【橿原市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

橿原市の価格帯で、いくら得になるか

橿原市の住宅地は1㎡あたり平均96,761円（21地点の単純平均）。市内の標準地は最高286,000円/㎡（内膳町５丁目７７番２）から最低61,600円/㎡（曲川町１丁目７８９番２０）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.6倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、橿原市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は90件。成約価格の中央値は1,400万円、真ん中の半数は650万円〜2,400万円に収まっています。延床面積の中央値は105㎡。建築年の中央値は1999年です。

最寄駅で多いのは真菅駅（14件）、大和八木駅（12件）、耳成駅（11件）。

中央値の1,400万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は52万8,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる90件のうち、1981年以前に建てられたものは27件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

橿原市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて橿原市・奈良県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 11万7千人。平成12年の約12万5千人をピークに、ゆるやかに減っている市

橿原市の人口は117,435人（男55,503人／女61,932人）、世帯数は56,726世帯です（令和8年7月1日現在・橿原市「人口・世帯数」）。これは住民基本台帳の数字で、内訳は日本人115,610人・外国人1,825人。1世帯当たりの人員は約2.07人（当方算出）です。面積は39.56km²で、東西7.5km・南北8.3km。人口密度は約2,969人/km²（当方算出）になります。

まず正直に書いておきます。国勢調査の橿原市の人口（令和2年・令和7年）は、本ページでは確認できていません（未取得）。市公式の「人口・世帯数」のページに載っているのは住民基本台帳の数字で、このページの人口はすべて住民基本台帳人口です。国勢調査の人口とは数え方が違いますので、ほかの市のページの国勢調査人口とそのまま比べることはできません。

人口のピークは2000年（平成12年）の約12.5万人。市公式の概要は、人口が2000年に約12.5万人でピークを迎え、2023年（令和5年）1月に12万人を下回ったと書いています。ピークからおよそ四半世紀で約8千人、率にして6％ほどの減少です（当方算出）。急に減っている市ではありませんが、増えている市でもありません。

市ができたときの人口は38,560人でした。橿原市は昭和31年（1956年）2月11日に6つの町村が合併して生まれ、奈良県下で5番目の市になりました。いまの人口117,435人は、そのときの約3.0倍です（当方算出）。成約データに出てくる中古戸建て90件の建築年の中央値は1999年、中古マンション62件は1993年。人口が増えていった時期に建った住宅が、いま中古として流通していると読めます。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。橿原市の令和8年地価公示の住宅地は、21地点のうち上昇9・横ばい8・下落4（平均＋0.7％）。上がっている場所と、動かない場所と、下がっている場所が、同じ市のなかに並んでいます。最も上がったのは内膳町5丁目（＋8.3％）、下がったのは曲川町1丁目（−0.3％）、古川町（−0.2％）、菖蒲町1丁目・四分町（どちらも−0.1％）です。「橿原市だから上がる・下がる」ではなく、どの町のどの場所かで見ることが大切です。

市の位置について、市公式は「奈良県のほぼ中央」と説明しています。東は桜井市、西は大和高田市、南は高取町・明日香村、北は田原本町に接しています。地勢は「全体的に起伏が少ない」とされ、市内の中央部を飛鳥川、西を曽我川が流れています。その平らな土地のなかに、畝傍山（199m）・耳成山（139m）・香久山（152m）の大和三山があり、三山の中央に藤原宮跡があります。この「平らな盆地に、三つの山と宮跡」という地形が、橿原市の建築のルールの多くを決めています（「橿原市の特徴」の章で扱います）。

市街化区域と市街化調整区域

橿原市は市域の全部が都市計画区域（大和都市計画区域）で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。市公式「橿原市の都市計画」によると、第6回見直し（令和5年6月16日告示）の時点で、市街化区域は1,751.7ha、市街化調整区域は2,204.3ha。合計3,956.0haは市域の面積39.56km²と一致します。市域の44.3％が市街化区域、55.7％が市街化調整区域（構成比は当方算出）です。

「橿原市」という住所の半分以上は、市街化調整区域です。市の移住サイトは近鉄大和八木駅と近鉄橿原神宮前駅を「2大ターミナル駅」と紹介していますが、駅の多い便利な市であることと、建てられる土地が多いこととは別の話です。大和三山と藤原宮跡のまわり、東部と西部の田園地帯が、広く市街化調整区域になっています。

地域によって割合がまったく違います。市の都市計画マスタープラン（第3次）は市域を5つの地域に分け、それぞれ次のように書いています。中部地域（大和八木駅・八木西口駅・畝傍駅）は約90％が市街化区域。南部地域（畝傍御陵前駅・橿原神宮前駅・岡寺駅）は約60％が市街化区域。北部地域（新ノ口駅・真菅駅・耳成駅・金橋駅）は市街化区域と市街化調整区域が約50％ずつ。東部地域（香久山駅）は約80％が市街化調整区域。西部地域（坊城駅・橿原神宮西口駅）は「大部分が市街化調整区域」で、市街化区域は約20％です。

線引きは昭和45年から6回見直されています。当初（昭和45年12月28日）の市街化区域は1,412ha。昭和60年に1,630ha、平成4年に1,676.6ha、平成13年に1,725.7ha、平成23年に1,750.6ha、令和5年に1,751.7haです。最初の15年で約220ha増え、昭和60年からの40年近くでは約120haしか増えていません。直近の見直し（平成23年→令和5年）では1.1haの増加です。橿原市で住宅を建てられる土地は、これから大きくは増えないと考えておくのが現実的です。

地価公示 ― 21地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、橿原市の住宅地の標準地は21地点。 単純平均は1㎡あたり96,761円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.7％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

橿原市は奈良県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある奈良県内の28市町村のうち、 橿原市の住宅地の平均価格は3位。 町村を除いた「市」だけで見ると、12市のなかで第3位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

橿原市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地21地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で4.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

橿原市の公園の数と面積は、本ページでは確認できていません（未取得）。都市計画マスタープラン（第3次）の地域別構想に名前が出てくる公園・緑地は、西部地域の橿原運動公園（計画は「広域避難場所として防災機能のさらなる充実を図る」としています）と、北部地域の曽我川緑地です。大和三山（畝傍山・耳成山・香久山）と藤原宮跡のまわりは、古都保存法の特別保存地区や風致地区として緑が守られている場所で、公園ではありませんが、将来も建物が建て込みにくい緑地だと言えます。家の近くの小さな公園は、現地と市の地図でご確認ください。

※橿原市都市計画マスタープラン（第3次）第4章 地域別構想。公園の箇所数・面積・1人当たり面積は未取得。

橿原市を一言で表すと、「駅は多く、土地のルールも多い市」です。 市域39.56km²に13の駅があり、市の移住サイトは近鉄大和八木駅と近鉄橿原神宮前駅を2大ターミナル駅と紹介しています。 その同じ市域の真ん中に、藤原宮跡と大和三山（畝傍山・耳成山・香久山）があります。 家を買う立場から見ると、橿原市には、ほかの市ではあまり出てこない確認事項が4つあります。 (1)埋蔵文化財と世界遺産条例による「着工までの日数」。(2)大和三山のまわりに重なる3つの規制。 (3)市域の55.7％を占める市街化調整区域。(4)今井町の保存地区。 この章では、この4つと、地価・成約の実データを順に見ていきます。

藤原宮跡の中には「90日前まで」の事前相談が要る区域があります

橿原市で土地を買って家を建てる方、古家を買って建て替える方に、最初に知っていただきたい話です。 市公式と、市の手続き案内に載っている手続きを、期限の早い順に並べます。

「橿原市世界遺産条例」は令和7年8月1日に施行された、新しい条例です。 市の手続き案内によると、着工日が令和7年12月27日以降の工事については、事業事前相談書の提出が必要とされています。 提出するのは事業事前相談書、事業内容が分かる図面等、そして提出できる場合は遺構保護同意書です。 条例に関係する市内の構成資産として、手続き案内は藤原宮跡・菖蒲池古墳・本薬師寺跡・大官大寺跡の4つを挙げています。 市の移住サイト（2026年7月26日更新）は、「飛鳥・藤原の宮都」が令和8年7月に世界遺産に登録されたと書いています。

買う側にとっての意味は、日程です。

• 契約から着工まで、少なくとも2か月。条例の区域なら3か月から4か月は、工事を始められない期間があるということです。 土地の決済（引渡し）のあと、すぐに着工できる前提で資金計画を組まないでください。
• 土地を先に買って建物をあとで建てる場合、土地の代金の支払いと、建物の住宅ローンの実行のあいだが空きます。 そのあいだのつなぎ融資の利息や、いまの住まいの家賃が、想定より長くかかることがあります。
• 古家を壊して建て替える場合は、解体の時期に注意。 1月1日の時点で更地だと、その年の土地の固定資産税は住宅用地の特例が外れた額になります（「固定資産税・都市計画税」の章）。
• 届出のあと、試掘や発掘調査が必要になることがあります。 その期間と、調査の費用をだれが負担するのか、個人の住宅の場合の扱いは、市のページに記載がなく、本ページでは確認できていません（未取得）。 契約の前に、文化財保存活用課（川西町858-1 歴史に憩う橿原市博物館内・電話0744-47-1315）で、 その土地が包蔵地かどうかと、過去の調査の有無を確認してください。

その土地が遺跡の中かどうかは、自分で調べられます。 市公式は、奈良県の遺跡地図と、特別史跡藤原宮跡・史跡藤原京跡の指定範囲図で確認するよう案内しており、 境界の近くは文化財保存活用課に問い合わせるよう求めています。「遺跡有無確認踏査願」という様式もあります。 藤原宮跡の中の「市長が定める区域」の範囲は、区域図を確認できておらず、本ページでは町名・番地で示していません（未取得）。 家タダでは、検討中の土地が包蔵地・史跡・条例の区域にあたるかどうかを、契約前に無料で確認します。

出典：橿原市 手続き案内「橿原市世界遺産条例に定める区域（藤原宮跡）における事業事前相談書の提出」 https://www.gaas-port.jp/29_kashihara/procedure/868?category_id=127 ／ 橿原市 手続き案内（史跡・名勝の現状変更） https://www.gaas-port.jp/29_kashihara/procedure/145?category_id=127 ／ 橿原市「文化財保護法の手続き」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1058/gyomu/2/2671.html ／ 橿原市「遺跡地図」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1058/gyomu/2/3886.html ／ 橿原市 移住サイト「橿原市について」 https://www.city.kashihara.nara.jp/iju/about/12165.html

大和三山のまわりには、3つの規制が重なっています

畝傍山・耳成山・香久山と藤原宮跡のまわりでは、「古都保存法」「風致地区」「景観計画」の3つが、同じ場所に重なってかかることがあります。 それぞれ手続きの種類（許可か届出か）も、基準も違います。

古都保存法について。 国土交通省の資料によると、天理市・橿原市・桜井市の3市では、昭和42年に4地区2,712haが歴史的風土保存区域に指定され、 そのうち石上神宮・崇神景行天皇陵・三輪山・香久山・畝傍山・耳成山・藤原宮跡の各地区、合計598.2haが特別保存地区です。 7地区のうち4地区が橿原市の山と宮跡の名前です（橿原市の分だけの面積は、資料に内訳がなく未取得です）。 特別保存地区は「届け出れば建てられる」区域ではなく、許可が要る区域です。 申請書は2部、工事が終わったら5日以内に報告が必要で、窓口は都市計画課（東竹田町1-1・電話0744-47-3549）。 許可の基準の数値は、市のページからは確認できていません（未取得）。

風致地区は、種別ごとに数字が決まっています。市の風致地区のページにある基準は次のとおりです。

第1種風致地区の建ぺい率20％は、たとえば200㎡の土地に、建築面積40㎡までという意味です（当方算出）。 しかも敷地の40％以上を緑地にし、道路から3m、隣地から1.5m、壁を下げる必要があります。 同じ広さの土地でも、風致地区の種別によって、建てられる家の大きさがまったく変わります。 古い家を買って建て替えるとき、いまの家と同じ大きさが建つとは限りません。 市のページは、藤原宮跡・耳成山・香久山・畝傍山・菖蒲池古墳の5つの風致地区の保全方針を載せています。 どの場所が第何種にあたるかは、市のページの文章からは読み取れませんでした（未取得）。 ゾーン図と、都市計画課の窓口で確認してください。 （市の都市計画の沿革には、風致地区の指定は昭和41年10月11日に3地区、昭和43年9月12日に1地区とあります。 5つめの菖蒲池古墳風致地区の指定日は確認できていません。）

景観計画は、戸建て1軒でも届出が必要になるエリアがあります。

建築面積10㎡以上ということは、ふつうの戸建て住宅はすべて届出の対象です。 一般地区なら500㎡以上か高さ10m以上の大きな建物だけが対象ですから、エリアの内か外かで扱いが大きく変わります。 周辺景観保全エリアの基準として、景観計画は勾配屋根とすること、屋根の色は低彩度・低明度 （マンセル値の彩度で、R系2以下・YR系3以下・Y系3以下）、外壁の基調色は明度8以下とすることなどを定めています。 真っ白な外壁や、明るい色の屋根、平らな屋根の家は、このエリアでは基準に合わない可能性があります。 手続きは、事前協議をしたうえで届出（正副2部）。届出の日から30日間は着工が制限され、標準の処理期間は約2週間です。 景観計画は平成19年4月1日に施行され、平成24年1月1日と令和4年4月1日に変更が施行されています。 遠望景観保全エリアの届出の規模と、眺望を守るための高さの基準の数値は、本ページでは確定できていません（未取得）。

この3つは、どれかひとつではなく、重なります。 たとえば山のふもとの土地が、特別保存地区であり、風致地区であり、周辺景観保全エリアでもある、ということが起こりえます。 さらに埋蔵文化財の届出（60日前まで）が加わることもあります。 大和三山と藤原宮跡のまわりで土地や古家を検討するときは、「いくらで買えるか」の前に、「何が建てられるか」「いつ着工できるか」を確かめてください。 ハウスメーカーの標準プランが、色や屋根の形の基準に合わないこともあります。

出典：国土交通省「古都保存」（天理市・橿原市・桜井市） https://www.mlit.go.jp/toshi/rekimachi/toshi_history_tk_000008.html ／ 橿原市「歴史的風土保存区域・特別保存地区内の行為」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1016/gyomu/1/2_1/2983.html ／ 橿原市「風致地区内の行為」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1016/gyomu/1/2_1/3299.html ／ 橿原市「景観計画・景観条例」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1016/gyomu/1/2_1/3296.html ／ 橿原市景観計画 https://www.city.kashihara.nara.jp/material/files/group/25/624e7a5865909e45989d601c.pdf ／ 橿原市「橿原市の都市計画」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1016/gyomu/1/2/2624.html

市域の55.7％が市街化調整区域。開発許可は奈良県、都市計画税は0.3％

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 「橿原市の物件」のなかに、市街化調整区域の物件が混ざる。 都市計画マスタープランによると、中部地域は約90％が市街化区域ですが、東部地域は約80％、西部地域も大部分が市街化調整区域です。 価格が周辺より目立って安い物件、敷地が広い物件は、まず区域区分を確認してください。
• 建て替えの相談先が、市ではなく県になる。 橿原市内の開発許可は奈良県知事が行い、3,000㎡未満の市街化区域内の開発は中和土木事務所の扱いです。 市街化調整区域で住宅を建てられる条件は、市のページには書かれていません。
• 市街化区域の物件には、上限の税率（0.3％）で都市計画税がかかる。 固定資産税1.4％と合わせて1.7％。市街化調整区域の物件は1.4％のみですが、そのぶん建築の確認事項が増えます。

線引きの推移と、地域ごとの割合は「市街化調整区域」の章にまとめています。

今井町 ― 約17.4haの伝統的建造物群保存地区

今井町は、約17.4haが伝統的建造物群保存地区として都市計画決定（平成5年3月22日）されており、 文化庁の一覧では平成5年12月8日に重要伝統的建造物群保存地区に選定されています。種別は「寺内町・在郷町」。 重要伝統的建造物群保存地区は全国に130地区あります（令和8年9月1日現在）。

今井町の物件には、ほかの町にない条件がつきます。

• 外観に関わる工事の自由度。伝統的建造物群保存地区は、町並みを保存するための区域です。 外観を変える工事には手続きが必要になるのが制度の一般的な仕組みで、ふつうのリフォームや建て替えと同じようには進みません。
• 道路の幅。住宅地の標準地「今井町4丁目428番」の前面道路は3m市道で、鑑定評価書情報は「古い街並みが残る住宅地域」としています。 車の出し入れ、工事車両、引越しのトラックが入れるかを、現地で確認してください。
• 地価は横ばい。同じ標準地は74,100円/㎡で前年比0.0％。大和八木駅の南西方1,200mです。

今井町の保存地区の中で家を直す・建てるときの手続き、許可の基準、修理・修景への補助については、 市のページから該当するページに行き着けず、本ページでは確認できていません（未取得）。 町家を買って住みたいという方は、買う前に都市計画課（0744-47-3549）に相談し、 「どこまで直せるか」「補助はあるか」「どのくらいの期間がかかるか」を確かめてから、資金計画を立ててください。

出典：橿原市「今井町伝統的建造物群保存地区」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1016/gyomu/1/2/1403.html ／ 文化庁「重要伝統的建造物群保存地区一覧」 https://www.bunka.go.jp/seisaku/bunkazai/shokai/hozonchiku/judenken_ichiran.html

地価公示32地点 ― 住宅地は上昇9・横ばい8・下落4

令和8年地価公示で、橿原市の標準地は住宅地21地点・商業地10地点・工業地1地点の計32地点です。

住宅地の平均は＋0.7％ですが、中身を見ると「上がっている市」とは言いにくい数字です。 21地点のうち、上がったのは9地点。12地点は横ばいか下落です。 そして上昇9地点のうち、内膳町5丁目の＋8.3％だけが飛び抜けていて、残りの20地点の変動率は−0.3％から＋1.8％のあいだに収まっています。 住宅地21地点をすべて、価格の高い順に並べます。最寄駅と距離は、国土交通省の鑑定評価書情報の記載です。

読み取れることが4つあります。

• 最高の内膳町5丁目だけが、別の種類の土地です。 地積1,308㎡で、鑑定評価書情報は「高層の共同住宅等が建ち並ぶ駅に近い住宅地域」。大和八木駅から150mの、マンションが建つ土地です。 「市内格差4.6倍」という数字は、この1地点によるもので、 残りの20地点の最高（白橿町1丁目・133,000円）と最安（曲川町1丁目・61,600円）の差は2.2倍（当方算出）です。
• 戸建の住宅地の値段は、1㎡あたり6万〜13万円台。坪に直すと約20万〜44万円（当方算出）。 11万円前後が大和八木駅・橿原神宮前駅から600〜750mの地点、8万円前後が駅から少し離れた地点、6万円台が市の西側と北東側です。
• 上がった9地点のうち7地点は、最寄駅から750m以内。下がった4地点は、すべて770m以上。 駅に近い場所は上がり、離れた場所は動かないか下がる、という傾向がはっきり出ています （ただし白橿町1丁目・小綱町・曽我町のように、駅から650m以内でも横ばいの地点はあります）。
• 大和八木駅か、橿原神宮前駅か。上位7地点は、すべてこの2駅のどちらかを最寄りとしています。

商業地10地点と工業地1地点です。

商業地も、大和八木駅前が飛び抜けています。 内膳町1丁目の384,000円は、2番目の久米町（橿原神宮前駅前・176,000円）の2.2倍（当方算出）。 「2大ターミナル」と呼ばれる2つの駅でも、駅前の土地の評価には2倍以上の差があります。 3番目から10番目までの8地点は82,800〜118,000円で、住宅地の上位と変わらない水準です。 畝傍御陵前駅から150mの大久保町が−0.6％、金橋駅から1,400mの五井町が−0.8％と、商業地にも下がっている地点があります。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 最寄駅と方角・距離は鑑定評価書情報の記載によるもので、徒歩での所要時間ではありません。

実際の成約169件 ― 新築戸建て12件、中古戸建て90件、中古マンション62件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 橿原市の成約は169件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※戸建は全部で107件（成約中央値1,600万円）。このうち5件は建築年が分からないため、新築・中古のどちらにも入れていません。

橿原市は、中古マンションがしっかり動いている市です。169件のうち62件、37％（当方算出）が中古マンション。 62件という数は、相場として参考にできる件数です。 最小は130万円、最大は4,200万円。下位25％が400万円で、4件に1件は400万円以下の成約です。 建築年の中央値は1993年、62件のうち20件（当方算出で32％）が1981年以前の建築。 専有面積の中央値は75㎡です。

中古マンションの400万〜2,200万円という幅は、建物の年代の幅でもあります。 成約個票では、1980年築・専有105㎡の4LDKが1,100万円、1996年築・専有70㎡の3LDKが950万円、1988年築・専有60㎡の3LDKが930万円でした。 1,000万円前後で、70㎡前後の3LDKが買えているということです。 一方で、価格の低いマンションほど、管理費・修繕積立金の負担と、買ったあとのリフォーム費用が、総額のなかで大きな割合を占めます。 「物件価格が安い」ことと「住むための総額が安い」ことは、別です。

中古戸建ては90件。全体の半分強（当方算出で53％）です。 最小150万円から最大5,000万円まであり、下位25％は650万円、上位10％は2,900万円。 建築年の中央値は1999年で、90件のうち27件（当方算出で30％）が1981年以前の建築です。 延床面積の中央値は105㎡。戸建107件全体の土地面積の中央値は135㎡です。 住宅地の平均価格96,761円/㎡に135㎡を掛けると約1,306万円（当方算出）ですから、 中古戸建ての中央値（1,400万円）は、ほぼ土地の値段にあたると考えられます。 下位25％（650万円）あたりの物件は、建物の値段がほとんどついておらず、土地も平均より安い場所か小さい区画だと読めます。

新築戸建ては12件。戸建107件のうち1割ほど（当方算出で11％）です。 中央値3,150万円、価格の幅は2,500万〜3,700万円、延床面積の中央値は105㎡。 中古戸建ての中央値（1,400万円）との差は1,750万円あります。 仲介手数料の上限額で言えば、3,150万円は110万5,500円、1,400万円は52万8,000円です。 橿原市で新築の建売を探すと、公的データに出てくる成約は1年で12件。選べる数は多くありません。

買う側の確認事項は、種別ごとに違います。

• 新築戸建て：土地の面積と形、駐車場の台数、前面道路の幅と公道・私道の別。 景観計画の周辺景観保全エリアや風致地区にあたる土地かどうかも確認してください。 新築戸建て（建売）は仲介手数料0円の対象になりやすい種別ですが、対象外の物件もあります。
• 中古戸建て：まず建築年。1981年以前の建築なら耐震診断を。 市の耐震改修補助は、令和8年度は6件の枠で募集が終わっています。 建て替えを考えるなら、区域区分・風致地区・埋蔵文化財の3つを契約前に。 中古戸建ては、仲介手数料0円の対象になる物件とならない物件があります。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は対象になりやすい物件です。
• 中古マンション：管理費・修繕積立金の額と滞納の有無、長期修繕計画、大規模修繕の履歴、1981年以前の建築なら耐震診断の有無。 中古マンションも、0円の対象になる物件とならない物件があります。 売主が不動産会社のリノベーション済み物件は対象になりやすい物件です。

最寄駅別の成約（169件中166件）

大和八木と橿原神宮前の2駅で68件。ただし中央値は2,200万円と1,100万円で、ちょうど2倍の差があります。 同じ「ターミナル駅の物件」でも、成約している価格帯が違うということです。 岡寺と橿原神宮西口の650万円、八木西口の800万円、耳成の830万円は、いずれも中古マンションの中央値（1,100万円）より低い数字です。 駅別の中央値は新築戸建て・中古戸建て・中古マンションが混ざった値ですので、どの種別が多いかで数字は動きます。 物件を見比べるときは、同じ駅の、同じ種別の成約と比べることをおすすめします。

町別の成約（3件以上あった23町・計133件）

橿原市の成約は、ひとつの町に集中していません。 いちばん多い白橿町でも19件、169件の11％（当方算出）。10件以上の町は3つだけで、23町の合計は133件。 残りの36件は、成約が1件か2件しかない町に散らばっています。 「橿原市の相場」をひとつの数字で言うのは難しい市です。

最も高い石川町3,450万円と、最も低い白橿町330万円で、10倍以上の差があります。 ただし石川町は4件です。3件・4件の町は、新築が1件入るか、古い物件が1件入るかで中央値が大きく動きます。 町ごとの建築年・種別の内訳は公表集計にありませんので、「石川町は高い町」「土橋町は安い町」と決めつけず、参考値としてお読みください。 件数が10件以上ある3つの町で見ると、白橿町330万円・西池尻町650万円・内膳町2,850万円。 大和八木駅前の内膳町と、ほかの2町とで、成約している物件の種類がはっきり違うことが分かります。

実際の成約は、こんな中身です

戸建4件は、1,500万〜1,600万円。戸建全体の中央値（1,600万円）のあたりです。 ところが中身はまったく違います。 白橿町は1985年築で、敷地は200㎡を超えます。曽我町は2017年築で、敷地は80㎡。 同じ1,600万円で、「築40年の広い家」も「築浅のコンパクトな家」も買えていることになります。 橿原市では、どの町で探すかによって、同じ予算で買える家の広さと新しさが大きく変わります。

マンション4件は、930万〜1,100万円。 1980年築から1996年築まで、専有面積は60㎡から105㎡まで。 駅から3分の久米町（930万円）と、駅から15分の白橿町（1,100万円）が、ほぼ同じ価格帯です。 駅からの近さ、広さ、築年のどれを優先するかで、選ぶ物件が変わります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・橿原市169件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 新築戸建て・中古戸建ての「面積の中央値」は延床面積、中古マンションは専有面積です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

補助と支援 ― 使えるものと、もう受付が終わったもの

正直に書きます。橿原市の住宅まわりの補助は、枠が小さいか、対象が限られています。 市のページで確認できた制度は次のとおりです（基準日は各ページの更新日）。

古い戸建を買う方に効くのは、耐震改修補助の「6件」という数字です。 成約データでは、中古戸建て90件のうち27件が1981年以前の建築。 補助の対象は平成12年5月31日以前の建築ですから、対象になりうる家はもっと多いはずです。 それに対して、令和8年度の枠は6件で、募集は5月の約3週間で終わっています。 「買ってから補助を申請する」という計画は、買う時期と募集の時期が合わなければ成り立ちません。 来年度の募集があるかどうか、時期と件数は、建築安全推進課（0744-47-3517）にご確認ください。

大阪や奈良県内から橿原市に移る方は、移住支援金の対象ではありません。 対象は東京23区に関係する方に限られており、しかも世帯の枠は令和8年度の受付が終わっています。 住宅の取得そのものへの補助、三世代の同居・近居への補助、市が売主の分譲地については、市のページに記載を確認できませんでした （「無い」と断定するものではありません。未取得です）。

一方で、子育ての支援は手厚い内容が確認できました。 子ども医療費は18歳の年度末まで窓口での負担なし（小学生〜18歳は令和6年8月1日の受診分から）。 市立小中学校の給食費は令和8年度は無償。0〜2歳の第2子以降の保育料は令和5年4月から無償です。 住宅の補助は薄く、子育ての支援は厚い。これが、市のページから読み取れる橿原市の姿です（「学区・子育て支援」の章で詳しく扱います）。

出典：橿原市「既存住宅耐震改修補助」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1010/gyomu/2/1/2/1/3293.html ／ 橿原市「既存木造住宅省エネルギー改修工事等補助」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1009/gyomu/3/2/2192.html ／ 橿原市「空家等利活用再生事業」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1009/gyomu/3/1/3044.html ／ 橿原市「移住支援金」 https://www.city.kashihara.nara.jp/iju/shien/10582.html

まとめ：橿原市は「区域・文化財・駅・建築年」の4つで選ぶ市

橿原市の住宅地の平均価格は、奈良県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 28市町村のうち3位、町村を除いた12市のなかでも3位。 変動率（＋0.7％）で見ても28市町村中3位、12市のなかで3位です。 県内では地価の高い側の市ですが、21地点のうち12地点は横ばいか下落で、上がっているのは駅に近い地点が中心です。

確認すべきことは、次の6点です。

• 市街化区域か市街化調整区域か。市域の55.7％は調整区域です。東部・西部は約8割が調整区域。建て替えの許可は奈良県です。
• 埋蔵文化財包蔵地・史跡・世界遺産条例の区域にあたるか。着工の60日前まで（条例の区域は事業開始の90日前または120日前まで）の手続きがあります。
• 古都保存法・風致地区・景観計画のどれにあたるか。第1種風致地区は高さ8m以下・建ぺい率20％以下。 周辺景観保全エリアは建築面積10㎡以上で届出、届出から30日は着工できません。
• どの駅の物件か。13駅あり、成約は大和八木37件・橿原神宮前31件。駅別の中央値は650万円から2,400万円まで開きがあります。
• 建築年。1981年以前の建築は、中古戸建て90件のうち27件、中古マンション62件のうち20件。令和8年度の耐震改修補助は6件で終了しています。
• 校区。十市町・葛本町・新賀町・中曽司町・四条町・大軽町・白橿町1丁目は、町のなかで校区が分かれます。

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件は買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の橿原市

橿原市が生まれたのは昭和31年（1956年）2月11日。そのときの人口は38,560人でした。市街化区域と市街化調整区域の線が最初に引かれたのは、昭和45年12月28日です。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所の本庁舎（八木町1-1-18）のある八木町1丁目を含む同じ範囲です。左の写真は、線引きから数年後、人口が増えていく途中の時期にあたります。市の人口は2000年（平成12年）に約12.5万人でピークになりました。いま成約データに出てくる中古戸建て90件のうち27件、中古マンション62件のうち20件は1981年以前の建築で、左の写真の時代に建った建物が、いまも取引されています。2枚を見比べるときは、田や畑だった場所がどこで住宅地に変わったか、駅と線路のまわりにどう建物が建て込んでいったかに注目してください。市の都市計画マスタープランは、大和八木駅のある中部地域を「約90％が市街化区域」としています。右の写真で建物に埋まっている区画のなかにも、左の写真では農地のままのところがあるはずです。そうした場所は、市街地になってからの年数が浅く、道路や区画の形が整っていることが多い一方、もともと田やため池だった低い土地の可能性もあります。ハザードマップとあわせて見てください。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「奈良県橿原市八木町一丁目」の座標から算出したタイルによるものです。写真の中身を当方が読み取って書いたものではありません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28743〜28745・y13032〜13033）で切り出しています。

橿原市の住所は「橿原市◯◯町」の形で、町の数がとても多い市です。そこでこのページでは、市立中学校6校の通学区域をエリアの単位にしました。市の「小・中学校の通学区域」のページが、どの町がどの小学校・中学校の区域かを町名で示しているため、令和8年地価公示の全32地点（住宅地21・商業地10・工業地1）と、成約価格情報の町別23町を、あいまいさなく整理できるからです。

ものさしはもうひとつあります。市の都市計画マスタープラン（第3次）は、市域を中部・東部・北部・南部・西部の5つの地域に分け、地域ごとに駅を示しています。中部（大和八木・八木西口・畝傍）は約90％が市街化区域、南部（畝傍御陵前・橿原神宮前・岡寺）は約60％、北部（新ノ口・真菅・耳成・金橋）は約50％、東部（香久山）と西部（坊城・橿原神宮西口）は約20％です。この5地域と中学校区6つの対応は、公式の資料では確認できていません。そのため、下の各エリアでは、マスタープランの記述を「駅」を手がかりに引用しています。

先にお断りしておきます。見出しの「最寄駅」は、国土交通省の地価公示 鑑定評価書情報が各標準地の最寄駅としている駅と、成約個票の最寄駅です。その校区のすべての町の最寄駅という意味ではありません。どの駅が最寄りになるかは物件ごとに違います。成約の町別は3件以上あった23町（計133件）だけの集計で、新築戸建て・中古戸建て・中古マンションが混ざった中央値です。3件・4件の町も多くあります。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、橿原市・奈良県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

橿原市には駅が13あります。市の地域公共交通計画（令和5年3月）は「近鉄4路線10駅・JR1路線3駅」としています。東西7.5km・南北8.3kmの市域に13駅ですから、駅の密度は高い市です。市の移住サイトは、近鉄大和八木駅と近鉄橿原神宮前駅を「2大ターミナル駅」と紹介しています。

市公式の概要は、所要時間を大阪から30〜40分、京都から約1時間、関西国際空港から約1時間、名古屋から約2時間としています（起点の駅・列車の種別は書かれていません）。これは市の代表的な駅からの目安で、13駅のどれでも同じという意味ではありません。

橿原市で最初に決めていただきたいのは「どの駅か」です。成約は大和八木37件・橿原神宮前31件の2駅で68件。166件の4割（当方算出）がこの2駅です。残りの10駅は5〜18件。都市計画マスタープランは市域を5つの地域に分けており、駅ごとに、まわりの土地のルールが違います。中部（大和八木・八木西口・畝傍）は約90％が市街化区域。東部（香久山）と西部（坊城・橿原神宮西口）は約8割が市街化調整区域です。駅から歩ける場所でも、市街化調整区域のことがあります。

駅ごとの路線名は、下の注記のとおり、近鉄公式で確認できた9駅だけを載せています（八木西口・畝傍・金橋・香久山の4駅は未確認）。所要時間・本数・乗換は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※市内の駅が13あることは、市の計画で確認しています。橿原市地域公共交通計画（令和5年3月）は「近鉄4路線10駅・JR1路線3駅、計13駅」としており、駅名は同計画の概要版の図と、都市計画マスタープランの地域別構想（地域ごとの駅名）によります。

表の「路線」の欄は、13駅のうち9駅を近鉄の公式の表で確認し、4駅（八木西口・畝傍・金橋・香久山）が「未確認」です。市の資料は「近鉄4路線」「JR1路線」と書くだけで、どの駅が何線の駅かを示していません。そこで、近畿日本鉄道の「駅別乗降人員」の表で、どの路線の表に載っているかを確認しました。大阪線の表に大和八木・耳成・真菅、橿原線の表に新ノ口・畝傍御陵前・橿原神宮前、南大阪線の表に坊城・橿原神宮西口・橿原神宮前、吉野線の表に橿原神宮前・岡寺が載っています。大和八木駅は、大阪線の駅であることだけを確認しています（橿原線の表の読み取りでは駅名を確認できず、ほかに乗り入れる路線は未確認です）。八木西口駅は近鉄の表に駅名が見当たらず、畝傍・金橋・香久山の3駅は鉄道事業者の公式ページで確認できていません。記憶や他サイトで路線名を埋めることはしていません。このほかに市の資料から分かるのは、次の範囲です。(1)市の移住サイトが「近鉄大和八木駅」「近鉄橿原神宮前駅」と表記していること。(2)市の通学区域の表に「中曽司町（近鉄大阪線以南／以北）」とあり、近鉄大阪線が中曽司町を通っていること。(3)市のAIデマンドタクシーの実証実験の案内に「真菅地区のJR桜井線以北エリア」とあり、市内のJRの路線がJR桜井線であること。通勤・通学先への経路、乗換の要否、停車する列車の種別は、各社の公式の路線図・時刻表で必ずご確認ください。

「1日平均乗降人員」の欄は、近鉄公式の駅別乗降人員で確認できた9駅だけを載せています。近鉄の駅の乗降人員は、近畿日本鉄道の公表する令和7年11月11日（火）の1日の調査値で、年間の平均ではありません。大和八木34,056人、橿原神宮前16,300人、真菅4,472人、新ノ口4,335人、畝傍御陵前3,642人、耳成3,589人、坊城2,394人、橿原神宮西口1,863人、岡寺1,325人。数字を確認できた近鉄の9駅のなかでは、大和八木が最も多く、橿原神宮前の約2倍です（当方算出）。同じ「ターミナル」の橿原神宮前駅と、となりの駅とで、利用者の数が1けた違うことも分かります。ほかの4駅（八木西口・畝傍・金橋・香久山）が「—」なのは、数値を確認できていないためです。この4駅を含めた市内全体の順位は、本ページでは分かりません。

成約データの駅別について。駅別の集計は成約が3件以上あった12駅のもので、合計は166件（169件中）です。香久山駅は集計に出てきません。駅別の中央値は新築戸建て・中古戸建て・中古マンションが混ざった値ですので、どの種別が多いかで数字は動きます。大和八木2,200万円と岡寺650万円で3.4倍の差がありますが、「大和八木は高い、岡寺は安い」と単純には言えません。物件を見比べるときは、同じ駅の、同じ種別の成約と比べてください。

駅からの平均の読み方。12駅とも9〜16分。駅前の物件より、駅から少し離れた住宅地の物件が多く成約しているということです。成約個票には大和八木駅から20分の戸建もあります。標準地と駅の位置関係（方角・距離）は、国土交通省の地価公示 鑑定評価書情報の記載によります。

道路

市の移住サイトは、市内を通る道路として京奈和自動車道と南阪奈道路を挙げています。都市計画マスタープランは、北部地域について京奈和自動車道と中和幹線、中部地域について国道24号・国道165号・国道169号などを挙げています。国道24号と国道169号は、小学校の通学区域の境界にもなっています（十市町・葛本町・新賀町は国道24号、大軽町は国道169号線で校区が分かれます）。幹線道路の近くの物件は、音と振動、大型車の通行を、時間帯を変えて現地で確認してください。商業地の標準地のうち、土橋町（22m県道）・五井町（12.7m国道）・醍醐町（13m国道）は、鑑定評価書情報で「路線商業地域」とされている幹線道路沿いの地点です。

標準地の前面道路の幅を見ると、橿原市の住宅地の姿が分かります。国土交通省の鑑定評価書情報によると、住宅地21地点の前面道路は、今井町4丁目が3m市道、曽我町が3.6m市道、地黄町・中町・新賀町が4m、土橋町・新口町が4.5m。5m以上の道路に面しているのは21地点のうち12地点です（当方集計）。新賀町・木原町・古川町・土橋町の標準地は「私道」に面しています。前面道路が4m未満の場合や私道の場合は、建て替えのときの後退（セットバック）、私道の持分と通行・掘削の承諾が論点になります。物件の前面道路が公道か私道か、幅は何mかは、契約前に必ず確認してください。家タダでも調査します。

バスは奈良交通が13路線、市のコミュニティバスが1路線の計14路線（橿原市地域公共交通計画・令和5年3月）。一般タクシーは5社です。コミュニティバスのルート・運賃・本数は、本ページでは確認できていません（未取得）。バス便の物件は、現在の時刻表と、車での代替手段をあわせて確認してください。

市はAIデマンドタクシー「のるーと橿原ますが号」の実証実験を、令和7年11月1日から令和8年1月31日まで行いました。対象は真菅地区のJR桜井線以北のエリアなどで、運賃は300円、延べ651人が利用しています（市のページの更新日は2026年2月1日）。これは期間を区切った実験で、すでに終了しています。本格運行ではありません。「デマンドタクシーがあるから車がなくても大丈夫」という前提で物件を選ぶのは、現時点では早計です。駅から離れた住宅地と、東部・西部の田園地帯では、自家用車を前提にした暮らしになると考えておくのが現実的です。駐車場の有無と台数は、橿原市では物件選びの基本条件になります。

※4駅（八木西口・畝傍・金橋・香久山）の路線名と乗降人員、大和八木駅に大阪線のほか何線が乗り入れるか、各駅の所在地（町名）、所要時間の内訳、コミュニティバスのルート・運賃は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：橿原市「橿原市地域公共交通計画」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1016/gyomu/3/3/14147.html ／同 概要版 https://www.city.kashihara.nara.jp/material/files/group/17/gaiyou2023.pdf ／橿原市都市計画マスタープラン（第3次）第4章 https://www.city.kashihara.nara.jp/material/files/group/17/yonnsyou.pdf ／橿原市「橿原市の概要」 https://www.city.kashihara.nara.jp/shiseijoho/kashiharashinogaiyo/10554.html ／橿原市 移住サイト「橿原市について」 https://www.city.kashihara.nara.jp/iju/about/12165.html ／近畿日本鉄道「駅別乗降人員 難波線 大阪線」 https://www.kintetsu.co.jp/tetsudo/a.html ／近畿日本鉄道「駅別乗降人員 奈良線 橿原線 天理線」 https://www.kintetsu.co.jp/tetsudo/c.html ／近畿日本鉄道「駅別乗降人員 南大阪線 吉野線」 https://www.kintetsu.co.jp/tetsudo/e.html ／橿原市「AIデマンドタクシー のるーと橿原ますが号」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1016/gyomu/3/3/19143.html ／国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年） https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices/realEstateAppraisalReport/csv/

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

橿原市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。市公式「固定資産税・都市計画税の概要」によります。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税の0.3％は、地方税法が定める上限（制限税率）と同じ税率です。0.2％や0.25％にしている市もありますので、橿原市の都市計画税は、低く抑えられているとは言えません。課税標準額1,000万円なら、0.2％の市より年1万円多い計算になります（当方算出）。正直に書いておくべき点です。

課税されるのは市街化区域内の土地・家屋だけです。橿原市は市域の55.7％が市街化調整区域ですから、同じ橿原市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。ただし、都市計画税がかからない＝市街化調整区域ということですので、税が安いことと引き換えに、建て替えや住宅ローンの確認事項が増えます（「市街化調整区域」の章）。

年の途中で売買した場合の精算について。固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日現在の所有者に1年分が課税されるのが地方税法の仕組みです。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点は、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円。納期限（各期の日付）は、本ページでは確認できていません（未取得）。納税通知書または市の資産税の担当課でご確認ください。

住宅用地の特例は、地方税法にもとづく全国共通の制度です。固定資産税は、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）が価格の6分の1、一般住宅用地（200㎡を超える部分）が価格の3分の1。都市計画税は、小規模住宅用地が価格の3分の1、一般住宅用地が価格の3分の2です。

橿原市の成約データでは、戸建107件の土地面積の中央値は135㎡です。橿原市で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。ただし成約個票には、白橿町の戸建のように土地が200㎡を超えるものもあります。200㎡を超えた部分は軽減の割合が小さくなります。

住宅を取り壊すと、この特例が外れます。古家つきの土地を買って建て替える方は、1月1日をまたいで更地の期間ができると、その年の土地の税額が上がることを知っておいてください。橿原市では、この点がほかの市より重くなることがあります。埋蔵文化財の届出（着工の60日前まで）や、藤原宮跡内の条例区域の事前相談（90日前または120日前まで）で、解体から着工までの期間が延びやすいためです。解体の時期は、届出の日程とあわせて決めてください。

新築住宅などの減額制度について、市は新築住宅・認定長期優良住宅、耐震・バリアフリー・省エネ改修の減額の案内ページを設けています。減額の割合・期間・面積の要件は、制度ごとのページを確認しておらず、本ページには数値を載せていません（未取得）。築浅の中古戸建てを買う方は、いまの税額が減額中のものかどうかを売主側に確認しておくと、買ったあとの負担を読み違えずに済みます。

免税点

同一人が橿原市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※税率・免税点は橿原市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜洪水 ― 対象の河川は19本。内水のハザードマップは作成されていません

橿原市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのがハザードマップです。 市公式の概要は橿原市の地勢を「全体的に起伏が少ない」と説明しています。 平らな盆地のなかを、多くの川が流れている市です。 市が公開しているハザードマップの内容は次のとおりです。

洪水の対象河川が、合わせて19本あります。 このうち12本の川のマップは令和7年3月につくられたばかりです。 数年前に見たハザードマップの記憶や、古い重要事項説明書の記載で判断しないでください。 検討中の物件の住所で、いまのマップを確認することが大切です。 成約データに出てくる町や駅と同じ名前の「曽我川」「坊城川」が対象河川に入っていることも、目安になります （川と町の位置関係は、マップで確認してください）。

内水のマップが無いことは、買う側が自分で補う必要があります。 内水氾濫は、川があふれるのではなく、降った雨が排水しきれずにたまる浸水です。 平らな土地、周囲より低い土地、昔の田やため池を埋めた土地で起こりやすいとされます。 市は過去の浸水履歴の資料を公開していますが、その内容は本ページでは確認できていません（未取得）。 現地では、道路より敷地が低くないか、近くに水路やため池がないか、基礎の高さや外壁に水の跡がないかを見てください。 売主側に、過去の浸水の有無を書面で確認することもおすすめします。

※想定最大規模の雨の条件、町ごとの浸水深、家屋倒壊等氾濫想定区域の範囲、土砂災害警戒区域の箇所数、 地震の震度や被害の想定は、本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：橿原市「ハザードマップ」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1026/gyomu/2/4/1/2439.html ／ 橿原市「洪水ハザードマップ」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1026/gyomu/2/4/1/2440.html ／ 橿原市「橿原市の概要」 https://www.city.kashihara.nara.jp/shiseijoho/kashiharashinogaiyo/10554.html

2｜埋蔵文化財 ― 着工の60日前。藤原宮跡の条例の区域は90日前または120日前

土地を買って建てる方、建て替える方は、契約の前に、その土地が遺跡の中かどうかを確かめてください。

• 調べ方：奈良県の遺跡地図と、特別史跡藤原宮跡・史跡藤原京跡の指定範囲図。境界の近くは文化財保存活用課に問い合わせ。
• 窓口：文化財保存活用課（川西町858-1 歴史に憩う橿原市博物館内・電話0744-47-1315）。市役所の本庁舎ではありません。
• 契約書で確認すること：届出や調査で着工が遅れた場合の扱い、建物が計画どおり建てられなかった場合に契約をどうするか。 建築条件付きの土地や、土地の決済を先に行う取引では、とくに大切です。

届出のあとに試掘・発掘調査が必要になるかどうか、その期間と費用の負担は、土地ごとに違います。 発掘調査の費用の負担や個人の住宅の扱いについて、市のページに記載はありませんでした（未取得）。 「遺跡の中だが、過去にこの敷地で調査が済んでいるか」も、文化財保存活用課で確認できることがあります。 家タダでは、契約前にこの確認を行います。

出典：橿原市「文化財保護法の手続き」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1058/gyomu/2/2671.html ／ 橿原市「遺跡地図」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1058/gyomu/2/3886.html ／ 橿原市 手続き案内（世界遺産条例の事業事前相談） https://www.gaas-port.jp/29_kashihara/procedure/868?category_id=127 ／ 橿原市 手続き案内（史跡・名勝の現状変更） https://www.gaas-port.jp/29_kashihara/procedure/145?category_id=127

3｜大和三山と藤原宮跡のまわり ― 許可が要るのか、届出で済むのか

「橿原市の特徴」の章で見たとおり、畝傍山・耳成山・香久山と藤原宮跡のまわりには、3つの制度が重なります。 契約前に、次の順番で確認してください。

「許可」と「届出」は重みが違います。 届出は、基準に合っていれば期間が過ぎたあとに着工できます。許可は、認められなければ建てられません。 特別保存地区や第1種風致地区の土地は、価格が安く見えても、建てられる家が大きく制限されます。 3つの窓口はいずれも都市計画課（東竹田町1-1 リサイクル館かしはら・電話0744-47-3549）です。 どの町・どの番地がそれぞれの区域にあたるかは図面で決まり、本ページでは町名で示していません。 家タダでは、検討中の物件について、契約前に無料で確認します。

4｜市街化区域か調整区域か。建て替えの相談先は奈良県

橿原市は市域の44.3％（1,751.7ha）が市街化区域、55.7％（2,204.3ha）が市街化調整区域です。

市街化調整区域の物件については、とくに慎重に。 橿原市の開発許可は奈良県が行っており、市のページには、調整区域で住宅を建てられる条件が書かれていません（未取得）。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 マスタープランによると、東部地域（香久山駅）は約80％、西部地域（坊城駅・橿原神宮西口駅）も大部分が市街化調整区域です。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

5｜盛土規制法 ― 橿原市は全域が規制区域です

市公式によると、橿原市は全域が「宅地造成等工事規制区域」で、令和7年5月7日から規制が始まっています。 盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）にもとづくもので、一定の規模を超える盛土・切土などの工事には許可が必要になります。

• 許可を出すのは奈良県。申請は橿原市を経由し、窓口は建築安全推進課（リサイクル館かしはら2階）です。
• 土地を買って造成してから建てる場合、高低差のある土地で擁壁をつくり直す場合は、許可が必要な規模かどうかを先に確認してください。
• 許可が必要になる工事の規模は、奈良県のページに示されており、本ページでは確認していません（未取得）。

規制が始まったのは令和7年5月です。 それより前に造成された土地、古い擁壁のある土地については、 擁壁の状態（ひび・ふくらみ・水抜き穴）と、つくり直す場合の費用を、契約前に確認しておくと安心です。

出典：橿原市「盛土規制法について」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1010/gyomu/1/2/18507.html

6｜1981年以前の建物 ― 令和8年度の耐震改修補助は6件で終了

橿原市の成約データでは、中古戸建て90件のうち27件、中古マンション62件のうち20件が1981年以前の建築です。 古い戸建を買う場合、ふつうは市の耐震改修の補助を調べるところから始めます。 橿原市にも補助はありますが、令和8年度の募集は5月7日〜5月29日・6件で、すでに終わっています。

買う側がとるべき順番は、次のとおりです。

• 契約の前に、建築年（建築確認の時期）を確かめる。1981年5月以前に建築確認を受けた建物かどうかで、耐震の前提が変わります。
• 補助をあてにしない資金計画を立てる。枠は6件、募集は年に一度の約3週間でした。 買う時期と募集の時期が合わなければ使えません。
• 改修が必要になった場合の費用を、物件価格に足して考える。 650万円の戸建（中古戸建ての下位25％）に数百万円の改修費がかかるなら、1,400万円（中央値）の物件と比べ直す価値があります。
• 来年度の募集の有無・時期・件数は、建築安全推進課（0744-47-3517）に確認する。

マンションの場合は、建物全体の話になります。 1981年以前のマンションは、耐震診断を受けているか、耐震改修が済んでいるかを、管理組合の資料で確認してください。 市の補助（上の表）は木造の一戸建て・長屋が対象で、マンションは対象に入っていません。 このほか市には、木造住宅の省エネルギー改修への補助（上限50万円・窓の断熱改修が必須）があります。

出典：橿原市「既存住宅耐震改修補助」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1010/gyomu/2/1/2/1/3293.html ／ 橿原市「既存木造住宅省エネルギー改修工事等補助」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1009/gyomu/3/2/2192.html

7｜前面道路 ― 3mの市道、4mの私道

橿原市の住宅地は、古くからの町と、新しい分譲地が入り混じっています。 国土交通省の鑑定評価書情報で、住宅地21地点の前面道路を見ると、次のようになります（当方集計）。

• 前面道路が4m未満の場合：建て替えのときに、道路の中心から2mの線まで敷地を下げる（セットバック）必要が出ることがあります。 使える敷地が減り、建てられる家が小さくなります。
• 前面道路が私道の場合：私道の持分があるか、通行と、水道・ガス管の掘削についての承諾があるかを確認してください。 住宅ローンの審査で確認されることがあります。標準地21地点のうち4地点が私道に面しています。
• 駐車場：道路が狭いと、車の出し入れと、車の大きさに制限が出ます。

※前面道路の種類と幅は、国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）の各標準地の記載によります。 標準地そのものの話であり、その町のすべての道路が同じという意味ではありません。

8｜地区計画・防火地域・今井町

• 地区計画（14地区）：区域内で建築などを行う場合は、工事着工予定日の30日前までに届出が必要です。 敷地の分割や建物の用途・高さに制限があることがあります（「市街化調整区域」の章に一覧）。
• 防火地域・準防火地域：平成15年1月6日に指定。区域内では、建物の構造や窓・ドアに防火上の基準がかかり、建築費に影響します。 市街化区域のそのほかの区域は、建築基準法第22条の区域です。
• 高度地区：平成15年1月6日に当初指定。どの場所に何mの制限がかかるかは、本ページでは確認できていません（未取得）。
• 今井町伝統的建造物群保存地区（約17.4ha）：保存地区の中の物件は、外観に関わる工事に手続きが必要です。 手続きと補助の内容は未取得ですので、都市計画課にご確認ください。
• 隣が農地の場合：生産緑地（平成4年12月25日に当初指定）かどうかを確認してください。

9｜人口が減っている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 橿原市の人口は、2000年（平成12年）の約12.5万人をピークに減り、2023年1月に12万人を下回りました。 令和8年7月1日の住民基本台帳人口は117,435人です。

• 地価は、場所によって分かれています。令和8年地価公示の住宅地は、21地点のうち上昇9・横ばい8・下落4。 上がった9地点のうち7地点は、最寄駅から750m以内です。
• 駅から離れた場所、市の西側・北東側の地点は、横ばいか下落です。 曲川町1丁目（−0.3％）、古川町（−0.2％）、菖蒲町1丁目・四分町（−0.1％）。
• 将来手放すときの買い手のつきやすさは、駅からの距離、区域区分、建て替えのしやすさ（風致地区・文化財・前面道路）で差が出る可能性があります。

「長く住むための家」として買うなら、橿原市は、駅の多さと、戸建・マンションの価格の面で現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

10｜橿原市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・文化財・風致地区・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

橿原市は、昭和31年（1956年）2月11日に市制を施行しました。 市公式の概要によると、6つの町村が合併して生まれ、奈良県下で5番目の市。そのときの人口は38,560人でした。 合併した6町村の名前は、市公式の年表が画像で掲載されているため読み取れず、本ページでは確認できていません（未取得）。 記憶で名前を補うことはしていません。

大和三山と藤原宮跡 ― 市の真ん中にある「建てられない場所」

市公式の概要は、橿原市の地形を次のように説明しています。

市の移住サイトは、橿原市を「1300年前に初めて『日本』という名称が使用された場所」と紹介し、 「飛鳥・藤原の宮都」が令和8年7月に世界遺産に登録されたと書いています。 市の手続き案内が挙げる市内の構成資産は、藤原宮跡・菖蒲池古墳・本薬師寺跡・大官大寺跡の4つです。

この歴史は、いま家を買う人にそのまま関係します。 平らな盆地の真ん中に、三つの山と宮跡がある。 だから橿原市では、昭和40年代のはじめに、山と宮跡を守るための区域が次々に決められました。

順番に注目してください。山と宮跡を守る区域が先に決まり、そのあとで市街化区域と市街化調整区域の線が引かれています。 橿原市の住宅地は、守る場所を先に除いた残りの土地に広がってきた、と読むことができます。 市の人口は、市制施行のときの38,560人から、2000年の約12.5万人まで増えました。 成約データに出てくる中古戸建ての建築年の中央値は1999年、中古マンションは1993年です。

今井町 ― 寺内町・在郷町として選ばれた町並み

今井町は、文化庁の重要伝統的建造物群保存地区の一覧に、種別「寺内町・在郷町」として載っています。 選定は平成5年12月8日、面積は17.4ha。市の都市計画決定は平成5年3月22日です。 都市計画マスタープランは中部地域の方針として「歴史的町並み景観の保存整備の取組みを推進」を挙げています。 住所としての今井町は1丁目から4丁目まであり、今井小学校の校区です。

今井町は「見に行く場所」であると同時に、人が住んでいる町です。 住宅地の標準地が今井町4丁目にあり、鑑定評価書情報は「中規模一般住宅が多く古い街並みが残る住宅地域」、前面道路は3mの市道としています。 買う立場では、保存地区の中かどうか、外観に関わる工事にどんな手続きが要るかを、最初に確かめることになります。

年表

※合併した6町村の名前、「橿原」という市名の由来、昭和31年から平成までの年表の詳細、国勢調査の人口の推移、 世界遺産の登録日と正式な登録名は、本ページでは確認できていません（未取得）。 世界遺産についての記述は、市の移住サイトと市の手続き案内の記載によるものです。 出典：橿原市「橿原市の概要」 https://www.city.kashihara.nara.jp/shiseijoho/kashiharashinogaiyo/10554.html ／ 橿原市「橿原市の都市計画」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1016/gyomu/1/2/2624.html ／ 橿原市 移住サイト「橿原市について」 https://www.city.kashihara.nara.jp/iju/about/12165.html ／ 国土交通省「古都保存」 https://www.mlit.go.jp/toshi/rekimachi/toshi_history_tk_000008.html ／ 橿原市「今井町伝統的建造物群保存地区」 https://www.city.kashihara.nara.jp/soshiki/1016/gyomu/1/2/1403.html ／ 文化庁「重要伝統的建造物群保存地区一覧」 https://www.bunka.go.jp/seisaku/bunkazai/shokai/hozonchiku/judenken_ichiran.html

• 【奈良県】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 橿原市の価格が奈良県全体のどのあたりに位置するのかを、県内の市町村の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。