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【宍粟市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

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【宍粟市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

兵庫

兵庫県宍粟市 専門 エリアガイド

宍粟市で 仲介手数料無料 で家を買う方法。

1,000万円（計算例）の物件なら 39万6,000円 おトク／仲介手数料の上限額との差

ネットに掲載されている宍粟市の物件は、原則どこの会社の物件でも
買主様の仲介手数料0円でご購入いただけます。

LINEで無料相談する 06-4256-4106
メールで問い合わせる
宍粟市の相場データを確認する新居奉行 家タダ
  • 大阪府知事(1)第66296号
  • 個人情報の入力は不要
  • しつこい営業は一切なし
  • 相談・物件案内・内覧はすべて無料
宍粟市の人口
32,440人14,487世帯／令和8年9月1日現在（宍粟市トップページ・住民基本台帳）
住宅地 公示価格
2.75万円/㎡前年比 −0.6％／2地点の単純平均（自算）
直近4四半期の成約
1件国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報／1件のみで、種別ごとの集計はありません
買主様の仲介手数料
0円1,000万円（計算例）なら39万6,000円の削減

山崎・中広瀬・千本屋・青木・鹿沢・今宿（山崎町）／伊和・安積・東河内・三方町（一宮町）／波賀町（波賀）／千種町（千種） ほか／市内に鉄道駅なし（山崎IC・山崎待合所／市外の播磨新宮駅・姫路駅から山崎行きバス）

宍粟市で、仲介手数料無料（0円）で家を買うことはできますか？

できます。ネットに掲載されている宍粟市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です（売主様側から報酬を受けられない取引の形になる物件など、対象外になる場合があります）。最初に正直に書いておきます。宍粟市で公的データとして捕捉できた直近4四半期の成約は1件だけです。種別ごと・町ごとの集計に現れる件数がありません（国土交通省 成約価格情報。家タダ自身の成約実績ではありません）。そこで価格の目安は、別の公的データで補います。国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）では、宍粟市の戸建ては21件・中央値300万円（まんなか半分の幅は100万円〜620万円）。300万円の物件なら仲介手数料の上限額は15万4,000円です（いずれも国土交通省の公表データで、家タダ自身の成約実績ではありません）。ページ上部の金額は相場ではなく計算例で、1,000万円の物件なら上限額は39万6,000円。家タダならこれが0円になります。あわせてこのページでは、令和8年地価公示の住宅地2地点、市に鉄道がないこと、都市計画区域が市域の約7.4％しかないこと、都市計画税が令和2年度から課税されていないことを、公的資料だけで整理します。

  • 宍粟市の成約データは1件です。直近4四半期（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）の国土交通省 成約価格情報で捕捉できたのは1件だけで、種別ごと・町丁目ごと・最寄駅ごとの集計はすべて空です。戸建ては、国土交通省の不動産取引価格情報の21件・中央値300万円（土地360㎡・延床105㎡・建築年1989年がそれぞれの中央値）と地価公示で目安を示します（「宍粟市の価格の目安」の章）。マンションは、物件のURLを送っていただければ個別に調べてお伝えします。
  • 手数料の金額は計算例です。300万円なら仲介手数料の上限額は15万4,000円、500万円なら23万1,000円、1,000万円なら39万6,000円、2,000万円なら72万6,000円（400万円以下は計算の区分が別）。これは宍粟市の相場ではなく、当方が置いた計算例です。家タダを通して買えば、どの価格でも買主様の仲介手数料は0円です。
  • 宍粟市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均27,450円（2地点の単純平均・令和8年地価公示）。前年比−0.6％。住宅地の標準地は2地点しかなく、どちらも山崎町です。山崎町千本屋が41,100円/㎡（＋0.2％）、山崎町青木が13,800円/㎡（−1.4％）で、差は約3.0倍。商業地は山崎町山崎の1地点（44,100円/㎡・−0.2％）。一宮・波賀・千種の3町には、地価公示の標準地が1地点もありません。
  • 宍粟市には鉄道がありません。市の地域公共交通計画は「本市には鉄道がなく」と書いています。市公式のアクセス案内では、市外のJR姫新線「播磨新宮駅」から山崎行きバスで約20分、山陽新幹線「姫路駅」から山崎行きバスで約1時間。車なら中国自動車道「山崎インター」から市役所まで約5分です。市内の路線バスは乗車距離にかかわらず200円。
  • 宍粟市は「非線引き」の市です。市公式の逐語は「なお、宍粟市は非線引き都市計画区域です。」。市街化調整区域はありません。ただし都市計画区域（山崎都市計画区域）は4,901haで、市域の約7.4％だけです（市の都市計画マスタープラン素案）。用途地域は399ha。市域の9割強は都市計画区域の外（当方算出）で、そこでは建ぺい率などの制限や接道の義務がかかりません（市公式）。
  • 都市計画税は、令和2年度分から課税されていません。市公式の逐語は「令和2年度分以降は、宍粟市都市計画税条例廃止のため、課税されません。」。毎年かかるのは固定資産税1.4％で、納期は5月・7月・11月・2月の4期です。
  • こども医療費は18歳到達後の最初の3月31日まで、医療保険の自己負担額の全額を助成（扶養義務者の所得制限なし）。第3子以降の学校給食費は無料。市立は小学校10校・中学校7校（市の通学区域のページ）。住宅取得支援は、3つの制度を併用すると最大140万円（森林の家づくり応援事業・令和11年3月31日まで）。売買契約の前に事業計画書を出さないと助成されません。
  • 山が深く、川沿いに集落がある市です。兵庫県指定の土砂災害警戒区域は1,433箇所、特別警戒区域は1,023箇所（令和8年6月30日現在）。平成21年8月の台風第9号では、市内で住居全壊18棟・半壊124棟・床上浸水63棟・床下浸水354棟（市の強靭化計画）。揖保川・伊沢川・菅野川の沿川には浸水想定区域が指定されています。

01「仲介手数料無料」は怪しくないのか ― 法律の条文で説明します

宍粟市で家を探していて「仲介手数料無料」という広告を見たとき、 多くの方がまず思うのは「なぜタダなのか」「どこかで取られるのではないか」ということだと思います。 この章では、その疑問に法律の条文と当社の免許情報で正面からお答えします。 納得いただけなければ、ご相談いただく必要はありません。

疑問1：そもそも仲介手数料を0円にしていいのか？

結論から言うと、合法です。むしろ、法律は「上限」しか定めていません。

不動産会社が受け取れる仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条と、それに基づく国土交通省の告示 （「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」昭和45年建設省告示第1552号（最終改正 令和6年6月21日 国土交通省告示第949号））で決められています。 この告示が定めているのは受け取ってよい金額の上限であって、 「いくら以上もらわなければならない」という下限は、条文のどこにも存在しません。

売買価格法律が定める報酬の上限（税抜）法律が定める下限
400万円超の部分代金額 × 3％定めなし
200万円超400万円以下の部分代金額 × 4％
200万円以下の部分代金額 × 5％

※実務では速算式（代金額×3％＋6万円）×1.1で計算します。これに消費税が加わります。 ※令和6年の改正で、800万円以下の物件（低廉な空家等）は特例として33万円（30万円の1.1倍）まで受け取れるようになりました。

つまり「仲介手数料をもらわない」という選択は、法律上まったく問題がありません。 0円は違法でも例外でもなく、上限を定めた法律の内側にある、ごく普通の選択です。

疑問2：では、家タダはどこから利益を得ているのか？

不動産の売買には、必ず売主様と買主様の2者がいます。 そして仲介会社は、その両方から手数料を受け取ることができます。 家タダと一般的な不動産会社の違いを、図で比べてみます。

一般的な不動産会社買主様売主様他社仲介手数料仲介手数料買主様・売主様の両方から仲介手数料をいただきます家タダ買主様売主様家タダ仲介手数料仲介手数料0円売主様からのみ仲介手数料をいただきます

※一般的な仲介でも、売主様側と買主様側を別々の会社が担当する「片手」の場合は 自社の取り分は1件分になります。上の図は、1社が売主様・買主様の両方を担当する「両手」仲介との比較です。

家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てます。 買主様からいただかないぶん、会社の受け取りは、両方から受け取る場合の半分（1件分）になります。 無理な仕組みでも、どこかにしわ寄せをする仕組みでもなく、 単に「2件分もらうところを1件分にしている」だけです。

だからこそ、売主様側の不動産会社が「買主からも手数料を取ること」を前提にしている物件では、 0円にできません。そういう物件は正直にそうお伝えします。 「どんな物件でも必ず0円」とは申し上げません。

疑問3：手数料が0円でも、別の名目で請求されないか？

ここが一番気になるところだと思います。結論は請求しません。 そして、そもそも法律で禁止されています。

国土交通省の告示は、報酬の上限を定めたうえで、 依頼者の依頼によって行う特別の広告費用などを除き、報酬以外の名目で金銭を受け取ってはならないと定めています。 「コンサルティング料」「書類作成料」「事務手数料」といった名目で別途請求することは、 そもそも宅建業者に認められていません。

下表は、宍粟市で中古住宅を購入するときに実際にかかるお金の全項目です。 家タダに支払っていただくものが1つもないことを確認してください。

費用支払先目安家タダの取り分
仲介手数料不動産会社通常は（価格×3％＋6万円）×1.10円
印紙税国（契約書に貼付）1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減措置適用時）0円
登録免許税国（法務局）所有権移転・抵当権設定にかかる0円
司法書士報酬司法書士5万〜10万円程度0円
固定資産税の精算金（都市計画税が課されている場合は都市計画税も）売主様引渡日で日割り0円
住宅ローン事務手数料・保証料金融機関借入額により変動0円
火災保険・地震保険料保険会社建物・期間により変動0円
不動産取得税兵庫県（県税）取得後に納税通知。軽減措置あり0円

仲介手数料以外の費用は、すべて国・自治体・司法書士・金融機関・保険会社に支払うもので、 不動産会社を通さずに発生します。家タダがこれらに上乗せすることはありません。

※諸費用の合計は物件価格の6〜10％が一般的な目安です。 このうち最大の項目が仲介手数料であり、そこが0円になります。 物件ごとの概算は、無料でお出しします。

疑問4：安いぶん、サービスが削られていないか？

業務内容は通常の仲介と変わりません。宅建業法上、 仲介会社が行うべき業務（調査・重要事項説明・契約書作成）は手数料の額にかかわらず同じです。

  • 現地内覧への同行（宍粟市内の物件）
  • 役所調査（都市計画・道路・上下水道・建築確認）
  • 法務局調査（登記・権利関係・越境）
  • 成約事例にもとづく価格の妥当性チェックと価格交渉
  • 宅地建物取引士による重要事項説明
  • 契約書・重要事項説明書の作成
  • 引渡し・決済の立会い

むしろ当社は買主様側だけに立つため、 売主様と買主様の両方から手数料を受け取る会社と違って、 「値下げ交渉をすると自社の売上が減る」という利益相反が起きません。 成約価格が下がれば当社の報酬も下がりますが、それでも交渉します。

02ご相談から引渡しまで ― いつ、何を、いくら払うか

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

段階内容この時点で支払うもの
1. ご相談LINE・電話・メールで物件URLを送っていただくなし
2. 無料診断仲介手数料0円の対象か／相場と比べて妥当かを回答なし
3. 内覧担当者が現地まで同行（宍粟市内）なし
4. 調査役所・法務局調査、区域区分の確認、成約データの確認なし
5. 価格交渉成約事例を根拠に売主様と交渉なし
6. 購入申込買付証明書の提出なし（申込金は原則不要）
7. 売買契約重要事項説明・契約書への署名押印手付金（売主様へ・売買代金の一部）／印紙税
8. 住宅ローン本申込金融機関の審査なし（事務手数料は実行時）
9. 決済・引渡し残代金の支払いと所有権移転登記残代金／登録免許税／司法書士報酬／ローン事務手数料／保険料／税の精算金
―家タダへの仲介手数料0円（全段階を通じて）

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

03宍粟市で仲介手数料が0円になる仕組み

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

宍粟市の価格帯で、いくら得になるか

宍粟市の住宅地は1㎡あたり平均27,450円（2地点の単純平均）。市内の標準地は最高41,100円/㎡（山崎町千本屋字宮ノ段４３番１１）から最低13,800円/㎡（山崎町青木字北側３４番５外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が3.0倍変わります。

物件価格（税抜）仲介手数料の上限額（税込）家タダの場合削減額
300万円15万4,000円0円▲15万4,000円
500万円23万1,000円0円▲23万1,000円
1,000万円39万6,000円0円▲39万6,000円
2,000万円72万6,000円0円▲72万6,000円

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

上の表は「宍粟市の相場」ではありません。計算例です

先に前提をお伝えします。宍粟市の成約データは1件です。国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で捕捉できた宍粟市の成約は1件で、種別ごと・町丁目ごと・最寄駅ごとの集計には現れていません。

そのため、上の表の300万円・500万円・1,000万円・2,000万円は、当方が置いた計算例です。300万円なら仲介手数料の上限額は15万4,000円（400万円以下は「4％＋2万円」の区分）、500万円なら23万1,000円、1,000万円なら39万6,000円、2,000万円なら72万6,000円。ページ上部の「1,000万円（計算例）なら39万6,000円」も同じ計算です。検討中の物件の価格を当てはめて、ご自身の金額に読み替えてください。

価格の目安には、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）を使います。宍粟市の戸建て（土地と建物・住宅）は21件、中央値300万円、まんなか半分の幅は100万円〜620万円です（詳しくは「宍粟市の価格の目安」の章）。半分の取引が300万円以下ということは、400万円以下の区分の物件が珍しくないということです。200万円以下は「5％」、200万円超〜400万円以下は「4％＋2万円」（いずれも×1.1）で計算します。

土地の目安として使える公的な数字は地価公示です。令和8年地価公示の住宅地2地点について「1㎡あたりの価格×その標準地の地積」を計算すると、山崎町千本屋が約773万円（41,100円×188㎡）、山崎町青木が約370万円（13,800円×268㎡）です（当方の掛け算であり、実際の取引価格ではありません。建物の価格は含みません）。

（成約価格情報・不動産取引価格情報は国土交通省が公表しているデータで、家タダ自身の成約実績ではありません。また成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は本ページには載せていません。）

仲介手数料以外に0円にできる費用

  • ローン事務手数料
  • 引越し代金
  • 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

NEW宍粟市の新築戸建てを仲介手数料無料で買う

新築戸建て（建売住宅）は、家タダで仲介手数料が0円の対象になりやすい種別です。 売主が不動産会社（分譲会社）であることが多く、売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てやすいためです。 ただし、すべての新築戸建てが対象になるわけではありません。売主が仲介会社に報酬を支払わない物件などは対象外になります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、宍粟市の新築戸建てに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

宍粟市で気になる新築戸建てがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかを無料で診断します。

USED宍粟市の中古戸建てを仲介手数料無料で買う

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、宍粟市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は1件だけです（成約価格1,500万円・延床面積120㎡・建築年2007年）。1件のため、相場ではなく実例として掲載しています。価格の目安は、このあとの「宍粟市の価格の目安」の章に、国土交通省の不動産取引価格情報でまとめています。

1,500万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は56万1,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

宍粟市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

MANSION宍粟市の中古マンションを仲介手数料無料で買う

中古マンションも、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が不動産会社のリノベーション済み物件は対象になりやすく、 売主が個人の方で別の不動産会社が窓口になっている物件は、取引の組み立てによって対象外になる場合があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、宍粟市の中古マンションに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

中古マンションでは、仲介手数料が0円でも、管理費・修繕積立金の精算金、登記費用、ローン関連費用などの実費はかかります。 宍粟市で気になる中古マンションがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかと、諸費用の概算を無料でお出しします。

DATA宍粟市の価格の目安 ― 成約価格情報が少ない分を、別の公的データで補います

宍粟市は、国土交通省の「成約価格情報」に載っている件数が少ない市です。そこでこのページでは、同じ国土交通省の「不動産取引価格情報」（実際に取引した方へのアンケートにもとづく調査）を、成約価格情報とは分けて掲載します。2025年第2四半期〜2026年第1四半期に、宍粟市の戸建て（土地と建物・住宅）は21件ありました。

項目宍粟市の戸建て（不動産取引価格情報・21件）
取引価格の中央値300万円
価格のまんなか半分の幅100万円〜620万円（安い順に並べて4分の1番目〜4分の3番目）
土地の面積・延床面積（中央値）土地360㎡・延床105㎡
建築年（中央値）1989年
住宅地の土地だけの取引13件・㎡単価の中央値 26,000円/㎡

中央値の300万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は15万4,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

地区別（3件以上あった地区）

地区件数価格の中央値
一宮町東河内3件450万円

検討中の物件の価格が妥当かを確かめる、4つの公的データ

  • 不動産取引価格情報（上の表）。同じ地区・近い広さ・近い築年の取引と比べます。
  • 地価公示。宍粟市内の標準地の価格は、このページの「数字で見る宍粟市」に載せています。
  • 路線価（国税庁）。物件の前の道路ごとに1㎡あたりの価格が付いています。地価公示のおよそ8割の水準で定められており、土地の価格の目安になります。路線価が付いていない地域は、固定資産税評価額に決められた倍率を掛けて求めます。
  • 固定資産税評価額。売主側の課税明細書に、土地と建物それぞれの評価額が載っています。

家タダは、物件のURLを送っていただければ、この4つを物件ごとに調べて、価格が妥当かどうかを契約の前にお伝えします。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「不動産取引価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。取引当事者へのアンケート調査にもとづく市場全体のデータで、家タダの成約実績ではありません。成約価格情報とは別の調査のため、件数は合算していません。価格は調査票の回答を丸めた数値です。路線価：国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」 https://www.rosenka.nta.go.jp/

04数字で見る宍粟市 ― 公的統計でわかる街の実力

掲載している数値はすべて宍粟市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査の確定値で3万1千人。5年で約10％減った、兵庫県西北部の市

宍粟市の人口は32,440人（男15,600人／女16,840人）、世帯数は14,487世帯です（令和8年9月1日現在・住民基本台帳・市トップページ掲載値）。面積は658.54km²で、市公式は「兵庫県土の7.8%を占めています」と説明しています。人口密度は約49人/km²（当方算出）です。

令和7年国勢調査は、確定値（令和8年9月29日公表）が出ています。宍粟市は人口31,250人、世帯数12,520世帯。令和2年の34,819人と比べて▲3,569人（▲10.25％）です（総務省統計局「令和7年国勢調査 人口等基本集計」第1-1表。増減と率は当方算出）。

世帯数の減り方は、人口よりずっと小さいです。令和2年の12,882世帯から令和7年の12,520世帯へ、▲362世帯（▲2.81％・当方算出）。1世帯あたりの人数は約2.70人から約2.50人へ（当方算出）。人口が減っても、住まいの数はすぐには減りません。一方で、長い目で見れば住宅の需要は細っていく方向にある、という前提で考えるのが自然です。

長い推移は、市の都市計画マスタープラン素案に国勢調査の表があります。平成7年 47,685人 → 平成12年 45,460人 → 平成17年 43,302人 → 平成22年 40,938人 → 平成27年 37,773人 → 令和2年 34,819人。令和7年の確定値31,250人と合わせると、30年で約1万6千人減ったことになります（当方算出）。市の地域公共交通計画は「令和32(2050)年では人口が20,000人を下回ることが想定されています」と書き、高齢化率は令和2年の約36％から令和27年には約51％になると見込んでいます。家を買うということは、その市の将来も一緒に買うということです。この数字は、隠さずにお伝えしておきます。

宍粟市を読むうえで欠かせないのが、旧4町の区分です。宍粟市は平成17年（2005年）4月1日に、宍粟郡の山崎町・一宮町・波賀町・千種町の4町が合併してできた市で、住所にもいまも「山崎町」「一宮町」「波賀町」「千種町」が付きます。市の人口統計表（令和8年4月1日現在）の地域別人口は、山崎町20,917人／一宮町6,705人／波賀町2,839人／千種町2,260人（合計32,721人）。山崎町だけで市全体の63.9％（当方算出）です。

人口の減り方は、都市計画区域の内と外で違います。都市計画マスタープラン素案の表では、平成7年から平成27年までに、都市計画区域の人口は18,673人から16,855人（▲9.7％）、都市計画区域外の人口は29,012人から20,918人（▲27.9％）へ減っています（増減率は当方算出）。素案自身も「都市計画区域外はより強い減少傾向にあります。」と書いています。

市の位置について、市公式は北は養父市・鳥取県、東は朝来市・神河町、南は姫路市・たつの市、西は佐用町・岡山県に接し、東西約32km・南北約42km、エリアの中心部から神戸まで約100km、大阪まで約140kmと説明しています。「1,000メートルを超える山々がそびえ」、兵庫県下最高峰の氷ノ山、第二峰の三室山、第三峰の後山が市内にあります。県の地域区分では西播磨県民局の管轄です。

項目値備考
住民基本台帳人口32,440人（男15,600／女16,840）令和8年9月1日現在・市トップページ
世帯数（住民基本台帳）14,487世帯同上
令和7年国勢調査（確定値）31,250人・12,520世帯確定値（令和8年9月29日公表）・総務省統計局 人口等基本集計
令和2年国勢調査34,819人・12,882世帯宍粟市都市計画マスタープラン素案・総務省統計局 第1-1表
2020→2025の増減（確定値）人口▲3,569人（▲10.25％）／世帯▲362（▲2.81％）当方算出
1世帯当たり人員（国勢調査）約2.50人（令和2年は約2.70人）当方が算出
長期の推移（国勢調査）平成7年 47,685人 → 平成17年 43,302人 → 平成27年 37,773人 → 令和2年 34,819人都市計画マスタープラン素案
将来の見通し令和32年（2050年）に20,000人を下回る想定宍粟市地域公共交通計画
高齢化率の見通し令和2年 約36％ → 令和27年 約51％同上
山崎町（令和8年4月1日）20,917人・9,327世帯市の人口統計表。市全体の63.9％（当方算出）
一宮町（同）6,705人・2,832世帯20.5％（当方算出）
波賀町（同）2,839人・1,296世帯8.7％（当方算出）
千種町（同）2,260人・1,051世帯6.9％（当方算出）
都市計画区域の人口（平成27年）16,855人（区域外 20,918人）都市計画マスタープラン素案
市域面積658.54km²兵庫県土の7.8％（市公式）。東西約32km・南北約42km
人口密度約49人/km²32,440人÷658.54km²で当方が算出
合併平成17年（2005年）4月1日（山崎町・一宮町・波賀町・千種町）宍粟市「沿革」
隣接養父市・鳥取県／朝来市・神河町／姫路市・たつの市／佐用町・岡山県宍粟市「市のプロフィール」
県の地域区分西播磨県民局兵庫県
市の花／市の木ササユリ／ブナ宍粟市「市のプロフィール」

都市計画区域と土地利用の区分

結論から書きます。宍粟市に市街化調整区域はありません。市公式の逐語は「なお、宍粟市は非線引き都市計画区域です。」（宍粟市「都市計画の概要」）。市の都市計画マスタープラン素案も、「山崎都市計画区域では、既成市街地又は市街化を図る区域である「市街化区域」や市街化を抑制する「市街化調整区域」の区分は定められていません。」と書いています。

宍粟市でいちばん大事なのは、「都市計画区域の内か、外か」です。都市計画区域は山崎都市計画区域の1つだけで、面積は4,901ha、市域の約7.4％（素案）。市の説明では、当初（昭和27年2月19日）は山崎・城下地区の全域、平成4年1月28日に戸原地区の全域と、河東・神野・蔦沢・菅野地区の一部が加わりました。市の説明に出てくる地区は、いずれも山崎町のなかの地区です（当方の読み取り）。一宮町・波賀町・千種町の地区名は出てきません。

都市計画区域のなかには用途地域が399ha（素案）指定されていて、地区計画は野地区の1地区です。下の「宍粟市で確認すべきこと」で、区域の内と外で何が変わるかを順に説明します。

地価公示 ― 2地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、宍粟市の住宅地の標準地は2地点。 単純平均は1㎡あたり27,450円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.6％です。 全2地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

標準地所在地番価格（円/㎡）前年比
宍粟-1山崎町千本屋字宮ノ段４３番１１41,100＋0.2％
宍粟-2山崎町青木字北側３４番５外13,800−1.4％

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

同じ宍粟市内で、住宅地の地価は3.0倍ちがいます

最も高いのは山崎町千本屋字宮ノ段４３番１１の1㎡あたり41,100円（＋0.2％）。最も安いのは山崎町青木字北側３４番５外の13,800円（−1.4％）。その差は3.0倍です。「宍粟市の相場」という一つの数字で考えると、実際の物件価格とのズレが大きくなります。

宍粟市の地価を兵庫県内で比べるときの注意

令和8年地価公示で宍粟市の住宅地の標準地は2地点です。当方の県内順位は住宅地の標準地が3地点以上ある市区町村を対象に算出しているため、宍粟市は順位の対象外です。地価公示の地点数が少ない市では、下の「価格の目安」や取引価格情報、路線価（倍率地域では固定資産税評価額×倍率）もあわせてご覧ください。

宍粟市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地2地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で3.0倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

05宍粟市の特徴 ― 鉄道がなく、都市計画区域は市域の7.4％、都市計画税もない。成約データは1件の市

この章は、宍粟市で家を買う前にいちばん知っておくべきことから始めます。 宍粟市は、姫路や神戸の市街地で家を探すときの「常識」が、いくつも当てはまらない市です。

鉄道がない。「駅徒歩◯分」で物件を比べることができません。
市街化調整区域がなく、都市計画区域そのものが市域の約7.4％。市域の大部分は都市計画区域の外です。
都市計画税は令和2年度分から課税されていない。毎年かかるのは固定資産税1.4％です。
公的な成約データが1件しかなく、地価公示の住宅地も2地点だけ。相場は別の公的データで補います。

だからこそ、何が分かっていて、何が分かっていないかを、最初にはっきりさせます。

その前に ― このページのデータの厚みを、正直に書きます

データ宍粟市中身
直近4四半期の成約件数1件 国土交通省 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）
種別ごとの集計（戸建・マンション）なし 集計に現れる件数がありません。不動産取引価格情報の戸建て21件・中央値300万円で補います（「宍粟市の価格の目安」の章）
町丁目ごと・最寄駅ごとの集計なし同上
住宅地の標準地2地点 山崎町千本屋・山崎町青木。一宮・波賀・千種は0
商業地の標準地1地点山崎町山崎
工業地の標準地0地点—

成約価格情報だけでは分からないことと、このページでの補い方は次の3つです。

  • 「宍粟市の戸建の価格」は、成約価格情報ではなく、不動産取引価格情報で目安を示します。 戸建て（土地と建物・住宅）は21件・中央値300万円、まんなか半分の幅は100万円〜620万円。 土地360㎡・延床105㎡・建築年1989年がそれぞれの中央値です（「宍粟市の価格の目安」の章）。 マンションは、物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。 手数料の説明に出てくる金額は、すべて計算例です。
  • 「一宮・波賀・千種の土地の値段」は、地価公示には載っていません。住宅地・商業地とも標準地が1地点もありません。 一宮町東河内の戸建て3件・中央値450万円（不動産取引価格情報）を目安にします（件数が少ないので目安です）。
  • 「宍粟市の工業地の価格」も、地価公示には載っていません。標準地が0地点です。

データが薄い市で家を買うときに大事なのは、「相場」ではなく「個別の物件の調査」です。 比べる相手が少ないぶん、その物件そのものを調べることになります。 以下では、宍粟市について公的資料から確かに言えること＝地価・交通・都市計画・税・災害を順に整理します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・宍粟市1件）・不動産取引価格情報（同期間）／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）。 これらは公的に公表されたデータであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

住宅地は2地点、どちらも山崎町 ― 千本屋は＋0.2％、青木は−1.4％

令和8年地価公示で、宍粟市の住宅地の標準地は2地点。 平均は1㎡あたり27,450円、前年比−0.6％です。

標準地所在地番価格（円/㎡） 前年比地積価格×地積（当方算出）小学校区（市の通学区域）
宍粟-1山崎町千本屋字宮ノ段43番1141,100 ＋0.2％188㎡約773万円山崎南小
宍粟-2山崎町青木字北側34番5外13,800 −1.4％268㎡約370万円山崎西小

2地点のうち1地点が上昇、1地点が下落です。 最高の千本屋（41,100円）と最安の青木（13,800円）の差は約3.0倍。 同じ山崎町のなかでも、場所によって土地の値段がこれだけ違います。 なお、宍粟市は住宅地の標準地が2地点しかないため、このページでは兵庫県内での順位を出していません。

表から読み取れることを2つ挙げます。

  • 地価公示は、宍粟市の土地の値段の「点」でしかありません。 市域658.54km²に住宅地の標準地が2地点です。一宮・波賀・千種の土地の値段を、この2地点から推し量ることはできません。
  • 戸建ての取引の中央値（300万円）は、千本屋の標準地1区画の「価格×地積」（約773万円）を下回っています。 調査の種類も時点も違う数字なので単純には比べられませんが、 宍粟市の戸建ての取引は、土地と建物を合わせても数百万円台が中心だということは読み取れます。

商業地は1地点。山崎町山崎字山田町200番4が44,100円/㎡（−0.2％・地積82㎡）です。 1地点だけなので、「宍粟市の商業地の相場」としてではなく、参考としてご覧ください。

近隣の成約データがない市で、価格を確かめる方法。
不動産取引価格情報（同じ地区・近い広さ・近い築年の取引）、地価公示、路線価（国税庁）、固定資産税評価額（売主側の課税明細書）。
家タダでは、この4つを物件ごとに調べて、価格が妥当かどうかを契約の前にお伝えします。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。変動率と平均は当方の算出。 「価格×地積」は当方の掛け算で、実際の取引価格ではありません（建物を含みません）。 小学校区は宍粟市「小・中学校の通学区域」による。

鉄道がない ― 「本市には鉄道がなく」

宍粟市には鉄道がありません。市の2つの計画は、こう書いています。

「本市には鉄道がなく」（宍粟市地域公共交通計画）
「鉄軌道を有しない本市においては、日常生活は自家用車に大きく依存しています」（宍粟市都市計画マスタープラン素案）
「本市の公共交通は、市内外を結ぶ路線バスと高速バスがあります。」（同）

買う側にとって、これは3つの意味を持ちます。

  • 「駅徒歩◯分」という物差しがありません。 代わりに見るべきは、バス停・山崎インターまでの距離と、駐車場の台数です。
  • 姫路方面への通勤・通学は、バスでも車でも片道1時間前後です。 市公式のアクセス案内では、姫路駅から山崎行きバスで約1時間、車なら姫路から国道29号で約50分。 バスの運賃・定期代は本ページでは確認できていません（未取得）。 住宅ローンの返済額と同じように、毎月の交通費とガソリン代を買う前に試算してください。
  • 市内のバスは200円で乗れます。 市公式「乗車距離にかかわらず運賃は200円とお得です。」。 ただし路線と停留所は見直しが続いており（令和7年10月・令和8年6月に交通計画を改訂）、家の近くにバスが来るかは物件ごとに違います。

出典：宍粟市地域公共交通計画 https://www.city.shiso.lg.jp/material/files/group/37/chiikikoukyoukoutsukeikaku0806.pdf ／ 宍粟市都市計画マスタープラン素案 https://www.city.shiso.lg.jp/material/files/group/42/tosimasusoan.pdf ／ 宍粟市「位置図・アクセス」 https://www.city.shiso.lg.jp/shiseijoho/shisoshishokai/sisoshinitsuite/access.html

都市計画区域は市域の7.4％ ― 区域の内か外かで、ルールが変わる

兵庫県の阪神間や播磨の南部の市で家を探すと、 必ず「市街化区域か、市街化調整区域か」という話が出てきます。 宍粟市には市街化調整区域がありません。そのかわり、「都市計画区域の内か外か」が大きな分かれ目です。

「なお、宍粟市は非線引き都市計画区域です。」（宍粟市「都市計画の概要」）
「山崎都市計画区域の面積は 4,901ha で、市域の約 7.4％を占めています。」（都市計画マスタープラン素案）
都市計画区域外では「建ぺい率等の制限や接道の義務はありません」（宍粟市「建築物 確認申請等の手続きの概要」）

項目宍粟市の状況（市公式・素案）買う側にとっての意味
都市計画区域山崎都市計画区域のみ。4,901ha（市域の約7.4％） 一宮・波賀・千種と山崎町の一部は区域外（当方の読み取り）
区域区分（線引き）なし（非線引き）市街化調整区域の建築制限はない
用途地域399ha（第1種住居地域168haが最大）用途地域の外は、隣に建つ建物の種類を用途地域では制限できない
地区計画野地区の1地区区域内は条例で用途を制限
防火区域・建築協定・風致地区定められていない（市公式）—
都市計画税令和2年度分以降は課税なし区域で税額が変わらない

人口の多くは、都市計画区域の外に住んでいます。 素案の表では、平成27年の国勢調査で、都市計画区域の人口は16,855人、区域外は20,918人。 平成7年からの20年で、区域内は▲9.7％、区域外は▲27.9％（当方算出）と、区域外のほうが大きく減っています。 区域外の物件は、建てるときの制限が少ない一方で、周りの人口が減り続けている場所でもある、という両面を見ておいてください。

出典：宍粟市「都市計画の概要」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/dobokubu/toshiseibika/tantojoho/keikaku/1409557146622.html ／ 宍粟市「建築物 確認申請等の手続きの概要」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/dobokubu/toshiseibika/tantojoho/kakuninnsinnseitounikannsurutetudukinogaiyou/index.html ／ 宍粟市都市計画マスタープラン素案 https://www.city.shiso.lg.jp/material/files/group/42/tosimasusoan.pdf

都市計画税は、令和2年度から課税されていません

宍粟市の税務課のページは、都市計画税について次のように書いています。

「宍粟市では、令和元年度分まで、山崎地区、城下地区、戸原地区及び山崎町木谷の菅野川以東の区域の土地および家屋に対し、固定資産税とあわせて課税されていました。」
「令和2年度分以降は、宍粟市都市計画税条例廃止のため、課税されません。」

いま宍粟市で家を買うと、毎年かかるのは固定資産税（1.4％）だけです。 税率0.2％がかかっていた山崎町の市街地でも、令和2年度分からはかかっていません。 古い資料に都市計画税が載っていても、いまの税額には当てはまらないことに注意してください。

出典：宍粟市「都市計画税」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/shiminseikatsu/zeimu/tantojoho/koteishisanzei/toshikeikaku_zei.html

人口は5年で約1割減 ― 山崎町に6割強が住む

令和7年国勢調査の確定値（令和8年9月29日公表）で、宍粟市の人口は31,250人。令和2年から▲3,569人（▲10.25％）です。 市の人口統計表（令和8年4月1日現在）で地域別に見ると、次のようになります。

地域人口世帯構成比（当方算出） 地価公示の標準地（令和8年）
山崎町20,917人9,32763.9％ 千本屋41,100円（＋0.2％）／青木13,800円（−1.4％）／商業地 山崎44,100円（−0.2％）
一宮町6,705人2,83220.5％標準地なし
波賀町2,839人1,2968.7％標準地なし
千種町2,260人1,0516.9％標準地なし
合計32,721人14,506100.0％3地点

家を買う人にとっての意味は、「宍粟市」というひとつの名前で考えないほうがよい、ということです。 市役所と中国自動車道の山崎インターがある山崎町と、町全体が1つの小学校区の波賀町・千種町とでは、 都市計画のルールも、バスの便も、価格の物差しの有無も違います。 物件を見るときは、まず「旧どの町か」を確かめてください。

出典：総務省統計局「令和7年国勢調査 人口等基本集計」第1-1表（e-Stat） https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&lid=000001491012 ／ 宍粟市「地区別年代別人口統計表」 https://www.city.shiso.lg.jp/shiseijoho/shisoshishokai/tokei/1387240623071.html ／ 国土交通省 地価公示（令和8年）。

空から見た、この50年の宍粟市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。宍粟市役所（山崎町中広瀬）を含む、山崎町の市街地と揖保川沿いを切り出しています（座標は国土地理院の住所検索で「兵庫県宍粟市山崎町中広瀬133番地」の位置を確認して決めました）。
左の写真の時点では、宍粟市はまだありません。山崎町・一宮町・波賀町・千種町の4町が合併して宍粟市になったのは、平成17年（2005年）4月1日のことです。山崎の用途地域が初めて決められた平成7年11月13日も、この写真のずっとあとです。
右側は、それから約半世紀が経ち、中国自動車道の山崎インターから市役所まで車で約5分という今の姿です。田畑と集落、道路の広がり方がどう変わったかを、2枚の写真の差から読み取っていただければと思います。

1974〜1978年（国土地理院 国土画像情報 第1期）
現在（国土地理院 全国最新写真）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28630〜28632・y12978〜12979）で切り出しています。

06宍粟市を4に分けて考える（エリアガイド）

宍粟市は、平成17年4月1日に宍粟郡の山崎町・一宮町・波賀町・千種町の4町が合併してできた市です。住所にはいまも旧4町の名前が付き、市は一宮・波賀・千種に市民協働センター（「いちのぴあ」「はがてらす」「ライブリーちくさ」）を置いています。ここでは、この4つの区分に、令和8年地価公示の全3地点（住宅地2・商業地1）、市の人口統計表の地域別人口、都市計画区域の範囲、小・中学校、過去の災害の記録を重ねて整理します。

先に前提をお伝えします。宍粟市の成約データは1件で、町ごとの集計はありません。地価公示の標準地も3地点すべてが山崎町にあります。戸建ての目安としては、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）で3件以上の取引があった地区は一宮町東河内の3件・中央値450万円だけです（件数が少ないので目安です。「宍粟市の価格の目安」の章）。数字のない地域については、市の資料に書かれている事実だけを記しています。

山崎町（山崎・中広瀬・千本屋・青木・鹿沢 ほか）（最寄駅：鉄道駅なし／山崎待合所・中国自動車道 山崎IC）

市役所（山崎町中広瀬133番地6）がある、宍粟市の中心です。人口は20,917人・9,327世帯（令和8年4月1日・市の人口統計表）で、市全体の63.9％（当方算出）。宍粟市の都市計画区域と用途地域は、すべてこの山崎町にあります（市の説明に出てくる山崎・城下・戸原・河東・神野・蔦沢・菅野の地区からの当方の読み取り）。地価公示の3地点もすべて山崎町です。住宅地は山崎町千本屋字宮ノ段43番11が41,100円/㎡（＋0.2％・地積188㎡）、山崎町青木字北側34番5外が13,800円/㎡（−1.4％・地積268㎡）。商業地は山崎町山崎字山田町200番4が44,100円/㎡（−0.2％・地積82㎡）です。同じ山崎町のなかで、住宅地の2地点に約3.0倍の差があります。通学区域のページでは、千本屋は山崎南小学校、青木は山崎西小学校の区域です。「価格×地積」は千本屋が約773万円、青木が約370万円（当方算出・建物は含みません）。交通は山崎待合所（市内から市外へのバスの乗り継ぎの拠点・素案）と中国自動車道 山崎インター。学校は小学校6校（山崎・山崎西・山崎南・河東・神野・蔦沢）と中学校3校（山崎西・山崎南・山崎東）。確認していただきたいのは3点。①物件が都市計画区域の内か外か、内なら用途地域は何か（山崎町でも河東・神野・蔦沢・菅野地区は一部だけが区域内）。②都市計画マスタープラン素案のとおり、揖保川・伊沢川・菅野川の沿川には浸水想定区域が指定されています。③平成21年台風第9号の災害記録では、田井・杉ケ瀬・神野・河東・清野・与位など山崎町の地区にも被害の記載があります。

一宮町（伊和・安積・東河内・三方町・福知 ほか）（最寄駅：鉄道駅なし／路線バス）

山崎町の北に続く、揖保川の上流側の地域です。人口は6,705人・2,832世帯（令和8年4月1日）。地価公示の標準地はありません。価格の目安になるのは、不動産取引価格情報で3件以上の取引があった一宮町東河内の戸建て3件・中央値450万円です（件数が少ないので目安です。450万円の物件なら仲介手数料の上限額は21万4,500円）。学校は、はりま一宮小学校と一宮北小学校、一宮南中学校と一宮北中学校。市の沿革は一宮町について、縄文時代から中世の遺跡（家原遺跡など）や国の重要文化財の御形神社があると紹介しています。三方・繁盛地区では、予約制の「三方繁盛つれてってカー」が令和4年10月に実証運行を始めています。確認していただきたいこと。①平成21年8月の台風第9号の市の災害記録は、一宮町で9日22〜23時に時間雨量78mmを記録したとし、福知・生栖・西深・深河谷・草木・千町・黒原・三方町などで最も被害が大きかったと書いています。谷あいの物件は、川との高さの差、裏山の土砂災害警戒区域、道が止まったときの迂回路を確認してください。②都市計画区域の外です（市の説明に一宮町の地区は出てきません）。前面の道と、車の出入りを確認してください。

波賀町（最寄駅：鉄道駅なし／路線バス）

市の北部、引原川の流れる地域です。人口は2,839人・1,296世帯（令和8年4月1日）。地価公示の標準地はなく、不動産取引価格情報で3件以上の取引があった地区もありません。学校は波賀小学校・波賀中学校で、町全体が1つの校区です。市の沿革は、波賀町は平安時代に石清水八幡宮の荘園となり、波賀城が天正13年（1585年）まで築かれていた、と紹介しています。平成21年台風第9号の市の災害記録には、引原ダム流域の総雨量257mmと、波賀町の谷・小野などの被害が記されています。相場の物差しになる公的データがほとんどない地域ですので、検討中の物件については、土地の評価額（固定資産税の課税明細）、建物の状態、前面の道、災害の想定を、ひとつずつ個別に調べることになります。家タダでは、その調査を契約前に無料で行います。都市計画区域の外です（市の説明に波賀町の地区は出てきません）。

千種町（最寄駅：鉄道駅なし／路線バス）

市の西端、岡山県に接する地域です。人口は2,260人・1,051世帯（令和8年4月1日）で、4地域のなかで最も少ない地域です。地価公示の標準地はなく、不動産取引価格情報で3件以上の取引があった地区もありません。学校は千種小学校・千種中学校で、町全体が1つの校区です。市の沿革は、千種町について「千種鉄」やたたら製鉄の遺跡が残り、和鉄の郷として栄えたと紹介しています。平成21年台風第9号の市の災害記録では、千種の観測所で時間最大71mm・24時間251mmを記録し、河内・下河野などの被害が記されています。千種川の流域では、想定最大規模降雨（24時間578mm）による洪水浸水想定区域が兵庫県から公表されています（市公式）。都市計画区域の外です（市の説明に千種町の地区は出てきません）。前面の道・車の出入り・裏山と川の位置を、物件ごとに確認してください。

※エリア区分と各エリアの記述は、宍粟市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

07宍粟市の交通

鉄道

宍粟市に鉄道はありません。この見出しは「鉄道」となっていますが、宍粟市で鉄道の代わりを務めているのは路線バスと高速バス、そして自家用車です。市の地域公共交通計画の逐語は「本市には鉄道がなく」。

市外への足は3つあります。ひとつは姫路方面の路線バス（神姫バス。姫路駅前〜山崎の3系統）。ふたつめはJR姫新線の播磨新宮駅へのバス（ウイング神姫「山崎〜新宮駅〜ダイセル」）。みっつめは高速バスで、神戸三宮〜山崎の系統と、山崎インターに停まる中国ハイウェイバス（大阪・京都・津山方面）があります。このほか、地域公共交通計画には「山崎〜たつの」の系統も載っています。

市内の路線バスは、乗車距離にかかわらず200円です。市公式は「乗車距離にかかわらず運賃は200円とお得です。」と案内しています（平成27年11月2日から再編後の体系で運行）。市内の路線バスは「しーたんバス」の時刻表として市が公開しています。ただし、日常の移動は車が前提です。宍粟市で家を買うなら、駐車場が何台分あるかは、間取りと同じくらい重要な条件になります。

駅路線1日平均乗降人員特徴
山崎待合所・山崎車庫前
（鉄道の駅ではありません）		神姫バス・ウイング神姫の路線バス—宍粟市の路線バスの結節点です。都市計画マスタープラン素案は「市内から市外へのバスの乗り継ぎは、山崎待合所を拠点として行われており」と書いています。市公式のアクセス案内では、姫路駅・山陽姫路駅・神戸三宮バスターミナルからの山崎行きバスは「山崎車庫前」で降りて市役所まで徒歩約5分。市の地域公共交通計画には、姫路駅前と山崎を結ぶ神姫バスの3系統（林田・インター経由、横関経由、日赤病院前・四辻経由）が載っています。便数・運賃（市外区間）・乗降人員は本ページでは確認していません
山崎インター（中国自動車道）
（鉄道の駅ではありません）		中国ハイウェイバス／神戸三宮〜山崎の高速バス—市公式は、中国自動車道「山崎インター」から市役所まで車で約5分、中国ハイウェイバス（大阪・京都・津山方面）は「山崎インター」で降りて徒歩約10分と案内しています。神戸三宮バスターミナルからの山崎行きは約1時間30分（市公式。地域公共交通計画では「神戸三宮〜山崎（高速バス）」の系統をウイング神姫が運行）。素案によれば、山崎インターの北側の市街地に住居、南側の沿道に工場や住宅が立地しています
播磨新宮駅（JR姫新線）
（宍粟市外）		JR姫新線／山崎行きの路線バス—宍粟市内の駅ではありません。市の地域公共交通計画は「本市には鉄道がなく」と書いています。市公式のアクセス案内では、播磨新宮駅から山崎行きバスで約20分、そこから徒歩約10分で市役所です。地域公共交通計画には、ウイング神姫の「山崎〜新宮駅〜ダイセル」の系統が載っています
姫路駅（JR山陽新幹線ほか）・山陽姫路駅
（宍粟市外）		山崎行きの路線バス（神姫バス）—宍粟市内の駅ではありません。市公式のアクセス案内では、姫路駅・山陽姫路駅から山崎行きバスで約1時間、「山崎車庫前」下車・徒歩約5分。車では姫路から国道29号を北上して約50分です。姫路方面への通勤・通学は、バスか車で片道1時間前後と見込んでおく必要があります
和田山インター（播但連絡道路）
（宍粟市外）		播但連絡道路—市公式は、播但連絡道路「和田山インター」から市役所まで約1時間と案内しています。市の北部（波賀町・千種町）から各方面への道のりは、物件ごとに地図で確かめてください

※まず、いちばん大事なことを書きます。宍粟市内に鉄道はありません。市の地域公共交通計画（令和6年3月策定・令和8年6月一部改訂）は「本市には鉄道がなく」、都市計画マスタープラン素案は「鉄軌道を有しない本市においては、日常生活は自家用車に大きく依存しています」と書いています。上の表は「駅」の表ではなく、バスの結節点・インターチェンジと、市外の最寄りの駅を並べたものです。

成約データの「最寄駅」も、宍粟市については集計がありません。国土交通省の成約価格情報で捕捉できた宍粟市の成約は1件で、最寄駅ごとの集計は空です。「駅徒歩◯分」という物差しは、宍粟市では使えません。代わりに、バス停・インターチェンジまでの距離と、駐車場の台数を確認することになります。

乗降人員はすべて「—」です。各拠点の利用者数、バスの便数・運賃（市外区間）・定期代は、市公式のページ本文では確認しておらず、推測で埋めていません。所要時間は市公式のアクセス案内に書かれている数字だけを載せています。通勤・通学を考えている方は、買う前に運行事業者の時刻表と運賃で必ず確認してください。

道路

高速道路は中国自動車道です。市公式は、中国自動車道「山崎インター」から市役所まで約5分と案内しています。また播但連絡道路「和田山インター」から市役所まで約1時間。市内の中国自動車道のインターチェンジとして市公式で名前を確認できたのは山崎インターです（網羅的な一覧は本ページでは確認していません）。

一般道の骨格は国道29号です。市公式は「姫路から国道29号を北上」して約50分と案内しています。都市計画マスタープラン素案は「道路網は国道、県道を軸として形成されており」と書き、市内の都市計画道路は10路線が計画決定されています（市「都市計画の概要」）。県道や国道の路線ごとの状況は、本ページでは確認できていません（未取得）。市の強靭化計画は「緊急輸送道路ネットワークの整備・強化を推進する」とし、「孤立する可能性のある集落については、災害時に被害状況等を確認する連絡手段等の対策を講じる」と書いています。大雨や雪で道が止まったときに、別の道で出られるかどうかは、物件ごとに地図で確かめてください。

市内のバスは「しーたんバス」です。市の公共交通の再編は、市と株式会社ウイング神姫、篠陽タクシー有限会社が取り組んだと市公式に書かれています。地域公共交通計画は、令和7年10月に「小型バス路線の一部廃止と、新たなデマンド乗合交通の運行開始」に伴って改訂され、令和8年6月にもバス停留所「いちのぴあ」の廃止に伴って改訂されています。三方・繁盛地区では、予約制の自家用有償旅客運送「三方繁盛つれてってカー」が令和4年10月に実証運行を始めています。路線や停留所は見直しが続いています。買う前に、その時点の時刻表で、家の近くの停留所と便数を確認してください。

バスで暮らせるかどうかは、物件の場所で大きく変わります。市の地域公共交通計画は、めざす将来像を「まち・生活を支え、みんなで守り育てる地域公共交通」としています。公共交通を「守り育てる」必要がある、というのが市の現状認識です。運転免許を返納したあとも住み続けられる場所かどうかは、長く住むつもりで買う方ほど、最初に考えておくべきことです。市が販売している路線バスの1日乗車券など、乗車券の種類は市の「乗車券の種類と販売窓口」のページで確認できます。

前面の道については、物件ごとの確認が必要です。都市計画区域の外では、市公式のとおり接道の義務がかかりません。都市計画区域の中では建築基準法上の道路への接道が必要で、市は「道路の位置指定申請」「建築基準法第43条第2項2号の規定に基づく許可申請」のページを設けています。古い集落のなかの物件は、建て替えのときの条件が物件ごとに違います。重要事項説明書と市の窓口で必ずご確認ください。

※バスの便数・運賃（市外区間）・定期代、各拠点の利用者数、県道・国道の路線ごとの状況、令和7年10月に始まったデマンド乗合交通の名称・区域は、市公式のページ本文では確認できませんでした（未取得）。所要時間は市公式のアクセス案内の数値です。出典：宍粟市「位置図・アクセス」 https://www.city.shiso.lg.jp/shiseijoho/shisoshishokai/sisoshinitsuite/access.html ／宍粟市「宍粟市地域公共交通計画」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/machizukuri-bu/shiminnkyoudou/tantojoho/kokyokotu/1429770859748.html ／宍粟市地域公共交通計画（令和8年6月一部改訂・PDF） https://www.city.shiso.lg.jp/material/files/group/37/chiikikoukyoukoutsukeikaku0806.pdf ／宍粟市「市内どこへでも200円 利用して 路線バス」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/machizukuri-bu/shiminnkyoudou/tantojoho/kokyokotu/1490083248211.html ／宍粟市都市計画マスタープラン素案 https://www.city.shiso.lg.jp/material/files/group/42/tosimasusoan.pdf

08宍粟市で家を買う前に必ず確認する「土地利用のルール」

結論から書きます。宍粟市に市街化調整区域はありません。市公式の逐語は「なお、宍粟市は非線引き都市計画区域です。」（宍粟市「都市計画の概要」）。市の都市計画マスタープラン素案も、「山崎都市計画区域では、既成市街地又は市街化を図る区域である「市街化区域」や市街化を抑制する「市街化調整区域」の区分は定められていません。」と書いています。

宍粟市でいちばん大事なのは、「都市計画区域の内か、外か」です。都市計画区域は山崎都市計画区域の1つだけで、面積は4,901ha、市域の約7.4％（素案）。市の説明では、当初（昭和27年2月19日）は山崎・城下地区の全域、平成4年1月28日に戸原地区の全域と、河東・神野・蔦沢・菅野地区の一部が加わりました。市の説明に出てくる地区は、いずれも山崎町のなかの地区です（当方の読み取り）。一宮町・波賀町・千種町の地区名は出てきません。

都市計画区域のなかには用途地域が399ha（素案）指定されていて、地区計画は野地区の1地区です。下の「宍粟市で確認すべきこと」で、区域の内と外で何が変わるかを順に説明します。

※都市計画区域 当初決定 昭和27年2月19日・最終決定 平成4年1月28日／用途地域 当初決定 平成7年11月13日・最終決定 令和7年9月2日（宍粟市「都市計画の概要」）

都市計画税について。宍粟市では、都市計画税は令和2年度分から課税されていません。市公式の逐語は「令和2年度分以降は、宍粟市都市計画税条例廃止のため、課税されません。」。それまでは「令和元年度分まで、山崎地区、城下地区、戸原地区及び山崎町木谷の菅野川以東の区域の土地および家屋に対し、固定資産税とあわせて課税されていました」（税率0.2％）。ほかの市でよく使われる「納税通知書に都市計画税が載っていれば市街化区域」という見分け方は、宍粟市には当てはまりません。区域は、市の地図情報と住宅土地政策課（0790-63-3106）で確認します。

調べ方（ご自身でも確認できます）

  • 市の都市計画の窓口・都市計画図で、物件の所在地が都市計画区域の内か外か、用途地域などの指定があるかを確認する
  • 建て替え・増築ができるか（接道、建築確認の要否、農地・自然公園・景観などほかの法令の制限）を確認する
  • 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」「その他の法令にもとづく制限」欄を確認する

※家タダでは、ご検討中の物件にどの制限がかかるか、再建築の可否、ローンが通る金融機関があるかを契約前に無料で調査します。物件URLをお送りください。

宍粟市で確認すべきこと①　都市計画区域の内か、外か

宍粟市の都市計画区域は、市域の約7.4％です。市域658.54km²（65,854ha）のうち、山崎都市計画区域は4,901ha。残りの9割強（当方算出）は都市計画区域の外です。区域の内と外で、家を建てるときのルールが大きく変わります。

項目山崎都市計画区域の内都市計画区域の外
面積4,901ha（市域の約7.4％）市域の残り（当方算出で約92.6％）
区域区分（線引き）なし（非線引き）—
用途地域399haに指定（8種類）なし
建築確認建築基準法にもとづく確認申請が必要確認申請が不要な建物でも、新築・増築・改築・移転・大規模な修繕等には工事届が必要（市公式）
建ぺい率等・接道用途地域などに応じた制限・接道義務がある市公式は「建ぺい率等の制限や接道の義務はありません」と案内
都市計画税区域の内外を問わず、令和2年度分以降は課税なし

※宍粟市「建築物 確認申請等の手続きの概要」「都市計画の概要」、宍粟市都市計画マスタープラン素案による。都市計画区域外の面積の割合は、市域から都市計画区域を差し引いた当方の算出です。

「区域の外なら制限がなくて自由」と考えるのは早計です。接道の義務がないぶん、道路に十分接していない土地や、車が入りにくい土地が流通していることがあります。住宅ローンの担保評価、将来の建て替え、手放すときの買い手の付きやすさに関わりますので、区域外の物件ほど、前面の道の種別と幅、車の出入りを丁寧に確認してください。あわせて、高さ6メートルを超える煙突や2メートルを超える擁壁などの工作物は、都市計画区域の内外を問わず確認申請が必要です（市公式）。

宍粟市で確認すべきこと②　用途地域は399ha。8種類のうち第1種住居地域が4割

都市計画マスタープラン素案に載っている用途地域の内訳です。

用途地域面積比率
第2種低層住居専用地域41ha10.3％
第1種中高層住居専用地域52ha13.0％
第1種住居地域168ha42.1％
第2種住居地域13ha3.3％
準住居地域12ha3.0％
近隣商業地域12ha3.0％
準工業地域73ha18.3％
工業地域28ha7.0％
計399ha100.0％

※宍粟市都市計画マスタープラン素案（令和4年1月のパブリックコメント時点の資料）による。用途地域はその後、令和6年7月25日（山崎幼稚園旧園舎周辺地区）と令和7年9月2日（山崎町野地区）に変更されており、現在の面積は素案の値と異なる可能性があります。

素案は市街地について、「山崎インター北側の市街地では住居施設、幹線道路沿いでは商業、業務施設が立地しています」「山崎インター南側の市街地では、沿道に工場や住宅等が立地しています」と書いています。土地利用の方針は「市街地では、現在の用途地域を基本とし、市街地と自然・歴史が調和した土地利用を図る」。用途地域の外では、隣にどんな建物が建つかを用途地域で制限することはできません。幹線道路沿いや集落の外れの物件は、周りの土地の使われ方を現地で確認してください。

宍粟市で確認すべきこと③　野地区の地区計画と、都市計画道路

山崎町野地区には野地区地区計画があり、建築基準法第68条の2第1項にもとづく市の条例で建築物の用途が制限されています（計画内容は令和7年9月2日告示分。制限の内容は市の条例・計画書のPDF）。また市内には山崎都市計画道路として10路線が計画決定されていて、道路の区域で建築する場合は都市計画法第53条第1項の申請が必要になることがあります（市公式）。市は「防火区域、建築協定、風致地区」は定められていないと案内しています。

市の地図情報（宍粟市地図情報）で都市計画区域や用途地域の概略を見ることができますが、市は「都市計画などの内容を証明するものではありません」としています。都市計画区域外であることや用途地域の指定がないことを証明する書類（都市計画区域外証明・用途地域無指定証明・用途地域証明、各300円）は、建設部 住宅土地政策課で申請できます。

出典：宍粟市「都市計画の概要」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/dobokubu/toshiseibika/tantojoho/keikaku/1409557146622.html ／宍粟市「建築物 確認申請等の手続きの概要」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/dobokubu/toshiseibika/tantojoho/kakuninnsinnseitounikannsurutetudukinogaiyou/index.html ／宍粟市都市計画マスタープラン素案 https://www.city.shiso.lg.jp/material/files/group/42/tosimasusoan.pdf ／宍粟市「地区計画区域内における建築物の用途の制限」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/dobokubu/toshiseibika/tantojoho/keikaku/1401865630773.html ／宍粟市「山崎都市計画用途地域の変更および永久縦覧」 https://www.city.shiso.lg.jp/shiseijoho/shisakukeikaku/keikaku_seibi/18793.html ／宍粟市「都市計画区域・用途地域証明関係」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/dobokubu/toshiseibika/shinseisho/1521520379326.html

09宍粟市の固定資産税・都市計画税（毎年かかるコスト）

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

税目税率課税対象
固定資産税1.4％市内の土地・家屋に課税
都市計画税—令和2年度分以降は課税なし（宍粟市都市計画税条例の廃止・市公式）
合計1.4％課税標準額に対して

上の表について、最初にお伝えしておくことが2つあります。

ひとつめ。宍粟市には市街化区域も市街化調整区域もありません。市公式「なお、宍粟市は非線引き都市計画区域です。」。しかも都市計画区域は市域の約7.4％で、市域の大部分は都市計画区域の外です。

ふたつめ。都市計画税の欄が「—」なのは、令和2年度分から課税されていないという意味です。市公式の逐語は「令和2年度分以降は、宍粟市都市計画税条例廃止のため、課税されません。」。令和元年度分までは、山崎地区・城下地区・戸原地区と山崎町木谷の菅野川以東の区域で、課税標準額の0.2％がかかっていました。古い資料や過去の課税明細書には都市計画税が載っていることがありますので、物件の資料の年度を確認してください。

固定資産税は「（固定資産税率1.4パーセント）」（宍粟市「固定資産税」）。毎年かかるのが固定資産税1.4％だけなので、都市計画税0.3％がかかる市と比べて、課税標準額1,000万円あたり年3万円の差になります（当方の計算例）。ただし、税が軽いことと、暮らしの費用が軽いことは別です。宍粟市は鉄道のない市で、日常の移動は車が前提になります。

市公式は、毎年1月1日現在の所有状況で課税され、年の途中で売買があっても、1月1日時点で名義変更が済んでいなければ前の所有者が納税する、と案内しています。年の途中で売買した場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納期は4期（第1期5月・第2期7月・第3期11月・第4期翌年2月）。評価替えは3年ごとです。

住宅用地の特例と新築住宅の減額は、宍粟市の公式ページで内容を確認できています。

住宅用地の特例（宍粟市「土地の評価」）：小規模住宅用地＝住宅1戸あたり200㎡以下の部分は、固定資産税の課税標準が評価額の6分の1。一般住宅用地＝それを超える部分は3分の1。特例の対象になる面積は「家屋の床面積の10倍まで」です。宍粟市の戸建ての取引は土地が広めです。不動産取引価格情報の戸建て21件では、土地面積の中央値が360㎡（「宍粟市の価格の目安」の章）。200㎡を超える部分は軽減の割合が変わる、という点は知っておいてください。

新築住宅の減額（宍粟市「家屋の評価」）：居住部分の床面積が延床面積の2分の1以上で、50㎡以上280㎡以下（賃貸共同住宅は40㎡以上）の新築住宅は、1戸あたり120㎡までの部分の固定資産税額が2分の1に。期間は新築後3年間、3階建て以上の中高層耐火住宅等は5年間です。減額の期間が終わると税額が上がるので、資金計画には4年目以降の税額を入れておいてください。

市は、住宅を取り壊すと住宅用地の特例が受けられなくなる場合があるとも案内しています。古家付きの土地を買って建て替える場合は、取り壊しの時期と1月1日の関係で、その年の税額が変わることがあります。路線価については、税務課のよくある質問のページ（「路線価を知りたいのですが」）があります。

免税点

同一人が宍粟市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

区分免税点
土地300,000円
家屋200,000円
償却資産1,500,000円

※納期：4期（5月・7月・11月・翌年2月）／毎年1月1日現在の所有状況で課税（宍粟市「固定資産税」）

※税率・免税点は宍粟市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

10宍粟市の学区・子育て支援（住所で決まるもの）

宍粟市が学校選択制を実施しているかどうかは、本ページ作成時点で公表資料から確認できていません。このページでは推測で書かない方針のため、断定していません。市が公表している範囲では、住所地によって通う小学校・中学校が定められています。物件選びの段階で通学区域を確認し、最終的な判断は市の教育委員会にご確認ください。市は「小・中学校の通学区域」のページ（2022年4月1日更新）で、市立小学校10校・中学校7校の通学区域を大字の単位で示しています。中学校は、山崎西（山崎小・山崎西小）、山崎南（山崎南小）、山崎東（河東小・神野小・蔦沢小）、一宮南（はりま一宮小）、一宮北（一宮北小）、波賀（波賀小）、千種（千種小）の7校です。物件の住所がどの学校になるかは、通学区域のページと、教育委員会 教育総務課（0790-63-3121）でご確認ください。

指定された学校以外に通えるケース（指定校変更）

指定校制でも、次の事由に当てはまれば指定校以外への就学が認められる場合があります。 「入学前に転居予定」「建て替え中の仮住まい」は多くの市で認められるため、 購入と入学のタイミングが重なる方は事前に教育委員会へ確認してください。

  • 宍粟市の指定校変更（校区外就学・区域外就学）の許可事由の一覧は、市公式サイトで特定できていません（未取得）。このページでは、他の市の基準を当てはめて書くことはしていません。
  • 市の「小・中学校の入学」のページには、就学時健康診断は「転居する予定がある場合でも、住民登録のある校区で受診します」、入学説明会は入学を予定している学校で受ける必要があり、転居予定がある場合は転居先の学校と教育委員会に連絡する、と書かれています。
  • 家の購入に伴って「引渡しより先に、引越先の学校へ通わせたい」「学年末までは元の学校に通わせたい」といった希望がある場合は、売買契約を結ぶ前後の早い段階で、教育総務課（0790-63-3121）にご相談ください。

※許可基準・受付時期は毎年変わります。最終判断は宍粟市の教育委員会です。必ず一次情報でご確認ください。

子育て支援は「市町村ごとに」違う

こども医療費助成や待機児童数は市町村が独自に決めているため、 隣の市に移るだけで条件が変わります。同じ兵庫県内でも、市が変われば条件が変わります。

項目内容
こども医療費助成の対象18歳に達する日以後の最初の3月31日まで（令和元年7月1日に15歳から18歳までに改正）
所得制限扶養義務者の所得制限なし（本人の合計所得金額48万円以下が要件。高等学校等に在学中の人は除く）
一部自己負担なし（医療保険の自己負担額の全額を助成）

市立は小学校10校・中学校7校。旧4町ごとに見ると

市の「小・中学校の通学区域」のページに載っている学校を、旧町ごとに並べます。右の列は、市の人口統計表（令和8年4月1日現在）にある小学校区ごとの住民の人口です（児童数ではありません）。

地域中学校（通学する小学校）小学校区の人口（令和8年4月1日）
山崎町山崎西中（山崎小・山崎西小）／山崎南中（山崎南小）／山崎東中（河東小・神野小・蔦沢小）山崎小5,977人／山崎南小5,235人／神野小2,211人／蔦沢小1,985人／河東小・山崎西小は下の注を参照
一宮町一宮南中（はりま一宮小）／一宮北中（一宮北小）はりま一宮小4,198人／一宮北小2,507人
波賀町波賀中（波賀小）波賀小2,839人（町全体）
千種町千種中（千種小）千種小2,260人（町全体）

※学校と中学校の対応は宍粟市「小・中学校の通学区域」（2022年4月1日更新）、小学校区別の人口は宍粟市「地区別年代別人口統計表」（令和8年4月1日現在のPDF）による。PDFの表で河東小と山崎西小の行の対応を当方では確実に読み取れなかったため、この2校区の人口は載せていません（2校区の合計は5,509人で、山崎町の合計20,917人と整合します）。

この表から、家を買う人が読み取れることが2つあります。

  • 波賀町と千種町は、町全体が1つの小学校区・1つの中学校区です。町の端から学校までの距離が長くなる物件もありますので、通学の距離と手段（徒歩・自転車・バス・送迎）を、契約前に教育委員会に確かめてください。
  • 学校の再編が進んでいます。市は各中学校区に「地域の委員会」を置いて、幼保一元化と小学校の学校規模適正化を協議してきました。山崎南中学校区の協議会のページには「令和7年4月に山崎南小学校は開校しました。」とあり、山崎東中学校区でも伊水・都多小学校区の学校規模適正化が協議されています（令和2〜3年度）。通学区域のページの更新日は2022年4月1日ですので、最新の校区と、検討中の住所の学校の今後の見通しは、教育総務課（0790-63-3121）で必ず確認してください。

参考として、通学区域のページでは、地価公示の標準地がある山崎町千本屋は山崎南小学校、山崎町青木は山崎西小学校、市役所のある山崎町中広瀬は山崎小学校の区域になっています。不動産取引価格情報で3件以上の戸建て取引があった一宮町東河内は、はりま一宮小学校の区域です。

こども医療費は、18歳到達年度末まで自己負担なし

宍粟市の乳幼児等医療費助成は、対象を「18歳に達する日以後の最初の3月31日を経過していないこと」としています（令和元年7月1日に、対象年齢を15歳から18歳までに改正）。医療保険の自己負担額の全額が助成されます。

扶養義務者（保護者）の所得制限：なし
本人の要件：合計所得金額が48万円以下（高等学校等に在学中の人は除く）
窓口：市民生活部 市民課（0790-63-3108）

給食費は、第3子以降が無料

市の「第3子以降の学校給食費が無料」の制度は、18歳未満の子を3人以上養育している世帯で、年長の子から数えて3人目以降の、市立小・中学校に在籍する子が対象です（平成30年4月から）。令和8年度の「18歳未満」は平成20年4月2日以降に生まれた子。免除されるのは年間11か月分の給食費相当額で、令和7年度の例では小学生月額4,200円・中学生月額5,100円です。申請が必要で、年度の途中で条件を満たした場合は、市の認定以降の給食費が対象になります（問い合わせは学校給食センター 0790-63-0081）。1人目・2人目の給食費は、この制度の対象ではありません。

家を買う人に直接関係する制度：住宅取得支援（森林の家づくり応援事業）

宍粟市には、市内で家を買う・建てる人向けの助成があります。市公式の案内（2025年6月17日更新・終了日 令和11年3月31日）は次のとおりで、3つの制度を併用すると最大140万円です。

制度内容（宍粟市「住宅取得を支援（森林の家づくり応援事業）」）
住宅取得支援対象は、転入または転居して住宅を取得・新築する40歳以下の人、または中学生以下の子どもがいる世帯。延床面積50㎡以上の自己居住用住宅（中古住宅も対象。二親等以内の親族からの購入は対象外）。住宅取得額の10分の1以内で、上限は転入者50万円（中古住宅は25万円）、転居者30万円（中古住宅は15万円）。転入は市外に1年以上住んでいたことが必要
市内事業者の活用支援市内の事業者が施工する新築住宅。住宅取得額の10分の1以内・上限50万円
地域材の活用支援市内で地域材（国内産の原木を宍粟市内で製材・加工した製品）を使う新築住宅。構造材1㎥あたり2万円、内装仕上材1㎡あたり5千円（上限20万円）、合計の上限40万円
窓口建設部 住宅土地政策課（定住移住・空き家対策 0790-63-3166）

注意点を3つ、正直に書きます。第一に、事業計画書は工事請負契約または売買契約の前に提出します。市は「提出がなければ助成されません」としています（契約前の提出が難しい場合に限り、工事着手前の提出も可）。中古住宅を買う方は、売買契約を結ぶ前に市へ事業計画書を出す段取りが必要です。第二に、中古住宅で使えるのは「住宅取得支援」だけで、上限は転入者25万円・転居者15万円。最大140万円は、新築で3制度をすべて使った場合の額です。第三に、各年度の予算の範囲内で、1人1回のみ。引き渡し後6か月以内に、代金の支払いと登記を済ませたうえで交付申請します。

空き家を買って直す人向け：空き家改修費用の助成

市の「空き家改修費用の助成」（2025年11月21日更新）は、空き家バンク制度を利用するか、宅地建物取引業者が仲介する取引で、市内の空き家を売買・賃貸する契約をした人が、住まいや店舗などに改修する費用の3分の1以内を助成します。上限は空き家バンク登録物件50万円、その他の物件25万円。条件は、築20年以上の空き家であること、契約後1年以内に申請すること、市内の事業所が施工すること、改修後10年以上活用すること。「必ず事業に着手する前に申請してください。事業着手後は受付できません。」令和8年度の受付は4月1日からの先着順で、予算に達し次第終了します。

なお待機児童数と保育料の額は、市公式で確認できていません（未取得）。お子さんの預け先は、教育委員会 こども未来課にご確認ください。

出典：宍粟市「小・中学校の通学区域」 https://www.city.shiso.lg.jp/kosodadekyoiku/gakkou/8543.html ／宍粟市「地区別年代別人口統計表」 https://www.city.shiso.lg.jp/shiseijoho/shisoshishokai/tokei/1387240623071.html ／宍粟市「学校規模適正化山崎南中学校区協議会」 https://www.city.shiso.lg.jp/shiseijoho/kyoiku/gakkokibo/17642.html ／宍粟市「各中学校区別『地域の委員会』」 https://www.city.shiso.lg.jp/shiseijoho/kyoiku/gakko_kyoiku/17478.html ／宍粟市「高校生まで医療費が無料に 乳幼児等医療費助成」 https://www.city.shiso.lg.jp/kosodadekyoiku/joseiteate/8552.html ／宍粟市「第3子以降の学校給食費が無料」 https://www.city.shiso.lg.jp/kosodadekyoiku/kosodateshien/19572.html ／宍粟市「住宅取得を支援（森林の家づくり応援事業）」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/dobokubu/toshiseibika/tantojoho/teijyusuishin/teijyusuishin/1490702275597.html ／宍粟市「空き家改修費用の助成」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/dobokubu/toshiseibika/tantojoho/teijyusuishin/teijyusuishin/9866.html

11宍粟市で家を買う前に必ず確認したい点

1｜まず、データの厚みという前提を共有させてください

このページでいちばん誠実に書くべきなのは、ここです。 宍粟市について、公的データで分かることには限りがあります。

項目宍粟市の状況
直近4四半期の成約1件。種別・町丁目・最寄駅ごとの集計はすべてなし
戸建ての価格の目安不動産取引価格情報の戸建て21件・中央値300万円で補います（「宍粟市の価格の目安」の章）
住宅地の標準地2地点（どちらも山崎町。一宮・波賀・千種には1地点もない）
商業地・工業地の標準地商業地1地点（山崎町）・工業地0地点
都市計画区域の正確な範囲（大字ごと）未取得（市の地図情報で概略を確認する形）
用途地域の現在の面積素案の399haのあと、令和6年・令和7年に変更あり。現在の面積は未取得
指定校変更の基準・学校選択制の有無未取得（市公式で該当ページを特定できず）
待機児童数・保育料の額未取得
バスの便数・運賃（市外区間）・定期代未取得
積雪の記録・多雪区域の扱い未取得（市公式のページで確認できず）

これらを「だいたいこのくらい」と推測で埋めることはしていません。 他の市の数字を当てはめることもしていません。 確認できたことと、確認できていないことを分けて書くというのが、このページの方針です。

2｜鉄道がありません。交通は「バス停・インター・駐車場・片道1時間」で考えます

宍粟市に鉄道はありません（市の地域公共交通計画「本市には鉄道がなく」）。物件を比べるときは、次の4つを確認してください。

  • 最寄りのバス停までの距離と、その停留所の便数。路線と停留所は令和7年10月・令和8年6月にも見直されています。
  • 駐車場の台数。素案は「日常生活は自家用車に大きく依存しています」と書いています。
  • 市外へ通う場合の毎月の費用。姫路駅から山崎行きバスで約1時間、車なら姫路から約50分（市公式のアクセス案内）。 バスの定期代は本ページでは未確認ですので、運行事業者の料金でご確認ください。
  • 山崎インターまでの距離。大阪・神戸方面の高速バスや車での移動は、中国自動車道の山崎インターが起点になります。

3｜都市計画区域の内か外か。そして前面の道

宍粟市には市街化調整区域がないので、「調整区域だから建て替えられない」という問題は起きません。 代わりに効いてくるのが、「都市計画区域の内か外か」と「道」です。

都市計画区域外では、確認申請が不要な建物でも新築・増築・改築等には工事届が必要。 「建ぺい率等の制限や接道の義務はありません」（宍粟市「建築物 確認申請等の手続きの概要」）
高さ6mを超える煙突・2mを超える擁壁などの工作物は、都市計画区域の内外を問わず確認申請が必要（同）
都市計画区域内では、市は「道路の位置指定申請」「建築基準法第43条第2項2号の規定に基づく許可申請」の手続きを案内しています

都市計画区域の外は、接道の義務がかからないぶん、細い道の奥の家や、車が入りにくい家が流通していることがあります。 法律上は建てられても、住宅ローンの担保評価や、手放すときの買い手の付きやすさは別の話です。 「建てられるか」だけでなく、「車が入るか」「ローンが通るか」を契約前に確認してください。 家タダでは、役所調査と金融機関への確認を、契約前に無料で行います。

4｜土砂災害 ― 警戒区域1,433箇所・特別警戒区域1,023箇所

兵庫県の指定状況表（令和8年6月30日現在）で、宍粟市の 土砂災害警戒区域は1,433箇所、土砂災害特別警戒区域は1,023箇所です。 市の都市計画マスタープラン素案は「山裾においては土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域」が指定されていると書いています。

  • 特別警戒区域（レッドゾーン）では、建物の構造に規制がかかります。 山裾の集落の物件は、敷地と裏山の位置関係を、市のハザードマップと兵庫県CGハザードマップで確認してください。
  • 市のハザードマップは、市内を32の区域に分けた詳細図になっています（宍粟市総合防災ハザードマップ・令和4年作成版）。 居住地域の番号を全体図で確かめてから、該当する番号の図を見る形式です。
  • 市の強靭化計画には、ため池の耐震整備工事（8池）の記載があります。物件の近くにため池があるかどうかも、あわせて確認します。

5｜川の水 ― 揖保川・伊沢川・菅野川、千種川

都市計画マスタープラン素案は「揖保川や伊沢川、菅野川の沿川等では浸水想定区域が指定されています」と書いています。 市の「想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域図等の公表」のページは、想定最大規模降雨を揖保川流域354mm（12時間）・千種川流域578mm（24時間）とし、 区域図は兵庫県と国土交通省姫路河川国道事務所の公式サイトで公表されていると案内しています。

過去の災害（市の強靭化計画ほか）宍粟市の被害
昭和20年9月 枕崎台風「宍粟郡内の揖保川流域で、家屋流失・浸水、道路の決壊や橋梁流失」
平成21年8月9〜10日 台風第9号負傷者4人、住居全壊18棟、半壊124棟、床上浸水63棟、床下浸水354棟、断水465戸、停電約2,700戸
平成30年7月5〜8日 梅雨前線による大雨死者1人、住家全壊2棟、大規模半壊1棟、半壊1棟、一部損壊5棟、床上浸水7棟、床下浸水73棟

平成21年の台風第9号について、市の災害記録は、一宮町で時間雨量78mmを記録したとし、 一宮町の福知・生栖・西深・深河谷・草木・千町・黒原・三方町などで最も被害が大きかったと書いています。 川沿いの平地と、谷あいの集落の物件は、浸水想定区域と過去の被害の記録を必ず確認してください。 市は8月9日を「家族防災の日」としています。

6｜地震 ― 市の南部を山崎断層帯が横切っています

市の強靭化計画は、貞観10年（868年）に「本市南部を横断する山崎断層帯において大規模な地震が発生したとの記録」が残っていること、 昭和59年5月に山崎断層系暮坂峠断層を震源とする震度4の地震があったことを記しています。 市は「ゆれやすさマップ（地震）」も公開しています。

築年の古い中古戸建てを検討される方は、建物の耐震性を最優先で確認してください。 市の簡易耐震診断は、昭和56年5月31日以前に建築された住宅が対象で、木造の戸建て住宅なら自己負担3,150円です。 ただし令和8年度の受付は終了しています（市公式・2026年10月6日更新）。 耐震改修計画の策定、耐震改修工事、屋根の軽量化、建替えなどの助成もありますが（金額は本ページでは未確認）、 県の事業の交付決定が条件になるものや、予定件数に達すると募集を終えるものがあります。 買ったあとの改修費用は、助成を前提にせずに見込んでおいてください。

7｜補助は「契約の前」に動く

宍粟市の住宅取得支援（森林の家づくり応援事業）は、売買契約の前に事業計画書を出すことが条件です。 市公式は「提出がなければ助成されません」としています。 空き家改修費用の助成も「必ず事業に着手する前に申請してください。事業着手後は受付できません。」。 補助を使いたい方は、物件を決めた時点で、契約日と申請の順番を先に組み立てる必要があります。 家タダでは、契約の日程を決める前に、使える補助と手続きの順番を一緒に確認します。

8｜空き家バンクの物件と、自治会

市の空き家・空き地バンクについて、市公式は「市役所は空き家等に関する売買、または賃貸借の交渉や契約の仲介は行いません。」と書き、 仲介は兵庫県宅地建物取引業協会に依頼できると案内しています。 利用希望者の登録の条件には、所在地の自治会規約に従い、自治会費等を支払い、地域の行事や活動に参加して住民と協調して生活できることが入っています。 自治会費や地域の役・行事は、物件価格には出てこない暮らしの費用と時間です。 空き家バンク以外の物件でも、買う前に地域の決まりごとを確認しておくと安心です。

9｜冬と道 ― 確認できていないことを、確認する

宍粟市には兵庫県下最高峰の氷ノ山をはじめ、1,000メートルを超える山々があります（市公式）。 ただ、積雪の記録や、建物の構造計算に使う垂直積雪量の区域ごとの値は、本ページでは市の公表資料で確認できていません（未取得）。 北部の物件を検討される方は、屋根の形と除雪のしやすさ、冬の道の状況、駐車場から玄関までの動線を、 地元の方や建物の資料で確かめてください。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 宍粟市「災害ハザードマップ 危険箇所など確認を」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/machizukuri-bu/shobobosai/tantojoho/saigainisonaete/1386576561029.html ／ 宍粟市「想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域図等の公表」 http://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/machizukuri-bu/shobobosai/tantojoho/saigainisonaete/9059.html ／ 宍粟市強靭化計画（令和8年4月改訂） https://www.city.shiso.lg.jp/material/files/group/8/kyoujinka_R0804.pdf ／ 宍粟市「平成21年台風9号局地的豪雨による災害の記録」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/machizukuri-bu/shobobosai/tantojoho/saigainokiroku/1386578817365.html ／ 宍粟市「簡易耐震診断を推進」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/dobokubu/toshiseibika/tantojoho/shisosumainotaisinnkasokusin/1417415523925.html ／ 宍粟市「利用して 空き家・空き地バンク制度」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/dobokubu/toshiseibika/tantojoho/teijyusuishin/shisoshi_akiyabank/howto.html ／ 宍粟市都市計画マスタープラン素案 https://www.city.shiso.lg.jp/material/files/group/42/tosimasusoan.pdf

12宍粟市の成り立ち ― 播磨国風土記の「宍禾郡」と、4町の合併

宍粟市は、平成17年（2005年）4月1日に生まれた市です。 市の沿革は、宍粟郡の山崎町・一宮町・波賀町・千種町の4町が合併したと書いています。 合併の背景として、平成12年の地方分権一括法の施行と、少子高齢化や住民ニーズの多様化のなかで、 中山間地域の限られた財源を活かすために合併を検討したことが挙げられています。

年できごと
奈良時代『播磨国風土記』に「7つの里をもって宍禾郡(しさはのこおり)として建郡され」
江戸時代池田輝澄が山崎城と城下町を築く（山崎町）
昭和27年2月19日都市計画区域を当初決定（山崎・城下地区全域）
平成4年1月28日都市計画区域を拡大（戸原地区全域と河東・神野・蔦沢・菅野地区の一部）
平成7年11月13日用途地域を当初決定
平成17年（2005年）4月1日山崎町・一宮町・波賀町・千種町が合併し、宍粟市が誕生
平成21年8月台風第9号の豪雨災害
令和2年度都市計画税の課税を終了（宍粟市都市計画税条例の廃止）
令和7年9月2日用途地域の最終決定（山崎町野地区）

市の沿革は、この地を「風土記に記された播磨の国の開拓神「伊和大神」の本拠地である」と紹介し、 「4町は、播磨国風土記の時代より、宍禾郡(しさはのこおり)をふるさととする郷土愛と連帯感を育んできました。」と書いています。 そして合併について「住民一人ひとりが「住んでよかった」、「いつまでも住み続けたい」という願いを、まさに4つ葉のクローバーに託し、新しい市「宍粟市」としてスタートしました。」。 4つの町が1つの市になったことを、4つ葉のクローバーにたとえているわけです。

市のトップページには「日本酒発祥の地 発酵のふるさと宍粟」という言葉が掲げられています。

4つの町の歴史

市の沿革は、旧4町の歴史を次のように紹介しています。

  • 山崎町：江戸時代に池田輝澄が山崎城と城下町を築き、地域の経済・文化・交通の中心として発展。
  • 一宮町：縄文時代から中世の遺跡（家原遺跡など）や、国の重要文化財の御形神社がある。
  • 波賀町：平安時代に石清水八幡宮の荘園となり、波賀城が天正13年（1585年）まで築かれていた。
  • 千種町：「千種鉄」やたたら製鉄の遺跡が残り、和鉄の郷として栄えた。

家を買う人にとっての意味は、旧町ごとに暮らしの中心が違う、ということです。 山崎町はかつての城下町で、いまも市役所・バスの結節点・中国自動車道のインターがあります。 一宮・波賀・千種は、それぞれが揖保川・引原川・千種川の流域に広がる山あいの町です。

山と川の市

市公式は、宍粟市を「1,000メートルを超える山々がそびえ」る市として紹介し、 兵庫県下最高峰の氷ノ山、第二峰の三室山、第三峰の後山が市内にあるとしています。 市の花はササユリ、市の木はブナです。 平成21年の台風第9号の記録には、揖保川・引原川・千種川の名前が出てきます。 山と川に恵まれた市だということは、土砂と水の備えを物件ごとに確かめる市だということでもあります。

人口の減少と、市の計画

国勢調査の人口は、平成7年の47,685人から、平成17年の43,302人、令和2年の34,819人、 そして令和7年の確定値（令和8年9月29日公表）で31,250人。 市の地域公共交通計画は、令和32年（2050年）には人口が20,000人を下回ることが想定されていると書いています。 都市計画マスタープラン素案は「人口減少が続く本市では、長期的な視点で人口減少に歯止めをかけ、一定規模の人口の持続的な定着をめざすことが最重要課題」とし、 市は住宅取得支援や空き家改修の助成などの定住支援を続けています。

値上がりを期待して買うのではなく、自分がそこで暮らす費用と安全を、物件ごとに確かめて買う。 地価公示の住宅地2地点の平均は前年比−0.6％で、戸建ての取引の中央値は300万円です。 このページは、そのための材料を公的資料だけで並べたものです。

出典：宍粟市「沿革」 https://www.city.shiso.lg.jp/shiseijoho/shisoshishokai/sisoshinitsuite/1386814147301.html ／ 宍粟市「市のプロフィール」 https://www.city.shiso.lg.jp/shiseijoho/shisoshishokai/sisoshinitsuite/1386813372444.html ／ 宍粟市トップページ https://www.city.shiso.lg.jp/ ／ 宍粟市「都市計画の概要」 https://www.city.shiso.lg.jp/soshiki/dobokubu/toshiseibika/tantojoho/keikaku/1409557146622.html ／ 宍粟市都市計画マスタープラン素案 https://www.city.shiso.lg.jp/material/files/group/42/tosimasusoan.pdf ／ 宍粟市地域公共交通計画 https://www.city.shiso.lg.jp/material/files/group/37/chiikikoukyoukoutsukeikaku0806.pdf

13宍粟市の物件を探す・相談する

ネットで見つけた宍粟市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダでご購入いただけます。 SUUMO・アットホーム・ホームズ・各社ホームページ、どこで見つけた物件でも構いません。 物件URLをLINEで送っていただければ、その場で「仲介手数料0円の対象か」を無料でお答えします。

ご相談から引渡しまでの流れ

ステップ内容費用
1. ご相談LINE・電話・メールで物件URLをお送りください無料
2. 無料診断仲介手数料0円の対象か、相場と比べて妥当か回答無料
3. 内覧宍粟市内の物件は担当者が現地までご同行します無料
4. 調査役所・法務局調査、都市計画区域の内外・用途地域の確認、レインズ成約データの確認無料
5. 価格交渉成約事例を根拠に交渉を代行します無料
6. 契約・決済重要事項説明、住宅ローン手続きのサポート仲介手数料0円

※物件価格・印紙税・登記費用・住宅ローン保証料など、仲介手数料以外の実費は別途必要です。

お問い合わせ

項目内容
会社名株式会社MILLIONS（家タダ）
所在地大阪市中央区西心斎橋 おおきに心斎橋Landmarkビル702
免許番号大阪府知事(1)第66296号
電話06-4256-4106
LINELINEで相談する

※掲載の数値は令和8年地価公示、国勢調査、国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報ほか公的資料にもとづきます。基準日は出典欄をご確認ください。

14宍粟市の不動産購入に関する記事

エリア別ページ（兵庫県・大阪府・京都府・奈良県・和歌山県・滋賀県）

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和歌山市海南市橋本市有田市御坊市田辺市新宮市紀の川市岩出市

滋賀県の市のエリア別ページ

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区ごとの地価・人口・制度を横並びで比較したい方は【大阪市24区】エリア比較ハブ／【神戸市】9区の比較ページをご覧ください。

15宍粟市の不動産購入 よくある質問

宍粟市で本当に仲介手数料は0円になりますか？

はい。ネットに掲載されている宍粟市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てているため、買主様からは仲介手数料をいただきません。ただし、すべての物件が対象になるわけではありません。売主様側から報酬を受けられない取引の形になる物件は、0円の対象外になることがあります。対象かどうかは、物件のURLをLINEでお送りいただければ無料でお答えします。

宍粟市の家の相場はいくらですか？

成約価格情報は1件だけですので、別の公的データで目安をお示しします。国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で捕捉できた宍粟市の成約は1件だけで、種別ごと・町ごとの集計に現れる件数がありません（成約価格情報は国土交通省の公表データで、家タダ自身の成約実績ではありません）。戸建ての目安になるのは、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）です。宍粟市の戸建ては21件・中央値300万円、まんなか半分の幅は100万円〜620万円（土地360㎡・延床105㎡・建築年1989年がそれぞれの中央値）。地区別では一宮町東河内の3件・450万円があります（件数が少ないので目安です）。住宅地の土地だけの取引は13件で、1㎡あたりの中央値は26,000円です。マンションは、物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。土地の目安として使える公的な数字は地価公示です。令和8年の住宅地2地点の平均は1㎡あたり27,450円（前年比−0.6％）。山崎町千本屋が41,100円、山崎町青木が13,800円です。このページに出てくる300万円・500万円・1,000万円・2,000万円は、相場ではなく手数料の計算例です。

宍粟市の地価は上がっていますか？

令和8年地価公示で、宍粟市の住宅地の標準地は2地点です。山崎町千本屋（41,100円/㎡）が＋0.2％、山崎町青木（13,800円/㎡）が−1.4％で、平均は−0.6％。商業地は山崎町山崎の1地点（44,100円/㎡）で−0.2％です。3地点ともすべて山崎町で、一宮町・波賀町・千種町には標準地がありません。住宅地の標準地が2地点しかないため、このページでは兵庫県内での順位は出していません。近隣の成約データがほとんどないため、売り出し価格が妥当かどうかは、物件ごとに根拠を確認する必要があります。

宍粟市に電車の駅はありますか？ 姫路・神戸・大阪へはどう通いますか？

宍粟市に鉄道はありません。市の地域公共交通計画は「本市には鉄道がなく」と書いています。市公式のアクセス案内では、市外のJR姫新線「播磨新宮駅」から山崎行きバスで約20分（そこから徒歩約10分で市役所）、姫路駅・山陽姫路駅から山崎行きバスで約1時間、神戸三宮バスターミナルから山崎行きバスで約1時間30分です。車なら姫路から国道29号で約50分、中国自動車道「山崎インター」から市役所まで約5分。大阪・京都方面の中国ハイウェイバスは「山崎インター」に停まります。市内の路線バスは乗車距離にかかわらず200円です。便数・運賃（市外区間）・定期代は本ページでは確認できていません。通勤・通学を予定されている方は、買う前に運行事業者の時刻表と料金で、毎月の費用と最終便を必ず確認してください。

宍粟市に市街化調整区域はありますか？

ありません。市公式は「なお、宍粟市は非線引き都市計画区域です。」と明記しています。ただし都市計画区域（山崎都市計画区域）は4,901haで、市域の約7.4％だけです（市の都市計画マスタープラン素案）。市域の9割強は都市計画区域の外（当方算出）で、市公式は区域外について「建ぺい率等の制限や接道の義務はありません」と案内しています（新築・増築などには工事届が必要）。都市計画区域の中には用途地域が399ha（素案）あり、野地区には地区計画があります。確認すべきなのは、①都市計画区域の内か外か、②内なら用途地域は何か、③前面の道と車の出入り、④災害の区域にかかるかです。

宍粟市に都市計画税はかかりますか？

かかりません。令和2年度分から課税されていません。市公式の逐語は「令和2年度分以降は、宍粟市都市計画税条例廃止のため、課税されません。」です。令和元年度分までは、山崎地区・城下地区・戸原地区と山崎町木谷の菅野川以東の区域で0.2％がかかっていました。固定資産税は1.4％、納期は5月・7月・11月・翌年2月の4期です。小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡以下の部分）は評価額の6分の1、それを超える部分は3分の1が課税標準です。

宍粟市の学区はどうやって決まりますか？ 学校は選べますか？

市の「小・中学校の通学区域」のページ（2022年4月1日更新）で、市立小学校10校・中学校7校の通学区域が大字の単位で示されています。中学校は山崎西・山崎南・山崎東・一宮南・一宮北・波賀・千種の7校です。学校選択制の有無と指定校変更の基準は、市公式で該当するページを特定できていません。市は学校規模の適正化を進めており、山崎南中学校区の協議会のページには「令和7年4月に山崎南小学校は開校しました。」とあります。どの住所がどの学校になるか、その学校の今後の見通しは、教育総務課（0790-63-3121）に物件の住所を伝えてご確認ください。

宍粟市の子育て支援や、家を買うときの補助はありますか？

こども医療費は18歳到達後の最初の3月31日まで、医療保険の自己負担額の全額を助成しています（扶養義務者の所得制限なし）。第3子以降の学校給食費は無料です（申請制）。家の購入に関しては住宅取得支援（森林の家づくり応援事業）があり、40歳以下の人、または中学生以下の子どもがいる世帯が、転入・転居して住宅を取得・新築する場合に、取得額の10分の1以内（上限：転入者50万円・中古25万円、転居者30万円・中古15万円）。新築では市内事業者・地域材の活用支援と合わせて最大140万円です（令和11年3月31日まで）。売買契約の前に事業計画書を出さないと助成されません。空き家を買って直す場合は、空き家改修費用の助成（3分の1以内・空き家バンク登録物件は上限50万円）があり、工事に着手する前の申請が必要です。待機児童数と保育料の額は、市公式で確認できていません。

宍粟市で家を買うとき、災害はどこを確認すればよいですか？

確認する順番は、土砂・川の水・地震（建物の耐震性）・道です。土砂：兵庫県指定の土砂災害警戒区域は1,433箇所、特別警戒区域は1,023箇所（令和8年6月30日現在）。川の水：揖保川・伊沢川・菅野川の沿川に浸水想定区域が指定されています（市の都市計画マスタープラン素案）。千種川流域の洪水浸水想定区域も兵庫県が公表しています。平成21年8月の台風第9号では、市内で住居全壊18棟・半壊124棟・床上浸水63棟・床下浸水354棟の被害がありました（市の強靭化計画）。地震：市の南部を山崎断層帯が横切っています。昭和56年5月31日以前に建築された住宅は、市の簡易耐震診断の対象です（令和8年度の受付は終了）。道：大雨や雪で道が止まったときに、別の道で出られるかを地図で確認してください。家タダでは、物件ごとにこれらを契約前に無料で確認します。

中古戸建てを買うとき、宍粟市ならではの注意点はありますか？

4つあります。①都市計画区域の内か外か。区域外は接道の義務がかからないぶん、車が入りにくい家や、住宅ローンの担保評価が低くなる家があります。②補助の順番。住宅取得支援は売買契約の前、空き家改修の助成は工事着手の前に、市への提出が必要です。③耐震性。不動産取引価格情報の戸建ての建築年の中央値は1989年。昭和56年5月31日以前の建物なら耐震診断の有無を確認してください。④土地の広さ。戸建ての取引の土地面積の中央値は360㎡で、固定資産税の住宅用地の特例は200㎡を超える部分の割合が変わります。いずれも、価格の安さだけでは分からない項目です。

空き家バンクの物件も、家タダで買えますか？

宍粟市には空き家・空き地バンクがあり、市は「市役所は空き家等に関する売買、または賃貸借の交渉や契約の仲介は行いません。」と案内しています。空き家バンクの物件が仲介手数料0円の対象になるかどうかは、物件ごとの取引の形によります。売主様側から報酬を受けられない形の取引は、0円の対象外になることがあります。また、価格の低い物件では、仲介手数料そのものが小さくなります（400万円以下は計算の区分が別で、たとえば300万円なら上限額は15万4,000円です）。気になる物件があれば、URLをお送りください。対象になるかどうかを無料でお答えします。

宍粟市の物件でも、相談や内覧に対応してもらえますか？

はい。近畿エリア圏内であれば即日対応します。ネットで見つけた宍粟市の物件のURLをLINEでお送りいただければ、仲介手数料0円の対象かどうか、都市計画区域の内外・前面の道・災害の区域・使える補助を、契約前に無料でお調べします。

宍粟市で買うとき、家タダに頼むデメリットはありますか？

あります。正直にお伝えします。①すべての物件が0円の対象ではありません。売主様側から報酬を受けられない取引の形になる物件（個人の売主様が直接売り出している物件や、空き家バンクの一部の物件など）は、対象外になることがあります。②0円になるのは仲介手数料だけです。物件価格、印紙税、登記費用、住宅ローンの手数料・保証料、火災保険・地震保険、固定資産税の精算金などの実費は別途かかります。③価格の低い物件では、0円で浮く金額も小さくなります。宍粟市の戸建ての取引の中央値は300万円（不動産取引価格情報）で、300万円なら仲介手数料の上限額は15万4,000円です。④市の助成の「市内事業者の活用支援」を希望される方は、比較が必要です。住宅取得支援の「市内事業者の活用支援」（上限50万円）は、市内の事業者が施工する新築住宅が対象です。建物を建てる会社の選び方で受けられる助成が変わりますので、助成の額と仲介手数料0円で浮く額を合わせてご判断ください。⑤宍粟市は成約データが1件しかありません。価格の妥当性は、不動産取引価格情報・地価公示・路線価・固定資産税の評価・建物の状態から個別に判断することになります。⑥宍粟市固有のコストとして、車の維持費（鉄道がないため）、市外へ通う場合のバス代やガソリン代、古い家なら耐震改修の費用、地域によっては自治会費があります。これらは仲介手数料とは関係なくかかる費用で、家タダでも0円にはなりません。こうした点をご理解いただいたうえで、対象になるかどうかを、まずは物件URLでお確かめください。

宍粟市の物件、その価格で買って大丈夫ですか？

宍粟市は、鉄道がなく、都市計画区域が市域の約7.4％で、都市計画税もなく、公的な成約データが1件しかない市です。姫路や神戸の市街地で使える「駅徒歩◯分」「市街化区域か調整区域か」「近隣の成約事例」という物差しが、そのままでは使えません。戸建ての取引の中央値は300万円（不動産取引価格情報）で、価格の幅も広い市です。比べる成約データが少ないからこそ、その物件そのものを調べる必要があります。都市計画区域の内か、外か。前面の道に車が入るか、住宅ローンが通るか。土砂災害警戒区域1,433箇所・特別警戒区域1,023箇所や、揖保川・千種川などの浸水想定にかかっていないか。建物の耐震性はどうか。バス停やインターまでの距離と、駐車場の台数。住宅取得支援を使うなら、売買契約の前に事業計画書を出せるか。校区はどこか（学校の再編が進んでいますので、教育委員会に住所でご確認ください）。家タダでは、こうした調査をすべて契約前に無料で行ったうえで、買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。計算例として、1,000万円の物件なら39万6,000円、300万円の物件なら15万4,000円の差です。気になる物件のURLをLINEでお送りください。

LINEで無料診断してもらう 06-4256-4106（24時間受付） メールで問い合わせる

16本ページで使用した出典（すべて公的一次情報）

当ページに掲載した数値は、すべて以下の公的機関の公表資料にもとづいています。基準日も併せてご確認ください。

運営：株式会社MILLIONS（大阪府知事(1)第66296号）

所在地：大阪市中央区西心斎橋 おおきに心斎橋Landmarkビル702

加盟：国土交通大臣指定 不動産流通機構／全国宅地建物取引業協会／不動産公正取引協議会

最終更新：2026年10月8日

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