【京都市南区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

京都市南区の価格帯で、いくら得になるか

京都市南区の住宅地は1㎡あたり平均228,090円（11地点の単純平均）。区内の標準地は最高410,000円/㎡（久世上久世町３６０番）から最低141,000円/㎡（上鳥羽八王神町３６４番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が2.9倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市南区の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は74件。成約価格の中央値は2,850万円、真ん中の半数は1,900万円〜3,500万円に収まっています。延床面積の中央値は85㎡。建築年の中央値は2000年です。

最寄駅で多いのは西大路駅（27件）、桂川(京都)駅（16件）、東寺駅（8件）。

中央値の2,850万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は100万6,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる74件のうち、1981年以前に建てられたものは17件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

京都市南区の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて京都市南区・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 15.78km²に10万3千人。世帯の伸びは京都市11区で最大

南区の人口は102,974人（男51,122人／女51,852人）、世帯数は55,531世帯です（2026年8月1日現在・南区役所「人口・世帯数」）。面積は15.78km²（京都市情報館「京都市の地理」）。人口密度は約6,526人/km²（当方算出）。1世帯あたりの人数は約1.85人（当方算出）です。

令和7年国勢調査の速報（京都市の独自集計）では、南区は102,742人・54,750世帯。令和2年国勢調査の101,970人・50,485世帯から、人口は＋772人（＋0.8％）、世帯は＋4,265世帯（＋8.4％）です。同じ5年間に京都市全体は1,463,723人から1,431,713人へ−32,010人（−2.2％）でした。11区のうち人口が増えたのは、下京区（＋2.1％）・中京区（＋0.8％）・南区（＋0.8％）の3区だけ。世帯の伸び率（＋8.4％）は、南区が11区で最も高くなっています（2番目は下京区の＋6.7％、3番目は中京区の＋6.3％）。なお、この数字は京都市が公表した速報で、市は「総務省統計局が後日公表する速報値とは異なる場合があります」と注記しています。確報は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。

人口の伸び（＋0.8％）に対して、世帯の伸び（＋8.4％）が10倍以上大きい。これは、1世帯あたりの人数が小さくなっている、つまり1〜2人の世帯が増えているということです。令和2年国勢調査では1世帯あたり約2.02人（101,970÷50,485）、令和7年の速報では約1.88人（102,742÷54,750）です（いずれも当方算出）。5年で4,265世帯ぶんの住まいが増えたことになり、区内で新しい住宅の供給が続いていることが読み取れます（どの種別の住宅が何戸増えたかは、本ページでは統計で確認していません）。

買う側にとっての意味は2つあります。第一に、住宅の需要が続いている区だということ。令和8年地価公示では、住宅地11地点・工業地6地点のすべてと、商業地6地点のうち前年と比べられる5地点のすべてが上昇しました。第二に、それでも価格は京都市のなかで抑えめだということ。住宅地の平均228,090円/㎡は11区で7位、中古マンションの成約中央値は1,800万円です。「京都駅に近いのに、価格は市の中心部より低い。ただし上がり方は大きい」というのが、いまの南区の位置です。

南区は、昭和30年（1955年）9月に生まれた区です。区役所の「南区の紹介」は、「昭和30年9月に下京区域のうち、おおむね当時の国鉄東海道本線以南を分区して南区が誕生しました。さらに昭和34年には桂川以西の乙訓郡久世村を編入して、現在の南区となりました」と説明しています。位置については「京都市の南部に位置し、おおむね東は鴨川で東山区と伏見区に、西は西京区・向日市に、北はJR東海道線で下京区と右京区に、そして南は伏見区と接しています」。北の境がおおむねJR東海道線、東の境がおおむね鴨川という、線のはっきりした区です。

地形について、区役所は「ほぼ高低差のない京都盆地上にあり、海抜の最高は東九条河原町付近で28メートル、最低は上鳥羽塔ノ森東向町付近で14.58メートル」としています。区内の高低差は13mあまり。坂のない、平らな区です。桂川が区の西部を、鴨川が東端を流れています。自転車で動きやすい反面、川の水があふれたときに水が広がりやすい地形でもあります（「買う前に確認したい点」の章で扱います）。

区役所は区内を15の学区に分けて紹介しています。九条・九条弘道・九条塔南・山王・陶化・東和・梅逕・東梅逕・南大内・唐橋・吉祥院・祥栄・祥豊・上鳥羽・久世です。一方、住所の町名は「東九条◯◯町」「西九条◯◯町」「唐橋◯◯町」「吉祥院◯◯町」「上鳥羽◯◯町」「久世◯◯町」のように、頭に地域の名前がつく形で、国土交通省の成約データも地価公示もこの町名で公表されています。

市街化区域と市街化調整区域

京都市は、市街化区域と市街化調整区域を分けている市です（線引きあり）。京都市「都市計画総括表」（令和8年4月23日現在）によると、市域82,783haのうち都市計画区域は48,051ha、そのうち市街化区域が14,980ha（31.2％）、市街化調整区域が33,071ha（68.8％）。都市計画区域の外は左京区と右京区の一部だけで、南区は都市計画区域の中にあります。

ただし、南区の中の内訳（区ごとの市街化区域・市街化調整区域の面積）は、公表資料で確認できませんでした。京都市統計書の都市計画区域面積の表は市全体の値だけで、行政区別の内訳が載っておらず、都市計画の冊子にも行政区別の表がありません。このページでは「南区は全域が市街化区域」とも「南区に市街化調整区域がある」とも書いていません。推測で書かない方針のためです。検討中の物件がどちらの区域にあるかは、京都市地図情報提供サービス（下の「調べ方」）で住所ごとに確認できます。桂川・鴨川に近い場所や、田畑が残る場所の物件は、必ず区域を確認してください。

南区の物件でもうひとつ効いてくるのが、用途地域です。令和8年地価公示で、南区には工業地の標準地が6地点あります（上鳥羽2・吉祥院2・久世2）。工業系の用途地域には住宅も建てられる場合がありますが、隣に工場や倉庫が建つ可能性があり、京都市の居住誘導区域は工業地域・工業専用地域を除いて定められています。高さの上限（高度地区）、らくなん進都産業集積地区、地区計画（5地区）とあわせて、下の表と「買う前に確認したい点」の章で整理します。

地価公示 ― 11地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、京都市南区の住宅地の標準地は11地点。 単純平均は1㎡あたり228,090円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋6.4％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

京都市南区は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 京都市南区の住宅地の平均価格は7位。 京都市の11区のなかで見ると第7位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

京都市南区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地11地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ区内で2.9倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

南区を一言で表すと、「住む場所と働く場所が、同じ区のなかで隣り合っている区」です。 令和8年地価公示の標準地は、住宅地が11地点、商業地が6地点、工業地が6地点。 前年と比べられる22地点のすべてが上昇しました。 成約240件は、中古マンション134件と戸建106件にほぼ半分ずつ分かれています。 この章では、この2つの事実から南区を読んでいきます。

住宅地の標準地は11地点。すべて上昇、価格は14万〜41万円

読み取れることが4つあります。

• 11地点すべてが上昇。上昇率は＋3.5％から＋10.8％。 平均＋6.4％は、府内29市区町村・京都市11区のどちらで見ても2位です。 平均価格（228,090円/㎡）は11区で7位なのに、上がり方は2位。これが南区の住宅地のいまの位置です。
• 20万円以上が7地点、20万円未満が4地点。 20万円未満の4地点は、久世大藪町・吉祥院嶋高町・上鳥羽南中ノ坪町・上鳥羽八王神町。 20万円以上の7地点は、久世上久世町・西九条東比永城町・東九条西明田町・唐橋赤金町・久世中久世町・吉祥院西浦町・東九条柳下町です。 町名の頭が同じでも、地点によって水準が分かれます（久世は16万6,000円〜41万円、吉祥院は14万9,000円〜20万8,000円、東九条は20万円〜29万8,000円）。
• 上昇率が大きいのは、久世上久世町（＋10.8％）、東九条柳下町（＋8.7％）、西九条東比永城町（＋8.0％）、東九条西明田町（＋7.6％）。 桂川駅を最寄りにする成約が多い町と、京都駅の南の町です。 上昇率が小さいのは吉祥院嶋高町・上鳥羽南中ノ坪町（各＋3.5％）、上鳥羽八王神町（＋4.4％）で、 東九条柳下町のような例外はありますが、おおむね、価格の高い地点ほど大きく上がり、低い地点は小さく上がる傾向が見えます。
• 標準地の地積に小さいものが多い。48㎡・60㎡・66㎡・70㎡・77㎡の5地点は、戸建1軒ぶんの敷地としても小さめです。 成約した戸建106件の土地面積の中央値も65㎡。南区の戸建は、小さな敷地に建つのが標準だと言えます。 いっぽう、上鳥羽の2地点は263㎡・293㎡、最高地点の久世上久世町は2,312㎡です。

最高の久世上久世町（410,000円）と最安の上鳥羽八王神町（141,000円）の差は2.9倍。 1㎡あたり14万1,000円は坪に直すと約47万円、41万円は約136万円です（当方算出）。 「南区の土地の相場」という一つの数字で考えると、実際の物件とのずれが大きくなります。

商業地6地点は平均＋19.6％、工業地6地点は平均＋12.4％

※西九条高畠町44番は、前年と比べられない地点（新規選定または選定替え）のため、変動率はありません。 商業地の平均変動率＋19.6％は、前年と比べられる5地点の平均です。

商業地の平均は1,594,333円/㎡。住宅地の平均（228,090円/㎡）の約7.0倍（当方算出）です。 前年と比べられる5地点はすべて＋16％以上で、東九条の3地点は＋21〜22％。 最高の東九条上殿田町52番（543万円/㎡）と、最も低い西九条高畠町（36万1,000円/㎡）では約15倍（当方算出）の開きがあります。 京都駅に近い東九条の商業地が、区全体の平均を大きく引き上げている形です。

工業地の平均は175,500円/㎡。6地点すべてが上昇し、5地点が＋12％以上です。

• 工業地の上がり方（＋12.4％）は、住宅地（＋6.4％）のおよそ2倍。 工場・物流・研究施設のための土地が、住宅のための土地より強く求められている、と読めます。
• 上鳥羽では、工業地（22万4,000〜23万7,000円）が住宅地（14万1,000〜14万8,000円）より高い。 吉祥院でも、工業地の2地点（16万8,000〜17万9,000円）は、吉祥院嶋高町の住宅地（14万9,000円）を上回っています。
• 久世では逆に、工業地（11万8,000〜12万7,000円）が住宅地（16万6,000〜41万円）より低い。 同じ区のなかでも、地域によって「住宅と工業のどちらが高いか」が入れ替わります。

住宅を買う方にとっての意味を、正直に書きます。 南区で土地の値段を押し上げているのは、住宅の需要だけではありません。 京都駅の南のオフィス・ホテルなどの商業地、上鳥羽・吉祥院の工業地が、住宅地より速く上がっています。 こうした局面では、住宅の売り出し価格も強気になりやすいと考えられます。 だからこそ、その価格が周辺の成約事例に照らして妥当かを、契約の前に確かめる意味があります。 あわせて、住宅地のまわりの土地が、住宅以外の用途で使われていく可能性も見ておいてください。

出典：国土交通省 地価公示（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位・倍率は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 所在地番の丁目・番地の数字は算用数字に直しています。

実際の成約240件 ― 中古マンション134件、戸建106件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 京都市南区の成約は240件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※新築戸建て・中古戸建ての面積は延床面積の中央値、戸建全体の面積は土地面積の中央値です。 戸建106件のうち建築年が分かるのは101件（新築27件＋中古74件）で、残る5件は建築年が公表データにありません。 上位25％の値は、新築戸建て3,900万円、中古戸建て3,500万円、戸建全体3,700万円、中古マンション3,300万円です。

南区は、マンションと戸建のどちらも選べる区です。 240件のうち中古マンションが134件（55.8％）、戸建が106件（44.2％）。 北隣の下京区では成約275件のうち238件（86.5％）が中古マンションですが、南区は戸建が4割を超えています。

新築戸建ては27件。価格の幅が狭いのが特徴です。 最小2,400万円・最大4,500万円で、半分が3,300万円〜3,900万円の600万円の幅に収まっています（下位25％〜上位25％）。 延床面積の中央値は90㎡。戸建全体の土地面積の中央値が65㎡ですから、土地より延床のほうが大きい家が多いと読めます。 成約個票の新築戸建て2件も、土地55㎡／延床100㎡（吉祥院前田町・3,300万円）、土地90㎡／延床90㎡（久世上久世町・3,100万円）でした。 土地65㎡に住宅地の平均228,090円/㎡を掛けると約1,483万円（当方算出）。 新築戸建ての中央値3,600万円の約4割が土地の値段という計算になります。

中古戸建ては74件。幅が広く、古い建物が含まれます。 中央値は2,850万円で、新築より750万円低い水準。下位25％が1,900万円、上位25％が3,500万円、最小は360万円、最大は5,500万円です。 建築年の中央値は2000年で、74件のうち17件（約23％・当方算出）が1981年以前の建築。 中古戸建てを検討するときは、価格だけでなく、建築年・耐震・前面道路を必ずセットで確認してください（「買う前に確認したい点」の章で扱います）。

中古マンションは134件。中央値は1,800万円ですが、古い建物が多い点に注意が必要です。 下位25％が1,200万円、上位25％が3,300万円、上位10％が4,800万円。最小260万円から最大7,800万円まであります。 専有面積の中央値は65㎡で、家族で住める広さの住戸が成約のまんなかです。 建築年の中央値は1989年。建築年が分かる133件のうち48件（約36％・当方算出）が、1981年以前の建築です。 成約個票の中古マンション4件も、1975年・1979年・1986年・1989年築で、4件とも1,800万円でした。 「65㎡前後・築35年以上の住戸が1,800万円前後」というのが、南区の中古マンションのまんなかの姿です。 一方で上位25％は3,300万円以上で、これは新築戸建ての下位25％と同じ水準。 新しいマンション・駅に近いマンションは、新築戸建てと変わらない価格で成約しているということになります。

0円仲介の対象という面から見ると、次のように整理できます。

• 新築戸建て（建売）は対象になりやすい種別です（対象外の物件もあります）。南区では27件・3,300万円〜4,300万円が動いている帯で、 この帯の上限額は115万5,000円〜148万5,000円です。
• 中古マンション・中古戸建ては、対象になる物件とならない物件があります。 売主が不動産会社のリフォーム済み・リノベーション済み物件は対象になりやすい物件です。 南区は築年数の古い中古マンション・中古戸建ての成約が多い区ですので、リフォーム済みで売り出されている住戸は、まず対象かどうかを確かめる価値があります。
• 売主が個人の方で、売主側から仲介会社に報酬が支払われない形の取引などは、対象外になる場合があります。

最寄駅別の成約（10駅・計235件）

※10件未満の4駅は、1件入れ替わるだけで中央値が大きく動くため、中央値を載せていません。 駅別の中央値は、マンションと戸建を分けていない数字です。

西大路が92件、桂川が54件。この2駅で146件と、駅別に集計された235件の6割を超えます。 南区で住宅を探すとき、候補がいちばん多く出てくるのは、西大路駅と桂川駅から歩く範囲だということです。 どちらも駅からの平均は13分。 予算が決まっている方は、「南区」で探すのではなく、「どの駅から何分までなら歩けるか」を先に決めると、現実的な候補が早く見つかります。 中央値の差（西大路3,200万円、十条（近鉄）2,750万円、桂川2,650万円、東寺1,900万円など）は、 「場所のよしあし」ではなく、その駅のまわりで成約した住戸の種別・広さ・築年の差を含んだ数字としてお読みください。

町名の頭ごとの成約件数（3件以上の29町・計158件）

※国土交通省の成約価格情報で3件以上の成約がある29町（158件）を、町名の頭の部分で当方がまとめたものです。 2件以下の町の成約（82件）は含まれていません。 町名別の成約中央値は、件数が少なく1件入れ替わるだけで大きく動くため、本ページには載せていません。

吉祥院（61件）と久世（51件）で112件。3件以上の町の成約の約7割（当方算出）が、この2つの町名に集まっています。 町としては久世上久世町の21件が最多で、久世大藪町13件、西九条南田町11件が続きます。 南区の住宅の売買は、京都駅のすぐ南よりも、吉祥院と、桂川の西の久世で多く動いているということです。 住宅地の標準地の最高地点（久世上久世町・41万円/㎡）が久世にあるのも、この動きと合っています。

実際の成約は、こんな中身です

戸建4件は、3,100万円〜3,300万円。4件とも2022年以降に建った木造です。 土地は50〜90㎡、延床は85〜100㎡。 4件のうち3件は、延床面積が土地面積より大きい家（土地50㎡／延床85㎡、土地55㎡／延床100㎡、土地65㎡／延床85㎡）で、 小さな敷地に階を重ねて床面積を確保した家だと読めます。 駅からは10分・15分・20分・25分。4件とも駅から10分以上です。 こうした家は、駐車スペースの有無と大きさ、前面道路の幅、隣の建物との距離、階段の上り下りを現地で確認してください。

中古マンション4件は、すべて1,800万円。1975年〜1989年築です。 専有65〜80㎡・2LDK〜3LDKで、家族で住める広さ。 同じ1,800万円で、桂川駅11分の65㎡（1979年築）、向日町駅9分の65㎡（1989年築）、向日町駅26分の65㎡（1986年築）、桂川駅0分の80㎡（1975年築）が成約しています。 駅からの距離・築年・広さのどれを取るか、が南区の中古マンション選びの基本になります。 築40年前後のマンションは、耐震診断・耐震改修の有無、修繕積立金の額と残高、大規模修繕の履歴を必ず確認してください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・京都市南区240件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。 戸建の間取りは公表データに入っていないため「—」としています。「駅から0分」は公表データの表記です。

昭和30年に生まれた区 ― 線路の南、川のあいだ、そして桂川の西へ

南区役所の「南区の紹介」と京都市統計書から、区の成り立ちを整理します。

東九条・上鳥羽・吉祥院・久世。編入された村の名前が、いまの町名の頭にそのまま残っています。 成約データも地価公示もこの町名で公表されており、「どの町名の頭か」で、最寄駅も、土地の値段も、まわりの土地の使われ方も変わります （いまの町の区域が、かつての村の区域と同じかどうかは、本ページでは確認していません）。

• 人口は令和2年から令和7年のあいだに＋0.8％、世帯は＋8.4％。世帯の伸びは11区で最大です。
• 成約は中古マンション55.8％・戸建44.2％。新築戸建ても27件あります。
• 区内はほぼ平ら（海抜14.58m〜28m）で、桂川が西部を、鴨川が東端を流れています。
• 区役所は、東寺（平成6年に世界文化遺産に登録）と、六斎念仏・地蔵盆などの民俗文化が受け継がれていることを紹介しています。

出典：南区役所「南区の紹介」 https://www.city.kyoto.lg.jp/minami/page/0000010485.html ／ 京都市統計書 第2章「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」 https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Publish/YearBook/

まとめ：南区は「駅・種別・用途地域・川」の4つで選ぶ区

南区の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち7位、 京都市の11区のなかでも7位。変動率（＋6.4％）はどちらで見ても2位です。 確認すべきことは、次の5点です。

• どの駅から歩く物件か。西大路92件、桂川54件、東寺24件、十条（近鉄）20件。駅から10分以上の物件が中心です。
• 新築戸建てか、中古戸建てか、中古マンションか。新築戸建ては3,300万〜4,300万円の狭い帯、中古マンションは1,200万〜4,800万円の広い帯。
• 建築年。中古マンションは133件のうち48件、中古戸建ては74件のうち17件が1981年以前の建築です。
• 用途地域と、まわりの土地の使われ方。工業地の標準地が6地点ある区です。らくなん進都産業集積地区、地区計画5地区、都市計画の見直しも確認します。
• 川と浸水の想定。区役所は「桂川、鴨川、西高瀬川、天神川等で河川氾濫の危険性」と説明しています。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件については買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の京都市南区

南区が誕生したのは昭和30年（1955年）9月。下京区のうち、おおむね当時の国鉄東海道本線より南を分けて生まれ、昭和34年に桂川以西の久世村が加わりました（南区役所「南区の紹介」）。
左が1974〜78年、右が現在の、南区役所（西九条南田町）を含む同じ範囲です。区役所は、近鉄京都線の東寺駅から徒歩約10分の場所にあります。左の写真は、南区が生まれてから20年ほど、久世村の編入から15年ほどたった時期にあたります。京都市の区域区分（市街化区域・市街化調整区域）が最初に決められたのは昭和46年ですから、その数年後の姿です。2枚を見比べるときは、大きな屋根の建物（工場・倉庫など）と、細かい屋根の住宅が、それぞれどこにあり、どう入れ替わったかに注目してください。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「京都府京都市南区西九条南田町」の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28739〜28741・y12980〜12981）で切り出しています。

南区は、昭和30年に下京区から分かれ、昭和34年に桂川の西の久世村を加えてできた区です。住所の町名は「東九条◯◯町」「西九条◯◯町」「唐橋◯◯町」「吉祥院◯◯町」「上鳥羽◯◯町」「久世◯◯町」のように、頭に地域の名前がつく形をしています。国土交通省の成約価格情報も、地価公示の標準地も、この町名で公表されています。

ここでは、町名の頭の部分を手がかりに、南区を5つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この5つのまとまりは、町名の頭の部分をもとにした当方の整理であり、京都市や南区が定めた区分ではありません。区役所が紹介している15の学区の境界は公表資料で確認できていないため、「この学区はこの通りからこの通りまで」という書き方はしていません。また、町名別の成約は件数が少ないものが多く、1件入れ替わるだけで中央値が大きく動きます。本ページでは、町名別の成約中央値は載せず、町名の頭ごとの件数だけを載せています。価格の目安は、種別ごとの数字（特徴の章）と、10件以上の駅の数字をお使いください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、京都市南区・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

南区の成約データに最寄駅として出てくる駅は10あります。そのうち、駅が南区にあることを確認できたのは西大路・桂川（JR）、東寺・十条・上鳥羽口、九条・十条（地下鉄烏丸線）の7駅です。

成約は、JRの2駅に集まっています。西大路が92件、桂川が54件。2駅で146件、駅別に集計された235件の6割を超えます（当方算出）。東寺24件、十条（近鉄）20件、向日町12件、九条10件が続きます。「京都駅の南の区」という印象とちがい、京都駅を最寄りにする成約は5件だけです。南区で住宅が動いているのは、京都駅のすぐ南よりも、西大路駅と桂川駅から歩く範囲だということです。

駅によって、成約の価格帯が分かれます。10件以上の駅で見ると、西大路3,200万円、十条（近鉄）2,750万円、桂川2,650万円、東寺1,900万円、向日町1,350万円、九条1,275万円。ただし、この数字はマンションと戸建を分けていない中央値です。南区は中古マンション（中央値1,800万円）と戸建（3,150万円）が半分ずつ成約している区ですから、駅別の中央値は、その駅のまわりで「マンションが多く成約したか、戸建が多く成約したか」に大きく左右されます（駅ごとの種別の内訳は公表データにないため、断定はできません）。駅の数字は「その駅の物件は高い・安い」ではなく、「その駅のまわりでどんな住戸が動いているか」の目安としてお読みください。

区役所は東寺駅から徒歩約10分。区役所の案内は「近鉄電車京都線『東寺駅』下車 徒歩約10分」、市バスは「南区総合庁舎前」下車すぐ、または「東寺南門前」下車徒歩約5分です。所要時間や本数は各事業者の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※この表は「南区の成約で最寄駅として出てくる駅」のうち、駅が南区にあることを確認できた7駅です。鉄道事業者の公式情報で所在地を確認できたのは、JR西大路駅（南口＝南区唐橋西平垣町／北口＝下京区梅小路高畑町1）の1駅です。桂川・東寺・十条（2駅）・九条・上鳥羽口は、事業者の駅ページで住所を取得できなかったため、国土地理院の地名検索（住所検索）が返す市区町村コード（南区＝26107）によるものです。路線名は、桂川駅が久世高田・向日寺戸地区の地区計画書、東寺駅が南区役所「区役所へのアクセス」、九条・十条（地下鉄）が京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」（烏丸線15駅の一覧）によります。十条（近鉄）は成約データの表記、上鳥羽口は路線名を公式情報で確認できていません。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、公表値を確認できていないためです（未取得）。京都市統計書に駅別の表がありますが、表計算ファイルのみの公開で、本ページでは読み取れていません。

成約データには、南区の外にある駅も出てきます。向日町（12件・中央値1,350万円・駅からの平均19分）は、国土地理院の地名検索では向日市（26208）の駅。京都（5件・駅からの平均13分）は、JR西日本の駅情報による所在地が下京区烏丸通塩小路下ル東塩小路町です。西京極（4件・17分）は所在の区を確認していません。京都・西京極は件数が少ないため、中央値は載せていません。南区の物件でも、隣の区・隣の市の駅が最寄りになる場所があるということです。

駅別の集計は10駅・計235件（240件中）です。駅からの平均は、九条6分・十条（地下鉄）4分を除くと、10〜20分。西大路13分、桂川13分、東寺11分、十条（近鉄）10分、向日町19分、上鳥羽口20分です。南区は「駅から10分以上歩く物件」が成約の中心だと言えます。区の北の境はおおむねJR東海道線ですから、JRの駅は区の北の端にあたり、区の南のほうの町からは距離があることになります（町ごとの駅までの距離は、地図でご確認ください）。徒歩分数だけでなく、バスの系統と本数、自転車置場、駅までの道の明るさと交通量を現地で確認してください。国土交通省の成約価格情報では、同名の駅と区別するために「桂川(京都)」「十条(近鉄)」「十条(京都市営)」「九条(京都)」と表記されています。

道路

資料で名前を確認できる南区に関わる主な通りは、九条通・十条通・久世橋通（東西）と、国道1号・油小路通・烏丸通・河原町通・竹田街道・大宮通・西大路通・葛野大路通（南北）です。いずれも、京都市の令和5年の都市計画見直しのパンフレットに、京都駅南部・らくなん進都（鴨川以北）・市街地西部の工業地域・桂川・洛西口駅周辺のエリアを示す通りとして出てきます。同じパンフレットには、東海道本線・東海道新幹線・向日町上鳥羽線の名前もあります。幹線道路と鉄道が何本も通る区で、車での移動や物流には便利な反面、幹線道路・線路に近い物件では音と振動の確認が欠かせません。

車を使う方にとっては、動きやすい区です。区内はほぼ平らで（海抜14.58m〜28m）、都市計画見直しの資料には国道1号・油小路通といった幹線道路の名前が並びます。一方で、工業地の標準地が6地点ある区ですから、平日の昼はトラックなど大型車の通行が多い道があると考えられます（交通量の数字は本ページでは確認していません）。お子さんの通学路になる道は、平日の朝に歩いて確かめてください。

桂川と鴨川には橋でしか渡れません。桂川は区の西部を流れ、久世はその西側（昭和34年に編入された「桂川以西」の地域）にあります。久世から区役所（西九条）や京都駅の方面へ出るには、桂川を渡ることになります。通勤・通学・買い物の動線に橋が入る場合は、朝夕の混み具合を現地で確認してください（橋の名前と位置、渋滞の状況は本ページでは公式資料で確認していません）。

幹線道路から1本入ると、道の幅が変わります。京都市が平成23年に行った調査では、幅員4m未満の「細街路」が市内（都市計画区域内で建物の立ち並びがあるもの）に約941km・約12,960本。そのうち袋路が約4,330本、幅員1.8m未満の道が約3,410本あります（区ごとの内訳は未取得）。南区の成約では、戸建106件の土地面積の中央値が65㎡、中古戸建て74件のうち17件が1981年以前の建築です。小さな敷地の古い戸建を検討するときは、前面道路の幅と建築基準法上の種別を必ず確認してください（「買う前に確認したい点」の章で扱います）。バスの系統・本数、高速道路の路線名とインターチェンジは、本ページでは公式資料で確認できていません（未取得）。

※駅別の乗降人員、JRの路線名（西大路駅）、近鉄の十条駅・上鳥羽口駅の事業者公式情報、市バスの系統、高速道路・インターチェンジの名称、橋の名前は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：JR西日本 駅情報（西大路駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610118 ／JR西日本 駅情報（京都駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610116 ／京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009295.html ／南区役所「区役所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/minami/page/0000078167.html ／南区役所「南区の紹介」 https://www.city.kyoto.lg.jp/minami/page/0000010485.html ／国土地理院 住所検索（駅名による検索。市区町村コードで所在の区を確認） https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=桂川駅 ／京都市 久世高田・向日寺戸地区地区計画 計画書 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000154/154890/300401_kuzetakadamukouterado.pdf ／京都市 都市計画の見直し パンフレット https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000310/310821/minaoshisyousaipannhuretto.pdf ／京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

京都市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。南区も同じです。都市計画税がかかるのは、市公式の説明では「都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの方」。市街化区域の物件なら合計1.7％になります（償却資産は都市計画税の対象外）。

納期が4月から始まる点に注意してください。令和8年度の納期は第1期 4月30日、第2期 7月31日、第3期 12月28日、第4期 令和9年3月1日。固定資産税・都市計画税は毎年1月1日（賦課期日）の所有者に1年分がかかる税で、年の途中で売買した場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習です。市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点は、同一人が市内に所有する資産の課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

南区の物件で税額を考えるときに知っておきたいのは、土地の値段が上がっている区だという点です。令和8年地価公示で住宅地の平均は228,090円/㎡（＋6.4％）、商業地は1,594,333円/㎡（＋19.6％）、工業地は175,500円/㎡（＋12.4％）。固定資産税の評価額は公示価格そのものではなく、住宅用地には特例や負担調整の仕組みもありますが、地価が上がり続けている地域では、土地の税額が数年かけて上がっていく可能性があります。いまの税額だけでなく、評価替えのあとの見通しも含めて、売主の納税通知書（課税明細書）の実額を見せてもらうのが確実です。

★京都市には、これとは別の新しい税が予定されています。「非居住住宅利活用促進税」です。市の説明では「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」で、システム開発の影響で当初の予定から1年延期されています。本ページ作成時点で、まだ課税は始まっていません。対象は「京都市の市街化区域内に所在する非居住住宅（その所在地に住所を有する者がいない住宅）の所有者」。住民票の有無ではなく居住実態で判定され、分譲マンションは戸（専有部分）単位です。税額は、家屋価値割（家屋の固定資産評価額×0.7％）と、立地床面積割（敷地の1㎡あたり固定資産評価額×延べ床面積×税率。家屋価値割の課税標準が700万円未満0.15％、700万円以上900万円未満0.3％、900万円以上0.6％）の合計。家屋の評価額が30万円未満（導入当初5年間は100万円未満）のもの、事業の用に供しているもの、賃貸・販売の募集中で一定の条件を満たすものなどは課税が免除され、転勤・入院・介護などによる一時的な非居住には減免があります。自分が住む家は対象外です。南区は京都駅の南側にあり、中古マンションの成約中央値が1,800万円と買いやすい水準の区です。「京都に来たときだけ使う」「いずれ住むつもりで先に買っておく」という買い方を考えている方は、この税の対象になりうるので、制度を確認しておいてください。

住宅用地の特例は、京都市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が価格×1/6、都市計画税が価格×1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格×1/3、都市計画税が価格×2/3です。

南区の成約データでは、戸建106件の土地面積の中央値は65㎡です。南区で流通している戸建のほとんどは、土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだと言えます。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市のページによると、減額の対象になる居住部分の床面積は、令和8年3月31日までの新築は50㎡以上280㎡以下、それ以降の新築は40㎡以上240㎡以下。床面積120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1になり、期間は一般の住宅が3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分です（令和13年3月31日までの新築が対象）。南区で成約した新築戸建て27件の延床面積の中央値は90㎡ですから、床面積の要件には収まる広さです。新築戸建てを買う方は、最初の3年度分は建物の固定資産税が半分になり、4年目から本来の額に戻ると考えて資金計画を立ててください。中古の住戸には、この新築の減額はありません。なお、市のページではこの減額は固定資産税について説明されており、都市計画税に適用するという記載は確認できませんでした。

このほか、認定長期優良住宅（5年度分、3階建以上の中高層耐火住宅は7年度分）、耐震改修（昭和57年1月1日以前から所在する住宅・工事費50万円超・税額の2分の1・1年度分）、バリアフリー改修、省エネ改修の減額措置があります。南区の成約では、中古戸建て74件のうち17件が1981年以前の建築です。古い戸建を買って耐震改修する方は、工事の前に対象になるかを確認し、工事完了後3か月以内などの申告期限を逃さないようにしてください。

免税点

同一人が京都市南区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 令和8年4月30日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和8年12月28日／第4期 令和9年3月1日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日。納期限が土日祝・年末年始に当たる場合は翌開庁日

※税率・免税点は京都市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜川と浸水 ― 南区で最初に確認していただきたい点です

南区は、ほぼ平らな土地に、桂川と鴨川という2本の大きな川が流れる区です。 区役所の「南区の紹介」は、区内を「ほぼ高低差のない京都盆地上」とし、海抜の最高は東九条河原町付近の28m、最低は上鳥羽塔ノ森東向町付近の14.58m、 桂川が西部を、鴨川が東端を流れると説明しています。水害について、区役所は次のように書いています。

区役所が名前を挙げている川は4つ。桂川・鴨川・西高瀬川・天神川です。 区役所は、まちの中の電柱などに最大浸水深を表示する「まるごとまちごとハザードマップ」を進めており、 設置数は令和3年度末の31箇所から、令和4年度末には61箇所に増えました。 設置場所は、学校施設の付近、駅や公園などの公共施設、住宅地などを、各学区の自主防災会長と相談して選んだと説明されています。 物件を見に行ったときは、近くの電柱に浸水深の表示がないか探してみてください。 その場所で想定されている水の深さが、数字で分かります。

※平成25年台風第18号の数字は、京都市の報告（2月20日17時現在）の住家被害の表を2回読み取り、一致した値です。 全市の合計（床上625・床下810）は、表の各区・支所の数字の合計と一致します。

平成25年の台風では、南区の住家の浸水被害は3件でした。 同じ台風で、右京区は床上185・床下122、伏見区（本所）は床上131・床下238、醍醐支所は床上189・床下118の被害が出ています。 ただし、「前の大雨で被害が少なかった」ことと、「想定される最大の雨で浸水しない」ことは別です。 京都市は、浸水の想定について「一定の計算条件に基づいて算出」したもので、実際には「より大きな被害が発生する場合」もあると注意しています。 南区のどの住所にどの川の想定がかかるか、浸水の深さが何mか、何時間水が引かないかは、本ページでは確認できていません（未取得）。 京都市の水害の情報は、地図の形で公開されています。

• 京都市防災情報マップ：洪水・内水・土砂災害・地震の4種類。 洪水・内水は河川ごとに「浸水深」「家屋倒壊（氾濫流）」「家屋倒壊（河岸浸食）」「浸水継続時間」を表示します。住所を入れて調べられます。
• 浸水深：床上まで水が来る深さかどうか。戸建なら、1階の床の高さ、道路より敷地が低くないかを現地で確認します。
• 浸水継続時間：平らな土地では、水が引くまでに時間がかかることがあります。車をどこに逃がすか、2階以上で過ごせるかを考えておきます。
• 家屋倒壊等氾濫想定区域：川のすぐ近くでは、水の深さだけでなく、流れの力や岸の削れが想定される区域があります。川沿いの物件は必ず確認してください。
• マンション：1階の住戸、地下・半地下の駐車場や電気室の有無、機械式駐車場の位置を確認します。

住宅ローンを組むときの火災保険では、水災の補償をつけるかどうかで保険料が変わります。 浸水の想定がある場所の物件を買う方は、水災の補償を外さない前提で、保険料も資金計画に入れてください。 契約時の重要事項説明でも、水害ハザードマップ上の所在地が説明されます。 家タダでは、検討中の物件の浸水深・浸水継続時間を、契約前に無料で確認してお伝えします。

※南区の指定避難所・広域避難場所の一覧は、区役所のページから見つけられず、本ページには載せていません（未取得）。 避難先は、京都市防災情報マップと区役所でご確認ください。 出典：南区役所「【水害】まるごとまちごとハザードマップの設置＠南区」 https://www.city.kyoto.lg.jp/minami/page/0000310352.html ／ 南区役所「南区の紹介」 https://www.city.kyoto.lg.jp/minami/page/0000010485.html ／ 京都市防災情報マップ「京都市の水害リスク」 https://www.bousaimap.city.kyoto.lg.jp/help/suigai_lisk.html ／ 京都市「台風18号に伴う京都市内の被害状況について」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/cmsfiles/library/2013/H250915saigai.pdf ／ 国土交通省 淀川河川事務所「洪水浸水想定区域図」 https://www.yodogawa.kkr.mlit.go.jp/activity/maintenance/possess/sim/bosai_sonae_01hyo.html ／ 京都府「洪水浸水想定区域図」 https://www.pref.kyoto.jp/sabo/1170048959713.html ／ 京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／ 京都市「防災重点農業用ため池」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html ／ 京都市「京都市Web版ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000146.html ／ 京都市防災情報マップ https://www.bousaimap.city.kyoto.lg.jp/

2｜用途地域 ― となりに工場・倉庫が建つ場所かどうか

南区には、工業地の標準地が6地点あります。 上鳥羽・吉祥院・久世に2地点ずつで、平均は175,500円/㎡、前年比＋12.4％。 住宅地の標準地（11地点）と同じ町名の頭に、工業地の標準地が並んでいます。

確認の手順は次のとおりです。

• 用途地域を調べる。京都市地図情報提供サービスで住所を入れると、用途地域が分かります。 準工業地域・工業地域なら、住宅は建てられますが、工場・倉庫・物流施設も建てられる地域です。
• 特別用途地区を調べる。らくなん進都産業集積地区（466ha・南区と伏見区にまたがる）、 産業集積特別工業地区（277ha）にあたる場合、建物の用途や使える容積率に条例の制限がかかります。
• 平日の昼と夜に現地を歩く。大型車の出入り、機械の音、におい、夜間の操業の有無は、休日の内覧では分かりません。
• 隣の空き地・駐車場・古い工場の将来を考える。工業地の地価が年に12％前後上がっているということは、 事業用の土地として買い手がつきやすいということです。となりの土地に何が建てられるかも、用途地域で分かります。
• 住宅ローンと将来の売りやすさ。工業地域の住宅は、居住誘導区域（工業地域・工業専用地域を除いて定められています）の外になります。 将来売るときに、買い手が住宅として評価してくれるかどうかも考えておいてください。

相場より安い新築戸建て・中古戸建てが出ているときは、用途地域が理由のことがあります。 価格だけで判断せず、「なぜこの価格なのか」を確かめてください。家タダでは、用途地域とまわりの土地の制限を契約前に無料で調査します。

3｜前面道路の幅と種別 ― 小さな敷地の古い戸建は、建て替えの条件を先に

京都市は、幅員4m未満の道を「細街路」と呼び、平成23年の調査結果を公表しています。

※京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」（平成24年7月策定・令和3年3月改定）。 都市計画区域内で建物の立ち並びのあるものの数です。南区の内訳は公表資料で確認できていません（未取得）。

南区の戸建は、敷地が小さいぶん、セットバックの影響が大きくなります。 成約した戸建106件の土地面積の中央値は65㎡。成約個票には土地50㎡・55㎡の戸建もあります。 65㎡の敷地で道路側を数十cm下げると、建てられる建物の大きさがはっきり変わります。 中古戸建て74件のうち17件は1981年以前の建築で、最小の成約は360万円でした（この物件の接道の状況は公表データにありません）。 中央値（2,850万円）より大きく安い中古戸建て・古家つきの土地を見つけたら、まず接道を確認してください。

京都市には「建て替えできない」で終わらせないための制度もあります。

• 路地のある町並みを再生するための道路指定制度（平成26年度創設）：袋路や幅員1.8m未満の道に面する建物について、 地域の合意のもとで一定の条件を満たす場合に、道路後退距離の緩和や建て替えを可能にする制度。
• 建築基準法43条2項の許可・認定：接道の長さが2m未満の路地状の敷地などでの建て替えの許可（平成25年度に基準見直し、その後も改正）。
• 連担建築物設計制度：路地全体をひとつの敷地とみなして接道の規定などを適用する制度（平成29年度に要件を柔軟化）。

これらは「申請すれば必ず通る」制度ではありません。地域の合意や個別の審査が前提です。 道路の種別は、京都市地図情報提供サービスの「指定道路図」で確認できます。 京都市の基準時（2項道路かどうかの判断の基準になる日）は、原則として昭和25年11月23日です。 建て替えができない、または条件つきの物件は、住宅ローンの審査にも影響します。 なお、市が「優先的に防災まちづくりを進める地区」として町名を公表している6学区（北区・上京区・東山区）に、南区の学区は入っていません （密集市街地とされる21地区に南区が含まれるかは、本ページでは確認できていません）。

出典：京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html ／ 京都市「建築基準法上の道路種別と手続」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000328986.html ／ 京都市「狭あい道路等整備事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000180433.html ／ 京都市「前の道が狭すぎて建替えも売却もできない・・密集市街地でお困りのみなさんへ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000337478.html ／ 京都市「優先的に防災まちづくりを進める地区の区域」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000201107.html

4｜地震と建築年 ― 中古マンションの3分の1以上が1981年以前の建築です

京都市は区ごとに地震ハザードマップを公開しており、 「被害が一番大きくなると想定される地震（断層）の震度階を表しています」と説明しています。 南区のマップがどの地震（断層）を想定しているか、想定震度がいくつかは、本ページでは確認できていません（未取得）。 京都市は令和5年3月に第4次地震被害想定の最終報告をまとめています。

南区の成約データで目を引くのは、古い建物の多さです。

中古マンションは、建築年が分かる133件のうち48件（約36％）が1981年以前の建築です。 京都市の耐震の補助制度が「昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅」を対象にしているように、この時期が耐震の基準の境目として扱われています （建築年が1981年前後の建物は、着工・確認の時期によって扱いが分かれますので、個別に確認が必要です）。 南区の中古マンションが買いやすい価格（中央値1,800万円）で成約している理由のひとつは、築年数だと考えられます （価格と築年の関係は公表データを個別に集計しておらず、断定はできません）。

• 耐震診断を受けているか、耐震改修をしているか。管理組合の総会議事録・長期修繕計画で確認します。
• 住宅ローン減税などの税の特例。築年数や耐震基準への適合が条件になるものがあります。使いたい制度の条件を先に確認してください。
• 修繕積立金の額と残高、大規模修繕の履歴。築40年を超えると、給排水管の更新など大きな工事が視野に入ります。 物件価格が安くても、買ったあとの一時金や積立金の値上げで負担が増えることがあります。
• 建て替えの見通し。高度地区の上限が平成19年に引き下げられた地域では、同じ大きさで建て替えられない場合がありえます。

木造の戸建には、京都市の耐震の補助制度があります。

令和8年度の受付は2026年4月13日〜12月25日（予算がなくなり次第終了）。 いちばん大事なのは順番で、工事の着工前に申請が必要です。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 工事の順番を守ってください。 対象者に「居住者（予定を含む）」が入っていますので、買主の立場でも相談できます。 1981年以前に建った中古マンション（成約48件）は、この木造住宅向けの制度の対象ではありません。

※南区の想定地震の名前、想定震度・被害想定の数字、液状化の想定は、本ページには載せていません（未取得）。 出典：京都市「地震ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000196.html ／ 京都市「京都市第4次地震被害想定」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000668.html ／ 京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000119039.html ／ 京都市「まちの匠・ぷらす」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html

5｜高さ・景観・都市計画の見直し ― まわりに何が建つかが変わる区です

京都市の高度地区による建物の高さの上限は10・12・15・20・25・31mの6段階。 平成19年9月1日の新景観政策で45mの区分が廃止され、市街地の約3割で上限が引き下げられました。 ただし、南区には、この一般的な説明に当てはまらない場所があります。

南区のどの住所にどの規制がかかるかは、区ごとの資料では確認できていません（未取得）。 物件ごとに、京都市地図情報提供サービスと景観情報共有システムで確認してください。

• 京都駅の南・上鳥羽口駅のまわり・桂川駅のまわり：見直しで、大きな建物が建てられるようになった区域があります。 南向きの日当たりや眺望を理由に物件を選ぶ方は、敷地の南側の土地の用途地域と高さの上限を確認してください。
• 九条通のあたり・東寺の近く：景観の規制がかかる可能性のある場所です。屋根の形・外壁の色などに基準がある区域かどうかを確認してください （東寺のまわりの具体的な規制の内容は、本ページでは確認していません）。
• 中古マンション：その建物が、現在の高さの上限に収まっているか。収まっていない場合、将来の建て替えで同じ階数・戸数を確保できない可能性があります。

出典：京都市「新景観政策」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281600.html ／ 京都市「新景観政策 10年とこれから」第1章 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000281/281299/report_1.pdf ／ 京都市「高度地区」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000023106.html ／ 京都市 都市計画の見直し パンフレット https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000310/310821/minaoshisyousaipannhuretto.pdf ／ 京都市 久世高田・向日寺戸地区地区計画 計画書 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000154/154890/300401_kuzetakadamukouterado.pdf ／ 京都市「京都市景観計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281258.html ／ 京都市「景観情報共有システム」の案内 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281540.html

6｜京町家 ― 古い木造の家は、解体の届出の対象かどうかを確認

京都市には「京都市京町家の保全及び継承に関する条例」（平成29年11月制定）があります。 京町家の定義は、建築基準法の施行（昭和25年）以前に建築された木造建築物で、 「伝統的な構造及び都市生活の中から生み出された形態又は意匠を有するもの」。 解体に着手する1年前までの届出が求められ、個別指定京町家・指定地区内の京町家は義務（違反は5万円以下の過料）、それ以外の京町家は努力義務です。 京都市全体の京町家は、平成20・21年度の47,735軒から令和6年度には34,580軒に減っています （南区の軒数、南区に指定地区があるかどうかは、本ページでは確認できていません）。

南区の成約データでは、中古戸建て74件のうち17件が1981年以前の建築です。 そのなかに昭和25年以前の建物が含まれるかどうかは、公表データからは分かりません。 古家を壊して新築するつもりで買う方は、建物が京町家にあたるかどうか、指定の有無を契約の前に確認してください。 該当する場合、「買ってすぐ解体して着工」という工程が組めない可能性があります。 条例の改正案（解体届出制度の実効性を高める仕組み等）の市民意見募集が令和8年7月24日〜8月24日に行われており、制度が変わる可能性もあります （改正の中身と施行時期は、本ページでは確認できていません）。

出典：京都市「京町家を未来へ」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/ ／ 同「解体の届出」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/kaitai/ ／ 京都市 条例改正案の市民意見募集 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000355412.html

7｜住まない住戸には新しい税 ― 非居住住宅利活用促進税（令和12年度から課税開始予定）

自分が住む家には関係のない税です。 関係があるのは、(1)セカンドハウスとして南区のマンションを買う方、(2)将来、転勤や住み替えで住まなくなる可能性のある方、 (3)親御さんのために買う・相続で受け継ぐ予定のある方です。 南区は京都駅に近く、中古マンションの成約中央値が1,800万円と手が届きやすい区ですので、こうした買い方を考える方もいると思います。 まだ始まっていない税ですから、開始時期や内容が変わる可能性もあります。 該当しそうな方は、市の税制課（075-222-3155）の最新の案内をご確認ください。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html ／ 同「課税対象」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html

8｜京都市南区で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、浸水・用途地域・道路・建築年の確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

南区は、昭和30年（1955年）9月に生まれました。 南区役所の「南区の紹介」は、区の変遷を次のように書いています。

京都市統計書の「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」では、南区の新設は昭和30年9月1日、久世村の編入は昭和34年11月1日です。 京都市の11区のなかでは、北区（同じ昭和30年9月1日に上京区から分区）と並んで、戦後に生まれた区です （昭和51年には山科区と西京区が生まれています）。 区役所のサイトには「南区制70周年記念事業」のページがあります。

村が市に入り、区が分かれるまで

東九条、上鳥羽、吉祥院、久世。 編入された村の名前は、いまの南区の町名の頭にそのまま使われています。 「東九条◯◯町」「上鳥羽◯◯町」「吉祥院◯◯町」「久世◯◯町」です （いまの町の区域が、かつての村の区域と同じかどうかは、本ページでは確認していません。 「九条」「唐橋」「吉祥院」「上鳥羽」「久世」という地名そのものの由来も、公的な資料で確認していませんので、本ページには載せていません）。

成約データと地価公示は、この町名の頭で読むと分かりやすくなります。

• 東九条・西九条・唐橋・八条：京都駅・東寺駅・西大路駅南口の側。商業地の標準地6地点はすべて東九条と西九条にあります。
• 吉祥院：成約が最も多い町名（3件以上の町だけで61件）。住宅地2地点と工業地2地点。
• 上鳥羽：住宅地の最安地点（141,000円/㎡）と、工業地の最高地点（237,000円/㎡）の両方があります。
• 久世：昭和34年に加わった桂川の西の地域。住宅地の最高地点（410,000円/㎡）があり、久世上久世町は成約21件で区内最多の町です。

線路と川で囲まれた区

区役所は、南区の位置を次のように説明しています。

南区は、4つの区と1つの市に接しています。 成約データの最寄駅にも、下京区の京都駅、向日市の向日町駅が出てきます。 「南区の物件」と思って見ていた広告が、実は隣の区・隣の市の物件だった、ということが起こりやすい区です。 広告の住所の区・市を、最初に確認してください。 固定資産税の税率、子ども医療費、保育料は、区が違っても京都市内なら同じ制度ですが、向日市では別の制度になります。通う学校は、区・市・町名ごとに変わります。

地形については、「ほぼ高低差のない京都盆地上」。 海抜は最高28m（東九条河原町付近）、最低14.58m（上鳥羽塔ノ森東向町付近）で、その差は13mあまりです。 坂のない区で、自転車での移動や、足腰に不安のある方の暮らしには向いています。 同時に、平らな土地は水が広がりやすく、引きにくい土地でもあります。 桂川が西部を、鴨川が東端を流れていることと合わせて、浸水の想定の確認が欠かせない理由がここにあります。

東寺 ― 平安京のころからの建物が残る場所

区役所の「南区の紹介」は、歴史・文化について次のように書いています。

同じページは、高さ55mの五重塔を「日本一の高さ」と紹介し、六斎念仏や地蔵盆などの民俗文化が受け継がれていると書いています。 区役所の久世学区の紹介にも、8月の行事として「八朔祭・六斎念仏（蔵王堂）」が載っています。 区役所の最寄りのバス停のひとつは「東寺南門前」（徒歩約5分）、最寄駅は近鉄京都線の「東寺駅」（徒歩約10分）。 区役所は、東寺の近くにあります。

買う側にとっての意味は、景観の規制です。 京都市は平成19年の新景観政策で、景観地区（美観地区・美観形成地区）を、北大路通・東大路通・九条通・西大路通に囲まれた地域などを重点に指定拡大し、 世界遺産の周辺などで風致地区の指定拡大や眺望景観の保全を進めたと説明しています。 東寺の近く・九条通のあたりの物件は、高さ・屋根・外壁の色などに基準がある可能性がありますので、景観情報共有システムで確認してください （東寺のまわりにかかる規制の具体的な内容は、本ページでは確認できていません）。

15の学区 ― 地域の単位と、通う学校は別です

区役所は、区内の学区を15に分けて紹介しています。

区役所は、まるごとまちごとハザードマップの設置場所を「各学区の自主防災会長」と相談して選んだと説明しており、 学区ごとに「お知らせ」を作って配っています。 学区は、防災・町内会・行事の単位です。 久世学区について、区役所は「『久世は一つ』のスローガンのもと、地域の安心安全に取り組んでいます」と紹介しています。

ただし、通う小学校はこの単位では決まりません。 通学区町名一覧（南区）に出てくる学校の名前は、九条弘道・九条塔南・唐橋・南大内・吉祥院・祥栄・祥豊・上鳥羽・久世西・大藪の10の小学校区と、凌風小中学校です （読み取りが2回以上一致したもの）。 山王・陶化・東和・梅逕・東梅逕・九条という学区の名前は、通学区町名一覧の学校の名前には出てきません。 物件広告に「◯◯学区」と書いてあっても、通う学校の名前とは限りませんので、指定校は別に確認してください （各学区の境界、学区と小学校区の対応、学校の統合の経緯は、本ページでは確認できていません）。

いま動いていること ― 「南部創造」と駅のまわりの見直し

京都市の令和5年の都市計画見直しのパンフレットには、「南部創造」という言葉が何度も出てきます。 京都駅南部は「新たなオフィスやラボが集積し、南部創造をリードする新たな拠点」、 竹田駅周辺は「商業・業務機能が集積する南部創造の新たな拠点」という書き方です。 京都市が、市の南のほうにオフィス・研究・ものづくりの場を増やそうとしていて、南区はその入口にあたると読むことができます。

地価公示の数字は、この動きと合っています。 商業地は東九条の3地点が＋21〜22％、工業地は上鳥羽の2地点が＋13％台、住宅地は桂川駅を最寄りにする成約が多い久世上久世町が＋10.8％。 見直しの対象になったエリアの名前（京都駅南部・上鳥羽口駅周辺・桂川駅周辺）と、地価が大きく上がっている地点の町名が重なっています （個々の標準地が見直しの区域に入るかどうかは、本ページでは確認していません）。

住む場所として買う方は、この動きを両面から見てください。 働く場所が近くに増えること、駅のまわりが整うことは、暮らしやすさと将来の売りやすさにつながります。 一方で、土地の値段は上がりやすく、まわりの建物は大きくなり、工場や倉庫と住宅が隣り合う場所は残ります。 「いまの静かさ・日当たり・眺めが、10年後も同じとは限らない」。これが、動いている区で家を買うときの前提です。

年表

※区内の地名の由来、15学区それぞれの成り立ちと境界、編入された村の区域といまの町の対応、 区内の鉄道の駅の開業年（JR桂川駅・西大路駅、近鉄・地下鉄の各駅）、令和7年国勢調査の確報は確認できていません（未取得）。 大正7年に編入された村の郡名は、統計書の表から読み取れなかった箇所があるため、本ページでは郡名を省いています（久世村の「乙訓郡」は区役所と統計書の記載によります）。 出典：南区役所「南区の紹介」 https://www.city.kyoto.lg.jp/minami/page/0000010485.html ／ 京都市統計書 第2章「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」 https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Publish/YearBook/ ／ 京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／ 総務省「指定都市一覧」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/bunken/shitei_toshi-ichiran.html ／ 南区役所「南区内の各学区紹介」 https://www.city.kyoto.lg.jp/minami/category/130-4-0-0-0-0-0-0-0-0.html ／ 南区役所「久世学区の紹介」 https://www.city.kyoto.lg.jp/minami/page/0000111749.html ／ 南区役所「南区制70周年記念事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/minami/category/130-3-38-0-0-0-0-0-0-0.html ／ 京都市「地区計画一覧」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000154220.html ／ 京都市 都市計画の見直し パンフレット https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000310/310821/minaoshisyousaipannhuretto.pdf

• 【京都府】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 京都市南区の価格が京都府全体のどのあたりに位置するのかを、府内の市区町村の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。