【松原市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

松原市の価格帯で、いくら得になるか

松原市の住宅地は1㎡あたり平均115,088円（17地点の単純平均）。市内の標準地は最高202,000円/㎡（天美東６丁目１８３番７）から最低78,100円/㎡（丹南４丁目１８４番４８）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が2.6倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて松原市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

令和7年国勢調査で松原市の人口は114,815人。前回（令和2年）から−2,826人・−2.4％です。ただし松原市の人口のピークは昭和60年（1985年）の136,455人で、平成27年（2015年）には120,750人。減少はここ数年の話ではなく、40年続いているトレンドだと都市計画マスタープランが記しています。いっぽう大阪府の推計人口では令和8年8月1日現在で114,509人・53,165世帯。人口密度は6,873人/km²で、市域16.66km²に11万人強が暮らす高密度な市です。なお市が公表している人口は「大阪府 推計人口」であり、住民基本台帳人口そのものではありません。住民基本台帳ベースの総数は市が町丁目別のExcelでのみ公開しており、本ページ作成時点で数値を取得できていません（未取得）。

土地の使われ方

松原市の土地利用は宅地が72.2％。これに田18.8％が続きます。畑1.0％、雑種地6.9％、鉄軌道0.9％、池沼0.2％。市街地がほぼ埋まっているのに、いまも約2割が田として残っているのが松原市の特徴です。この市街化区域内の農地には生産緑地地区・特定生産緑地の制度が適用されており、これが順次宅地に変わるとき、500㎡前後の小規模区画＝戸建分譲になりやすいという構造があります（後述の開発指導要綱の基準もこれを後押しします）。

※松原市都市計画マスタープラン第1章（平成25年時点・総面積1,013.1ha）。公表されているのは構成比と総面積で、区分ごとの面積は当方が総面積×構成比で算出した参考値です（市の公表値ではありません）。また総面積1,013.1haは市域1,666haとは一致しません。母数の定義は市の資料をご確認ください。

市街化区域と市街化調整区域

松原市は市域全体（1,666ha＝16.66km²）が都市計画区域で、そのうち市街化区域が1,324ha、市街化調整区域が342ha（平成30年3月28日時点）。都市計画マスタープランも「市街化区域が約8割」と記しています。なお最新の告示（令和4年3月28日 市告第85号）では市街化区域は約1,345haで、平成30年時点より約21ha増えています。この最新告示に対応する市街化調整区域の公表値は確認できていません（未取得）ため、下の表は平成30年3月28日時点の組み合わせで掲載しています。大阪府下の市には市域の半分以上が市街化調整区域というところもありますが、松原市は大半が市街化区域で、調整区域は市域の2割という構成です。

松原市の用途地域でいちばん効いているのは、「何が多いか」ではなく「何が無いか」です。商業地域は約4.7ha（0.3％）、近隣商業地域は約1.8ha（0.1％）。合わせて約6.5ha・0.4％しかありません。市街化区域1,345haに対して、商業系の指定は6.5ha。1,000分の4という規模です。いっぽう住居系（第一種・第二種低層／第一種・第二種中高層／第一種・第二種住居／準住居）は合計約955ha・71.0％。そのうち容積率300％の第一種住居・第二種住居・準住居が約799ha・59.4％と市街化区域の過半を占めます。高容積のマンションが素直に成立する商業地域が0.3％しかないため、分譲マンションの供給余地が構造的に小さいのが松原市です。直近4四半期の成約302件のうち戸建が250件（83％）を占めているのは、この用途地域の構成と無関係ではありません。なお上位5種に入らない用途地域として第一種中高層住居専用地域 約13ha（1.0％）があります。準工業地域の面積・比率は、用途地域図PDFの表から確度のある数値を抽出できなかったため本ページには掲載していません（未取得）。引き算による推定値も掲載しません。

※用途地域の面積・比率は松原市「用途地域図」（令和4年3月28日 市告第85号）。比率は市街化区域約1,345haに占める割合です。区域区分の面積（市街化区域1,324ha／市街化調整区域342ha）は松原市都市計画マスタープラン（平成30年3月28日時点）によるもので、基準日が異なります

地価公示 ― 17地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、松原市の住宅地の標準地は17地点。 単純平均は1㎡あたり115,088円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.1％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

松原市は大阪府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 松原市の住宅地の平均価格は45位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、38市のなかで第18位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

松原市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地17地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で2.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

松原市の直近4四半期の成約302件のうち、戸建が250件。83％です。 マンションは52件しかありません。 「戸建が多い市」という言い方はどこの郊外市でもできますが、 松原市の場合はその理由を、市の公表している制度そのもので説明できます。 偶然そうなっているのではなく、そうなるように都市計画と要綱が組まれている、という話です。

理由1：商業系用途地域が、市街化区域の0.4％しかない

松原市の用途地域（令和4年3月28日 市告第85号）を面積の大きい順に見ると、 第二種住居地域352ha、第一種住居地域318ha、準住居地域129ha、第二種中高層住居専用地域125ha、 第一種低層住居専用地域18ha、第一種中高層住居専用地域13ha。 住居系の合計は約955ha・市街化区域の71.0％です。

問題は、商業系のほうです。

容積率400％の商業地域が、市街化区域1,345haのうち4.7ha。0.3％です。 近隣商業地域を足しても6.5ha・0.4％にしかなりません。 分譲マンションが事業として成立しやすいのは、容積率が高く、駅に近く、まとまった敷地が取れる商業系の土地です。 松原市には、その土地が制度としてほとんど存在しません。

いっぽう容積率300％の第一種住居・第二種住居・準住居は 合計約799ha・市街化区域の59.4％と過半を占めます。 容積率300％は低くはありませんが、これらの地域には後述の高度地区による高さの段階規制が掛かっており、 北側の隣地境界線からの斜線で建てられる高さが抑えられます。

※準工業地域の面積・比率は、用途地域図PDFの表から確度のある数値を抽出できなかったため 掲載していません（未取得）。引き算による推定値も載せていません。 出典：松原市「用途地域図」（令和4年3月28日 市告第85号） //www.city.matsubara.lg.jp/fs/1/8/0/1/3/7/_/2022032803.pdf

理由2：開発指導要綱が「2戸以上」から掛かる ← 松原市でいちばん効いている規制

これが松原市を語るうえで最も重要な制度です。 松原市開発指導要綱（令和3年4月1日施行）は、適用の入り口に面積の基準（500㎡以上）だけでなく、 「建築戸数が2戸以上」という戸数の基準を並べています。

「2戸以上」は、事実上ほぼすべての分譲が対象になるという意味です。 1区画を2区画に割って2棟建てる——大阪府下のどこにでもある小規模な建売事業が、 松原市では市との事前協議の対象になります。 さらに「同一開発者による2年以内の連続開発の合算」という条項があるため、 隣接地を時間差で仕入れて小刻みに開発する、という回避も想定されています。

そのうえで、要綱の施行基準は次の水準を定めています。

戸建の敷地面積150㎡〜66㎡という基準は、買う側にとってはっきりしたメリットです。 極端な狭小分譲が抑えられ、駐車場の確保率も定められています。 いっぽう共同住宅は専用床面積（一般55㎡／単身37㎡）と駐車場（一般75％／単身50％）の基準があるため、 小規模なワンルーム型の供給には相応のコストがかかる構造になっています。 商業地域が0.3％しかないことと合わせて、松原市では戸建が供給されやすく、 マンションが供給されにくいという結論になります。

出典：松原市開発指導要綱（令和3年4月1日施行） //www.city.matsubara.lg.jp/fs/1/7/9/9/3/5/_/2021_04_01.pdf ／ 松原市「開発事前協議」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page8281.html

理由3：高度地区が住居系の全域に掛かっている

松原市は第1種・第2種・第3種の高度地区を指定しています。 第一種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、 第一種・第二種住居地域・準住居地域のそれぞれに対応する形で、 北側の隣地境界線からの斜線によって高さが段階的に規制されます。 容積率300％の土地であっても、高さで頭打ちになるということです。

※高度地区の決定年月日、および各種高度地区の具体的な絶対高さ制限値は 確認できていません（未取得）。 出典：松原市「高さ制限図」 //www.city.matsubara.lg.jp/fs/1/8/0/1/3/8/_/takasaseigennzu.pdf

その結果、市内の土地値は2.6倍ひらいている

令和8年地価公示で、松原市の住宅地の標準地は17地点。 最高は天美東六丁目の202,000円/㎡、最安は丹南四丁目の78,100円/㎡で、 その差は2.6倍です。単純平均は115,088円/㎡、前年比は＋0.1％。

この「＋0.1％」を「市内が一様に横ばい」と読むと間違えます。 17地点の内訳は上昇6地点・横ばい4地点・下落7地点。 上がる地点と下がる地点が拮抗した結果としての＋0.1％です。

上昇している地点は、天美と、河内松原駅に近い阿保・松ケ丘に寄っています。 下落している地点は、丹南・東新町・南新町・小川・別所・河合といった、 市内4駅からやや距離のある町に寄っています。 松原市の「平均は横ばい」は、中心と周縁で逆向きに動いている結果だと読むのが正確です。

住宅地は＋0.1％。でも商業地は＋9.3％、工業地は＋5.7％

同じ令和8年地価公示で、松原市の商業地・工業地はまったく違う動きをしています。

住宅地だけが動いていません。 商業地は＋9.3％で、とくに天美東七丁目が前年比＋22.6％。 工業地は＋5.7％で、大堀一丁目が＋7.4％です。

この3つの数字は、市の都市計画とぴったり対応しています。

• 天美（商業地＋22.6％）＝マスタープランが北西地域について 「大規模集客施設誘導地区としての計画的誘導」を掲げ、天美A・天美B・天美CDの3地区計画が定められているエリア。
• 大堀・三宅中（工業地＋7.4％・＋4.0％）＝マスタープランが北東地域について 「広域交通網への高いアクセス性を活かした大型物流施設や工場等を計画的に誘導」と記し、 三宅西地区（令和6年12月3日）・三宅東地区（令和8年8月3日）の地区計画が続けて決定されたエリア。
• 住宅地（＋0.1％）＝人口が昭和60年のピークから40年減り続け、 鉄道4駅すべての乗降人員が2018年比で減っているエリア。

松原市でいま伸びているのは、住む場所としての需要ではなく、 松原JCTを中心とした「通過する・集める」ための需要です。 市の都市計画マスタープランが「阪神高速松原線・大和川線、西名阪自動車道、近畿自動車道、 阪和自動車道の高速道路が松原JCTでつながっています」と書いているとおり、 4方向の高速が1点で交わるという立地が、商業と物流の地価を押し上げています。

これは住宅を買う側にとって、両面の意味があります。 プラス面は、住宅地の値段が過熱していないこと。 松原市の住宅地の平均価格は大阪府内69市区町村中45位、 大阪市24区と堺市7区を除いた38市のなかでは18位です。 マイナス面は、住宅地のすぐ近くに物流施設や工場が誘導される可能性があること。 北東地域を検討する場合はとくに、隣地・向かいの用途地域と地区計画を面で確認してください。

成約データで見る、松原市の「買われ方」

国土交通省の成約価格情報（直近4四半期・302件）を駅別・町丁目別に並べると、 市内の取引がどこに集まっているかがはっきりします。

河内天美と河内松原の2駅で176件。302件の58％がこの2駅に集中しています。 いっぽう高見ノ里駅の中央値は760万円で、河内松原駅の2,300万円とは3倍の開きがあります。 ただし高見の里一丁目の標準地は133,000円/㎡で市内の住宅地で5番目に高い水準です。 土地の単価と成約価格がこれだけ乖離しているのは、 流通している物件が築古・小規模に偏っていると読むのが自然です（当方の見方です）。

天美北3,000万円と東新町810万円。同じ松原市内で3.7倍の開きがあります。 天美北は平均面積91㎡、阿保は98㎡と広めで、この2つが価格の上位。 注意したいのは天美北三丁目の標準地は92,200円/㎡で、前年比は−0.3％だという点です。 土地の単価としては市内で安いほうなのに、成約中央値は市内最高。 土地が高いのではなく、広めで新しめの建物が売れていると読めます。 「町名で高い・安いを決めつけない」ことが、松原市ではとくに大事です。

302件中250件、83％が戸建。 この比率は、商業系用途地域0.4％という用途地域の構成と、 「2戸以上」から掛かる開発指導要綱という2つの制度の帰結として説明できます。 松原市でマンションを探すと選択肢が急に狭くなるということでもあり、 戸建で探せば、敷地面積の基準に守られた物件が相対的に多いということでもあります。

※成約データは国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（直近4四半期・松原市302件）に もとづく集計です。家タダ自身の成約実績ではありません。 地価は国土交通省 地価公示（価格時点：令和8年1月1日）の鑑定評価書情報から当方が集計しました。

空から見た、この50年の松原市

松原市は、宝永元年（1704年）の大和川の付け替えで大きく変わった土地です。市の資料によれば、大和川が松原方面に付け替えられたのち、18世紀以後、「河内木綿」の名が広まりました。宝永2年（1705年）の『更池村明細帳』には耕地の41％で綿を栽培していたと記されています。その綿畑と水田の平地が、戦後の高度経済成長期に一気に市街地へ変わりました。人口は昭和60年（1985年）の136,455人でピークを迎えます。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。市域の約2割がいまも田として残っていること、そして高速道路と幹線道路が街を貫いていることが、両方の写真から読み取れます。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28720〜28722・y13025〜13026）で切り出しています。

松原市都市計画マスタープラン（令和2年3月策定・目標年次 令和8年）の「地域別構想」は、「地形条件や買い物生活圏の他、公共交通及び市街地に関する取組意向等を勘案し、適切なまとまりをもつ」として、市を中央地域・北西地域・北東地域の3地域に区分しています。「南部」という地域区分は、松原市の都市計画マスタープランには存在しません。ここでは公式の3地域に、布忍駅・高見ノ里駅の駅勢圏を当ページ独自の区分として1つ加えた4エリアで整理します。なお各地域に含まれる正式な町名（大字・丁目）の一覧はマスタープランに記載がなく、確認できていません（未取得）。以下の「範囲」は、マスタープラン本文中の地区名の言及にもとづくものです。

※エリア区分と各エリアの記述は、松原市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

松原市内の鉄道駅は近鉄南大阪線の4駅——河内松原・河内天美・高見ノ里・布忍——だけです。市域16.66km²に対して1路線4駅という構成で、JRも地下鉄も市内には乗り入れていません。大阪府のほぼ中央に位置し、大阪市・堺市・羽曳野市・藤井寺市・八尾市に接する市としては、鉄道より道路のほうが圧倒的に強いのが松原市の交通の姿です。恵我ノ荘駅は羽曳野市にあり、松原市内の駅ではありません。

※乗降人員は近畿日本鉄道 公式「駅別乗降人員」の令和7年11月11日（火曜日）調査値です。参考に都市計画マスタープラン第1章が掲載している2018年の数値と比べると、河内松原29,976人→26,628人、河内天美16,958人→12,682人（−25％）、高見ノ里6,619人→5,843人、布忍5,057人→4,716人と、4駅すべてで減少しています。人口が40年減り続けているという市の統計と整合する動きです。なお松原市内の鉄道駅は、近鉄南大阪線のこの4駅だけです。近鉄の乗降人員表には恵我ノ荘駅（8,760人）も並んでいますが、恵我ノ荘駅は羽曳野市にあり、松原市内の駅ではありません。成約データには恵我ノ荘駅・北花田駅を最寄りとする松原市内の物件も含まれますが、いずれも市公式が市内の駅として挙げている4駅には入っていません（北花田駅の所在市町村は本ページでは確認していません）。物件広告の「最寄駅」と「住所」は別物としてご確認ください。

道路

松原市の交通の主役は高速道路です。市の都市計画マスタープランは「阪神高速松原線・大和川線、西名阪自動車道、近畿自動車道、阪和自動車道の高速道路が松原JCTでつながっています。」と明記しています。大阪都心方向（阪神高速松原線）、名古屋・奈良方向（西名阪自動車道）、吹田・京都方向（近畿自動車道）、和歌山・関空方向（阪和自動車道）が1つのジャンクションで交わるという立地は、大阪府下でもここだけの条件です。阪神高速大和川線（三宅西IC以西）は、令和2（2020）年3月に整備が完了しています。市は自らを「交通のへそ」と表現しています。

松原ICからの距離は、市のアクセス案内によると近畿自動車道 吹田IC〜松原IC 27.5km、西名阪自動車道 天理IC〜松原IC 27.2km、阪和自動車道 和歌山IC〜松原IC 60.8km、阪神高速環状線から三宅出口経由 10.1km。一般道では国道309号と大阪中央環状線が市内を通り、この2本の沿道にはそれぞれ地区計画が定められています（国道309号沿道地区＝平成23年10月14日、大阪中央環状線沿道地区＝平成31年3月29日）。幹線道路沿いに何が建つかを、市が都市計画で方向づけているということです。

路線バスは4社が乗り入れています。大阪シティバス／近鉄バス（松原営業所）／南海バス（堺営業所）／北港観光バス（天美営業所）。このほか市内公共施設循環バス「ぐるりん号」が運行しており、運賃は無料、4ルート、平日のみの運行です（土日祝および12月29日〜1月3日は運休）。2026年1月28日から新車両になりました。ぐるりん号の4ルート目の名称、各ルートの経由地・運行本数は確認できていません（未取得）。

※乗降人員は近畿日本鉄道「駅別乗降人員」（調査日：令和7年11月11日）。2018年の数値は松原市都市計画マスタープラン第1章によります。※松原IC・松原JCTに関するNEXCO西日本・国土交通省の一次情報は本ページでは参照していません（未取得）。※市は「駅のバリアフリー化工事」「バリアフリー基本構想」に言及していますが、その対象駅・時期などの詳細は確認できていません（未取得）。

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

都市計画税は、市の公式表現で「市街化区域内に土地・家屋を所有している人」に課税されます。松原市は市域の約8割が市街化区域なので、大半の物件が課税対象になります。都市計画税の税率0.3％は地方税法が定める制限税率いっぱいの水準です。市街化調整区域（342ha）の物件であれば都市計画税は課されませんが、調整区域は建て替えの許可や住宅ローンの面でハードルが上がるため、「税金が安いから調整区域」という選び方は原則おすすめしません。

課税標準は原則として固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）です。住宅用地には課税標準の特例（小規模住宅用地は固定資産税で評価額の1/6、都市計画税で1/3）が適用されます。1,650万円の戸建（松原市の直近4四半期の成約中央値）でも、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年かかります。仲介手数料が1回きりのコストであるのに対して、税金は保有し続けるかぎり発生する点にご注意ください。

免税点

同一人が松原市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。第1期 5月1日〜31日／第2期 7月1日〜31日／第3期 9月1日〜30日／第4期 11月1日〜30日（納期限は各納期月の末日。土日祝にあたるときは翌営業日）／賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に課税

※税率・免税点は松原市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域はゼロ。これは大阪府が明記している

大阪府の土砂災害防止法に関するページには、次の一文があります。

市名が名指しで列挙されている、きわめて確度の高い一次情報です。 松原市には土砂災害のレッドゾーン（特別警戒区域）もイエローゾーン（警戒区域）も無く、 砂防指定地・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域の指定もありません。

斜面地のある市では、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に掛かると 建築物の構造規制がかかり、住宅ローンや売却時の評価にも影響します。 イエローゾーン（警戒区域）でも、重要事項説明での告知対象になります。 松原市は市域のほとんどが平坦地（東西約5.8km・南北約5.1km、都市計画マスタープラン）で、 この論点がそもそも発生しません。買い手にとっては、はっきりした安心材料です。

出典：大阪府「土砂災害警戒区域等の指定状況」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130110/damusabo/dosyahou/d_sitei.html （令和8年9月14日現在）

2｜ただし「高潮は指定なし」とは書けません（未確認）

ここは正直にお伝えします。 大阪府は高潮浸水想定区域図を令和2年8月5日に公表していますが、 対象市町村の一覧がページ本文に掲載されておらず、 松原市が該当するかどうかを一次情報で確認できませんでした（未取得）。

当ページでは「松原市に高潮浸水想定区域の指定はない」とは書きません。 確認できていない、というだけです。 高潮のリスクが気になる方は、大阪府の高潮浸水想定区域図、 または松原市総合防災ガイドマップで物件の住所をご確認ください。

3｜水害は「大和川（国）」と「西除川ブロック（府）」の二層構造

松原市の洪水リスクは、管理者の違う2系統に分かれます。

「大和川のハザードマップを見たから大丈夫」ではありません。 松原市の場合、国が公表する大和川の図と、大阪府が公表する西除川ブロックの図は別物です。 物件の住所で、両方を確認してください。 なお、洪水浸水想定区域の指定年月日は、大和川・西除川ブロックとも確認できていません（未取得）。

さらに松原市は、次の2つも別に公表しています。

• 松原市内水ハザードマップ。下水道の排水能力を超える雨で発生する浸水を示したもので、 洪水ハザードマップとは別の図です。前提となる降雨量・対象範囲はPDF内にあり、確認できていません（未取得）。
• ため池ハザードマップ。市内6池——別所今池・深淵池・増池・三ツ池・尻池・菅池——の 浸水想定区域図が公表されています。 「大阪府ため池防災・減災アクションプラン」にもとづき、 一定規模以上で下流への影響が特に大きいため池が選定されたものです。

松原市の総合防災ガイドマップには、このほか 「浸水継続時間および家屋倒壊等氾濫想定地区マップ」も掲載されています。 家屋倒壊等氾濫想定区域は、水が引くのを待てばよい浸水とは意味が違い、 建物そのものが流失・倒壊するおそれがある区域です。必ず確認してください。

出典：国土交通省近畿地方整備局 大和川河川事務所「市町村別 洪水浸水想定区域図」 //www.kkr.mlit.go.jp/yamato/bousai/shinsui_soutei/kuikizu/index.html ／ 大阪府「洪水浸水想定区域図」 //www.pref.osaka.lg.jp/o130100/kasenseibi/keikaku/kozuishinso.html ／ 松原市「総合防災ガイドマップ」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page2464.html ／ 松原市「内水ハザードマップ」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page17932.html ／ 松原市「ため池ハザードマップ」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page17894.html

4｜開発指導要綱は「2戸以上」から。分けて建てるなら必ず協議

松原市開発指導要綱（令和3年4月1日施行）の適用対象は、次のいずれかに該当する開発行為等です。

• 土地区域面積が500㎡以上
• 建築戸数が2戸以上
• 同一開発者による2年以内の連続開発で、合算面積または合算戸数が上記に該当するもの
• 建築基準法第42条第1項第5号の道路位置指定が必要なもの

「2戸以上」という入り口は、きわめて低い水準です。 土地を買って2棟に分けて建てる、という計画も、松原市では市との事前協議の対象になります。 購入を検討している土地が「分割して2棟」を前提とした価格になっている場合、 協議に要する期間と、要綱の基準を満たすための設計上の制約を織り込む必要があります。

要綱の主な基準は、戸建住宅の敷地面積が地域により150㎡〜66㎡、 共同住宅の専用床面積が一般向け55㎡以上・単身向け37㎡以上、 駐車場が一般向け住宅で計画総戸数の75％以上・単身向けで50％以上、 公共空地が開発区域0.3ha以上5ha未満で開発面積の3％以上（公園は最低100㎡）、 ごみ置場が戸数×0.25㎡です。

さらに、市街化区域内で500㎡以上の開発行為には開発許可が必要です。 平成25年1月1日から許可権者は松原市になりましたが、 市街化調整区域内、および2市以上にまたがる区域の開発行為は引き続き大阪府が許可権者です。 このほか福祉のまちづくり条例にもとづく事前協議（まちづくり推進課所管）もあります （具体的な基準は確認できていません＝未取得）。

出典：松原市開発指導要綱（令和3年4月1日施行） //www.city.matsubara.lg.jp/fs/1/7/9/9/3/5/_/2021_04_01.pdf ／ 松原市「開発事前協議」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page8281.html ／ 松原市「開発許可制度」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page8620.html ／ 松原市「福祉のまちづくり条例」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page13407.html

5｜埋蔵文化財は「着工の60日前まで」に届出。電話だけでは確認できない

松原市を語るうえで、買い手に直結するもう一つの論点がこれです。 市の公式ページには次の一文があります。

届出の期限は、工事着手の60日前まで（文化財保護法第93条第1項・第2項）。 2か月前です。「土地を買って、すぐ解体して、すぐ着工」というスケジュールは組めません。 さらに、工事中に遺跡を発見した場合の届出義務（同法第96条第1項）、 調査費用の負担に関する規定（同法第99条第3項）も関係します。

範囲の確認方法にも、松原市ならではの注意点があります。

「電話で聞けば分かる」ではない、というのが松原市の運用です。 そのうえで、包蔵地の範囲内だと分かった場合、 大阪府教育委員会の指示は「発掘調査」「工事立会」「慎重工事」の3種類に分かれます。 どれになるかで、工期も費用負担もまったく変わります。

市は試掘・確認調査について、事業者の依頼により実施するとしたうえで、 開発指導要綱の協議書を提出する前の早期実施を推奨しています。 開発指導要綱が「2戸以上」から掛かる松原市では、この2つの手続が連動します。 土地から購入して建てる計画の場合、 ①埋蔵文化財の照会 → ②必要なら試掘・確認調査 → ③開発指導要綱の事前協議 → ④着工60日前の届出 という順番と期間を、資金計画の段階で織り込んでおく必要があります。

なお、市内の周知の埋蔵文化財包蔵地（遺跡）の件数・名称一覧・分布範囲は、 Web上に公表されておらず、本ページでは確認できていません（未取得）。 松原市は全長335mの河内大塚山古墳をはじめ古墳時代の遺跡が集中する土地であり、 「うちの物件は関係ないだろう」と決めつけないほうが安全です。 問合せ先は松原市教育委員会事務局 文化財課（072-334-1550）です。

出典：松原市「埋蔵文化財の取り扱いについて」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page2638.html （更新日2023年10月30日）／ 大阪府「埋蔵文化財発掘の届出・通知」 //www.pref.osaka.lg.jp/annai/menkyo/detail.php?recid=5176

6｜準防火地域・高度地区・景観・盛土規制法

• 準防火地域：平成25年2月1日から、建ぺい率60％以上の市街化区域に指定が拡大されています。 準防火地域では建物の構造・開口部に制限がかかり、建築コストに影響します。
• 高度地区：第1種・第2種・第3種の高度地区が、 第一種低層住居専用地域／第一種・第二種中高層住居専用地域／第一種・第二種住居地域・準住居地域の 各区域に対応して指定されています。 決定年月日および具体的な絶対高さ制限値は確認できていません（未取得）。
• 高度利用地区：河内松原駅前南地区に指定されています。
• 生産緑地地区：市街化区域内農地を保全するために指定されています。 特定生産緑地制度（平成30年4月1日施行）も運用されています。 生産緑地の指定が掛かっている土地は、原則として建築ができません。 市街化区域内でも農地に見える土地を検討する場合は必ず確認してください。
• 景観：松原市は景観行政団体ではなく、大阪府景観計画の区域に含まれます。 届出の窓口は大阪府です。重点区域（大阪湾岸区域・歴史的街道区域）以外では、 高さ20m超または建築面積2,000㎡超の建築物が届出対象になります。 松原市内に重点区域が掛かるかどうかは確認できていません（未取得）。
• 盛土規制法：市の公式ページは「松原市では、令和6年4月1日、 市内全域が『宅地造成等工事規制区域』に指定される予定」と記しています。 同ページは「宅地造成等工事規制区域内で行う盛土等は目的に関わらず（宅地造成に限らず） 規制の対象となります」とも記載しています。 ただしページの表現は「指定される予定」という予告時点のままで、 指定完了を示す確定情報は確認できていません（未取得）。最新の状況は大阪府にご確認ください。

出典：松原市「地域地区」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page13397.html ／ 松原市「高さ制限図」 //www.city.matsubara.lg.jp/fs/1/8/0/1/3/8/_/takasaseigennzu.pdf ／ 松原市「盛土規制法」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/1356338.html ／ 大阪府景観計画 届出のてびき（令和4年4月） //www.pref.osaka.lg.jp/documents/2455/tebiki.pdf

7｜地区計画13地区。住宅地と物流・工場が近づくエリアがある

松原市には13の地区計画が定められています。 とくに三宅西地区（令和6年12月3日）・三宅東地区（令和8年8月3日）は近年立て続けに決定されたもので、 都市計画マスタープランが北東地域について 「広域交通網への高いアクセス性を活かした大型物流施設や工場等を計画的に誘導」と 記している方針と対応しています。

松原JCTで4方向の高速道路がつながるという立地は、 住む側にとっての利便性であると同時に、物流事業者にとっての価値でもあります。 実際、令和8年地価公示で松原市の工業地は平均＋5.7％（大堀一丁目＋7.4％）と、 住宅地の＋0.1％を大きく上回りました。

つまり松原市では、「用途地域が住居系だから、周りも住宅だろう」という読み方が危険です。 幹線道路沿道には国道309号沿道地区・大阪中央環状線沿道地区の地区計画が掛かり、 北東部では物流・工場が計画的に誘導されています。 各地区計画の建築制限の具体的内容（用途の制限・最低敷地面積・壁面の位置・高さの最高限度など）は 本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。

家タダでは、ご検討中の物件について 用途地域・地区計画の有無・接道・再建築の可否・埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうかを、 契約前に無料で調査します。気になる物件のURLをLINEでお送りください。

出典：松原市「地区計画」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page13395.html ／ 松原市都市計画マスタープラン 第3章 //www.city.matsubara.lg.jp/fs/1/8/0/1/0/6/_/2020060205.pdf

松原という地名は、市内の伝承地に由来します。 市の公式資料は「松原の地名は丹比柴籬宮（たじひのしばがきのみや）に由来します。 『松生いし丹比の松原』といわれるようになり、松原の地名の由来はここから名付けられた」と記しています。

大和王権の宮が、はじめて河内に置かれた場所

古墳時代中ごろの5世紀前半、反正天皇が丹比柴籬宮で即位したと伝えられます。 市の資料はこれを「大和王権の宮が、河内におかれた初めての出来事」と記しています。 宮があったのは「上田七丁目の柴籬神社のあたり」と伝承されており、 柴籬神社は反正天皇などを祭神とし、南門と西鳥居の前に宮号を示す石碑が建てられています。

弥生時代から、この一帯は丹比野（たじひの）と呼ばれる平坦地で農耕が営まれていました。 古墳時代には狭山池・依羅池などの灌漑施設が整備されています。 松原市が「ほとんどが平坦地」（都市計画マスタープラン）であることは、 古代からこの土地が農地として使われてきた理由でもあり、 いま土砂災害警戒区域の指定がゼロである理由でもあります。

河内大塚山古墳 ― 全長335m、日本で5番目の巨大古墳

松原市西大塚一丁目には、河内大塚山古墳があります。

全長335mというのは、大阪府下でも指折りの規模です。 市域16.66km²の市の北西部に、長さ335mの前方後円墳が丸ごと残っている。 しかもその中軸線が、そのまま松原市と羽曳野市の市境になっています。 学術的な発掘調査が行われていないため、被葬者は分かっていません。

こうした古墳時代の遺跡が集中していることは、 家を建てるときの埋蔵文化財の手続（着工60日前までの届出）に直結します。 松原市で土地から購入される方は、前章の「埋蔵文化財」の項を必ずお読みください。

大和川の付け替えと、河内木綿

木綿は室町時代の15世紀ごろ、朝鮮半島から輸入されました。 松原市域での初見は寛永10年（1633年）11月の『更池村免定』です。

転機は宝永元年（1704年）の大和川の付け替えでした。 大和川が松原方面に付け替えられ、18世紀以後、「河内木綿」の名が広まります。 翌宝永2年（1705年）には布忍神社に綿作を詠った絵馬が奉納され、 同じ年の『更池村明細帳』には耕地の41％で綿を栽培していたと記されています。 明和9年（1772年）には「八寸」「黄花」「赤花」の3品種が栽培されていました。 綿作は、農家の女性にとって重要な副業でした。

いまの布忍駅の名前は、この布忍神社に由来します。 布忍神社の本殿は大阪府指定有形文化財です。

市制施行から現在まで

市内の指定・登録文化財

松原市の指定・登録文化財は計18件と公表されています。 内訳として挙げられているのは、国登録有形文化財4件 （田中家住宅〈南新町〉、中山家住宅、田中家住宅〈高見の里〉、嶋田家住宅）、 大阪府指定有形文化財1件（布忍神社本殿）、 大阪府指定天然記念物1件（来迎寺のいぶき）、市指定有形文化財9件です。

※公表されている合計18件と、上記の内訳の合計は一致しません。 正確な内訳は確認できていないため（未取得）、当ページでは補正や推測をせず、 公表されている記載のまま掲載しています。 ※市制施行時に合併した2町3村の名称、および「松原」の地名由来に関するより詳しい公式記述は、 確認できていません（未取得）。 出典：松原市「松原市の歴史」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page4377.html ／ 松原市「柴籬神社と丹比柴籬宮」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page4655.html ／ 松原市「河内大塚山古墳」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page4663.html ／ 松原市「河内木綿」 //www.city.matsubara.lg.jp/docs/page4673.html ／ 松原市「指定・登録文化財」 //www.city.matsubara.lg.jp/sports_bunka_kanko/bunka/bunkazai/shitei_toroku_bunkazai/

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