【神戸市垂水区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

神戸市垂水区の価格帯で、いくら得になるか

神戸市垂水区の住宅地は1㎡あたり平均129,785円（57地点の単純平均）。市内の標準地は最高239,000円/㎡（五色山１丁目１２８４番４）から最低46,000円/㎡（名谷町字奥之坊２０８８番１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が5.2倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて神戸市垂水区・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

令和7年（2025年）国勢調査の速報集計で、垂水区の人口は206,825人、世帯数は98,554世帯です（2025年10月1日現在）。前回（2020年）の215,302人・97,579世帯と比べると、人口は8,477人減（▲3.9％）、世帯数は975世帯増（＋1.0％）という動きになります（世帯の増減と率は当方の算出です）。

この「人口は減り、世帯は増える」という形は、神戸市全体でも同じです。神戸市の総人口は1,497,630人で2020年比△27,522人（△1.8％）、世帯数は766,349世帯で＋31,429世帯（＋4.3％）。神戸市は150万人を割りました。ただし垂水区の人口減少率▲3.9％は、市全体の△1.8％のおよそ2.2倍の速さです。なお神戸市の2025年国勢調査速報で人口が増加したのは中央区（＋3.1％）・兵庫区（＋2.5％）・灘区（＋0.4％）の3区のみで、垂水区は含まれていません。

ところが、ここからが垂水区の面白いところです。神戸市は「リノベーション・神戸（第2弾）～見違えるような神戸へ～ 垂水活性化プラン～生まれ変わる海辺のまち～」のなかで、垂水駅周辺の課題として「人口増加による教室不足」を挙げています。区全体の人口は▲3.9％で減っているのに、駅周辺では教室が足りない。これは市公式に書かれている事実です。同じプランは「小児科病床不足」も課題として挙げ、中核的医療施設の整備を進めるとしています。「垂水区の人口が減っている」という一つの数字で、この区を語ることはできません。

世帯の数字も見ておきましょう。1世帯当たり人員は2.17人（2020年国勢調査）。神戸市全体の1.95人（2025年）より多く、北区・西区の2.32人（市内最多タイ）よりは少ない、中間の水準です。高齢化率（65歳以上人口の割合）は31.0％（2020年国勢調査）。この高齢化率は、区の年表とまっすぐつながっています。市公式の垂水区史年表によれば、多聞台団地の入居開始が1965年9月、明舞団地が1967年4月、新多聞団地が1974年8月。丘陵部の大規模団地の入居が1965〜1974年に集中しているということは、最初に入居した世代がそのまま高齢化しているということです。実際、神戸市は多聞台を「計画的開発団地のリノベーション」のモデル3団地の一つに指定しています（他は北区有野台・北区唐櫃台）。

なお、垂水区の面積は本ページでは確認できていません（未取得）。神戸市統計書の該当表がxlsxのみで読み取れず、区の公式ページにも面積の記載が見当たりませんでした。北区（240.29km²）や西区（138.01km²）は区公式に記載があるのですが、垂水区にはありません。数字を持っていないので、本ページには区の面積も人口密度も書いていません。

市街化区域と市街化調整区域

ここに出てくる面積は、垂水区のものではなく神戸市全体のものです。神戸市は区ごとの市街化区域・市街化調整区域の面積を公表していません（未取得）ので、本ページでは市全体の数字を示したうえで、区としての読み方を書きます。

神戸市全体では、神戸都市計画区域 約55,730haのうち、市街化区域が約20,244ha（36％）、市街化調整区域が約35,486ha（64％）です。政令指定都市でありながら、市域の3分の2が市街化調整区域という、全国的にもかなり珍しい構造をしています。

ただし、この調整区域の主たる分布先は北区と西区です。神戸市には「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」（平成8年4月15日 神戸市条例第10号）があり、農村用途区域17,935haが指定されていますが、市はその取組状況を北区66集落・西区106集落という2区の集落数でしか集計しておらず、垂水区は集計表に登場しません。（「垂水区に農村用途区域の指定がない」というのは、集計表に現れないことからの読み取りで、市公式の明文による否定ではありません。確度は中です。）

この違いは、地価の数字にそのまま出ています。垂水区の区内格差は5.2倍（最高239,000円/㎡・最安46,000円/㎡）。これに対して北区は11.7倍（最安は淡河町の9,600円/㎡）、西区は10.1倍です。区内の土地がおおむね一様に市街化区域であることが、格差の小ささの制度的な説明になります。ただし垂水区内に市街化調整区域があるかどうかは市公式で確認できていません（未取得）。区域区分は計画図（図面）でのみ表示され、区別内訳の文章記載がないためです。個別の物件の区域は、神戸市の都市計画情報検索・神戸市情報マップ、または重要事項説明書で必ずご確認ください。

地価公示 ― 57地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、神戸市垂水区の住宅地の標準地は57地点。 単純平均は1㎡あたり129,785円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.2％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

神戸市垂水区は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 神戸市垂水区の住宅地の平均価格は12位。 神戸市の9区のなかで見ると第7位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

神戸市垂水区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地57地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で5.2倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

垂水区のデータには、普通なら同時に成り立たないはずの2つの事実が並んでいます。 一つめ。令和7年（2025年）国勢調査の速報集計で、垂水区の人口は206,825人。 2020年の215,302人から▲8,477人（▲3.9％）。 神戸市全体の△1.8％のおよそ2.2倍の速さで減っています。

二つめ。神戸市は 「リノベーション・神戸（第2弾）～見違えるような神戸へ～ 垂水活性化プラン～生まれ変わる海辺のまち～」のなかで、 垂水駅周辺の課題として「人口増加による教室不足」を挙げています。

区全体では人口が減り、駅周辺では教室が足りない。 どちらも神戸市が公表している事実です。 この章では、この一見矛盾する並びを、公的資料だけで説明できるところまで説明します。

まず、神戸市9区の住宅地平均のなかでの位置を確認する

垂水区は9区で7位。県内40市区町村では12位です。 中央区の約2.8分の1、北区の約2.2倍。市内では中位やや下の価格帯にあります。 そして標準地57地点は神戸市9区のなかで最多です（次が北区の48地点、須磨区の40地点）。 地点が多いということは、市場として成立している場所が多いということでもあります。

※順位・平均は国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から 当方が全地点の価格を集計して算出した自算値であり、国土交通省が順位として公表しているものではありません。

説明(1) ― 区内格差5.2倍は、神戸市のなかでは「小さいほう」

垂水区の区内格差5.2倍は、北区の11.7倍・西区の10.1倍の半分以下です。 そしてこの差には、制度上の説明がつきます。

神戸市には「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」 （平成8年4月15日 神戸市条例第10号）があり、 農村用途区域17,935haが指定されています。 その内訳は農業保全区域8,913ha・環境保全区域8,375ha・集落居住区域402ha・特定用途区域245ha。 住宅が建てやすい集落居住区域は、農村用途区域全体の約2.2％しかありません（当方算出）。 そして条例第10条により、この区域内で建築物の新築・増築・改築、宅地造成、土地の形質変更、 駐車場の設置、木竹伐採などを行う者は、 着手日の30日前までに市長に届け出なければなりません。

ところが、この制度の取組状況を市が集計しているのは北区66集落・西区106集落の2区だけで、 垂水区は集計表に登場しません。 （これは集計表に現れないことからの読み取りで、市公式の明文による否定ではありません。 確度は中です。） 神戸市全体では市街化調整区域が35,486ha＝市域の64％を占めますが、 その主たる分布先は北区・西区です。

地番の書き方にも、それが出ています。 垂水区の住宅地57地点のうち、所在地番に「字（あざ）」が入っているのは 名谷町字奥之坊2088番1（46,000円/㎡・区内最安）と 塩屋町字大谷671番200（94,400円/㎡）の2地点だけ。 残る55地点は丁目のある住居表示か、それに準じた地番です。 北区では48地点のうち十数地点が「字」付きでしたから、対照的です。 （ただし「字が付く＝調整区域」ではありません。 あくまで住居表示が実施されているかどうかの目安で、区域区分とは別の話です。）

つまり、垂水区はおおむね一様に市街化区域の区だと読めます。 「垂水区の相場」という一つの数字は、神戸市のなかでは比較的使える部類です。 それでも5.2倍はひらいているわけですが。

令和8年地価公示 ― 住宅地57地点を全部並べる

価格の高い順に、57地点すべてを所在地番つきで並べます。 下落した地点は前年比を太字にしています。

57地点のうち、上昇44地点・横ばい7地点・下落5地点 （本多聞六丁目8番43は前年に同一番号が無く、変動率の母数から除いています）。 そして下落した5地点の顔ぶれが、はっきりしています。

5地点のうち3地点が塩屋（塩屋台二丁目・塩屋町九丁目・塩屋町八丁目）です。 残る2地点は舞子坂三丁目と名谷町字奥之坊。 垂水区は「どこが下がっているか」が地域でくっきり分かれている区だということです。

横ばい（0.0％）の7地点も並べておきます。 本多聞二丁目26番11（113,000円/㎡）／美山台三丁目762番794（110,000円/㎡）／ 桃山台一丁目8番3（109,000円/㎡）／旭が丘一丁目2244番319外（105,000円/㎡）／ 塩屋町字大谷671番200（94,400円/㎡）／つつじが丘二丁目11番12（92,100円/㎡）／ 清水が丘三丁目92番9（83,500円/㎡）。 丘陵団地と塩屋周辺に固まっています。

いっぽう上昇率の上位はこうです。 舞子台三丁目22番14＋7.8％（221,000円/㎡）、 坂上一丁目28番1＋5.6％（225,000円/㎡）、 旭が丘一丁目992番19＋5.4％（195,000円/㎡）、 狩口台七丁目9番10外＋5.3％（220,000円/㎡）、 小束台868番965＋5.3％（120,000円/㎡）、 高丸二丁目2245番174外＋5.1％（184,000円/㎡）、 山手二丁目5番1＋5.1％（184,000円/㎡）、 清水通21番4外＋4.9％（216,000円/㎡）。 舞子・垂水駅周辺・丘陵団地の一部が、そろって5％前後で上がっています。

地積も見ておきましょう。 最安の名谷町字奥之坊は565㎡で、57地点のなかで最も広い標準地です。 最高の五色山一丁目は280㎡。 区内で最も安い土地が、区内で最も広いという関係は、北区とも共通する構図です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 標準地番号は国土交通省の鑑定評価書情報における地域名「神戸垂水」に対応します。

説明(2) ― 駅前には、いま実際に公共投資が入っている

ここからが、冒頭の「矛盾」の説明です。 神戸市は2019年9月に垂水活性化プランをスタートさせ、2019年12月にプランを公表しました。 正式名称は「リノベーション・神戸（第2弾）～見違えるような神戸へ～ 垂水活性化プラン～生まれ変わる海辺のまち～」。 対象区域は垂水駅周辺エリアです。

プランが挙げる課題は3つ。

そしてプランの目的は、垂水駅周辺の 「公共・公益施設の再配置」を通じた課題解決と、子育て環境の充実です。 これは計画で終わっていません。

図書館も体育館も児童館も、すでに開いています。 そして垂水中央東地区第一種市街地再開発事業。 神戸市の市街地再開発事業のページによれば、 市内で現在事業中の市街地再開発事業は2件だけで、 そのうち1件がこの垂水中央東地区です（もう1件は神戸三宮雲井通5丁目地区）。 施行者は「垂水中央東地区市街地再開発組合」（垂水区陸ノ町）。 施行面積・都市計画決定年月日・建物概要は市公式ページに記載がなく未取得です （市のページは認可履歴と施行者情報のみで、詳細は施行者への問い合わせ扱いになっています）。

駅前への投資は、今に始まったことではありません。 区の年表を並べると、 1991年11月 垂水駅東第1地区再開発ビル（レバンテ垂水2・3番館）＋垂水区総合庁舎・ 垂水勤労市民センター・垂水図書館、 1996年11月 垂水駅西地区再開発ビル（ウエステ垂水）A棟、 1999年11月 同B棟、 2000年3月 垂水駅東第2地区再開発ビル（レバンテ垂水1番館）、 2001年3月 舞子駅前再開発ビル（Tio舞子）、 2002年2月 垂水駅西広場／7月 垂水駅東広場。 30年以上、駅前に手が入り続けています。

ここまでを、一つの構図にまとめる

ここからは書き方に注意が必要です。 以上はいずれも神戸市が公式に公表している事実ですが、 「だから垂水駅周辺の地価が上がっているのだ」という因果は、 神戸市が公式に書いているわけではありません。 本ページはこの点を断定しません。 そのうえで、事実の並びとして、次の構図で説明できますとだけ書きます。

結論として書けるのはここまでです。 「区全体の人口は減っているが、駅周辺には市の公共投資が集中し、 市自身が『人口増加による教室不足』を課題に挙げている」という事実の並びは、 駅周辺の標準地が＋5％前後で上がり、塩屋の標準地が下がっているという並びと、矛盾しません。 ただしこれは説明であって、証明ではありません。 町丁目別の人口動態が取れれば論点は確定しますが、 神戸市の住民基本台帳人口は月次のxlsxのみで提供されており、本ページでは未取得です。

買う側にとっての実務的な意味は、はっきりしています。 垂水区では、「区の人口が減っているから将来が心配」という一般論がそのまま通用しません。 逆に「駅前が再開発されるから安心」とも言えません。 区内のどこかによって、向いている方向が違います。 検討している物件がどちら側なのかを、標準地の変動率と成約データで確認してください。

成約578件 ― 戸建291件とマンション287件が、ほぼ半々

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 垂水区の成約は578件。種別の内訳はこうです。

291件と287件。ほぼ半々です。 北区は509件のうち353件（約7割）が戸建、長田区は223件のうち120件が戸建と103件がマンション。 垂水区ほどきれいに半々に割れる区は、神戸市のなかでも多くありません。 戸建でもマンションでも選べる区だということです。

そして平均築年に注目してください。 戸建が2004年、マンションが1989年で、15年ひらいています。 マンションの平均築1989年というのは、丘陵団地の入居開始 （多聞台1965年9月・明舞1967年4月・新多聞1974年8月）よりは新しく、 新耐震基準（1981年）以降の水準です。 いっぽう戸建の平均築2004年は、1998年4月の明石海峡大橋・神戸淡路鳴門自動車道・ 第二神明道路北線の開通より後に建った住宅が中心だということを示しています。

中央値の差は2,700万円と1,400万円で約1.9倍。 面積は戸建が土地139㎡、マンションが専有74㎡。 戸建の土地139㎡は、住宅用地の課税標準の特例で小規模住宅用地（固定資産税で6分の1）が 適用される200㎡の線を下回ります。 北区の戸建（平均187㎡）と比べると、垂水区の戸建は土地が小ぶりで、 毎年の保有コストが読みやすいと言えます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。 これは国土交通省が公表している取引データであって、家タダ自身の成約実績ではありません。 「平均面積」は成約価格情報の「面積」欄の平均で、マンションは専有面積、 宅地（土地と建物）は土地面積です。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 本ページでは土地単独の成約中央値を掲載していません。

町丁目別・最寄駅別の成約中央値（全データ）

この2つの表には、垂水区の読み方が全部入っています。 町丁目別では星陵台2,900万円から神陵台775万円まで3.7倍（当方算出）。 「星陵台」と「神陵台」。一文字違いで、中央値が3.7倍違います。 しかも平均面積は星陵台105㎡・神陵台94㎡でほとんど変わりません。 面積の差ではなく、場所の差です。 物件を探すときに、この2つを取り違えないでください。

最寄駅別はもっと不思議な並びです。 中央値が最も高いのは学園都市の3,250万円。 ところが平均徒歩は20分で、6駅のなかで最も長い。 いちばん近い滝の茶屋（徒歩10分）は中央値1,400万円です。 垂水区では「駅に近いほど高い」が成り立ちません。 しかも学園都市駅は西区の駅で、垂水区の駅ではありません。 区外の駅を最寄りとする、駅から遠い物件が、区内で最も高い。 これが垂水区の成約データの、いちばん特徴的なところです。

件数の分布も見てください。 578件のうち215件（約37％）が垂水駅を最寄りとしています。 舞子93件、朝霧69件、学園都市52件、塩屋34件、滝の茶屋27件。 垂水駅が圧倒的な中心で、その中央値が2,000万円・平均徒歩12分。 「垂水区の相場」を1つ挙げるなら、この2,000万円がいちばん実勢に近い数字です。 この価格帯なら、仲介手数料の上限額との差は72万6,000円になります。

個票も並べておきます。 青山台のマンション（1998年築・RC・専有75㎡・3LDK）が1,400万円（垂水・徒歩0分）。 歌敷山のマンション（1985年築・RC・専有65㎡・3LDK＋S）が1,400万円 （霞ケ丘（兵庫）・徒歩7分）。 西舞子のマンション（1992年築・RC・専有70㎡・3LDK）が1,400万円（朝霧・徒歩16分）。 五色山のマンション（1974年築・RC・専有110㎡・4LDK）が1,400万円（垂水・徒歩12分）。 学が丘の戸建（2018年築・木造・土地130㎡／延床105㎡・4LDK）が2,700万円 （学園都市・徒歩0分）。 神和台の戸建（2002年築・木造・土地130㎡／延床105㎡・4LDK）が2,700万円 （総合運動公園・徒歩25分）。 西脇の戸建（2025年築・木造・土地105㎡／延床95㎡・3LDK）が2,700万円（舞子・徒歩0分）。 福田の戸建（1997年築・木造・土地195㎡／延床125㎡・4LDK）が2,700万円（垂水・徒歩25分）。

マンションの4件を見てください。すべて1,400万円です。 築1974年で専有110㎡、築1985年で65㎡、築1992年で70㎡、築1998年で75㎡。 築年が24年ひらき、面積が45㎡ひらいても、同じ1,400万円。 垂水区の中古マンション市場では、築年と面積が価格にそのまま反映されていません。 戸建も同じで、築1997年から築2025年まで、すべて2,700万円で並んでいます。 だからこそ、1件ずつ中身を確認する必要があります。

商業地3地点 ― 駅前ではなく、丘陵団地の中心にある

商業地3地点の平均は141,666円/㎡、前年比＋3.7％。 住宅地の＋2.2％を上回っています。 そして場所です。3地点のうち2地点が多聞町字小束山と小束山本町で、 地積は2,018㎡と1,590㎡。 駅前ではなく、丘陵部の団地の中心にある大型の商業地だということが、 地積から読み取れます。 残る1地点の向陽三丁目（149,000円/㎡・521㎡）が垂水駅周辺にあたります。 垂水区の工業地の標準地は0地点です。

最後に、県内での位置を確認しておきます。 令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 垂水区の住宅地の平均価格129,785円/㎡は12位。 前年比の変動率（＋2.2％）では18位です。 神戸市の9区のなかで見ると、平均価格が7位、変動率が8位。 変動率＋2.2％は、長田区（＋1.8％）に次いで低い水準です。 これは正直に書いておかなければならない数字で、 57地点という母数の多さと、下落5地点・横ばい7地点を含んでいることが効いています。 上位8地点だけ見れば＋4.9％〜＋7.8％で、これは神戸市内でも高い上昇率です。 区の平均を、個別の物件の値動きの予想に使わないでください。

※順位は国土交通省の鑑定評価書情報から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値であり、 国土交通省が順位として公表しているものではありません。 仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示の速算式 （価格×3％＋6万円）×1.1で当方が算出したものです。

空から見た、この50年の神戸市垂水区

左が1974〜78年、右が現在の、同じ範囲です。垂水区にとって、この2枚のあいだに挟まっている最大の出来事は1998年4月の明石海峡大橋（愛称パールブリッジ）の開通です。区の年表によれば、1988年5月着工・1998年4月開通。同じ1998年4月に神戸淡路鳴門自動車道と第二神明道路北線も開通し、垂水健康公園が開園、アジュール舞子の供用も一部始まりました。1998年4月は、垂水区の景色が変わった月です。

いっぽう左の写真の時代は、丘陵部の団地がちょうど出そろった頃にあたります。区の年表によれば多聞台団地の入居開始が1965年9月、明舞団地が1967年4月、新多聞団地が1974年8月。1974年8月には垂水下水処理場の運転も始まっています。左の写真は、その直後の姿ということになります。

そして駅前です。1991年11月 レバンテ垂水2・3番館＋垂水区総合庁舎・垂水図書館、1996年11月 ウエステ垂水A棟、1999年11月 B棟、2000年3月 レバンテ垂水1番館、2001年3月 Tio舞子、2002年 垂水駅西広場・東広場。そして2019年12月公表の垂水活性化プランで、新垂水図書館（2025年9月30日開館）と垂水中央東地区第一種市街地再開発事業が動いています。この2枚の写真のあいだに起きたことは、まだ終わっていません。

それでも区全体の人口は、2020年から2025年で▲8,477人（▲3.9％）です。そして市公式は、同じ区の駅周辺について「人口増加による教室不足」を課題に挙げています。この2枚の写真の違いは、いまの垂水区の地価が最高239,000円/㎡から最安46,000円/㎡まで5.2倍ひらき、57地点のうち44地点が上がり5地点が下がっていることと、同じ話をしています。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28676〜28678・y13019〜13020）で切り出しています。

垂水区には、区が発行している公式のエリア区分があります。区のウォーキングマップは区内を舞子／多聞／名谷／東垂水／塩屋・下畑／西垂水の6エリアに分けています（ただしこれは広報刊行物の区分であって、都市計画上の地域区分ではありません。灘区のような「山手／浜手」型の公式区分は、垂水区の市公式ページでは確認できませんでした＝未取得）。

本ページでは、この6エリアの考え方を参考にしつつ、令和8年地価公示の住宅地57地点・商業地3地点の実数と国土交通省の成約価格情報578件（町丁目別・最寄駅別）を重ねて、6つのまとまりに整理します。整理の軸は「海岸線に沿った市街地か、その背後の丘陵団地か」、そして「いま値が上がっているか、下がっているか」です。

先に結論を書いておきます。住宅地57地点のうち上昇44地点・横ばい7地点・下落5地点（前年に同一番号がなく変動率を出せないものが1地点）。下落した5地点のうち3地点が塩屋（塩屋町九丁目▲1.4％・塩屋台二丁目▲1.7％・塩屋町八丁目▲0.5％）で、残る2地点は舞子坂三丁目（▲0.6％）と名谷町字奥之坊（▲0.4％）です。垂水区は、どこが上がってどこが下がっているかが、きれいに地域で分かれています。

なお各町丁目が市街化区域か市街化調整区域かを示した公表資料は確認できていません（未取得）。以下で町丁目名と地価・成約の実数を挙げているのは、その町丁目が特定の区域に入っていることを示すものではありません。個別の物件がどの区域にかかるかは、神戸市情報マップまたは重要事項説明書でご確認ください。

※エリア区分と各エリアの記述は、神戸市垂水区・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

垂水区の鉄道は、海岸線に沿ってJRと山陽電鉄の2系統が並走しているのが特徴です。神戸市の自転車等放置禁止区域の指定駅一覧では、JR西日本が塩屋・垂水・舞子の3駅、山陽電気鉄道が塩屋・垂水・滝の茶屋・舞子公園・西舞子の5駅を垂水区の駅として掲載しています。塩屋と垂水は、JRと山陽の両方が停まるということです。

開通の歴史も市公式の区史年表に残っています。1888年11月に山陽鉄道（現JR西日本）兵庫〜明石間が開通して垂水駅ができ、1896年7月に塩屋・舞子駅。1913年5月に兵庫電気軌道（現山陽電鉄）一ノ谷〜塩屋間、1917年4月に塩屋〜明石間が開通。1936年5月には垂水駅前〜神戸高商前間で初めてバスが通りました（現 山陽バス）。1965年3月には国鉄・山陽電鉄 垂水駅の高架が完成しています。130年以上かけて積み上がった鉄道網だということです。

都市計画上の位置づけも押さえておきましょう。神戸市の都市計画区域マスタープランは、「鈴蘭台、名谷、学園都市、垂水、舞子、谷上を地域での都市活動や文化活動を支える地域拠点とし」と記しています。6つの地域拠点のうち2つ（垂水・舞子）が垂水区です。

そして、いちばん大事な注意点をもう一度書きます。神戸市営地下鉄の駅は、垂水区に1つもありません。西神・山手線／北神線は「S01 谷上 … 名谷 → 総合運動公園 → 学園都市 → 伊川谷 → 西神南 → S17 西神中央」という駅順ですが、名谷駅は須磨区、学園都市駅と伊川谷駅は西区です。垂水区には「名谷町」「名谷小学校」「名谷町社谷地区（地区計画）」があり、「学園南」という地名と地区計画もありますが、駅はいずれも別の区です。

※本表に載せているのは、神戸市公式で「垂水区の駅」だと裏が取れた駅だけです。神戸市の公式サイトには「どの駅がどの区にあるか」を1件ずつ示した対応表がなく、鉄道各社の駅一覧にも所在区の表記がありません。そこで本ページでは、自転車等放置禁止区域の指定駅一覧と市営自転車駐車場一覧という、駅を所在区ごとに分けて掲載している市公式の一次情報から所在区を確認できた駅だけを表にしています。

逆に、次の駅については所在区を確認できていません（未取得）。東垂水・霞ヶ丘・山陽垂水など。垂水区内にあると言われることの多い駅ですが、本ページでは「垂水区の駅」として断定しません。

そして、ここが垂水区でいちばん間違えやすいところです。神戸市営地下鉄の駅は、垂水区に1つもありません。西神・山手線／北神線の駅順は「S01 谷上 … 名谷 → 総合運動公園 → 学園都市 → 伊川谷 → 西神南 → S17 西神中央」ですが、このうち垂水区の駅は1つもないのです。名谷駅は須磨区、学園都市駅と伊川谷駅は西区です。ところが垂水区には「名谷町」という町名と市立名谷小学校があり、「学園南」という地名と地区計画があります。地名は垂水区、駅は別の区。ここを混同すると物件選びを誤ります。

そのうえで、国土交通省の成約価格情報に「最寄駅」として記録されている駅名なら、所在区とは無関係に事実として書けます。垂水区の物件578件について、最寄駅として記録されている上位6駅は次のとおりです。垂水 215件・中央値2,000万円・平均徒歩12分／舞子 93件・1,700万円・徒歩11分／朝霧 69件・1,200万円・徒歩12分／学園都市 52件・3,250万円・徒歩20分／塩屋（兵庫）34件・1,300万円・徒歩15分／滝の茶屋 27件・1,400万円・徒歩10分。これは「垂水区にある物件の最寄駅」であって、「垂水区にある駅」ではありません。学園都市駅は西区です。朝霧駅の所在市区は市公式で確認できていません（未取得）ので、本ページでは所在を書いていません。

この6駅の表は、垂水区の市場を一枚で説明します。中央値でいちばん高いのは学園都市の3,250万円（徒歩20分）、いちばん安いのは朝霧の1,200万円（徒歩12分）で2.7倍（当方算出）。ところが徒歩分数は10〜20分の範囲に収まっており、いちばん高い学園都市がいちばん遠い（徒歩20分）という並びになっています。垂水区では「駅に近いほど高い」という常識が、そのままは当てはまりません。区内で215件と圧倒的に件数の多い垂水駅（中央値2,000万円・徒歩12分）を基準に、そこからどう外れているかを見るのが実務的です。

なお各駅の乗車人員・乗降人員は取得できていません（未取得）。神戸市統計書の「4 運輸・通信」に駅別乗車人員が収録されていますが、xlsx形式のみの提供で、本ページでは数値を読み取れませんでした。数字を持っていないので、駅の規模を人数で比較する記述は本ページには一切ありません。

道路

垂水区の道路史は、市公式の区史年表にきれいに残っています。1925年7月に神明国道（現 国道2号）の工事が始まり、1933年3月に完成。1983年3月に垂水妙法寺線（垂水区内）が完成し、2007年3月に商大線が完成しました。そして1988年5月に明石海峡大橋が着工し、1998年4月に開通（愛称パールブリッジ）。このとき神戸淡路鳴門自動車道と第二神明道路北線も同時に開通しています。1998年4月は、垂水区の交通にとって決定的な節目でした。同じ月に垂水健康公園が開園し、アジュール舞子の供用も一部始まっています。

渋滞については、神戸市が「神戸市内の高速道路ネットワークは、大阪湾岸道路西伸部や神戸西バイパスなど、ミッシングリンクが存在しています。これにより、阪神高速道路神戸線（京橋〜摩耶）や第二神明道路（伊川谷〜明石西）において、交通の集中による渋滞が頻発しています」と公表しています。ここで名指しされている「伊川谷〜明石西」の伊川谷は西区です。垂水区から車で西へ動く場合、この区間がボトルネックになり得るという前提で見ておくとよいでしょう。神戸西バイパスの垂水区内の経路・延長は未取得です（市公式の道路ページはミッシングリンクの指摘のみで、区内経路の記載がありません）。

区内の国道・主要地方道の路線別リストは、市公式に見当たりませんでした（未取得）。神戸市が公表している緊急輸送道路の一覧では、高速自動車国道等として山陽自動車道・中国縦貫自動車道・新名神高速道路・神戸淡路鳴門自動車道・第二神明道路が、主要国道として「一般国道2号（浜手バイパス）、一般国道2号、一般国道43号、一般国道175号」が挙げられていますが、これは神戸市全体の一覧です。本ページでは路線名を市全体の一覧として紹介するにとどめ、「垂水区を通る国道は◯号です」という書き方はしていません。区史年表で確認できるのは、神明国道（現 国道2号）が1933年3月に完成したこと、明石海峡大橋と神戸淡路鳴門自動車道・第二神明道路北線が1998年4月に開通したことまでです。

地形について、市公式の言葉を引いておきます。垂水区長のあいさつは区を「明石海峡大橋など海を望む美しい景観や、五色塚古墳、大歳山遺跡をはじめとした歴史ある文化資源に恵まれたまち」「随所に自然を身近に感じることができ、都心への便利なアクセスを背景に、快適で住みよいまちとして発展してきました」と表現しています。海沿いの市街地と、その背後の丘陵。これが垂水区の骨格です。区が発行しているウォーキングマップは区内を舞子／多聞／名谷／東垂水／塩屋・下畑／西垂水の6エリアに分けています（これは広報刊行物の区分で、都市計画上の地域区分ではありません）。内覧時には必ず坂の勾配と、雨の日の通学路をご確認ください。市が「坂のまち神戸プロジェクト」のエリアリノベーション6エリアの一つに塩屋エリアを挙げていることも、あわせて知っておいてよい事実です（各エリアの区の帰属について市公式の明記は確認していません）。

※垂水区内の駅別の乗車人員・乗降人員は取得できていません（未取得）。神戸市統計書「4 運輸・通信」に駅別乗車人員が収録されていますが、xlsx形式のみの提供で本ページでは読み取れませんでした。また区内を通る国道・主要地方道の路線別リストと神戸西バイパスの区内経路・延長も市公式に見当たらず、未取得です。出典：神戸市「自転車等放置禁止区域」//www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cyclehoutikinsi.html ／神戸市「市営自転車駐車場一覧」//www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cycleitiran/index.html ／神戸市「垂水区史（区の歩み）」//www.city.kobe.lg.jp/j39681/kuyakusho/tarumiku/shoukai/gaiyou/kushi.html ／神戸市「道路網」//www.city.kobe.lg.jp/a59650/kurashi/access/road/r_net.html ／神戸市「緊急輸送道路（路線一覧PDF）」//www.city.kobe.lg.jp/documents/8736/emergencyroad_list.pdf ／神戸市「都市計画区域マスタープラン」//www.city.kobe.lg.jp/documents/57660/kuikimaster.pdf ／神戸市交通局 //kotsu.city.kobe.lg.jp/

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％。いずれも神戸市の公表値です。固定資産税の計算式は市の公式表現で「課税標準額（1,000円未満切捨て）×税率（1.4％）＝税額（100円未満切捨て）」、都市計画税は「課税標準額×税率（0.3％）」です。合計1.7％という数字を神戸市が1本で公表しているページは確認できていませんので、本ページでは1.4％と0.3％を分けて示したうえで合算値を併記しています。

都市計画税の課税対象は「毎年1月1日現在に都市計画法による市街化区域に土地・家屋を所有している人」。神戸市は市域の64％が市街化調整区域ですから、神戸市内には都市計画税がかからない物件が実際に存在します。ただしその調整区域の主たる分布先は北区・西区で、垂水区内に市街化調整区域があるかどうかは確認できていません（未取得）。垂水区の物件について「かからない」とも「必ずかかる」とも断定していません。納税通知書で確認するのが確実です。

納税義務者は賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者で、1年分がその人に課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納付は一括払いまたは年4回分割で、口座振替・クレジットカード払いに対応しています。縦覧期間は毎年4月1日〜4月30日で、会場は新長田合同庁舎（長田区）です。2026年5月1日からは、固定資産税関係証明の対面発行窓口が新長田合同庁舎に集約されます。垂水区役所（垂水区日向1-5-1）とは別の場所ですので、窓口に行く前に電子申請や郵送で済むかどうかを神戸市にご確認ください。

住宅用地の課税標準の特例は、神戸市の公表値で小規模住宅用地（住宅1戸当たり200㎡以下の部分）が固定資産税で価格の6分の1・都市計画税で3分の1、一般住宅用地（それを超える部分）が固定資産税で3分の1・都市計画税で3分の2です。市の原文は「住宅用地の課税標準額は、評価額に特例率（住宅用地特例率）を乗じた額が上限となります」。

垂水区の場合、この「200㎡」の線は多くの物件で効いてきません。成約データでは、垂水区の戸建291件の平均面積（土地面積）は139㎡。町丁目別の平均面積も西舞子105㎡・星陵台105㎡・神陵台94㎡・舞子台93㎡・塩屋町92㎡・狩口台81㎡・青山台79㎡と、おおむね200㎡を下回る水準です（北区の戸建は平均187㎡、星和台のように平均238㎡の町丁目もありました）。小規模住宅用地の6分の1が敷地の全部に適用されやすいという意味では、垂水区は保有コストの読みやすい区だと言えます。

新築住宅の減額措置は、2026年4月1日から床面積要件が変わっています。2026年3月31日までの新築は「居住部分の床面積が50㎡（一戸建以外の貸家住宅は40㎡）以上280㎡以下」でしたが、2026年4月1日以降の新築は「40㎡以上240㎡以下」になりました。減額割合はいずれも2分の1、減額期間は一般住宅で3年度分、3階建以上の耐火・準耐火構造で5年度分（認定長期優良住宅は2031年3月31日までの新築でそれぞれ5年・7年に延長）です。下限が50㎡から40㎡に下がったので、40㎡台の新築住戸が新たに対象に入ります。

垂水区の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均129,785円で、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある40市区町村のうち12位、神戸市9区のなかでは7位という水準です。中央区（363,538円/㎡）の約2.8分の1ですから、都心3区（中央・灘・東灘）に比べると毎年の保有コストの絶対額は抑えられます。ただし区内の標準地は最高239,000円/㎡から最安46,000円/㎡まで5.2倍ひらいており、「垂水区だから固定資産税が安い」とは言えません。物件の場所次第です。

なお土地・家屋の免税点の金額は、神戸市の公表ページで確認できていません（未取得）。一般に言われる「土地30万円・家屋20万円」という数字は、神戸市の公式ページ上で裏が取れなかったため本ページには記載していません。償却資産の免税点は「課税標準となるべき額が150万円未満の場合は、課税されません」と明記されています。また「固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税も課税されません」とも記されています。

免税点

同一人が神戸市垂水区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。2026年度は第1期 2026年4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 2027年3月1日が納期限です（納税通知書は2026年4月1日発送）。「固定資産税（概要）」ページは「年4回（4月、7月、12月、翌年2月）」と記していますが、実際の納期限は年度ごとにずれますので、該当年度の市税スケジュールをご確認ください／賦課期日は1月1日。「毎年1月1日現在に固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している人に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課される」（神戸市）

※税率・免税点は神戸市垂水区の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜垂水区は「海のリスクと山のリスクを両方持つ」区

神戸市の9区を災害リスクで分けると、垂水区は珍しい位置にいます。 市公式は津波浸水想定について 「各区の浸水想定区域（北区・西区は浸水しないため掲載なし）」と明記しています。 つまり津波浸水想定区域があるのは東灘・灘・中央・兵庫・長田・須磨・垂水の7区で、 垂水区は「海のリスク」を持つ側です。 同時に、兵庫県指定の土砂災害警戒区域が区内に210箇所あり、 「山のリスク」も持っています。

垂水区の210箇所は9区中3位で、市全体の約8.9％（当方算出）。 1位の北区858箇所の約4分の1です。 内訳を見ると195箇所が「急傾斜地の崩壊」で、土石流13・地すべり2はごく少数。 垂水区の土砂災害リスクは、ほぼすべてが急傾斜地の崩壊だということになります。 海岸線からすぐ背後が丘陵になるという地形と整合します。

指定するのは神戸市ではなく兵庫県です。 市の公式表現は「兵庫県は法令に基づき、順次、基礎調査を実施したうえで、 『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』及び『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』を 指定しています」。 問い合わせ先を間違えないようにしてください。

※上の表の箇所数はすべて警戒区域（イエローゾーン）です。 特別警戒区域（レッドゾーン）の箇所数は、市・県とも本ページでは取得できていません（未取得）。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物に構造規制がかかり、 開発には許可が必要になります。担保評価にも影響し得ます。 イエローとレッドは、実務上まったく別物です。混同しないでください。 出典：兵庫県「令和8年6月30日現在の指定状況」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 神戸市「土砂災害警戒区域等」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/preparation/sand/doshasaigaikuiki.html ／ 神戸市「津波対策の完了について」 //www.city.kobe.lg.jp/a46366/tsunamitaisaku/tsunamikanryou.html

2｜津波 ― 対策は2023年3月に完了。ただし区別の浸水想定区域図は存在する

神戸市は次のように公表しています。

ここでいうレベル2津波とは、市の定義で 「1000年に一度の確率で発生する可能性のあるマグニチュード9クラスの地震に伴い発生するとされる津波」 ＝南海トラフ巨大地震を想定したものです。 市はレベル1津波を「概ね100年〜150年間隔で繰り返し発生しているマグニチュード8クラスの地震に伴い 発生するとされる津波」と定義しています。

ただし、「対策完了」と「浸水想定区域がない」は別の話です。 神戸市は区別の津波浸水想定区域図を掲載しており、 垂水区版が存在します（2026年6月更新のPDF）。 北区・西区については「浸水しないため掲載なし」と明記されているので、 垂水区には図に描くべき浸水想定区域があるということです。

本ページに、想定津波高・浸水深・浸水範囲の数値は書いていません。 理由は単純で、区別の浸水想定区域図がPDF図面で、 文字としての数値を抽出できなかったから（未取得）です。 高潮浸水想定区域の区内状況も未取得（市の高潮ハザードマップはWebGIS提供のみ）、 洪水浸水想定区域の区内状況も未取得です。 海沿いの物件を検討される方は、必ずご自身の住所で図面を確認してください。

出典：神戸市「津波対策の完了について」 //www.city.kobe.lg.jp/a46366/tsunamitaisaku/tsunamikanryou.html ／ 垂水区の津波浸水想定区域図（PDF） //www.city.kobe.lg.jp/documents/65881/20260616183012.pdf ／ 高潮ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=113

3｜密集市街地「東垂水」― 神戸市の再生優先地区4地区の一つ

垂水区で戸建を買うときに、いちばん重要な確認事項がこれです。 神戸市は密集市街地の再生について、 「灘北西部」「兵庫北部」「長田南部」「東垂水」の4地区を 密集市街地再生優先地区としています。 東垂水は、この4地区のうち唯一の市西部の地区です。 市は密集市街地を「古い木造建築物が密集している」こと、 道路・公園などの公共施設が不足していること等と定義し、 密集市街地再生方針を2011年3月に策定しています。

面積については、正直に書きます。断定できませんでした。 市の密集市街地再生方針PDFの表2「防災再開発促進地区」には「東垂水 97ha」、 同じPDFの国の基準等に基づく密集市街地の面積一覧には「東垂水 35ha」と、 2つの数値が出てきます。 「防災再開発促進地区」と「国の基準等に基づく密集市街地」は別の指定であり、 数値も別物だと考えられますが、 どちらの数値をどの指定に紐づけるかを本ページでは確定できませんでした（確度・低）。 したがって本ページでは「東垂水は◯haです」という断定をしていません。

それでも、買う側にとっての意味ははっきりしています。 市が「古い木造建築物が密集している」「道路・公園などの公共施設が不足している」と 定義する地区が、垂水区内にあるということです。 神戸市は密集市街地について 老朽建物除却補助、まちなか防災空地、防災空地の土地寄付受け、近隣住環境計画といった 支援制度を用意しています。 「老朽建物の除却に補助が出る制度がある」ということは、 除却の対象になる老朽建物が現役で存在すると市が認めているということです。

確認すべきは次の4点です。

• 前面道路の種別と幅員。建築基準法上の道路かどうか、42条2項道路なら セットバックが必要な範囲はどこまでか。
• 再建築の可否。いま建っているものが建て替えられるとは限りません。 接道が2m未満であれば原則として再建築できません。
• 密集市街地の区域にかかっているか。 東垂水の具体的な範囲（町丁目）は本ページでは確認できていません（未取得）ので、 神戸市情報マップまたは市の担当部局でご確認ください。
• 隣地との境界と、隣家の状態。延焼リスクは自分の建物だけでは決まりません。

※密集市街地の地区名は、市の優先地区の呼称（4地区）と国基準の一覧で 粒度が異なります。混ぜて読まないでください。 出典：神戸市「密集市街地の再生」 //www.city.kobe.lg.jp/a96653/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/misshu/index.html ／ 神戸市 密集市街地再生方針（PDF）//www.city.kobe.lg.jp/documents/11677/misshu.pdf

4｜丘陵団地の中古住宅を買うときに見るところ

垂水区の丘陵部には、入居開始の年月がはっきりしている大規模団地があります。 市公式の区史年表によれば、 多聞台団地が1965年9月、明舞団地が1967年4月、新多聞団地が1974年8月。 1965年から1974年の10年間に集中しています。 区の高齢化率は31.0％（2020年国勢調査）。 最初に入居した世代がそのまま高齢化している、という構図です。

神戸市は、この団地を政策の対象にしています。 市は「計画的開発団地のリノベーション」のモデル団地として 垂水区多聞台・北区有野台・北区唐櫃台の3団地を挙げています。

「市営住宅跡地の活用」と「センターゾーン再整備」が課題になっているという事実は、 団地の中古住宅を買うときに正直に受け止めるべき情報です。 団地の中心部の用途が、これから変わる可能性があるということだからです。 多聞台団地の面積・戸数・高齢化率は市ページに数値記載がなく未取得ですので、 気になる団地については市や自治会に直接お尋ねください。

中古戸建・中古マンションを見るときの確認事項は次のとおりです。

• 擁壁と斜面。垂水区は海岸線からすぐ背後が丘陵になる地形で、 土砂災害警戒区域が210箇所（うち急傾斜地の崩壊が195箇所）あります。 擁壁の築造年・構造・水抜き穴の状態、クラック・はらみ・傾きを必ず確認してください。
• バスの便。丘陵部は駅から距離があります。 成約データの平均徒歩は10〜20分ですが、実際にはバス利用が前提の物件も多くあります。
• マンションの築年。垂水区の成約マンションの平均築年は1989年です。 大規模修繕の履歴と長期修繕計画、修繕積立金の水準を必ず確認してください。 神戸市には長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの固定資産税の減額措置が あります（制度ページの存在を確認。具体的な要件は未取得）。
• 地区計画の有無。垂水区には12地区の地区計画があり、 そのうち狩口地区・多聞地区・室山地区・桃山台北地区・神陵台5丁目地区・星陵台8丁目地区は 丘陵部にあたります（各地区の制限内容は未取得）。

出典：神戸市「計画的開発団地のリノベーション」 //www.city.kobe.lg.jp/a29789/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/danchi-renovation/index.html ／ 「モデル団地の取り組み」 //www.city.kobe.lg.jp/a29789/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/danchi-renovation/model-danchi.html ／ 神戸市「垂水区史（区の歩み）」 //www.city.kobe.lg.jp/j39681/kuyakusho/tarumiku/shoukai/gaiyou/kushi.html

5｜地名の取り違えに注意 ― 名谷・学園都市・伊川谷

垂水区は、神戸市のなかで最も地名の取り違えが起きやすい区です。 ここを間違えると、住所も学区も税も全部違ってきます。

とくに注意が要るのが「名谷」です。 垂水区には名谷町という町名があり、市立名谷小学校があり、地区計画にも名谷町社谷地区がある。 それでも神戸市営地下鉄の名谷駅は須磨区です。 「垂水区の名谷駅」という言い方は誤りになります。 そして垂水区の住宅地で最も安い標準地は、名谷町字奥之坊2088番1の46,000円/㎡ （前年比▲0.4％・地積565㎡）です。 区内最高の五色山一丁目239,000円/㎡との差は5.2倍。

そしてもう一度書きます。神戸市営地下鉄の駅は、垂水区に1つもありません。 西神・山手線／北神線の駅順は 「S01 谷上 … 名谷 → 総合運動公園 → 学園都市 → 伊川谷 → 西神南 → S17 西神中央」。 このうち垂水区の駅は1つもないのです。 それでも成約データでは学園都市を最寄りとする垂水区の物件が52件・中央値3,250万円、 総合運動公園を最寄りとする個票（神和台の戸建・2,700万円・徒歩25分）も出てきます。 「最寄駅」と「住所」は別物としてご確認ください。 固定資産税・都市計画税・学区・ごみ収集などの行政サービスは、住所地の区のものが適用されます。

出典：神戸市「市立小学校一覧」 //www.city.kobe.lg.jp/a61516/kosodate/education/gakkoen/syougatukou.html ／ 神戸市「地区計画」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html ／ 神戸市「市営自転車駐車場一覧」 //www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cycleitiran/index.html ／ 神戸市交通局 //kotsu.city.kobe.lg.jp/

6｜神戸市は「地区ルールが乗っている」確率が高い市

神戸市には地区計画が94地区＋防災街区整備地区計画1地区＝計95地区、 約3,697.8ha（2025年12月8日現在）あります。 市街化区域20,244haに対して約18％（当方算出）。 そのうち12地区が垂水区です。 狩口地区／多聞地区／室山地区／学園南地区／舞子地区／名谷町社谷地区／ 学園南インターチェンジ南地区／学園南インターチェンジ北地区／桃山台北地区／ 神陵台5丁目地区／星陵台8丁目地区／垂水中央東地区。 市内9区のなかでも多い部類です。

この12地区の配置が、垂水区の構造をそのまま示しています。 狩口・多聞・室山・桃山台北・神陵台5丁目・星陵台8丁目は丘陵部の団地、 学園南・学園南インターチェンジ南／北は第二神明道路のインターチェンジ周辺、 舞子と垂水中央東は駅前、名谷町社谷は区の北部。 性格の違う場所に、別々のルールがかかっています。

さらにまちづくり協定が20地区（2026年6月1日現在。 根拠は1981年12月制定の神戸市地区計画及びまちづくり協定等に関する条例）、 1978年制定の神戸市都市景観条例もあります。 地区計画がかかると、建ぺい率・容積率・高さ・壁面の位置・用途・垣柵の構造などに 追加の制限が入ることがあります。 制限は自由度を下げますが、同時に周辺の環境を守る働きもします。 大切なのは、契約前に「あるか・ないか・何が書いてあるか」を確定させることです。 垂水区12地区の決定年月日・区域面積・建築制限の内容は、本ページでは確認できていません（未取得）。 神戸市の「都市計画情報検索」「神戸市情報マップ」で住所を入力すれば、 線引き・用途地域・地区計画・高度地区がまとめて確認できます。

なお神戸市の高度地区は1973年に当初指定され、以降8回の全市見直しを経ており、 「斜線型高さ制限」と「絶対高さ制限」の2類型があります。 防火地域922ha・準防火地域5,942ha（2025年12月8日現在）。 垂水区内の用途地域・高度地区・防火／準防火地域の具体的な指定は未取得ですので、 本ページには数値を書いていません。

※神戸市に「斜面地建築物の制限条例」があるという確認は取れていません。 横浜市など他都市には存在しますが、神戸市公式に該当ページを特定できませんでしたので、 本ページには書いていません。高度地区の「斜線型高さ制限」は存在しますが、 これは斜面地専用の規制ではありません。 出典：神戸市「地区計画」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html ／ 「用途地域・高度地区」//www.city.kobe.lg.jp/a84931/areadistrict.html ／ 「都市計画情報検索」//www.city.kobe.lg.jp/a35466/business/kaihatsu/plan/search.html ／ 「神戸市情報マップ」//www2.wagmap.jp/kobecity/Portal

7｜「くらしの防災ガイド」垂水区版を、住所単位で見る

神戸市は区ごとに「くらしの防災ガイド」（2026年度版・土砂災害・水害ハザードマップ付）を 公開しています。垂水区版は記事面PDFと地図面PDFに分かれています。

ここで一つ、実務的な注意があります。 市の区別PDF索引で、垂水区版の記事面PDFのファイル名が「suma.pdf」（須磨）になっています。 本ページの作成にあたってPDFを開き、表紙が「垂水区」であることを確認済みです。 ファイル名だけで区を判断しないでください。

本ページに、想定浸水深などの具体的な数値は書いていません。 理由は単純で、地図面PDFが図面で、数値を文字として抽出できなかったから（未取得）です。 記事面PDFの内容も市全体共通の一般論で、区固有の数値はありませんでした。

確認していただきたいのは次の4つです。

• 土砂災害警戒区域・特別警戒区域。垂水区内に警戒区域が210箇所あります （うち急傾斜地の崩壊195）。特別警戒区域の箇所数は未取得です。
• 津波浸水想定。垂水区は浸水想定区域を持つ7区の一つです。 区別の浸水想定区域図（2026年6月更新のPDF）でご自身の住所をご確認ください。
• 高潮。高潮ハザードマップは別に公開されています（WebGIS）。
• 避難所と避難経路。海側の低地と丘陵部では、避難の方向が逆になります。

神戸市のハザードマップは日本語のほか英語・中文・韓国語でも公開されています。 兵庫県のCGハザードマップもあわせてご確認ください。

出典：神戸市「ハザードマップ」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/index.html ／ 「くらしの防災ガイド」区別PDF索引 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/pdfkohyo2019.html ／ 垂水区版（記事面PDF・ファイル名は suma.pdf だが表紙は垂水区） //www.city.kobe.lg.jp/documents/28756/suma.pdf ／ 垂水区版（地図面PDF）//www.city.kobe.lg.jp/documents/28756/20260317153233.pdf ／ 土砂災害・水害ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19

垂水という区名の由来は、神戸市が公式に書いています。 「垂れ水」＝「滝」。 市公式によれば、東垂水から塩屋へ続く道路の北側に、かつて4か所の滝が存在していたとされ、 その名は駒捨（こますて）の滝、琵琶の滝、恩地の滝、白滝と伝えられています。

この地名は、たいへん古いものです。 万葉集に「石ばしる垂水の上のさわらびの萌えいずる春になりにけるかも」という歌があり、 延喜式（927年）にも垂水郷の名が見えると市公式は記しています。 1,000年以上前から「垂水」だったということです。

もう一つ、区内の代表的な地名「塩屋」の由来も市公式に明記されています。 「古代からこの辺りの海岸で塩がつくられていたことに由来」し、 もとは「三里浜」と呼ばれ、後に「塩を焼く小屋」の意味から地名になったとされます。

1889年「明石郡垂水村」― 神戸市になるのは1941年

神戸市の市域の変遷について、市はこう記しています。 「1889年4月1日、神戸区に葺合村、荒田村を合併して神戸市が誕生しました。」 誕生時の面積は約21 km²。 「1947年から1958年にかけて、現在の東灘区や西北神地域を合併」し、 「28町村と合併した結果、面積は当初の25倍近くに相当する約530 km²まで 増加しました。」現在の面積は557.02 km²です。

垂水は、そのうちの一つでした。 垂水区の区史年表によれば、 1889年4月に市制・町村制が施行され「明石郡垂水村」が誕生、 1928年10月に「明石郡垂水町」となり、 1941年7月に明石郡垂水町が神戸市に合併（須磨区に編入）されました。 つまり、いまの垂水区はもともと明石郡であり、神戸市になったときはまず須磨区だったのです。

1946年に分かれ、1982年に分けた ― 垂水区は「両方」を経験した区

ここが垂水区の歴史でいちばん面白いところです。

1946年11月、垂水区は須磨区から分かれて生まれました。 そして翌1947年3月、明石郡の7村（伊川谷・櫨谷・押部谷・玉津・平野・神出・岩岡）が 神戸市に合併し、垂水区に編入されます。 この7つの村が、1982年8月にそのまま西区として分区したのです。

つまり「西区はもともと垂水区だった」。 これは市公式の年表で裏が取れる事実です。 垂水区は、須磨区から分かれた区であり、西区を分けた区でもある。 「分かれた側」と「分けた側」の両方を経験しているのは、 神戸市の9区のなかで垂水区だけです。

そしてこの歴史が、いまの地価にそのまま出ています。 西区の住宅地平均は74,694円/㎡で、区内格差は10.1倍（最安は神出町の17,200円/㎡）。 垂水区は129,785円/㎡で、区内格差は5.2倍。 1982年に西区として分かれていった7村の側に、市街化調整区域と農村用途区域が残り、 海沿いに残った垂水区は一様に市街化区域の区になった。 （ただしこれは事実の並びであって、市公式が因果として説明しているわけではありません。）

鉄道と道路が、この区をつくってきた

垂水区の年表は、交通インフラの記録が非常に詳しく残っています。

1888年11月に垂水駅、1896年7月に塩屋駅・舞子駅。 130年以上前から、この区には鉄道が通っていました。 そして1998年4月。 明石海峡大橋・神戸淡路鳴門自動車道・第二神明道路北線が同時に開通した月が、 垂水区の景色を決定的に変えました。

団地の時代 ― 1965年から1974年へ

区の年表には、丘陵部の団地の入居開始年月がはっきり記されています。 1965年9月 多聞台団地、1967年4月 明舞団地、1974年8月 新多聞団地。 10年足らずのあいだに、3つの大規模団地が動き出しました。 同じ1974年8月には垂水下水処理場の運転も始まっています。

この時期に入居した世代が、いま高齢期に入っています。 区の高齢化率は31.0％（2020年国勢調査）、 1世帯当たり人員は2.17人。 神戸市は多聞台を「計画的開発団地のリノベーション」のモデル3団地の一つに指定し、 2014年度に多聞台団地再生協議会が立ち上がり、2018年3月に再生計画、 2023年3月に改訂版が策定されています。 （各団地の面積・戸数・計画人口は市公式に記載がなく未取得です。）

公園・レジャー施設の整備もこの時期から続きます。 1970年10月 旧有栖川宮邸が「舞子ビラ」としてオープン、 1974年6月 大歳山遺跡公園完成、 1975年8月 五色塚古墳の復元完成・オープン、 1984年9月 平磯海づり公園完成、 1987年10月 垂水スポーツガーデンオープン、 1991年7月 マリンピア神戸起工式、 1993年4月 平磯芝生広場完成・アーバンリゾートフェア神戸'93開催、 1998年3月 マリンピア神戸 一部供用開始、 1999年5月 舞子台緑地公園開園／6月 名谷あじさい公園開園。 2012年9月には五色塚古墳円筒埴輪群が国の重要文化財に指定されています。

1995年1月17日、そしていま

区の年表は1995年1月17日の阪神・淡路大震災の発生を記しています。 ただし垂水区内の被害数値は、区公式の年表には記載がなく、本ページでは未取得です。 数字を持っていないので、被害の規模について本ページには何も書いていません。

震災の翌年、1996年3月に垂水区・区別計画（いきいきした生活文化のまち-垂水）が策定され、 1996年11月に垂水区制50周年。 2005年6月に垂水区中期計画（～いつまでも住み続けたいまち・垂水～）、 2016年3月に「垂水区計画」策定・11月に区制70周年。 そして2019年12月にリノベーション・神戸「垂水活性化プラン～生まれ変わる海辺のまち～」が公表され、 2022年4月に垂水体育館が垂水スポーツガーデンへ移転、 2023年6月26日に児童館・おやこふらっとひろばがオープン、 2025年9月30日に新垂水図書館が開館しました。 2026年11月には、垂水区制80周年を迎えます。

垂水区長のあいさつは、区をこう表現しています。

明石郡垂水村から、須磨区へ。須磨区から分かれて垂水区へ。 そして西区を分けて、いまのかたちへ。 垂水区で物件を見るときに、その土地がこの流れのどこに立っているのかを一度考えてみてください。 区の花はゼラニウム（1986年9月選定）、 区役所は垂水区日向1-5-1です。 人口は2025年国勢調査速報で206,825人・98,554世帯。 区全体では2020年比▲3.9％で減っていますが、 市公式は垂水駅周辺の「人口増加による教室不足」を課題に挙げています。 この区を、一つの数字で語ることはできません。

出典：神戸市「垂水区史（区の歩み）」 //www.city.kobe.lg.jp/j39681/kuyakusho/tarumiku/shoukai/gaiyou/kushi.html ／ 神戸市「垂水区の地名の由来」 //www.city.kobe.lg.jp/j39681/kuyakusho/tarumiku/shoukai/gaiyou/chimei.html ／ 神戸市「垂水区長あいさつ」 //www.city.kobe.lg.jp/j39681/kuyakusho/tarumiku/shoukai/kucho/aisatsu.html ／ 神戸市「垂水区制80周年」//www.city.kobe.lg.jp/j39681/tarumiku80.html ／ 神戸市「西区の概要」 //www.city.kobe.lg.jp/k25836/kuyakusho/nishiku/shokai/introduction/gaiyou/index.html ／ 神戸市「神戸市域の変遷」//www.city.kobe.lg.jp/a89138/shise/about/energy/rekishi.html ／ 神戸市「垂水活性化プラン（垂水駅前の再配置）」 //www.city.kobe.lg.jp/j39681/kuyakusho/tarumiku/keikaku/ekimaesaihaichi.html

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