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【丹波篠山市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

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【丹波篠山市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

兵庫

兵庫県丹波篠山市 専門 エリアガイド

丹波篠山市で 仲介手数料無料 で家を買う方法。

1,000万円（計算例）の物件なら 39万6,000円 おトク／仲介手数料の上限額との差

ネットに掲載されている丹波篠山市の物件は、原則どこの会社の物件でも
買主様の仲介手数料0円でご購入いただけます。

LINEで無料相談する 06-4256-4106
メールで問い合わせる
丹波篠山市の相場データを確認する新居奉行 家タダ
  • 大阪府知事(1)第66296号
  • 個人情報の入力は不要
  • しつこい営業は一切なし
  • 相談・物件案内・内覧はすべて無料
丹波篠山市の人口
38,084人17,894世帯／令和8年9月末現在（丹波篠山市「くらし・行政」ページ掲載値・住民基本台帳）
住宅地 公示価格
2.67万円/㎡前年比 ±0.0％／4地点の単純平均（自算）
直近4四半期の成約
2件国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報／2件のみで、種別ごとの集計はありません
買主様の仲介手数料
0円1,000万円（計算例）なら39万6,000円の削減

篠山・八上・畑・城北・岡野（篠山）／日置・後川・雲部（城東）／福住・村雲・大芋（多紀）／西紀南・西紀中・西紀北（西紀）／大山・味間・城南・古市（丹南）／今田／JR篠山口駅・丹波大山駅・南矢代駅・古市駅・草野駅（JR福知山線）

丹波篠山市で、仲介手数料無料（0円）で家を買うことはできますか？

できます。ネットに掲載されている丹波篠山市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です。最初に正直にお伝えします。丹波篠山市で公的データとして捕捉できた直近4四半期の成約は2件です。種別ごと・町ごとの集計に出てくるだけの件数がありません（国土交通省 成約価格情報。家タダ自身の成約実績ではありません）。そこで価格の目安は、別の公的データで補います。国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）では、丹波篠山市の戸建ては40件・中央値500万円（まんなか半分の幅は200万円〜1,280万円）です。手数料の説明に出てくる金額は相場ではなく計算例です。たとえば1,000万円の物件なら仲介手数料の上限額は39万6,000円で、家タダならこれが0円になります。このページでは令和8年地価公示の住宅地4地点と、線引きのない都市計画・城下町の伝建地区・土砂災害という丹波篠山市ならではの制度を、公的資料だけで整理します。

  • 丹波篠山市の成約データは2件です。直近4四半期（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）の国土交通省 成約価格情報で捕捉できたのは2件で、種別ごと・町丁目ごと・最寄駅ごとの集計はすべて空です。戸建ては、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）の40件・中央値500万円と地価公示で目安を示します（「丹波篠山市の価格の目安」の章）。マンションは、物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。
  • 手数料の金額は計算例でお示しします。500万円なら仲介手数料の上限額は23万1,000円、1,000万円なら39万6,000円、2,000万円なら72万6,000円。これは丹波篠山市の相場ではなく、当方が置いた計算例です。家タダを通して買えば、どの価格でも買主様の仲介手数料は0円。高い物件ほど、0円にできる金額は大きくなります。
  • 丹波篠山市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均26,650円（4地点の単純平均・令和8年地価公示）。前年比は0.0％。4地点のうち2地点が上昇、2地点が下落しています。兵庫県内40市区町村で37位、町と神戸市の区を除いた25市のなかでは23位です。
  • 場所による差が大きい市です。最も高いのは杉字五反田（45,000円/㎡・＋1.4％）、次いで城下町の北新町（35,500円/㎡・＋0.3％）。最も安いのは瀬利字石ケ坪（10,100円/㎡・−1.0％）で、最高と最安の差は約4.5倍です。標準地の地積は200㎡〜743㎡と広めです。
  • 丹波篠山市には線引き（市街化区域・市街化調整区域の区分）がありません。市の土地利用基本計画の逐語は「本市は、市域の大部分が非線引き都市計画区域であり」。統計書では篠山都市計画区域が34,995ha（市域の93％）。用途地域は市の一部だけで、その代わりに市独自の土地利用基本条例・まちづくり条例が土地の使い方を決めています。
  • 固定資産税は1.4％、納期は4月・7月・12月・2月の4期。市税のあらましの税目一覧に、都市計画税は出てきません（目的税は入湯税と国民健康保険税の2つ）。伝統的建造物群保存地区の中の土地には、固定資産税の減額（伝統的建造物等の敷地は2分の1、その他の宅地は5分の1）があります。
  • 城下町の中は、家の外観を変えるにも許可が要ります。国の重要伝統的建造物群保存地区「篠山」（約40.2ha・東新町・西新町・南新町・北新町・河原町・小川町・立町の一部）と「福住」の2地区では、新築・増改築・外観や色を変える修繕・エアコン室外機や太陽光パネルの設置まで、事前に市と教育委員会の許可が必要です。
  • JR福知山線（JR宝塚線）が通る市です。市内の駅は篠山口・丹波大山・南矢代・古市・草野の5駅（市の統計書）。市役所へはJR篠山口駅から神姫バスで約15分。市は篠山口駅〜福知山駅間の早期複線化をJR西日本に要望しています。市内の路線バスは上限200円（NicoPa利用時）、デマンドバス「のり～な」は200円または500円です。
  • 山に囲まれた盆地の市です。兵庫県指定の土砂災害警戒区域は1,300箇所、特別警戒区域は954箇所（令和8年6月30日現在）。市の国土強靭化計画は土砂災害のリスクを「極めて高いと言える」と書き、篠山川の浸水の歴史と、山間地の積雪（後川で最大70cm・平成7年）も記録しています。

01「仲介手数料無料」は怪しくないのか ― 法律の条文で説明します

丹波篠山市で家を探していて「仲介手数料無料」という広告を見たとき、 多くの方がまず思うのは「なぜタダなのか」「どこかで取られるのではないか」ということだと思います。 この章では、その疑問に法律の条文と当社の免許情報で正面からお答えします。 納得いただけなければ、ご相談いただく必要はありません。

疑問1：そもそも仲介手数料を0円にしていいのか？

結論から言うと、合法です。むしろ、法律は「上限」しか定めていません。

不動産会社が受け取れる仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条と、それに基づく国土交通省の告示 （「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」昭和45年建設省告示第1552号（最終改正 令和6年6月21日 国土交通省告示第949号））で決められています。 この告示が定めているのは受け取ってよい金額の上限であって、 「いくら以上もらわなければならない」という下限は、条文のどこにも存在しません。

売買価格法律が定める報酬の上限（税抜）法律が定める下限
400万円超の部分代金額 × 3％定めなし
200万円超400万円以下の部分代金額 × 4％
200万円以下の部分代金額 × 5％

※実務では速算式（代金額×3％＋6万円）×1.1で計算します。これに消費税が加わります。 ※令和6年の改正で、800万円以下の物件（低廉な空家等）は特例として33万円（30万円の1.1倍）まで受け取れるようになりました。

つまり「仲介手数料をもらわない」という選択は、法律上まったく問題がありません。 0円は違法でも例外でもなく、上限を定めた法律の内側にある、ごく普通の選択です。

疑問2：では、家タダはどこから利益を得ているのか？

不動産の売買には、必ず売主様と買主様の2者がいます。 そして仲介会社は、その両方から手数料を受け取ることができます。 家タダと一般的な不動産会社の違いを、図で比べてみます。

一般的な不動産会社買主様売主様他社仲介手数料仲介手数料買主様・売主様の両方から仲介手数料をいただきます家タダ買主様売主様家タダ仲介手数料仲介手数料0円売主様からのみ仲介手数料をいただきます

※一般的な仲介でも、売主様側と買主様側を別々の会社が担当する「片手」の場合は 自社の取り分は1件分になります。上の図は、1社が売主様・買主様の両方を担当する「両手」仲介との比較です。

家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てます。 買主様からいただかないぶん、会社の受け取りは、両方から受け取る場合の半分（1件分）になります。 無理な仕組みでも、どこかにしわ寄せをする仕組みでもなく、 単に「2件分もらうところを1件分にしている」だけです。

だからこそ、売主様側の不動産会社が「買主からも手数料を取ること」を前提にしている物件では、 0円にできません。そういう物件は正直にそうお伝えします。 「どんな物件でも必ず0円」とは申し上げません。

疑問3：手数料が0円でも、別の名目で請求されないか？

ここが一番気になるところだと思います。結論は請求しません。 そして、そもそも法律で禁止されています。

国土交通省の告示は、報酬の上限を定めたうえで、 依頼者の依頼によって行う特別の広告費用などを除き、報酬以外の名目で金銭を受け取ってはならないと定めています。 「コンサルティング料」「書類作成料」「事務手数料」といった名目で別途請求することは、 そもそも宅建業者に認められていません。

下表は、丹波篠山市で中古住宅を購入するときに実際にかかるお金の全項目です。 家タダに支払っていただくものが1つもないことを確認してください。

費用支払先目安家タダの取り分
仲介手数料不動産会社通常は（価格×3％＋6万円）×1.10円
印紙税国（契約書に貼付）1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減措置適用時）0円
登録免許税国（法務局）所有権移転・抵当権設定にかかる0円
司法書士報酬司法書士5万〜10万円程度0円
固定資産税の精算金（都市計画税が課されている場合は都市計画税も）売主様引渡日で日割り0円
住宅ローン事務手数料・保証料金融機関借入額により変動0円
火災保険・地震保険料保険会社建物・期間により変動0円
不動産取得税兵庫県（県税）取得後に納税通知。軽減措置あり0円

仲介手数料以外の費用は、すべて国・自治体・司法書士・金融機関・保険会社に支払うもので、 不動産会社を通さずに発生します。家タダがこれらに上乗せすることはありません。

※諸費用の合計は物件価格の6〜10％が一般的な目安です。 このうち最大の項目が仲介手数料であり、そこが0円になります。 物件ごとの概算は、無料でお出しします。

疑問4：安いぶん、サービスが削られていないか？

業務内容は通常の仲介と変わりません。宅建業法上、 仲介会社が行うべき業務（調査・重要事項説明・契約書作成）は手数料の額にかかわらず同じです。

  • 現地内覧への同行（丹波篠山市内の物件）
  • 役所調査（都市計画・道路・上下水道・建築確認）
  • 法務局調査（登記・権利関係・越境）
  • 成約事例にもとづく価格の妥当性チェックと価格交渉
  • 宅地建物取引士による重要事項説明
  • 契約書・重要事項説明書の作成
  • 引渡し・決済の立会い

むしろ当社は買主様側だけに立つため、 売主様と買主様の両方から手数料を受け取る会社と違って、 「値下げ交渉をすると自社の売上が減る」という利益相反が起きません。 成約価格が下がれば当社の報酬も下がりますが、それでも交渉します。

02ご相談から引渡しまで ― いつ、何を、いくら払うか

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

段階内容この時点で支払うもの
1. ご相談LINE・電話・メールで物件URLを送っていただくなし
2. 無料診断仲介手数料0円の対象か／相場と比べて妥当かを回答なし
3. 内覧担当者が現地まで同行（丹波篠山市内）なし
4. 調査役所・法務局調査、区域区分の確認、成約データの確認なし
5. 価格交渉成約事例を根拠に売主様と交渉なし
6. 購入申込買付証明書の提出なし（申込金は原則不要）
7. 売買契約重要事項説明・契約書への署名押印手付金（売主様へ・売買代金の一部）／印紙税
8. 住宅ローン本申込金融機関の審査なし（事務手数料は実行時）
9. 決済・引渡し残代金の支払いと所有権移転登記残代金／登録免許税／司法書士報酬／ローン事務手数料／保険料／税の精算金
―家タダへの仲介手数料0円（全段階を通じて）

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

03丹波篠山市で仲介手数料が0円になる仕組み

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

丹波篠山市の価格帯で、いくら得になるか

丹波篠山市の住宅地は1㎡あたり平均26,650円（4地点の単純平均）。市内の標準地は最高45,000円/㎡（杉字五反田７４番１５）から最低10,100円/㎡（瀬利字石ケ坪６９番２）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.5倍変わります。

物件価格（税抜）仲介手数料の上限額（税込）家タダの場合削減額
500万円23万1,000円0円▲23万1,000円
1,000万円39万6,000円0円▲39万6,000円
2,000万円72万6,000円0円▲72万6,000円

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

上の表は「丹波篠山市の相場」ではありません。計算例です

先に前提をお伝えします。丹波篠山市の成約データは2件です。国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で捕捉できた丹波篠山市の成約は2件で、種別ごと・町丁目ごと・最寄駅ごとの集計には1件も現れていません。成約価格情報からは中央値も価格帯も出てきませんので、価格の目安は国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）で補います（戸建て40件・中央値500万円。詳しくは「丹波篠山市の価格の目安」の章）。

上の表の500万円・1,000万円・2,000万円は、当方が置いた計算例です。500万円なら仲介手数料の上限額は23万1,000円、1,000万円なら39万6,000円、2,000万円なら72万6,000円。ページ上部の「1,000万円（計算例）なら39万6,000円」も同じ計算です。検討中の物件の価格を当てはめて、ご自身の金額に読み替えてください。400万円以下の物件は計算の区分が別で、たとえば300万円なら上限額は15万4,000円です。

土地の目安になる公的な数字は、地価公示です。令和8年地価公示の住宅地4地点について「1㎡あたりの価格×その標準地の地積」を計算すると、北新町が約1,136万円（35,500円×320㎡）、杉字五反田が約900万円（45,000円×200㎡）、瀬利字石ケ坪が約750万円（10,100円×743㎡）、味間南字東石橋が約574万円（16,000円×359㎡）です（当方の掛け算であり、実際の取引価格ではありません。建物の価格は含みません）。単価がいちばん安い瀬利も、地積が743㎡と広いため、1区画の総額は小さくありません。

（成約価格情報は国土交通省が公表しているデータで、家タダ自身の成約実績ではありません。また成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は本ページには載せていません。）

仲介手数料以外に0円にできる費用

  • ローン事務手数料
  • 引越し代金
  • 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

NEW丹波篠山市の新築戸建てを仲介手数料無料で買う

新築戸建て（建売住宅）は、家タダで仲介手数料が0円の対象になりやすい種別です。 売主が不動産会社（分譲会社）であることが多く、売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てやすいためです。 ただし、すべての新築戸建てが対象になるわけではありません。売主が仲介会社に報酬を支払わない物件などは対象外になります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、丹波篠山市の新築戸建てに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

丹波篠山市で気になる新築戸建てがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかを無料で診断します。

USED丹波篠山市の中古戸建てを仲介手数料無料で買う

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、丹波篠山市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は2件だけです。2件の成約価格は740万円と1,200万円（いずれも住吉台）で、延床面積は115㎡と160㎡、建築年は1989年と1991年です。価格の目安は、このあとの「丹波篠山市の価格の目安」の章に、国土交通省の不動産取引価格情報でまとめています。

970万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は38万6,100円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

丹波篠山市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

MANSION丹波篠山市の中古マンションを仲介手数料無料で買う

中古マンションも、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が不動産会社のリノベーション済み物件は対象になりやすく、 売主が個人の方で別の不動産会社が窓口になっている物件は、取引の組み立てによって対象外になる場合があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、丹波篠山市の中古マンションに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

中古マンションでは、仲介手数料が0円でも、管理費・修繕積立金の精算金、登記費用、ローン関連費用などの実費はかかります。 丹波篠山市で気になる中古マンションがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかと、諸費用の概算を無料でお出しします。

DATA丹波篠山市の価格の目安 ― 成約価格情報が少ない分を、別の公的データで補います

丹波篠山市は、国土交通省の「成約価格情報」に載っている件数が少ない市です。そこでこのページでは、同じ国土交通省の「不動産取引価格情報」（実際に取引した方へのアンケートにもとづく調査）を、成約価格情報とは分けて掲載します。2025年第2四半期〜2026年第1四半期に、丹波篠山市の戸建て（土地と建物・住宅）は40件ありました。

項目丹波篠山市の戸建て（不動産取引価格情報・40件）
取引価格の中央値500万円
価格のまんなか半分の幅200万円〜1,280万円（安い順に並べて4分の1番目〜4分の3番目）
土地の面積・延床面積（中央値）土地295㎡・延床145㎡
建築年（中央値）1987年
住宅地の土地だけの取引24件・㎡単価の中央値 25,000円/㎡

中央値の500万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は23万1,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

地区別（3件以上あった地区）

地区件数価格の中央値
住吉台3件700万円
東新町3件1,900万円

検討中の物件の価格が妥当かを確かめる、4つの公的データ

  • 不動産取引価格情報（上の表）。同じ地区・近い広さ・近い築年の取引と比べます。
  • 地価公示。丹波篠山市内の標準地の価格は、このページの「数字で見る丹波篠山市」に載せています。
  • 路線価（国税庁）。物件の前の道路ごとに1㎡あたりの価格が付いています。地価公示のおよそ8割の水準で定められており、土地の価格の目安になります。路線価が付いていない地域は、固定資産税評価額に決められた倍率を掛けて求めます。
  • 固定資産税評価額。売主側の課税明細書に、土地と建物それぞれの評価額が載っています。

家タダは、物件のURLを送っていただければ、この4つを物件ごとに調べて、価格が妥当かどうかを契約の前にお伝えします。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「不動産取引価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。取引当事者へのアンケート調査にもとづく市場全体のデータで、家タダの成約実績ではありません。成約価格情報とは別の調査のため、件数は合算していません。価格は調査票の回答を丸めた数値です。路線価：国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」 https://www.rosenka.nta.go.jp/

04数字で見る丹波篠山市 ― 公的統計でわかる街の実力

掲載している数値はすべて丹波篠山市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査の確定値で3万7千人。5年で6.6％減った市

丹波篠山市の人口は38,084人、世帯数は17,894世帯です（令和8年9月末現在・住民基本台帳・市公式「くらし・行政」ページ掲載値）。面積は377.59km²で、人口密度は約101人/km²（当方算出）です。市公式は位置を「兵庫県の中東部」と説明し、東は京都府、南は大阪府・三田市、西と北は丹波市・加東市に接しています。

令和7年国勢調査は、確定値（令和8年9月29日公表）が出ています。人口36,990人、世帯数15,530世帯。令和2年の39,611人と比べて▲2,621人（▲6.62％）です（総務省統計局「令和7年国勢調査 人口等基本集計」第1-1表。増減と率は当方算出）。

長い目で見ると、人口は「減ってから増え、また減っている」市です。市の統計書に載っている国勢調査人口は、昭和22年 58,355人 → 昭和60年 41,144人まで減ったあと、平成12年 46,325人まで増え、そこから令和2年 39,611人へ減りました。平成の初めに人口が増えた時期があるのは、市の総合計画が書く「JR篠山口駅や丹南篠山口インターチェンジを中心とする新しいまちの区域」が育った時期と重なります（増えた理由を説明した公的資料は本ページでは確認していません）。令和2年国勢調査の高齢化率は35.8％（65歳以上13,862人）です。

住民基本台帳で見ると、人口は減っても世帯数はほぼ横ばいです。統計書の各年9月末の数字は、平成27年 43,027人・17,004世帯 → 令和7年 38,628人・17,840世帯。平均世帯人員は2.53人から2.17人へ下がりました。令和6年の人口動態は、自然増減▲407人（出生194人・死亡601人）、社会増減▲164人（転入1,263人・転出1,427人）。令和4年（＋39人）・令和5年（＋92人）は転入が転出を上回っていました。

丹波篠山市を読むうえで欠かせないのが、6つの地区です。市の統計書は、町字別の人口を篠山・城東・多紀・西紀・丹南・今田の6地区（さらに19の地区）に分けて集計しています。令和7年9月末の地区別人口は、丹南15,383人／篠山11,308人／西紀3,575人／今田3,023人／城東2,703人／多紀2,636人。丹南と篠山の2地区で、市の人口の約7割（69.1％・当方算出）が暮らしています。19地区のなかでは味間地区が9,393人で、市全体の約4分の1（24.3％・当方算出）を占めます。

通勤・通学では、市の統計書（国勢調査）に、丹波篠山市から市外へ通う人の行き先として三田市1,606人、丹波市1,203人、大阪府918人、神戸市571人、京都府423人が載っています。県の地域区分では丹波県民局の管轄です（丹波篠山市・丹波市）。

項目値備考
住民基本台帳人口38,084人令和8年9月末現在・市公式「くらし・行政」ページ
世帯数（住民基本台帳）17,894世帯同上
令和7年国勢調査（確定値）36,990人・15,530世帯確定値（令和8年9月29日公表）・総務省統計局 人口等基本集計
令和2年国勢調査39,611人・15,605世帯兵庫県・市「丹波篠山市の概要」
2020→2025の増減（確定値）人口▲2,621人（▲6.62％）／世帯▲75世帯当方算出
国勢調査人口の推移昭和22年 58,355人 → 昭和60年 41,144人 → 平成12年 46,325人 → 令和2年 39,611人市統計書「国勢調査」
高齢化率（令和2年国勢調査）35.8％（65歳以上13,862人）市統計書「国勢調査」
平均世帯人員（住民基本台帳）平成27年 2.53人 → 令和7年 2.17人市統計書「人口」（各年9月末）
人口動態（令和6年）自然▲407人（出生194・死亡601）／社会▲164人（転入1,263・転出1,427）市統計書「人口」
丹南地区（令和7年9月末）15,383人・6,876世帯大山・味間・城南・古市。うち味間地区9,393人
篠山地区（同）11,308人・5,414世帯篠山・八上・畑・城北・岡野
西紀地区（同）3,575人・1,627世帯西紀南・西紀中・西紀北
今田地区（同）3,023人・1,387世帯今田
城東地区（同）2,703人・1,250世帯日置・後川・雲部
多紀地区（同）2,636人・1,286世帯福住・村雲・大芋
市外への通勤・通学（主な行き先）三田市1,606人／丹波市1,203人／大阪府918人／神戸市571人／京都府423人市統計書「国勢調査」（15歳以上の流出）
市域面積377.59km²東西31.4km・南北24.7km・最高海抜793.4m（市統計書）
人口密度約101人/km²38,084人÷377.59km²で当方が算出
市の誕生平成11年（1999年）4月1日 篠山市市統計書「市の沿革」
市名の変更令和元年（2019年）5月1日 丹波篠山市第3次丹波篠山市総合計画 基本構想
県の地域区分丹波県民局（丹波篠山市・丹波市）兵庫県「地域（県民局・県民センター）」
市の花／市の木ささゆり／さくら（2004年4月制定）丹波篠山市「丹波篠山市の概要」

土地の使われ方

市の統計書に載っている地目別の地積（令和7年1月1日）を、ヘクタールに直して並べました。山林が7割を超え、宅地は4.5％です。家を建てられる土地は、盆地の底と谷筋に限られるというのが、丹波篠山市の土地の形です。（この表は固定資産税の課税対象になっている土地の集計で、合計22,740haは市域37,759haより小さい点にご注意ください。）

区分面積構成比
山林16,610 ha73.0％
田4,026 ha17.7％
宅地1,014 ha4.5％
雑種地589 ha2.6％
畑360 ha1.6％
その他141 ha0.6％

※丹波篠山市統計書（令和7年度版）「土地・気象」地目別地積（令和7年1月1日）。㎡をhaに換算し、構成比は当方が算出（合計227,404,262㎡）。

都市計画区域と土地利用の区分

結論から書きます。丹波篠山市に、市街化区域と市街化調整区域の区分（線引き）はありません。市の土地利用基本計画（第2次丹波篠山市国土利用計画・平成30年10月）の逐語は「本市は、市域の大部分が非線引き都市計画区域であり、都市計画法に基づく手法としては制約があることから、」。市の統計書によれば、篠山都市計画区域は34,995ha・市域の93％です。したがって「市街化調整区域だから建て替えられない」という問題は、丹波篠山市では起きません。

その代わりに、丹波篠山市は市独自のルールで土地の使い方を決めています。市は土地利用基本条例（平成26年）にもとづく土地利用基本計画で、市域を「森」「さと」「まち」「歴史的な町」の4つの区分・8つの土地利用区域（自然環境保全区域、森林レクリエーション区域、田園環境保全区域、農住調和区域、産業育成区域、住環境形成区域、新市街地形成区域、歴史環境形成区域）に分け、「開発行為等に関する立地基準」で、区域ごとにどんな開発・建築が土地利用の方針と合うかを定めています。

丹波篠山市で確認すべきなのは、次の4点です。①その土地は篠山都市計画区域の内か、外か。②用途地域の内か、外か（用途地域は市のごく一部）。③土地利用基本計画のどの土地利用区域か。④城下町・福住の伝統的建造物群保存地区や景観のルール、土砂災害警戒区域にかかるか。詳しくは下の「丹波篠山市で確認すべきこと」で順に説明します。

地価公示 ― 4地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、丹波篠山市の住宅地の標準地は4地点。 単純平均は1㎡あたり26,650円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は±0.0％です。 全4地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

標準地所在地番価格（円/㎡）前年比
丹波篠山-3杉字五反田７４番１５45,000＋1.4％
丹波篠山-1北新町４８番６外35,500＋0.3％
丹波篠山-4味間南字東石橋５５９番３16,000−0.6％
丹波篠山-2瀬利字石ケ坪６９番２10,100−1.0％

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

同じ丹波篠山市内で、住宅地の地価は4.5倍ちがいます

最も高いのは杉字五反田７４番１５の1㎡あたり45,000円（＋1.4％）。最も安いのは瀬利字石ケ坪６９番２の10,100円（−1.0％）。その差は4.5倍です。「丹波篠山市の相場」という一つの数字で考えると、実際の物件価格とのズレが大きくなります。

丹波篠山市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 丹波篠山市の住宅地の平均価格は37位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第23位です。

区分丹波篠山市の位置母数
住宅地の平均価格（県内・区を含む）37位40市区町村
住宅地の平均価格（市のみ）23位25市
前年比の変動率（県内・区を含む）31位40市区町村
前年比の変動率（市のみ）18位25市

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

丹波篠山市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地4地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で4.5倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

05丹波篠山市の特徴 ― 線引きのない盆地の城下町。成約データは2件、地価は4地点で横ばい

この章は、丹波篠山市で家を買う前にいちばん知っておくべきことから始めます。 丹波篠山市は、阪神間の市で家を探すときの「物差し」が、いくつもそのままでは使えない市です。

市街化区域も、市街化調整区域もない。「調整区域だから安い」という物差しが使えません。代わりに市独自の土地利用基本計画があります。
城下町と福住は伝建地区。家の外観・色・室外機の設置まで、許可が要ります。
公的な成約データが2件しかない。成約価格情報だけでは「相場と比べて高いか安いか」を判断する材料が足りません。
地価公示の住宅地は4地点で、平均は前年比0.0％。2地点が上がり、2地点が下がっています。

だからこそ、何が分かっていて、何が分かっていないかを、最初にはっきりさせます。

その前に ― このページのデータは薄いです。正直に書きます

データ丹波篠山市中身
直近4四半期の成約件数2件 国土交通省 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）
種別ごとの集計（戸建・マンション）なし 集計に出てくるだけの件数がありません。不動産取引価格情報の戸建て40件・中央値500万円で補います（「丹波篠山市の価格の目安」の章）
町丁目ごと・最寄駅ごとの集計なし同上
住宅地の標準地4地点 丹南地区2・篠山地区1・所属地区未確認1（地区の判定は当方）
商業地の標準地2地点大沢2丁目・東岡屋
工業地の標準地0地点—

成約価格情報だけでは分からないことと、このページでの補い方は次の3つです。

  • 「丹波篠山市の戸建の価格」「丹波篠山市のマンションの価格」は、成約価格情報だけでは分かりません。 成約が2件で、種別ごとの集計に現れないからです。 戸建ては、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）の40件・中央値500万円（まんなか半分の幅200万円〜1,280万円。土地295㎡・延床145㎡・建築年1987年がそれぞれの中央値）と地価公示で目安を示します。 マンションは、物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。 手数料の説明に出てくる金額は、すべて計算例です。
  • 「城東・多紀・西紀・今田の土地の値段」は、地価公示には出てきません。この4地区で標準地を確認できたものはありません。 物件ごとに、固定資産税の評価額・路線価（または評価倍率）で確かめます。
  • 「丹波篠山市の工業地の価格」は、地価公示にはありません。標準地が0地点です。

データが薄い市で家を買うときに大事なのは、「相場」ではなく「個別の物件の調査」です。 比べる相手が少ないぶん、その物件そのものを調べるしかありません。 以下では、丹波篠山市について公的資料から確かに言えること＝地価・制度・災害・交通を順に整理します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・丹波篠山市2件）・不動産取引価格情報／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）。 これらは公的に公表されたデータであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

住宅地4地点 ― 2地点が上がり、2地点が下がった。平均は0.0％

令和8年地価公示で、丹波篠山市の住宅地の標準地は4地点。 平均は1㎡あたり26,650円、前年比0.0％です。全地点を価格の高い順に並べます。

標準地所在地番価格（円/㎡） 前年比地積価格×地積（当方算出）地区（当方判定）
丹波篠山-3杉字五反田74番1545,000 ＋1.4％200㎡約900万円丹南（味間）
丹波篠山-1北新町48番6外35,500 ＋0.3％320㎡約1,136万円篠山（篠山）
丹波篠山-4味間南字東石橋559番316,000 −0.6％359㎡約574万円丹南（味間）
丹波篠山-2瀬利字石ケ坪69番210,100 −1.0％743㎡約750万円未確認

4地点のうち2地点（杉・北新町）が上昇、2地点（味間南・瀬利）が下落。 最高の杉字五反田（45,000円）と最安の瀬利字石ケ坪（10,100円）の差は約4.5倍です。 平均価格は兵庫県内40市区町村のなかで37位、町と神戸市の区を除いた25市のなかでは23位。 平均の変動率0.0％は、40市区町村で31位、25市で18位です （順位は当方が全地点を集計した自算値で、国土交通省の公表順位ではありません）。

表から読み取れることを3つ挙げます。

  • 「平均0.0％」は、どこも動いていないという意味ではありません。 上がった地点（＋1.4％・＋0.3％）と下がった地点（−0.6％・−1.0％）が打ち消し合った結果です。
  • 単価が高い地点ほど上がり、安い地点ほど下がっています。 4地点を価格の順に並べると、変動率もそのまま＋1.4％→＋0.3％→−0.6％→−1.0％の順です。 4地点だけの話ですので傾向とまでは言い切れませんが、事実としてはこの並びです。
  • 標準地の地積が広い市です。 200㎡・320㎡・359㎡・743㎡。単価の安さだけで比べると、1区画の総額を見誤ります。 「価格×地積」では、単価2番目の北新町（約1,136万円）が4地点で最大です。

商業地は2地点で、大沢2丁目5番2が70,000円/㎡、東岡屋字桑ノ木ノ坪175番4が35,000円/㎡。 どちらも前年から横ばいで、平均は52,500円/㎡です。 2地点では「丹波篠山市の商業地の相場」と言うには少ないので、参考としてご覧ください。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。変動率と平均・順位は当方の算出。 「価格×地積」は当方の掛け算で、実際の取引価格ではありません（建物を含みません）。 地区の判定は、丹波篠山市統計書（令和7年度版）の町字別人口表にもとづく当方の判断です。

線引きがない ― 代わりにあるのは「土地利用基本条例」

兵庫県の阪神間や播磨の市で家を探すと、 必ず「市街化区域か、市街化調整区域か」という話が出てきます。 丹波篠山市には、その区分がありません。

「本市は、市域の大部分が非線引き都市計画区域であり、都市計画法に基づく手法としては制約があることから、」
（丹波篠山市 土地利用基本計画〈第2次丹波篠山市国土利用計画・平成30年10月〉）

項目丹波篠山市の状況（市公式）買う側にとっての意味
都市計画区域篠山都市計画区域 34,995ha（市域の93％）（統計書） 区域の外の約7％では、接道義務などのルールが変わる
区域区分（線引き）なし（非線引き）市街化調整区域の建築制限はない
用途地域一部のみ（統計書の表で6種類・計154ha）市のほとんどの場所で、隣に建つ建物の種類を用途地域では制限できない
市独自の土地利用ルール土地利用基本条例（平成26年）・土地利用基本計画の8区域・立地基準 どの区域かで、建てられる建物の扱いが変わる
まちづくり条例3,000㎡以上の開発は原則として市民説明会。事前協議は2週間ウェブ公開近くの大きな開発計画を確かめられる
伝統的建造物群保存地区篠山（約40.2ha）・福住外観・色・室外機まで許可制。固定資産税の減額あり
景観計画平成23年3月18日策定一定規模以上の建築・開発に届出

「調整区域がないなら、どこでも自由に建てられるか」というと、そうではありません。 丹波篠山市は、都市計画法の線引きの代わりに、市の条例と計画で土地の使い方を細かく決めている市です。 土地から買って家を建てる方、古家を建て替える方は、その土地が土地利用基本計画のどの区域かを、契約の前に必ず確かめてください。

出典：丹波篠山市「土地利用基本計画」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/chiikikeikakuka/jigyoshanohohe/1/2031.html ／ 丹波篠山市統計書（令和7年度版）「土地・気象」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/material/files/group/47/R0701tochikisho.pdf ／ 丹波篠山市「まちづくり条例」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/chiikikeikakuka/jigyoshanohohe/1/5113.html ／ 丹波篠山市「景観計画」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/chiikikeikakuka/jigyoshanohohe/1/5112.html

城下町の家 ― 伝建地区で買うということ

篠山城跡のまわりの城下町は、国の重要伝統的建造物群保存地区です。 市公式によれば、範囲は東新町、西新町、南新町、北新町、河原町、小川町及び立町の一部で、面積は約40.2ha。 平成16年7月30日に保存地区が決定告示され、平成16年12月10日に選定されました。 旧武家町には外堀沿いに上級武士の長屋門が残り、御徒士町通りには天保元年の大火後に建てられたとされる茅葺入母屋造りの武家屋敷、 旧商家町には江戸時代末期から大正期の町家が連なっています。

項目伝建地区（篠山・福住）での扱い（市公式）
許可が必要な行為新築・建て替え・増改築・移転・取り壊し（門・塀・倉庫・車庫・カーポート含む）、外観や色を変える修繕、 太陽光パネル・エアコン室外機・テレビアンテナの新設、看板、宅地の造成、木竹の伐採（間伐・枝打ちは不要）
取り壊し「特定物件の取り壊しはできません。」
手続きの期間「各地区まちなみ保存会との協議や手続きに一定の期間を要します」
固定資産税伝統的建造物などの敷地は2分の1、その他の宅地は5分の1を減額（納期限の7日前までに申請）

買う側にとっての意味は2つです。

  • 買ったあとに「やりたいリフォーム」が、そのままできるとは限りません。 外観の色を変える、窓をアルミサッシに替える、室外機を道路側に置く——こうした計画は、許可の対象になることがあります。 契約の前に、物件が伝建地区の中か外か、その建物が「特定物件」（伝統的建造物）に当たるかを確かめてください。
  • そのかわり、税の軽減と、町並みそのものの価値があります。 不動産取引価格情報で3件以上あった地区のうち、東新町の戸建ては中央値1,900万円で、市全体の中央値500万円を大きく上回っていました （件数が3件なので目安です。伝建地区の内外の別は、このデータからは分かりません）。

出典：丹波篠山市「篠山伝統的建造物群保存地区」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/shinbunkazai/denken/5796.html ／ 丹波篠山市「伝建地区の現状変更申請について」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/shinbunkazai/denken/5478.html ／ 丹波篠山市「伝統的建造物群保存地区における固定資産税の減額について」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/zeimuka/1/zeikingaiyou/3/23893.html

2つの都市核と、6つの地区 ― 人が集まっているのは丹南と篠山

市の総合計画は、丹波篠山市の形を「城下町の区域と、JR篠山口駅や丹南篠山口インターチェンジを中心とする新しいまちの区域の2つの都市核」と説明し、 そのまわりに農地や里山を含む農村集落が広がっている、と書いています。 統計書の地区別人口（令和7年9月末）と、地価公示の標準地を重ねると、次のようになります。

地区人口世帯住宅地の標準地（令和8年）
丹南15,383人6,876 杉45,000円（＋1.4％）／味間南16,000円（−0.6％）
篠山11,308人5,414 北新町35,500円（＋0.3％）
西紀3,575人1,627確認できず
今田3,023人1,387確認できず
城東2,703人1,250確認できず
多紀2,636人1,286確認できず
合計38,628人17,8404地点（瀬利10,100円〈−1.0％〉は所属地区未確認）

市は「定住促進重点地区」として、畑・日置・後川・雲部・福住・村雲・大芋・西紀北の8地区を挙げています。 人口が減少し少子高齢化が進む利便性の低い地区に定住して子育てする世帯を対象に、子育て世帯に補助を出している地区です。 同じ丹波篠山市でも、人が増える力のある場所と、市が定住を支えている場所がはっきり分かれているということです。 どちらがよいかではなく、暮らし方に合う場所を選ぶために、この区分を知っておいてください。

出典：丹波篠山市統計書（令和7年度版）「人口」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/material/files/group/47/R0702jinko.pdf ／ 第3次丹波篠山市総合計画 基本構想 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/material/files/group/44/kihonkousou.pdf ／ 丹波篠山市「子育て世帯定住支援補助金」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/sumai/sonota/22101.html

山が7割の市 ― 土砂災害警戒区域1,300箇所

市の統計書の地目別地積では山林が73.0％（課税対象の土地の集計・当方換算）。 兵庫県の指定状況表（令和8年6月30日現在）で、丹波篠山市の土砂災害警戒区域は1,300箇所、特別警戒区域は954箇所です。 市の国土強靭化計画は「土砂災害発生のリスクは、極めて高いと言える。」と書いています。 盆地の底の平らな土地と、山すその土地とで、災害の前提がまったく違う市です。 詳しくは「買う前に必ず確認したい点」の章で説明します。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 丹波篠山市国土強靭化計画 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/material/files/group/90/kokudokkyojinkaplan.pdf

空から見た、この50年の丹波篠山市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。丹波篠山市役所（北新町41番地）を含む、篠山城跡と城下町のあたりを切り出しています（座標は国土地理院の住所検索で市役所の位置を確認して決めました）。
左の写真の時点は、平成11年（1999年）4月1日に「篠山市」が生まれるよりも20年以上前です。令和元年（2019年）5月1日に市名が「丹波篠山市」に変わるのは、さらにそのあとです。
この半世紀のあいだに、国勢調査の人口は昭和50年の42,026人から平成12年の46,325人へいったん増え、令和2年には39,611人になりました。城下町のまわりは平成16年に国の重要伝統的建造物群保存地区に選ばれ、町並みを残す仕組みがつくられています。城跡の堀のまわりと、その外側の田畑・住宅地の広がり方がどう変わったかを、2枚の写真の差から読み取っていただければと思います。

1974〜1978年（国土地理院 国土画像情報 第1期）
現在（国土地理院 全国最新写真）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28690〜28692・y12970〜12971）で切り出しています。

06丹波篠山市を6に分けて考える（エリアガイド）

丹波篠山市は、平成11年（1999年）4月1日に「篠山市」として生まれ、令和元年（2019年）5月1日に「丹波篠山市」へ市名を変えた市です。市の統計書は、町字別の人口を篠山・城東・多紀・西紀・丹南・今田の6地区に分けて集計しており、市の支所も城東（日置）・多紀（福住）・西紀（宮田）・丹南（網掛）・今田（今田町今田新田）に置かれています。ここでは、この6地区の区分に、令和8年地価公示の全6地点（住宅地4・商業地2）、令和7年9月末の地区別人口、学校、伝建地区、市の制度を重ねて整理します。

先に前提をお伝えします。丹波篠山市の成約データは2件で、町ごとの集計はありません。地区の比較には、地価公示の標準地の価格を使います。戸建ての目安としては、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）で3件以上あった地区が、東新町3件・中央値1,900万円、住吉台3件・中央値700万円です（件数が少ないので目安です）。標準地がどの地区に属するかは、市の統計書の町字別人口表と突き合わせて判定しました（杉・味間南・大沢＝丹南地区の味間、北新町＝篠山地区の篠山、東岡屋＝篠山地区の岡野）。住宅地の瀬利字石ケ坪は、所属する地区を確認できていません。城東・多紀・西紀・今田の4地区で標準地を確認できたものはなく、数字のない地区については、市の資料に書かれている事実だけを記しています。

丹南地区（大山・味間・城南・古市）（最寄駅：JR篠山口駅・丹南篠山口IC周辺（総合計画の「新しいまち」の都市核））

市でいちばん人が多い地区です。令和7年9月末の人口は15,383人・6,876世帯で、市全体の39.8％（当方算出）。なかでも味間地区は9,393人と、19地区のなかで飛び抜けています。市の総合計画が「JR篠山口駅や丹南篠山口インターチェンジを中心とする新しいまちの区域」と呼ぶ都市核は、この方面です（駅・ICがどの地区に属するかの市の明記は確認していません）。住宅地の最高地点「杉字五反田74番15」の45,000円/㎡（＋1.4％・地積200㎡）は、統計書の町字表で味間地区の町字です。同じ味間地区の味間南字東石橋559番3は16,000円/㎡（−0.6％・地積359㎡）。同じ地区のなかで、単価が3倍近く違います（45,000÷16,000＝約2.8倍・当方算出）。商業地の最高地点大沢2丁目5番2（70,000円/㎡・横ばい・地積722㎡）も味間地区の町字です。不動産取引価格情報では、住吉台（町字表では1区〜6区に分かれる住宅地）の戸建てが3件・中央値700万円でした（件数が少ないので目安です）。学校は、市内最大の味間小学校（600人）と丹南中学校（392人）、ほかに大山小・城南小・古市小（各校の校区は未取得）。味間認定こども園は265人（令和8年9月1日現在の市の表）と、市内の園でいちばん大きい園です。確認していただきたいこと。①用途地域の内か外か、土地利用基本計画のどの区域か（新しい住宅地と、田園の集落が隣り合っています）。②篠山口駅西地区の地区計画にかかるか。③谷筋・山すその物件は、土砂災害警戒区域にかかっていないか。

篠山地区（篠山・八上・畑・城北・岡野）（最寄駅：市役所（北新町）へはJR篠山口駅から神姫バス約15分）

篠山城跡を中心にした城下町で、市役所のある市の中心です。令和7年9月末の人口は11,308人・5,414世帯（市全体の29.3％・当方算出）。篠山城は、市公式によれば慶長14年（1609年）、徳川家康の命によって築かれた「公儀（天下）普請」の城で、昭和31年12月28日に国の史跡に指定されています。城の周りの東新町・西新町・南新町・北新町・河原町・小川町及び立町の一部（約40.2ha）が、重要伝統的建造物群保存地区（平成16年12月10日選定）です。住宅地の標準地北新町48番6外は35,500円/㎡（＋0.3％・地積320㎡）で、4地点のなかで2番目。「価格×地積」は約1,136万円（当方算出）と、4地点のなかでいちばん大きくなります。商業地の東岡屋字桑ノ木ノ坪175番4は35,000円/㎡（横ばい・地積2,479㎡）で、町字表では岡野地区です。不動産取引価格情報では、東新町の戸建てが3件・中央値1,900万円（件数が少ないので目安です）。学校は篠山小・八上小・城北畑小・岡野小と篠山中（330人）。買う前に確認していただきたいこと。①伝建地区の中か外か。中なら、外観・色・室外機の設置まで許可が必要で、代わりに固定資産税の減額があります。②城下町の古い町家は、建物の耐震性と、前面の道の幅。③新過疎法で、旧篠山町の区域は過疎地域とされています（市の税のページ。事業用の固定資産税の課税免除の対象区域）。

西紀地区（西紀南・西紀中・西紀北）（最寄駅：西紀支所（宮田）／駅の所在は未確認）

西紀南・西紀中・西紀北の3地区からなる地区です。令和7年9月末の人口は3,575人・1,627世帯。学校は西紀南小（87人）・西紀小（50人）・西紀北小（26人）・西紀中（101人）。西紀北小の26人は、市内14校のなかで最も少ない人数です。西紀北地区は、市の「定住促進重点地区」のひとつで、子育て世帯定住支援補助金（子ども1人3万円）の対象です。また高等学校遠距離通学費補助金では「通学困難箇所（峠）がある地域」として、距離にかかわらず一律10万円とされています。地価公示の標準地は、この地区では確認できていません。物件の価格は、固定資産税の評価額・路線価（または倍率）・建物の状態から個別に確かめます。確認していただきたいこと。①高校への通学の手段（峠を越える通学になるか）。②冬の道。③山すその物件は土砂災害警戒区域。

今田地区（今田）（最寄駅：今田支所（今田町今田新田）／駅の所在は未確認）

19地区のうち「今田」1地区で構成される地区です。令和7年9月末の人口は3,023人・1,387世帯。学校は今田小（96人）・今田中（50人）。今田中は市内5校のなかで最も少ない中学校です。令和7年度は今田幼稚園の園児がいない（統計書で「-」）と記録されています。今田も、高等学校遠距離通学費補助金の「通学困難箇所（峠）がある地域」として一律10万円の対象です。地価公示の標準地は、この地区では確認できていません。住宅地の瀬利字石ケ坪69番2（10,100円/㎡・−1.0％・地積743㎡）は所属地区を確認できていないため、ここでは今田地区のデータとして扱っていません。確認していただきたいこと。①高校・駅への足。②用途地域のない場所で、周りの土地がどう使われているか。③谷筋の物件は土砂災害と浸水の想定。

城東地区（日置・後川・雲部）（最寄駅：城東支所（日置）／駅の所在は未確認）

日置・後川・雲部の3地区からなる、山あいを含む地区です。令和7年9月末の人口は2,703人・1,250世帯。後川地区は351人です。学校は城東小（93人）。日置・後川・雲部の3地区はいずれも、市の「定住促進重点地区」で、子育て世帯定住支援補助金の対象です。後川は、高等学校遠距離通学費補助金の「通学困難箇所（峠）がある地域」（一律10万円）で、市の国土強靭化計画には後川で積雪70cm（平成7年12月27日）の記録が載っています。公立の城東保育園があります。地価公示の標準地は、この地区では確認できていません。確認していただきたいこと。①冬の積雪と、除雪の状況。②市街地や駅への足（デマンドバスの乗降場所の位置）。③山すその物件は土砂災害警戒区域。

多紀地区（福住・村雲・大芋）（最寄駅：多紀支所（福住）／駅の所在は未確認）

福住・村雲・大芋の3地区からなり、もうひとつの伝建地区「福住」がある地区です。令和7年9月末の人口は2,636人・1,286世帯（福住1,153人・村雲810人・大芋673人）。学校は多紀小（110人）。たき認定こども園（54人・令和8年9月1日現在の市の表）。福住伝統的建造物群保存地区では、城下町と同じく、外観を変える行為に市と教育委員会の許可が必要で、地区内の土地には固定資産税の減額があります。福住・村雲・大芋の3地区はいずれも「定住促進重点地区」です。地価公示の標準地は、この地区では確認できていません。確認していただきたいこと。①伝建地区の中か外か。②冬の道と、市街地への足。③古い農家住宅は、耐震性・屋根・水まわりの更新費用。

※エリア区分と各エリアの記述は、丹波篠山市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

07丹波篠山市の交通

鉄道

丹波篠山市を通る鉄道は、JR福知山線（JR宝塚線）です。市の統計書は、市内の駅として篠山口駅・南矢代駅・古市駅・丹波大山駅・草野駅の5駅を載せています。利用の中心は篠山口駅で、平成28年の日平均乗客数は5駅合計4,221人のうち3,532人（約84％・当方算出）が篠山口駅です。

市外へ通う人の行き先は、三田市がいちばん多いというのが統計書の数字です（三田市1,606人、丹波市1,203人、大阪府918人、神戸市571人、京都府423人）。大阪・神戸へ毎日通う場合は、篠山口駅までの足と、列車の本数を最初に確認してください。

城下町（市役所のある北新町など）と篠山口駅は、バスで約15分離れています。市の総合計画が言う「2つの都市核」——城下町と篠山口駅・丹南篠山口IC周辺——のどちらに近いかで、暮らしの動線が変わります。

駅路線1日平均乗降人員特徴
篠山口駅JR福知山線（JR宝塚線）—市の玄関口の駅です。市の総合計画は、市の都市構造を「城下町の区域と、JR篠山口駅や丹南篠山口インターチェンジを中心とする新しいまちの区域の2つの都市核」と書いています。市役所（北新町）へは、市公式の案内で「JR篠山口駅〜神姫バス（約15分）〜二階町バス停」。デマンドバス「のり～な」の乗り継ぎ割引の対象バス停に「篠山口駅西口」「篠山口駅東口」があります。駅の西側には篠山口駅西地区地区計画（平成13年5月策定）があります。市の統計書の日平均乗客数は3,532人（平成28年。平成29年以降は未算出）
草野駅JR福知山線（JR宝塚線）—市の統計書に、市内の鉄道駅として載っている駅です。日平均乗客数は239人（平成28年）。駅の所在地区と周辺の住宅地の状況は、本ページでは確認していません
古市駅JR福知山線（JR宝塚線）—市の統計書に、市内の鉄道駅として載っている駅です。日平均乗客数は197人（平成28年）。駅名と同じ「古市」は、市の19地区のひとつ（丹南地区。人口1,880人・令和7年9月末）の名前です
南矢代駅JR福知山線（JR宝塚線）—市の統計書に、市内の鉄道駅として載っている駅です。日平均乗客数は148人（平成28年）
丹波大山駅JR福知山線（JR宝塚線）—市の統計書に、市内の鉄道駅として載っている駅です。日平均乗客数は105人（平成28年）。駅名と同じ「大山」は、市の19地区のひとつ（丹南地区。人口1,293人・令和7年9月末）の名前です
丹南篠山口インターチェンジ
（鉄道の駅ではありません）		舞鶴若狭自動車道—市役所へは「舞鶴若狭自動車道丹南篠山口インターから東へ約10分」（市公式）。市の統計書のIC利用状況は令和6年度2,250,508台。市の概要は、舞鶴若狭自動車道の開通とJR福知山線の複線化で、大阪・神戸からの時間的距離が短くなり「1時間圏域」になったと書いています

※乗降人員の欄はすべて「—」にしています。市の統計書に載っているのは「鉄道乗客数（日平均）」で、最新の値が平成28年（平成29年以降は各駅とも未算出）のため、数字は各駅の説明欄に年次をつけて書きました。乗降人員と同じものかどうかは確認していません。

成約データの「最寄駅」も、丹波篠山市については集計がありません。国土交通省の成約価格情報で捕捉できた丹波篠山市の成約は2件で、最寄駅ごとの集計は空です。駅から歩ける物件は、市内では限られた場所になります。駅までの距離に加えて、バス停・デマンドバスの乗降場所（ミーティングポイント）までの距離と、駐車場の台数を確認してください。

路線の確認：市は福知山線（新三田〜福知山間）複線化促進期成同盟会の副会長を務め、JR西日本に「篠山口駅〜福知山駅間の早期複線化」を要望しています。また市の交通のページは、JR宝塚線の夜間保守工事に伴う列車の運転休止とバス代替を案内しています。列車の本数・所要時間・運賃は、本ページでは確認していません（未取得）。通勤・通学を考えている方は、買う前にJR西日本の時刻表で必ず確認してください。

道路

高速道路は舞鶴若狭自動車道です。市役所への車でのアクセスとして市公式が案内しているのは丹南篠山口インター（東へ約10分）です。市の概要は、舞鶴若狭自動車道の開通とJR福知山線の複線化で、大阪・神戸から「1時間圏域」になったと書いています。市内のインターチェンジを網羅した一覧と、国道・県道の路線ごとの状況は、本ページでは確認できていません（未取得）。市の国土強靭化計画には、御所谷断層帯が「国道372号線沿いに分布する活断層帯」と書かれています。

市内の路線バスは上限200円です。市は令和3年4月1日から、神姫グリーンバスが運行する市内路線全線などで、ICカード「NicoPa」で払った場合の運賃を大人200円・こども100円を上限にしています（乗り降りする停留所の両方が市内の場合。現金やNicoPa以外のICカードでは適用されません）。市役所ではNicoPaを販売しています。

デマンドバス「のり～な」が、市内のバスの網を補っています。令和6年度に運行を始めた予約制の乗合バスで、月・火・水・金・土曜の8時から16時まで（木曜・日曜・祝日・年末年始は運休）。運賃は区間によって200円または500円（現金のみ）。市内に約400か所の乗降場所（ミーティングポイント）があり、ドアツードアではありません。予約は乗車希望日の6日前から、専用アプリ・市公式LINE・コールセンターで。一方で、コミュニティバスはAルート・Cルートが2025年10月27日、Bルートが2024年10月31日に終了しています。古い資料に載っているバス路線が、いまも走っているとは限りません。

バスで暮らせるかどうかは、物件の場所と時間帯で大きく変わります。「のり～な」は日曜と夕方以降は走りません。市はドライバー確保の奨励金や、路線バス・タクシーのドライバー募集のページを設けており、公共交通の担い手を確保すること自体が市の課題になっています。運転免許を返納したあとも住み続けられる場所かは、長く住むつもりで買う方ほど、最初に考えておくべきことです。

冬の道と、雨の日の道も確かめてください。市の国土強靭化計画は、山間地の後川で平成7年に積雪の最大値70cmを記録したと書き、「時に大雪もみられる」としています。同計画の災害年表には、台風で福知山線やバス路線が止まった記録もあります。勤務先・学校が市外にある方は、列車やバスが止まった日の動き方を考えておいてください。

※列車の本数・所要時間・運賃、各駅の最新の乗降人員、市内のインターチェンジの網羅的な一覧、国道・県道の状況は、市公式のページ本文では確認できませんでした（未取得）。鉄道乗客数は統計書の最新年（平成28年）の値です。出典：丹波篠山市「丹波篠山市役所へのアクセス」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/gyoseijoho/shinoshisetsu/22306.html ／丹波篠山市統計書（令和7年度版）「運輸」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/material/files/group/47/R0708unyu.pdf ／丹波篠山市「JR福知山線複線化に向けた取り組み」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/sozoutoshika/tambasasayamasozokakari/public_transportation/18726.html ／丹波篠山市「路線バスの上限運賃制を導入しています」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/sozoutoshika/tambasasayamasozokakari/public_transportation/16193.html ／丹波篠山市「デマンドバス『のり～な』」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/sozoutoshika/tambasasayamasozokakari/public_transportation/26964.html ／丹波篠山市国土強靭化計画 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/material/files/group/90/kokudokkyojinkaplan.pdf

08丹波篠山市で家を買う前に必ず確認する「土地利用のルール」

結論から書きます。丹波篠山市に、市街化区域と市街化調整区域の区分（線引き）はありません。市の土地利用基本計画（第2次丹波篠山市国土利用計画・平成30年10月）の逐語は「本市は、市域の大部分が非線引き都市計画区域であり、都市計画法に基づく手法としては制約があることから、」。市の統計書によれば、篠山都市計画区域は34,995ha・市域の93％です。したがって「市街化調整区域だから建て替えられない」という問題は、丹波篠山市では起きません。

その代わりに、丹波篠山市は市独自のルールで土地の使い方を決めています。市は土地利用基本条例（平成26年）にもとづく土地利用基本計画で、市域を「森」「さと」「まち」「歴史的な町」の4つの区分・8つの土地利用区域（自然環境保全区域、森林レクリエーション区域、田園環境保全区域、農住調和区域、産業育成区域、住環境形成区域、新市街地形成区域、歴史環境形成区域）に分け、「開発行為等に関する立地基準」で、区域ごとにどんな開発・建築が土地利用の方針と合うかを定めています。

丹波篠山市で確認すべきなのは、次の4点です。①その土地は篠山都市計画区域の内か、外か。②用途地域の内か、外か（用途地域は市のごく一部）。③土地利用基本計画のどの土地利用区域か。④城下町・福住の伝統的建造物群保存地区や景観のルール、土砂災害警戒区域にかかるか。詳しくは下の「丹波篠山市で確認すべきこと」で順に説明します。

都市計画税について。丹波篠山市の「市税のあらまし」の税目一覧に、都市計画税は出てきません。一覧は普通税が市民税・固定資産税・軽自動車税・市たばこ税、目的税が入湯税と国民健康保険税で、固定資産税のページ・土地や家屋の課税のページにも都市計画税の記載はありません。市の「市税概要」（令和7年度版）の市税の構成も、市民税・固定資産税・軽自動車税・市たばこ税・入湯税で100％になります（当方の読み取り）。当方は「丹波篠山市では都市計画税は課されていない」と読み取っていますが、「課税していない」と明記した市公式の文は確認できていません（確度 高）。したがって、線引きのある市でよく使われる「納税通知書で都市計画税の有無を見れば区域が分かる」という見分け方は、丹波篠山市では使えません。検討中の物件の税額は、売主側の納税通知書（課税明細書）または丹波篠山市 税務課 固定資産税係（079-552-5306）でご確認ください。

調べ方（ご自身でも確認できます）

  • 市の都市計画の窓口・都市計画図で、物件の所在地が都市計画区域の内か外か、用途地域などの指定があるかを確認する
  • 建て替え・増築ができるか（接道、建築確認の要否、農地・自然公園・景観などほかの法令の制限）を確認する
  • 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」「その他の法令にもとづく制限」欄を確認する

※家タダでは、ご検討中の物件にどの制限がかかるか、再建築の可否、ローンが通る金融機関があるかを契約前に無料で調査します。物件URLをお送りください。

丹波篠山市で確認すべきこと①　都市計画区域の内か外か、用途地域の内か外か

市の統計書（令和7年度版）は、都市計画区域と用途地域の面積を次のように載せています。

区域面積備考
篠山都市計画区域34,995ha市域の93％（統計書）。残りの約7％は都市計画区域の外
第一種住居地域54ha統計書に載っている用途地域は6種類・計154ha（合計は当方算出）。市域のおよそ0.4％にとどまります
第一種低層住居専用地域52ha
第二種中高層住居専用地域16ha
近隣商業地域12ha
準工業地域12ha
第二種住居地域8ha

※丹波篠山市統計書（令和7年度版）「土地・気象」による。どの町字が都市計画区域の外か、どの場所が用途地域かは、本ページでは確認できていません（未取得）。市は用途地域などを載せたカラーの「篠山都市計画総括図」を販売しています（地域計画課 都市計画係 079-552-1118）。

用途地域がない場所が、市のほとんどを占めます。用途地域は「ここは住宅中心」「ここは店舗・工場も可」と建物の種類を区分けする仕組みですが、丹波篠山市でこの区分けがあるのは、統計書の面積で見るとごく一部です。用途地域のない場所では、隣の土地に何が建つかを用途地域で止めることはできません。その役割を、市は次の②の「土地利用基本計画」と、まちづくり条例・景観計画で担っています。

丹波篠山市で確認すべきこと②　土地利用基本計画の「どの区域」か

市の土地利用基本計画（平成30年10月）は、4つの区分を8つの土地利用区域に分けています。

区分土地利用区域計画が定める方向（要約）
森自然環境保全区域自然環境と森林の多面的機能を保全し、原則として開発を抑制
森森林レクリエーション区域公園・レクリエーション施設として活用
さと田園環境保全区域農地と集落の田園景観を保全
さと農住調和区域農地と調和した住環境を形成
さと・まち産業育成区域田園景観・周辺環境と調和する工場等を集積
まち住環境形成区域基盤が整った良好な住環境を保全・創出
まち新市街地形成区域幹線沿道などで都市機能を集積
歴史的な町歴史環境形成区域城下町・宿場町などの歴史的資源を保全・活用

同じ「家を建てる」でも、区域によって扱いが違います。市は「開発行為等に関する立地基準」で、区域ごとに住宅・店舗・工場などの立地が土地利用の方針と合うかを、○・△（条件つき）・×で示しています。区域ごとの細かな判定は、本ページでは載せていません（市のPDFの表を正確に読み取れなかったため）。検討中の土地については、市の「土地利用構想図」（エリア1〜9）で区域を確かめ、地域計画課 景観室（079-552-1118）でご確認ください。

あわせて、市のまちづくり条例では、事前協議のあった開発のうち開発区域の面積が3,000平方メートル以上のものは原則として市民説明会を開くことになっており、事前協議の申出は受付日から2週間、市のウェブサイトで公開されます。近くで大きな開発の計画があるかどうかは、市のサイトの公開情報で確かめられるということです。

丹波篠山市で確認すべきこと③　地区計画・景観・盛土

  • 地区計画：市公式に載っているのは「篠山口駅西地区地区計画」（平成13年5月策定）です。区域内では、建物の用途・形などに地区独自のルールがかかります（区域は市の計画図）。
  • 景観計画：市は平成23年1月1日に景観行政団体となり、同年3月18日に景観計画を策定。一定規模以上の建築や開発行為等には届出が必要です（届出の対象は市のPDF）。
  • 盛土規制法：兵庫県は令和7年4月1日から運用し、県内全域（神戸・姫路・尼崎・明石・西宮の5市を除く）を宅地造成等工事規制区域・特定盛土等規制区域に指定しています。丹波篠山市の窓口は丹波県民局 丹波土木事務所です。
  • 土地の有償取引の届出：市は「土地の有償取引に係る届出制度」のページを設けています（対象の規模は市のページで確認）。

丹波篠山市で確認すべきこと④　城下町と福住は「伝建地区」

丹波篠山市には、国の重要伝統的建造物群保存地区（伝建地区）が2つあります。城下町の篠山伝統的建造物群保存地区（約40.2ha・平成16年12月10日選定・東新町、西新町、南新町、北新町、河原町、小川町及び立町の一部）と、福住伝統的建造物群保存地区です。

「伝建地区内のすべての建築物等において、その現況を変える行為（現状変更行為）を行う場合は、あらかじめ市と教育委員会に申請の上、許可を受けていただく必要があります。」
対象：新築・建て替え・増築・改築・移転・取り壊し（門・塀・倉庫・車庫・カーポートを含む）／外観や色を変える修繕／太陽光パネル・エアコン室外機・テレビアンテナなどの新設／看板／宅地の造成／木や竹の伐採
「特定物件の取り壊しはできません。」（丹波篠山市「伝建地区の現状変更申請について」）

伝建地区の家を買うということは、外観を自由に変えられない家を買うということです。市は「各地区まちなみ保存会との協議や手続きに一定の期間を要します」としています。リフォームの計画がある方は、契約の前に、どこまで変えられるかを文化財課に相談してください。一方で、伝建地区内の土地には固定資産税の減額があります（「固定資産税」の章）。

出典：丹波篠山市「土地利用基本計画」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/chiikikeikakuka/jigyoshanohohe/1/2031.html ／丹波篠山市統計書（令和7年度版）「土地・気象」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/material/files/group/47/R0701tochikisho.pdf ／丹波篠山市「都市計画基本図・総括図の販売」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/chiikikeikakuka/jigyoshanohohe/1309.html ／丹波篠山市「まちづくり条例」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/chiikikeikakuka/jigyoshanohohe/1/5113.html ／丹波篠山市「地区計画」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/chiikikeikakuka/gyoseijoho/1/1308.html ／丹波篠山市「景観計画」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/chiikikeikakuka/jigyoshanohohe/1/5112.html ／兵庫県「盛土規制法」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks29/moridokiseihou.html ／丹波篠山市「伝建地区の現状変更申請について」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/shinbunkazai/denken/5478.html ／丹波篠山市「篠山伝統的建造物群保存地区」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/shinbunkazai/denken/5796.html

09丹波篠山市の固定資産税・都市計画税（毎年かかるコスト）

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

税目税率課税対象
固定資産税1.4％市内の土地・家屋に課税
都市計画税—市税の税目一覧に都市計画税がない（下の注記を参照）
合計1.4％課税標準額に対して

上の表について、最初にお伝えしておくことがあります。

都市計画税の欄が「—」になっているのは、「市税のあらましの税目一覧に都市計画税が出てこない」という意味です。丹波篠山市の「市税のあらまし」は、普通税として市民税・固定資産税・軽自動車税・市たばこ税、目的税として入湯税・国民健康保険税を挙げており、都市計画税はありません。「固定資産税について」のページは、税額を「課税標準額×税率」、税率を1.4％と案内しています。当方は「丹波篠山市では都市計画税は課されていない」と読み取っていますが、「課税していない」と明記した市公式の文は確認できていません。検討中の物件の税額は、売主側の納税通知書（課税明細書）で確かめるのが確実です。

毎年かかるのが固定資産税1.4％だけだとすれば、都市計画税0.3％がかかる市と比べて、課税標準額1,000万円あたり年3万円の差になります（当方の計算例）。ただし、税が軽いことと、暮らしの費用が軽いことは別です。丹波篠山市は日常の移動に車を使う場面が多く、冬の山間地では雪への備えもかかります。

納税義務者は毎年1月1日時点で市内に固定資産を所有している方です。年の途中で売買した場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納期は4月・7月・12月・2月の4期（評価替えの年は第1期が5月）。納税通知書は4月中旬に送られます。土地と家屋の評価替えは3年ごとです。

住宅用地の特例と新築住宅の減額は、丹波篠山市の公式ページで内容を確認できています。

住宅用地の特例（丹波篠山市「固定資産税（土地に対する課税）」）：200平方メートル以下の住宅用地（200㎡を超える場合は住宅1戸あたり200㎡までの部分）は小規模住宅用地で、課税標準額＝価格×1/6。それを超える部分は価格×1/3。市の例では「300平方メートルの住宅用地であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分がその他の住宅用地」。丹波篠山市の住宅地の標準地は200㎡〜743㎡と広く、不動産取引価格情報の戸建ての土地面積の中央値も295㎡です。200㎡を超える部分は軽減の割合が変わる、という点は知っておいてください。

新築住宅の減額（丹波篠山市「固定資産税（家屋に対する課税）」）：床面積50平方メートル以上280平方メートル以下（一戸建以外の貸家住宅は40㎡以上）の新築住宅は、固定資産税の2分の1を一定期間減額。期間は一般の住宅が新築後3年度分（認定長期優良住宅は5年度分）、3階建以上の中高層耐火住宅等が5年度分（同7年度分）です。減額の期間が終わると税額が上がるので、資金計画には4年目以降の税額を入れておいてください。このほか、耐震改修（2分の1）・バリアフリー改修（3分の1）・省エネ改修（3分の1）に伴う減額があります。

丹波篠山市ならではの減額がひとつあります。伝建地区の土地です。「丹波篠山市篠山伝統的建造物群保存地区」と「丹波篠山市福住伝統的建造物群保存地区」の2地区内の土地は、伝統的建造物などの敷地が2分の1、その他の宅地が5分の1減額されます（丹波篠山市「伝統的建造物群保存地区における固定資産税の減額について」）。納期限の7日前までに申請が必要で、同じ納税義務者が続けて受ける場合は翌年度以降の申請は不要です。買主様が新しく所有者になったら、ご自身での申請が必要になると考えておいてください。

免税点

同一人が丹波篠山市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

区分免税点
土地300,000円
家屋200,000円
償却資産1,500,000円

※納期：4期（4月・7月・12月・2月。評価替えの年は第1期が5月）／賦課期日は毎年1月1日（丹波篠山市「固定資産税について」）

※税率・免税点は丹波篠山市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の税担当課または納税通知書でご確認ください。

10丹波篠山市の学区・子育て支援（住所で決まるもの）

丹波篠山市が学校選択制を実施しているかどうかは、本ページ作成時点で公表資料から確認できていません。このページでは推測で書かない方針のため、断定していません。市が公表している範囲では、住所地によって通う小学校・中学校が定められています。物件選びの段階で通学区域を確認し、最終的な判断は市の教育委員会にご確認ください。丹波篠山市の小・中学校の通学区域（校区）の一覧と、学校選択制の有無は、市公式サイトで該当するページを特定できていません（未取得）。市公式で確認できたのは、市の「通学方法について」が「学校への通学方法は指定のある地域を除き」として小学校は通学集合場所を経由した集団登校による徒歩通学、中学校は徒歩通学又は自転車通学と定めていること、そして「通学指定一覧表」（PDF）があることです。「どの住所がどの学校か」は、丹波篠山市教育委員会 教育総務課 学事係（079-552-5714）に、検討中の物件の住所を伝えてご確認ください。

指定された学校以外に通えるケース（指定校変更）

指定校制でも、次の事由に当てはまれば指定校以外への就学が認められる場合があります。 「入学前に転居予定」「建て替え中の仮住まい」は多くの市で認められるため、 購入と入学のタイミングが重なる方は事前に教育委員会へ確認してください。

  • 丹波篠山市の指定校変更（校区外就学・区域外就学）の許可事由の一覧は、市公式サイトで特定できていません（未取得）。このページでは、他の市の基準を当てはめて書くことはしていません。
  • 家の購入に伴って「引渡しより先に、引越先の学校へ通わせたい」「学年末までは元の学校に通わせたい」といった希望がある場合は、売買契約を結ぶ前後の早い段階で、教育総務課 学事係（079-552-5714）にご相談ください。

※許可基準・受付時期は毎年変わります。最終判断は丹波篠山市の教育委員会です。必ず一次情報でご確認ください。

子育て支援は「市町村ごとに」違う

こども医療費助成や待機児童数は市町村が独自に決めているため、 隣の市に移るだけで条件が変わります。同じ兵庫県内でも、市が変われば条件が変わります。

項目内容
こども医療費助成の対象0歳から高校3年生相当（18歳到達後最初の3月31日）まで（0歳〜小学3年生は乳幼児等医療費助成、小学4年生〜高校3年生相当はこども医療費助成）
所得制限所得制限なし（乳幼児等は平成28年7月1日から、こども医療費は令和7年7月1日から撤廃・市公式）
一部自己負担0歳〜中学3年生は外来・入院とも自己負担なし。高校生相当は入院なし、外来は1医療機関1日800円まで・月2回（計1,600円）まで

市立は小学校14校・中学校5校。校区の一覧は確認できていません

市の統計書（令和7年度版）に載っている学校は、次の19校です（令和7年5月1日現在）。

種別学校名（表の並び順）と児童・生徒数合計
市立小学校（14校）篠山小138人／八上小97人／城北畑小129人／岡野小108人／城東小93人／多紀小110人／西紀南小87人／西紀小50人／西紀北小26人／大山小55人／味間小600人／城南小145人／古市小82人／今田小96人1,816人
市立中学校（5校）篠山中330人／篠山東中117人／西紀中101人／丹南中392人／今田中50人990人

※丹波篠山市統計書（令和7年度版）「教育」による。各校の校区（どの住所がどの学校か）は、市公式サイトで該当ページを特定できず、未取得です。

この表から、家を買う人が読み取れることが2つあります。

  • 学校の規模に大きな差があります。小学校は味間小の600人から西紀北小の26人まで。味間小1校で、市内の小学生の約3分の1（33.0％・当方算出）です。人口の章で見たとおり、19地区のなかで味間地区の人口が最も多いことと同じ方向の数字です。少人数の学校がよいか、大きな学校がよいかはご家庭の考え方しだいですが、児童数の少ない学校は、将来の見通しも含めて教育委員会に聞いておく価値があります（統合・再編の計画があるかどうかは、市公式で確認できていません）。
  • 市域377.59km²に中学校が5校です。市の「通学方法について」は、中学校を徒歩通学又は自転車通学としています（指定のある地域を除く）。山あいの物件では、通学の距離と道の状況を、冬の雪も含めて契約前に確かめてください。

こども医療費は高校生相当まで、所得制限なし

丹波篠山市の医療費助成は、0歳〜小学3年生の「乳幼児等医療費助成」、小学4年生〜高校3年生相当の「こども医療費助成」に分かれています。

乳幼児等医療費助成制度：0歳〜小学3年生。「外来・入院ともに一部負担（自己負担額）はありません。」所得制限は平成28年7月1日に撤廃。
こども医療費助成制度：小学4年生〜高校3年生相当。入院は自己負担なし。外来は小学4年生〜中学3年生が自己負担なし、高校生相当は1医療機関につき1日800円まで・月2回（計1,600円）まで。所得制限は令和7年7月1日に撤廃。
県外の医療機関では受給者証が使えず、受診後の申請で払い戻し（市公式）。

給食費 ― 小学校は令和8年度無償、中学校は半額を公費負担

市の「学校給食費について」（令和8年度）によれば、小学校は1食0円（無償化）、中学校は1食176円・毎月の口座振替2,850円（3月分で精算）。市は「子育て支援のため、それぞれ302円、352円の半額を公費で負担しています」と注記しています。

家を買う人に直接関係する制度：「丹波篠山の家」建築費の補助

丹波篠山市には、市が定めた基準を満たす木造住宅に、建築費の一部を補助する制度があります。建売住宅の場合は「購入者」が対象です。

項目内容（丹波篠山市「『丹波篠山の家』建築費の一部を助成します！」2026年4月1日更新）
対象「認定基準を満たす木造住宅の建築主（建売住宅の場合は購入者）」
主な要件木造戸建て（2階以下）。屋根の形状・色、下屋、軒の出、外壁仕上げ、兵庫県産木材の使用量などの必須項目。取得に要する費用は1,000万円以上
補助額70万円〜130万円。必須項目で70万円、任意項目（瓦、丹波篠山産材の使用、長寿命化、市内工務店の施工）で加算
手続き設計段階で認定申請→認定後に工事着手→完成後に交付申請
窓口まちづくり部 地域計画課 住宅政策係（079-552-1118）

注意点を2つ、正直に書きます。第一に、設計段階での認定が前提です。完成済みの建売住宅が対象になるかは、その住宅が認定を受けているかどうかによりますので、売主側に「丹波篠山の家」の認定の有無を確認してください。第二に、ページには年度・申請期限の記載がありません。予算や要件が変わることがありますので、契約の前に市にご確認ください。

そのほかの制度：定住支援・通学費・耐震

  • 子育て世帯定住支援補助金：「定住促進重点地区」（畑、日置、後川、雲部、福住、村雲、大芋、西紀北地区）に住む、未就学児から高校3年生までの子どもの保護者に、子ども1人につき3万円（保育園・こども園・幼稚園の在園児などは除く。市税の滞納がないこと）。申請書類は例年7月上旬ごろに対象家庭へ送られます。窓口は創造都市課 定住促進係（079-552-5796）。
  • 高等学校遠距離通学費補助金：市内の高等学校に通い、通学距離が片道10kmを超える生徒に、10km以上2万5,000円・15km以上5万円・20km以上10万円。「通学困難箇所（峠）がある地域（後川・西紀北・今田）は一律10万円」。在学中に1回限り。
  • 住宅の耐震化促進事業（令和8年度）：昭和56年5月31日以前に着工した住宅が対象。簡易耐震診断は戸建て木造住宅なら申込者の負担なし、耐震改修工事は戸建てで対象費用の5分の4以内・上限115万円。工事契約の前に交付申請が必要で、募集枠がなくなり次第終了します。

なお待機児童数と、保育料の市独自の軽減の内容は、市公式で確認できていません（未取得）。保育料は「世帯の市民税所得割額（原則として父・母の合算）により決定」されます（保育教育課）。公立の保育園・こども園は、たかしろ保育園・城東保育園・にしき保育園・味間こども園・たきこども園・こんだこども園、私立の認定こども園はささやまこども園・富山こども園です。

出典：丹波篠山市統計書（令和7年度版）「教育」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/material/files/group/47/R0710kyouiku.pdf ／丹波篠山市「通学方法について」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/kyoikusomuka/1/4952.html ／丹波篠山市「学校給食費について」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/kyoikusomuka/1/4956.html ／丹波篠山市「乳幼児等医療費助成制度」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/kosodate_kyoiku/iryoukyuukyuu/iryouhijosei/17297.html ／丹波篠山市「こども医療費助成制度」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/kosodate_kyoiku/iryoukyuukyuu/iryouhijosei/17298.html ／丹波篠山市「『丹波篠山の家』建築費の一部を助成します！」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/sumai/sonota/16807.html ／丹波篠山市「子育て世帯定住支援補助金」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/sumai/sonota/22101.html ／丹波篠山市「高等学校遠距離通学費補助金」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/kurashi_tetsuzuki/koukyokotsu/22103.html ／丹波篠山市「住宅の耐震化促進事業」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/chiikikeikakuka/kurashi_tetsuzuki/1/4886.html ／丹波篠山市「保育園・こども園一覧及び保育料について」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/hoiku/2/5168.html

11丹波篠山市で家を買う前に必ず確認したい点

1｜まず、データが薄いという前提を共有させてください

このページでいちばん誠実に書くべきなのは、ここです。 丹波篠山市について、公的データで分かることには限りがあります。

項目丹波篠山市の状況
直近4四半期の成約2件。種別・町丁目・最寄駅ごとの集計はすべてなし
戸建・マンションの成約中央値成約価格情報は2件で集計なし。不動産取引価格情報の戸建て40件・中央値500万円で補います（「丹波篠山市の価格の目安」の章）
住宅地の標準地4地点（城東・多紀・西紀・今田の4地区で確認できたものはなし）
商業地の標準地2地点
工業地の標準地0地点
都市計画区域の内外・用途地域の場所（町字ごと）未取得（市の都市計画総括図は有償頒布）
土地利用基本計画の区域ごとの立地基準の細目未取得（市のPDFの表を正確に読み取れず）
都市計画税市税の税目一覧に記載なし。「課税していない」という明文は未確認
小・中学校の校区、指定校変更の基準未取得（市公式で該当ページを特定できず）
待機児童数未取得
列車の本数・所要時間・運賃、各駅の最新の乗降人員未取得
洪水の対象河川と浸水想定の前提未取得（防災マップのPDFは画像で、文字として読めず）

これらを「だいたいこのくらい」と推測で埋めることはしていません。 他の市の数字を当てはめることもしていません。 確認できていないことは「未取得」とはっきり書くというのが、このページの方針です。 物件ごとに必要な情報は、家タダが契約前に役所・法務局で調べてお伝えします。

2｜土砂災害 ― 警戒区域1,300箇所・特別警戒区域954箇所

兵庫県の指定状況表（令和8年6月30日現在）で、丹波篠山市の 土砂災害警戒区域は1,300箇所、土砂災害特別警戒区域は954箇所です （急傾斜地の崩壊797／764、土石流503／190、地すべり0／0）。 市の国土強靭化計画は「土砂災害発生の危険性が高い地域」であり「土砂災害発生のリスクは、極めて高いと言える。」と書いています。 平成25年9月の台風18号では「裏山の土砂崩れにより2戸全壊」の記録があります（同計画の災害年表）。

  • 特別警戒区域（レッドゾーン）では、建物の構造に規制がかかります。 山すそ・谷筋の物件は、まず兵庫県CGハザードマップで区域にかかるかを確認してください。
  • 眺めのよい高台、裏に山を背負った集落の家は、がけと裏山の扱いを必ず確認します。
  • 盛土規制法の規制区域は、兵庫県の指定で県内全域（5市を除く）です。造成や盛土を伴う計画は、丹波土木事務所への手続きが必要になることがあります。

3｜川と浸水 ― 篠山川が盆地の中央を流れる

市の国土強靭化計画は、市の地勢を「この盆地は標高約200mで、その中央を篠山川の清流が東から西へと流れ」と書き、 市内の河川を加古川水系・由良川水系・武庫川水系としています。 同計画の災害年表には、次の記録があります。

年災害記録（市の国土強靭化計画）
昭和28年（1953年）13号台風郡内で家屋全壊・半壊120戸、床上浸水700戸、床下浸水3,700戸
昭和34年（1959年）伊勢湾台風床上浸水1,053戸、床下浸水3,029戸
昭和58年（1983年）10号台風床上浸水135戸、床下浸水765
平成8年（1996年）大雨床上浸水15戸、床下浸水323戸
平成16年（2004年）23号台風床下浸水99件
平成25年（2013年）18号台風裏山の土砂崩れで2戸全壊、床上浸水21戸、床下浸水54戸
平成30年（2018年）7月豪雨市内全域に避難勧告。最大87世帯200人が避難

盆地の底の平らな土地は、家を建てやすい一方で、水が集まる場所でもあります。 市の防災マップ（令和3年版・洪水・土砂災害・避難所）はWEB版とPDFで公開されていますが、 PDFは画像で、対象河川と想定の前提を本ページでは読み取れていません（未取得）。 物件ごとの浸水の想定は、市の防災マップ（WEB版）と兵庫県CGハザードマップ（洪水・土砂災害・ため池）で確認してください。

4｜地震 ― 想定される活断層

市の国土強靭化計画は、御所谷断層帯地震・三峠断層帯地震・京都西山断層帯地震で震度6弱以上のおそれ、 南海トラフ巨大地震・山崎断層帯地震・上町断層帯地震で震度4から震度5強のおそれ、としています。 城下町の町家や古い農家住宅を検討される方は、建物の耐震性が最優先の確認項目です。 市の住宅の耐震化促進事業（令和8年度）は、昭和56年5月31日以前に着工した住宅が対象で、 簡易耐震診断は戸建て木造住宅なら申込者の負担なし。耐震改修工事は戸建てで対象費用の5分の4以内・上限115万円です。 工事契約の前に交付申請が必要で、募集枠がなくなり次第終了します。

5｜雪 ― 山間地では積雪70cmの記録

市の国土強靭化計画は、山間地の後川で平成7年12月27日に積雪の最大値70cmを記録したと書き（積雪日数29日）、 「時に大雪もみられる」としています。 山あいの物件は、冬の通勤・通学の道、駐車場の除雪、屋根の雪への備えを確かめてください。 市の統計書（令和6年）では、年間の最低気温は−5.6℃、降水量の総量は1,537.5mmです。

6｜線引きはないが、土地利用のルールはある

丹波篠山市には市街化調整区域がないので、「調整区域だから建て替えられない」という問題は起きません。 代わりに効いてくるのが、市の土地利用基本計画の区域と、道です。

  • 土地利用基本計画のどの区域か。自然環境保全区域は「原則として開発を抑制」。区域は市の土地利用構想図（エリア1〜9）で確認します。
  • 都市計画区域の内か外か。市域の約7％は都市計画区域の外です。区域の外では接道義務などの集団規定がかからないぶん、 道路に十分接していない土地が流通していることがあります。
  • 前面の道が建築基準法上の道路か。古い集落・城下町の細い道に面した家は、建て替えのときに敷地の後退が必要になることがあります。

「いま建っているから大丈夫」ではなく、「建て替えられるか」を契約前に確認してください。 家タダでは、役所調査で、契約前に無料で確認します。

7｜伝建地区・景観 ― 外観の自由度を確かめる

篠山・福住の伝建地区では、外観・色・室外機・太陽光パネルの設置まで、市と教育委員会の許可が必要です。 伝建地区の外でも、市は景観計画にもとづいて一定規模以上の建築に届出を求めています。 リフォームの計画がある方は、計画の段階で市に相談してから契約するのが安全です。

8｜補助制度は「対象になるか」を契約前に

「丹波篠山の家」建築費の補助（70万〜130万円）は、設計段階での認定が前提で、建売住宅は購入者が対象です。 子育て世帯定住支援補助金は、定住促進重点地区（畑・日置・後川・雲部・福住・村雲・大芋・西紀北）に住む子育て世帯が対象です。 耐震改修の補助は工事契約の前の交付申請が必要です。 どれも「契約や工事の順番」が効いてくる制度ですので、対象になりそうな方は、契約の前に市の窓口にご確認ください。

9｜城下町の家と、山あいの家は、別の物件として考える

同じ丹波篠山市でも、城下町の町家（伝建地区・耐震・外観の制限）、 篠山口駅に近い新しい住宅地（用途地域・地区計画・通勤）、 山あいの集落の家（土砂災害・雪・交通・定住支援）とでは、確認すべき項目がまったく違います。 不動産取引価格情報でも、東新町3件の中央値1,900万円と住吉台3件の中央値700万円のように、地区で大きな差があります（件数が少ないので目安です）。 「丹波篠山市の相場」という一つの数字ではなく、物件ごとに調べることが、この市で家を買うときの基本です。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 丹波篠山市国土強靭化計画 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/material/files/group/90/kokudokkyojinkaplan.pdf ／ 丹波篠山市「防災情報」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/emergency/index.html ／ 丹波篠山市「住宅の耐震化促進事業」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/chiikikeikakuka/kurashi_tetsuzuki/1/4886.html ／ 丹波篠山市統計書（令和7年度版）「土地・気象」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/material/files/group/47/R0701tochikisho.pdf ／ 兵庫県CGハザードマップ http://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/

12丹波篠山市の成り立ち ― 徳川家康が築かせた篠山城と、平成11年に生まれた市

丹波篠山市の中心には、篠山城跡があります。 市公式によれば、篠山城は慶長14年（1609年）、徳川家康の命によって笹山に新たに築かれた城で、築城者は松平康重。 「諸大名が築城を助ける、いわゆる公儀（天下）普請であった。」と市は説明しています。 城跡は昭和31年（1956年）12月28日に国の史跡に指定され、その後、大書院の木造本格復元などの整備が進められてきました。

年できごと
慶長14年（1609年）徳川家康の命により篠山城を築城（築城者 松平康重・天下普請）
昭和31年（1956年）12月28日篠山城跡が国の史跡に指定
平成11年（1999年）4月1日篠山市が誕生（市統計書「市の沿革」）
平成13年5月篠山口駅西地区地区計画を策定
平成16年12月10日城下町が国の重要伝統的建造物群保存地区に選定（約40.2ha）
平成23年（2011年）1月1日に景観行政団体へ。3月18日に景観計画を策定
平成26年丹波篠山市土地利用基本条例を制定
平成30年10月土地利用基本計画（第2次国土利用計画）
令和元年（2019年）5月1日市名を「丹波篠山市」に変更
令和3年度〜第3次丹波篠山市総合計画（10年間）

市名の変更について、市の総合計画の基本構想はこう書いています。 「時代が、平成から令和に変わる令和元年5月1日、市名を「丹波篠山市」に変更しました。」 古い資料や登記・契約書類には「篠山市」と書かれていることがあります（同じ市です）。 物件の資料を見るときに戸惑わないよう、知っておいてください。

「篠山市」が生まれる前の町の組み合わせ（どの町が合併したか）は、市公式のページ本文で確認できていません（未取得）。 市の統計書は、いまも町字別の人口を篠山・城東・多紀・西紀・丹南・今田の6地区で集計し、 市は城東・多紀・西紀・丹南・今田に支所を置いています。 市の固定資産税のページには「旧篠山町の区域」という言い方が出てきます（新過疎法の過疎地域の区域）。

市章は、市公式によれば「丹波篠山市を象徴するササの葉を2枚あわせ、篠山の頭文字である「S」を表す」デザインで、2000年の制定です。 「篠山」「丹波篠山」という地名そのものの由来は、市公式のページでは確認できませんでした（未取得）。

城下町と、宿場町と、農村

市の総合計画は、市内の19の地域を「農村部、住宅開発が盛んで新たな住民が増えた地区、城下町や宿場町など」と書いています。 城下町の篠山と、もうひとつの伝建地区である福住。 そのまわりに、基幹産業である農業の集落が広がっています。 市の概要は特産物として丹波篠山黒豆、丹波栗、丹波松茸、丹波焼、丹波木綿を挙げ、 8月の「デカンショ祭」、「陶器まつり」、「味覚まつり」を紹介しています。

歴史の町で土地を買うときには、実務上の注意があります。 市の文化財課は「埋蔵文化財包蔵地にかかる手続き」のページを公開しています。 埋蔵文化財の包蔵地で建築や造成をするときは、事前の届出や調査が必要になることがありますので、 土地から買って建てる方は、契約の前にその土地が該当するかを確認してください。

人口は、いったん増えて、また減っている

市の統計書に載っている国勢調査人口は、昭和22年の58,355人から昭和60年の41,144人まで減り、 平成2年 41,802人 → 平成7年 44,752人 → 平成12年 46,325人と増えたあと、 平成17年 45,245人、平成22年 43,263人、平成27年 41,490人、令和2年 39,611人と減りました。 令和7年の確定値（令和8年9月29日公表）は36,990人です。 市の概要は、舞鶴若狭自動車道の開通とJR福知山線の複線化で、大阪・神戸からの時間的距離が大幅に短縮され「1時間圏域」となったと書いています。 ただし、人口が増えた理由を数字で説明した公的資料は、本ページでは確認していません。

そして令和8年の地価公示は、住宅地4地点で平均0.0％でした。 上がった地点と下がった地点が半分ずつ。 値上がりを期待して買うのではなく、自分がそこで暮らす費用と安全を、物件ごとに確かめて買う。 このページは、そのための材料を公的資料だけで並べたものです。

出典：丹波篠山市「国指定史跡篠山城跡」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/shinbunkazai/sasayamajo/2858.html ／ 丹波篠山市統計書（令和7年度版）「土地・気象」「国勢調査」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/somuka/7/tokeisho/30837.html ／ 第3次丹波篠山市総合計画 基本構想 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/material/files/group/44/kihonkousou.pdf ／ 丹波篠山市「丹波篠山市の市章」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/gyoseijoho/tambasasayamashinitsuite/13439.html ／ 丹波篠山市「丹波篠山市の概要」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/gyoseijoho/tambasasayamashinitsuite/11314.html ／ 丹波篠山市「埋蔵文化財包蔵地にかかる手続き」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/shinbunkazai/maizou/12871.html ／ 丹波篠山市「過疎地域における固定資産税の課税免除について」 https://www.city.tambasasayama.lg.jp/soshikikarasagasu/zeimuka/1/zeikingaiyou/3/22680.html

13丹波篠山市の物件を探す・相談する

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項目内容
会社名株式会社MILLIONS（家タダ）
所在地大阪市中央区西心斎橋 おおきに心斎橋Landmarkビル702
免許番号大阪府知事(1)第66296号
電話06-4256-4106
LINELINEで相談する

※掲載の数値は令和8年地価公示、国勢調査、国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報ほか公的資料にもとづきます。基準日は出典欄をご確認ください。

14丹波篠山市の不動産購入に関する記事

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区ごとの地価・人口・制度を横並びで比較したい方は【大阪市24区】エリア比較ハブ／【神戸市】9区の比較ページをご覧ください。

15丹波篠山市の不動産購入 よくある質問

丹波篠山市で本当に仲介手数料は0円になりますか？

はい。ネットに掲載されている丹波篠山市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てているため、買主様からは仲介手数料をいただきません。ただし、すべての物件が対象になるわけではありません。売主様側から報酬を受けられない取引の形になる物件は、0円の対象外になることがあります。対象かどうかは、物件のURLをLINEでお送りいただければ無料でお答えします。近畿エリア圏内であれば即日対応します。

丹波篠山市の家の相場はいくらですか？

成約価格情報は2件だけですので、別の公的データで目安をお伝えします。国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で捕捉できた丹波篠山市の成約は2件で、種別ごと・町ごとの集計に現れる件数がありません（成約価格情報は国土交通省の公表データで、家タダ自身の成約実績ではありません）。戸建ての目安になるのは、国土交通省の不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケート調査）です。丹波篠山市の戸建ては40件・中央値500万円、まんなか半分の幅は200万円〜1,280万円（土地295㎡・延床145㎡・建築年1987年がそれぞれの中央値）。地区別では東新町3件・1,900万円、住吉台3件・700万円です（件数が少ないので目安です）。住宅地の土地だけの取引は24件で、1㎡あたりの中央値は25,000円です。マンションは、物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。土地の目安として使える公的な数字は地価公示です。令和8年の住宅地4地点の平均は1㎡あたり26,650円（前年比0.0％）。最高は杉字五反田の45,000円、最安は瀬利字石ケ坪の10,100円です。このページに出てくる500万円・1,000万円・2,000万円は、相場ではなく手数料の計算例です。

丹波篠山市の地価は上がっていますか？

令和8年地価公示では、住宅地4地点のうち2地点が上昇、2地点が下落で、平均は前年比0.0％です。上がったのは杉字五反田（＋1.4％）と北新町（＋0.3％）、下がったのは味間南字東石橋（−0.6％）と瀬利字石ケ坪（−1.0％）。商業地の2地点（大沢2丁目・東岡屋）はどちらも横ばいでした。平均価格は兵庫県内40市区町村で37位、変動率は31位（当方の集計）。上がった地点・下がった地点の理由を説明した公的資料は確認していません。地点数が少なく、近隣の成約データもほとんどないため、売り出し価格が妥当かどうかは、物件ごとに根拠を確認する必要があります。

丹波篠山市に市街化調整区域はありますか？

ありません。市の土地利用基本計画は「本市は、市域の大部分が非線引き都市計画区域であり」と書いています。統計書では篠山都市計画区域が34,995ha（市域の93％）。用途地域は市の一部だけです。ただし「何でも自由に建てられる」という意味ではありません。市は土地利用基本条例にもとづく土地利用基本計画で市域を8つの土地利用区域に分け、区域ごとの「開発行為等に関する立地基準」を定めています（自然環境保全区域は原則として開発を抑制）。さらに篠山・福住の伝建地区では、外観を変える行為に許可が必要です。確認すべきなのは、①都市計画区域・用途地域の内か外か、②土地利用基本計画のどの区域か、③伝建地区・景観・土砂災害の区域にかかるかです。

丹波篠山市に都市計画税はかかりますか？

市税のあらましの税目一覧に、都市計画税は出てきません。一覧は普通税が市民税・固定資産税・軽自動車税・市たばこ税、目的税が入湯税と国民健康保険税です。当方は「丹波篠山市では都市計画税は課されていない」と読み取っていますが、「課税していない」と明記した市公式の文は確認できていません。検討中の物件については、売主側の納税通知書（課税明細書）で税額を確認するのが確実です。固定資産税は1.4％、納期は4月・7月・12月・2月の4期（評価替えの年は第1期が5月）。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は価格の1／6、それを超える部分は1／3が課税標準です。

城下町（伝建地区）の家を買うときの注意点は？

篠山（約40.2ha・東新町・西新町・南新町・北新町・河原町・小川町及び立町の一部）と福住の伝建地区では、新築・増改築・外観や色を変える修繕・太陽光パネルやエアコン室外機の新設・看板・宅地の造成などに、事前に市と教育委員会の許可が必要です。「特定物件の取り壊しはできません」。手続きには各地区まちなみ保存会との協議で一定の期間がかかります。その代わり、地区内の土地は固定資産税が減額されます（伝統的建造物などの敷地は2分の1、その他の宅地は5分の1。納期限の7日前までに申請）。リフォームの計画がある方は、契約の前に、どこまで変えられるかを文化財課にご相談ください。

丹波篠山市から大阪・神戸へは通えますか？

市内にはJR福知山線（JR宝塚線）の篠山口・丹波大山・南矢代・古市・草野の5駅があります（市の統計書）。市の概要は、舞鶴若狭自動車道の開通とJR福知山線の複線化で大阪・神戸から「1時間圏域」になったと書いています。市の統計書では、市外への通勤・通学の行き先は三田市1,606人、丹波市1,203人、大阪府918人、神戸市571人、京都府423人です。市役所のある城下町へは、篠山口駅から神姫バスで約15分。列車の本数・所要時間・運賃は、本ページでは確認できていません。通勤・通学を予定されている方は、買う前に篠山口駅までの足と列車の時刻を必ず確認してください。

丹波篠山市の学区はどうやって決まりますか？ 学校は選べますか？

丹波篠山市の校区の一覧と、学校選択制の有無は、市公式サイトで確認できていません。確認できたのは、市立小学校が14校（篠山・八上・城北畑・岡野・城東・多紀・西紀南・西紀・西紀北・大山・味間・城南・古市・今田）、中学校が5校（篠山・篠山東・西紀・丹南・今田）あること（令和7年5月1日現在）と、市の「通学方法について」が、指定のある地域を除き、小学校は集団登校による徒歩通学、中学校は徒歩又は自転車通学としていることです。児童数は味間小の600人から西紀北小の26人まで幅があります。どの住所がどの学校になるかは、教育総務課 学事係（079-552-5714）に物件の住所を伝えてご確認ください。

丹波篠山市の子育て支援や、家を買うときの補助はありますか？

こども医療費は0歳から中学3年生まで外来・入院とも自己負担なし、高校生相当は入院が自己負担なし・外来は1医療機関1日800円まで（月2回まで）で、所得制限はありません。学校給食費は令和8年度、小学校が無償、中学校は1食176円（半額を公費負担）です。家に関しては「丹波篠山の家」建築費の補助（基準を満たす木造住宅。建売住宅は購入者が対象。70万円〜130万円。設計段階での認定が前提）、定住促進重点地区（畑・日置・後川・雲部・福住・村雲・大芋・西紀北）の子育て世帯定住支援補助金（子ども1人3万円）、住宅の耐震化促進事業（昭和56年5月31日以前着工の住宅）があります。待機児童数は、市公式で確認できていません。

丹波篠山市で家を買うとき、災害はどこを確認すればよいですか？

確認する順番は、土砂・川（浸水）・地震（建物の耐震性）・雪です。土砂：兵庫県指定の土砂災害警戒区域は1,300箇所、特別警戒区域は954箇所（令和8年6月30日現在）。市の国土強靭化計画は土砂災害のリスクを「極めて高いと言える」と書いています。川：篠山川が盆地の中央を東から西へ流れ、昭和28年の13号台風、昭和34年の伊勢湾台風などで大きな浸水の記録があります。地震：同計画は御所谷断層帯・三峠断層帯・京都西山断層帯の地震で震度6弱以上のおそれとしています。雪：山間地の後川で積雪70cmの記録（平成7年）。物件ごとの想定は、市の防災マップ（WEB版）と兵庫県CGハザードマップで確認します。家タダでは、物件ごとにこれらを契約前に無料で確認します。

中古戸建てを買うとき、丹波篠山市ならではの注意点はありますか？

4つあります。①土地利用のルール。線引きはありませんが、土地利用基本計画の区域、用途地域、伝建地区・景観で、建て替えや外観の自由度が変わります。②耐震性。城下町の町家や古い農家住宅は築年が古いものがあります。昭和56年5月31日以前着工なら市の耐震診断・改修補助の対象です。③裏山と川。土砂災害警戒区域1,300箇所の市です。山すそ・谷筋・川沿いの物件は区域と想定を確認します。④敷地の広さと税。土地の面積が広い物件が多く、住宅用地の特例は200㎡を超える部分で軽減の割合が変わります。いずれも、価格の安さだけでは分からない項目です。

丹波篠山市で買うとき、家タダに頼むデメリットはありますか？

あります。正直にお伝えします。①すべての物件が0円の対象ではありません。売主様側から報酬を受けられない取引の形になる物件（個人の売主様が直接売り出している物件や、移住の窓口などを通じて紹介される物件の一部など）は、対象外になることがあります。②0円になるのは仲介手数料だけです。物件価格、印紙税、登記費用、住宅ローンの手数料・保証料、火災保険・地震保険、固定資産税の精算金などの実費は別途かかります。③価格の低い物件では、0円にできる金額そのものが小さくなります。丹波篠山市の戸建ての取引価格の中央値は500万円（不動産取引価格情報）で、500万円の物件の仲介手数料の上限額は23万1,000円、300万円なら15万4,000円です（400万円以下は計算の区分が別）。④「丹波篠山の家」補助の「市内工務店の施工」加算を重視される方は、比較が必要です。この加算は建築の施工者についての項目で、家タダが施工をするわけではありません。補助の条件は市にご確認ください。⑤丹波篠山市は成約データが2件しかありません。価格の妥当性は、不動産取引価格情報（国土交通省・取引当事者へのアンケート調査）・地価公示・路線価・固定資産税の評価・建物の状態から個別に判断することになります。⑥丹波篠山市固有のコストとして、車の維持費、冬の雪への備え、伝建地区の家なら外観の基準に合わせた修繕費、古い家なら耐震改修の費用があります。これらは仲介手数料とは関係なくかかる費用で、家タダでも0円にはなりません。こうした点をご理解いただいたうえで、対象になるかどうかを、まずは物件URLでお確かめください。

丹波篠山市の物件、その価格で買って大丈夫ですか？

丹波篠山市は、線引きがなく、城下町と福住に伝建地区があり、公的な成約データが2件しかない市です。阪神間の市で使える「市街化区域か調整区域か」「近隣の成約事例」という物差しが、そのままでは使えません。令和8年の地価公示は、住宅地4地点で平均0.0％。上がった地点と下がった地点が半分ずつでした。比べる成約データが少ないからこそ、その物件そのものを調べる必要があります。土地利用基本計画のどの区域か、用途地域の内か外か。伝建地区の中なら、外観をどこまで変えられるか。土砂災害警戒区域1,300箇所・特別警戒区域954箇所にかかっていないか、篠山川の浸水の想定はどうか。建物の耐震性、冬の雪、駅やバス停までの足。校区はどこか（校区の一覧は市公式で確認できていませんので、教育委員会に住所でご確認ください）。家タダでは、こうした調査をすべて契約前に無料で行ったうえで、買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。計算例として、1,000万円の物件なら39万6,000円、2,000万円の物件なら72万6,000円の差です。近畿エリア圏内であれば即日対応します。気になる物件のURLをLINEでお送りください。

LINEで無料診断してもらう 06-4256-4106（24時間受付） メールで問い合わせる

16本ページで使用した出典（すべて公的一次情報）

当ページに掲載した数値は、すべて以下の公的機関の公表資料にもとづいています。基準日も併せてご確認ください。

運営：株式会社MILLIONS（大阪府知事(1)第66296号）

所在地：大阪市中央区西心斎橋 おおきに心斎橋Landmarkビル702

加盟：国土交通大臣指定 不動産流通機構／全国宅地建物取引業協会／不動産公正取引協議会

最終更新：2026年10月8日

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