【神戸市灘区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

神戸市灘区の価格帯で、いくら得になるか

神戸市灘区の住宅地は1㎡あたり平均352,809円（21地点の単純平均）。市内の標準地は最高530,000円/㎡（八幡町４丁目３９番）から最低132,000円/㎡（大月台１番６９）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.0倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて神戸市灘区・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 住民基本台帳と国勢調査で見る

灘区の人口は131,668人・70,248世帯（2026年3月現在・神戸市が公表している区別の人口・世帯数データ）。内訳は男61,452人・女70,216人、日本人126,070人・外国人5,598人で、外国人が人口の約4.3％を占めます。

灘区は、3つの区のなかで唯一「面積」が公表されています。区公式は32.66km²と記しています。人口131,668人で割ると人口密度は約4,032人/km²（当方算出。市の公表値ではありません）。東灘区・中央区は区の面積が未取得のため、この比較はできません。

令和7年国勢調査については、区別の実数が公表されていません（未取得）。神戸市が公表しているのは市全体の数字と、区別の増減率の一部です。市全体では1,497,630人・766,349世帯（令和7年10月1日現在・速報、2026年7月10日公表）で、前回（令和2年）から−27,522人・−1.8％。神戸市は150万人を割りました。世帯数は＋31,429世帯・＋4.3％と増えており、1世帯あたり人員は1.95人です。

そして、ここが灘区にとって重要な点です。神戸市が公表している区別の増減率は中央区＋3.1％、兵庫区＋2.5％、灘区＋0.4％の3区で、それ以外の区はいずれも減少しています。つまり灘区は、神戸市9区のなかで人口が増えた3区のうちの1つです。神戸市全体が−1.8％で150万人を割るなかで、灘区はわずかながらプラス。東灘区・北区・西区などは減少側です。

この「増えた3区」（中央・兵庫・灘）は、いずれも神戸市の都心とその隣接区です。人口減少局面で、都心とその周辺に人が集まっているという構図が、国勢調査の数字にそのまま出ているということになります。灘区の＋0.4％は3区のなかでは最も小さい伸びですが、減っていないという事実そのものが、9区のなかでは少数派です。

区の成り立ちにも触れておきます。灘区が誕生したのは1931年（昭和6年）9月の区制実施によるものです。その前段として1929年（昭和4年）4月に1町2村（西郷町・西灘村・六甲村）が神戸市に編入されています。2021年に区制90周年を迎えました。東灘区の区制施行が1950年、中央区の誕生が1980年ですから、この3区のなかで灘区がいちばん古いことになります。

区名の由来について、市公式は率直な注記を置いています。地域の名高い酒造（灘の酒）にちなむ名であるが、「灘」の正確な歴史的意味は不明とされ、辞書的には「航行が困難な波の荒い海域」を指すのに対し、当地の瀬戸内海は比較的穏やかである、という趣旨です。行政が自分の区名について「意味は不明」と書いているのは珍しいことで、本ページでも推測で補うことはしません。

市街化区域と市街化調整区域

ここは、灘区だけの数字ではなく神戸市全体の数字で書きます。神戸市は区別の市街化区域・市街化調整区域の面積を公表していません（未取得）。区域区分は計画図（図面）で示される仕組みだからです。

神戸市全体では、神戸都市計画区域 約55,730haのうち、市街化区域が約20,244ha（36％）、市街化調整区域が約35,486ha（64％）。市域の3分の2が市街化調整区域という、政令指定都市としては例外的な構造です。

そして灘区の場合、この話は他人事ではありません。神戸市の都市計画区域マスタープランは、市街化調整区域が主に六甲山系および北側山地（六甲山系、帝釈・丹生山系などの自然環境が豊かな森林地域）と、北区・西区の農村地域に分布すると記しています。そして灘区は、区内最高地点が六甲山町 五介山の900.7mという区です。市立小学校13校のうち1校が六甲山小学校であることからも、灘区の区域が六甲山上まで及んでいることは公的に確認できます。

したがって灘区北部（六甲山町一帯）に市街化調整区域が存在すると考えるのが自然ですが、区単位で明示した市の公表資料は確認できていません（未取得）。ここで「灘区の北部は市街化調整区域です」と断定することはしません。個別の物件がどちらの区域かは、神戸市の「都市計画情報検索」または神戸市情報マップ、あるいは重要事項説明書で必ずご確認ください。

なお神戸市の区域区分には、知っておく価値のある動きがあります。直近の変更で市街化区域が約151ha減り、市街化調整区域が約155ha増えました。人口が減るなかで市街化区域を「広げる」のではなく「狭める」方向に動いているということです。神戸市は現在「第9回線引き見直し」の方針も公表しています。

地価公示 ― 21地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、神戸市灘区の住宅地の標準地は21地点。 単純平均は1㎡あたり352,809円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋4.4％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

神戸市灘区は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 神戸市灘区の住宅地の平均価格は4位。 神戸市の9区のなかで見ると第3位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

神戸市灘区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地21地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で4.0倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

灘区の「区の紹介」ページには、他の区ではあまり見ない数字が並んでいます。

区内最高地点が900.7m、低地部の最高地点が−0.2m。 標高差はおよそ900mで、しかも南端はマイナス標高です。 区の面積は32.66km²。 この面積のなかに900mの高低差が収まっている行政区は、そう多くありません。

そして灘区は、自分で自分を5つに分けています。 区公式が区内を「山麓地域／山手地域／中央地域／浜手地域／臨海地域」の5地域に 区分していると明記しているのです。 東灘区にも中央区にも、この型の公式区分は見当たりませんでした。 つまり灘区は、「うちは一様な区ではない」と行政自身が宣言している区だということになります。

この章では、この標高差と5地域区分が、 実際の土地の値段と物件価格にどう表れているかを、公的資料だけで見ていきます。

まず、令和8年地価公示の住宅地21地点を全部並べる

灘区には令和8年地価公示の標準地が、住宅地21地点・商業地4地点・工業地1地点の 合計26地点あります。住宅地21地点を、価格の高い順に全部並べます。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。

21地点から読み取れる、灘区だけの事実

事実1：前年比0.0％の3地点は、すべて下位4位以内

21地点のうち、前年比が0.0％（横ばい）だったのは3地点だけです。 城の下通二丁目201,000円、鶴甲四丁目159,000円、大月台132,000円。 そしてこの3地点は、安いほうから数えて4位・2位・1位に位置します。 残る1つ（3位の六甲台町199,000円）も＋1.5％と低い。 つまり下位4地点がまるごと、区全体の＋4.4％という上昇から外れています。

対して上位はよく上がっています。 灘北通八丁目と烏帽子町二丁目がともに＋7.6％、灘南通三丁目＋7.1％、 楠丘町三丁目と中郷町四丁目が＋7.0％。 区全体の平均＋4.4％は、この上位の上昇と下位の横ばいを合わせた結果です。

事実2：土地は4.0倍、物件は9.2倍

地価公示の最高（八幡町四丁目530,000円/㎡）と最低（大月台132,000円/㎡）の差は4.0倍。 これでも十分な開きですが、実際に売買された物件の価格は、もっと開きます。

最高の灘北通4,500万円と、最安の鶴甲490万円で9.2倍です。 しかも鶴甲は29件と、この8町丁目のなかで最も取引件数が多い。 「たまたま1件安いのが出た」という話ではありません。 平均面積も70㎡で、灘北通の65㎡より広い。 面積が広いのに価格が9分の1ということになります。

地価公示で確かめると、鶴甲四丁目の標準地は159,000円/㎡（前年比0.0％）。 灘北通八丁目の424,000円/㎡（＋7.6％）とは2.7倍です。 土地の単価の差（2.7倍）だけでは、成約価格の差（9.2倍）を説明しきれません。 差の残りがどこから来ているのかを説明する公的資料は確認できていませんので、 ここで理由を断定することはしません。 書けるのは、このデータが灘区の実態だということまでです。

なお、仲介手数料の観点では、この差は決定的です。 灘北通の4,500万円なら仲介手数料の上限額は155万1,000円。 鶴甲の490万円なら22万7,700円。 同じ灘区のなかで、手数料の上限額が約6.8倍違います。 家タダではどちらも0円ですが、「0円になることの意味」が場所によってまったく違うのが灘区です。

事実3：駅別では1.8倍にしか開かない

同じ成約データを、今度は駅別で見てみます。

駅別では、摩耶4,800万円と六甲2,600万円で1.8倍。 町丁目別の9.2倍と比べると、ずいぶん小さくなります。

この「駅別1.8倍、町丁目別9.2倍」という差こそが、灘区の構造そのものです。 理由ははっきりしています。 鉄道3線（阪急・JR・阪神）はいずれも東西方向に走っており、南北には走っていないからです。 灘区の地形は南北に900mの標高差を持っています。 駅という物差しは、この900mの方向を測れません。

実際、成約件数163件で区内最多の阪急六甲駅は、平均徒歩11分。 そしてこの駅の圏内には、成約中央値4,100万円の篠原南町も、 1,800万円の篠原北町も、490万円の鶴甲も含まれます。 「阪急六甲駅徒歩○分」という同じ表現のなかに、9倍の価格帯が同居しているということです。

だから灘区では、駅名だけで物件を絞ってはいけません。 区公式が区内を「山麓地域／山手地域／中央地域／浜手地域／臨海地域」の5地域に 分けているのは、まさにこの構造があるからだと読めます。 ただし、5地域それぞれに属する具体的な町丁目名は公表されていません（未取得）ので、 本ページで「この町はこの地域」と割り振ることはしていません。

事実4：同じ「篠原」で、2.3倍

もうひとつ、町名だけで判断できないことを示す例を挙げます。

同じ「篠原」で、南町4,100万円と北町1,800万円の2.3倍です。 しかも北町のほうが平均面積は広い（85㎡ vs 70㎡）。 面積あたりで見れば、差はさらに開きます。

ところが地価公示では、篠原北町三丁目の標準地は415,000円/㎡（＋2.5％）で、 区内21地点のうち7〜8位という高い水準です。 「町丁目の成約中央値が低い」ことと「土地の単価が低い」ことは、別の話だということになります。 標準地は町丁目のなかの1点にすぎず、 同じ町丁目のなかにも条件の違う区画が混在している。 灘区では、これが極端な形で起きています。

商業地4地点・工業地1地点

工業地1地点の＋14.1％は、住宅地の＋4.4％の3.2倍です。 灘区の全26地点のなかで最大の上昇率でもあります。 場所は大石南町。区公式が「臨海の工業・港湾地区を含む」と記している臨海地域にあたると読めます。 ただし、なぜ工業地がこれだけ上がっているのかを説明する公的資料はありません。

商業地では森後町二丁目795,000円/㎡がトップで、 住宅地の最高値（八幡町四丁目530,000円/㎡）を1.5倍上回ります。 そして注目したいのが水道筋三丁目498,000円/㎡。 区公式が区内の商業地区の代表として挙げている水道筋商店街の一帯です。 成約データでも水道筋は14件・中央値3,950万円・平均67㎡と、区内でも高い部類。 商店街のある町丁目の住宅の成約中央値が高いというのは、灘区の性格を示しています。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は当方が算出した自算値です。

六甲道への集中投資 ― 4地区計画のうち3地区、震災復興区画整理2地区

灘区の都市計画上の投資は、1つの駅に集中しています。

震災で基盤がつくり直され、そのうえに地区計画という建築のルールが乗り、 区役所があり、区が「東部副都心」と呼ぶ。 これが六甲道駅周辺です。 成約中央値は4,050万円（82件・平均徒歩7分）で区内2位。 周辺の標準地も八幡町四丁目530,000円/㎡（区内最高）、深田町一丁目500,000円/㎡、 曾和町二丁目493,000円/㎡、楠丘町三丁目487,000円/㎡、中郷町四丁目476,000円/㎡、 記田町三丁目415,000円/㎡（地積1,890㎡）と、区内の高額な標準地が集まっています。

この集中ぶりは、他の2区と比べるとよく分かります。 東灘区の地区計画7地区は御影・岡本・青木・魚崎・深江・六甲アイランドに分散。 中央区の16地区は三宮・旧居留地・ウォーターフロント・ポートアイランド・山手に分散。 灘区だけが、1つの駅に3地区を集中させています。

ただし各地区計画の決定年月日・区域面積・建築制限の内容は未取得です。 また六甲道駅北・六甲道駅西の震災復興土地区画整理事業の面積・施行期間も未取得。 六甲道駅周辺の物件を検討する場合は、 地区計画の制限内容を神戸市住宅都市局で必ず確認してください。

出典：神戸市「地区計画」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html ／ 神戸市「震災復興土地区画整理事業」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/kukakuseiri/shinsaifukkoutochikukakuseirijigyou.html ／ 神戸市灘区「区の紹介」 //www.city.kobe.lg.jp/c63604/kuyakusho/nadaku/shokai/shoukai/index.html

標高差900mは、学校の規模にまで表れている

灘区の市立小学校は13校です。 成徳・高羽・鶴甲・西郷・六甲・灘・西灘・稗田・美野丘・摩耶・福住・灘の浜・六甲山。 13校目に「六甲山小学校」があります。

神戸市の市立小学校一覧でこの学校が灘区に区分されているということは、 灘区の区域が六甲山の上まで及んでいることの公的な証拠です。 区公式が区内最高地点を「六甲山町 五介山 900.7m」と記しているのと整合します。

そして六甲山小学校は、 神戸市の小規模特認校2校（六甲山小学校・藍那小学校）のうちの1校です。 市は制度の目的をこう説明しています。

人口150万人の政令指定都市が、同じ市内で「複式学級の解消」を政策課題に掲げている。 そして、その対象校の1つが灘区にあります。

ここまで見てきた数字を、並べ直してみてください。 成約中央値4,500万円の灘北通。地区計画3地区と震災復興区画整理2地区が集中する六甲道駅。 商業地795,000円/㎡の森後町。 そして、全市から児童を募らなければ学級が維持できない規模の小学校が、六甲山の上にある。 これらがすべて、同じ「神戸市灘区」のなかの出来事です。

標高差900mは、地価だけでなく、学校の規模にまで表れている。 これが灘区という区の姿です。 「灘区の相場は○○万円」という一つの数字で考えることに、どれだけ無理があるかを 理解していただけると思います。

出典：神戸市「市立小学校一覧」 //www.city.kobe.lg.jp/a61516/kosodate/education/gakkoen/syougatukou.html ／ 神戸市「小規模特認校」 //www.city.kobe.lg.jp/a80876/kosodate/gakko/school/area/tokuninkou.html ／ 神戸市灘区「区の紹介」 //www.city.kobe.lg.jp/c63604/kuyakusho/nadaku/shokai/shoukai/index.html

実際の成約は、こんな中身です

数字の話が続いたので、実際の成約事例も挙げておきます。 いずれも国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、 家タダ自身の取引実績ではありません。

戸建4件のうち2件が2025年築です。 灘区の戸建111件は平均築年2009年で、これは東灘区の2005年、中央区の2001年より新しい。 灘区の戸建市場には、新しい供給が一定量あると読めます。

一方、マンション318件の平均築年は1994年。 上の4件も1999年・1993年・1987年・1985年と、いずれも築30年前後です。 戸建は新しく、マンションは古いというのが灘区の成約の姿で、 これは東灘区（戸建2005年・マンション1993年）とよく似た形です。

土地面積も見てください。125㎡・95㎡・95㎡・170㎡。 一方で地価公示の標準地は記田町三丁目1,890㎡、中郷町四丁目484㎡、六甲台町365㎡と、桁が違います。 標準地として選ばれている敷地と、実際に流通している敷地の規模には大きな開きがあります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報 （2025年第2四半期〜2026年第1四半期・神戸市灘区429件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 延床・土地面積は公表値を四捨五入した区分値です。 なお成約価格情報には「土地のみ」の区分が存在しないため、 土地単独の成約中央値は本ページに掲載していません。

灘区は兵庫県内で何番目か、そして「増えた3区」の1つであること

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 灘区の住宅地の平均価格352,809円/㎡は4位、変動率＋4.4％は5位です。 神戸市9区のなかでは平均価格・変動率ともに3位。

県内の上位はこうなっています。 1位が芦屋市の394,736円/㎡、2位が神戸市中央区の363,538円/㎡、 3位が神戸市東灘区の354,575円/㎡、4位が神戸市灘区の352,809円/㎡。 2位から4位までを神戸市の3区が占め、その3区はいずれも六甲山系の南斜面と大阪湾のあいだにあります。 東灘区354,575円と灘区352,809円の差は、わずか1,766円。 平均で見るかぎり、東灘区と灘区はほぼ同水準です。

ただし区内の開き方が違います。 東灘区は住宅地33地点で7.2倍、灘区は21地点で4.0倍。 ところが成約の町丁目別で見ると、東灘区は2.27倍、灘区は9.2倍。 土地の単価では東灘区のほうが開いているのに、 実際に売買されている物件の価格では灘区のほうがはるかに開いているということになります。

もうひとつ、灘区を考えるうえで外せない事実があります。 令和7年国勢調査で人口が増えた神戸市の区は、中央区＋3.1％・兵庫区＋2.5％・灘区＋0.4％の3区だけで、 それ以外の区はいずれも減少しています。 神戸市全体は−27,522人・−1.8％で150万人を割りました。 灘区は、神戸市のなかで人が減っていない数少ない区の1つです。 （区別の人口の実数は未取得で、公表されているのは増減率のみです。）

一方、同じ神戸市の北区は58,056円/㎡、西区は74,694円/㎡。 中央区と北区で6.3倍です。 同じ市、同じ税率、同じ教育委員会。 理由は07章で扱った市街化調整区域64％と、 「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」による農村用途区域17,935haにあります。 灘区の価格は、神戸市全体の宅地供給が制度的に絞られているという文脈の上にあります。

まとめ：灘区は「駅」ではなく「山からの距離」で決まる区

灘区の住宅地の平均価格は兵庫県内40市区町村中4位。 その内側は、地価公示で4.0倍、成約の町丁目別で9.2倍。 駅別では1.8倍にしか開きません。 鉄道3線が東西に走り、地形は南北に900mの高低差を持つ。 灘区の価格は、駅という東西の物差しでは測れません。

確認すべきことは、市と県の資料からはっきり決まります。

• その物件は、駅からどちらの方向に何分か。 同じ「阪急六甲駅徒歩○分」のなかに、4,100万円の篠原南町も490万円の鶴甲も含まれます
• 坂はどれくらいか。内覧は必ず駅から歩いてください。 区内最高地点900.7m、低地部の最高地点−0.2mという区です
• 土砂災害警戒区域にかかっていないか。灘区は急傾斜145・土石流31・地すべり0の計176箇所です
• 地区計画4地区（六甲道駅西・北・南／王子公園）のどれかにかかっていないか
• 震災復興土地区画整理事業（六甲道駅北・六甲道駅西）の区域か
• 津波・高潮のハザードマップでその住所がどう評価されているか。 灘区は津波浸水想定区域のある7区の1つです
• 都市計画施設（六甲山系南側斜面の防砂の施設）の区域にかかっていないか

この7点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。

空から見た、この50年の神戸市灘区

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。この50年に、灘区では2つの大きなことが起きています。

1つめは1995年1月17日の阪神・淡路大震災と、その後の復興事業です。神戸市は震災復興土地区画整理事業を13地区で施行し、そのうち六甲道駅北・六甲道駅西の2地区が灘区にあたります。さらに震災から約2か月後の1995年3月17日には、震災復興市街地再開発事業として六甲道駅南地区（灘区）と新長田駅南地区（長田区）の2地区が都市計画決定されました。灘区の六甲道駅周辺は、震災後に区画整理と市街地再開発の両方が入った区域です。右の写真に写っている六甲道駅の周辺は、その復興を経たあとの姿だということになります。

2つめは六甲山・摩耶山の開発と教育機関の増加です。区公式は灘区の近代の発展について、「六甲山・摩耶山の開発、教育機関の増加により発展」と記しています。合併前の灘区は「大半が田畑で、大石・新在家地区で早くから酒造が営まれていた」土地でした。

左の写真の1974〜78年という時点は、灘区が区制を施行した1931年から40年あまりが経った頃にあたります。区公式は灘区が「大水害と地震」を経験して現在に至ると記していますが、具体的な災害名の記載はありません（未取得）ので、ここでは年代を特定した説明はしていません。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28693〜28695・y13010〜13011）で切り出しています。

灘区には、他の2区に無いものがあります。区公式による地域区分です。神戸市灘区の「区の紹介」は、区内を「山麓地域／山手地域／中央地域／浜手地域／臨海地域」の5地域に区分していると明記しています。東灘区にも中央区にも、この型の公式区分は見当たりませんでした。区が自分で「うちは5層に分かれている」と書いている区は、この3区のなかで灘区だけです。

そして区公式は、地域の性格についてもこう記しています。「山手の住宅地、水道筋商店街などの商業地区、灘五郷の酒造地区、臨海の工業・港湾地区を含む」。さらに東のJR六甲道駅周辺は「東部副都心」として整備されたとも記しています。

ただし、5つの地域区分に属する具体的な町丁目名は公表されていません（未取得）。ですので本ページでは、区公式の5区分を参考にしつつ、神戸市公式で所在区が確認できる駅、令和8年地価公示の全21地点（住宅地）・4地点（商業地）・1地点（工業地）、国土交通省の成約価格情報（駅別・町丁目別）、市の地区計画4地区を重ね合わせて、6つのまとまりに整理します。

灘区を読むときの軸は、東西ではなく南北です。区内最高地点900.7m、低地部の最高地点−0.2m。鉄道3線はいずれも東西方向に走り、南北の900mの標高差の方向には走っていません。「どの駅か」より「その駅から山側にどれだけ入るか」で価格が決まるというのが、データから読める灘区の構造です。

※エリア区分と各エリアの記述は、神戸市灘区・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

灘区は東西に阪急・JR・阪神の3線が走る区です（区公式）。北は六甲山・摩耶山、南は大阪湾、東西は東灘区・中央区・北区に接するという位置で、南北に西郷川・都賀川・石屋川の3河川が流れています。

ここで押さえておきたいのが、鉄道の向きと地形の向きが直交しているという点です。3本の鉄道はいずれも東西方向に走ります。一方、灘区の地形は南北方向に900mの標高差を持っています（区内最高地点 六甲山町 五介山900.7m、低地部の最高地点 味泥町−0.2m）。つまり鉄道は「高さ」の方向には走っていません。

この構造は、成約データにそのまま出ています。駅別の成約中央値は、JR摩耶4,800万円／JR六甲道4,050万円／JR灘3,750万円／阪急王子公園3,300万円／阪神大石3,100万円／阪急六甲2,600万円。一方、町丁目別では灘北通4,500万円に対し鶴甲490万円で9.2倍。駅別では1.8倍にしか開かないものが、町丁目別では9.2倍に開く。この差が、灘区の南北方向の地形を示しています。詳しくは04章で扱います。

※乗降人員・乗車人員は、灘区内のすべての駅について未取得です。神戸市統計書の「4 運輸・通信」に駅別の乗車人員の表がありますが、提供形式がExcel（バイナリ）のため本ページ作成時点で数値を読み取れませんでした。推測で数字を書くことはしませんので、表の該当欄はすべて「—」としています。

そのかわり、駅の「所在区」は神戸市公式で裏が取れています。神戸市の「自転車等放置禁止区域」一覧と「市営自転車駐車場一覧」は、駅を所在区ごとに分けて掲載している市の一次情報です。これによると灘区の駅は、JR西日本（東海道本線／JR神戸線）の六甲道・摩耶・灘、阪急電鉄（神戸線）の六甲・王子公園、阪神電気鉄道（本線）の新在家・大石・岩屋。市営駐輪場の一覧にも、灘区として六甲道駅前（JR）・六甲駅前（阪急）・新在家駅前・王子公園駅前・大石駅前・灘駅前が掲載されています。

間違えやすい点を、はっきり書いておきます。JR摩耶駅は灘区です。比較的新しい駅で市営駐輪場一覧には載りませんが、放置禁止区域一覧に「灘区 JR摩耶」として掲載されています。阪神岩屋駅も灘区です。HAT神戸（東部新都心）は中央区脇浜側と灘区岩屋側にまたがりますが、岩屋駅そのものは市公式一覧で灘区に区分されています。ただし地区計画「東部新都心地区」は市公式の一覧で中央区側として掲載されている点にご注意ください。

そして、いちばん間違えやすいのが「六甲」です。JR六甲道駅と阪急六甲駅は灘区ですが、「六甲アイランド」は東灘区です。名前は似ていますが、灘区の六甲（六甲山系の山手の住宅地）と東灘区の六甲アイランド（海面を埋め立てた人工島）は、まったく別の場所・別の地形です。また御影・住吉・岡本・摂津本山・甲南山手・魚崎・青木・深江は東灘区であって、灘区ではありません。三宮・元町・神戸は中央区です。

六甲ケーブル下駅・六甲ケーブル山上駅については、市公式の駅別一覧に記載がなく、所在区を確認できていません（未取得）。ただし六甲山町が灘区であることは、六甲山小学校が灘区の市立小学校として市の一覧に掲載されていることから確認できます。

成約データで見ると、灘区の駅別の顔ぶれは特徴的です。件数がいちばん多いのは阪急六甲駅の163件（区内429件の約38％）ですが、中央値は2,600万円で区内最低。逆にJR摩耶駅は23件と少ないものの中央値4,800万円で区内最高。同じ区内の駅別で、中央値が1.8倍違います。さらに平均徒歩分数を見ると、JR灘駅3分・JR六甲道駅7分に対し、阪急六甲駅と阪急王子公園駅はどちらも11分。駅から遠い物件が多く流通している駅ほど、中央値が低いという並びになっています。

道路

いま灘区にかかわる最も大きな道路の計画は、大阪湾岸道路西伸部です。神戸市の公表資料によると、六甲アイランド北〜駒栄、延長14.5km、6車線、設計速度80km/h。通過するのは東灘区・灘区・中央区の3区で、事業主体は国（国土交通省）と阪神高速道路株式会社です。阪神高速湾岸線と神戸山手線を接続する路線で、神戸市は大阪湾岸道路西伸部と神戸西バイパスを「ミッシングリンク」と位置づけています。ただし完成時期は現時点で未定と市が明記していますので、開通時期を前提に購入判断をするのは避けてください。

灘区には、神戸市が公式に渋滞多発区間と記している区間があります。市は阪神高速道路神戸線（京橋〜摩耶）で交通集中による渋滞が頻発していると公表しています。摩耶ICは灘区、京橋ICは中央区ですので、この渋滞区間の東端が灘区だということになります。灘区から三宮・大阪方面へ車で通勤する方には、日常のストレスに直結する可能性があります。内覧のときに、平日の朝夕の時間帯で一度通ってみることをおすすめします。

神戸市の道路網は広域幹線道路（高速道路など）→ 都市内幹線道路 → 補完的幹線道路の3階層で整理されており、市はみちづくり計画を令和4年（2022年）5月に改定しています。ただし、国道2号・国道43号・阪神高速3号神戸線・5号湾岸線が灘区内をどう通っているかという区単位の記載は、市公式では確認できていません（未取得）。本ページでは路線名と、市が明記している区間名のみを書いています。

そして灘区でいちばん重要な「道路」の話は、坂です。区内最高地点900.7m、低地部の最高地点−0.2m。南北の移動は、すべて上り下りになります。神戸市は2024年度から「坂のまち神戸プロジェクト」を開始しており、「神戸の坂の魅力を一層活かし、課題については改善を図っていくための取り組み」と説明しています。指定されている坂のまちエリアリノベーション6エリアは兵庫山麓・鵯越駅／丸山駅・禅昌寺東部／高取山麓・塩屋・鈴蘭台駅・神鉄長田駅／名倉で、灘区は含まれていません。ただし市が「坂」を政策課題として扱っているという事実は、灘区の山手・山麓の物件を検討するときの参考になります。徒歩・自転車での移動のしやすさ、買い物、通学、将来にわたる生活のしやすさは、同じ灘区内でもまったく違います。内覧は、必ず徒歩で駅から歩いてください。

※駅別の乗降人員・乗車人員は灘区内の全駅について未取得です（神戸市統計書がExcel提供のみのため）。国道・阪神高速の区内経路、六甲ケーブル各駅の所在区も未取得です。出典：神戸市「大阪湾岸道路西伸部」//www.city.kobe.lg.jp/a59650/shise/kekaku/kensetsukyoku/wangan.html ／神戸市「道路ネットワーク」 //www.city.kobe.lg.jp/a59650/kurashi/access/road/r_net.html ／神戸市「みちづくり計画」//www.city.kobe.lg.jp/a83166/shise/kekaku/kensetsukyoku/michikei/index.html ／神戸市「自転車等放置禁止区域」//www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cyclehoutikinsi.html ／神戸市「市営自転車駐車場一覧」//www.city.kobe.lg.jp/a26843/kurashi/access/road/cycleitiran/index.html ／神戸市「坂のまち神戸プロジェクト」 //www.city.kobe.lg.jp/a01110/saka.html ／神戸市灘区「区の紹介」//www.city.kobe.lg.jp/c63604/kuyakusho/nadaku/shokai/shoukai/index.html ／灘区「区役所へのアクセス」//www.city.kobe.lg.jp/c63604/kuyakusho/nadaku/madoguchi/access.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％。いずれも神戸市が公表している値です。ただし「合計1.7％」という数字を神戸市が1本で公表しているページは確認できていません。上の表の1.7％は、この2つを当方が単純に足した数値です。正確を期すため明記しておきます。

固定資産税の納税義務者は、市の公式表現で「毎年1月1日現在に固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している人に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課される」。都市計画税は「毎年1月1日現在に都市計画法による市街化区域に土地・家屋を所有している人」です。賦課期日は1月1日で、年の途中で売買した場合に市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固都税精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

なお固定資産税が免税点未満の場合は、都市計画税も課税されません（市公式）。ただし土地・家屋の免税点の金額そのものは、神戸市の公表ページで確認できていません（未取得）。一般に言われる金額をここに書くことはしません。確認できたのは償却資産の150万円未満のみです。

2026年5月1日から、固定資産税関係証明の対面発行窓口が新長田合同庁舎に集約されます。灘区にお住まいで証明書が必要な場合、窓口が区役所ではなくなる点にご注意ください。縦覧期間は毎年4月1日〜4月30日で、会場も新長田合同庁舎です。

住宅用地には課税標準の特例があります。小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡以下の部分）は固定資産税で価格の6分の1、都市計画税で3分の1。一般住宅用地（それを超える部分）は固定資産税で3分の1、都市計画税で3分の2です。市の公式表現では「住宅用地の課税標準額は、評価額に特例率（住宅用地特例率）を乗じた額が上限となります」。

新築住宅の減額措置は、2026年4月1日で要件が変わりました。2026年3月31日までの新築は「居住部分の床面積が50㎡（一戸建以外の貸家住宅は40㎡）以上280㎡以下」でしたが、2026年4月1日以降の新築は「40㎡以上240㎡以下」になっています。共通要件は居住部分が家屋全体の2分の1以上、減額割合はいずれも2分の1。減額期間は一般住宅で3年度分、3階建以上の耐火・準耐火構造で5年度分（いずれも床面積40〜120㎡の部分。120〜240㎡は120㎡相当分）。認定長期優良住宅（2031年3月31日までの新築）は3年→5年、5年→7年に延長されます。

床面積の上限が280㎡から240㎡に下がった点は、東灘区で新築の戸建を建てる方には実際に効く可能性があります。灘区の成約戸建111件の平均延床は98㎡なので中央値層は影響を受けませんが、区内には地積1,890㎡（記田町三丁目）・484㎡（中郷町四丁目）・365㎡（六甲台町）といった大きな標準地もあり、大きな家を建てる方は要件の確認が必要です。

このほか神戸市は耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う減額措置、および長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの減額措置を案内しています。灘区の成約はマンションが318件（約74％）・平均築年1994年ですから、大規模修繕の減額措置は、灘区のマンション購入では確認する価値のある制度です。

免税点

同一人が神戸市灘区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。2026年度の納期限は第1期 2026年4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月25日／第4期 2027年3月1日（納税通知書は2026年4月1日発送）／賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に課税

※税率・免税点は神戸市灘区の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域は灘区で176箇所。指定しているのは兵庫県です

まず、誰が指定しているかから整理します。 神戸市は公式に「兵庫県は法令に基づき、順次、基礎調査を実施したうえで、 『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』及び『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』を指定しています」と 記しています。神戸市ではなく兵庫県が指定主体です。

兵庫県が公表している「令和8年6月30日現在の指定状況」によると、 神戸市9区の土砂災害警戒区域（イエローゾーン）の箇所数は次のとおりです。

灘区の176箇所は、東灘区の137箇所・中央区の155箇所より多い数字です。 神戸市9区のなかでは多いほうから6番目（少ないほうから4番目）です。 区内最高地点900.7m、面積32.66km²という区の姿と整合する数字だと言えます。 なお地すべりは0箇所です（東灘区は1箇所）。 参考までに、兵庫県全体では急傾斜14,209・土石流6,988・地すべり356の合計21,553箇所です。

ただし、この数字をどう使うかには注意が必要です。

• 上の表は「警戒区域（イエローゾーン）」の箇所数です。 建築規制がかかる「特別警戒区域（レッドゾーン）」の箇所数は未取得です。 レッドゾーンに指定されると居室を有する建築物に構造規制がかかり、担保評価にも影響します。 物件単位の確認が必須です。
• 灘区内のどこに176箇所が分布しているかは、確認できていません（未取得）。 神戸市は区版の「くらしの防災ガイド」（記事面PDF＋地図面）に加えて、 「灘区内土砂災害・水害に関する危険予想箇所図」をPDFで配布していますが、 区域の情報は地図として提供されており、文字として取得できませんでした。 必ず神戸市のWeb版ハザードマップで住所を入力して確認してください。

出典：兵庫県「令和8年6月30日現在の土砂災害警戒区域等の指定状況」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 神戸市「土砂災害警戒区域等」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/preparation/sand/doshasaigaikuiki.html ／ 灘区「灘区内土砂災害・水害に関する危険予想箇所図」 //www.city.kobe.lg.jp/documents/17364/nadakurasinobousaigaidotizu_2020.pdf

2｜区内を南北に流れる3つの川 ― 西郷川・都賀川・石屋川

灘区公式は、区内を南北に西郷川・都賀川・石屋川の3河川が流れると記しています。 そして区内最高地点は六甲山町 五介山の900.7m、 低地部の最高地点は味泥町の−0.2m。

つまりこの3本の川は、900mの高さから海抜0m付近まで、 32.66km²の区域のなかを一気に下っていることになります。 神戸市はこの点について直接の記述をしていませんが、 区が公表している標高と河川の位置関係は、それ自体が防災上の情報です。

灘区は「灘区内土砂災害・水害に関する危険予想箇所図」を 区版の「くらしの防災ガイド」としてPDFで配布しており、 区の防災ページには河川モニタリングシステムや津波・地震対策情報へのリンクが掲載されています。 河川モニタリングへのリンクを区が防災ページに置いているというのは、 それだけ川が身近な区だということの表れだと読めます。

ただし、区内の洪水・内水の浸水想定の具体的な数値は未取得です。 神戸市を流れる主要河川の多くは兵庫県管理で、 洪水浸水想定区域図は兵庫県が指定・公表しています。 川の近くの物件を検討する場合は、Web版ハザードマップと兵庫県の河川部局の両方をご確認ください。

出典：神戸市灘区「区の紹介」 //www.city.kobe.lg.jp/c63604/kuyakusho/nadaku/shokai/shoukai/index.html ／ 灘区「防災」 //www.city.kobe.lg.jp/c33566/kuyakusho/nadaku/bosai/bousai01.html ／ 灘区版「くらしの防災ガイド」 //www.city.kobe.lg.jp/documents/28756/nada.pdf

3｜灘区は「津波浸水想定区域のある7区」の1つ。対策は2023年3月に完了

神戸市は津波について、はっきりした数字を公表しています。

対策の内容は、防潮堤の「嵩上げ」「洗掘防止」「目地開き対策」を実施し、 「防潮堤を『粘り強い』構造に整備しました」というもの。 市は「対策前の浸水想定区域と比較すると、浸水範囲が大幅に減少していることがわかります」と 記しています。

津波浸水想定区域があるのは、東灘区・灘区・中央区・兵庫区・長田区・須磨区・垂水区の7区で、 北区・西区は浸水しないと見込まれています。 灘区は、その7区のうちの1つです。 区公式も灘区の南が大阪湾であること、区の性格として「臨海の工業・港湾地区を含む」ことを記しています。

ここで見逃せないのが、低地部の最高地点が味泥町の「−0.2m」だという事実です。 区公式が自ら、区の低地部にマイナス標高の地点があると書いている。 これは浜手・臨海の物件を検討するときに、必ず頭に入れておくべき情報です。

やっていただきたいことは決まっています。 神戸市は土砂災害・水害ハザードマップとは別に、高潮ハザードマップを公開しています。 Web版ハザードマップは平成27年5月から公開されており、 任意の地点を中心とした「オリジナルの避難マップ」を印刷できる機能があります。 検討中の物件の住所で、土砂災害・水害と高潮の両方を確認してください。 なお灘区内の津波・高潮・洪水の浸水想定の具体値は未取得です。

出典：神戸市「津波対策の完了について」 //www.city.kobe.lg.jp/a46366/tsunamitaisaku/tsunamikanryou.html ／ 神戸市「ハザードマップ」 //www.city.kobe.lg.jp/a19183/bosai/prevention/map/tokubetugou_new/index.html ／ 神戸市 土砂災害・水害ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19 ／ 神戸市 高潮ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=113

4｜六甲山系南側の斜面は「防砂の施設」として都市計画決定されている

灘区の山手・山麓を検討する方には、この章でいちばん重要な項目です。 神戸市の都市計画区域マスタープランは、六甲山系についてこう記しています。

「都市計画決定されている」という言葉は、不動産の実務ではとても重い意味を持ちます。 都市計画施設の区域内では、建築に制限がかかることがあるからです。 都市計画法第53条にもとづく建築許可が必要になる場合があり、 許可されても階数や構造に条件がつくことがあります。

そして灘区は、市街地が六甲山系の南斜面に直接面している区です。 区公式は「北は六甲山・摩耶山、南は大阪湾」と記し、 区内最高地点を六甲山町 五介山の900.7mとしています。 他の区より、この論点に当たる確率が高いと考えてください。

ただし、灘区内のどこが防砂の施設として都市計画決定されているのか、 その具体的な範囲は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。 神戸市は都市計画情報を「神戸市情報マップ」（Web GIS）と 「都市計画情報検索」で提供しており、住所単位で照会する方式です。 山手・山麓の物件を検討する場合は、必ずこの2つで確認してください。

出典：神戸市 都市計画区域マスタープラン //www.city.kobe.lg.jp/documents/57660/kuikimaster.pdf ／ 神戸市「都市計画情報検索」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/business/kaihatsu/plan/search.html ／ 神戸市情報マップ //www2.wagmap.jp/kobecity/Portal

5｜「東部山麓住宅地景観ガイドライン」は灘区の山手も対象です

神戸市は1978年に「神戸市都市景観条例」を制定しています。 全国でも早い時期の景観条例で、1982年に基本計画、2021年に大幅改定。 夜間景観計画は2004年策定です。

このうち灘区に直接かかわるのが「東部山麓住宅地景観ガイドライン」です。 対象は「東灘区から中央区に広がる」山麓住宅地とされていますので、 その間にある灘区の山手も範囲に含まれます。 神戸市は策定の背景を、次のように説明しています。

「相続をきっかけに土地が処分される」というのは、 実務的には大きな敷地が分割されて売りに出るということを意味します。 灘区の地価公示の標準地には 記田町三丁目1,890㎡、中郷町四丁目484㎡、六甲台町365㎡といった大きな敷地が残っています。 一方で成約している戸建の土地面積は170㎡・125㎡・95㎡・95㎡。 大きな敷地が分割されて100㎡前後で流通しているという構図が、数字から読めます。

ガイドラインは「建築等を行う際の配慮事項」を定めるものですので、 山麓の住宅地で新築・建替えを計画する場合は、配慮事項の確認が必要になります。 灘区内の対象町名は未取得ですので、 検討中の住所が対象かどうかは神戸市住宅都市局にご確認ください。 このほか市は眺望景観の施策と「山麓リボンの道」の施策を持っています （灘区内の適用範囲は未取得）。

出典：神戸市「東部山麓住宅地景観ガイドライン」 //www.city.kobe.lg.jp/a30028/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/scene/99_others/02_toubusannroku.html ／ 神戸市「景観のルール（都市景観条例）」 //www.city.kobe.lg.jp/a30028/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/scene/01_keikanrule/index.html ／ 神戸市「眺望景観」 //www.city.kobe.lg.jp/a30028/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/scene/12_view/00_index.html ／ 神戸市「山麓リボンの道」 //www.city.kobe.lg.jp/a30028/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/scene/99_others/01_ribbon.html

6｜地区計画4地区と、震災復興土地区画整理事業

神戸市全体で地区計画は95地区・約3,697.8ha。 市街化区域20,244haの約18％が地区計画の網にかかっています（当方算出）。 灘区の4地区は次のとおりです。

JR六甲道駅の周辺は、区画整理・再開発・地区計画がすべて重なっている区域です。 これは灘区で家を買う方にとって、良い面と注意すべき面の両方があります。

• 良い面：震災後に道路と街区がつくり直された区域なので、 前面道路や敷地の形が整っている可能性が高い。 成約中央値も4,050万円（82件・平均徒歩7分）と区内2位です
• 注意すべき面：地区計画がかかる土地では、建ぺい率・容積率とは別に、 建築物の用途・高さ・壁面の位置・最低敷地面積などが定められていることがあります。 「用途地域：第一種住居地域」という1行だけでは判断できません。 各地区計画の決定年月日・区域面積・制限内容は未取得ですので、 必ず神戸市住宅都市局でご確認ください

あわせてまちづくり協定もご確認ください。 「神戸市地区計画及びまちづくり協定等に関する条例」（1981年12月制定）にもとづく仕組みで、 2026年6月1日現在で20地区が市長と協定を締結しています。 これは法律上の建築制限とは別の、地域の取り決めです。

出典：神戸市「地区計画」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/district/index.html ／ 神戸市「震災復興土地区画整理事業」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/kukakuseiri/shinsaifukkoutochikukakuseirijigyou.html ／ 神戸市「震災復興市街地再開発事業」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/redevelop/kobe-kh/susume/index.html ／ 神戸市「まちづくり協定」 //www.city.kobe.lg.jp/a96653/kurashi/machizukuri/torikumi/agreement.html

7｜マンションを買う場合 ― 成約の74％がマンション、平均築1994年

灘区の成約429件のうち318件（約74％）がマンションで、 中央値3,000万円・平均専有72㎡・平均築年1994年です。 平均で築30年を超えています。

神戸市は「長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの減額措置」を案内しています。 あわせて耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う減額措置もあります。 築年の古いマンションを買って修繕に関わる立場になる方は、この制度を知っておく価値があります。

実務上、確認すべきは次の点です。

• 管理組合の運営状況と、修繕積立金の水準。 築30年を超えるマンションでは、積立金が将来の修繕費に足りているかが資産価値を左右します
• 長期修繕計画の有無と、直近の大規模修繕の履歴。 2回目・3回目の大規模修繕が視野に入る築年です
• 1995年1月17日の阪神・淡路大震災をまたぐ築年かどうか。 成約個票では灘北通のマンション（1999年築）、岩屋北町（1993年築）、 畑原通（1987年築）、城内通（1985年築）がいずれも3,000万円で成約しています。 築14年の差があっても同じ価格帯で成約しているということは、 立地と管理状態で評価が決まっている可能性を示しています

出典：神戸市「長寿命化の大規模修繕工事をした分譲マンションへの減額措置」 //www.city.kobe.lg.jp/a72594/kurashi/tax/kotei/sansyo4/mansyon.html ／ 国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・神戸市灘区429件）

8｜ご自身で調べられること（神戸市の公式ツール）

神戸市は、住所単位で調べられる公式ツールを揃えています。 物件を見に行く前に、この5つは必ず開いてください。

家タダでは、ご検討中の物件について 用途地域・接道・再建築の可否・地区計画の有無・ハザードの評価を契約前に無料で調査します。 灘区は土砂災害警戒区域176箇所、津波浸水想定区域のある区、地区計画4地区で、 さらに成約の町丁目別で9.2倍の開きがある区です。 物件情報の1行だけでは、判断材料として足りません。

出典：神戸市「都市計画情報検索」 //www.city.kobe.lg.jp/a35466/business/kaihatsu/plan/search.html ／ 神戸市情報マップ //www2.wagmap.jp/kobecity/Portal ／ 土砂災害・水害ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=19 ／ 高潮ハザードマップ //www2.wagmap.jp/kobecity/PositionSelect?mid=113 ／ 固定資産税路線価図 //www.city.kobe.lg.jp/a87426/kurashi/tax/kotei/rosen_main/index.html

灘区の「区の紹介」ページには、行政の文書としては珍しい一節があります。 区名の由来について、市公式はこう記しています。

行政が自分の区名について「意味は不明」「辞書の意味と実態が合わない」と書いている。 なかなかありません。 本ページでも、ここに推測を足すことはしません。 確かなのは、「灘の酒」というブランドが区名の由来になっているという点です。

合併前 ― 大半が田畑で、大石・新在家で酒造が営まれていた

区公式は、神戸市に編入される前の灘区についてこう記しています。

ここに出てくる「大石」「新在家」「西郷」は、いまも地名として生きています。 阪神大石駅、阪神新在家駅、西郷小学校、西郷川。 酒造の発祥地が、いまも駅名と学校名と川の名前として残っているということです。

そして令和8年地価公示で灘区にただ1つある工業地の標準地は、 大石南町三丁目67番の235,000円/㎡。前年比＋14.1％で、 住宅地の＋4.4％の3.2倍の上昇率です。 酒造が早くから営まれていた一帯に、いま区内唯一の工業地の標準地がある。 （この標準地が酒造に関係するかどうかを示す資料はありませんので、 地名の一致を指摘するにとどめます。）

1889年 → 1929年 → 1931年

灘区ができるまでの経緯は、3段階です。

灘区は、この3区のなかで最も古い区です。 東灘区の区制施行が1950年、中央区の誕生が1980年。 灘区はその19年前、49年前にできています。 神戸市が市制を施行した1889年から数えても、42年後には区になっていたことになります。

編入前の「西郷町・西灘村・六甲村」という3つの名前も、いまに残っています。 西郷小学校、西灘小学校、六甲小学校。 そして阪急六甲駅、JR六甲道駅、六甲台町、六甲山町。 「六甲」という地名が灘区のあちこちに出てくるのは、この六甲村に由来します。

だからこそ、間違えやすいのです。 「六甲」を冠する駅（JR六甲道・阪急六甲）は灘区ですが、 「六甲アイランド」は東灘区です。 六甲アイランドは昭和40年代以降に海面を埋め立ててつくられた人工島で、 灘区の六甲（六甲村に由来する山手の住宅地）とは、地形も成り立ちもまったく別物です。

近代の発展 ― 六甲山・摩耶山の開発と、教育機関の増加

区公式は灘区の近代の発展について、次のように記しています。

「教育機関の増加」が区の発展要因として市公式に明記されているのは、 東灘区・中央区にはない記述です。 区公式は灘区に神戸大学・神戸高校などが所在すると記しています。

そして「六甲山・摩耶山の開発」。 灘区は区内最高地点が六甲山町 五介山の900.7mという区で、 神戸市の最高峰である六甲山931.3mとは約30mしか差がありません。 市立小学校13校のうち1校が六甲山小学校であることも、 灘区の区域が山の上まで及んでいることを示しています。

標準地の並びにも、この歴史が出ています。 六甲台町4番7の標準地は199,000円/㎡（＋1.5％・地積365㎡）。 区内21地点のうち下から3番目の価格です。 一方、六甲道駅周辺の八幡町四丁目は530,000円/㎡（区内最高）。 同じ「六甲」という名を持つ場所でも、山手と駅前で2.7倍の差があります。

1995年1月17日と、その後の六甲道

区公式は、灘区が「大水害と地震」を経験して現在の灘区に至ると記しています。 ただし具体的な災害名の記載はありません（未取得）ので、 ここでは市が明記している範囲の事実だけを書きます。

神戸市は、1995年1月17日の阪神・淡路大震災の後、 13地区で震災復興土地区画整理事業を施行しました。 市が公表している地区名は森南第一・森南第二・森南第三・六甲道駅北・六甲道駅西・松本・ 御菅東・御菅西・新長田駅北・鷹取東第一・鷹取東第二（13地区のうち11地区分）。 このうち六甲道駅北・六甲道駅西が灘区にあたります （地区計画「六甲道駅北地区」「六甲道駅西地区」が灘区として掲載されていることと整合します）。

さらに神戸市は、震災から約2か月後の1995年3月17日に、 震災復興市街地再開発事業として六甲道駅南地区（灘区）と新長田駅南地区（長田区）の 2地区を都市計画決定しています。

つまり六甲道駅の周辺は、区画整理（北・西）と市街地再開発（南）の両方が入った区域です。 そして現在、地区計画も「六甲道駅西地区」「六甲道駅北地区」「六甲道駅南地区」の3つ。 区公式はこの一帯を「東部副都心」として整備したと記しています。

いまの六甲道駅周辺の街並みは、この30年の復興と再整備の結果です。 成約中央値4,050万円（82件・平均徒歩7分）、 周辺の標準地は八幡町四丁目530,000円/㎡（区内最高）、深田町一丁目500,000円/㎡、 曾和町二丁目493,000円/㎡、楠丘町三丁目487,000円/㎡。 灘区の高額な標準地は、この復興が入った駅の周辺に集まっています。 （ただし、復興事業と地価の因果関係を示す市の資料はありません。）

灘区の阪神・淡路大震災における死者数・被害戸数は、 区のページに記載がなく確認できていません（未取得）。 神戸市は東灘区について「行政区単位で最大の1,470人の死者」と記していますが、 灘区の数値は本ページ作成時点で取得できていません。 推測で数字を書くことはしません。

年表

※灘区の阪神・淡路大震災における死者数・被害戸数、区公式が記す「大水害」の具体的な災害名、 5つの地域区分（山麓／山手／中央／浜手／臨海）に属する町丁目名、 「灘区まちづくり方針」の内容（区の紹介ページからのリンク先が404）、 ミュージアムロード・灘百選の内容は、いずれも確認できていません（未取得）。 本ページでは推測による説明を載せていません。 出典：神戸市灘区「区の紹介」 //www.city.kobe.lg.jp/c63604/kuyakusho/nadaku/shokai/shoukai/index.html ／ 灘区「区制90周年特設ページ」 //www.city.kobe.lg.jp/c63604/kuyakusho/nadaku/20210816_90tokusetu.html ／ 神戸市「神戸市域の変遷」 //www.city.kobe.lg.jp/a89138/shise/about/energy/rekishi.html ／ 神戸市「震災復興土地区画整理事業」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/kukakuseiri/shinsaifukkoutochikukakuseirijigyou.html ／ 神戸市「震災復興市街地再開発事業」 //www.city.kobe.lg.jp/a13150/shise/kekaku/jutakutoshikyoku/redevelop/kobe-kh/susume/index.html

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