【桜井市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

桜井市の価格帯で、いくら得になるか

桜井市の住宅地は1㎡あたり平均51,633円（12地点の単純平均）。市内の標準地は最高69,300円/㎡（大字粟殿６１７番１２）から最低26,600円/㎡（大字初瀬１４２８番１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が2.6倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、桜井市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は60件。成約価格の中央値は1,500万円、真ん中の半数は780万円〜2,300万円に収まっています。延床面積の中央値は105㎡。建築年の中央値は1998年です。

最寄駅で多いのは桜井(奈良)駅（34件）、大和朝倉駅（9件）、大福駅（6件）。

中央値の1,500万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は56万1,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる60件のうち、1981年以前に建てられたものは9件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

桜井市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて桜井市・奈良県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 5万3千人。面積は98.91km²で、その約60％が山間部

桜井市の人口は53,529人（男25,330人／女28,199人）、世帯数は25,814世帯です（令和8年8月31日現在・桜井市公式の人口と世帯数のページ・住民基本台帳）。1世帯あたりの人数は約2.07人（当方算出）。面積は98.91km²で、奈良県の総面積の2.7％。東西11.9km・南北16.4kmの広がりがあります。人口密度は約541人/km²（当方算出）です。

まず正直に書いておきます。国勢調査（令和2年・令和7年）の桜井市の人口は、市公式のページから取得できていません（未取得）。このページの人口は、住民基本台帳の数字だけです。

約541人/km²という人口密度は、市全体をならした数字です。市公式の位置・地勢のページは、市域の約60％が山間部だと説明しています。「桜井市の住所」でも、駅のある平地と、山あいの集落とでは、暮らしの条件がまったく違います。市の主な川は、大和川（初瀬川）・粟原川・寺川・米川・巻向川です。

市の都市計画マスタープラン（令和3年11月改定）は、目標年次の令和12（2030）年の将来人口を「おおむね5.3万人」としています。令和8年8月の住民基本台帳人口は53,529人。計画が令和12年の姿として描いた人口に、いまの人口がすでに並んでいることになります。マスタープランの概要版は、まちの課題として「人口減少の大きな要因となっている若者・子育て世代の定住と流入促進」を挙げ、東部地域については「大規模住宅団地の活力の再生」を主要課題にしています。

人口が減っていく市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。令和8年地価公示の住宅地は、12地点のうち10地点が前年より下がりました（平均−0.2％）。上がったのは市役所のある粟殿の1地点だけです。桜井市は「買ったあと土地が値上がりする」ことを前提にしにくい市だと言えます。その代わり、成約の中央値は新築戸建てで2,400万円、中古戸建てで1,500万円、中古マンションで680万円。住むための家を、無理のない総額で手に入れやすい市でもあります。

位置について、市公式は「奈良市まで20km圏（30分圏）、大阪市まで40km圏（1時間圏）」と説明しています。車では、西名阪自動車道の天理インターチェンジから国道169号を南へ約12km、南阪奈道路の葛城インターチェンジから約15kmです（市役所へのアクセスの案内による）。

市街化区域と市街化調整区域

桜井市は市域の全部が都市計画区域（大和都市計画区域）で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。市の立地適正化計画の概要版は、都市計画区域を「約9,891ha」としており、市域の面積98.91km²と同じ広さです。市公式の税のページも、都市計画税を「市街化区域内に土地、家屋を所有している人」に課税すると説明しています。

ただし、市街化区域と市街化調整区域の面積の内訳は、公表資料で確認できませんでした（未取得）。市と奈良県のページ、都市計画マスタープランと立地適正化計画の概要版を確認しましたが、桜井市だけの内訳の数字は読み取れませんでした。このページでは推測で数字を入れない方針のため、面積の表は載せていません。

数字が無くても、言えることがあります。市域の約60％は山間部です。「桜井市」という住所のなかに、市街化調整区域の土地が相当あり得ると考えて、物件ごとに区域を確かめてください。市街化調整区域について、奈良県は「原則として開発行為や建築行為はできません」と説明しています。

確かめ方は用意されています。市は用途地域図（縮尺1万分の1）をPDFで公開しており、窓口では2,500分の1の都市計画図（全16図郭）を見ることができます。窓口は都市建設部 都市計画課です。

地価公示 ― 12地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、桜井市の住宅地の標準地は12地点。 単純平均は1㎡あたり51,633円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.2％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

桜井市は奈良県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある奈良県内の28市町村のうち、 桜井市の住宅地の平均価格は15位。 町村を除いた「市」だけで見ると、12市のなかで第9位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

桜井市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地12地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で2.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

桜井市の公園の数と面積は、本ページでは確認できていません（未取得）。市の公表ページで確認できたのは、倉橋ため池のまわりが平成17年に公園として整備されたこと（市の「倉橋ため池ハザードマップ」のページ）です。都市計画マスタープランは「三輪山、鳥見山など市街地を取り囲む青垣については重点的に保全」としており、古都保存法の特別保存地区や風致地区として緑が守られている場所があります。公園ではありませんが、将来も建物が建て込みにくい緑地だと言えます。家の近くにどんな公園があるかは、現地と市の窓口でご確認ください。

※桜井市「倉橋ため池ハザードマップ」のページ、桜井市都市計画マスタープラン 概要版。公園の箇所数・面積・1人当たり面積は未取得。

桜井市を一言で表すと、「家そのものは手の届く値段で、建てるとき・建て替えるときの確認が多い市」です。 成約の中央値は、新築戸建てで2,400万円、中古戸建てで1,500万円、中古マンションで680万円。 その一方で、桜井市は古都保存法の「古都」に指定された市で、風致地区があり、景観計画は市の全域にかかり、遺跡の多い土地でもあります。 いま建っている家を買ってそのまま住むぶんには、ほとんどの手続きは関係しません。 関係してくるのは、土地を買って新築するとき、古家を買って建て替えるとき、増築や外観の変更をするときです。 この章では、その確認の中身と、公的データに出てくる桜井市の値段を順に見ていきます。

4つの確認 ― 古都保存法・風致地区・景観計画・埋蔵文化財

奈良県内で、古都保存法の「古都」に指定されている市町村は6つです。 奈良市・天理市・橿原市・桜井市・斑鳩町・明日香村（奈良県の古都保存法のページ）。桜井市はそのひとつです。 国土交通省の資料によると、天理市・橿原市・桜井市の3市では、昭和42年に歴史的風土保存区域が4地区・2,712ha指定され、 歴史的風土特別保存地区は合計598.2ha。 特別保存地区の名前は、石上神宮地区、崇神・景行天皇陵地区、三輪山地区、香久山地区、畝傍山地区、耳成山地区、藤原宮跡地区の7つです （面積は3市の合計で、桜井市だけの数字ではありません）。

1〜3は同じ係、4は教育委員会の文化財課。窓口2か所で、4つとも確かめられます。 1〜3の窓口は都市建設部 都市計画課 景観まちづくり係（0744-42-9111 内線3221・3222）、 4の窓口は教育委員会事務局 文化財課（桜井市大字芝58-2）です。

買う側にとっての意味を、場面ごとに整理します。

• 建っている家を買って、そのまま住む：4つとも、手続きは基本的に関係しません。 ただし、将来建て替えるときに同じ大きさ・同じ形の家が建つかどうかは、区域によって変わります。買う前に区域だけは確かめておいてください。
• 土地を買って新築する／古家を買って建て替える：4つすべてを確認します。 埋蔵文化財の届出は工事着手の60日前まで、県の通知まで約30日。通知の中身は「発掘調査」「工事立会」「慎重工事」のいずれかです。 発掘調査になれば、工期が延びます。
• 増築・外壁や屋根の変更・木の伐採：風致地区や特別保存地区の中では、許可の対象になることがあります。 リフォーム前提で中古戸建てを買う方は、やりたい工事ができるかを先に確かめてください。

発掘調査の費用については、市のページに大事な一文があります。 記録保存のための発掘調査の経費は、原則として事業者（工事をする側）の負担。 ただし、個人住宅や農業関連の事業では、国の補助が受けられるとされています。 自分が住む家を建てる場合と、事業として建てる場合で、扱いが違うということです。 また、包蔵地にあたらない土地でも、開発面積が10,000㎡を超える場合は、遺跡の有無を確かめる手続き（踏査願）が必要です。

正直に書いておきます。 桜井市内の歴史的風土保存区域・特別保存地区の範囲と面積、風致地区の名前・面積・種別ごとの基準（高さ・建ぺい率・緑地の割合）、 埋蔵文化財包蔵地の範囲は、本ページでは取得できていません（未取得）。 市の窓口には風致地区指定図（種別・ゾーン別、2,500分の1の全13図郭）が備えられています。 「三輪山のふもとだから厳しい」「駅前だから関係ない」と決めつけず、検討中の土地の地番で、窓口に確かめるのが確実です。 家タダでも、契約前の調査でこの4つを確認します。

出典：奈良県のページ（古都保存法） https://www.pref.nara.lg.jp/n094/12757.html ／ 国土交通省「歴史まちづくり：古都指定都市の概要」 https://www.mlit.go.jp/toshi/rekimachi/toshi_history_tk_000008.html ／ 桜井市のページ（歴史的風土保存区域内行為の届出） https://www.city.sakurai.lg.jp/sosiki/toshikensetsubu/toshikeikakuka/shinseisyodl/1393202102168.html ／ 桜井市のページ（風致地区内行為の許可申請） https://www.city.sakurai.lg.jp/sosiki/toshikensetsubu/toshikeikakuka/shinseisyodl/1393200933293.html ／ 桜井市「桜井市景観計画」 https://www.city.sakurai.lg.jp/sosiki/toshikensetsubu/toshikeikakuka/keikannhojyokinn/1394093754582.html ／ 桜井市のページ（埋蔵文化財に関する届出） https://www.city.sakurai.lg.jp/sosiki/kyouikuiinkaijimukyoku/bunkazai/prosedures/bunkazai_todoke.html

重点景観形成区域 ― 建築面積100㎡から届出。ふつうの戸建でも届き得ます

景観計画の届出は、区域によって対象の大きさが違います。 桜井市景観計画の概要版（平成24年10月）に書かれている、建築物についての基準は次のとおりです。

一般の区域の「13m・1,000㎡」は、戸建にはまず関係しません。 関係してくるのは、重点景観形成区域の「建築面積100㎡以上」です。 建築面積は、建物を真上から見たときの面積のこと。 桜井市の成約データでは、戸建の延床面積の中央値が105㎡（新築戸建て・中古戸建てとも）です。 2階建てなら建築面積は延床面積より小さくなりますが、平屋や、1階の広い家なら、100㎡に届くことがあります。

概要版に重点景観形成区域として名前が出てくるのは、大神神社参道地区、三輪地区、初瀬地区、本町通地区、桜井駅周辺地区などです。 概要版は、重点景観形成区域の建築物について「原則として勾配屋根とすること」、 木・土・漆喰・和瓦などの伝統的な素材の活用に配慮すること、色彩は別に定める色彩基準に適合させること、といった基準を挙げています。 数字で縛るというより、まち並みに合わせることを求める基準です。

• 区域の中で新築・建て替えをする方：届出の対象になるか（建築面積と高さ）を、設計の前に確かめてください。 対象になれば、着工の30日以上前に届出が要ります。
• 屋根の形・外壁の色や素材にこだわりがある方：希望する外観が基準に合うかを、ハウスメーカーや工務店と一緒に窓口で確かめてください。
• 補助もあります：市には「桜井市街なみ環境整備補助金」のページがあります（対象の区域と金額は本ページでは確認していません）。

※重点景観形成区域の数と区分（地区ごとに届出の規模が違うかどうか）は、概要版の読み取りが2回で一致しなかったため、本ページでは確定していません（未取得）。 区域の境界、色彩基準の数値も未取得です。工作物・開発行為の届出の規模は本ページには載せていません。 出典：桜井市景観計画 概要版 https://www.city.sakurai.lg.jp/material/files/group/48/keikan_g.pdf ／ 桜井市「桜井市景観計画」 https://www.city.sakurai.lg.jp/sosiki/toshikensetsubu/toshikeikakuka/keikannhojyokinn/1394093754582.html ／ 奈良県のページ（景観行政団体） https://www.pref.nara.lg.jp/n094/22485.html

地価公示19地点 ― 住宅地は12地点中10地点が下落、上昇は粟殿だけ

令和8年地価公示で、桜井市の標準地は住宅地12地点・商業地6地点・工業地1地点の計19地点です。

住宅地は12地点のうち10地点が、前年より下がりました。 下落の幅は−0.2％〜−0.9％と小さいものの、「ゆっくり下がり続けている」市だということは、買う前に知っておくべきです。 住宅地12地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 上がったのは粟殿（＋3.0％）だけ。市役所のある大字で、成約データでも町別の件数が最多（12件・中央値2,350万円）です。 市のなかで、買い手が集まっている場所がはっきりしていると読めます。
• 12地点のうち9地点が、45,600〜62,700円に収まっています。 桜井市の住宅地の「ふつうの値段」は、1㎡あたり5万円前後。坪に直すと約15万〜21万円（当方算出）です。 最高の粟殿でも坪あたり約23万円（当方算出）。
• 下の2地点（橋本33,500円・初瀬26,600円）は、下落率も大きい側です。 橋本の−0.9％は12地点で最大の下落、初瀬は−0.7％。 安い場所ほど下がり方も大きい、という並びになっています。

標準地の地積にも注目してください。 12地点の地積は128〜298㎡。いちばん小さい川合でも128㎡、12地点のうち7地点が200㎡以上です。 成約データでも、戸建72件の土地面積の中央値は150㎡。 桜井市は、土地が広めの戸建が、ふつうに流通している市です。 住宅地の平均価格51,633円/㎡に150㎡を掛けると約774万円（当方算出）ですから、 土地にかかるお金が小さいぶん、同じ予算でも建物や広さに回せる、というのが桜井市の特徴です。

商業地6地点と工業地1地点は次のとおりです。

商業地で最も高い大字桜井（113,000円）が、6地点のなかで最も大きく下がっています（−0.9％）。 一方で、上がった外山（＋0.9％・地積1,244㎡）と横ばいの東新堂（地積3,466㎡）は、どちらも区画の大きい商業地です。 駅前の小さな商業地が下がり、広い区画の商業地が保たれている、という並びです。 マスタープランは中和幹線の沿道に商業・集客施設を誘導する方針を書いており、 車で行く店が増える流れと、数字の向きは合っています（標準地と道路の位置関係は、鑑定評価書の本文を確認していないため断定しません）。 車で暮らす前提なら買い物の便は保たれやすく、駅前の歩ける範囲だけで暮らしたい方は、店の様子を現地で確かめておく、というのが買う側の読み方です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

実際の成約95件 ― 新築戸建て12件、中古戸建て60件、中古マンション23件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 桜井市の成約は95件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

中古戸建てが60件で、全体の6割強（当方算出で63％）。 最小120万円から最大3,500万円まであり、下位25％は780万円、上位10％は3,000万円。 建築年の中央値は1998年で、60件のうち9件が1981年以前の建築です。 築40年を超える戸建と、築浅の戸建が、同じ「中古戸建て」として並んでいるということです。 戸建72件全体でみると、土地面積の中央値は150㎡です。

新築戸建ては12件。価格の幅がとても狭い種別です。 中央値2,400万円、最小1,900万円、最大2,900万円。下位25％が2,300万円、上位25％も上位10％も2,800万円。 桜井市の新築戸建ては、ほぼ2,300万〜2,800万円の帯に集まっていると言えます。 この帯の仲介手数料の上限額は82万5,000円〜99万円。 新築戸建て（建売）は仲介手数料0円の対象になりやすい種別ですので（対象外の物件もあります）、 桜井市で新築を検討している方は、まず物件URLを送って対象かどうかを確かめる価値があります。

中古マンションは23件で、中央値680万円。建築年の中央値は1995年です。 下位25％は530万円、上位10％でも1,100万円。最大は2,800万円ですが、23件のほとんどは1,000万円前後かそれ以下です。 専有面積の中央値は70㎡。70㎡・3LDKのマンションが600万〜700万円台、というのが成約個票の姿です。 値段だけを見れば手が届きやすい一方で、築30年前後の建物です。 管理費・修繕積立金の月額、積立金の残高、これからの大規模修繕の予定と一時金の有無を、契約の前に必ず確かめてください。 マンションは買ったあと毎月かかるお金が大きく、物件価格が安くても、総額では安くならないことがあります。

買う側の確認事項は、種別ごとに違います。

• 新築戸建て：土地の面積と形、駐車場の台数と前面道路の幅。分譲地なら、造成の手続き（開発許可・市の事前協議）を経た土地かどうか。 新築戸建て（建売）は仲介手数料0円の対象になりやすい種別ですが、対象外の物件もあります。
• 中古戸建て：まず建築年。1981年以前の建築なら耐震診断を。 市の耐震改修の補助は年3件の募集で、令和8年度の募集は終わっています。 将来の建て替えを考えるなら、古都保存法・風致地区・景観計画・埋蔵文化財の4つを確かめてください。 中古戸建ては、仲介手数料0円の対象になる物件とならない物件があります。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は対象になりやすい物件です。
• 中古マンション：管理費・修繕積立金の額と長期修繕計画、そして駅からの距離。 中古マンションも、0円の対象になる物件とならない物件があります。

最寄駅別の成約（95件中94件）

桜井駅が53件で、95件の半分以上（当方算出で56％）。 桜井市の「相場」をひとつの数字で言おうとすると、桜井駅の数字になります。 ただし桜井駅の中央値1,200万円は、新築戸建て・中古戸建て・中古マンションが混ざった値です。 三輪（2,100万円）と大和朝倉（865万円）で2.4倍の差がありますが、これも「三輪は高い、大和朝倉は安い」という単純な話ではなく、 どの種別が多く取引されたかで数字が動いています。 物件を見比べるときは、同じ駅の、同じ種別の成約と比べてください。 長谷寺駅は、3件以上の集計に出てきません。

町別の成約（3件以上あった13町・計80件）

13の町の中央値は、2,000万円以上の町と、1,000万円以下の町に、きれいに分かれています。 2,000万円以上が粟殿・三輪・芝・金屋の4町。1,000万円以下が桜井・谷・慈恩寺・朝倉台東・河西・吉備の6町。 あいだの1,500万〜1,900万円が阿部・大福・西之宮の3町です。 最も高い金屋2,400万円と、最も低い吉備550万円で4.4倍（当方算出）。 土地の公示価格の差（最高と最安で2.6倍）よりずっと大きな開きです。

この差は、土地の値段だけでは説明できません。 成約個票に出てくるのは、桜井・谷・慈恩寺が1990〜1995年築の中古マンション（670万〜680万円）、粟殿・阿部・大福が2008〜2019年築の戸建（1,800万〜1,900万円）です。 町ごとの中央値は、「その町でどの種別が多く動いたか」を映していると読んでください （町ごとの種別の内訳は公表データにないため、断定はできません）。 件数が3〜5件の町は、1件入れ替わるだけで中央値が大きく動きます。

実際の成約は、こんな中身です

マンション4件は、670万〜700万円にそろっています。 1990〜1995年築、専有65〜75㎡、どれも3LDK。 駅からは4分・10分・10分・14分で、駅から4分の三輪の物件も、14分の谷の物件も、ほぼ同じ値段です。 桜井市の築30年前後のマンションは、駅からの近さでは値段があまり変わっていない、というのがこの4件から見えることです。

戸建3件は、1,800万〜1,900万円。戸建全体の中央値（1,850万円）のあたりです。 粟殿の物件は土地85㎡に延床135㎡と、土地より延床のほうが大きい家（階を重ねた家だと考えられます）。 大福と阿部の物件は土地150㎡で、延床は95〜100㎡。 同じ1,900万円で、市役所のある粟殿の「土地は小さめ・建物は大きめ」の家と、阿部の「土地150㎡」の家が買えていることになります。 築年は2008年・2015年・2019年で、築7年から18年ほどの戸建が1,800万〜1,900万円というのが、桜井市のひとつの目安です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・桜井市95件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 新築戸建て・中古戸建ての「面積の中央値」は延床面積、中古マンションは専有面積です。 阿部の物件の「0分」は公表データの表記のままです。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です （800万円以下の物件には令和6年7月からの特例がありますが、ここでは原則の式で計算しています）。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

市域の約60％が山間部 ― 5つの地域で、条件がまったく違う

桜井市の面積は98.91km²。そのうち約60％が山間部です（桜井市公式の位置・地勢のページ）。 市の都市計画マスタープランは、市域を小学校区で5つの地域に分け、それぞれ別の課題を挙げています。

成約は、中心部・北部・東部の3つの地域にほぼ集まっています。 南部は件数の少ない町が2つ、北東部は集計に出てきません。 桜井市で物件を探すと、選択肢が多いのは桜井駅・三輪駅・大和朝倉駅のまわりで、 山あいの地域では、そもそも売りに出る物件の数が限られます。

山に近い場所では、土砂災害の確認が欠かせません。 奈良県は、桜井市で2025年9月12日に土砂災害警戒区域等を57箇所指定し、4箇所を解除しました （基礎調査の結果の公表は令和7年3月7日・14日）。 1回の指定で57箇所という数は、桜井市がどれだけ山と斜面の多い市かを示しています （57箇所はこの日の指定の数で、市内の区域の総数ではありません。総数は本ページでは未取得です）。 区域の場所は、奈良県の災害リスク情報システムで確認できます。

※大字と地域の対応は、市の校区一覧表（PDF）を当方が読み取って振り分けたものです。 大字谷（標準地62,700円・成約9件）は校区を読み取れなかったため、表に入れていません。 大字桜井・慈恩寺・芝・外山は、2つの小学校区に分かれる大字です。吉備（3件）は安倍小学校と大福小学校に分かれるため、表に入れていません。 出典：桜井市のページ（位置・地勢） https://www.city.sakurai.lg.jp/shisei/cityprofile/cityprofile/1393822731687.html ／ 桜井市都市計画マスタープラン 概要版 https://www.city.sakurai.lg.jp/material/files/group/48/master_p_gaiyou.pdf ／ 桜井市校区一覧表 https://www.city.sakurai.lg.jp/material/files/group/10/gakkouku.pdf ／ 奈良県「土砂災害警戒区域等の公表・指定について」 https://www.pref.nara.lg.jp/n139/70683.html ／ 奈良県のページ（土砂災害警戒区域等の確認） https://www.pref.nara.lg.jp/n139/p134003.html

まとめ：桜井市は「駅・種別・建てる前の4つの確認・山との距離」で選ぶ市

桜井市の住宅地の平均価格は、奈良県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 28市町村のうち15位、町村を除いた12市のなかでは9位。 変動率（−0.2％）で見ると28市町村中9位、12市のなかでは7位です。 価格は県内のほぼ真ん中、市だけで比べると下位。値動きはゆるやかな下落、という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• どの駅の物件か。成約95件のうち53件が桜井駅。近鉄の乗降人員は桜井13,617人、ほかの3駅は1,252〜1,822人です。
• 種別と建築年。中古マンションは中央値680万円・建築年の中央値1995年。中古戸建ては1,500万円・1998年で、9件が1981年以前。
• 建てる・建て替える予定があるか。あるなら、古都保存法・風致地区・景観計画・埋蔵文化財の4つを契約前に。
• 市街化区域か市街化調整区域か。都市計画税がかかるかどうか、建て替えの可否、住宅ローンの取扱いが変わります。
• 山と川との距離。土砂災害警戒区域、洪水の想定、ため池。山すその造成地は擁壁も。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件は買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の桜井市

桜井市が市になったのは昭和31年（1956年）。その後、昭和34年に初瀬町、昭和38年に大三輪町と合併して、いまの市域になりました。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（大字粟殿432-1）を含む同じ範囲です。左の写真は、いまの市域ができてから10年あまりたった時期にあたります。いま成約データに出てくる中古戸建て60件の建築年の中央値は1998年、中古マンション23件は1995年。いま流通している家の多くは、左の写真よりあとに建った家です（中古戸建てのうち1981年以前の建築は9件です）。2枚を見比べるときは、田や畑だった場所がどこで住宅地に変わったかに注目してください。粟殿は、令和8年地価公示で住宅地12地点のうちただひとつ上昇した標準地（69,300円/㎡・＋3.0％）のある大字で、成約の件数も町別で最多（12件）です。右の写真で住宅に埋まっている区画のなかに、左の写真では農地のままのところがあれば、そこは市街地になってからの年数が浅い場所です。道路や区画の形が整っていることが多い一方、もともと低い土地だった可能性もありますので、浸水の想定とあわせて見てください。（写真の範囲と市役所の位置は、国土地理院の住所検索で得た「奈良県桜井市粟殿432番地」の座標から算出したタイルによるものです。写真の中身を当方が読み取って書いたものではありません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28747〜28749・y13031〜13032）で切り出しています。

桜井市は、市みずから市域を5つの地域に分けています。都市計画マスタープラン（令和3年11月改定）の地域別構想は、11の小学校区をもとに、中心部（桜井・桜井西・大福）／北部（三輪・織田・纒向）／南部（安倍・桜井南）／東部（朝倉・城島）／北東部（初瀬）の5地域としています。

ここでは、令和8年地価公示の全19地点（住宅地12・商業地6・工業地1）と、国土交通省の成約価格情報95件の駅別・町別を、この5つの地域に振り分けて整理します。

先にお断りしておきます。マスタープランの地域は小学校区で決められており、町名（大字）の一覧は載っていません。どの大字がどの地域にあたるかは、市の校区一覧表（PDF）を当方が読み取って振り分けたものです。大字桜井・慈恩寺・吉備・芝・外山のように、ひとつの大字が2つの小学校区に分かれているところもあります。また、大字谷（住宅地の標準地62,700円/㎡・0.0％、成約9件・中央値780万円）は、校区一覧表から校区を読み取れなかったため、どの地域にも入れていません（成約個票では、谷の中古マンションの最寄駅は桜井駅・14分でした）。成約の町別は3件以上あった13の町（計80件）だけの集計で、件数が3件・4件の町もあります。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、桜井市・奈良県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

桜井市には鉄道が2路線、駅が7つあります（桜井駅は近鉄とJRの両方に数えています）。近鉄大阪線が大福・桜井・大和朝倉・長谷寺の4駅、JR桜井線（万葉まほろば線）が桜井・三輪・巻向の3駅です。2つの路線が交わるのは桜井駅だけで、成約95件のうち53件がこの駅を最寄りとしています。

桜井市で最初に決めていただきたいのは「桜井駅を使うのか、それ以外の駅か」です。近鉄の乗降人員（令和7年11月11日の調査）は、桜井が13,617人、ほかの3駅は1,252〜1,822人。7倍から11倍の差があります（当方算出）。桜井駅以外の駅は、利用者の少ない駅だと考えてください。通勤・通学で毎日使う方は、検討中の物件の最寄駅に、乗りたい時間帯の列車が何本あるかを、各社の時刻表で確かめてください（所要時間・本数・停車する列車の種別は、本ページには掲載していません）。

市公式は、位置について「奈良市まで20km圏（30分圏）、大阪市まで40km圏（1時間圏）」と説明しています。これは圏域の目安であって、鉄道の所要時間そのものではありません。

※市内の駅の数は、市の計画で確認しています。桜井市都市計画マスタープラン（令和3年11月改定）は「近鉄大阪線（4駅）とJR桜井線（3駅）」と書いています。駅名は、立地適正化計画の概要版に出てくる「JR・近鉄桜井駅」「近鉄大福駅」「近鉄長谷寺駅」「JR巻向駅」「三輪駅」「大和朝倉駅」によります。

三輪駅と大和朝倉駅の路線について。市の計画書では、この2駅に「JR」「近鉄」の表記がついていません。近鉄が公表している駅別乗降人員の大阪線の表に、大福・桜井・大和朝倉・長谷寺の4駅がこの順で載っていること、市のマスタープランが近鉄を4駅・JRを3駅としていることから、大和朝倉駅を近鉄大阪線、三輪駅をJR桜井線としています（三輪駅については、JR西日本の駅情報のページを直接は確認していません）。

表の乗降人員は、近鉄の4駅だけです。近畿日本鉄道「駅別乗降人員 難波線 大阪線」による数字で、令和7年11月11日（火）の1日の調査です（年間の平均ではありません）。桜井13,617人、大和朝倉1,822人、大福1,491人、長谷寺1,252人。桜井駅の数字は近鉄の分だけで、JRの利用者は含みません。JR桜井線の3駅の乗降人員は、本ページでは確認できていません（未取得）。

成約データの駅名表記について。国土交通省の成約価格情報では、桜井駅が「桜井(奈良)」と表記されています。駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、6駅の合計は94件（95件中）です。このなかに「香久山」が3件（中央値1,300万円・駅からの平均8分）あります。香久山駅は、市の計画書に載っている市内7駅には含まれない駅で、桜井市の物件でも、この7駅以外の駅が最寄りになることがあるということです。

駅からの平均の読み方。巻向20分、桜井15分、大和朝倉12分、三輪12分、大福11分。どの駅も平均で10分を超えており、駅前の物件より、駅から少し離れた住宅地の物件が多く成約しています。駐車場の有無と台数、バスの便は、桜井市では物件選びの基本条件になります。

道路

車での位置は、市の案内が具体的です。市役所へのアクセスとして、西名阪自動車道の天理インターチェンジから国道169号を南へ約12km、南阪奈道路の葛城インターチェンジから約15kmと案内されています。市内に高速道路のインターチェンジがあるという記述は、市の案内にはありません。高速道路を日常的に使う方は、インターチェンジまでの時間を、通勤の時間帯に実際に走って確かめてください。

都市計画マスタープランの概要版に名前が出てくる幹線道路は、国道169号・国道165号・中和幹線です。国道169号は「三輪山の眺望に配慮した沿道景観を形成」、国道165号と中和幹線は「周辺環境とのデザイン的調和を図った景観を誘導」とされ、中和幹線の沿道には「工場を併設した店舗を含む商業・集客施設等を立地誘導」という方針が書かれています。幹線道路沿いの物件は、買い物の便がよくなる一方で、交通量と音の影響を受けます。時間帯を変えて現地で確認してください。商業地の標準地「大字東新堂357番1外」（73,400円/㎡・0.0％・地積3,466㎡）のように、広い区画の商業地の標準地もあります。

山間部への道路については、計画の段階のものがあります。マスタープランの概要版は、「（仮称）白河バイパスの整備と併せた地域の活性化が望まれる桜井都祁線沿いの上之郷地区」を、産業・雇用を支える新たな拠点づくりに取り組む場所としています。バイパスの区間・時期は本ページでは確認できていません（未取得）。

市のコミュニティバスは、奈良交通が運行しています（時刻表は令和7年4月1日改訂）。桜井駅でコミュニティバスどうしを乗り継ぐと220円（小児110円）の割引があり、多武峯線は、市内に在住・在勤・通学している人の運賃の上限が360円です。担当は市の行政経営課（内線1261）。路線の一覧・便数・停留所は、本ページでは取得できていません（未取得）ので、バス便の物件は、現在の時刻表と、車での代替手段をあわせて確認してください。市は「桜井飛鳥線の実証運行」と「パーク・アンド・ライド」のページも設けています（内容は本ページでは確認していません）。

市域の約60％が山間部という地勢は、交通にそのまま表れます。鉄道が通っているのは平地と初瀬の谷で、山あいの集落へは道路とバスが頼りです。駅から離れた物件、山すその物件では、自家用車を前提にした暮らしになると考えておくのが現実的です。成約データの「駅からの平均」も、市内の5駅すべてで10分を超えています。

※JR桜井線3駅の乗降人員、各駅の所在地（大字）、鉄道の所要時間・本数、国道・県道の路線の一覧、コミュニティバスの路線の一覧は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：桜井市都市計画マスタープラン（本編） https://www.city.sakurai.lg.jp/material/files/group/48/master_p.pdf ／同 概要版 https://www.city.sakurai.lg.jp/material/files/group/48/master_p_gaiyou.pdf ／桜井市立地適正化計画 概要版 https://www.city.sakurai.lg.jp/material/files/group/48/rittekigaiyou1.pdf ／近畿日本鉄道「駅別乗降人員 難波線 大阪線」 https://www.kintetsu.co.jp/tetsudo/a.html ／桜井市のページ（市役所の所在地・アクセス） https://www.city.sakurai.lg.jp/shisei/cityprofile/1395047968281.html ／桜井市「桜井の歴史（近代）」 https://www.city.sakurai.lg.jp/shisei/cityprofile/history/1393894132185.html ／桜井市のページ（コミュニティバス） https://www.city.sakurai.lg.jp/life/life15/koukyou/5697.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

ここは正直に書きます。桜井市の固定資産税・都市計画税の税率は、市の公表ページから確認できませんでした（未確認）。市の「固定資産税・都市計画税」のページ、税務課のよくある質問、税金の分野の一覧を確認しましたが、税率・免税点・納期の数字は見当たりませんでした。市の例規集（市税条例）も取得できていません。

上の表の「1.4％」は、地方税法が定める固定資産税の標準税率です。多くの市町村がこの税率を使っていますが、桜井市の税率として市のページで確認できた数字ではありません。都市計画税は、地方税法が定める上限（制限税率）が0.3％で、市町村によって0.2％や0.25％のところもあります。このページでは推測で数字を埋めない方針のため、合計は「1.4％＋都市計画税」としています。

確認できていることもあります。市公式は、固定資産税を「毎年1月1日現在」の所有者に課税し、都市計画税を「毎年1月1日現在、市街化区域内に土地、家屋を所有している人」に課税すると説明しています。都市計画税は、市街化区域の物件にはかかり、市街化調整区域の物件にはかかりません。「記載が無い」のは税率の数字であって、課税されないという意味ではありません。

買う側がとるべき確認は、かんたんです。検討中の物件について、売主の今年度の納税通知書（課税明細書）を見せてもらうこと。固定資産税と都市計画税がそれぞれいくらかが、物件ごとに載っています。市のよくある質問によると、納税通知書は毎年4月下旬に、その年度の分がまとめて送られます。

年の途中で買った場合について、市のよくある質問ははっきり書いています。「今年の2月に土地・家屋を売りました。買主への所有権移転登記も完了しています。固定資産税の支払いはどうなりますか？」という問いに対し、その年の4月から始まる年度の分は売主に課税され、買主に課税されるのは次の年度から、という答えです。市が日割りにして課税してくれるわけではありません。実際の取引では、引渡しの日を境に売主と買主で日割り精算をするのが商慣習で、この精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

買う前に税額を知りたい方へ。同じよくある質問に、「所有権移転登記前に評価額（税額）を教えてもらえますか？」という問いがあります。答えは、所有者以外には回答できない、というもの。登記のあとに確認するか、所有者の委任状が必要です。だからこそ、売主側から課税明細書を見せてもらうのが近道になります。

市のよくある質問から、家を買う人に関係する答えを3つ紹介します。

(1) 住宅を取り壊すと、土地の税額が上がります。「昨年に住宅を壊しましたが、土地については今年から税額が急に高くなっています。なぜですか？」という問いに、市は「住宅用地に対する課税標準の特例」の適用から外れたため、と答えています。古家つきの土地を買って建て替える方は、1月1日をまたいで更地の期間ができると、その年の土地の税額が上がることを知っておいてください。桜井市では、埋蔵文化財の届出（工事着手の60日前まで）や景観・風致の手続きで、着工までに時間がかかることがあります。取り壊しの時期は、手続きの日程とあわせて決めるのが安全です。

(2) 新築住宅の減額は、期間が終わると元に戻ります。「今年から家屋の税額が急に高くなっています。なぜですか？」という問いに、市は、新築住宅の減額（3年度分、家屋の税額が2分の1。長期優良住宅は5年度分）の期間が終わったため、と答えています。築浅の中古戸建てを買う方は、いまの税額が減額中のものかどうかを売主側に確認しておくと、買ったあとの負担を読み違えずに済みます。

(3) 改修で減額される制度があります。市には「住宅改修に関する固定資産税の減額措置（省エネ・バリアフリー・耐震）」と「大規模修繕等が行われたマンションに対する固定資産税の減額措置」のページがあります（割合・期間・要件は本ページでは確認していません）。

住宅用地の特例の割合（小規模住宅用地の6分の1など）は、地方税法にもとづく全国共通の制度ですが、市のページに数字の説明が無かったため、本ページには書いていません（未取得）。桜井市の成約データでは、戸建72件の土地面積の中央値は150㎡です。住宅地の公示価格の平均51,633円/㎡を掛けると、土地だけで約774万円（当方算出）。中古戸建ての下位25％（780万円）あたりの物件は、価格のほとんどが土地の値段だと考えられます。

※上の表の税率・免税点は、桜井市が公表している値として確認できたものではありません。このページでは推測で数字を埋めない方針のため、確認できなかった旨を明示しています。正確な税率・税額は必ず市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜建てる・建て替える予定があるなら、まず「4つの確認」

桜井市で土地を買って新築する方、古家を買って建て替える方が、最初にすることです。 検討中の土地の地番を持って、市の窓口で次の4つを確かめてください。

大事なのは、日程です。 埋蔵文化財の届出は着工の60日前まで、景観の届出は30日前まで。 通知が「発掘調査」になれば、さらに調査の期間がかかります（市のページは、発掘調査には一定の期間を要すると書いています）。 住宅ローンの実行、いまの住まいの退去、お子さんの入学の時期が決まっている方は、土地の契約の前に、この4つの結果を確かめておくことをおすすめします。 契約のあとで「着工が数か月遅れる」と分かると、仮住まいの家賃や、つなぎ融資の利息が余分にかかります。

古家つきの土地を買う方は、取り壊しの時期にも注意してください。 市のよくある質問にあるとおり、住宅を取り壊すと、土地の固定資産税の特例が外れます。 手続きに時間がかかって、更地のまま1月1日をまたぐと、その年の土地の税額が上がります。

2｜市街化区域か、市街化調整区域か

桜井市は全域が大和都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています。 面積の内訳は公表資料で確認できていません（未取得）が、市域の約60％が山間部という地勢から、市街化調整区域の物件が市内に相当あり得ると考えて、物件ごとに確かめてください。

調べ方は3つあります。 (1)市が公開している用途地域図（1万分の1のPDF）を見る。 (2)市の都市計画課の窓口で、2,500分の1の都市計画図を見る。 (3)売主の固定資産税の課税明細書を見せてもらう。都市計画税が課されていれば市街化区域です。 市街化調整区域の物件は、「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

3｜洪水・土砂・ため池 ― 市のハザードマップは3種類

桜井市が公開しているハザードマップは次のとおりです。

「想定最大規模」と「計画規模」は、別の図です。 想定最大規模は、考えられる最大級の雨を想定したもの。計画規模は、河川整備の目標にしている雨を想定したものです。 計画規模の図で色がついている場所は、より起こりやすい雨でも浸かる想定の場所ということになります。 検討中の物件の住所で、両方の図を見てください。 市の主な川は、大和川（初瀬川）・粟原川・寺川・米川・巻向川です。

土砂災害は、県の資料で確認します。 奈良県は2025年9月12日に、桜井市で土砂災害警戒区域等を57箇所指定し、4箇所を解除しました。 特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されると、居室のある建築物に構造の規制がかかり、 住宅ローンの条件や建て替えの自由度に影響します。 区域は、奈良県の災害リスク情報システムで、地図から確認できます。 指定は新しく追加されることがあります。数年前に買った人の重要事項説明書に書かれていなくても、いまは区域に入っている、ということが起こり得ます。

※洪水の対象河川と降雨の条件、町ごとの浸水深、土砂災害警戒区域・特別警戒区域の総数と内訳、 ため池の総数、地震の想定震度は、本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：桜井市「洪水土砂災害ハザードマップ」 https://www.city.sakurai.lg.jp/sosiki/koushitsu/kikikanrika/bousai/hazardmap/1430203164667.html ／ 桜井市「倉橋ため池ハザードマップ」 https://www.city.sakurai.lg.jp/sosiki/koushitsu/kikikanrika/bousai/hazardmap/1531455533468.html ／ 桜井市「地震防災マップ」 https://www.city.sakurai.lg.jp/sosiki/koushitsu/kikikanrika/bousai/hazardmap/1394764356724.html ／ 奈良県「土砂災害警戒区域等の公表・指定について」 https://www.pref.nara.lg.jp/n139/70683.html ／ 奈良県のページ（土砂災害警戒区域等の確認） https://www.pref.nara.lg.jp/n139/p134003.html

4｜1981年以前の戸建 ― 市の耐震改修の補助は年3件、令和8年度は終了

桜井市の中古戸建ての成約60件のうち、9件が1981年以前の建築です。 古い戸建を買う場合、市の耐震改修の補助を調べるところから始めますが、桜井市の補助は枠がとても小さいものです。

年3件の枠に、5月に申し込む。 家を買ってから補助を使おうとすると、買う時期と申込みの時期が合わなければ、1年待つことになります。 「補助が出るから古い家でも大丈夫」という前提で買うのは、桜井市ではおすすめできません。

• 契約の前に、建築年（建築確認の時期）を確かめる。昭和56年5月以前に着工した建物かどうかで、耐震の前提が変わります。
• 耐震診断と改修の費用を、物件価格に足して考える。 中古戸建ての下位25％は780万円です。安い物件ほど、買ったあとにかかる費用の割合が大きくなります。
• 市には無料の耐震診断・ブロック塀の撤去の補助・住宅相談窓口のページもあります（内容は本ページでは確認していません）。 来年度の募集の予定は、営繕課にご確認ください。

出典：桜井市のページ（既存木造住宅耐震改修工事補助） https://www.city.sakurai.lg.jp/sosiki/toshikensetsubu/eizenka/9909.html ／ 桜井市「住宅に関する補助・相談」 https://www.city.sakurai.lg.jp/life/life15/hojyo/index.html

5｜山すその造成地・擁壁 ― 盛土規制法は市の全域が対象

奈良県は令和7年5月7日から盛土規制法にもとづく規制を始め、桜井市は全域が「宅地造成等工事規制区域」です。

• これから造成して建てる方：盛土・切土の規模によって許可が要ります。 窓口は3,000㎡未満なら奈良県 中和土木事務所 建築課（0744-48-3079）です。
• すでにある造成地・ひな壇の物件を買う方：擁壁の高さ、材質、ひび割れや水抜き穴の状態を現地で確かめてください。 古い擁壁をつくり直すことになると、建物とは別に大きな費用がかかります。
• 土砂災害警戒区域と重なっていないかも、あわせて確認してください。

出典：奈良県「宅地造成及び特定盛土等規制法」 https://www.pref.nara.lg.jp/n155/63548.html

6｜駅からの距離と移動手段

物件広告の駅名は、路線と利用者の数とあわせて確認してください。

成約データの「駅からの平均」は、市内の5駅とも11〜20分です。 駅から離れた物件が多く取引されている市ですので、次の点を確認してください。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。
• バス便の場合、現在の時刻表。市のコミュニティバスは奈良交通の運行で、時刻表は令和7年4月1日改訂です。
• 高速道路までの時間。市の案内では、天理インターチェンジから国道169号を南へ約12km、葛城インターチェンジから約15kmです。
• 坂と冬の道。市域の約60％は山間部です。山あいの物件は、毎日通る道を、雨の日と夜にも走って確かめてください。

※近鉄の乗降人員は令和7年11月11日（火）の1日の調査。桜井駅は近鉄の分だけです。JRの乗降人員は未取得。 出典：近畿日本鉄道「駅別乗降人員 難波線 大阪線」 https://www.kintetsu.co.jp/tetsudo/a.html

7｜地価がゆっくり下がっている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 令和8年地価公示で、桜井市の住宅地は12地点のうち10地点が下落しました。平均は−0.2％。 商業地も6地点のうち4地点が下落です。 市のマスタープランは、令和12年の将来人口を「おおむね5.3万人」としており、令和8年8月の人口は53,529人です。

• 下がり方は小さい。住宅地の下落は−0.2％〜−0.9％。急に値崩れしている市ではありません。
• 場所による差がはっきりしている。上がったのは粟殿（＋3.0％）だけ。下落が大きいのは橋本（−0.9％）、忍阪（−0.8％）、初瀬・芝435番43（−0.7％）です。
• 将来手放すときの買い手のつきやすさは、桜井駅からの距離と、市が住宅を誘導する区域（居住誘導区域）の内か外かで差が出る可能性があります。
• 団地の物件は、市が東部地域の課題に「大規模住宅団地の活力の再生」を挙げていることを踏まえて検討してください。

「長く住むための家」として買うなら、桜井市は、広めの土地の戸建が2,000万円前後で手に入る現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」「値上がりを期待して買う」という方には、向いている市とは言えません。

8｜桜井市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・景観や風致の区域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

桜井市は、昭和31年（1956年）に市制を施行しました。 市公式の位置・地勢のページによると、同じ昭和31年に上之郷村と、昭和34年に初瀬町と、昭和38年に大三輪町と合併して、いまの市域になっています （市のこのページに載っているのは年までで、月日は本ページでは取得できていません）。

いまの市域は、いくつもの町と村が重なってできています

市公式の「桜井の歴史（近代）」の年表から、町と村の動きを抜き出します。

この年表に出てくる町と村の名前は、いまも小学校の名前に残っています。 桜井・城島・安倍・朝倉・初瀬・三輪・織田・纒向。市立小学校11校のうち8校が、年表に出てくる町や村と同じ名前です。 市の都市計画マスタープランが市域を5つの地域に分けるときも、この小学校区を単位にしています。

表の右の列は、小学校と同じ名前の町・村を当方が並べたものです （合併前の町村の範囲といまの小学校区が完全に同じかどうかは、公的資料で確認していません。 多武峯村は、校区一覧表の読み取りで多武峰が桜井南小学校の区域に出てくることから南部に置いています。上之郷村は、対応する小学校区を確認できていません）。 中学校の名前にも「大三輪」が残っています。 昭和30年から昭和38年までの8年間だけ存在した町の名前が、いまも中学校の名前として使われているということです。

この成り立ちは、物件選びにそのまま関係します。 「桜井市」という住所でも、もとは別の町や村だった場所は、中心になる駅も、まち並みも、かかる規制も違います。 市の景観計画が重点景観形成区域に挙げている三輪地区・初瀬地区は、どちらも合併前の町（三輪町・初瀬町）と同じ名前の地区です。

鉄道が先に来たまち ― 明治26年に高田から、明治31年に奈良から

同じ年表から、鉄道に関する行を抜き出します。

桜井に最初の鉄道が来たのは明治26年。市になる63年前です。 明治のうちに、高田からと、奈良からの2本の鉄道が桜井に通じました。 昭和4年には大阪電気軌道の大阪上本町－桜井間と桜井－初瀬間が開通しています （年表は当時の会社名で書かれており、いまのどの路線にあたるかは年表には書かれていません）。 かつては桜井から、初瀬へも、田原本へも、別の鉄道が出ていたことが年表から分かります （桜井－初瀬間の軽便鉄道は昭和13年に廃止。桜井－田原本間の鉄道がいつまであったかは、年表から確認できていません）。

桜井駅が、いまも市内で飛び抜けて利用者の多い駅である理由は、ここにあります。 いまは近鉄大阪線とJR桜井線が交わり、昔はほかの鉄道も集まっていた駅。 近鉄の乗降人員は桜井駅が13,617人、ほかの3駅は1,252〜1,822人（令和7年11月11日の調査）で、 成約データでも95件のうち53件が桜井駅を最寄りとしています。 明治からの「鉄道の集まる場所」という性格が、いまの家の売り買いにも表れているということです。

古都・景観・遺跡 ― 歴史が、いまの建築のルールになっている

桜井市では、歴史は「見るもの」であると同時に、「家を建てるときのルール」でもあります。

平成25年と平成26年に、古都保存法と風致地区の窓口が、県から市に移りました。 景観計画も市がつくっています。 いまは、古都保存法・風致地区・景観計画の3つを、市役所の同じ係（都市計画課 景観まちづくり係）で確かめられるようになっています。 買う側にとっては、相談先がひとつにまとまっている、ということです。

マスタープランは「三輪山、鳥見山など市街地を取り囲む青垣については重点的に保全」とし、 大神神社参道周辺・長谷寺周辺・談山神社周辺を観光・交流のゾーンとしています。 山と社寺のまわりは、これからも建物が建て込みにくい場所です。 眺めや静けさが保たれやすい一方で、自分の家を建て替えるときにも同じルールがかかる、という両面があります。

※市制施行と各合併の月日、桜井市の名前の由来、市章・市の木・市の花、昭和31年以降の年表、 合併前の町村の正確な範囲は、本ページでは取得できていません（未取得）。 市公式には古代・中世・近世の歴史のページもありますが、本ページでは確認していません。 出典：桜井市のページ（位置・地勢） https://www.city.sakurai.lg.jp/shisei/cityprofile/cityprofile/1393822731687.html ／ 桜井市「桜井の歴史（近代）」 https://www.city.sakurai.lg.jp/shisei/cityprofile/history/1393894132185.html ／ 桜井市都市計画マスタープラン 概要版 https://www.city.sakurai.lg.jp/material/files/group/48/master_p_gaiyou.pdf ／ 国土交通省「歴史まちづくり：古都指定都市の概要」 https://www.mlit.go.jp/toshi/rekimachi/toshi_history_tk_000008.html ／ 奈良県のページ（古都保存法） https://www.pref.nara.lg.jp/n094/12757.html

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