【生駒市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

生駒市の価格帯で、いくら得になるか

生駒市の住宅地は1㎡あたり平均97,513円（29地点の単純平均）。市内の標準地は最高168,000円/㎡（東生駒１丁目１００番）から最低30,200円/㎡（小平尾町１４１６番２）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が5.6倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、生駒市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は155件。成約価格の中央値は2,400万円、真ん中の半数は1,300万円〜3,200万円に収まっています。延床面積の中央値は115㎡。建築年の中央値は1993年です。

最寄駅で多いのは生駒駅（48件）、白庭台駅（26件）、東生駒駅（21件）。

中央値の2,400万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は85万8,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる155件のうち、1981年以前に建てられたものは25件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

生駒市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて生駒市・奈良県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 11万5千人。南北15kmの細長い市に、駅を中心にした10の生活圏

生駒市の人口は115,384人（男54,680人／女60,704人）、世帯数は52,339世帯です（令和8年10月1日現在・生駒市「人口・世帯数」。毎月更新されるページの数値です）。1世帯当たりは約2.20人（当方算出）。面積は53.15km²で、人口密度は約2,171人/km²（当方算出）です。

まず正直に書いておきます。国勢調査の生駒市の人口（令和2年・令和7年）は、本ページでは確認できていません（未取得）。上の数字が住民基本台帳によるものか推計人口かも、市のページからは読み取れませんでした。このため、国勢調査にもとづく増減率や昼間人口は載せていません。

市の形は、南北に細長い長方形です。市公式は、市域を「東西約8.0km・南北約15.0km」と説明しています。奈良県の北西の端にあって大阪・京都の両府に接し、西に生駒山地（主峰の生駒山は標高642m）、東に矢田丘陵と西の京丘陵。山と丘陵にはさまれた谷すじと、丘陵を切り開いた住宅地が、生駒市の市街地です。

人口の歩みは、鉄道と住宅地開発の歩みと重なります。市の年表によると、昭和46年（1971年）11月1日の市制施行のときが37,439人（県下9番目の市）。昭和51年（1976年）に5万人を、平成2年（1990年）に10万人を超えました。市公式は「平成2年に県下3番目の10万都市となり、平成22年末には12万人を超えました」と書いています。市制から19年で、人口が約2.7倍になった計算です（当方算出）。年表には、昭和52年（1977年）から昭和59年（1984年）にかけて、真弓小・俵口小・緑ケ丘中・鹿ノ台小・桜ケ丘小・あすか野小・鹿ノ台中・壱分小・上中・生駒南第二小・光明中・大瀬中と、8年間に12の小中学校が開校した記録が並びます。いま生駒市で流通している中古戸建ての多くは、この時期とそのあとに丘陵に造られた住宅地の家です（成約データで中古戸建て155件の建築年の中央値は1993年）。

いまの人口は、12万人を超えたころより少なくなっています。令和8年10月1日現在は115,384人。市は令和7年度の調査で、空き家を1,312件、空き家率を2.6％と公表しています（平成28年度1,444件・2.8％→令和5年度1,306件・2.6％→令和7年度1,312件・2.6％）。令和5年度から令和7年度のあいだに245件が空き家でなくなり、251件が新たに空き家になりました。空き家は増え続けているのではなく、入れ替わりながら横ばいというのが、市の調査が示す姿です。

市の都市計画マスタープラン（令和3年6月改定・目標年次は令和12年）は、市域を「北部・中部・南部」ではなく、鉄道駅などの生活拠点を中心にした10の「将来生活交通圏域」に分けています。学研奈良登美ヶ丘駅／学研北生駒駅／白庭台駅／東生駒駅（北）／東生駒駅（南）／生駒駅（北）／生駒駅（南）／菜畑駅・一分駅／南生駒駅／萩の台駅・東山駅の10圏域です。生駒市では、「どの駅の圏域か」がそのまま暮らしの単位になっています。本ページのエリアガイドも、この10圏域をもとに整理しています。

土地の使われ方

生駒市の土地を理解するうえで効く数字は3つあります。市街化調整区域3,178ha、生駒山風致地区1,010ha、学研高山地区第2工区約288haです。市公式の「土地利用規制」のページによると、市街化区域は2,140ha、市街化調整区域は3,178ha。合計5,318haに対して、市街化区域は40.2％、市街化調整区域は59.8％です（構成比は当方算出）。市の全域が都市計画区域です。

西の生駒山地には風致地区がかかっています。市公式によると「生駒山風致地区」は1,010ha。合計5,318haに対して19.0％にあたります（当方算出）。風致地区は市街化区域・市街化調整区域の区分とは別に重ねてかかる規制ですので、下の表では参考として別の行にしています。

北部には、約288haの学研高山地区第2工区があります。市域の5.4％（当方算出）にあたる広さで、令和7年4月1日から「高山土地区画整理促進区域」として建築などに許可が必要になりました。

なお、市の概要のページの面積は53.15km²（5,315ha）で、区域区分の合計5,318haとは3haの差があります。理由は市のページからは分かりませんでしたので、本ページでは両方の数字をそのまま載せています。

※生駒市「土地利用規制」（ページ更新日2024年4月1日・面積の基準日は記載なし）、「風致地区」、「学研高山地区第2工区」。構成比は合計5,318haに対する割合で、当方の算出。市の概要のページの市域面積は53.15km²（5,315ha）。

市街化区域と市街化調整区域

生駒市は市の全域が都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。市公式の「土地利用規制」のページによると、市街化区域は2,140ha、市街化調整区域は3,178ha（合計5,318ha）。市域の約4割が市街化区域、約6割が市街化調整区域です。

「生駒市」という住所の6割は、市街化調整区域です。市公式が地勢として挙げる西の生駒山地と、東の矢田丘陵・西の京丘陵を抱える市です。令和8年地価公示の住宅地29地点のなかにも、高山町（31,300円/㎡・地積571㎡）と小平尾町（30,200円/㎡・地積459㎡）という、ほかの地点とは単価も広さもかけ離れた標準地があります（この2地点が市街化区域か市街化調整区域かは、鑑定評価書の本文を確認していないため断定しません）。

市は、住宅地をこれ以上広げない方針をはっきり書いています。線引きの見直しについての市のページには、「住宅用地を目的とした市街化区域編入は、原則として行いません」とあります。市街化調整区域の土地が、将来、住宅を建てられる市街化区域に変わることを期待して買うのは、生駒市では現実的ではありません。

開発行為の許可は奈良県知事で、許可申請書は生駒市を経由して提出します（窓口は市の建築課 開発指導係）。区域区分の面積の基準日と、当初決定日は、市のページからは確認できませんでした（未取得）。市は地番・住所で都市計画情報を検索できる「生駒市地理情報」を公開しています。

地価公示 ― 29地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、生駒市の住宅地の標準地は29地点。 単純平均は1㎡あたり97,513円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋1.2％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

生駒市は奈良県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある奈良県内の28市町村のうち、 生駒市の住宅地の平均価格は2位。 町村を除いた「市」だけで見ると、12市のなかで第2位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

生駒市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地29地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で5.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

生駒市を一言で表すと、「丘陵の住宅地に、地区ごとの建て方のルールがかかっている市」です。 昭和50年代に丘陵を切り開いて住宅地が次々にでき、8年間に12の小中学校が開校しました。 その住宅地の多くに地区計画がかかり、西の生駒山地には風致地区、市の全域に景観計画と盛土規制がかかっています。 そして公的データに出てくる成約は、303件のうち155件が中古戸建て、その建築年の中央値は1993年です。 この章では、「ルールの中にある築30年前後の戸建を、どう確かめて買うか」という視点で生駒市を読んでいきます。

重なっている4つのルール ― 地区計画・風致地区・景観計画・盛土規制

4つとも、窓口は市役所（0743-74-1111）です。 地区計画・風致地区・景観は都市づくり推進課（内線3311）、開発行為・宅地造成は建築課 開発指導係（内線3480）。 どのルールがかかるかは、市の「生駒市地理情報」で地番・住所から調べられます。

買う側にとっての意味を、場面ごとに書きます。

• 中古戸建てを買って、そのまま住む。手続きは要りません。ただし「そのまま」のつもりでも、 カーポートを足す、塀をやり替える、外壁を塗り替える（風致地区）といった工事には届出や許可が関係することがあります。
• 中古戸建てを買って、建て替える。地区計画の区域なら、敷地の分け方、建物の位置や高さ、垣や柵について地区ごとのルールがあることがあります （32地区それぞれの中身は未取得です）。「広い敷地を2つに分けて売る・建てる」ことができない地区があるかどうかは、 将来手放すときの値段にも関わります。計画書を必ず確認してください。
• 擁壁のある家・ひな壇の造成地の家を買う。市の全域が宅地造成等工事規制区域です。 擁壁をやり替える、駐車場を掘り込む、庭に土を盛るといった工事は、許可が要るかどうかを工事の前に確認することになります。 古い擁壁の家は、建て替えのときに擁壁のやり直しを求められて費用がかさむことがあります。
• 生駒山のふもと側の家を買う。風致地区の区域かどうかを確認してください。 建ぺい率や高さ、緑地について、ふつうの住宅地より厳しい基準がかかるのが風致地区です（生駒市の種別ごとの数値は未取得）。

これは、悪い話だけではありません。 地区計画や風致地区は、まわりに急に高い建物が建ったり、隣の敷地が細かく分けられたりすることを防ぐ仕組みでもあります。 「自分の家に制限がかかる」ことと「まわりの環境が守られる」ことは、同じルールの表と裏です。 大切なのは、買う前にルールの中身を知っておくことです。

出典：生駒市「地区計画」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000006177.html ／ 生駒市「風致地区」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001642.html ／ 生駒市「景観法に基づく届出」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001560.html ／ 生駒市「開発行為・宅地造成等」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000038167.html ／ 生駒市「土地利用規制」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001573.html ※風致地区の割合は当方算出です。

中古戸建ての見学に、市が建築士を付けてくれる ―「住まい選び相談」

生駒市には、中古戸建ての買主のための、めずらしい制度があります。 市の「住まい選び相談」は、物件の見学に建築士が同行してくれる制度です（市のページの更新日は2026年4月1日）。

仲介手数料を抑えたい方にとって、これは相性の良い制度です。 家タダで仲介手数料が0円になっても、中古戸建てには「建物の状態を確かめる費用」がかかります。 生駒市の中古戸建ての成約は155件、建築年の中央値は1993年、うち25件は1981年以前の建築です。 築30年を超える家を買うなら、契約の前に専門家の目で見てもらう価値があります。 それを2,000円でできるのが、この制度です。

ただし、正直に書いておくべき点が3つあります。

• 枠は年8件です。中古戸建ての成約が年155件ある市で、8件。使えたら幸運、くらいに考えてください。年度の早い時期に埋まる可能性があります。
• 7日前までの申込みが必要です。人気の物件は1週間待ってくれないことがあります。 気になる物件が出たら、まず見学の日を決め、同時に申し込む段取りになります。
• 市のページに書かれているのは「見学への同行」です。 床下や屋根裏まで調べる建物状況調査（インスペクション）と同じ内容かどうか、報告書が出るかどうかは、市のページからは確認していません。 詳しい調査が必要な物件は、別に費用をかけて調査を入れることを考えてください。

市が中古住宅の流通に力を入れている背景には、空き家があります。 市の令和7年度の調査で、空き家は1,312件、空き家率は2.6％。 平成30年5月28日には「いこま空き家流通促進プラットホーム」ができ、市と連携協定を結んだ7業種8団体から46の事業者が参加しています。 空き家の所有者が市役所に申し込むと、市がプラットホームに情報を提供し、専門家が売却や賃貸を支援する仕組みです（窓口は住宅課）。 これは所有者の側の制度で、買主が物件を探すための「空き家バンク」としての案内は、市のページにはありませんでした。

出典：生駒市「住まい選び相談」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000029212.html ／ 生駒市「令和7年度空き家調査結果」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000040994.html ／ 生駒市「いこま空き家流通促進プラットホーム」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000013956.html

補助金 ― 住宅を買うこと自体への市の補助は、確認できませんでした

ここも正直に書きます。 生駒市の「住まいをお探しの方へ」「住宅・土地」のページを確認した範囲で、 住宅の取得そのものへの補助金、三世代同居・近居の補助金、仲介手数料が対象になる補助金は、見当たりませんでした （「無い」と断定するものではありません。最新の制度は住宅課にご確認ください）。 市や生駒市土地開発公社が売主になっている分譲宅地も、公社のページ（更新日2026年8月12日）には記載がありませんでした。 生駒市で仲介手数料を抑える手段は、補助金ではなく、取引の組み立てそのものということになります。

耐震改修の補助は、年に約10棟です。 生駒市の中古戸建ての成約のうち、1981年以前の建築は25件。 旧耐震の家を買って補助で直す、という計画は、年度の途中からでは間に合わない可能性が高いと考えてください。 補助は「契約・着工の前」に申請する必要がありますので、年度が替わるのを待って申請するのか、補助なしで直すのかを、買う前に決めておくことになります。 市には耐震診断の補助、解体の補助、ブロック塀等の撤去の補助、空き家を地域の施設に使う場合の改修補助のページもありますが、 金額や現在の受付状況は本ページでは確認できていません（未取得）。

出典：生駒市「耐震改修工事補助」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000003270.html ／ 生駒市「住宅・土地」 https://www.city.ikoma.lg.jp/category/26-4-0-0-0-0-0-0-0-0.html ／ 生駒市「住まいをお探しの方へ」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000025621.html ／ 生駒市「生駒市土地開発公社」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001493.html

地価公示35地点 ― 住宅地は29地点中20地点が上昇、4地点が下落

令和8年地価公示で、生駒市の標準地は住宅地29地点・商業地5地点・工業地1地点の計35地点です。

住宅地の平均は97,513円/㎡で、奈良県内28市町村のうち2位、町村を除いた12市のなかでも2位。 変動率（＋1.2％）も28市町村で2位、12市で2位です。 ただし平均で見ると見えなくなるものがあります。29地点のうち9地点は、横ばいか下落です。 住宅地29地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 1㎡あたり10万円以上は11地点。東生駒（2地点）、辻町、北大和、白庭台、東松ヶ丘、北新町、東旭ケ丘、あすか野北、緑ケ丘、生駒台南。 生駒駅・東生駒駅の近くと、けいはんな線の駅の住宅地です。南部の7地点には、10万円以上の地点がありません。
• 上がり方が大きいのは北部。あすか野北（＋4.4％）、北大和（＋4.3％）、白庭台（＋3.7％）。 ＋3.5％を超えた3地点は、すべてけいはんな線の圏域です。4番目は南部の萩原町（＋3.4％）。
• 横ばい5地点・下落4地点。横ばいは、あすか野南・萩の台・鹿ノ台西・喜里が丘・俵口町（998番14）。 下落は小明町（−0.1％）・小平尾町（−0.8％）・高山町（−0.9％）・小平尾町（−1.3％）。 同じ「あすか野」でも、北1丁目は＋4.4％、南1丁目は0.0％です。
• 下の2地点（高山町・小平尾町1416番2）だけが、地積も単価も別の世界。 「市内格差5.6倍」という数字は、この最安地点によるもので、 2地点を除いた27地点の最高と最低の差は2.6倍（168,000円÷64,500円・当方算出）です （2地点が市街化区域か市街化調整区域かは、鑑定評価書の本文を確認していないため、ここでは断定しません）。

商業地5地点と工業地1地点は次のとおりです。

商業地は、生駒駅と東生駒駅の3地点（271,000〜345,000円）と、それ以外の2地点（87,800円・116,000円）にはっきり分かれます。 鹿ノ台西の商業地（87,800円）は、住宅地の平均（97,513円）より安い値段です。 生駒市では、駅前の商業地と、丘陵の住宅地のなかの商業地は、まったく別のものだということです。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。「まとまり」は本ページのエリアガイドの区分（当方の整理）です。

実際の成約303件 ― 新築戸建て19件、中古戸建て155件、中古マンション128件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 生駒市の成約は303件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

中古戸建てが155件で、303件の半分（当方算出で51％）。 最小100万円から最大5,500万円まであり、下位25％は1,300万円、上位10％は3,900万円。 建築年の中央値は1993年で、155件のうち25件（当方算出で16％）が1981年以前の建築です。 戸建175件全体で見ると、土地面積の中央値は195㎡。 生駒市の戸建は、敷地にゆとりのある区画が多いということです。 住宅地の平均価格97,513円/㎡に195㎡を掛けると約1,900万円（当方算出）ですから、 中古戸建ての中央値（2,400万円）の物件は、価格のかなりの部分が土地の値段だと考えられます。

中古マンションは128件。戸建（175件）に近い数のマンションが動いている市です。 ただし価格の幅がとても大きく、最小200万円から最大7,900万円。下位25％が690万円、上位10％が3,900万円です。 建築年の中央値は1995年で、建築年の分かる126件のうち24件が1981年以前の建築。 「生駒市のマンション相場は1,300万円」という言い方は、ほとんど意味を持ちません。 数百万円の古いマンションと、数千万円の駅前のマンションは、別の商品です。 マンションを検討される方は、同じ駅・同じ築年帯の成約と比べてください。 管理費・修繕積立金の額と長期修繕計画、そして1981年以前の建物なら耐震診断の有無を必ず確認してください。

新築戸建ては19件。戸建175件のうち約1割（当方算出で11％）です。 中央値3,400万円、価格の幅は2,300万〜5,800万円、延床面積の中央値は100㎡。 中古戸建ての中央値（2,400万円）との差は1,000万円あります。 仲介手数料の上限額で言えば、3,400万円は118万8,000円、2,400万円は85万8,000円です。 新築戸建て（建売）は、家タダで0円の対象になりやすい種別ですが（対象外の物件もあります）、生駒市では成約の6％しかありません。 生駒市で探すなら、中古も視野に入れたうえで、1件ずつ対象かどうかを確かめるのが現実的です。

最寄駅別の成約（303件中300件）

生駒・東生駒の2駅で172件。300件の57％（当方算出）です。 けいはんな線の3駅は63件、南部の4駅は65件。 中央値は、けいはんな線の3駅がそろって3,000万円台、南部の4駅がそろって1,600万円以下と、はっきり分かれています。 生駒駅の1,900万円・東生駒駅の2,100万円は、そのあいだです。 マンションの成約が多い駅は、マンションの価格に引っ張られて中央値が下がることがあります。 駅別の中央値は種別が混ざった値ですので、「生駒駅は白庭台駅より安い」と単純には言えません。 物件を見比べるときは、同じ駅の、同じ種別の成約と比べることをおすすめします。

町別の成約（件数の多い順に15町。3件以上の町は32町・計268件）

辻町32件と俵口町27件。この2つの町で、303件の約2割（当方算出で19％）です。 どちらも中央値は1,000万円台で、市全体の戸建の中央値（2,600万円）を大きく下回ります。 件数が多く中央値が低い町は、マンションの成約が多く含まれている可能性があります （町ごとの種別は当方で集計していないため、断定はしません。辻町には1,300万円のマンションと2,600万円の戸建の個票があります）。

32町のうち、中央値が最も高いのは元町の4,600万円（4件）、最も低いのは東生駒月見町の415万円（6件）で、11倍の開きがあります（当方算出）。 件数が7件以上ある15町に限っても、真弓の4,400万円から壱分町の680万円まで6.5倍。 生駒市は、町によって動いている物件がまったく違う市です。 「生駒市の相場」ではなく、その町の、その種別の数字を見てください。

実際の成約は、こんな中身です

戸建4件は、どれも2,600万円。戸建全体の中央値と同じ値段です。 違うのは、建築年（1989年・1999年・2007年・2024年）と、場所です。 同じ2,600万円で、「学研北生駒駅から10分の1989年築」も、「菜畑駅から20分の2024年築」も買えていることになります。 北大和の1989年築は、築36年ほどで2,600万円。西菜畑町の2024年築は、ほぼ新築で同じ2,600万円。 生駒市では、どの駅のどの町かで、同じ予算で買える家の新しさが35年ぶん変わります。

マンション4件は、どれも1,300万円で、中古マンションの中央値と同じ値段です。 築年は1982年・1987年・1988年・1996年。専有面積は65〜110㎡。 さつき台の1982年築は、専有110㎡・4LDKで1,300万円です。 戸建の半額で、戸建なみの広さ。これが生駒市の中古マンションの一面です。 築40年を超える建物ですので、管理の状態、修繕積立金、これからの大規模修繕の予定を、契約前に必ず確認してください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・生駒市303件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 新築戸建て・中古戸建ての「面積の中央値」は延床面積、中古マンションは専有面積です。 最寄駅からの分数が「0」と記録されている個票（東山町・小明町）は、分数を載せていません。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

北部の将来像が変わった ― 学研高山地区第2工区は「住宅中心」から「産業中心」へ

生駒市の北部で家を買う方に、必ず知っておいていただきたい方針の転換があります。

約288haは、生駒山風致地区（1,010ha）の3割近い広さです。 そこに2万3,000人が住む計画だったものが、産業を中心にした計画に変わりました。 生駒市の人口は約11万5千人ですから、「人口の2割にあたる規模の住宅地を新しくつくる」という前提が、北部からなくなったことになります。

• 住宅地の供給という面。市は「住宅用地を目的とした市街化区域編入は、原則として行いません」としており、 第2工区も産業中心になりました。生駒市の北部で、大きな新しい住宅地が出てくる見込みは小さくなったと読めます。 いまある住宅地（白庭台・北大和・真弓・あすか野・鹿ノ台など）の中古と建て替えが、これからの供給の中心になります。
• 環境の変化という面。産業用地ができれば、働く場所が増える一方で、通勤の車や大型車が増える可能性があります。 学研北生駒駅・白庭台駅の周辺で幹線道路沿いの物件を検討する方は、いまの静かさが続く前提で決めないでください。
• 時期の不確かさ。準備組合の設立まで進んでいますが、造成や企業の立地の時期は、本ページでは確認できていません（未取得）。 この計画は一度、事業化に至らなかった経緯があります。「できる前提」の値付けには慎重に。

出典：生駒市「学研高山地区第2工区」（最終更新 令和8年5月18日） https://www.city.ikoma.lg.jp/0000011055.html ／ 生駒市「高山地区の概要」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001512.html ／ 生駒市「高山土地区画整理促進区域の建築制限」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000035303.html ／ 生駒市「関西文化学術研究都市」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001482.html ／ 生駒市「線引き見直し」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000029078.html ／ 生駒市「市の歴史」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000002188.html

地震と土砂災害 ― 市の名前がついた断層帯

生駒市地域防災計画（本編）は、4つの地震について被害を想定しています。

生駒断層帯の地震では、全壊が5,345棟。ほかの3つの想定の4倍前後です。 世帯数が52,339の市で、5,000棟を超える全壊の想定ですから、軽い数字ではありません。 中古戸建ての成約155件のうち25件、中古マンションのうち24件が、1981年以前の建築です。 古い建物を買う方は、耐震診断と、必要なら耐震改修の費用を、物件価格に足して考えてください。 市の耐震改修工事補助（工事費の23％・上限50万円）は年に約10棟で、令和8年度は募集を終了しています。

土砂災害と水害について、市が公表している内容は次のとおりです。

土砂災害警戒区域は、いまも増えています。 令和7年だけで、2月に20箇所、10月に41箇所、あわせて61箇所が追加されました。 「買ったときは区域の外だった土地が、あとから区域に入る」ことが実際に起きている市です。 生駒山のふもとや丘陵の斜面に近い物件は、いまの指定の有無だけでなく、まわりの地形も見て判断してください。 洪水の対象河川が18も追加されたことも、見落とせません。 大きな川のない市ですが、谷すじを流れる小さな川のそばには浸水の想定があります。 川の名前に東生駒川・有里川・別院川・乙田川と、市内の地名がついている点に注目してください。

※土砂災害警戒区域・特別警戒区域の総数、洪水の想定最大規模の雨量と町ごとの浸水深、大規模盛土造成地の箇所数、 地震の被害想定の半壊棟数・マグニチュード・元になった調査の年は、本ページでは確認できていません（未取得）。 出典：生駒市地域防災計画 本編 https://www.city.ikoma.lg.jp/cmsfiles/contents/0000005/5554/01honnpen.pdf ／ 生駒市「土砂災害警戒区域」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000000841.html ／ 生駒市「ハザードマップ」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001045.html ／ 生駒市「浸水想定区域」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000000860.html ／ 生駒市「開発行為・宅地造成等」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000038167.html

まとめ：生駒市は「駅の圏域・ルール・建築年・斜面」の4つで選ぶ市

生駒市の住宅地の平均価格は、奈良県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 28市町村のうち2位、町村を除いた12市のなかでも2位。 変動率（＋1.2％）も28市町村中2位、12市のなかで2位です。 奈良県のなかでは、価格も値動きも上位の市です。 ただし市内の差が大きく、けいはんな線の3駅と南部の4駅では、成約の中央値に2倍から7倍の開きがあります。

確認すべきことは、次の6点です。

• どの駅の圏域か。生駒・東生駒（172件）、けいはんな線の3駅（63件・3,000万円台）、南部の4駅（65件・455万〜1,600万円）。
• 地区計画・風致地区の中か。地区計画は32地区。外構工事にも届出が要ります。生駒山風致地区は1,010ha。
• 市街化区域か市街化調整区域か。市域の約6割は調整区域。高山町なら促進区域（約288ha）の中かどうかも。
• 建築年。中古戸建て155件のうち25件、中古マンションのうち24件が1981年以前。耐震改修の補助は年約10棟。
• 斜面と擁壁、川。土砂災害警戒区域は令和7年に61箇所追加。洪水の対象は竜田川・富雄川と18河川。市の全域が盛土規制の区域。
• 学校。小学校は隣接校選択制あり。中学校とは連動しません。

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件は買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の生駒市

生駒町が市になったのは昭和46年（1971年）11月1日。人口は市制施行のときが37,439人、昭和51年（1976年）に5万人を超え、平成2年（1990年）に10万人を超えました。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（東新町）を含む同じ範囲です。左の写真は、生駒市の人口が5万人に届いたころにあたります。市の年表では、このあと昭和52年から昭和59年までの8年間に、真弓小・俵口小・鹿ノ台小・桜ケ丘小・あすか野小・壱分小など12の小中学校が開校しています。いま成約データに出てくる中古戸建て155件の建築年の中央値は1993年で、左の写真より後に建った家が、取引の中心です。2枚を見比べるときは、山や丘陵の緑だった場所がどこで住宅地に変わったか、線路や駅のまわりにどう建物が増えたかに注目してください。右の写真で住宅に埋まっている斜面のなかにも、左の写真では林や畑のままのところがあるはずです。そうした場所は、丘陵を切ったり盛ったりして造った住宅地の可能性があります。擁壁の状態と、盛土かどうかをあわせて確認してください。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「奈良県生駒市東新町8番38号」＝市役所の座標から算出したタイルによるものです。写真の中身を当方が読み取って書いたものではありません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28734〜28736・y13012〜13013）で切り出しています。

生駒市には、市が決めた「北部・中部・南部」という区分はありません。市の都市計画マスタープラン（令和3年6月改定）は、鉄道駅などの生活拠点を中心に、市域を10の「将来生活交通圏域」に分けています。学研奈良登美ヶ丘駅／学研北生駒駅／白庭台駅／東生駒駅（北）／東生駒駅（南）／生駒駅（北）／生駒駅（南）／菜畑駅・一分駅／南生駒駅／萩の台駅・東山駅の10圏域です。

ここでは、この10圏域を4つのまとまりにくくり、令和8年地価公示の全35地点（住宅地29・商業地5・工業地1）と、国土交通省の成約価格情報303件の駅別・町別を整理します。最後に、家を探す場所ではありませんが、北部の将来に関わる学研高山地区第2工区を5つ目として取り上げます。

先にお断りしておきます。4つのまとまり（けいはんな線の3駅／生駒駅／東生駒駅／南部の4駅）は、市の10圏域をもとにした当方の整理であり、市公式の区分ではありません。町と圏域の対応は市の「圏域別都市づくり」のページによりますが、同じ町でも最寄駅は物件ごとに違います（成約個票にも、小明町の戸建で最寄駅が生駒、さつき台のマンションで最寄駅が一分という例があります）。見出しの駅名は目安としてお読みください。また、成約の町別は3件以上あった32の町（計268件）だけの集計で、件数が3〜5件の町もあります。町別の中央値は新築戸建て・中古戸建て・中古マンションが混ざった値ですので、件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、生駒市・奈良県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

生駒市の鉄道は、近鉄生駒駅が中心です。市公式は「近鉄生駒駅が交通の中枢」と説明し、近鉄奈良線・近鉄けいはんな線・近鉄生駒線の名前を挙げています。成約データに最寄駅として出てくる市内の駅は10（生駒・東生駒・白庭台・学研北生駒・学研奈良登美ヶ丘・菜畑・一分・南生駒・萩の台・東山）です。

大阪に近い、というのが生駒市の交通のいちばんの特徴です。市公式によると、近鉄奈良線は「奈良から大阪難波を通って阪神電車の三宮まで直通運転」、近鉄けいはんな線は「学研奈良登美ヶ丘から大阪市営地下鉄の大阪南港コスモスクエアまで直通運転」（表記は市のページのまま）。市の年表には、大正3年（1914年）の生駒トンネル貫通、昭和39年（1964年）の新生駒トンネル開通、昭和61年（1986年）の近鉄東大阪線開通、平成18年（2006年）の近鉄けいはんな線開業、平成21年（2009年）の阪神なんば線開通と、生駒山を抜けて大阪へ出る線路が、100年かけて増えてきた歴史が並んでいます。所要時間や本数は鉄道事業者の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

生駒市で最初に決めていただきたいのは「どの駅の圏域か」です。成約は生駒・東生駒の2駅で172件、けいはんな線の3駅（白庭台・学研北生駒・学研奈良登美ヶ丘）で63件、南の4駅（菜畑・一分・南生駒・萩の台）で65件。中央値は、けいはんな線の3駅が3,000万〜3,250万円、生駒・東生駒が1,900万〜2,100万円、南の4駅が455万〜1,600万円。平成18年にできた新しい路線の駅のほうが、古くからの駅より高い価格帯で動いています。通勤先がどの路線の先にあるかと、予算とで、探す駅はほぼ決まります。

※路線名は、市公式と近畿日本鉄道の公式の表で確認しています。市公式が駅と路線を結びつけて書いているのは、生駒駅（近鉄奈良線・近鉄けいはんな線・近鉄生駒線）と、けいはんな線の白庭台駅・学研北生駒駅・学研奈良登美ヶ丘駅です。ほかの駅は、近畿日本鉄道の「駅別乗降人員」の表で、どの路線の表に載っているかを確認しました。奈良線の表に生駒・東生駒、生駒線の表に生駒・菜畑・一分・南生駒・萩の台・東山が載っています（けいはんな線の表には白庭台・学研北生駒・学研奈良登美ヶ丘が載っています）。市の年表には「昭和2年（1927年）生駒〜王寺間に信貴生駒電鉄が開通」「昭和43年（1968年）東生駒駅開業」とあります。物件広告の路線名は、近鉄の路線図でご確認ください。

駅の所在について。生駒・東生駒・白庭台・学研北生駒の4駅は市の「自転車等放置禁止区域」のページで、菜畑・一分・南生駒・萩の台の4駅は市営自転車駐車場の所在地（いずれも生駒市内の住所）で確認しています。学研奈良登美ヶ丘駅と東山駅は、国土地理院の地名検索によるものです（どちらも市区町村コード29209＝生駒市）。生駒ケーブルの各駅は、駅ごとの所在を確認していないため表に入れていません。

乗降人員について。近鉄の駅の乗降人員は、近畿日本鉄道の公表する令和7年11月11日（火）の1日の調査値で、年間の平均ではありません（表の見出しは「1日平均乗降人員」ですが、調査日1日の数字です）。表の10駅のなかでは生駒43,016人が最も多く、東生駒14,559人、学研奈良登美ヶ丘13,512人が続きます。南の5駅（菜畑・一分・南生駒・萩の台・東山）は2,236〜4,813人です。

成約データの駅名表記について。国土交通省の成約価格情報では「学研奈良登美ケ丘」「東山(奈良)」と表記されています。駅別の集計は成約が3件以上あった9駅のもので、合計は300件（303件中）です。

駅からの平均の読み方。萩の台8分、東生駒9分、生駒・菜畑・一分11分、南生駒12分、白庭台・学研北生駒14分、学研奈良登美ヶ丘15分。けいはんな線の3駅は、平均で14〜15分です。駅前のマンションより、駅から離れた丘陵の戸建が多く成約しているということです。生駒市は生駒山地と丘陵にはさまれた市ですから、「駅から◯分」は平らな道の◯分とは限りません。毎日歩く道の坂を、実際に歩いて確かめてください。なお、個票のなかには駅からの分数が「0」と記録されているものがあり、本ページではその分数は載せていません。

道路

市公式は、生駒市の道路を東西方向に第二阪奈有料道路・阪奈道路・国道163号・国道308号、南北方向に国道168号と説明しています。市の年表によると、阪奈有料道路の開通は昭和34年（1959年）、第二阪奈有料道路の開通は平成9年（1997年）。市の計画は「東生駒駅（北）圏域」（小明町・辻町）について、国道168号と阪奈道路の辻町インターチェンジがあって交通の便が良いと説明しています。南北に細長い市で、市公式が南北方向の国道として挙げているのは国道168号だけですので、車で通勤・買い物をする方は、朝夕の時間帯に実際に走って混み具合を確かめてください。

線路や幹線道路の沿道にも、建て方のルールがあります。地区計画32地区のなかには「都市計画道路菜畑乙田線沿道」「都市計画道路高山富雄小泉線沿道」「壱分・小瀬町、第2阪奈」という、道路の名前がついた地区があります。景観形成地区にも「広域幹線沿道地区」があります。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかります。各路線の区域・幅員・整備の時期は本ページでは確認できていません（未取得）ので、幹線道路の近くで物件を検討される方は、その土地が計画の区域にかかるかどうかを、市の都市づくり推進課（0743-74-1111 内線3311）でご確認ください。

市のコミュニティバスは「たけまる号」で、路線は7つです（光陽台線／門前線／北新町線／西畑・有里線／萩の台線／鹿ノ台線／桜ケ丘線）。平成17年（2005年）に試行運行が始まりました。運行は月曜から金曜までで、土日祝と年末年始は運休です。さらに萩の台線は火・水・金、鹿ノ台線は月・水・金、桜ケ丘線は月・木だけの運行です（市のページの更新日は2026年9月3日）。週に2日か3日しか走らない路線があるということですから、通勤・通学の足というより、通院や買い物のための便です。運賃は路線別のPDFに載っており、本ページでは取得できていません（未取得）。

丘陵の住宅地では、車を前提にした暮らしになる場面が多いと考えておくのが現実的です。成約データの駅からの平均は、けいはんな線の3駅で14〜15分。バス便の物件は、民間の路線バスの現在の時刻表と、車での代替手段をあわせて確認してください（民間の路線バスの系統・本数は本ページでは確認していません）。駐車場が何台分あるか、前面道路の幅と勾配で車の出し入れがしやすいかは、現地で確かめてください。

※所要時間、たけまる号の運賃、民間の路線バスの系統、都市計画道路の区域と整備時期、リニア中央新幹線の新駅誘致の内容は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：生駒市「生駒市について」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000002139.html ／生駒市「市の歴史」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000002188.html ／生駒市「けいはんな線」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001473.html ／生駒市「自転車等放置禁止区域」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001658.html ／生駒市「市営自転車駐車場（無料）」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000038704.html ／生駒市「コミュニティバス」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001201.html ／生駒市「圏域別都市づくり」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000027704.html ／近畿日本鉄道「駅別乗降人員 奈良線 橿原線 天理線」 https://www.kintetsu.co.jp/tetsudo/c.html ／近畿日本鉄道「駅別乗降人員 生駒線 田原本線 信貴線 けいはんな線」 https://www.kintetsu.co.jp/tetsudo/d.html ／国土地理院 地名検索 https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=学研奈良登美ヶ丘駅

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

生駒市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。都市計画税について、市公式は「課税標準額に対し0.3％」とし、市街化区域内の土地・家屋に課税、市街化調整区域は対象外と説明しています。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

生駒市は市域の約6割が市街化調整区域です。同じ生駒市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。ただし、都市計画税がかからないことは、市街化調整区域の「建て替えや住宅ローンに制約がある」という事情と引き換えです。税額の安さだけで選ばないでください。

納税義務者は、賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

令和8年度の納税通知書の発送日は4月8日。納期限は第1期 4月30日、第2期 7月31日、第3期 11月30日、第4期 令和9年2月1日です。

免税点は、市のページから確認できませんでした（未取得）。このため本ページには免税点の表を載せていません。

新築住宅の減額は、生駒市のページで次のように説明されています。固定資産税が2分の1に減額され、期間は3年度間（3階建て以上の中高層の耐火住宅等は5年度間）。減額されるのは床面積120㎡までの部分で、市は「別途手続きの必要はございません」としています。認定長期優良住宅は2分の1・5年度間（3階建て以上の中高層の耐火建築物は7年度間）で、新築住宅の減額と重ねては使えません。

新築の建売を買う方は、「4年目に税額が上がる」ことを最初から計算に入れてください。生駒市の新築戸建ての成約は延床面積の中央値が100㎡ですから、多くの物件は家屋の全部が120㎡の枠に収まります。3年度間は家屋の固定資産税が半分、4年度目から本来の額に戻ります。築浅の中古戸建てを買う方は、いまの税額が減額中のものかどうかを売主側に確認しておくと、買ったあとの負担を読み違えずに済みます。

市のページには、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修をした住宅の減額制度も挙がっています（いずれも申告が必要）。減額の割合・対象の床面積・工事費の要件は、市のページの本文に数値が無く、本ページには載せていません（未取得）。

住宅用地の特例について。住宅が建っている土地には、固定資産税・都市計画税の課税標準を小さくする特例があります。市には「住宅建替え中の土地における住宅用地に対する課税標準の特例」というページもあります。題名からは、住宅を建て替えている最中の土地にも、要件を満たせば特例が続く扱いがあると読めます。ただし、このページは取得できず、特例の率と建替え中の要件は本ページでは確認できていません（未取得）。古家つきの土地を買って建て替える方は、取り壊しと着工の時期が1月1日をまたぐかどうかを、契約前に市の資産税の担当課（市役所代表 0743-74-1111）に確認してください。

※納期：第1期 令和8年4月30日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和8年11月30日／第4期 令和9年2月1日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日。令和8年度の納税通知書の発送日は令和8年4月8日

※税率・免税点は生駒市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜地区計画・風致地区・景観計画 ― 外構や塗り替えにも手続きがある

生駒市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが「その家にかかっているルール」です。 市の「生駒市地理情報」で、地番・住所から都市計画の情報を検索できます。

買う側がとるべき順番は、次のとおりです。

• 契約の前に、地区計画の区域かどうかを調べる。区域なら、その地区の計画書を取り寄せて、 敷地の分割、建物の位置・高さ、垣や柵のルールを読んでください（32地区それぞれの中身は本ページでは未取得です）。
• 買ったあとにやりたい工事を、先に書き出す。駐車場を2台にしたい、塀をフェンスに替えたい、物置を置きたい、外壁の色を変えたい。 その工事がルールに合うかどうかを、買う前に都市づくり推進課（0743-74-1111 内線3311）に確認できます。
• 建て替えを考えているなら、いまと同じ大きさの家が建つかを確認する。 昔の基準で建った家は、いまの地区計画・風致地区・高度地区のもとでは、同じ大きさに建て直せないことがあります。
• 届出の30日を、工程に入れる。引渡しのあとすぐ外構工事を始めたい場合でも、届出から着手まで30日あけることになります。

※地区計画32地区それぞれの制限内容、風致地区の種別ごとの基準、景観の届出の対象規模、用途地域ごとの建ぺい率・容積率は、 本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：生駒市「地区計画」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000006177.html ／ 生駒市「風致地区」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001642.html ／ 生駒市「景観法に基づく届出」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001560.html ／ 生駒市「土地利用規制」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001573.html ／ 生駒市「高山土地区画整理促進区域の建築制限」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000035303.html

2｜擁壁と盛土 ― 市の全域が宅地造成等工事規制区域

生駒市は、市の全域が、宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）にもとづく宅地造成等工事規制区域です。 西に生駒山地、東に矢田丘陵と西の京丘陵。丘陵を造成した住宅地が多い市ですから、これは多くの物件に関係します。

• 擁壁のある物件：擁壁の高さ、材質、ひび割れや膨らみ、水抜き穴の有無を見てください。 いつ、どんな手続きで造られた擁壁かを、売主側の資料で確認できると安心です。
• 建て替え・駐車場の拡張を考えている物件：土を切る、盛る、擁壁をやり替える工事は、許可が要る場合があります。 古い擁壁は、建て替えのときにやり直しが必要になり、大きな費用になることがあります。物件価格に足して考えてください。
• ひな壇の造成地の物件：上の敷地・下の敷地との境の擁壁が、どちらの持ち物かを確認してください。
• 大規模盛土造成地：市には調査結果を報告するページがあります（内容は本ページでは取得できていません）。 谷を埋めた造成地は、見た目では切土か盛土か分かりません。市の資料で確認してください。

開発行為の許可は奈良県知事で、申請書は市の建築課 開発指導係（内線3480）を経由します。 規制区域の指定日と、許可が必要になる工事の規模は、市のページからは確認できていません（未取得）。

出典：生駒市「開発行為・宅地造成等」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000038167.html ／ 生駒市「大規模盛土造成地の調査結果」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000032287.html ／ 生駒市「生駒市について」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000002139.html

3｜土砂災害・洪水・ため池 ― WEB版ハザードマップで住所を確認

市は「土砂災害／洪水ハザードマップ（WEB版）」「生駒市総合防災マップ 2023保存版」「生駒市ため池ハザードマップ」を公開しています （市のページの更新日は2026年8月24日・窓口は危機管理課）。

特別警戒区域（レッドゾーン）に入ると、買ったあとの自由度が変わります。 市公式は「特定の開発行為に対する許可制、建築物の構造規制等が行われます」と説明しています。 建て替えのときに、土砂の力に耐える構造が求められ、費用が上がることがあります。住宅ローンの条件に影響することもあります。 区域は令和7年にも追加されていますので、古い資料ではなく、いまのWEB版で確認してください。

洪水は「大きな川が無いから大丈夫」とは言えません。 令和5年5月30日に追加された18河川は、美の原川・大谷川・乙田川・神田川・有里川・別院川・文珠川・出合川・宮後川・東生駒川・モチ川・薬師堂川・尾谷川・中村川（大和川水系14河川）と、 天野川・穴虫川・宮の前川・山田川（淀川水系4河川）。 住宅地のあいだを流れる小さな川が対象になっています。 浸水の想定がある区域では、火災保険の水災補償の保険料も見込んでおく必要があります。

※土砂災害警戒区域・特別警戒区域の総数、洪水の想定最大規模の雨量と町ごとの浸水深、内水のハザードマップの有無は、 本ページでは確認できていません（未取得）。 出典：生駒市「ハザードマップ」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001045.html ／ 生駒市「浸水想定区域」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000000860.html ／ 生駒市「土砂災害警戒区域」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000000841.html ／ 生駒市「土砂災害特別警戒区域等の指定」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000005473.html

4｜1981年以前の建物 ― 耐震改修の補助は年に約10棟

生駒市の成約データでは、中古戸建て155件のうち25件、中古マンション（建築年の分かる126件）のうち24件が、1981年以前の建築です。 あわせて49件。生駒市地域防災計画は、生駒断層帯の地震で一部の地域が震度7、全壊5,345棟という被害を想定しています。

• 契約の前に、建築年（建築確認の時期）を確かめる。1981年5月以前に建築確認を受けた建物かどうかで、耐震の前提が変わります。
• 市の「住まい選び相談」を使えるか確認する。中古戸建ての見学に建築士が同行する制度で、費用は2,000円。年8件まで、7日前までの申込みです。
• 補助は「あてにしない」前提で資金計画を立てる。年に約10棟の枠で、申請は工事の契約より前。 年度の途中に買った場合、その年度の枠が残っていないことがあります。
• マンションは、建物全体の耐震診断・改修の状況を管理組合の資料で確認する。 生駒市の中古マンションは下位25％が690万円。安い物件ほど、築年と管理の状態を丁寧に見てください。

※耐震診断の補助、解体の補助、ブロック塀等の撤去の補助は市にページがありますが、金額と現在の受付状況は本ページでは確認できていません（未取得）。 出典：生駒市「耐震改修工事補助」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000003270.html ／ 生駒市「住まい選び相談」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000029212.html ／ 生駒市地域防災計画 本編 https://www.city.ikoma.lg.jp/cmsfiles/contents/0000005/5554/01honnpen.pdf

5｜市街化区域か調整区域か。高山町は促進区域も

生駒市は、市街化区域が2,140ha、市街化調整区域が3,178haです。

市は「住宅用地を目的とした市街化区域編入は、原則として行いません」と明記しています。 市街化調整区域の土地を「いずれ市街化区域になる」と見込んで買うことは、おすすめできません。 調整区域で家を建てるときの個別の基準は、市公式のページから確認できませんでした（未取得）。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

出典：生駒市「土地利用規制」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001573.html ／ 生駒市「線引き見直し」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000029078.html ／ 生駒市「高山土地区画整理促進区域の建築制限」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000035303.html

6｜駅からの道と坂、バスの曜日

物件広告の「駅から◯分」は、生駒市では必ず歩いて確かめてください。

• 坂。生駒市は生駒山地と丘陵にはさまれた市です。地図の上の距離より、高低差が効きます。 朝の通勤の向きと、買い物帰りの向きの両方を歩いてください。
• 駐車場。何台分あるか、前面道路の幅と勾配で出し入れしやすいか。 駐車場を広げる工事は、地区計画と盛土規制の両方に関係することがあります。
• コミュニティバス「たけまる号」は平日だけ。7路線のうち、萩の台線は火・水・金、鹿ノ台線は月・水・金、桜ケ丘線は月・木のみ。 土日祝と年末年始は運休です。民間の路線バスの時刻表とあわせて確認してください。
• ごみ。市の年表によると、生駒市は平成27年（2015年）に家庭ごみの有料化を始めています。小さな額ですが、毎月の暮らしのコストです。

7｜北部の計画 ― 学研高山地区第2工区は「産業中心」に

けいはんな線の駅の周辺で家を買う方は、北部の計画の向きを知っておいてください。

造成や企業の立地の時期は、本ページでは確認できていません（未取得）。 推測で「いつ何ができる」と書くことはしていません。 「学研都市の開発で便利になる」「値上がりする」という説明を受けたときは、その時期の根拠を確認してください。 市のサイトにはリニア中央新幹線の新駅誘致のページもありますが、内容は取得しておらず、本ページでは扱っていません。

出典：生駒市「学研高山地区第2工区」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000011055.html ／ 生駒市「高山地区の概要」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001512.html ／ 生駒市「関西文化学術研究都市」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000001482.html

8｜生駒市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・地区計画・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

生駒市は、昭和46年（1971年）11月1日に市制を施行しました。 市の年表によると、市制施行のときの人口は37,439人で、奈良県で9番目の市でした。 その前身は、明治22年（1889年）にできた北倭村・北生駒村・南生駒村の3つの村です。

3つの村が、ひとつの町になるまで

南生駒村の名前は、いまも南生駒駅に残っています。 市の年表は、けいはんな線の開業を「大阪都心部と市北部との直通運転開始」、 都市計画マスタープランは南生駒駅を「南部の地域拠点」と書いています。 南北に約15kmという細長い市ですから、北と南では、最寄りの駅も、通う学校も、まちができた時期も違います （3つの村の範囲といまの町名の対応は、公的資料で確認していません）。

生駒トンネル ― 山を抜けて大阪へ出る線路が、まちをつくった

生駒市の歴史は、生駒山をどう越えるかの歴史でもあります。市の年表から、鉄道と道路の行を抜き出します。

大正3年のトンネルで、生駒は「大阪へ電車で通えるまち」になりました。 その4年後には、宝山寺へ上るケーブルカーが日本で最初に開通しています。 都市計画マスタープランは、生駒駅の南側を「宝山寺の門前町として古くから商業地」と説明しています。 門前町と、電車の駅。生駒駅のまわりは、この2つから始まったまちです。 景観形成地区のひとつも「宝山寺参道沿道地区」です。

けいはんな線の開業は、平成18年（2006年）です。 市の年表は「大阪都心部と市北部との直通運転開始」と書いています。 白庭台・学研北生駒・学研奈良登美ヶ丘の3駅は、まだ開業から20年ほどの新しい駅です。 成約の中央値が3,000万円台とそろって高いのは、この新しい路線の駅だということになります。

昭和50年代 ― 8年間に12の学校ができた

市の年表には、昭和52年（1977年）から昭和59年（1984年）にかけて、次の学校が開校したと書かれています。

8年間で、小学校7校・中学校5校。 いまの市立小学校12校のうち7校、市立中学校8校のうち5校が、この8年間にできました。 人口は昭和51年（1976年）に5万人、平成2年（1990年）に10万人を超えています。 14年で人口が2倍になった時期に、丘陵に住宅地ができ、そこに学校ができたということです。

この歴史は、いま家を買う人にそのまま関係します。 学校の名前になっている真弓・俵口・鹿ノ台・桜ヶ丘・あすか野・壱分は、いまの成約データや地価公示にも出てくる町の名前です。 昭和50年代に建った戸建は、いま築40年から50年ほど。 中古戸建て155件の建築年の中央値は1993年、1981年以前の建築は25件です。 地区計画（32地区）は、こうした住宅地の建て方のルールを決めています。 「昭和の住宅地の、敷地にゆとりのある戸建」を買って、建て替えるのか、直して住むのか。 建築年・耐震・地区計画・擁壁の4つを確かめたうえで判断してください。

学研都市と、平成・令和のまちづくり

平成30年の空き家流通促進プラットホーム、そして建築士が見学に同行する「住まい選び相談」。 生駒市のこの数年の住宅の施策は、新しい住宅地をつくることではなく、いまある家を次の人に渡していくことに向いています。 線引きの見直しで「住宅用地を目的とした市街化区域編入は、原則として行いません」と書き、 学研高山地区第2工区の方向を産業中心に変えたことも、同じ向きの話です。 生駒市で家を買うということは、多くの場合、誰かが住んできた家と住宅地を引き継ぐということです。 だからこそ、建物の状態と、住宅地のルールを、買う前に確かめる意味があります。

※市名の由来、市の木・花・鳥、国勢調査の人口、合併前の3村の範囲、埋蔵文化財包蔵地の範囲と届出の案内は、 本ページでは確認できていません（未取得）。古い集落や社寺の近くで土地を買って新築・建て替えをする方は、埋蔵文化財の確認が必要かどうかを市にお尋ねください。 出典：生駒市「市の歴史」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000002188.html ／ 生駒市「生駒市について」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000002139.html ／ 生駒市「圏域別都市づくり」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000027704.html ／ 生駒市「都市計画マスタープラン」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000000713.html ／ 生駒市「学研高山地区第2工区」 https://www.city.ikoma.lg.jp/0000011055.html

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