【大東市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

大東市の価格帯で、いくら得になるか

大東市の住宅地は1㎡あたり平均139,800円（17地点の単純平均）。市内の標準地は最高203,000円/㎡（北楠の里町１３６番４３）から最低71,000円/㎡（北条６丁目２３２８番９１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が2.9倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて大東市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

大東市の人口は114,702人・59,028世帯（令和8年7月末現在・住民基本台帳／男55,769人・女58,933人）。市域は18.27km²（東西7.5km・南北4.1km）で、人口密度は約6,278人/km²になります（市の公表値ではなく当方の算出値）。市公式は市の地勢を「東部は急峻な生駒山系の山間地。中部から西部にかけては沖積による低湿地平野」と記し、その比率をおおよそ1:2としています。つまり市域の3分の1は山で、住宅が建ち並ぶ平野部は残りの3分の2です。この地形が、あとで見る市内の地価格差2.9倍の出発点になっています。なお令和7年国勢調査の速報値は113,642人で、住民基本台帳の114,702人とは1,060人ほどのずれがありますが、これは調査ベースの違い（住民基本台帳＞国勢調査）です。

土地の使われ方

大東市の統計書は、市域1,827.4haの土地がどう使われているかを区分ごとに公表しています。市街地が1,098.9ha（60.1％）を占める一方で、山林341.8ha＋普通緑地159.1ha＝500.9ha（27.4％）が緑地です。農地は37.6ha（2.1％）しかありません。「市街地が6割・山と緑が3割」という構成は、市街化区域1,187ha・市街化調整区域640haという区域区分とおおむね対応しています。

※令和5年3月31日現在。大東市統計書 第1章「土地利用の現況」。原数値は市街地1,098.9ha／普通緑地159.1ha／農地37.6ha／山林341.8ha／その他190.0ha、総面積1,827.4ha。表では小数を四捨五入して掲載しています。

市街化区域と市街化調整区域

大東市は市域約1,827haのうち約1,187ha（約65％）が市街化区域で、市街化調整区域は約640ha（約35％）あります。都市計画マスタープランは、調整区域について「市域東側の山地部及びその周辺に土砂災害（特別）警戒区域や災害危険区域（急傾斜地崩壊危険区域）が指定されている」と記しており、調整区域のおよそ全部が生駒山系の東部山麓（龍間・北条・中垣内・寺川・野崎の山側）に集まっています。門真市のように市域の97.5％が市街化区域という市とは対照的で、大東市では「その物件が市街化区域か調整区域か」で建築・ローン・毎年の税金がはっきり変わります。

大東市の用途地域は中高層住居専用地域が突出しています。第二種中高層住居専用地域274ha（23.1％）と第一種中高層住居専用地域250ha（21.0％）を合わせると約524ha・市街化区域の44.1％。一方で第一種低層住居専用地域はわずか28ha（2.4％）しかなく、準工業地域209ha＋工業地域145ha＝約354ha（約30％）が西部の工業集積に充てられています。つまり大東市には「戸建だけの低層住宅街」という用途規制が市街化区域の2.4％分しか存在せず、多くの住宅地では隣地に中高層のマンションが建ちうるのが制度上の前提です。上位5種のほかは、第二種住居地域45ha（3.8％）・近隣商業地域41ha（3.4％）・第一種低層住居専用地域28ha（2.4％）・準住居地域10ha（0.8％）・商業地域5.4ha（0.5％）で、市公式は市内の用途地域を10種類としています。

※大東市都市計画に関する基本的な方針（都市計画マスタープラン・令和4年12月改訂）本編より読み取った面積・構成比です。合計は市街化区域約1,187haに対応します。用途地域の都市計画決定・最終変更年月日は市の公表資料から確認できていません（未取得）。

地価公示 ― 17地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、大東市の住宅地の標準地は17地点。 単純平均は1㎡あたり139,800円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋1.7％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

大東市は大阪府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 大東市の住宅地の平均価格は37位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、38市のなかで第12位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

大東市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地17地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で2.9倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

大東市の統計書によれば、市域1,827.4haのうち普通緑地が159.1ha、山林が341.8haで、合わせて500.9ha（市域の27.4％）が緑地です。市域の東3分の1が生駒山系の山間地という地形が、そのまま数字に出ています。なかでも深北緑地は、都市計画マスタープランが「寝屋川は、感潮河川で河道のみの流水処理は困難であるため、大雨時の雨水を一時的に貯留する深北緑地が大阪府により整備されている」と記すとおり、公園であると同時に大阪府が整備した治水施設でもあります。また大東市開発指導要綱 第19条は、「開発区域の面積が０．３ヘクタール以上の開発行為について、開発者は、開発区域の面積の３パーセント（それが１００平方メートルに満たない場合にあっては１００平方メートル）以上の面積の公園を設置しなければならない」と定めています。一定規模以上の分譲地には、市のルールとして公園がつくられる仕組みです。

※土地利用は令和5年3月31日現在（大東市統計書 第1章）。深北緑地の記述は大東市都市計画に関する基本的な方針（令和4年12月改訂）、公園設置義務は大東市開発指導要綱（令和3年4月1日改正）第19条による。

大東市のデータで最初に目につくのは、市内の価格差です。 国土交通省の成約価格情報（直近4四半期・195件）を町丁目別に見ると、 中央値が最も高いのは大野の3,300万円（12件・平均66㎡）、 最も安いのは北条の770万円（30件・平均69㎡）。 その差は約4.3倍です。面積はほぼ同じ。同じ市内、同じくらいの広さの家で、4.3倍。

令和8年地価公示の住宅地17地点で見ても、 最高が北楠の里町の203,000円/㎡（＋3.6％）、 最安が北条六丁目の71,000円/㎡（−1.4％）で2.9倍の差があります。 門真市（1.7倍）のような平坦な市とは、土地のつくりが根本的に違います。

この差は、感覚や評判の問題ではありません。' 市と大阪府の公的資料に、線引きがそのまま書かれています。 順に見ていきます。

理由1：市域の3分の1が生駒山系の山。地形そのものが違う

大東市の公式ページは、市の地勢をこう記しています。

東西7.5km・南北4.1km、面積18.27km²という市域のうち、 東の3分の1が山です。統計書の土地利用でも、 市街地1,098.9haに対して山林341.8ha＋普通緑地159.1ha＝500.9haが緑地です。 市街化区域約1,187haに対して市街化調整区域が約640ha（市域の約35％）あり、 都市計画マスタープランはその位置を 「市域東側の山地部及びその周辺」と記しています。

平地に造成した宅地と、山麓の傾斜地に擁壁を積んで造成した宅地。 造成コストも、擁壁の維持コストも、同じにはなりません。 市はわざわざ「擁壁の適切な維持管理について」という独立したページを設けています。 これは傾斜地の擁壁が市の課題であることの裏付けです。

理由2：土砂災害警戒区域120箇所・特別警戒区域102箇所

大阪府の「土砂災害防止法に基づく区域指定」で、 大東市（枚方土木事務所管轄）の指定状況は次のとおりです。

警戒区域120箇所に対して特別警戒区域が102箇所。 イエローゾーンの大半がレッドゾーンでもあるということです。 指定が分布しているのは龍間・北条・中垣内・寺川・野崎の各地区で、 いずれも生駒山系の東部山麓。指定は平成18年から令和6年10月18日にわたって重ねられてきました。

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は、建築規制と開発許可がかかります。 居室を有する建築物には構造規制があり、開発には許可が要ります。 これは購入時の担保評価にも、将来の建替え可能性にも直接影響します。 都市計画マスタープランも「市域東側の山地部及びその周辺に土砂災害（特別）警戒区域や 災害危険区域（急傾斜地崩壊危険区域）が指定されている」と記しています。

出典：大阪府「土砂災害防止法に基づく区域指定」 //www.pref.osaka.lg.jp/damusabo/dosyahou/d_sitei.html ／ 大東市の指定一覧 //www.pref.osaka.lg.jp/documents/2844/14_daitou.pdf ／ 大東市「土砂災害防止法」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/69/3043.html

理由3：市が「居住を誘導しない区域」を明示している

ここが大東市のいちばん重要な論点です。 大東市は立地適正化計画を平成30年1月31日に公表（運用開始）し、令和5年3月に改訂しています。 キャッチフレーズは「職住楽超近接のまち」。 この計画では市街化区域内に居住誘導区域が設定されるのですが、 誘導区域図の凡例に、除外されるものが一貫して書かれています。

つまり土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は、 市が「ここには居住を誘導しません」と公的に線を引いた区域だということです。 大野のような市街化区域内の平地部が居住誘導区域内であるのに対し、 山麓に接する一部の区域は誘導区域の外にあります。 この「誘導する／しない」の公的な線引きが、そのまま価格差の裏付けになります。

立地適正化計画は都市機能誘導区域も3拠点定めています。

加えて寺川周辺に学術・研究エリア（私立中高・大学）が位置づけられています。 なお居住誘導区域外で①3戸以上の住宅建築、②1〜2戸でも1,000㎡以上の開発行為を行う場合は、 着手30日前までの届出が必要で、未届出・虚偽には30万円以下の罰金があります。

出典：大東市「立地適正化計画」 //www.city.daito.lg.jp/site/iju/1654.html ／ 届出 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/66/1655.html ／ 誘導区域図 //www.city.daito.lg.jp/uploaded/attachment/28260.pdf

理由4：市街化調整区域は都市計画税ゼロ。でも建てられない

市街化調整区域（約640ha）には都市計画税がかかりません。 市の公式本文が、都市計画税の課税対象を 「都市計画法で定める市街化区域内に所在する土地または家屋の所有者」と明記しているからです。 市街化区域なら固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％＝1.7％、調整区域なら1.4％だけ。

ただし調整区域は原則として建築を目的とした開発ができません。 住宅ローンの審査で取扱不可・融資比率を下げるといった扱いになる金融機関もあります。 毎年の税金が安いことと、資産として成立することは別の話です。 なお市街化調整区域の開発許可事務は、市ではなく大阪府が担当しています （市街化区域の500㎡以上は平成25年11月1日から大東市が担当）。

では北条は「安いだけの街」なのか ― morinekiという反証

ここまでの話だけだと、北条は「安い理由がある街」で終わります。 ところが公的資料を読むと、まったく逆の事実が出てきます。 大東市が最も再生投資を集中させているのが、この北条なのです。

大東市の北条まちづくりプロジェクト（morineki）は、 市の公式本文が「全国初の官民連携による市営住宅の建替え・再開発プロジェクト」と記す事業です。 「地域に点在する公的資産を活用して、一体的・段階的にエリア開発を進める」という考え方で、 所在地は大阪府大東市北条三丁目1番1号 他。

つまり北条は「市内で最も安く、かつ市内で最も公的な再生投資が入っているエリア」です。 しかも第1期が完了して終わりではなく、第2期事業が令和7年9月議会で可決された直後という段階にあります。

地価公示のデータも、この二面性をそのまま映しています。

同じ「北条」のなかで、一丁目と六丁目の住宅地が2.1倍違います。 一丁目は市内平均139,800円/㎡を上回って上昇（＋1.4％）、 六丁目は市内で唯一の大きな下落（−1.4％）で市内最安。 「北条だから安い」のではなく、北条のどこなのかで正反対の評価になっているのが実態です。

そして忘れてはいけないのが、この北条にJR四条畷駅があるということ。 大東市が国に提出した都市再生整備計画の名称が「北条（四条畷駅周辺）地区」で、 区域の所在地は大東市北条三丁目・四丁目、学園町、錦町、北新町。 計画本文は「大阪都心部から電車で約20分という交通至便地」と記しています。 四条畷駅は四條畷市ではなく大東市の駅です（市名は「四條畷市」、駅名は「四条畷駅」で漢字も違います）。

出典：大東市「morinekiプロジェクトまちびらき」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/6/23726.html ／ 「北条（四条畷駅周辺）地区 都市再生整備計画 事後評価」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/6/67485.html ／計画PDF //www.city.daito.lg.jp/uploaded/attachment/41398.pdf ／ 「北条地域まちづくり第2期事業」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/6/65457.html

西部では工業地が＋8.4％。住宅地の5倍の勢いで上がっている

価格差の話をもう一つ。令和8年地価公示で、大東市の区分別の平均はこうなっています。

工業地の＋8.4％は、住宅地の＋1.7％のおよそ5倍です。 個別に見ると新田北町131番1が＋9.0％、新田中町87番外が＋8.9％、 氷野三丁目305番3が＋7.3％。 大東市の用途地域は準工業地域209ha＋工業地域145ha＝約354ha（市街化区域の約30％）で、 西部にまとまった工業集積があります。

これは住宅の買い手にとって、両面の意味があります。 産業が元気なら雇用と税収は安定します。 一方で住宅地のすぐ隣が準工業・工業地域という場所が、市内に相当あるということでもあります。 大東市の第一種低層住居専用地域は28ha（市街化区域の2.4％）しかありません。 「用途地域が住居系だから静かなはず」という読み方は、大東市では通用しません。 現地で隣地・向かい・裏の現況を確認してください。

「公民連携」を条例にしている市だ、という補助線

morinekiが単発の事業ではないことは、市の制度からも読めます。 大東市には大東市公民連携に関する条例があり、公民連携基本計画も公表されています。 北条地域まちづくり第2期事業は、この枠組みのなかで 「大東市公民連携事業の実施に関する方針」として令和7年9月議会で可決され、 特定公民連携事業に決定しました。推進法人は株式会社コーミンです。 公民連携の事例はほかにもあり、市は深野北小学校の跡地を活用した 「アクティブ・スクウェア・大東」を紹介しています。

公民連携基本計画のなかで、市は自らの強みをこう書いています。

住宅の買い手にとっての意味はシンプルです。 「公的資産を使ってエリアを再生する」という手法を条例と計画で制度化している市なので、 学校跡地・市営住宅・公共施設の周辺は、将来なにかが起きる可能性がほかの市より高い ということになります。 北条がその筆頭で、morinekiは第2期に入ったところです。

出典：大東市「公民連携基本計画」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/6/1720.html ／ 「大東市公民連携に関する条例」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/6/1713.html ／ 「アクティブ・スクウェア・大東」 //www.city.daito.lg.jp/site/iju/1723.html ／ 「北条地域まちづくり第2期事業」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/6/65457.html

実際の成約は、こんな中身です

数字の話が続いたので、実際の成約事例も挙げておきます。 いずれも国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、 家タダ自身の取引実績ではありません。

気づいていただきたいのは、北条のマンション（野崎駅徒歩6分・RC・1996年築・65㎡）が 2,200万円で成約している一方で、北条の町丁目別中央値は770万円だということ。 同じ「北条」という町名のなかに、2,200万円の物件と、 中央値を770万円まで押し下げる価格帯の物件が同居しています。 町名や市名で相場を語ると、いちばん間違えるのが大東市です。 地価公示でも北条一丁目149,000円/㎡と北条六丁目71,000円/㎡で2.1倍の差がありました。 丁目・番地・接道・区域指定まで下りて初めて、その物件の価格が妥当かどうか判断できます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・大東市195件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 延床・土地面積は公表値を四捨五入した区分値です。

まとめ：大東市は「市内のどこか」で結論が変わる市

大東市の住宅地の平均価格は、大阪府内で住宅地の標準地が3地点以上ある 69市区町村のうち37位、大阪市24区と堺市7区を除いた38市のなかでは12位です。 平均で見ればちょうど真ん中あたり。 ところがその平均の内側に、2.9倍（公示）・4.3倍（成約）の開きが入っています。

確認すべきことは、市の資料からはっきり決まります。

• その物件は市街化区域か、市街化調整区域か（調整区域は約640ha・市域の約35％）
• 土砂災害警戒区域（120箇所）・特別警戒区域（102箇所）にかかっていないか
• 立地適正化計画の居住誘導区域の内か外か（区域外は届出義務と罰則あり）
• 山麓なら擁壁の状態、西部なら隣地の用途地域と現況

この4点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。

空から見た、この50年の大東市

大東市は昭和31年（1956年）に住道町・四条町・南郷村の2町1村が合併して誕生しました。そこからの20年は、府下でも屈指の急変でした。市の公式資料は「昭和31年（1956年）〜昭和50年（1975年）に人口約3万人→約111,000人」「20年前に比べるとそれぞれ3.7倍、3.9倍という驚異的な値」と記しています。土地区画整理事業が行われたのは昭和37〜41年／昭和46〜54年／平成5〜13年、住宅市街地総合整備事業が平成8〜24年。つまりいまの大東市の市街地の骨格は、高度経済成長期に一気に形づくられたものです。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲（住道・野崎の周辺）です。江戸時代に深野池を干拓してできた平野が、どこまで埋まり、山麓のどこで市街地が止まっているかが見えます。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28728〜28730・y13010〜13011）で切り出しています。

大東市の都市計画マスタープラン（令和4年12月改訂）は、市域を西北部・西南部・中央北部・中央南部・東北部・東南部・山地部の7地域に区分し、将来都市像を「地域がつながる 魅力を伝える 未来へ届ける 幸せのまち大東」としています。ただし各地域にどの町丁目が含まれるかは、マスタープラン本編・概要版のいずれにも記載がありません（未取得）。そこで本ページでは、公式に位置づけが確定している3つの駅（住道＝中心商業・業務拠点／野崎・四条畷＝地域商業・業務拠点）と、立地適正化計画の都市機能誘導区域3拠点を軸に、地価公示17地点と成約データ195件を重ねて6エリアに整理します。

※エリア区分と各エリアの記述は、大東市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

大東市内の鉄道駅はJR片町線（学研都市線）の住道・四条畷・野崎の3駅です。市の都市計画マスタープランは、住道駅を「中心商業・業務拠点」、野崎駅と四条畷駅を「地域商業・業務拠点」と位置づけています。立地適正化計画の都市機能誘導区域も、この3駅の周辺に設定されています。3駅とも同じ路線の1本の線上に並んでいるため、大東市の住宅地は「JR学研都市線からの距離」でほぼ整理できるのが特徴です。なお四条畷駅は大東市北条にあります。四條畷市ではありません。市名は「四條畷市」、駅名は「四条畷駅」で漢字も異なります。

※大東市内のJRの駅は住道・四条畷・野崎の3駅です（すべてJR片町線／学研都市線）。このうち四条畷駅は大東市北条にあります。隣の四條畷市ではありません。市名は「四條畷市」、駅名は「四条畷駅」と漢字の表記も異なります。大東市が国に提出した都市再生整備計画「北条（四条畷駅周辺）地区」（区域6.5ha）の所在地が大東市北条三丁目・四丁目、学園町、錦町、北新町であることで確定しています。物件広告で「四条畷駅徒歩○分」と書かれていても、住所は大東市というケースが普通にありますのでご注意ください。
数値は大東市統計書 令和4年版 第7章「ＪＲ各駅乗客数」（出典：西日本旅客鉄道株式会社調べ）の令和4年度の年間乗客数（住道9,896千人／四条畷5,905千人／野崎3,490千人）を365日で割った1日平均を当方が算出したものです。乗車人員であって、乗降の合計ではありません。参考までに平成31（令和元）年度は住道11,346千人／四条畷6,767千人／野崎4,053千人、令和2年度は住道8,974千人／四条畷5,369千人／野崎2,914千人で、いずれの駅もコロナ禍前の水準には戻っていません。JR西日本の公式サイトの駅別乗降人員ページは取得できなかったため、市の統計書が「西日本旅客鉄道株式会社調べ」として掲載した数値を採用しています。令和5年度以降の数値は、市統計書が令和4年版までのため確認できていません（未取得）。

道路

市内を通る幹線道路については、大東市の公式サイトに道路名をまとめたページを見つけられませんでした（未取得）。本ページでは、推測にもとづく道路名・インターチェンジ名の記述は載せていません。幹線道路へのアクセスを重視される方は、現地と地図で必ずご確認ください。

道路の代わりに押さえておきたいのが地形です。市公式は「東部は急峻な生駒山系の山間地。中部から西部にかけては沖積による低湿地平野」で、その比率をおおよそ1:2としています。東西7.5km・南北4.1kmという市域のうち、東の3分の1は山です。平野部は自転車で市内をほぼ横断できる平坦さですが、山麓（龍間・北条・中垣内・寺川・野崎の山側）に入ると勾配が一気に変わります。市は「擁壁の適切な維持管理について」という独立したページを設けており（//www.city.daito.lg.jp/soshiki/69/67871.html ）、傾斜地の擁壁が市の課題であることがうかがえます。山麓の物件では、擁壁の状態・築年・高さ・検査済証の有無を必ず確認してください。

市外の駅が最寄りになる物件もあります

大東市の成約データ（直近4四半期・195件）を最寄駅ごとに見ると、市内3駅のほかに鴻池新田駅（24件・中央値2,200万円・平均徒歩14分）と門真南駅（4件・中央値1,250万円・平均徒歩24分）が出てきます。これらは大東市内の駅ではありません。大東市公式が市内の駅として挙げているのは住道・四条畷・野崎の3駅のみです。住所は大東市でも最寄駅が市外、というケースはあります。広告の「最寄駅」と「住所」は別物として確認してください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・大東市195件）。市内の駅の一覧は大東市都市計画に関する基本的な方針（令和4年12月改訂）および大東市統計書 令和4年版 第7章によります。

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

市の公式本文は、固定資産税を「固定資産税課税標準額×税率（1.4/100）」、都市計画税を「都市計画税課税標準額×税率（0.3/100）」と定めています。都市計画税の課税対象は「都市計画法で定める市街化区域内に所在する土地または家屋の所有者」。つまり市街化調整区域（約640ha・市域の約35％）の物件には都市計画税がかかりません。大東市は府下でも調整区域の比率が高い市なので、「都市計画税がゼロになる選択肢が現実に存在する」市だと言えます。ただしその区域は生駒山系の東部山麓で、土砂災害警戒区域と重なり、原則として建築を目的とした開発ができません。ランニングコストの安さだけで判断しないでください。

課税標準は原則として固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）です。住宅用地には課税標準の特例（小規模住宅用地は固定資産税で評価額の1/6、都市計画税で1/3）が適用されます。なお免税点は、同一人が市内に所有する資産ごとの課税標準額の合計で判定されます。

免税点

同一人が大東市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。第1期 5月31日まで／第2期 7月31日まで／第3期 9月30日まで／第4期 12月25日まで（納期限が土日祝の場合は翌平日）／賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に課税

※税率・免税点は大東市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜まず住所を確認してください。四条畷駅は大東市です

大東市の物件を探すときに、最初につまずくのがここです。 JR片町線（学研都市線）の四条畷駅は、大東市北条にあります。隣の四條畷市ではありません。 市名は「四條畷市」、駅名は「四条畷駅」と、漢字の表記まで異なります。

これは推測ではありません。大東市が国に提出・公表した都市再生整備計画の名称が 「北条（四条畷駅周辺）地区」で、その計画区域の所在地は 大阪府大東市北条三丁目、四丁目、学園町、錦町、北新町（面積6.5ha）と明記されています。 計画本文には、本地区内に「JR四条畷駅」が位置し 「大阪都心部から電車で約20分という交通至便地」であることも書かれています。

実務上、何が変わるか。 固定資産税・都市計画税の課税団体、学区、子ども医療費助成、給食費、ハザードマップ、 立地適正化計画の届出先 ―― これらはすべて「四條畷市」ではなく「大東市」のルールが適用されます。 広告の「四条畷駅徒歩○分」だけを見て市を取り違えると、前提が丸ごと変わります。 必ず物件の住所（市名・町名・丁目）で確認してください。

出典：大東市「北条（四条畷駅周辺）地区 都市再生整備計画」 //www.city.daito.lg.jp/uploaded/attachment/41398.pdf ／事後評価 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/6/67485.html

2｜土砂災害警戒区域120箇所・特別警戒区域102箇所

大阪府の指定で、大東市は土砂災害警戒区域120箇所・土砂災害特別警戒区域102箇所 （最新告示日令和6年10月18日・枚方土木事務所管轄）。 現象は急傾斜地の崩壊が大多数で、土石流が一部（鍋田川・谷田川ほか）。地すべりは確認されていません。 指定が分布しているのは龍間・北条・中垣内・寺川・野崎の各地区で、 指定の時期は平成18年から令和6年10月18日にわたります。

警戒区域120に対して特別警戒区域が102。 大東市の場合、イエローゾーンに入っていれば レッドゾーンでもある可能性が高いという構成になっています。 特別警戒区域では居室を有する建築物の構造規制と開発許可がかかり、 金融機関の担保評価や将来の建替え可能性に直接影響します。

確認は次の3つでできます。

• 大阪府の大東市の指定一覧（Excel／PDF）で地区・箇所を確認する
• 大阪府土砂災害防災情報ポータル（//www.osaka-dosya-portal.net/Map/Index?lang=ja ）で地図から確認する
• 重要事項説明書の「宅地造成等規制法・土砂災害防止法にもとづく制限」欄を確認する

出典：大阪府「土砂災害防止法に基づく区域指定」 //www.pref.osaka.lg.jp/damusabo/dosyahou/d_sitei.html ／ 大東市分一覧 //www.pref.osaka.lg.jp/documents/2844/14_daitou.pdf ／ 大東市「土砂災害防止法」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/69/3043.html

3｜居住誘導区域の外だと、着工30日前の届出が要る

大東市は立地適正化計画を平成30年1月31日に公表（運用開始）し、令和5年3月に改訂しています。 居住誘導区域は市街化区域内の大部分ですが、 「土砂災害特別警戒区域界 または 災害危険区域界」が除外されています （誘導区域図の凡例に全図共通で記載）。市街化調整区域は当然に対象外です。

居住誘導区域の外で次の行為を行う場合、着手の30日前までに市への届出が必要です。

• 3戸以上の住宅の建築
• 1〜2戸でも、1,000㎡以上の開発行為

未届出・虚偽の届出には30万円以下の罰金があります。 建売の購入であれば届出義務を負うのは事業者側ですが、 「その土地が居住誘導区域の外である」という事実自体が、 市の将来の投資方針を示すシグナルです。購入判断の材料として必ず確認してください。

出典：大東市「立地適正化計画」 //www.city.daito.lg.jp/site/iju/1654.html ／ 「立地適正化計画に基づく届出」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/66/1655.html

4｜大東市の最低敷地面積は「100㎡／70㎡」です

大東市開発指導要綱（令和3年4月1日改正）の別表第2は、 敷地面積等の最低限度を次のように定めています。これは市独自のルールです。

ただし要綱には適用除外があります。 「1戸建住宅及び長屋住宅を目的とした開発行為で、当該住宅の計画戸数が3戸未満のもの」は対象外です （国・地方公共団体の開発、敷地増加を伴わない建替え・増築も同様）。 届出対象は住宅10戸未満または開発面積500㎡未満です。

要綱のその他の主な基準も挙げておきます。

• 第19条（公園）：「開発区域の面積が０．３ヘクタール以上の開発行為について、 開発者は、開発区域の面積の３パーセント （開発区域の面積の３パーセントが１００平方メートルに満たない場合にあっては、１００平方メートル） 以上の面積の公園を設置しなければならない」
• 別表第3（駐車場・駐輪場）：共同住宅（単身向け）は自動車0.3台/戸以上・自転車1台/戸以上、 共同住宅（世帯向け）は自動車0.5台/戸以上・自転車1人1台以上。1戸建住宅は敷地内に保管場所。 自動車1台当たり「１１．５０平方メートル（２．３０メートル×５．０メートルを基準とする。）以上」
• 緑化：大東市緑化指導の基準を定める要綱（令和3年要綱第10号）による
• ごみ集積場：大東市ごみ集積場設置に関する要綱（平成14年要綱第83号）による

※施行基準PDFは画像PDFのため本文を抽出できず、 施行基準の詳細数値は確認できていません（未取得）。 出典：大東市「開発指導要綱」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/69/1666.html ／ 要綱本文 //www.city.daito.lg.jp/uploaded/attachment/28989.pdf

5｜開発許可の窓口は、市街化区域と調整区域で違う

大東市の公式ページは、市街化区域について 「土地の区域の面積が500平方メートル以上の開発行為を行う場合は、許可が必要です」と明記し、 500㎡以上は事前協議も必要としています。 平成25年11月1日から、市街化区域の都市計画法29条許可は大東市が担当しています。

いっぽう市街化調整区域の開発許可事務は、引き続き大阪府です （2市以上にまたがる区域も府）。 東部山麓の調整区域の物件を検討する場合、窓口が市ではなく府になる点にご注意ください。

出典：大東市「開発行為の許可等について」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/69/3159.html

6｜市域全域が宅地造成等工事規制区域（盛土規制法）

大東市は市域全域が「宅地造成等工事規制区域」に指定されています。 大阪府（政令市・中核市を除く）は 「令和6年4月1日に盛土規制法に基づく規制区域の指定を行いました」と公表しています。 府の本文は「土地の用途にかかわらず、盛土等により人家等に危害を及ぼしうる区域を規制区域として指定」 としています。

さらに令和6年4月1日より、宅地造成許可申請の窓口は大東市から 大阪府審査指導課 開発許可グループに変更されています。 市域の3分の1が生駒山系の山という地形なので、 山麓で造成を伴う購入を検討する場合は、必ず手続の確認が必要です。

出典：大阪府「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」 //www.pref.osaka.lg.jp/kenshi_shinsa/takuzoukyoka/moridokiseihou.html ／ 大東市の区域図 //www.pref.osaka.lg.jp/documents/63072/12_daito.pdf ／ 大東市「盛土規制法」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/69/3070.html

7｜景観計画区域は大東市全域。届出は着手30日前まで

大東市の景観計画区域は市全域（1,827ha）です。 届出が必要になるのは次の場合で、着手する日の30日前までに提出します。

• 建築物・工作物：建築面積1,000㎡超、または高さ15m超
• 開発行為：開発面積1,500㎡超

外壁の基本色にはJISマンセル値の彩度基準があり、 R・YR系は彩度6以下／Y系は彩度4以下／その他は彩度2以下です。 一般的な戸建の新築・建替えは届出規模に達しないことが多いものの、 分譲地の開発やマンションの建築では対象になります。

※風致地区の指定の有無は確認できていません（未取得）。 市の景観計画・景観条例のページには風致地区の記載がなく、「指定なし」とも断定できません。 出典：大東市「景観条例・景観計画」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/66/1651.html ／ 計画PDF //www.city.daito.lg.jp/uploaded/attachment/19990.pdf

8｜ハザードマップは4種類。全部を住所で見てください

大東市は総合防災マップ（令和7年9月更新）を全戸配布しており、 危機管理室・図書館など8か所にも配架しています。 市公式は「大阪府洪水リスク表示図の想定最大規模降雨（1000年に1度以下）の浸水想定を反映した 水害ハザードマップを掲載しました」（更新 令和7年9月22日）と記しています。

索引図から確認できた河川は寝屋川・恩智川、 浸水継続時間図の対象は寝屋川・淀川です。 地震は生駒断層帯・上町断層帯の直下型地震と南海トラフ巨大地震を想定し、 「想定される震度」と「想定される建物被害」の2種類が作られています。 都市計画マスタープランは、南海トラフ地震で市域は震度5強〜6弱が想定されると記しています。

ため池ハザードマップがある市だという点は、意外に見落とされます。 洪水だけでなく、ため池の決壊時浸水想定も物件の住所で確認してください。 なお大東市は内陸市で、総合防災マップに高潮ハザードマップの掲載はありません （目次P1〜P72を確認）。ただし「高潮は非該当」と明記した公式文までは確認できていません。

治水についてもうひとつ。都市計画マスタープランは 「寝屋川は、感潮河川で河道のみの流水処理は困難であるため、 大雨時の雨水を一時的に貯留する深北緑地が大阪府により整備されている」と記しています。 深北緑地は公園であると同時に、治水施設でもあります。

※洪水浸水想定区域の河川管理者の公式明記、および 想定最大規模降雨の具体的数値（mm等）は確認できていません（未取得）。 総合防災マップのPDFが画像PDFで本文を抽出できないためです。 市公式が根拠を「大阪府洪水リスク表示図」と明記している点までが確認済みの事実です。 出典：大東市「総合防災マップ」 //www.city.daito.lg.jp/site/bousai/1498.html ／ 索引図 //www.city.daito.lg.jp/uploaded/attachment/39908.pdf ／ ため池 //www.city.daito.lg.jp/uploaded/attachment/39943.pdf ／ 地震ハザードマップ //www.city.daito.lg.jp/soshiki/66/1625.html

9｜特定都市河川流域の雨水浸透阻害行為（知事許可）

大東市開発指導要綱第18条第6項は、次のように定めています（逐語）。

市の要綱が自ら、市域が特定都市河川流域に該当し得ることを前提に 「知事の許可」を明記しています。 宅地化や土地の舗装など、雨水が地面にしみこまなくなる行為が対象です。

※特定都市河川「寝屋川流域」の指定年月日、および許可対象となる面積要件（1,000㎡以上等）は 確認できていません（未取得）。大阪府・国土交通省の該当ページが、試行した全URLで取得できませんでした。 制度の適用が要綱で確認できている、というところまでが本ページの記述範囲です。 なお同要綱第18条第3項は、市長が放流先の排水能力等に支障があると認めたときは、 開発区域内に遊水池を設置するか、排水施設管理者と協議のうえ開発者負担で改修すると定めています。 出典：大東市開発指導要綱 //www.city.daito.lg.jp/uploaded/attachment/28989.pdf

10｜地区計画は2地区だけ。ただし当たると影響が大きい

大東市の地区計画は2地区だけです。

数は少ないものの、当たったときの制限は強いです。 とくに龍間地区は敷地150㎡（約45坪）以上・高さ10m以下という制限があり、 建てられる家の形が変わります。 逆に言えば市街化調整区域である龍間で「地域外の方も住宅を建てられる」ようにしたのがこの地区計画で、 市は策定の背景を「人口減少と高齢化が進行していることから、平成27年より、 地元の皆さんとまちづくりの手法について検討を進めてきました」と説明しています。

出典：大東市「地区計画」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/66/1637.html ／ 龍間地区計画書 //www.city.daito.lg.jp/uploaded/attachment/12021.pdf

11｜用途地域は「中高層が44％・低層専用は2.4％」で読む

大東市の用途地域は、 第二種中高層住居専用地域274ha（23.1％）＋第一種中高層住居専用地域250ha（21.0％）＝ 約524ha・市街化区域の44.1％が中高層住居専用地域です。 いっぽう第一種低層住居専用地域はわずか28ha（2.4％）、 準工業地域209ha＋工業地域145ha＝約354ha（約30％）。

「静かな戸建だけの住宅街」を制度として守っている区域が、市街化区域の2.4％しかありません。 多くの住宅地では、隣地に中高層の建物が建ちうるのが前提です。 日照・眺望・プライバシーを重視される方は、 用途地域の名前ではなく、隣地の現況と用途地域を面で確認してください。 市は用途地域検索・都市計画図閲覧のページを設けています （//www.city.daito.lg.jp/soshiki/66/1645.html ）。

家タダでは、ご検討中の物件について 用途地域・接道・再建築の可否・区域区分・土砂災害区域・地区計画の有無を契約前に無料で調査します。 気になる物件のURLをLINEでお送りください。

出典：大東市「用途地域を調べてみませんか」 //www.city.daito.lg.jp/soshiki/66/17889.html ／ 大東市都市計画に関する基本的な方針（令和4年12月改訂） //www.city.daito.lg.jp/uploaded/attachment/26659.pdf

大東市の市名の由来は、しばしば誤解されています。 「北河内の東部にあるから大東」という説明を見かけますが、 大東市の公式資料にその記載はありません。 市公式「大東市のシンボル」に書かれている由来は、次のとおりです。

「Ex Oriente Lux ― 光は東方より」。 このことわざに、過去の栄光と将来への展望を託した名前です。 地理的な位置の説明ではなく、理念から付けられた市名だということになります。 本ページでは、公式に確認できたこの由来のみを記載しています。

昭和31年、2町1村の合併で誕生した

市公式「大東市のおいたち」は 「昭和31年（1956年）2町1村の合併で大東市が誕生します」と記しています。 合併したのは住道町・四条町・南郷村。 「大東市のシンボル」のページでは「大東市は1956年4月、住道・四条町・南郷村が合併して誕生しました」 と書かれています。

※市公式の2ページで粒度が異なるため、 市制施行の正確な年月日（日まで）は本ページでは断定していません。 令和8年時点で市は市制70周年記念ロゴを掲出しており、1956年起算と整合します。

市章は公募により決定し、1956年8月に制定。 市の木はサンゴジュ（防火樹。実が赤く熟し珊瑚のように見えることから命名）、 市の花は菊。いずれも1971年10月の制定です。

大和川のつけかえと、深野池の新田開発

いまの大東市の平野部は、もともと池でした。 1704年の大和川つけかえにともなって、深野池・新開池の干拓が可能になります。 市公式は「深野池の新田開発は本願寺難波別院が中心となり、 各地からの開拓民の参加によって進められ」と記しています。

「深野」「深野北」「三箇」「川中新町」「新田本町」といった町名は、 この干拓と新田開発の記憶をそのまま残しているものです。 そして市域を流れる寝屋川は感潮河川で、河道のみでは流水処理が難しいため、 大雨時の雨水を一時的に貯留する深北緑地が大阪府によって整備されています （都市計画マスタープラン）。池を干拓した土地の治水は、いまも続いている課題です。

飯盛城と三箇城 ― 三好長慶と「幻の城」

戦国時代、大東市の生駒山麓には三好長慶の居城となった飯盛城がありました。 その支城が、深野池に浮かぶ島にあった三箇城です。 市公式は、三箇城の城主が「キリシタンとなりこの地に教会を建設」したと記し、 三箇城を「幻の城」と呼んでいます。

現在の都市計画マスタープランでも、 山地部地域の重点施策として飯盛城跡の活用が位置づけられています。 山地部地域のまちづくり方針は 「生駒山系の地域資源と生活が調和する緑豊かな地域」で、 「自然資源等、周辺環境と調和を図りながら、地域の活性化や観光・交流の拠点となるような土地利用の誘導」 が掲げられています。

野崎参り

市公式「大東市のおいたち」は 「野崎参りなど都市部との行き来も盛んになっていき」と記しています。 JR野崎駅の名も、この参詣地に由来します。

※野崎観音の寺号「慈眼寺」の公式記載は、大東市のサイトでは確認できませんでした（未取得）。 本ページでは市公式が用いている「野崎観音／野崎参り」の表記に統一しています。

20年で人口3.7倍。市街地の骨格は高度経済成長期にできた

大東市の人口は、昭和31年（1956年）〜昭和50年（1975年）の20年間で 約3万人から約111,000人になりました。 市公式は「20年前に比べるとそれぞれ3.7倍、3.9倍という驚異的な値」と記しています。

この時期に行われたのが土地区画整理事業で、 実施期間は都市計画マスタープランによると昭和37〜41年／昭和46〜54年／平成5〜13年。 住宅市街地総合整備事業は平成8〜24年です。 いまの大東市の市街地の骨格は高度経済成長期に一気に形づくられ、 現在はその更新期にあたるということになります。 北条まちづくりプロジェクト（morineki）は、その更新のいちばん先端にある事業です。

年表

※市制施行の正確な年月日（日まで）は確認できていません（未取得）。 市公式の2ページで「昭和31年（1956年）」「1956年4月」と粒度が異なるためです。 また「北河内の東部だから大東」という由来説は、市公式には確認できませんでした。 公式の由来は「光は東方より」です。 出典：大東市「大東市のおいたち」 //www.city.daito.lg.jp/site/iju/1018.html ／ 「大東市のシンボル」 //www.city.daito.lg.jp/site/iju/1020.html ／ 「位置・地勢・すがた」 //www.city.daito.lg.jp/site/iju/1017.html ／ 大東市都市計画に関する基本的な方針（令和4年12月改訂）

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