【木津川市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

木津川市の価格帯で、いくら得になるか

木津川市の住宅地は1㎡あたり平均62,285円（20地点の単純平均）。市内の標準地は最高142,000円/㎡（兜台７丁目３番７）から最低16,500円/㎡（加茂町例幣正等庵７番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が8.6倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、木津川市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は84件。成約価格の中央値は2,900万円、真ん中の半数は1,600万円〜3,300万円に収まっています。延床面積の中央値は110㎡。建築年の中央値は2009年です。

最寄駅で多いのは木津(京都)駅（35件）、加茂(京都)駅（13件）、高の原駅（9件）。

中央値の2,900万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は102万3,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる84件のうち、1981年以前に建てられたものは7件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

木津川市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて木津川市・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 25年で2万5千人増えた市。ただし令和4年を境に減り始めています

木津川市の人口は78,466人（男37,766人／女40,700人）、世帯数は33,888世帯です（令和8年9月30日現在・木津川市「行政区別人口」）。面積は85.13km²で、東西13.5km・南北10.8km（木津川市統計書）。人口密度は約922人/km²（当方算出）です。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の木津川市の人口は確認できていません（未取得）。木津川市統計書（令和7年度）に載っている国勢調査の数値は令和2年調査までで、このページの国勢調査の数値はすべて令和2年国勢調査までのものです。

その令和2年国勢調査では、人口77,907人・世帯数29,802世帯。平成27年国勢調査が72,840人・26,656世帯でしたから、人口は5年間で5,067人増（＋7.0％）、世帯数は3,146世帯増（＋11.8％）です（増減は当方算出）。さかのぼると、平成7年52,436人、平成12年58,809人、平成17年63,649人、平成22年69,761人。平成7年から令和2年までの25年間に25,471人、ほぼ1.5倍になりました（当方算出）。平成19年3月12日に木津町・加茂町・山城町が合併して木津川市になっていますので、それ以前の数字は3町を合わせたものです。

ただし、ここからが大事な点です。住民基本台帳の人口は、令和4年を境に減少に転じています。市の都市計画マスタープラン後期計画（令和8年3月）は、「令和4（2022）年に人口80,000人に達した後、横ばいから減少に転じている」と書いています。住民基本台帳の人口は、令和4年9月が80,062人、令和7年9月末が79,080人、そして令和8年9月末が78,466人。4年間で約1,600人の減少です（当方算出）。国勢調査と住民基本台帳は調査方法が違うので単純には比べられませんが、「人口が増え続けている市」というイメージは、すでに実態と合わなくなっています。市は令和12年の目標人口を80,000人としています。高齢化率は令和7年で25.8％です（同計画）。

人口は、旧3町で大きく偏っています。市の行政区別人口は木津・加茂・山城の3地域で小計を出していて、木津地域が58,753人（74.9％）、加茂地域が12,119人（15.4％）、山城地域が7,594人（9.7％）です（構成比は当方算出）。市の人口の4分の3が、旧木津町の区域に住んでいます。

そして、その木津地域の中心はニュータウンです。人口が多い町を並べると、城山台10,616人、梅美台7,397人、州見台7,091人、兜台6,631人、南加茂台4,938人、相楽台4,861人。この6つの「台」のつく町だけで41,534人、市全体の52.9％になります（当方算出）。城山台は平成24年5月にまちびらきした町で、14年あまりで1万人を超えました。1世帯あたりの人数を計算すると、城山台は約2.98人、兜台は約2.15人、南加茂台は約2.02人（当方算出）。新しい町には子育て世帯が多く、先に開発された町では世帯が小さくなっていることが、数字に出ています。

市の位置について、都市計画マスタープランは「近畿のほぼ中央、京都府南部の山城地域に位置し、北は井手町、北東は和束町、東は笠置町、北西は京田辺市、西は精華町、南は奈良県奈良市と隣接」と説明しています。京都府のいちばん南の市で、南隣は奈良市です。市域の中心部を木津川が東から西へ流れ、西の端で大きく曲がって北へ向かいます。平野は木津川に沿って広がり、北側と南東側は山地です。

土地の使われ方

木津川市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域1,758ha」です。市域は8,513ha（85.13km²）。このうち都市計画区域が6,709haで、市街化区域は1,758ha、市街化調整区域は4,951ha（都市計画マスタープラン後期計画・令和7年度末時点）。市域から都市計画区域を引いた1,804haは、都市計画区域の外にあたります（差は当方算出）。

市域に対する割合で言うと、市街化区域は20.7％。5分の1です。市街化調整区域が58.2％、都市計画区域の外が21.2％（いずれも当方算出）。人口が25年で1.5倍になった市ですが、家が建ち並んでいるのは市域の5分の1で、残りは田畑・山林・集落です。同じ計画は、市の土地利用を森林36.70％、耕地16.33％、宅地11.67％と示しています。

課税対象の土地（地目別・令和7年1月1日現在）は、山林1,632ha、田1,002ha、宅地878ha、畑666ha、雑種地347ha、原野89ha、池沼4haです（木津川市統計書・評価総地積4,619ha）。

※第2次木津川市都市計画マスタープラン後期計画（令和8年3月）の都市計画区域6,709.0ha・市街化区域1,758.0ha・市街化調整区域4,951.0ha（令和7年度末時点）と、市域面積85.13km²から作成。都市計画区域の外の面積と、市域に対する構成比は当方の算出（端数処理のため構成比の合計は100％になりません）。

市街化区域と市街化調整区域

木津川市は、精華町とともに「相楽都市計画区域」に入っていて、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。第2次木津川市都市計画マスタープラン後期計画（令和8年3月）によると、令和7年度末時点で都市計画区域は6,709.0ha、市街化区域は1,758.0ha（26.2％）、市街化調整区域は4,951.0ha（73.8％）です。

都市計画区域の4分の3が市街化調整区域です。しかも木津川市は、市域85.13km²（8,513ha）の全部が都市計画区域というわけではありません。同じ計画は、対象範囲を「都市計画区域外も含めた木津川市全域」としています。市域から都市計画区域を引くと1,804ha（当方算出）。市域の2割ほどは、都市計画区域の外ということになります。都市計画区域の外がどの町にあたるのかは、公表資料の本文から確認できませんでした（未取得）。

市街化区域1,758haの中身は、住宅地が中心です。住居系の用途地域が1,427.2ha（81.2％）、商業系が73.2ha（4.2％）、工業系が257.6ha（14.6％）。なかでも第一種低層住居専用地域が714.3ha（40.6％）で、市街化区域の4割を占めます。「低層の戸建てが並ぶ住宅地」が、木津川市の市街地の基本形です。

区域区分の当初決定日・最終変更日は、公表資料の本文から確認できませんでした（未取得）。用途地域や高度地区は、京都府・市町村共同の統合型地理情報システム（GIS）で調べられます。市は「地図情報は、内容を証明するものではありません」と注意書きをしており、正確な確認は都市計画課（0774-75-1222）で行うことになります。

市街化区域1,758.0haの用途地域の内訳は次のとおりです。住居系が81.2％、そのうち第一種低層住居専用地域だけで市街化区域の40.6％を占めます。住居系・商業系・工業系の合計は1,758.0haで、市街化区域の面積と一致します。第一種低層住居専用地域のほかの用途地域の種類ごとの面積は、計画書の表を読み取れず未取得です。

※第2次木津川市都市計画マスタープラン後期計画（令和8年3月）・令和7年度末時点。用途地域の種類ごとの面積（第一種低層住居専用地域を除く）、区域区分の決定・変更の年月日は未取得です。

地価公示 ― 20地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、木津川市の住宅地の標準地は20地点。 単純平均は1㎡あたり62,285円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.5％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

木津川市は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 木津川市の住宅地の平均価格は22位。 京都市の11区と町を除いた「市」だけで見ると、14市のなかで第8位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

木津川市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地20地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で8.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

木津川市が管理する都市公園は154箇所・863,846㎡（令和5年1月31日時点）。市民1人当たりの公園面積は10.8㎡です（木津川市公園施設長寿命化計画・令和4年度策定）。市のページは、公園の一覧を「州見台・梅美台地域」「城山台地域」「相楽・相楽台・兜台地域」「木津川台地域」「木津・市坂地域」「南加茂台地域」「加茂町地域」「山城町地域」に分けて載せています。ニュータウンごとに公園の一覧があることからも、計画的につくられた住宅地に公園が多く配置されていることがうかがえます。市は不動川公園を広域的な防災拠点に指定しています（令和4年度）。市は平成26年3月に「木津川市緑の基本計画」を策定しています。公園の種別ごとの内訳、個々の公園の面積は、本ページでは確認していません（未取得）。

※木津川市公園施設長寿命化計画（令和4年度策定）・令和5年1月31日時点。

木津川市を一言で表すと、「1つの市のなかに、まったく違う住宅地がいくつもある市」です。 平成に入ってから丘陵を造成してできたニュータウンと、奈良時代から続く木津・加茂・山城の町。 住宅地の地価は同じ市内で8.6倍ちがい、成約の中央値は町によって630万円から4,800万円まで開きます。 この章では、「木津川市の相場」という1つの数字では見えないものを、町ごと・駅ごとに分けて読んでいきます。

人口の半分が「台」のつく6つの町に住んでいる

市の行政区別人口（令和8年9月30日現在）から、人口の多い町を並べます。

6つの町で41,534人。市の人口の半分を超えます。 このほかに木津川台（平成元年5月に第1期区域がまちびらき）もあります。 市公式は木津川市を「関西文化学術研究都市の一翼を担う都市として建設中」と紹介しており、 国勢調査の人口は平成7年の52,436人から令和2年の77,907人へ、25年で約1.5倍になりました。

注目していただきたいのは「1世帯あたりの人数」です。 いちばん新しい城山台が約2.98人、木津南地区の梅美台・州見台が約2.5〜2.7人、 兜台が約2.15人、南加茂台が約2.02人（いずれも当方算出）。 新しい町ほど世帯が大きく、時間のたった町ほど世帯が小さい。 ニュータウンは、同じ時期に同じ年代の世帯が入居するので、 子どもが育って家を出ると、町全体で世帯が小さくなっていきます。 いま子育て世帯でにぎわう町も、20年後、30年後には同じ道をたどる可能性があるということです。 市全体でも、住民基本台帳の人口は令和4年9月の80,062人を境に減少に転じ、令和8年9月末は78,466人になっています。

出典：木津川市「木津川市の人口」（行政区別・令和8年9月30日現在） https://www.city.kizugawa.lg.jp/cmsfiles/contents/0000000/754/R8.9.30.pdf ／ 木津川市「関西文化学術研究都市の歴史」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000000513.html ／ 木津川市「木津川市とは」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000000609.html ※1世帯あたりの人数、6つの町の合計と構成比は当方算出です。

地価公示の住宅地20地点 ― 8地点が上昇、6地点が下落。場所で分かれています

令和8年地価公示で、木津川市の標準地は住宅地20地点・商業地1地点の計21地点です（工業地の標準地はありません）。 住宅地20地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 上位はニュータウンが占めています。1位から5位までと7位の6地点がニュータウンで、69,300〜142,000円/㎡。 6地点すべてが上昇しています。
• 木津・相楽の古くからの市街地は、46,800〜71,200円/㎡。 6地点のうち上昇が2地点（木津池田＋2.3％、相楽川ノ尻＋0.6％）、横ばいが3地点、前年と比べられない地点が1地点です。
• 山城は23,700〜39,400円/㎡で、横ばいから微減。加茂は16,500〜36,600円/㎡で、4地点すべてが下落です。
• 上昇した8地点はすべて旧木津町の区域、下落した6地点は加茂・山城・鹿背山。 同じ市のなかで、地価が上がる場所と下がる場所が分かれています。

地積にも注目してください。 最安の3地点（加茂町例幣685㎡、山城町椿井561㎡、鹿背山614㎡）は、どれも500㎡を超える広い土地です。 集落のなかの、敷地の大きな住宅地だと考えられます。 1㎡あたり16,500円でも、685㎡なら約1,130万円（当方算出）。 「単価が安い＝総額が安い」とは限りません。 こうした土地は市街化調整区域や都市計画区域の外にあたる可能性もありますので （標準地ごとの区域は鑑定評価書の本文を確認しておらず未取得です）、 検討するときは区域を必ず確認してください。

木津川市の住宅地の平均62,285円/㎡は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち22位、 京都市の区と町を除いた14市のなかでは8位。変動率（＋0.5％）も29市区町村中22位、14市中8位です。 ただし、この「平均」は、142,000円の町と16,500円の町を足して割った数字です。 兜台で探す方にも、加茂で探す方にも、62,285円という数字はほとんど参考になりません。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。「まとまり」の欄は所在地番の町名による当方の整理です。

成約128件を、最寄駅で分ける ― 9つの駅のうち3つは市外の駅

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 木津川市の成約は128件（戸建94件・中古マンション34件）です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 新築戸建て・中古戸建て・中古マンションの種別ごとの数字は、前の章にまとめています。 ここでは、種別の章に載っていない最寄駅別・町別の全件を見ます。

市内の6駅で83件、市外の3駅で43件。 126件（3件以上あった駅の合計）のうち、3分の1は市外の駅が最寄りの物件です（当方算出）。 木津川市で家を探すときは、「木津川市の駅」だけで検索すると、兜台・相楽台・州見台の物件を見落とすことになります。

木津と高の原はどちらも中央値3,000万円、加茂は1,050万円。 加茂駅が最寄りの物件は、木津駅・高の原駅が最寄りの物件のおよそ3分の1の価格で成約しています。 近鉄奈良の「0分」は、徒歩の分数が入っていない記録と考えられます（理由は公表データからは分かりません）。 近鉄奈良駅は奈良市の中心部の駅で、木津川市から歩ける距離ではありません。

町別の成約（3件以上あった13の町・計124件）

最高の相楽台4,800万円と、最低の木津町630万円で、約7.6倍（当方算出）。 件数の多い町どうしで比べても、城山台3,400万円と南加茂台880万円で約3.9倍です。 ニュータウンの7つの町（城山台・州見台・兜台・南加茂台・木津川台・相楽台・梅美台）だけで90件、 124件の7割を占めます（当方算出）。

ただし、ニュータウンどうしでも価格は大きく違います。

• 3,000万円台：城山台（3,400万円）・梅美台（3,100万円）・州見台（3,000万円）。平成9年以降に街開きした新しい町です。
• 1,000万円台：兜台（1,750万円）・木津川台（1,650万円）。成約個票はどちらも中古マンションでした。
• 1,000万円未満：南加茂台（880万円）。
• 4,800万円：相楽台（7件）。件数は少ないですが、13の町のなかで最高です。

町別の集計は、中古マンションと戸建を分けていません。 兜台や木津川台の中央値が低いのは、「その町の戸建てが安い」という意味ではなく、中古マンションの成約が多く含まれているためと考えられます。 兜台の住宅地の公示価格は市内最高（142,000円/㎡）です。 戸建てを探している方は、町別の中央値をそのまま予算の目安にしないでください。

実際の成約は、こんな中身です（個票8件）

中古マンション4件は1,300万〜1,500万円で、専有80〜85㎡の3LDK・4LDK。 建築年は1988年から2003年です。 80㎡台のファミリー向けの中古マンションが1,500万円前後というのが、公的データに出ている木津川市のマンションの姿です。 加茂町駅東の1件は加茂駅から2分、兜台は高の原駅から14分、木津川台は木津川台駅から16分。 同じ1,500万円でも、駅からの距離と建築年の組み合わせが違います。

戸建4件は2,800万〜3,000万円で、延床は90〜105㎡。 延床面積はほとんど同じなのに、土地面積は120㎡（木津）から340㎡（州見台）まで約2.8倍の差があります（当方算出）。 木津駅から10分の新築は土地120㎡、州見台の2017年築は土地340㎡。 同じ3,000万円前後で、「駅に近い新築・小さな土地」と「駅から離れた築浅・広い土地」のどちらも買えるのが、木津川市の戸建ての3,000万円の帯です。 ニュータウンは地区計画で敷地面積の最低限度が決められている区域があるので（城山台の一般住宅地ゾーン170㎡、木津川台の住宅地ゾーン（A）200㎡）、 土地が広いのは偶然ではありません。

築年には、制度上の境目があります。昭和56年（1981年）5月31日です。 成約データでは、中古戸建て84件のうち1981年以前の建築は7件。中古マンション34件には1981年以前の建築はありません。 中古戸建ての建築年の中央値は2009年で、木津川市の中古戸建ては、築15年前後の比較的新しい建物が中心です。 一方で、最小の成約価格は170万円。古い戸建も流通しています。 市には、昭和56年5月31日に存していた木造住宅を対象にした耐震診断士の派遣（自己負担3,000円）と、耐震改修の補助があります （「買う前に確認したい点」の章で扱います）。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・木津川市128件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 戸建の間取りは個票例に含まれていないため「—」としています。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

市内の6駅 ― 乗る人が増えているのは木津駅だけ

市の地域公共交通計画（令和6年6月改訂）の表「鉄道駅別の乗車人員の推移」から、 平成25年度と令和4年度を並べます。単位は年間・千人です。

9年間で、木津駅だけが4割近く増え、ほかの駅はすべて減っています。 木津駅が増えたのは、平成24年にまちびらきした城山台と、木津南地区（州見台・梅美台）の人口が増えた時期と重なります （駅の利用者がどの町から来ているかを示す資料は確認していませんので、時期が重なるという指摘にとどめます）。 加茂駅は約3割、上狛駅は約4分の1の減少です。 令和4年度は感染症の影響が残っていた時期でもあり、減少のすべてが人口や暮らしの変化によるものとは言えませんが、 加茂・山城の駅では、利用者が長い目で見て減っていることは、物件を選ぶうえで知っておくべき事実です。 利用者が減れば、列車やバスの本数が将来見直される可能性があります。

※出典：木津川市「木津川市地域公共交通計画」（令和6年6月改訂） https://www.city.kizugawa.lg.jp/cmsfiles/contents/0000000/573/20240627-175345.pdf 資料元は西日本旅客鉄道株式会社・近畿日本鉄道株式会社。増減率は当方算出です。

まとめ：木津川市は「町・駅・区域・学校」の4つで選ぶ市

確認すべきことは、次の5点です。

• どの町か。ニュータウン（城山台・州見台・梅美台・兜台・相楽台・木津川台・南加茂台）か、木津・相楽の古くからの市街地か、加茂か、山城か。 地価は8.6倍、成約の中央値は町によって630万〜4,800万円です。
• どの駅か。市内の駅か、市外の駅か。高の原駅は奈良市、山田川駅は精華町。駅までの手段（徒歩・バス・車）と時間。
• 市街化区域か、市街化調整区域か、都市計画区域の外か。市街化区域は市域の20.7％です。 ニュータウンなら地区計画（敷地面積の最低限度・壁面の位置・垣や柵）も。
• どの学校か。城山台は丁目で中学校が分かれ、木津・相楽は線路と国道で小学校が分かれます。
• ハザード。木津川の洪水と浸水継続時間、土砂災害警戒区域（353箇所）、ため池、地震の想定。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件は買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の木津川市

木津川市が誕生したのは平成19年（2007年）3月12日。木津町・加茂町・山城町の3つの町が合併しました。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（木津南垣外）を含む同じ範囲です。左の写真が撮られたのは、関西文化学術研究都市の建設が始まる前の時期にあたります。市の年表によると、学研都市の構想の説明のために奥田東 元京都大学総長が木津町を訪れたのが昭和53年11月、木津南特定土地区画整理事業の起工式が昭和63年6月、近鉄木津川台の第1期区域のまちびらきが平成元年5月、木津南地区（州見台・梅美台）の街開きが平成9年3月、城山台のまちびらきが平成24年5月です。いま市の人口の半分が住んでいるニュータウンは、左の写真の時点では、まだ1つもできていません。国勢調査の人口は平成7年の52,436人から令和2年の77,907人へ、25年で約1.5倍になりました。2枚を見比べるときは、木津駅のまわりの古くからの市街地と、そのまわりの丘陵や田畑がどう変わったかに注目してください。丘陵を造成した住宅地は、切土と盛土でできています。検討中の物件がもともと谷だった場所か尾根だった場所かは、古い写真から読み取れることがあります。（写真の範囲と市役所の位置は、国土地理院の住所検索で得た座標から算出したタイルによるものです。この範囲にどのニュータウンが写っているかは、タイルの画像を確認していないため、ここでは書いていません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28745〜28747・y13007〜13008）で切り出しています。

木津川市は、平成19年3月12日に木津町・加茂町・山城町の3つの町が合併してできた市です。いまも住所には「加茂町◯◯」「山城町◯◯」という旧町名が残り、市の人口統計も木津・加茂・山城の3地域で小計を出しています。そして旧木津町の区域には、関西文化学術研究都市のニュータウン（兜台・相楽台・木津川台・州見台・梅美台・城山台）が広がっています。市の都市計画マスタープラン後期計画も、地域別の方針を「既成市街地（木津地域）」「既成市街地（加茂地域）」「既成市街地（山城地域）」「関西文化学術研究都市（兜台、相楽台、木津川台）」「関西文化学術研究都市（州見台、梅美台、城山台）」などに分けて示しています。

ここでは、令和8年地価公示の全21地点（住宅地20・商業地1）と、国土交通省の成約価格情報128件の駅別・町別を、7つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この7つのまとまりは、住所の町名と最寄駅をもとにした当方の整理であり、市の計画の地域区分と完全に一致するものではありません。また、成約の町別は3件以上あった13の町（計124件）だけの集計で、件数が3〜4件の町もあります。件数を必ずあわせてご覧ください。町別の集計には、中古マンションと戸建が混ざっています。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、木津川市・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

木津川市について、市は「JR線3線と近鉄線1線が走る鉄道の要衝地」と紹介しています。JR奈良線（棚倉駅・上狛駅・木津駅）、JR関西本線（大和路線）（木津駅・加茂駅）、JR学研都市線（片町線）（木津駅・西木津駅）、近鉄京都線（木津川台駅）。市内の駅は6つです。

木津川市で必ず確認していただきたいのは、「その物件の最寄駅は、市内の駅か、市外の駅か」です。近鉄京都線の高の原駅は奈良市、山田川駅は精華町にあります（市の地域公共交通計画）。成約データでは高の原が31件で、市内の加茂（16件）・西木津（8件）・木津川台（8件）より多く、兜台・相楽台・州見台では、市外の駅が生活の中心になります。

JRと近鉄のどちらを使う物件かで、通勤の経路が変わります。市の案内によると、京都駅からは約35分で、JR奈良線で木津駅、または近鉄京都線で山田川駅・高の原駅。大阪駅からは約60分で、JR大和路線経由で木津駅。新大阪駅からは約70分です。所要時間は市の「木津川市へのアクセス」のページの記載で、列車の種別や時間帯によって変わります。本数・時刻は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※市内の駅は、市の「木津川市地域公共交通計画」（令和6年6月改訂）で確認しています。同計画は「市内6駅（木津駅、加茂駅、西木津駅、棚倉駅、上狛駅、木津川台駅）の他、市境にある精華町の山田川駅、奈良市の高の原駅が利用されています」と書いています。近鉄京都線の高の原駅と山田川駅は、木津川市内の駅ではありません。

ところが、成約データでは「高の原」が31件（中央値3,000万円・駅からの平均14分）で、木津に次いで2番目に多い最寄駅です。「山田川」も5件（2,000万円・平均11分）あります。兜台・相楽台、そして州見台の一部の物件は、奈良市にある高の原駅が最寄りになります。高の原駅の乗車人員は年間6,004千人（令和4年度）で、木津駅の3倍以上です。「木津川市の家に住んで、奈良市の駅を使う」という暮らし方が、木津川市の西部ではふつうです。

成約データには「近鉄奈良」が7件（中央値2,700万円）あります。駅からの平均は0分と記録されていて、成約個票にも、州見台の戸建と中古マンションで「駅からの分」が0の例があります。徒歩の分数が入っていない記録（バスを使う物件など）と考えられますが、理由は公表データからは分かりません。「駅から0分」と読まないでください。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、公表値を2回の読み取りで確かめられなかったためです（未取得）。各駅の説明に書いたのは、地域公共交通計画の表「鉄道駅別の乗車人員の推移」の年間の乗車人員（単位：千人）で、資料元は西日本旅客鉄道株式会社・近畿日本鉄道株式会社と記されています。令和4年度は、木津1,787、加茂663、木津川台396、棚倉191、西木津144、上狛117（千人）。平成25年度と比べて増えたのは木津駅だけで、ほかの5駅は減っています。

駅からの平均の読み方。木津17分、木津川台17分、棚倉16分、高の原14分、加茂14分、西木津12分、山田川11分、上狛10分。どの駅も平均で10分以上で、駅前より、駅から少し離れた住宅地の物件が多く成約しています。ニュータウンは駅からバスや車を使う場所にも広がっていますので、駐車場の台数と、バスの時刻表は、木津川市では物件選びの基本条件になります。駅別の集計は成約が3件以上あった駅のもので、9駅の合計は126件（128件中）です。

道路

市公式が挙げている幹線道路は、京奈和自動車道と国道24号・国道163号です。市は「京奈和自動車道と国道24号・163号が縦断」と紹介しており、車でのアクセスについては「京都からは約45分で、国道1号または24号で城陽I.C経由、京奈和自動車道で山田川I.C・木津I.Cに到着」と案内しています。大阪からは約50分で、阪神高速・第二阪奈から奈良を経由するか、阪神高速・国道163号を経由する経路です。

混雑する道路もあります。市の地域公共交通計画は、「国道24号や、木津駅と加茂駅を接続する天理加茂木津線等で混雑」と書いています。加茂地域や城山台から木津駅・国道24号の方面へ車で出る方は、朝夕の所要時間を実際に走って確かめてください。国道24号は、木津地域の小学校の通学区域の境目にもなっている道路です。

★いま動いている計画があります。国道24号の「城陽井手木津川バイパス」です。市のページによると、平成31年4月1日に事業化が決まりました（国土交通省の社会資本整備審議会 道路分科会 事業評価部会が事業化を「妥当」と評価し、2019年度予算の成立で正式決定）。地域公共交通計画も「国道24号城陽井手木津川バイパスの整備」を挙げています。ルート・区域・開通の時期は、市のページの本文では確認できていません（未取得）。山城地域や木津川沿いで物件を検討される方は、その土地が道路の区域にかかるかどうかを、市の都市計画課（0774-75-1222）で必ずご確認ください。都市計画施設の区域内で建築するには許可が必要で、市には「都市計画施設等の区域内等における建築許可申請」のページがあります。

路線バスは奈良交通が運行し、年間の利用者は184万人（令和4年度）。市のコミュニティバスは3つあります。きのつバス（木津地域・3路線）が年間209,545人、かもバス（加茂地域・当尾線、奥畑線、加茂通学線ほか。定時運行と予約型が混在）が21,786人、やましろバス（山城地域・山城線、神童子線）が10,788人です（いずれも令和4年度・地域公共交通計画）。鉄道の乗車人員は木津駅だけで年間1,787千人。コミュニティバス3つの合計は約24万人です。計画が課題として挙げているのは「乗務員をはじめとする人手不足が深刻化」、利用者の減少、高齢化、路線バスの休廃止の動き。令和4年10月には奈良交通の木津高山線が廃止され、加茂線・高の原梅美台線・木津城山台線は令和6年度に運行内容の変更が予定されていました。バスの便数が将来も維持される前提で物件を選ぶのは避けたほうが安全です。バス便の物件は、現在の時刻表と、自家用車での代替手段をあわせて確認してください。

※駅別の1日平均乗降人員、各駅の所在地（番地）、バスの路線ごとの経路・運賃・便数、城陽井手木津川バイパスのルート・開通時期、京奈和自動車道のインターチェンジの所在地は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：木津川市「木津川市地域公共交通計画」（令和6年6月改訂）https://www.city.kizugawa.lg.jp/cmsfiles/contents/0000000/573/20240627-175345.pdf ／木津川市「木津川市へのアクセス」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000002197.html ／木津川市「木津川市とは」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000000609.html ／木津川市「『城陽井手木津川バイパス（宇治木津線）』の整備に向けて」https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000002094.html ／木津川市「コミュニティバスの利用実績と路線案内」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000000532.html ／木津川市「学研都市線 西木津駅」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000000550.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

木津川市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.15％です。市公式の「固定資産税、都市計画税の課税の仕組み」は、「固定資産税 課税標準額×1.4％＝税額（土地・家屋・償却資産）」「都市計画税 課税標準額×0.15％＝税額（土地・家屋）」と書いています。市街化区域の物件なら合計1.55％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税について、市は「都市計画事業または土地区画整理事業の必要な費用に充てるために、市町村が目的税として課税するもの」で、対象は「都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地・家屋」と説明しています。木津川市は都市計画区域の73.8％が市街化調整区域ですから、同じ木津川市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年1万5,000円の差です（当方算出）。

納税義務者は「毎年1月1日（賦課期日）に土地、家屋、償却資産を所有している方」。市は「年の途中で所有者が変更または家屋が滅失しても、納税義務者は変わりません」という趣旨の説明をしています。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納付は年4回。第1期が4月、第2期が7月、第3期が12月、第4期が2月で、納期限は各月の末日（土曜日・日曜日などにあたる場合は翌開庁日、12月は25日）です。年税額が4,000円未満の場合は一括になります。第1期が4月と早い点は、春に引き渡しを受ける方の精算に関係します。

免税点は、同一の所有者の課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。土地と家屋は3年ごとに評価替えが行われます。

住宅用地の特例は、木津川市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は、固定資産税が価格×6分の1、都市計画税が価格×3分の1。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格×3分の1、都市計画税が価格×3分の2です。住宅用地として扱われる範囲は「家屋の床面積の10倍まで」とされています。

木津川市の成約データでは、戸建94件の土地面積の中央値は180㎡です。200㎡に近い数字で、木津川市の戸建ては、土地が200㎡を超える物件も珍しくありません。地価公示の標準地でも、兜台の2地点が200㎡、木津川台1丁目が201㎡、州見台5丁目が229㎡、相楽台5丁目が322㎡です。木津川台の地区計画は住宅地ゾーン（A）の敷地面積の最低限度を200㎡としています。200㎡を超えた部分は特例の率が変わる（固定資産税は6分の1ではなく3分の1）ので、広い土地の物件は、納税通知書で実際の税額を確認してください。

新築住宅に対する固定資産税の減額、認定長期優良住宅・耐震改修などの減額措置については、市のページの本文を取得できませんでした（未取得）。制度の要件と期間は、市の税務課（0774-75-1203）にご確認ください。市には「マンション長寿命化促進税制」「マンション管理計画認定制度」のページもあります。

免税点

同一人が木津川市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 4月／第2期 7月／第3期 12月／第4期 2月。納期限は各月の末日（土曜日・日曜日などにあたる場合は翌開庁日、12月は25日）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は木津川市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜木津川の洪水 ― 浸水の深さと、水が引くまでの時間

木津川市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのがハザードマップです。 市の名前になっている木津川は、市域の中心部を東から西へ流れ、西の端で北へ向きを変えます。 平野は川に沿って広がっていますから、古くからの市街地の多くは、川に近い土地にあります。

市の「総合防災マップ」（令和8年3月に一部改訂）は、市内を15の図に分けて洪水と土砂災害を示し、 さらに浸水継続時間の図を4枚、農業用ため池の氾濫想定の図を2枚載せています。

「浸水継続時間」の図が別にあることに注意してください。 水に浸かる深さだけでなく、水が引くまでにどれだけかかるかが示されている、ということです。 浸水が長く続く区域では、建物の被害が大きくなり、避難生活も長くなります。 マップは、家屋倒壊等氾濫想定区域と、浸水の深さが3m以上になる区域を、早めに立ち退いて避難する区域として扱っています。

都市計画マスタープラン後期計画は、木津川市が 「昭和28（1953）年には集中豪雨が原因となって木津川の支流で発生した南山城水害に被災した経験」を持つと書いています。 本流の木津川だけでなく、支流の川にも目を向けてください。 同じ計画には、一級河川木津川の堤防強化対策、大井手川の河川改修、小川・反田川の内水排除施設の増強といった事業が挙げられています。 対策が進められているということは、そこにリスクがあるということでもあります。

もうひとつ大事な注記があります。 総合防災マップは、洪水の想定について「想定を超える規模の降雨による氾濫、内水による氾濫等を考慮していない」と書いています。 色が塗られていない場所でも、内水（下水や水路があふれる浸水）は起こりえます。 周囲より低い土地かどうかは、現地と地形図で確かめてください。 浸水の想定がある区域では、火災保険の水災補償の保険料も見込んでおく必要があります。

※町ごとの浸水深・浸水継続時間の具体値、支流ごとの想定、内水の浸水実績は、 ハザードマップがPDF図面のため本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：木津川市「総合防災マップ」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000000482.html ／ 同 ハザードマップ（凡例、全体区割図） https://www.city.kizugawa.lg.jp/cmsfiles/contents/0000000/482/R0803_P20-P21.pdf ／ 第2次木津川市都市計画マスタープラン後期計画 https://www.city.kizugawa.lg.jp/cmsfiles/contents/0000001/1221/zenbunban.pdf

2｜土砂災害警戒区域353箇所・特別警戒区域292箇所

総合防災マップによると、木津川市内の土砂災害警戒区域は353箇所、土砂災害特別警戒区域は292箇所です（令和6年2月現在）。 京都府の指定のページ（更新日2026年9月14日）は、木津川市を「45地区354箇所」としています。

353箇所のうち292箇所、8割以上が特別警戒区域（レッドゾーン）を伴っています（当方算出で82.7％）。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、 住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。将来の建て替えの自由度にも直接影響します。

都市計画マスタープランは、市の地勢を 「北側と南東側に細やかなやさしい稜線を持った山地が広がり」と書いています。 山城町の東側、加茂町の瓶原・当尾、鹿背山など、山すその集落の物件は、イエローかレッドかまで必ず確認してください。 ニュータウンも丘陵を造成した土地ですので、造成地の端・がけの近くの区画は確認が必要です。

市には、土砂災害に関係する補助のページが2つあります。 「住宅等土砂災害対策改修支援事業」と「がけ地近接等危険住宅移転事業」です （要件と金額は本ページでは取得しておらず未取得）。 レッドゾーン内の住宅を検討する場合は、制度の対象になるかを都市計画課にご確認ください。

出典：木津川市「総合防災マップ」（災害リスク P4・P5） https://www.city.kizugawa.lg.jp/cmsfiles/contents/0000000/482/R0803_P04-P05.pdf ／ 京都府「土砂災害警戒区域等の指定」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ※現象の種類（急傾斜地の崩壊・土石流・地すべり）ごとの内訳、町ごとの内訳は未取得です。

3｜地震 ― 3つの断層帯で最大震度7の想定

総合防災マップは、京都府の被害想定（令和6年）にもとづく木津川市の地震被害想定を載せています。

3つの断層帯のどれが動いても、最大震度7の想定です。 被害がいちばん大きいのは奈良盆地東縁断層帯で、全壊9,342棟。 木津川市の世帯数は33,888世帯ですから、全壊の想定だけで世帯数の4分の1を超える規模です （棟数と世帯数は単位が違うため、規模感の目安としての比較です）。

だからこそ、建物の耐震性は、木津川市では価格と同じくらい大事な条件です。 成約データでは、中古戸建て84件のうち7件が1981年以前の建築でした。 古い戸建てを検討する方は、次の「耐震の補助」を先に確認してください。 総合防災マップには液状化の危険度を示した図もあります。川沿いの低地の物件は、あわせて確認してください。

出典：木津川市「総合防災マップ」（災害リスク P2・P3） https://www.city.kizugawa.lg.jp/cmsfiles/contents/0000000/482/R0803_P02-P03.pdf ※表は総合防災マップに載っている京都府被害想定（令和6年）の数値です。震度の分布・液状化の分布は図面のため未取得です。

4｜古い木造住宅を買うなら、耐震の補助を「契約の前に」確認する

木津川市には、昭和56年5月31日に存していた木造住宅を対象にした制度があります（令和8年度の内容）。

大事な点が2つあります。

• 募集の戸数が少ない。耐震改修はAとBを合わせて3戸、簡易耐震改修は1戸です。 「買ってから申し込めば補助が出る」と見込んで資金計画を立てるのは危険です。
• 順番を守る。市は、申請は「耐震設計や補強工事の契約締結前であること」が必要としています。 古い戸建てを買ってすぐにリフォームの契約をしてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 交付決定 → 工事の契約、という順番です。

対象は「延べ床面積の2分の1以上を住宅の用に供されている」木造住宅です。 平成30年大阪北部地震の罹災証明書がある住宅も、耐震診断士派遣の対象とされています。 市には「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」のページもあり、 1981年6月以降に建った木造住宅についても、耐震性を確かめる方法が案内されています。

出典：木津川市「木造住宅の耐震診断士派遣事業・耐震改修等事業費補助」（更新日2026年10月6日） https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000001217.html

5｜市街化区域か、調整区域か、都市計画区域の外か

木津川市の市街化区域は1,758ha。都市計画区域6,709haの26.2％、市域8,513haの20.7％です。 市街化調整区域が4,951ha、都市計画区域の外が1,804ha（当方算出）。

加茂町・山城町・鹿背山などの集落の物件は、とくに慎重に。 木津川市に、市街化調整区域で住宅を建てられる区域を個別に指定する制度があるかどうかは、 市公式のページから確認できませんでした（未取得）。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

用途地域・高度地区・地区計画は、京都府・市町村共同の統合型地理情報システム（GIS）で調べられます。 ただし市は「地図情報は、内容を証明するものではありません」「土地の境界を示すものではありません」と注意書きをしており、 生産緑地地区はこのシステムに表示されません（都市計画課の窓口で確認）。 正確な確認は都市計画課（0774-75-1222）で行うことになります。

6｜ニュータウンの地区計画 ― 建て替え・外構・分割の自由度

城山台・州見台・梅美台・木津川台には、それぞれ地区計画がかかっています。 買ったあとに「できないこと」を、先に知っておいてください。

• 土地を分けて売れない。城山台の一般住宅地ゾーンは敷地面積の最低限度170㎡、木津川台の住宅地ゾーン（A）は200㎡。 これより小さい土地に分けて建てることはできません。
• 隣地ぎりぎりまで建てられない。外壁から敷地境界線まで1m以上（道路によっては1.5m以上）。 増築やカーポートの計画に影響します。
• 塀を自由につくれない。道路に面する垣・柵は、生垣・竹垣・透視可能なフェンスと植栽の組み合わせなど。 城山台では、支えの腰積みは宅盤面から60cm以下とされています。
• 高さに限度がある。城山台の一般住宅地ゾーンは10mまで。第1種高度地区も10mです。
• 届出が要る。建築・擁壁・垣や柵の設置などは、着手の30日前までに都市計画課へ届出。

これらは「制約」であると同時に、街並みが崩れないための「約束」でもあります。 隣の土地が細かく分けられて家が建て込むことがない、という安心は、ニュータウンの価値の一部です。 中古の戸建てを買う場合は、いまの建物や外構が地区計画に合っているかも確認してください。 前の所有者が届出をせずに塀やカーポートをつくっている例が無いとは言えません。

7｜最寄駅は市内か市外か。駅までの手段は何か

木津川市内の駅は6つ（木津・加茂・西木津・上狛・棚倉・木津川台）です。 高の原駅は奈良市、山田川駅は精華町にあります（市の地域公共交通計画）。

• 物件広告の「駅 徒歩◯分」「バス◯分」を、駅名と手段まで確認する。 成約データの駅からの平均は、木津17分・木津川台17分・棚倉16分・高の原14分・加茂14分。 成約個票には木津駅から25分の城山台の戸建もあります。
• バス便の物件は、いまの時刻表を確認する。 令和4年10月には奈良交通の木津高山線が廃止されました。 市の地域公共交通計画は「乗務員をはじめとする人手不足が深刻化」を課題に挙げています。
• 車を使う前提なら、道路の混雑を確かめる。 同じ計画は「国道24号や、木津駅と加茂駅を接続する天理加茂木津線等で混雑」と書いています。
• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。

8｜城山台は、学校の状況を確認してから

城山台小学校は児童1,765人・66学級（令和7年5月1日現在）。 市は、新しい校舎の建設、公園のグラウンドや民間のプールの活用、特定地域学校選択制、中学校区の分割といった対策をとっています。 市の見通しは「令和8年度がピークで、令和9年度以降、減少に転じる」。

• 物件が城山台の何丁目か。9〜13丁目は木津南中学校、それ以外は木津中学校に進学します。
• 特定地域学校選択制を使うかどうか。ほかの市立小学校を選ぶ場合、通学は保護者の責任と負担で、卒業まで通うことが条件です。
• 学校を実際に見る。登下校の様子、児童クラブの状況は、数字だけでは分かりません。

9｜人口のピークを過ぎた市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 木津川市は、国勢調査で平成27年から令和2年にかけて人口が7.0％増えた市です。 しかし住民基本台帳の人口は、令和4年9月の80,062人から令和8年9月末の78,466人へ、4年間で約1,600人減りました。 市の計画も「横ばいから減少に転じている」と書いています。

• 地価は場所で分かれている。住宅地20地点のうち上昇8・横ばい5・下落6。 上がっているのはニュータウンと木津駅の周辺、下がっているのは加茂・山城・鹿背山です。
• ニュータウンは一斉に年をとる。1世帯あたりの人数は、城山台約2.98人、兜台約2.15人、南加茂台約2.02人（当方算出）。 先に開発された町ほど世帯が小さくなっています。
• 売るときの注意点。同じ時期に建った家が多い町では、同じ時期に売り物件が増える可能性があります。 駅からの距離、学校、災害リスクの差が、将来の売りやすさの差になります。

「長く住むための家」として買うなら、木津川市は選択肢の幅が広い市です。 3,000万円台のニュータウンの戸建てから、1,500万円前後の中古マンション、1,000万円前後の加茂の物件まであります。 一方、「値上がりを期待して買う」「数年で買い替える」前提の方は、町と立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

10｜木津川市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・地区計画・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

木津川市は、平成19年（2007年）3月12日に誕生しました。 木津町・加茂町・山城町の3つの町が合併してできた市です。 市公式は「2007年（平成19年）3月12日生 旧木津町・加茂町・山城町の3つの町が合併」と紹介しています。 京都府のいちばん南にあり、南隣は奈良県奈良市です。

「木津」という名前 ― 都をつくる木材が陸揚げされた港

市の都市計画マスタープラン後期計画は、地名の由来を次のように書いています。

木の津、つまり木材の港。 平城京や寺院を建てる木材が、川を使ってここまで運ばれ、陸に揚げられました。 木津川は、当時は「泉川」と呼ばれていたとされています。 いまの市立中学校のひとつ「泉川中学校」（加茂地域）の名前に、その呼び名が残っています （校名の由来を説明した公的資料は確認していませんので、名前が同じであるという指摘にとどめます）。

奈良の都の入口だった町が、いまは奈良市の北隣のニュータウンになっている。 兜台・相楽台の住民が奈良市の高の原駅を使い、成約データの最寄駅に「近鉄奈良」が出てくるのは、 1,300年前から続く奈良との近さの、現在の形だと言えます。

加茂には、3年あまりのあいだ都がありました ― 恭仁京

市公式の「特別史跡恭仁宮跡（山城国分寺跡）」のページから、要点をまとめます。

恭仁宮跡の所在地は、木津川市加茂町例幣とその周辺の瓶原地域です。 都市計画マスタープランは、恭仁京について 「市域の『鹿背山西道』の東を左京、西を右京とした」と書いています。 鹿背山と例幣。どちらも、令和8年地価公示の住宅地の標準地がある地名です （鹿背山西大平24,900円/㎡、加茂町例幣正等庵16,500円/㎡）。 市内でいちばん地価の低い2つの集落が、1,300年前の都の中心と境目だったということになります。

買う側にとっての意味は2つあります。 第一に、史跡や遺跡のまわりでは、建築のときに文化財の手続きが必要になる場合があります （埋蔵文化財包蔵地の範囲は本ページでは確認しておらず未取得です。瓶原や木津・山城の古い集落で建て替えや造成を考える方は、市の文化財担当にご確認ください）。 第二に、瓶原地区（加茂町西、例幣、岡崎、河原、井平尾、奥畑）は令和2年12月15日に「移住促進特別区域」に指定されています。 市は移住支援策のページを設けています（支援の内容と金額は本ページでは取得しておらず未取得）。

市公式は、木津川市を「京都市に次ぐ数の国指定有形文化財を有」する市と紹介しています。 観光・歴史のページには、浄瑠璃寺・岩船寺・海住山寺・蟹満寺・神童寺・当尾の石仏、 椿井大塚山古墳・高麗寺跡・木津城跡・鹿背山城跡などが並んでいます。

3つの町が、いまも住所と学校に残っている

都市計画マスタープランによると、 「木津町と加茂町が昭和26年に、山城町が昭和31年に統合」され、 平成19年3月12日に3つの町が合併して木津川市が誕生しました。

• 住所：旧加茂町は「加茂町◯◯」、旧山城町は「山城町◯◯」と、旧町名を冠した住所です。 旧木津町は「木津◯◯」「相楽◯◯」「◯◯台」などで、「木津町」という町名もあります。
• 人口統計：市は木津・加茂・山城の3地域で小計を出しています（58,753人・12,119人・7,594人）。
• 中学校：木津地域に木津中・木津第二中・木津南中の3校、加茂地域に泉川中、山城地域に山城中。
• コミュニティバス：きのつバス（木津）・かもバス（加茂）・やましろバス（山城）と、旧町ごとに名前が分かれています。
• 給食センター：第二学校給食センターは「旧加茂学校給食センター」です。

木津川市で物件を探すときは、「木津川市のどこか」ではなく「旧どの町か、そのなかのニュータウンか集落か」で考えると、整理がつきやすくなります。 地価も、成約の価格帯も、駅も、学校の規模も、この単位でまとまっているからです。

産業について、都市計画マスタープランは 「稲作のほか、京都や大阪の大都市に近い立地特性を活かし、畑作を中心とした近郊農業」が行われてきたとし、 筍、綿、茶、豆類、大根、ごぼう、柿などの作物と「相楽木綿」を挙げています。 山城町には、製茶業の保護育成のための特別工業地区があります。 ニュータウンのすぐ外に、茶や筍の産地が続いているのが木津川市です。

関西文化学術研究都市 ― 丘陵がニュータウンに変わった40年

市公式の「関西文化学術研究都市の歴史」から、木津川市に関係する項目を抜き出します。

市内には、国際高等研究所（IIAS）、地球環境産業技術研究機構（RITE）、 量子科学技術研究開発機構 関西光科学研究所（QST）といった研究施設と、「きっづ光科学館ふぉとん」があります。 用途地域に重ねて研究開発地区（特別用途地区）が指定され、 地区計画でも城山台に約81.3ha、州見台・梅美台に約60.9ha、木津川台に約38.3haの「文化学術研究ゾーン」が定められています （州見台・梅美台はゾーン（A）56.7haと（B）4.2haの当方合算）。 住宅地のとなりに、住宅も大型店も建たない研究施設用の土地がまとまってあるのが、木津川市のニュータウンの特徴です。

すべてが計画どおりに進んだわけではありません。 市は「木津川市学研木津北・東地区土地利用計画」のページで、 独立行政法人都市再生機構（UR）によるニュータウン開発事業が中止されたことと、 その後、市が検討委員会を設けて約1年間、土地利用を検討したことを説明しています。 木津北地区では、鹿背山の里山（かせやまの森）の保全活動が続けられ、 木津東地区では土地区画整理の準備組合が令和6年11月の総会で土地利用計画（案）などを可決しています。 ニュータウンのまわりの山や農地が、これからも同じように住宅地になっていくとは限りません。 逆に、いま空いている土地に何が建つかは、地区計画と特別用途地区である程度見通せます。

市のシンボルと、市域の地理

年表

※令和7年国勢調査の人口・世帯数、合併前の町村の名前と範囲、兜台・相楽台・南加茂台のまちびらきの時期、 埋蔵文化財包蔵地の範囲は確認できていません（未取得）。 出典：木津川市「木津川市とは」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000000609.html ／ 木津川市「市のプロフィール」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000000606.html ／ 木津川市「木津川市の木と花」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000000624.html ／ 第2次木津川市都市計画マスタープラン後期計画 https://www.city.kizugawa.lg.jp/cmsfiles/contents/0000001/1221/zenbunban.pdf ／ 木津川市「特別史跡恭仁宮跡（山城国分寺跡）」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000001575.html ／ 木津川市「関西文化学術研究都市の歴史」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000000513.html ／ 木津川市「関西文化学術研究都市（けいはんな学研都市）」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000000512.html ／ 木津川市「木津川市学研木津北・東地区土地利用計画」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000001247.html ／ 木津川市「木津川市の移住支援策」 https://www.city.kizugawa.lg.jp/0000000666.html

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