【三木市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

三木市の価格帯で、いくら得になるか

三木市の住宅地は1㎡あたり平均29,262円（8地点の単純平均）。市内の標準地は最高56,600円/㎡（末広１丁目２１７番５）から最低11,300円/㎡（吉川町前田字上馬場１０１４番１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が5.0倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、三木市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は65件。成約価格の中央値は2,000万円、真ん中の半数は1,400万円〜2,400万円に収まっています。延床面積の中央値は110㎡。建築年の中央値は2001年です。

最寄駅で多いのは志染駅（23件）、緑が丘(兵庫)駅（19件）、三木(神戸電鉄)駅（10件）。

中央値の2,000万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は72万6,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる65件のうち、1981年以前に建てられたものは6件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

三木市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて三木市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 7万2千人の市と、7つの地区

三木市の人口は72,432人（男35,013人／女37,419人）、世帯数は35,103世帯です（令和7年9月30日現在・三木市統計書の住民基本台帳）。市のトップページに掲載されている最新の数字は71,551人（令和8年8月末現在）で、こちらのほうが新しくなっています。面積は176.51km²、人口密度は約410人/km²（当方算出）です。

令和7年国勢調査の結果は、市公式に掲載されています。人口は70,961人（男34,068人／女36,893人）、世帯数は30,720世帯（令和7年10月1日現在）。令和2年国勢調査は人口75,294人・世帯数30,370世帯でしたから、人口は△4,333人（△5.75％）、世帯数は＋350世帯（＋1.15％）です。人口は5年で6％近く減り、世帯数はわずかに増えている。1世帯あたりの人数が小さくなっているということです。

ここは、家を買う方に正直にお伝えしておくべき数字です。市の統計書によると、令和6年度の出生は256人、死亡は1,070人（自然増減△814人）、転入は1,636人、転出は2,137人（社会増減△501人）。市の立地適正化計画は、2040年の人口を「約23％減少した57,780人」、高齢化率を「42.7％」と推計しています。人口が減っていく市で家を買うということは、将来の住み替えのしやすさ、近所の店や学校の維持という点で、考えておくべき条件です。だからこそ市は、居住を誘導する区域を定める立地適正化計画を令和7年4月1日に公表しています（「三木市の特徴」の章で扱います）。

そして、三木市を読むうえで欠かせないのが「7つの地区」です。市の統計書は、市域を三木・別所・志染・細川・口吉川・緑が丘・吉川の7地区に分けて人口と面積を集計しています。人口（令和7年9月30日現在）は三木24,430人／志染21,905人／緑が丘8,803人／別所7,863人／吉川6,228人／細川1,751人／口吉川1,452人。三木地区と志染地区の2つで市の人口の64％（当方算出）を占めます。

面積と重ねると、地区の性格がはっきりします。緑が丘地区は面積わずか1.873km²に8,803人で、人口密度は約4,700人/km²（当方算出）。一方、吉川地区は56.45km²に6,228人で約110人/km²（同）。同じ市のなかで、人口密度が40倍以上ちがうことになります。成約データが緑が丘町・自由が丘・青山に集中しているのは、この人口の偏りをそのまま映しています。

市域は東西22.0km・南北20.2km。海抜は最高453m・最低19mです（令和7年3月31日現在・三木市統計書）。市の概要ページは、三木市の地形を「志染、吉川の谷が合して西に広がる」と表現しています。

土地の使われ方

三木市の土地を理解するうえで、面積の内訳は避けて通れません。市域17,651ha（176.51km²）は、都市計画のうえで3つに分かれています。東播都市計画区域（線引き）が7,446ha、吉川都市計画区域（非線引き）が5,645ha、そして都市計画区域外が4,560haです。市の「都市計画の概要」は、それぞれの割合を42.18％・31.98％・25.84％としています。

同じ三木市のなかに、性格の違う3種類の土地があるということです。線引きされている東播側、線引きされていない吉川側、そして都市計画区域の外。家を建てられるか・建て替えられるか・都市計画税がかかるか・届出が要るかは、この3つのどれにあるかで変わります。

地目別では、山林42.94km²、田30.56km²、宅地15.19km²、池沼5.43km²、畑2.85km²（令和7年1月1日現在・三木市統計書）。宅地は市域の8.6％（当方算出）で、山林と田で4割を超えます。池沼が5.43km²あるのも三木市の特徴で、市は「ため池ハザードマップ」のページを設けています。

※三木市「三木市の都市計画の概要」（令和8年4月1日現在の資料）／三木市統計書 土地利用計画（令和7年4月1日現在）。

市街化区域と市街化調整区域

三木市の区域区分は、「三木市は線引きの市です」の一言では説明しきれません。三木市には都市計画区域が2つあり、線引き（区域区分）がされているのは東播都市計画区域だけだからです。

東播都市計画区域は7,446haで、そのうち市街化区域は約1,258ha、市街化調整区域は約6,188ha。線引きされている区域のなかでも、83％は市街化調整区域です（下の表）。市域17,651ha全体で見ると、市街化区域は7.1％（当方算出）にすぎません。

一方、吉川都市計画区域（5,645ha）は「区域区分の指定なし」＝非線引きで、市街化区域・市街化調整区域という区分そのものがありません。さらに都市計画区域の外が4,560haあります。三木市で物件を探すと、面積でいえば大半は市街化区域の外です。ただし人が多く住んでいるのは市街化区域のなかで、成約データが集中する緑が丘町・自由が丘・青山の住宅団地は、用途地域でいう第1種低層住居専用地域（約495ha）が広く指定されている市街化区域に含まれると考えられます（個別の物件がどの区域・どの用途地域にあるかは、必ず市の「用途地域の確認」でお確かめください）。

用途地域が指定されているのは東播都市計画区域の市街化区域（1,258ha）です。最も広いのは第1種低層住居専用地域の約495haで、市街化区域の39.3％（当方算出）。市の資料では、第1種低層住居専用地域は容積率8/10以下・建ぺい率4/10以下・高さの限度10m。戸建て中心の、ゆったりした住宅地として計画された区域が4割を占めるということです。次に広いのが準工業地域の約298ha（23.7％）。市の概要ページが「三木金物ブランドも全国的に有名」と書く金物のまちらしく、住宅と工場が混在しうる用途地域が、市街化区域の4分の1近くを占めます。準工業地域の物件を検討するときは、周辺にどんな事業所があるかを現地で確認してください。

※出典：三木市「三木市の都市計画の概要」（令和8年4月1日現在の資料）・三木市統計書（令和7年4月1日現在）。構成比は当方算出。準住居地域・田園住居地域の指定はありません（統計書の表記は「-」）。商業地域は統計書で6ha、都市計画の概要で約6.1haと表記されています。

地価公示 ― 8地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、三木市の住宅地の標準地は8地点。 単純平均は1㎡あたり29,262円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.4％です。 全8地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

三木市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 三木市の住宅地の平均価格は31位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第17位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

三木市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地8地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で5.0倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

三木市の都市計画公園は、市の「都市計画の概要」によると街区公園43箇所（計約11.66ha）、近隣公園5箇所（計約11.3ha）。近隣公園には緑が丘南公園（2.2ha）や青山公園（3.2ha）があり、成約が集中する住宅団地のなかに公園が配置されていることが分かります。総合公園は三木山総合公園（約24.0ha・昭和63年3月15日決定）と吉川総合公園（約25.2ha・平成14年3月12日決定）。そして広域公園として三木総合防災公園（約202.5ha・令和7年7月1日変更）があります。約202.5haという広さは、緑が丘地区の面積（1.873km²＝約187ha）を上回ります（当方算出）。市は三木スケートボードパークなどの有料スポーツ施設も案内しています。

※出典：三木市「三木市の都市計画の概要」（令和8年4月1日現在の資料）。

三木市で家を買う前に知っておくべきことを、最初に3行でまとめます。

この章では、この3つを公的データで順に確かめていきます。

その前に ― このページのデータで分かること、分からないこと

結論から言うと、次の2つは書けません。

• 「三木市のマンション相場」は書けません。成約が7件しかないからです。 中央値400万円・平均築年1976年という数字は、その7件の姿にすぎません。
• 「三木市の工業地の相場」は書けません。工業地の標準地が0地点だからです。 準工業地域が約298ha、工業地域・工業専用地域が計約84haあるにもかかわらず、です。

一方、戸建については89件ありますので、傾向を読むことができます。 ただし町丁目別に公表されているのは件数の多い8町丁目（計70件）だけで、 1つの町あたりは6〜10件です。町ごとの中央値は参考値としてお読みください。 このページでは、件数を必ず併記しています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・三木市96件）／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）。 これらは公的に公表されたデータであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

成約96件 ― 9割が戸建。平均築年は2007年

戸建とマンションで、まるで別の市場です。 戸建は平均築年2007年・中央値2,100万円。マンションは平均築年1976年・中央値400万円。 築年で30年、価格で5倍の開きがあります。

戸建の平均築年が2007年というのは、比較的新しい数字です。 成約個票を見ると、その理由が分かります。

戸建4件のうち3件が、2024〜2025年築です。 自由が丘本町・緑が丘町東・緑が丘町西。いずれも古くからの住宅団地の町名です。 昔からの住宅団地のなかで、新築またはそれに近い戸建が2,100万円で成約している。 これが三木市の戸建市場のひとつの姿です。 土地130〜145㎡・建物95〜100㎡・3LDK〜4LDK・木造という、よく似た規模の家が並んでいます （個票4件からの読み取りですので、市場全体がそうだと断定はしません）。

新築戸建てを家タダで買う場合、ここが効いてきます。 2,100万円の仲介手数料の上限額は75万9,000円。 新築の建売住宅は、売主（分譲会社）から仲介会社に報酬が支払われる取引が多く、 買主様の仲介手数料を0円にしやすい種別です。 ただし売主が直接販売していて仲介会社に報酬を支払わない物件などは、対象外になる場合があります。 対象かどうかは、物件URLをお送りいただければお答えします。

マンション3件は、1973〜1978年築です。 価格は180万〜580万円。仲介手数料の上限額は9万9,000円〜25万7,400円。 築50年前後のマンションでは、仲介手数料より先に確認すべきことがあります。

• 住宅ローンが使えるか。築年数・耐震基準（昭和56年6月以降の建築確認かどうか）・価格帯によって、 取り扱わない金融機関や、借入期間が短くなる金融機関があります。
• 管理費・修繕積立金の額と、滞納・積立不足がないか。 物件価格が400万円でも、毎月の管理費・修繕積立金は価格に関係なくかかります。
• 大規模修繕の履歴と、今後の計画。一時金の徴収予定がないか。
• 住宅ローン控除などの税制が使える条件を満たすか。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・三木市96件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省側で丸めて公表された値です。戸建の面積は「土地面積／建物面積」。 時期の「2025Q2」は2025年4〜6月、「2025Q3」は7〜9月。

96件のうち60件が、丘の上の住宅団地にある

町丁目別の成約データ（件数の多い8町丁目・計70件）です。

8町丁目のうち7つが、「緑が丘」「自由が丘」「青山」の名前を持つ町です。 その7町丁目の合計は60件。96件の62.5％（当方算出）にあたります。 内訳は自由が丘の4町丁目で31件、緑が丘町の2町丁目で20件、志染町青山で9件。

市の立地適正化計画は、この一帯について次のように書いています。

三木市の住宅の売買は、この高度成長期の住宅団地を中心に回っているということです。 用途地域で最も広いのが第1種低層住居専用地域（約495ha・市街化区域の39.3％）であることとも、つじつまが合います。 建ぺい率4/10以下・容積率8/10以下・高さ10mまでという、戸建て中心の区域です。

買う側にとって、これは良い面と注意すべき面の両方があります。

最も高い志染町青山（2,400万円）と最も低い別所町（1,500万円）の差は1.6倍。 住宅団地の7町丁目だけで見ると1,800万〜2,400万円の幅に収まっています。 三木市の戸建は、町による価格差が比較的小さいと言えます。 だからこそ、個々の物件の状態（築年・造成・接道）で価格が妥当かどうかを見ることが大切になります。

最寄駅別の成約（96件中91件）

駅から最も遠い緑が丘（平均徒歩17分）が、中央値は最も高い（2,400万円）。 三木市では「駅に近いほど高い」という関係が、成約データからは見えません。 車での移動が前提になっている住宅地では、駅までの距離より、 土地の広さ・建物の新しさ・街並みのほうが価格に効いていると考えられます （駅別の件数は12〜38件ですので、傾向としてお読みください）。

住宅地8地点 ― 上がる3地点と、下がる5地点

令和8年地価公示で、三木市の住宅地の標準地は8地点。 平均は1㎡あたり29,262円、前年比＋0.4％です。 8地点しかありませんので、全地点を価格の高い順に並べます。

上位3地点は42,300〜56,600円で、3地点とも上昇。 中間の1地点は25,000円で、わずかに下落。 下位4地点は11,300〜14,600円で、4地点とも下落。 三木市の住宅地は、はっきり3層に分かれています。 市全体の＋0.4％という数字は、上位3地点の上昇（＋1.4〜＋3.0％）と、 残り5地点の下落（▲0.4〜▲0.9％）がならされた結果です。 「三木市の地価は上がっている」も「下がっている」も、それだけでは不正確です。

上がっている3地点は、旧市街の中心（末広）と、住宅団地（青山・西自由が丘）です。 成約が集中しているエリアと、地価が上がっているエリアが重なっています。 下がっている5地点は、別所町・広野4丁目・志染町吉田・吉川町。 市の縁にあたるエリアです。 人が集まるところは上がり、そうでないところは下がるという、 人口が減っていく市で起きやすい動きが、8地点の数字にそのまま出ています。

地積にも注目してください。 上位3地点は132〜235㎡、下位4地点は277〜811㎡。 安い地点ほど土地が広い傾向があります。 単価が4分の1でも面積が2倍あれば、総額の差は半分になります。 三木市では、単価ではなく総額で比べてください。

商業地は4地点で、平均64,175円/㎡・＋1.7％。 末広2丁目80,800円（＋2.3％）、大村69,500円（＋1.6％）、志染町広野1丁目69,000円（＋2.8％）、 吉川町大沢37,400円（横ばい）。4地点のうち3地点が上昇、1地点が横ばいです。

※「まとまり」の判定は、標準地の所在地名と市の校区一覧・統計書を突き合わせた当方の判断であり、確度は中です。 工業地の標準地は0地点です。 出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。

都市計画区域が2つ。市街化区域は市域の7.1％

三木市の土地のルールは、次の表に集約されます。

市街化区域は、市域の7.1％しかありません。 ところがその7.1％のなかに、成約が集中する住宅団地があり、人口の大半が住んでいます。 三木市で「普通に家を買う」というのは、ほぼ「市街化区域の住宅団地か旧市街で買う」ことだと言えます。

逆に、価格の安さにひかれて市街化区域の外を検討する場合は、話が変わります。 地価公示の下位4地点（11,300〜14,600円/㎡）は、上位3地点（42,300円/㎡以上）の4割に届きません。 しかしその安さは、建築の制約・インフラ・ローンの条件と引き換えである可能性があります。 市街化調整区域の「地縁者の住宅区域」は、 その集落周辺の市街化調整区域に10年以上居住したことのある人のための制度で、 市外から移り住む方が新築するための制度ではありません。

※割合のうち7.1％・35.1％は当方算出、32.0％・25.8％は市公表値（31.98％・25.84％）を丸めたものです。 出典：三木市「三木市の都市計画の概要」 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/38/3180.html

立地適正化計画 ― 市が「ここに住んでほしい」区域を決めている

三木市は令和7年4月1日に立地適正化計画を公表しました。 計画期間は「2025（令和7）年度から2034（令和16）年度までの10年間」。 対象区域は東播都市計画区域です。

家を買う方に直接関係するのは、届出制度です。 居住誘導区域の外で次の行為をするときは、 着手する日の30日前までに市への届出が必要です（都市再生特別措置法第88条第1項）。

• 「3戸以上の住宅の建築目的の開発行為」
• 「1戸又は2戸の住宅の建築目的の開発行為で、その規模が1,000㎡以上のもの」
• 3戸以上の住宅の新築、既存の建築物を3戸以上の住宅に用途変更する場合

自分が住む戸建てを1戸建てる・買うだけなら、通常は届出の対象になりません （1,000㎡以上の開発を伴う場合を除く）。 それでも、この計画は買う側にとって意味があります。

検討中の物件が居住誘導区域の内か外かは、長く住むつもりなら確認しておく価値があります。 区域の外だから住めなくなる、ということではありません。 ただ、20年後・30年後の暮らしやすさと、将来住み替えるときの買い手のつきやすさに、 差が出る可能性はあります。 また計画には防災指針（第6章）が組み込まれており、 美嚢川・志染川沿いの洪水浸水想定区域、家屋倒壊等氾濫想定区域が取り上げられています。

※居住誘導区域・都市機能誘導区域の面積と、区域の具体的な境界は、 誘導区域図（PDF）のため本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：三木市「立地適正化計画について」 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/38/78305.html ／ 三木市立地適正化計画 https://www.city.miki.lg.jp/uploaded/attachment/50204.pdf ／ 届出の手引き https://www.city.miki.lg.jp/uploaded/attachment/54109.pdf

金物のまち ― 準工業地域が市街化区域の4分の1

市の概要ページは、三木市の成り立ちを次のように書いています。

この歴史は、いまの用途地域にも表れています。 市街化区域1,258haのうち、準工業地域が約298ha（23.7％）。 第1種低層住居専用地域（約495ha）に次いで2番目に広い用途地域です。 工業地域（約24ha）・工業専用地域（約60ha）を合わせると、 工業系の用途地域は約382ha＝市街化区域の30.4％（当方算出）になります。

準工業地域は、住宅も工場も建てられる用途地域です。 買う側にとっては、価格が手ごろな物件が見つかることがある一方で、 隣や向かいに作業場・工場がある（または将来建つ）可能性があるということです。 平日の日中に現地を見て、音・におい・車両の出入りを確認してください。 住宅団地の第1種低層住居専用地域とは、暮らしの環境がまったく違います。

産業の受け皿としては、ひょうご情報公園都市第1工区（地区計画 約109.1ha・平成16年4月13日決定）があり、 市内には山陽自動車道の三木小野インターチェンジ・三木東インターチェンジ、 中国自動車道の吉川インターチェンジがあります。 市の概要ページは「数多くのゴルフ場が立地する」こと、 観光資源として「三木ホースランドパーク」「山田錦の館」「吉川温泉よかたん」「ネスタリゾート神戸」も挙げています。

出典：三木市「三木市の概要」 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/0/1479.html ／ 三木市「都市計画の概要」 https://www.city.miki.lg.jp/uploaded/attachment/56511.pdf

まとめ：三木市は「どの層の土地か」を最初に決める市

三木市の住宅地の平均価格は、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 40市区町村のうち31位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは17位。 変動率（＋0.4％）で見ると40市区町村中25位、25市のなかでは13位です。

ただし、三木市で本当に重要なのは順位ではありません。 確認すべきことは、次の5点です。

• その物件は市街化区域か、市街化調整区域か、非線引きの吉川か、都市計画区域外か。 市街化区域は市域の7.1％です。
• 市街化区域なら、用途地域（第1種低層か、準工業か）と、居住誘導区域の内か外か。
• 市街化調整区域なら、建て替えができるか。特別指定区域なら「誰が」建てられる区域か。
• 住宅団地なら、擁壁・造成の状態と、通う小学校（丁目・番地で分かれます）。
• 土砂災害警戒区域（297箇所）・特別警戒区域（151箇所）と、美嚢川・志染川沿いの浸水想定。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。 戸建の成約中央値2,100万円なら、仲介手数料の上限額は75万9,000円です。

空から見た、この50年の三木市

三木市が市制を施行したのは昭和29年（1954年）6月1日です。三木町・別所村・細川村・口吉川村が合併し、同年7月1日に志染村が加わりました。平成17年（2005年）10月24日には吉川町と合併し、いまの市域になっています。
左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲で、市役所（上の丸町）の周辺を切り出しています（座標は国土地理院の住所検索で「兵庫県三木市上の丸町」を確認したものです）。市の概要ページが「三木合戦によって荒廃した町は、豊臣秀吉の復興策によって商工業が活発化し」と書く、三木の旧市街にあたる範囲です。いまこの一帯には、歴史的景観形成地区（三木城下町地区）が指定され、市は密集市街地の改善に取り組んでいます。50年前と見比べて、建物が建て込んだ区域・道路が通った区域・田畑が残っている区域を確かめてみてください。古い市街地ほど、道路の幅と再建築の可否の確認が大切になります。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28670〜28672・y13000〜13001）で切り出しています。

三木市の統計書は、市域を三木・別所・志染・細川・口吉川・緑が丘・吉川の7地区に分けています。市の防災マップは、これをさらに三木・三木南・別所・志染・細川・口吉川・緑が丘・青山・自由が丘・吉川といった単位に分けて作られています。

ここでは、この地区区分に、令和8年地価公示の全12地点（住宅地8・商業地4・工業地0）、国土交通省の成約価格情報96件の駅別・町丁目別、都市計画区域の線（線引きの東播側と非線引きの吉川側）、小学校の校区を重ねて、家を買う立場から6つのまとまりに整理します。

先に前提をお断りします。町丁目別の成約データが公表されているのは件数の多い8町丁目（計70件）だけで、それ以外の町の成約価格は、このページでは分かりません。住宅地の標準地も8地点だけです。また標準地や町丁目がどの地区に属するかの整理は、市の校区一覧・統計書と所在地名を突き合わせた当方の判断（確度は中）です。「最寄駅」は成約データ上の駅で、物件ごとに異なります。

※エリア区分と各エリアの記述は、三木市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

三木市の鉄道は神戸電鉄粟生線です。市公式は「神戸電鉄粟生線が三木と神戸を結ぶ」路線として、「新開地駅から神戸電鉄粟生線で約55分」と案内しています。神戸・新開地で乗り換えると、神戸・三宮まで60分、大阪まで90分（いずれも市公式の案内）。

大阪まで90分という数字は、正直に受け止めていただきたい数字です。大阪・神戸の中心部に毎日通勤する前提だと、三木市は近いとは言えません。一方、バスは「JR三宮駅前から神姫バスで約50分」「JR明石駅前から神姫バスで約40分」と案内されており、三宮へは電車よりバスのほうが所要時間が短いというのが市公式の数字です。三木市で物件を選ぶときは、「最寄りの駅」だけでなく「最寄りのバス停と行き先」も確認してください。

※この表の7駅は、三木市統計書の「神戸電鉄乗客数」の表に掲載されている駅（大村・三木・三木上の丸・恵比須・志染・広野ゴルフ場前・緑が丘）です。路線は神戸電鉄粟生線で、市公式は「新開地駅から神戸電鉄粟生線で約55分」、神戸・三宮まで60分、大阪まで90分と案内しています（「三木市への交通手段」）。駅別の乗客数は、統計書の表から最新年度の数値を確定できなかったため掲載していません（未取得）。表の「1日平均乗降人員」欄がすべて「—」なのはそのためで、数字が無いことを推測で埋めていません。

成約データの「最寄駅」は、志染38件・緑が丘27件・広野ゴルフ場前14件・三木12件の4駅で、計91件（96件の95％・当方算出）。注目していただきたいのは、平均徒歩が11〜17分と長いことです。緑が丘17分、広野ゴルフ場前16分、志染14分、三木11分。三木市で成約している戸建は「駅から歩いて15分前後」が普通だということになります。丘陵地の住宅団地では、距離だけでなく坂の有無も効いてきますので、内覧のときに、駅まで実際に歩いてみることをおすすめします。市は「神戸電鉄粟生線活性化協議会」のページを設け、昼間時間帯の増便などの取り組みを案内しています。

道路

三木市は、高速道路の結節点です。市の都市計画マスタープランは、市内の高速道路網を次のように記しています。「中国自動車道（吉川ジャンクション、吉川インターチェンジ）、山陽自動車道（三木ジャンクション、三木小野インターチェンジ、三木東インターチェンジ）、舞鶴若狭自動車道（吉川ジャンクション）などが整備されているとともに、東播磨道の整備が進んでいます」。市内にインターチェンジが3つ、ジャンクションが2つあることになります。市の概要ページも「市域内を中国及び山陽自動車道が通過するなど、全国的にも交通の要衝として注目され」と書いています。

車で動く前提なら、三木市の位置づけは変わります。鉄道では大阪まで90分ですが、高速道路のインターチェンジが市内に3つあります。勤務先が高速道路沿いの工業団地や、車通勤が前提の事業所である方にとっては、鉄道の所要時間だけで判断する必要はありません。市内にはひょうご情報公園都市第1工区（地区計画 約109.1ha）という産業用地もあります。ただし各インターチェンジまでの所要時間は物件によってまったく違いますので、通勤時間帯に実際に走って確かめることをおすすめします。

都市計画道路は21路線・約50,000m（三木市「都市計画の概要」）。明石氷上線（約5,350m）、別所久留美線（約5,160m）、三木中央線（約4,960m）、神戸三木線（約4,820m）、鳥町岩宮線（約3,770m）、花尻城山線（約3,720m）、志染神戸線（約3,100m）、吉田緑が丘線（約3,010m）などです。自動車専用道路として東播磨南北道路（約820m・令和2年3月3日変更）も都市計画決定されています。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかります（都市計画法第53条の許可）。市は「都市計画法第53条申請」のページを設けていますので、検討中の物件が都市計画道路の予定区域にかかっていないかは、重要事項説明書と市の都市政策課で必ずご確認ください。

バスは神姫バスと神姫ゾーンバスが運行しており、市公式は神姫ゾーンバスを「自由が丘・緑が丘・青山地区など地域循環路線」の担い手として紹介しています。成約が集中する住宅団地のなかを、循環バスが走っているということです。市は「三木市公共交通総合時刻表〜おでかけガイド〜」を公開しているほか、バスICカード「ニコパカード」を使うと市内間移動のバス運賃の上限が「乗車1回につき一律200円」になる制度を案内しています。また別所・三木南・志染の3地区へのデマンド型交通の導入と、令和7年10月1日のダイヤ改正が市公式に記載されています（「チョイソコみき」の利用案内ページもあります）。バスの路線と本数は改正で変わります。購入前に最新の時刻表でご確認ください。

※神戸電鉄の駅別乗客数、各バス路線の系統・本数、インターチェンジまでの所要時間、国道・県道の路線名は、本ページでは確認できていません（未取得）。市公式の資料で名称を確認できた範囲にとどめています。出典：三木市「三木市への交通手段」 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/0/1480.html ／三木市統計書 交通・運輸 https://www.city.miki.lg.jp/uploaded/attachment/56701.pdf ／三木市都市計画マスタープラン 序章 https://www.city.miki.lg.jp/uploaded/attachment/11389.pdf ／三木市「都市計画の概要」 https://www.city.miki.lg.jp/uploaded/attachment/56511.pdf ／三木市「三木市バス交通」 https://www.city.miki.lg.jp/site/busschedule/

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

三木市の固定資産税は1.4％、都市計画税は0.3％です。市公式の計算式は、固定資産税が「課税標準額×税率（1.4/100）＝税額」、都市計画税が「課税標準額×0.3/100＝税額」。両方がかかる区域では合計1.7％になります。

注意していただきたいのは、都市計画税がかかる区域です。上の表（共通の書式）では「市街化区域内の土地・家屋のみ」となっていますが、三木市公式の逐語は「都市計画法による都市計画区域のうちの市街化区域内及び税指定区域内」です。市街化区域に加えて「税指定区域」も課税区域だということになります。ただし、この「税指定区域」がどこなのかは、市公式のページに説明がなく、確認できませんでした（未取得）。推測で書かない方針のため、ここでは「市街化区域の外でも都市計画税がかかる区域がありうる」という事実だけをお伝えします。検討中の物件に都市計画税がかかっているかどうかは、売主側の納税通知書（課税明細書）か、三木市税務課（0794-82-2000・内線2322）でご確認ください。

納税義務者は「毎年1月1日（賦課期日）現在の登記簿または固定資産（補充）課税台帳上の所有者」です。市のQ&Aは、年の途中で売買された場合も前所有者（賦課期日現在の所有者）に納める義務があると明記しています。つまり市は日割りで按分してくれません。決済時に買主が負担する固定資産税・都市計画税の精算金は、当事者間の取り決めによる実費で、仲介手数料とは別にかかります。

納期は年4回（4月・7月・12月・翌年2月）。免税点は土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円で、市は都市計画税について「固定資産税について免税点未満の場合は都市計画税はかかりません」としています。

住宅用地の特例について、三木市公式は次のように書いています。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準額が価格の6分の1、一般住宅用地（200㎡を超える部分）は価格の3分の1（固定資産税）。

この「200㎡」という境目は、三木市では実際に効いてきます。成約データの戸建89件の平均面積は203㎡。町丁目別では志染町青山251㎡、緑が丘町東232㎡と、200㎡を超える町があります。200㎡を超えた部分は6分の1ではなく3分の1になりますので、広い土地ほど、面積あたりの税額は上がります。

新築住宅の減額について、市のQ&Aは「新たに固定資産税が課税されることとなった年度から3年度分に限り、税額が2分の1に減額」（長期優良住宅は5年度分）と説明しています。4年目（長期優良住宅は6年目）から税額が上がるということですので、新築戸建てを買う方は、減額が終わったあとの税額で資金計画を立ててください。（減額の対象となる床面積などの要件は、市の税務課にご確認ください。）

また市のQ&Aには「地価が下がっているのに税額が上がる」ことがある理由（負担水準の均衡化）と、住宅を取り壊すと住宅用地の特例が外れて土地の税額が上がることも書かれています。古家付きの土地を買って更地にする計画の方は、1月1日時点の状態で税額が変わる点にご注意ください。市はこのほか、耐震改修・省エネ改修・バリアフリー改修を行った住宅の固定資産税の減額制度も案内しています。

免税点

同一人が三木市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 4月17日から4月30日まで／第2期 7月17日から7月31日まで／第3期 12月17日から12月28日まで／第4期 翌年2月17日から2月末日まで／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は三木市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜まず、このページで分からないことを共有させてください

三木市について、公的データから確認できたことと、できなかったことがあります。 できなかったことを先に並べます。

これらを「だいたいこのくらい」と推測で埋めることはしていません。 ほかの市の数字を当てはめることもしていません。 分からないことは分からないと書くというのが、このページの方針です。 以下、契約前に確認すべき点を順に整理します。

2｜自分の物件が「4種類の土地」のどれにあるかを確認する

三木市の土地は、都市計画のうえで4種類に分かれます。 どれにあるかで、建てられるもの・かかる税金・必要な手続きが変わります。

市は「用途地域の確認」のページを設け、「都市計画に関する証明」も発行しています。 検討中の物件がどの区域にあるかは、市の都市政策課または重要事項説明書で必ずご確認ください。

出典：三木市「三木市の都市計画の概要」 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/38/3180.html ／ 三木市「用途地域の確認」 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/38/3229.html

3｜市街化調整区域の物件は「誰が建てられるか」まで確認する

三木市の東播都市計画区域は、83％が市街化調整区域です（6,188ha÷7,446ha・当方算出）。 価格の安い土地・中古戸建てを探していると、調整区域の物件に行き当たることがあります。

家タダでは、調整区域の物件については、建築・建て替えの可否と、 住宅ローンを取り扱う金融機関があるかを、契約前に確認します。 確認の結果、購入をおすすめしないとお伝えすることもあります。

出典：三木市「特別指定区域および開発指定区域」 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/38/3302.html ／ 三木市「都市計画税」 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/12/3211.html

4｜土砂災害警戒区域297箇所・特別警戒区域151箇所

兵庫県が公表している市町別の指定状況（令和8年6月30日現在）で、 三木市の土砂災害警戒区域は297箇所、特別警戒区域は151箇所です。

特徴は2つあります。 第一に、急傾斜地の崩壊が178箇所で全体の6割を占め、そのうち145箇所が特別警戒区域（レッドゾーン）であること。 急傾斜地については、警戒区域の8割がレッドゾーンを伴っています（当方算出）。 第二に、地すべりの警戒区域が50箇所あること。 兵庫県全体の地すべり警戒区域は356箇所ですから、その14％が三木市にあることになります（当方算出）。

特別警戒区域（レッドゾーン）は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 将来の建て替えの自由度にも直接影響します。 三木市は海抜19mから453mまでの高低差がある市で、 成約が集中する住宅団地も市公式が「丘陵地」と記す場所にあります。 がけの上・がけの下・谷筋の土地を検討する場合は、必ず確認してください。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf （令和8年6月30日現在）

5｜市全域が「宅地造成等工事規制区域」。丘の住宅団地は擁壁を見る

三木市統計書の注記には、次のように書かれています。

いわゆる盛土規制法の区域に、市の全域が入っているということです。 これから一定規模以上の盛土・切土を伴う造成をするときは、許可が必要になります。 外構工事や擁壁のやり直しを考えている方は、工事の前に確認が必要です。

そして、既存の住宅団地を買う方に効いてくるのが、擁壁の状態です。 市の立地適正化計画が「高度成長期に丘陵地で大規模な住宅開発が行われた」と書く住宅団地では、 造成から年数が経っています。

• 擁壁の種類と高さ。高さ2mを超える擁壁は、つくり直すときに建築確認（工作物）が必要になります。
• ひび割れ・はらみ・水抜き穴の詰まりがないか。
• 擁壁が検査済みのものか（古い擁壁では書類が残っていないことがあります）。
• 建て替えのときに、擁壁のやり直しを求められないか。やり直しになると数百万円単位の費用がかかることがあります。

新築に近い戸建が2,100万円で成約している町でも、 隣の古家付きの土地が同じ条件で建て替えられるとは限りません。 古家付きの土地を買って建て替える計画の方は、擁壁と造成の確認を最優先にしてください。

出典：三木市統計書 土地・気候 https://www.city.miki.lg.jp/uploaded/attachment/56692.pdf

6｜防災マップは地区別。美嚢川・志染川沿いは浸水想定を確認する

三木市は防災マップ（令和3年3月更新）を公開しています。 内容は洪水・土砂災害ハザードマップと、地震ハザード・避難情報。 地区別に分かれており、三木・三木南・別所・志染・細川・口吉川・緑が丘・青山・自由が丘・吉川 （吉川は上吉川・中吉川・みなぎ台・東吉川）の単位でPDFが公開されています。

市の立地適正化計画の防災指針は、 美嚢川・志染川沿いの「洪水浸水想定区域」「家屋倒壊等氾濫想定区域」を取り上げています。 家屋倒壊等氾濫想定区域は、堤防の決壊や河岸の侵食で家屋が倒壊・流失するおそれがある区域で、 浸水の深さとは別に確認が必要です。 川沿いの平地にある物件は、防災マップと、兵庫県CGハザードマップの両方で確認してください。

もうひとつ、三木市で見落とせないのが「ため池」です。 統計書の地目別面積で、池沼は5.43km²。 市は「ため池ハザードマップについて」のページで、 ため池が豪雨や地震で決壊した場合の被害想定区域などを示すマップを 「順次公表していく」としており、 兵庫県CGハザードマップで農業用ため池の氾濫解析を確認できると案内しています。 ため池の下流側にある土地は、ため池ハザードマップの有無を市の農地整備課に確認してください。

津波・高潮については、市の防災マップのページに項目がありません。 市の海抜は最低でも19mです（統計書）。 ただし市が「想定はない」と明記しているわけではありませんので、 このページでは「市公式の防災マップのページに津波・高潮の項目は確認できなかった」という事実だけをお伝えします。

※洪水浸水想定区域の浸水深・浸水継続時間の具体値、ため池の数は、 マップがPDF図面のため数値として取得できませんでした（未取得）。 出典：三木市「防災マップ」 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/3/64311.html ／ 三木市「ため池ハザードマップについて」 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/93/45721.html ／ 三木市立地適正化計画 https://www.city.miki.lg.jp/uploaded/attachment/50204.pdf

7｜旧市街は「歴史的景観形成地区」と道路の幅を確認する

三木の旧市街には、歴史的景観形成地区（三木城下町地区）が指定されています。

この区域で中古戸建てを買ってリフォーム・建て替えをする場合、 外観について景観形成基準に沿う必要があります。 外壁や屋根の色・形を自由に決められない可能性がありますので、 計画がある方は購入前に市の都市政策課に相談してください。 市はこのほか「景観形成重点区域（三木城下町地区）」「屋外広告物」のページも設けています。

旧市街でもうひとつ確認すべきなのが、道路の幅です。 市は「地震と火災に強く活気のあるまちへ（密集市街地の改善に向けた取組）」というページを設け、 「密集市街地の改善に向けた新しい道路が完成しました」というお知らせも出しています。 市自身が、旧市街に密集市街地があることを前提に取り組んでいるということです。 前面道路の幅が4m未満の場合、建て替えのときに敷地を後退させる（セットバック）必要があり、 建築基準法上の道路に接していない土地は、建て替えそのものができません。 旧市街の中古戸建ては、価格だけで判断せず、接道と再建築の可否を必ず確認してください。

※歴史的景観形成地区の指定年月日・面積、景観形成基準の具体的な内容は未取得です。 出典：三木市「歴史的景観形成地区（三木城下町地区）」 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/38/55434.html ／ 三木市 都市政策課 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/38/

8｜古い家を買うなら、耐震の補助制度と受付状況を確認する

三木市には住宅耐震化促進事業があります。 対象は「昭和56年5月31日以前に着工された耐震性の低い住宅」。令和8年度の補助メニューは次のとおりです。

ただし、ここは正直に書いておきます。 市公式のページには「予算の都合により、申請受付を一時停止します」と記載されており、 本ページ作成時点で受付が止まっています。再開の時期は書かれていません。 「補助金が出るはず」という前提で資金計画を立てないでください。 古い戸建てを買って耐震改修をする計画の方は、 契約前に市の建築住宅課（0794-82-2000）に受付状況を確認することをおすすめします。 市は「お住まいの簡易耐震診断」のページも設けています。

住宅の取得については、市公式の移住・定住の分類に 「新居を取得される方へ」（結婚新生活支援事業による住居取得費の一部補助）、 「住宅ローン【フラット35】地域連携型の利用が可能です！」の各ページがあります。 補助額・対象要件・受付期間は、本ページでは確認できていません（未取得）ので、 利用を考える方は市の担当課にご確認ください。

出典：三木市「三木市住宅耐震化促進事業について」 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/40/3284.html ／ 三木市「移住・定住」 https://www.city.miki.lg.jp/life/1/8/34/

9｜三木市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

ここまでの内容を、実際に使える形に整理します。 三木市の物件を買う前に、次の9点を確認してください。

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

三木市は、昭和29年（1954年）6月1日に市制を施行しました。 三木町・別所村・細川村・口吉川村が合併してできた市です。 そのひと月後の7月1日に志染村が加わり、 半世紀後の平成17年（2005年）10月24日に吉川町と合併して、いまの市域になりました。

平成17年の合併時に84,776人だった人口は、令和7年9月30日現在で72,432人。 20年で約12,300人、約15％減っています（当方算出）。 現在の面積176.51km²は、国土地理院により平成26年10月1日時点で変更された値です（統計書の注記）。

出典：三木市統計書 土地・気候 https://www.city.miki.lg.jp/uploaded/attachment/56692.pdf

合併前の町村名が、いまも地区の名前として生きている

市の統計書が使っている7地区は、合併前の町村の単位とほぼ重なっています。

注目していただきたいのは、「緑が丘」だけが合併前の町村名ではないことです。 7地区のなかで、緑が丘地区だけが住宅開発によって生まれた地区名で、 面積は1.873km²と他の地区より1桁小さく、人口は8,803人。 昭和の合併のあとに丘陵地が開発され、そこにひとつの「地区」ができるほど人が集まったということを、 統計書の地区割りそのものが示しています。

もうひとつ、町名の読み方です。 「志染町青山」「志染町西自由が丘」「志染町東自由が丘」「志染町広野」は、 いずれも町名の頭に「志染町」が付いています。 一方で「自由が丘本町」「緑が丘町東」「緑が丘町西」には付きません。 物件広告で「志染町」と書かれていても、農村部とは限らず、住宅団地の物件であることが多いという点は、 三木市で物件を探すときに知っておくと混乱しません （成約データの8町丁目のうち4つが「志染町」で始まります）。

※地区と合併前の町村の対応は、統計書の「市域の変遷」と地区名を突き合わせた当方の整理です（確度は中）。 各地区の面積の合計は、市の総面積とは一致しません（統計書の注記）。

別所氏の城下町から、金物のまちへ

市の概要ページは、三木市の歴史を次のように書いています。

城下町 → 合戦で荒廃 → 復興策で商工業が発展 → 金物産業。 この流れが、いまの三木の旧市街の姿につながっています。 歴史的景観形成地区の名前が「三木城下町地区」であること、 市役所の所在地が「上の丸町」であること、 市街化区域の4分の1近くが準工業地域であることは、いずれもこの歴史と結びついています。

吉川町との合併については、 「三木市と吉川町の合併により、名実ともに山田錦（酒米）の主生産地となり」と書かれています。 旧市街の金物、丘陵の住宅団地、吉川の山田錦。 三木市は、性格の違う3つの顔を持つ市です。

ここで正直に書いておきます。 「三木」という市名の由来については、市公式のページで説明を確認できませんでした（未取得）。 市章の説明（下の表）は図案の説明であって、市名の由来ではありません。 このページでは、推測による説明を載せていません。

市のシンボルと、市域の地理

市の東端と北端は吉川町、西端と南端は別所町です。 住宅団地のある志染・緑が丘は、そのあいだの丘陵地にあたります。 海抜の差は434m（当方算出）。 平らな市ではないということが、土砂災害警戒区域297箇所という数字の背景にあります。

年表

※市名「三木」の由来、隣接する市町の一覧、ゴルフ場の数は、市公式で記載を確認できませんでした（未取得）。 本ページでは推測による説明を載せていません。 出典：三木市「三木市の概要」 https://www.city.miki.lg.jp/soshiki/0/1479.html ／ 三木市統計書（令和7年版） https://www.city.miki.lg.jp/site/stat/92931.html ／ 三木市「都市計画の概要」 https://www.city.miki.lg.jp/uploaded/attachment/56511.pdf ／ 三木市「令和7年国勢調査」 https://www.city.miki.lg.jp/site/stat/98265.html

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