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【養父市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

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【養父市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

兵庫

兵庫県養父市 専門 エリアガイド

養父市で 仲介手数料無料 で家を買う方法。

500万円（計算例）の物件なら 23万1,000円 おトク／仲介手数料の上限額との差

ネットに掲載されている養父市の物件は、原則どこの会社の物件でも
買主様の仲介手数料0円でご購入いただけます。

LINEで無料相談する 06-4256-4106
メールで問い合わせる
養父市の相場データを確認する新居奉行 家タダ
  • 大阪府知事(1)第66296号
  • 個人情報の入力は不要
  • しつこい営業は一切なし
  • 相談・物件案内・内覧はすべて無料
養父市の人口
20,087人8,879世帯／令和8年9月末日現在（養父市トップページ・地区別高齢化状況調査票・住民基本台帳）
住宅地 公示価格
1.68万円/㎡前年比 −0.9％／2地点の単純平均（自算）
直近4四半期の成約
0件国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報／養父市は公表データに載っていません。不動産取引価格情報の戸建て18件で補います
買主様の仲介手数料
0円500万円（計算例）なら23万1,000円の削減

八鹿町八鹿・国木・伊佐・八木・岩崎（八鹿）／広谷・堀畑・養父市場・建屋（養父）／大屋町大杉（大屋）／関宮・ハチ高原（関宮） ほか／JR八鹿駅・養父駅（山陰本線）・八鹿氷ノ山IC・養父IC

養父市で、仲介手数料無料（0円）で家を買うことはできますか？

できます。ネットに掲載されている養父市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です（売主様側から報酬を受けられない取引の形になる物件など、対象外になる場合があります）。最初に正直に書いておきます。国土交通省の成約価格情報（直近4四半期）に、養父市の成約は1件も載っていません。公表データに載っていないことは、養父市で家の売買がないという意味ではありません。そこで価格の目安は、別の公的データで補います。国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）では、養父市の戸建ては18件・中央値95万円（まんなか半分の幅は46万円〜200万円）。95万円の物件なら仲介手数料の上限額は5万2,250円です（いずれも国土交通省の公表データで、家タダ自身の成約実績ではありません）。ページ上部の金額は相場ではなく計算例で、500万円の物件なら上限額は23万1,000円。家タダならこれが0円になります。あわせてこのページでは、令和8年地価公示の住宅地2地点、線引きも用途地域もない市であること、都市計画区域が八鹿町だけであること、雪と円山川・土砂災害への備え、市の住宅支援制度を、公的資料だけで整理します。

  • 養父市の成約価格情報は0件です。直近4四半期（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）の国土交通省 成約価格情報に、養父市の成約は載っていません。そこで戸建ては、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）の18件・中央値95万円と、地価公示で目安を示します（「養父市の価格の目安」の章）。マンションは、物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。
  • 手数料の金額は計算例です。100万円なら仲介手数料の上限額は5万5,000円、300万円なら15万4,000円、500万円なら23万1,000円、1,000万円なら39万6,000円（400万円以下は計算の区分が別）。家タダを通して買えば、どの価格でも買主様の仲介手数料は0円です。物件価格が100万円前後の取引が多い市では、仲介手数料そのものは小さくなる一方、引越し・改修・下水道の加入金など、ほかの費用の比重が大きくなります。
  • 養父市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均16,800円（2地点の単純平均・令和8年地価公示）。前年比−0.9％で、2地点とも下落しています。住宅地の標準地が2地点しかないため、県内の順位づけの母数には入っていません（当方の集計方法では3地点以上の市区町村だけを順位づけしています）。
  • 標準地は3地点とも八鹿地域にあります。住宅地は八鹿町国木（22,700円/㎡・−0.9％）と八鹿町伊佐（10,900円/㎡・−0.9％）で、差は2.1倍。商業地は八鹿町八鹿（37,400円/㎡・−0.8％）の1地点、工業地は0地点です。養父・大屋・関宮の3地域には、地価公示の標準地が1地点もありません。
  • 養父市には、市街化調整区域も用途地域もありません。市公式の逐語は「区域区分：指定なし（全域非線引き）」「用途地域：指定なし（全域無指定）」。都市計画区域は「八鹿都市計画区域（八鹿町全域）」で、形態制限は建ぺい率60％（一部70％）・容積率200％です。養父・大屋・関宮の3地域は、市公式が挙げる都市計画区域に入っていません。
  • 固定資産税は「標準税率の1.4％」（市公式）、納期は5月末・9月末・12月25日・2月末の4期。市の税のページにも、令和8年度予算参考資料の市税の税目別予算額にも、都市計画税は出てきません。毎年かかる市の土地・家屋の税は固定資産税だけ、と読み取れます（条例での確認は未実施）。
  • 鉄道はJR山陰本線の八鹿駅と養父駅。市公式のアクセス案内は、大阪・神戸から特急で約2時間10分、京都から特急で約2時間（いずれも八鹿駅下車）。道路は国道9号・国道312号と、北近畿豊岡自動車道の八鹿氷ノ山IC・養父IC（平成24年11月供用）。市内はわいわいバス・関宮ふれあいバスなどのコミュニティバスと、関宮地域のデマンド交通（実証実験）です。日常の移動は車が前提の市です。
  • こども医療費は0歳から高校生世代まで、外来・入院とも一部負担なし・所得制限なし。0〜2歳の保育料は令和3年から市独自に無償。小学校の給食費は保護者負担0円、中学校は第1子月3,000円・第2子以降月2,100円（令和8年4月から）。家を買う人にはやぶ暮らし住宅支援制度（新築奨励金 上限40万円・空き家購入奨励金 上限30万円など。令和7〜9年度）があります。
  • 市域の約8割が山林で、豪雪地帯に指定されている市です。兵庫県指定の土砂災害警戒区域は917箇所、特別警戒区域は497箇所（令和8年6月30日現在）。平成16年台風23号では住家の全壊2世帯・半壊141世帯・床上浸水45世帯・床下浸水325世帯（市の強靭化地域計画）。円山川水系の想定最大規模降雨は48時間で505mmです。

01「仲介手数料無料」は怪しくないのか ― 法律の条文で説明します

養父市で家を探していて「仲介手数料無料」という広告を見たとき、 多くの方がまず思うのは「なぜタダなのか」「どこかで取られるのではないか」ということだと思います。 この章では、その疑問に法律の条文と当社の免許情報で正面からお答えします。 納得いただけなければ、ご相談いただく必要はありません。

疑問1：そもそも仲介手数料を0円にしていいのか？

結論から言うと、合法です。むしろ、法律は「上限」しか定めていません。

不動産会社が受け取れる仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条と、それに基づく国土交通省の告示 （「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」昭和45年建設省告示第1552号（最終改正 令和6年6月21日 国土交通省告示第949号））で決められています。 この告示が定めているのは受け取ってよい金額の上限であって、 「いくら以上もらわなければならない」という下限は、条文のどこにも存在しません。

売買価格法律が定める報酬の上限（税抜）法律が定める下限
400万円超の部分代金額 × 3％定めなし
200万円超400万円以下の部分代金額 × 4％
200万円以下の部分代金額 × 5％

※実務では速算式（代金額×3％＋6万円）×1.1で計算します。これに消費税が加わります。 ※令和6年の改正で、800万円以下の物件（低廉な空家等）は特例として33万円（30万円の1.1倍）まで受け取れるようになりました。

つまり「仲介手数料をもらわない」という選択は、法律上まったく問題がありません。 0円は違法でも例外でもなく、上限を定めた法律の内側にある、ごく普通の選択です。

疑問2：では、家タダはどこから利益を得ているのか？

不動産の売買には、必ず売主様と買主様の2者がいます。 そして仲介会社は、その両方から手数料を受け取ることができます。 家タダと一般的な不動産会社の違いを、図で比べてみます。

一般的な不動産会社買主様売主様他社仲介手数料仲介手数料買主様・売主様の両方から仲介手数料をいただきます家タダ買主様売主様家タダ仲介手数料仲介手数料0円売主様からのみ仲介手数料をいただきます

※一般的な仲介でも、売主様側と買主様側を別々の会社が担当する「片手」の場合は 自社の取り分は1件分になります。上の図は、1社が売主様・買主様の両方を担当する「両手」仲介との比較です。

家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てます。 買主様からいただかないぶん、会社の受け取りは、両方から受け取る場合の半分（1件分）になります。 無理な仕組みでも、どこかにしわ寄せをする仕組みでもなく、 単に「2件分もらうところを1件分にしている」だけです。

だからこそ、売主様側の不動産会社が「買主からも手数料を取ること」を前提にしている物件では、 0円にできません。そういう物件は正直にそうお伝えします。 「どんな物件でも必ず0円」とは申し上げません。

疑問3：手数料が0円でも、別の名目で請求されないか？

ここが一番気になるところだと思います。結論は請求しません。 そして、そもそも法律で禁止されています。

国土交通省の告示は、報酬の上限を定めたうえで、 依頼者の依頼によって行う特別の広告費用などを除き、報酬以外の名目で金銭を受け取ってはならないと定めています。 「コンサルティング料」「書類作成料」「事務手数料」といった名目で別途請求することは、 そもそも宅建業者に認められていません。

下表は、養父市で中古住宅を購入するときに実際にかかるお金の全項目です。 家タダに支払っていただくものが1つもないことを確認してください。

費用支払先目安家タダの取り分
仲介手数料不動産会社通常は（価格×3％＋6万円）×1.10円
印紙税国（契約書に貼付）1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減措置適用時）0円
登録免許税国（法務局）所有権移転・抵当権設定にかかる0円
司法書士報酬司法書士5万〜10万円程度0円
固定資産税の精算金（都市計画税が課されている場合は都市計画税も）売主様引渡日で日割り0円
住宅ローン事務手数料・保証料金融機関借入額により変動0円
火災保険・地震保険料保険会社建物・期間により変動0円
不動産取得税兵庫県（県税）取得後に納税通知。軽減措置あり0円

仲介手数料以外の費用は、すべて国・自治体・司法書士・金融機関・保険会社に支払うもので、 不動産会社を通さずに発生します。家タダがこれらに上乗せすることはありません。

※諸費用の合計は物件価格の6〜10％が一般的な目安です。 このうち最大の項目が仲介手数料であり、そこが0円になります。 物件ごとの概算は、無料でお出しします。

疑問4：安いぶん、サービスが削られていないか？

業務内容は通常の仲介と変わりません。宅建業法上、 仲介会社が行うべき業務（調査・重要事項説明・契約書作成）は手数料の額にかかわらず同じです。

  • 現地内覧への同行（養父市内の物件）
  • 役所調査（都市計画・道路・上下水道・建築確認）
  • 法務局調査（登記・権利関係・越境）
  • 成約事例にもとづく価格の妥当性チェックと価格交渉
  • 宅地建物取引士による重要事項説明
  • 契約書・重要事項説明書の作成
  • 引渡し・決済の立会い

むしろ当社は買主様側だけに立つため、 売主様と買主様の両方から手数料を受け取る会社と違って、 「値下げ交渉をすると自社の売上が減る」という利益相反が起きません。 成約価格が下がれば当社の報酬も下がりますが、それでも交渉します。

02ご相談から引渡しまで ― いつ、何を、いくら払うか

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

段階内容この時点で支払うもの
1. ご相談LINE・電話・メールで物件URLを送っていただくなし
2. 無料診断仲介手数料0円の対象か／相場と比べて妥当かを回答なし
3. 内覧担当者が現地まで同行（養父市内）なし
4. 調査役所・法務局調査、区域区分の確認、成約データの確認なし
5. 価格交渉成約事例を根拠に売主様と交渉なし
6. 購入申込買付証明書の提出なし（申込金は原則不要）
7. 売買契約重要事項説明・契約書への署名押印手付金（売主様へ・売買代金の一部）／印紙税
8. 住宅ローン本申込金融機関の審査なし（事務手数料は実行時）
9. 決済・引渡し残代金の支払いと所有権移転登記残代金／登録免許税／司法書士報酬／ローン事務手数料／保険料／税の精算金
―家タダへの仲介手数料0円（全段階を通じて）

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

03養父市で仲介手数料が0円になる仕組み

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

養父市の価格帯で、いくら得になるか

養父市の住宅地は1㎡あたり平均16,800円（2地点の単純平均）。市内の標準地は最高22,700円/㎡（八鹿町国木字中山６１５番２７）から最低10,900円/㎡（八鹿町伊佐字道西１０３番１外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が2.1倍変わります。

物件価格（税抜）仲介手数料の上限額（税込）家タダの場合削減額
100万円5万5,000円0円▲5万5,000円
300万円15万4,000円0円▲15万4,000円
500万円23万1,000円0円▲23万1,000円
1,000万円39万6,000円0円▲39万6,000円

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

上の表は「養父市の相場」ではありません。計算例です

先に前提をお伝えします。養父市の成約価格情報は0件です。国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）に、養父市の成約は載っていません。公表データに載っていないことは、養父市で家の売買がないという意味ではありません。成約価格情報は不動産流通機構に登録された取引をもとにしたデータで、すべての取引を網羅しているわけではないからです。

上の表の100万円・300万円・500万円・1,000万円は、当方が置いた計算例です。100万円なら仲介手数料の上限額は5万5,000円（200万円以下は「5％」の区分）、300万円なら15万4,000円（200万円超〜400万円以下は「4％＋2万円」の区分）、500万円なら23万1,000円、1,000万円なら39万6,000円。ページ上部の「500万円（計算例）なら23万1,000円」も同じ計算です。検討中の物件の価格を当てはめて、ご自身の金額に読み替えてください。

価格の目安には、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）を使います。養父市の戸建て（土地と建物・住宅）は18件、中央値95万円、まんなか半分の幅は46万円〜200万円です（詳しくは「養父市の価格の目安」の章）。半分の取引が95万円以下ということは、200万円以下の「5％」の区分に入る物件が珍しくないということです。95万円の物件なら、仲介手数料の上限額は5万2,250円です。

土地の目安として使える公的な数字は地価公示です。令和8年地価公示の住宅地2地点について「1㎡あたりの価格×その標準地の地積」を計算すると、八鹿町国木が約406万円（22,700円×179㎡）、八鹿町伊佐が約342万円（10,900円×314㎡）です（当方の掛け算であり、実際の取引価格ではありません。建物の価格は含みません）。単価は2.1倍違いますが、伊佐の標準地は地積が広いため、1区画の総額の差はそれほど大きくありません。

（成約価格情報・不動産取引価格情報は国土交通省が公表しているデータで、家タダ自身の成約実績ではありません。また成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は本ページには載せていません。）

仲介手数料以外に0円にできる費用

  • ローン事務手数料
  • 引越し代金
  • 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

NEW養父市の新築戸建てを仲介手数料無料で買う

新築戸建て（建売住宅）は、家タダで仲介手数料が0円の対象になりやすい種別です。 売主が不動産会社（分譲会社）であることが多く、売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てやすいためです。 ただし、すべての新築戸建てが対象になるわけではありません。売主が仲介会社に報酬を支払わない物件などは対象外になります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、養父市の新築戸建てに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

養父市で気になる新築戸建てがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかを無料で診断します。

USED養父市の中古戸建てを仲介手数料無料で買う

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、養父市の中古戸建てに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

養父市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

MANSION養父市の中古マンションを仲介手数料無料で買う

中古マンションも、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が不動産会社のリノベーション済み物件は対象になりやすく、 売主が個人の方で別の不動産会社が窓口になっている物件は、取引の組み立てによって対象外になる場合があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、養父市の中古マンションに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

中古マンションでは、仲介手数料が0円でも、管理費・修繕積立金の精算金、登記費用、ローン関連費用などの実費はかかります。 養父市で気になる中古マンションがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかと、諸費用の概算を無料でお出しします。

DATA養父市の価格の目安 ― 成約価格情報が少ない分を、別の公的データで補います

養父市は、国土交通省の「成約価格情報」に載っている件数が少ない市です。そこでこのページでは、同じ国土交通省の「不動産取引価格情報」（実際に取引した方へのアンケートにもとづく調査）を、成約価格情報とは分けて掲載します。2025年第2四半期〜2026年第1四半期に、養父市の戸建て（土地と建物・住宅）は18件ありました。

項目養父市の戸建て（不動産取引価格情報・18件）
取引価格の中央値95万円
価格のまんなか半分の幅46万円〜200万円（安い順に並べて4分の1番目〜4分の3番目）
土地の面積・延床面積（中央値）土地255㎡・延床137㎡
建築年（中央値）1967年
住宅地の土地だけの取引10件・㎡単価の中央値 14,100円/㎡

中央値の95万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は5万2,250円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

検討中の物件の価格が妥当かを確かめる、4つの公的データ

  • 不動産取引価格情報（上の表）。同じ地区・近い広さ・近い築年の取引と比べます。
  • 地価公示。養父市内の標準地の価格は、このページの「数字で見る養父市」に載せています。
  • 路線価（国税庁）。物件の前の道路ごとに1㎡あたりの価格が付いています。地価公示のおよそ8割の水準で定められており、土地の価格の目安になります。路線価が付いていない地域は、固定資産税評価額に決められた倍率を掛けて求めます。
  • 固定資産税評価額。売主側の課税明細書に、土地と建物それぞれの評価額が載っています。

家タダは、物件のURLを送っていただければ、この4つを物件ごとに調べて、価格が妥当かどうかを契約の前にお伝えします。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「不動産取引価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。取引当事者へのアンケート調査にもとづく市場全体のデータで、家タダの成約実績ではありません。成約価格情報とは別の調査のため、件数は合算していません。価格は調査票の回答を丸めた数値です。路線価：国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」 https://www.rosenka.nta.go.jp/

04数字で見る養父市 ― 公的統計でわかる街の実力

掲載している数値はすべて養父市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査（確定値）で1万9千7百人。5年で約11％減った、但馬の中央の市

養父市の人口は20,087人（男9,645人／女10,442人）、世帯数は8,879世帯です（令和8年9月末日現在・住民基本台帳・市「地区別高齢化状況調査票」）。面積は422.91km²で、市公式は「兵庫県の5.0％、但馬地域の19.8％を占めています」と説明しています。人口密度は約47人/km²（当方算出）です。

令和7年国勢調査は、確定値が市公式に出ています。人口19,740人（男9,464人／女10,276人）、世帯数7,914世帯（令和7年10月1日。総務省統計局が令和8年9月29日に公表）。令和2年の22,129人・8,388世帯と比べて、人口は▲2,389人（▲10.80％）、世帯数は▲474世帯（▲5.65％）です（養父市「令和7年国勢調査における人口等基本集計結果について」）。

人口の減り方が、5年前より大きくなっています。平成27年→令和2年は▲2,159人（▲8.89％）、令和2年→令和7年は▲2,389人（▲10.80％）でした。1世帯あたりの人数は、令和2年の約2.64人から令和7年の約2.49人へ（当方算出）。世帯数も減り始めている（令和2年→令和7年で▲474世帯）のが、世帯数がまだ横ばいの市とは違う点です。

長い推移は、市の過疎地域持続的発展計画（令和8〜12年度）に載っています。国勢調査人口は昭和45年 36,716人 → 昭和55年 33,979人 → 平成2年 32,092人 → 平成12年 30,110人 → 平成22年 26,501人 → 令和2年 22,129人。そして令和7年が19,740人です。同計画は令和12年（2030年）の人口を18,296人と見通しています。市は全域が過疎地域に認定されています（市公式「養父市過疎地域持続的発展計画」）。家を買うということは、その市の将来も一緒に買うということです。この数字は、隠さずにお伝えしておきます。

養父市を読むうえで欠かせないのが、4つの地域です。養父市は平成16年（2004年）4月1日に、養父郡の八鹿町・養父町・大屋町・関宮町の4町が合併してできた市で、市はいまも人口と高齢化率を旧町ごとに公表しています。令和8年9月末日の住民基本台帳では、八鹿8,465人（高齢化率37.94％）／養父6,172人（39.70％）／関宮2,750人（48.07％）／大屋2,700人（50.37％）。八鹿地域だけで市全体の42.1％（当方算出）。市全体の高齢化率は41.54％で、大屋地域では住民の半分以上が65歳以上です。

市の位置について、市公式は「兵庫県北部の但馬地域の中央に位置し」と説明し、市の東部を一級河川の円山川が流れ、支流の八木川沿いに八鹿・関宮地域、大屋川沿いに養父・大屋地域が位置する、と書いています。西部には県下最高峰の氷ノ山（過疎計画によれば1,510m）、鉢伏山、ハチ高原、若杉高原。過疎計画は森林が市域の約84％を占めるとしています。県の地域区分では但馬県民局の管轄です（豊岡市・養父市・朝来市・香美町・新温泉町）。

項目値備考
住民基本台帳人口20,087人（男9,645／女10,442）令和8年9月末日現在・市公式
世帯数（住民基本台帳）8,879世帯同上
65歳以上人口・高齢化率8,344人・41.54％同上（地区別高齢化状況調査票）
令和7年国勢調査（確定値）19,740人・7,914世帯令和7年10月1日。令和8年9月29日公表
令和2年国勢調査22,129人・8,388世帯市公式
2020→2025の増減人口▲2,389人（▲10.80％）／世帯▲474（▲5.65％）市公式
2015→2020の増減人口▲2,159人（▲8.89％）／世帯▲325（▲3.73％）市公式（平成27年 24,288人・8,713世帯）
1世帯当たり人員（国勢調査）約2.49人（令和2年は約2.64人）当方が算出
八鹿地域（令和8年9月末）8,465人・3,677世帯高齢化率37.94％。市全体の42.1％（当方算出）
養父地域（同）6,172人・2,691世帯高齢化率39.70％。30.7％（当方算出）
関宮地域（同）2,750人・1,250世帯高齢化率48.07％。13.7％（当方算出）
大屋地域（同）2,700人・1,261世帯高齢化率50.37％。13.4％（当方算出）
長期の推移（国勢調査）昭和45年 36,716人 → 平成12年 30,110人 → 令和7年 19,740人過疎地域持続的発展計画・市公式
将来の見通し令和12年（2030年） 18,296人過疎地域持続的発展計画
市域面積422.91km²兵庫県の5.0％・但馬地域の19.8％（市公式）
人口密度約47人/km²20,087人÷422.91km²で当方が算出
森林市域の約84％過疎地域持続的発展計画
合併平成16年（2004年）4月1日（八鹿町・養父町・大屋町・関宮町）養父市「養父市の紹介」
位置兵庫県北部の但馬地域の中央同上
過疎地域全域が過疎地域に認定養父市「養父市過疎地域持続的発展計画」
県の地域区分但馬県民局（豊岡市・養父市・朝来市・香美町・新温泉町）兵庫県

都市計画区域と土地利用の区分

結論から書きます。養父市に市街化調整区域はありません。用途地域もありません。市公式「都市計画区域等」の逐語は、「都市計画区域：八鹿都市計画区域（八鹿町全域）」「区域区分：指定なし（全域非線引き）」「用途地域：指定なし（全域無指定）」です。区域区分というのは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける「線引き」のことで、養父市はその線引きをしていない市です。

もうひとつ大事なのは、都市計画区域が八鹿町だけだということです。市公式が都市計画区域として挙げているのは「八鹿都市計画区域（八鹿町全域）」だけで、養父・大屋・関宮の3地域は、その外にあたります（当方の読み取り）。市の開発行為のページも「都市計画区域内で3,000平方メートル以上（都市計画区域外においては10,000平方メートル以上）」と、区域の外がある前提で書かれています。

養父市で確認すべきなのは、次の3点です。①その土地が八鹿都市計画区域の内（八鹿町）か、外（養父・大屋・関宮）か。②前面の道が建築基準法上の道路か（特定行政庁は兵庫県）。③景観形成重点地区・浸水想定・土砂災害警戒区域・雪。詳しくは下の「養父市で確認すべきこと」で順に説明します。

地価公示 ― 2地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、養父市の住宅地の標準地は2地点。 単純平均は1㎡あたり16,800円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.9％です。 全2地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

標準地所在地番価格（円/㎡）前年比
養父-1八鹿町国木字中山６１５番２７22,700−0.9％
養父-2八鹿町伊佐字道西１０３番１外10,900−0.9％

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

同じ養父市内で、住宅地の地価は2.1倍ちがいます

最も高いのは八鹿町国木字中山６１５番２７の1㎡あたり22,700円（−0.9％）。最も安いのは八鹿町伊佐字道西１０３番１外の10,900円（−0.9％）。その差は2.1倍です。「養父市の相場」という一つの数字で考えると、実際の物件価格とのズレが大きくなります。

養父市の地価を兵庫県内で比べるときの注意

令和8年地価公示で養父市の住宅地の標準地は2地点です。当方の県内順位は住宅地の標準地が3地点以上ある市区町村を対象に算出しているため、養父市は順位の対象外です。地価公示の地点数が少ない市では、下の「価格の目安」や取引価格情報、路線価（倍率地域では固定資産税評価額×倍率）もあわせてご覧ください。

養父市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地2地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で2.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

05養父市の特徴 ― 線引きも用途地域もなく、都市計画区域は八鹿町だけ。成約データは0件で、地価公示の住宅地は2地点の市

この章は、養父市で家を買う前にいちばん知っておくべきことから始めます。 養父市は、阪神間や播磨の市で家を探すときの「常識」が、いくつも当てはまらない市です。

市街化区域も、市街化調整区域も、用途地域もない。「調整区域だから安い」「住居専用地域だから安心」という物差しが使えません。
都市計画区域は八鹿町だけ。養父・大屋・関宮の3地域は、その外にあたります（当方の読み取り）。
公的な成約データ（成約価格情報）が0件。「相場と比べて高いか安いか」を成約データで確かめることができません。
地価公示の住宅地は2地点だけで、2地点とも下落しています。

だからこそ、何が分かっていて、何が分かっていないかを、最初にはっきりさせます。

その前に ― このページのデータは薄いです。正直に書きます

データ養父市中身
直近4四半期の成約件数0件 国土交通省 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）の公表データに載っていません
戸建ての価格の目安18件 不動産取引価格情報の戸建て18件・中央値95万円で補います（「養父市の価格の目安」の章）
町丁目ごと・最寄駅ごとの集計なし不動産取引価格情報も、3件以上そろう地区がありません
住宅地の標準地2地点 八鹿町国木・八鹿町伊佐。養父・大屋・関宮は0
商業地の標準地1地点八鹿町八鹿
工業地の標準地0地点—
県内の順位なし住宅地の標準地が3地点未満のため、当方の順位づけの母数に入れていません

成約価格情報だけでは分からないことと、このページでの補い方は次の3つです。

  • 「養父市の戸建ての価格」は、成約価格情報では分かりません。 公表データに成約が載っていないからです。 戸建ては、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）の18件・中央値95万円、 まんなか半分の幅は46万円〜200万円。土地255㎡・延床137㎡・建築年1967年がそれぞれの中央値です（「養父市の価格の目安」の章）。 建築年の中央値が1967年ということは、取引された戸建ての半分が、昭和56年6月より前の旧耐震の基準で建てられた家だということでもあります。
  • 「養父市のマンションの価格」は、公表データに載っていません。 物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。
  • 「養父・大屋・関宮の土地の値段」は、地価公示にはありません。標準地が1地点もありません。 物件ごとに、固定資産税評価額や国税庁の路線価・評価倍率で確かめます。

データが薄い市で家を買うときに大事なのは、「相場」ではなく「個別の物件の調査」です。 比べる相手が少ないぶん、その物件そのものを調べることになります。 以下では、養父市について公的資料から確かに分かること＝地価・制度・災害・交通を順に整理します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報・不動産取引価格情報（直近4四半期）／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）。 これらは公的に公表されたデータであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

地価公示の全3地点 ― すべて八鹿地域、すべて下落

令和8年地価公示で、養父市の標準地は住宅地2地点・商業地1地点・工業地0地点。 住宅地の平均は1㎡あたり16,800円、前年比−0.9％です。全地点を並べます。

用途所在地番価格（円/㎡） 前年比地積価格×地積（当方算出）
住宅地八鹿町国木字中山615番2722,700 −0.9％179㎡約406万円
住宅地八鹿町伊佐字道西103番1外10,900 −0.9％314㎡約342万円
商業地八鹿町八鹿字篭ノ口1578番1外37,400 −0.8％981㎡—

表から読み取れることを3つ挙げます。

  • 3地点とも下がっています。住宅地の2地点はどちらも−0.9％、商業地は−0.8％。上昇・横ばいの地点はありません。
  • 同じ八鹿地域のなかで、住宅地の単価は2.1倍違います。 国木の22,700円に対して、伊佐は10,900円。ただし伊佐の標準地は地積314㎡と広く、 1区画の「価格×地積」は約406万円と約342万円で、単価の差ほどの開きはありません。
  • 市の人口の約58％が住む養父・大屋・関宮の3地域には、標準地が1つもありません （令和8年9月末の住民基本台帳で3地域の合計は11,622人・当方算出）。 地価公示だけで「養父市の土地の値段」を語ることはできない、ということです。

住宅地の標準地が2地点しかないため、このページでは県内の順位を載せていません。 当方の集計は、住宅地の標準地が3地点以上ある市区町村だけを順位づけの母数にしています。 2地点の平均で順位を付けると、数字が実態以上に一人歩きするからです。

地価が下がっている場所で、近隣の成約データがない。
つまり、売り出し価格が妥当かどうかを、成約データで確かめる方法がありません。
だからこそ、不動産取引価格情報・路線価・固定資産税評価額・建物の状態の4つで、物件ごとに根拠を確認します。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。変動率と平均は当方の算出。 「価格×地積」は当方の掛け算で、実際の取引価格ではありません（建物を含みません）。

線引きも用途地域もない ― 市公式の3行

兵庫県の阪神間や播磨の市で家を探すと、 必ず「市街化区域か、市街化調整区域か」「用途地域は何か」という話が出てきます。 養父市には、そのどちらもありません。

「都市計画区域：八鹿都市計画区域（八鹿町全域）」
「区域区分：指定なし（全域非線引き）」
「用途地域：指定なし（全域無指定）」
（養父市「都市計画区域等」）

項目養父市の状況（市公式）買う側にとっての意味
都市計画区域八鹿町全域のみ 養父・大屋・関宮は区域の外（当方の読み取り）。区域の内か外かで建築のルールの一部が変わる
区域区分（線引き）なし市街化調整区域の建築制限はない
用途地域なし隣に建つ建物の種類を、用途地域では制限できない
建ぺい率／容積率（八鹿）60％（一部70％）／200％70％の区域は土地利用未来課に確認
景観計画市全域。重点地区4つ重点地区ではすべての建築等が届出の対象
開発許可区域内3,000㎡以上・区域外10,000㎡以上兵庫県知事の許可

「調整区域がないなら、どこでも自由に建てられて安心か」というと、そうではありません。

  • 自由だということは、隣の土地も自由だということです。 用途地域がないので、住宅の隣に店舗・作業場などが建つことを、都市計画では止められません。
  • 都市計画区域の外では、建築のルールの一部の扱いが変わります。 前面の道に十分接していない土地が流通していることがあり、建て替えや住宅ローン、手放すときの買い手の付きやすさに関わります。
  • 景観形成重点地区（八鹿町八鹿・大屋町大杉・城下町八木・八鹿町岩崎）では、すべての建築等行為が届出の対象です。

出典：養父市「都市計画区域等」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/1_2/2697.html ／ 養父市「開発行為」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/1_3/1289.html ／ 養父市「養父市景観計画を運用開始しました。」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/1_3/5514.html

4つの地域 ― 八鹿に4割、大屋は高齢化率5割

養父市は平成16年4月1日に4町が合併してできた市で、いまも旧町の単位で人口と高齢化率が公表されています。 令和8年9月末の住民基本台帳に、地価公示の標準地と交通を重ねると、次のようになります。

地域人口世帯 高齢化率鉄道駅地価公示の標準地
八鹿8,465人3,67737.94％ 八鹿駅住宅地2・商業地1
養父6,172人2,69139.70％ 養父駅なし
関宮2,750人1,25048.07％ なしなし
大屋2,700人1,26150.37％ なしなし
合計20,087人8,87941.54％2駅3地点

駅・都市計画区域・地価公示の標準地が、すべて八鹿と養父（駅のみ）に集まっています。 大屋と関宮は、駅も標準地もなく、高齢化率は5割前後。 同じ「養父市」でも、八鹿駅の近くと、大屋・関宮の山あいとでは、暮らしの前提がまったく違います。 物件を見るときは、まず「旧どの町か」を確かめてください。

出典：養父市「養父市の人口・高齢化について」（地区別高齢化状況調査票・令和8年9月末） https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/shiminseikatsu/shiminka/jinkou_koureika/14032.html

価格が低い市で、仲介手数料0円が持つ意味

養父市の戸建ての不動産取引価格情報は、中央値95万円・まんなか半分の幅46万円〜200万円です。 正直に書くと、物件価格が低い市では、仲介手数料0円で浮く金額も小さくなります。 95万円の物件なら、仲介手数料の上限額は5万2,250円です。

それでも、価格が低い市ほど、買う前の調査の価値は大きくなります。 建築年の中央値は1967年。古い家は、耐震・屋根・水まわり・排水の状態で、買ったあとにかかる費用が物件価格を上回ることがあります。 市には、昭和56年5月31日以前に着工された住宅を対象にした耐震化の補助（耐震改修工事費は対象費用の5分の4以内・戸建は上限150万円）や、 空き家バンクの物件の改修補助（U・Iターン者世帯は2分の1以内・上限150万円）があります。 家タダでは、仲介手数料0円に加えて、こうした補助の対象になりそうか、改修にどのくらいかかりそうかを、契約の前に一緒に確かめます。

下水道の「新規加入金」は一口25万円です（養父市「下水道新規加入金について」）。
土地から買って家を建てる方、下水道に接続していない家を買って接続する方は、この費用を資金計画に入れてください。 物件価格が100万円前後の市では、この25万円が物件価格の4分の1に相当することもあります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）／ 養父市「簡易耐震診断・住宅耐震化補助」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/3/2592.html ／ 養父市「養父市やぶの空き家活用支援事業」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/3/1377.html ／ 養父市「下水道新規加入金について」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/jogesuido/1_1/1324.html

空から見た、この50年の養父市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。養父市役所（八鹿町八鹿1675）を含む、八鹿の市街地を切り出しています（座標は国土地理院の住所検索で「兵庫県養父市八鹿町八鹿1675番地」の位置を確認して決めました）。
左の写真の時点では、養父市はまだありません。八鹿町・養父町・大屋町・関宮町の4町が合併して養父市になったのは、平成16年（2004年）4月1日のことです。北近畿豊岡自動車道の八鹿氷ノ山IC・養父ICの供用開始（平成24年11月）も、ずっとあとのことです。
このあいだに、国勢調査の人口は昭和55年の33,979人から令和7年の19,740人へ減りました。川と市街地と田畑の境目、道路の広がり方がどう変わったかを、2枚の写真の差から読み取っていただければと思います。

1974〜1978年（国土地理院 国土画像情報 第1期）
現在（国土地理院 全国最新写真）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28649〜28651・y12933〜12934）で切り出しています。

06養父市を4に分けて考える（エリアガイド）

養父市は、平成16年4月1日に八鹿町・養父町・大屋町・関宮町の4町が合併してできた市です。市はいまも人口と高齢化率を旧町ごとに公表し、養父・大屋・関宮には地域局を置いています。ここでは、この4地域の区分に、令和8年地価公示の全3地点（住宅地2・商業地1）、令和8年9月末の住民基本台帳の地域別人口・高齢化率、交通の拠点、都市計画区域の内外を重ねて整理します。

先に前提をお伝えします。養父市の成約価格情報は0件で、町ごとの集計はありません。国土交通省の不動産取引価格情報の戸建て18件も、3件以上そろう地区がなく、地区別の中央値は出ていません。そして地価公示の標準地は、3地点とも八鹿地域にあります。養父・大屋・関宮の3地域については、市の資料に書かれている事実だけを記しています。地域の比較は「どちらが良いか」ではなく、暮らし方に合うかどうかの材料としてお読みください。

八鹿地域（旧八鹿町）（最寄駅：JR八鹿駅）

市役所（八鹿町八鹿1675）と八鹿駅がある、養父市の中心です。令和8年9月末の人口は8,465人・3,677世帯で、市全体の42.1％（当方算出）。高齢化率は37.94％で、4地域のなかで最も低い地域です。市の地価公示の標準地は、3地点ともこの地域にあります。住宅地は八鹿町国木字中山615番27が22,700円/㎡（−0.9％・地積179㎡）、八鹿町伊佐字道西103番1外が10,900円/㎡（−0.9％・地積314㎡）。商業地は八鹿町八鹿字篭ノ口1578番1外が37,400円/㎡（−0.8％・地積981㎡）です。「価格×地積」は国木が約406万円、伊佐が約342万円（当方算出・建物は含みません）。八鹿町は、市内で唯一の都市計画区域（八鹿都市計画区域・八鹿町全域）です。区域区分と用途地域の指定はなく、建ぺい率60％（一部70％）・容積率200％。景観形成重点地区のうち八鹿町八鹿地区・城下町八木地区・八鹿町岩崎地区はこの地域の地名です。学校は八鹿小学校（255人）と八鹿青渓中学校（199人）が市内で最も大きな学校です（各校の校区は未取得）。交通は八鹿駅（大阪から特急で約2時間10分）と八鹿氷ノ山IC、八鹿コミュニティバス。買う前に確認していただきたいこと。①八鹿駅に近い物件は、八木川・円山川の浸水想定を市のハザードマップ（八鹿地域）で。②山すその物件は土砂災害警戒区域。③重点地区の物件は、外観の改修や建て替えの景観の届出。

養父地域（旧養父町）（最寄駅：JR養父駅）

大屋川と円山川の流れる地域で、人口は市内で2番目です。令和8年9月末の人口は6,172人・2,691世帯（市全体の30.7％・当方算出）、高齢化率は39.70％。地価公示の標準地は、住宅地・商業地とも1地点もありません。成約価格情報の集計もありませんので、価格の目安は「養父市の価格の目安」の章（不動産取引価格情報・市全体）と、物件ごとの固定資産税評価額などで確かめることになります。交通はJR養父駅（養父市堀畑。きっぷうりばは6時30分〜14時30分、ICOCAは使えません）と養父IC。学校は、名前のうえでは養父小学校（49人）・養父中学校（150人）。市内で2番目に児童数の多い広谷小学校（184人）もあります（所在地・校区は未取得）。市の土地利用未来課・こども学び課は養父市広谷250-1にあり、市は「旧養父グンゼ跡地活用検討事業」のページも公開しています。八鹿都市計画区域の外にあたる地域です（当方の読み取り）。買う前に確認していただきたいこと。①前面の道と建て替えの手続き（都市計画区域外の扱い）を兵庫県・市で。②円山川・大屋川沿いの浸水想定と、防災重点ため池の浸水想定区域図（養父地域）。③市が挙げる人家に近いため池の周辺地区に養父市場区などが入っています。

大屋地域（旧大屋町）（最寄駅：鉄道駅なし／養父IC方面）

大屋川の上流に広がる地域です。鉄道の駅も、地価公示の標準地もありません。令和8年9月末の人口は2,700人・1,261世帯（市全体の13.4％・当方算出）。高齢化率は50.37％で、住民の半分以上が65歳以上です。学校は大屋小学校（80人）・大屋中学校（60人）。景観形成重点地区の大屋町大杉地区がこの地域にあります。市は「養父市おおやアート村拠点施設」の指定管理者の募集ページを公開しています。市の国民健康保険特別会計には大屋診療所・大屋歯科診療所の施設勘定があります（令和8年度予算書）。八鹿都市計画区域の外にあたる地域です（当方の読み取り）。相場の物差しになる公的データがほとんどない地域ですので、検討中の物件については、土地の評価額（固定資産税の課税明細）、建物の状態、前面の道、災害の想定、冬の除雪を、ひとつずつ個別に調べることになります。家タダでは、その調査を契約前に無料で行います。

関宮地域（旧関宮町）（最寄駅：鉄道駅なし／八鹿氷ノ山IC方面）

県下最高峰の氷ノ山と、ハチ高原のある西側の地域です。令和8年9月末の人口は2,750人・1,250世帯（市全体の13.7％・当方算出）、高齢化率は48.07％。市公式は「八木川沿いに八鹿・関宮地域」が位置すると書いています。学校は義務教育学校の関宮学園（前期113人・後期58人）です。交通は関宮ふれあいバス（ハチ高原、轟・鵜縄〜出合ターミナル・関宮地域局）と、令和8年11月1日〜令和9年1月31日の関宮デマンド交通の実証実験。市は「関宮小さな拠点（仮称）」の整備を進めており、市民生活部に関宮小さな拠点整備推進室があります。国民健康保険特別会計には出合診療所の施設勘定があります。鉄道の駅も地価公示の標準地もなく、八鹿都市計画区域の外にあたる地域です（当方の読み取り）。買う前に確認していただきたいこと。①雪。市は全体が豪雪地帯です。屋根の形・車庫・除雪の動線を、冬の写真や売主側の話で確かめてください。②山あいの物件は土砂災害警戒区域。③冬に車が使えないときの通院・通学・買い物の手段。

※エリア区分と各エリアの記述は、養父市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

07養父市の交通

鉄道

養父市の鉄道は、円山川に沿って南北に走るJR山陰本線です。市公式「養父市の地勢と歴史」は「JR山陰本線が円山川に沿って通る」と書いています。市内の駅は八鹿駅と養父駅。市のアクセス案内は、大阪・神戸から特急で約2時間10分、京都から特急で約2時間（八鹿駅下車）としています。

京阪神まで約2時間（市の過疎計画）という距離は、毎日の通勤には長い距離です。養父市で家を買う方の多くは、市内・但馬地域で働く方、在宅で働く方、週末や月に数回だけ京阪神へ出る方だと考えるのが自然です。日常の移動は車が前提で、駐車場が何台分あるかは、間取りと同じくらい重要な条件になります。

駅路線1日平均乗降人員特徴
八鹿駅JR山陰本線—市の玄関口の駅です。所在地は養父市八鹿町八鹿字大森100番地2（JR西日本の駅情報）。市公式のアクセス案内は、大阪から特急で約2時間10分、京都から特急で約2時間、神戸から特急で約2時間10分（いずれも八鹿駅で下車）としています。JR西日本の駅情報では、駅係員は終日無人、ICOCA対応の改札とみどりの券売機プラスがあります。駅前には市の駐輪場があり、八鹿コミュニティバス（岩崎・大江〜八鹿駅）が発着します。近くの標準地は、商業地の八鹿町八鹿（37,400円/㎡・−0.8％）。住宅地の2地点（八鹿町国木・八鹿町伊佐）も八鹿地域です
養父駅JR山陰本線—所在地は養父市堀畑字石郡133番地2（JR西日本の駅情報）。JR西日本の駅情報によると、きっぷうりばの営業は6時30分〜14時30分で、ICOCAは使えません。市の過疎地域持続的発展計画は「JR山陰本線の八鹿駅・養父駅から京阪神まで約2時間」としています。養父地域には地価公示の標準地がありません
八鹿氷ノ山IC／養父IC
（鉄道の駅ではありません）		北近畿豊岡自動車道—市公式「養父市の地勢と歴史」は、八鹿氷ノ山IC・養父ICが平成24年11月に供用開始したと書いています。市のアクセス案内は、大阪・神戸から車で約2時間（中国自動車道→舞鶴若狭道→北近畿豊岡自動車道、または中国自動車道→播但連絡道）としています。大屋・関宮の両地域には鉄道の駅がなく、暮らしの足は車とバスになります

※駅の所在地は、JR西日本の駅情報（おでかけネット）で確認しています。市内の山陰本線の駅は八鹿駅と養父駅の2つで、隣の和田山駅は朝来市（和田山町東谷）にあります。大屋地域と関宮地域には鉄道の駅がありません。

成約データの「最寄駅」も、養父市については集計がありません。国土交通省の成約価格情報に養父市の成約は載っておらず、最寄駅ごとの集計は空です。「駅徒歩◯分」で物件を比べられるのは、八鹿駅・養父駅の周りに限られます。

乗降人員はすべて「—」です。各駅の利用者数、特急・普通列車の本数、運賃・定期代は、市公式のページ本文では確認できておらず、推測で埋めていません。通勤・通学を考えている方は、買う前に鉄道事業者の時刻表と運賃で必ず確認してください。

道路

道路の骨格は、国道9号・国道312号と北近畿豊岡自動車道です。市公式は「国道9号と国道312号が通る」とし、北近畿豊岡自動車道の八鹿氷ノ山IC・養父ICは平成24年11月に供用開始したと書いています。大阪・神戸から車で約2時間、京都から約2時間30分（市のアクセス案内）。市は「北近畿豊岡自動車道・山陰近畿自動車道の早期全線開通に向けて」というページも公開しています。

市内のバスは、地域ごとのコミュニティバスです。市公式「コミュニティバス等」（2026年10月1日更新）に載っている路線は、わいわいバス（畑〜上野・Yタウン、高中〜上野・Yタウン）、関宮ふれあいバス（ハチ高原、轟・鵜縄〜出合ターミナル・関宮地域局）、八鹿コミュニティバス（岩崎・大江〜八鹿駅）、宿南ふれあい号（青山〜寄宮）、建屋タッキー号（唐川〜井坪、餅耕地〜建屋診療所）。関宮地域では「関宮デマンド交通」の実証実験（令和8年11月1日〜令和9年1月31日）が行われ、その期間中は関宮ふれあいバスの一部ダイヤが変わります。市は公共交通の情報誌「やぶなび」（2026年度版）を発行しています。

バスで暮らせるかどうかは、物件の場所で大きく変わります。コミュニティバスは集落と駅・地域の拠点を結ぶ路線で、便数は路線ごとに違います（時刻表はPDF。本ページでは便数を確認していません）。運転免許を返納したあとも住み続けられる場所かどうかは、長く住むつもりで買う方ほど、最初に考えておくべきことです。市の過疎計画は、国家戦略特区の規制緩和を活用した自家用有償観光旅客等運送「やぶくる」の取組を支援するとしています。

冬の道です。市の強靭化地域計画は、養父市が「豪雪地帯特別措置法の規定による豪雪地帯」に指定されていると書いています。市の建設課の担当業務には除雪が含まれています。車庫・駐車場から道路に出るまでの除雪を誰がするのか、前面の道が除雪される道かは、冬に暮らす前提で確認してください。

前面の道については、物件ごとの確認が必要です。市公式は特定行政庁として兵庫県のホームページを案内しています。古い集落のなかの物件は、前面の道が狭く、建て替えのときに敷地を後退させる必要があることがあります。兵庫県の指定道路の情報と重要事項説明書で必ずご確認ください。

※各駅の乗降人員、列車・バスの便数・運賃・定期代は、市公式のページ本文では確認できませんでした（未取得）。出典：養父市「養父市へのアクセス」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/gyosei/shokai/3549.html ／養父市「養父市の地勢と歴史」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/gyosei/shokai/3555.html ／養父市「コミュニティバス等」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/kurashi_tetsuzuki/kotsu/5434.html ／養父市「公共交通情報『やぶなび』2026年度版」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/kurashi_tetsuzuki/kotsu/14413.html ／JR西日本 駅情報（八鹿・養父） https://eki.jr-odekake.net/

08養父市で家を買う前に必ず確認する「土地利用のルール」

結論から書きます。養父市に市街化調整区域はありません。用途地域もありません。市公式「都市計画区域等」の逐語は、「都市計画区域：八鹿都市計画区域（八鹿町全域）」「区域区分：指定なし（全域非線引き）」「用途地域：指定なし（全域無指定）」です。区域区分というのは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける「線引き」のことで、養父市はその線引きをしていない市です。

もうひとつ大事なのは、都市計画区域が八鹿町だけだということです。市公式が都市計画区域として挙げているのは「八鹿都市計画区域（八鹿町全域）」だけで、養父・大屋・関宮の3地域は、その外にあたります（当方の読み取り）。市の開発行為のページも「都市計画区域内で3,000平方メートル以上（都市計画区域外においては10,000平方メートル以上）」と、区域の外がある前提で書かれています。

養父市で確認すべきなのは、次の3点です。①その土地が八鹿都市計画区域の内（八鹿町）か、外（養父・大屋・関宮）か。②前面の道が建築基準法上の道路か（特定行政庁は兵庫県）。③景観形成重点地区・浸水想定・土砂災害警戒区域・雪。詳しくは下の「養父市で確認すべきこと」で順に説明します。

都市計画税について。養父市の公式サイトの税のページには、都市計画税が出てきません。市の「固定資産税について」は「養父市の税率は標準税率の1.4％です。」とだけ案内し、「その他の税金」のページに載っている税目は市たばこ税と入湯税です。さらに、令和8年度予算参考資料の市税の税目別予算額（市民税・固定資産税・軽自動車税・市たばこ税・鉱産税・入湯税・旧法による税）にも、都市計画税の行はありません。当方は「養父市では都市計画税は課されていない」と読み取っていますが、市税条例の条文での確認はしていません（確度は高）。ほかの市でよく使われる「納税通知書に都市計画税が載っていれば市街化区域」という見分け方は、養父市には当てはまりません。検討中の物件の税額は、売主側の納税通知書（課税明細書）または養父市 税務課（079-662-3164）でご確認ください。

調べ方（ご自身でも確認できます）

  • 市の都市計画の窓口・都市計画図で、物件の所在地が都市計画区域の内か外か、用途地域などの指定があるかを確認する
  • 建て替え・増築ができるか（接道、建築確認の要否、農地・自然公園・景観などほかの法令の制限）を確認する
  • 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」「その他の法令にもとづく制限」欄を確認する

※家タダでは、ご検討中の物件にどの制限がかかるか、再建築の可否、ローンが通る金融機関があるかを契約前に無料で調査します。物件URLをお送りください。

養父市で確認すべきこと①　八鹿都市計画区域の内か、外か

養父市の都市計画区域は八鹿都市計画区域（八鹿町全域）です。市公式が載せている、この区域の形態制限は次のとおりです。

項目八鹿都市計画区域（八鹿町全域）
区域区分（線引き）指定なし（全域非線引き）
用途地域指定なし（全域無指定）
建ぺい率60％（一部70％。詳細は土地利用未来課へ）
容積率200％
道路斜線1.5勾配
隣地斜線20m＋1.25勾配
日影制限適用（平均地盤面から4mの水平面で、敷地境界線からの水平距離5m超〜10m以内は4時間、10m超は2.5時間）

※養父市「都市計画区域等」による。どこが建ぺい率70％の区域かは、市公式のページ本文には載っていません（未取得）。

養父・大屋・関宮の3地域は、この八鹿都市計画区域に入っていません（市公式が挙げる都市計画区域が八鹿町全域のみであることからの当方の読み取り）。都市計画区域の内と外では、建築に関するルールの一部（建築基準法の「集団規定」と呼ばれる、接道・建ぺい率・容積率などのルール）の扱いが変わります。都市計画区域の外の物件は、建て替え・増築でどの手続きが必要になるか、前面の道に十分接しているかを、契約の前に兵庫県（特定行政庁）・市の土地利用未来課（079-664-1410）で確認してください。道路に十分接していない土地は、将来の建て替え、住宅ローンの担保評価、手放すときの買い手の付きやすさに関わります。

項目養父市の状況（市公式）買う側にとっての意味
都市計画区域八鹿都市計画区域（八鹿町全域）養父・大屋・関宮は区域の外（当方の読み取り）
区域区分（線引き）なし（全域非線引き）市街化調整区域の建築制限はない
用途地域なし（全域無指定）隣に建つ建物の種類を、用途地域では制限できない
特定行政庁市公式は兵庫県（特定行政庁）のホームページを案内道路の種別の判定は兵庫県
開発許可（都市計画法）都市計画区域内3,000㎡以上／区域外10,000㎡以上（兵庫県知事の許可）個人の住宅1戸の規模では通常かからない面積
景観計画市全域が景観計画区域（平成29年10月1日から運用）大規模な建築・開発と、重点地区のすべての建築等は届出の対象

※養父市「都市計画区域等」「開発行為」「養父市景観計画を運用開始しました。」による。

養父市で確認すべきこと②　用途地域がない＝隣に何が建つかを都市計画が決めてくれない

養父市には用途地域がありません。用途地域は「ここは住宅中心」「ここは店舗・工場も可」と建物の種類を区分けする仕組みですが、養父市ではその区分けがされていません（市公式「用途地域：指定なし（全域無指定）」）。住宅地だと思って買った隣の土地に、店舗や作業場が建つことを、用途地域で止めることはできないということです。国道9号・国道312号の沿道や、八鹿の町なかの物件は、周りの土地がいまどう使われているか・これからどう使われそうかを現地で確認してください。

養父市で確認すべきこと③　景観のルール ― 4つの景観形成重点地区

養父市景観計画は平成29年10月1日から運用されており、景観計画区域は市全域です。市内全域で届出が必要になるのは、高さ12mを超える、または建築面積500㎡を超える建築物などの大規模な行為と、1,000㎡を超える開発行為などです。個人の住宅1戸の新築なら、多くはこの規模に届きません。

ただし、景観形成重点地区は別です。市が挙げている重点地区は八鹿町八鹿地区・大屋町大杉地区・城下町八木地区・八鹿町岩崎地区の4つで、ここでは市全域の対象行為に加えて、すべての建築等行為が届出の対象になります（養父市「養父市景観計画を運用開始しました。」）。重点地区の中古戸建てで外観の改修や建て替えを考えている方は、工事の前に手続きが加わると見込んでおいてください。景観形成の基準の中身（色・素材・屋根の形など）は、本ページでは確認していません（未取得）。

養父市で確認すべきこと④　都市計画マスタープランと分譲地の動き

市は「やぶ市まち基盤整備計画（養父市都市計画マスタープラン）」を策定し、「令和5年度からは本計画に基づき」まちづくりを進めるとしています（2023年3月31日更新）。計画の本編はPDF（8.9MB）で、本ページでは中身（拠点の位置づけ・地域別の方針）を確認していません（未取得）。

新しい分譲地を増やすための補助もあります。市の「養父市宅地開発支援事業補助」（令和8年度）は、宅地を造成して分譲する民間事業者に、造成工事費などの2分の1（開発面積1㎡あたり3,000円が上限）を補助する制度です。要件には「各中学校の徒歩通学地区」または「市役所と各地域局を結ぶ国道・主要県道に接する行政区」であること、上下水道管のある道路に接道すること、土砂災害や浸水などの想定区域外であること（安全対策を講じた場合を除く）、開発面積1,000㎡以上・4区画以上、1区画170㎡以上、一戸建て住宅であること、などが並んでいます。令和8年度分は予算上限に達し、2026年7月2日に受付を終了しています。この補助を使って造られた分譲地は、要件の段階で災害の想定区域外・上下水道ありが条件になっている、という点は、土地から買って建てる方にとって知っておいてよい事実です（どの分譲地がこの補助を使ったかは、本ページでは確認していません）。

出典：養父市「都市計画区域等」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/1_2/2697.html ／養父市「開発行為」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/1_3/1289.html ／養父市「養父市景観計画を運用開始しました。」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/1_3/5514.html ／養父市「やぶ市まち基盤整備計画（養父市都市計画マスタープラン）」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/1_2/878.html ／養父市「養父市宅地開発支援事業補助について」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/6279.html

09養父市の固定資産税・都市計画税（毎年かかるコスト）

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

税目税率課税対象
固定資産税1.4％市内の土地・家屋に課税
都市計画税—市の税のページ・令和8年度予算の市税の税目に記載なし（下の注記を参照）
合計1.4％課税標準額に対して

上の表について、最初にお伝えしておくことが2つあります。

ひとつめ。養父市には市街化区域も市街化調整区域もありません。都市計画区域は八鹿都市計画区域（八鹿町全域）だけで、区域区分は「指定なし（全域非線引き）」です（市「都市計画区域等」）。

ふたつめ。都市計画税の欄が「—」なのは、「市の税のページにも、令和8年度予算の市税の税目にも、都市計画税が出てこない」という意味です。養父市の「固定資産税について」（2024年12月6日更新）は、「養父市の税率は標準税率の1.4％です。」と案内しています。令和8年度予算参考資料の市税の税目別予算額は、市民税1,027,814千円、固定資産税1,136,729千円、軽自動車税96,005千円、市たばこ税120,000千円、鉱産税95千円、入湯税500千円、旧法による税1,724千円で、合計2,382,867千円。固定資産税が市税のなかで最も大きな税目で、都市計画税の行はありません。当方は「養父市では都市計画税は課されていない」と読み取っていますが、市税条例の条文での確認はしていません。検討中の物件の税額は、売主側の納税通知書（課税明細書）で確かめるのが確実です。

毎年かかるのが固定資産税1.4％だけだとすれば、都市計画税0.3％がかかる市と比べて、課税標準額1,000万円あたり年3万円の差になります（当方の計算例）。ただし、税が軽いことと、暮らしの費用が軽いことは別です。養父市は車が前提の市で、冬は雪への備え（除雪・暖房）もかかります。

納税義務者は、原則として賦課期日（1月1日）現在の固定資産の所有者です。年の途中で売買した場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納期は4期（第1期5月末日・第2期9月末日・第3期12月25日・第4期2月末日）。第2期が9月という点は、7月や8月が第2期の市から移ってくる方は覚えておいてください。評価替えは3年に一度で、市のページは「現在は令和6年度が評価替の基準年度です」としています。

住宅用地の特例と新築住宅の減額は、養父市の公式ページで内容を確認できています。

住宅用地の特例（養父市「固定資産税について」）：小規模住宅用地＝200㎡以下の部分（住宅1戸あたり200㎡まで）は、価格の6分の1。一般住宅用地＝200㎡を超える部分は、価格の3分の1が課税標準です。養父市の住宅地の標準地は、八鹿町伊佐が314㎡と200㎡を超えています。不動産取引価格情報でも、戸建ての土地面積の中央値は255㎡です。200㎡を超える部分は軽減の割合が変わる、という点は知っておいてください。

新築住宅の減額（同）：固定資産税額が2分の1に減額されます。市のページの床面積の要件は50㎡以上280㎡以下（一戸建以外の賃家住宅は40㎡以上）、減額の対象は居住部分で、120㎡までは全部、120㎡を超える場合は120㎡相当分。期間は一般の住宅が新築後3年度分（長期優良住宅は5年度分）、3階建以上の中高層耐火住宅等は5年度分（同7年度分）です。このページの更新日は2024年12月6日です。床面積の要件などは国の制度の改正で変わることがありますので、新築を計画している方は、その年度の要件を税務課（079-662-3164）でご確認ください。減額の期間が終わると税額が上がるので、資金計画には4年目以降の税額を入れておいてください。

このほか市公式には、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う固定資産税の減額、長期優良住宅に係る減額のページがあります。償却資産は毎年1月31日までに申告が必要で、土地価格等の縦覧は通常4月1日から第1期の納期限までです。

免税点

同一人が養父市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

区分免税点
土地300,000円
家屋200,000円
償却資産1,500,000円

※納期：4期（5月末日・9月末日・12月25日・2月末日）／賦課期日は毎年1月1日（養父市「固定資産税について」）

※税率・免税点は養父市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

10養父市の学区・子育て支援（住所で決まるもの）

養父市が学校選択制を実施しているかどうかは、本ページ作成時点で公表資料から確認できていません。このページでは推測で書かない方針のため、断定していません。市が公表している範囲では、住所地によって通う小学校・中学校が定められています。物件選びの段階で通学区域を確認し、最終的な判断は市の教育委員会にご確認ください。市公式の「児童・生徒の入学、転入及び転出の際の手続きについて」は、転入した児童生徒が「就学指定校」に証明書を提出する流れと、「市内転居（校区が変わる場合）」には新しい指定校に提出する流れを案内しています。指定校以外への就学を希望する場合は、こども学び課で個別に事情を聞くとしており、区域外就学申請書・指定校変更申請書を公開しています。各校の校区（どの住所がどの学校か）の一覧は、市公式のページ本文で確認できていません（未取得）。検討中の物件がどの学校の校区かは、教育委員会 こども学び課（079-664-1627）に住所を伝えてご確認ください。

指定された学校以外に通えるケース（指定校変更）

指定校制でも、次の事由に当てはまれば指定校以外への就学が認められる場合があります。 「入学前に転居予定」「建て替え中の仮住まい」は多くの市で認められるため、 購入と入学のタイミングが重なる方は事前に教育委員会へ確認してください。

  • 養父市の指定校変更（区域外就学・指定校変更）の許可事由の一覧は、市公式のページ本文で確認できていません（未取得）。市は「こども学び課で個別に事情を聞いてもらうため、直接訪問」するよう案内し、申請書（PDF）を公開しています。このページでは、他の市の基準を当てはめて書くことはしていません。
  • 家の購入に伴って「引渡しより先に、引越先の学校へ通わせたい」「学年末までは元の学校に通わせたい」といった希望がある場合は、売買契約を結ぶ前後の早い段階で、こども学び課（079-664-1627）にご相談ください。

※許可基準・受付時期は毎年変わります。最終判断は養父市の教育委員会です。必ず一次情報でご確認ください。

子育て支援は「市町村ごとに」違う

こども医療費助成や待機児童数は市町村が独自に決めているため、 隣の市に移るだけで条件が変わります。同じ兵庫県内でも、市が変われば条件が変わります。

項目内容
こども医療費助成の対象0歳から高校生世代（18歳到達後の最初の3月末）まで（0歳〜小学3年生は乳幼児等医療費助成、小学4年生〜高校生世代はこども医療費助成）
所得制限所得制限なし（市の独自施策として扶養義務者の所得制限を撤廃・市公式）
一部自己負担なし（「外来・入院ともに一部負担額はありません」。県外の医療機関は後日の支給申請）

市立は小学校8校・中学校3校・義務教育学校1校

市の「小・中学校、義務教育学校の児童生徒数」（令和8年4月分）に載っている学校と人数は、次のとおりです。

種別学校名と児童・生徒数（表の並び順）合計
小学校・義務教育学校（前期）養父小49人／広谷小184人／建屋小49人／大屋小80人／高柳小73人／八鹿小255人／伊佐小70人／宿南小28人／関宮学園 前期113人901人
中学校・義務教育学校（後期）養父中150人／大屋中60人／八鹿青渓中199人／関宮学園 後期58人467人

※養父市「小・中学校、義務教育学校の児童生徒数」（2026年4月22日更新・令和8年4月9日現在のPDFにもとづく表）。各校の所在地と校区（どの住所がどの学校か）は、市公式のページ本文で確認できていません（未取得）。市は社会科の副読本として、各小学校区の「まわりマップ」を公開しています。

この表から、家を買う人が読み取れることが3つあります。

  • 中学校段階の学校は4校です（養父中・大屋中・八鹿青渓中・関宮学園 後期）。市域422.91km²に対して4校ですから、ひとつの校区が広く、通学の距離と手段が物件ごとに大きく違います。徒歩・自転車・バスのどれで通うことになるのか、契約前に確かめてください。
  • 関宮地域は義務教育学校（関宮学園）です。小学校と中学校の9年間を1つの学校で過ごす形です。
  • 学校の規模にかなり差があります。小学校は八鹿小の255人から宿南小の28人まで。少人数の学校がよいか、大きな学校がよいかはご家庭の考え方しだいですが、児童数の少ない学校については、将来の見通しを教育委員会に聞いておく価値があります（市には「教育のあり方検討委員会」のページがありますが、統合・再編の計画の中身は本ページでは確認していません）。

こども医療費は、高校生世代まで一部負担なし・所得制限なし

養父市の医療費助成は2つの制度に分かれていますが、合わせると0歳から高校生世代（18歳到達後の最初の3月末）まで、外来・入院とも一部負担なしです。

乳幼児等医療費助成制度：0歳〜小学校3年生。「扶養義務者の所得制限を撤廃し、対象となる方全員の医療費を全額助成しています」。
こども医療費助成制度：小学4年生〜高校生世代。「外来・入院ともに一部負担額はありません」。「令和5年7月から高校生世代の方の外来・入院時の一部負担金について市が全額助成」。
県内の医療機関では受給者証の提示で窓口負担0円。県外の医療機関では、いったん支払って後から支給申請します。

市外から引っ越してくる方への注意点がひとつ。1月1日時点で市外に住民票があった扶養義務者は、所得課税証明書の提出が必要と市は案内しています。窓口は健康医療課（079-662-3165）です。

保育料と給食費 ― 毎月の家計に直接かかわる2つ

制度内容（養父市公式）
保育料（0〜2歳）令和3年から市独自の施策として無償（「令和8年度認定こども園・保育所の入園申込みについて」）
保育料（5歳児まで）養父市に住民票がある5歳児までの保育料等が無償化
小学校の給食費月額5,400円。うち5,200円に国・県の補助金、残り200円を市が負担。保護者負担額0円
中学校の給食費月額5,600円。保護者負担は第1子月額3,000円、第2子以降月額2,100円（令和8年4月から）。差額は市が負担

小学校の給食費の財源の大半は国・県の補助金です。制度の前提が変われば扱いが変わる可能性がありますので、年度ごとに市の案内でご確認ください。待機児童数は、本ページでは確認できていません（未取得）。

家を買う人に直接関係する制度：やぶ暮らし住宅支援制度

養父市には、市に定住する人の住まいの取得を支援する奨励金があります。市公式の案内（2026年4月1日更新）によると、令和6年度に改定され「令和7年度から令和9年度までの3年間適用」です。対象は「令和7年4月1日以降に本市に定住した方及び空き家バンク登録者等」。主なものは次のとおりです。

区分年齢対象・要件奨励金
新築奨励金満45歳未満延床面積75㎡以上の専用住宅を新築（建築から5年以内に購入した建売住宅を含む）延床面積×1㎡あたり3,000円（上限40万円）
空き家購入奨励金満65歳未満延床面積75㎡以上、土地取得費を含め200万円以上で空き家（建築から5年超の建売住宅を含む）を購入。3親等内の親族からの購入は対象外延床面積×1㎡あたり2,000円（上限30万円）
増改築奨励金満65歳未満延床面積75㎡以上、費用50万円以上の増改築費用の10分の1（上限25万円）
U・Iターン奨励金満40歳未満U・Iターン者または世帯が定住1人5万円（賃貸入居は1世帯5万円）

※養父市「やぶ暮らし住宅支援制度(1)」による。申請は取得日または住所を定めた日の遅いほうから2年以内（区分により異なる）。申請者が専用住宅の持分10分の3以上を有していることが必要。窓口は土地利用未来課（079-664-1410）。

注意点を3つ、正直に書きます。第一に、空き家購入奨励金には「土地取得費を含め200万円以上」という要件があります。養父市の戸建ての不動産取引価格情報は中央値95万円で、まんなか半分の幅は46万円〜200万円です。200万円に届かない価格の空き家は、この奨励金の対象になりません。第二に、延床面積75㎡以上も要件です。小さな平屋などは対象外になることがあります。第三に、5年以内に転出したり、第三者に譲渡・賃貸したりすると、奨励金の全部または一部を返還することになります。契約の前に、その時点の要件を土地利用未来課にご確認ください。

空き家バンクの物件を改修する場合の補助もあります。「養父市やぶの空き家活用支援事業」は、空き家バンクに利用登録した方が、空き家バンクの物件を購入または賃借して行う改修・家財処分が対象で、U・Iターン者世帯は補助対象経費の2分の1以内（上限150万円）、その他の世帯は3分の1以内（上限100万円）、家財道具処分費は2分の1以内（上限10万円）。U・Iターン者の年齢などの要件があり、工事に着手する前の申請が必要で、工事費20万円未満は対象外です。このほか市には、結婚新生活スタートアップ事業、三世代同居対応改修工事推進事業、住宅・建築物土砂災害対策改修補助、がけ地近接等危険住宅移転補助のページがあります（金額・要件は本ページでは確認していません）。

出典：養父市「小・中学校、義務教育学校の児童生徒数」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/kyoikuiinkai/kodomo_manabi/gakko_kyoiku/954.html ／養父市「養父市小学校校区のまわりマップ」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/kyoikuiinkai/kodomo_manabi/12959.html ／養父市「児童・生徒の入学、転入及び転出の際の手続きについて」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/kosodate/kyoiku_kankyo/5213.html ／養父市「乳幼児等医療費助成制度」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/kenkofukushi/kenkoiryo/3_2/1229.html ／養父市「こども医療費助成制度」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/kenkofukushi/kenkoiryo/3_2/1230.html ／養父市「令和8年度認定こども園・保育所の入園申込みについて」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/kosodate/kyoiku_kankyo/ninteikodomoen_hoikusyo/11953.html ／養父市「学校給食センターの概要」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/kyoikuiinkai/kyushoku/2687.html ／養父市「やぶ暮らし住宅支援制度(1)」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/3/2736.html ／養父市「養父市やぶの空き家活用支援事業」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/3/1377.html

11養父市で家を買う前に必ず確認したい点

1｜まず、データの厚みという前提を共有させてください

このページでいちばん誠実に書くべきなのは、ここです。 養父市について、公的データで分かることには限界があります。

項目養父市の状況
直近4四半期の成約0件。成約価格情報の公表データに載っていません
戸建ての価格の目安不動産取引価格情報の戸建て18件・中央値95万円で補います（「養父市の価格の目安」の章）
住宅地の標準地2地点（八鹿地域のみ。養父・大屋・関宮には0）
商業地・工業地の標準地商業地1地点・工業地0地点
都市計画区域の面積、建ぺい率70％の区域未取得
都市計画税市の税のページ・令和8年度予算の市税の税目に記載なし。条例での確認は未実施
小・中学校の校区、指定校変更の許可事由未取得
待機児童数未取得
列車・バスの便数・運賃・定期代未取得
建物の構造計算に使う垂直積雪量未取得（豪雪地帯の指定は確認済み）

これらを「だいたいこのくらい」と推測で埋めることはしていません。 他の市の数字を当てはめることもしていません。 確認できていないことは「確認できていない」と書くというのが、このページの方針です。 そのかわり、物件ごとに必要な調査は、家タダが契約の前に無料で行います。

2｜都市計画区域の内（八鹿）か外（養父・大屋・関宮）か。そして前面の道

養父市には市街化調整区域がないので、「調整区域だから建て替えられない」という問題は起きません。 代わりに効いてくるのが、都市計画区域の内外と、道です。

  • 八鹿町の物件は八鹿都市計画区域の内。建ぺい率60％（一部70％）・容積率200％、道路斜線・隣地斜線・日影制限があります。
  • 養父・大屋・関宮の物件は都市計画区域の外にあたります（当方の読み取り）。建て替え・増築でどの手続きが必要か、兵庫県（特定行政庁）と市で確認します。
  • 前面の道が建築基準法上の道路か、幅は足りているか。古い集落のなかの物件は、建て替えのときに敷地の後退が必要になることがあります。

「いま建っているから大丈夫」ではなく、「建て替えられるか」を契約前に確認してください。 家タダでは、兵庫県の道路の情報と役所調査で、契約前に無料で確認します。

3｜土砂災害 ― 警戒区域917箇所・特別警戒区域497箇所

兵庫県の指定状況表（令和8年6月30日現在）で、養父市の 土砂災害警戒区域は917箇所、土砂災害特別警戒区域は497箇所です。 内訳は急傾斜地の崩壊が503箇所（特別警戒区域382）、土石流が386箇所（同115）、地すべりが28箇所（同0）。 市の強靭化地域計画は「市域の約8割が山林」「河川沿いの谷底平地はわずか」と書いています。山と川のあいだの狭い平地に、家と道が並んでいる市です。

  • 特別警戒区域（レッドゾーン）では、建物の構造に規制がかかります。建て替えのときの費用に影響します。
  • 土石流の区域が多い（警戒区域386箇所）のも特徴です。谷の出口にある集落の物件は、上流の沢の状況も確認してください。
  • 市には「養父市住宅・建築物土砂災害対策改修補助」「がけ地近接等危険住宅移転補助」のページがあります（金額・要件は本ページでは未確認）。

4｜洪水 ― 円山川水系は「48時間で505mm」を想定

市の「養父市ハザードマップ（地域自治協議会単位）」（令和3年3月作成）は、 兵庫県が指定した想定最大規模降雨（1/1000規模）を反映しており、円山川水系では流域全体に48時間で505mmの雨が降ることを想定しています。 地域ごとに八鹿・養父・大屋・関宮の4つのマップがあります。 これとは別に、行政区単位の「養父市防災マップ」は、おおむね100年に1度程度の大雨（計画規模）の浸水想定区域を載せています。

同じ場所でも、計画規模と想定最大規模では浸水の深さが違います。 物件を検討するときは、2つのマップの両方と、兵庫県CGハザードマップで確認してください。 市は河川カメラのページも公開しています。

5｜平成16年台風23号の記録

市の強靭化地域計画は、過去の主な災害として平成16年台風23号（平成16年10月20日〜29日）を挙げています。

項目養父市の記録（市の強靭化地域計画）
累計雨量八鹿291mm／養父281mm／大屋265mm／関宮233mm
避難勧告10月20日に518世帯（1,952人）。10月21日・23日に九鹿地区の86世帯（242人）
住家被害全壊2世帯・半壊141世帯・一部損壊110世帯・床上浸水45世帯・床下浸水325世帯
公共土木施設道路90箇所・河川142箇所・下水道3箇所

中古戸建てを検討するときは、その家がこの台風のときにどうだったかを、売主側に聞いておく価値があります。 浸水した履歴があるかどうかは、ハザードマップだけでは分かりません。

6｜ため池 ― 防災重点ため池20箇所

市の「養父市ため池情報」は、防災上重要なため池を20箇所（令和6年10月現在）挙げ、 大規模地震や豪雨で決壊した場合の浸水想定区域図を、八鹿地域・養父地域・大屋・関宮地域に分けて公開しています。 人家が近いため池の周辺地区として、畑ケ中区・新町区・養父市場区・宮垣区・はさまじ区が挙げられています。 ため池の下流にある物件は、この図で位置を確かめてください。

7｜雪 ― 豪雪地帯の市です

市の強靭化地域計画は、養父市が「豪雪地帯特別措置法の規定による豪雪地帯」に指定されていること、 融雪期には洪水氾濫や地すべりなどの融雪災害も想定されることを書いています。 市公式「養父市の地勢と歴史」も、気候を「日本海型で、多雨多湿」「冬は…積雪が多い」と説明しています。

  • 屋根の形と雪下ろし。古い家ほど、屋根の勾配・材質・軒の出を確認します。
  • 車庫・カーポートと除雪の動線。玄関から道路まで、毎朝どれだけ雪をどけることになるか。
  • 冬の暖房費。断熱の弱い古い家は、物件価格が安くても毎月の費用が大きくなります。

建物の構造計算に使う垂直積雪量（兵庫県の定め）は、本ページでは確認していません（未取得）。 新築・増改築を考えている方は、設計の段階で建築士に確認してください。

8｜耐震 ― 取引された戸建ての建築年の中央値は1967年

不動産取引価格情報で、養父市の戸建ての建築年の中央値は1967年です。 市の「簡易耐震診断・住宅耐震化補助」は、昭和56年5月31日以前に着工された住宅が対象で、戸建住宅の簡易耐震診断は無料です。

補助メニュー（戸建て）内容（養父市公式）
耐震改修計画策定費（耐震設計）対象費用の3分の2以内・上限20万円
耐震改修工事費対象費用の5分の4以内・上限150万円（工事総額50万円以上など）
簡易耐震改修工事費対象費用の5分の4以内・上限60万円
屋根軽量化工事費対象費用または60万円を限度とする定額
シェルター型工事費対象費用または60万円を限度とする定額
建替工事費対象費用の5分の4以内・上限115万円

注意点は「契約前の申請」です。市は「業者との契約前に申請」し、交付決定を受けてから契約・工事に着手するよう案内しています。 耐震改修工事費・簡易耐震改修工事費・屋根軽量化工事費の補助は、兵庫県の住宅改修業者登録制度に登録した業者との契約が必要で、 工事は年度の2月末までに支払いまで完了させる必要があります。所有者の所得要件（1,200万円以下など）もあります。 古い家を買って直す計画の方は、引渡しの時期と補助の申請時期をあわせて考えてください。

9｜排水と水道 ― 下水道の新規加入金は一口25万円

市の「下水道新規加入金について」は「新規加入金は一口250,000円です。」と書いています。 市は「下水道に未接続の方は速やかに接続してください！」というページも公開しています。 中古戸建ては、排水が公共下水道につながっているか、浄化槽かを必ず確認してください。 浄化槽なら点検・清掃の費用が毎年かかります（市の上下水道課の担当業務に浄化槽の管理・清掃が含まれています）。 水道の新規加入には、市の指定材料の代金などがかかります（給水装置価格表はPDF・本ページでは金額未確認）。

10｜補助制度は「対象になるか」を契約前に

やぶ暮らし住宅支援制度の空き家購入奨励金は「土地取得費を含め200万円以上」「延床面積75㎡以上」「満65歳未満」、 新築奨励金は「延床面積75㎡以上」「満45歳未満」が要件です。 空き家活用支援事業（空き家バンクの物件の改修）は工事着手前の申請が必要です。 価格・面積・年齢・契約の順番が効いてきますので、対象になりそうな方は、契約の前に土地利用未来課（079-664-1410）にご確認ください。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 養父市「養父市ハザードマップ（地域自治協議会単位）」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/bousai/8007.html ／ 養父市「養父市防災マップ（行政区単位）」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/bousai/6981.html ／ 養父市「養父市ため池情報」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/bousai/7234.html ／ 養父市強靭化地域計画（R7.9改訂） https://www.city.yabu.hyogo.jp/material/files/group/9/honbun.pdf ／ 養父市「簡易耐震診断・住宅耐震化補助」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/3/2592.html ／ 養父市「下水道新規加入金について」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/jogesuido/1_1/1324.html ／ 養父市「やぶ暮らし住宅支援制度(1)」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/soshiki/seibi/miraika/3/2736.html

12養父市の成り立ち ― 養父郡の4町が合併して生まれた、但馬の中央の市

養父市は、平成16年（2004年）4月1日に生まれた市です。 市公式は「兵庫県養父郡の八鹿町・養父町・大屋町および関宮町の4町が合併して成立しました」と書いています。

年できごと（市公式「養父市の地勢と歴史」ほか）
奈良・平安時代山陰道が通り、駅が置かれた
安土桃山時代豊臣秀吉が八木藩を置く。関ヶ原の合戦後に廃城
江戸時代生糸商や但馬牛の取引の拠点として栄える
明治期紡績工場などが進出
昭和30年代前半町村の合併を経て、八鹿町・養父町・大屋町・関宮町の4町に
昭和62年スズの産出量日本一だった明延鉱山が閉山
平成16年（2004年）4月1日4町が合併し、養父市が誕生
平成16年7月4日市章を制定
平成16年10月台風23号（住家の半壊141世帯・床上浸水45世帯など）
平成24年11月北近畿豊岡自動車道の八鹿氷ノ山IC・養父ICが供用開始
平成29年10月1日養父市景観計画の運用開始
令和5年度〜やぶ市まち基盤整備計画（都市計画マスタープラン）にもとづくまちづくり
令和8年度〜過疎地域持続的発展計画（令和8〜12年度）。全域が過疎地域

市章には、市の地形がそのまま描かれています。 市公式によると「三角形は兵庫県最高峰の氷ノ山（ひょうのせん）を象徴したもので、向かい合う2本のラインは、養父市を流れる八木川と大屋川を表しています」。 山と2本の川——これが、養父市で家を選ぶときの地図の骨格でもあります。 八木川沿いに八鹿・関宮、大屋川沿いに養父・大屋の各地域が並び、市の東を円山川が流れています。 「養父」という地名の由来は、市公式のページでは確認していません（未取得）。

4つの町が、いまも4つの地域として残っています

合併から20年以上が経ちましたが、旧4町の単位は、いまも暮らしの単位として使われています。 市は人口と高齢化率を旧町ごとに公表し、養父・大屋・関宮には地域局があります。 ハザードマップも八鹿・養父・大屋・関宮の地域ごとに作られています。 家を買う人にとっての意味は、「養父市」というひとつの名前で考えないほうがよい、ということです。 八鹿駅の近くと、大屋・関宮の山あいとでは、駅までの距離も、都市計画のルールも、高齢化率も、雪の量も違います。

国家戦略特区の市

市の過疎地域持続的発展計画によれば、養父市は国家戦略特区の「中山間農業改革特区」に指定されており、 企業による農地取得の特例などの取組が書かれています。 特区の規制緩和を活用した自家用有償観光旅客等運送「やぶくる」の取組や、 「何かと読めないまち 養父市」というキャッチフレーズでの情報発信も、同計画に載っています。 農地付きの家を検討する方は、農地を含めて買う場合の手続きを、契約の前に市の農業委員会で確認してください。

人口と、これから

国勢調査の人口は、昭和45年の36,716人から、昭和55年の33,979人、平成12年の30,110人、令和2年の22,129人、 そして令和7年の確定値で19,740人。令和2年からの5年間で10.80％減りました。 市は令和12年の人口を18,296人と見通し、全域が過疎地域として、令和8年度から令和12年度までの計画を定めています。 同計画には、移住支援制度を活用して定住した人数（現状103人・目標120人以上）や、空き家バンクの登録件数（現状23件/年・目標25件/年）といった指標が並んでいます。

人が減っている市で家を買うことの意味は、隠さずにお伝えします。 将来手放すときに、買い手がすぐに見つかるとは限りません。 値上がりを期待して買うのではなく、自分がそこで暮らす費用と安全を、物件ごとに確かめて買う。 その代わり、物件価格は低く、子育ての制度（医療費・保育料・小学校の給食費）は手厚く、市の住宅支援制度もあります。 このページは、その判断の材料を公的資料だけで並べたものです。

出典：養父市「養父市の紹介」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/gyosei/shokai/index.html ／ 養父市「養父市の地勢と歴史」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/gyosei/shokai/3555.html ／ 養父市「養父市の市章」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/gyosei/shokai/3473.html ／ 養父市「養父市過疎地域持続的発展計画」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/gyosei/kakushukeikaku/machizukuri/3937.html ／ 養父市過疎地域持続的発展計画（PDF） https://www.city.yabu.hyogo.jp/material/files/group/4/kaso_plan.pdf ／ 養父市「令和7年国勢調査における人口等基本集計結果について」 https://www.city.yabu.hyogo.jp/gyosei/tokei/14493.html

13養父市の物件を探す・相談する

ネットで見つけた養父市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダでご購入いただけます。 SUUMO・アットホーム・ホームズ・各社ホームページ、どこで見つけた物件でも構いません。 物件URLをLINEで送っていただければ、その場で「仲介手数料0円の対象か」を無料でお答えします。

ご相談から引渡しまでの流れ

ステップ内容費用
1. ご相談LINE・電話・メールで物件URLをお送りください無料
2. 無料診断仲介手数料0円の対象か、相場と比べて妥当か回答無料
3. 内覧養父市内の物件は担当者が現地までご同行します無料
4. 調査役所・法務局調査、都市計画区域の内外・用途地域の確認、レインズ成約データの確認無料
5. 価格交渉成約事例を根拠に交渉を代行します無料
6. 契約・決済重要事項説明、住宅ローン手続きのサポート仲介手数料0円

※物件価格・印紙税・登記費用・住宅ローン保証料など、仲介手数料以外の実費は別途必要です。

お問い合わせ

項目内容
会社名株式会社MILLIONS（家タダ）
所在地大阪市中央区西心斎橋 おおきに心斎橋Landmarkビル702
免許番号大阪府知事(1)第66296号
電話06-4256-4106
LINELINEで相談する

※掲載の数値は令和8年地価公示、国勢調査、国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報ほか公的資料にもとづきます。基準日は出典欄をご確認ください。

14養父市の不動産購入に関する記事

エリア別ページ（兵庫県・大阪府・京都府・奈良県・和歌山県・滋賀県）

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区ごとの地価・人口・制度を横並びで比較したい方は【大阪市24区】エリア比較ハブ／【神戸市】9区の比較ページをご覧ください。

15養父市の不動産購入 よくある質問

養父市で本当に仲介手数料は0円になりますか？

はい。ネットに掲載されている養父市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てているため、買主様からは仲介手数料をいただきません。ただし、すべての物件が対象になるわけではありません。売主様側から報酬を受けられない取引の形になる物件は、0円の対象外になることがあります。対象かどうかは、物件のURLをLINEでお送りいただければ無料でお答えします。近畿エリア圏内であれば即日対応します。

養父市の家の相場はいくらですか？

成約価格情報は0件ですので、別の公的データで目安を示します。国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）に、養父市の成約は載っていません（公表データに載っていないことは、取引がないという意味ではありません。成約価格情報は国土交通省の公表データで、家タダ自身の成約実績ではありません）。戸建ての目安になるのは、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）です。養父市の戸建ては18件・中央値95万円、まんなか半分の幅は46万円〜200万円（土地255㎡・延床137㎡・建築年1967年がそれぞれの中央値）。3件以上そろう地区がないため、地区別の中央値はありません。住宅地の土地だけの取引は10件で、1㎡あたりの中央値は14,100円です。マンションは公表データに載っていませんので、物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。土地の目安として使える公的な数字は地価公示です。令和8年の住宅地2地点の平均は1㎡あたり16,800円（前年比−0.9％）。八鹿町国木が22,700円、八鹿町伊佐が10,900円です。このページに出てくる100万円・300万円・500万円・1,000万円は、相場ではなく手数料の計算例です。

養父市の地価は上がっていますか？

令和8年地価公示では、住宅地2地点とも−0.9％、商業地1地点も−0.8％で、3地点すべてが下落しています。住宅地の平均は1㎡あたり16,800円です。標準地は3地点とも八鹿地域にあり、養父・大屋・関宮の3地域には標準地がありません。住宅地の標準地が2地点しかないため、このページでは県内の順位を載せていません。値下がりしている一方で近隣の成約データがないため、売り出し価格が妥当かどうかは、物件ごとに根拠を確認する必要があります。

養父市から大阪・神戸・京都へはどう通いますか？

鉄道はJR山陰本線で、市内の駅は八鹿駅と養父駅です。市公式のアクセス案内は、大阪・神戸から特急で約2時間10分、京都から特急で約2時間（いずれも八鹿駅下車）としています。車は北近畿豊岡自動車道の八鹿氷ノ山IC・養父IC（平成24年11月供用）があり、大阪・神戸から約2時間（市のアクセス案内）。毎日の通勤には長い距離ですので、京阪神への通勤を前提にする方は、列車の本数・時刻・運賃を、買う前に鉄道事業者の時刻表で必ず確認してください（本ページでは便数・運賃は確認していません）。大屋・関宮の両地域には鉄道の駅がありません。

養父市に市街化調整区域はありますか？

ありません。市公式は「区域区分：指定なし（全域非線引き）」「用途地域：指定なし（全域無指定）」としています。都市計画区域は「八鹿都市計画区域（八鹿町全域）」で、建ぺい率は60％（一部70％）、容積率は200％。養父・大屋・関宮の3地域は、市公式が挙げる都市計画区域に入っていません（当方の読み取り）。ただし「何でも自由に建てられて安心」という意味ではありません。用途地域がないので、隣に建つ建物の種類を都市計画では制限できません。確認すべきなのは、①都市計画区域の内か外か、②前面の道が建築基準法上の道路か、③景観形成重点地区・災害の区域にかかるかです。

養父市に都市計画税はかかりますか？

市公式の税のページには、都市計画税が出てきません。養父市の「固定資産税について」は「養父市の税率は標準税率の1.4％です。」と案内し、令和8年度予算参考資料の市税の税目別予算額（市民税・固定資産税・軽自動車税・市たばこ税・鉱産税・入湯税・旧法による税）にも都市計画税はありません。当方は「養父市では都市計画税は課されていない」と読み取っていますが、市税条例の条文での確認はしていません。検討中の物件については、売主側の納税通知書（課税明細書）で税額を確認するのが確実です。固定資産税の納期は5月末・9月末・12月25日・2月末の4期。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は価格の6分の1、それを超える部分は3分の1が課税標準です。

養父市の学区はどうやって決まりますか？ 学校は選べますか？

市は、転入した児童生徒が「就学指定校」に証明書を提出する流れを案内しており、市内で転居して校区が変わる場合は新しい指定校に提出するとしています。各校の校区の一覧と、学校選択制の有無を明記した市公式の文は、確認できていません。市立は小学校8校（養父・広谷・建屋・大屋・高柳・八鹿・伊佐・宿南）、中学校3校（養父・大屋・八鹿青渓）、義務教育学校1校（関宮学園）です（令和8年4月）。指定校以外への就学は、こども学び課で個別に事情を聞くとしています。どの住所がどの学校になるかは、こども学び課（079-664-1627）に物件の住所を伝えてご確認ください。市域が422.91km²と広いので、通学の距離と手段もあわせて確かめてください。

養父市の子育て支援や、家を買うときの補助はありますか？

こども医療費は0歳から高校生世代まで、外来・入院とも一部負担なしで、所得制限は市独自に撤廃されています。0〜2歳の保育料等は令和3年から市独自に無償、5歳児までの保育料等が無償化されています。給食費は小学校が保護者負担0円、中学校は第1子月3,000円・第2子以降月2,100円（令和8年4月から）。家の購入に関してはやぶ暮らし住宅支援制度（令和7〜9年度）があり、新築奨励金は満45歳未満・延床75㎡以上で1㎡あたり3,000円（上限40万円）、空き家購入奨励金は満65歳未満・延床75㎡以上・土地取得費を含め200万円以上で1㎡あたり2,000円（上限30万円）です。空き家バンクの物件の改修には、空き家活用支援事業（U・Iターン者世帯は2分の1以内・上限150万円）があります。待機児童数は、市公式で確認できていません。

養父市で家を買うとき、災害はどこを確認すればよいですか？

確認する順番は、土砂・洪水・ため池・雪・地震（建物の耐震性）です。土砂：兵庫県指定の土砂災害警戒区域は917箇所、特別警戒区域は497箇所（令和8年6月30日現在）。土石流の警戒区域が386箇所あります。洪水：市のハザードマップは円山川水系で48時間505mmの想定最大規模降雨を反映（八鹿・養父・大屋・関宮の地域別）。平成16年台風23号では住家の半壊141世帯・床上浸水45世帯・床下浸水325世帯などの被害がありました。ため池：防災重点ため池20箇所（令和6年10月現在）の浸水想定区域図があります。雪：豪雪地帯に指定されています。地震：昭和56年5月31日以前に着工された戸建住宅は、市の簡易耐震診断（無料）の対象です。家タダでは、物件ごとにこれらを契約前に無料で確認します。

中古戸建てを買うとき、養父市ならではの注意点はありますか？

5つあります。①建物の古さ。不動産取引価格情報で戸建ての建築年の中央値は1967年です。耐震・屋根・水まわりの状態を確認し、市の耐震化補助（契約前の申請が必要）も検討します。②排水。下水道につながっているか、浄化槽か。下水道の新規加入金は一口25万円です。③雪。屋根・車庫・除雪の動線と、冬の暖房費。④都市計画区域の内外と前面の道。養父・大屋・関宮は都市計画区域の外にあたり、建て替えの手続きを兵庫県・市で確認します。⑤補助の要件。空き家購入奨励金は「土地取得費を含め200万円以上」「延床75㎡以上」が要件で、安い物件・小さな家は対象外になることがあります。いずれも、価格の安さだけでは分からない項目です。

空き家バンクの物件も、家タダで買えますか？

養父市には空き家バンクがあり、市の空き家活用支援事業は、空き家バンクに利用登録した方が空き家バンクの物件を購入・賃借して行う改修を補助の対象にしています。空き家バンクの物件が仲介手数料0円の対象になるかどうかは、物件ごとの取引の形によります。売主様側から報酬を受けられない形の取引は、0円の対象外になることがあります。また、価格の低い物件では、仲介手数料そのものが小さくなります（200万円以下は計算の区分が別で、たとえば100万円なら上限額は5万5,000円です）。気になる物件があれば、URLをお送りください。対象になるかどうかを無料でお答えします。

養父市で買うとき、家タダに頼むデメリットはありますか？

あります。正直にお伝えします。①すべての物件が0円の対象ではありません。売主様側から報酬を受けられない取引の形になる物件（個人の売主様が直接売り出している物件や、空き家バンクの一部の物件など）は、対象外になることがあります。②0円になるのは仲介手数料だけです。物件価格、印紙税、登記費用、住宅ローンの手数料・保証料、火災保険・地震保険、固定資産税の精算金などの実費は別途かかります。③物件価格が低い市では、0円にできる額も小さくなります。不動産取引価格情報の戸建ての中央値95万円なら、仲介手数料の上限額は5万2,250円です。高い物件ほど差が大きく、安い物件ほど差は小さくなります。④養父市は成約価格情報が0件で、地価公示の住宅地も2地点だけです。価格の妥当性は、不動産取引価格情報・地価公示・路線価・固定資産税の評価・建物の状態から個別に判断することになります。⑤養父市固有のコストとして、車の維持費（駐車場は複数台が前提）、冬の除雪と暖房、下水道の新規加入金（一口25万円）、浄化槽の家なら維持管理費、古い家なら耐震改修の費用、山すその家なら土砂災害への備えがあります。これらは仲介手数料とは関係なくかかる費用で、家タダでも0円にはなりません。こうした点をご理解いただいたうえで、対象になるかどうかを、まずは物件URLでお確かめください。

養父市の物件、その価格で買って大丈夫ですか？

養父市は、線引きも用途地域もなく、都市計画区域は八鹿町だけ、公的な成約データ（成約価格情報）が0件の市です。阪神間の市で使える「市街化区域か調整区域か」「近隣の成約事例」という物差しが、そのままでは使えません。そして令和8年の地価公示は、住宅地2地点・商業地1地点のすべてが下落しました。比べる成約データが少なく、値上がりも見込みにくい。だからこそ、その物件そのものを調べる必要があります。八鹿都市計画区域の内か、外か。前面の道は建築基準法上の道路か。土砂災害警戒区域917箇所・特別警戒区域497箇所、円山川水系の浸水想定、防災重点ため池20箇所にかかっていないか。雪の備えはどうか。排水は下水道か浄化槽か。建物の耐震性はどうか。やぶ暮らし住宅支援制度の要件（空き家購入は200万円以上・延床75㎡以上）に当てはまるか。家タダでは、こうした調査をすべて契約前に無料で行ったうえで、買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。近畿エリア圏内であれば即日対応します。計算例として、500万円の物件なら23万1,000円、1,000万円の物件なら39万6,000円の差です。気になる物件のURLをLINEでお送りください。

LINEで無料診断してもらう 06-4256-4106（24時間受付） メールで問い合わせる

16本ページで使用した出典（すべて公的一次情報）

当ページに掲載した数値は、すべて以下の公的機関の公表資料にもとづいています。基準日も併せてご確認ください。

運営：株式会社MILLIONS（大阪府知事(1)第66296号）

所在地：大阪市中央区西心斎橋 おおきに心斎橋Landmarkビル702

加盟：国土交通大臣指定 不動産流通機構／全国宅地建物取引業協会／不動産公正取引協議会

最終更新：2026年10月8日

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