【東近江市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

東近江市の価格帯で、いくら得になるか

東近江市の住宅地は1㎡あたり平均32,050円（20地点の単純平均）。市内の標準地は最高62,300円/㎡（佐野町字筋違３４６番１６）から最低9,500円/㎡（園町字岡ノ上９９６番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が6.6倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、東近江市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は33件。成約価格の中央値は1,900万円、真ん中の半数は1,100万円〜2,400万円に収まっています。延床面積の中央値は110㎡。建築年の中央値は2001年です。

最寄駅で多いのは八日市駅（11件）、能登川駅（10件）、五箇荘駅（5件）。

中央値の1,900万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は69万3,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる33件のうち、1981年以前に建てられたものは3件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

東近江市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて東近江市・滋賀県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で109,836人。388km²に7つの旧市町

東近江市の人口は110,224人（男55,189人／女55,035人）、世帯数は48,380世帯です（令和8年10月1日現在・東近江市「市の人口」。住民基本台帳登録者数）。面積は388.37km²で、東西約33.3km・南北約26.4km。市公式は「滋賀県総面積の約9.7％を占める」「県内では高島市・長浜市・甲賀市・大津市に次ぐ5番目に大きな市」と説明しています。人口密度は約284人/km²（当方算出）です。

令和7年国勢調査の確定値が、市から公表されています（令和8年10月6日更新）。人口109,836人・世帯数44,910世帯。令和2年国勢調査（112,819人・42,899世帯）と比べて、人口は2,983人の減少、世帯数は2,011世帯の増加です（増減数は市公表。率にすると人口−2.6％・世帯＋4.7％で、こちらは当方算出）。平成27年は114,180人・40,691世帯でしたから、10年間で人口は4,344人減り、世帯は4,219世帯増えたことになります（当方算出）。市の都市計画マスタープランは「平成17年（2005年）の116,797人をピークに減少に転じて」いると書いています。

人口は減り、世帯は増えている。1世帯あたりの人数が小さくなっているということで、令和8年10月1日の住民基本台帳で計算すると1世帯あたり約2.28人（当方算出）です。65歳以上は30,986人で、住民基本台帳人口の28.1％（当方算出）にあたります。

東近江市を理解するいちばんの近道は、「7つの旧市町」で見ることです。平成17年2月11日に八日市市・永源寺町・五個荘町・愛東町・湖東町が合併して東近江市が生まれ、平成18年1月1日に能登川町と蒲生町が加わりました。市は令和7年国勢調査の結果も、この7つの地区で公表しています。

八日市が45,237人で市全体の41.2％、能登川が22,850人で20.8％。この2地区で市の人口の6割を超えます。次いで蒲生13,447人、五個荘11,879人、湖東7,780人、永源寺4,445人、愛東4,198人（構成比は当方算出）。人口密度は、八日市が1km²あたり860人、能登川が734人、五個荘が730人。永源寺は25人です（市公表）。同じ市のなかで、人口密度に30倍以上の差がある（当方算出）。東近江市は、駅のまわりの市街地と、広い農地・山林の集落が、ひとつの市にまとまった自治体です。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。買う側にとっては、価格が急に上がりにくく、落ち着いて選べるという利点があります。実際、令和8年地価公示の住宅地20地点の変動率は平均−0.1％で、上昇が8地点、横ばいが2地点、下落が9地点でした（残る1地点は前年と比べられない地点）。一方で、上がっている地点と下がっている地点が、場所によってはっきり分かれています（くわしくは「東近江市の特徴」の章で扱います）。「東近江市だから」ではなく「東近江市のどこか」で考えることが、この市では特に大切です。

市の位置について、市公式は次のように説明しています。滋賀県の南東部にあり、北は彦根市・愛荘町・多賀町、南は竜王町・日野町・甲賀市、西は近江八幡市に接し、東は三重県との県境。東に鈴鹿山系、西に琵琶湖があり、愛知川が市の中央を流れ、南西部には日野川が流れている。市内には箕作山（みつくりやま）や繖山（きぬがさやま）などが点在する、という地勢です。統計書によると最高標高は1,247m（君ヶ畑町地先の御池岳丸山）、最低標高は81m（大中町）。標高差が1,100mを超える市です。

土地の使われ方

東近江市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域3.8％」です。市の都市計画マスタープラン（令和2年6月）は、市域38,322ha（琵琶湖の面積を除く）を次の4つに分けています。市街化区域1,441ha（3.8％）、市街化調整区域12,026ha（31.3％）、非線引き都市計画区域4,162ha（10.9％）、都市計画区域外20,693ha（54.0％）（平成31年3月時点・構成比は計画書の値）。

市域の半分以上（54.0％）は、そもそも都市計画区域の外です。マスタープランは市の特徴を「線引き都市計画区域(近江八幡八日市都市計画区域)と非線引き都市計画区域(湖東都市計画区域)、都市計画区域外という異なる三つの土地利用規制に関する区域を有して」いる、と書いています。ひとつの市のなかに、家を建てるときのルールが3種類あるということです。

地目で見ると、市域388.37km²のうち山林が218.08km²（56.2％）、田が81.38km²（21.0％）、宅地は23.89km²（6.2％）です（令和6年版東近江市統計書・令和6年1月1日。山林は令和5年度版）。琵琶湖の水面も5.15km²（1.3％）含まれています。マスタープランは、平成29年の農業産出額の県内占有率が16.8％で県内第1位、製造品出荷額等は約7,062億円で県内第2位、と紹介しています。山と田んぼと工場の市で、住宅地はそのなかの限られた場所にあります。

※東近江市都市計画マスタープラン（令和2年6月）10ページの表。平成31年（2019年）3月時点。面積・構成比とも計画書の値で、琵琶湖の面積は含まれていない。

市街化区域と市街化調整区域

東近江市は、市域の一部だけが「線引き」をしている市です。市の都市計画マスタープランによると、市内には線引きをしている都市計画区域（近江八幡八日市都市計画区域）、線引きをしていない都市計画区域（湖東都市計画区域）、都市計画区域の外の3つがあります。

下の表は、このうち線引きをしている近江八幡八日市都市計画区域（東近江市の分・13,467ha）の内訳です。市街化区域は1,441ha、市街化調整区域は12,026ha。線引きをしている区域のなかでも、市街化区域は10.7％にすぎません（平成31年3月時点・割合は当方算出）。マスタープランの地域区分では、この区域にあたるのは繖（きぬがさ）地域（五個荘・能登川）、八日市地域（建部・中野・八日市・南部）、玉園地域（玉緒・御園）、蒲生野地域（蒲生・平田・市辺）です。

表に入っていない土地が、市域の3分の2近くあります。湖東都市計画区域（非線引き・4,162ha）は「湖東地域（一部）」、都市計画区域外（20,693ha）には永源寺地域が含まれる、とマスタープランは整理しています（湖東地域は愛東と湖東の2地区。どの町が湖東都市計画区域の内で、どの町が外かの町名単位の対応は未取得です）。

いま、区域区分の変更の手続きが進んでいます。市は「近江八幡八日市都市計画の案の縦覧」を令和8年9月25日から10月9日まで行っており、市が決める用途地域の変更（5地区）・地区計画の変更と決定に加えて、県が決める「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」と「区域区分」の変更も予定されていると案内しています。このページの面積は平成31年3月時点のもので、今後変わる可能性があります。

用途地域の面積は合計1,440.5haで、内訳は次のとおりです（平成31年3月時点）。住居系6種類の合計は807.1ha（56.0％）、商業系2種類は164.6ha（11.4％）、工業系3種類は468.8ha（32.5％）。用途地域の3分の1近くが工業系で、最大は第1種住居地域（329.4ha）、次が第1種中高層住居専用地域（281.0ha）、3番目が工業地域（227.2ha）です。第2種低層住居専用地域は0.0haで、指定がありません。市が用途地域図を公開しているのは八日市・五個荘・能登川・蒲生の4地区です。

※東近江市都市計画マスタープラン（令和2年6月）10ページの表。平成31年（2019年）3月時点。系統別の合計は計画書の値、各用途地域の割合は当方の算出です（端数処理のため合計は100％になりません）。表の「合計（都市計画区域）」は、線引きをしている近江八幡八日市都市計画区域のうち東近江市の分（13,467ha）を指します。区域区分の当初決定日は未取得です（直近の定期見直しは「第6回区域区分定期見直し・平成31年3月29日県告示」と市の資料にあります）。

地価公示 ― 20地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、東近江市の住宅地の標準地は20地点。 単純平均は1㎡あたり32,050円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.1％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

東近江市は滋賀県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある滋賀県内の17市町のうち、 東近江市の住宅地の平均価格は9位。 町を除いた「市」だけで見ると、13市のなかで第9位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

東近江市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地20地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で6.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

市の都市計画マスタープラン（令和2年6月）によると、東近江市は都市計画で公園26箇所（80.16ha）、緑地4箇所（140.85ha）、墓園1箇所（3.40ha）を計画決定しており、整備率は公園が87.3％、緑地が3.2％です。市の公式サイトには都市公園のページのほか、能登川水車とカヌーランドの案内があります。市域の56.2％が山林、21.0％が田という市ですから、都市公園の数字だけでは緑の量は測れません。公園の総数・1人当たりの公園面積・個々の公園の名称と所在地は、本ページでは確認していません（未取得）。

※東近江市都市計画マスタープラン（令和2年6月）12ページ。計画決定された都市計画公園・緑地・墓園の箇所数と面積。

東近江市を一言で表すと、「ひとつの市のなかに、まったく条件のちがう土地が同居している市」です。 市街化区域は市域の3.8％。都市計画区域の外が54.0％。 駅は14あるのに、JRの駅はひとつだけ。 住宅地の公示価格は、1㎡あたり6万円台の町と1万円を切る町がある。 この章では、公的データに出ている事実から東近江市を読んでいきます。

地価公示28地点 ― 住宅地は「4万円以上」と「2万円未満」に割れている

令和8年地価公示で、東近江市の標準地は住宅地20地点・商業地6地点・工業地2地点の計28地点です。

住宅地の平均は−0.1％。ほぼ横ばいに見えます。ところが、中身は横ばいではありません。 20地点を価格の高い順にすべて並べます。

読み取れることが3つあります。

• 20地点のうち18地点が、「4万円以上」か「2万円未満」のどちらかに入っている。 あいだの2万円台・3万円台は、桜川西町（33,200円）と躰光寺町（23,700円）の2地点だけです。 「東近江市の住宅地は平均32,050円」と言っても、3万円前後の標準地はほとんどありません。
• 上の9地点は上昇6、下の9地点は上昇0。 4万円以上の9地点は、上昇6・横ばい1・下落2。下落した2地点も−0.5％と−0.2％です。 2万円未満の9地点は、上昇がひとつもなく、下落が7地点。上平木町−2.8％、勝堂町−2.6％と、下げ幅も大きい。 平均−0.1％は、「上がっている半分」と「下がっている半分」を足して割った数字です。
• 最も上がったのは中小路町（＋3.3％）、次が桜川西町（＋2.2％）。 最高価格の佐野町（＋0.8％）や八日市緑町（＋1.5％）より、上昇率は高い。 中小路町には地区計画があり、令和8年秋にその変更の案が縦覧されています。

買う側にとっての意味は、はっきりしています。 4万円以上の地点がある町（佐野町・八日市・山路町・中野町・東沖野・中小路町・五個荘の一部）は、 価格が保たれているか、ゆるやかに上がっています。 2万円未満の地点がある町は、土地が広く安く買えるかわりに、この1年で公示価格が0.6〜2.8％下がっています（横ばいの小脇町を除く）。 どちらが良い・悪いではなく、「何年住むつもりか」「将来手放す可能性があるか」で選ぶべき土地が変わります。

商業地6地点と工業地2地点は次のとおりです。

工業地は2地点とも上昇で、平均＋3.6％。住宅地の平均（−0.1％）とは動きが違います。 市のマスタープランは、平成29年の製造品出荷額等が約7,062億円で、 事業所数・従業者数・製造品出荷額等のいずれも県内第2位、と紹介しています。 市内に働く場所が多いことは、東近江市の強みです。 商業地の最高は八日市本町の83,900円/㎡で、住宅地の最高（62,300円）の1.3倍ほど（当方算出）。 商業地と住宅地の差が小さいのも、この市の特徴です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・地点の数え上げは当方の集計であり、国土交通省が公表しているものではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。

実際の成約50件 ― 43件が戸建、中央値2,200万円、中央の築年2008年

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 東近江市の成約は50件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

まず、件数が少ないことを正直に書いておきます。 人口11万人の市で、1年間に公的データに載った成約が50件。 この件数では、町ごと・駅ごとの「相場」を細かく語ることはできません。 このページの中央値は、どれも「目安」です。

そのうえで、50件から読み取れることがあります。

• 戸建が43件（86％・当方算出）。東近江市は戸建の市です。 マンションは7件で、成約個票に出てくる3件はすべて八日市駅か能登川駅の徒歩圏でした。
• 戸建の中央の築年は2008年。築20年に届かない家が真ん中です。 「古い家を安く買う」市というより、比較的新しい戸建が2,000万円台で取引されている市だと言えます。 成約個票にも2024年築・2010年築・2007年築・2002年築の戸建が並んでいます。
• 中央の土地面積は182㎡（約55坪）。 住宅地の平均公示価格32,050円/㎡に182㎡を掛けると約583万円（当方算出）。 成約中央値2,200万円との差は、建物の値段と、標準地より条件のよい立地の分と考えられます。 東近江市の戸建は、価格のうち建物が占める割合が大きいということです。 建物の状態・性能・保証を、土地以上にしっかり確認する必要があります。

最寄駅別の成約（50件中47件）

八日市19件と能登川18件で、50件のうち37件（74％・当方算出）。 東近江市の住宅の取引は、市役所のある八日市と、JRの駅がある能登川の2か所に集まっています。 この2駅は件数もほぼ同じ、中央値もほぼ同じ（2,300万円と2,450万円）、平均徒歩も同じ17分です。 「近江鉄道の八日市」と「JRの能登川」が、同じくらいの値段で取引されていることになります。 通勤にJRを使う方は能登川、市内や近江鉄道沿線で働く方・車で動く方は八日市、という選び方が基本です。

残りの12駅のうち、3件以上の成約があったのは新八日市と五箇荘だけでした。 駅は14あっても、住宅の取引がまとまってあるのは2駅＋2駅。 それ以外の駅の近くで物件を探す場合は、比べられる成約がほとんど無いことを前提にしてください。

町丁目別の成約（3件以上あった5町丁目・計23件）

50件のうち、3件以上まとまった町は5つ・23件だけ。残りの27件は、1〜2件ずつ市内に散らばっています。 東近江市は388km²ある市ですから、当然といえば当然です。 最高の林田町2,700万円と最低の五個荘中町820万円で約3.3倍（当方算出）。 しかも安い五個荘中町のほうが土地は広い（243㎡と160㎡）。 土地の広さではなく、建物の新しさと立地で値段が決まっていると考えられます （町丁目ごとの築年は公表データにないため、断定はできません）。

佐野町は注目すべき町です。 住宅地の公示価格は市内最高（62,300円/㎡）なのに、成約中央値は1,200万円。 中央の面積118㎡は、マンションの専有面積と戸建の土地面積が混ざった数字です。 土地は高いが、成約の中心は1,000万円台前半。 能登川駅に近い町で、築年数の経ったマンションや小ぶりな物件が動いていることを示しています。 「駅に近くて手の届く価格」を探す方には、候補になる町です。

実際の成約は、こんな中身です

マンション3件は1,300万円・2,200万円・3,000万円。築年は1995年・2004年・2023年。 面積は70〜75㎡でほとんど同じですから、値段の差は、ほぼ築年と駅からの距離です。 2023年築・八日市駅徒歩1分で3,000万円、1995年築・能登川駅徒歩8分で1,300万円。 3,000万円にかかる仲介手数料の上限額は105万6,000円で、100万円を超えます。

戸建4件は、2,100万〜2,200万円にそろっています。 同じ値段で、2024年築・土地130㎡・建物75㎡の家と、2007年築・土地205㎡・建物155㎡の家がある。 「新しくて小さい家」と「少し古くて大きい家」が同じ値段、というのが東近江市の2,000万円台前半の帯です。 どちらが合うかは、家族の人数と、車を何台置くかで決まります。 戸建4件は、いずれも駅から徒歩10〜15分でした。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・東近江市50件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。戸建の間取りは公表データが空欄のため「—」としています。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

3つのルールが同居する市 ― 市街化区域は3.8％

市の都市計画マスタープランは、東近江市の土地利用を次の一文で表しています。

市街化区域1,441haは、市域のわずか3.8％です。 そこに、市が立地適正化計画で定めた居住誘導区域が4か所・合計705.6ha（当方算出）。 市が「今後も住宅地として維持していく」と位置づけている場所は、市域の2％に満たない（当方算出）ことになります。

ただし、東近江市は「市街化区域の外は建てられない」という市でもありません。 市街化調整区域のなかに、(1) 誰でも住宅を建てられる第11号・第12号の指定区域、 (2) 地区計画でつくられた住宅地（名称に（調）の付く地区計画が13件）があります。 そして、非線引きの区域と都市計画区域の外では、そもそも市街化調整区域の規制がかかりません。 「この土地に、自分は家を建てられるのか」の答えが、場所によって何通りもあるのが東近江市です。 くわしくは「市街化調整区域」の章にまとめています。

出典：東近江市都市計画マスタープラン（令和2年6月）。面積は平成31年3月時点で、琵琶湖の面積を除きます。 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/003/489/mp2020.pdf

まとめ：東近江市は「区域・駅・築年・水と土砂」の4つで選ぶ市

確認すべきことは、次の5点です。

• その土地は4つの区分のどれか。市街化区域／市街化調整区域／非線引きの都市計画区域／都市計画区域外。 調整区域なら、第11号・第12号の指定区域の内か外か、地区計画の区域かどうか。
• どの駅の物件か。JRは能登川だけ。八日市は近江鉄道です。成約は八日市19件・能登川18件に集まっています。
• 地価が「4万円以上」の側か「2万円未満」の側か。前者は上昇6地点、後者は上昇0地点・下落7地点です。
• 建物の築年と状態。戸建の中央の築年は2008年。価格のうち建物の占める割合が大きい市です。
• 水害と土砂災害。愛知川・日野川・琵琶湖の浸水想定、県の浸水警戒区域（きぬがさ町・葛巻町）、 土砂災害警戒区域355箇所・特別警戒区域221箇所。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の東近江市

東近江市が誕生したのは平成17年（2005年）2月11日。八日市市・永源寺町・五個荘町・愛東町・湖東町が合併し、平成18年1月1日に能登川町・蒲生町が加わって、いまの市域になりました。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所本庁舎（八日市緑町）を含む同じ範囲です。当時はまだ「八日市市」でした。市役所の標高は131.86mで、市公式は「琵琶湖の水面より47m高い」と説明しています。住宅地の標準地「八日市緑町34番2」は61,500円/㎡（＋1.5％）で市内2番目、立地適正化計画はこの一帯を八日市都市拠点（居住誘導区域408.1ha）としています。2枚を見比べるときは、田畑だった場所がどこまで宅地に変わったか、逆にいまも農地のまま残っているのはどこか、に注目してください。東近江市の市街化区域は市域の3.8％で、そのすぐ外側は市街化調整区域です。「市街地の端」がどこにあるかが、写真から読み取れます。（写真の範囲と市役所の位置は、国土地理院の住所検索で得た座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28780〜28782・y12966〜12967）で切り出しています。

東近江市は、平成17年と18年に1市6町が合わさってできた市です。八日市市・永源寺町・五個荘町・愛東町・湖東町（平成17年2月11日）、能登川町・蒲生町（平成18年1月1日）。市の人口統計も、国勢調査の結果も、いまもこの7つの地区で集計されています。

ここでは、令和8年地価公示の全28地点（住宅地20・商業地6・工業地2）と、国土交通省の成約価格情報50件の駅別・町丁目別を、7つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この7つのまとまりは、町名・最寄駅・市の計画書の記述をもとにした当方の整理であり、市の7地区の区分と完全に一致するものではありません。「八日市◯◯町」「五個荘◯◯町」のように町名から旧市町が分かるもの、成約データの最寄駅や市の資料で位置づけを確認できたものだけをそれぞれのまとまりに入れ、どの旧市町にあたるかを公的資料で確認できなかった町は、町名のまま別のまとまりにしています。また、成約の町丁目別は3件以上あった5つの町丁目（計23件）だけの集計です。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、東近江市・滋賀県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

東近江市には鉄道が3つの路線、駅が14あります。JR琵琶湖線（能登川駅）、近江鉄道 本線（五箇荘・河辺の森・八日市・長谷野・大学前・京セラ前・桜川・朝日大塚・朝日野の9駅）、近江鉄道 八日市線（八日市・新八日市・太郎坊宮前・市辺・平田。八日市駅は本線と共通）です。

東近江市の鉄道は、JRと近江鉄道が市内でつながっていません。JRの駅は市の北西の能登川駅だけで、市役所のある八日市は近江鉄道の駅です。市の都市計画マスタープランも、課題として「八日市中心部と新快速停車駅であるＪＲ能登川駅を結ぶ交通軸の強化が必要である」と書いています。八日市で買うか、能登川で買うかで、通勤の経路がまったく変わるということです。近江鉄道八日市線は平田駅の先で武佐駅・近江八幡駅へ続いており、八日市から近江八幡駅に出る経路もあります。

駅名の字に注意してください。近江鉄道の駅は「五箇荘」、地名・学校名は「五個荘」です。成約データの駅名も「五箇荘」、町丁目は「五個荘中町」と表記されています。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※駅名・路線名・隣の駅は、鉄道事業者の公式情報で確認しています（JR西日本「駅情報」、近江鉄道「駅・路線図」と各駅のページ）。JRの路線名「JR琵琶湖線」は、東近江市都市計画マスタープランの表記によります。

近江鉄道の13駅が東近江市にあることは、市の資料で確認しています。近江鉄道の駅ページには住所の記載がないため、市公式「駅などの自転車駐車場の利用について」に載っている、市が各駅に設けている自転車駐車場の所在地（すべて東近江市の町名）と、立地適正化計画の記述（八日市駅・五箇荘駅・桜川駅・新八日市駅）に拠りました。各説明の「所在地」は自転車駐車場の町名であり、駅舎の地番そのものではありません。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、最近の公表値を確認できていないためです（未取得）。参考として、立地適正化計画（平成29年3月策定）には平成27年度の1日当たり乗車人員が載っており、能登川駅7,166人、八日市駅2,053人でした（乗車人員であり、乗降人員ではありません）。

成約データの読み方。駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、八日市19件・能登川18件・新八日市5件・五箇荘5件の計47件（50件中）。14駅のうち、3件以上の成約があったのは4駅だけです。平均徒歩は八日市17分・能登川17分・五箇荘14分・新八日市11分。どの駅も平均で徒歩10分を超えており、駅前よりも駅から離れた住宅地の物件が多く成約しています。駐車場の有無と台数は、東近江市では物件選びの基本条件になります。

道路

市の都市計画マスタープランは、広域の道路網を次のように説明しています。「名神高速道路（八日市ＩＣ、蒲生スマートＩＣ、湖東三山スマートＩＣ）、国道8号、国道307号、国道421号、国道477号等が広域幹線網を形成している」。また、市の強みとして「八日市ＩＣや蒲生スマートＩＣ、石榑トンネル等の交通条件」を挙げています。鉄道よりも、高速道路と国道で動く市だと言えます。

都市計画道路は、計画決定された総延長が80.43kmで、整備率は平成29年度末時点で43.0％です（マスタープラン）。計画はあるが、まだできていない道路が半分以上あるということで、計画線にかかる敷地では建築に制限がかかります（都市計画法第53条の許可）。市は「都市計画道路見直し素案」のパブリックコメントの結果も公開しています。検討中の物件が都市計画道路の区域にかかるかどうかは、契約前に確認が必要です。

景観の面では、市の景観計画が鈴鹿山系国道421号沿道、国道307号沿道、朝鮮人街道沿道などを景観形成重点地域としています。幹線道路の沿道は、交通の便がよい反面、音・振動・大型車の通行があります。時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。

バスは、路線バス（近江鉄道バス）と、市のコミュニティバス「ちょこっとバス」「ちょこっとタクシー」が運行されています（マスタープラン）。市のページによると、ちょこっとバス・近江鉄道路線バスではICOCAが使えるようになっており、バスロケーションシステムも利用できます。立地適正化計画は、コミュニティバスの利用者数について172,000人（令和6年度）という目標値を掲げていました。388km²の市域を鉄道14駅とコミュニティバスで支えているわけですから、バスの便数が将来も維持される前提で物件を選ぶのは避けたほうが安全です。バス便の物件は、現在の時刻表と、自家用車での代替手段をあわせて確認してください。

※駅別の1日平均乗降人員（最近の値）、ちょこっとバス・ちょこっとタクシーの路線・運賃・運行日、路線バスの現在の路線名、主要な県道の路線名、インターチェンジの所在地は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：東近江市都市計画マスタープラン（令和2年6月）https://www.city.higashiomi.shiga.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/003/489/mp2020.pdf ／JR西日本 駅情報（能登川駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610104 ／近江鉄道「駅・路線図」 https://www.ohmitetudo.co.jp/railway/ride/station/ ／東近江市「駅などの自転車駐車場の利用について」https://www.city.higashiomi.shiga.jp/kurashi_tetsuzuki/koutsuu/1002049/1002065/1008933.html ／東近江市「ちょこっとバス・ちょこっとタクシー」https://www.city.higashiomi.shiga.jp/kurashi_tetsuzuki/koutsuu/1002053/index.html ／東近江市「景観法の届出」https://www.city.higashiomi.shiga.jp/machizukuri_kankyou/toshikeikaku/1003492/1003498.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

東近江市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.2％です。都市計画税について、市公式は「税額 ＝ 課税標準額×税率（0.2パーセント）」と書いています。都市計画税は「道路、公園、下水道などの都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てるために課税される目的税」です。

東近江市では、都市計画税がかかるのは市街化区域だけではありません。市公式が挙げている課税対象は、次の2つです。
(1) 市街化区域
(2) 市街化調整区域のうち、市街化区域に隣接または近接し、地区計画にもとづいて開発許可のあった区域。具体的には、沖野三丁目芝野／ピュアタウン沖野／尻無町東畑／建部日吉町竹鼻／伊庭能登川橋／今崎町沿道／宮荘町南部／東今崎町北部の8つの地区計画の区域

つまり東近江市では、「市街化調整区域なら都市計画税はかからない」とは言い切れません。調整区域のなかに地区計画でつくられた住宅地があり、そこには都市計画税がかかります。課税標準額1,000万円なら年2万円の差です（当方算出）。一方、湖東都市計画区域（非線引き）と都市計画区域外には市街化区域がありませんので、市公式の課税対象の説明にあてはまる土地はないことになります（この点を市が明文で書いているわけではないため、納税通知書でご確認ください）。

納税義務者は「賦課期日（毎年1月1日）現在、東近江市内に固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している人」です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納税通知書について、市は「毎年5月上旬に本市から送付する納税通知書により、税額などをお知らせします」としています。納期は年4回（5月、7月、12月、2月）で、各月の末日（12月のみ25日）が納期限です。

免税点は、同一人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額の合計額が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

住宅用地の特例は、東近江市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は、固定資産税が価格の6分の1、都市計画税が3分の1。その他の住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2です。

東近江市の成約データでは、戸建43件の中央の土地面積は182㎡です。200㎡以下なら土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まりますが、町丁目別では五個荘中町の中央の面積が243㎡、地価公示の標準地でも2万円未満の9地点は地積が200〜482㎡です。東近江市では、敷地が200㎡を超える物件が珍しくありません。200㎡を超えた部分は特例の率が変わる、という点を覚えておいてください。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市のページによると、床面積などの要件を満たす新築住宅は、居住部分の床面積120㎡までの固定資産税が2分の1に減額されます。期間は3年間（中高層の耐火住宅などは5年間）。対象となる床面積の要件と新築時期の期限は、市の資産税課でご確認ください。

このほか、認定長期優良住宅、耐震改修、バリアフリー改修、熱損失防止（省エネ）改修の各減額制度のページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額制度の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が東近江市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 5月末日／第2期 7月末日／第3期 12月25日／第4期 2月末日（末日が金融機関の休業日の場合は翌営業日）／賦課期日は毎年1月1日。納税通知書は毎年5月上旬に送付

※税率・免税点は東近江市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜その土地は「4つの区分」のどれか ― 最初にここを確かめる

東近江市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが土地利用の区分です。 同じ東近江市の住所でも、次の4つのどれにあたるかで、建てられる建物・手続き・税がすべて変わります。

市は用途地域図を八日市（5図）・五個荘（2図）・能登川（3図）・蒲生（2図）の地区別にPDFで公開していますが、 「用途地域の閲覧のために作成した図」であり、申請書類への使用や二次利用はできない旨の注意書きがあります。 正確な確認は都市計画課（0748-24-5655）で行うことになります。 市街化調整区域の物件については、「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 家タダでは、区分・指定区域・建て替えの可否・住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

しかも、いま区域区分の見直しの手続き中です。 令和8年9月25日〜10月9日に「近江八幡八日市都市計画の案の縦覧」が行われ、 用途地域の変更（5地区）、中小路町・蒲生大塚工業団地の地区計画の変更、神郷・種町の地区計画の決定の案が示されました。 県が決める区域区分の変更も予定されています。 対象の5地区の町名や、区域区分がどこで変わるのかは、本ページでは確認できていません（未取得）。 検討中の物件が変更の対象に入っていないか、都市計画課にご確認ください。

出典：東近江市都市計画マスタープラン https://www.city.higashiomi.shiga.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/003/489/mp2020.pdf ／ 東近江市「都市計画用途地域」 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/machizukuri_kankyou/toshikeikaku/1003474/1003477.html ／ 東近江市「近江八幡八日市都市計画の案の縦覧（都市計画法第17条）」 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/machizukuri_kankyou/toshikeikaku/1003474/1012513.html

2｜水害 ― 愛知川・日野川・琵琶湖と、「地先の安全度マップ」

市公式は東近江市の地勢を「東側に鈴鹿山系、西側に琵琶湖があり、愛知川が中央を流れ」「南西部には日野川」と説明しています。 山から湖まで、川が市を横切って流れている市です。 市の防災マップ（令和3年5月発行）に載っている水害の情報を整理します。

滋賀県の「地先の安全度マップ」は、ほかの府県にはあまり無い種類の図です。 ふつうの洪水ハザードマップは、大きな川が氾濫したときの想定です。 地先の安全度マップは、家のすぐそばの小さな川や水路があふれた場合まで含めて、その場所がどのくらい浸かるかを示しています。 「大きな川から遠いから大丈夫」とは言えないのが、この図の意味するところです。 東近江市は田が81.38km²（市域の21.0％）ある市で、農業用の水路が身近にあります。

市は、防災マップとは別に町丁目別の洪水ハザードマップのページを設けています。 地域別の図は八日市が3枚、永源寺が2枚、五個荘・愛東・湖東・能登川・蒲生が各1枚。 物件を見に行く前の段階で、ご自身でも町丁目別の図で確認しておくことをおすすめします。 立地適正化計画は、市街化区域のなかの0.5m以上の浸水想定区域について 「八日市地区の中野町周辺、昭和町周辺に概ね2,000平方メートル以下の小規模な区域が存在」と書いています。

※町ごとの浸水深・浸水継続時間・家屋倒壊等氾濫想定区域の範囲は、ハザードマップが図面のため、 本ページでは数値として取得できていません（未取得）。過去の水害の記録も確認できていません。 出典：東近江市「東近江市防災マップ」 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/kurashi_tetsuzuki/anzen_anshin/1001940/1001999/1002000.html ／ 同 17-18ページ https://www.city.higashiomi.shiga.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/002/000/bosai_map_17-18r3.pdf ／ 同 19-20ページ https://www.city.higashiomi.shiga.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/002/000/bosai_map_19-20r3.pdf ／ 滋賀県「地先の安全度マップ」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25843.html

3｜浸水警戒区域 ― 市内に2地区。新築・改築に知事の許可が必要

東近江市には、滋賀県の条例にもとづく「浸水警戒区域」が2地区あります。 これは滋賀県独自の制度で、全国どこにでもあるものではありません。

滋賀県のページによると、浸水警戒区域は 「200年に1回の割合で発生するものと予想される降雨が生じた場合における想定浸水深」にもとづき、 想定浸水深がおおむね3mを超える土地の区域を対象に指定されます。 平屋建ての住宅なら天井の高さを超える浸水です。 県内の指定は20地区で、そのうち2地区が東近江市です。

• 区域内では、住居の用に供する建築物や、社会福祉施設・学校・医療施設の新築・改築に知事の許可が必要です。
• 買ったあとに建て替える場合も、許可が必要になります。建築の計画と費用に関わりますので、区域内の物件は建て替えの条件を先に確認してください。
• 市の立地適正化計画も、200年確率の降雨で想定浸水深3.0m以上の区域を居住誘導区域から除いています。

きぬがさ町・葛巻町の物件を検討される方は、その敷地が区域の内か外かを、契約前に必ず確認してください。 「一部地域」の指定ですので、同じ町のなかでも区域に入る土地と入らない土地があります。 区域図は滋賀県のページで公開されています。

出典：滋賀県「浸水警戒区域」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25841.html ／ 滋賀県「滋賀県流域治水の推進に関する条例に基づく浸水警戒区域の指定について」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/947.html （許可の基準の詳細は本ページでは確認していません）

4｜土砂災害警戒区域355箇所・特別警戒区域221箇所

滋賀県が公表している市町別の指定状況（令和8年8月25日現在）で、 東近江市の土砂災害警戒区域は355箇所、うち特別警戒区域は221箇所です。 市の立地適正化計画にも同じ数字（355箇所・221箇所）が書かれています。

355箇所のうち221箇所、6割以上（62％・当方算出）がレッドゾーンです。 市域の56.2％が山林で、最高標高1,247mから最低81mまでの標高差がある市ですから、当然の数字ではあります。 ただし、山あいの地区だけの話ではありません。 市公式が書いているとおり、市内には箕作山や繖山などの山が平野のなかに点在しています。 市街地に近い山のふもとの物件でも、警戒区域にかかる可能性があります。

特別警戒区域（レッドゾーン）は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 居室を有する建築物には構造規制がかかり、住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 市は、土砂災害特別警戒区域を居住誘導区域からも、市街化調整区域の地区計画の対象からも除いています。 山ぎわ・がけ下の物件は、イエローかレッドかまで必ず確認してください。

出典：滋賀県「土砂災害警戒区域等の指定状況（市町別）」 https://www.pref.shiga.lg.jp/documents/1237/20260907093852.pdf （令和8年8月25日現在）／ 東近江市立地適正化計画（第1部） https://www.city.higashiomi.shiga.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/003/488/planful1hp.pdf 。 地区ごと・町ごとの内訳は未取得です。

5｜「駅が近い」の意味 ― JRか近江鉄道か。徒歩17分が平均

物件広告の駅名は、路線とあわせて確認してください。 東近江市の14駅のうち、JRは能登川駅だけ。八日市をはじめ13駅は近江鉄道です。

成約データの平均徒歩は、八日市も能登川も17分です。 成約個票の戸建4件も、駅から徒歩10〜15分でした。 駅から歩ける距離の物件は多くない市ですので、次の点を確認してください。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。冬季には10〜20cmの降雪を見る場合がある、と市公式は書いています。
• 通勤先への経路。JRで通うなら能登川駅まで、どうやって行くのか。 市は市辺駅の近くに市営駐車場を設けて、近江鉄道で通勤・通学する人の利用を募っています。
• バス便の場合、現在の時刻表。路線バス（近江鉄道バス）と、市のちょこっとバス・ちょこっとタクシーがあります。便数が将来も維持されるとは限りません。
• 都市計画道路の区域にかかっていないか。計画決定された総延長80.43kmのうち、整備率は43.0％（平成29年度末）です。

6｜築年の古い木造住宅を買うなら、耐震の補助制度の順番を守る

東近江市の戸建の成約は中央の築年が2008年で、比較的新しい家が中心です。 それでも、集落の住宅地には古い木造住宅が流通します。 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を買う場合は、市の木造住宅耐震改修等事業費補助制度を知っておいてください。

大事なことが2つあります。 ひとつは順番。古い家を買ってすぐリフォームの契約をしてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 市に相談 → 申請 → 工事の契約、という順番を守ってください。 もうひとつは枠。令和8年度はすでに受付が終わっています。 「補助が出るから」を前提にした資金計画は危険で、翌年度の受付時期と予算を市の住宅課に確認したうえで、 補助が無くても成り立つ計画にしておくことをおすすめします。 市にはこのほか、ブロック塀等耐震対策事業費補助金、既存民間建築物耐震診断補助金のページがあります（内容は本ページでは確認していません）。

出典：東近江市「木造住宅耐震改修等事業費補助制度」 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/machizukuri_kankyou/kenchiku/1003556/1003557.html

7｜景観計画・風致地区・伝統的建造物群保存地区 ― 建て替えと外観に制約がある場所

東近江市は、市内全域が景観計画区域です（東近江市景観計画・平成23年4月1日施行）。 一定規模以上の建築などを行う場合は、行為着手の30日前までに市への届出が必要です。

戸建を1軒買う方にとって効いてくるのは、風致地区と伝統的建造物群保存地区です。 風致地区は、都市の風致を維持するために都市計画で定める地区で、建築や造成などの行為が条例で規制されます（東近江市域での許可の対象と基準は、本ページでは確認していません）。 伝統的建造物群保存地区では、外観の変更などに制約があります。 「古い町並みが気に入って買ったが、思うように直せない」ということが起こりえます。 景観形成重点地域の届出の対象となる規模（高さ・面積）は、市のページでは図（画像）で示されており、 本ページでは数値を確認できていません（未取得）。 該当しそうな物件は、都市計画課（0748-24-5655）にご確認ください。

※風致地区・保存地区の範囲と面積、許可の基準は未取得です。 出典：東近江市「景観法の届出」 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/machizukuri_kankyou/toshikeikaku/1003492/1003498.html ／ 滋賀県「滋賀県内の風致地区一覧（2020年10月1日現在）」 https://www.pref.shiga.lg.jp/documents/557/5220216.pdf ／ 東近江市「伝統的建造物群保存地区」 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/bunka_sports_shougaigakushu/rekishi_bunka/1003168/index.html ／ 東近江市「東近江市特別用途地区内における建築物の制限に関する条例」 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/machizukuri_kankyou/toshikeikaku/1003474/1003481.html

8｜人口が減っている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 東近江市の人口は、国勢調査で平成27年の114,180人から令和2年の112,819人、令和7年の109,836人へと減っています。 直近5年間で2,983人（2.6％）の減少です。 立地適正化計画は、令和22年（2040年）に96,792人まで減ると推計していました。

• 買うときの利点：価格が急に上がる心配が小さく、落ち着いて選べる。 令和8年地価公示の住宅地は平均−0.1％です。
• 持っているあいだの注意点：場所によって値動きが分かれる。 4万円以上の9地点は上昇6、2万円未満の9地点は上昇0・下落7。
• 手放すときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 居住誘導区域の内か外か、駅からの距離、災害リスクは、将来の手放しやすさに関わります。 立地適正化計画は、平成27年の市の調査で空家（住宅）が1,037棟あったと書いています。

「長く住むための家」として買うなら、東近江市は広さと価格の面で現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

9｜東近江市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、土地利用の区分・指定区域・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

東近江市は、平成17年（2005年）2月11日に誕生しました。 八日市市・永源寺町・五個荘町・愛東町・湖東町の1市4町が合併して「東近江市」となり、 翌年の平成18年（2006年）1月1日に能登川町・蒲生町と合併して、現在の市域になっています。 市制施行から20年あまりの、新しい市です。市公式には「市制20周年」のページもあります。

合併の経緯 ― 市公式「沿革」から

この「7つの旧市町」は、いまも生活の単位として残っています。

• 住所：「八日市緑町」「八日市本町」「五個荘中町」「五個荘石塚町」のように、旧市町の名前を冠した町名が使われています。
• 駅：八日市駅・新八日市駅・五箇荘駅（近江鉄道）、能登川駅（JR）。旧市町の名前が駅名になっています。
• 人口統計：市は国勢調査の結果を八日市・能登川・蒲生・五個荘・湖東・愛東・永源寺の7地区で公表しています。 住民基本台帳も本庁と6つの支所（永源寺・五個荘・愛東・湖東・能登川・蒲生）で集計されています。
• 学校：五個荘小・愛東南小・愛東北小・湖東第一〜第三小・能登川東西南北小・蒲生東西北小、 永源寺中・五個荘中・愛東中・湖東中・能登川中と、旧町の名前の学校があります。
• 都市計画：用途地域図は八日市・五個荘・能登川・蒲生の4地区で公開。 湖東・愛東の一部は別の都市計画区域（湖東都市計画区域）で、永源寺は都市計画区域の外です。

東近江市で物件を探すときは、「東近江市のどこか」ではなく「旧どの市町か」で考えると、整理がつきやすくなります。 駅も、学校も、土地利用のルールも、この単位で分かれているからです。 令和8年10月1日の支所別の人口は、本庁45,234人（国勢調査の八日市地区45,237人とほぼ同じ規模）、能登川支所23,088人、蒲生支所13,720人、 五個荘支所11,538人、湖東支所7,931人、永源寺支所4,575人、愛東支所4,138人です。

「蒲生野」と近江商人 ― 市公式が紹介する歴史

市公式の「沿革」は、東近江市を次のように紹介しています。 額田王と大海人皇子の相聞歌の舞台となった蒲生野、 永源寺・百済寺・石塔寺など多くの古刹で知られ、 中世以降は「市場町や門前町に連なる交通の要衝の地として栄え」、 近江商人が活躍し多くの企業家を輩出した、と。

市の花と木も、この歴史にちなんでいます。

地名の由来について、正確を期して書いておきます。 「八日市」「東近江」「五個荘」「能登川」といった地名の由来を説明した記述は、 本ページでは市公式で確認できていません（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。 市公式が書いているのは「市場町や門前町に連なる交通の要衝の地として栄え」という歴史の説明までです。

五個荘には、近江商人の町並みが残っています。 市は「東近江市五個荘金堂伝統的建造物群保存地区保存計画」を定め、 重伝建選定20周年を記念して「五個荘金堂の町並みマップ」を作製しています。 関連施設として近江商人博物館・中路融人記念館があります。 古い町並みの区域で物件を探すと、前面道路の幅が狭い、敷地の形が不整形、といった条件の物件に出会うことがあります。 再建築のときに道路後退（セットバック）が必要になるかどうか、接道の条件、 そして保存地区にあたる場合は外観の変更に関するルールを、必ず確認してください。

鈴鹿の山から琵琶湖まで ― 市域の地理

西の端と北の端が「琵琶湖上」にあるということは、市域に琵琶湖の水面が含まれているということです。 統計書の地目別面積でも、琵琶湖が5.15km²と計上されています。 標高1,247mの山から、標高81mの湖のほとりまで。 東近江市は、鈴鹿山系から琵琶湖までをひと続きに含む市です。 だからこそ、土砂災害（山の側）と浸水（川と湖の側）の両方を、住所ごとに確かめる必要があります。

年表

※地名の由来、合併前の各市町の沿革、市章の説明は確認できていません（未取得）。 出典：東近江市「沿革」 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/shiseijouhou/higashiomichinoshoukai/1003995/1003998.html ／ 東近江市「位置・地勢」 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/shiseijouhou/higashiomichinoshoukai/1003995/1003996.html ／ 東近江市「面積」 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/shiseijouhou/higashiomichinoshoukai/1003995/1003997.html ／ 東近江市「気候」 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/shiseijouhou/higashiomichinoshoukai/1003995/1003999.html ／ 東近江市「市の花・木」 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/shiseijouhou/higashiomichinoshoukai/1004015.html ／ 令和6年版東近江市統計書 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/011/065/r6.pdf ／ 東近江市「伝統的建造物群保存地区」 https://www.city.higashiomi.shiga.jp/bunka_sports_shougaigakushu/rekishi_bunka/1003168/index.html

• 【滋賀県】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 東近江市の価格が滋賀県全体のどのあたりに位置するのかを、県内の市町の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。