【天理市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

天理市の価格帯で、いくら得になるか

天理市の住宅地は1㎡あたり平均57,400円（17地点の単純平均）。市内の標準地は最高95,500円/㎡（田部町１７３番１０）から最低22,900円/㎡（遠田町３７３番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.2倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、天理市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は26件。成約価格の中央値は1,250万円、真ん中の半数は670万円〜2,300万円に収まっています。延床面積の中央値は102㎡。建築年の中央値は1995年です。

最寄駅で多いのは天理駅（7件）、櫟本駅（6件）、前栽駅（6件）。

中央値の1,250万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は47万8,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる26件のうち、1981年以前に建てられたものは3件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

天理市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて天理市・奈良県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 5万9千人台。平成26年の6万7千人から、10年あまりで7千人減った市

天理市の人口は59,672人（男29,138人／女30,534人）、世帯数は29,686世帯です（市公式トップページの表示。基準日は「8月末日現在」とだけあり、年の表記がありません。2026年10月7日に閲覧）。面積は86.42km²で、東西14.9km・南北10.6km。人口密度は約690人/km²、1世帯あたりは約2.01人です（どちらも当方算出）。

まず正直に書いておきます。令和2年・令和7年の国勢調査の天理市の人口は、市公式のページから確認できていません（未取得）。市の統計情報「人口」は表計算ファイルでの公開で、本ページでは読み取れませんでした。国勢調査の数字として確認できたのは、都市計画マスタープランに載っている平成27年（2015年）の67,398人だけです。

市公式の年表「市のあゆみ」には、各年4月の人口が載っています。市制施行の昭和29年4月が51,031人。昭和49年4月が57,157人、昭和59年4月が63,439人。平成26年4月が67,091人、令和6年4月が61,448人です。平成26年から令和6年までの10年間で5,643人、8.4％の減少（当方算出）。いまの59,672人は、令和6年4月からさらに1,776人少ない数字です（当方算出。基準日の年が明記されていないため目安）。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。令和8年地価公示の天理市の住宅地は17地点の平均が−0.4％で、12地点が下落しています。下がり方は1地点あたり−0.2％〜−0.8％と小さいものの、上がったのは17地点のうち1地点だけです。市みずから立地適正化計画をつくり、住宅を誘導する区域（居住誘導区域）を市街化区域の57.6％に絞っています。将来も人が住み続けると市が見込んでいる場所かどうかは、長く住むうえでも、将来手放すときにも効いてきます。

市の都市計画マスタープランは、市域を中学校区の4つの地域に分けています。人口が多いのは北中学校地域の22,895人（11,796世帯）で、天理駅と櫟本駅のある地域。次いで西中学校地域の21,950人（9,780世帯）（二階堂駅・前栽駅）、南中学校地域の17,311人（7,232世帯）（柳本駅・長柄駅）、福住中学校地域の1,144人（519世帯）です（いずれも令和3年3月時点）。4地域の合計は63,300人（当方算出）。福住中学校地域は市の東部の高原で、高齢化率は47.6％。鉄道駅はありません。

市の位置と地形について、市公式の「市のプロフィール」は「大和高原（笠置山地）の西端、春日断層崖下の丘陵地と、市街地中央部を西に流れる布留川扇状地、奈良盆地東端の平坦地」と説明しています。東が山と高原、真ん中が扇状地、西が盆地の平坦地。この並びが、後で見る風致地区（東）、市街地（中央）、田園とため池（西）という土地の使われ方に、そのまま重なります。

土地の使われ方

天理市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域1,226.9ha」です。天理市立地適正化計画の概要版によると、都市計画区域は8,637.0haで、市街化区域が1,226.9ha、市街化調整区域が7,410.1ha。市街化区域は14.2％、市街化調整区域は85.8％です（構成比は当方算出）。市域面積は86.42km²（8,642ha）ですから、都市計画区域は市域とほぼ同じ広さです（5haの差があり、出典と時点が違うため、市域の全部が都市計画区域かどうかは本ページでは断定しません）。

そして市は、市街化区域1,226.9haのうち706.2ha（57.6％）を居住誘導区域に定めています。都市計画区域全体から見ると8.2％（当方算出）。市が「これからも住宅を集めていく」と決めている土地は、都市計画区域の1割に届きません。

市街化調整区域が広い背景には、地形と歴史があります。東は大和高原につながる山地と丘陵で、山の辺の道に沿って風致地区（1,338.0ha）と古都保存法の区域がかかっています。西は奈良盆地の平坦地で、都市計画マスタープランは西中学校地域を「ため池及び田園風景の自然景観にも恵まれた土地」と書いています。東は景観と歴史を守る区域、西は田園。そのあいだの扇状地と駅のまわりが市街化区域という並びです。

※天理市立地適正化計画（平成30年3月23日作成）概要版。面積の基準日は概要版に記載がありません。居住誘導区域の外の面積（1,226.9−706.2）と構成比は当方の算出。

市街化区域と市街化調整区域

天理市は大和都市計画区域の構成市で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。天理市立地適正化計画の概要版によると、都市計画区域は8,637.0ha、市街化区域は1,226.9ha、市街化調整区域は7,410.1ha。市街化区域と市街化調整区域の合計は、都市計画区域の面積と一致します。市街化区域は14.2％、市街化調整区域は85.8％（構成比は当方算出）です。

「天理市」という住所の8割以上は、市街化調整区域です。東の山地・高原と山の辺の道沿い、西の田園地帯の多くがこれにあたります。令和8年地価公示の住宅地17地点のうち、国土交通省の鑑定評価書情報で市街化調整区域とされている標準地は遠田町（22,900円/㎡）・南六条町（26,300円/㎡）・蔵之庄町（36,600円/㎡）の3地点で、17地点の下から3つがこの3地点です。

市街化区域の面積の基準日は、概要版に記載がありません。計画そのものは平成30年3月23日の作成ですので、その後の区域の変更があるかどうかは、本ページでは確認できていません。市街化区域の用途地域ごとの面積も、市のページ（用途地域図の公開）からは数値として取得できませんでした（未取得）。検討中の物件の区域と用途地域は、市の都市整備課（0743-63-1001）でご確認ください。

地価公示 ― 17地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、天理市の住宅地の標準地は17地点。 単純平均は1㎡あたり57,400円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.4％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

天理市は奈良県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある奈良県内の28市町村のうち、 天理市の住宅地の平均価格は13位。 町村を除いた「市」だけで見ると、12市のなかで第7位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

天理市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地17地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で4.2倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

市公式の「都市公園」のページには、8つの都市計画公園が載っています。馬田池公園、柳本公園、天理ダム風致公園、神宮外苑公園、田井庄街区公園、田井庄池公園、長柄運動公園、櫟本高塚公園です。都市計画マスタープランは、主な公園として天理ダム風致公園・長柄運動公園・神宮外苑公園を挙げ、北中学校地域の課題に「天理ダム風致公園活用」を入れています。公園の総数・総面積・1人当たりの面積は、市公式のページから取得できていません（未取得）。身近な小さな公園（街区公園など）がどこにあるかは、物件ごとに現地でご確認ください。

※天理市「都市公園」（施設案内）に掲載の都市計画公園。面積・基準日の記載なし。

天理市を一言で表すと、「建てられる場所と、建てられる大きさが、地図の印象よりずっと限られている市」です。 都市計画区域8,637.0haのうち市街化区域は1,226.9ha（14.2％）。 東の山の辺の道に沿っては、風致地区・古都保存法・埋蔵文化財という3つの制度が重なっています。 それでも公的データに出てくる成約は、64件のうち21件が新築戸建てです。 この章では、「どこに・どれだけ建てられるか」と「実際に何が売れているか」の2つから、天理市を読んでいきます。

山の辺の道沿い ― 風致地区・古都保存法・埋蔵文化財の3つが重なる

市公式の「市のあゆみ」は、市の東部の山麓を通る山の辺の道を「日本最古の主要道路といわれる」道と紹介しています。 この道に沿った一帯に、天理市では次の3つの制度がかかっています。

風致地区の基準は、種別によって次のように決まっています（市のページの表）。

風致地区は、市街化区域（1,226.9ha）より広いのです。 山の辺風致地区の1,338.0haは、都市計画区域の15.5％（当方算出）。 その8割（1,066.9ha）が第2種で、建ぺい率は30％以下です。

建ぺい率20％・30％が、家の大きさにどう効くか。 仮に敷地が200㎡なら、第1種（20％）で建てられる建築面積は40㎡まで、第2種（30％）で60㎡まで、第3種（40％）で80㎡までです（当方の計算例）。 天理市の成約では、戸建の延床面積の中央値は新築戸建てが105㎡、中古戸建てが102㎡。 総2階で延床100㎡ほどの家を建てるには、建築面積が50㎡前後は要りますから、 第1種では敷地が250㎡、第2種でも170㎡ほどは必要という計算になります（当方の計算例。実際は壁の後退と緑地率の基準も同時に満たす必要があります）。 「古い家を買って、同じ場所にもう少し大きい家を建てる」という計画が、風致地区では成り立たないことがあります。

3つの制度は、手続きの相手と時間がそれぞれ違います。 風致地区と古都保存法は市の都市整備課、埋蔵文化財は文化財課。埋蔵文化財は工事の60日前までの届出で、県の通知しだいで発掘調査が入ります。 市のページに、発掘調査の費用をだれが負担するかの記載はありません。 山の辺の道沿いで土地や古家を買うときは、「いくらで買えるか」より先に「何㎡の家が、いつ建てられるか」を確かめてください。 仲介手数料が0円になっても、建てたい家が建てられなければ意味がありません。家タダでは、この確認を契約前に無料で行います。

※第1種の区域の町名は、市のページの表記を確定できなかった1町を除いて載せています。 検討中の敷地がどの種別にあたるか、基準の数値は、必ず市の都市整備課（市役所3階・0743-63-1001）でご確認ください。 歴史的風土保存区域の天理市分の面積は、市のページの表記（「1.060ha」）が特別保存地区の合計より小さく、桁の区切りを確定できないため、本ページには載せていません。 奈良県全体では、歴史的風土保存区域が6,024.0ha、特別保存地区が4,898.1haです（令和8年3月1日現在・奈良県）。 出典：天理市「風致地区内行為」 https://www.city.tenri.nara.jp/kurashi/machidukuri/toshikeikaku/1402040244115.html （更新日2026年8月28日）／ 天理市「歴史的風土特別保存地区内行為」 https://www.city.tenri.nara.jp/kurashi/machidukuri/toshikeikaku/1402040037798.html （更新日2024年4月1日）／ 天理市「埋蔵文化財の届出」 https://www.city.tenri.nara.jp/kakuka/kyouikuiinkai/bunkazaika/todokede/1438145411466.html （更新日2021年10月1日）／ 奈良県「風致地区」 https://www.pref.nara.lg.jp/n094/12754.html ／奈良県「歴史的風土」 https://www.pref.nara.lg.jp/n094/12757.html

市街化区域は14.2％。都市計画税0.3％も、建てやすさも、この線で分かれる

天理市立地適正化計画の概要版による区域の面積です。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 「天理市の物件」のなかに、市街化調整区域の物件が混ざる。 地価公示の住宅地17地点のうち、鑑定評価書情報で市街化調整区域とされているのは遠田町・南六条町・蔵之庄町の3地点で、価格は22,900〜36,600円/㎡。 17地点の下から3つです。価格が周辺より目立って安い物件、敷地が広い物件は、まず区域区分を確認してください。
• 調整区域で一般の住宅が建てられる県条例の指定区域は、市のページでは遠田町・檜垣町の各一部。 それ以外の調整区域の家は、建て替えの可否、だれが建てられるのか、住宅ローンが使えるかを、1件ずつ確かめることになります。
• 市街化区域のなかでも、市が住宅を誘導する区域は57.6％。 駅は延べ7つありますが、都市機能誘導区域は天理駅と前栽駅の周辺だけです。 居住誘導区域を決めるとき、市は土砂災害警戒区域や、古墳・遺跡などの非可住地、生産緑地・ため池を外す考え方をとっています。

出典：天理市立地適正化計画 概要版 https://www.city.tenri.nara.jp/material/files/group/64/41213923.pdf ／ 天理市「固定資産税・都市計画税」 https://www.city.tenri.nara.jp/kurashi/shizeikokuho/shizei/koteisisanzeitosikeikakuzei/1391067110280.html ／ 天理市「条例による区域の指定について」 https://www.city.tenri.nara.jp/kakuka/kensetsubu/toshiseibika/1442462583402.html ※割合は当方算出です。面積の基準日は概要版に記載がありません。

地価公示22地点 ― 住宅地17地点のうち、上がったのは1地点

令和8年地価公示で、天理市の標準地は住宅地17地点・商業地4地点・工業地1地点の計22地点です。

住宅地は平均−0.4％。大きく下がっているわけではありませんが、上がってもいません。 下落した12地点の下がり方は−0.2％〜−0.8％。上がったのは富堂町76番24の＋0.5％だけです。 「買ったあとに土地が値上がりする」ことを前提にした資金計画は、天理市では立てにくいと考えておくのが安全です。 逆に言えば、急に値上がりして手が届かなくなる市でもありません。

住宅地17地点をすべて、価格の高い順に並べます。最寄駅と距離、区域は国土交通省の鑑定評価書情報によります。

読み取れることが3つあります。

• 「市内格差4.2倍」は、市街化調整区域の遠田町によるものです。 市街化調整区域の3地点を除いた14地点では、最高95,500円（田部町）と最低38,200円（豊田町）で2.5倍（当方算出）。 市街化区域のなかの差は、数字の見た目より小さいということです。
• いちばん高い田部町でも、1㎡あたり10万円に届きません。 95,500円/㎡は坪に直すと約31万6,000円、市の平均57,400円/㎡は約19万円（当方算出）。 田部町の標準地は天理駅から約600mの土地区画整理事業地内です。
• 駅から約1km以内の標準地は、17地点のうち5地点だけ。 田部町（約600m）、前栽町（約450m）、二階堂上ノ庄町472番（約700m）、柳本町（約450m）、櫟本町2268番13（約800m）。 残りの12地点は最寄駅から約1,100m以上です。天理市の住宅地は、駅から歩いて15分以上の場所に多いということになります。

商業地と工業地は次のとおりです。

駅前の商業地（川原城町273番5）が−1.7％で、市内22地点のなかで最も大きく下がっています。 鑑定評価書情報は「各種店舗が建ち並ぶ駅前商店街である。周辺地域では大型小売店が増加しており、衰退傾向が見られる」と書いています。 住宅地の最高地点（95,500円）と商業地の最高地点（121,000円）の差も1.3倍ほど（当方算出）。 駅前だけが飛び抜けて高い市ではなく、住宅地と商業地の値段が近い市です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 最寄駅までの距離は鑑定評価書情報の記載によるもので、歩く時間に直したものではありません。

実際の成約64件 ― 新築戸建て21件が、中古マンション16件より多い

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 天理市の成約は64件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

天理市は戸建の市で、しかも新築戸建ての割合が高い市です。 64件のうち戸建が48件（75％・当方算出）。そのうち21件が2025年以降に建った新築戸建てです（1件は建築年が分からない戸建で、上の表には入っていません）。 新築戸建ては最小2,000万円〜最大3,900万円と、価格の幅が狭くまとまっています。 延床面積の中央値は105㎡。戸建48件の土地面積の中央値は135㎡です。

これは、仲介手数料0円を使いたい方にとって、相性のよい市場です。 新築戸建て（建売）は、家タダで仲介手数料0円の対象になりやすい種別だからです（対象外の物件もあります）。 2,900万円の新築戸建てなら、仲介手数料の上限額は102万3,000円。 下位25％の2,500万円でも89万1,000円、上位10％の3,700万円なら128万7,000円です。 天理市で新築戸建てを検討している方は、契約の前に、その物件が対象かどうかを一度確かめてください。

中古戸建ては26件。価格の幅がとても広い種別です。 最小280万円から最大3,300万円まであり、下位25％は670万円、上位10％は2,600万円。 建築年の中央値は1995年で、26件のうち3件が1981年以前の建築（旧耐震基準の時代の家）です。 新築戸建ての中央値2,900万円と、中古戸建ての中央値1,250万円の差は1,650万円。 同じ延床100㎡前後の家で、これだけの差があります。 安い中古戸建てを買って直すのか、新築を買うのか。天理市では、この比較が現実的な選択肢になります。 ただし、古い戸建には耐震とリフォームの費用がかかります。次の項目で扱います。

中古マンションは16件。中央値は1,150万円です。 最小450万円、最大3,000万円。建築年の中央値は1995年で、1981年以前の建築は16件のなかにありません。 成約個票に出てくる4件（1,100万円・1,500万円・780万円・690万円）は、どれも専有65〜80㎡の3LDKで、前栽駅か二階堂駅が最寄りです。 1,000万円前後で3LDKという水準は、住居費を抑えたい方には選択肢になりますが、 築30年前後のマンションでは、管理費・修繕積立金の額と、修繕積立金の残高、大規模修繕の履歴を必ず確認してください。 物件の価格が低いと、毎月の管理費・修繕積立金の重みが相対的に大きくなります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。 新築・中古の区分は建築年で当方が分けたものです。成約価格情報に「土地のみ」の区分は無いため、土地単独の成約中央値は載せていません。

地震の想定と、古い戸建 ― 市内最大震度7、耐震改修の補助は年2件

市の防災マップの「地震について」は、2つの地震を取り上げています。

奈良盆地東縁断層帯地震が起きた場合の「地震直後の天理市内の様子」として、防災マップは次の数字を挙げています （出典は奈良県の第3次被害想定調査と記されています）。

市の世帯数は29,686世帯です。全壊 約10,200棟・半壊 約4,900棟という想定は、たいへん重い数字です。 防災マップは「1981（昭和56）年以前に建てられた古い住宅は、一部損壊する危険性があります」とも書き、耐震診断と補強を呼びかけています。 液状化についても、市内の道路や、西名阪自動車道・名阪国道・国道24号の通行が難しくなるとしています。

一方、市の耐震改修の補助は、枠がとても小さいのが実情です。 令和8年度の「既存木造住宅耐震改修工事補助」は、昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅が対象で、 補助は工事費の5分の4・上限115万円。募集は2件、受付は令和8年5月18日〜6月19日で、すでに終了しています（市のページ・更新日2026年4月24日）。 耐震診断の支援も、今年度の募集は終わっています。 中古戸建ての成約26件のうち3件は1981年以前の建築です。古い戸建を買う方は、耐震の費用を自分で見込んでおく必要があります。 来年度の募集の時期と件数は、市の担当課にご確認ください。

出典：天理市総合防災マップ「地震について」 https://www.city.tenri.nara.jp/material/files/group/62/r8jisinnnituite1.pdf ／ 天理市「既存木造住宅耐震改修工事補助」 https://www.city.tenri.nara.jp/kakuka/kensetsubu/eizenka/sumai/support/1390445660957.html

まとめ：天理市は「区域・風致・駅・建築年」の4つで選ぶ市

• 区域：市街化区域（14.2％）か、市街化調整区域（85.8％）か。調整区域なら県条例の指定区域（遠田町・檜垣町の各一部）の内か外か。市街化区域なら居住誘導区域（57.6％）の内か外か。
• 風致・歴史：山の辺風致地区（1,338.0ha）の何種か。古都保存法の特別保存地区・保存区域にかかるか。埋蔵文化財の包蔵地か。
• 駅：近鉄天理線（天理・前栽・二階堂）か、JR（櫟本・天理・長柄・柳本）か。駅から何mか。成約は天理26件・前栽19件・二階堂10件・櫟本7件。
• 建築年：新築戸建て（21件・中央値2,900万円）か、中古戸建て（26件・1,250万円・建築年の中央値1995年）か、中古マンション（16件・1,150万円）か。1981年以前の家なら耐震の費用。

この4つを物件ごとに確かめれば、天理市の物件の値段が高いのか安いのかは、かなり見えてきます。 家タダでは、4つとも契約前に無料で調べたうえで、対象になる物件は仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます（対象外になる取引もあります）。

空から見た、この50年の天理市

天理市が誕生したのは昭和29年（1954年）4月1日。丹波市町・朝和村・福住村・二階堂村・柳本町・櫟本町の6か町村が合併して市制を施行しました。市の年表によると、4月の人口は昭和49年が57,157人、昭和59年が63,439人です。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（川原城町605番地）を含む同じ範囲です。左の写真は、人口が5万7千人から6万3千人へ増えていった時期にあたります。年表では、昭和40年12月に名阪国道（天理〜亀山）が開通し、昭和49年4月に公共下水道の供用が始まり、昭和59年1月にいまの市庁舎で業務が始まりました。2枚を見比べるときは、田や畑だった場所がどこで住宅地に変わったか、駅のまわりから外へ市街地がどう広がったかに注目してください。右の写真で住宅に埋まっている区画のなかにも、左の写真では農地のままのところがあるはずです。そうした場所は、市街地になってからの年数が浅く、道路や区画の形が整っていることが多い一方、もともと低い土地だった可能性もあります。洪水・ため池のハザードマップとあわせて見てください。（写真の範囲と市役所の位置は、国土地理院の住所検索で得た「奈良県天理市川原城町605番地」の座標から算出したタイルによるものです。写真の中身を当方が読み取って書いたものではありません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28747〜28749・y13022〜13023）で切り出しています。

天理市は、昭和29年に6つの町村が合わさってできたまちです。山辺郡の丹波市町・二階堂村・朝和村・福住村、添上郡の櫟本町、磯城郡の柳本町。市の都市計画マスタープランは、いまの市域を北・西・南・福住の4つの中学校区に分けて、地域ごとの方針を書いています。

ここでは、令和8年地価公示の全22地点（住宅地17・商業地4・工業地1）と、国土交通省の成約価格情報64件の駅別・町別を、駅を手がかりにした5つのまとまりで整理します。

先にお断りしておきます。マスタープランの地域別の章には、4つの地域に含まれる町名が書かれていません。そのため本ページのまとまりは、地価公示の鑑定評価書情報と成約価格情報に記録されている「最寄駅」をもとにした当方の整理で、市の計画の地域区分や学校の校区と一致するとは限りません。同じ町でも最寄駅が2つに分かれることがあります（石上町は成約データで天理駅と櫟本駅、田井庄町は天理駅と前栽駅）。見出しの町名と駅名は目安としてお読みください。また、成約の町別は3件以上あった11の町だけの集計で、件数が3〜4件の町もあります。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、天理市・奈良県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

天理市には鉄道が2路線、駅が延べ7つあります。近鉄天理線（天理駅・前栽駅・二階堂駅）と、JR万葉まほろば線（桜井線）（櫟本駅・天理駅・長柄駅・柳本駅）です。近鉄は天理駅から西へ、JRは市内を南北に走っています。

天理市で最初に決めていただきたいのは「近鉄かJRか」です。市公式の「アクセス」のページ（更新日2021年3月5日）が示す経路は次のとおりです。大阪方面は、近鉄なら大阪難波駅から快速急行で大和西大寺駅まで約29分、乗り換えて急行で天理駅まで約16分。JRなら大阪駅から快速で奈良駅まで約42分、乗り換えて普通で天理駅まで約13分。京都方面は、近鉄なら京都駅から急行で大和西大寺駅まで約35分、乗り換えて急行で天理駅まで約16分。JRなら京都駅から快速で奈良駅まで約41分、乗り換えて普通で天理駅まで約13分。どの経路も、大和西大寺駅か奈良駅で乗り換えです（所要時間は市のページに載っている2021年時点のもので、乗り換えの待ち時間は含まれていません。現在のダイヤは各社の時刻表でご確認ください）。

成約データは、近鉄天理線の側に偏っています。最寄駅別の62件のうち、前栽19件と二階堂10件は近鉄だけの駅。櫟本7件はJRだけの駅。天理26件は両方の駅です。JRだけが通る南部の長柄駅・柳本駅は、3件以上の駅に入っていません。通勤先が大阪・京都方面で、乗り換えの回数を減らしたい方は、近鉄天理線の3駅（天理・前栽・二階堂）を軸に探すことになります。

※市内の駅は、市公式の「アクセス」のページで確認しています。同ページは、近畿日本鉄道天理線の駅として天理駅・前栽駅・二階堂駅、JR万葉まほろば線の駅として櫟本駅・天理駅・長柄駅・柳本駅を挙げています。路線ごとに数えると3駅＋4駅で延べ7駅で、市の立地適正化計画も「市内の7駅」と書いています。天理駅は近鉄とJRの両方にあるため、上の表では1行にまとめています。路線の名前は、市の「アクセス」のページが「JR万葉まほろば線」、「市のプロフィール」が「JR桜井線」と書いており、同じ路線の愛称と正式名です。

近鉄天理線の3駅の乗降人員は、近畿日本鉄道が公表している「駅別乗降人員」の値で、令和7年11月11日（火）の1日の調査値です。年間の平均ではありません。表の見出しは「1日平均乗降人員」となっていますが、この3駅はこの1日だけの数字としてお読みください。天理駅8,256人、前栽駅3,273人、二階堂駅2,975人です。天理駅の8,256人は近鉄の駅だけの数字で、JRの天理駅の分は含みません。JRの櫟本駅・長柄駅・柳本駅が「—」なのは、駅ごとの数値を公式資料で確認できていないためです（未取得）。JRの天理駅の数字も未取得です。JRの駅の数字が無いので、近鉄とJRを通した順位は本ページでは書いていません。市の資料では、都市計画マスタープランに「近鉄天理駅の1日平均乗客数は2012〜2017年で6,500〜7,000人」という記述があります。こちらは「乗客数」で年も違うため、近鉄の公表値とそのまま比べることはできません。立地適正化計画は、市内の7駅の利用について「各年で増減は見られますが、概ね減少傾向にあります」と書いています。

成約データの駅別の集計について。駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、天理26件・前栽19件・二階堂10件・櫟本7件の4駅、合計62件（64件中）です。成約データの「天理」は、近鉄とJRを区別していません。長柄駅・柳本駅は、3件以上の駅に入っていません。市の南部（南中学校地域・17,311人）で公的データに出てくる成約がとても少ない、ということです。南部で物件を検討する方は、比べられる成約事例が少ないことを前提に、値付けの根拠を1件ずつ確かめてください。

駅からの平均の読み方。天理18分、櫟本16分、二階堂11分、前栽10分。天理駅と櫟本駅は平均で15分を超えています。地価公示の標準地も、17地点のうち12地点が最寄駅から約1,100m以上です（国土交通省 鑑定評価書情報による）。天理市の住宅地は、駅前より、駅から少し離れた場所に広がっています。駐車場の有無と台数は、天理市では物件選びの基本条件になります。

道路

市公式の「アクセス」と「市のプロフィール」によると、車では西名阪自動車道の松原ICから天理ICまで約30分。市内には名阪国道の天理東ICもあり、国道24号・25号・169号が通っています。市の年表には、昭和40年12月に名阪国道（天理〜亀山）が開通したとあります。大阪方面へも、三重・名古屋方面へも、高速道路と自動車専用道路で出られるのが天理市の位置です。市の地区計画には「郡山IC南」という名前の地区もあります。

市内の都市計画道路は、まだ4割が未整備です。都市計画マスタープランによると、都市計画道路は全37路線、計画決定延長72,515mのうち、改良済みは43,495m。改良率は約60％です。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかります（都市計画法第53条の許可）。市は、大和都市計画山の辺土地区画整理事業と都市計画道路の一部について変更を行ったことをページで知らせています（内容は本ページでは確認していません）。マスタープランは、北中学校地域と南中学校地域の課題に狭い道路の拡幅を挙げています。古くからの集落や旧街道沿いの物件は、前面道路の幅が4mあるか、建て替えのときに敷地を下げる必要（セットバック）があるかを必ず確認してください。地価公示の標準地でも、豊田町（前面道路3m）・遠田町（3.3m）・南六条町（3.0m）は前面道路が4m未満です（国土交通省 鑑定評価書情報）。

バスと、予約制の乗合交通があります。マスタープランは、市内に路線バス（奈良交通）とコミュニティバス（いちょう号）が走っていると書いています。市の年表によると、令和6年4月にAIデマンドタクシー「チョイソコてんり」の運行が始まりました。市のページには、コミュニティバス「いちょう号」「ぎんなん号」の専用回数券の払い戻しの案内もあります。チョイソコてんりの運賃・エリア・運行日、コミュニティバスのいまの運行の形は、本ページでは確認できていません（未取得）。立地適正化計画は「人口密度の高い地域に公共交通が概ね網羅されていますが、一部に空白地も見られます」と書き、マスタープランは福住中学校地域の課題に「公共交通拡充」を挙げています。駅から離れた住宅地と東部の高原では、自家用車を前提にした暮らしになると考えておくのが現実的です。バスや乗合交通を当てにする物件は、現在の時刻表・予約の方法を必ず確認してください。

※JRの各駅の乗降人員、現在のダイヤでの所要時間、チョイソコてんりの運賃・エリア、コミュニティバスの現況、西名阪自動車道の開通年月（市の年表の読み取りが2回で食い違ったため）は、本ページでは確認できていません（未取得）。近鉄天理線の3駅の乗降人員は令和7年11月11日（火）の1日の調査値です。出典：近畿日本鉄道「駅別乗降人員 奈良線 橿原線 天理線」 https://www.kintetsu.co.jp/tetsudo/c.html ／天理市「アクセス」 https://www.city.tenri.nara.jp/shisei/shinogaiyou/access.html ／天理市「市のプロフィール」 https://www.city.tenri.nara.jp/shisei/shinogaiyou/1409727157602.html ／天理市「市のあゆみ」 https://www.city.tenri.nara.jp/kakuka/shichoukoushitsu/sougouseisakuka/summary/1391153337899.html ／天理市都市計画マスタープラン 第2章 https://www.city.tenri.nara.jp/material/files/group/64/chapter2.pdf ／同 第4章 https://www.city.tenri.nara.jp/material/files/group/64/chapter4.pdf ／天理市「公共交通」 https://www.city.tenri.nara.jp/kakuka/shichoukoushitsu/sougouseisakuka/transport_services/index.html ／天理市「大和都市計画山の辺土地区画整理事業及び都市計画道路の変更について」 https://www.city.tenri.nara.jp/kakuka/kensetsubu/kukakuseirisuishinshitsu/13216.html ／国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

天理市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。市公式は、固定資産税の税率を「1.4/100」、都市計画税の税率を「0.3/100」と書いています。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税がかかるのは、市街化区域の固定資産だけです。市公式の説明は「賦課期日現在に市街化区域内に所在する固定資産の所有者に課税される税金」。天理市は都市計画区域の85.8％が市街化調整区域ですから、同じ天理市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。ただし、税が安いという理由だけで市街化調整区域の物件を選ぶのはおすすめしません。建て替えの可否と住宅ローンの取扱いのほうが、金額への影響はずっと大きいからです。

納税義務者は、毎年1月1日（賦課期日）に土地・家屋・償却資産を所有している人です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納期は第1期が4月15日〜4月30日、第2期が7月15日〜7月31日、第3期が12月15日〜12月25日、第4期が翌年2月15日〜2月末日です。第1期が4月という点は、5月・6月が第1期の市から引っ越してくる方には早く感じられるかもしれません。免税点の金額は、市のページに記載がありませんでした（未取得）。

住宅用地の特例は、天理市も地方税法どおりです。固定資産税は、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）が価格の6分の1、一般住宅用地（200㎡を超える部分）が価格の3分の1。都市計画税は、小規模住宅用地が価格の3分の1、一般住宅用地が価格の3分の2です。

天理市の成約データでは、戸建48件の土地面積の中央値は135㎡です。天理市で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。一方で、成約個票には土地305㎡の戸建（丹波市町・2,300万円・2011年築）もあり、地価公示の標準地にも545㎡（守目堂町）・694㎡（豊田町）という広い敷地があります。200㎡を超える部分は軽減の割合が小さくなるので、敷地の広い物件は税額を先に確認してください。

新築住宅には、固定資産税の減額があります。市公式によると、一般の住宅は新築後3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅等は5年度分。認定長期優良住宅は、それぞれ5年度分・7年度分です（申告が必要）。天理市の成約は新築戸建てが21件あります。新築戸建てを買う方は、減額が終わる4年目（長期優良住宅なら6年目）に税額が上がることを、資金計画に入れておいてください。築浅の中古戸建てを買う方は、いまの税額が減額中のものかどうかを売主側に確認しておくと、買ったあとの負担を読み違えずに済みます。床面積の要件など細かな条件は、市のページでご確認ください。

※納期：第1期 4月15日〜4月30日／第2期 7月15日〜7月31日／第3期 12月15日〜12月25日／第4期 翌年2月15日〜2月末日／賦課期日は毎年1月1日。免税点の金額は市のページに記載がなく未取得

※税率・免税点は天理市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜風致地区 ― 何種かで、建てられる家の大きさが変わる

天理市の東側で家や土地を買う前に、最初に確認していただきたいのが「山の辺風致地区」です。 合計1,338.0ha。市街化区域（1,226.9ha）より広い面積に、建物の高さ・建ぺい率・壁の位置・緑地の割合の基準がかかっています。 区域内で次の行為をするときは、天理市風致地区条例にもとづく市の許可が必要です。

• 建築物その他の工作物の新築、改築、増築または移転
• 建築物等の色彩の変更
• 宅地の造成、土地の開墾その他の土地の形質の変更
• 水面の埋立てまたは干拓
• 木竹の伐採
• 土石の類の採取
• 屋外における土石、廃棄物または再生資源の堆積

中古戸建てを買う方は、「いまの家が基準に合っているか」も確認してください。 風致地区の指定は昭和43年4月27日です。 基準に合わない大きさで建っている古い家は、建て替えのときに、いまより小さい家しか建てられないことがあります。 庭の木を切る、外壁の色を変える、カーポートを建てるといったことにも許可が関係します。 外構やリフォームの計画まで含めて、買う前に都市整備課へ相談するのが安全です。

出典：天理市「風致地区内行為」 https://www.city.tenri.nara.jp/kurashi/machidukuri/toshikeikaku/1402040244115.html （更新日2026年8月28日）。 一般的な住宅地の建ぺい率との比較は当方の説明で、市のページの記載ではありません。

2｜古都保存法 ― 石上神宮と崇神景行天皇陵は「特別保存地区」

天理市には、古都保存法（古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法）の区域があります。

特別保存地区（合計82.2ha・当方算出）で許可が必要な行為は、建築物の新築・改築・増築、宅地の造成、木竹の伐採、土石の採取、 建築物の色彩の変更、屋外広告物の表示、水面の埋立て、土石等の堆積です。 特別保存地区は、歴史的な景色をそのまま残すための区域ですから、住宅を新しく建てることは基本的に想定されていません。 すでに建っている家を買う場合も、増築や建て替えの自由度はとても小さいと考えてください。 相談と受付の窓口は、風致地区と同じ市役所3階の都市整備課です。

出典：天理市「歴史的風土特別保存地区内行為」 https://www.city.tenri.nara.jp/kurashi/machidukuri/toshikeikaku/1402040037798.html （更新日2024年4月1日）

3｜埋蔵文化財 ― 工事の60日前までに届出。発掘調査になることも

古墳と遺跡の多い天理市では、埋蔵文化財の確認が欠かせません。 市のページによると、周知の埋蔵文化財包蔵地のなかで掘削や盛土をともなう工事をするときは、 「埋蔵文化財発掘届出書」を、工事に着手する60日前までに提出します（あて先は奈良県知事、提出の窓口は天理市教育委員会 文化財課）。 届出のあと、県から発掘調査・工事立会・慎重工事のいずれかの指示が通知されます。

60日は、住宅の計画ではそのまま工期に響きます。 土地を買って新築する方、古家を壊して建て替える方は、契約の前に包蔵地かどうかを照会してください。 発掘調査になった場合の期間と費用は、敷地と遺跡の状況で変わります。 建売の新築戸建てや、基礎を触らないリフォームなら、買主がこの手続きをすることは通常ありませんが、 将来の建て替えのときに同じ確認が要ることは変わりません。 市の立地適正化計画も、居住誘導区域を決めるときに「古墳や遺跡等、今後人口集積が見込めない一団の非可住地」を外す考え方をとっています。

出典：天理市「埋蔵文化財の届出」 https://www.city.tenri.nara.jp/kakuka/kyouikuiinkai/bunkazaika/todokede/1438145411466.html （更新日2021年10月1日）

4｜景観 ― 天理市は奈良県の景観計画の区域

天理市は景観行政団体ではないため、奈良県景観計画の区域に入ります。 市のページも「奈良県の景観づくり」として県のページへ案内しています。 県の制度では、一定の行為について着手の30日前までに届出が必要で、届出先は奈良県の景観・自然環境課（0742-27-8756）。 区域は、重点景観形成区域（第1種・第2種特定区域、広域幹線沿道区域）と一般区域に分かれています。 天理市内のどこが重点景観形成区域にあたるか、どの規模の建物から届出が要るのかは、本ページでは確認できていません（未取得）。 一般の戸建住宅では届出の対象にならないことも多い制度ですが、風致地区・古都保存法とは別の手続きですので、 設計者や建築会社に「県の景観の届出は要るか」を確認してもらってください。

出典：奈良県「景観法に基づく届出制度」 https://www.pref.nara.lg.jp/n094/22485.html （更新日2026年3月27日）／ 天理市「景観」 https://www.city.tenri.nara.jp/kurashi/machidukuri/toshikeikaku/1391058636022.html

5｜市街化区域か調整区域か。市街化区域なら居住誘導区域の内か外か

都市計画区域の85.8％が市街化調整区域という市ですから、区域区分の確認は必須です。

調整区域の物件は、安く見えます。 地価公示では、調整区域の3地点が22,900〜36,600円/㎡で、市街化区域の14地点（38,200〜95,500円/㎡）より下にあります。 ただし鑑定評価書情報は、遠田町について「土地の取引はほとんど認められない」、蔵之庄町について「需要は弱く、土地取引はほとんどない」と書いています。 買うときに安い土地は、手放すときにも買い手が見つかりにくい土地だということを、あわせて考えてください。 開発や建築の許可は奈良県、事前協議は市と、窓口が2つある点にも注意が必要です。

6｜洪水・ため池・土砂災害 ― 市の防災マップで3つの図を見る

市は「天理市総合防災マップ」を公開しています（ページの更新日2026年9月1日）。 洪水・土砂災害・地震・ため池を収録し、詳細図は市北西部・北中部・西部・中部・南部・北東部・南東部の7面です。

市が掲載している21河川は、石上川、烏田川、岸田川、越川、西門川、珊瑚珠川、渋谷川、富堂川、鳥居川、中川、長柄川、楢川、新泉川、布目川、 布留川南流、布留川北々流、布留川北流、菩提仙川、勾田川、真目堂川放水路、真目堂川です。 町の名前と同じ名前の川（富堂川・勾田川・長柄川・石上川・渋谷川など）が多いことに気づかれると思います。 成約の多い勾田町・富堂町も、川の名前になっています。 「想定最大規模」と「計画規模」は別の図で、計画規模の図で色がついている場所は、より起こりやすい雨でも浸かる想定の場所です。両方を見てください。

西側の平坦地では、ため池と内水も論点です。 マスタープランは西中学校地域を「ため池及び田園風景の自然景観にも恵まれた土地」と書き、課題に浸水対策を挙げています。 方針には「内水対策としてのため池の治水や調整池の設置の推進」とあります。 ため池の近くや下流側の物件は、ため池ハザードマップで浸水の範囲を確認してください。 東側と高原では土砂災害です。マスタープランは南中学校地域・福住中学校地域の方針に 「土砂災害警戒区域をはじめとする土砂災害危険箇所において、急傾斜地の崩壊や土石流に対する施策を進める」と書いています。 特別警戒区域（レッドゾーン）に入ると、建物の構造に規制がかかり、住宅ローンや建て替えに影響します。

※河川ごと・町ごとの浸水深、想定している雨の量、土砂災害警戒区域等の箇所数、ため池の数、大規模盛土造成地の箇所数は、本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：天理市「天理市総合防災マップ」 https://www.city.tenri.nara.jp/kakuka/kurasibunkabu/bousaianzenka/hazado/13767.html ／ 天理市「市内の中小河川浸水想定区域図」 https://www.city.tenri.nara.jp/kakuka/kurasibunkabu/bousaianzenka/hazado/13759.html （更新日2026年5月22日）／ 天理市「土砂災害について」 https://www.city.tenri.nara.jp/kakuka/kurasibunkabu/bousaianzenka/hazado/doshasaigai.html ／ 天理市都市計画マスタープラン 第2章 https://www.city.tenri.nara.jp/material/files/group/64/chapter2.pdf ／ 同 第4章 https://www.city.tenri.nara.jp/material/files/group/64/chapter4.pdf

7｜地震と1981年以前の戸建 ― 補助の枠は年2件

市の防災マップは、奈良盆地東縁断層帯地震で市内最大震度7、住宅全壊 約10,200棟・半壊 約4,900棟を想定しています。 指定緊急避難場所・指定避難所は市内に50箇所（都市計画マスタープラン）。 天理市で家を買うなら、建物の耐震性は「できれば確認」ではなく「必ず確認」の項目です。

• 1981年（昭和56年）6月以降に建築確認を受けた建物か。それより前なら、耐震診断の結果があるか
• 中古戸建ての成約26件のうち3件が1981年以前の建築。建築年の中央値は1995年
• 市の耐震改修補助は工事費の5分の4・上限115万円だが、令和8年度の募集は2件で受付終了
• 地震保険の保険料は建物の構造と所在地で決まる。買ったあと毎年かかる費用として見積もりに入れる

新築戸建て（成約21件）は現行の基準で建てられていますが、地盤は別の話です。 田や畑だった場所を造成した区画は、地盤調査の結果と、地盤改良をしたかどうかを確認してください。 このページの「空から見た、この50年」の写真で、昔は農地だった場所かどうかを見ることができます。

出典：天理市総合防災マップ「地震について」 https://www.city.tenri.nara.jp/material/files/group/62/r8jisinnnituite1.pdf ／ 天理市「既存木造住宅耐震改修工事補助」 https://www.city.tenri.nara.jp/kakuka/kensetsubu/eizenka/sumai/support/1390445660957.html （更新日2026年4月24日）

8｜駅からの距離と、道路の幅

成約データの駅からの平均は、天理18分・櫟本16分・二階堂11分・前栽10分。 地価公示の標準地も、17地点のうち12地点が最寄駅から約1,100m以上です。 天理市の物件の多くは、駅から歩いて15分前後かそれ以上だと考えてください。

• 駐車場は何台分あるか。家族の人数分の車が必要になる場所かどうか
• 前面道路の幅は4m以上あるか。地価公示の標準地でも、豊田町（3m）・遠田町（3.3m）・南六条町（3.0m）は4m未満。4m未満なら、建て替えのときに敷地を下げる（セットバック）必要があるかを確認
• 都市計画道路（全37路線・改良率約60％）の計画線が敷地にかかっていないか
• 大阪・京都方面へは大和西大寺駅か奈良駅で乗り換え。通勤時間は、乗り換えの待ち時間を入れて実測する
• バス・AIデマンドタクシー「チョイソコてんり」を当てにする場合は、運行日・エリア・予約の方法を確認

9｜天理市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

• 市街化区域か市街化調整区域か（都市整備課・固定資産税の納税通知書）
• 調整区域なら、県条例の指定区域の内か外か、建て替えの条件、住宅ローンの取扱い
• 山の辺風致地区にかかるか、何種か（建ぺい率20〜40％・緑地率20〜40％）
• 古都保存法の特別保存地区・保存区域にかかるか
• 埋蔵文化財の包蔵地か（文化財課に地図で照会。工事の60日前までに届出）
• 居住誘導区域の内か外か、地区計画（10地区）の区域か
• 洪水（中小河川・大和川水系）、ため池、土砂災害のハザードマップ
• 建築年（1981年以前か）、耐震診断、地盤
• 前面道路の幅と接道、都市計画道路の計画線
• 指定される小学校・中学校（教育総務課に番地で確認）
• 中古マンションは管理費・修繕積立金・修繕の履歴

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 調べた結果、「この物件はおすすめしません」とお伝えすることもあります。物件URLをLINEでお送りください。

天理市は、昭和29年（1954年）4月1日に市制を施行しました。 市公式の「市のあゆみ」は、「昭和29年4月1日、丹波市町・朝和村・福住村・二階堂村・柳本町・櫟本町の6か町村の合併により、天理市が誕生しました」と書いています。 このときの人口は51,031人。昭和33年10月には、磯城郡田原本町の4か大字が編入されました。

3つの郡から集まった6つの町村

市の「市のプロフィール」によると、合併した6つの町村は、もともと3つの郡に分かれていました。

丹波市・柳本・櫟本という3つのまちが、それぞれ別の役割で育ってきたというのが、天理市の成り立ちです。 いまの住所にも、丹波市町・柳本町・櫟本町・福住町という町名が残り、二階堂の名前は二階堂上ノ庄町などの町名と近鉄の駅名に残っています。 JRの駅名（櫟本・柳本）にも、古いまちの名前が残っています。 環濠集落が残っているということは、道の細い古い集落がいまも住宅地として使われているということでもあります。 古くからの集落の物件は、前面道路の幅と、建て替えのときの条件を確かめてください。

山の辺の道 ― 「日本最古の主要道路といわれる」道

市のあゆみは、市の東部について次のように書いています。

この歴史が、いまの土地のルールに直結しています。 山の辺風致地区（1,338.0ha）は、この道の名前を冠した風致地区です。 古都保存法の特別保存地区は石上神宮と崇神景行天皇陵。 都市計画マスタープランは南中学校地域について「山の辺の道、黒塚古墳及び崇神・景行天皇陵などの重要な古墳等の歴史的資源を多く有し」と書いています。 古墳時代から人が住んできた場所だからこそ、地面の下には遺跡があり、地面の上には景色を守るルールがある。 天理市の東側で家を買うことは、このルールごと土地を引き受けることです。

市の名前について ― 市公式の年表が書いていること

市のあゆみには、次の一文があります。

都市計画マスタープランも、北中学校地域を 「天理駅を有する中心市街地や、利便性の高い住宅地、天理教本部及び大和青垣の豊かな自然環境といった多様な土地利用で構成」と説明しています。 「天理市」という市名をどのように決めたかについての説明は、市の「市のあゆみ」「市のプロフィール」のページにはありませんでしたので、本ページでは由来を断定していません。 住所の町名には、合併前の町村やそれより古い集落の名前（丹波市町・川原城町・田部町・勾田町など）が使われています。

鉄道と道路 ― 軽便鉄道から、名阪国道まで

市のあゆみの年表には、奈良〜桜井間の奈良鉄道の開通と、大正期の天理軽便鉄道（川原城〜法隆寺）の開通が記されています。 年表は天理軽便鉄道を、現在の近鉄の路線につながるものとして紹介しています。 南北のJRと、西へ向かう近鉄。いまの2路線の形は、このときにできました。 昭和40年12月には名阪国道（天理〜亀山）が開通。市内には西名阪自動車道の天理ICと、名阪国道の天理東ICがあります。

市域の地理 ― 高原・断層崖・扇状地・盆地

市のプロフィールは、市の地形を 「大和高原（笠置山地）の西端、春日断層崖下の丘陵地と、市街地中央部を西に流れる布留川扇状地、奈良盆地東端の平坦地」と説明しています。 面積は86.42km²、東西14.9km・南北10.6km。

「断層崖」という言葉が、市の自己紹介に出てきます。 市の防災マップが想定している奈良盆地東縁断層帯地震は、その名のとおり盆地の東の縁の断層帯による地震です。 景色のよい山すそと、地震の想定は、同じ地形の表と裏だということを知っておいてください。

年表

出典：天理市「市のあゆみ」 https://www.city.tenri.nara.jp/kakuka/shichoukoushitsu/sougouseisakuka/summary/1391153337899.html （更新日2025年1月27日）／ 天理市「市のプロフィール」 https://www.city.tenri.nara.jp/shisei/shinogaiyou/1409727157602.html （更新日2022年4月11日）／ 天理市都市計画マスタープラン 第4章 https://www.city.tenri.nara.jp/material/files/group/64/chapter4.pdf ※西名阪自動車道の開通年月、天理総合駅の完成年月、奈良鉄道の開通年月は、年表の読み取りを確定できなかったため載せていません。

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