整区域の物件については、とくに慎重に。 守山市には調整区域の地区計画が17地区と集落地区計画が1地区ありますが、 調整区域の全部が地区計画の区域というわけではありません （地区計画の区域面積の合計は未取得です）。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

4｜駅前のマンション ― 高度地区と、築30年の管理

守山市のマンションの成約は68件、中央の築年は1996年です。 駅まわりで築年数の経ったマンションを検討するときは、次の2点を確認してください。

• 高度地区との関係。駅前中心A地区は25m以下、駅前周辺B・C地区は20m以下（平成31年3月29日施行）。 すでに建っている建物は適用除外ですが、建て替えるときは、市長の認定による特例を受けないかぎり、この高さに収める必要があります。 いまの建物が制限を超えているかどうか、超えている場合に建替えの見通しが管理組合で議論されているかを確認してください。
• 管理と修繕。修繕積立金の残高、長期修繕計画、直近の大規模修繕の時期。 市の税のページには「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する固定資産税の減額制度」も載っています。

新しくマンションが建つ場合については、 高さ10m超または30戸以上の建設事業は、土地取引の前などの構想段階で市に届け出ることが条例で定められています （令和元年9月1日施行）。 隣の土地に何が建つかを、市が早い段階で把握する仕組みがあるということです。 気になる空き地が隣にある場合は、都市計画・交通政策課に計画の有無を尋ねてみる価値があります。

5｜湖岸と中山道 ― 景観・風致・特別用途地区

守山市は、平成20年6月1日から景観計画・景観条例を施行しており、市内全域が景観計画区域です。 届出が必要な行為の規模は、場所（景観の類型）によって大きく違います。

湖岸景観ゾーン・中山道軸・沿道景観軸では、ふつうの戸建でも届出の対象になります。 床面積10㎡を超える新築が対象だからです。 湖岸景観ゾーンと中山道軸では、外壁の塗り替え（行為部分10㎡超）や、高さ1.5mを超える塀、10㎡を超える太陽光パネルにも届出が必要です。 届出は行為に着手する30日前まで（事前協議が必要な行為は60日前までに事前協議書を提出）。 マスタープランは湖岸景観ゾーンについて 「琵琶湖岸の風光明媚な風景に調和する形態・色彩・素材等とする。 また、比良・比叡の山並みへの眺望確保の観点から高さや形態等に配慮」としています。 湖岸や中山道沿いで、買ったあとに建て替え・外壁の塗り替え・太陽光パネルの設置を考えている方は、 色や形に制約があることを前提にしてください。 中山道守山宿については、街なみ景観づくりの補助金のページも市にあります。

湖岸の側には、このほかに次の指定があります。

• 風致地区「草津守山湖岸」：滋賀県の風致地区一覧に載っており、県の条例が適用されます。 風致地区内では、建築物の新築・改築・増築、宅地の造成、木竹の伐採、建築物等の色彩の変更などに市長の許可が必要です （守山市の窓口は都市計画・交通政策課）。守山市域の区域の範囲と面積は本ページでは確認できていません（未取得）。
• 観光・レクリエーション特別用途地区：市は「北部市街地商業地域の土地利用の観点から、 当該地域の利便の増進および環境の保全に支障を及ぼす恐れのある建築物について、制限を行うもの」と説明しています。 第1種・第2種の2種類があります（区域と制限される建築物の詳細は未取得）。
• 建築協定：木浜町の一部に「ネオ・ベラヴィータ守山建築協定」「ベルヴィタウン木浜建築協定」、 二町町の一部に「二町団地建築協定」があります。協定の区域内では、協定書の内容が建築のルールになります。

出典：守山市「守山市景観計画に基づく届出制度」 https://www.city.moriyama.lg.jp/machikankyobousai/toshikeikaku/1002090/1002099.html ／ 同「届出対象行為」 https://www.city.moriyama.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/002/099/01todokede.pdf ／ 滋賀県「風致地区について」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ippan/kendoseibi/machizukuri/19751.html ／ 滋賀県内の風致地区一覧 https://www.pref.shiga.lg.jp/documents/557/5220216.pdf ／ 守山市「特別用途地区」 https://www.city.moriyama.lg.jp/machikankyobousai/toshikeikaku/1002081/1002087.html ／ 守山市「守山市内の建築協定」 https://www.city.moriyama.lg.jp/kurashitetsuzuki/juken/1001869/1015655.html

6｜駅は1つ。駅までの手段を、物件ごとに決めておく

守山市内の鉄道駅はJR守山駅（梅田町1-1）だけです。 成約データでは125件（90.6％）がこの駅を最寄駅としていますが、 成約個票の戸建4件のうち3件には徒歩分数の記録がありません。 「最寄駅は守山」と書かれていても、歩ける距離とは限らないということです。

• バスを使う場合：民間の路線バスの時刻表を確認してください。 「草津・栗東・守山くるっとバス」の宅屋線は土曜・日曜・祝日、大宝循環線は日曜・祝日が運休です。
• 車を使う場合：駐車場の台数と前面道路の幅。 マスタープランは吉身学区の課題に「駅周辺の交通渋滞の解消」を挙げています。朝夕の道路の流れを現地で確認してください。
• 自転車を使う場合：市はバス停の周辺に自転車駐輪場（BTS）を整備する方針で、 守山駅前東口には自転車駐車場（定期利用はインターネットで申込み可）があります。
• 最寄駅が堅田・栗東の物件：堅田駅は大津市、栗東駅は栗東市の駅です。通勤・通学の経路を実際にたどって確認してください。

立地適正化計画の指標では、基幹的公共交通路線の徒歩圏充足率は49.4％、 日常生活サービスの徒歩圏充足率は43.5％（いずれも令和2年）。 歩いて公共交通や日常の施設を使える範囲は、市の計画の指標でも半分に届いていません。 駅から離れた物件を選ぶなら、車を使えなくなったときの暮らし方まで想像しておくことをおすすめします。

7｜古い木造住宅を買うなら、耐震改修の補助を先に確認する

守山市の戸建の成約は中央の築年が2012年で、比較的新しい物件が中心です。 それでも、昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を買う場合は、 市の木造住宅耐震改修事業補助金を知っておいてください。

いちばん大事なのは順番です。市は次のように明記しています。

古い戸建を買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 交付決定 → 工事の契約、という順番を守ってください。 要件に「市内在住の所有者」とありますので、買ってから住むまでのあいだに申請できるのかどうかは、 建築課 住宅係（077-582-1139）に事前に確認しておくことをおすすめします。 市のページには、木造住宅の無料耐震診断、耐震改修の概算費用の作成、除却への補助、ブロック塀の改修への補助も載っています （これらの内容は本ページでは確認していません）。

出典：守山市「木造住宅耐震改修事業補助金交付」 https://www.city.moriyama.lg.jp/kurashitetsuzuki/juken/1001870/1001928.html ／ 守山市「耐震・補助・助成」 https://www.city.moriyama.lg.jp/kurashitetsuzuki/juken/1001870/index.html

8｜地価が上がっている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 守山市の住宅地は、令和8年地価公示で8地点中7地点が上昇、平均＋2.8％。県内17市町で2番目に高く、3番目に大きく上がっています。

• 買うときの注意点：価格が高い。戸建の成約中央値は3,450万円で、仲介手数料の上限額だけで120万4,500円になります。 物件価格が高いほど、諸費用の金額も大きくなります。
• 持っているあいだの注意点：固定資産税の次回の評価替えは令和9年度です。 地価が上がっている場所では、評価替えのあとに土地の税額が上がる可能性があります。
• 売るときの見通し：人口は令和17年がピークと推計されています。 学区によっては、すでに人口が減っています（中洲学区は10年間で91％）。 市全体が上がっているからといって、どの場所も同じように上がるわけではありません。 矢島町の住宅地は、市内でただ1つ下がりました。

「上がっている市だから買っておけば安心」ではなく、 「この価格を、この場所の、この建物に払う理由があるか」で判断してください。 家タダでは、成約事例を根拠に価格の妥当性をお伝えし、価格交渉も代行します。

9｜守山市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・地区計画・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

守山市は、昭和45年（1970年）7月1日に市制を施行しました。 市公式の「守山市の歴史」は、いまの市域ができるまでを次のように記しています。 明治22年の市制町村制施行で守山・物部・小津・玉津・河西・速野・中洲の7カ村ができ、 守山村は明治37年に町制を施行。 明治45年に東海道本線守山駅が設置された物部村と「長い論議の末」昭和16年に合併し、 昭和30年に守山町と小津・玉津・河西・速野の4カ村が、昭和32年に中洲村の大部分が合併して、 昭和45年に守山市となりました。

「守山」という名前 ― 正確な由来は分かっていません

市公式の「市章・木・花他」のページは、地名の由来について、正確な由来は不明としたうえで、 2つの手がかりを挙げています。

• 紀貫之が古今和歌集で「もる山」と詠んでいること。 市の歴史のページは、その歌を「しらつゆも しぐれもいたくもるやまの したばのこらずいろづきにけり」と紹介しています。
• 東門院が比叡山の東方にあり、「守山寺」を起源とする伝承があること。

このページでは、市が「不明」としていることを、そのまま不明としてお伝えします。 推測による由来は載せていません。

「京発ち守山泊まり」― 中山道の宿場町

守山の町の骨格をつくったのは中山道です。市の歴史のページから、時代順に並べます。

京都を朝に発つと、最初の泊まりが守山になる。 いま新快速で京都駅まで約25分という距離感は、江戸時代の「歩いて1日」と重なります。 この中山道は、いまも市の景観計画で「中山道軸」とされ、 床面積10㎡を超える建築物の新築や外壁の塗り替えに届出が必要な区域です。 市街化区域の地区計画にも「中山道守山宿等地区計画」があります。 中山道沿いで物件を探す方は、歴史のある街並みに住めるという魅力と、 建て替え・改修に景観のルールがかかるという制約の両方を知っておいてください。 古い町割りの区域では、前面道路が狭い、敷地が細長いといった条件の物件があります。 再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になるかどうか、接道の条件も確認してください。

江戸時代の木浜と堅田の関係も、いまにつながっています。 「対岸の堅田まで届くような大きなエリ」があった木浜の側で、 現在の成約データでも最寄駅が堅田になっている成約が7件ある。 琵琶湖をはさんだ対岸とのつながりは、昭和39年の琵琶湖大橋の開通よりずっと前からあった、ということです。

7つの村が、いまも学区として残っている

明治22年の7つの村の名前を見てください。 守山・物部・小津・玉津・河西・速野・中洲。 いまの小学校の名前（守山小・物部小・小津小・玉津小・河西小・速野小・中洲小）と、そのまま重なります。 これに吉身小学校と立入が丘小学校を加えた9校が、現在の市立小学校です。 市が人口を集計する7学区（守山・吉身・小津・玉津・河西・速野・中洲）も、この村の単位を引き継いでいます。

興味深いのは、駅の場所です。 市の歴史のページによると、明治45年に守山駅が設置されたのは、守山村（当時は守山町）ではなく物部村でした。 マスタープランは「国鉄守山駅開設に伴い、交通の中心が街道沿いから守山駅周辺へ移った」と書いています。 宿場町の中心（中山道）と、鉄道の駅。この2つが少し離れた場所にできたことが、 いまの守山駅まわりの市街地の広がり方のもとになっています。 守山市で物件を探すときは、「守山市のどこか」ではなく「どの学区か」で考えると、整理がつきやすくなります。 人口の増え方も、高齢化率も、区域区分も、地価も、この単位で違うからです。

野洲川 ― 恵みと災害の両方をもたらした川

守山市の土地は、野洲川がつくりました。 都市計画マスタープランは次のように書いています。

市の歴史のページも、野洲川を「古代以来、たび重なる氾濫で人々を苦しめた」川と書き、 「市制施行直後から進められた抜本的な改修工事でようやく落ち着く」としています。 マスタープランによると、放水路の完成は昭和63年（1988年）。 市になった昭和45年から数えて、18年かかった工事です。

買う側にとっての意味は、2つあります。 ひとつは、いまの守山市のまちづくりは、この改修を前提に進んできたということ。 市の歴史のページは、改修で野洲川が落ち着いたことを挙げたうえで、 守山を「自然と文化に恵まれた京阪神の近郊都市」と結んでいます。 もうひとつは、川がつくった低い平らな土地であることは変わっていないということ。 だからこそ市は、野洲川と琵琶湖の浸水想定区域図、地先の安全度マップ、雨水出水浸水想定区域を公表しています。 「改修されたから安全」ではなく、「改修されたうえで、なお想定が公表されている」と受け止めてください。

市内で最も古い生活の跡も、水と関係しています。 琵琶湖総合開発事業にともなう赤野井湾の浚渫工事に先立つ発掘調査で、 湖底から約6千4百年前（縄文時代早期）の集落跡が見つかりました。 市の歴史のページは、これを「当時の琵琶湖が現在よりも小さかったことを示す証拠」としています。 古高町の下長遺跡は、琵琶湖から3km余り内陸にありながら船が出土し、 川を運河のように使って物資の集積地になっていたことが分かった遺跡です。

市のシンボルと、市域の地理

年表

※地名「守山」の正確な由来（市が「不明」としている）、市制施行時の人口、令和7年国勢調査の人口・世帯数、 昭和30年・32年の合併時の面積は確認できていません（未取得）。 出典：守山市「守山市の歴史」 https://www.city.moriyama.lg.jp/shiseijouhou/shinogaiyo/1003371.html ／ 守山市「市章・木・花他」 https://www.city.moriyama.lg.jp/shiseijouhou/shinogaiyo/1003369.html ／ 守山市「守山市の基礎データ」 https://www.city.moriyama.lg.jp/shiseijouhou/shinogaiyo/1003367.html ／ 守山市統計書（令和7年版） https://www.city.moriyama.lg.jp/shiseijouhou/toukei/1003807/1014992.html ／ 守山市都市計画基本方針（都市計画マスタープラン） https://www.city.moriyama.lg.jp/machikankyobousai/toshikeikaku/1002081/1002085.html

• 【滋賀県】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 守山市の価格が滋賀県全体のどのあたりに位置するのかを、県内の市町の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。