【草津市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

草津市の価格帯で、いくら得になるか

草津市の住宅地は1㎡あたり平均139,642円（14地点の単純平均）。市内の標準地は最高369,000円/㎡（南草津１丁目３番３外）から最低30,600円/㎡（北山田町字西ノ内２０番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が12.1倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、草津市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は87件。成約価格の中央値は3,000万円、真ん中の半数は2,500万円〜3,800万円に収まっています。延床面積の中央値は110㎡。建築年の中央値は2003年です。

最寄駅で多いのは南草津駅（40件）、草津(滋賀)駅（38件）、瀬田(滋賀)駅（8件）。

中央値の3,000万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は105万6,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる87件のうち、1981年以前に建てられたものは6件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

草津市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて草津市・滋賀県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 国勢調査で148,731人。5年間で4,818人増えた市

令和7年国勢調査（令和7年10月1日現在・確定値）で、草津市の人口は148,731人、世帯数は70,495世帯です。令和2年国勢調査の143,913人・66,944世帯から、人口は4,818人増（＋3.3％）、世帯数は3,551世帯増（＋5.3％）（草津市公式。男性74,787人・女性73,944人）。人口が減る市が多いなかで、草津市は5年間で人口も世帯も増えています。市の年表によると、人口は昭和29年の市制施行時に32,152人、昭和46年8月に5万人、平成7年6月に10万人、平成27年9月に13万人を超え、令和6年4月に14万人に到達しました。

一方、住民基本台帳の人口は142,144人（男71,211人／女70,933人）、世帯数は66,868世帯です（令和8年9月30日現在・草津市「学区別・地区別年齢別男女別人口一覧表」）。国勢調査のほうが6,587人多い（当方算出。基準日が約1年ちがう点にご注意ください）。市は国勢調査について「住民基本台帳人口とは異なり、住民票の届け出に関係なく令和7年10月1日現在、市内に住んでいた人口および世帯数」と説明しています。住民票を移さずに草津市に住んでいる人が数千人の規模でいる、ということです。市公式は、JR南草津駅の周辺について「立命館大学びわこ・くさつキャンパスの最寄り駅」「ファミリー世帯や学生の転入が多く」と紹介しています。

人口が増えている市で家を買うことの意味は、両面あります。買う側にとっては、価格が上がりやすく、競争相手も多いという不利があります。実際、令和8年地価公示の住宅地は平均＋4.4％で、前年と比べられる13地点はすべて上昇しました。一方で、将来売る・貸すときに買い手や借り手がつきやすい立地が多い、という利点があります。草津市では「安いかどうか」よりも「その価格に見合う立地・建物か」を見ることが大切です。

市は人口を14の学区（小学校の校区）で集計しています。多いのは志津学区14,480人（10.2％）、老上学区13,524人（9.5％）、玉川学区12,566人（8.8％）、大路区12,091人（8.5％）、草津学区11,906人（8.4％）。最も少ないのは常盤学区4,840人（3.4％）で、最多の志津学区の3分の1です（構成比は当方算出）。1世帯あたりの人数にも差があります。玉川学区は12,566人・7,014世帯で約1.79人、南笠東学区は7,845人・4,442世帯で約1.77人と、単身の世帯が多いことをうかがわせる数字です。志津南学区は7,032人・2,714世帯で約2.59人（いずれも当方算出）。同じ草津市でも、学生や単身者の多い学区と、家族世帯の多い学区があります。

市の位置について、市公式は「滋賀県の南部に位置し、南北約13.2キロメートル・東西約10.9キロメートルとやや南北に広がった地域」と説明しています。総面積は67.82km²。都市計画マスタープランによると、このうち琵琶湖を除いた面積は4,865ha（48.65km²）で、市域の3割近くは琵琶湖の湖面です。人が住める陸地で人口密度を計算すると約2,922人/km²（142,144人÷48.65km²・当方算出）になります。

土地の使われ方

草津市の土地を理解するうえで、最初に押さえておきたいのは「市域の3割近くが琵琶湖」ということです。市の都市計画マスタープランによると、草津市の面積は6,782haで、うち琵琶湖を除く面積は4,865ha。差し引き1,917ha（当方算出）が湖面です。そして琵琶湖を除く4,865haのうち、市街化区域は約1,984ha（約41％）です（令和2年度末時点・同プラン）。

市街化区域1,984.4haを用途地域で分けると、住居系が1,128.4ha、商業系が251.6ha、工業系が604.4ha（滋賀県「滋賀の都市計画2025」の用途地域別面積を当方が系統別に合計）。工業系が市街化区域の30.5％を占めます。草津市は住宅都市の印象が強い市ですが、準工業地域が285.1ha、工業地域が226.2haあり、住宅と工場・倉庫・流通施設が隣り合う区域が少なくありません。

土地利用の中身について、マスタープランは市街化区域では都市的土地利用が約86％・自然的土地利用が約14％、市街化調整区域では都市的土地利用が約34％・自然的土地利用が約66％と整理しています。市公式の紹介でも、市の西部は「琵琶湖のほとりに豊かな農地が広がり」とされています。JRの駅から琵琶湖側へ向かうと、市街地から農地へと景色が変わるのが草津市の土地のつくりです。

※草津市都市計画マスタープラン（面積6,782ha・琵琶湖を除く4,865ha・市街化区域約1,984ha）と、滋賀県「滋賀の都市計画2025」の用途地域別面積による。市街化調整区域（4,865ha−1,984ha）、琵琶湖（6,782ha−4,865ha）、系統別の合計と構成比は当方の算出。令和8年2月27日の市街化区域への編入（3地区）は反映していません。

市街化区域と市街化調整区域

草津市は「大津湖南都市計画区域」に属し、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。市の都市計画マスタープランは「令和2（2020）年度末時点で琵琶湖を除く市域面積4,865haのうち約1,984ha（約41％）」が市街化区域だとしています。裏返すと、琵琶湖を除いた市域の約59％（約2,881ha・当方算出）は市街化調整区域です。

「草津市は便利な住宅都市」という印象だけで探すと、ここでつまずきます。市街化区域はJR草津駅・南草津駅を中心にまとまっていて、琵琶湖側の農地や集落、東部の丘陵の一部は市街化調整区域です。市街化調整区域は、原則として建築を目的とした開発ができない区域で、建て替えの可否・住宅ローンの取扱いが論点になります。

そして、この線引きは令和8年に動きました。市公式によると、令和8年2月27日から、新たに市内3地区が市街化調整区域から市街化区域に編入され、あわせて用途地域が指定されています（区域区分は滋賀県決定、用途地域は草津市決定）。下の表の面積は、この編入を反映する前の数字です。編入後の市街化区域・市街化調整区域の面積は、市・県の公表資料から確認できていません（未取得）。

市街化区域1,984.4haの用途地域の内訳は次のとおりです。面積が最大なのは第1種中高層住居専用地域（513.7ha・25.9％）、2番目が第1種住居地域（300.2ha・15.1％）、3番目が準工業地域（285.1ha・14.4％）、4番目が工業地域（226.2ha・11.4％）です。住居系5種類の合計は1,128.4ha（56.9％）、商業系2種類は251.6ha（12.7％）、工業系3種類は604.4ha（30.5％）になります（合計と割合は当方算出）。第1種低層住居専用地域は47.5ha（2.4％）しかありません。低層の戸建だけが並ぶ区域は、草津市では少数派です。

※滋賀県「滋賀の都市計画2025」第1章の用途地域別面積（草津市）による。割合は当方の算出です。第2種低層住居専用地域・準住居地域・田園住居地域は、同資料で面積の計上がありません。令和8年2月27日の市街化区域への編入（3地区）と、令和8年3月31日の用途地域の変更（4地区・計12.3ha）は反映していません。区域区分の当初決定日・最終変更日は、資料の読み取りが確実でなかったため掲載していません（未取得）。

地価公示 ― 14地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、草津市の住宅地の標準地は14地点。 単純平均は1㎡あたり139,642円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋4.4％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

草津市は滋賀県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある滋賀県内の17市町のうち、 草津市の住宅地の平均価格は1位。 町を除いた「市」だけで見ると、13市のなかで第1位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

草津市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地14地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で12.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

草津市公式の「公園・みどり」のページが紹介している主な公園は、草津川跡地公園（区間2「ai彩ひろば」・区間5「de愛ひろば」）、ロクハ公園、弾正公園、水生植物公園みずの森です。市の年表によると、野村運動公園は昭和46年6月、志津運動公園は昭和54年6月、ロクハ公園は昭和63年7月、水生植物公園みずの森は平成8年7月に開園。草津川跡地公園は、平成14年に廃川となった旧草津川の跡地を整備したもので、平成29年4月に2つの区間が供用を開始しました。令和6年8月にはインフロニア草津アクアティクスセンター（草津市立プール）が供用を開始しています。市は「第3次草津市みどりの基本計画」を公開し、平成18年3月には「草津市桜憲章」を制定しています。都市公園の箇所数・面積・人口1人当たりの公園面積は、本ページでは確認できていません（未取得）。

※草津市「公園・みどり」および「草津市のあゆみ」。数量の統計は未取得。

草津市を一言で表すと、「滋賀県でいちばん土地が高く、いちばん上がっている市」です。 令和8年地価公示で、住宅地の標準地が3地点以上ある県内17市町のなかで、平均価格も変動率も1位（当方集計）。 そして公的データに出てくる成約は、262件のうち147件がマンション、243件がJR草津駅か南草津駅を最寄りとする物件です。 この章では、この2つの事実から草津市を読んでいきます。

地価公示24地点 ― 前年と比べられる23地点が、すべて上昇

令和8年地価公示で、草津市の標準地は住宅地14地点・商業地9地点・工業地1地点の計24地点です。

下がった地点も、横ばいの地点も、ひとつもありません。 住宅地は前年と比べられる13地点がすべて上昇で、うち6地点が＋5％以上。 商業地は9地点すべてが上昇で、うち3地点が＋8％以上です。 草津市で家を買うということは、「上がっている市場に入っていく」ということです。

住宅地14地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 最高の南草津1丁目（369,000円）は、別格です。2番目の野村1丁目（217,000円）の1.7倍（当方算出）。 地積が1,188㎡ある大きな敷地の標準地で、戸建1軒分の土地の相場を表す地点ではありません。 「草津市の住宅地は平均139,642円/㎡」という数字は、この1地点に引き上げられています。 この地点を除いた13地点の平均は約122,000円/㎡（当方算出）です。
• 戸建の敷地に近い10地点（地積137〜172㎡）は、70,000〜217,000円/㎡。 150㎡の土地なら、約1,050万円から約3,260万円（当方算出）。 草津市で土地つきの戸建を買うと、土地だけでこの金額になるということです。 戸建115件の成約中央値が3,200万円・中央の土地面積150㎡であることと、つじつまが合います。
• 最安の北山田町（30,600円）だけが飛び抜けて安い。 13番目の木川町（70,000円）との差は2.3倍（当方算出）。 「市内格差12.1倍」という数字は、最高と最安の2地点によるもので、 この2地点を除いた12地点の最高と最低の差は3.1倍（217,000円÷70,000円・当方算出）です。
• 上昇率が小さいのは、最安の北山田町（＋0.7％）と、南草津プリムタウン（＋0.6％）。 琵琶湖側の調整区域に近い地点と、すでに価格が高い計画的な住宅地です。 市内どこでも同じように上がっているわけではありません。

商業地9地点と工業地1地点は次のとおりです。

商業地の上位3地点（大路1丁目・野路1丁目・西大路町）は、40万円台〜50万円台で、上昇率も＋8.0％〜＋11.8％。 4番目の野路町（179,000円）とは2倍以上の差があります。 大路・西大路町は草津駅、野路は南草津駅の名のつくエリアで、 2つの駅の駅前だけが、ほかとは別の値段・別の速さで動いていることが分かります。 令和8年3月31日に用途地域が変更された3地区（草津駅西・警察署跡地周辺・野路国道沿道）も、この2つの駅のまわりです。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。

実際の成約262件 ― 147件がマンション、中央値3,600万円

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 草津市の成約は262件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

草津市は、マンションのほうが多く、しかもマンションのほうが高い市です。 262件のうち147件、56％（当方算出）がマンション。 中央値はマンション3,600万円、戸建3,200万円で、マンションのほうが400万円高い。 戸建のほうが新しい（中央の築年2009年と2005年）にもかかわらず、です。 駅に近い76㎡のマンションに、駅から離れた土地150㎡つきの戸建より高い値段がついている。 草津市では、広さよりも駅への近さに値段がついている、と読めます。

だからこそ、買う側の判断が問われます。

• マンションは、築20年前後が中心。中央の築年は2005年です。 修繕積立金の残高と今後の値上げ予定、大規模修繕の実施履歴、管理費の滞納の有無を、契約前に必ず確認してください。 草津市は「草津市マンション管理適正化推進計画」を住生活基本計画のなかに位置づけており、 固定資産税にもマンション長寿命化工事の減額措置のページがあります。
• 戸建は、価格の大半が土地。住宅地の平均価格139,642円/㎡に150㎡を掛けると約2,095万円（当方算出）。 戸建の中央値3,200万円のうち、3分の2ほどが土地の値段という計算になります。 建物の新しさだけでなく、土地の条件（接道・形・用途地域・ハザード）で選ぶことが大切です。
• 仲介手数料が100万円を超える。3,600万円で125万4,000円、3,200万円で112万2,000円。 登記費用・ローンの事務手数料・火災保険料と並ぶ諸費用のなかで、最も大きくなりやすい項目です。 家タダではこれが0円です。
• 上がっている市場では、急がされやすい。 「すぐ決めないと売れてしまう」と言われても、区域区分・用途地域・ハザード・管理状況の確認を省かないでください。

最寄駅別の成約（262件中261件）

草津と南草津の2駅で243件、全体の93％（当方算出）。 どちらも平均徒歩11分で、中央値は3,400万円と3,600万円。 2つの駅のあいだに、価格の大きな差はありません。 件数は草津駅のほうが多く、中央値は南草津駅のほうが200万円高い、という関係です。 南草津駅は平成6年の開業で、平成23年から新快速が停車しています。 新しい駅のほうが高いのは、まわりのマンションが新しいことの表れと考えられます （成約個票の南草津のマンションは2021年築、大路・西大路町は2004年築・1998年築でした）。

瀬田(滋賀)の18件は、別の市場です。 中央値1,600万円・平均徒歩25分。草津・南草津の半額以下で、駅からは2倍以上遠い。 瀬田駅は大津市の駅ですので、草津市の南部の物件を検討するときは、 通勤・通学で使う駅が市外の駅になること、バス路線や自転車での経路を確認してください。

町丁目別の成約（成約が多かった8町丁目・計148件）

最高の南草津4,400万円と最安の笠山1,300万円で約3.4倍（当方算出）。 8つの町丁目のうち4つ（南草津・草津・西渋川・大路）が3,800万円以上で、 この4つだけで83件あります。 中央の面積は73〜123㎡で、100㎡を超えるのは平井（123㎡）・笠山（114㎡）・西渋川（107㎡）の3つ。 残る5つは70〜90㎡台で、マンションの専有面積の水準です （町丁目別の集計は種別を分けていないため、マンションと戸建の内訳は公表データからは分かりません）。

草津市には、3つの価格帯があるということです。 ひとつは3,800万〜4,400万円（南草津・草津・西渋川・大路）。2つの駅のまわりの帯。 ふたつめは2,500万〜3,300万円（野路・平井・西大路町）。 みっつめは1,000万円台（笠山、そして最寄駅が瀬田の物件）。 ご自身がどの帯を探しているのかを最初に決めておくと、物件探しが進めやすくなります。

実際の成約は、こんな中身です

8件とも3,200万〜3,700万円。同じ値段で、中身はこれだけ違います。 マンション4件は、3,600万円で「1998年築・80㎡・駅徒歩4分」から「2021年築・60㎡・駅徒歩6分」まで。 築年が23年ちがっても、値段は同じです。新しい物件は、そのぶん狭くなります。 戸建4件は、3,200万円で「2025年築・土地120㎡・建物100㎡」から「1983年築・土地245㎡・建物160㎡」まで。 新築の戸建は、土地110〜120㎡・建物100㎡で3,200万〜3,300万円というのが、公的データに出ている実例です。

築年には、制度上の境目があります。昭和56年（1981年）5月31日です。 これ以前に着工された木造住宅は、市の無料耐震診断と耐震改修の補助（令和8年度から補助限度額115万円）の対象になりえます。 上の表の桜ケ丘の戸建は1983年築・軽量鉄骨造で、この制度の対象の年代・構造には当たりません。 古い戸建を買う場合は、着工の時期と構造を確認し、制度の対象になるかを契約の前に市の建築政策課（077-561-2378）で確かめることをおすすめします。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・草津市262件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。戸建の間取りは公表データに記載がありません。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

国勢調査148,731人、住民基本台帳142,144人 ― 住民票のない住民が多い市

草津市の人口には、2つの数字があります。

国勢調査のほうが6,587人多い（当方算出）。 住民票を移さずに住んでいる人が、それだけいるということです。 市公式は南草津駅の周辺について「立命館大学びわこ・くさつキャンパスの最寄り駅」「ファミリー世帯や学生の転入が多く、若い力がまちにあふれ」と紹介しています。 学区別の住民基本台帳でも、玉川学区は1世帯あたり約1.79人、南笠東学区は約1.77人で、単身の世帯が多いことをうかがわせます。

買う側にとっての意味は2つあります。

• 賃貸の需要が厚いエリアがある。将来、転勤などで貸す可能性を考える方には利点です。 一方で、単身者向けの賃貸住宅が多いエリアでは、ファミリー向けの物件を探すときに選択肢の質が分かれます。 市は「草津市ワンルーム形式集合住宅に関する指導要綱」を定めています（令和7年4月1日に一部改正）。
• 学区によって、住んでいる世帯の姿がちがう。 志津南学区は1世帯あたり約2.59人で、家族世帯が中心だと読めます。 同じ「草津市」でも、学区単位で街の性格を見ておくと、暮らしのイメージがつかみやすくなります。

まとめ：草津市は「駅・区域区分・用途地域・ハザード・校区」の5つで選ぶ市

草津市の住宅地の平均価格は、滋賀県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 17市町のうち1位、町を除いた13市のなかでも1位。 変動率（＋4.4％）で見ても17市町中1位、13市中1位です（当方集計）。 価格も値動きも県内で最も高い、という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• どの駅の物件か、駅まで何分か。草津・南草津の2駅で成約の93％。瀬田駅（大津市）が最寄りの物件は価格帯がまったく違います。
• 市街化区域か市街化調整区域か。琵琶湖を除く市域の約59％は調整区域。令和8年2月27日に3地区が市街化区域に編入されています。
• 市街化区域なら、どの用途地域か。準工業・工業地域が市街化区域の4分の1。駅前では令和8年3月31日に容積率が引き上げられた区域があります。
• ハザード。琵琶湖・野洲川・草津川の浸水、内水、そして丘陵の住宅地の土砂災害警戒区域（49箇所・うち特別警戒区域31箇所）。
• 校区。野村・若竹町・追分・南笠町・矢橋町・木川町などは、同じ町名のなかで学校が分かれます。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の草津市

草津市が誕生したのは昭和29年（1954年）10月。草津町と志津・老上・山田・笠縫・常盤の5か村が合併して市制を施行し、昭和31年9月に大字渋川が栗東町から分かれて編入されました。当時の人口は32,152人です。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（草津三丁目）を含む同じ範囲です。左の写真が撮られた昭和50年前後は、市の年表でいうと、人口が5万人を超え（昭和46年8月）、東海道本線の草津－京都間の複々線工事が完成し（昭和45年3月）、近江大橋が開通した（昭和49年9月）ころにあたります。このあと人口は平成7年に10万人、令和6年に14万人へと増えました。草津駅前の再開発（平成元年「エルティ932」、平成16年「TOWER・111」）も、平成14年の旧草津川の廃川と、その跡地の公園化も、左の写真よりあとのできごとです。2枚を見比べるときは、駅のまわりの建物の密度と、市街地を横切っていた川の跡に注目してください。草津市の市街地が、この50年でどれだけ変わったかが読み取れます。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た草津三丁目の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28758〜28760・y12977〜12978）で切り出しています。

草津市は、昭和29年に草津町と5つの村（志津・老上・山田・笠縫・常盤）が合併してできた市です。この旧町村の名前は、いまも小学校と学区の名前として残っており、市の人口統計は14の学区で集計されています。市の都市計画マスタープランは、市域を西部湖岸地域・北部中心核地域・南部中心核地域・東部丘陵地域の4つに分けています。

ここでは、令和8年地価公示の全24地点（住宅地14・商業地9・工業地1）と、国土交通省の成約価格情報262件の駅別・町丁目別を、町名を手がかりに6つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この6つのまとまりは、市の都市計画図の図郭（どの町が同じ図面に載っているか）と通学区域をもとにした当方の整理であり、マスタープランの4地域や14学区と完全に一致するものではありません（4地域にどの町が属するかは、計画書の本文を確認できていないため、ここでは使っていません）。また、成約の町丁目別は成約が多かった8つの町丁目（計148件）だけの集計です。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、草津市・滋賀県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

草津市にはJRの駅が2つあります。草津駅（JR東海道本線・草津線）と、南草津駅（JR東海道本線）です。南北約13.2km・東西約10.9kmの市域に2駅で、どちらも東海道本線の駅ですから、市内の鉄道の駅はこの2つだけで、琵琶湖側の集落や丘陵の住宅地からは、バス・自転車・車で駅に出ることになります。市の人口14万人が2つの駅を使う、という構造です。

草津駅は東海道本線と草津線の接続駅、南草津駅は平成6年に開業した新しい駅で、平成23年3月から新快速が停車しています（市の年表）。成約データでは、草津(滋賀)が140件・中央値3,400万円、南草津が103件・3,600万円。件数は草津駅、中央値は南草津駅が上という結果です。

もうひとつ知っておきたいのが、大津市の瀬田駅です。草津市内の成約でも、最寄駅が瀬田(滋賀)になっているものが18件あり、中央値1,600万円・平均徒歩25分と、草津・南草津の2駅とは価格帯も駅からの距離もまったく違います。所要時間や本数は鉄道事業者の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※草津市にある鉄道の駅は、JR草津駅とJR南草津駅の2つです。市公式の「草津市の概要・位置」は「市の中心市街地は、JR草津駅とJR南草津駅の両駅を中心に形成しています」としています。草津駅の所在地はJR西日本の駅情報で確認しました。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅ごとの公表値を確認できていないためです（未取得）。草津市地域公共交通計画（令和6年6月策定）の概要版には、JR草津駅・南草津駅の合計で48.3千人/日（2022年実績）という数値が載っており、2033年度の目標は60.0千人/日以上とされています（駅ごとの内訳と、乗車人員か乗降人員かの別は、概要版から確認できていません）。

成約データの駅名表記について。国土交通省の成約価格情報では、同名の駅と区別するために「草津(滋賀)」「瀬田(滋賀)」と表記されています。「瀬田(滋賀)」は草津市の駅ではありません。JR西日本の駅情報による瀬田駅の所在地は大津市大萱1丁目です。草津市内の物件でも、市の南部では大津市の瀬田駅が最寄りになることがあり、成約データでは瀬田(滋賀)が18件・中央値1,600万円・平均徒歩25分でした。駅別の集計は3駅の合計で261件（262件中）になります。

平均徒歩の読み方。草津(滋賀)11分、南草津11分、瀬田(滋賀)25分。草津・南草津の2駅は、平均で徒歩11分という駅に近い物件が成約の中心です。成約の56％がマンションであることと合わせて考えると、草津市の取引の中心は「駅の徒歩圏のマンション」だと言えます。一方で、成約個票には追分南の戸建のように南草津駅から徒歩25分の物件もあり、駅までの距離の記載がない戸建（桜ケ丘・南笠町・木川町）もあります。戸建を探す場合は、駅から離れた住宅地が中心になり、バス・自家用車・自転車が前提になります。

道路

市公式の資料で名称を確認できる高速道路は、名神高速道路と新名神高速道路です。市の年表によると、平成17年（2005年）3月に名神高速道路の草津田上インターチェンジがオープンし、平成20年（2008年）2月に新名神高速道路が開通しました。名神高速道路は、通学区域一覧のなかで青地町の校区の境（「名神高速道路以南」）としても名前が出てきます。琵琶湖の対岸へは、昭和49年（1974年）9月に近江大橋が開通しています。市の南草津エリアまちづくり推進ビジョンは、草津田上インターチェンジや草津パーキングエリアの「地理的優位性も活かしきれていない」ことを課題に挙げています。

草津市の道路で、買う前に知っておくべきことは「渋滞」です。草津市地域公共交通計画は、課題として「主要道路等で慢性的な交通渋滞が発生し、バスの定時性や速達性が損なわれる」と書いています。南草津エリアのビジョンも「交通渋滞の慢性化」を現状として挙げています。市が自分で「慢性的」と書いているわけですから、車通勤の方、駅までバスや車で出る物件を検討する方は、平日の朝夕に実際の所要時間を確かめることをおすすめします。地図上の距離と、実際にかかる時間が大きく違うことがあります。

バスは3つの事業者が運行しています。地域公共交通計画の概要版によると、バス事業者は帝産湖南交通、滋賀バス、近江鉄道。路線バスの利用者は822.5万人/年（2022年）で、市のコミュニティバス「まめバス」等は13.5万人/年、予約型の「まめタク」は0.1万人/年です。まめバスは6路線（商店街循環線、草津駅医大線、山田線、笠縫東常盤線、草津駅下笠線、近江鉄道上笠平井循環線）。平成28年3月からは連節バス「ジョイントライナー」が運行されています（市の年表）。路線バスの利用者が年間800万人を超えるというのは、鉄道駅が2つしかない市で、バスが日常の足になっていることを示しています。

ただし、バスが将来も同じ便数で走るとは限りません。同計画は策定の背景として、「運転者不足の深刻化」「燃料高騰による運行コスト増大」とともに、「郊外地域のバス路線廃止・減便が相次ぐ」ことを挙げています。市が補助している路線の収支差は108,552千円/年（概要版）。バス便の物件は、現在の時刻表だけでなく、その路線が市の補助路線かどうか、廃止・減便になった場合の代わりの手段（自転車・自家用車・まめタク）まで含めて検討してください。計画期間は令和6年度から令和15年度までです。

※駅別の1日平均乗降人員、南草津駅の所在地、国道・県道の路線名の一覧、バスの路線ごとの経路・運賃・便数は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：草津市「草津市の概要・位置」 https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/shokai/gaiyo.html ／草津市「草津市のあゆみ」 https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/shokai/ayumi/index.html ／JR西日本 駅情報（草津駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610110 ／同（瀬田駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610111 ／草津市「草津市地域公共交通計画」https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/keikaku/sangyotoshisuido/kotsu20240620.html ／同 概要版 https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/keikaku/sangyotoshisuido/kotsu20240620.files/gaiyou.pdf ／草津市「南草津エリアまちづくり推進ビジョン」https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/keikaku/miryoku/minamikusatsuvision.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

草津市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。市公式は、固定資産税を「全ての固定資産の課税標準額の合計（千円未満切捨て）×税率（1.4％）」、都市計画税を「全ての固定資産の課税標準額の合計（千円未満切捨て）×税率（0.3％）」と説明しています。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税について、市は「都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用にあてるために設けられた目的税」で、「毎年1月1日(賦課期日)現在で、市街化区域内に所在する土地及び家屋が課税対象」と説明しています。草津市は琵琶湖を除いた市域の約59％が市街化調整区域ですから、同じ草津市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。

納税義務者は「毎年1月1日（賦課期日）に、土地や家屋、償却資産を所有している人」です。市のQ&Aは、年の途中の売買について、固定資産税は賦課期日にもとづく年税であり、売主と買主のあいだの按分は当事者間の協議で決めるもので、納税義務者は変わらない、という趣旨の説明をしています。市が日割りで課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納税通知書は毎年5月初旬に郵送されます（市のQ&A）。評価額は原則3年ごとに見直され、直近の評価替えは令和6年度、次は令和9年度です。草津市は地価が上がっている市です。住宅用地には負担調整措置がありますが、評価替えのたびに土地の評価額が上がれば、税額も上がる方向に動きます。「いまの税額がずっと続く」とは考えないほうが安全です。

免税点は、市内に所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。令和8年度の各期の納期限（日付）は、市の一覧がPDFの表で、本ページでは正確に読み取れなかったため掲載していません（未取得）。

住宅用地の特例は、草津市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（200㎡以下の住宅用地。200㎡を超える場合は住宅1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が評価額の6分の1、都市計画税が評価額の3分の1。一般住宅用地（小規模住宅用地を除く住宅用地）は、固定資産税が評価額の3分の1、都市計画税が評価額の3分の2です。住宅用地として扱われる範囲は、家屋の床面積の10倍までとされています。

草津市の成約データでは、戸建115件の中央の土地面積は150㎡です。草津市で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。町丁目別でも、最も広い平井で中央の面積123㎡です（平井12件。マンションを含む町丁目別の集計値）。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市公式によると、対象は令和13年3月31日までに新築された専用住宅や併用住宅（居住部分が2分の1以上）で、居住部分の床面積が40㎡以上240㎡以下であることが基本の要件です（令和8年3月31日までに新築された一戸建ては50㎡以上280㎡以下）。減額の対象は床面積120㎡までの部分で、期間は一般の住宅が新築後3年度分、3階以上の中高層耐火建築物が5年度分。長期優良住宅はそれぞれ5年度分・7年度分に延びます。減額の割合は地方税法の定めで2分の1です。市は「都市計画税は対象外です」と明記しています。

草津市は成約の過半がマンションです。マンションは「3階以上の中高層耐火建築物」にあたることが多く、新築なら減額期間は5年度分になりますが、成約データの中古マンション等は中央の築年が2005年で、ほとんどは減額期間を過ぎた物件です。中古マンションの税額は、売主の納税通知書（課税明細書）で実額を確認するのが確実です。このほか市には、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修、マンション長寿命化工事の各減額措置のページがあります。

免税点

同一人が草津市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。各期の納期限は草津市「令和8年度市税・国民健康保険税納期限一覧」でご確認ください（本ページでは日付を掲載していません）／賦課期日は毎年1月1日。納税通知書は毎年5月初旬に郵送

※税率・免税点は草津市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜琵琶湖・川・内水 ― 浸水は「市のマップ」と「県のマップ」の両方で見る

草津市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが浸水です。 草津市は琵琶湖に面し、市内を草津川が流れ、北には野洲川があります。 市には「草津市建築物の浸水対策に関する条例」（平成18年9月1日施行）という独自の条例があり、 目的は「集中豪雨等による水害から建物と生活を守るため、浸水対策の実施を促進すること」。 この条例の概要は、浸水のおそれのある区域を「琵琶湖・野洲川・草津川における浸水予測区域」としています。

滋賀県の「地先の安全度マップ」は、ほかの都道府県にはあまり例のない資料です。 県の説明によると、「流域内の各地点における降雨規模別の浸水深などの水害リスク情報を県内のほぼ全域で表」したもので、 大河川のはん濫だけを想定する洪水浸水想定区域図とちがい、身近な水路があふれる場合も計算に入っています。 想定している雨は、10年確率が時間最大50mm（24時間雨量170mm）、100年確率が時間最大109mm（同529mm）、 200年確率が時間最大131mm（同634mm）。 「洪水ハザードマップでは色がついていないのに、地先の安全度マップでは浸水する」という場所がありえます。 県はあわせて「シミュレーション上の水害リスクであり、実際の浸水深や範囲と異なる場合があります」と注意書きをしています。

滋賀県には「流域治水の推進に関する条例」にもとづく浸水警戒区域という制度があります。 200年に1回の割合で発生すると予想される降雨で、想定浸水深がおおむね3mを超える土地の区域が指定され、 区域内で住居を建築するには知事の許可が必要になります。 県が公表している浸水警戒区域の一覧（近江八幡市・甲賀市・大津市・米原市・東近江市・長浜市の各一部地域）に、草津市の地区は載っていません （県のページの更新日は2026年4月3日）。 ただし、これは「草津市に浸水のリスクがない」という意味ではありません。 市の都市計画マスタープランは「草津川上流部等で5.0m以上の浸水深が想定されます」と書いています。

浸水の想定は、市街化調整区域の建築にも直接関わります。 草津市では令和4年4月1日から、想定浸水深3.0m以上の浸水想定区域が、 都市計画法第34条第11号・第12号の区域（調整区域でも一定の条件で建築が認められる区域）から除外されています。 調整区域の物件で「以前は建て替えができた」土地でも、いまは扱いが変わっている可能性があります。

※浸水深・浸水継続時間の町ごとの具体値、ハザードマップの対象河川の一覧、想定している降雨の規模は、 本ページでは数値として取得できていません（未取得。市のハザードマップのページは作成時にアクセスできませんでした）。 出典：草津市「草津市建築物の浸水対策に関する条例」 https://www.city.kusatsu.shiga.jp/kurashi/sumai/sumai/shinsuijorei.html ／ 草津市「防災」 https://www.city.kusatsu.shiga.jp/kurashi/bosai/index.html ／ 草津市「各学区防災マップ」 https://www.city.kusatsu.shiga.jp/kurashi/bosai/bousaimap/bousaimap.html ／ 滋賀県「地先の安全度マップの更新について」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/973.html ／ 滋賀県「滋賀県流域治水の推進に関する条例に基づく浸水警戒区域の指定について」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/947.html ／ 滋賀県「浸水警戒区域」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25841.html

2｜土砂災害警戒区域49箇所・特別警戒区域31箇所 ― 丘陵の住宅地にあります

滋賀県が公表している草津市の指定区域一覧で、 土砂災害警戒区域は49箇所、うち特別警戒区域は31箇所です（合計は当方算出）。

草津市は平らな市という印象がありますが、49箇所のうち47箇所が「急傾斜地の崩壊」です。 県の告示資料の一覧に出てくる町名は次のとおりです。

土石流の2箇所は、馬場町（栗東市荒張・大津市桐生三丁目にまたがる区域）です。 注意していただきたいのは、桜ケ丘・追分南・若草・笠山といった「◯丁目」のつく造成された住宅地にも指定があることです。 警戒区域は町の全体ではなく、がけに近い一部の区画にかかります。 同じ丁目のなかで、警戒区域にかかる区画とかからない区画があるということです。 成約個票に載っている物件そのものが警戒区域にあるかどうかは、公表データからは分かりません。

特別警戒区域（レッドゾーン）31箇所は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、 住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 警戒区域49箇所のうち31箇所、6割以上がレッドゾーン（当方算出で63％）です。 草津市の立地適正化計画は、土砂災害警戒区域・特別警戒区域を居住誘導区域から外しています。 丘陵の物件は、イエローかレッドかまで、滋賀県防災情報マップで必ず確認してください。

出典：滋賀県「草津市の土砂災害警戒区域および土砂災害特別警戒区域(急傾斜地の崩壊)」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/1291.html ／ 滋賀県「草津市の土砂災害警戒区域および土砂災害特別警戒区域(土石流)」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/1292.html （いずれも更新日2024年4月23日）。 町ごとの箇所数の内訳と、地すべりの指定の有無は未取得です。

3｜市街化区域か調整区域か。令和8年に動いた線引きを確認する

草津市は、琵琶湖を除く市域4,865haのうち約1,984ha（約41％）が市街化区域、約2,881ha（約59％）が市街化調整区域です （令和2年度末・都市計画マスタープラン。調整区域の面積は当方算出）。 令和8年2月27日には、3地区が市街化調整区域から市街化区域に編入されました。

市は都市計画図を27の図郭に分けてPDFで公開しており、くさつマップ（公開型GIS）でも確認できます。 区域区分・用途地域の証明は都市計画課の窓口（077-561-2375）で受けられます。 このほか、滋賀県の「滋賀の都市計画2025」には、草津市の地域地区として高度利用地区、防火地域、駐車場整備地区、 そして風致地区（草津守山湖岸）の記載があります。 滋賀県の風致地区のページは、草津市の受付窓口を都市計画課、許可権者を市長としており、 風致地区内では建築物の新築・改築・増築、宅地の造成、木竹の伐採、建築物等の色彩の変更などに許可が必要です。 風致地区の区域と、草津市内の面積は、本ページでは確認できていません（未取得）。 琵琶湖岸に近い物件を検討される方は、風致地区にかかるかどうかを都市計画課でご確認ください。

4｜マンションを買うなら、管理と修繕、そして周りに何が建つか

草津市の成約は262件のうち147件がマンションで、中央の築年は2005年です。 築20年前後は、1回目か2回目の大規模修繕の時期にあたります。

• 修繕積立金の残高と、長期修繕計画。今後の値上げ予定や一時金の予定があるかを、重要事項調査報告書で確認してください。
• 管理の状況。草津市は住生活基本計画のなかに「草津市マンション管理適正化推進計画」を位置づけており、 市の防災のページには「マンション防災計画くさつガイドライン」もあります。
• 浸水への備え。市の浸水対策の条例は、電気設備を想定水位を考慮して設置すること、 地下室は可能な限り浸水が生じない構造とすることなどを求めています（特定建築物は義務、既存の建物は努力規定）。 機械式駐車場の地下部分や、1階の電気室の位置は、マンションごとに確認する価値があります。
• 周りの用途地域。駅前の商業地域・近隣商業地域では、隣に同じ高さ以上の建物が建つ可能性があります。 令和8年3月31日に容積率が引き上げられた区域（草津駅西1.7ha、警察署跡地周辺5.8ha、野路国道沿道4.0ha）の近くは特に確認を。
• 固定資産税の実額。新築時の減額期間（中高層耐火建築物は5年度分）を過ぎた物件がほとんどです。売主の課税明細書で確認してください。

5｜築年の古い戸建を買うなら、耐震の補助制度を先に確認する

草津市の戸建の成約は中央の築年が2009年で、比較的新しい物件が中心です。 ただし成約個票には1983年築の戸建もあり、価格の低い帯では古い木造住宅も流通しています。 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を買う場合は、市の支援事業を知っておいてください。

大事なのは順番です。市は申込方法について「まず建築政策課へご連絡ください」としています。 古い戸建を買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、補助の対象から外れるおそれがあります。 購入 → 市への相談 → 耐震診断 → 補助の申請 → 工事の契約、という順番を守ってください。 耐震改修の補助は先着順、ほかは予算の範囲内ですので、受付が続いているかは市の建築政策課（077-561-2378）にご確認ください。 補助率と、補助金の交付決定前の契約の扱いは、市のページの本文からは確認できていません（未取得）。

「幅員4m未満の道路に面する」古い木造建築物の解体に補助があるという点は、土地を探す方にも関係します。 草津は東海道と中山道が分かれる宿場町で、旧街道沿いなどには古い町割りが残っています。 前面道路の幅が4mに満たない土地は、建て替えのときに道路後退（セットバック）が必要になることがあります。 接道の条件を必ず確認してください。

出典：草津市「無料耐震診断、危険木造・ブロック塀解体等に対しての支援事業について」 https://www.city.kusatsu.shiga.jp/kurashi/sumai/sumai/sumaianzen/kenchiku_taishin.html

6｜駅までの距離と、渋滞と、バス

草津市の鉄道の駅は、JR草津駅とJR南草津駅の2つだけです。 成約データの平均徒歩は、草津(滋賀)11分・南草津11分・瀬田(滋賀)25分。 マンションは駅の徒歩圏、戸建は駅から離れた住宅地、というのが草津市の基本的な姿です。

• 物件広告の「駅徒歩◯分」「バス◯分」を、平日の朝に自分で確かめる。 市の地域公共交通計画は「主要道路等で慢性的な交通渋滞が発生し、バスの定時性や速達性が損なわれる」と書いています。
• 最寄駅が瀬田駅の物件は、大津市の駅を使うことになる。成約は18件・中央値1,600万円・平均徒歩25分です。
• バス路線が続くかどうか。同計画は「郊外地域のバス路線廃止・減便が相次ぐ」ことを背景に挙げています。 路線バスは帝産湖南交通・滋賀バス・近江鉄道の3社、市のまめバスは6路線、予約型のまめタクもあります。
• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。駅前のマンションは駐車場の空きと料金も確認してください。
• 高速道路・幹線道路・鉄道からの距離。市内を名神高速道路・新名神高速道路・JR東海道本線が通っています。 音と振動は時間帯を変えて現地で確認してください。

7｜景観計画・地区計画・都市計画道路の届出と許可

草津市景観計画（平成24年10月1日施行）の計画区域は、市全域です。 市のページによると、「一定規模以上の建築物または工作物の新築・増改築や色の塗り替え等により外観の変更を行う場合」に届出が必要で、 ゾーンと軸ごとに景観形成基準が定められ、「景観形成重点地区」も設定されています。 平成25年11月には「びわこ大津草津景観宣言」が行われています（市の年表）。 届出の対象になる規模と、景観形成重点地区の範囲は、本ページでは確認できていません（未取得）。 外壁の塗り替えや建て替えを予定している方は、都市計画課にご確認ください。

地区計画は14地区 （市街化区域11地区、市街化調整区域3地区）。 区域内で建築などを行う場合は「地区計画の区域内における行為の届出」が必要です。 南草津プリムタウン地区には敷地面積の最低限度165㎡などの制限があります。 旧東海道沿いの「東海道草津宿本陣地区計画」、草津駅のまわりの「草津駅西地区」「草津駅東口地区再開発」「西渋川地区」、 南草津駅の側の「野路国道沿道地区」「野路西部地区」「野路東部地区」など、成約の多いエリアに地区計画が重なっています。

また市のページには「都市計画法第53条第1項の規定に基づく建築の許可」の案内があります。 都市計画道路などの都市計画施設の区域にかかる土地では、建築に許可が必要です。 検討中の土地が都市計画道路の区域にかかるかどうかは、市の都市計画課で「都市計画施設区域の明示」を受けて確認できます。

8｜上がっている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 草津市は、人口が5年間で4,818人（3.3％）増え、住宅地の地価が前年比＋4.4％で上がっている市です。

• 買うときの不利：価格が高い。戸建の中央値は3,200万円、マンションは3,600万円。 仲介手数料の上限額も100万円を超えます。「去年の相場」で考えると、予算が足りなくなることがあります。
• 持っているあいだの注意点：固定資産税の評価額は3年ごとに見直されます（次は令和9年度）。 地価が上がれば、税額も上がる方向に動きます。
• 売る・貸すときの利点：駅の徒歩圏は需要が厚い。成約の93％が草津・南草津の2駅です。
• 注意したいこと：市の都市計画マスタープランは、令和12（2030）年に人口のピークを迎え、 令和22（2040）年には高齢化率が28.4％になると見込んでいます。 いまの上昇がいつまでも続く前提で、無理な資金計画を組まないでください。

上がっている市では、「駅から遠い」「調整区域」「警戒区域にかかる」といった条件の物件が、 割安に見えて目に入りやすくなります。 安いのには理由があります。その理由が、ご自身の暮らしにとって許容できるものかどうかを、契約の前に確かめてください。

9｜草津市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

草津市は、昭和29年（1954年）10月に市制を施行しました。 市の年表は「草津町と志津・老上・山田・笠縫・常盤の5か村が合併、草津市が誕生。人口32,152人。市章の制定」と記しています。 昭和31年9月には、大字渋川が栗東町から分かれて草津市に編入されました。 市章は一般公募によって昭和29年10月15日に制定されたもので、 「く、さ、つ」を図案化し、「線の太いものは市勢の力強さを示し、全体を横にすれば本市が日本の中央に位置するということを表しています」と 市は説明しています。

東海道と中山道が分かれ、合わさる場所

市公式の「草津市の概要・位置」は、草津を次のように紹介しています。

古代の官道が通り、江戸時代には東海道と中山道が分岐・合流する地として草津宿が発展しました。 多くの大名や姫君が泊まった草津宿本陣は、往時の姿を伝えるものとして国指定の史跡になっています。 市内には縄文・弥生時代の遺跡、南笠古墳群、史跡 野路小野山製鉄遺跡もあり、 平成30年5月には榊差遺跡で国内最古級の鋳造遺構が見つかっています（市の年表）。

陸の道だけではありません。 市公式は、草津が「琵琶湖の湖上交通の要衝」でもあったと書いています。 豊臣秀吉ら歴代の天下人のもとで芦浦観音寺が湖上の船を掌握する役割を担い、 矢橋・山田・志那の湊が舟運でにぎわった、と。 矢橋町・山田町・志那町という町名は、いまも草津市の住所として残っています。 「芦浦観音寺」と「草津のサンヤレ踊り」は平成30年5月に日本遺産に追加認定され、 サンヤレ踊りは令和2年3月に「近江湖南のサンヤレ踊り」として国の重要無形民俗文化財に指定されました。

ただし、正確を期して書いておきます。 「草津」という地名そのものの語源・由来を説明した記述は、市公式のページでは確認できませんでした（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。 なお、市は平成9年9月に群馬県吾妻郡草津町と友好交流協定を結んでいます。同じ「草津」の名を持つ自治体どうしの交流です。

1町5村が、いまも学校と学区の名前に残っている

※旧町村の名前と、いまの学区・学校の名前が同じものを並べた表です。 旧町村の区域と現在の学区の区域が一致するかどうかは確認していません （大路区・渋川学区・矢倉学区・玉川学区・南笠東学区のように、旧町村の名前を持たない学区もあります）。

草津市で物件を探すときは、「草津市のどこか」ではなく「どの学区か」で考えると、整理がつきやすくなります。 人口の統計も、防災マップも、まちづくり協議会も、学区の単位でまとまっているからです。 市の年表には、学校が次々に開校していく様子が記録されています。

昭和48年から平成28年まで、43年のあいだに小学校が8校、中学校が4校増えました。 人口が増えるたびに学校を分けてきた市だということです。 いちばん新しいのは平成28年4月に開校した老上西小学校（矢橋町）で、老上小学校と同じ老上中学校の校区にあります。 学校が分かれるということは、校区の線が引き直されるということでもあります。 通学区域一覧は令和5年5月20日に改正されています。古い情報で校区を判断しないでください。

駅と大学と再開発 ― 平成6年がひとつの転機

平成6年（1994年）に、大学と駅が同じ年にできました。 翌平成7年6月に、市の人口は10万人を超えています。 いま住宅地の最高地点になっている南草津1丁目（369,000円/㎡）も、成約の中央値が最も高い南草津（4,400万円）も、 30年あまり前には駅のなかった場所です。 成約個票の南草津のマンションが2021年築であるように、南草津駅のまわりは、いまも新しい建物が建ち続けているエリアです。

川が市街地から消えた ― 平成14年の草津川

市の年表には、平成14年（2002年）の欄に「3月 新草津川桜の木植樹開始」「7月 新草津川の通水開始」とあります。 市公式の草津川跡地整備事業のページは、「平成14年に旧草津川が廃川となり、生まれた広大な空間」と書いています。 市街地を流れていた川が、新しい川に付け替えられ、もとの川は跡地になったということです。

跡地については、平成22年から23年にかけて基本構想が検討され、 「緑」「歴史」「防災」「交通」の4つの機能を基本として活用する方針が立てられました。 平成29年4月に草津川跡地公園の区間2「ai彩ひろば」と区間5「de愛ひろば」が供用を開始し、 同年3月には矢倉隧道、平成31年3月には東海道の「草津宿橋」が完成しています。 草津駅の近くで物件を探すと、この跡地公園に近いことが売り文句になっている物件に出会います。 公園に近いことは利点ですが、旧い川の跡と、その両側の土地の高さの関係は現地で確かめてください。 浸水の想定は、市の洪水・内水ハザードマップと県の地先の安全度マップで確認できます。 （旧草津川の構造や延長・面積は、市のページの本文では確認できていません。未取得。）

市のシンボルと、市域の地理

年表

※地名「草津」の語源・由来、市制施行の日付（年表の記載は「昭和29年10月」）、 旧町村の区域と現在の学区の対応、旧草津川の構造・延長は確認できていません（未取得）。 出典：草津市「草津市の概要・位置」 https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/shokai/gaiyo.html ／ 草津市「草津市のあゆみ（1954年から1974年）」 https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/shokai/ayumi/kusatsu1954-1974.html ／ 同（1975年から1994年） https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/shokai/ayumi/kusatsu1975-1994.html ／ 同（1995年から2014年） https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/shokai/ayumi/kusatsu1995-2014.html ／ 同（2015年以降） https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/shokai/ayumi/2015.html ／ 草津市「市章」 https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/shokai/shisho/shisho.html ／ 草津市「草津川跡地整備事業」 https://www.city.kusatsu.shiga.jp/kurashi/toshikeikaku/kusatsugawaatochi/index.html

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