【神戸市長田区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

神戸市長田区の価格帯で、いくら得になるか

神戸市長田区の住宅地は1㎡あたり平均143,047円（17地点の単純平均）。市内の標準地は最高237,000円/㎡（水笠通６丁目１０６番４）から最低35,800円/㎡（鹿松町３丁目６番１１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が6.6倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて神戸市長田区・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

令和7年（2025年）国勢調査の速報集計で、長田区の人口は93,096人、世帯数は53,294世帯です（2025年10月1日現在）。前回（2020年）の94,791人・49,539世帯と比べると、人口は1,695人減（▲1.8％）、世帯数は3,755世帯増（＋7.6％）という動きになります（増減と率は当方の算出です）。

この「人口は減り、世帯は増える」という形は、神戸市全体でも同じです。神戸市の総人口は1,497,630人で2020年比△27,522人（△1.8％）、世帯数は766,349世帯で＋31,429世帯（＋4.3％）。神戸市は150万人を割りました。ただし世帯数の伸びは、市全体の＋4.3％に対して長田区は＋7.6％と、市の平均のおよそ1.8倍の速さで世帯が増えている計算になります。つまり長田区は、市の平均以上のペースで世帯が小口化している区だということです。実際、2020年国勢調査の長田区の1世帯当たり人員は1.87人でした。

そしてもう一つ、長田区の数字で外せないのが高齢化率（65歳以上人口の割合）35.0％（2020年国勢調査）です。これは本ページで扱っている3区（兵庫区29.5％・須磨区33.3％・長田区35.0％）のなかで最も高い水準です。人口が減り、世帯が小さくなり、高齢化が進む。この3つが同時に起きている区で、1世帯あたりの必要な床面積は小さくなっていく方向にあります。成約データで中古マンション（平均専有66㎡）が103件、戸建（平均延床95㎡）が120件とほぼ半々になっていること、そしてマンションの中央値のほうが高いことは、この世帯構造と無関係ではないと読めます。

なお神戸市の2025年国勢調査速報で人口が増加したのは中央区（＋3.1％）・兵庫区（＋2.5％）・灘区（＋0.4％）の3区のみで、長田区は含まれていません。長田区の▲1.8％は市全体の△1.8％と同じ水準で、「市のなかでとくに大きく減っている区」ではないという点は押さえておいてよい事実です。（減少率が本ページの3区で最も大きいのは須磨区の▲3.8％です。）

もう一つ、長田区の人口を考えるうえで避けて通れないのが1995年1月17日の阪神・淡路大震災です。神戸市の「長田区の概要」は、震災による区内の被害を死者921名、全半焼4,772棟・約30ヘクタール、全半壊23,803棟と記しています。そして全半焼は市内の約6割、全半壊は市内の約2割が長田区に集中しました。割合が違う点に注意してください。長田区で突出して多かったのは「焼失」です。同じページは1995年10月1日の区の人口を96,807人としています。震災の年の10月1日で96,807人、2025年10月1日で93,096人。30年で3,711人・約3.8％の減少（当方算出）にとどまっているというのが、長田区の人口の実際の動き方です。

市街化区域と市街化調整区域

ここに出てくる面積は、長田区のものではなく神戸市全体のものです。神戸市は区ごとの市街化区域・市街化調整区域の面積を公表していません（未取得）ので、本ページでは市全体の数字を示したうえで、区としての読み方を書きます。

神戸市全体では、神戸都市計画区域 約55,730haのうち、市街化区域が約20,244ha（36％）、市街化調整区域が約35,486ha（64％）です。政令指定都市でありながら、市域の3分の2が市街化調整区域という、全国的にもかなり珍しい構造をしています。ただしこの調整区域は主に北区・西区に分布しており、神戸市は無電柱化の方針のなかで「既成市街地（東灘区〜須磨区）」という言い方をしています。長田区はこの「既成市街地」に含まれる区です。とはいえ、長田区内に市街化調整区域があるかどうかは市公式で確認できていません（未取得）ので、本ページでは「長田区に調整区域は無い」とは書きません。個別の物件の区域は、神戸市の都市計画情報検索・神戸市情報マップ、または重要事項説明書で必ずご確認ください。

地価公示 ― 17地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、神戸市長田区の住宅地の標準地は17地点。 単純平均は1㎡あたり143,047円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋1.8％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

神戸市長田区は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 神戸市長田区の住宅地の平均価格は11位。 神戸市の9区のなかで見ると第6位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

神戸市長田区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地17地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で6.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

長田区のデータを並べると、他の区では出てこない並びが出てきます。 国土交通省の成約価格情報（直近4四半期・223件）で、 長田区の中古マンションの成約中央値は2,000万円（103件）。 これに対して戸建の成約中央値は1,700万円（120件）。 マンションのほうが、300万円高い。 戸建には土地が付いているのに、です。 この章では、この一つの事実を、公的資料だけで説明できるところまで説明します。

まず、成約223件の中身を全部出す

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 長田区の成約は223件。種別の内訳はこうです。

平均築年が、マンションも戸建も同じ1997年です。 これは偶然ではないはずです。 長田区の住宅ストックの大量供給がいつ起きたかを、この数字が示しています。 1995年1月17日の阪神・淡路大震災の、2年後。 震災復興でつくられた住宅が、いま中古市場の中心にあるということです。

面積を見ると、マンションが専有66㎡、戸建が延床95㎡。 戸建のほうが1.4倍広く、しかも土地が付いていて、なお300万円安い。 床面積あたりの単価に直すと、マンションが約30.3万円/㎡、戸建が約17.9万円/㎡で、 マンションのほうが約1.7倍高い計算になります（当方算出）。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。 これは国土交通省が公表している取引データであって、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 本ページでは土地単独の成約中央値を掲載していません。

説明(1) ― 戸建ストックの母体が、震災で焼けている

神戸市の「長田区の概要」は、阪神・淡路大震災の区内の被害を次のように記しています。

ここは数字を丁寧に読んでください。 全半焼は市内の約6割、全半壊は市内の約2割。 割合が違います。 長田区で突出して多かったのは「倒れた」ではなく「焼けた」ほうです。 そして焼失した約30ヘクタールというのは、区の面積に対してどれほどかを示す分母を 本ページは持っていません（区の面積は未取得）が、 密集市街地「長田南部」49haという数字と並べると、その規模感が見えてきます。

火災は木造密集市街地に集中します。 つまり震災前から長田区にあった戸建（木造）のストックが、まとまって失われたという 前提条件がここにあります。 これは、いま市場に出ている戸建の顔ぶれを規定します。

説明(2) ― 焼け跡に「分譲マンション1,783戸」が面的に供給された

神戸市の事業検証報告書（概要版）から、新長田駅南地区の数字を全部並べます。

分譲1,783戸。 これが19.9ヘクタールという狭い範囲に、44棟にまとめられて建っています。 しかも事業の都市計画決定が1995年3月ですから、 供給された住戸は新耐震基準以降、かつ1995年以降の建築ということになります。 成約データのマンションの平均築年が1997年であることと、きれいに重なります。

そして地区の夜間人口は4,456人から6,058人へ増えています。 区全体の人口が2020年→2025年で▲1.8％となるなかで、 この地区だけは人口が増えたということを、市自身の資料が示しているわけです。

説明(3) ― いっぽう戸建側には、密集市街地49haが残っている

神戸市は密集市街地再生優先地区（候補地）として 「灘北西部」「兵庫北部」「長田南部」「東垂水」の4地区を挙げています。 そして国の基準等に基づく密集市街地の面積一覧では、次のようになっています。

長田南部49haは、6地区のなかで2番目に広い密集市街地です。 市は目標を「延焼しにくいまち」「倒壊しにくく避難できる建物」と定め、 計画期間を2025年（平成37年）までとしています。 支援制度として老朽建物除却補助・まちなか防災空地・防災空地の土地寄付受け・ 近隣住環境計画を用意しています。

「老朽建物の除却に補助を出す制度がある」ということは、 除却の対象になる老朽建物が現役で存在するということです。 市が公式にそう認めている。 そして密集市街地の敷地は、一般に狭小で接道条件が厳しくなりがちです。 長田区で戸建を検討するときに、この点の確認を省略してはいけません。

※密集市街地の地区名は、神戸市のなかで2種類の呼称が併存しています。 市の密集市街地ページ本文は優先地区を「灘北西部／兵庫北部／長田南部／東垂水」と記し、 方針PDFの表は「灘西部／吾妻／西出・東出・東川崎／兵庫山麓／長田南部／東垂水」と記しています。 粒度と呼称が違う別の区分ですので、混ぜて読まないでください。 また、各地区がどの区に属するかは資料に明記がありません（長田南部の区の帰属は確度中）。

ここまでを、一つの構図にまとめる

ここからは書き方に注意が必要です。 以上はいずれも神戸市が公式に公表している事実ですが、 「だから長田区では中古マンションのほうが戸建より高いのだ」という因果は、 神戸市が公式に書いているわけではありません。 本ページはこの点を断定しません。 そのうえで、事実の並びとして、次の構図で説明できますとだけ書きます。

結論として書けるのはここまでです。 「震災で焼けた市街地に、市が19.9haの第二種市街地再開発で分譲1,783戸を面的に供給し、 いっぽうで49haの密集市街地は残った」という事実の並びは、 中古マンション2,000万円 ＞ 戸建1,700万円という価格の並びと、矛盾しません。 ただしこれは説明であって、証明ではありません。 区別の住宅ストック構成（持家／借家、一戸建／共同住宅の比率）が取れれば論点は確定しますが、 この数値は神戸市の公表ページに無く、本ページでは未取得です。

買う側にとっての実務的な意味は、はっきりしています。 長田区では、「戸建のほうが割安だからお得」という一般論がそのまま通用しません。 戸建が安いのには、接道・敷地・建物の状態という理由があり得ます。 逆にマンションが高いのにも、駅至近・築浅寄り・大規模という理由があり得ます。 価格の高い安いではなく、その価格になっている理由のほうを確認してください。

令和8年地価公示 ― 住宅地17地点を全部並べる

長田区には令和8年地価公示の標準地が、住宅地17地点・商業地5地点・工業地3地点の 合計25地点あります。まず住宅地17地点を、価格の高い順に全部並べます。

最高237,000円/㎡、最安35,800円/㎡。その差は6.6倍です。 そして17地点のうち上昇10地点・横ばい3地点・下落3地点 （宮川町七丁目は前年に同一番号が無く、変動率の母数から除いています）。 上がっている地点と下がっている地点が、同じ区内に同時に存在するというのが、 長田区の地価の最大の特徴です。 門真市のように18地点すべてが上昇する市もあれば、長田区のように割れる区もあります。

そして「西山町」です。 この町名の標準地は2つあります。 西山町二丁目39番1が156,000円/㎡で＋1.3％、 西山町四丁目7番が53,300円/㎡で▲2.0％。 同じ町名のなかで価格が2.9倍ひらき、しかも値動きの向きが逆です。 長田区で「町名で相場を語る」ことができない、という何よりの証拠になります。

地積にも注目してください。 価格の高い上位5地点の地積は75〜185㎡、 下位3地点は211㎡・84㎡・148㎡。 安い地点のほうがむしろ広い、という関係が出ています。 成約データでも最も中央値の低い西山町（410万円）の平均面積が153㎡で区内最大でした。 長田区の「安い」は、狭いから安いのではありません。 広くてもその価格だ、ということです。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 標準地番号は国土交通省の鑑定評価書情報における地域名「神戸長田」に対応します。

商業地5地点・工業地3地点 ― 住宅地より、こちらが動いている

住宅地だけを見ていると、長田区の地価は「＋1.8％」というおとなしい数字に見えます。 ところが区分を分けると、まったく違う絵が出てきます。

工業地は＋11.3％。住宅地の6倍以上の勢いで上がっています。 内訳は神楽町二丁目11番外が170,000円/㎡（＋10.4％・地積364㎡）、 浜添通六丁目9番が110,000円/㎡（＋12.2％・1,008㎡）、 駒ヶ林南町四番19が88,000円/㎡（＋11.4％・503㎡）。 3地点すべてが2桁の上昇で、しかも浜添通六丁目の＋12.2％は 区内の全25地点を通じて最も高い上昇率です。

商業地5地点も並べておきます。 松野通一丁目103番6外が390,000円/㎡（＋7.1％・350㎡）で区内の全区分を通じて最高値、 北町二丁目62番が329,000円/㎡（＋6.1％・251㎡）、 大塚町二丁目1番10外が305,000円/㎡（＋5.2％・228㎡）、 菅原通五丁目60番が244,000円/㎡（＋5.2％・465㎡）、 久保町三丁目6番5外が215,000円/㎡（＋4.4％・96㎡）。 5地点すべてが＋4％を超えています。

住宅地のなかに下落地点が3つあるいっぽうで、 商業地・工業地の8地点は全部プラス、しかもそろって高い上昇率。 長田区の土地の値段は、住宅地の平均値だけでは読めません。

兵庫県内での位置 ― 40市区町村中11位、神戸市9区中6位

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 長田区の住宅地の平均価格143,047円/㎡は11位です。 前年比の変動率（＋1.8％）では19位。 神戸市の9区のなかで見ると、平均価格が6位、変動率が9位になります。 変動率が9区中9位＝神戸市の区のなかで最も上昇率が低いという点は、 正直に書いておかなければならない数字です。

ただし、この「上昇率が低い」を単純に悪い材料と読むのも正確ではありません。 長田区の住宅地17地点は上昇10・横ばい3・下落3に割れており、 平均＋1.8％というのは、上がっている地点と下がっている地点を足して割った数字です。 上位5地点だけ見れば＋3.4％〜＋6.1％で、これは神戸市内でも十分に高い上昇率です。 区の平均を、個別の物件の値動きの予想に使わないでください。

※順位は国土交通省の鑑定評価書情報から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値であり、 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

町丁目別・最寄駅別の成約中央値（全データ）

最後に、成約223件を町丁目別・最寄駅別に分解した数字を出します。 件数が多い順に並べています。

この2つの表が、長田区のすべてを語っています。 町丁目別では大橋町3,200万円から西山町410万円まで7.8倍、 最寄駅別では新長田2,900万円から丸山580万円まで5.0倍。 そして徒歩分数を見ると、高いほうから6分・7分・9分、安いほうは12分・13分・13分。 駅からの距離と価格が、ほぼ一直線に対応しています。

ただし面積を見落とさないでください。 最も安い西山町の平均面積は153㎡で、8つの町丁目のなかで最大です。 最も高い大橋町は65㎡、二葉町も65㎡、若松町は59㎡。 高いほうは狭く、安いほうは広い。 これは、高いほうが共同住宅（専有面積）で、安いほうが戸建（延床面積）を多く含んでいる ことの反映だと読むのが自然です。 「坪単価」で比べるか「総額」で比べるかで、見える景色が正反対になる区だということです。

成約の個票からいくつか挙げておきます。 四番町のマンション（1998年築・SRC・専有65㎡・2LDK＋S）が2,000万円 （最寄駅は長田（神戸市営）・徒歩1分）。 戸崎通のマンション（1990年築・SRC・65㎡・3LDK）が2,000万円（板宿・徒歩3分）。 大道通のマンション（2000年築・SRC・65㎡・3LDK）が1,900万円（西代・徒歩4分）。 西代通の戸建（1996年築・木造・延床100㎡・土地50㎡・3DK）が1,700万円（板宿・徒歩10分）。 片山町の戸建（1992年築・木造・延床105㎡・土地105㎡・4LDK）が1,700万円 （長田（神戸市営）・徒歩15分）。 西丸山町の戸建（1991年築・木造・延床85㎡・土地90㎡・3LDK）が1,700万円 （丸山（兵庫）・徒歩10分）。

西代通の戸建の土地面積が50㎡である点に注目してください。 延床100㎡に対して土地50㎡。総3階建てに近い形でしょう。 いっぽう片山町の戸建は延床105㎡・土地105㎡です。 同じ1,700万円でも、土地の広さが2倍違います。 密集市街地49haを抱える区で戸建を買うということは、 こういう違いを1件ずつ確認するということです。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・ 神戸市長田区223件）。家タダ自身の成約実績ではありません。 仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示の速算式 （価格×3％＋6万円）×1.1で当方が算出したものです。

空から見た、この50年の神戸市長田区

左が1974〜78年、右が現在の、同じ範囲です。この2枚のあいだに、1995年1月17日の阪神・淡路大震災が挟まっています。神戸市の「長田区の概要」は、区内の被害を死者921名、全半焼4,772棟・約30ヘクタール（市内の全半焼の約6割）、全半壊23,803棟（市内の全半壊の約2割）と記しています。左の写真に写っているのは、その震災の前の市街地です。

右の写真は、そこから半世紀を経た姿です。震災のあと神戸市が長田区に入れた面的事業は、新長田駅南地区の第二種市街地再開発19.9ha（再開発ビル44棟・住宅2,674戸）、新長田駅北地区の土地区画整理59.6ha（約1,034億円）、御菅東5.6ha・御菅西4.5ha、鷹取東第一8.5ha・鷹取東第二19.7ha。区画整理だけで97.9ha、再開発を加えると約117.8ha（いずれも当方合算）に及びます。区の年表は「2024年（令和6年）震災復興開発事業完了」と記しています。

いっぽうで、「長田南部 49ha」はいまも国の基準等に基づく密集市街地であり、神戸市の密集市街地再生優先地区4地区の一つです。基盤が入れ替わったところと、入れ替わっていないところ。この2枚の写真の違いは、いまの長田区の地価が最高237,000円/㎡から最安35,800円/㎡まで6.6倍ひらいていることと、同じ話をしています。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28684〜28686・y13015〜13016）で切り出しています。

長田区には、須磨区のような「区公式のエリア区分」がありません。神戸市須磨区は区内を「板宿エリア／須磨浦エリア／北須磨エリア」の3つに分けて公式に紹介していますが、長田区について同じような公式のエリア区分は確認できませんでした（未取得）。そこで本ページでは、神戸市が公表している震災復興事業の区域と面積、密集市街地の指定、そして令和8年地価公示の住宅地17地点・商業地5地点・工業地3地点の実数と国土交通省の成約価格情報223件（町丁目別・最寄駅別）を重ねて、6つのまとまりに整理します。

整理の軸は「その土地の基盤が、いつ・どの手法で入れ替わったか」です。長田区は1995年1月17日の阪神・淡路大震災で全半焼4,772棟・約30ヘクタール＝市内の全半焼の約6割を出した区で、そのあと市が入れた面的事業は市街地再開発19.9ha＋土地区画整理97.9ha（当方合算）＝約117.8haに及びます。いっぽうで長田南部49haは、いまも国の基準等に基づく密集市街地です。「基盤が入れ替わったところ」と「入れ替わっていないところ」が同じ区の中に同居している。これが長田区のエリアの読み方です。

なお各事業の区域にどの町丁目が含まれるかを示した公表資料は確認できていません（未取得）。以下で町丁目名と地価・成約の実数を挙げているのは、その町丁目が特定の事業区域に入っていることを示すものではありません。個別の物件がどの区域にかかるかは、神戸市情報マップまたは重要事項説明書でご確認ください。

※エリア区分と各エリアの記述は、神戸市長田区・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

長田区の鉄道については、他の市区のページより慎重な書き方をしています。理由は単純で、神戸市の公式サイトに「区内の駅一覧」が存在しないからです。神戸市交通局の駅一覧ページにも駅の所在地表記がありません。本ページは公的一次情報に書かれた事実だけを書く方針ですので、所在区の裏が取れた駅＝新長田駅のみを上の表に載せています。

新長田駅は神戸市営地下鉄 海岸線の西端の終点（K10）で、海岸線は「K01 三宮・花時計前 〜 K10 新長田」の10駅で構成されます。神戸市の事業概要PDFは、新長田駅北地区の位置を「三宮から西へ約6km」、鷹取地域の位置を「神戸市長田区鷹取地域（三宮から西へ約7km）」と記しています。「鷹取地域が長田区である」ことは市公式で確認できますが、JR鷹取駅そのものの所在区は確認できていません（未取得）。ここは混同しやすいので、あえて分けて書いています。

なお神戸市営地下鉄のもう一つの路線である西神・山手線／北神線は、「S01 谷上 〜 S17 西神中央」の17駅で構成されます。長田区の物件の成約データには、最寄駅として西代・長田（神戸市営）・板宿・丸山（兵庫）・鷹取といった駅名が実際に記録されていますが、これらは「長田区の物件の最寄駅」であって、所在区を示すものではありません。板宿は須磨区、新開地は兵庫区です。

※本表に載せている駅が1つしかないのは、手を抜いているからではありません。神戸市の公式サイトには「どの駅がどの区にあるか」を1件ずつ示した対応表が無く、神戸市交通局の駅一覧ページにも所在地（住所）の表記がありません。本ページは推測で書かない方針のため、神戸市公式で所在区の裏が取れた駅だけを表に載せています。新長田駅については、神戸市の「新長田駅南地区震災復興第二種市街地再開発事業」と「新長田駅北地区震災復興土地区画整理事業」がいずれも長田区の事業として市公式に掲載されていることから、所在区が確認できます。

逆に、次の駅については所在区を確認できていません（未取得）。高速長田・西代・長田（地下鉄）・苅藻・駒ヶ林・上沢・鷹取（JR）など。長田区内にあると言われることの多い駅ですが、本ページでは「長田区の駅」として断定しません。

そのうえで、国土交通省の成約価格情報に「最寄駅」として記録されている駅名なら、所在区とは無関係に事実として書けます。長田区の物件223件について、最寄駅として記録されている上位6駅は次のとおりです。新長田 51件・中央値2,900万円・平均徒歩6分／西代 27件・2,200万円・徒歩7分／長田（神戸市営）27件・1,500万円・徒歩12分／板宿 25件・2,000万円・徒歩13分／丸山（兵庫）23件・580万円・徒歩13分／鷹取 21件・1,800万円・徒歩9分。これは「長田区にある物件の最寄駅」であって、「長田区にある駅」ではありません。とくに板宿駅は須磨区です（神戸市須磨区が区内3エリアの一つとして「板宿エリア」を公式に掲げています）。新開地駅は兵庫区（神戸市「兵庫区の概要」が新開地を兵庫区の地域として記述）、垂水・舞子は垂水区です。長田区の物件を探していると、隣の区の駅が最寄りになる物件に必ず当たりますので、「最寄駅」と「住所」は別物として確認してください。

成約データの最寄駅別を並べると、中央値2,900万円（新長田・徒歩6分）から580万円（丸山・徒歩13分）まで5倍の開きがあります。そして徒歩分数を見ると、高いほうの新長田が6分、西代が7分、鷹取が9分で、安いほうの長田（神戸市営）が12分、板宿が13分、丸山が13分。駅からの距離と価格がきれいに対応しているのが長田区の成約データの特徴です。これは「北に高取山、南に海」という南北に細長い区の形とも整合します。駅から遠いということは、多くの場合斜面を上がるということだからです。

なお各駅の乗車人員・乗降人員は取得できていません（未取得）。神戸市統計書の「4 運輸・通信」に駅別乗車人員が収録されていますが、xlsx形式のみの提供で、本ページでは数値を読み取れませんでした。数字を持っていないので、駅の規模を人数で比較する記述は本ページには一切ありません。

道路

神戸市が公表している緊急輸送道路の一覧では、高速自動車国道等として山陽自動車道・中国縦貫自動車道・新名神高速道路・神戸淡路鳴門自動車道・第二神明道路が、主要国道として「一般国道2号（浜手バイパス）、一般国道2号、一般国道43号、一般国道175号」が挙げられています。これは神戸市全体の一覧で、長田区内をどの路線が通っているかを路線別に示した市公式の資料は確認できていません（未取得）。本ページでは路線名を市全体の一覧として紹介するにとどめ、「長田区を通る国道は◯号です」という書き方はしていません。

同じ緊急輸送道路の路線一覧のなかに、長田の名を含む市道として「長田楠日尾線」「長田線」「長田箕谷線」が掲載されています。ただしこれは路線名からの読み取りであって、市の資料に「長田区内の道路」として区分けされているわけではありません。路線名に「長田」が付いていても、路線全体が長田区内を通るとは限らない点にご注意ください。

神戸市は道路の無電柱化について「既成市街地（東灘区〜須磨区）を中心に」推進すると記しています。長田区はこの「既成市街地」に含まれる区です。無電柱化は景観の話に見えますが、実務的には災害時の電柱倒壊による道路閉塞を防ぐための施策です。長田区は阪神・淡路大震災で全半焼4,772棟・約30ヘクタール（市内の約6割）という被害を受けた区であり、いまも長田南部49haが密集市街地として再生優先地区に位置づけられています。無電柱化の重点区域に含まれていることは、この文脈で読むべき事実です。

渋滞については、神戸市が「阪神高速道路神戸線（京橋〜摩耶）や第二神明道路（伊川谷〜明石西）において、交通の集中による渋滞が頻発しています」と公表しています。長田区から車で東西に動く場合、この2区間がボトルネックになり得るという前提で見ておくとよいでしょう。

地形については、神戸市の「長田区の概要」が「市の中央部よりやや西に位置し、北に高取山、南に海、新湊川、苅藻川に形づくられた南北に細長い区域」と記しています。南北に細長く、北は山、南は海、そのあいだを新湊川と苅藻川が流れる。これが長田区の骨格です。成約データで駅からの徒歩分数と価格がきれいに対応しているのも、多くの場合「駅から遠い＝斜面を上がる」という関係になるからだと読めます。自転車での移動のしやすさは区内で大きく違いますので、内覧時には必ず坂の勾配と、雨の日の通学路をご確認ください。

※長田区内の駅別の乗車人員・乗降人員は取得できていません（未取得）。神戸市統計書「4 運輸・通信」に駅別乗車人員が収録されていますが、xlsx形式のみの提供で本ページでは読み取れませんでした。また区内を通る国道・主要地方道の路線別リストも市公式に見当たらず、未取得です。出典：神戸市「緊急輸送道路（路線一覧PDF）」//www.city.kobe.lg.jp/documents/8736/emergencyroad_list.pdf ／神戸市「道路網」//www.city.kobe.lg.jp/a59650/kurashi/access/road/r_net.html ／神戸市「無電柱化の推進」//www.city.kobe.lg.jp/a83166/shise/kekaku/kensetsukyoku/michikei/emergencyroad.html ／神戸市交通局 //kotsu.city.kobe.lg.jp/ ／神戸市「長田区の概要」//www.city.kobe.lg.jp/h53961/kuyakusho/nagataku/jyouhou/nagatagaiyou.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％。いずれも神戸市の公表値です。固定資産税の計算式は市の公式表現で「課税標準額（1,000円未満切捨て）×税率（1.4％）＝税額（100円未満切捨て）」、都市計画税は「課税標準額×税率（0.3％）」です。合計1.7％という数字を神戸市が1本で公表しているページは確認できていませんので、本ページでは1.4％と0.3％を分けて示したうえで合算値を併記しています。

都市計画税の課税対象は「毎年1月1日現在に都市計画法による市街化区域に土地・家屋を所有している人」。神戸市は市域の64％が市街化調整区域ですから、神戸市内には都市計画税がかからない物件が実際に存在します。ただし長田区内に市街化調整区域があるかどうかは確認できていません（未取得）ので、長田区の物件について「かからない」とも「かかる」とも断定していません。納税通知書で確認するのが確実です。

納税義務者は賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者で、1年分がその人に課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納付は一括払いまたは年4回分割で、口座振替・クレジットカード払いに対応しています。縦覧期間は毎年4月1日〜4月30日で、会場は新長田合同庁舎です。2026年5月1日からは、固定資産税関係証明の対面発行窓口が新長田合同庁舎に集約されます。長田区にお住まいの方にとっては、市内で最も近い窓口が区内にあることになります。

住宅用地の課税標準の特例は、神戸市の公表値で小規模住宅用地（住宅1戸当たり200㎡以下の部分）が固定資産税で価格の6分の1・都市計画税で3分の1、一般住宅用地（それを超える部分）が固定資産税で3分の1・都市計画税で3分の2です。市の原文は「住宅用地の課税標準額は、評価額に特例率（住宅用地特例率）を乗じた額が上限となります」。

新築住宅の減額措置は、2026年4月1日から床面積要件が変わっています。2026年3月31日までの新築は「居住部分の床面積が50㎡（一戸建以外の貸家住宅は40㎡）以上280㎡以下」でしたが、2026年4月1日以降の新築は「40㎡以上240㎡以下」になりました。減額割合はいずれも2分の1、減額期間は一般住宅で3年度分、3階建以上の耐火・準耐火構造で5年度分（認定長期優良住宅は2031年3月31日までの新築でそれぞれ5年・7年に延長）です。要件が下がったので、40㎡台〜50㎡未満の新築住戸が新たに対象に入ります。

長田区の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均143,047円で、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある40市区町村のうち11位、神戸市9区のなかでは6位という水準です。神戸市の都心3区（中央・灘・東灘）に比べると土地の絶対額が低いぶん、毎年の保有コストの絶対額も抑えられる区だと言えます。ただし区内の標準地は最高237,000円/㎡から最安35,800円/㎡まで6.6倍ひらいており、「長田区だから固定資産税が安い」とは言えません。物件の場所次第です。

なお土地・家屋の免税点の金額は、神戸市の公表ページで確認できていません（未取得）。一般に言われる「土地30万円・家屋20万円」という数字は、神戸市の公式ページ上で裏が取れなかったため本ページには記載していません。償却資産の免税点は「課税標準となるべき額が150万円未満の場合は、課税されません」と明記されています。また「固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税も課税されません」とも記されています。

免税点

同一人が神戸市長田区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。2026年度は第1期 2026年4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 2027年3月1日が納期限です（納税通知書は2026年4月1日発送）。「固定資産税（概要）」ページは「年4回（4月、7月、12月、翌年2月）」と記していますが、実際の納期限は年度ごとにずれますので、該当年度の市税スケジュールをご確認ください／賦課期日は1月1日。「毎年1月1日現在に固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している人に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課される」（神戸市）

※税率・免税点は神戸市長田区の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域が区内に186箇所ある（兵庫県指定）

兵庫県が2026年6月30日現在で公表している指定状況によると、 神戸市内の土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は2,356箇所。 区別の内訳は次のとおりです。

長田区は186箇所で、9区中5番目です。 北区（858箇所）の5分の1程度で、兵庫区（122箇所）より多く、灘区（176箇所）とほぼ同水準。 中位です。ゼロではありませんが、神戸市内でとくに多い区でもありません。

内訳を見ると、167箇所が「急傾斜地の崩壊」で、 土石流は19箇所、地すべりは0箇所です。 長田区の土砂災害リスクは、ほぼすべてが急傾斜地の崩壊だということになります。 これは「北に高取山」という区の地形と整合します。 神戸市は「現在、神戸市内には地すべりのレッドゾーンの指定はありません」とも明記しています。

指定するのは神戸市ではなく兵庫県です。 市の公式表現は「兵庫県は法令に基づき、順次、基礎調査を実施したうえで、 『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』及び『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』を 指定しています」。 問い合わせ先を間違えないようにしてください。

※上の表はすべて警戒区域（イエローゾーン）の箇所数です。 特別警戒区域（レッドゾーン）の箇所数は、市・県とも本ページでは取得できていません（未取得）。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物に構造規制がかかり、 開発には許可が必要になります。担保評価にも影響し得ます。 イエローとレッドは、実務上まったく別物です。混同しないでください。 出典：兵庫県「令和8年6月30日現在の指定状況」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 神戸市「土砂災害警戒区域等」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/preparation/sand/doshasaigaikuiki.html

2｜津波の防潮堤対策は2023年3月に完了している

神戸市は次のように公表しています。

ここでいうレベル2津波とは、市の定義で 「1000年に一度の確率で発生する可能性のあるマグニチュード9クラスの地震に伴い発生するとされる津波」 ＝南海トラフ巨大地震を想定したものです。 津波浸水想定区域があるのは東灘・灘・中央・兵庫・長田・須磨・垂水の7区で、 長田区は含まれます（北区・西区は浸水しないと見込まれています）。 そして市は対策完了後について 「対策前の浸水想定区域と比較すると、浸水範囲が大幅に減少していることがわかります」 「人の住む区域は浸水しないと想定されています」と記しています。

これは長田区にとって大きな情報です。 市公式が「北に高取山、南に海」と記す区で、南側の海のリスクについて 市が対策完了を明言している。 ただし想定津波高・浸水面積・到達時間といった具体的な数値は、 市の該当ページが可視化ツール参照としており、本ページでは取得できていません（未取得）。 数字は書いていませんので、ご自身の住所については 神戸市のハザードマップでご確認ください。

出典：神戸市「津波対策の完了について」 //www.city.kobe.lg.jp/a46366/tsunamitaisaku/tsunamikanryou.html

3｜密集市街地「長田南部49ha」― 買う前に接道を確認する

長田区で家を買うとき、いちばん重要な確認事項がこれです。 神戸市は密集市街地再生優先地区（候補地）として 「灘北西部」「兵庫北部」「長田南部」「東垂水」の4地区を挙げ、 国の基準等に基づく密集市街地の面積一覧で長田南部を49haとしています。 市の目標は「延焼しにくいまち」「倒壊しにくく避難できる建物」で、 計画期間は2025年（平成37年）まで。

市が用意している支援制度は次のとおりです。

密集市街地の敷地は、一般に狭小で接道条件が厳しくなりがちです。 実際、長田区の成約個票には 西代通の戸建（延床100㎡に対して土地50㎡）のような物件が出てきます。 これが悪い物件だという意味ではありません。 そういう敷地条件の物件が、この区には実際に流通しているということです。

確認すべきは次の4点です。

• 前面道路の種別と幅員。建築基準法上の道路かどうか、42条2項道路なら セットバックが必要な範囲はどこまでか。
• 再建築の可否。いま建っているものが建て替えられるとは限りません。 接道が2m未満であれば原則として再建築できません。
• 密集市街地の区域にかかっているか。 長田南部49haの具体的な範囲（町丁目）は本ページでは確認できていません（未取得）ので、 神戸市情報マップまたは市の担当部局でご確認ください。
• 隣地との境界と、隣家の状態。 延焼リスクは自分の建物だけでは決まりません。

※密集市街地の地区名は、市の優先地区の呼称（4地区）と国基準の一覧（6地区）で 粒度が異なります。混ぜて読まないでください。 また各地区の区の帰属は資料に明記がなく、長田南部が長田区であるという読み取りの確度は中です。 出典：神戸市「密集市街地の再生」 //www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/misshu/index.html ／ 神戸市「密集市街地再生方針」（PDF）//www.city.kobe.lg.jp/documents/11677/misshu.pdf ／ 「老朽建物の除却」 //www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/misshu/tatemonojokyaku.html ／ 「まちなか防災空地」 //www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/misshu/matinakabousaikuuti.html

4｜再開発ビルの区分所有を買うときに見るところ

長田区の成約223件のうち103件がマンションで、 中央値2,000万円・平均専有66㎡・平均築年1997年です。 新長田駅南地区の第二種市街地再開発では 再開発ビル44棟・住宅2,674戸（分譲1,783戸・賃貸891戸）が供給されました。 区内の中古マンション市場の中核に、この再開発ビルがあると考えるのが自然です。

再開発ビルの区分所有物件には、一般の分譲マンションと違う点があります。

• 住宅と商業・業務が同じ建物に入っている複合用途のビルがある。 管理費・修繕積立金の負担割合や、用途ごとの管理区分を確認してください。
• 神戸市が保留床を保有している区画がある。 市の公表によれば2026年6月30日時点で賃貸316区画・未利用27区画。 当初362区画のうち処分済みは19区画（1,196.72㎡・517百万円）です。 同じビルの中に市が保有する未利用区画があるという状況は、 一般の分譲マンションでは起こりません。
• 築30年前後に差しかかっている。 1995年3月の都市計画決定から順次建てられたビル群で、 成約データの平均築年は1997年です。 大規模修繕の履歴と長期修繕計画、修繕積立金の水準を必ず確認してください。
• 神戸市には長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの固定資産税の減額措置が あります（制度ページの存在を確認。具体的な要件は未取得）。

市は事業検証で、収支見込を▲326億円（事業検証報告書）、 ▲320億円（保留床の処分状況ページ）としています。 この2つは時点の違う別集計です。 そのうえで「被災権利者の早期生活再建」と「副都心にふさわしいまちづくり」という 二つの目的は概ね達成されたと評価しています。 収支と、まちとしての評価は別の話だという点は、公平に読んでおくべきところです。

出典：神戸市「新長田駅南地区再開発事業の検証」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/redevelop/kobe-kh/susume/nagata/shinnagata-jigyokensyou.html ／ 事業検証報告書（概要版・PDF） //www.city.kobe.lg.jp/documents/36279/jigyokensyo_hokokusyogaiyou.pdf ／ 「保留床の処分状況」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/redevelop/kobe-kh/susume/nagata/index.html

5｜神戸市は「地区ルールが乗っている」確率が高い市

神戸市には地区計画が94地区＋防災街区整備地区計画1地区＝計95地区、 約3,697.8ha（2025年12月8日現在）あります。 市街化区域20,244haに対して約18％（当方算出）。 さらにまちづくり協定が20地区（2026年6月1日現在。 根拠は1981年12月制定の神戸市地区計画及びまちづくり協定等に関する条例）、 1978年制定の神戸市都市景観条例もあります。

市街化区域の5分の1近くが地区計画の網にかかっているということは、 神戸市で家を買うときに「何らかの地区ルールが乗っている」確率が相応にある、ということです。 地区計画がかかると、建ぺい率・容積率・高さ・壁面の位置・用途・垣柵の構造などに 追加の制限が入ることがあります。

制限は自由度を下げますが、同時に周辺の環境を守る働きもします。 どちらに転ぶかは中身次第です。大切なのは、契約前に「あるか・ないか・何が書いてあるか」を 確定させることです。 長田区内のどの地区に地区計画がかかっているかの一覧は、本ページでは確認できていません（未取得）。 神戸市の「都市計画情報検索」「神戸市情報マップ」で住所を入力すれば、 線引き・用途地域・地区計画・高度地区がまとめて確認できます。

なお神戸市の高度地区は1973年に当初指定され、以降8回の全市見直しを経ており、 「斜線型高さ制限」と「絶対高さ制限」の2類型があります。 防火地域922ha・準防火地域5,942ha（2025年12月8日現在）。 長田区内の用途地域・高度地区・防火／準防火地域の具体的な指定は未取得ですので、 本ページには数値を書いていません。

※神戸市に「斜面地建築物の制限条例」があるという確認は取れていません。 横浜市など他都市には存在しますが、神戸市公式に該当ページを特定できませんでしたので、 本ページには書いていません。高度地区の「斜線型高さ制限」は存在しますが、 これは斜面地専用の規制ではありません。 出典：神戸市「地区計画」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html ／ 「用途地域・高度地区」//www.city.kobe.lg.jp/a84931/areadistrict.html ／ 「都市計画情報検索」//www.city.kobe.lg.jp/a35466/business/kaihatsu/plan/search.html ／ 「神戸市情報マップ」//www2.wagmap.jp/kobecity/Portal

6｜「くらしの防災ガイド」長田区版を、住所単位で見る

神戸市は区ごとに「くらしの防災ガイド」（2026年度版・土砂災害・水害ハザードマップ付）を 公開しています。長田区版は本文PDFと地図PDFに分かれています。

本ページに、新湊川・苅藻川の想定浸水深は書いていません。 理由は単純で、区版ガイドのPDFから該当の数値を抽出できなかったから（未取得）です。 市公式に確認できたのは、区の位置の説明として 「北に高取山、南に海、新湊川、苅藻川に形づくられた南北に細長い区域」という記述があること、 そして区版のハザードマップが存在することまでです。

確認していただきたいのは次の4つです。

• 土砂災害警戒区域・特別警戒区域。長田区内に警戒区域が186箇所あります （うち急傾斜地の崩壊167）。特別警戒区域の箇所数は未取得です。
• 洪水浸水想定。新湊川・苅藻川について、住所単位で浸水深をご確認ください。
• 津波・高潮。防潮堤対策は2023年3月に完了していますが、 高潮ハザードマップは別に公開されています。
• 避難所と避難経路。北部の斜面地と南部の低地では、避難の方向が逆になります。

神戸市のハザードマップは日本語のほか英語・中文・韓国語でも公開されています。 兵庫県のCGハザードマップもあわせてご確認ください。

出典：神戸市「ハザードマップ」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/index.html ／ 「くらしの防災ガイド」区別PDF索引 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/pdfkohyo2019.html ／ 長田区版（本文PDF）//www.city.kobe.lg.jp/documents/28756/nagata.pdf ／ 土砂災害・水害ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19 ／ 高潮ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=113

7｜長田区の斜面地を買うなら、擁壁と「坂のまち」政策を知っておく

長田区の住宅地17地点のうち、下落した3地点はすべて北部の斜面地でした （西山町四丁目▲2.0％・大日丘町一丁目▲1.7％・鹿松町三丁目▲1.4％）。 成約でも西山町の中央値410万円（9件・平均153㎡）、 丸山（兵庫）を最寄りとする23件の中央値580万円と、区内で最も低い水準です。 この価格差は、土地の広さではなく条件の差です。

斜面地の中古戸建で必ず確認すべきなのが擁壁です。

• 擁壁の築造年と構造（練積み／RC／ブロック積みなど）、確認申請・検査済証の有無。
• 水抜き穴の有無と詰まり、クラック、はらみ、傾き。
• 誰の所有物か。隣地の擁壁の上に建っている場合、 更新費用の負担が将来問題になることがあります。
• 更新費用の見込み。擁壁のつくり直しは、建物の工事費とは別に相当額がかかります。

いっぽうで、神戸市は2024年度から「坂のまち神戸プロジェクト」を始めています。 市は「神戸の坂の魅力を一層活かし、課題については改善を図っていくための取り組み」と説明しており、 坂のまちエリアリノベーションとして6エリアを指定しています。 その6エリアは①兵庫山麓エリア ②鵯越駅・丸山駅エリア ③禅昌寺東部・高取山麓エリア ④塩屋エリア ⑤鈴蘭台駅エリア ⑥神鉄長田駅・名倉エリア。 「高取山麓」「丸山駅」「名倉」という、長田区の地名を含むエリア名が3つ並んでいます （ただし各エリアの区の帰属について市公式の明記は確認していません）。 市は斜面地を、放置ではなく政策の対象として扱っているということです。

出典：神戸市「坂のまち神戸プロジェクト」//www.city.kobe.lg.jp/a01110/saka.html ／ 兵庫県「土砂災害警戒区域の指定状況」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）

長田という区名の由来は、神戸市が公式に書いています。 「苅藻川沿いに長くひらけた田地が続いていたことから付けられた」。 神戸市の「長田区の概要」の記述です。

この一文は、区の地形をそのまま言い表しています。 同じページは区の位置を 「市の中央部よりやや西に位置し、北に高取山、南に海、新湊川、苅藻川に形づくられた 南北に細長い区域」と説明しています。 北の山から南の海へ、川が流れ下る。その川沿いに田が長く続いていた。 いまの長田区の地価が北で35,800円/㎡、駅周辺で237,000円/㎡と6.6倍ひらいているのも、 突き詰めればこの地形の話です。

大正期 ― 耕地整理組合が、田を市街地に変えた

神戸市の「長田区の歴史」は、大正時代について次のように記しています。

これは重要な記述です。 長田区の市街地は、自然に家が建ち並んでできたのではなく、 大正期に「耕地整理」という手法で、あらかじめ区画を整えてつくられたということです。 そして「新町名をつけ」とあるとおり、いまの町名の多くはこのときに生まれています。

つまり長田区は、100年前に一度、面的に土地を整理された区です。 そして1995年の震災のあと、もう一度、面的に土地を整理された区でもあります。 新長田駅北の土地区画整理59.6ha、御菅東5.6ha、御菅西4.5ha、 鷹取東第一8.5ha、鷹取東第二19.7ha。合わせて97.9ha（当方合算）。 大正期の耕地整理と、平成の震災復興区画整理。 長田区の市街地は、100年のあいだに2度、線を引き直されています。

1931年「林田区」― そして1945年「長田区」へ

神戸市に行政区が設置されたのは1931年（昭和6年）です。 このとき誕生したのは灘・葺合・神戸・湊東・湊・湊西・須磨・林田の8区。 いまの長田区は「林田区」という名前でした。

そして1945年（昭和20年）、市の公式記述によれば 「従来の8区は6区に統合」されます。 このときの再編を、区の歴史ページは次のように書いています。

この一文に、長田区・兵庫区・須磨区の3区の関係が全部入っています。 兵庫運河より東は兵庫区へ出て行き、旧西代村は須磨区から入ってきた。 そのうえで林田区は長田区に改称された。 いまの長田区は、1945年に確定した区域だということです。 区の年表には「1938年 阪神大水害」も記されています。

1995年1月17日 ― 市内の全半焼の約6割

神戸市の「長田区の概要」は、震災について 「1995年1月17日に発生した阪神・淡路大震災により、長田区をはじめ既成市街地は大きな被害」 と記し、区内の被害を死者921名、 全半焼4,772棟・約30ヘクタール（市内の全半焼の約6割）、 全半壊23,803棟（市内の全半壊の約2割）としています。

「全半焼で約6割、全半壊で約2割」。この割合の違いが、長田区の震災です。 建物が倒れた被害は市内全体に広がりましたが、 焼けた被害は長田区に集中した。 大正期の耕地整理でつくられた木造の市街地が、そのまま燃えたということです。

そこからの復興の速度は、記録として残っています。 震災から2か月後の1995年3月17日、神戸市は六甲道駅南地区（灘区）と新長田駅南地区の 2地区について市街地再開発事業を都市計画決定しました。 市の公式本文は「同年3月17日、いち早く『六甲道駅南地区』・『新長田駅南地区』の2地区で 市街地再開発事業を都市計画決定しました」と記しています。 2か月です。

そこから29年。 区の年表は2024年（令和6年）に「震災復興開発事業完了」と記しています。 そのあいだに区内で行われた面的事業は、 第二種市街地再開発19.9ha（再開発ビル44棟・住宅2,674戸・事業費2,279億円見込）と、 土地区画整理97.9ha（新長田駅北59.6ha・御菅東5.6ha・御菅西4.5ha・ 鷹取東第一8.5ha・鷹取東第二19.7ha／事業費合計 約1,702億円）。 合計で約117.8ha・事業費にして約3,981億円（面積・事業費とも当方合算）という規模です。

復興のシンボルと、区のいま

区の年表に残る復興のシンボル施設は3つです。 2009年の鉄人28号モニュメント、2010年のふたば学舎、 2019年の新長田合同庁舎。 新長田合同庁舎には、2026年5月1日から神戸市の固定資産税関係証明の対面発行窓口が集約されます。 固定資産税の縦覧会場（毎年4月1日〜4月30日）も新長田合同庁舎です。 長田区は、神戸市の税務の窓口が置かれている区でもあります。

区のマスコットは「なぁタン」。 区内には新長田図書館と長田公民館があり、 子育て情報アプリ「ためまっぷながた」、親子拠点 「おやこふらっとひろばながた」が運営されています。

人口は2025年国勢調査速報で93,096人・53,294世帯。 1995年10月1日の96,807人から30年で約3.8％減（当方算出）。 2020年比では人口▲1.8％・世帯＋7.6％です。 人が減り、世帯が増える。 これは神戸市全体（人口△1.8％・世帯＋4.3％）と同じ向きですが、 世帯の増え方は長田区のほうが速い。 高齢化率は35.0％（2020年国勢調査）、1世帯当たり人員は1.87人です。

苅藻川沿いの長い田から、大正の耕地整理へ。 林田区から長田区へ。そして震災から、117.8haの面的事業へ。 長田区で物件を見るときに、この土地がどの時代に線を引き直されたところなのかを 一度考えてみてください。 地価が6.6倍ひらいている理由の多くは、そこにあります。

出典：神戸市「長田区の概要」 //www.city.kobe.lg.jp/h53961/kuyakusho/nagataku/jyouhou/nagatagaiyou.html ／ 神戸市「長田区の歴史」 //www.city.kobe.lg.jp/h53961/kuyakusho/nagataku/jyouhou/rekishi.html ／ 神戸市「震災復興市街地再開発事業」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/redevelop/kobe-kh/susume/index.html ／ 神戸市「震災復興土地区画整理事業」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/kukakuseiri/shinsaifukkoutochikukakuseirijigyou.html ／ 神戸市「なぁタン」 //www.city.kobe.lg.jp/h53961/kuyakusho/nagataku/jyouhou/naatan.html

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