【高砂市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

高砂市の価格帯で、いくら得になるか

高砂市の住宅地は1㎡あたり平均61,191円（12地点の単純平均）。市内の標準地は最高87,000円/㎡（荒井町東本町７番４）から最低21,200円/㎡（阿弥陀町阿弥陀字中道５５番２）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.1倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、高砂市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は94件。成約価格の中央値は970万円、真ん中の半数は520万円〜1,700万円に収まっています。延床面積の中央値は95㎡。建築年の中央値は1990年です。

最寄駅で多いのは宝殿駅（39件）、曽根(兵庫)駅（14件）、伊保駅（14件）。

中央値の970万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は38万6,100円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる94件のうち、1981年以前に建てられたものは29件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

高砂市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて高砂市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 8万5千人が34km²に住む、兵庫県でも面積の小さい市

高砂市の人口は85,009人（男41,369人／女43,640人）、世帯数は40,904世帯です（令和8年8月31日現在・高砂市「町丁字別人口」）。面積は34.38km²で、東西8.00km・南北9.57km。人口密度は約2,473人/km²（当方算出）です。端から端まで10kmに満たない市域に8万5千人が住んでいる、というのが高砂市の大きさです。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の高砂市の人口は確認できていません（未取得）。市公式の国勢調査のページに掲載されているのは令和2年調査までで、このページの国勢調査の数値はすべて令和2年国勢調査のものです。

その令和2年国勢調査では、人口87,722人・世帯数36,712世帯。平成27年国勢調査が人口91,030人・世帯数36,340世帯でしたから、人口は5年間で3,308人減（−3.6％）、世帯数は372世帯増（＋1.0％）です（増減数は市公表、率は当方算出）。人口密度も2,647.8人/km²から2,551.5人/km²に下がりました（市公表）。人口は減っているのに世帯は増えている＝1世帯あたりの人数が小さくなっているということで、令和8年8月末の住民基本台帳で計算すると1世帯あたり約2.08人（当方算出）です。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。買う側にとっては、価格が上がりにくく選択肢が多いという利点があります。実際、令和8年地価公示の住宅地12地点の変動率は平均0.0％で、下落が6地点、横ばいが3地点、上昇は2地点でした（残る1地点は前年と比べられない地点）。一方で、将来売るときに買い手がつきやすい立地かどうかは、いまより慎重に見る必要があります。「安いから買う」ではなく「どの駅・どの町の物件か」で選ぶのが、高砂市では特に重要です。

市は人口統計を8つの地区で集計しています。多いのは伊保地区17,820人（21.0％）と米田地区17,465人（20.5％）で、この2地区だけで市の4割。次いで阿弥陀地区11,229人、曽根地区10,770人、荒井地区10,674人、高砂地区7,551人、中筋地区4,824人、北浜地区4,676人です（構成比は当方算出）。市名のもとになった高砂地区が、人口では8地区のうち6番目というのは、この市の成り立ちをよく表しています。高砂市は昭和29年に高砂町・荒井村・伊保村・曽根町が合併して生まれ、その後に米田町・阿弥陀村・北浜村が加わってできた市で、旧町村の単位が、住所・駅名・学校名にいまも残っているからです。

市の位置について、市公式は「兵庫県南部播磨平野の東部」と説明しています。東に加古川が流れ、南は瀬戸内海播磨灘に臨み、北は中国山脈の支脈を仰ぐという地勢で、西部に日笠山、中央部に竜山などの丘陵があります。最高地点は阿弥陀町の高御位山（304.0m）、最低地点は曽根町字新開（0.2m）。県の地域区分では東播磨県民局の管轄です（明石市・加古川市・高砂市・稲美町・播磨町）。

土地の使われ方

高砂市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「工業専用地域587ha」です。市域3,438ha（34.38km²）は全域が都市計画区域で、市街化区域が2,166ha、市街化調整区域が1,272ha。その市街化区域のうち、住居系の用途地域（7種類の合計）は1,244ha、商業系（近隣商業・商業）は80ha、工業系（準工業・工業・工業専用）は842haです（合計は当方算出）。

市域の4分の1（24.5％）が工業系の用途地域で、そのうち工業専用地域だけで587ha＝市域の17.1％（当方算出）を占めます。工業専用地域は、建築基準法上、住宅を建てることができない用途地域です。「市街化区域が63％ある」と聞くと住宅を建てられる土地が広いように感じますが、住居系の用途地域に限れば市域の36.2％です。

なお、課税対象の土地（地目別・令和6年1月1日現在）は総数21,052千㎡で、宅地14,727千㎡、雑種地2,499千㎡、田1,933千㎡、山林1,144千㎡、畑749千㎡です（高砂市統計書・資料は課税課）。課税対象の土地の約7割が宅地（当方算出）で、田畑や山林の割合は小さい市です。

※高砂市統計書（令和7年度版）「用途地域別面積」令和6年度末。統計書の単位はkm²で、haへの換算と系統別の合計・構成比は当方の算出。

市街化区域と市街化調整区域

高砂市は市域の全部が都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。高砂市統計書（令和6年度末）によると、市街化区域は21.66km²（2,166ha）、市街化調整区域は12.72km²（1,272ha）。合計は市域面積34.38km²と一致します。市域の63.0％が市街化区域、37.0％が市街化調整区域（構成比は当方算出）です。

ただし、高砂市の「市街化区域63％」は、そのまま「住宅を建てられる土地63％」ではありません。下の表のとおり、市街化区域のうち工業専用地域が587ha（27.1％）で最大です。工業専用地域には住宅を建てられません。2番目に広いのが第1種中高層住居専用地域の549ha（25.3％）、3番目が第1種住居地域の250ha（11.5％）。「海側に工場、その内側に住宅」という土地の使い方が、用途地域の面積にそのまま出ています。

区域区分の当初決定日・最終変更日、および都市計画区域の正式名称は、市公式のテキストから確認できませんでした（未取得）。市は「高砂市都市計画総括図（令和5年2月21日告示）」をPDFで公開していますが、「都市計画の内容を証明するものではなく、参考図として利用」するよう注意書きをしています。

市街化区域2,166haの用途地域の内訳は次のとおりです。12種類の用途地域が指定されており、面積が最大なのは工業専用地域（587ha・27.1％）です。住居系7種類の合計は1,244ha（57.4％）、商業系2種類は80ha（3.7％）、工業系3種類は842ha（38.9％）になります（合計と割合は当方算出）。

※高砂市統計書（令和7年度版）「土地・気候」用途地域別面積（令和6年度末）。統計書の単位はkm²（小数第2位まで）で、haへの換算と割合は当方の算出です。端数処理のため割合の合計は100％になりません。区域区分の決定・変更の年月日、都市計画区域の名称は未取得です。

地価公示 ― 12地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、高砂市の住宅地の標準地は12地点。 単純平均は1㎡あたり61,191円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.0％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

高砂市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 高砂市の住宅地の平均価格は20位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第11位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

高砂市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地12地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で4.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

高砂市の都市公園等は177箇所・787,900㎡（令和6年度末現在）。人口1人当たりの公園面積は9.37㎡です（高砂市統計書・資料は道路公園課）。種別では総合公園1箇所（105,000㎡）、運動公園1箇所（159,000㎡）、地区公園1箇所（69,207㎡）、近隣公園5箇所（67,744㎡）などが計上されています。臨港地区の名称にも「高砂海浜公園地区」「あらい浜風公園地区」があり、臨海部にも公園の名を持つ地区があります。市は「高砂市緑の基本計画」も公開しています。個々の公園の名称・所在地は、本ページでは確認していません（未取得）。

※高砂市統計書（令和7年度版）「建設・住宅」都市公園等の状況・令和6年度末現在。

高砂市を一言で表すと、「海に面しているのに、海沿いには住めない市」です。 市街化区域のうち工業専用地域が27.1％を占め、用途地域12種類のなかで最大。 住宅地はその内側、JR山陽本線と山陽電鉄の沿線に広がっています。 そして公的データに出てくる成約は、113件のうち107件が戸建、中央値は990万円です。 この章では、この2つの事実から高砂市を読んでいきます。

市街化区域の4分の1以上が「工業専用地域」

高砂市統計書（令和6年度末）による用途地域別の面積です。

工業専用地域が1位です。 準工業地域・工業地域を足した工業系は842haで、市街化区域の38.9％（当方算出）。 市公式のプロフィールは、高砂市の成り立ちを次のように説明しています。 大阪・神戸に近い立地、豊富な用水、遠浅の海岸が企業の立地条件となって、 機械・製紙・化学・食品・電力などの大工場が進出し、播磨臨海工業地帯の中核になった、と。 統計書の「市域の変遷」を見ても、昭和41年から昭和57年にかけて 高砂町・伊保町・荒井町で公有水面埋立が8回記録されており、 市の面積は昭和38年の31.67km²から昭和57年の34.51km²まで広がっています。 海を埋め立てて工場用地をつくってきた市だということが、面積の記録からも読み取れます。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 働く場所が市内にある。工業専用地域587haは、それだけの事業所が立地しているということです。 荒井駅の乗客数は年間2,538千人のうち定期が2,047千人で、定期の比率が高い駅です。
• 工場に近い住宅地は、用途地域の境界を確認する。 工業専用地域には住宅が建てられませんから、境界の向こう側は将来も住宅地になりません。 準工業地域・工業地域は住宅を建てられますが、隣に工場や倉庫が建つ可能性があります。 音・におい・大型車の通行は、平日の日中に現地で確認してください。
• 海が見える・海に歩いて行ける住宅地は多くない。 臨港地区が6地区指定されており、海岸線の多くは港湾と工場の区域です。 海浜公園などの名前のつく地区もありますが、「海沿いの暮らし」を期待して探すと、想像とちがう可能性があります。

出典：高砂市統計書（令和7年度版）「土地・気候」 https://www.city.takasago.lg.jp/material/files/group/6/R701.pdf ／ 高砂市「高砂市のプロフィール」 https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/shiseijoho/shinogaiyo/2/4553.html ／ 高砂市「用途地域制度等について」 https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/kurashi_tetsuzuki/kaihatsu_toshikeikaku/11555.html ※統計書の単位はkm²。haへの換算と割合は当方算出です。

地価公示20地点 ― 住宅地は横ばい、工業地は全地点が上昇

令和8年地価公示で、高砂市の標準地は住宅地12地点・商業地5地点・工業地3地点の計20地点です。 用途ごとの動きを並べると、高砂市の性格がはっきり出ます。

住宅地は平均0.0％で、12地点のうち下落が6地点。 工業地は3地点すべてが上昇で、平均＋4.2％。 同じ市のなかで、住む土地と働く土地の値動きが分かれています。 工業地・商業地が上がっているのは市の経済が動いている表れですが、 それが住宅地の値上がりにはつながっていないというのが、令和8年時点の高砂市です。

住宅地12地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 上位3地点は荒井町と米田町。87,000円・86,800円・81,500円で、4位の西畑1丁目（67,400円）とは1万4千円以上の差があります。 荒井町は市役所と山陽電鉄荒井駅、米田町はJR宝殿駅のある町です。
• 4位から11位までの8地点は、50,000〜67,400円の狭い幅に収まっている。 高砂市の住宅地の「ふつうの値段」は、1㎡あたり5万円台です。坪に直すと約17万〜20万円（当方算出）。
• 最安の阿弥陀町阿弥陀（21,200円）だけが飛び抜けて安い。 11番目の曽根町字中濱（50,000円）との差は2.4倍（当方算出）。 「市内格差4.1倍」という数字は、この1地点によるもので、ここを除いた11地点の最高と最低の差は1.7倍（当方算出）です。 同じ阿弥陀町の北池は59,400円ですから、町名だけで土地の値段を判断することはできません。

変動率で見ると、最も上がったのは荒井町東本町（＋2.4％）、最も下がったのは西畑1丁目（−1.9％）。 下落した6地点のうち4地点は−0.2％で、ほぼ横ばいと言ってよい水準です。 高砂市の住宅地は「大きく上がりも下がりもしていない」というのが実態で、 価格の急な変動を心配せずに、物件そのものの条件で選びやすい市だと言えます。 一方で、値上がりを期待して買う市ではないということでもあります。

商業地5地点と工業地3地点は次のとおりです。

商業地で上昇が大きいのは、地積の大きい2地点（931㎡・862㎡）です。 米田町島が＋4.9％、中島1丁目が＋3.6％。 一方、荒井町の2地点（328㎡・366㎡）は＋0.6％と0.0％。 幹線道路沿いの大きな敷地が評価され、駅に近い小さな敷地は動いていないと読めます （標準地の周辺状況は鑑定評価書の本文を確認しておらず、地積からの推測です）。 荒井町新浜1丁目の工業地は地積213,319㎡（約21ha）で、1つの標準地としては桁ちがいの広さです。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。

実際の成約113件 ― 107件が戸建、中央値990万円、中央の築年1996年

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 高砂市の成約は113件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

高砂市は、圧倒的に戸建の市です。113件のうち107件、95％（当方算出）が戸建。 マンションは6件しかありませんので、「高砂市のマンション相場」として685万円を使うのは無理があります。 6件の真ん中の値にすぎません。マンションを検討される方は、個別の物件ごとに判断することになります。

戸建の中央の築年は1996年。築30年前後です。 成約中央値990万円という数字は、「新築が1,000万円で買える」という意味ではありません。 築30年前後の戸建が、土地149㎡つきで1,000万円前後で取引されている、ということです。 住宅地の平均価格61,191円/㎡に149㎡を掛けると約912万円（当方算出）ですから、 中央値の物件は、価格の大半が土地の値段だと考えられます。 建物にはほとんど値段がついていない、という見方もできます。

だからこそ、買う側の判断が問われます。

• 建物の状態を必ず確認する。築30年の戸建は、屋根・外壁・水回り・シロアリ・雨漏りの履歴で、 購入後にかかる費用が数百万円単位で変わります。
• リフォーム費用を含めた総額で比べる。990万円＋リフォーム500万円の物件と、 2,000万円の築浅物件のどちらが自分に合うのかは、総額と住む年数で判断してください。
• 諸費用の割合が大きくなる。物件価格が低いと、登記費用・ローンの事務手数料・火災保険料といった 金額の決まった費用の割合が相対的に大きくなります。仲介手数料の上限額39万2,700円もそのひとつで、 家タダではこれが0円です。
• 住宅ローンの条件を先に確認する。築年数の古い物件や価格の低い物件は、 金融機関によって借入期間や融資額の扱いが分かれることがあります。

最寄駅別の成約（113件中111件）

JRの2駅（宝殿・曽根）で62件、山陽電鉄の4駅で49件。 件数はJR沿線のほうが多く、中央値はJRの2駅がどちらも900万円台、 山陽電鉄は480万円から1,800万円まで幅があるという結果です。 最も高い荒井（1,800万円）と最も低い山陽曽根（480万円）の差は約3.8倍（当方算出）。 同じ山陽電鉄の、荒井・伊保・山陽曽根と並ぶ駅どうしで、これだけ違います。

「曽根」の2駅は必ず区別してください。 「曽根(兵庫)」はJR山陽本線の曽根駅（所在地は阿弥陀1丁目）、「山陽曽根」は山陽電鉄の駅（曽根町入江浜）です。 中央値は940万円と480万円。 物件広告に「曽根駅 徒歩◯分」とだけ書かれている場合は、どちらの駅なのかを確認してください。

町丁目別の成約（3件以上あった8町丁目・計80件）

最高の伊保崎2,300万円と最安の曽根町600万円で約3.8倍（当方算出）。 しかも安い曽根町のほうが土地は広い（179㎡と147㎡）。 地価公示の住宅地で見ると、伊保1丁目57,800円/㎡・梅井4丁目58,200円/㎡に対して曽根町は50,000〜53,100円/㎡で、 土地の単価の差は1〜2割ほどです。 土地の値段がほとんど変わらないのに成約価格が約3.8倍ちがうのは、建物の差だと考えるのが自然です。 伊保崎・梅井・荒井町小松原は2,000万円台で、比較的新しい建物が取引されていると考えられます （町丁目ごとの築年は公表データにないため、断定はできません。 また伊保崎7件、梅井・荒井町小松原・竜山は各4件という件数ですので、参考値です）。

高砂市には、2つの価格帯があるということです。 ひとつは1,000万円前後かそれ以下（米田町・阿弥陀町・曽根町・竜山）。築年数の経った戸建が中心の帯。 もうひとつは2,000万円台（伊保崎・梅井・荒井町小松原）。 ご自身がどちらの帯を探しているのかを最初に決めておくと、物件探しが進めやすくなります。

実際の成約は、こんな中身です

7件とも680万〜1,000万円、築年は1972〜2000年。 マンション3件はすべて70㎡のRC造で1991〜1994年築。 戸建4件は、同じ1,000万円前後でも土地115㎡・建物85㎡の2000年築から 土地270㎡・建物150㎡の1972年築まで幅があります。 同じ値段で「新しくて小さい家」と「古くて大きい家」のどちらも買えるのが、高砂市の1,000万円前後の帯です。

築年には、制度上の境目があります。昭和56年（1981年）5月31日です。 これ以前に着工された住宅は、 市の住宅耐震化促進事業（耐震改修工事費の補助など）の対象になりえます。上の表では1979年築と1972年築の2件が該当しうる年代です。 古い戸建を買う場合は、耐震診断と補助制度の確認を、契約の前に行うことをおすすめします。 補助は「交付決定後の契約でないと受けられません」と市が明記しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・高砂市113件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

駅が6つ、路線が2つ ― 旧町村ごとに駅がある

高砂市は34.38km²の市域に、JR山陽本線の2駅と山陽電鉄の4駅があります。 鉄道事業者の公式情報で確認した所在地は次のとおりです。

乗客数が多いのは宝殿（2,959千人）と荒井（2,538千人）。 成約件数が多いのは宝殿（45件）と伊保（18件）。 伊保駅は乗客数が6駅で最も少ない（509千人）のに、成約件数は2番目に多く、中央値も1,600万円と高い。 「駅の利用者が多い＝住宅の取引が多い」ではないということが、この表から分かります。 荒井駅は定期の乗客が2,047千人と多く、通勤・通学で使われている駅です。

※年間乗客数は高砂市統計書（令和7年度版）の普通・定期の合計（合計は当方算出）。 統計書は山陽電鉄の山陽曽根駅を「曽根駅」と表記しています。所在地はJR西日本・山陽電鉄の駅情報による。

災害リスクの種類が多い ― 海・川・ため池・山・地盤

高砂市のハザードマップは、掲載している災害の種類がとても多いのが特徴です。 冊子版の目次を、そのまま並べます。

洪水・内水・ため池・高潮・土砂災害・地震・液状化・津波。 南に播磨灘、東に加古川、中央に法華山谷川、北に山、という地形の市ですから、 場所によって気にすべき災害がちがいます。 海に近い町は高潮と津波と液状化、川に近い町は洪水、山ぎわは土砂災害、というように、 物件の住所ごとに、どのページを見るべきかが変わります。

想定ではなく「実績」が載っているのも、高砂市のハザードマップの特徴です。 平成23年台風第12号の浸水実績図が掲載されており、 市の総合治水推進計画も「平成23年9月台風第12号の水害をきっかけとして」策定された（平成27年策定・令和3年1月改訂）と 説明されています。 対策の柱は、河川・下水道の整備（河川下水道対策）、ため池などでの雨水貯留（流域対策）、 ハザードマップの活用など（減災対策）の3つです。 実際に水に浸かった記録のある場所が図で公開されているわけですから、 検討中の物件の住所がその範囲に入っているかどうかは、契約前に必ず確認してください。

※浸水深・浸水継続時間の具体値、平成23年台風第12号の被害戸数、町ごとの浸水範囲は、 ハザードマップがPDF図面のため本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：高砂市「冊子版高砂市ハザードマップについて」 https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/kurashi_tetsuzuki/anzen_anshin/6/1/3902.html ／ 高砂市「高砂市総合治水推進計画」 https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/kurashi_tetsuzuki/anzen_anshin/6/5/3884.html

まとめ：高砂市は「用途地域・駅・築年・ハザード」の4つで選ぶ市

高砂市の住宅地の平均価格は、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 40市区町村のうち20位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは11位。 変動率（0.0％）で見ると40市区町村中30位、25市のなかでは17位です。 価格は県内のちょうど真ん中、値動きは下位3分の1、という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• 市街化区域か市街化調整区域か。市街化区域なら、どの用途地域か。 工業専用地域587haには住宅を建てられません。準工業・工業地域は工場と隣り合う可能性があります。
• どの駅の物件か。JR（宝殿・曽根）か山陽電鉄（高砂・荒井・伊保・山陽曽根）か。 「曽根」が2つあることに注意してください。
• 築年と建物の状態。戸建の中央の築年は1996年。価格の大半が土地の値段という物件が多い市です。
• ハザードマップのどのページに該当するか。洪水・内水・ため池・高潮・土砂災害・液状化・津波、そして平成23年台風第12号の浸水実績。
• 校区。伊保崎・伊保崎南・松陽3丁目の一部は、加入する自治会によって指定校が決まります。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の高砂市

高砂市が誕生したのは昭和29年（1954年）7月1日。高砂町・荒井村・伊保村・曽根町が合併して市制を施行し、昭和31年9月30日に米田町・阿弥陀村を、昭和32年3月10日に北浜村を編入して、いまの市域になりました。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（荒井町千鳥1丁目）を含む同じ範囲です。高砂市統計書の「市域の変遷」によると、市の面積は昭和41年から昭和57年にかけての公有水面埋立（高砂町・伊保町・荒井町で計8回）で広がっており、荒井町では昭和44年12月27日と昭和48年12月19日に埋立が記録されています。左の写真は、その埋立が進んでいた時期にあたります。現在、高砂市の市街化区域のうち587haが工業専用地域で、そこには住宅を建てることができません。2枚を見比べるときは、海岸線の形と、工場の区域と住宅地の境目に注目してください。高砂市の住宅地が「海のそばなのに海から離れている」理由が、写真から読み取れます。（写真の範囲と市役所の位置は、国土地理院の住所検索で得た座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28651〜28653・y13004〜13005）で切り出しています。

高砂市は、昭和29年から32年にかけて7つの町村が合わさってできた市です。高砂町・荒井村・伊保村・曽根町（昭和29年7月1日）、米田町・阿弥陀村（昭和31年9月30日）、北浜村（昭和32年3月10日）。いまも住所には「高砂町」「荒井町」「曽根町」「米田町」「阿弥陀町」「北浜町」といった旧町村の名前が残り、市の人口統計も高砂・荒井・伊保・中筋・曽根・米田・阿弥陀・北浜の8地区で集計されています。

ここでは、令和8年地価公示の全20地点（住宅地12・商業地5・工業地3）と、国土交通省の成約価格情報113件の駅別・町丁目別を、住所の町名を手がかりに6つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この6つのまとまりは、住所の町名と最寄駅をもとにした当方の整理であり、市の8地区の区分と完全に一致するものではありません（どの町丁字がどの地区に属するかの対応は、市の資料から正確に読み取れなかったため、地区別の人口は「数字で見る」の章に市の集計のまま掲載しています）。また、成約の町丁目別は3件以上あった8つの町丁目（計80件）だけの集計で、件数が4件の町丁目もあります。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、高砂市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

高砂市には鉄道が2路線、駅が6つあります。JR山陽本線（宝殿駅・曽根駅）と、山陽電鉄 本線（高砂駅・荒井駅・伊保駅・山陽曽根駅）です。東西8.00km・南北9.57kmの市域に6駅ですから、市街地のほとんどは、どちらかの路線の駅を利用できる位置にあります。

高砂市で必ず確認していただきたいのは「曽根」です。JRの曽根駅は阿弥陀1丁目、山陽電鉄の山陽曽根駅は曽根町入江浜にあります。名前は似ていますが別の駅で、路線も行き先も違います。成約データでも、曽根(兵庫)＝JRが17件・中央値940万円、山陽曽根が13件・480万円と、中央値がおよそ2倍ちがいます。

JRと山陽電鉄のどちらを使う物件かで、通勤の経路が変わります。山陽電鉄の4駅のうち、直通特急・特急が停まるのは高砂駅（荒井駅は直通特急の一部が停車）で、伊保駅と山陽曽根駅は普通とS特急の停車駅です。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※駅の所在地と駅名は、鉄道事業者の公式情報で確認しています（JR西日本「駅情報」、山陽電鉄「駅情報」）。路線名はJRが山陽本線、山陽電鉄が本線です。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、1日平均の公表値を確認できていないためです（未取得）。高砂市統計書に載っているのは年間の乗客数（単位：千人）で、各駅の説明に書いた数字はその令和6年度の値です。年間乗客数は、JRが宝殿2,959千人・曽根1,366千人（計4,325千人）、山陽電鉄が高砂1,172千人・荒井2,538千人・伊保509千人・山陽曽根631千人（計4,850千人）。普通と定期の内訳は統計書の値、駅ごとの合計は当方算出です。資料元は西日本旅客鉄道株式会社近畿統括本部、山陽電気鉄道株式会社鉄道営業部と記されています。

成約データの駅名表記について。国土交通省の成約価格情報では、同名の駅と区別するために「曽根(兵庫)」「荒井(兵庫)」「高砂(兵庫)」と表記されています。「曽根(兵庫)」がJR曽根駅、「山陽曽根」が山陽電鉄の駅です。駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、6駅の合計は111件（113件中）になります。

平均徒歩の読み方。宝殿18分、曽根(兵庫)16分、伊保15分、荒井14分、山陽曽根10分、高砂9分。どの駅も平均で徒歩10分前後かそれ以上で、駅前の物件より、駅から少し離れた住宅地の物件が多く成約しているということです。駐車場の有無と台数は、高砂市では物件選びの基本条件になります。

道路

市公式の資料で名称を確認できる幹線道路は、明姫幹線（国道250号）と加古川バイパスです。市は明姫幹線南地区について「北は明姫幹線（国道250号）、南は山陽新幹線、東は法華山谷川、西は国道250号」と位置を説明しており、明姫幹線の沿道を「沿道商業業務ゾーン」と位置づけています。加古川バイパスは、通学区域一覧表のなかで阿弥陀町魚橋の校区の境として名前が出てきます。市の中央部を明姫幹線と山陽新幹線が通り、阿弥陀町の側を加古川バイパスが通っているという構造です。

道路の総延長は432,703m（国道15,784m・県道41,785m・市道375,134m）、舗装率は97.7％です（高砂市統計書・令和6年度末現在）。新幹線・バイパス・幹線国道の近くの物件は、交通の便と引き換えに音と振動の確認が必要です。時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。

★いま動いている計画があります。播磨臨海地域道路です。高砂市は「播磨臨海地域道路等の都市計画の案の縦覧、環境影響評価準備書の縦覧及び説明会」のページを公開しており（2026年9月11日更新）、都市計画の案の縦覧期間は10月27日（火曜日）〜11月27日（金曜日）、説明会はユーアイ帆っとセンター（11月12日）と高砂市役所南庁舎5階（11月13日・14日）で予定されています。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかります（都市計画法第53条の許可）。ルートや区域の詳細は本ページでは確認できていません（未取得）ので、臨海部や幹線道路の近くで物件を検討される方は、その土地が計画の区域にかかるかどうかを、市の都市政策課（079-443-9033）で必ずご確認ください。計画が決まれば、利便性が上がる土地と、制限がかかる土地の両方が出てきます。

市のコミュニティバスは「じょうとんバス」です。令和8年10月1日にダイヤ改正が行われ、「じょうとんバスミニ阿弥陀ルート」が令和8年4月1日から本格運行、「じょうとんバスミニ牛谷ルート」が令和8年9月1日から試験運行されています。高砂市地域公共交通計画（令和8年3月策定・計画期間は令和8年度〜令和17年度）によると、現状の年間利用者数は、JR 4,351千人、山陽電鉄 4,599千人、じょうとんバス120,012人、路線バス66,337人、タクシー230,036人。鉄道が圧倒的に多く、じょうとんバスと路線バスを足しても鉄道の約50分の1です（比は当方算出）。計画が課題として挙げているのは「人口減少・高齢化」「乗務員不足・2024年問題」などで、バスの便数が将来も維持される前提で物件を選ぶのは避けたほうが安全です。バス便の物件は、現在の時刻表と、自家用車での代替手段をあわせて確認してください。

※駅別の1日平均乗降人員、じょうとんバスの路線ごとの経路・運賃、播磨臨海地域道路のルート・区域、国道・県道の路線名の一覧は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：高砂市統計書（令和7年度版）「運輸・通信」https://www.city.takasago.lg.jp/material/files/group/6/R709.pdf ／同「建設・住宅」 https://www.city.takasago.lg.jp/material/files/group/6/R707.pdf ／JR西日本 駅情報（宝殿駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610615 ／同（曽根駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610616 ／山陽電鉄 駅情報 https://www.sanyo-railway.co.jp/railway/station/index.html ／高砂市「播磨臨海地域道路等の都市計画の案の縦覧、環境影響評価準備書の縦覧及び説明会」https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/kurashi_tetsuzuki/kaihatsu_toshikeikaku/14243.html ／高砂市「高砂市地域公共交通計画」https://www.city.takasago.lg.jp/soshikikarasagasu/toshiseisakuka/doro_kotsu/koutsu_seisaku/13527.html ／高砂市「【じょうとんバス】時刻表」https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/kurashi_tetsuzuki/doro_kotsu/1/1/5506.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

高砂市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。市公式の逐語は「高砂市の固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％です。」。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税について、市は「毎年1月1日現在で市街化区域にある土地・家屋を所有している人にかかる税金で、都市計画事業などの費用に充てる目的税」と説明しています。高砂市は市域の37.0％が市街化調整区域ですから、同じ高砂市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。

納税義務者は「毎年1月1日（賦課期日）に、土地、家屋、償却資産を所有している人」です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納税通知書について、市は「5月中旬に所有者ごとに、市内に所有する物件の合計に対して、1年間の納付書を送付します」としています。令和8年度の納期限は第1期 6月1日、第2期 7月31日、第3期 12月25日、第4期 令和9年3月1日です。

免税点は、市内に同一人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

住宅用地の特例は、高砂市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は、固定資産税が評価額×1/6、都市計画税が評価額×1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が評価額×1/3、都市計画税が評価額×2/3です。住宅用地として扱われる範囲は「敷地に建っている家屋の床面積の10倍まで」とされています。

高砂市の成約データでは、戸建107件の中央の面積は149㎡です。高砂市で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。町丁目別でも、米田町128㎡・阿弥陀町149㎡・曽根町179㎡・伊保崎147㎡と、いずれも200㎡を下回っています。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。床面積50㎡以上280㎡以下などの要件を満たす新築住宅は、居住部分の床面積120㎡までの固定資産税が2分の1に減額されます。期間は一般の住宅が新築後3年間、3階建以上の中高層耐火住宅等が5年間。市のページは令和8年3月31日までに新築された住宅を対象として説明していますので、それ以降に新築される住宅の扱いは市の課税課にご確認ください。なお市は「都市計画税には、この新築住宅の軽減措置はありません」と明記しています。

このほか、認定長期優良住宅、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修の各減額措置のページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額措置の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が高砂市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 令和8年6月1日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和8年12月25日／第4期 令和9年3月1日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日。納税通知書は5月中旬に送付

※税率・免税点は高砂市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜海・川・ため池・山・地盤 ― 該当するハザードを住所で特定する

高砂市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのがハザードマップです。 高砂市は、南が播磨灘、東が加古川、北が山という地形で、 市のハザードマップには次の災害がすべて掲載されています。

これだけの種類がある市では、「ハザードマップを見ました」だけでは足りません。 どの災害の、どの図を見たのかまで確認する必要があります。 契約時の重要事項説明を待たずに、物件を見に行く前の段階で、 ご自身でも市のハザードマップ（冊子版・WEB版）で、ため池・液状化・浸水実績まで含めて確認しておくことをおすすめします。

市の最低地点は曽根町字新開の標高0.2mです（高砂市統計書）。 高砂市には、海面とほとんど変わらない高さの土地があるということです。 一方、最高地点は阿弥陀町の高御位山304.0m。 34.38km²の市域のなかに、標高0.2mから304mまでの土地があるという前提で、 物件の標高を確認してください。

※浸水深・浸水継続時間・津波の到達時間などの具体値は、ハザードマップがPDF図面のため、 本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：高砂市「冊子版高砂市ハザードマップについて」 https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/kurashi_tetsuzuki/anzen_anshin/6/1/3902.html ／ 高砂市「高砂市WEB版のハザードマップ」 https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/kurashi_tetsuzuki/anzen_anshin/6/1/3901.html

2｜土砂災害警戒区域59箇所・特別警戒区域33箇所

兵庫県が公表している市町別の指定状況（令和8年6月30日現在）で、 高砂市の土砂災害警戒区域は59箇所、うち特別警戒区域は33箇所です。

59箇所のうち47箇所が「急傾斜地の崩壊」です。 高砂市は平野の市という印象がありますが、 市公式のプロフィールが書いているとおり、西部に日笠山、中央部に竜山などの丘陵があり、 阿弥陀町には市の最高地点の高御位山（304.0m）があります。 丘や山のふもとの物件を検討するときは、平野の市だからと油断せずに確認してください。

特別警戒区域（レッドゾーン）33箇所は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、 住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 将来の建て替えの自由度にも直接影響します。 警戒区域59箇所のうち33箇所、半分以上がレッドゾーン（当方算出で56％）ですから、 山ぎわ・がけ下の物件は、イエローかレッドかまで必ず確認してください。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf （令和8年6月30日現在）。 町ごとの内訳は未取得です。

3｜市街化区域か調整区域か。市街化区域なら用途地域まで

高砂市は市域の63.0％（2,166ha）が市街化区域、37.0％（1,272ha）が市街化調整区域です。 そして市街化区域のうち27.1％（587ha）が工業専用地域で、住宅を建てることができません。

市は高砂市都市計画総括図（令和5年2月21日告示）をPDFで公開していますが、 「都市計画の内容を証明するものではなく、参考図として利用」するよう注意書きをしており、 正確な確認は都市政策課の窓口（079-443-9033）で行うことになります。 市のページによると、用途地域は12種類が指定され、高度地区、防火・準防火地域、 臨港地区（6地区）も定められています。 高度地区の種別と高さ制限の内容は、計画図PDFのため本ページでは取得できていません（未取得）。

市街化調整区域の物件については、とくに慎重に。 高砂市に、調整区域で住宅を建てられる区域を個別に指定する制度があるかどうかは、 市公式のページから確認できませんでした（未取得）。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

4｜築年の古い戸建を買うなら、耐震の補助制度を先に確認する

高砂市の戸建の成約は中央の築年が1996年で、成約個票には1972年築・1979年築の戸建も含まれています。 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された住宅を買う場合は、市の住宅耐震化促進事業を知っておいてください。

共通の条件は、昭和56年5月31日以前に着工されたもの、違反建築物でないこと、 耐震診断で「危険」または「やや危険」と診断されたものであること。 令和8年度は5月7日から受付が始まっています。簡易耐震診断の案内は4月1日から受付です。

いちばん大事なのは順番です。市は次のように明記しています。

古い戸建を買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 交付決定 → 工事の契約、という順番を守ってください。 建て替えや除却にも補助があります（建替は上限115万円、除却は上限50万円）ので、 「古家つきの土地を買って建て替える」場合にも使える可能性があります。 予算には限りがあるため、対象になるか・受付が続いているかは、市の担当課にご確認ください。

出典：高砂市「高砂市住宅耐震化促進事業のご案内」（2026年5月7日更新） https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/kurashi_tetsuzuki/anzen_anshin/6/6/3890.html

5｜「曽根駅」はどちらの曽根か。駅からの距離と移動手段

物件広告の駅名は、路線とあわせて確認してください。

JR曽根駅は、名前に反して曽根町にはありません。阿弥陀1丁目です。 「曽根町の物件だから曽根駅が近い」とは限らず、近いのは山陽曽根駅のほうかもしれません。 通勤先がJR沿線か山陽電鉄沿線かで、選ぶべき駅が変わります。

もうひとつ、成約データの平均徒歩は、6駅とも9〜18分です。 宝殿18分、曽根(兵庫)16分、伊保15分、荒井14分、山陽曽根10分、高砂9分。 成約個票には徒歩20分・25分の物件もあります。 駅から離れた物件が多く取引されている市ですので、次の点を確認してください。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。
• バス便の場合、現在の時刻表。市のコミュニティバス「じょうとんバス」は令和8年10月1日にダイヤ改正が行われています。 地域公共交通計画は「乗務員不足・2024年問題」を課題に挙げており、便数が将来も維持されるとは限りません。
• 新幹線・バイパス・幹線国道からの距離。市内を山陽新幹線・明姫幹線（国道250号）・加古川バイパスが通っています。音と振動は時間帯を変えて現地で確認してください。

6｜播磨臨海地域道路 ― いま都市計画の手続きが進んでいます

高砂市では、新しい道路の都市計画の手続きが進んでいます。 市は「播磨臨海地域道路等の都市計画の案の縦覧、環境影響評価準備書の縦覧及び説明会」のページを公開しています （2026年9月11日更新）。

買う側にとって、これは2つの意味を持ちます。

• 都市計画道路の区域にかかる土地は、建築に制限がかかります。 都市計画が決定されると、区域内で建築物を建てるには都市計画法第53条の許可が必要になり、 将来の事業化の際には用地の買収の対象になります。
• 区域の近くの土地は、完成後の交通量・騒音と、利便性の向上の両方の影響を受けます。

ルート・区域・幅員・事業の時期は、本ページでは確認できていません（未取得）。 推測で「このあたりを通る」と書くことはしていません。 臨海部や幹線道路沿いの物件を検討されている方は、縦覧期間中に案を確認するか、 都市政策課（079-443-9033）に直接お問い合わせください。 家タダでも、検討中の物件が都市計画道路の区域にかかるかどうかを契約前に調査します。

出典：高砂市「播磨臨海地域道路等の都市計画の案の縦覧、環境影響評価準備書の縦覧及び説明会」 https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/kurashi_tetsuzuki/kaihatsu_toshikeikaku/14243.html

7｜景観形成地区（高砂地区）と、地区計画の届出

高砂市には、兵庫県の「景観の形成等に関する条例（景観条例）」にもとづく 景観形成地区（高砂市高砂地区）があります。 市のページには、歴史的景観形成地区と住宅街等景観形成地区・まちなか景観形成地区の基準が掲載されており、 「高砂市高砂地区景観ガイドライン」は 「景観の特性に併せて地区を3つに区分し、それぞれの地区ごとに建物の形や壁の色など一定のルールを設ける景観形成基準」を 定めていると説明しています。 この地区の物件を買って建て替え・外観の改修をする場合は、建物の形や色に制約があります。 市には「景観形成支援事業」のページもあります。

地区計画は4地区 （緑丘二丁目地区再開発等促進区／高砂工業公園／高砂ユー・アイ・タウン／明姫幹線南A地区）。 区域内で土地の区画形質の変更、建築物の建築、工作物の建設、用途の変更、形態または意匠の変更、 垣・さくの設置などを行う場合は、行為に着手する30日前までに届出が必要です。 高砂ユー・アイ・タウンの戸建住宅ゾーンには敷地面積の最低限度150㎡などの制限があります。

※景観形成地区の指定年月日・区域の面積・届出の対象となる行為の規模は、 市のページに本文としての記載がなく未取得です（基準と区域図はPDFで公開されています）。 出典：高砂市「景観の形成等に関する条例」 https://www.city.takasago.lg.jp/soshikikarasagasu/toshiseisakuka/kaihatsu_toshikeikaku/1/3/1966.html ／ 高砂市「高砂市高砂地区景観ガイドライン」 https://www.city.takasago.lg.jp/soshikikarasagasu/toshiseisakuka/kaihatsu_toshikeikaku/1/3/1968.html ／ 高砂市「地区計画」 https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/kurashi_tetsuzuki/kaihatsu_toshikeikaku/11556.html

8｜人口が減っている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 高砂市の人口は、国勢調査で平成27年の91,030人から令和2年の87,722人へ、5年間で3,308人（3.6％）減りました。 住民基本台帳では令和8年8月末に85,009人です （国勢調査と住民基本台帳は調査方法が違うため、単純には比べられません）。

• 買うときの利点：価格が急に上がる心配が小さく、選択肢が多い。 令和8年地価公示の住宅地は平均0.0％です。
• 持っているあいだの注意点：値上がりは期待しにくい。 住宅地12地点のうち上昇は2地点だけで、6地点は下落しています。
• 売るときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 駅からの距離、災害リスク、用途地域、立地適正化計画の居住誘導区域の内外は、将来の売りやすさに関わります。

「長く住むための家」として買うなら、高砂市は価格の面で現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

9｜高砂市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

高砂市は、昭和29年（1954年）7月1日に市制を施行しました。 高砂町・荒井村・伊保村・曽根町の4町村が合併して生まれ、 その後、昭和31年9月30日に米田町・阿弥陀村を、昭和32年3月10日に北浜村を編入して、現在の市域になっています。 市公式のプロフィールは 「昭和29年には高砂町・荒井村・伊保村・曽根町が合併して高砂市が誕生」 「その後昭和31年には阿弥陀村・米田町を合併」 「翌年北浜村を併せ現在の高砂市になり」と記しています。

「高砂」という名前 ― 謡曲「高砂」で知られるまち

市公式のプロフィールは、市を次のように紹介しています。

結婚式で謡われることの多い、あの「高砂」です。 市は「ブライダル都市」を掲げており、市公式には「尉と姥伝説」「謡曲『高砂』」のページもあります。 市の木が松であること、市歌が「松風と相生の松」を詠んでいることも、この謡曲の世界と重なります。

ただし、正確を期して書いておきます。 市公式のプロフィールにあるのは「謡曲『高砂』で知られる」という表現であり、 「高砂」という地名そのものの語源・由来を説明した記述は、市公式のページでは確認できませんでした（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。

加古川の河口に開かれた港町

市公式のプロフィールによると、近世の高砂の発展は次のように始まります。

港町として400年、工業都市として100年。 高砂地区には景観形成地区（高砂市高砂地区）が定められ、歴史的景観形成地区の基準があります。 市の人口統計に並ぶ高砂地区の町名は、 材木町・魚町・大工町・船頭町・鍛治屋町・細工町・猟師町・釣船町・藍屋町・農人町・今津町など、 職業や商いに由来すると思われる名前が数多く残っています （個々の町名の由来は市公式で確認していませんので、町名の紹介にとどめます）。 高砂町で物件を探すと、こうした古い町名の住所に出会うことになります。 古い町割りの区域では、前面道路の幅が狭い、敷地が細長い、といった条件の物件があります。 再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になるかどうか、接道の条件を必ず確認してください。

市内には高砂神社、生石神社、鹿嶋神社、曽根天満宮、十輪寺などの社寺や、 史跡の石の宝殿があり、秋祭りなどの行事が行われていると、市公式のプロフィールは紹介しています。 JR宝殿駅・宝殿中学校の「宝殿」という名前は、この石の宝殿を連想させますが、 駅名・校名の由来を説明した公的資料は確認していませんので、関連づけの断定は避けます。

7つの町村が、いまも住所と駅に残っている

昭和29年の時点で16.90km²だった市域が、3年後には31.70km²と、ほぼ2倍になっています。 米田町と阿弥陀村が加わった昭和31年に、面積が12km²以上広がりました。 いまの成約データで最も件数が多い米田町（26件）と2番目の阿弥陀町（18件）は、 市の発足時には高砂市ではなかった地域です。

この7つの町村は、いまも生活の単位として残っています。

• 住所：「高砂町◯◯町」「荒井町◯◯」「曽根町」「米田町米田」「阿弥陀町阿弥陀」「北浜町」と、旧町村名を冠した住所が使われています。
• 駅：高砂駅・荒井駅・伊保駅・山陽曽根駅（山陽電鉄）、曽根駅（JR）。旧町村の名前がそのまま駅名になっています。
• 人口統計：市は高砂・荒井・伊保・中筋・曽根・米田・阿弥陀・北浜の8地区で集計しています。
• 学校：高砂小・荒井小・伊保小・曽根小・米田小・阿弥陀小・北浜小と、旧町村名の小学校があります。
• こども園：市立の認定こども園も高砂・荒井・伊保・中筋・曽根・米田・阿弥陀・北浜の8園です。

高砂市で物件を探すときは、「高砂市のどこか」ではなく「旧どの町村か」で考えると、整理がつきやすくなります。 駅も、学校も、地価も、成約の価格帯も、この単位でまとまっているからです。

海を埋め立てて広がった市域

高砂市統計書の「市域の変遷」には、合併のあとの面積の変化も記録されています。

昭和41年から昭和57年までの16年間に、高砂町・伊保町・荒井町で8回の埋立が記録され、 市の面積は31.67km²（昭和38年）から34.51km²へ、2.84km²広がりました（当方算出）。 284haです。 いま市街化区域の27.1％を占める工業専用地域587haのうち、かなりの部分が海だった場所だということになります （埋立地と工業専用地域の重なりを示した資料は確認していませんので、面積の比較にとどめます）。

埋立地と、その内側の旧海岸線に近い低地は、液状化や高潮のリスクを確認すべき土地です。 市のハザードマップが液状化危険度と高潮浸水想定を載せているのは、こうした土地の成り立ちを踏まえたものです。 なお現在の面積34.38km²は、平成27年10月1日に34.45km²から変更されたもので、 市は「市域の変更によるものではなく、国土地理院の計測方法が従来の2万5千分の1の地形図に基づく計測方法から、 より高精度である電子国土基本図に変更されたことによるもの」と説明しています。

市のシンボルと、市域の地理

年表

※地名「高砂」の語源・由来、令和7年国勢調査の人口・世帯数、都市計画マスタープランの本文 （PDFが画像のため取得できず）は確認できていません（未取得）。 出典：高砂市「高砂市のプロフィール」 https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/shiseijoho/shinogaiyo/2/4553.html ／ 高砂市「市章・市民憲章・市の花・市の木・市歌」 https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/shiseijoho/shinogaiyo/2/3/4574.html ／ 高砂市「高砂市の面積変更」 https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/shiseijoho/shinogaiyo/2/4561.html ／ 高砂市統計書（令和7年度版）「土地・気候」 https://www.city.takasago.lg.jp/material/files/group/6/R701.pdf ／ 高砂市「高砂市都市計画マスタープラン」 https://www.city.takasago.lg.jp/gyoseisite/shiseijoho/seisaku_keikaku/1/1/4416.html

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