【神戸市中央区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

神戸市中央区の価格帯で、いくら得になるか

神戸市中央区の住宅地は1㎡あたり平均363,538円（13地点の単純平均）。市内の標準地は最高664,000円/㎡（山本通１丁目６番１７）から最低170,000円/㎡（熊内町８丁目５１番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が3.9倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて神戸市中央区・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 住民基本台帳と国勢調査で見る

中央区の人口には、出典の異なる2つの数字があります。ここを混同すると話がずれます。

1つめは住民基本台帳ベースで、神戸市が公表している区別の人口・世帯数データによると142,356人・89,470世帯（2026年3月現在）。内訳は男66,496人・女75,860人、日本人125,983人・外国人16,373人です。

2つめは区公式「区の概要」の記載値で、149,892人・95,658世帯（2025年4月1日現在）。その差は約7,500人（約5％）です。神戸市は「推計人口」（直近の国勢調査結果に毎月の住民票届出数を加減したもの）と「住民基本台帳人口」の2系統を公表しており、この2つは定義が違います。中央区の人口を見るときは、必ずどちらの系統かを確かめてください。本ページでは、3区で横並びに比較できる住民基本台帳ベース（142,356人）を基本に使い、区公式の値は併記しています。

なぜ中央区だけ乖離が大きいのか。はっきりした説明は市公式にありませんが、中央区の外国人比率が約11.5％と市内で突出して高いことは事実です。東灘区は8,974人・約4.3％、灘区は5,598人・約4.3％。中央区だけが2.7倍近い水準にあります。区が「地域活動支援・多文化共生」のページを設けているのも、この数字と整合します。旧外国人居留地と北野・山本地区（異人館）を区域に持ち、1867年（慶応3年）の神戸開港後に「エキゾチックでおしゃれな街」へと変化し、日本の近代化をリードする地域へ発展したと区公式が記す区の、現在の姿だと言えます。

令和7年国勢調査については、区別の実数が公表されていません（未取得）。市全体では1,497,630人・766,349世帯（令和7年10月1日現在・速報、2026年7月10日公表）で、前回（令和2年）から−27,522人・−1.8％。神戸市は150万人を割りました。一方、世帯数は＋31,429世帯・＋4.3％と増え、1世帯あたり人員は1.95人です。

そして、ここが中央区の最大の特徴です。神戸市が公表している区別の増減率は中央区＋3.1％、兵庫区＋2.5％、灘区＋0.4％の3区で、それ以外の区はいずれも減少。中央区の＋3.1％は、神戸市9区のなかで最大の伸びです。市全体が−1.8％で150万人を割るなかで、中央区だけが3％以上増えている。神戸市の人口が都心に集まっているという構図が、この数字に出ています。

区の成り立ちも、この3区のなかで異質です。中央区が誕生したのは1980年（昭和55年）12月1日で、葺合区と生田区が合併してできました。灘区の区制施行が1931年、東灘区が1950年ですから、中央区はこの3区のなかで最も新しい区だということになります。なお区名の由来については、市公式に明示の記載を確認できませんでした（未取得）。「神戸市の中心に位置するから」と説明したくなりますが、市公式の明文がない以上、本ページでは断定しません。

市街化区域と市街化調整区域

ここは、中央区だけの数字ではなく神戸市全体の数字で書きます。神戸市は区別の市街化区域・市街化調整区域の面積を公表していません（未取得）。区域区分は計画図（図面）で示される仕組みだからです。

神戸市全体では、神戸都市計画区域 約55,730haのうち、市街化区域が約20,244ha（36％）、市街化調整区域が約35,486ha（64％）。市域の3分の2が市街化調整区域という、政令指定都市としては例外的な構造です。市の都市計画区域マスタープランは、調整区域が主に六甲山系および北側山地と、北区・西区の農村地域に分布すると記しています。

中央区は、神戸市のなかで最も「市街化区域らしい」区です。市の都市計画区域マスタープランは、三宮周辺を「都心核」として位置づけ、「公共交通機関の乗換えの円滑化」と商業・業務機能、文化・交流機能の集積を強化するとしています。令和8年地価公示でも、中央区には商業地の標準地が25地点あり、住宅地の13地点を大きく上回ります。

ただし中央区は、布引・市ケ原など六甲山系の南斜面も区域に含みます。区公式は布引（布引の滝・布引ハーブ園）を区内の地域として挙げています。したがって中央区内に市街化調整区域が存在する可能性はありますが、区単位で明示した市の公表資料は確認できていません（未取得）。ここで推測を書くことはしません。個別の物件がどちらの区域かは、神戸市の「都市計画情報検索」または神戸市情報マップ、あるいは重要事項説明書で必ずご確認ください。

なお神戸市の区域区分には、知っておく価値のある動きがあります。直近の変更で市街化区域が約151ha減り、市街化調整区域が約155ha増えました。人口が減るなかで市街化区域を「広げる」のではなく「狭める」方向に動いているということです。一方で、増加している中央・兵庫・灘の3区では、2023年の用途地域見直しで駅周辺地区の容積率が200％から300％に引き上げられています。制度としても都心への集中を後押しする形になっている、と読めます。

地価公示 ― 13地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、神戸市中央区の住宅地の標準地は13地点。 単純平均は1㎡あたり363,538円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋4.6％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

神戸市中央区は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 神戸市中央区の住宅地の平均価格は2位。 神戸市の9区のなかで見ると第1位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

神戸市中央区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地13地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で3.9倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

令和8年地価公示で、中央区の標準地の内訳を見ると、すぐに違和感があります。

中央区だけ、逆転しています。 住宅地の標準地が13地点しかないのに、商業地は25地点。 東灘区・灘区では住宅地が商業地の5倍以上あるのに、中央区では商業地のほうが2倍近く多い。 これは、神戸市の3つの高価格区のなかで中央区だけに起きていることです。

そして価格です。

商業地の平均1,478,000円/㎡は、住宅地の4.1倍です。 そして最高の三宮町一丁目8,000,000円/㎡は、 住宅地の最安である熊内町八丁目170,000円/㎡の47倍。 同じ「神戸市中央区」という住所のなかで、土地の単価が47倍違います。

この章では、この構造が住宅を買う側にとって何を意味するのかを見ていきます。

住宅地13地点を全部並べる

まず住宅地の13地点を、価格の高い順に全部並べます。 13地点しかないので、すべて掲載できます。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。

13地点のうち、前年比0.0％は熊内町八丁目の1地点だけで、 それがそのまま最安値です。 上昇率がいちばん高いのは中山手通六丁目の＋7.7％、 区全体の平均は＋4.6％。

そして、ここでも「同じ町名でも丁目で変わる」が起きています。

山本通は、一丁目から四丁目まで4地点の標準地があります。 一丁目664,000円、二丁目428,000円、三丁目212,000円、四丁目448,000円。 一丁目と三丁目で3.1倍です。 中央区全体の住宅地の格差は3.9倍（664,000円÷170,000円）ですから、 その大半が「山本通」という1つの町名の内側で起きていることになります。

「北野・山本の異人館エリアだから高い」という読み方は、正確ではありません。 同じ山本通でも、丁目によって3倍の差がある。 ポータルサイトの町名単位の相場は、中央区では粗すぎます。

商業地25地点 ― ここが中央区の本体です

次に商業地25地点です。 中央区では、こちらのほうが地点数が多い。 上位10地点を挙げます。

25地点のうち13地点が100万円/㎡を超えています。 最安の商業地は筒井町三丁目の292,000円/㎡（＋5.4％）で、 三宮町一丁目とは27倍。 商業地のなかだけでも、これだけ開きます。

そして上昇率です。 磯上通八丁目＋10.8％、北長狭通三丁目＋10.0％、明石町＋9.7％、三宮町一丁目＋9.6％、 御幸通五丁目＋9.3％、磯上通四丁目＋9.2％。 商業地の平均＋6.9％は、住宅地の＋4.6％を大きく上回ります。

住宅を買う側にとって、商業地の数字は3つの意味を持ちます。

• 中央区の住宅は、商業地の地面の上に乗っている可能性があります。 住宅地の標準地は13地点しかなく、商業地は25地点。 成約631件のうち581件（約92％）がマンションという区で、 そのマンションが建っている土地が住宅地の評価とは限りません。 用途地域と地区計画の確認が、他の区より重要です
• 隣に何が建つかが読みにくい。 商業地域では、住居系の用途地域に比べて建てられる建物の幅が広くなります。 日照・眺望・騒音は、用途地域の指定だけでは読めません。 現地で時間帯を変えて確認してください
• ただし、商業地の上昇は住宅の価値の下支えにもなります。 神戸市が三宮周辺を「都心核」と位置づけ、 市内で唯一の地域別構想「三宮〜ウォーターフロント都心地区編」を持っている区です。 公共投資が明文で予定されているという点は、他の区にはない条件です

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は当方が算出した自算値です。

神戸市内で唯一、独立した「地域別構想」がある区

ここが、中央区を他の8区から決定的に分けている点です。 神戸市の都市計画マスタープランには地域別構想がありますが、 独立した1編として策定されているのは 「三宮〜ウォーターフロント都心地区編」（2018年6月29日策定）だけです。 2018年2月に素案が報告され、説明会・市民意見募集を経て決定されました。

対象区域は、三宮駅を中心とする「えき≈まち空間」とウォーターフロント都心、 および南北軸（税関線、葺合南54号線沿道）を含むエリア。 位置づけは「国際港都神戸」「デザイン都市・神戸」の玄関口として、 「神戸全体のまちや経済を活性化し、国際競争力を高め、 市民、事業者、来街者にとって魅力的な都市空間の整備等を進める」というものです。

そして、主な事業が明文で列挙されています。

土地利用の方針も明記されています。 三宮駅周辺は「高度商業・業務地」として商業・業務、文化、観光等の機能を集積。 ウォーターフロント都心では「港湾物流跡地に商業・業務、観光機能等を導入し、 両地区の相乗効果による一体的なにぎわい空間を目指す」。

さらに、神戸市全体で事業中の市街地再開発事業は2地区だけで、 そのうち1つが中央区です。

つまり中央区は、「計画が明文で存在し、いま実際に工事が動いている区」です。 これは購入判断にとって、はっきりしたプラス要素です。 ただし正直に書いておくと、雲井通5丁目地区の面積・施行期間・完成予定は未取得で、 各事業の具体的なスケジュール・規模も未取得です。 市の一覧ページには「詳細は各地区の個別ページを参照」とあり、数値の記載がありませんでした。 「再開発があるから上がる」という言い方は、本ページではしません。

出典：神戸市「都市計画マスタープラン 地域別構想」 //www.city.kobe.lg.jp/a84931/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/toshimp/amp1.html ／ 「三宮〜ウォーターフロント都心地区編」PDF //www.city.kobe.lg.jp/documents/7318/amp_1_1.pdf ／ 神戸市「市街地再開発事業」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/redevelop/index.html ／ 神戸市 都市計画区域マスタープラン //www.city.kobe.lg.jp/documents/57660/kuikimaster.pdf

成約データ ― 区内で最も取引が多い町が、最も安い

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、直近4四半期の中央区は631件です。

中央区の成約は、92％がマンションです。 東灘区78％、灘区74％と比べても突出しています。 戸建はわずか50件。 そして平均専有65㎡は、東灘区75㎡・灘区72㎡より小さい。 中央区は「広い住まい」を探す区ではなく、 都心の利便性をコンパクトな住戸で買う区だというのが、データの示す姿です。

町丁目別に見ると、中央区の構造がよく分かります。

この表でいちばん目を引くのは、いちばん下の行です。 港島中町は68件で、区内の町丁目別で最多。 平均面積79㎡も、8町丁目のなかで最大。 それなのに成約中央値1,800万円で、区内で最も安い。

海岸通の7,550万円とは4.2倍です。 しかも面積は港島中町（79㎡）のほうが海岸通（72㎡）より広い。 面積あたりで比べれば、差はさらに開きます。

これが中央区でいちばん実務的に重要な事実です。 「中央区で家を買う」と言ったとき、 実際にいちばん多く売買されているのは、ポートアイランドの物件だということ。 そしてそこは、区内で最も価格が抑えられているエリアだということ。 「広い住まいを、中央区の住所で、抑えた価格で」という選択肢が実際に成立していることを、 データは示しています。

ポートアイランドは、神戸市が「海面の埋め立てによっても市域を拡大してきました。 特に昭和40年代以降は、港湾機能だけではなく『港』と『まち』の機能が併存する ポートアイランドや六甲アイランドといった大規模な海上都市が建設された」と記す人工島です。 地区計画も「ポートアイランド東地区」「ポートアイランド中央地区」「ポートアイランド南地区」の 3地区が設定されています。 ただし、なぜ港島中町の成約価格が区内で最も低いのかを説明する市の公表資料はありません。 因果は断定しません。

駅別 ― 神戸駅6,000万円と春日野道2,500万円で2.4倍

駅別では、神戸6,000万円と春日野道（阪急）2,500万円で2.4倍。 町丁目別の4.2倍より小さくなります。

ここで2つ、注意点を書いておきます。

• 「神戸（兵庫）」「県庁前（兵庫）」の「（兵庫）」は兵庫県を指す表記であって、 兵庫区という意味ではありません。 成約価格情報は全国のデータなので、同名の駅を区別するために都道府県名が付きます。 神戸駅は中央区です（市公式の駅別一覧で確認済み）。 兵庫区にあるのは兵庫駅・新開地駅です
• 県庁前駅については、市公式の駅別一覧に記載がなく、所在区を確認できていません（未取得）。 上の表には成約データの参考値として載せていますが、 本ページでは県庁前駅の所在区を断定していません。 同様に、地下鉄海岸線の各駅、ポートライナーの貿易センター以外の各駅、 阪神春日野道駅についても所在区は未取得です

平均徒歩分数にも注目してください。 三ノ宮駅だけが9分で、他の5駅はいずれも6〜7分です。 区内で最も取引が多い三ノ宮駅（131件）が、平均徒歩は最も長い。 「三ノ宮駅徒歩○分」という表記の幅が、他の駅より広いということになります。

実際の成約は、こんな中身です

いずれも国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、 家タダ自身の取引実績ではありません。

マンション4件の専有面積を見てください。65㎡・60㎡・45㎡・75㎡。 45㎡の1LDK（磯辺通・2005年築・三ノ宮駅徒歩8分）が3,400万円で成約しています。 中央区の成約マンション581件の平均専有が65㎡であることを考えると、 単身・2人暮らし向けの住戸が都心で数多く動いていることが読み取れます。

一方、戸建4件はいずれも春日野道・県庁前の周辺で、土地面積は80〜110㎡。 成約戸建50件の平均築年は2001年で、上の4件も2010年・2025年・2016年・1991年です。 中央区の戸建は、区の東側（旧葺合区側）に集中しているという傾向が、 この個票から読み取れます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報 （2025年第2四半期〜2026年第1四半期・神戸市中央区631件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 延床・土地面積は公表値を四捨五入した区分値です。 県庁前駅・中埠頭駅・阪神春日野道駅の所在区は市公式で確認できていません（未取得）ので、 表中に注記しています。 なお成約価格情報には「土地のみ」の区分が存在しないため、 土地単独の成約中央値は本ページに掲載していません。

中央区は兵庫県内で何番目か

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 中央区の住宅地の平均価格363,538円/㎡は2位、変動率＋4.6％は4位。 神戸市9区のなかでは平均価格が1位です。

県内の上位はこうなっています。 1位が芦屋市の394,736円/㎡、2位が神戸市中央区の363,538円/㎡、 3位が神戸市東灘区の354,575円/㎡、4位が神戸市灘区の352,809円/㎡。 神戸市で最も土地の単価が高い区が中央区で、県内でも芦屋市に次ぐ2位ということになります。

一方、同じ神戸市の北区は58,056円/㎡、西区は74,694円/㎡。 中央区と北区で6.3倍です。 同じ市、同じ固定資産税1.4％・都市計画税0.3％、同じ教育委員会、同じ給食制度。 それでも土地の単価が6倍違う。 理由は07章で扱った市街化調整区域64％と、 「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」による農村用途区域17,935haにあります。

そして、この対比は中央区の側から見ると、こういう意味になります。 神戸市は市域の3分の2で宅地供給を制度的に封じ、 さらに直近の区域区分の変更で市街化区域を151ha減らしました。 その一方で、2023年の用途地域見直しでは駅周辺地区の容積率を200％から300％に引き上げています。 郊外を絞り、都心を緩める。 そして令和7年国勢調査で人口が増えたのは中央区＋3.1％・兵庫区＋2.5％・灘区＋0.4％の3区だけ。 中央区の＋3.1％は9区で最大です。 制度と人口動態が、同じ方向を向いています。

ただし、価格だけで比べられる話ではありません。 土砂災害警戒区域は中央区155箇所に対し北区858箇所（兵庫県・2026年6月30日現在）。 逆に北区・西区は津波浸水しないと市が明記しており、中央区は浸水想定区域のある7区の1つです。 「山のリスクを取るか、海のリスクを取るか」が、神戸市では区選びとほぼ一致します。

まとめ：中央区は「都心の利便性を、コンパクトな住戸で買う」区

中央区の住宅地の平均価格は兵庫県内40市区町村中2位、神戸市9区で1位。 ところが住宅地の標準地は13地点しかなく、商業地は25地点。 商業地の平均は住宅地の4.1倍で、最高の三宮町一丁目は住宅地の最安の47倍です。

成約は631件のうち92％がマンション、平均専有65㎡。 町丁目別では海岸通7,550万円と港島中町1,800万円で4.2倍。 区内で最も取引が多く、最も平均面積が広い港島中町が、最も安いという構造です。

確認すべきことは、市と県の資料からはっきり決まります。

• その物件は何丁目か。山本通は一丁目と三丁目で3.1倍、熊内町は四丁目と八丁目で2.3倍変わります
• 地区計画16地区のどれかにかかっていないか。 都心核／歴史的都心／山手住宅地／ウォーターフロント／人工島／震災復興／医療産業と、 7つの性格に分かれています
• その住所は本当に中央区か。 HAT神戸は中央区脇浜と灘区岩屋にまたがります。神戸駅は中央区、兵庫駅・新開地駅は兵庫区です
• 土砂災害警戒区域にかかっていないか。中央区は急傾斜108・土石流47・地すべり0の計155箇所です
• 津波・高潮のハザードマップでその住所がどう評価されているか。 中央区は津波浸水想定区域のある7区の1つで、区域にメリケンパーク・ポートアイランド・新港町など 海に接する区域を広く含みます
• 隣に何が建つか。商業地の標準地が25地点ある区です。用途地域の確認は他区より重要です

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。

空から見た、この50年の神戸市中央区

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。この50年に、中央区では3つの大きなことが起きています。

1つめは海面の埋め立てです。神戸市は「海面の埋め立てによっても市域を拡大してきました。特に昭和40年代以降は、港湾機能だけではなく『港』と『まち』の機能が併存するポートアイランドや六甲アイランドといった大規模な海上都市が建設された」と公式に記しています。中央区の地区計画16地区のうち3地区が「ポートアイランド東地区」「ポートアイランド中央地区」「ポートアイランド南地区」で、国土交通省の成約価格情報では港島中町が68件と区内の町丁目で最多の取引があります。さらに神戸空港が2006年に開港しました。

2つめは区そのものの誕生です。中央区ができたのは1980年（昭和55年）12月1日で、葺合区と生田区が合併してできました。左の写真の時点では、まだ「中央区」は存在しません。写っているのは葺合区と生田区です。いまも葺合中学校・神戸生田中学校として、その名前が残っています。

3つめは1995年1月17日の阪神・淡路大震災と、その後の都心の再編です。地区計画「東部新都心地区」（HAT神戸）は震災復興にかかわる区域で、市公式の一覧では中央区側に掲載されています（HAT神戸は中央区脇浜と灘区岩屋にまたがります）。そして2018年6月29日、神戸市は市内で唯一の独立した地域別構想「三宮〜ウォーターフロント都心地区編」を策定しました。市役所本庁舎の再整備、東遊園地の再整備、ウォーターフロント都心の再開発、新たな中・長距離バスターミナルの整備が明文で予定されています。

なお中央区の阪神・淡路大震災における死者数・被害は、区の歴史ページに記載がなく確認できていません（未取得）。また震災復興土地区画整理事業13地区のうち、市が公表している地区名のなかに中央区に該当するものは見当たりません（森南＝東灘区、六甲道駅北・西＝灘区などと読めます）。中央区の震災復興は土地区画整理ではなく、東部新都心地区の地区計画と震災復興市街地再開発事業の枠組みで行われたと考えられますが、これは推定であり、断定はしません。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28689〜28691・y13011〜13012）で切り出しています。

中央区には、灘区のような「山麓／山手／中央／浜手／臨海」という市公式の地域区分がありません（未取得）。そのかわり、中央区には地区計画が16地区あります。これは東灘区の7地区、灘区の4地区より多く、3区で最多です。この16地区の名前そのものが、事実上の地域区分として使えます。

区公式「区の概要」が挙げている区内の地域は、旧外国人居留地、北野・山本地区（異人館）、布引（布引の滝・布引ハーブ園）、メリケンパーク、ポートアイランド、神戸ハーバーランド、三宮。また区は旧・生田区（西側）と旧・葺合区（東側）が1980年12月1日に合併してできた区でもあります。

本ページでは、神戸市公式で所在区が確認できる駅、令和8年地価公示の全39地点（住宅地13・商業地25・工業地1）、国土交通省の成約価格情報（駅別・町丁目別）、地区計画16地区を重ね合わせて、6つのまとまりに整理します。

中央区を読むときの軸は、「山手か、都心か、海側か」です。住宅地の標準地13地点のうち、山本通・中山手通・下山手通・北野に近い一帯が上位を占め、熊内町・神仙寺通が下位に並びます。そして成約では、海側の海岸通（7,550万円）と人工島の港島中町（1,800万円）で4.2倍。同じ「海に近い」でも、まったく違う価格帯になります。

なお、各町丁目がどの地区計画の区域に属するかを示した市の公表資料は確認できていないため、以下は標準地の所在地番と成約データ、地区計画の名称にもとづく整理であることをお断りしておきます。

※エリア区分と各エリアの記述は、神戸市中央区・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

中央区の鉄道の厚みは、神戸市のなかで突出しています。市公式の駅別一覧で中央区に区分されているのは、JR西日本（神戸・三ノ宮・元町）、阪急電鉄（春日野道・三宮・元町）、阪神電気鉄道（三宮・元町）、神戸市営地下鉄（三宮）、神戸高速鉄道（高速神戸）、ポートライナー（貿易センター）。これに新神戸駅（山陽新幹線・市営地下鉄）が加わります（区公式が中央区の玄関口として明記。ただし駅別一覧には掲載なし）。

都市計画マスタープランの地域別構想は、「三宮周辺の6つの駅を結ぶフラワーロード」と記しています（個別の駅名の明記はありません）。1つの駅名（三宮）に6つの駅がぶら下がっているというのは、神戸市のなかで中央区だけの状況です。

区公式は中央区の役割について、神戸港・神戸空港（2006年開港）・新神戸駅により「市の玄関口」として機能すると記しています。新幹線の駅、空港、港、地下鉄、私鉄2社、JR、新交通システム。これらがすべて1つの区にある。その結果が、住宅地13地点に対して商業地25地点という標準地の構成であり、商業地の平均1,478,000円/㎡（住宅地の4.1倍）という価格です。

ただし、これを「だから住みやすい」と単純化はできません。成約631件のうち581件（約92％）がマンションで、平均専有は65㎡（東灘区75㎡・灘区72㎡より小さい）。中央区は「広い住まい」を探す区ではなく、「都心の利便性をコンパクトな住戸で買う区」だというのが、データから読める姿です。

※乗降人員・乗車人員は、中央区内のすべての駅について未取得です。神戸市統計書の「4 運輸・通信」に駅別の乗車人員の表がありますが、提供形式がExcel（バイナリ）のため本ページ作成時点で数値を読み取れませんでした。推測で数字を書くことはしませんので、表の該当欄はすべて「—」としています。

そのかわり、駅の「所在区」は神戸市公式で裏が取れています。神戸市の「自転車等放置禁止区域」一覧と「市営自転車駐車場一覧」は、駅を所在区ごとに分けて掲載している市の一次情報です。これによると中央区の駅は、JR西日本の神戸・三ノ宮・元町、阪急電鉄の春日野道・三宮・元町、阪神電気鉄道の三宮・元町、神戸市営地下鉄の三宮、神戸高速鉄道の高速神戸、ポートライナーの貿易センター。さらに三宮・元町周辺が広域の放置禁止区域に指定されています。市営駐輪場の一覧にも、中央区として阪急春日野道駅前・三宮駅前・元町駅前・神戸駅前・高速神戸駅前が掲載されています。

ここは絶対に間違えたくない点です。神戸駅は中央区です。兵庫区ではありません。兵庫区にあるのは兵庫駅・新開地駅です。高速神戸駅も中央区です。国土交通省の成約価格情報でも、中央区の物件で神戸駅を最寄りとするものが61件あり、中央値6,000万円は区内の駅別で最高です。

逆に、中央区ではない駅も整理しておきます。六甲道・六甲・摩耶・王子公園・大石・新在家・灘・岩屋は灘区。御影・住吉・岡本・摂津本山・甲南山手・魚崎・青木・深江は東灘区です。とくに阪急春日野道駅は中央区ですが、阪神岩屋駅は灘区という点にご注意ください。HAT神戸（東部新都心）は中央区脇浜と灘区岩屋にまたがり、地区計画「東部新都心地区」は市公式の一覧で中央区側に掲載されています。「HAT神戸＝中央区」と断定すると、灘区側を取りこぼします。

所在区を確認できていない駅もあります。新神戸駅は区公式「区の概要」が中央区の玄関口として挙げ、都市計画マスタープランでも言及されていますが、駐輪規制の対象外のため駅別一覧には掲載がありません（中〜高の確度）。地下鉄海岸線の各駅（三宮・花時計前、旧居留地・大丸前、みなと元町、ハーバーランド等）、ポートライナーの貿易センター以外の各駅、阪神春日野道駅については、市公式の一覧に記載がなく、所在区を確認できていません（未取得）。本ページでは、これらについて所在区を断定していません。

成約データで見ると、中央区の駅別の顔ぶれは特徴的です。神戸6,000万円／元町（JR）4,900万円／三ノ宮（JR）4,200万円／県庁前4,000万円／新神戸3,150万円／春日野道（阪急）2,500万円。最高と最低で2.4倍です。なお成約データに現れる「県庁前（兵庫）」の「（兵庫）」は兵庫県を指す表記であって、兵庫区という意味ではありません。同様に「神戸（兵庫）」も兵庫県の神戸駅という意味です。ただし県庁前駅については市公式の駅別一覧に記載がなく、所在区を確認できていません（未取得）ので、上の表には掲載していません。

道路

中央区の区内街路は、都市計画の文書に名前で出てきます。神戸市の都市計画マスタープランの地域別構想「三宮〜ウォーターフロント都心地区編」および地区計画の名称から確認できるのは、フラワーロード（三宮周辺の6つの駅を結ぶ）、税関線、葺合南54号線、三宮中央通り、トアロードです。このうち税関線・三宮中央通り・トアロードには、それぞれ地区計画が設定されています（税関線沿道南地区／税関線東地区／三宮中央通り沿道地区／トアロード地区）。街路の沿道そのものに地区計画がかかっているというのは、東灘区・灘区には無い中央区の特徴です。沿道の物件を検討する場合は、建築制限の確認が必要になります。

いま中央区にかかわる最も大きな道路の計画は、大阪湾岸道路西伸部です。神戸市の公表資料によると、六甲アイランド北〜駒栄、延長14.5km、6車線、設計速度80km/h。通過するのは東灘区・灘区・中央区の3区で、事業主体は国（国土交通省）と阪神高速道路株式会社です。阪神高速湾岸線と神戸山手線を接続する路線で、神戸市は大阪湾岸道路西伸部と神戸西バイパスを「ミッシングリンク」と位置づけています。ただし完成時期は現時点で未定と市が明記していますので、開通時期を前提に購入判断をするのは避けてください。

中央区には、神戸市が公式に渋滞多発区間と記している区間の西端があります。市は阪神高速道路神戸線（京橋〜摩耶）で交通集中による渋滞が頻発していると公表しています。京橋ICは中央区、摩耶ICは灘区です。また神戸市の道路網は広域幹線道路（高速道路など）→ 都市内幹線道路 → 補完的幹線道路の3階層で整理されており、市はみちづくり計画を令和4年（2022年）5月に改定しています。国道2号・国道43号・阪神高速3号神戸線が中央区内をどう通っているかという区単位の記載は、市公式では確認できていません（未取得）。

バスについても、計画が動いています。都市計画マスタープランの地域別構想「三宮〜ウォーターフロント都心地区編」（2018年6月29日策定）は、主な事業のひとつとして「新たな中・長距離バスターミナルの整備」を掲げています。あわせて市役所本庁舎の再整備、東遊園地の再整備、都市再生特別地区の活用、ウォーターフロント都心の再開発も明記されています。神戸市内で、こうした事業が地域別構想として明文で予定されている区は中央区だけです。（各事業の具体的なスケジュール・規模は未取得です。）

※駅別の乗降人員・乗車人員は中央区内の全駅について未取得です（神戸市統計書がExcel提供のみのため）。地下鉄海岸線の各駅・ポートライナーの貿易センター以外の各駅・阪神春日野道駅・県庁前駅の所在区、国道・阪神高速の区内経路も未取得です。出典：神戸市「大阪湾岸道路西伸部」//www.city.kobe.lg.jp/a59650/shise/kekaku/kensetsukyoku/wangan.html ／神戸市「道路ネットワーク」 //www.city.kobe.lg.jp/a59650/kurashi/access/road/r_net.html ／神戸市「みちづくり計画」//www.city.kobe.lg.jp/a83166/shise/kekaku/kensetsukyoku/michikei/index.html ／神戸市「自転車等放置禁止区域」//www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cyclehoutikinsi.html ／神戸市「市営自転車駐車場一覧」//www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cycleitiran/index.html ／神戸市 都市計画マスタープラン地域別構想「三宮〜ウォーターフロント都心地区編」//www.city.kobe.lg.jp/documents/7318/amp_1_1.pdf ／神戸市中央区「区の概要」//www.city.kobe.lg.jp/d49614/kuyakusho/chuoku/shoukai/gaiyou.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％。いずれも神戸市が公表している値です。ただし「合計1.7％」という数字を神戸市が1本で公表しているページは確認できていません。上の表の1.7％は、この2つを当方が単純に足した数値です。正確を期すため明記しておきます。

固定資産税の納税義務者は、市の公式表現で「毎年1月1日現在に固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している人に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課される」。都市計画税は「毎年1月1日現在に都市計画法による市街化区域に土地・家屋を所有している人」です。賦課期日は1月1日で、年の途中で売買した場合に市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固都税精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

なお固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税も課税されません（市公式）。ただし土地・家屋の免税点の金額そのものは、神戸市の公表ページで確認できていません（未取得）。一般に言われる金額をここに書くことはしません。確認できたのは償却資産の150万円未満のみです。

2026年5月1日から、固定資産税関係証明の対面発行窓口が新長田合同庁舎に集約されます。中央区にお住まいで証明書が必要な場合、窓口が区役所ではなくなる点にご注意ください。縦覧期間は毎年4月1日〜4月30日で、会場も新長田合同庁舎です。

住宅用地には課税標準の特例があります。小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡以下の部分）は固定資産税で価格の6分の1、都市計画税で3分の1。一般住宅用地（それを超える部分）は固定資産税で3分の1、都市計画税で3分の2です。市の公式表現では「住宅用地の課税標準額は、評価額に特例率（住宅用地特例率）を乗じた額が上限となります」。

新築住宅の減額措置は、2026年4月1日で要件が変わりました。2026年3月31日までの新築は「居住部分の床面積が50㎡（一戸建以外の貸家住宅は40㎡）以上280㎡以下」でしたが、2026年4月1日以降の新築は「40㎡以上240㎡以下」になっています。共通要件は居住部分が家屋全体の2分の1以上、減額割合はいずれも2分の1。減額期間は一般住宅で3年度分、3階建以上の耐火・準耐火構造で5年度分（いずれも床面積40〜120㎡の部分。120〜240㎡は120㎡相当分）。認定長期優良住宅（2031年3月31日までの新築）は3年→5年、5年→7年に延長されます。

床面積の上限が280㎡から240㎡に下がった点は、東灘区で新築の戸建を建てる方には実際に効く可能性があります。中央区の成約戸建50件の平均延床は85㎡なので中央値層は影響を受けませんが、区内には地積876㎡（山本通四丁目）・283㎡（熊内町四丁目）・282㎡（山本通一丁目）といった大きな標準地もあり、大きな家を建てる方は要件の確認が必要です。

このほか神戸市は耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う減額措置、および長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの減額措置を案内しています。中央区の成約はマンションが581件（約92％）・平均築年2001年ですから、大規模修繕の減額措置は、中央区のマンション購入では確認する価値のある制度です。

免税点

同一人が神戸市中央区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。2026年度の納期限は第1期 2026年4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 2027年3月1日（納税通知書は2026年4月1日発送）／賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に課税

※税率・免税点は神戸市中央区の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域は中央区で155箇所。土石流の47箇所は3区で最多

「都心の区だから土砂災害とは無縁」と思われがちですが、そうではありません。 中央区は布引・市ケ原など六甲山系の南斜面も区域に含みます。 区公式も布引（布引の滝・布引ハーブ園）を区内の地域として挙げています。

まず、誰が指定しているかから整理します。 神戸市は公式に「兵庫県は法令に基づき、順次、基礎調査を実施したうえで、 『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』及び『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』を指定しています」と 記しています。神戸市ではなく兵庫県が指定主体です。

中央区の155箇所は、東灘区の137箇所より多く、灘区の176箇所より少ない水準です。 神戸市9区のなかでは多いほうから7番目（少ないほうから3番目）です。 注目したいのは土石流の47箇所で、東灘区19・灘区31より多く、 この3区では中央区が最多です（市全体では須磨区64・北区224に次ぐ3位）。 参考までに、兵庫県全体では急傾斜14,209・土石流6,988・地すべり356の合計21,553箇所です。

「都心だから斜面のリスクがない」とは言えないというのが、この数字の意味です。 住宅地の標準地13地点のうち、上位は山本通・中山手通・下山手通といった山手に集中しています。 山手の物件を検討する場合は、必ず確認してください。

• 上の表は「警戒区域（イエローゾーン）」の箇所数です。 建築規制がかかる「特別警戒区域（レッドゾーン）」の箇所数は未取得です。 レッドゾーンに指定されると居室を有する建築物に構造規制がかかり、担保評価にも影響します
• 中央区内のどこに155箇所が分布しているかは、確認できていません（未取得）。 神戸市は区版の「くらしの防災ガイド」（記事面PDF＋地図面）を配布していますが、 区域の情報は地図面の画像にあり、文字として取得できませんでした。 必ず神戸市のWeb版ハザードマップで住所を入力して確認してください

出典：兵庫県「令和8年6月30日現在の土砂災害警戒区域等の指定状況」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 神戸市「土砂災害警戒区域等」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/preparation/sand/doshasaigaikuiki.html ／ 中央区版「くらしの防災ガイド」 //www.city.kobe.lg.jp/documents/28756/chuou.pdf ／ 中央区「防災」 //www.city.kobe.lg.jp/d49614/kuyakusho/chuoku/bosai/bousai/index.html

2｜中央区は「津波浸水想定区域のある7区」の1つ。海に接する区域が広い

神戸市は津波について、はっきりした数字を公表しています。

対策の内容は、防潮堤の「嵩上げ」「洗掘防止」「目地開き対策」を実施し、 「防潮堤を『粘り強い』構造に整備しました」というもの。 市は「対策前の浸水想定区域と比較すると、浸水範囲が大幅に減少していることがわかります」と 記しています。

レベルの定義も公表されています。 レベル1津波（L1）は「概ね100年〜150年間隔で繰り返し発生しているマグニチュード8クラスの地震に伴い 発生するとされる津波」、 レベル2津波（L2）は「1000年に一度の確率で発生する可能性のあるマグニチュード9クラスの地震に伴い 発生するとされる津波」。 そして津波浸水想定区域があるのは、東灘区・灘区・中央区・兵庫区・長田区・須磨区・垂水区の7区で、 北区・西区は浸水しないと見込まれています。

中央区は、その7区のうちの1つです。しかも、海に接する区域が広い。 区公式が挙げる区内の地域にはメリケンパーク、ポートアイランド、神戸ハーバーランドが含まれ、 地区計画にも「メリケンパーク中央地区」「新港町西地区」「神戸ハーバーランド地区」 「ポートアイランド東地区」「ポートアイランド中央地区」「ポートアイランド南地区」が並びます。

そして国土交通省の成約価格情報で、中央区内で最も取引が多い町丁目は 港島中町（ポートアイランド）の68件です。 中央区で物件を探すと、かなりの確率で海に面した区域の物件を見ることになります。

やっていただきたいことは決まっています。 神戸市は土砂災害・水害ハザードマップとは別に、高潮ハザードマップを公開しています。 Web版ハザードマップは平成27年5月から公開されており、 任意の地点を中心とした「オリジナルの避難マップ」を印刷できる機能があります。 検討中の物件の住所で、土砂災害・水害と高潮の両方を確認してください。

正直に書いておくと、 中央区内の津波・高潮・洪水の浸水想定の具体的な数値（浸水深・浸水範囲）は未取得です。 区版の「くらしの防災ガイド」はこの情報を地図面の画像で提供しており、文字として取得できませんでした。 また神戸市を流れる主要河川の多くは兵庫県管理で、洪水浸水想定区域図は兵庫県が指定・公表しています。

出典：神戸市「津波対策の完了について」 //www.city.kobe.lg.jp/a46366/tsunamitaisaku/tsunamikanryou.html ／ 神戸市「ハザードマップ」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/index.html ／ 神戸市 土砂災害・水害ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19 ／ 神戸市 高潮ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=113

3｜地区計画16地区 ― 「用途地域：商業地域」の1行では判断できません

神戸市全体で地区計画は95地区・約3,697.8ha。 市街化区域20,244haの約18％が地区計画の網にかかっています（当方算出）。 そして中央区には、そのうち16地区があります。 東灘区7地区・灘区4地区と比べて、明らかに多い。

16地区が7つの性格に分かれています。 山手の低層住宅地（中山手）、明治からの旧居留地、震災復興のHAT神戸、 海を埋め立てた人工島（ポートアイランド）、医療産業（大倉山公園西・高度医療）。 これらがすべて「神戸市中央区」という1つの住所のなかにあります。

実務上の意味は、はっきりしています。 中央区で物件を検討するときは、地区計画にかかっている可能性を前提にしてください。 地区計画がかかる土地では、建ぺい率・容積率とは別に、 建築物の用途・高さ・壁面の位置・最低敷地面積などが定められていることがあります。 「用途地域：商業地域」という1行だけでは判断できません。 さらに税関線・三宮中央通り・トアロードのように、街路の沿道そのものに地区計画がかかっている ケースもあります（税関線沿道南地区／税関線東地区／三宮中央通り沿道地区／トアロード地区）。

各地区計画の決定年月日・区域面積・建築制限の具体的な内容は未取得です。 とくに旧居留地地区の規制内容は、名称のみの確認にとどまっています。 必ず神戸市住宅都市局で制限内容をご確認ください。

あわせてまちづくり協定もご確認ください。 「神戸市地区計画及びまちづくり協定等に関する条例」（1981年12月制定）にもとづく仕組みで、 2026年6月1日現在で20地区が市長と協定を締結しています。 これは法律上の建築制限とは別の、地域の取り決めです。

出典：神戸市「地区計画」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html ／ 神戸市「まちづくり協定」 //www.city.kobe.lg.jp/a96653/kurashi/machizukuri/torikumi/agreement.html

4｜その住所は、本当に中央区ですか

中央区は、区の境界の確認がとくに重要な区です。 理由は2つあります。

• HAT神戸（東部新都心）は、中央区脇浜と灘区岩屋にまたがります。 地区計画「東部新都心地区」は市公式の一覧で中央区側に掲載されていますが、 阪神岩屋駅そのものは市公式一覧で灘区です。 「HAT神戸＝中央区」と思い込むと、灘区側の物件を取りこぼす（あるいは逆に中央区だと誤認する） 可能性があります
• 神戸駅は中央区です。兵庫区ではありません。 市公式の放置禁止区域一覧・市営駐輪場一覧のいずれでも中央区に区分されています。 兵庫区にあるのは兵庫駅・新開地駅です。 高速神戸駅も中央区。 成約価格情報で「神戸（兵庫）」と表記されるのは兵庫県の神戸駅という意味であって、 兵庫区という意味ではありません

なぜこれが重要か。 区が変われば、区役所も学区もごみ収集も変わります。 固定資産税・都市計画税の税率は神戸市内で同じですが、 通う小学校・中学校は住所地の区で決まります。 中央区の市立小学校は9校、灘区は13校、兵庫区の学校はまた別です。 「HAT神戸の物件」「神戸駅前の物件」と言われたら、住所の「区」を必ず確認してください。

また所在区を市公式で確認できていない駅もあります。 地下鉄海岸線の各駅（三宮・花時計前、旧居留地・大丸前、みなと元町、ハーバーランド等）、 ポートライナーの貿易センター以外の各駅、阪神春日野道駅、県庁前駅。 これらは市公式の駅別一覧に記載がなく、本ページでは所在区を断定していません（未取得）。 新神戸駅は区公式「区の概要」が中央区の玄関口として挙げ、 都市計画マスタープランでも言及されていますが、駅別一覧には掲載がありません。

出典：神戸市「自転車等放置禁止区域」 //www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cyclehoutikinsi.html ／ 神戸市「市営自転車駐車場一覧」 //www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cycleitiran/index.html ／ 神戸市中央区「区の概要」 //www.city.kobe.lg.jp/d49614/kuyakusho/chuoku/shoukai/gaiyou.html

5｜景観のルール ― 1978年の条例と、山手のガイドライン

神戸市は1978年に「神戸市都市景観条例」を制定しています。 全国でも早い時期の景観条例で、1982年に基本計画、2021年に大幅改定。 夜間景観計画は2004年策定です。 市は「海・斜面・山という変化に富んだ地形」を活かし、 景観を「保全・育成・創造」する方針を掲げています。

中央区に直接かかわるのが「東部山麓住宅地景観ガイドライン」です。 対象は「東灘区から中央区に広がる」山麓住宅地とされており、 北野・中山手など中央区の山手も対象範囲に含まれます。 神戸市は策定の背景を、次のように説明しています。

中央区の住宅地の標準地には、山本通四丁目876㎡、熊内町四丁目283㎡、山本通一丁目282㎡といった 大きな敷地が残っています。 一方で成約している戸建の土地面積は110㎡・100㎡・100㎡・80㎡。 大きな敷地が分割されて100㎡前後で流通しているという構図が、数字から読めます。

ガイドラインは「建築等を行う際の配慮事項」を定めるものですので、 山麓の住宅地で新築・建替えを計画する場合は、配慮事項の確認が必要になります。 中央区内の対象町名は未取得です。 また北野町山本通の重要伝統的建造物群保存地区・都市景観形成地域の指定内容も、 市公式の一覧ページを特定できず未取得です。 北野・山本通の物件を検討する方は、規制の有無と内容を必ず神戸市住宅都市局にご確認ください。

出典：神戸市「東部山麓住宅地景観ガイドライン」 //www.city.kobe.lg.jp/a30028/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/scene/99_others/02_toubusannroku.html ／ 神戸市「景観のルール（都市景観条例）」 //www.city.kobe.lg.jp/a30028/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/scene/01_keikanrule/index.html ／ 神戸市 景観計画 //www.city.kobe.lg.jp/documents/74223/keikankeikaku_kaiseigo.pdf

6｜マンションを買う場合 ― 成約の92％がマンション、平均専有65㎡

中央区の成約631件のうち581件（約92％）がマンションで、 中央値3,400万円・平均専有65㎡・平均築年2001年。 3区のなかで最もマンション中心で、最も住戸が小さい区です （東灘区は78％・75㎡、灘区は74％・72㎡）。

成約個票では、磯辺通の45㎡・1LDK（2005年築・SRC・三ノ宮駅徒歩8分）が3,400万円で 成約しています。 一方、港島中町の75㎡・2LDK（2018年築・RC）も同じ3,400万円。 面積が1.7倍違っても、同じ価格帯で成約しているということになります。 中央区では、面積より立地で価格が決まる傾向が強いと読めます。

神戸市は「長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの減額措置」を案内しています。 あわせて耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う減額措置もあります。 成約マンションの平均築年は2001年で、3区のなかでは最も新しいものの、 それでも平均で築25年です。 確認すべきは次の点です。

• 管理組合の運営状況と、修繕積立金の水準
• 長期修繕計画の有無と、直近の大規模修繕の履歴
• その土地の用途地域と地区計画。 中央区は商業地の標準地が25地点ある区です。 隣に何が建つかは、住居系の区より読みにくくなります
• ハザードの評価。 土砂災害（山手）と津波・高潮（海側）の両方を、住所単位で確認してください

出典：神戸市「長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの減額措置」 //www.city.kobe.lg.jp/a72594/kurashi/tax/kotei/sansyo4/mansyon.html ／ 国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・神戸市中央区631件）

7｜ご自身で調べられること（神戸市の公式ツール）

神戸市は、住所単位で調べられる公式ツールを揃えています。 物件を見に行く前に、この5つは必ず開いてください。

家タダでは、ご検討中の物件について 用途地域・接道・再建築の可否・地区計画の有無・ハザードの評価を契約前に無料で調査します。 中央区は地区計画16地区、商業地の標準地25地点、土砂災害警戒区域155箇所、 津波浸水想定区域のある区で、 さらに同じ町名でも丁目で単価が3.1倍変わる区です。 物件情報の1行だけでは、判断材料として足りません。

出典：神戸市「都市計画情報検索」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/business/kaihatsu/plan/search.html ／ 神戸市情報マップ //www2.wagmap.jp/kobecity/Portal ／ 土砂災害・水害ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19 ／ 高潮ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=113 ／ 固定資産税路線価図 //www.city.kobe.lg.jp/a87426/kurashi/tax/kotei/rosen_main/index.html

神戸市中央区は、1980年（昭和55年）12月1日にできました。 葺合区と生田区が合併してできた区です。 灘区の区制施行が1931年、東灘区が1950年ですから、 この3区のなかで最も新しい区ということになります。

区名の由来については、市公式に明示の記載を確認できませんでした（未取得）。 「神戸市の中心に位置するから」と説明したくなりますが、 市公式の明文がない以上、本ページでは断定しません。 確かなのは、区公式が中央区の位置を「神戸市の中心に位置し、 北は北区、東は灘区、西は兵庫区に接する」と記していることです。

旧区の名前は、いまも学校名に残っています。 葺合中学校と神戸生田中学校。 旧・生田区が西側、旧・葺合区が東側でした。 45年以上が経っても、区の記憶は学校名として生きています。

「三度、時代の節目に、大きな合戦が繰り広げられた」

区公式の歴史ページは、郷土史家・道谷卓氏の見解として、 この地域の歴史上の位置づけをこう紹介しています。

これは市公式ページに掲載された識者の見解として紹介されているもので、 市の公式見解そのものではありません。その点を明記したうえで引用しています。

1867年の開港 ― 「エキゾチックでおしゃれな街」へ

中央区のいまの姿を決めたのは、神戸開港です。 区公式は、1867年（慶応3年）の神戸開港後、 「エキゾチックでおしゃれな街」へと変化し、 日本の近代化をリードする地域へ発展したと記しています。

ここで1つ、細かいけれど大事な注意書きを入れておきます。 神戸港の開港年について、市公式のなかに1867年（慶応3年）表記と1868年表記が併存しています。 区の歴史ページは「1867年（慶応3年）の神戸開港」と記し、 都市計画マスタープランは「1868年の神戸港開港」と記しています。 これは暦の換算（慶応3年12月7日＝グレゴリオ暦1868年1月1日）によるもので、 どちらかが誤りということではありません。 本ページでは両方の表記が市公式に存在することを記しておきます。

開港がもたらしたものは、いまも中央区の地図に残っています。 旧外国人居留地。 区公式が挙げる区内の地域のひとつで、 神戸市の地区計画にも「旧居留地地区」として名前が残っています。 そして北野・山本地区（異人館）。 令和8年地価公示で中央区の住宅地の最高値は山本通一丁目の664,000円/㎡（＋5.6％）、 2位が中山手通六丁目の562,000円/㎡（＋7.7％）です。 明治以来の外国人居留地と異人館の一帯が、いまも区内で最も土地の単価が高い場所だということになります。

そして外国人人口16,373人・人口比約11.5％（2026年3月現在）。 東灘区8,974人・約4.3％、灘区5,598人・約4.3％と比べて約2.7倍です。 区が「地域活動支援・多文化共生」のページを設けているのも、この数字と整合します。 開港から160年近く経っても、中央区は国際性を数字で示せる区です。

昭和40年代以降 ― 海を埋め立てて、島と空港をつくる

神戸市は市域の拡大について、合併だけでなく埋立てにも触れています。

ポートアイランドは、中央区の区域です。 地区計画も「ポートアイランド東地区」「ポートアイランド中央地区」「ポートアイランド南地区」の 3地区が設定されています。 そして神戸空港が2006年に開港しました。 区公式は中央区の役割について、 神戸港・神戸空港・新神戸駅により「市の玄関口」として機能すると記しています。

この人工島は、いまの中央区の不動産市場の中心でもあります。 国土交通省の成約価格情報で、港島中町は68件と区内の町丁目別で最多 （中央値1,800万円・平均79㎡）。 中央区で売買されている物件の約11％が、この1つの町丁目です。 令和8年地価公示で中央区にただ1つある工業地の標準地も、 港島三丁目6番1（185,000円/㎡・前年比＋15.6％・地積10,058㎡）。 この＋15.6％は、中央区の全39地点を通じて最大の上昇率です。

1889年に約21km²の港町だった神戸市が、 海を埋め立ててつくった島が、いまでは中央区でいちばん物件が動く場所になっている。 これが中央区の150年です。

1995年1月17日と、2018年の「都心地区編」

中央区の阪神・淡路大震災における死者数・被害は、 区の歴史ページに記載がなく確認できていません（未取得）。 神戸市は東灘区について「行政区単位で最大の1,470人の死者」と記していますが、 中央区の数値は本ページ作成時点で取得できていません。 推測で数字を書くことはしません。

確かなのは、次の点です。 神戸市は震災後、13地区で震災復興土地区画整理事業を施行しましたが、 市が公表している地区名のなかに、中央区に該当するものは見当たりません （森南第一〜第三は東灘区、六甲道駅北・六甲道駅西は灘区と読めます）。 また1995年3月17日に震災復興市街地再開発事業として都市計画決定された2地区は 六甲道駅南地区（灘区）と新長田駅南地区（長田区）で、こちらも中央区ではありません。

中央区の震災復興にかかわるものとして市公式で確認できるのは、 地区計画「東部新都心地区」（HAT神戸）です。 HAT神戸は中央区脇浜と灘区岩屋にまたがり、地区計画は市公式の一覧で中央区側に掲載されています。 中央区の震災復興は土地区画整理ではなく、この地区計画と震災復興市街地再開発事業の枠組みで 行われたと考えられますが、これは推定であり、断定はしません。

そして2018年6月29日。 神戸市は都市計画マスタープランの地域別構想として、 「三宮〜ウォーターフロント都心地区編」を策定しました。 市内で唯一の、独立した地域別構想です。 2018年2月に素案が報告され、説明会・市民意見募集を経て決定されました。

位置づけは「国際港都神戸」「デザイン都市・神戸」の玄関口として、 「神戸全体のまちや経済を活性化し、国際競争力を高め、 市民、事業者、来街者にとって魅力的な都市空間の整備等を進める」。 主な事業として市役所本庁舎の再整備、東遊園地の再整備、都市再生特別地区の活用、 ウォーターフロント都心の再開発、新たな中・長距離バスターミナルの整備が明記されています。

1867年の開港、1980年の区の誕生、2006年の神戸空港開港、 そして2018年の「都心地区編」。 中央区は、いまも都市計画の文書のうえで動き続けている区です。

年表

※中央区の区名の由来、阪神・淡路大震災における中央区の死者数・被害、 北野町山本通の重要伝統的建造物群保存地区・都市景観形成地域の指定内容、 「中央区のあゆみ」PDF冊子の内容、町名由来一覧の内容は、 いずれも確認できていません（未取得）。 本ページでは推測による説明を載せていません。 一ノ谷の戦い・湊川の戦い・花熊城の戦いは、市公式ページに掲載された 郷土史家・道谷卓氏の見解として紹介されているものです。 出典：神戸市中央区「中央区の歴史」 //www.city.kobe.lg.jp/d49614/kuyakusho/chuoku/shoukai/rekisi/rekishi_top.html ／ 中央区「区の概要」 //www.city.kobe.lg.jp/d49614/kuyakusho/chuoku/shoukai/gaiyou.html ／ 神戸市「神戸市域の変遷」 //www.city.kobe.lg.jp/a89138/shise/about/energy/rekishi.html ／ 都市計画マスタープラン地域別構想「三宮〜ウォーターフロント都心地区編」 //www.city.kobe.lg.jp/documents/7318/amp_1_1.pdf

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