【香芝市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

香芝市の価格帯で、いくら得になるか

香芝市の住宅地は1㎡あたり平均79,377円（18地点の単純平均）。市内の標準地は最高150,000円/㎡（真美ヶ丘１丁目１１番６）から最低44,300円/㎡（平野１０９９番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が3.4倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、香芝市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は69件。成約価格の中央値は2,100万円、真ん中の半数は1,300万円〜2,900万円に収まっています。延床面積の中央値は110㎡。建築年の中央値は2001年です。

最寄駅で多いのは二上駅（19件）、五位堂駅（14件）、近鉄下田駅（12件）。

中央値の2,100万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は75万9,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる69件のうち、1981年以前に建てられたものは4件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

香芝市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて香芝市・奈良県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 7万7千人。令和2年の7万9千人を頂点に、減少に転じた市

香芝市の人口は77,848人（男37,058人／女40,790人）、世帯数は33,827世帯です（令和8年8月末日現在・香芝市「人口と世帯数」。前月と比べて人口＋58人・世帯＋45世帯）。面積は24.26km²で、東西7.27km・南北6.27km。人口密度は約3,209人/km²（当方算出）です。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の香芝市の人口は確認できていません（未取得）。市公式に載っている国勢調査の結果は令和2年調査のもので、人口78,113人（男36,925人／女41,188人）・世帯数29,609世帯。平成27年調査と比べて人口＋552人・世帯＋1,807世帯でした（市公式の比較値）。令和2年の時点では、香芝市はまだ人口が増えていた市です。

流れが変わったのは、そのあとです。市の「香芝市こども計画」（令和8年1月）に載っている住民基本台帳の人口（各年3月末）は、平成31年79,245人、令和2年79,274人、令和3年79,100人、令和4年78,782人、令和5年78,668人。令和2年が頂点で、そこから毎年減っています。令和8年8月末の77,848人は、令和2年3月末より1,426人少ない数字です（当方算出。基準の月が違う点にご注意ください）。市の「第一次香芝市都市計画再編基本方針」（令和6年9月）も、「令和２年度まで増加していた人口は令和３年度以降は減少傾向を示し」と書き、国立社会保障・人口問題研究所の推計でも今後減り続ける見通しだとしています。

子どもの数の減り方は、人口全体より速くなっています。同じ計画によると、年少人口（0〜14歳）は平成31年の12,566人から令和5年には11,335人へ、4年で1,231人減りました（当方算出）。出生数は平成30年の684人から令和4年は562人です。

香芝市は、昭和の後半から平成にかけて、急に大きくなった市です。市公式の年表によると、昭和31年に4つの村が合併して香芝町が生まれ、人口は昭和45年5月に2万人、昭和53年2月に3万人、昭和58年6月に4万人、昭和63年11月に5万人。平成3年10月1日に市制を施行したあとも増え続け、平成9年8月に6万人、平成16年3月29日に7万人に達しました。2万人から7万人まで、34年です。いま香芝市で流通している中古戸建て・中古マンションの多くは、この時期に建った家です（成約データでは、中古戸建ての建築年の中央値が2001年、中古マンションが2000年）。

人口が減り始めた市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。香芝市の場合、令和8年地価公示の住宅地は平均＋0.2％でほぼ横ばいですが、1㎡7万円以上の地点は上がり、6万円未満の地点は下がるという、はっきりした分かれ方をしています。「香芝市だから大丈夫」ではなく、「香芝市のどこか」で見る必要がある段階に入っています。

市の位置について、市公式は「奈良県の北西部」で大阪府と接していると説明しています。標高は最高275.5m、最低40.0m。小さな市域のなかに、235mの高低差（当方算出）があります。

土地の使われ方

香芝市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「用途地域 約1,243.9ha」です。市域は24.26km²（2,426ha）。そのうち用途地域が定められているのは、令和7年12月22日告示の都市計画書で約1,243.9haです。市域の51.3％にあたります（当方算出）。用途地域の半分以上（約636.1ha・51.1％）が第一種住居地域で、住居系の6種類を合わせると約1,064.3ha、用途地域の85.6％（当方算出）。工業地域・工業専用地域の指定はなく、工業系は準工業地域（約96.5ha）だけです。香芝市は、用途地域の決め方からして「住むための市」だと言えます。

第一種低層住居専用地域は約126.4ha、用途地域の10.2％。戸建だけが並ぶ、いちばん規制の厳しい住宅地は、香芝市では1割ほどです。第一種中高層住居専用地域（約275.2ha・22.1％）と第一種住居地域が広く、戸建の街並みのなかに、マンションや店舗が建つ余地のある区域が多いということになります。成約101件のうち25件が中古マンションという数字は、この用途地域の決め方とも合っています。

なお、この表は「市街化区域」の面積ではありません。用途地域の合計が市街化区域の面積にあたる可能性は高いのですが、「市街化区域◯ha・市街化調整区域◯ha」という形の公表資料は確認できませんでした（未取得）。用途地域の外（市域の残り約1,182ha・当方算出）には、市街化調整区域のほか、山地なども含まれます。

※香芝市「大和都市計画用途地域の変更」計画書（令和7年12月22日告示）。面積は計画書の「約」の値。構成比は用途地域の合計に対する割合で、当方の算出（端数処理のため合計は100％になりません）。市街化区域・市街化調整区域の面積は未取得です。

市街化区域と市街化調整区域

香芝市には、市街化区域と市街化調整区域の両方があります（線引きあり）。都市計画の名称は「大和都市計画」。市公式の、都市計画法第34条第11号の指定区域についてのページが、市街化調整区域のなかに指定された2つの区域（高・上中地区、五ヶ所地区）を案内しており、市の再編基本方針（令和6年9月）も「市街化調整区域の見直し」を項目に挙げています。

ただし、市街化区域と市街化調整区域の面積の内訳は、公表資料で確認できませんでした（未取得）。このページでは推測で数字を入れない方針のため、面積の表は載せていません。確認できているのは、用途地域の合計が約1,243.9ha（令和7年12月22日告示の計画書）で、市域2,426haの51.3％（当方算出）だということです。裏返すと、市域のおよそ半分は用途地域の外で、そこに市街化調整区域があります。

市街化調整区域は、これから動く可能性があります。再編基本方針は、見直しを検討する区域として「市役所周辺の区域、王寺町と隣接する市北部や葛城市と隣接する市南部に位置する区域、具体的に開発事業の計画が検討されている区域等」を挙げています。方針の段階であり、どの土地がいつ市街化区域になるかは決まっていません。「いずれ市街化区域になるから」という説明を受けたときは、都市計画決定の告示があるかどうかを確認してください。

地価公示 ― 18地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、香芝市の住宅地の標準地は18地点。 単純平均は1㎡あたり79,377円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.2％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

香芝市は奈良県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある奈良県内の28市町村のうち、 香芝市の住宅地の平均価格は5位。 町村を除いた「市」だけで見ると、12市のなかで第4位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

香芝市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地18地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で3.4倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

香芝市を一言で表すと、「大きくなり続けてきた市が、初めて減り始めたところ」です。 昭和45年に2万人だった人口は、平成16年に7万人を超え、令和2年3月末に79,274人。そこが頂点でした。 市公式は「8つの駅」「大阪市内へ最短22分」と紹介しますが、その便利さがあっても、人口は令和3年度から減っています。 市はこれを受けて都市計画を見直し、令和7年12月22日、近鉄五位堂駅の周辺で高さ45mまでの建物を認める変更を告示しました。 この章では、「駅前の変化」「地価の分かれ方」「丘の住宅地の年代」の3つから香芝市を読んでいきます。

令和7年12月22日 ― 駅前のルールが変わった

市の「第一次香芝市都市計画再編基本方針」（令和6年9月）は、人口について次のように書いています。

そのうえで方針は、駅前の商業地域の「容積率」と「高さ」を見直すとしました。 理由として計画書が挙げているのは、土地の高度利用が十分に進んでいないこと、駅前に店舗と共同住宅を組み合わせた活気ある街をつくること、などです。

「45m高度地区（環境配慮型）」は、誰でも45mまで建てられる区域ではありません。 計画書によると、45mまで建てられるのは「環境配慮型建築物」（市長が別に定める基準に適合すると認めたもの）で、それ以外は31mまで。 「31m高度地区（環境配慮型）」も同じ仕組みで、基準を満たせば31m、それ以外は20mです。 基準を満たす建物にだけ、高さの上乗せを認めるという形になっています。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 五位堂駅の近くでは、これから背の高いマンションが建つ可能性があります。 45mは、一般的なマンションで14〜15階建てほどにあたる高さです。 いま日当たりや眺めのよい部屋・家が、数年後も同じとは限りません。南側と駅側の土地の指定を確認してください。
• 駅前に新しいマンションが供給されれば、中古マンションの比べる相手が増えます。 香芝市の中古マンションの成約は25件・中央値1,900万円・建築年の中央値2000年。 築25年前後の物件が中心の市場に、新しい物件が加わる可能性があるということです。
• 二上駅周辺は、方針には挙がっていますが、令和7年12月22日の告示の対象には入っていません。 「二上駅前も45mになる」という説明を受けたときは、都市計画の告示があったかどうかを確認してください。

出典：第一次香芝市都市計画再編基本方針（令和6年9月） https://www.city.kashiba.lg.jp/uploaded/life/53141_132954_misc.pdf ／ 香芝市「都市計画の変更及び決定について（令和7年12月22日告示）」 https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/25/61479.html ／ 「大和都市計画用途地域の変更」 https://www.city.kashiba.lg.jp/uploaded/attachment/29436.pdf ／ 「大和都市計画高度地区の変更」 https://www.city.kashiba.lg.jp/uploaded/attachment/29437.pdf ※「14〜15階建てほど」は、1階あたり約3mとして当方が換算した目安です。高度地区の対象となる町名・番地は、計画書の図でしか示されておらず、本ページでは取得できていません（未取得）。

地価公示21地点 ― 7万円以上は上がり、6万円未満は下がる

令和8年地価公示で、香芝市の標準地は住宅地18地点・商業地3地点の計21地点です（工業地の標準地はありません）。

平均＋0.2％という数字だけを見ると「ほぼ横ばい」ですが、中身はまったく違います。 住宅地18地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• 7万円以上の11地点は、前年と比べられる10地点がすべて上昇。 残る1地点（下田東1丁目）は新しく選ばれたか選び替えられた地点で、前年と比べられません。
• 6万円未満の7地点は、下落が6地点、横ばいが1地点。上昇はゼロ。 7万円と6万円のあいだに標準地は1つもなく、そこを境に、上がる側と下がる側がきれいに分かれています。
• 最も上がったのは、すみれ野2丁目（＋2.3％）、次が旭ヶ丘5丁目（＋1.5％）。 最高価格の真美ヶ丘1丁目は＋0.7％です。いちばん高い場所がいちばん上がっているわけではありません。 最も下がったのは関屋北3丁目（−2.2％）で、ほかの下落地点（−0.4〜−0.8％）より下げ幅が大きくなっています。

最高の真美ヶ丘1丁目（150,000円）と最安の平野（44,300円）で3.4倍。 上位3地点（真美ヶ丘・すみれ野・西真美）は12万円台以上で、4番目の五位堂1丁目（95,800円）とのあいだに3万円以上の段差があります。 香芝市の住宅地は、「12万円以上の3地点」「7万〜9万円台の8地点」「6万円未満の7地点」の3つの層でできていると読めます。 人口が減り始めた市で、地価の差がこれから縮まるのか広がるのか。令和8年の数字は、広がる方向を示しています。

商業地は3地点です。

商業地の最高（瓦口・161,000円）と、住宅地の最高（真美ヶ丘1丁目・150,000円）の差は、1万1,000円しかありません。 駅前の商業地が飛び抜けて高い市ではなく、住宅地と商業地の値段が近い市です。 瓦口は近鉄五位堂駅の市営自転車駐車場がある町で、＋1.9％は21地点のなかで2番目に大きい上昇です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

実際の成約101件 ― 中古戸建て69件、中古マンション25件、新築戸建て6件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 香芝市の成約は101件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※戸建は76件。うち1件は建築年が分からないため、中古戸建て・新築戸建てのどちらにも入れていません（69＋6＋1＝76件）。

香芝市は、中古の市です。101件のうち、中古戸建てと中古マンションが94件。新築戸建ては6件しかありません。 「香芝市で新築の建売を買う」という選択肢は、公的データに出てくる成約を見るかぎり、数が限られています。 6件の価格は2,600万〜3,700万円、延床面積の中央値は97㎡。6件ですので、中央値3,000万円は参考値としてお読みください。

中古戸建ては69件。全体の3分の2を超えます。 最小130万円から最大8,300万円まであり、下位25％は1,300万円、上位10％は4,800万円。 建築年の中央値は2001年で、1981年以前の建築は69件のうち4件だけです。 築20〜25年前後の、延床110㎡ほどの戸建が、香芝市の中古戸建ての真ん中にあります。 戸建76件全体の土地面積の中央値は150㎡。 住宅地の平均価格79,377円/㎡に150㎡を掛けると約1,191万円（当方算出）ですから、 下位25％（1,300万円）あたりの物件は、価格のほとんどが土地の値段だと考えられます。

中古マンションは25件。4件に1件がマンションです。 中央値1,900万円、専有面積の中央値は80㎡、建築年の中央値は2000年。 価格の幅は300万〜3,000万円で、1981年以前の建築が25件のうち4件あります。 80㎡で1,900万円という水準は、広さのわりに手の届きやすい価格です。 一方で、築25年前後のマンションは、大規模修繕の時期と修繕積立金の額が家計に効いてきます。

買う側の確認事項は、種別ごとに違います。

• 中古戸建て：建築年、リフォームの履歴、丘の住宅地なら盛土かどうか、地区計画の有無。 中古戸建ては、仲介手数料0円の対象になる物件とならない物件があります。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は対象になりやすい物件です。
• 中古マンション：管理費・修繕積立金の額と長期修繕計画、駅からの距離。 五位堂駅の近くなら、まわりの土地の高度地区（これから建つ建物の高さ）も確認してください。 中古マンションも、0円の対象になる物件とならない物件があります。
• 新築戸建て：土地の面積と形、駐車場の台数、前面道路の幅、造成の方法（切土・盛土）。 新築戸建て（建売）は仲介手数料0円の対象になりやすい種別ですが、対象外の物件もあります。

最寄駅別の成約（101件中98件）

近鉄の4駅で78件、JRの3駅で20件。 成約の8割近くが近鉄の駅を最寄りにしています。 二上・五位堂・近鉄下田の3駅だけで70件。香芝市の住宅の取引は、近鉄大阪線のこの3駅に集まっています。 8つ目の駅、近鉄南大阪線の二上山駅は、3件以上の成約があった駅には入っていません。

中央値は2つのグループに分かれます。 2,200万〜2,400万円の4駅（二上・近鉄下田・五位堂・JR五位堂）と、765万〜1,700万円の3駅（香芝・志都美・関屋）。 駅別の中央値は種別が混ざった値ですので、「関屋は安い駅」と単純には言えませんが、 同じ市内で、駅を変えるだけで中央値が3倍違うという事実は、予算を組むときに知っておく価値があります。 駅からの平均は10〜14分。どの駅でも、駅前より、駅から少し離れた住宅地の成約が中心です。

町別の成約（3件以上あった16町・計91件）

香芝市の成約は、特定の町に集中していません。 最多の旭ケ丘・穴虫でも10件ずつ。16の町に3〜10件ずつ散らばっています。 「香芝市の相場」をひとつの数字で言うのが難しい市だということです。

最も高い真美ヶ丘・北今市の3,300万円と、最も低い上中の580万円で、5.7倍（当方算出）。 3,000万円以上の4つの町（真美ヶ丘・北今市・高山台・瓦口）は、どれも3〜5件です。 この件数では、新築や築浅の物件が1件入るかどうかで中央値が大きく動きます。 町ごとの建築年は公表データにありませんので、「高い町」「安い町」と決めつけず、参考値としてお読みください。 それでも、区画整理で造られた住宅地（真美ヶ丘・高山台・旭ケ丘）が中央値の高い側に並んでいることは読み取れます。

実際の成約は、こんな中身です

戸建4件は、どれも2,100万円。戸建全体の中央値です。 同じ2,100万円で、建築年は1990年・1999年・2004年・2006年、駅からは5分・15分・15分・15分。 二上駅から5分の2004年築も、五位堂駅から15分の1990年築も、同じ値段で成約しています。 香芝市では、どの駅のどの町かで、同じ予算で買える家の新しさと駅からの距離が変わります。

マンション4件は1,900万〜2,200万円。こちらも中央値（1,900万円）の近くです。 4件とも3LDK以上で、専有面積は65〜90㎡。うち3件は駅から5分以内です。 「駅から5分以内の3LDKのマンション」と「駅から15分の戸建」が、ほぼ同じ2,000万円前後。 香芝市で2,000万円の予算を持つ方は、この2つを比べることになります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・香芝市101件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 新築戸建て・中古戸建ての「面積の中央値」は延床面積、中古マンションは専有面積です。 町別の表の「メモ」は、市営自転車駐車場の所在地・区画整理・地区計画・指定区域についての市公式の記載によります。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

丘の住宅地は、造られた年代で読む ― 区画整理・地区計画・盛土

香芝市の住宅地の多くは、土地区画整理事業で造られました。 市公式は、主な地区について、事業の主体・面積・期間を公開しています。

このほか市公式には、白鳳台、五位堂駅前北、五位堂駅前北第二、志都美駅西、旭ケ丘の各地区のページがあります （面積・期間は本ページでは確認できていません）。

3つの地区を合わせると、香芝市域だけで188.8ha（当方算出）。用途地域の合計（約1,243.9ha）の15％にあたります。 真美ケ丘は香芝市と広陵町にまたがる297.6haのニュータウンで、香芝市域の計画人口12,300人は、いまの市の人口の約16％にあたる規模です（当方算出）。 高山台の平均減歩率は56.5％。もとの土地の半分以上を道路・公園・保留地などに充てて造った住宅地だということです。

年代が分かると、確認すべきことが見えてきます。

• 昭和46〜54年度の西真美ケ丘、昭和47年度からの真美ケ丘：早い時期の家は築45〜50年。 1981年（昭和56年）5月以前に建築確認を受けた建物は、いまの耐震基準より前の建物です。 成約データでは1981年以前の中古戸建ては69件中4件と少数ですが、検討する物件がそれにあたるかどうかは必ず確認してください。
• 平成5〜12年度の高山台：築25〜30年前後の家が中心になる年代です。外壁・屋根・設備の更新時期にあたります。
• 地区計画：高山台・西真美は地区計画の地区です（市内は6地区）。着工30日前までの届出が必要で、建て方にルールがあります。
• 盛土：丘を造成した住宅地には、谷を埋めた区画があります。

市が公表している大規模盛土造成地は、43箇所です。 市のページによると、第一次スクリーニングで抽出した45箇所を精査して43箇所とし、 令和4年度の第二次スクリーニング計画で3つの区分（26箇所・14箇所・3箇所）に分け、いずれも経過観察としています。

※43箇所の位置（町名）、谷埋め型・腹付け型の内訳、盛土規制法の規制区域の指定状況は、本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：香芝市公式（真美ケ丘地区・西真美ケ丘地区の土地区画整理事業のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/25/2288.html ／ 香芝市公式（高山台地区の土地区画整理事業のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/25/2287.html ／ 香芝市公式（地区計画のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/25/41405.html ／ 香芝市公式（大規模盛土造成地のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/25/36112.html

24.26km²に、土砂災害警戒区域88箇所・防災重点ため池50箇所

香芝市は、標高40.0mから275.5mまでの高低差がある市です。 山と丘、そのあいだを流れる川、そして農業用のため池。災害の想定も、この地形に沿っています。

88箇所のうち68箇所、4分の3以上が特別警戒区域（レッドゾーン）です。 特別警戒区域では、居室のある建築物に構造の規制がかかり、建て替えの自由度や住宅ローンの条件に影響します。 警戒区域（イエローゾーン）でも、重要事項説明で必ず説明される項目です。 山や崖に近い物件、谷の出口にある物件は、最初にこの確認をしてください。

洪水の想定は、令和5年に対象の川が増えました。 それまでの葛下川に、8つの川が加わっています。 令和5年5月より前に作られたハザードマップや、古い物件資料の「浸水想定区域外」という記載は、そのまま信用しないでください。 市の総合防災マップは令和6年3月21日に更新されています。必ず最新の図で、物件の住所を確認してください。

※町ごとの警戒区域の箇所数、川ごと・町ごとの浸水深、想定最大規模の降雨量、ため池ごとの浸水想定は、本ページでは取得できていません（未取得）。 土砂災害警戒区域等の指定は追加・変更されることがあります。市の別の資料には異なる箇所数の記載があるとの調査時の記録がありますが、 その資料を読み直して確かめられなかったため、本ページには土木担当のページの数（88箇所・68箇所）だけを載せています。最新の指定は奈良県・市でご確認ください。 出典：香芝市公式（土砂災害警戒区域等のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/26/4176.html ／ 香芝市公式（防災重点ため池のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/76/21369.html ／ 香芝市公式（洪水浸水想定区域のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/26/5027.html ／ 香芝市公式（総合防災マップのページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/17/6710.html

まとめ：香芝市は「駅・地価の層・造られた年代・災害の図」の4つで選ぶ市

香芝市の住宅地の平均価格は、奈良県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 28市町村のうち5位、12市のなかでは4位。 変動率（＋0.2％）で見ると28市町村中7位、12市のなかでは6位です。 価格は県内の上位、値動きは市のなかでちょうど真ん中、という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• どの駅の物件か。近鉄大阪線（五位堂・近鉄下田・二上・関屋）、近鉄南大阪線（二上山）、JR和歌山線（香芝・志都美・JR五位堂）。 成約は近鉄78件・JR20件。駅別の中央値は765万〜2,400万円です。
• 地価のどの層か。7万円以上の地点は上昇、6万円未満の地点は下落・横ばい。同じ市内で3.4倍の差があります。
• 市街化区域か市街化調整区域か。調整区域なら、34条11号の指定区域（高・上中地区、五ヶ所地区）の内か外か。 都市計画税の有無と税率も、物件ごとに確認が必要です（市の公表資料では未確認）。
• 造られた年代と、盛土・地区計画。区画整理の住宅地は昭和46年度から平成12年度まで。大規模盛土造成地は43箇所、地区計画は6地区。
• 災害の図。土砂災害警戒区域88箇所（特別警戒区域68箇所）、防災重点ため池50箇所、洪水は葛下川と8河川。 総合防災マップは令和6年3月更新の版で。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件は買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の香芝市

香芝町が市になったのは平成3年（1991年）10月1日。市公式の年表によると、人口は昭和45年5月に2万人、昭和53年2月に3万人、昭和58年6月に4万人に達しました。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（本町1397番地）を含む同じ範囲です。左の写真は、まだ「香芝町」で、人口が2万人から3万人へ増えていた時期にあたります。西真美ケ丘の区画整理（昭和46〜54年度）と、真美ケ丘の区画整理（昭和47〜平成3年度）が進んでいた頃で、高山台の区画整理（平成5〜12年度）はまだ始まっていません。2枚を見比べるときは、田や畑、山だった場所がどこで住宅地に変わったかに注目してください。右の写真で住宅に埋まっている区画のなかにも、左の写真では農地や山のままのところがあるはずです。そうした場所は、市街地になってからの年数が浅く、道路や区画の形が整っていることが多い一方、もとの地形（谷だったのか、尾根だったのか）を知る手がかりにもなります。大規模盛土造成地（市内43箇所）や、洪水・土砂災害の想定とあわせて見てください。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「奈良県香芝市本町１３９７番地」の座標から算出したタイルによるものです。写真の中身を当方が読み取って書いたものではありません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28734〜28736・y13029〜13030）で切り出しています。

香芝市は、昭和31年に五位堂村・二上村・下田村・志都美村の4つの村が合わさってできたまちです。その4つの名前は、いまも駅と小学校の名前に残っています。そこに、昭和40年代から平成にかけて、区画整理で丘の住宅地（西真美ケ丘・真美ケ丘・高山台など）が加わりました。

ここでは、令和8年地価公示の全21地点（住宅地18・商業地3）と、国土交通省の成約価格情報101件の駅別・町別を、駅と住宅地のまとまりで7つに整理します。

先にお断りしておきます。市の都市計画マスタープラン（平成30年3月）は市域を6つの地域に分けていますが、地域の名称と町名の割り当てを公表資料から正確に読み取れませんでした（未取得）。本ページのまとまりは、市営自転車駐車場の所在地（どの町にどの駅があるか）と、成約個票の町名・最寄駅をもとにした当方の整理です。どの駅が最寄りになるかは物件ごとに違いますので、見出しの駅名は目安としてお読みください。

駅との対応を公的資料で確かめられなかった町は、どのまとまりにも入れていません。成約のあった町では、鎌田（6件・中央値2,800万円）、磯壁（6件・1,250万円）、北今市（4件・3,300万円）、良福寺（4件・1,450万円）、狐井（3件・2,700万円）。住宅地の標準地では、すみれ野2丁目（134,000円/㎡・＋2.3％・18地点で最大の上昇）、磯壁2丁目（87,900円・＋0.7％）、藤山1丁目（82,900円・＋0.7％）、北今市7丁目（71,000円・＋0.3％）、尼寺3丁目（58,300円・−0.5％）、畑5丁目（56,700円・0.0％）、平野（44,300円・−0.4％・18地点の最安）がこれにあたります。

成約の町別は3件以上あった16の町（計91件）だけの集計で、件数が3件・4件の町もあります。件数を必ずあわせてご覧ください。町名の表記は、地価公示と成約データでは「真美ヶ丘」「旭ヶ丘」、市公式では「真美ケ丘」「旭ケ丘」と書かれることがあります（同じ町です）。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、香芝市・奈良県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

香芝市には鉄道が3路線、駅が8つあります。近鉄大阪線、近鉄南大阪線（二上山駅）、JR和歌山線（香芝駅・志都美駅・JR五位堂駅）です。東西7.27km・南北6.27kmの市域に、3路線・8駅。市公式が「大阪市内へ最短22分」と紹介する、大阪府と接した市です。

香芝市で最初に決めていただきたいのは「近鉄かJRか」、そして「どの駅か」です。成約は近鉄の4駅で78件、JRの3駅で20件。近鉄大阪線は鶴橋の方面、JR和歌山線は天王寺の方面と、大阪側の着く場所が違います（市公式の交通案内は「大阪・鶴橋駅」「大阪・天王寺駅」からの所要時間を載せています）。「五位堂」の名前の駅は近鉄とJRに1つずつ、「二上」の名前の駅は近鉄大阪線（二上駅）と近鉄南大阪線（二上山駅）に1つずつあります。物件広告の駅名は、必ず路線とあわせて確認してください。

駅によって、成約の中央値が大きく違います。二上2,400万円、近鉄下田2,250万円、五位堂・JR五位堂2,200万円に対して、香芝1,700万円、志都美1,350万円、関屋765万円。駅別の中央値は新築戸建て・中古戸建て・中古マンションが混ざった値ですので、どの種別が多いかで数字は動きます。物件を見比べるときは、同じ駅の、同じ種別の成約と比べることをおすすめします。

※市内の駅が8つであることは、市公式で確認しています。市公式は「JR和歌山線、近鉄大阪線、近鉄南大阪線が通り、8つの駅を有しています」と書き、香芝市地域公共交通計画（令和3年3月）は内訳を近鉄5駅・JR3駅としています。7つの駅（近鉄の五位堂・下田・二上・関屋、JRの香芝・志都美・五位堂）は、市営の自転車駐車場の所在地で市内にあることを確認しました。残る二上山駅は、国土地理院の地名検索が返す市区町村コードで香芝市内と確認しています。

路線名について。五位堂・下田・二上の3駅は、市の計画や交通案内に「近鉄大阪線」と書かれています。二上山駅は市公式に「近鉄南大阪線」とあります。JRの3駅は、市内を通るJRの路線が和歌山線だけであることから、和歌山線としています。関屋駅は、市公式には路線の記述がありませんが、近畿日本鉄道の「駅別乗降人員」の大阪線の表に載っていることで、近鉄大阪線の駅と確認しました（五位堂・近鉄下田・二上の3駅も、同じ大阪線の表に載っています）。

乗降人員について。近鉄大阪線の4駅の乗降人員は、近畿日本鉄道の公表する令和7年11月11日（火）の1日の調査値で、年間の平均ではありません（表の見出しは「1日平均乗降人員」ですが、調査日1日の数字です）。五位堂23,327人、二上8,881人、近鉄下田4,510人、関屋2,731人で、数字を確認できた近鉄の4駅のなかでは五位堂が最も多くなっています。二上山駅とJRの3駅（香芝・志都美・JR五位堂）は、駅ごとの数値を確認できておらず「—」です。そのため、JRを含めた市内全体の順位は、本ページでは分かりません。地域公共交通計画に載っているのは合計で、JRの市内3駅が年間1,613千人、近鉄の市内5駅が年間8,894千人（2018年度奈良県統計年鑑による）。近鉄の利用がJRの5.5倍です（当方算出）。成約の件数も、近鉄の4駅で78件、JRの3駅で20件と、近鉄側に寄っています。

成約データの駅名表記について。国土交通省の成約価格情報では、近鉄の下田駅が「近鉄下田」、関屋駅が「関屋(奈良)」、JR五位堂駅が「ＪＲ五位堂」と表記されています。駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、7駅の合計は98件（101件中）です。

「大阪市内へ最短22分」について。市公式の紹介文にある数字ですが、どの駅からどの駅までの時間かは書かれていません。市公式の交通案内に具体的に載っているのは、鶴橋駅から近鉄下田駅まで34分、天王寺駅からJR香芝駅まで27分です。所要時間は列車の種別と時間帯で変わりますので、通勤に使う時間帯の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

道路

市内を通る主な道路は国道165号・国道168号と西名阪自動車道です（市公式）。市役所からの距離は、香芝インターチェンジまで3.3km、柏原インターチェンジまで5.3km。地区計画の地区のひとつに「香芝インターチェンジ北」があり、インターチェンジの周辺は住宅地とは別のルールで土地利用が決められています。幹線道路やインターチェンジに近い物件は、車の便がよい反面、交通量と音の確認が必要です。時間帯を変えて現地でご確認ください。

市のコミュニティバスは、1乗車100円、1日乗車券200円（小学生100円）。運行は奈良交通の西大和営業所です。運休日は、木曜日・祝日・振替休日・国民の休日・年末年始（12月27日〜1月4日）。週に1日、木曜日は走らないという点は、通院や通学の足として考えている方には大事な条件です。令和8年7月1日から9月30日までは、中学生以下が無料でした。

市にはデマンド交通（予約して乗り合う交通）もあります。令和8年4月1日の乗車分から運賃が改定されていますが、改定後の金額は本ページでは確認できていません（未取得）。シェアサイクルも導入されています。香芝市の成約は、駅からの平均が10〜14分。標高は最低40.0mから最高275.5mまであり、丘の住宅地では駅や買い物先とのあいだに坂があります。駅から離れた丘の住宅地では、車を前提にした暮らしになると考えておくのが現実的です。バス便の物件は、現在の時刻表と運休日、車での代替手段をあわせて確認してください。

※二上山駅とJRの3駅の乗降人員、「大阪市内へ最短22分」の区間、コミュニティバスの路線名と便数、デマンド交通の改定後の運賃は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：香芝市公式（市勢・概要のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/5/6117.html ／香芝市公式（交通アクセスのページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/5/4612.html ／香芝市公式（市営自転車駐車場のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/16/6692.html ／香芝市地域公共交通計画 概要版 https://www.city.kashiba.lg.jp/uploaded/attachment/6373.pdf ／香芝市公式（コミュニティバスのページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/site/bus-community/ ／香芝市公式（二上山駅に関する記述のあるページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/15/6444.html ／近畿日本鉄道「駅別乗降人員 難波線 大阪線」 https://www.kintetsu.co.jp/tetsudo/a.html ／国土地理院 地名検索 https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=二上山駅

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

香芝市の固定資産税の税率は1.4％です。市公式は「課税標準額に税率（1.4％）をかけると税額になります」と説明しています。免税点は、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円。納期は4月（第1期）・7月（第2期）・12月（第3期）・2月（第4期）の4回です。

都市計画税については、正直に書きます。税率と課税される区域を、市の公表資料から確認できませんでした（未確認）。市の「固定資産税」のページ、課税課のページ、納期限の一覧（載っている税目は固定資産税・軽自動車税・市県民税）のいずれにも、都市計画税についての記載が見当たりませんでした。市の例規集（市税条例）も取得できていません。「記載が無い」ことと「課税されない」ことは別です。都市計画税は、多くの市で市街化区域内の土地・家屋に課されている税で、地方税法が定める上限（制限税率）は0.3％です。このページでは推測で数字を埋めない方針のため、上の表は「1.4％＋都市計画税」としています。

買う側がとるべき確認は、かんたんです。検討中の物件について、売主の今年度の納税通知書（課税明細書）を見せてもらうこと。固定資産税と都市計画税がそれぞれいくらかが、物件ごとに載っています。市の課税課でも確認できます。

固定資産税は、毎年1月1日現在の所有者に1年分が課税される税です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税などの精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

住宅用地の特例や新築住宅の減額は、地方税法にもとづく全国共通の制度です。ただし香芝市の「固定資産税」のページには、特例の割合や減額の期間についての説明がありませんでした。このページでは、市の公表資料で確認できた数字だけを載せる方針のため、割合・期間・面積の要件は書いていません（未取得）。市には「住宅の改修に伴う固定資産税の減額措置について」のページがあります（内容は本ページでは確認していません）。

香芝市の成約データでは、戸建76件の土地面積の中央値は150㎡です。住宅地の公示価格の平均79,377円/㎡を掛けると、土地だけで約1,191万円（当方算出）。中古戸建ての下位25％（1,300万円）あたりの物件は、価格のほとんどが土地の値段だと考えられます。

築浅の中古戸建てを買う方へ。新築から数年の家は、固定資産税の減額を受けている期間中のことがあります。いまの税額が減額中のものかどうかを売主側に確認しておくと、買ったあとの負担を読み違えずに済みます。

免税点

同一人が香芝市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 4月／第2期 7月／第3期 12月／第4期 2月（香芝市の納期限の案内による）／納期限の日付は年度ごとに市が公表

※税率・免税点は香芝市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜洪水 ― 令和5年に対象の川が増えた。最新の防災マップで

香芝市で家を買う前に、最初に開いていただきたいのが「香芝市総合防災マップ」です。 令和6年3月21日に更新されています。洪水の浸水想定の対象になっている川は、次のとおりです。

いずれも、想定最大規模の降雨（考えられる最大級の雨）にもとづく想定です。 大きな川が1本流れている市ではなく、小さな川がいくつも流れている市だということが、この一覧から分かります。 小さな川は、短い時間の強い雨で水位が上がりやすいという性質があります。

• 物件の住所で、浸水深と浸水が続く時間を確認する。図は川ごとに分かれていることがあります。近くの川すべてについて見てください。
• 資料の日付を見る。令和5年5月より前の資料には、8河川の想定が入っていません。
• 浸水の想定がある場所では、火災保険の水災補償の保険料を見込んでおく。

※川ごと・町ごとの浸水深、想定最大規模の降雨量、内水（下水や水路があふれる浸水）のマップの有無は、本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：香芝市公式（洪水浸水想定区域のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/26/5027.html ／ 香芝市公式（総合防災マップのページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/17/6710.html

2｜土砂災害警戒区域88箇所、うち特別警戒区域68箇所。ため池は50箇所

土石流の警戒区域が41箇所あります。 崖が崩れる「急傾斜地の崩壊」だけでなく、谷から土砂が流れ出る「土石流」の想定が半分近くを占めているのが、山と丘のある香芝市の特徴です。 土石流の警戒区域は、崖から離れた、谷の出口の平らな土地にもかかります。「崖が近くにないから大丈夫」とは言えません。

特別警戒区域（68箇所）に入っている土地は、とくに慎重に。 居室のある建物を建てる・建て替えるときに構造の規制がかかり、金融機関によっては住宅ローンの条件が変わります。 敷地の一部だけがかかっている場合も、重要事項説明の対象です。

ため池の近くの物件は、「ため池ハザードマップ」も見てください。 防災重点ため池は、決壊した場合に下流の家や公共施設に被害が出るおそれのあるため池です。 50箇所という数は、川の洪水の図だけでは見えない浸水の想定が、市内のあちこちにあるということです。

※町ごとの箇所数、ため池ごとの浸水想定は未取得です。指定は追加・変更されることがあります。 出典：香芝市公式（土砂災害警戒区域等のページ・更新日2024年1月16日） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/26/4176.html ／ 香芝市公式（防災重点ため池のページ・更新日2026年5月20日） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/76/21369.html

3｜大規模盛土造成地43箇所 ― 丘の住宅地は「切土か盛土か」

市は、大規模盛土造成地を43箇所公表しています。 第一次スクリーニングで抽出した45箇所を精査した数で、令和4年度の第二次スクリーニング計画では、3つの区分（26箇所・14箇所・3箇所）のいずれも経過観察とされています。

• 区画整理で造られた丘の住宅地（西真美ケ丘・真美ケ丘・高山台・旭ケ丘など）で買う方は、その区画が盛土にあたるかを確認する。
• 擁壁（ようへき）のある土地は、擁壁の高さ・構造・ひび割れ・水抜き穴の状態を現地で見る。古い擁壁の造り直しには大きな費用がかかります。
• 建物の傾き・基礎のひび割れは、内覧のときに必ず見る。気になる場合は、契約前の建物状況調査（インスペクション）を検討する。

※43箇所の位置（町名）と、盛土規制法の規制区域の指定状況は未取得です。 出典：香芝市公式（大規模盛土造成地のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/25/36112.html

4｜市街化区域か調整区域か。調整区域なら「指定区域」の内か外か

香芝市には、市街化区域と市街化調整区域の両方があります。 面積の内訳は公表資料で確認できていません（未取得）が、用途地域の合計は約1,243.9haで、市域2,426haの51.3％（当方算出）です。

「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 市街化調整区域の物件は、価格が周辺より安く見える分、買ったあとにできること・できないことの差が大きくなります。 検討中の土地の指定は、市の香芝市地理情報公開システムで調べられます。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

出典：香芝市公式（都市計画法第34条第11号の指定区域のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/25/1041.html ／ 香芝市公式（用途地域の確認方法のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/25/6671.html ／ 香芝市地理情報公開システム https://city.kashiba.geocloud.jp/

5｜駅前の高さ・地区計画 ― 隣にこれから何が建つか

令和7年12月22日の告示で、近鉄五位堂駅の周辺に「45m高度地区（環境配慮型）」約7.2haと「31m高度地区（環境配慮型）」約8.8haが導入されました。 JR香芝駅・近鉄下田駅の周辺でも、用途地域と高度地区が変更されています。

• 駅の近くのマンション・戸建：南側・東側・西側の土地の用途地域と高度地区を確認する。いまは低い建物や駐車場でも、建て替わる可能性があります。
• マンションを買う場合：そのマンション自体が、いまの高さ制限に合っているかも確認する。 高さ制限ができる前に建ったマンションは、建て替えるときに同じ高さ・同じ戸数で建てられないことがあります。
• 地区計画の6地区（高山台・五位堂駅前北・香芝インターチェンジ北・志都美駅西・畑・西真美）：着工30日前までに届出。 敷地の分割、建物の用途・高さ・壁の位置などにルールがあることがあります。
• 第一種低層住居専用地域（約126.4ha）：建ぺい率・容積率・高さの制限が厳しい区域。建て替えで同じ大きさが建つかを確認する。

※高度地区の対象となる町名・番地、用途地域ごとの建ぺい率・容積率の区域、地区計画6地区の制限内容、準防火地域・特別用途地区の区域は、本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：香芝市「都市計画の変更及び決定について（令和7年12月22日告示）」 https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/25/61479.html ／ 「大和都市計画高度地区の変更」 https://www.city.kashiba.lg.jp/uploaded/attachment/29437.pdf ／ 香芝市公式（地区計画のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/25/41405.html

6｜古い家と耐震 ― 市の補助はあるが、枠が小さい

香芝市の成約データでは、1981年以前の建築は中古戸建て69件のうち4件、中古マンション25件のうち4件です。 数は多くありませんが、西真美ケ丘（昭和46年度〜）や真美ケ丘（昭和47年度〜）の早い時期の家は、この年代にあたります。 市には耐震の支援制度があります。

制度はあります。ただし、改修の補助は年に約2件です。 「古い戸建を安く買って、補助を使って耐震改修をする」という計画は、枠に入れなければ成り立ちません。

• 契約の前に、建築年（建築確認の時期）を確かめる。昭和56年5月31日以前の着工かどうかで、耐震の前提が変わります。
• 補助は「使えたら助かる」程度に考え、診断と改修の費用は自己資金で見込む。
• 翌年度の受付の時期と件数を、市の都市計画課に確認する。先着順ですので、買う時期によっては受付の開始に間に合わせる段取りが要ります。

市には、空き家を交流施設などに改修する事業への補助（補助率3分の2・上限100万円・10年以上その用途に使うことが条件）もありますが、 これは自分が住むための住宅の取得やリフォームへの補助ではありません。

出典：香芝市公式（耐震診断・耐震改修の支援のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/25/68768.html ／ 香芝市公式（空家等対策推進支援事業のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/16/64958.html

7｜埋蔵文化財 ― 包蔵地のなかで建てるなら、工事の前に届出

市公式によると、周知の埋蔵文化財包蔵地のなかで、建築、宅地造成（擁壁・盛土・切土）、道路、管の埋設などの工事を行う場合は、 工事の前に「埋蔵文化財発掘届出書」の提出が必要です（文化財保護法）。 包蔵地の外でも、開発面積が1万㎡を超える場合は踏査願が必要とされています。

• 土地を買って新築する方、建て替える方は、その土地が包蔵地にあたるかを契約前に確認する。
• 届出のあと、試掘や発掘調査が必要になると、着工の時期が延びることがあります。住宅ローンの実行や仮住まいの期間に影響します。
• 窓口は文化財課（二上山博物館内・藤山1丁目17番17号）0745-77-1700です。

※届出の期限（工事の何日前までか）は、市のページに記載がありませんでした。包蔵地の範囲も本ページでは取得できていません（未取得）。 また、古都保存法の区域、風致地区、景観計画・景観地区の指定が香芝市にあるかどうかは、市公式から確認できていません。 出典：香芝市公式（埋蔵文化財の手続きのページ・更新日2022年4月1日） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/42/26764.html

8｜駅の名前と、駅からの足

物件広告の駅名は、路線とあわせて確認してください。香芝市には、まぎらわしい駅名が2組あります。

• 「五位堂」と「JR五位堂」、「二上」と「二上山」は別の駅です。路線も、大阪側の行き先も違います。
• 市公式の「大阪市内へ最短22分」は、どの駅からの時間かが書かれていません。 市公式の交通案内に載っているのは、鶴橋駅から近鉄下田駅まで34分、天王寺駅からJR香芝駅まで27分です。通勤に使う時間帯の時刻表で確認してください。
• 駅からの平均は10〜14分。丘の住宅地では坂があります。毎日歩く道を、実際に歩いて確かめてください。
• コミュニティバスは木曜日・祝日が運休（1乗車100円）。バス便の物件は、運休日の足を考えておく必要があります。
• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさも現地で確認してください。

9｜人口が減り始めた市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 香芝市の住民基本台帳人口は、令和2年3月末の79,274人が頂点で、令和5年3月末は78,668人、令和8年8月末は77,848人。 出生数は平成30年の684人から令和4年には562人になりました。 市の再編基本方針も「令和３年度以降は減少傾向」と書き、今後も減り続ける見通しだとしています。

• いまのところ、市全体の地価は下がっていません。令和8年地価公示の住宅地は平均＋0.2％です。
• ただし、場所による差がはっきり出ています。7万円以上の地点は上昇、6万円未満の地点は下落・横ばい。関屋北3丁目は−2.2％でした。
• 市は、駅前に建物と人を集める方向に舵を切っています。五位堂駅周辺の45m高度地区は、その表れです。
• 将来手放すときの買い手のつきやすさは、駅からの距離、地価の層、災害の想定で差が出る可能性があります。

「長く住むための家」として買うなら、香芝市は大阪への近さと、戸建・マンションの価格の面で現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

10｜香芝市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

香芝市は、平成3年（1991年）10月1日に市制を施行しました。 市公式の年表によると、奈良県下で10番目、全国で660番目の市です。 その前身の香芝町は、昭和31年4月1日に五位堂村・二上村・下田村・志都美村の4つの村が合併して生まれました。

4つの村が、いまも駅と学校の名前に残っている

4つの村の名前は、いまも生活の単位として残っています。

• 駅：五位堂駅（近鉄大阪線）とJR五位堂駅、二上駅（近鉄大阪線）と二上山駅（近鉄南大阪線）、近鉄下田駅、JR志都美駅。
• 小学校：五位堂小学校・二上小学校・下田小学校・志都美小学校。
• 市の名前の駅：JR香芝駅は、明治24年3月1日に「下田駅」として開業した駅です。

「香芝」は、昭和31年の合併でできた町の名前です。 4つの村のどれかの名前を残すのではなく、新しい名前がつけられました。 だから住所は「香芝市五位堂」「香芝市下田西」「香芝市穴虫」のように、合併前からの地名や、区画整理で生まれた新しい町名で書かれます。 （「香芝」という名前の由来は、市公式のページから確認できませんでした。本ページには載せていません。）

鉄道 ― 明治24年の下田駅、昭和2年の五位堂駅

市公式の年表から、鉄道に関する行を抜き出します。

年表に載っている駅の開業は、明治24年の下田駅（いまのJR香芝駅）と、昭和2年の近鉄五位堂駅・大軌下田駅など、の2つの時期です。 市公式は「JR和歌山線、近鉄大阪線、近鉄南大阪線が通り、8つの駅を有しています。大阪市内へ最短22分」と紹介しています。

人口 ― 2万人から7万人まで、34年

人口が増えた時期と、区画整理の時期が重なっています。 昭和45年の2万人が、昭和63年には5万人。この18年間は、西真美ケ丘と真美ケ丘の事業の期間とほぼ同じです。 平成9年の6万人は、高山台の事業の最中でした。 香芝市の人口は、丘に住宅地を造るたびに増えてきたと言えます。

この歴史は、いま家を買う人にそのまま関係します。 昭和40年代から50年代に造られた住宅地の家は、いま築40〜50年。 平成に造られた住宅地の家は、築25〜30年前後。 成約データで中古戸建ての建築年の中央値が2001年、中古マンションが2000年というのは、 平成の人口増の時期に建った家が、いま中古として流通していることを示しています。 そして令和2年を頂点に、人口は減り始めました。 「造れば人が増える」時代が終わり、市は駅前に高さを認める方向へ都市計画を変えた。 香芝市は、いまちょうど節目にあります。

古くから人が住んできた土地 ― 埋蔵文化財と二上山博物館

市には二上山博物館（藤山1丁目17番17号）があり、市の文化財課はこの博物館のなかに置かれています。 市公式は、周知の埋蔵文化財包蔵地のなかで建築や宅地造成を行う場合、工事の前に届出が必要だと案内しています。 古くから人が住んできた土地では、家を建てる前に、地面の下の確認が要ることがあります。 土地を買って新築する方は、文化財課（0745-77-1700）にご確認ください。

市の概要と、市域の地理

年表

※令和7年国勢調査の人口・世帯数、「香芝」の名称の由来、合併前の4村の範囲と現在の町名の対応、各駅の開業年月日（下田駅＝香芝駅を除く）は確認できていません（未取得）。 出典：香芝市公式（沿革のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/5/3826.html ／ 香芝市公式（市勢・概要のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/5/6117.html ／ 香芝市公式（真美ケ丘地区・西真美ケ丘地区の土地区画整理事業のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/25/2288.html ／ 香芝市公式（高山台地区の土地区画整理事業のページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/25/2287.html ／ 香芝市公式（埋蔵文化財の手続きのページ） https://www.city.kashiba.lg.jp/soshiki/42/26764.html

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