【西脇市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

西脇市の価格帯で、いくら得になるか

西脇市の住宅地は1㎡あたり平均22,837円（8地点の単純平均）。市内の標準地は最高34,200円/㎡（野村町字苦木１７９５番２７５）から最低11,300円/㎡（野中町字国影２１番２）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が3.0倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、西脇市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は22件。成約価格の中央値は700万円、真ん中の半数は450万円〜1,700万円に収まっています。延床面積の中央値は112㎡。建築年の中央値は1989年です。

最寄駅で多いのは西脇市駅（15件）、新西脇駅（5件）、比延駅（1件）。

中央値の700万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は29万7,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる22件のうち、1981年以前に建てられたものは9件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

西脇市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて西脇市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 3万6千人の市と、8つの地区

西脇市の人口は36,675人（男17,684人／女18,991人）、世帯数は17,351世帯です（令和8年9月1日現在・住民基本台帳）。面積は132.44km²で、市は「兵庫県面積の約1.6％」と説明しています。人口密度は約277人/km²、1世帯あたりは約2.11人（いずれも当方算出）です。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の西脇市の人口は確認できていません（未取得）。市公式の国勢調査のページに掲載されているのは令和2年・平成27年・平成22年の結果までで、このページの国勢調査の数値はすべて令和2年国勢調査のものです。

その令和2年国勢調査が、西脇市の現状をよく表しています。人口は38,673人、世帯数は15,167世帯。平成27年国勢調査が40,866人・15,049世帯でしたから、人口は2,193人減（5.4％減）、世帯数は118世帯増です（市公式の公表値）。人口が減っているのに世帯は増えているというのは、1世帯あたりの人数が減った、つまり世帯の小規模化が進んだということです。

市は人口の長い流れも公表しています。昭和27年の市制施行時が32,126人、ピークは昭和35年の51,173人。都市計画マスタープランは「50年間で5万人都市から4万人都市」になったとし、平成42年（2030年）の人口を約30,000人と見込んでいます。人口が減っていく前提で、市がまちの形を組み替えようとしている。このあと出てくる「区域区分の廃止」も「立地適正化計画」も、この前提の上にあります。家を買う側にとっては、「将来の買い手が今より少ない市で買う」という前提を持っておく必要があるということです。

そして、西脇市を読むうえで欠かせないのが「地区」です。市の毎月人口集計表は、人口を8つの地区に分けて集計しています。野村7,039人／黒田庄5,756人／重春5,754人／日野5,743人／津万4,244人／西脇3,295人／比延3,153人／芳田1,691人（令和8年9月1日現在）。野村地区と重春地区を合わせると12,793人で、市の約35％（当方算出）。都市計画マスタープランが「重春・野村地区」をひとまとまりで扱い、「西の都市拠点」（茜が丘複合施設Miraie）を置いているのがこのエリアです。一方、「東の都市拠点」（市庁舎・市民交流施設オリナス）がある西脇地区は3,295人。市役所のある地区より、加古川の西側の野村・重春のほうが人口が多いという構造になっています。

市の位置について、市公式は「東経135度と北緯35度が交差する」「日本列島の中心・日本のへそ」と説明しています。地形は「西光寺山（標高712.9メートル）を最高峰とする標高200〜600メートルの山地や丘陵に囲まれ」、「加古川が市域中央を流れ、南部で杉原川、野間川と合流」。3本の川が合流する場所に市街地があるという地形は、のちほど扱う水害の履歴と直結します。気候は「瀬戸内式気候に属しており、気温の年較差・日較差が大きい内陸型」。県の地域区分では北播磨県民局の所管です（西脇市・三木市・小野市・加西市・加東市・多可町）。

土地の使われ方

西脇市の土地を理解するうえで、面積の内訳は避けて通れません。市の説明資料（令和8年4月1日現在）によると、市域13,244haのうち市街化区域は607ha、市街化調整区域は7,198ha、それ以外が5,439haです。人口はそれぞれ18,902人・11,657人・6,284人（合計36,843人）。

面積で4.6％しかない市街化区域に、人口の約51％が住んでいる（割合は当方算出）。市自身が「市域のわずか4.6％の市街化区域に市民の約半数が居住しており、非常にコンパクトなまち」と表現しています。裏返すと、市の面積の95％以上は市街化区域の外です。西脇市で物件を探すと、市街化調整区域の物件や、線引きの外にある物件に普通に出会います。

5,439haの部分について、都市計画マスタープランは「黒田庄町等の市域北東部が都市計画区域外」と記載しています。そして市街化区域と市街化調整区域を分けている線（区域区分）そのものが、令和10年度中に廃止される方向で検討されています。詳しくは「西脇市の特徴」の章で扱います。

※西脇市「区域区分廃止後の新たな土地利用制度について」（西脇市の現況・令和8年4月1日現在）。構成比は当方算出。5,439haの部分の区分名は資料の図からの読み取りで、確度は中。

市街化区域と市街化調整区域

西脇市の区域区分は、数字を見ると極端です。線引きされている区域7,805ha（当方合算）のうち、市街化区域は607ha、市街化調整区域は7,198ha。線引き区域の9割以上が市街化調整区域です。市域全体13,244haで見ると、市街化区域は4.6％しかありません。

市街化区域には用途地域が指定されていますが、用途地域の種類ごとの面積は市公式で確認できませんでした（未取得）。また、令和4年2月の「第2次西脇市市街化調整区域土地利用計画」では市街化調整区域を7,190haとしており、最新の資料（7,198ha）と8haの差があります。本ページでは新しいほうの令和8年4月1日現在の数字を使っています。

地価公示 ― 8地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、西脇市の住宅地の標準地は8地点。 単純平均は1㎡あたり22,837円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.4％です。 全8地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

西脇市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 西脇市の住宅地の平均価格は38位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第24位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

西脇市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地8地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で3.0倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

西脇市で家を買う前に知っておくべきことは、2つあります。 ひとつは価格の水準。戸建の成約中央値は945万円で、兵庫県内でも土地が安い市です。 もうひとつは制度。西脇市は、市街化区域と市街化調整区域を分ける線（区域区分）を 令和10年度中に廃止する方向で取組を進めています。

安い物件の多くは、市街化区域の外にあります。 そして、その「外」のルールがこれから変わる。 この章では、決まっていることと決まっていないことを分けて書きます。

その前に ― このページのデータは薄いです。正直に書きます

西脇市について、公的データで分かることには限界があります。 まずその限界をはっきりさせておきます。

結論から言うと、次のことは書けません。

• 「西脇市のマンション相場」は書けません。マンションの成約が3件しかないからです。 3件の中央値650万円は、相場ではなく「3件の真ん中の1件」です。
• 「黒田庄・比延・芳田・日野の相場」は書けません。 これらの地区は、町丁目別・駅別の集計に出てくるだけの件数がありません。 黒田庄地区には地価公示の標準地もありません。
• 「西脇市の商業地・工業地の相場」も書けません。 商業地は1地点（52,600円/㎡・横ばい）、工業地は0地点です。

そして書ける数字も、件数が少ないので参考値です。 戸建28件の中央値945万円という数字は、28件を価格順に並べた真ん中の値にすぎません。 このページでは、件数を必ず併記しています。 件数を見ずに中央値だけを信じないでください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・西脇市31件）／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）。 これらは公的に公表されたデータであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 面積・築年は種別ごとの平均値です。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

成約31件 ― 2つの山に割れている

西脇市の成約データでいちばん大事なのは、中央値そのものではなく、その割れ方です。

新西脇駅・西脇の2,050万円と、西脇市駅・野村町の750万円台。 同じ市内で、中央値が2.7倍ちがいます。 戸建全体の中央値945万円は、この2つの山のあいだにある数字で、 「945万円前後の物件がいちばん多い」という意味ではありません。

しかも、面積は逆です。 中央値が高い西脇は平均面積150㎡、中央値が低い野村町は平均面積278㎡。 土地が小さいほうが高く、土地が広いほうが安い。 そして地価公示では、野村町の3地点（29,700〜34,200円/㎡）のほうが 西脇字平塚（23,700円/㎡）より高い。 土地の単価が高くて面積も広い野村町のほうが、成約の中央値は低いということになります。

ただし、ここは断定を避けます。 町丁目別・駅別の集計には築年の情報がなく、 「西脇の10件は新しい建物が多い」と公的データから確かめることはできません。 言えるのは、西脇市には「2,000万円前後で成約する物件のまとまり」と 「700万円台で成約する物件のまとまり」の両方があるということまでです。 検討中の物件がどちらの山に属するのかで、比べるべき相場が変わります。

実際に成約した5件を見る

国土交通省の成約価格情報から、西脇市の個別の成約例を5件挙げます。 家タダ自身の成約実績ではありません。

土地175〜200㎡・建物95〜155㎡の木造戸建が、560万円〜1,100万円で成約しています。 築年は1977年〜1990年。築35年を超える戸建が中心です。 野村町と和田町の2件は、最寄りの西脇市駅から徒歩25分。 駅から歩ける距離ではない物件が、普通に取引されています。

この価格帯の戸建を買うときに、必ず考えていただきたいことが3つあります。

• 建物の状態の確認が、価格以上に重要です。 国土交通省は、昭和56年（1981年）以前に建築された建物を、耐震基準が強化される前のいわゆる「旧耐震基準」の建物としています。 5件のうち小坂町の1977年築はこれにあたります。 西脇市には住宅耐震改修工事費補助・簡易耐震改修工事費補助・屋根軽量化工事費補助・建替工事費補助などの 耐震化補助制度と、空き家の改修費補助があります（補助額・要件は未取得）。
• 物件価格が安いと、住宅ローンの借入額も小さくなり、リフォーム費用の比重が上がります。 600万円の物件に300万円のリフォームをすれば、総額の3分の1がリフォーム費用です。 買う前に、リフォームの見積りを取っておくことをおすすめします。
• 仲介手数料は、価格が低いほど割高に効きます。 次の項で説明します。

価格が安い市ほど、仲介手数料は「率」で重くなる

仲介手数料の上限額の速算式は（価格×3％＋6万円）×1.1です。 この「＋6万円」は、価格が高くても低くても同じ額が足されます。 だから、価格が低いほど、物件価格に対する手数料の割合は高くなります。

945万円の物件で37万7,850円。 都市部の4,000万円の物件にかかる手数料と比べれば金額は小さく見えますが、 物件価格の約4％です。 西脇市で1,000万円前後の中古戸建を買う方にとって、 37万円はリフォーム費用の一部や、引越し・家具家電の費用に回せる金額です。 家タダを通して買えば、この全額が0円になります。

※割合は仲介手数料の上限額÷物件価格で当方が算出。 成約価格は国土交通省の成約価格情報によるもので、家タダ自身の成約実績ではありません。 物件によっては仲介手数料0円の対象外になる場合があります。

住宅地8地点 ― 上昇は0地点。野村町が上位3地点を占める

令和8年地価公示で、西脇市の住宅地の標準地は8地点。 平均は1㎡あたり22,837円、前年比−0.4％です。 8地点しかありませんので、以下は参考値としてお読みください。 全8地点を価格の高い順に並べます。

読み取れることは3つあります。

• 上昇した地点は1つもありません。横ばいが3地点（野村町の2地点と西脇字平塚）、下落が5地点。 価格の高い地点が横ばいで踏みとどまり、安い地点が下がっているという形です。
• 上位3地点はすべて野村町（29,700〜34,200円）。 市が「西の都市拠点」と位置づけ、茜が丘複合施設Miraieを置いているエリアです。
• 最高34,200円と最安11,300円の差は3.0倍。 ただし最高地点でも、地積258㎡を掛けて約882万円、最安地点は303㎡で約342万円（いずれも当方算出）。 標準地の公示価格で見るかぎり、西脇市では土地だけなら1,000万円を超えない水準だということです。

兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある40市区町村のうち、 西脇市の平均価格は38位。神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは24位です。 前年比の変動率は40市区町村中34位、25市のなかでは21位。 県内でも土地が安く、かつ緩やかに下がっている市だということになります。 買う側にとっては「安く買える」ということであり、 同時に「買ったあとに土地の値上がりを期待しにくい」ということでもあります。 西脇市の家は、資産として持つというより、住むために買うと考えるのが現実的です。

※順位は国土交通省の地価公示をもとに当方が全地点を集計した自算値で、国土交通省の公表順位ではありません。 小学校区は、標準地の町名を市の「小・中学校校区一覧」と照らしたもので、番地単位の確認はしていません。 商業地は1地点（野村町字大門1301番・52,600円/㎡・横ばい・地積1,724㎡）、工業地は0地点です。 出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）／ 西脇市「小・中学校校区一覧」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/lifescenemokutekibetsudesagasu/gakoen/syogakko/1356057818665.html

西脇市の土地は3層 ― 市街化区域は市域の4.6％

価格の次に知っておくべきなのが、土地の区分です。 市の説明資料（令和8年4月1日現在）による内訳は次のとおりです。

市自身の表現は「市域のわずか4.6％の市街化区域に市民の約半数が居住しており、 非常にコンパクトなまち」。 裏返すと、市民の約半数は市街化区域の外に住んでいます。 市街化調整区域に11,657人、それ以外の区域に6,284人。 西脇市で物件を探すと、市街化区域の外の物件に普通に出会うのはこのためです。

それぞれの区分で、買う側の条件が変わります。

• 市街化区域：用途地域があり、周囲に建つ建物の種類がある程度予測できる。 都市計画税（0.3％）がかかる。
• 市街化調整区域：原則として建築を目的とした開発ができない。 建て替えに許可が要る、あるいはできない場合がある。 住宅ローンの取扱いが金融機関によって分かれる。都市計画税はかからない。
• それ以外（黒田庄町等）：市街化区域・市街化調整区域の区分がない。 都市計画税はかからない。用途地域による制限もない。

※割合は当方算出。面積・人口は西脇市「区域区分廃止後の新たな土地利用制度について」の 「西脇市の現況（令和8年4月1日現在）」による。 5,439haの部分の区分名は資料の図からの読み取りで、確度は中です （都市計画マスタープランは「黒田庄町等の市域北東部が都市計画区域外」と記載）。 出典：https://www.city.nishiwaki.lg.jp/material/files/group/75/03_tochiriyouseido.pdf

★その線引きが、令和10年度中に廃止される方向です

ここが、この章の中心です。

市が廃止のメリットとして挙げているのは次の3点です。

• 「手続きの迅速化」➡ 企業進出にスムーズな対応が可能
• 「住み続けたいと思えるまちづくりを実現」➡ 市外への流出を防ぐ
• 「移住者や新規居住の受入れを容易に」➡ 人口減少対策が柔軟に行える

3つめが、家を買う人に直接関係します。 いまの市街化調整区域では、「地縁者住宅」の枠は10年以上居住している人が対象で、 市外から来る人が建てられる場所は限られています。 市は、その受入れを容易にすることを廃止の目的のひとつに挙げているということです。

一方、都市計画審議会の資料は、廃止した場合の懸念もはっきり書いています。

これは、いま市街化区域の物件を買う人にとっての論点です。 線引きが無くなって郊外に家が建てやすくなれば、 既成市街地の空き家・空き地が増える可能性があると、市の審議会資料自身が指摘しています。 市はこれに対して「特定用途制限地域の検討」と「立地適正化計画の推進」を組み合わせるとしています。

そして、ここからが重要です。決まっていないことを書きます。

「区域区分が廃止されるから、何でも建てられるようになる」というのは誤りです。 市が示している条件は「原則、区域区分と同様の土地利用コントロール」。 目指す土地利用も「現在の土地利用計画＋地域特性」と説明されています。 規制の手段が変わるのであって、規制が無くなるわけではありません。

実務上の判断としては、次のようにお考えください。

出典：西脇市「西脇市区域区分の見直し」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/kakukanogoannai/machizukuribu/keikaku/urban_design/kuikikubunseido-minaoshi.html ／ 西脇市「区域区分廃止後の新たな土地利用制度について」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/material/files/group/75/03_tochiriyouseido.pdf ／ 西脇市「区域区分の設定について（令和6年度第3回西脇市都市計画審議会資料）」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/material/files/group/11/kuikikubunnosettei.pdf ／ 西脇市「令和7年度第4回西脇市都市計画審議会資料」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/material/files/group/75/R07_04_shiryou_4.pdf ※廃止の具体的な時期・手続きの段取りは資料によって書き方に幅があり、本ページでは市の特設ページの 「令和10年度中の区域区分廃止に向けた取組」という表現にとどめています。

人口が減る前提で、市が「住んでほしい場所」を示している

西脇市の人口は、昭和35年の51,173人をピークに減り続けています。 令和2年国勢調査は38,673人、令和8年9月1日の住民基本台帳は36,675人。 都市計画マスタープラン（平成31年3月策定・目標年次は平成42年度＝2030年度）は、 2030年の人口を約30,000人と見込んでいます。

市はこの前提で、「2拠点4軸」のコンパクトな都市構造をつくろうとしています。

• 東の都市拠点：市庁舎・市民交流施設オリナスを核とした西脇地区。 健康交流・地域交流・観光交流の機能を集約。
• 西の都市拠点：茜が丘複合施設Miraie（みらいえ）を核とした重春・野村地区。 教育・文化・子育て関連の機能を集約。
• 土地利用は「まちのゾーン」「田園居住ゾーン」「自然保全ゾーン」の3つ。
• 立地適正化計画（平成30年12月18日策定・令和8年2月27日改定）で、 居住誘導区域と都市機能誘導区域を設定。 居住誘導区域の外で一定規模以上の住宅の建築等を行う場合は届出が必要。

コミュニティバス「めぐリン」が、市役所・市駅・みらいえ・アピカ・病院を結んで回っているのは、 この2つの拠点をつなぐためです。 車を運転しなくなったあとの暮らしまで考えるなら、 この2つの拠点とバスのルートの近くかどうかは、ひとつの判断軸になります。 逆に、拠点から離れた場所では、乗合タクシー「むすブン」（予約制・月〜土）が移動の手段になります。

出典：西脇市 第2次都市計画マスタープラン（概要版） https://www.city.nishiwaki.lg.jp/material/files/group/74/2nd-toshi-mas-plan-gaiyou-kaku.pdf ／ 西脇市「西脇市立地適正化計画」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/kakukanogoannai/machizukuribu/keikaku/urban_design/nishiwaki_ritteki/nishiwaki_ritteki.html ※居住誘導区域・都市機能誘導区域の面積と具体的な範囲、届出の対象規模は未取得です。

まとめ ― 西脇市で買う前に確かめる5点

• その物件は、2,000万円前後の山と700万円台の山の、どちらに属するか。 比べる相場が変わります。
• 市街化区域か、市街化調整区域か、それ以外か。 建て替えの可否・住宅ローン・都市計画税が変わります。
• 市街化調整区域なら、いまのルールで建て替えができるか。 区域区分の廃止は令和10年度中が目標ですが、廃止後の中身は検討中です。
• 建物の築年と状態。成約個票は1977年〜1992年築が中心です。リフォーム費用を含めた総額で考えてください。
• 防災マップでの位置。加古川・杉原川・野間川の浸水想定と、土砂災害警戒区域（市内255箇所）。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。 そして最後にもう一度書きます。 西脇市の成約データは31件、マンションは3件だけです。 このページの数字は、件数を見たうえでお使いください。

空から見た、この50年の西脇市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。切り出しているのは、国土地理院の住所検索で確認した野村町茜が丘（東経134.955658度・北緯34.972012度）を含む範囲です。
左の写真の時点では、茜が丘はまだ住宅地になっていません。茜が丘は土地区画整理事業（施行者：西脇市野村グリーンヒル土地区画整理事業組合）で造成された住宅地で、市の年表によると平成12年（2000年）に「茜が丘ニュータウンまちびらき、宅地分譲開始」。換地処分時433区画、第1種低層住居専用地域、約21.9haの地区計画がかかる計画的な住宅地です。平成27年（2015年）には茜が丘複合施設Miraieがオープンし、都市計画マスタープランはここを「西の都市拠点」と位置づけました。
この50年のあいだに、西脇市ではJR鍛冶屋線の廃止（平成2年）、国道175号西脇バイパスの開通（平成3年）、台風23号の水害（平成16年）、黒田庄町との合併（平成17年）がありました。人口は昭和35年の51,173人をピークに減り続け、現在は36,675人。人口が減るなかで、新しい住宅地と拠点施設が加古川の西側につくられたというのが、この2枚の写真のあいだの50年です。そしていま、昭和46年から続いてきた線引きそのものを廃止する取組が進んでいます（令和7年2月21日方針決定・令和10年度中が目標）。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28667〜28669・y12981〜12982）で切り出しています。

西脇市の都市計画マスタープランは、市を7つの地域に分けています。西脇地区（約122ha）／津万地区（約636ha）／日野地区（約1,383ha）／重春・野村地区（約1,427ha）／比延地区（約4,354ha）／芳田地区（約1,783ha）／黒田庄地区（約3,539ha）。合計すると市域13,244haになります。人口は市の毎月人口集計表で8地区に分けて集計されており、野村7,039人・黒田庄5,756人・重春5,754人・日野5,743人・津万4,244人・西脇3,295人・比延3,153人・芳田1,691人（令和8年9月1日現在）です。

ここでは、この地区の区分に、令和8年地価公示の全9地点（住宅地8・商業地1・工業地0）、国土交通省の成約価格情報31件の駅別・町丁目別、小学校の校区を重ねて、5つのまとまりに整理します。

ただし、先に前提をお断りします。西脇市の成約データは31件しかなく、町丁目別の集計が出ているのは西脇（10件）と野村町（10件）だけです。住宅地の標準地も8地点だけ。以下の数字は、件数が少ないので参考値としてお読みください。また、それぞれの町がどの地区に属するかを一覧にした市公式の資料は確認できていません。このページでは、町名と学校の対応が市公式で確認できる小学校の校区を手がかりに整理しています。

※エリア区分と各エリアの記述は、西脇市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

西脇市の鉄道はJR加古川線です。市の都市計画マスタープラン概要版には、市内の駅として西脇市・新西脇・比延・日本へそ公園・黒田庄・本黒田・船町口の7駅が記載されています。市公式は「JR加古川線で神戸から約80分」と説明しています。

買う前に知っておいていただきたいのが、西脇市駅より先の区間の事情です。市の特集ページによると、西脇市駅〜谷川駅間（17.3km）は、JR西日本が2022年4月に収支状況を公表した「一日の輸送密度が2千人未満の線区」にあたります。市はこの区間について、通勤・通学定期券代の全額補助、鉄道を使った旅行の運賃補助、定期券購入者への自転車の無償貸出し、月極駐車場の利用料金を半額補助するパークアンドライド促進事業などを行い、「守ろう！みんなの加古川線」と呼びかけています。

これは2つの読み方ができます。ひとつは、この区間の駅を使って通勤・通学する世帯には、定期券代が全額補助されるという家計上のメリット。もうひとつは、市が補助を出して利用を支えなければならない区間であるという事実です。将来の運行本数や路線のあり方について、このページで断定できることはありません。黒田庄・比延方面で「駅が近い」ことを理由に物件を選ぶ場合は、現在のダイヤと、市の補助制度の最新の条件を、必ずご自身で確認してください。

※駅の一覧は、西脇市の第2次都市計画マスタープラン概要版に記載されている7駅です（船町口駅・本黒田駅・黒田庄駅・比延駅・新西脇駅・西脇市駅・日本へそ公園駅）。表の並び順は当方の整理で、路線上の順序を示すものではありません。

駅別の乗車人員は未取得です。市公式で駅ごとの利用者数を確認できなかったため、表の人員欄はすべて「—」にしています。数字が無いことを、推測で埋めていません。

成約データの「最寄駅」について。国土交通省の成約価格情報で3件以上の集計があるのは西脇市駅（17件）と新西脇駅（12件）の2駅だけで、合計29件。どちらも平均徒歩は18分です。「駅から歩いて18分」が平均ということは、駅前の物件が中心の市ではないということです。成約個票でも、西脇市駅から徒歩24分・25分という物件が並んでいます。西脇市の物件探しは、駅からの距離よりも、車での動きやすさと生活施設への距離で考えるのが現実的です。

道路

市公式は主要幹線として国道175号と国道427号を挙げ、「中国自動車道で大阪まで約90分」と説明しています。都市計画マスタープランは、このほか主要地方道の西脇篠山線・西脇八千代市川線・多可北条線を主要道路として挙げています。

直近の大きな変化が、国道175号西脇北バイパスの全線開通です。市公式によると、西脇北バイパス（東播丹波連絡道路）は下戸田ランプ〜大伏ランプの延長5.2km。寺内ランプ〜大伏ランプが2020年3月14日に先行して開通し、2026年（令和8年）6月13日に全線が開通しました（2車線）。事業主体は国土交通省です。市は期待される効果として「市内の交通渋滞の緩和や安全性の向上はもとより、救急搬送や災害時の避難・救援活動の迅速化」を挙げています。大伏は黒田庄地区の楠丘小学校区の町名ですから、市の中心部と黒田庄地区のあいだの移動が、このバイパスでつながったということになります。

市の年表には、このほか平成3年の国道175号西脇バイパス開通、平成24年の西脇バイパス4車線化完了、令和元年の「日野北バイパス」開通（JR鍛冶屋線跡地の道路）が記録されています。廃線になった鍛冶屋線の跡地が道路になっているというのは、西脇市の交通の歴史をよく表しています。

バスは3種類あります。路線バスは6系統（加美中線・多可西脇線・大屋線・大和線・中黒田線・西脇社線）で、行き先は多可町・加西市・加東市。市は「路線バスの市内間利用が最大100円に」なる制度も設けています。コミュニティバスは、市街地を回るループバス「めぐリン」（月〜土・均一100円／市役所→市駅→高校南→みらいえ→アピカ→成田山前→病院→市役所）と、「おりひめバス」（月〜金・均一100円／札場〜中畑〜日本へそ公園東〜東中学校前〜病院〜アピカ〜高校南〜みらいえ〜市駅）。そして停留所が近くない場合のために、乗合タクシー「むすブン」があります。事前に電話で予約すると自宅付近まで迎えに来るデマンド型交通で、運賃は中学生以上64歳以下が400円、65歳以上・小学生などが200円。運行は月〜土曜（平日は午前7時30分〜午後5時30分、土曜は午前8時30分〜午後0時30分）です。

正直にお断りしておくと、いずれのバスも日曜・祝日は運行が限られます。「めぐリン」は月〜土、「おりひめバス」は月〜金、「むすブン」は月〜土で、いずれも祝日は休止。路線バスも大和線・中黒田線は平日のみです。西脇市で暮らすなら、車を持つ前提で考えるのが現実的です。検討中の物件について、駐車スペースが何台分あるか、前面道路の幅員が十分かは、価格と同じくらい重要な確認事項になります。前面道路の種別・幅員、都市計画道路の区域にかかるかどうかは、市の都市計画課と重要事項説明書で必ずご確認ください。市は都市計画道路和布郷瀬線（南北道路）などのページを公開しており、都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかることがあります（都市計画法第53条）。

※駅別の乗車人員、JR加古川線の運行本数、西脇市駅〜谷川駅間の輸送密度の具体的な数値、大阪・神戸方面の高速バスの有無、都市計画道路の整備状況の一覧は、いずれも市公式で確認できませんでした（未取得）。出典：西脇市 第2次都市計画マスタープラン（概要版）https://www.city.nishiwaki.lg.jp/material/files/group/74/2nd-toshi-mas-plan-gaiyou-kaku.pdf ／西脇市「守ろう！みんなの加古川線！！」https://www.city.nishiwaki.lg.jp/kakukanogoannai/machizukuribu/koutsuuseisakuka/jrkakogawasen/28872.html ／西脇市「国道175号 東播丹波連絡道路 西脇北バイパス整備状況」https://www.city.nishiwaki.lg.jp/kakukanogoannai/kensetsusuidoubu/kuniken/R175/1540874600527.html ／西脇市「西脇市コミュニティバス」https://www.city.nishiwaki.lg.jp/kakukanogoannai/machizukuribu/koutsuuseisakuka/bus/1458188613498.html ／西脇市「西脇市を走る路線バス」https://www.city.nishiwaki.lg.jp/kakukanogoannai/machizukuribu/koutsuuseisakuka/bus/24009.html ／西脇市「西脇市乗合タクシー『むすブン』」https://www.city.nishiwaki.lg.jp/kakukanogoannai/machizukuribu/koutsuuseisakuka/musubun/22493.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

西脇市の固定資産税は1.4％、都市計画税は0.3％です。都市計画税について、市公式は「税額＝課税標準額×税率（0.3％）」とし、納税義務者を「毎年1月1日現在で、市内の市街化区域内に土地、家屋を所有している方」としています。課税されるのは市街化区域だけですから、市街化区域内は合計1.7％、市街化調整区域とそれ以外の区域は1.4％のみです。

西脇市では、この差が効いてくる物件が多くなります。市街化区域は市域の4.6％（607ha）しかなく、人口でも約半分は市街化区域の外に住んでいます。都市計画税がかからない物件が、普通に流通している市だということです。課税標準額500万円なら、都市計画税の有無による差は年1万5,000円です（当方算出）。

そして、区域区分の廃止との関係です。市は令和10年度中の区域区分廃止に向けた取組を進めていますが、市の資料は「都市計画税の課税対象区域（現市街化区域）➡継続」としています。同じ資料は固定資産税について、現市街化区域の農地は「下がる」（宅地なみ評価から一般農地となるため）、現市街化調整区域の雑種地は「上がる」（雑種地・介在田畑の補正値が外れるため）と説明しています。いま市街化調整区域にある物件に雑種地が含まれている場合、廃止後に税額が変わる可能性があるということです。市の説明は現時点のもので、今後変わる可能性があります。

納税義務者は「毎年1月1日現在で、市内に固定資産を所有している方」です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。令和8年度の納期限は第1期6月1日／第2期7月31日／第3期12月25日／第4期 令和9年3月1日。

免税点は土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円。都市計画税については、市が「固定資産税が免税点未満の場合には、都市計画税も課税されません」と明記しています。西脇市は住宅地の公示価格が1㎡あたり11,300円〜34,200円という水準ですので、土地の評価額そのものが都市部より小さく、固定資産税の額も相対的に小さくなります。価格の安さは、買うときだけでなく、持ち続けるコストにも効いてきます。

住宅用地の特例は、市公式に次のとおり掲載されています。固定資産税は、小規模住宅用地（200平方メートルまで）が6分の1、その他の住宅用地が3分の1。都市計画税は、「住宅1戸あたり200平方メートルまでの小規模住宅用地は3分の1、その他の住宅用地は3分の2」です。

西脇市では、この「200平方メートル」の境目が効いてきます。成約データの戸建28件の平均面積は209㎡、町丁目別では野村町の10件が平均278㎡。流通している戸建の多くが、200㎡の境目の前後かそれを超える広さです。200㎡を超える部分は軽減の割合が小さくなりますので、土地が広い物件ほど、固定資産税の試算を事前にしておく価値があります。

新築住宅については、市公式に「新築後一定期間（一般住宅で3年度分）、居住部分の床面積120平方メートル分までの税額が2分の1に軽減」される旨の記載があります。適用の要件（床面積の下限・上限、期限など）は年度によって変わりますので、新築を検討される方は西脇市 税務課（0795-22-3111）にご確認ください。このほか市は「わがまち特例（地域決定型地方税制特例措置）」のページも公開しています。

免税点

同一人が西脇市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 6月1日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 令和9年3月1日（令和8年度）／賦課期日 毎年1月1日

※税率・免税点は西脇市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜まず、データが薄いという前提を共有させてください

このページでいちばん誠実に書くべきなのは、ここです。 西脇市について、公的データで分かることには限界があります。

分からないことを、推測で埋めていません。 そのうえで、分かっていることから、買う前に確認すべき点を順に挙げます。

2｜水害 ― 3本の川が合流する市街地

西脇市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが水害です。 市公式は地形を「加古川が市域中央を流れ、南部で杉原川、野間川と合流」と説明しています。 3本の川が合流する場所に、市街地があります。

市の年表には、水害の記録が残っています。

「2メートルを超える濁流」が「市街地を中心に」押し寄せた、というのが市自身の記録です。 その後、加古川では河川激甚災害対策特別緊急事業が行われ、平成23年に完了しています。 河川の整備は進みましたが、浸水の想定が無くなったわけではありません。

市の防災マップ（令和3年5月配布）は、次の内容で作られています。

地図が2種類あることに注意してください。 「計画規模」は河川整備の目標としている雨、「想定最大規模」は想定しうる最大の雨です。 計画規模の地図で色がついていなくても、想定最大規模の地図では浸水が想定されている場所があります。 物件の住所を、必ず両方の地図で確認してください。 浸水深と浸水継続時間は、火災保険（水災補償）の要否と保険料にも関わります。

不動産の売買では、水防法にもとづく水害ハザードマップにおける物件の所在地が、 重要事項説明の対象になっています（令和2年8月28日施行・国土交通省）。 家タダでは、契約前にハザードマップ上の位置を確認してお伝えします。

出典：西脇市「防災マップ」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/kakukanogoannai/kurashianshinbu/bousaikankyouka/bousaimap/bousaimap.html ／ 西脇市「市のあゆみ（その1）」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/shiseijyoho/shinogaikyo/shinoayumi/1356571631613.html ／ 「市のあゆみ（その3）」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/shiseijyoho/shinogaikyo/shinoayumi/1356571707126.html ／ 「市のあゆみ（その4）」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/shiseijyoho/shinogaikyo/shinoayumi/1356571776268.html ※地区ごとの浸水深・浸水継続時間は図面でしか公表されておらず、本ページには数値を載せていません。 平成16年台風23号の被害戸数などの数値も、市の年表には記載がありません。

3｜土砂災害 ― 警戒区域255箇所・特別警戒区域159箇所

西脇市は「標高200〜600メートルの山地や丘陵に囲まれ」た市です。 兵庫県の指定状況（令和8年6月30日時点）は次のとおりです。

警戒区域255箇所のうち、159箇所が特別警戒区域（約62％・当方算出）です。 特別警戒区域（いわゆるレッドゾーン）では、建築物の構造に規制がかかり、 住宅の建築や建て替えの費用が上がることがあります。 山すその物件、背後に斜面がある物件は、警戒区域か、特別警戒区域かを必ず確認してください。 土砂災害警戒区域内かどうかは、重要事項説明の対象です。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf（令和8年6月30日時点）

4｜区域 ― 市街化区域か、市街化調整区域か、それ以外か

西脇市の市街化区域は市域の4.6％（607ha）。 安い物件ほど、市街化区域の外にある可能性が高くなります。 確認することは次のとおりです。

• 市街化調整区域の場合：その建物は適法に建てられたものか。 同じ場所で建て替えができるか。 誰でも建て替えられるのか、属人的な要件（地縁者など）で建てられた建物ではないか。
• 特別指定区域の場合：どの類型か（地縁者住宅／新規居住者住宅 ほか）。 地縁者住宅の区域は「10年以上居住者の住宅」が対象です。
• 住宅ローン：市街化調整区域・都市計画区域外の物件は、 金融機関によって取扱いが分かれます。物件を決める前に事前審査を。
• 区域区分の廃止：令和10年度中が目標ですが、廃止後の中身は検討中です。 「将来は建てられるようになるはず」という前提で買わないでください。

区域の確認は、市の都市計画課が発行する都市計画証明 （1件〈1区画〉につき300円・申込みから1週間程度）でできます。

5｜建物 ― 築35年超の木造戸建が中心

成約個票の戸建4件は、1977年・1989年・1989年・1990年築の木造。 戸建28件全体の平均築年は1999年です。 西脇市で1,000万円以下の戸建を買う場合、築30〜40年以上の建物が中心になります。

• 耐震：昭和56年（1981年）以前に建築された建物は、いわゆる旧耐震基準（国土交通省）。 西脇市には耐震改修計画策定費・耐震改修工事費・簡易耐震改修工事費・屋根軽量化工事費・建替工事費の 各補助があります（要件・補助額は市の建築住宅課へ）。
• 設備：上水道・下水道の接続状況。 市の年表によると公共下水道の供用開始は平成6年です。浄化槽の物件もありますので、物件ごとに確認が必要です。
• 広さ：成約個票は5LDK・6DK・7LDKと部屋数の多い家が並びます。 広い家は、維持費（屋根・外壁・冷暖房）も広さに比例します。
• 空き家：市は空き家バンクと空き家の改修費補助を設けています。

6｜交通 ― 車が前提。鉄道は区間によって事情が違う

成約データの平均徒歩は、西脇市駅・新西脇駅とも18分。 コミュニティバスと乗合タクシーは日曜・祝日は運行しません。 車を持つ前提で、駐車スペースと前面道路を確認してください。 JR加古川線の西脇市駅〜谷川駅間は、JR西日本が収支を公表した「輸送密度2千人未満の線区」で、 市が通勤・通学定期券代の全額補助などで利用を支えています。

7｜買う前のチェックリスト

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域・ハザード・近隣の成約事例の確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

西脇市は、昭和27年（1952年）4月に市制を施行しました。 西脇町・日野村・重春村・比延庄村の1町3村が合併して誕生した市で、当時の人口は32,126人。 昭和29年（1954年）3月に加西郡芳田村を編入し、 平成17年（2005年）10月1日に黒田庄町と合併して、現在の西脇市になりました。

この合併の履歴が、そのままいまの地区の区分になっています。 市の人口集計の8地区（西脇・津万・日野・重春・野村・比延・芳田・黒田庄）も、 都市計画マスタープランの7地域も、旧町村の単位を引き継いでいます。 そして平成17年に合併した黒田庄地区が、いまも都市計画のうえで線引きの外にあることは、 すでに見たとおりです。

「西脇」という名前の由来

市名の由来について、市公式は次のように説明しています。

「西の脇」という位置を表す名前だということです。 市公式は2つの説を並べており、どちらかに決めてはいません。 「津万」はいまも地区の名前・町の名前として残っています。 明治22年（1889年）の市制町村制で、現在の市域に津万村・日野村・重春村・比延庄村・黒田庄村・芳田村が成立。 このうち津万村が大正6年（1917年）に町制を施行して「西脇町」に改称しました。 「津万」が「西脇」になったという順番です。

東経135度・北緯35度 ― 「日本のへそ」

西脇市は「日本列島の中心・日本のへそ」を名乗っています。 東経135度と北緯35度が交差する地点が市内にあるからです。

• 大正8年：東京高等師範学校付属小学校の肥後盛熊氏が「日本の中心」を指摘。
• 大正12年：三角測量で確認され、標柱を建立。
• 平成2年：GPS測量で新しい交差点を発見。同じ年に「へその西脇・織物まつり」が始まり、 ふるさと創生事業「日本のへそです大作戦」を展開。
• 平成5年：経緯度地球科学館「テラ・ドーム」開設（81cmの大型反射望遠鏡）。
• 平成6年：「もうひとつのへそ」モニュメント完成。

交差点の記念地点は2つあります。 大正時代の測量によるものと、平成のGPS測量によるものです。 周辺は日本へそ公園として整備され、JR加古川線の日本へそ公園駅が隣接。 公園内には西脇市岡之山美術館（建築家・磯崎新氏の設計）もあります。

播州織と釣針 ― 織物のまちの鉄道と人口

市公式が地場産業として挙げているのは、 播州織（「風合い鮮やかな先染綿織物」）と播州釣針（「国内シェアトップ」）です。 昭和62年には播州毛鉤が伝統的工芸品に指定され、平成20年には播州織が地域ブランドを取得しています。

織物のまちとしての歴史は、鉄道と人口の動きに表れています。

この年表から、家を買う人が読み取れることが3つあります。

• 人口のピークは昭和35年（51,173人）。 それから60年以上、人口は減り続けています。 いま流通している築35年を超える戸建は、いまより人口が多かった時代に建てられた家です。
• 鉄道は、大正時代に2方向に延びたあと、平成2年に1方向（鍛冶屋線）が廃止されました。 残った加古川線は平成16年に電化されましたが、 西脇市駅より先の区間は、いま市が補助を出して利用を支えています。
• 平成12年以降、市が力を入れてきたのは加古川の西側（茜が丘・Miraie）です。 一方で市庁舎は「東の都市拠点」に新しく建てられました。 2つの拠点のどちらに近いかが、西脇市で場所を選ぶときの軸になります。

出典：西脇市「西脇市の概要」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/shiseijyoho/shinogaikyo/gaiyou/1357637527117.html ／ 西脇市「日本のへそ『西脇市』」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/shiseijyoho/shinogaikyo/gaiyou/nihonnoheso.html ／ 西脇市「西脇市の地場産業」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/shiseijyoho/shinogaikyo/gaiyou/1356597408918.html ／ 西脇市「市のあゆみ（その1）」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/shiseijyoho/shinogaikyo/shinoayumi/1356571631613.html ／ 「市のあゆみ（その3）」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/shiseijyoho/shinogaikyo/shinoayumi/1356571707126.html ／ 「市のあゆみ（その4）」 https://www.city.nishiwaki.lg.jp/shiseijyoho/shinogaikyo/shinoayumi/1356571776268.html ※市章・市の木・市の花の内容、播州織の起源や最盛期の生産量、「日本のへそ」の2つの交差点の所在町名は、 市公式の当該ページから文字情報として取得できませんでした（未取得）。 本ページでは推測による説明を載せていません。

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