【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜地価・人口・学校選択制で選ぶエリア比較

令和8年地価公示（価格時点 令和8年1月1日）／出典： 国土交通省 令和8年地価公示 第9表（大阪圏）。 各区の住宅地標準地の平均価格です。同じ区内でも町丁により大きく異なります。

読み解き方：大阪市の地価は「キタ（北区・福島区）とミナミ（中央区・西区・浪速区）を頂点に、外周へ向かって下がる」という同心円構造です。 ただし例外があります。天王寺区（70.0万円/㎡・第3位）は都心から少し離れていながら市内3位。学区人気が価格を押し上げているためです。 逆に住之江区・此花区・西淀川区は、面積が広く工業・港湾用地を含むため平均が下がります。 つまり「区の平均」で判断すると、その区にある割安な住宅地を見落とします。 家タダは各区の町丁別データまで持っています。ご予算を教えていただければ、狙うべき町丁までご提案できます。

公園数・面積＝大阪市建設局「都市公園一覧表（令和8年4月1日現在）」の行政区別総括表。 1人あたり面積は当社算出（都市公園面積÷住民基本台帳人口）。 鶴見区は花博記念公園鶴見緑地、中央区は大阪城公園、東住吉区は長居公園と、 大規模公園が1つあるだけで数値が跳ね上がる点にご注意ください。

読み解き方：この指標は「その区に大規模公園があるか」でほぼ決まります。 平均値が高くても、住まいから歩いて行けなければ意味がありません。 実務的には「検討している物件から徒歩10分以内に、どんな公園があるか」を地図で確認するのが正解です。 一方で、city平均を大きく下回る東成区（0.95m²）・城東区（0.98m²）・東淀川区（1.36m²）は、 裏を返せば「市街地が密で、生活利便施設が徒歩圏に集中している」区でもあります。どちらを取るかは価値観の問題です。

07学校選択制で選ぶ ― 「学区で物件を外さなくていい区」はどこか

大阪市は全区で学校選択制を導入していますが、選べる範囲は区によって大きく違います。

たとえば城東区は中学校が自由選択制なので、中学校を基準にした住まい探しの制約はほとんどありません。 一方旭区は小学校・中学校とも隣接区域選択制で、「小学校の校区が、どの中学校区に隣接しているか」まで見る必要があります。 同じ大阪市内でも、この違いが検討できる物件数を大きく左右します。

各区の方式は総合比較表（セクション01）に記載しています。 希望が定員を超えた場合は抽選となり、通学は原則徒歩です。申込スケジュールは年度ごとに変わります。 出典：各区の学校選択制のページおよび学校案内。 浪速区・西淀川区は公式資料が画像PDFのため方式を確定できず、未確認としています。 購入前に必ず区役所で最新の校区・方式をご確認ください。

09どの区でも仲介手数料が0円になる仕組み

「なぜ無料にできるのか」を、業法の根拠と収益構造の両面から説明します。

不動産会社の報酬の上限は、宅地建物取引業法第46条にもとづく国土交通大臣の告示 （昭和45年建設省告示第1552号）で定められています。ここで規定されているのは 「これを超えて受け取ってはならない」という上限のみで、下限の定めはありません。 家タダは店舗費・広告費・営業人件費をITとオンライン対応で圧縮し、 売主様側からの報酬だけで運営が成り立つ構造にすることで、買主様の負担を0円にしています。

算出根拠：売買代金400万円超の場合の媒介報酬上限＝（売買代金×3％＋6万円）×1.1。 昭和45年建設省告示第1552号 第二（令和6年6月21日国土交通省告示第949号による改正後・令和6年7月1日施行）にもとづく速算値です。 なお売買代金800万円以下の「低廉な空家等」については、同告示 第七により上限が33万円（30万円×1.1）とされています。 出典：国土交通省「宅地建物取引業法関係」

※適用条件は物件・金融機関により異なります。詳細は無料相談時にご確認ください。

• 国土交通省「令和8年地価公示 第9表（大阪圏）」（24区の住宅地平均価格・標準地数）
• 大阪府「令和8年地価公示結果の概要」（市区町村別 対前年平均変動率）
• 大阪府「令和8年地価公示 価格一覧表」（町丁別の標準地価格）
• 大阪市「地価調査・地価公示」
• 大阪市「住民基本台帳人口・世帯数（令和8年3月末日現在）」（24区の人口・世帯数）
• 大阪市「市域」および大阪市 推計人口の区別表（24区の面積）
• 大阪市建設局「都市公園一覧表（令和8年4月1日現在）」（公園数・公園面積）
• 国土交通省「宅地建物取引業法関係」（報酬額告示・昭和45年建設省告示第1552号）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第46条）
• 大阪市 各区の「学校選択制」ページおよび学校案内（24区の選択制の方式）
• 近畿レインズ マンスリーレポート一覧
• マンスリーレポート No.165（2026年9月号）集計表〈中古マンションの地域別成約データ・地域区分の凡例・成約の定義〉（PDF）
• マンスリーレポート No.165（2026年9月号）ダイジェスト〈中古戸建住宅の地域別成約データ・市況コメント・発行日〉（PDF）
• 公益社団法人近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）
• 国土交通省 不動産情報ライブラリ
• 不動産価格（取引価格・成約価格）情報取得API（XIT001）操作説明
• 不動産情報ライブラリ 利用規約

当社が算出した数値について：人口密度（人口÷面積）、1人あたり公園面積（都市公園面積÷人口）、 土地30坪換算額（住宅地平均価格×99.17㎡）は公表値ではなく、上記の公的データから当社が算出したものです。 未確認の項目について：浪速区・西淀川区の学校選択制の方式は、区の公表資料が画像PDFで機械的に読み取れず、 本ページでは「未確認」としています。推測での記載はしていません。