【綾部市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

綾部市の価格帯で、いくら得になるか

綾部市の住宅地は1㎡あたり平均27,731円（14地点の単純平均）。市内の標準地は最高48,000円/㎡（若竹町２４番１）から最低5,590円/㎡（物部町西町筋４番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が8.6倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、綾部市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は4件。件数が少ないため参考値ですが、成約価格の中央値は500万円です。延床面積の中央値は127㎡。建築年の中央値は1990年です。

中央値の500万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は23万1,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

綾部市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて綾部市・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 347km²に約3万人。令和7年国勢調査（速報）で29,885人

綾部市の人口は30,328人（男14,551人／女15,777人）、世帯数は15,686世帯です（令和8年9月末日現在・綾部市「住基人口」）。面積は347.10km²。人口密度は約87人/km²（当方算出）です。

綾部市の人口には、公表されている数字が3種類あります。住民基本台帳の人口（上の30,328人）、市が毎月公表している推計人口（令和8年9月1日現在で29,336人・13,797世帯。男14,038人／女15,298人）、そして国勢調査です。基準日も集計の方法も違うため、数字は一致しません。本ページでは、どの統計の数字かを必ず添えています。

令和7年国勢調査の速報集計（令和7年10月1日現在）では、人口29,885人・世帯数13,738世帯。男14,337人、女15,548人です。令和2年国勢調査（31,846人・13,735世帯）と比べると、人口は1,961人減（−6.2％）、世帯数は3世帯増でした（増減数は市公表、率は当方算出。速報値であり確定値ではありません）。人口は5年で6％減ったのに、世帯数は変わっていない＝1世帯あたりの人数が小さくなっているということで、速報値で計算すると1世帯あたり約2.18人（当方算出）です。

長い目で見ると、減り方がはっきりします。都市計画マスタープランに載っている国勢調査の人口は、平成17年37,755人、平成22年35,836人、平成27年33,821人、令和2年31,846人。5年ごとに約2,000人ずつ減っています。市制を施行した昭和25年は54,055人で、これが綾部市の人口のピークです（市「綾部都市計画区域の概要」）。マスタープランは、計画の目標年次である令和15年の人口を約2.8万人としています。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。買う側にとっては、価格が上がりにくく、選択肢が多いという利点があります。令和8年地価公示の住宅地14地点は平均−0.3％で、上昇は1地点だけでした。一方で、将来売るときに買い手がつきやすい立地かどうかは、いまより慎重に見る必要があります。都市計画マスタープランによると、綾部市の空き家は平成15年の1,490戸（13.5％）から平成30年の3,580戸（21.0％）へ増えています。

人は、市域のごく一部に集まって住んでいます。マスタープランの令和2年の集計では、用途地域が指定されている区域（739.6ha＝市域の約2％）に17,560人、用途地域の外の都市計画区域（特定用途制限地域）に12,314人、都市計画区域の外に1,972人。市民の約55％が、市域の約2％にあたる用途地域のなかに住んでいることになります（割合は当方算出）。用途地域内の人口は綾部地区が11,005人、中筋地区が4,874人で、この2地区で9割を占めます。

市公式は綾部市を「京都府の中央北寄りに位置する田園都市」と紹介しています。市の地区は綾部・中筋・吉美・西八田・東八田・山家・口上林・中上林・奥上林・豊里・物部・志賀郷の12地区で、ハザードマップもこの12地区ごとに作られています。

土地の使われ方

綾部市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「用途地域739.6ha」です。市域は34,710ha。そのうち都市計画区域は19,543.0ha（約56.3％）で、用途地域が指定されているのは739.6ha＝市域の約2.1％（当方算出）しかありません。都市計画区域の残り18,803.4haは特定用途制限地域（平成28年5月に線引きを廃止するまでの市街化調整区域）、市域の残り約15,167ha（約43.7％・当方算出）は都市計画区域の外です。

都市計画マスタープランによると、都市計画区域のなかでも自然的土地利用が約89.9％。用途地域の外では山林が71.8％を占めます。市街地は由良川沿いの盆地にまとまっていて、そのまわりを山林と農地が囲んでいる、というのが綾部市の姿です。

※綾部市都市計画マスタープラン（令和6年3月改定）「現況」。都市計画区域外の面積と構成比は、市域34,710haから都市計画区域19,543.0haを引いて当方が算出。

都市計画区域と土地利用の区分

★最初に、いちばん大事なことを書きます。綾部市には、いま「市街化区域」「市街化調整区域」という区分がありません。市公式は「綾部都市計画区域の区域区分（線引き）が廃止されました【平成28年5月10日】」というページを公開しており、京都府の「府内の都市計画区域」でも、綾部都市計画区域（対象は綾部市）は非線引き都市計画区域とされています。

市の「綾部都市計画区域の概要」によると、区域区分を設定したのは昭和56年12月25日。それを平成28年5月10日に廃止しました。約34年半続いた線引きをやめた市、ということになります。市は廃止の理由を「綾部市が目指すまちづくりの実現」のためと説明し、「無秩序な開発行為や建築行為が行われる可能性」に対応するために新しい土地利用制度を入れた、としています。

いまの綾部市は、3つの区域に分かれます。
(1) 用途地域が指定されている区域 ― 739.6ha。10種類の用途地域があり、建てられる建物の種類・建ぺい率・容積率が決まっています。都市計画税（0.1％）がかかります。
(2) 特定用途制限地域 ― 18,803.4ha。線引きを廃止するまで市街化調整区域だった区域です。市は「環境に大きな影響を及ぼすおそれのある建築物等の建築を制限」する区域と説明しています。市の都市計画図のページでは、図郭にない区域は「特定用途制限地区（田園居住地区）」とされています。
(3) 都市計画区域の外 ― 約15,167ha（当方算出）。市域34,710haから都市計画区域19,543.0haを引いた残りで、市域の約44％にあたります。

「調整区域ではなくなった＝何でも建てられる」ではありません。農地法・農業振興地域の制度、土砂災害や浸水に関する規制、建築基準法の接道の決まりは、線引きとは別に残っています。検討中の物件がどの区域にあるかは、市の都市計画図か、都市建築課 都市計画担当（0773-42-4285）で確認できます。

地価公示 ― 14地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、綾部市の住宅地の標準地は14地点。 単純平均は1㎡あたり27,731円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.3％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

綾部市は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 綾部市の住宅地の平均価格は27位。 京都市の11区と町を除いた「市」だけで見ると、14市のなかで第12位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

綾部市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地14地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で8.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

都市計画マスタープランによると、綾部市の都市公園は44箇所・約63.6haが開設されています。都市計画決定されている公園は10箇所（街区公園5、地区公園1、総合公園1、運動公園2、風致公園1）で、計画面積約58.5haのうち約44.6haが整備済みです。あやバスの路線名には「紫水ヶ丘公園線」があります。個々の公園の名称・所在地は、本ページでは確認していません（未取得）。

※綾部市都市計画マスタープラン（令和6年3月改定）「現況」。

綾部市を一言で表すと、「市街化調整区域をなくした、347km²に3万人の市」です。 平成28年5月10日に区域区分（線引き）を廃止し、いまは用途地域739.6haと、そのまわりの特定用途制限地域、都市計画区域の外、という3層になっています。 そして公的データに出てくる成約は、直近4四半期で4件だけです。 この章では、数字が少ないことを前提に、綾部市で分かること・分からないことを分けて整理します。

実際の成約は4件 ― 分かること、分からないこと

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 綾部市の成約は4件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

4件では、相場は言い切れません。 中央値500万円は4件の真ん中の値で、1件入れ替わるだけで大きく動く数字です。 「綾部市の中古戸建ては500万円」と受け取らないでください。 4件のうち、内容が公表されている3件は次のとおりです。

この3件から言えるのは、次のことだけです。

• 公的データに出ているのは、築30〜50年ほどの戸建である。建築年は1977年・1986年・1994年。新築やマンションの取引は、このデータには現れていません。
• 延床面積は125〜140㎡でそろっているのに、価格は450万円から2,100万円まで4倍以上ちがう。 同じくらいの広さの家でも、築年・構造・立地・建物の状態で値段が大きく変わる、ということです。
• 土地が広い。3件の土地面積は150㎡・310㎡・430㎡。4件の中央値は230㎡です。
• 3件とも綾部駅から15分。駅前ではなく、駅から少し離れた住宅地の取引です。

逆に、次のことは公的データからは分かりません。 綾部市の中古マンションの価格、新築戸建ての価格、町ごとの価格の違い、綾部駅以外の駅のまわりの価格。 分からないことを、ほかの市の数字や推測で埋めることはしていません。 検討中の物件が妥当な価格かどうかは、物件ごとに、近い時期・近い場所の取引を個別に調べて判断することになります。 家タダでは、物件URLをお送りいただければ、この確認を無料で行います。

築年には、制度上の境目があります。昭和56年（1981年）5月31日です。 これ以前に着工された木造住宅は、市の耐震改修の補助の対象になりえます。上の表では1977年築の神宮寺町の戸建が該当しうる年代です。 古い戸建を買う場合は、耐震診断と補助制度の確認を、工事の契約の前に行ってください。 市は「工事着手後の申請は認められません」と明記しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・綾部市4件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

地価公示17地点 ― 住宅地14地点は「3つの段」に分かれる

成約が少ない市で、価格の目安としていちばん頼りになるのが地価公示です。 令和8年地価公示で、綾部市の標準地は住宅地14地点・商業地2地点・工業地1地点の計17地点。

住宅地14地点をすべて、価格の高い順に並べます。右端は「価格×地積」（当方算出）です。

読み取れることが4つあります。

• 上の7地点は34,300〜48,000円の幅に固まっている。 最高と7番目の差は1.4倍（当方算出）。市役所・綾部駅のまわりから桜が丘までの住宅地は、1㎡あたり3万円台後半〜4万円台が目安です。 坪に直すと約11万〜16万円（当方算出）。
• まんなかの4地点（12,000〜27,200円）は、すべて下落。寺町と里町の−1.1％が14地点で最大の下落です。
• 下の3地点は7,000円未満。高津町（12,000円）との間にも段差があり、最高地点とは8.6倍の開きがあります。
• 上がったのは大島町（＋1.8％）の1地点だけ。横ばい5地点、下落7地点。 平均は−0.3％で、府内29市区町村のなかで変動率は25位、14市のなかでは11位です。

「価格×地積」を見ると、もうひとつ分かることがあります。 単価がいちばん安い3地点を除けば、1区画の総額は約400万〜1,200万円に収まり、多くは500万〜700万円台です。 単価が安い場所ほど地積が広く、単価の高い場所ほど地積が小さい。 綾部市では、「1㎡あたりの単価」だけでなく「その土地が何㎡あるのか」をあわせて見ないと、土地の値段を見誤ります。

商業地と工業地は次のとおりです。

住宅地は平均−0.3％、商業地は0.0％、工業地は＋9.4％。 工業地は1地点だけですので市全体の傾向とは言えませんが、 都市計画マスタープランは、京都府綾部工業団地と綾部市工業団地の全区画が完売していること、 令和元年の実績で事業所数98・従業者数5,621人・製造品出荷額約1,465億円であることを記しています。 働く場所の土地は評価が上がり、住む土地は横ばいから微減、というのが令和8年時点の綾部市です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位・「価格×地積」は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。「価格×地積」は建物を含まず、実際の取引価格でもありません。

平成28年5月10日、線引きを廃止 ― 「市街化調整区域」がなくなった市

綾部市の都市計画の沿革は、市の「綾部都市計画区域の概要」に次のように載っています。

いまの面積は、都市計画区域19,543.0haのうち用途地域が739.6ha（約3.8％）、特定用途制限地域が18,803.4ha（約96.2％）です （都市計画マスタープラン）。 都市計画区域の96％が、かつて市街化調整区域だったということになります。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 「市街化調整区域だから住宅ローンが通りにくい・建て替えに許可が要る」という、線引きのある市の話は、そのままは当てはまらない。 綾部市で確認するのは「用途地域の中か、特定用途制限地域か、都市計画区域の外か」です。
• ただし、規制がなくなったわけではない。特定用途制限地域には市の条例による用途の制限があり、 まちづくり条例の開発協議、農地や災害に関する規制も別にあります。
• 税の境目も「用途地域」。都市計画税0.1％がかかるのは用途地域内の土地・家屋です。

古い物件資料や、昔の感覚で書かれた説明には「市街化調整区域」という言葉が残っていることがあります。 平成28年5月より前に作られた資料の区域の記載は、いまの制度に読み替える必要があります。 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄で、現在の区分を確認してください。

出典：綾部市「綾部都市計画区域の概要」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000001889.html ／ 綾部市「綾部都市計画区域の区域区分（線引き）が廃止されました【平成28年5月10日】」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000001897.html ／ 綾部市都市計画マスタープラン（令和6年3月改定）「現況」 https://www.city.ayabe.lg.jp/cmsfiles/contents/0000001/1902/6-41.pdf

固定資産税は1.5％ ― 毎年かかる費用が、標準より少し高い市

綾部市の固定資産税の税率は1.5％です（市公式「固定資産税のあらまし」）。 標準税率の1.4％より0.1ポイント高く、課税標準額1,000万円あたり年1万円の差になります（当方算出）。 都市計画税は0.1％で、用途地域内の土地・家屋が対象。 用途地域の中なら合計1.6％、外なら1.5％です。

仲介手数料は買うときに1回だけかかる費用、固定資産税は持っているあいだ毎年かかる費用です。 綾部市は物件価格が低いぶん、買うときの費用は小さくなりやすい一方、税率は標準より高い。 土地の広い物件が多い市でもありますので、 検討中の物件の前年度の固定資産税額を、売主側に確認しておくことをおすすめします。

買う人が使える市の制度 ― 桜が丘の新築、空き家の改修、耐震、水源の里

どの制度にも、順番と条件があります。 空き家改修の補助は、対象の工事が「入居後1年以内又は入居前に行われる工事」で、 「主要構造部、トイレ、風呂、台所等の生活するために必要な改修」。空き家の所有者と2親等内の親族でないことも要件です。 耐震改修は「工事着手後の申請は認められません」「受付枠には限りがあります」と市が明記しています。 中古戸建てを買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、使えたはずの補助が使えなくなることがあります。 購入を決める前に、市の担当課（定住・地域政策課 0773-42-4270／都市建築課 建築担当 0773-42-4287）で、 対象になるか・受付が続いているかを確認してください。

市にはあやべ定住サポート総合窓口、空き家バンク、空き家相談会、 「綾部市住みたくなるまち定住促進条例」のページもあります。 空き家バンクに登録された物件を家タダの仲介で買えるかどうかは、物件ごとの取引の形によります。 仲介会社が入らない取引や、売主が仲介手数料を支払わない取引は、家タダの0円仲介の対象外になる場合があります。

出典：綾部市「あやべ桜が丘団地好評分譲中」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000001762.html ／ 綾部市「綾部市定住促進事業費補助金について」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000001759.html ／ 綾部市「【令和8年度】綾部市木造住宅本格耐震改修事業」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000001909.html ／ 綾部市「水源の里への定住者募集！住宅購入やリフォーム代、生活費を支援します」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000002835.html ／ 綾部市「定住施策」 https://www.city.ayabe.lg.jp/category/5-4-7-0-0-0-0-0-0-0.html

まとめ：綾部市は「区域・税・築年・ハザード・足」の5つで選ぶ市

綾部市の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち27位、 京都市の区と町を除いた14市のなかでは12位。 変動率（−0.3％）は29市区町村中25位、14市のなかでは11位です。 価格も値動きも、府内では下位。 値上がりを期待して買う市ではなく、土地の広さと価格の低さを生かして、長く住むために買う市です。

• 用途地域の中か、特定用途制限地域か、都市計画区域の外か。建てられる建物と都市計画税（0.1％）の有無が変わります。
• 固定資産税は1.5％。前年度の税額を確認する。
• 築年と建物の状態。公的データの成約は1977〜1994年築の戸建。昭和56年5月31日以前の着工なら耐震改修の補助の対象になりえます。
• ハザード。由良川などの洪水、土砂災害警戒区域（京都府公表で90地区・1,671箇所）、液状化。
• 移動の手段。駅は5つ。あやバスは利用の少ない区間の見直しのルールが令和8年4月に始まっています。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の綾部市

左が1974〜78年、右が現在の、綾部駅を含む同じ範囲です。綾部駅は、成約データの4件すべての最寄駅で、都市計画マスタープランが「都市拠点」とする場所です。
市の「綾部都市計画区域の概要」によると、綾部市が区域区分（市街化区域と市街化調整区域の線引き）を設定したのは昭和56年12月25日。左の写真は、その線引きが決まる少し前の姿にあたります。その後、青野（約14.7ha・昭和60〜平成7年度）、上延（約6.6ha・平成5〜13年度）、西町（約2.8ha・平成4〜17年度）で土地区画整理事業が行われ、昭和63年9月に新綾部大橋が開通、平成2年8月に市立病院が開院、平成3年3月に舞鶴自動車道が開通しました（市の年表）。そして平成28年5月10日に線引きは廃止されています。2枚を見比べるときは、由良川と市街地の位置関係、駅のまわりの田畑がどう変わったかに注目してください。（写真の範囲は、国土地理院の地名検索で得た綾部駅の座標から算出したタイルによるものです。上に挙げた事業や施設が写真のどこにあたるかは、本ページでは特定していません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28693〜28695・y12944〜12945）で切り出しています。

綾部市は、昭和25年から31年にかけて13の町村が合わさってできた市です。市の地区はいまも綾部・中筋・吉美・西八田・東八田・山家・口上林・中上林・奥上林・豊里・物部・志賀郷の12地区で、都市計画マスタープランはこれを中南部（綾部・中筋）、西部（豊里・物部・志賀郷）、中北部（吉美・西八田・東八田）、東部（山家・口上林・中上林・奥上林）の4地域にまとめています。

先にお断りしておきます。綾部市は成約データが4件しかなく、町丁目別の集計が1つもありません。そこでこの章では、令和8年地価公示の住宅地14地点を、価格の水準で5つのまとまりに分けて整理します。このまとまりは、公示価格の水準をもとにした当方の整理であり、市の12地区の区分とは一致しません（標準地のある町がどの地区に属するかは、市の資料から正確に読み取れなかった町があるためです）。「価格×地積」は当方の掛け算で、建物の価格は含まず、実際の取引価格でもありません。見出しの「最寄駅」欄は、公的資料で確認できた範囲だけを書いています。

※エリア区分と各エリアの記述は、綾部市・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

綾部市には鉄道が2路線、駅が5つあります。JR山陰本線（高津駅・綾部駅・山家駅）と、JR舞鶴線（淵垣駅・梅迫駅）です。綾部駅で2つの路線が分かれ、山陰本線は京都方面と福知山・山陰方面へ、舞鶴線は舞鶴・若狭方面へ向かいます（都市計画マスタープラン）。

347km²の市域に5駅ですから、駅まで歩ける物件は限られます。公的データに出ている成約4件も、最寄駅は綾部駅で、駅から平均15分でした。綾部市で物件を探すときは、駅までの距離だけでなく、車を何台置けるか、バス停までの距離をあわせて見ることになります。

※表に載せているのは、綾部市都市計画マスタープラン（令和6年3月改定）が市内の駅として挙げている5駅です。山陰本線が高津駅・綾部駅・山家駅、舞鶴線が淵垣駅・梅迫駅。5駅とも、国土地理院の地名検索で市区町村コードが26203（綾部市）であることを確認しています。

「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅別の公表値を確認できていないためです（未取得）。マスタープランは、駅の利用について「平成29年度以降は減少傾向」と記していますが、駅ごとの数字は載せていません。

成約データの最寄駅は綾部駅だけです。4件すべてが綾部駅で、駅から平均15分。個票の3件も、井倉町・神宮寺町・川糸町のいずれも綾部駅から15分でした。4件しかありませんので、「ほかの駅のまわりでは取引が無い」という意味ではありません。公的データに出てきていない、というだけです。

市の年表によると、平成7年4月に綾部〜福知山間、平成8年3月に山陰線の綾部〜園部間、平成11年10月に舞鶴線が電化開業しています。所要時間・本数・停車する列車の種別は、JR西日本の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

道路

高速道路が2本、市内で交わります。市公式は綾部市を「舞鶴若狭自動車道と京都縦貫自動車道、JR山陰本線と舞鶴線が市域で交差」する市と紹介しています。都市計画マスタープランが挙げているインターチェンジは綾部ICと綾部安国寺ICで、どちらも「工場・物流拠点」「産業創出ゾーン」に位置づけられています。市の年表では、平成3年3月に舞鶴自動車道が開通、平成27年7月に京都縦貫自動車道が全線開通。舞鶴若狭自動車道の綾部ICは、2025年3月12日0時からETC専用料金所になっています（市公式のお知らせ）。

一般道は、国道27号と国道173号、主要地方道 福知山綾部線が骨格です。マスタープランは、国道27号・主要地方道福知山綾部線・綾部インター線の沿道を「沿道サービスゾーン」としています。都市計画道路は18路線・延長約46.1kmで、整備済みは約37km（整備率約80％）。幹線道路に近い物件は、買い物や通勤の便と引き換えに、交通量と音の確認が必要です。由良川には丹波大橋（昭和43年5月完成）、新綾部大橋（昭和63年9月開通）などの橋が架かっています。

市民バスは「あやバス」です（平成17年4月運行開始）。マスタープランによると9路線（上林線、於見市野瀬線、東西線、志賀南北線、西坂線、篠田桜が丘線、黒谷線、西八田線、紫水ヶ丘公園線）で、1路線あたり1日4〜12往復。このほか京都交通の福知山線（綾部駅〜福知山駅）、福知山市営バスの川合大原線があります。現在のダイヤは令和6年4月1日からのものです。

★バス便の物件を検討する方に、知っておいていただきたいことがあります。市は「あやべ市民バス運行区間再構築ガイドライン」を令和8年4月1日に施行しました。「あやバスを将来にわたり維持していくために」、利用状況に応じて運行区間を定期的に見直すためのものです。検討を始める基準は「月間乗降者数が20人を下回る月が、1年間に6か月以上ある場合」。対象は、路線の起終点から転回できる地点までの区間や、枝線の区間で、原則5年周期でダイヤ改正にあわせて実施するとされています。路線の端のほうにある物件は、バスの便が将来も同じとは限りません。現在の時刻表と、自家用車での代替手段をあわせて確認してください。

※駅別の1日平均乗降人員、あやバスの運賃と路線ごとの経路、国道・府道の路線名の一覧、綾部ICと綾部安国寺ICの所在地は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：綾部市都市計画マスタープラン（令和6年3月改定）「現況」https://www.city.ayabe.lg.jp/cmsfiles/contents/0000001/1902/6-41.pdf ／同 概要版 https://www.city.ayabe.lg.jp/cmsfiles/contents/0000001/1902/gaiyou.pdf ／綾部市「綾部市の概要」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000000798.html ／綾部市「綾部市のあゆみ」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000000728.html ／綾部市「まち・環境」（交通のお知らせ一覧） https://www.city.ayabe.lg.jp/category/5-0-0-0-0-0-0-0-0-0.html ／綾部市「あやバス 運賃・路線図」 https://www.city.ayabe.lg.jp/category/5-12-2-0-0-0-0-0-0-0.html ／綾部市「あやべ市民バス運行区間再構築ガイドラインを策定」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000006241.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

綾部市の固定資産税の税率は1.5％です。市公式の「固定資産税のあらまし」は、税率を「1.5パーセント」としています。地方税法の標準税率は1.4％ですから、綾部市は標準より0.1ポイント高い税率を採用していることになります。課税標準額1,000万円なら、税率1.4％で年14万円、1.5％で年15万円。年1万円の差です（当方算出）。

都市計画税は0.1％。市公式によると、課税の対象は「用途地域内に所在する土地、家屋」で、納税義務者は毎年1月1日現在の所有者、固定資産税とあわせて納めます。固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税も課税されません。綾部市は平成28年5月に線引きを廃止していて「市街化区域」がありませんので、都市計画税がかかるかどうかは「用途地域の中か外か」で決まります。用途地域は739.6haで市域の約2％。用途地域の中の物件は合計1.6％、用途地域の外の物件は1.5％です。

都市計画税の使いみちについて、市は「主な使途としては、下水道事業、地方債の償還に充当しております」と説明しています。

納税義務者は「毎年1月1日（賦課期日）に、土地、家屋、償却資産を所有している者」。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納期は5月・7月・9月・12月の各月末（休日の場合は翌営業日）の4期。免税点は土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円です。納税通知書の送付時期は、市のページの本文では確認できませんでした（未取得）。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市公式によると、専用住宅または居住部分が2分の1以上の併用住宅で、床面積の要件を満たすものが対象。居住部分の床面積120㎡までの固定資産税が2分の1に減額されます。期間は一般の住宅が新築後3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分、認定長期優良住宅はそれぞれ5年度分・7年度分。床面積の要件は、令和8年3月31日までに新築された住宅が50㎡以上280㎡以下、それ以降（令和13年3月31日まで）は40㎡以上240㎡以下と、市のページに書かれています。減額は申請にもとづいて行われ、対象の方には市から申請用紙が送られます。

住宅用地の特例（200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税の課税標準が6分の1になる、など）は地方税法で決まっている全国共通の制度です。綾部市公式にも「住宅用地の特例」のページがありますが、本ページでは内容を読み取っていないため、市の説明としては引用していません。綾部市の成約4件は土地面積の中央値が230㎡、個票には土地430㎡・310㎡の戸建もあります。地価公示の住宅地の標準地も、高津町575㎡、安国寺町452㎡、里町339㎡、東山町320㎡、大島町304㎡など、14地点のうち8地点で地積が200㎡を超えています。土地が広い物件では、200㎡を超える部分の税負担がどうなるかを、納税通知書の課税明細で確認してください。

このほか市公式には、耐震改修・省エネ改修・バリアフリー改修に伴う減額、セットバック部分の課税の扱い、過疎地域における課税免除のページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額措置の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が綾部市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：5月・7月・9月・12月の各月末（休日の場合は翌営業日）の4期／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は綾部市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜由良川と支流の洪水 ― 地区ごとのハザードマップで住所を確認する

綾部市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが洪水です。 市街地は由良川沿いの盆地にあります。 都市計画マスタープランは、想定最大規模の降雨の場合、市街地にも「0.5〜3.0m未満の浸水エリア」が広がること、 由良川沿いなどに家屋倒壊等氾濫想定区域が指定されていること、 由良川・犀川沿いで液状化のリスクが高いことを記しています。

市の年表には、次の水害が並んでいます。

綾部市ハザードマップは、12地区ごとの分冊で公開されています （綾部・中筋・吉美・西八田・東八田・山家・口上林・豊里・物部・志賀郷・中上林・奥上林）。 国と京都府が管理する河川の想定最大規模降雨による浸水想定区域と、土砂災害警戒区域、避難所が載っています。 市の防災のページには、京都府管理河川の洪水浸水想定区域図、由良川の洪水情報の配信、河川防災情報へのリンクもあります。 契約時の重要事項説明を待たずに、物件を見に行く前の段階で、検討中の住所が載っている分冊を確認しておくことをおすすめします。

※浸水深の具体値、過去の水害の被害戸数、町ごとの浸水範囲は、ハザードマップがPDF図面のため、 本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：綾部市「綾部市ハザードマップ」 https://www.city.ayabe.lg.jp/kikikanri/0000000026.html ／ 綾部市「防災情報」 https://www.city.ayabe.lg.jp/kikikanri/category/12-1-0-0-0-0-0-0-0-0.html ／ 綾部市「綾部市のあゆみ」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000000728.html ／ 綾部市都市計画マスタープラン「現況」 https://www.city.ayabe.lg.jp/cmsfiles/contents/0000001/1902/6-41.pdf

2｜土砂災害警戒区域は90地区・1,671箇所

京都府が公表している「土砂災害警戒区域等の指定」で、綾部市は90地区・1,671箇所です。 同じ府北部の福知山市が28地区2,384箇所、舞鶴市が138地区2,209箇所。 山に囲まれた市ですから、山ぎわ・谷すじの物件では、土砂災害の確認が洪水と同じくらい重要です。

市街地でも油断はできません。 都市計画マスタープランは、立地適正化計画の「まちなか居住エリア」のなかでも、 神宮寺町・宮代町・岡町などの一部に土砂災害警戒区域が指定されていると記しています。 岡町と神宮寺町は、住宅地の公示価格が市内で2番目・3番目に高い標準地のある町です。 地価の高い町の物件でも、警戒区域（イエローゾーン）か特別警戒区域（レッドゾーン）かを必ず確認してください。

特別警戒区域に指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、 住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。将来の建て替えの自由度にも直接影響します。

※特別警戒区域の箇所数、現象別（急傾斜地の崩壊・土石流・地すべり）の内訳、町ごとの内訳、基準日は未取得です。 出典：京都府「土砂災害警戒区域等の指定」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html

3｜「市街化調整区域」ではなく、用途地域・特定用途制限地域・都市計画区域外の3つで確認する

市は用途地域と特定用途制限地域の区域を示した都市計画図をPDFで公開しています（写しの交付は有償）。 正確な確認は都市建築課 都市計画担当（0773-42-4285）で行うことになります。 特定用途制限地域で建てられない建物の種類、建ぺい率・容積率は、本ページでは条例の本文を確認できていません（未取得）。 「調整区域ではなくなったから自由に建てられる」と決めつけず、物件ごとに確認してください。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

4｜築年の古い戸建を買うなら、耐震の補助を「工事の前に」申請する

公的データに出ている綾部市の成約は、1977年・1986年・1994年築の戸建です。 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工・完成した木造住宅を買う場合は、市の耐震の制度を知っておいてください。

対象は、耐震診断の結果の評点が1.0未満で、延べ床面積の2分の1以上が住宅の用途であるもの。事前に耐震診断が必要で、市税の納付状況も要件です。 市にはこのほか、木造住宅簡易耐震改修事業と木造住宅耐震診断士派遣事業（いずれも令和8年度）のページがあります（金額は未取得）。

いちばん大事なのは順番です。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 工事、の順を守ってください。 古い戸建を買ってすぐリフォームに着手すると、補助が受けられなくなります。

出典：綾部市「【令和8年度】綾部市木造住宅本格耐震改修事業」（2026年4月20日更新） https://www.city.ayabe.lg.jp/0000001909.html ／ 綾部市「耐震」 https://www.city.ayabe.lg.jp/category/5-4-1-0-0-0-0-0-0-0.html

5｜地震 ― 市内の断層による想定があります

都市計画マスタープランは、綾部市に関係する地震として上林川断層と三峠断層による地震の被害想定を挙げ、 どちらも最大で震度7の揺れを想定しています。 昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅を検討するときは、耐震診断の結果を確認するか、診断を受ける前提で予算を組んでください。 由良川・犀川沿いは液状化のリスクが高いとされています。

※被害想定の棟数・人数は、対象の範囲（市内か府全体か）を読み取りで確定できなかったため、本ページには載せていません（未取得）。

6｜駅は5つ。車とバスを前提に、移動の手段を具体的に確認する

347km²の市域に、鉄道の駅は5つ（山陰本線の高津・綾部・山家、舞鶴線の淵垣・梅迫）です。 成約4件の最寄駅はすべて綾部駅で、駅から平均15分でした。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅、冬の積雪時の出入り。
• バス便の場合、現在の時刻表と、その区間の利用状況。 あやバスは9路線・1路線あたり1日4〜12往復。 令和8年4月1日施行のガイドラインで、月間乗降者数が20人を下回る月が1年間に6か月以上ある区間は、運行区間の見直しの検討対象になります。
• 学校までの距離。小学校は市内に10校。小・中一貫校の上林と東綾は校区が広い学校です。
• 高速道路のインターチェンジ。綾部ICは2025年3月12日からETC専用の料金所です。

7｜人口が減り、空き家が増えている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 綾部市の人口は、令和7年国勢調査の速報で29,885人。5年間で1,961人（6.2％）減りました。 都市計画マスタープランによると、空き家は平成30年に3,580戸・空き家率21.0％。 平成15年（1,490戸・13.5％）から15年で2.4倍（当方算出）です。

• 買うときの利点：価格が急に上がる心配が小さく、選択肢が多い。空き家改修の補助（登録空き家は上限180万円）もあります。
• 持っているあいだの注意点：値上がりは期待しにくい。住宅地14地点のうち上昇は1地点だけで、7地点は下落しています。固定資産税は1.5％です。
• 売るときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 用途地域の内外、まちなか居住エリアの内外、災害リスク、駅やバス停からの距離は、将来の売りやすさに関わります。

「長く住むための家」として買うなら、綾部市は価格の面で現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

8｜綾部市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

綾部市は、昭和25年（1950年）8月1日に市制を施行しました。 市の年表によると、合併は3回に分けて行われています。

1町12村が合わさってできた市です。 合併前の町村の名前は、いまも綾部・中筋・吉美・西八田・東八田・山家・口上林・中上林・奥上林・豊里・物部・志賀郷の12地区として残り、 ハザードマップの分冊も、小学校の名前（中筋小・吉美小・西八田小・東八田小・豊里小・物部小・志賀小）も、この単位です。 綾部市で物件を探すときは、「綾部市のどこか」ではなく「どの地区か」で考えると整理がつきやすくなります。

市制を施行した昭和25年の人口は54,055人。これが綾部市の人口のピークで、 令和7年国勢調査の速報では29,885人です。75年で、人口はおよそ55％になりました（当方算出）。

古墳、城下町、製糸、鉄道

市公式の「綾部市の歴史」には、次のできごとが載っています。

市公式の「綾部市の概要」は、綾部市を「郡是」（グンゼ）の創業地であり、 「ものづくりを中心とする多様な産業集積」のある市と紹介しています。 昭和25年10月には世界連邦都市宣言を行っており、市はこれを日本で最初の宣言としています。 製糸から始まったものづくりの流れは、いまの用途地域にも表れています。 用途地域739.6haのうち工業系（準工業・工業・工業専用）が307.4haで、約4割を占めます（当方算出）。

正確を期して書いておきます。 「綾部」という地名の語源・由来を説明した記述は、確認した市公式のページ（「綾部市の歴史」「綾部市のあゆみ」）にはありませんでした（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。

都市計画の歩み ― 昭和10年の指定から、平成28年の線引き廃止まで

改定後のマスタープランが掲げる将来都市像は「一人ひとりの幸せをみんなで紡いで実現できるまち・・・綾部」。 「JR綾部駅、市役所、綾部市立病院周辺」を都市拠点、各地区の生活圏の中心地を地域拠点とし、 市街地エリア・里山田園生活エリア・自然活用保全エリアの3つで市域をとらえています。 市街地に機能を集めつつ、周辺の集落でも暮らし続けられるようにする、という考え方です。 線引きの廃止も、空き家改修の補助も、水源の里の定住支援も、この流れのなかにあります。

年表

※地名「綾部」の語源・由来、合併した各町村の位置と現在の町名との対応は確認できていません（未取得）。 出典：綾部市「綾部市の概要」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000000798.html ／ 綾部市「綾部市のあゆみ」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000000728.html ／ 綾部市「綾部市の歴史」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000000784.html ／ 綾部市「綾部都市計画区域の概要」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000001889.html ／ 綾部市「綾部市都市計画マスタープラン」 https://www.city.ayabe.lg.jp/0000001902.html

• 【京都府】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 綾部市の価格が京都府全体のどのあたりに位置するのかを、府内の市区町村の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。