【摂津市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

摂津市の価格帯で、いくら得になるか

摂津市の住宅地は1㎡あたり平均174,231円（13地点の単純平均）。市内の標準地は最高231,000円/㎡（千里丘東１丁目１８５番４）から最低123,000円/㎡（鳥飼中１丁目１２６番１１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が1.9倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて摂津市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

摂津市の人口は87,091人・42,235世帯（令和7年10月1日現在）。市の統計ページ「人口の年推移」に掲載された数字で、同ページは「人口は、大阪府統計課推計人口」と注記しています。いっぽう手元の令和7年国勢調査の値は86,462人で、約630人の差があります。市の公表ページ上でこの2つの系列を判別しきれなかったため、どちらが国勢調査値でどちらが推計人口かの確定はできていません（確度中）。本ページでは、市の統計ページに掲載された87,091人を代表値として扱い、国勢調査の値と併記しています。摂津市は東西6km・南北5km、市域面積14.87km²という大阪府下でも面積の小さい市で、大阪都市部から約12kmの距離にあります。市の公式資料は接する市を「西：大阪市、吹田市／北：茨木市／東：高槻市／南：淀川をはさんで守口市、寝屋川市」と記しています。市域の東端と南端が「河川（淀川）内」である点も、この市の土地のつくりを考えるうえで重要です。

市街化区域と市街化調整区域

摂津市は「都市計画法では、一体の都市として総合的に開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとされており、摂津市は全域が都市計画区域に指定されています。」と公式に記しています。そのうえで区域区分は、「摂津市では、鳥飼八町と淀川を市街化調整区域に、それ以外の区域を市街化区域に定めています。」という一文で説明されています。面積でいうと市街化区域1,349ha（90.7％）／市街化調整区域138ha（9.3％）です。ここは摂津市でいちばん誤解されやすいところです。「鳥飼は農地が多いから市街化調整区域だろう」と考えられがちですが、市が調整区域に指定しているのは鳥飼八町と淀川だけで、鳥飼野々・鳥飼西・鳥飼中・鳥飼下・鳥飼上・鳥飼本町といった鳥飼地区の大半は市街化区域（用途地域の指定あり）です。鳥飼に農地が残っているのは調整区域だからではなく、市街化区域内の農地を保全する「生産緑地制度」が働いているからです。

摂津市の用途地域で最大なのは準工業地域の492.7ha、2番目が第二種中高層住居専用地域の241.9ha、3番目が工業地域の182.7haです。用途地域が指定されているのは合計1,259ha（13種類のうち9種類を指定）で、そのうち準工業492.7ha＋工業182.7ha＝675.4ha。これは用途地域の54％にあたります（市街化区域1,349haに対しては50.0％）。一方で第一種低層住居専用地域は10.5haしかなく、用途地域全体の0.8％です。つまり摂津市には「工場や倉庫が建てられない、戸建だけの閑静な住宅地」という用途規制そのものが、制度としてほとんど存在しません。準工業地域の建ぺい率・容積率は60％／200〜300％、工業地域は60％／200％。上位5種のほかは第一種中高層住居専用地域75.7ha、近隣商業地域36.6ha、第一種低層住居専用地域10.5ha（50％／100％）、商業地域8.5haです。この住工混在の土地利用が、摂津市の市内格差をつくっています。同じ市内でも、準工業・工業が広がる南部（鳥飼・一津屋）と、再開発と医療クラスターが進む北部（千里丘・千里丘新町）では、成約価格が7倍以上ちがいます。

※摂津市「区域区分・地域地区」。用途地域の指定面積は合計1,259ha（13種類中9種類を指定）です。表の構成比は市街化区域1,349haに対する割合として当方が算出した自算値で、市が公表している構成比ではありません。なお高度地区は第1種11ha・第2種318ha（平成21年8月現在）、高度利用地区は千里丘駅東地区再開発1.3ha・千里丘駅西地区再開発1.5ha、防火地域は約14ha・準防火地域は約1,245ha（平成23年4月1日拡大）と公表されています

地価公示 ― 13地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、摂津市の住宅地の標準地は13地点。 単純平均は1㎡あたり174,231円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋3.4％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

摂津市は大阪府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 摂津市の住宅地の平均価格は32位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、38市のなかで第8位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

摂津市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地13地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で1.9倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

摂津市の「都市施設」ページは、都市計画公園・緑地として街区公園23ヶ所・近隣公園6ヶ所・緑地2ヶ所が位置づけられていると記しています。あわせて駅前広場は4つが計画決定され、うち3つが完成、都市計画駐車場としてJR千里丘駅東口が挙げられています。またごみ処理場（リサイクルプラザ）は鳥飼八町二丁目にあると明記されています（鳥飼八町は市街化調整区域です）。

※摂津市「都市施設」。計画決定ベースの箇所数で、供用済みの箇所数・面積・個別の公園名は確認できていません（未取得）。

摂津市のデータで最初に目を引くのは、市内格差の大きさです。 国土交通省の成約価格情報（直近4四半期・183件）を町丁目別に見ると、 千里丘新町が5,000万円（15件・平均75㎡）に対して 鳥飼野々は680万円（11件・平均55㎡）。その差は7.4倍です。 東西6km・南北5km、面積14.87km²しかない市のなかで、これだけの開きが出ています。

ところが令和8年地価公示の住宅地13地点で見ると、 最高が千里丘東一丁目の231,000円/㎡、最安が鳥飼中一丁目の123,000円/㎡で、 その差は1.9倍にしかなりません。 土地の値段は1.9倍、実際の成約は7.4倍。この差はどこから来るのか。 摂津市の公的資料を並べると、理由がはっきりします。

理由1：用途地域の54％が、準工業地域と工業地域

摂津市の用途地域は合計1,259ha（13種類のうち9種類を指定）。 その内訳の上位は次のとおりです。

準工業地域492.7ha＋工業地域182.7ha＝675.4ha。用途地域全体の54％です。 これに対して、いわゆる「閑静な低層住宅街」を制度として担保する 第一種低層住居専用地域は10.5ha（0.8％）しかありません。 第二種低層住居専用地域は指定されていません。

この数字が意味するのは、 摂津市では「用途地域が住居系だから安心」という読み方が通用しにくいということです。 準工業地域では、危険性や環境悪化のおそれが大きい工場を除けば、 工場・倉庫・遊技場などが広く建てられます。 そして摂津市の場合、その準工業・工業が集まっているのが 市の中部から南部（一津屋・東一津屋・鳥飼本町など）です。 工業地の標準地も鳥飼本町三丁目150,000円/㎡、一津屋三丁目115,000円/㎡、 千里丘七丁目152,000円/㎡と、市内に3地点あります（平均139,000円/㎡・前年比＋5.5％）。

出典：摂津市「区域区分・地域地区」 //www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kensetsubu/toshikeikakuka/toshikeiaku/chiikichiku/2634.html （割合は当方が1,259haを母数として算出した自算値です）

理由2：千里丘新町は「健都イノベーションパーク」そのもの

市内でいちばん高い千里丘新町（成約中央値5,000万円）は、 単に駅が近い住宅地というわけではありません。 摂津市は次のように明記しています。

この「健都」＝北大阪健康医療都市は、 市の公式ページによると摂津市と吹田市の両市にまたがるまちで、 英名は「Northern Osaka Health and Biomedical Innovation Town（NohBIT）」。 位置は「摂津市と吹田市の両市にまたがるJR岸辺駅周辺」と説明されています。

市公式に立地施設として書かれているのは、次の2つです。

※本ページでは、摂津市の公式ページに記載されたこの2施設以外の施設名を一切記載していません。 他の企業名・施設名を挙げている情報源があっても、市公式に書かれていない範囲は書かない方針です。

そしてこの開発は、いまも動いています。 市は「令和7年11月7日（金曜日）から健都イノベーションパークの摂津市所有の土地の売却に係る 公募を開始しました」と公表しており、 市所有の約6,000平方メートルを「正雀下水処理場跡地まちづくり基本計画」にもとづき 医療クラスター形成のため民間事業者に売却するとしています。 スケジュールは提案書の提出期限が令和8年2月13日、評価が令和8年3月9日、 最終決定は令和8年3月下旬の予定です。

つまり2026年3月に、この土地の事業者が決まります。 千里丘新町の物件を検討される方にとっては、 「すでに完成した街」ではなく「いま用途が決まりつつある街」だという点が重要です。 隣接地に何が建つかは、この公募の結果で変わります。

出典：摂津市「摂津市健都イノベーションパーク」 //www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/hokenfukushibu/hokenfukushika/kento/22860.html ／ 摂津市「企業誘致の取組」 //www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/hokenfukushibu/hokenfukushika/kento/28434.html ／ 摂津市「北大阪健康医療都市（健都）」 //www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/hokenfukushibu/hokenfukushika/kento/index.html

理由3：その土地は、日本最大級だった操車場の跡地

千里丘新町の土地は、もともと吹田操車場でした。 摂津市の公式ページは、その経緯をこう記しています。

この跡地の土地区画整理事業は平成28年（2016年）3月に換地処分公告を迎えています。 換地処分公告とは、土地区画整理事業で新しい区画（換地）が法的に確定する手続きです。 約8haの、区画も道路も新しくつくられた土地が、摂津市域に生まれたということになります。

「正雀下水処理場跡地まちづくり基本計画」の土地利用方針として、 市は「循環器病の予防と制圧」「最先端医療・医療技術の開発」 「オープンイノベーションに連動した複合医療産業の拠点（医療クラスター）の形成」を挙げています。

出典：摂津市「吹田操車場跡地の位置とまちづくりの経過」 //www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kensetsubu/toshikeikakuka/jigyou/soushajouatochi/2735.html ／ 正雀下水処理場跡地まちづくり基本計画 //www.city.settsu.osaka.jp/material/files/group/60/shojaku-kihonkeikaku.pdf

理由4：鳥飼側では、学校の統合が決まっている

反対側の鳥飼地区では、別のことが起きています。 摂津市の市立小学校一覧には、次の記載があります。

市は「鳥飼地域における学校の適正規模・適正配置計画」を策定しており、 鳥飼地区の児童数の減少が行政の計画として公になっている状態です。 学校統合は、住宅の買い手にとって二重の意味を持ちます。 ひとつは通学先が変わること。もうひとつは、 その地区の人口構成の変化を、行政が公式に認めたという事実そのものです。

成約データも同じ方向を示しています。 鳥飼野々の成約中央値は680万円で、平均面積は55㎡。 市内の他エリア（千里丘新町75㎡、三島91㎡、正雀74㎡）に比べて明らかに小さく、 小規模・築古の住戸が中心の取引であることがうかがえます。 標準地の変動率も鳥飼中一丁目が＋0.8％と、市内で最も伸びが小さい地点です （千里丘東一丁目は＋5.5％）。

出典：摂津市「市立小・中学校一覧」 //www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kyouikusoumubu/gakkoukyouikuka/ichiritsu/1934.html ／ 摂津市「鳥飼地域における学校の適正規模・適正配置計画」 //www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kyouikusoumubu/kyouikuseisakuka/tuugakurotuugakukuikikannkei/22843.html

誤解しやすい2点を、ここで正しておきます

（1）鳥飼地区は市街化調整区域ではありません。 摂津市の市街化調整区域は138ha（市域の9.3％）ですが、その中身は 市の公式表現どおり「鳥飼八町と淀川」だけです。 鳥飼野々・鳥飼西・鳥飼中・鳥飼下・鳥飼上・鳥飼本町は市街化区域で、用途地域も指定されています。 鳥飼の農地を守っているのは生産緑地制度（摂津市は一団300㎡以上に緩和・平成30年12月条例制定）です。

（2）岸辺駅は吹田市、沢良宜駅は茨木市の駅です。 摂津市の公式資料が市内の駅として挙げているのは 千里丘（JR）・摂津市・正雀（阪急）・摂津・南摂津（大阪モノレール）の5駅だけです。 成約データに出てくる「岸辺駅・中央値4,900万円・19件」は、 岸辺駅（吹田市）を最寄りとする摂津市内の物件という意味で、 実体は千里丘新町を中心とする市の北端エリアです。 住所が摂津市でも、最寄駅は他市、ということが起きます。

まとめ：摂津市は「どこを買うか」で結果が大きく変わる市

門真市のように市内格差が1.7倍程度に収まる市では、 エリア選びを外しても大きな損にはなりません。 しかし摂津市は成約ベースで7.4倍です。 同じ「摂津市」という住所でも、 北端の千里丘新町（健都イノベーションパーク・換地処分済みの新市街地）と、 南端の鳥飼野々（学校統合・準工業と工業が広がる既成市街地）では、 まったく別の市場だと考えたほうが正確です。

これは買い手にとって、リスクでもありチャンスでもあります。 「摂津市の相場は◯◯万円」という一つの数字で判断すると、 高値づかみにも、見落としにも、どちらにもつながります。 家タダでは、ご検討中の物件について 用途地域・区域区分・接道・再建築の可否・生産緑地の隣接状況を 契約前に無料で調査します。

空から見た、この50年の摂津市

摂津市の北端には、かつて吹田操車場がありました。市の公式資料は「吹田操車場は大阪府北東部の摂津市、吹田市をまたぐように存在する約50haの細長い形状」「大正12年(1923年)7月に操業を開始し、当時わが国最大規模を誇る物流拠点として重要な役割を担ってきましたが、鉄道輸送から道路輸送へと移行する中、昭和59年(1984年)2月に60年にわたる役割を終えました」と記しています。左の航空写真は1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。左の写真にまだ操業中の操車場が写り、右ではその跡地に新しい街区ができているのが見てとれます。このうち摂津市域には約8haあまりの土地がまちづくり用地として生まれ、平成28年3月に換地処分公告を迎えました。いまの千里丘新町、健都イノベーションパークです。（写真の範囲には吹田市域も含まれます。操車場自体が摂津市と吹田市にまたがっていたためです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28721〜28723・y13000〜13001）で切り出しています。

摂津市の都市計画マスタープランは、摂津市立地適正化計画と一体の文書として令和6年1月に改定されました。目標年次は令和6年度から概ね20年間（令和26年＝2044年まで）、基本理念は「住み続けたい元気なまち 摂津」です。同計画は市域を「北部地域」「中部地域」「南西部地域」「南東部地域」の4地域に区分し、居住誘導区域・都市機能誘導区域を設定しています（届出制度も運用されています）。ただし4地域それぞれに含まれる町名、居住誘導区域・都市機能誘導区域の具体的な範囲は、計画書のPDF内の地図でのみ示されており、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。そこでここでは、公式の4区分とは別に、町名と国土交通省の成約価格情報・地価公示のデータで独自に6つに整理します。（計画自体も「拠点は境界ではなく概ねの範囲を示すもの」と注記しています。）

※エリア区分と各エリアの記述は、摂津市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

摂津市の公式資料が市内の鉄道駅として挙げているのは5駅です。JR東海道本線（JR京都線）の千里丘、阪急京都線の摂津市・正雀、大阪モノレールの摂津・南摂津。東西6km・南北5km、面積14.87km²という小さな市に3事業者5駅が入っている形です。ここで必ず押さえておきたいのが、岸辺駅と沢良宜駅の扱いです。岸辺駅は吹田市、沢良宜駅は茨木市にあり、どちらも摂津市内の駅ではありません。摂津市の都市計画マスタープランにも「都市施設」ページにも、この2駅は市内の駅として記載されていません。ただし「住所は摂津市、最寄駅は岸辺駅」という物件は実際に存在します。市の北端にある千里丘新町がその代表で、成約価格情報でも「岸辺駅・平均徒歩9分」として19件が記録され、その中央値は4,900万円と市内最高水準です。広告の「最寄駅」と「住所」は別物として確認してください。

※乗降人員は、JR西日本・阪急電鉄・大阪モノレールのいずれについても公式の数値を取得できませんでした（未取得）。推測値を載せることはしていません。なお岸辺駅は吹田市、沢良宜駅は茨木市にあり、いずれも摂津市内の駅ではありません。摂津市都市計画マスタープランが市内の駅として挙げているのは「JR東海道本線千里丘駅」「阪急京都線摂津市駅、正雀駅」「大阪モノレール南摂津駅、摂津駅」の5駅で、市の「都市施設」ページも都市高速鉄道として「大阪モノレール（摂津駅、南摂津駅）と阪急電鉄京都線」のみを記載しています。成約データに出てくる「岸辺駅 中央値4,900万円（19件・平均徒歩9分）」は、岸辺駅（吹田市）を最寄りとする摂津市内の物件（千里丘新町など市の北端エリア）という意味です。住所は摂津市、最寄駅は吹田市の岸辺駅、というケースがあることにご注意ください。

道路

摂津市の「都市施設」ページは、都市計画道路が府決定6路線・市決定18路線の計24路線、駅前広場が4つ計画決定され、うち3つが完成、都市計画駐車場としてJR千里丘駅東口が位置づけられていると記しています。同ページには都市計画公園・緑地として街区公園23ヶ所・近隣公園6ヶ所・緑地2ヶ所、ごみ処理場（リサイクルプラザ）が鳥飼八町二丁目にあることも記載されています。

摂津市は「西：大阪市、吹田市／北：茨木市／東：高槻市／南：淀川をはさんで守口市、寝屋川市」と接し、大阪都市部から約12kmの位置にあります（摂津市「市のプロフィール」）。市域の東端と南端は「河川（淀川）内」で、南側は淀川で守口市・寝屋川市と分けられています。つまり南へは橋を渡らないと出られないのが摂津市の地形上の特徴です。

※名神高速道路の摂津北インターチェンジ・摂津南インターチェンジ、近畿自動車道、大阪中央環状線といった主要道路については、摂津市の公式ページ（都市施設）に記載がなく、確認できていません（未取得）。本ページでは推測による記載をしていません。また大阪国際空港（伊丹空港）の航空機騒音・航空法の高さ制限が摂津市に及ぶかどうかも確認できていません（未取得）。摂津市の環境ページには航空機騒音の項目が一切なく、航空法の制限表面に関する記載も市サイトに見当たりませんでした。「対象外である」と断定できる資料が無いため、本ページでは触れていません。

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

摂津市は固定資産税について「本市の税率は、標準税率の1.4/100です。」、都市計画税について「本市の税率は、0.3/100です。」と公式に明記しています。都市計画税は「都市計画事業または土地区画整理事業の費用に充てるための目的税で、それら事業の対象区域内の土地および家屋に対して課税されます」と説明され、「市街化調整区域の土地・家屋には、課税されません」「課税される場合は、固定資産税とあわせて納めていただきます」と続きます。償却資産には都市計画税は課税されません。摂津市は市域の90.7％が市街化区域で、市街化調整区域の中身は鳥飼八町と淀川なので、実際に売買される住宅はほぼすべて都市計画税の対象と考えてください。市は都市計画税を「下水道事業などの整備に充てられる重要な財源」と説明しています。なお免税点について、市は「※令和9年度分から変更予定。」と注記しています。令和9年度以降に取得される方は、市の最新の公表内容をご確認ください。

課税標準は、固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）です。住宅用地の課税標準の特例について、摂津市の公表資料からは具体的な適用内容を確認できていません（未取得）。実際の税額は物件ごとの課税標準額により異なりますので、摂津市の固定資産税課または納税通知書でご確認ください。

免税点

同一人が摂津市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期〜第4期の具体的な月は、市の公表資料で確認できていません（未取得）。都市計画税については市が「納期については、固定資産税と同様です」と明記しています／摂津市は「毎年1月1日（「賦課期日」といいます。）に土地、家屋、償却資産を所有している人」に課税すると明記しています

※税率・免税点は摂津市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜最低敷地面積は「第一種低層120㎡、それ以外75㎡」

摂津市には、戸建の敷地面積についてのはっきりした基準があります。 摂津市開発協議基準にもとづき、市は次のように明記しています。

75㎡＝約22.7坪、120㎡＝約36.3坪。 摂津市の第一種低層住居専用地域は10.5haしかないので、 市内のほとんどの住宅地では75㎡が最低ラインということになります。 この数字は、買い手にとって次の2つの意味を持ちます。

• これ以上は細分化されないという下限がある。 極端なミニ開発が制度上は抑えられています
• 裏を返せば、75㎡前後の敷地の建売が成立しうる。 成約データでも一津屋の戸建は土地105㎡、鳥飼野々は土地125㎡、新在家は土地100㎡という例があり、 敷地の広さは物件ごとに大きく違います

あわせて、開発協議の対象は「開発行為を行う区域の面積が300平方メートル以上のもの」 および中高層建築物の開発行為です。 300㎡＝約90.8坪。建売分譲の規模がこの閾値に触れるケースは珍しくありません。

出典：摂津市「摂津市開発協議・都市計画法第32条協議」 //www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kensetsubu/kenchikuka/kaihatsu/2006.html ／ 摂津市開発協議基準 //www.city.settsu.osaka.jp/material/files/group/28/080401kaihatsukyougikijyun.pdf

2｜隣に何が建つか。摂津市は用途地域だけでは読めません

繰り返しになりますが、摂津市の用途地域は 準工業地域492.7ha＋工業地域182.7ha＝675.4ha＝全体の54％。 第一種低層住居専用地域は10.5ha（0.8％）しかありません。 準工業地域では、危険性や環境悪化のおそれが大きい工場を除けば、 工場・倉庫・遊技場などが広く建てられます。

さらに摂津市には、南摂津駅前周辺に特別業務地区が指定されています。 また地区計画も存在し、都市計画法第58条の2の届出制度が運用されています （ただし具体的な地区名・区域・決定年月日・建築制限の内容は確認できていません＝未取得）。

摂津市の都市計画図はオンラインで公開されています。 用途地域・建ぺい率・容積率・防火／準防火地域・高度地区を地図上で確認できます。 ただし市は「表示される情報は令和6年12月時点での摂津市の都市計画の概要を示したもの… 参考図としてご利用ください。（本市の都市計画に関する証明には使用できません）」と 注記していますので、証明が必要な場面では市の窓口が必要です。

出典：摂津市 都市計画図（オンライン版）//settsucity.sakura.ne.jp/#13/34.777/135.57 ／ 摂津市「地区計画」//www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kensetsubu/kenchikuka/chikukeikaku/1342.html ／ 摂津市「用途地域」 //www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kensetsubu/toshikeikakuka/toshikeiaku/chiikichiku/2643.html

3｜水害 ― 淀川と安威川等。ハザードマップは全戸配布済み

摂津市は令和7年1月下旬から順次、 「水害対応ガイドブック（洪水・内水ハザードマップ）」を全世帯・全事業所に配布しています。 市の説明は次のとおりです。

ガイドブックは次の図で構成されています。 物件の住所で、この4枚すべてを確認してください。

• 洪水浸水想定区域図（淀川）
• 洪水浸水想定区域図（安威川等）
• 浸水継続時間
• 内水氾濫（＋チェックリスト）

「内水ハザードマップ」は洪水ハザードマップとは別物です。 川があふれる外水氾濫だけでなく、排水が追いつかずに水があふれる内水氾濫も、 摂津市では図面として公表されています。摂津市の市域は東端と南端が「河川（淀川）内」で、 南側は淀川で守口市・寝屋川市と分かれる低平な土地です。水害の確認は必須だとお考えください。

河川管理者については、市の宅建事業者向けページおよびガイドブックのページから 淀川は国土交通省 淀川河川事務所、安威川等は大阪府と読み取れますが、 市の公表資料で断定できる一文までは確認できていません（確度中〜高）。 また正雀川が「安威川等」に含まれるかどうかの明示的な確認も取れていません（未取得）。

なお洪水浸水想定区域の想定規模（想定最大規模降雨）・指定年月日は、 ハザードマップPDFが画像形式のため読み取れず、確認できていません（未取得）。 本ページでは推測の数値を書いていません。

出典：摂津市「水害対応ガイドブック（洪水・内水ハザードマップ）」 //www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/soumubu/bousaikikikannrika/bousai/suigaitaisaku/25412.html

4｜土砂災害・高潮は「指定なし」と断定できません（未取得）

ここは正直に書きます。 摂津市の土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定の有無、 および高潮浸水想定区域の該否は、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。

摂津市の防災ページは洪水・内水で体系が組まれており、土砂災害の項目は立てられていません。 しかし門真市のように「土砂災害警戒区域に指定された区域はありません」と 公式に明記している市と違い、摂津市には「指定なし」と書いた公式本文が見つかりませんでした。 「項目が無い＝指定が無い」とは言い切れないため、本ページでは断定していません。 大阪府の土砂災害警戒区域の公式指定状況でご確認ください。

同様に、大阪国際空港（伊丹空港）の航空機騒音や航空法の高さ制限が 摂津市に及ぶかどうかも確認できていません（未取得）。 摂津市の環境ページには航空機騒音の項目がなく、航空法の制限表面に関する記載も見当たりません。 「対象である」とも「対象外である」とも書ける資料が無いため、本ページでは触れていません。

5｜宅建事業者向けに、市が浸水情報の提供を要請しています

摂津市は宅地建物取引業者向けのページで、 「浸水範囲、浸水深等の情報提供をお願いします」と明記し、 外水氾濫・内水氾濫の周知を事業者に要請しています。

これは買い手にとって、売主側・仲介側に説明を求める根拠になります。 重要事項説明で水害ハザードマップの説明は義務づけられていますが、 摂津市はそれに加えて市独自に情報提供を要請している、ということです。 説明が不十分だと感じたら、遠慮なく確認してください。

出典：摂津市「開発事業に関すること（宅地建物取引業者の皆さまへ）」 //www.city.settsu.osaka.jp/shisei/kaihatsu/17961.html

6｜生産緑地 ― 隣地が農地のときに確認すること

摂津市は生産緑地の指定面積要件を緩和し、「一団で300平方メートル以上」としています （平成30年12月条例制定）。国の原則より小さい面積でも生産緑地になれる、ということです。

隣地が生産緑地の場合、2つの方向の可能性があります。 指定が続くかぎり農地のまま残り、日当たりや眺望が保たれます。 一方で指定が解除されれば、住宅や共同住宅が建つ可能性があります。 摂津市の生産緑地の地区数・面積の実数は確認できていません（未取得）ので、 隣地が農地の物件では市の都市計画課にご確認ください。

出典：摂津市「生産緑地制度」 //www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kensetsubu/toshikeikakuka/toshikeiaku/seisanryokuti/9619.html

7｜盛土規制法は未取得。造成を伴う購入では要確認

摂津市における盛土規制法（宅地造成等工事規制区域）の指定状況は、 確認できていません（未取得）。 摂津市の建築課・開発関係のページに盛土規制法の項目が見当たらず、 大阪府の公表ページにも到達できませんでした。 造成を伴う購入をご検討の場合は、市の建築課および大阪府にご確認ください。

8｜そのほか、摂津市で確認しておきたい制度

• 狭あい道路の拡幅整備事業。接道が4m未満の物件では、セットバックと拡幅整備の扱いを確認してください （//www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kensetsubu/kenchikuka/kyouai/index.html）
• 摂津市多世代定住促進事業。住宅取得にかかわる可能性のある市の事業です。 内容・要件・金額は本ページ作成時点で未確認のため、詳細は市の建築課にご確認ください （//www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kensetsubu/kenchikuka/tasedai_doukyo/index.html）
• マンション管理適正化推進計画。中古マンションを検討される方は、 管理組合の状況を確認する際の背景として押さえておくと役立ちます （//www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kensetsubu/kenchikuka/manshon_kanri/index.html）
• 住宅マスタープラン （//www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kensetsubu/kenchikuka/jyuumasu/index.html）
• 地下水の採取規制があります。井戸などをお考えの場合は事前に確認してください （//www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/seikatukannkyou/kannkyouseisakuka/hozentaisaku/637.html）
• 景観の届出制度（大規模建築物等の届出、都市景観形成地区内の届出、都市景観アドバイザー制度）。 景観計画の策定年月日・区域・届出対象規模は未取得です

9｜家タダが、契約前に無料で調べること

摂津市の物件では、次の項目を契約前に無料で調査します。

• 用途地域（準工業・工業かどうか）と、隣地・向かい・裏の用途地域
• 区域区分（市街化区域か、鳥飼八町・淀川にかかる市街化調整区域か）
• 敷地面積が最低敷地面積（第一種低層120㎡／それ以外75㎡）を満たすか
• 接道条件・再建築の可否・狭あい道路の拡幅整備の要否
• 地区計画・特別業務地区・高度地区・防火／準防火地域の有無
• 隣地の生産緑地の有無
• 洪水（淀川・安威川等）・内水・浸水継続時間の4枚のハザードマップ

気になる物件のURLをLINEでお送りいただければ、その場で無料診断します。

摂津市は、大阪府下では比較的新しい市です。 市の公式資料「市のおいたち」は、その経緯を次のように記しています。

4つの旧町村の名前が、いまも学校名に残っている

摂津市のもとになったのは、味舌（ました）・味生（あじふ）・鳥飼（とりかい）の 3町村、そこに三宅（みやけ）村の一部が加わった形です。 この4つの名前は、いまも市立小学校の名前として残っています。

合併から70年、市制施行から60年が経っても、旧町村の輪郭が学校区に残っている市です。 摂津市で学区を見るときは、この由来を知っておくと地理が頭に入りやすくなります。

慶長以来の「鳥飼の渡し」

摂津市の南側は淀川で、守口市・寝屋川市と分かれています。 橋が架かる前、対岸へ渡る手段は渡し船でした。 市の公式資料は「慶長以来人々に親しまれた「鳥飼の渡し」がエンジン船になったのもこの頃からです」 （昭和10年代の文脈）と記しています。

慶長は1596〜1615年です。 400年以上にわたって、鳥飼は「淀川を渡る場所」でした。 いまも摂津市の市域の東端と南端は「河川（淀川）内」であり、 南へ出るには橋を渡るという地形は変わっていません。

年表

※市名「摂津」の由来（旧国名の摂津国との関係）については、 摂津市の公式ページに記載を確認できませんでした（未取得）。 本ページでは推測による説明を載せていません。 出典：摂津市「市のおいたち」//www.city.settsu.osaka.jp/shisei/shoukai/profile/3953.html ／ 摂津市「吹田操車場跡地の位置とまちづくりの経過」 //www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kensetsubu/toshikeikakuka/jigyou/soushajouatochi/2735.html ／ 摂津市「区域区分・地域地区」 //www.city.settsu.osaka.jp/soshiki/kensetsubu/toshikeikakuka/toshikeiaku/chiikichiku/2634.html

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