【奈良市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

奈良市の価格帯で、いくら得になるか

奈良市の住宅地は1㎡あたり平均106,020円（60地点の単純平均）。市内の標準地は最高413,000円/㎡（西大寺国見町１丁目２１３７番６５）から最低45,500円/㎡（奈良阪町２４４０番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が9.1倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、奈良市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は299件。成約価格の中央値は2,200万円、真ん中の半数は950万円〜3,100万円に収まっています。延床面積の中央値は110㎡。建築年の中央値は1991年です。

最寄駅で多いのは富雄駅（51件）、学園前(奈良)駅（49件）、菖蒲池駅（29件）。

中央値の2,200万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は79万2,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる299件のうち、1981年以前に建てられたものは71件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

奈良市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて奈良市・奈良県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 34万3千人。市の計画は「2005年を境に減少傾向」と書いている

奈良市の人口は343,684人（男160,074人／女183,610人）、世帯数は170,375世帯です（令和8年9月1日現在・住民基本台帳・奈良市「奈良市の人口」。資料は市民課）。1世帯当たりの人員は約2.02人（当方算出）。面積は276.94km²で、市の資料は「奈良県の総面積のほぼ7.5％を占めています」と書いています。人口密度は約1,241人/km²（当方算出）です。

まず正直に書いておきます。令和2年・令和7年の国勢調査の奈良市の人口は、本ページでは確認できていません（未取得）。市の統計のページから国勢調査の数値にたどり着けなかったためです。冒頭の数字は住民基本台帳の人口で、国勢調査とは数え方が違います。

手元にある過去の数字は、市の資料「奈良市の都市計画2017」の表のものです。平成17年が370,102人・142,048世帯、平成22年が366,591人・143,556世帯、平成27年が360,310人・148,920世帯。10年間で人口は9,792人減り（−2.6％）、世帯数は6,872世帯増えました（増減は当方算出）。人が減って世帯が増えるのは、1世帯の人数が小さくなっているということです。（この表の数字と冒頭の住民基本台帳の数字は、統計の種類が同じかどうかを確認できていないため、直接は比べていません。）

市の計画も、人口が減っていくことを前提にしています。「奈良市都市計画マスタープラン及び立地適正化計画2025」（令和7年3月27日策定）は、人口について「2005年（平成17年）を境に減少傾向」と書き、「2045年（令和27年）には30万人を割り込むことが見込まれています」としています。高齢化率は「2040年（令和22年）には41％に到達する見込み」。一方で「総人口は減少傾向にあるものの、世帯数は増加傾向」とも書いています。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。奈良市の場合、令和8年地価公示の住宅地は60地点のうち41地点が上昇しており、平均は＋1.3％です。ただし8地点は下落、9地点は横ばいで、市内のどこでも同じように上がっているわけではありません。上がっている場所と、下がっている場所が、同じ市のなかに並んでいるというのが、いまの奈良市です。

奈良市は東西に長い市です。市の資料によると、市域は東西33.51km・南北22.22km、周囲の長さは162.25km。西は生駒市、南は大和郡山市・天理市・桜井市、東は宇陀市・山辺郡山添村・三重県伊賀市に接し、北は京都との府県境です（資料の表記は「宇田市」ですが、宇陀市のことです）。「春日山原始林以東の地区は、標高200〜600mのなだらかな山地状の地形が広がる大和高原の北部に位置」し、貝ヶ平山（標高822m）、香酔山（796m）、額井岳（812.6m）といった山があります。駅と住宅地が集まる西側の盆地と、山と里の東側。ひとつの市のなかに、まったく違う2つの土地があります。

土地の使われ方

奈良市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域4,857ha」です。市域は276.94km²、haに直すと27,694ha。このうち都市計画区域は「月ヶ瀬地区、都祁地区を除いた区域」の21,160haで、市街化区域が4,857ha、市街化調整区域が16,303haです（平成25年3月15日決定・奈良市公式）。市域全体に対する割合は、市街化区域が約17.5％、市街化調整区域が約58.9％、都市計画区域の外（月ヶ瀬・都祁）が約23.6％になります（割合と都市計画区域外の面積6,534haは、市域面積から都市計画区域を引いた当方の算出で、市が公表している数字ではありません）。

「奈良市の住所」の6分の1ほどが、家を建てることを主に想定した区域ということです。市街化区域4,857haには用途地域が指定されていて、住居系の7種類の合計は4,251.7ha（用途地域の87.5％）、商業系（近隣商業・商業）が396.5ha、工業系（準工業・工業）が209.2haです（「奈良市の都市計画2017」の面積を当方が合計）。

市のマスタープランは、市域を「市街地ゾーン」と「東部ゾーン」の2つに分けています。東部ゾーン（東部地域・月ヶ瀬地域・都祁地域）は「都市計画区域外又は市街化調整区域に属する」とされています。駅のある西側の盆地に市街化区域が集まり、春日山から東は調整区域か都市計画区域の外、という並びです。

※市街化区域・市街化調整区域・都市計画区域は奈良市 都市計画課（市街化区域と市街化調整区域のページ）（平成25年3月15日決定）。市域27,694haは市の資料の276.94km²を換算したもの。都市計画区域の外の面積と構成比は当方の算出です。

市街化区域と市街化調整区域

奈良市は、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。ただし、市域の全部が都市計画区域ではありません。市公式によると、都市計画区域は「月ヶ瀬地区、都祁地区を除いた区域」の21,160ha。このうち市街化区域が4,857ha、市街化調整区域が16,303haです（平成25年3月15日決定）。下の表は都市計画区域に対する割合で、都市計画区域の23.0％が市街化区域、77.0％が市街化調整区域です。

市域全体（27,694ha）で見ると、市街化区域は約17.5％、市街化調整区域は約58.9％、残りの約23.6％（月ヶ瀬地区・都祁地区）は都市計画区域の外になります（当方算出）。市域のうち月ヶ瀬・都祁は都市計画区域の外で、区域区分も都市計画税も別の扱いになります。平成17年4月1日に合併した旧月ヶ瀬村・旧都祁村の区域です。

市街化区域は、この半世紀で551ha広がりました。「奈良市の都市計画2017」によると、区域区分の当初決定は昭和45年12月28日で、市街化区域は4,306ha。平成25年3月15日の決定で4,857haになっています（備考は「特定保留区域の随時編入」。差の551haは当方算出）。

市街化調整区域について、市公式は次のように書いています。「市街化調整区域内においては、原則として、開発行為や建築行為はできない事とされています。」建てられるのは、開発許可の適用除外にあたる場合か、都市計画法第34条の各号のいずれかに該当する場合で、許可申請の前に開発指導課へ事前協議の申請が必要です。

用途地域の内訳は次のとおりです（合計4,857.4ha・平成29年3月7日告示）。資料の表に面積が載っている用途地域は11種類で、工業専用地域は0です。面積が最大なのは第一種低層住居専用地域（2,306.9ha・47.5％）で、用途地域のほぼ半分。次が第一種住居地域（1,147.8ha・23.6％）、第一種中高層住居専用地域（544.8ha・11.2％）です。住居系7種類の合計は4,251.7ha（87.5％・当方算出）。奈良市の市街化区域は、9割近くが住居系で、その半分以上が低層の住宅地ということになります。

※「奈良市の都市計画2017」（用途地域は平成29年3月7日告示・単位ha）。構成比は同資料の表の値、住居系の合計は当方の算出です。平成29年より後に用途地域の変更があったかどうかは、本ページでは確認できていません（未取得）。検討中の物件の用途地域は、市の都市計画情報または重要事項説明書でご確認ください。

地価公示 ― 60地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、奈良市の住宅地の標準地は60地点。 単純平均は1㎡あたり106,020円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋1.3％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

奈良市は奈良県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある奈良県内の28市町村のうち、 奈良市の住宅地の平均価格は1位。 町村を除いた「市」だけで見ると、12市のなかで第1位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

奈良市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地60地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で9.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

奈良市の公園の数・面積は、本ページでは確認できていません（未取得）。市の統計書「統計なら」の該当する表にたどり着けなかったためです。市の計画から分かることだけを書きます。マスタープラン（令和7年3月27日策定）は、「旧奈良監獄・鴻ノ池運動公園周辺」をスポーツ観光拠点に位置づけ、中部地域の方針では「三条菅原線までの国営公園及び県営公園区域では、国・県・市が連携」するとしています。緑地という意味では、風致地区が6地区・4,727.9haあり、種別ごとに敷地の20％〜40％以上の緑地率が許可の基準になっています。奈良市では、公園だけでなく、住宅地そのものに緑を残すルールがかかっている場所が広いということです。生産緑地地区は622地区・102.88ha（平成29年12月20日告示）。

※奈良市都市計画マスタープラン及び立地適正化計画2025（令和7年3月27日策定）、「奈良市の都市計画2017」。公園の箇所数・面積・1人当たり面積は未取得。

奈良市を一言で表すと、「買う前に4枚の地図を重ねて見る市」です。 古都保存法の歴史的風土保存区域、風致地区、景観計画、埋蔵文化財包蔵地。 ほかの市なら「用途地域と建ぺい率・容積率」を確かめれば済むところで、奈良市ではこの4つが上に重なります。 しかも重なる範囲が広く、風致地区だけで4,727.9ha。市街化区域（4,857ha）とほぼ同じ広さです。 この章では、4つの規制の中身と、そのうえで奈良市の地価と成約がどうなっているかを見ていきます。

まず全体像 ― 市域の約17.5％が市街化区域、月ヶ瀬・都祁は都市計画区域の外

風致地区・保存区域・景観計画は、市街化区域や市街化調整区域の上に重ねてかかる区域です。 面積を足しても市域にはなりません。 たとえば歴史的風土保存区域と風致地区の両方にかかる土地もあります。 ひとつの土地に、いくつの規制がかかっているかを調べるのが、奈良市の物件調査の出発点です。

市のマスタープラン（令和7年3月27日策定）は、市域を市街地ゾーン（6地域）と東部ゾーン（3地域）に分けています。 市街地ゾーンは中央市街地・南部・中部・西ノ京丘陵東麓・西部・北部。東部ゾーンは東部・月ヶ瀬・都祁で、 「都市計画区域外又は市街化調整区域に属する」とされています。 家を買える場所として現実的なのは、ほとんどが市街地ゾーンの6地域です。

出典：奈良市 都市計画課（市街化区域と市街化調整区域のページ） https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/111/2594.html ／ 「奈良市の都市計画2017」 https://www.city.nara.lg.jp/uploaded/attachment/17689.pdf ／ https://www.city.nara.lg.jp/uploaded/attachment/17691.pdf ／ 奈良市 景観（歴史的風土保存区域・特別保存地区のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/1875.html ／ 奈良市 景観（風致地区のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/5245.html ／ 奈良市 景観（奈良市景観計画のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/145651.html ／ 奈良市都市計画マスタープラン及び立地適正化計画2025 第3章 https://www.city.nara.lg.jp/uploaded/attachment/191210.pdf ※市域に占める割合はすべて当方算出です。

1枚目：歴史的風土保存区域 2,776ha と、特別保存地区 1,809ha

「古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法」（古都保存法）にもとづく区域です。 市の年表には「昭和41年4月1日 古都保存法施行」とあり、保存区域は昭和41年12月14日に指定されました（当時は計2,767ha）。 現在の面積は次のとおりです。

※特別保存地区は、保存区域のなかでとくに重要な区域として定められるものです。面積は市の景観のページと「奈良市の都市計画2017」で一致しています。

保存区域は「届出」、特別保存地区は「許可」。この違いは大きく、 特別保存地区では、建てること・直すこと・色を塗り替えることまで、許可を受けてから行うことになります。 風致地区と重なる場合の扱いも決まっていて、市のページによると、 保存区域と風致地区が重なる土地は「風致地区内行為許可のみ必要」、特別保存地区と風致地区が重なる土地は両方の許可が必要です。 窓口は都市計画課 景観係（0742-34-5209・市役所中央棟3階）。

届出の時期（行為の何日前までか）と、特別保存地区で住宅の新築がどこまで認められるかは、市のページに明記がなく、本ページでは確認できていません（未取得）。 特別保存地区や保存区域にかかる物件を検討される方は、契約の前に景観係で「この土地で、この建て替えができるか」を確かめてください。

2枚目：風致地区 6地区・4,727.9ha ― あやめ池・富雄の住宅地にも

奈良市の風致地区は、山や社寺のまわりだけではありません。 6地区のうち「あやめ池」「富雄」は、成約の多い西部の駅と同じ名前の地区です。

※単位ha。「奈良市の都市計画2017」（平成25年4月1日現在）。資料の表記は「西の京」です。市の景観のページは風致地区を「平成19年12月21日指定」と書いており、合計面積は同じ4,727.9haです。

風致地区では、建築物の新築・増築・改築・移転、工作物の新築など、建築物その他の工作物の色彩の変更、 宅地の造成や土地の形質の変更、木竹の伐採、土石類の採取、屋外での土石・廃棄物等の堆積に、市の許可が必要です（奈良市風致地区条例）。 許可の基準は種別ごとに決まっています。

※奈良市 景観（風致地区の許可基準のページ）（ページ更新日 2026年6月3日）の表による。森林の区域の緑地率、法面の高さなど、ここに載せていない基準もあります。

買う側にとって、この表が意味することは3つあります。

• 建て替えで、いまと同じ大きさの家が建つとは限りません。 たとえば第二種（建ぺい率30％以下）の区画で土地が200㎡なら、建物を建てられる面積は60㎡まで（当方算出）。 古い家が基準より大きく建っている場合、建て替えると小さくなることがあります。
• 敷地の端から離して建てる必要があります。道路から2m（第一種は3m）、隣地から1m（第一種は1.5m）。 間口の狭い敷地では、建てられる幅が大きく削られます。
• 緑地を残す必要があります。第三種でも敷地の20％以上、第一種なら40％以上。駐車場を広く取りたい方は、台数に影響します。

富雄は第二種が215.7ha、あやめ池は第三種が324.9ha。 成約の多い西部の住宅地で風致地区にかかる物件は、この第二種・第三種の基準で考えることになります。 一方で、まわりの家も同じ基準で建つので、建て込まず、緑の多い街並みが保たれやすいという面もあります。 不便さと住環境は、同じ規制の表と裏です。 検討中の物件が風致地区の内か外か、何種かは、都市計画課 景観係で確認できます。

3枚目：景観計画 ― 市内全域が区域。重点地区は「すべての行為」が届出

奈良市景観計画は平成22年4月に策定され、平成28年4月1日、令和4年7月に改正されています。 区域は市内全域です。届出が必要なのは次の2つです。

• 大規模行為（規模の基準は、本ページでは取得できていません）
• 景観形成重点地区内のすべての行為：建築物・工作物の新築、外観の変更など、開発行為、土地の形質の変更、木竹の伐採、物件の堆積、屋外広告物の設置など

届出は「行為着手の30日以上前」に、2部（正・副）を都市計画課 景観係へ提出します。 重点地区のなかでは、戸建1軒の外壁の塗り替えや建て替えでも届出の対象になり得るということです。 重点地区の名称と範囲は市の「景観形成重点地区」のページに示されています （本ページでは、地区名の一覧を確かめ直せなかったため、名称を載せていません。市のページでご確認ください）。 リフォーム済みの物件を買う場合も、その工事が届出を経ているかを売主側に確認しておくと安心です。

4枚目：埋蔵文化財包蔵地 ― 着工の60日前までに届出。範囲は市の地図サイトでは分かりません

市の文化財課は、「周知の埋蔵文化財包蔵地（遺跡）内で建築・造成その他の土木工事を行うとき」は、「工事着工の60日前までに提出」するよう求めています。

これは、建て替え・新築を前提に土地や古家を買う方に直接効きます。

• 着工まで少なくとも60日。届出のあとに試掘や発掘調査が必要になれば、さらに日数がかかります。 引渡しから着工までの期間は、つなぎ融資の利息や仮住まいの家賃に跳ね返ります。
• 「平城京跡」は、届出の部数が別に決められている遺跡です。 平城京跡がどこまで広がっているかは、本ページでは確認できていません（未取得）。物件ごとに文化財課へ照会してください。
• 市の地図サイトで分からない、という点が要注意です。 用途地域や風致地区は市の地図で調べられますが、遺跡の範囲は載っていません。照会のひと手間を省くと見落とします。
• 発掘調査の費用を誰が負担するかは、市のページから確認できませんでした（未取得）。契約の前に文化財課へ確認してください。

中古の戸建をそのまま住む・内装だけ直すという買い方なら、土を掘る工事をともなわないかぎり、この届出が問題になる場面は限られます。 影響が大きいのは、建て替え、増築、造成、地盤改良、擁壁のやり直しです。 「買ってから建て替える」計画の方は、契約の前に4枚目の地図を必ず確認してください。

出典：奈良市 景観（歴史的風土保存区域・特別保存地区での行為の手続きのページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/1791.html ／ 奈良市 景観（風致地区の許可基準のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/8756.html ／ 奈良市 景観（景観計画区域内の行為の届出のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/147917.html ／ 奈良市 景観（景観形成重点地区のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/145684.html ／ 奈良市 文化財課（埋蔵文化財の届出のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/bunkazai/8918.html ／ 奈良市 文化財課（埋蔵文化財包蔵地の照会のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/bunkazai/169857.html

地価公示78地点 ― 住宅地は60地点。41地点が上昇、8地点が下落

令和8年地価公示で、奈良市の標準地は住宅地60地点・商業地16地点・工業地2地点の計78地点です。

住宅地の平均106,020円/㎡は、奈良県内で住宅地の標準地が3地点以上ある28市町村のなかで1位、12市のなかでも1位。変動率（＋1.3％）も、どちらの母数でも1位です （順位は当方の集計で、国土交通省が公表しているものではありません）。 坪に直すと約35万円（当方算出）。 ただし「県内で1位」は、市内のどこでも高いという意味ではありません。 住宅地60地点をすべて、価格の高い順に並べます。

※前年比「—」は、新規選定または選定替えで前年と比べられない地点です（登美ヶ丘6丁目・菅原町の2地点）。

読み取れることが4つあります。

• 上位3地点だけが、別の水準にあります。西大寺国見町1丁目413,000円（＋8.4％）、学園北1丁目347,000円（＋5.8％）、西大寺国見町2丁目229,000円（＋6.0％）。 4番目は172,000円（右京4丁目・芝辻町）ですから、3番目と4番目のあいだに5万7,000円の段差があります。 価格が高い3地点が、上昇率でも上位3つです。 なお最高地点の西大寺国見町1丁目は地積1,759㎡で、ふつうの戸建の区画ではありません。この地点を除くと、最高と最安の差は7.6倍になります（当方算出）。
• 60地点のうち、10万円/㎡以上は23地点、7万円/㎡未満は13地点。 残りの24地点が7万〜10万円のあいだです。奈良市の住宅地の「ふつうの値段」は、平均の106,020円より少し下にあります。 平均は上位の数地点に引き上げられています。
• 3％以上上がったのは8地点。西大寺国見町の2地点、学園北1丁目、若葉台1丁目（＋4.6％）、二条町2丁目（＋4.1％）、 芝辻町（866番2・＋3.6％）、二条町3丁目（＋3.6％）、法蓮町（986番52外・＋3.3％）です。
• 下がったのは8地点。古市町（2641番56・−1.1％）、奈保町（−1.0％）、南紀寺町5丁目（−0.4％）、今市町（−0.4％）、 古市町（1845番6・−0.3％）、富雄泉ヶ丘（−0.2％）、四条大路4丁目（−0.2％）、平松2丁目（−0.1％）。 下落した8地点はすべて8万円/㎡未満で、最安の奈良阪町（45,500円）は横ばいでした。

高い場所がより上がり、安い場所が横ばいか下がる。 令和8年の奈良市の住宅地は、この形がはっきり出ています。 人口が「2005年を境に減少傾向」にある市で、駅に近い限られた場所に需要が集まっていると読めます。 買う側としては、「奈良市は県内で1位だから値下がりしにくい」とは考えないこと。 同じ市のなかに、8.4％上がった土地と1.1％下がった土地があります。

商業地16地点と工業地2地点は次のとおりです。

商業地の最高は中筋町の992,000円/㎡（＋9.0％）。 市内78地点のなかで、価格も上昇率も最大です。 西大寺東町2丁目（630,000円・＋7.1％）、油阪地方町（615,000円・＋7.9％）、餅飯殿町（334,000円・＋7.1％）も7％を超えました。 商業地の平均（＋4.8％）は、住宅地の平均（＋1.3％）の3倍を超える上がり方です。 工業地の西九条町5丁目は62,300円/㎡で＋5.8％。 マスタープランが「JR新駅を含む西九条町周辺及び八条・大安寺地区周辺」を産業拠点に位置づけている、その西九条町の地点です。 住宅地の「西九条町3丁目8番4」は64,400円/㎡で0.0％でした。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

実際の成約676件 ― 中古マンション341件、中古戸建て299件、新築戸建て30件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 奈良市の成約は676件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※戸建は全体で335件（成約中央値2,300万円・土地面積の中央値180㎡）。うち6件は建築年が分からないため、新築・中古のどちらにも入れていません。

奈良市は、マンションと戸建がほぼ同じ数だけ動いている市です。 中古マンション341件、戸建335件。676件のうちマンションが50.4％（当方算出）を占めます。 ただし値段は別物で、中古マンションの中央値は1,500万円、戸建は2,300万円。 「奈良市の相場」をひとつの数字で言うことはできません。種別ごとに見てください。

中古マンションは341件。建築年の中央値は1995年で、74件（当方算出で22％）が1981年以前の建築です。 下位25％は900万円、中央値1,500万円、上位10％は4,300万円。最小は140万円、最大は7,200万円。 築30年を超える物件が半分以上を占める市場だということです。 奈良市は高度地区の7割超が15mで、最も高い区分でも40m（7.8ha）。 高いマンションを新しく建てられる土地が限られていることが、中古マンションの築年にも表れていると考えられます。 古いマンションを検討する方は、管理費・修繕積立金の額、長期修繕計画、耐震診断の有無を必ず確認してください。

中古戸建ては299件。建築年の中央値は1991年で、71件（当方算出で24％）が1981年以前の建築です。 下位25％は950万円、中央値2,200万円、上位25％は3,100万円、上位10％は4,000万円。 最小130万円から最大1億2,000万円まであります。延床面積の中央値は110㎡。 戸建335件全体の土地面積の中央値は180㎡で、住宅地の平均価格106,020円/㎡を掛けると約1,908万円（当方算出）。 中古戸建ての中央値2,200万円は、土地の値段にかなり近いことが分かります。 築年の古い戸建は、価格のほとんどが土地の値段だと考えて、建物にかかる費用（耐震・リフォーム）を別に見込んでください。

新築戸建ては30件。戸建335件の1割弱（当方算出で9％）しかありません。 中央値3,800万円、下位25％〜上位25％が3,500万〜4,000万円と、価格の幅が狭いのが特徴です（最小2,200万円・最大5,000万円）。 延床面積の中央値は100㎡。 中古戸建ての中央値（2,200万円）との差は1,600万円で、仲介手数料の上限額で言えば3,800万円は132万円、2,200万円は79万2,000円です。 奈良市で新築戸建てを探すと、選択肢の数そのものが少ないことは、知っておいてください。

買う側の確認事項は、種別ごとに違います。

• 新築戸建て：風致地区・地区計画・建築協定の区域かどうか、前面道路の幅、駐車場の台数。 新築戸建て（建売）は仲介手数料0円の対象になりやすい種別ですが、対象外の物件もあります。
• 中古戸建て：まず建築年。次に、建て替えるつもりなら4枚の地図（保存区域・風致地区・景観計画・埋蔵文化財）。 中古戸建ては、仲介手数料0円の対象になる物件とならない物件があります。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は対象になりやすい物件です。
• 中古マンション：築年、管理と修繕の状態、駅からの距離。 中古マンションも、0円の対象になる物件とならない物件があります。売主が不動産会社のリノベーション済み物件は対象になりやすい物件です。

最寄駅別の成約（676件・17駅）

学園前108件、富雄107件。この2駅だけで215件、全体の32％（当方算出）です。 菖蒲池・学研奈良登美ヶ丘を加えた西部地域の4駅では317件（47％）。 都市拠点の3駅（新大宮・奈良・近鉄奈良）は175件（26％）です。 中央値が最も高いのは学研奈良登美ヶ丘の3,200万円、最も低いのは京終の480万円（10件以上の駅で比べた場合）。 同じ市の駅で6.7倍の開きがあります（当方算出）。 駅別の中央値はマンションと戸建が混ざった値ですので、「この駅は高い・安い」と単純には言えません。 物件を見比べるときは、同じ駅の、同じ種別の成約と比べてください。 東生駒・九条（奈良）は市の計画に市内の駅として出てこない駅で、奈良市の住所でも最寄駅が市の外になる物件があることを示しています。 駅からの平均が0分と出ている駅は、駅からの時間が0と記録された成約によるもので、駅前という意味ではありません。

町別の成約（10件以上あった21町・計318件）

いちばん多い大宮町でも29件。676件が、たくさんの町に薄く散らばっています。 成約が3件以上あった町は73町（計590件）で、10件以上の町は21町だけです。 10件以上の21町のなかで、中央値が最も高いのはあやめ池北の4,400万円、最も低いのは南紀寺町の410万円。10.7倍の開きがあります（当方算出）。 町別の中央値も、マンションと戸建が混ざった値です。

10件未満の町にも、中央値の高い町・低い町があります（件数が少ないので参考値です）。 中央値3,000万円以上：南登美ヶ丘4件・4,300万円、鳥見町5件・4,000万円、東登美ヶ丘9件・3,900万円、西大寺本町4件・3,650万円、千代ヶ丘6件・3,550万円、三碓町4件・3,250万円、北登美ヶ丘7件・3,200万円、宝来町4件・3,150万円、西大寺南町3件・3,100万円、西登美ヶ丘4件・3,050万円、疋田町5件・3,000万円。 中央値700万円以下：東九条町6件・475万円、学園朝日元町6件・480万円、北之庄町3件・480万円、学園赤松町3件・490万円、藤ノ木台6件・515万円、中町5件・580万円、西大寺赤田町3件・580万円、三条栄町7件・600万円、菅野台3件・630万円、三条桧町4件・695万円。 同じ「奈良市」の成約に、4,000万円台の町と400万円台の町が並んでいるということです。 安い成約が多い町について、その理由（種別・築年・面積）は公表データからは分かりません。 価格が目立って安い物件は、築年・管理の状態・接道・区域区分（市街化調整区域かどうか）を1件ずつ確認してください。

実際の成約は、こんな中身です

マンション4件は、どれも1,500万円。中古マンションの中央値そのものです。 ところが中身は、1966年築・専有55㎡（西大寺国見町・大和西大寺駅6分）から、1997年築・専有70㎡（左京）、1991年築・専有100㎡（帝塚山）までばらばらです。 同じ1,500万円で、「駅から6分の築60年・55㎡」も「築35年・100㎡」も買えていることになります。 奈良市のマンションは、駅からの距離と、築年・広さが、きれいに引き換えになっています。

戸建4件は、どれも2,300万円。戸建全体の中央値です。 土地面積は100㎡・105㎡・120㎡・230㎡、延床面積は75〜125㎡、建築年は1987年・2005年・2009年・2016年。 高の原駅から20分の1987年築は土地が230㎡、富雄駅から15分の2005年築は土地が100㎡です。 同じ2,300万円でも、古くて広い家と、新しくて小さい家に分かれます。 土地が広ければ、固定資産税の住宅用地の特例も200㎡で線が引かれます。 「いくらで買えるか」と同時に、「買ったあとに毎年いくらかかるか」「建て替えのときに同じ大きさが建つか」を比べてください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・奈良市676件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 新築戸建て・中古戸建ての「面積の中央値」は延床面積、中古マンションは専有面積です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

都市計画税は0.25％。そして、かからない区域のほうが広い

奈良市の都市計画税は「100分の0.25の税率」。制限税率の0.3％より低く、固定資産税1.4％と合わせて1.65％です。 課税されるのは「1月1日現在、奈良市内の市街化区域内に土地・家屋をもっている人」。

課税標準額1,000万円なら、都市計画税は年2万5,000円（当方算出）。 市街化調整区域や月ヶ瀬・都祁の物件なら、この分がかかりません。 ただし、税が軽い場所は、建てることに制限がある場所でもあります。 「都市計画税がかからないから得」とだけ考えず、建て替えができるか、住宅ローンが使えるかとあわせて判断してください。 もうひとつ、盛土規制法の区域は市内全域です。 市は令和7年4月1日に奈良市内全域を「宅地造成等工事規制区域」に指定しました（「特定盛土等規制区域」の指定は行っていません）。 一定の規模を超える盛土・切土には許可が必要になりますので、造成や擁壁のやり直しをともなう計画の方は、開発指導課（0742-34-5237）に確認してください （許可の対象になる規模は、本ページでは正確な表を取得できていません）。

出典：奈良市 資産税課（都市計画税のページ） https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/14/1930.html ／ 奈良市 資産税課（固定資産税のページ） https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/14/8990.html ／ 奈良市 開発指導課（市街化調整区域での建築・開発のページ） https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/116/7765.html ／ 奈良市 開発指導課（盛土規制法の区域指定のページ） https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/116/233701.html

市外から移る子育て世帯へ ― 子育て移住・定住支援金（30万円＋区域加算10万円）

家を買って奈良市に移る世帯に、市が支援金を出しています。 「奈良市子育て移住・定住支援金」は、1世帯につき30万円。 「居住誘導区域」又は「居住環境維持区域」への移住なら10万円が加算されます（市のページ・2026年7月6日更新）。

• 対象：夫・妻ともに39歳以下で、中学生以下の子どもを扶養している（または妊娠している方がいる）世帯。転入の直前1年間、奈良市に住所がないこと。
• 住宅：新築・中古のどちらも対象。購入が対象で、賃貸は対象外。
• 契約日：売買契約または工事請負契約の締結日が令和8年7月7日以後であること。
• 手続き：事前申出（令和8年7月7日〜令和9年1月31日）のあと、転入後6カ月以内に交付申請。先着順で、予算枠に達した時点で締め切り。

家タダの仲介手数料0円との関係を、正直に整理しておきます。 この支援金は世帯への定額の支給で、仲介手数料を対象経費にする補助ではありません。 仲介手数料が0円でも、支援金の対象から外れる理由にはなりませんし、支援金があるから仲介手数料が安くなるわけでもありません。 対象になる物件を家タダで買えば、たとえば3,800万円の新築戸建てなら仲介手数料の上限額132万円が0円になり、 条件に合う世帯は、それとは別に支援金を申請できる、という関係です。 加算の対象になる「居住誘導区域」「居住環境維持区域」がどこかは、計画書の図でしか示されておらず、本ページでは町名として取得できていません（未取得）。 募集がいまも続いているかは、市の広報課 移住定住促進係（0742-93-3470）に確認が必要です。

なお、市や公社が売主になっている分譲宅地があるかどうか、三世代同居・近居やリフォームの補助があるかどうかは、市のページを確認できていません（未取得）。 「無い」と確認できたわけではありませんので、該当しそうな方は市にお問い合わせください。

出典：奈良市「奈良市子育て移住・定住支援金」 https://www.city.nara.lg.jp/site/nararhythm/259382.html

まとめ：奈良市は「4枚の地図・種別・駅・築年」で選ぶ市

奈良市の住宅地の平均価格は、奈良県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 28市町村のうち1位、12市のなかでも1位。変動率（＋1.3％）も、どちらの母数でも1位です。 ただし60地点のうち8地点は下落、9地点は横ばい。県内で最も高い市のなかに、上がる場所と下がる場所が並んでいます。

確認すべきことは、次の6点です。

• 4枚の地図。歴史的風土保存区域・特別保存地区、風致地区（何種か）、景観形成重点地区、埋蔵文化財包蔵地。建て替え・増築の計画がある方は必須です。
• 区域区分。市街化区域は市域の約17.5％。市街化調整区域には、条例で建てられる区域の指定がありません。月ヶ瀬・都祁は都市計画区域の外です。
• 種別。中古マンション341件・中央値1,500万円、中古戸建て299件・2,200万円、新築戸建て30件・3,800万円。相場は種別ごとに見る。
• どの駅の物件か。学園前・富雄・菖蒲池・学研奈良登美ヶ丘の4駅で成約の47％。駅からの平均は8分から21分まで。
• 建築年。中古戸建ての71件、中古マンションの74件が1981年以前の建築です。
• 毎年の税。市街化区域なら1.65％。戸建の土地面積の中央値は180㎡で、200㎡の線の前後に物件が分かれます。

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件は買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の奈良市

奈良市が市になったのは明治31年（1898年）2月1日。当時の面積は23.44km²、人口は29,986人でした。その後、昭和26年・30年・32年の合併と、平成17年4月1日の月ヶ瀬村・都祁村との合併を経て、いまの276.94km²になっています。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（二条大路南一丁目）を含む同じ範囲です。左の写真は、奈良市の人口がいちばん速く増えていた時期にあたります。市の年表によると、人口は昭和39年6月12日に15万人、昭和44年7月1日に20万人、昭和50年1月20日に25万人、昭和56年2月27日に30万人を突破しました。17年で人口が2倍になった時代です。いま成約データに出てくる中古戸建て299件のうち71件、中古マンション341件のうち74件は1981年以前の建築で、左の写真の時代に建った家が、いまも取引されています。2枚を見比べるときは、田や畑だった場所がどこで市街地に変わったか、広い空地のまま残っている場所がどこかに注目してください。市街地のなかに、建物が建て込まずに残っている広い範囲があれば、そこには建てることを制限する理由（史跡・保存区域・風致地区など）がある可能性があります。（写真の範囲と市役所の位置は、国土地理院の住所検索で得た「奈良県奈良市二条大路南一丁目」の座標から算出したタイルによるものです。写真の中身を当方が読み取って書いたものではありません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28743〜28745・y13013〜13014）で切り出しています。

奈良市は、市のマスタープランが9つの地域に分けています。市街地ゾーンの6地域（中央市街地・南部・中部・西ノ京丘陵東麓・西部・北部）と、東部ゾーンの3地域（東部・月ヶ瀬・都祁）。区分は小学校区の組み合わせで決められています（奈良市都市計画マスタープラン及び立地適正化計画2025・令和7年3月27日策定）。

ここでは、令和8年地価公示の78地点（住宅地60・商業地16・工業地2）と、国土交通省の成約価格情報676件の駅別・町別を、市街地ゾーンの6地域と、東部ゾーンをひとまとめにした、あわせて7つで整理します。

先にお断りしておきます。市の計画が示しているのは「どの小学校区がどの地域か」「どの駅がどの地域か」までで、町名と地域の対応表はありません。そのため本ページでは、(1)市の計画がその地域の駅として挙げている駅の成約、(2)町名が小学校区や駅の名前と同じ町、(3)成約個票で最寄駅が分かる町、に限って各地域に振り分けています。これは当方の整理であり、ある物件がどの小学校区・どの地域に入るかは、番地まで含めた住所で市に確認が必要です。振り分けられなかった標準地と町は、04章の一覧にまとめています。京終駅・尼ヶ辻駅・平城山駅は市の地域別方針の本文に出てこないため、どの地域にも入れていません。

町別・駅別の中央値は、中古マンションと戸建が混ざった値です。マンションの多い駅前の町は低く、戸建の多い住宅地の町は高く出やすくなります。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、奈良市・奈良県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

奈良市には鉄道の駅が15駅あります（本ページで市内と確認できた駅の数です）。市のマスタープランは、近鉄奈良駅・JR奈良駅・近鉄新大宮駅一帯を「都市拠点」、JR新駅周辺・近鉄大和西大寺駅周辺・近鉄学園前駅周辺・近鉄高の原駅周辺・近鉄学研奈良登美ヶ丘駅周辺を「地域拠点」に位置づけています。

成約の数で見ると、奈良市の住宅の市場は「西」にあります。西部地域の4駅（学園前108件・富雄107件・菖蒲池63件・学研奈良登美ヶ丘39件）で317件。676件の47％（当方算出）です。都市拠点の3駅（新大宮77件・奈良55件・近鉄奈良43件）は175件で26％。観光で知られる駅のまわりより、西の丘陵の住宅地のほうが、家の売買は多いということになります。

鉄道の歴史は、市の年表に残っています。明治23年12月27日に奈良〜王寺間が開通して奈良駅が営業を始め、明治25年2月2日に大阪湊町〜奈良間が全通、明治29年4月18日に奈良〜木津間が敷設されて京都に直通。昭和3年11月3日には奈良電気鉄道の西大寺〜京都間（現在の近鉄京都線）が開通しました。昭和48年10月1日に関西本線の奈良〜湊町間が電化、昭和60年12月1日に平城山駅が誕生、平成18年3月27日にけいはんな線が開通して学研奈良登美ヶ丘駅が開業しています。大阪・京都方面への所要時間や本数は、本ページには掲載していません（市公式の記述を確認できなかったため）。各社の時刻表でご確認ください。

※市内の駅として載せたのは15駅です。このうち12駅（JR奈良・帯解／近鉄奈良・新大宮・大和西大寺・学園前・富雄・菖蒲池・西ノ京・平城・高の原・学研奈良登美ヶ丘）は、奈良市都市計画マスタープラン及び立地適正化計画2025が市内の地域・拠点の駅として挙げている駅です。残る3駅（京終・尼ヶ辻・平城山）は同計画の地域別方針の本文に出てこないため、国土地理院の地名検索が返す市区町村コード（29201＝奈良市）で、市内にあることを確かめました。

路線の欄について。市の計画は駅を「近鉄◯◯駅」「JR◯◯駅」と書いており、駅ごとの路線名までは書いていません。そこで近鉄の駅は、近畿日本鉄道の「駅別乗降人員」の表で、どの路線の表に載っているかを確認しました。奈良線の表に近鉄奈良・新大宮・大和西大寺・菖蒲池・学園前・富雄、橿原線の表に大和西大寺・尼ヶ辻・西ノ京、けいはんな線の表に学研奈良登美ヶ丘が載っています（大和西大寺駅は奈良線と橿原線の両方の表に載っています）。高の原駅・平城駅は、その駅が載る路線のページを取得できておらず、路線名は未確認です（表では事業者名だけにしています）。大和西大寺駅に奈良線・橿原線のほか何線が乗り入れるかも、同じ理由で近鉄の表では確認できていません。京終駅は事業者名・路線名とも未確認です。JRの駅は、市の年表で路線が分かる奈良駅・平城山駅（関西本線）だけ路線名を入れ、帯解駅は「JR」としています。

乗降人員の欄について。近鉄の駅の乗降人員は、近畿日本鉄道の公表する令和7年11月11日（火）の1日の調査値で、年間の平均ではありません（表の見出しは「1日平均乗降人員」ですが、近鉄の駅は調査日1日の数字です）。数字を確認できた近鉄の9駅のなかでは、近鉄奈良61,593人が最も多く、大和西大寺45,137人、学園前43,070人が続きます。JRの奈良・平城山・帯解、近鉄の高の原・平城、京終の6駅は数字を確認できておらず「—」です。そのため、JRを含めた市内全体の順位は、本ページでは分かりません。市の計画に出てくる路線名は、JR関西本線、JR奈良線、近鉄奈良線。年表には、現在の近鉄京都線（昭和3年・西大寺〜京都間）と、けいはんな線（平成18年）が出てきます。

成約データの駅別について。国土交通省の成約価格情報では、学園前が「学園前(奈良)」、学研奈良登美ヶ丘が「学研奈良登美ケ丘」、尼ヶ辻が「尼ケ辻」と表記されています。676件の最寄駅は17駅に分かれ、上の15駅の合計は667件。残りは「東生駒」5件（中央値2,200万円）と「九条(奈良)」4件（2,650万円）で、この2駅は市の計画に市内の駅として出てこないため、表には載せていません。奈良市の住所でも、最寄駅が市の外の駅になる物件があるということです。

駅からの平均の読み方。奈良8分・平城山8分・大和西大寺9分が短く、高の原19分・帯解21分が長くなっています。学園前・学研奈良登美ヶ丘は14分、富雄・菖蒲池は12分。西部と北部の住宅地は、駅から歩いて10分を超える物件、バスを使う物件が多いと読めます。（成約データには駅からの時間が0と記録されている成約があり、平均はその影響を受けています。目安としてお読みください。）駐車場の有無と台数、バスの便、坂の有無は、奈良市の丘陵の住宅地では物件選びの基本条件になります。

道路

道路の骨格は、昭和30年代・40年代にできています。市の年表によると、阪奈道路の開通が昭和34年6月9日、名阪国道の開通が昭和40年12月16日。マスタープランは産業拠点の場所として「第二阪奈道路中町IC周辺」「名阪国道IC周辺」を挙げており、西は阪奈道路・第二阪奈道路、東は名阪国道が、市の外とつながる道路になっています。

★いま動いている計画があります。京奈和自動車道の（仮称）奈良ICと、JR関西本線の新駅です。マスタープラン（令和7年3月27日策定）は、「京奈和自動車道（仮称）奈良IC周辺へのJR関西本線新駅設置」を掲げ、JR新駅周辺を地域拠点に、「JR新駅を含む西九条町周辺及び八条・大安寺地区周辺」を産業拠点に位置づけています。地域別の方針には「JR新駅の整備を促進するとともに、アクセス道の整備」「大安寺柏木線の整備を促進」「西九条佐保線の整備推進により利便性を高める」とあります。新駅の名称・開業の時期、奈良ICの供用の時期は、本ページでは確認できていません（未取得）。

このほかマスタープランには、「都心内環状道路の整備」、「西大寺東線及び県道谷田奈良線の事業を推進」、「奥柳登美ヶ丘線の一部、近鉄学園前駅周辺の区間について整備」、「京奈和自動車道の整備を促進」といった道路の方針が並んでいます。鉄道では「JR奈良線の複線化、利用促進」、近鉄奈良線の踏切道の改良に触れています。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかります（都市計画法第53条の許可）。幹線道路の近くや、JR新駅・奈良ICの計画地の近くで物件を検討される方は、その土地が計画の区域にかかるかどうかを、市の都市計画課で必ずご確認ください。

リニア中央新幹線について、マスタープランは「昭和48年に国の基本計画に決定された、奈良市附近の中間駅設置」に触れています。駅の位置も時期も決まったものとして書かれてはいません。「リニアの駅ができるから値上がりする」という説明を受けたときは、その根拠を確認してください。

東部の交通は、西側とはまったく違います。東部ゾーン（東部地域・月ヶ瀬地域・都祁地域）には、市の計画に拠点として出てくる鉄道駅がありません。マスタープランは、月ヶ瀬・都祁地域の中心部や田原・柳生・大柳生・東里地区の「郵便局やJA等公益施設の周辺」を生活拠点としています。東部で家を探す方は、自家用車を前提にした暮らしになると考えておくのが現実的です。バスの路線と本数は、本ページでは確認できていません（未取得）。

※高の原・平城・京終の各駅の路線名、JRの各駅と高の原・平城・京終の各駅の乗降人員、駅ごとの所在地、JR新駅の名称・開業時期、（仮称）奈良ICの供用時期、路線バス・コミュニティバスの系統と本数、大阪・京都方面への所要時間は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：奈良市都市計画マスタープラン及び立地適正化計画2025 全体構想 https://www.city.nara.lg.jp/uploaded/attachment/191209.pdf ／同 地域別構想（市街地ゾーン） https://www.city.nara.lg.jp/uploaded/attachment/191212.pdf ／奈良市「奈良のあゆみ」 https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/3/1943.html ／ https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/3/2789.html ／https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/3/10288.html ／奈良市（市営自転車駐車場のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/kankyoseisaku/8078.html ／近畿日本鉄道「駅別乗降人員 奈良線 橿原線 天理線」 https://www.kintetsu.co.jp/tetsudo/c.html ／近畿日本鉄道「駅別乗降人員 生駒線 田原本線 信貴線 けいはんな線」 https://www.kintetsu.co.jp/tetsudo/d.html ／国土地理院 地名検索 https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=京終駅

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

奈良市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.25％です。市公式は、都市計画税を「100分の0.25の税率」とし、課税されるのは「1月1日現在、奈良市内の市街化区域内に土地・家屋をもっている人」と説明しています。市街化区域の物件なら合計1.65％、市街化区域でない物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税の0.25％は、制限税率（0.3％）より低い税率です。課税標準額1,000万円なら年2万5,000円で、0.3％の市より年5,000円少ない計算になります（当方算出）。

奈良市では、「都市計画税がかからない場所」のほうが広いという点も知っておいてください。市街化区域は4,857haで、市域27,694haの約17.5％（当方算出）。市街化調整区域（16,303ha）と、都市計画区域の外にある月ヶ瀬地区・都祁地区は、市街化区域ではありません。ただし、都市計画税がかからないことは、建てやすいことを意味しません。市街化調整区域は「原則として、開発行為や建築行為はできない事とされて」いる区域です。税が安い理由と、建築の制限は、同じ区域区分から出てきます。

納税義務者について、市公式は「毎年1月1日（「賦課期日」といいます。）に、土地、家屋、償却資産を所有している人」と書いています。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納期は4月末、7月末、11月末、翌年2月末の4回。第1期が4月末という点は、5月・6月が第1期の市から引っ越してくる方には早く感じられるかもしれません。免税点は、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円です。

住宅用地の特例は、奈良市も地方税法どおりです。固定資産税は、200㎡以下の部分が価格の6分の1、200㎡を超える部分が価格の3分の1。住宅用地として扱われる範囲は「家屋の床面積の10倍まで」とされています（都市計画税の特例率は、市の都市計画税のページに記載がなく、本ページには載せていません）。

奈良市の成約データでは、戸建335件の土地面積の中央値は180㎡です。200㎡という線のすぐ手前ですから、奈良市で流通している戸建には、土地の全部が6分の1の特例に収まる物件と、200㎡を超える部分が3分の1になる物件の両方が、ふつうに混ざっています。成約個票の戸建4件の土地面積も、100㎡・105㎡・120㎡・230㎡でした。風致地区の第一種・第二種のように建ぺい率の基準が20％以下・30％以下の区域では、同じ建築面積の家を建てるのに、より広い敷地が要ります。

新築住宅の減額について、市公式は、床面積の要件（40㎡以上120㎡以下／120㎡以上240㎡以下）を満たす新築住宅を「税額の2分の1」減額するとし、期間は「3階建て以上の中高層耐火住宅は5年度間、上記以外は3年度間」と書いています（120㎡を超える住宅で減額の対象になる部分の扱いなど、細かい条件は市のページでご確認ください）。減額の期間が終わる年は、税額が上がります。築浅の中古戸建て・中古マンションを買う方は、いまの税額が減額中のものかどうかを売主側に確認しておくと、買ったあとの負担を読み違えずに済みます。

住宅を取り壊すと、住宅用地の特例が外れます。古家つきの土地を買って建て替える方は、1月1日をまたいで更地の期間ができると、その年の土地の税額が上がることを知っておいてください。奈良市では、埋蔵文化財の届出（着工の60日前まで）や風致地区の許可で着工までに時間がかかることがあり、更地の期間が長くなりやすい点にも注意が必要です。

免税点

同一人が奈良市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：4月末・7月末・11月末・翌年2月末の4回（奈良市 資産税課（固定資産税のページ）。年度ごとの日付は納税通知書で確認）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は奈良市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜歴史的風土保存区域・特別保存地区 ― 「届出」か「許可」か

奈良市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが古都保存法の区域です。 歴史的風土保存区域は春日山1,743ha・平城宮跡919ha・西ノ京114haの計2,776ha。 そのなかの歴史的風土特別保存地区は、春日山1,329ha・平城宮跡419ha・聖武天皇陵5ha・山陵17ha・唐招提寺29ha・薬師寺10haの計1,809haです。

届出の時期（何日前までか）と、特別保存地区で住宅の新築・建て替えがどこまで認められるかは、市のページに明記がなく、本ページでは確認できていません（未取得）。 特別保存地区の物件は、「いま家が建っている」ことと「同じ家を建て直せる」ことが別の話になり得ます。 窓口は都市計画課 景観係（0742-34-5209）です。

出典：奈良市 景観（歴史的風土保存区域・特別保存地区のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/1875.html ／ 奈良市 景観（歴史的風土保存区域・特別保存地区での行為の手続きのページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/1791.html

2｜風致地区 ― 何種かで、建てられる大きさが変わる

風致地区は6地区・4,727.9ha。春日山・佐保山・平城山・西ノ京のほか、あやめ池（413.2ha）・富雄（247.6ha）にもあります。

※「土地200㎡なら」の欄は、建ぺい率の基準を土地200㎡に掛けた当方の試算です。実際に建てられる大きさは、用途地域の建ぺい率・容積率、道路や隣地からの後退距離などでさらに変わります。

• 古い戸建を建て替える場合：いまの家が基準より大きく建っていないかを確認してください。建て替えると小さくなることがあります。
• 外壁の塗り替え：「建築物その他の工作物の色彩の変更」も許可の対象です。リフォームの計画にも関係します。
• 庭木を切る・造成する：木竹の伐採、宅地の造成、土地の形質の変更も対象です。駐車場を広げる計画の方は要注意です。
• 後退距離：道路から2m以上（第一種は3m以上）、隣地から1m以上（第一種は1.5m以上）。間口の狭い敷地では影響が大きくなります。

出典：奈良市 景観（風致地区のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/5245.html ／ 奈良市 景観（風致地区の許可基準のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/8756.html ／ 「奈良市の都市計画2017」 https://www.city.nara.lg.jp/uploaded/attachment/17691.pdf

3｜景観計画 ― 重点地区なら、着手の30日以上前に届出

景観計画は市内全域が区域です。届出が必要なのは「大規模行為」と「景観形成重点地区内のすべての行為」。 重点地区では、建築物・工作物の新築、外観の変更、開発行為、土地の形質の変更、木竹の伐採、物件の堆積、屋外広告物の設置などが対象になります。 届出は行為着手の30日以上前、2部を都市計画課 景観係へ。

• 重点地区の物件は、引渡しからすぐに工事を始められません。届出から30日は見込んでください。
• 外観の変更も対象です。屋根・外壁の色や素材に基準がある地区では、選べる仕様が限られ、工事費に影響します。
• 大規模行為の規模の基準、重点地区の名称と範囲、景観地区の有無は、本ページでは取得できていません（未取得）。市の景観のページでご確認ください。

出典：奈良市 景観（奈良市景観計画のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/145651.html ／ 奈良市 景観（景観計画区域内の行為の届出のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/147917.html

4｜埋蔵文化財 ― 着工の60日前。遺跡の範囲は文化財課に照会する

周知の埋蔵文化財包蔵地（遺跡）のなかで建築・造成その他の土木工事を行うときは、工事着工の60日前までに届出が必要です。 平城京跡・平城宮跡・平城宮北方遺跡は4部、その他は3部。市は「発掘調査の実施には一定期間を要します」と書いています。

• 遺跡の範囲は、奈良市地図情報公開サイトでは確認できません。文化財課の窓口・照会フォーム・メールで照会します。おおよその位置は「奈良県遺跡地図」。
• 境界の近くは、範囲の外でも届出が必要な場合があります。市は「必ず当課へお問い合わせください」としています。
• 建て替え・造成の計画がある方は、契約の前に照会してください。着工が遅れると、仮住まいの家賃やつなぎ融資の利息が増えます。
• 発掘調査の費用の負担者、包蔵地の数、平城京跡の範囲は、本ページでは確認できていません（未取得）。

出典：奈良市 文化財課（埋蔵文化財の届出のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/bunkazai/8918.html ／ 奈良市 文化財課（埋蔵文化財包蔵地の照会のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/bunkazai/169857.html

5｜市街化調整区域と、都市計画区域の外（月ヶ瀬・都祁）

奈良市は市域の約17.5％（4,857ha）が市街化区域、約58.9％（16,303ha）が市街化調整区域。 月ヶ瀬地区・都祁地区（約23.6％）は都市計画区域の外です（割合は当方算出）。

市街化調整区域の物件については、とくに慎重に。 条例で区域を決めて住宅を建てられるようにする仕組み（法第34条第11号・第12号）が、奈良市では使われていません。 調整区域で建て替えができるのは、開発許可の適用除外か、法第34条のほかの号にあたる場合で、物件ごとの判断になります。 許可申請の前に、開発指導課（0742-34-5237）への事前協議が必要です。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

出典：奈良市 都市計画課（市街化区域と市街化調整区域のページ） https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/111/2594.html ／ 奈良市 開発指導課（市街化調整区域での建築・開発のページ） https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/116/7765.html

6｜洪水の対象は7河川。ハザードマップと盛土

市は洪水ハザードマップを公開しています（令和6年1月更新）。

• 川の名前がついた住宅地は、とくに確認してください。富雄川は成約107件の富雄駅と、佐保川・秋篠川も市内の町名や小学校区と同じ名前です。 検討中の物件の住所で、浸水の深さと、家屋倒壊等氾濫想定区域に入っていないかを見てください。
• 家屋倒壊等氾濫想定区域（河岸侵食）は、「2階に逃げれば足りる」とは限らない区域です。 川岸が削られて家そのものが壊れるおそれがあるとされる区域で、早めに区域の外へ逃げることが前提になります。
• 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に入ると、居室のある建築物に構造の規制がかかり、住宅ローンの条件や建て替えの自由度に影響します。 丘陵の住宅地、東部の山あいの物件は必ず確認してください。
• ため池の近くの物件は、防災重点ため池の表示も確認してください。
• 盛土：奈良市は令和7年4月1日から、市内全域が盛土規制法の「宅地造成等工事規制区域」です。 マスタープランは西部・西ノ京丘陵東麓の方針に「丘陵地等、地形条件に配慮した災害に強い基盤づくり」を挙げています。 丘陵の造成地の物件は、擁壁の状態と、盛土かどうかを確認してください。

※町ごとの浸水深、土砂災害警戒区域・特別警戒区域の数、防災重点ため池の数、内水・ため池のハザードマップの有無は、本ページでは取得できていません（未取得）。 立地適正化計画の防災指針（第9章）も、PDFが画像で本文を取得できませんでした。 出典：奈良市（洪水ハザードマップのページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/bousai-saigai/89308.html ／ 奈良市 開発指導課（盛土規制法の区域指定のページ） https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/116/233701.html ／ 奈良市都市計画マスタープラン及び立地適正化計画2025 地域別構想 https://www.city.nara.lg.jp/uploaded/attachment/191212.pdf

7｜1981年以前の建物 ― 中古戸建て71件、中古マンション74件

奈良市の成約では、中古戸建て299件のうち71件、中古マンション341件のうち74件が、1981年以前の建築です。 中古640件のうち145件、23％（当方算出）。4〜5件に1件が、いわゆる旧耐震の時期の建物ということになります。

• 契約の前に、建築年（建築確認の時期）を確かめる。1981年5月以前に建築確認を受けた建物かどうかで、耐震の前提が変わります。
• 市の耐震の補助を確認する。市は令和8年度、耐震診断補助（一戸建て）、耐震改修設計補助、耐震改修工事補助、ブロック塀等撤去費補助を設けており、 募集期間は令和8年5月18日〜11月30日です。耐震診断員の派遣は、令和8年度分の募集が終了しています。
• 補助は「買ってから」の話になることが多い点に注意。 補助率・上限額・募集件数、買主が契約の前後のどの時点で申請できるかは、本ページでは確認できていません（未取得）。 建築指導課に、購入の予定を伝えたうえで確認してください。
• 古いマンションは、建物全体の耐震と修繕。耐震診断の有無、長期修繕計画、修繕積立金の残高を、管理会社の資料で確認します。
• 改修費を物件価格に足して考える。中古戸建ての下位25％は950万円です。安い物件ほど、買ったあとにかかる費用の割合が大きくなります。

出典：奈良市 建築指導課（耐震関連の補助のページ・令和8年度） https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/117/130644.html

8｜低層住居専用地域・高度地区・地区計画 ― 建て替えで同じ大きさが建つか

奈良市の用途地域の47.5％（2,306.9ha）が第一種低層住居専用地域。 高度地区は8種類・2,531.8haで、15mの3種類が1,843.2ha（約72.8％）、最も高い40mは7.8haです（平成25年・平成29年時点の資料）。

• 古い戸建を建て替える場合：いまの建ぺい率・容積率・高さの制限で、いまと同じ床面積が取れるかを確認してください。
• 3階建てを考えている場合：低層住居専用地域、風致地区（第一種は高さ8m以下、第二種・第三種は10m以下）では難しい区画があります。
• 地区計画（平成29年3月時点で37地区・約224.5ha）と建築協定：敷地の分割や建物の用途・高さに、その地区だけの制限があることがあります。区域内の行為は届出が必要です。
• 隣が農地の場合：生産緑地（平成29年12月時点で622地区・102.88ha）かどうかを確認してください。
• マンションの眺望：高さの上限が決まっているため、前に高い建物が建つ可能性は制度上抑えられています。ただし上限いっぱいの建物は建ち得ます。

※用途地域ごとの建ぺい率・容積率、地区計画37地区の名称と制限内容、建築協定の地区、平成29年より後の変更は、本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：「奈良市の都市計画2017」 https://www.city.nara.lg.jp/uploaded/attachment/17691.pdf ／ 奈良市 都市計画課（高度地区及び防火・準防火地域のページ） https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/111/4556.html

9｜駅からの距離と、動いている計画

• 駅からの平均は8分〜21分。西部の4駅は12〜14分、高の原は19分。バス便・坂・駐車場の台数を、現地で確認してください。
• JR新駅と（仮称）奈良IC。マスタープランは「京奈和自動車道（仮称）奈良IC周辺へのJR関西本線新駅設置」を掲げ、 「JR新駅を含む西九条町周辺及び八条・大安寺地区周辺」を産業拠点としています。 新駅の名称・開業時期、ICの供用時期は未取得です。「駅ができるから値上がりする」という説明には、時期の根拠を求めてください。
• 都市計画道路の区域にかかる土地は、建築に制限がかかります。西九条佐保線、大安寺柏木線、西大寺東線、奥柳登美ヶ丘線などの名前がマスタープランに出てきます。
• 産業拠点の近くは、完成後の交通量と大型車の通行も想定してください。

10｜人口が減っている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 市のマスタープランは、人口が「2005年（平成17年）を境に減少傾向」にあり、 「2045年（令和27年）には30万人を割り込むことが見込まれています」と書いています。 高齢化率は「2040年（令和22年）には41％に到達する見込み」。 令和8年9月1日の住民基本台帳人口は343,684人です。

• 地価は、場所によって分かれています。住宅地60地点のうち41地点が上昇、9地点が横ばい、8地点が下落。上位3地点は＋5.8〜＋8.4％、下落した8地点はすべて8万円/㎡未満です。
• 市は、拠点と区域を決めています。都市拠点（近鉄奈良・JR奈良・新大宮）、地域拠点（JR新駅・大和西大寺・学園前・高の原・学研奈良登美ヶ丘）。 子育て移住・定住支援金は「居住誘導区域」「居住環境維持区域」への移住に10万円を加算しています。 市が人を集めようとしている場所かどうかは、長く住むうえでも、将来手放すときにも効いてきます。
• ニュータウンの世代交代。マスタープランは北部の平城相楽ニュータウンについて「まち全体のリノベーション」を掲げ、 西部・北部の方針に「良質な住宅・空き家の供給」を挙げています。
• 将来手放すときの買い手のつきやすさは、駅からの距離、建て替えの自由度（4枚の地図）、災害の想定で差が出る可能性があります。

11｜奈良市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・風致地区・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

奈良市は、明治31年（1898年）2月1日に市制を施行しました。 市の年表「奈良のあゆみ」によると、当時の面積は23.44km²、人口は29,986人。 いまの面積276.94km²は、そのほぼ12倍です（当方算出）。 奈良市は、合併を重ねて東西に広がってきた市です。

合併の歩み ― 23.44km²から276.94km²へ

合併した町や村の名前は、いまの小学校区や地域の名前に残っています。 都跡・大安寺・平城・伏見・辰市・東市・田原・柳生・月ヶ瀬・都祁は、市立小学校の校名として一覧に載っています（富雄は、富雄南・富雄北・富雄第三の3校）。 買う側にとって、この歴史には実務上の意味があります。

• 昭和30年に合併した富雄町の名前は、いま成約が107件ある富雄駅と、西部地域の小学校区（富雄南・富雄北・富雄第三）に残っています。
• 昭和32年に合併した5か村のうち、田原・柳生・大柳生・東里は、マスタープランが生活拠点の場所に挙げている地区です。 田原・柳生は東部地域の小学校区でもあり、東部地域は「都市計画区域外又は市街化調整区域に属する」東部ゾーンに入っています。
• 平成17年に合併した月ヶ瀬・都祁は、都市計画区域の外です。同じ奈良市でも、区域区分・都市計画税の扱いが違います。

鉄道と道路 ― 明治の鉄道、昭和の道路、平成のけいはんな線

学研奈良登美ヶ丘駅は、開業から20年の新しい駅です。 成約データでは39件・中央値3,200万円で、10件以上の駅のなかで最も高い中央値になっています。 市内でいちばん新しい駅のまわりが、いちばん成約価格の高い場所になっているということです。

人口 ― 17年で2倍になった昭和、2005年からの減少

昭和39年の15万人が、昭和56年には30万人。17年で2倍になりました。 このあいだに建った家とマンションは、ほとんどが1981年（昭和56年）以前の建築です。 成約データで、中古戸建ての71件、中古マンションの74件が1981年以前の建築なのは、この歴史の結果です。 阪奈道路（昭和34年）と名阪国道（昭和40年）が通り、人口が急に増えた時代の住宅地が、いま世代交代の時期を迎えています。 （学園前・登美ヶ丘・平城ニュータウンなど個々の住宅地の開発の年次は、市の年表からは確認できていません。）

守ることを選んだ市 ― 特別史跡、古都保存法、世界遺産

人口が15万人から30万人へ増えていった、ちょうどその時期に、奈良市は古都保存法の区域を決めています。 住宅地が広がる勢いと、歴史的な風景を守る仕組みが、同じ時代に重なりました。 いまの奈良市で「建てられる場所」と「建てにくい場所」がはっきり分かれているのは、このときの線引きの結果です。 市街化区域と市街化調整区域の当初の決定は昭和45年12月28日（「奈良市の都市計画2017」）。 買う側としては、「不便な規制」と見るだけでなく、「まわりの環境が急には変わらない仕組み」として読むこともできます。 風致地区の住宅地は、建てる側には制限が多い一方、隣に大きな建物が建ちにくい場所でもあります。

※月ヶ瀬村・都祁村との合併の方式、「奈良」という地名の由来、個々の住宅地の開発年次は、市公式のページで確認できていません（未取得）。 出典：奈良市「奈良のあゆみ」 https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/3/1943.html ／ https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/3/2789.html ／ https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/3/10288.html ／ 奈良市（市町村合併のページ） https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/4/7937.html ／ 奈良市（中核市のページ） https://www.city.nara.lg.jp/soshiki/7/1796.html ／ 奈良市 景観（歴史的風土保存区域・特別保存地区のページ） https://www.city.nara.lg.jp/site/keikan/1875.html ／ 奈良市都市計画マスタープラン及び立地適正化計画2025 https://www.city.nara.lg.jp/uploaded/attachment/191208.pdf

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• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。