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【海南市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

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【海南市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

和歌山

和歌山県海南市 専門 エリアガイド

海南市で 仲介手数料無料 で家を買う方法。

2,500万円（計算例）の物件なら 89万1,000円 おトク／仲介手数料の上限額との差

ネットに掲載されている海南市の物件は、原則どこの会社の物件でも
買主様の仲介手数料0円でご購入いただけます。

LINEで無料相談する 06-4256-4106
メールで問い合わせる
海南市の相場データを確認する新居奉行 家タダ
  • 大阪府知事(1)第66296号
  • 個人情報の入力は不要
  • しつこい営業は一切なし
  • 相談・物件案内・内覧はすべて無料
海南市の人口
45,196人21,787世帯／令和8年8月末日現在（海南市トップページ）
住宅地 公示価格
4.11万円/㎡前年比 −0.8％／9地点の単純平均（自算）
直近4四半期の成約
5件国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報／5件すべて戸建・マンションは0件
買主様の仲介手数料
0円2,500万円（計算例）なら89万1,000円の削減

名高・日方・黒江・船尾・大野中・重根・阪井・且来・幡川・岡田・溝ノ口・下津町 ほか／JR紀勢本線 黒江駅・海南駅・冷水浦駅・加茂郷駅・下津駅

海南市で、仲介手数料無料（0円）で家を買うことはできますか？

できます。ネットに掲載されている海南市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です。たとえば2,500万円の物件なら仲介手数料の上限額は89万1,000円で、家タダならこれが0円になります（手数料の金額は計算例です）。海南市で国土交通省の成約価格情報に載っている直近4四半期の成約は5件です。5件ともすべて戸建で、マンションの成約は0件です（成約価格情報は国土交通省の公表データで、家タダ自身の成約実績ではありません）。そこでこのページでは、不動産取引価格情報（国土交通省・取引当事者へのアンケート調査）の海南市の戸建て18件・中央値980万円（件数が少ないので目安です）と、令和8年地価公示の住宅地9地点で価格の目安を示します。あわせて、海南市に固有の制度（線引きの廃止・都市計画税・浄化槽・津波）を整理します。

  • 海南市の成約データは5件です。直近4四半期（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）の国土交通省 成約価格情報で捕捉できたのは戸建5件・マンション0件。5件の価格は180万円・1,300万円・2,500万円・3,000万円・3,400万円で、まんなかの値（中央値）は2,500万円です。5件だけでは最高と最低で約19倍の開きがあるので、不動産取引価格情報（国土交通省・取引当事者へのアンケート調査）の戸建て18件・中央値980万円、まんなか半分の幅380万円〜2,580万円をあわせて価格の目安にします（成約価格情報とは別の調査です。件数が少ないので目安です）。
  • 手数料の金額は計算例でお示しします。1,300万円なら仲介手数料の上限額は49万5,000円、2,500万円なら89万1,000円、3,400万円なら118万8,000円。3つの価格は成約5件のなかに実際にあった額ですが、海南市の相場ではなく、当方が置いた計算例です。家タダを通して買えば、どの価格でも買主様の仲介手数料は0円です。
  • 海南市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均41,144円（9地点の単純平均・令和8年地価公示）。前年比−0.8％。9地点のうち上がったのは1地点（重根東＋1.0％）、横ばいが1地点（溝ノ口）、下がったのが7地点です。住宅地の標準地が3地点以上ある和歌山県内12市町村で3位、町を除いた9市でも3位です（当方の集計）。
  • 同じ市内で、住宅地の地価は4.0倍ちがいます。最高は重根東1丁目（70,900円/㎡）、最安は下津町方（17,700円/㎡）。2番目は大野中（67,200円/㎡）で、この2地点だけが6万円台後半〜7万円台、3番目の日方（47,200円/㎡）とのあいだに2万円の段差があります。
  • 海南市は「線引きをやめた市」です。昭和46年6月5日に市街化区域と市街化調整区域の線引きを行い、平成16年5月17日に区域区分を廃止しました。いまは市街化調整区域がなく、用途地域（11種）だけが残っています。市の計画は用途地域の内と外を「旧市街化区域」「旧市街化調整区域」と書いています。
  • 固定資産税は1.4％、都市計画税は0.2％。都市計画税がかかるのは「海南市内の用途地域内に所在する土地および家屋」です（市公式）。合計は用途地域内で1.6％、用途地域外で1.4％。納期は5月・7月・12月・2月の4期です。
  • 海南市には、汚水の公共下水道の計画がありません。市公式の逐語は「海南市においては、公共下水道による汚水処理計画はありません」。汚水処理人口普及率は50.4％（令和6年度）で、そのすべてが浄化槽です（統計かいなん2025）。中古戸建ては、浄化槽の種類と状態が必ず確認項目になります。
  • 海に面した市で、津波の想定があります。平成28年4月19日、和歌山県が海南市を含む19市町に津波災害警戒区域（イエローゾーン）を指定。市の計画は南海トラフ巨大地震について「最大で約8mの津波が押し寄せる恐れ」と書いています。洪水は日方川・亀の川・貴志川・加茂川など10河川が市のハザードマップの対象です。
  • 子ども医療費の助成は18歳に達する日以後の最初の3月31日まで（令和6年4月1日診療分から拡大）。市立は小学校11校・中学校7校で、住所で学校が決まる指定校制です。JRは黒江・海南・冷水浦・加茂郷・下津の5駅、特急くろしおは海南駅にすべて停車します（市公式）。

01「仲介手数料無料」は怪しくないのか ― 法律の条文で説明します

海南市で家を探していて「仲介手数料無料」という広告を見たとき、 多くの方がまず思うのは「なぜタダなのか」「どこかで取られるのではないか」ということだと思います。 この章では、その疑問に法律の条文と当社の免許情報で正面からお答えします。 納得いただけなければ、ご相談いただく必要はありません。

疑問1：そもそも仲介手数料を0円にしていいのか？

結論から言うと、合法です。むしろ、法律は「上限」しか定めていません。

不動産会社が受け取れる仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条と、それに基づく国土交通省の告示 （「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」昭和45年建設省告示第1552号（最終改正 令和6年6月21日 国土交通省告示第949号））で決められています。 この告示が定めているのは受け取ってよい金額の上限であって、 「いくら以上もらわなければならない」という下限は、条文のどこにも存在しません。

売買価格法律が定める報酬の上限（税抜）法律が定める下限
400万円超の部分代金額 × 3％定めなし
200万円超400万円以下の部分代金額 × 4％
200万円以下の部分代金額 × 5％

※実務では速算式（代金額×3％＋6万円）×1.1で計算します。これに消費税が加わります。 ※令和6年の改正で、800万円以下の物件（低廉な空家等）は特例として33万円（30万円の1.1倍）まで受け取れるようになりました。

つまり「仲介手数料をもらわない」という選択は、法律上まったく問題がありません。 0円は違法でも例外でもなく、上限を定めた法律の内側にある、ごく普通の選択です。

疑問2：では、家タダはどこから利益を得ているのか？

不動産の売買には、必ず売主様と買主様の2者がいます。 そして仲介会社は、その両方から手数料を受け取ることができます。 家タダと一般的な不動産会社の違いを、図で比べてみます。

一般的な不動産会社買主様売主様他社仲介手数料仲介手数料買主様・売主様の両方から仲介手数料をいただきます家タダ買主様売主様家タダ仲介手数料仲介手数料0円売主様からのみ仲介手数料をいただきます

※一般的な仲介でも、売主様側と買主様側を別々の会社が担当する「片手」の場合は 自社の取り分は1件分になります。上の図は、1社が売主様・買主様の両方を担当する「両手」仲介との比較です。

家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てます。 買主様からいただかないぶん、会社の受け取りは、両方から受け取る場合の半分（1件分）になります。 無理な仕組みでも、どこかにしわ寄せをする仕組みでもなく、 単に「2件分もらうところを1件分にしている」だけです。

だからこそ、売主様側の不動産会社が「買主からも手数料を取ること」を前提にしている物件では、 0円にできません。そういう物件は正直にそうお伝えします。 「どんな物件でも必ず0円」とは申し上げません。

疑問3：手数料が0円でも、別の名目で請求されないか？

ここが一番気になるところだと思います。結論は請求しません。 そして、そもそも法律で禁止されています。

国土交通省の告示は、報酬の上限を定めたうえで、 依頼者の依頼によって行う特別の広告費用などを除き、報酬以外の名目で金銭を受け取ってはならないと定めています。 「コンサルティング料」「書類作成料」「事務手数料」といった名目で別途請求することは、 そもそも宅建業者に認められていません。

下表は、海南市で中古住宅を購入するときに実際にかかるお金の全項目です。 家タダに支払っていただくものが1つもないことを確認してください。

費用支払先目安家タダの取り分
仲介手数料不動産会社通常は（価格×3％＋6万円）×1.10円
印紙税国（契約書に貼付）1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減措置適用時）0円
登録免許税国（法務局）所有権移転・抵当権設定にかかる0円
司法書士報酬司法書士5万〜10万円程度0円
固定資産税・都市計画税の精算金売主様引渡日で日割り0円
住宅ローン事務手数料・保証料金融機関借入額により変動0円
火災保険・地震保険料保険会社建物・期間により変動0円
不動産取得税和歌山県（県税）取得後に納税通知。軽減措置あり0円

仲介手数料以外の費用は、すべて国・自治体・司法書士・金融機関・保険会社に支払うもので、 不動産会社を通さずに発生します。家タダがこれらに上乗せすることはありません。

※諸費用の合計は物件価格の6〜10％が一般的な目安です。 このうち最大の項目が仲介手数料であり、そこが0円になります。 物件ごとの概算は、無料でお出しします。

疑問4：安いぶん、サービスが削られていないか？

業務内容は通常の仲介と変わりません。宅建業法上、 仲介会社が行うべき業務（調査・重要事項説明・契約書作成）は手数料の額にかかわらず同じです。

  • 現地内覧への同行（海南市内の物件）
  • 役所調査（都市計画・道路・上下水道・建築確認）
  • 法務局調査（登記・権利関係・越境）
  • 成約事例にもとづく価格の妥当性チェックと価格交渉
  • 宅地建物取引士による重要事項説明
  • 契約書・重要事項説明書の作成
  • 引渡し・決済の立会い

むしろ当社は買主様側だけに立つため、 売主様と買主様の両方から手数料を受け取る会社と違って、 「値下げ交渉をすると自社の売上が減る」という利益相反が起きません。 成約価格が下がれば当社の報酬も下がりますが、それでも交渉します。

02ご相談から引渡しまで ― いつ、何を、いくら払うか

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

段階内容この時点で支払うもの
1. ご相談LINE・電話・メールで物件URLを送っていただくなし
2. 無料診断仲介手数料0円の対象か／相場と比べて妥当かを回答なし
3. 内覧担当者が現地まで同行（海南市内）なし
4. 調査役所・法務局調査、区域区分の確認、成約データの確認なし
5. 価格交渉成約事例を根拠に売主様と交渉なし
6. 購入申込買付証明書の提出なし（申込金は原則不要）
7. 売買契約重要事項説明・契約書への署名押印手付金（売主様へ・売買代金の一部）／印紙税
8. 住宅ローン本申込金融機関の審査なし（事務手数料は実行時）
9. 決済・引渡し残代金の支払いと所有権移転登記残代金／登録免許税／司法書士報酬／ローン事務手数料／保険料／税の精算金
―家タダへの仲介手数料0円（全段階を通じて）

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

03海南市で仲介手数料が0円になる仕組み

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

海南市の価格帯で、いくら得になるか

海南市の住宅地は1㎡あたり平均41,144円（9地点の単純平均）。市内の標準地は最高70,900円/㎡（重根東１丁目１６番７）から最低17,700円/㎡（下津町方字北原４１１番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.0倍変わります。

物件価格（税抜）仲介手数料の上限額（税込）家タダの場合削減額
1,300万円49万5,000円0円▲49万5,000円
2,500万円89万1,000円0円▲89万1,000円
3,400万円118万8,000円0円▲118万8,000円

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

上の表は手数料の計算例です。価格の目安は別の公的データで示します

先に前提をお伝えします。海南市の成約価格情報は5件です。国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で捕捉できた海南市の成約は5件。すべて戸建で、マンションは0件、町丁目ごとの集計には1件も現れていません（当方の集計は3件未満の区分を載せない決まりにしており、同じ町で3件そろった町がありません）。

上の表の1,300万円・2,500万円・3,400万円は、その5件のなかに実際にあった価格です。1,300万円なら仲介手数料の上限額は49万5,000円、2,500万円なら89万1,000円、3,400万円なら118万8,000円。ページ上部の「2,500万円（計算例）なら89万1,000円」も同じ計算です。2,500万円は5件の中央値にあたります。価格の目安は、不動産取引価格情報（国土交通省・取引当事者へのアンケート調査）の戸建て18件・中央値980万円（まんなか半分の幅380万円〜2,580万円。件数が少ないので目安です）をあわせてご覧ください（「DATA 海南市の価格の目安」の章。成約価格情報とは別の調査です）。検討中の物件の価格を当てはめて、ご自身の金額に読み替えてください。

5件の中身を、そのままお見せします。①重根：3,400万円（土地160㎡・延床130㎡・2022年築・木造）、②船尾：3,000万円（土地240㎡・延床200㎡・2003年築・軽量鉄骨造）、③重根西：2,500万円（土地280㎡・延床155㎡・2010年築・軽量鉄骨造）、④阪井：1,300万円（土地1,055㎡・延床325㎡・1971年築・木造）、⑤重根：180万円（土地360㎡・延床115㎡・1973年築・木造）。築年の新しい3件が2,500万〜3,400万円、築50年を超える2件が180万円と1,300万円です。5件の平均は、土地が419㎡、延床が185㎡。ただし土地の平均は阪井の1,055㎡に引き上げられており、ほかの4件は160〜360㎡です。

土地の価格の目安になる公的な数字は、地価公示です。令和8年地価公示の住宅地9地点について「1㎡あたりの価格×その標準地の地積」を計算すると、重根東が約1,510万円（70,900円×213㎡）、大野中が約1,331万円（67,200円×198㎡）、下津町小原が約663万円（40,200円×165㎡）、幡川が約554万円（39,600円×140㎡）、溝ノ口が約528万円（21,300円×248㎡）、日方が約496万円（47,200円×105㎡）、船尾が約459万円（43,300円×106㎡）です（当方の掛け算であり、実際の取引価格ではありません。建物の価格は含みません）。地積の広い岡田（22,900円×586㎡＝約1,342万円）と下津町方（17,700円×500㎡＝約885万円）は、単価が安くても1区画の総額は大きくなります。

（成約価格情報は国土交通省が公表しているデータで、家タダ自身の成約実績ではありません。また成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は本ページには載せていません。400万円以下の物件は手数料の計算区分が別で、たとえば180万円なら上限額は9万9,000円です。）

仲介手数料以外に0円にできる費用

  • ローン事務手数料
  • 引越し代金
  • 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

NEW海南市の新築戸建てを仲介手数料無料で買う

新築戸建て（建売住宅）は、家タダで仲介手数料が0円の対象になりやすい種別です。 売主が不動産会社（分譲会社）であることが多く、売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てやすいためです。 ただし、すべての新築戸建てが対象になるわけではありません。売主が仲介会社に報酬を支払わない物件などは対象外になります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、海南市の新築戸建てに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

海南市で気になる新築戸建てがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかを無料で診断します。

USED海南市の中古戸建てを仲介手数料無料で買う

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、海南市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は5件。成約価格の中央値は2,500万円、真ん中の半数は1,300万円〜3,000万円に収まっています。延床面積の中央値は155㎡。建築年の中央値は2003年です。

町名（地区）成約件数成約価格の中央値
重根2件1,790万円
船尾1件3,000万円
重根西1件2,500万円
阪井1件1,300万円

最寄駅で多いのは海南駅（5件）。

中央値の2,500万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は89万1,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる5件のうち、1981年以前に建てられたものは2件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

海南市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

MANSION海南市の中古マンションを仲介手数料無料で買う

中古マンションも、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が不動産会社のリノベーション済み物件は対象になりやすく、 売主が個人の方で別の不動産会社が窓口になっている物件は、取引の組み立てによって対象外になる場合があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、海南市の中古マンションに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

中古マンションでは、仲介手数料が0円でも、管理費・修繕積立金の精算金、登記費用、ローン関連費用などの実費はかかります。 海南市で気になる中古マンションがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかと、諸費用の概算を無料でお出しします。

DATA海南市の価格の目安 ― 成約価格情報が少ない分を、別の公的データで補います

海南市は、国土交通省の「成約価格情報」に載っている件数が少ない市です。そこでこのページでは、同じ国土交通省の「不動産取引価格情報」（実際に取引した方へのアンケートにもとづく調査）を、成約価格情報とは分けて掲載します。2025年第2四半期〜2026年第1四半期に、海南市の戸建て（土地と建物・住宅）は18件ありました。

項目海南市の戸建て（不動産取引価格情報・18件）
取引価格の中央値980万円
価格のまんなか半分の幅380万円〜2,580万円（安い順に並べて4分の1番目〜4分の3番目）
土地の面積・延床面積（中央値）土地160㎡・延床105㎡
建築年（中央値）2002年
住宅地の土地だけの取引36件・㎡単価の中央値 43,500円/㎡

中央値の980万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は38万9,400円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

地区別（3件以上あった地区）

地区件数価格の中央値
船尾3件190万円

検討中の物件の価格が妥当かを確かめる、4つの公的データ

  • 不動産取引価格情報（上の表）。同じ地区・近い広さ・近い築年の取引と比べます。
  • 地価公示。海南市内の標準地の価格は、このページの「数字で見る海南市」に載せています。
  • 路線価（国税庁）。物件の前の道路ごとに1㎡あたりの価格が付いています。地価公示のおよそ8割の水準で定められており、土地の価格の目安になります。路線価が付いていない地域は、固定資産税評価額に決められた倍率を掛けて求めます。
  • 固定資産税評価額。売主側の課税明細書に、土地と建物それぞれの評価額が載っています。

家タダは、物件のURLを送っていただければ、この4つを物件ごとに調べて、価格が妥当かどうかを契約の前にお伝えします。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「不動産取引価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。取引当事者へのアンケート調査にもとづく市場全体のデータで、家タダの成約実績ではありません。成約価格情報とは別の調査のため、件数は合算していません。価格は調査票の回答を丸めた数値です。路線価：国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」 https://www.rosenka.nta.go.jp/

04数字で見る海南市 ― 公的統計でわかる街の実力

掲載している数値はすべて海南市・和歌山県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 住民基本台帳で4万5千人。昭和45年のピークから約3分の2になった市

海南市の人口は45,196名（男性21,060名／女性24,136名）、世帯数は21,787世帯です（令和8年8月末日現在・市トップページ掲載値）。面積は101.06km²（海南市勢要覧2022改訂版）。人口密度は約447人/km²（当方算出）です。

国勢調査は、令和2年の結果が市公式に出ています。人口総数48,369人（男性22,548人／女性25,821人）、世帯数20,088世帯。平成27年と比べて人口は3,491人減（6.73％減）、世帯数は590世帯減（2.85％減）です（海南市「令和2年国勢調査 人口等基本集計結果のお知らせ」）。令和7年国勢調査の海南市の数値は、市公式サイトでは確認できませんでした（未取得）。このページでは令和2年の確定値を使っています。

人口の減り方に比べて、世帯の減り方はゆるやかです。1世帯あたりの人数は、令和2年国勢調査で約2.41人（48,369人÷20,088世帯・当方算出）。人口が減っても、住まいの数はすぐには減りません。一方で、長い目で見れば住宅の需要は細っていく方向にある、という前提で考えるのが自然です。

長期の推移は、市の「第2次海南市都市計画マスタープラン・海南市立地適正化計画」（平成31年3月策定・令和2年3月変更）に書かれています。「昭和45年国勢調査時の71,200人をピークとして、その後、減少が続き、平成27年国勢調査時には51,860人」。令和2年の48,369人は、ピークの約68％（当方算出）にあたります。同計画は将来について、平成57年（2045年）には「ピーク時の半数を下回る32,000人程度にまで落ち込み、高齢化率についても約40％を超える」という見通しを載せています。「統計かいなん2025」によれば、令和7年3月31日現在の住民基本台帳で、65歳以上は17,520人、高齢化率は37.9％です。家を買うということは、その市の将来も一緒に買うということです。この数字は、隠さずにお伝えしておきます。

空き家の多さも、市の計画に書かれています。同計画は「平成25年時点で空家総数5,220戸、空家率20.4％」（全国平均13.5％）とし、特に中心市街地で空家が多いとしています（平成25年の数字で、最新の値は本ページでは確認していません）。買う側から見れば、中古戸建ての選択肢が多い市であり、同時に、隣や向かいが空き家である可能性も高い市です。

海南市を読むうえで欠かせないのが、市の成り立ちと3つの地域です。いまの海南市は、昭和9年に黒江町・日方町・内海町・大野村が合併してできた海南市に、昭和30年に巽村・亀川村・北野上村・中野上村・南野上村が編入され、平成17年に下津町と合併してできた市です（統計かいなん2025「市の変遷」）。市の都市計画マスタープランは、これを西部地域（黒江・船尾・日方・内海・大野）、東部地域（巽・亀川・北野上・中野上・南野上）、南部地域（下津・大崎・塩津・加茂・仁義）の3つに分けて整理しています。

市の位置について、市勢要覧は「和歌山県の北西部に位置する、四季を通じて温暖な気候に恵まれた市で、市域の西側が紀伊水道に面しており」と説明しています。県の都市計画区域マスタープランでは紀北圏域に入ります。

項目値備考
住民基本台帳人口45,196名（男性21,060／女性24,136）令和8年8月末日現在・市トップページ
世帯数（住民基本台帳）21,787世帯同上
令和2年国勢調査48,369人・20,088世帯海南市「令和2年国勢調査 人口等基本集計結果のお知らせ」
2015→2020の増減人口▲3,491人（6.73％減）／世帯▲590世帯（2.85％減）同上
平成27年国勢調査51,860人第2次海南市都市計画マスタープラン
ピーク昭和45年国勢調査 71,200人同上
令和7年国勢調査未取得市公式サイトで確認できず
1世帯当たり人員（令和2年国勢調査）約2.41人当方が算出
65歳以上の人口・高齢化率17,520人・37.9％令和7年3月31日現在・住民基本台帳（統計かいなん2025）
将来の見通し平成57年（2045年）に32,000人程度・高齢化率約40％超第2次海南市都市計画マスタープラン
空家5,220戸・空家率20.4％（平成25年時点）同上。全国平均13.5％
市域面積101.06km²海南市勢要覧2022改訂版
人口密度約447人/km²45,196人÷101.06km²で当方が算出
市制昭和9年（1934年）（黒江町・日方町・内海町・大野村が合併）統計かいなん2025「市の変遷」
編入昭和30年（1955年）巽村・亀川村・北野上村・中野上村・南野上村同上
合併平成17年（2005年） 海南市と海草郡下津町が合併同上
位置和歌山県の北西部。市域の西側が紀伊水道に面する海南市勢要覧2022改訂版
県の圏域紀北圏域（海南都市計画区域＝海南市の一部）和歌山県 都市計画区域マスタープラン
市の木／市の花サクラ／ミカン海南市勢要覧2022改訂版

都市計画区域と土地利用の区分

結論から書きます。いまの海南市に、市街化区域と市街化調整区域の区分（線引き）はありません。ただし、最初から無かったわけではありません。市の「開発行為と宅地造成に関する工事申請の手引き」は「海南市では、昭和46年6月5日に市街化区域と市街化調整区域に線引きを行い」と書いており、和歌山県の資料（和歌山県の都市計画2017）によれば、平成16年5月17日（県告示第601号）に区域区分を廃止し、あわせてそれまでの和歌山海南都市計画区域が和歌山と海南に分かれました。県の都市計画区域マスタープラン（紀北圏域・平成27年5月）も、海南都市計画区域について区域区分「無」とし、理由を「20年間一貫して人口減少が続き、市街地拡大の可能性が低い」としています。

線引きをやめたあとに残ったのが、用途地域です。市公式は「現在、主なものとして、11種の用途地域、7施設の都市計画公園、31路線の都市計画道路が都市計画決定されており」と説明しています。市の都市計画マスタープランは、用途地域の内と外を「用途地域内（旧市街化区域）」「用途地域外（旧市街化調整区域）」と呼び、「区域区分（線引き制度）を設定していたことから、用途地域外（旧市街化調整区域）への拡がりが少ない」と書いています。線は消えましたが、町の形にはいまも線引きの跡が残っている、ということです。

海南市で確認すべきなのは、次の3点です。①その土地は海南都市計画区域の内か、外か（県の資料では、海南都市計画区域は「海南市の一部」です）。②用途地域の内か、外か。内なら、どの用途地域か。③津波災害警戒区域・土砂災害警戒区域・洪水や内水の浸水想定にかかるか。詳しくは下の「海南市で確認すべきこと」で順に説明します。

地価公示 ― 9地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、海南市の住宅地の標準地は9地点。 単純平均は1㎡あたり41,144円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.8％です。 全9地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

標準地所在地番価格（円/㎡）前年比
海南-1重根東１丁目１６番７70,900＋1.0％
海南-4大野中字井田前４７４番５８67,200−1.3％
海南-5日方字上芦原１０２７番１８47,200−1.7％
海南-2船尾字中濱２１５番２３43,300−1.8％
海南-9下津町小原字拝町１４６４番１２40,200−0.7％
海南-6幡川字奥ノ谷３０７番３39,600−0.3％
海南-7岡田字南山崎７７１番１22,900−1.3％
海南-8溝ノ口字宮ノ前２６番６21,300±0.0％
海南-3下津町方字北原４１１番17,700−1.1％

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

同じ海南市内で、住宅地の地価は4.0倍ちがいます

最も高いのは重根東１丁目１６番７の1㎡あたり70,900円（＋1.0％）。最も安いのは下津町方字北原４１１番の17,700円（−1.1％）。その差は4.0倍です。「海南市の相場」という一つの数字で考えると、実際の物件価格とのズレが大きくなります。

海南市は和歌山県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある和歌山県内の12市町村のうち、 海南市の住宅地の平均価格は3位。 町村を除いた「市」だけで見ると、9市のなかで第3位です。

区分海南市の位置母数
住宅地の平均価格（県内・町を含む）3位12市町村
住宅地の平均価格（市のみ）3位9市
前年比の変動率（県内・町を含む）8位12市町村
前年比の変動率（市のみ）5位9市

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

海南市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地9地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で4.0倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

第2次海南市都市計画マスタープランによれば、海南市には8つの都市公園が開設されており（うち都市計画決定している公園は7箇所）、開設面積は16.00ha、市民1人当たりの面積は3.08㎡です（平成27年度末）。市勢要覧2022改訂版は、わんぱく公園を「昔はどこにでもあった近所の裏山のような、子ども達にとって魅力が盛りだくさんの公園」と紹介し、（仮称）中央防災公園を令和7年4月開園予定としています（開園後の名称・現在の公園数と面積は、本ページでは確認していません）。

※第2次海南市都市計画マスタープラン・海南市立地適正化計画（平成31年3月策定・令和2年3月変更）、海南市勢要覧2022改訂版。

05海南市の特徴 ― 線引きをやめ、下水道を引かないと決めた、海と山のあいだの市

この章は、海南市で家を買う前にいちばん知っておくべきことから始めます。 海南市は、大阪や和歌山市で家を探すときの「常識」が、いくつか当てはまらない市です。

市街化調整区域がない。昭和46年に引いた線引きを、平成16年に廃止しました。いまは用途地域の内か外か、で考えます。
汚水の公共下水道がなく、これからも引く計画がない。家の排水は浄化槽です。
成約価格情報は5件。すべて戸建で、マンションは0件です。価格の目安は、不動産取引価格情報（国土交通省・取引当事者へのアンケート調査）の戸建て18件と地価公示で示します。
地価は、住宅地9地点のうち7地点が下がっています。上がったのは1地点だけです。

だからこそ、どのデータで何が分かるかを、最初にはっきりさせます。

その前に ― 成約価格情報は5件です。ほかの公的データで補います

データ海南市中身
直近4四半期の成約件数5件 国土交通省 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）
うち戸建5件 180万円〜3,400万円。中央値2,500万円（5件のみの参考値）。別の調査である不動産取引価格情報では戸建て18件・中央値980万円（DATAの章。件数が少ないので目安です）
うちマンション0件不動産取引価格情報にもマンションの記録はありません。物件のURLをいただければ個別に調べてお伝えします
町丁目ごとの集計なし 同じ町で3件そろった町がありません（重根が2件）
最寄駅ごとの集計海南駅 5件5件すべてが海南駅。ほかの4駅は0件
住宅地の標準地9地点うち旧下津町が2地点
商業地の標準地3地点名高・大野中・下津町黒田
工業地の標準地0地点—

成約価格情報だけでは分からないことが3つあります。このページでは、それぞれ次のように補います。

  • 戸建ての価格。成約価格情報は5件で、中央値は2,500万円ですが、最低180万円・最高3,400万円と幅が大きく、1件入れ替わるだけで中央値が動く件数です。 そこで、不動産取引価格情報（国土交通省・取引当事者へのアンケート調査）の海南市の戸建て18件・中央値980万円 （まんなか半分の幅380万円〜2,580万円。件数が少ないので目安です）と地価公示で目安を示します。
  • マンションの価格。成約価格情報に載っている成約は0件で、不動産取引価格情報にもマンションの記録はありません。 物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。
  • 旧下津町の家の値段。成約価格情報に載っている成約はありません。地価公示の標準地3地点の価格で比べます。

公表データに載っていないことは、取引がないという意味ではありません。 成約価格情報は国土交通省が公表しているデータですが、すべての取引が載っているわけではありません。 成約価格情報が少ない市で家を買うときに大事なのは、複数の公的データで目安をつかんだうえで行う「個別の物件の調査」です。 以下では、海南市について公的資料から確かに言えること＝地価・都市計画・排水・災害を順に整理します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・海南市5件）／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）。 これらは公的に公表されたデータであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

成約5件 ― 新しい家は2,500万〜3,400万円、築50年超は180万円と1,300万円

5件ですので、集計ではなく、1件ずつそのままお見せします。戸建の「面積」は、土地と建物（延床）を分けて書いています。

町名成約価格土地延床 建築年構造最寄駅・時間成約時期
重根3,400万円土地160㎡延床130㎡ 2022年木造海南・30分〜60分2025年第4四半期
船尾3,000万円土地240㎡延床200㎡ 2003年軽量鉄骨造海南・20分2025年第3四半期
重根西2,500万円土地280㎡延床155㎡ 2010年軽量鉄骨造海南・記載なし2025年第3四半期
阪井1,300万円土地1,055㎡延床325㎡ 1971年木造海南・記載なし2026年第1四半期
重根180万円土地360㎡延床115㎡ 1973年木造海南・30分〜60分2026年第1四半期

この5件から言えることは、3つだけです。

  • 建物の新しさが、そのまま価格の差になっています。 2003年以降に建った3件は2,500万〜3,400万円。1971年・1973年築の2件は1,300万円と180万円です。 同じ「重根」で、2022年築が3,400万円、1973年築が180万円。場所ではなく建物が価格を決めています。
  • 土地が広い。5件の土地は160㎡〜1,055㎡で、平均419㎡（阪井の1,055㎡を含む）。延床の平均は185㎡です。 いちばん小さい重根の2022年築でも、土地160㎡・延床130㎡あります。 大阪市内の感覚で見ると、同じ予算で土地も建物もかなり広い家が成約しています。
  • 築50年を超える家が、土地つきで180万円・1,300万円で成約しています。 安く買える可能性がある一方で、耐震性・浄化槽・雨漏り・シロアリなど、買ったあとにかかる費用の確認が欠かせない価格帯です。 固定資産税の住宅用地の軽減は200㎡を超える部分で割合が変わる点にも注意してください（「固定資産税・都市計画税」の章）。

仲介手数料で見ると、こうなります。 3,400万円なら上限額は118万8,000円、3,000万円なら105万6,000円、2,500万円なら89万1,000円、 1,300万円なら49万5,000円。180万円の物件は計算の区分が別で、上限額は9万9,000円です。 価格の低い物件では、仲介手数料そのものが小さくなり、0円にできる金額も小さくなります。 その場合は、手数料よりも、契約前の調査の中身で依頼先を選ぶほうが合理的です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。 家タダ自身の成約実績ではありません。町名・面積・建築年・時間は公表データの表記のままです（面積は公表データの丸めた値）。

住宅地9地点 ― 上がったのは重根東だけ。7地点が下落

令和8年地価公示で、海南市の住宅地の標準地は9地点。 平均は1㎡あたり41,144円、前年比−0.8％です。全地点を価格の高い順に並べます。

標準地所在地番価格（円/㎡） 前年比地積価格×地積（当方算出）
海南-1重根東1丁目16番770,900 ＋1.0％213㎡約1,510万円
海南-4大野中字井田前474番5867,200 −1.3％198㎡約1,331万円
海南-5日方字上芦原1027番1847,200 −1.7％105㎡約496万円
海南-2船尾字中濱215番2343,300 −1.8％106㎡約459万円
海南-9下津町小原字拝町1464番1240,200 −0.7％165㎡約663万円
海南-6幡川字奥ノ谷307番339,600 −0.3％140㎡約554万円
海南-7岡田字南山崎771番122,900 −1.3％586㎡約1,342万円
海南-8溝ノ口字宮ノ前26番621,300 0.0％248㎡約528万円
海南-3下津町方字北原411番17,700 −1.1％500㎡約885万円

9地点のうち、上昇は重根東の1地点、横ばいは溝ノ口の1地点、下落は7地点です。 最高の重根東（70,900円）と最安の下津町方（17,700円）の差は4.0倍。 平均価格の41,144円は、住宅地の標準地が3地点以上ある和歌山県内12市町村のなかで3位、町を除いた9市のなかでも3位です。 変動率−0.8％の順位は、12市町村で8位、9市で5位 （順位は当方が全地点を集計した自算値で、国土交通省の公表順位ではありません）。

表から読み取れることを3つ挙げます。

  • 上位2地点だけが別格です。 重根東（70,900円）と大野中（67,200円）が6万円台後半〜7万円台。3番目の日方は47,200円で、2万円の段差があります。 「海南市の住宅地は平均4万円」と覚えるより、「7万円前後の2地点と、4万円台以下の7地点」と覚えたほうが実態に近いと言えます。
  • 古くからの市街地の日方・船尾が、最も大きく下がっています（−1.7％・−1.8％）。 どちらも標準地の地積が105㎡・106㎡と小さい地点です。商業地の最高地点である名高も−1.9％でした。
  • 成約データに出てきた「重根」の隣の重根東だけが上がっています。 成約5件のうち3件が重根・重根西で、そのうち2件は2010年・2022年築の比較的新しい家でした。 公的データのうえで動きが見えるのは、この一帯だけです（上昇の理由を説明した公的資料は確認していません）。

商業地は3地点。名高字大須賀537番6が84,200円/㎡（−1.9％）、 大野中字八幡470番4が72,700円/㎡（横ばい）、 下津町黒田字川端55番1が38,900円/㎡（−1.5％）。平均は65,266円/㎡、前年比−1.1％です。 3地点では「海南市の商業地の相場」と言うには少ないので、参考としてご覧ください。

地価が下がっている市で家を買うときに、考えておきたいこと。
将来の値上がりを見込んだ買い方は向きません。「いくらで売れるか」より「いくらで、どれだけ長く、安全に住めるか」で判断する市です。
そのかわり、同じ予算で土地も建物も広い家が手に入りやすく、買うときにかからなかった仲介手数料は、そのまま改修や浄化槽の費用に回せます。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。変動率と平均・順位は当方の算出。 「価格×地積」は当方の掛け算で、実際の取引価格ではありません（建物を含みません）。

線引きをやめた市 ― 昭和46年に引き、平成16年に消した

和歌山市や大阪府内で家を探すと、必ず「市街化区域か、市街化調整区域か」という話が出てきます。 いまの海南市には、その区分がありません。ただし、過去にはありました。

年月日できごと出典
昭和12年海南市に最初の都市計画区域が指定される海南市公式
昭和46年6月5日市街化区域と市街化調整区域に線引き海南市「開発行為と宅地造成に関する工事申請の手引き」
平成16年5月17日区域区分を廃止。和歌山海南都市計画区域を和歌山と海南に分割（県告示第601号）和歌山県の都市計画2017
平成21年6月25日準工業地域に特別用途地区（大規模集客施設制限地区）を指定海南市公式
平成22年4月1日開発許可の事務を海南市が行うようになる海南市公式
平成31年3月第2次都市計画マスタープラン・立地適正化計画を策定（令和2年3月変更）海南市公式

県の都市計画区域マスタープラン（紀北圏域）は、和歌山都市計画区域は区域区分を「行います」、 海南都市計画区域は「行いません」とし、海南について理由を 「20年間一貫して人口減少が続き、市街地拡大の可能性が低い」と書いています。 市街地がこれ以上広がる心配がないので、広がりを止める線は要らない、という判断です。

買う側にとっての意味は、3つあります。

  • 「調整区域だから建て替えられない」という問題は、いまの海南市では起きません。 隣の和歌山市には線引きがありますので、両方の市で物件を比べている方は、ここが大きな違いになります。
  • そのかわり、「用途地域の内か外か」が物差しになります。 市の計画は用途地域の内を「旧市街化区域」、外を「旧市街化調整区域」と呼んでいます。 都市計画税（0.2％）がかかるのは用途地域の内だけです。
  • 市は「用途地域については現状の範囲を維持」するとしています（第2次海南市都市計画マスタープラン）。 人口が減っていく市で、市街地を広げる方向の計画はありません。 用途地域の外で、まわりに新しい家が増えていくことを期待する買い方は向きません。

出典：海南市「海南市都市計画及び都市計画に関する各種申請について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/toshiseibikatorikumi/toshi_shinsei.html ／ 海南市「開発行為と宅地造成に関する工事申請の手引き」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/toshiseibikatorikumi/1425452978335.html ／ 和歌山県「和歌山県の都市計画2017 土地利用」 https://www.pref.wakayama.lg.jp/prefg/080900/index_d/fil/3totiriyou.pdf ／ 和歌山県「都市計画区域マスタープランについて」 https://www.pref.wakayama.lg.jp/prefg/080900/masterplan/kuiki_mp.html ／ 第2次海南市都市計画マスタープラン・海南市立地適正化計画 https://www.city.kainan.lg.jp/material/files/group/23/06590558.pdf

汚水の公共下水道がない ― 「計画はありません」と市が明言

海南市の公式サイトには、次の一文があります。

「人口減少や他の自治体における公共下水道整備・維持管理による財政悪化などの現下の状況を踏まえ、 海南市においては、公共下水道による汚水処理計画はありません。」
（海南市「海南市汚水適正処理構想の見直しについて」）

統計かいなん2025によれば、海南市の汚水処理人口普及率は令和6年度で50.4％。 同じ表の全国は93.7％、和歌山県は72.0％です。 そして海南市の50.4％は、内訳の「浄化槽処理人口普及率」も同じ50.4％——つまり、処理できている分のすべてが浄化槽です。 令和2年度の41.8％から毎年2ポイントほど上がってきていますが、 裏返せば、トイレの水だけを処理して台所や風呂の排水はそのまま流す古い浄化槽（単独処理浄化槽）や、汲み取りの家が、まだ半分近く残っているということです。

海南市で中古戸建てを買うときは、次の4点を必ず確認してください。

  • 浄化槽は「合併処理」か「単独処理」か、それとも汲み取りか。
  • 合併処理浄化槽なら、何人槽で、設置から何年か。点検・清掃・法定検査の記録が残っているか。
  • 単独処理・汲み取りなら、入れ替えにいくらかかるか。 市の合併処理浄化槽設置補助金（令和8年度）は、5人槽332,000円・6〜7人槽414,000円・8〜50人槽548,000円。 単独処理浄化槽の撤去に15万円、汲取り便槽の撤去に12万円、宅内配管工事に33万円を限度とする補助もあります （対象は赤坂地区・つつじヶ丘地区を除く市内全域。申込受付期間と、工事完了の期限があります）。
  • 浄化槽の維持管理費は、毎年かかります。下水道使用料のかわりに、点検・清掃・検査・電気代を自分で払う形になります（金額は本ページでは確認していません）。

下水道がこれから来ることを前提にした資金計画は、海南市では立てられません。 「いずれ下水道につなげば」という説明を受けた場合は、市の方針と食い違いますので、ご注意ください。 なお、雨水については、市が水防法にもとづく雨水出水浸水想定区域（想定最大規模の降雨＝1時間あたり140mm）を公表しています（内水ハザードマップ）。

出典：海南市「海南市汚水適正処理構想の見直しについて」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/toshiseibikatorikumi/1584497057809.html ／ 海南市「統計かいなん2025」（後編） https://www.city.kainan.lg.jp/material/files/group/6/302023_kainan_statistics_2025_2.pdf ／ 海南市「合併処理浄化槽設置補助金について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/izyu/8189.html ／ 海南市「海南市雨水出水浸水想定区域図」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/toshiseibikatorikumi/7468.html

3つの地域 ― 昭和9年の市、昭和30年の村、平成17年の町

海南市の都市計画マスタープランは、市を3つの地域に分けています。 これは、海南市が大きくなってきた順番そのものです。

地域含まれる地区成り立ち市の計画での位置づけ公的データ
西部黒江・船尾・日方・内海・大野 昭和9年、黒江町・日方町・内海町・大野村が合併して海南市に 商業・医療機能が集積、鉄道駅あり。JR海南駅周辺が都市拠点 住宅地：大野中67,200円／日方47,200円／船尾43,300円。成約：船尾1件
東部巽・亀川・北野上・中野上・南野上 昭和30年、5村が海南市へ編入 田園部での生活を支える。野上支所周辺が生活拠点 成約：重根2件・重根西1件・阪井1件（巽地区とみられる大字）
南部下津・大崎・塩津・加茂・仁義 平成17年、海南市と下津町が合併 地域コミュニティの維持。加茂郷駅周辺が生活拠点 住宅地：下津町小原40,200円／下津町方17,700円。成約0件

家を買う人にとっての意味は、「海南市」というひとつの名前で考えないほうがよい、ということです。 海南駅に近い西部の古い市街地と、車で動く東部の住宅地、旧下津町の南部とでは、 土地の値段も、区画の大きさも、災害の想定も、使う駅も違います。 物件を見るときは、まず「3つのうちどの地域か」「合併前のどの町・村か」を確かめてください。 学校の名前（黒江・日方・内海・大野・亀川・巽・北野上・下津など）にも、合併前の町村の名前がそのまま残っています。

出典：第2次海南市都市計画マスタープラン・海南市立地適正化計画 https://www.city.kainan.lg.jp/material/files/group/23/06590558.pdf ／ 海南市「統計かいなん2025」（後編）「市の変遷」 https://www.city.kainan.lg.jp/material/files/group/6/302023_kainan_statistics_2025_2.pdf ／ 国土交通省 地価公示（令和8年）／国土交通省 成約価格情報。 重根東・幡川・岡田・溝ノ口・名高の各標準地がどの地域に入るかは、当方では確定できていないため表に入れていません。

空から見た、この50年の海南市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。商業地の最高地点がある名高から、いまの市役所がある南赤坂にかけての範囲を切り出しています（座標は国土地理院の住所検索で「海南市名高」「海南市南赤坂」の位置を確認して決めました）。
左の写真の時点は、昭和46年（1971年）6月5日に市街化区域と市街化調整区域の線引きが行われた直後にあたります。国勢調査の人口がピークの71,200人を記録した昭和45年（1970年）からも、まだ数年しか経っていません。当時の海南市は、いまの西部地域と東部地域だけで、下津町は別の町でした。
右側は、それから半世紀が経ち、平成16年（2004年）に線引きが廃止され、平成17年（2005年）に下津町と合併し、人口が4万人台になったあとの姿です。市の計画は、線引きがあったことで「用途地域外（旧市街化調整区域）への拡がりが少ない」と書いています。市街地の広がり方、海岸線、道路がどう変わったか・変わらなかったかを、2枚の写真の差から読み取っていただければと思います。

1974〜1978年（国土地理院 国土画像情報 第1期）
現在（国土地理院 全国最新写真）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28691〜28693・y13072〜13073）で切り出しています。

06海南市を3に分けて考える（エリアガイド）

海南市の都市計画マスタープランは、市を「西部地域」「東部地域」「南部地域」の3つに分けています。西部は黒江・船尾・日方・内海・大野、東部は巽・亀川・北野上・中野上・南野上、南部は下津・大崎・塩津・加茂・仁義。これは、昭和9年に市になった4町村（西部）、昭和30年に編入された5村（東部）、平成17年に合併した旧下津町（南部）に、そのまま対応しています。ここでは、この3地域の区分に、令和8年地価公示の全12地点（住宅地9・商業地3）、成約5件、学校、駅、災害の想定を重ねて整理します。

先に前提をお伝えします。海南市の成約価格情報は5件で、町ごとの集計はありません（個票は重根2件・重根西・阪井・船尾）。そこで町ごとの価格は、地価公示の標準地の価格と、不動産取引価格情報（国土交通省・取引当事者へのアンケート調査）の地区別の値（船尾：戸建て3件・中央値190万円。件数が少ないので目安です）で比べます。また、標準地や成約の大字がどの地域に入るかを示した公的な対応表は確認できていません。地区の名前と同じ大字（船尾・日方・大野中）、「下津町」がつく大字、地区名のついた学校の所在地と同じ大字（重根・阪井・且来）は、その地域として扱いました。幡川・岡田・溝ノ口・名高・重根東の5地点は、当方では地域を確定できていないため、どの地域の数字として読むかは保留にしています（下の各地域の説明のなかで、その旨を書いています）。

西部地域（黒江・船尾・日方・内海・大野）（最寄駅：JR紀勢本線 黒江駅・海南駅 ほか）

昭和9年（1934年）に黒江町・日方町・内海町・大野村が合併して「海南市」ができた、市のもとになった地域です。市の都市計画マスタープランは、この地域を商業・医療機能が集まり、鉄道駅がある地域とし、JR海南駅周辺を「都市拠点」と位置づけています。立地適正化計画の都市機能誘導区域も「JR海南駅を中心とした概ね徒歩10分圏内（半径500m）」です。地区の名前と同じ大字にある標準地は3つ。住宅地の大野中字井田前474番58が67,200円/㎡（−1.3％・地積198㎡）で9地点中2位、日方字上芦原1027番18が47,200円/㎡（−1.7％・地積105㎡）で3位、船尾字中濱215番23が43,300円/㎡（−1.8％・地積106㎡）で4位。商業地の大野中字八幡470番4は72,700円/㎡（横ばい・地積225㎡）です。「価格×地積」は大野中が約1,331万円、日方が約496万円、船尾が約459万円（当方算出・建物は含みません）。日方と船尾は標準地の地積が105㎡・106㎡と小さく、古くからの市街地の区画の大きさがうかがえます。成約データでは船尾の戸建1件（3,000万円・土地240㎡・延床200㎡・2003年築・軽量鉄骨造・海南駅から20分）があります。学校は黒江小学校（船尾）・日方小学校（日方）・内海小学校（鳥居）・大野小学校（山田）、海南中学校（日方）・第三中学校（鳥居）。市勢要覧は、黒江地域を「漆器の全国四大産地のひとつ」と紹介しています。注意点は水です。市の津波ハザードマップには黒江・船尾、日方、内海、大野の各地区の図があり（冷水地区の図もあります）、市の計画は中心市街地に空家が多いことも指摘しています。海に近い平地の物件は、津波・洪水（日方川など）・内水の3つを「かいなんMAP」で確認してください。なお、商業地の最高地点名高字大須賀537番6（84,200円/㎡・−1.9％）は海南駅に近い場所とみられますが、名高がどの地区に入るかは当方では確定していません。

東部地域（巽・亀川・北野上・中野上・南野上）（最寄駅：JR紀勢本線 海南駅（バス・車で））

昭和30年（1955年）に海南市へ編入された、巽村・亀川村・北野上村・中野上村・南野上村の地域です。市の都市計画マスタープランは、野上支所周辺を「生活拠点」とし、田園部での暮らしを支える機能を置く地域としています。公的な成約データ5件のうち、4件がこの地域とみられる大字のものです（重根2件・重根西・阪井。巽小学校の所在地が重根、巽中学校の所在地が阪井であることからの当方の判断）。重根：3,400万円（土地160㎡・延床130㎡・2022年築・木造）、重根西：2,500万円（土地280㎡・延床155㎡・2010年築・軽量鉄骨造）、阪井：1,300万円（土地1,055㎡・延床325㎡・1971年築・木造）、重根：180万円（土地360㎡・延床115㎡・1973年築・木造）。同じ「重根」で、2022年築が3,400万円、1973年築が180万円です。場所よりも、建物の新しさと状態が価格を分けていることが分かります（4件とも最寄駅は海南駅です）。住宅地の最高地点重根東1丁目16番7（70,900円/㎡・＋1.0％・地積213㎡）は、市内の住宅地9地点でただひとつ上昇した地点です。「重根東」が巽地区に入るかどうかは当方では確定していませんが、名前のうえでは重根に隣り合う町です。「価格×地積」は約1,510万円（当方算出）で、9地点のなかで最も大きくなります。学校は亀川小学校・亀川中学校（且来）、巽小学校（重根）・巽中学校（阪井）、北野上小学校（孟子）、東海南小学校（椋木）・東海南中学校（野上中）。高速道路のインターチェンジは市内に海南東・海南・下津の3つがあり、海南東は紀南方面からは利用できません（市公式）。買う前に確認していただきたいこと。①市の津波ハザードマップの地区別の図に、巽・北野上・中野上・南野上の名前はありません（亀川地区の図はあります）。一方、水害・土砂災害ハザードマップは亀川・巽・北野上・中野上・南野上のすべての地区にあり、亀の川・貴志川などが対象です。②用途地域の外にあたる場所が多いとみられます（市の計画のいう「旧市街化調整区域」）。都市計画税がかからないかわりに、周りの土地の使われ方を用途地域が決めてくれません。③幡川（39,600円/㎡・−0.3％）、岡田（22,900円/㎡・−1.3％・地積586㎡）、溝ノ口（21,300円/㎡・横ばい・地積248㎡）の3地点は、どの地域に入るかを当方で確定できていません。価格帯だけを参考としてご覧ください。

南部地域（下津・大崎・塩津・加茂・仁義＝旧下津町）（最寄駅：JR紀勢本線 加茂郷駅・下津駅）

平成17年（2005年）に海南市と合併した、旧海草郡下津町の地域です。旧下津町は、昭和30年に仁義村・加茂村・塩津村・大崎町・下津町が合併してできた町でした。市の都市計画マスタープランは、加茂郷駅周辺を「生活拠点」としています。標準地は3つあり、いずれも前年より下がっています。住宅地の下津町小原字拝町1464番12が40,200円/㎡（−0.7％・地積165㎡）で9地点中5位、下津町方字北原411番が17,700円/㎡（−1.1％・地積500㎡）で、市内の住宅地で最も安い地点です。商業地の下津町黒田字川端55番1は38,900円/㎡（−1.5％・地積126㎡）。「価格×地積」は小原が約663万円、方が約885万円（当方算出）。同じ旧下津町のなかでも、小原と方で1㎡あたり2.3倍の差があります。この地域には、成約価格情報に載っている成約がありません。そこで価格の目安は、上の地価公示の標準地3地点と、市全体の不動産取引価格情報（国土交通省・取引当事者へのアンケート調査。戸建て18件・中央値980万円。件数が少ないので目安です）で比べます。学校は加茂川小学校（下津町小松原）・大東小学校（下津町方）・下津小学校（下津町下津）、下津第一中学校（下津町下津）・下津第二中学校（下津町下）。高速道路は、名前のうえで下津インターチェンジが対応します（位置は地図でご確認ください）。買う前に確認していただきたいこと。①市の津波ハザードマップには【下津地区】の全体図があり、地区別には塩津・戸坂、大崎、大東、下津などの図があります。②水害・土砂災害ハザードマップは下津、塩津・大崎・大東、旧加茂一、旧加茂二、仁義の各地区にあり、加茂川・小原川・宮川などが対象河川です。③旧下津町のどこが海南都市計画区域の内で、どこが外かは、本ページでは確認できていません（県の資料では、海南都市計画区域は「海南市の一部」）。区域の外では、都市計画区域内に適用される建築のルールが変わります。物件ごとに都市整備課でご確認ください。④成約価格情報に載っている成約がない地域ですので、家タダでは地価公示・路線価・土地の評価額（固定資産税の課税明細）と、建物の状態、浄化槽、前面の道、災害の想定を、ひとつずつ個別に調べます。その調査は契約前に無料で行います。

※エリア区分と各エリアの記述は、海南市・和歌山県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

07海南市の交通

鉄道

海南市の鉄道はJR紀勢本線で、市内に5つの駅があります。市公式の案内では、特急くろしお号で新大阪駅から約1時間10分。すべての特急が海南駅に停車します。市勢要覧2022改訂版は、海南駅から和歌山駅まで約13分、関西国際空港から電車で約1時間としています。

大阪方面へ通う場合は、特急を毎日使うのか、普通・快速で通うのかで、時間も費用も大きく変わります。特急料金を含めた1か月の交通費を、住宅ローンの返済額と並べて試算してください（普通・快速の所要時間と定期代は、本ページでは確認していません）。

車なら、阪和自動車道で大阪市内から約1時間（市公式）。市内に3つのインターチェンジがあり、通勤・買い物とも車を使う暮らしが前提になりやすい市です。駐車場が何台分あるかは、間取りと同じくらい重要な条件になります。

駅路線1日平均乗降人員特徴
黒江駅JR紀勢本線—市内5駅のうち、いちばん北の駅です（市の都市計画マスタープランは北から黒江・海南・冷水浦・加茂郷・下津の順に挙げています）。「黒江」は、昭和9年に海南市ができたときの4町村のひとつ（黒江町）の名前で、市勢要覧は黒江地域を「漆器の全国四大産地のひとつ」と紹介しています。住宅地の標準地では、黒江小学校の所在地でもある船尾（43,300円/㎡・−1.8％）があります。駅の所在地番・乗降人員は公的資料から正確に確認できず、未取得です
海南駅JR紀勢本線（特急くろしお停車）—海南市の中心駅です。市公式は「すべての特急がとまる『海南駅』」とし、特急くろしお号で新大阪駅から約1時間10分と案内しています。立地適正化計画の都市機能誘導区域は「JR海南駅を中心とした概ね徒歩10分圏内（半径500m）の区域」。駅からはコミュニティバス、和歌山バス、大十オレンジバス、有田鉄道バスが出ています。商業地の最高地点名高（84,200円/㎡・−1.9％）は、市内の全12地点のなかでも最も高い地点です（駅との位置関係は地図でご確認ください）。国土交通省の成約価格情報で捕捉できた海南市の成約5件は、すべて最寄駅が「海南」でした
冷水浦駅JR紀勢本線—海南駅と加茂郷駅のあいだの駅です。市の津波ハザードマップには「冷水地区」、水害・土砂災害ハザードマップには「内海・冷水」の図があります。この駅を最寄りとする成約データ・標準地は、公的データのなかにありません
加茂郷駅JR紀勢本線—旧下津町の駅です。市の都市計画マスタープランは、加茂郷駅周辺を南部地域の「生活拠点」と位置づけています。加茂川小学校（下津町小松原）が名前のうえで対応します。下津町の標準地（小原・方・黒田）がどの駅の近くにあたるかは、本ページでは判定していません
下津駅JR紀勢本線—市内5駅のうち、いちばん南の駅です。駅名と同じ「下津町下津」に、下津小学校・下津第一中学校があります。この駅を最寄りとする成約データは、公的データのなかにありません

※駅名と路線は、市の「アクセスマップ」と第2次海南市都市計画マスタープランで確認したものです。同計画は「南北にはJR紀勢本線が走り、北から『黒江駅』、『海南駅』、『冷水浦駅』、『加茂郷駅』、『下津駅』と5つの駅が配置」と書いています。

乗降人員はすべて「—」です。市の計画書と統計書に各駅の利用者数の表がありますが、当方では数字を正確に読み取れなかったため、載せていません（推測で埋めていません）。

成約データの「最寄駅」は、5件すべてが海南駅です。ただし「駅から近い物件が売れている」という意味ではありません。5件のうち、駅からの時間が「20分」と記録されているのが1件（船尾）、「30分〜60分」が2件（重根の2件）、記載なしが2件（重根西・阪井）です。海南市の戸建は、「駅まで歩ける家」より「駅まで車やバスで出る家」が多いと読むのが自然で、駅までの手段と、駅や自宅の駐車場を確認することが大切になります。

各駅の時刻・本数・定期代、和歌山駅や大阪方面への普通・快速列車の所要時間は、本ページでは確認していません。通勤・通学を考えている方は、買う前に鉄道事業者の時刻表と運賃で必ずご確認ください。

道路

高速道路は阪和自動車道です。市公式は「阪和自動車道経由で大阪市内から約1時間」とし、市内のインターチェンジとして海南東インターチェンジ・海南インターチェンジ・下津インターチェンジの3つを挙げています。注意点がひとつあります。市公式の逐語は「海南東インターチェンジは紀南方面からのご利用はできません。手前の海南インターチェンジでお下りください」。市役所本庁舎（南赤坂11番地）へは、大阪方面からは海南東、紀南方面からは海南の利用が案内されています。物件広告に「海南東ICまで◯分」とあっても、南から帰ってくるときには使えない、ということです。

一般道の骨格は、国道42号と国道370号です（第2次海南市都市計画マスタープラン）。同計画（平成31年3月策定・令和2年3月変更）は、有田海南道路と阪井バイパスを「事業中」と記しています。これらが現在どこまで開通しているかは、本ページでは確認していません（未取得）。道路の開通は、周辺の交通量や騒音、通勤時間を変えます。計画線の近くの物件を検討される方は、事業の進み具合を県・国の公表資料でご確認ください。

市内のバスは、コミュニティバスと3社の路線バスです。市公式は路線バスとして、大十オレンジバス（海南駅→紀美野町）、和歌山バス（海南駅→マリーナシティ・和歌山県立医科大学附属病院→和歌山市駅・和歌山駅）、有田鉄道バス（日高川町美山地区→海南駅→和歌山県立医科大学附属病院→和歌山市駅）を挙げています。市のコミュニティバスには、時刻表・路線図・系統図のほか、フリー乗降区間の案内があります。市公式のアクセス案内によれば、海南駅からはコミュニティバスKIP線が平日（12月30日〜1月3日を除く）に運行されています。コミュニティバスの路線数・運賃・本数は、市公式のページ本文では確認できませんでした（PDFのみ・未取得）。

バスで暮らせるかどうかは、物件の場所で大きく変わります。第2次海南市都市計画マスタープランは、路線バスについて「毎時2本程度の便数が確保されている」区間があるとしています。逆に言えば、幹線から外れた場所では、バスだけで通勤・通学・通院をまかなうのは難しい可能性があります。運転免許を返納したあとも住み続けられる場所かどうかは、長く住むつもりで買う方ほど、最初に考えておくべきことです。最寄りのバス停と、そこを通る系統・平日と休日の本数を、契約前に確かめてください。

前面の道については、物件ごとの確認が必要です。海南市は昭和9年に4町村が合併してできた古い市街地を持ち、市の計画は中心市街地に空家が多いことを指摘しています。古い町並みのなかの物件は、前面の道の幅が狭く、建て替えのときに敷地の後退（セットバック）が必要になることがあります。建築基準法上の道路かどうか、接道の長さは足りているかを、重要事項説明書と役所調査で必ずご確認ください。市公式は建築基準法の許可について和歌山県のページを案内しています。

※各駅の乗降人員、列車の本数・所要時間（特急以外）・定期代、コミュニティバスの路線数・運賃、有田海南道路・阪井バイパスの現在の開通状況は、本ページでは確認できませんでした（未取得）。出典：海南市「アクセスマップ」 https://www.city.kainan.lg.jp/shiseijoho/profile/gaiyou/1312970965160.html ／海南市「コミュニティバス以外の路線バス」 https://www.city.kainan.lg.jp/kurashi/komyuniti/1519454688206.html ／海南市「コミュニティバス利用案内」 https://www.city.kainan.lg.jp/kurashi/komyuniti/1548401103274.html ／海南市勢要覧2022改訂版 https://www.city.kainan.lg.jp/material/files/group/3/siseiyouran2022.pdf ／第2次海南市都市計画マスタープラン・海南市立地適正化計画 https://www.city.kainan.lg.jp/material/files/group/23/06590558.pdf

08海南市で家を買う前に必ず確認する「土地利用のルール」

結論から書きます。いまの海南市に、市街化区域と市街化調整区域の区分（線引き）はありません。ただし、最初から無かったわけではありません。市の「開発行為と宅地造成に関する工事申請の手引き」は「海南市では、昭和46年6月5日に市街化区域と市街化調整区域に線引きを行い」と書いており、和歌山県の資料（和歌山県の都市計画2017）によれば、平成16年5月17日（県告示第601号）に区域区分を廃止し、あわせてそれまでの和歌山海南都市計画区域が和歌山と海南に分かれました。県の都市計画区域マスタープラン（紀北圏域・平成27年5月）も、海南都市計画区域について区域区分「無」とし、理由を「20年間一貫して人口減少が続き、市街地拡大の可能性が低い」としています。

線引きをやめたあとに残ったのが、用途地域です。市公式は「現在、主なものとして、11種の用途地域、7施設の都市計画公園、31路線の都市計画道路が都市計画決定されており」と説明しています。市の都市計画マスタープランは、用途地域の内と外を「用途地域内（旧市街化区域）」「用途地域外（旧市街化調整区域）」と呼び、「区域区分（線引き制度）を設定していたことから、用途地域外（旧市街化調整区域）への拡がりが少ない」と書いています。線は消えましたが、町の形にはいまも線引きの跡が残っている、ということです。

海南市で確認すべきなのは、次の3点です。①その土地は海南都市計画区域の内か、外か（県の資料では、海南都市計画区域は「海南市の一部」です）。②用途地域の内か、外か。内なら、どの用途地域か。③津波災害警戒区域・土砂災害警戒区域・洪水や内水の浸水想定にかかるか。詳しくは下の「海南市で確認すべきこと」で順に説明します。

都市計画税について。海南市の都市計画税は0.2％で、課税されるのは「海南市内の用途地域内に所在する土地および家屋」です（海南市「都市計画税について」）。納税義務者は「1月1日現在で用途地域内に所在する土地および家屋の所有者」。つまり海南市では、売主側の納税通知書（課税明細書）に都市計画税が載っていれば、その物件は用途地域内にあると読めます（固定資産税が免税点未満の場合は都市計画税も課税されません）。用途地域の外なら、毎年かかるのは固定資産税の1.4％だけです。ただし「用途地域の外＝税が軽くて得」とは限りません。用途地域の外は、隣にどんな建物が建つかを用途地域が決めてくれない場所でもあります。検討中の物件の税額は、納税通知書または海南市 税務課 資産税班（073-483-8417）でご確認ください。

調べ方（ご自身でも確認できます）

  • 市の都市計画の窓口・都市計画図で、物件の所在地が都市計画区域の内か外か、用途地域などの指定があるかを確認する
  • 建て替え・増築ができるか（接道、建築確認の要否、農地・自然公園・景観などほかの法令の制限）を確認する
  • 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」「その他の法令にもとづく制限」欄を確認する

※家タダでは、ご検討中の物件にどの制限がかかるか、再建築の可否、ローンが通る金融機関があるかを契約前に無料で調査します。物件URLをお送りください。

海南市で確認すべきこと①　都市計画区域の内か外か、用途地域の内か外か

海南市の都市計画は、3つの層で考えると分かりやすくなります。

場所市の計画での呼び方都市計画税買う側にとっての意味
用途地域の内用途地域内（旧市街化区域）0.2％かかる建てられる建物の種類・建ぺい率・容積率が用途地域で決まる。まわりに建つ建物もある程度読める
用途地域の外（都市計画区域内）用途地域外（旧市街化調整区域）かからない用途地域による建物の種類の区分けがない。以前は調整区域だった場所で、古くからの集落や農地が多いとみられる
都市計画区域の外—かからない県の資料では海南都市計画区域は「海南市の一部」。市内のどこが区域外かは本ページでは未取得

※海南市「都市計画税について」、第2次海南市都市計画マスタープラン・海南市立地適正化計画、和歌山県 都市計画区域マスタープラン（紀北圏域）による。海南都市計画区域の面積、用途地域の種類別の面積、用途地域の外の建ぺい率・容積率は、公的資料から正確に読み取れず未取得です。

物件ごとの確認は、市の地図情報サイト「かいなんMAP」でできます。市公式は都市計画図の確認先としてかいなんMAPを案内しており、書面が必要な場合は都市整備課で地域地区証明（手数料200円）を申請できます。都市計画道路の区域にかかる土地で建築する場合は、都市計画法第53条の許可申請が必要です（申請は無料）。市内には31路線の都市計画道路が決定されていますので、敷地が計画線にかかっていないかも見ておいてください。

海南市で確認すべきこと②　「旧市街化調整区域」の物件を買うとき

線引きが廃止されたので、「市街化調整区域だから建て替えに許可が要る」という制限は、いまの海南市にはありません。そのかわり、用途地域の外の物件では次の点を確かめてください。

  • 用途地域がないので、隣に建つ建物の種類を用途地域では制限できません。住宅の隣が農地や空き地の場合、そこがこれから何に使われそうかを現地と市の窓口で確かめてください。
  • 農地が混じっていないか。以前は調整区域だった場所ですから、敷地の一部や隣接地が農地のままということがあり得ます。農地を宅地として使うには農地法の手続きが必要です（海南市農業委員会）。
  • 前面の道が建築基準法上の道路にあたるか、敷地が2m以上接しているか。古くからの集落のなかには、車が入りにくい細い道に面した家があります。
  • 排水。海南市には汚水の公共下水道の計画がありません。浄化槽の種類と状態を必ず確認します（「買う前に確認したい点」の章）。
  • 住宅ローン。用途地域の外の物件を金融機関が担保としてどう評価するかは、物件ごと・金融機関ごとに違います。契約前に事前審査を通しておくのが安全です。

海南市で確認すべきこと③　立地適正化計画 ― 居住誘導区域の内か外か

海南市は、都市計画マスタープランとあわせて立地適正化計画を定めています（平成31年3月策定・令和2年3月変更）。市公式の説明は次のとおりです。

居住誘導区域：「様々な機能がまとまって立地する住みやすい地域をつくることを目標に、日常生活での利便性が高い区域」
都市機能誘導区域：「まちの拠点として、商業・医療・福祉などの生活サービス機能を維持・充実すべき区域」。計画では「JR海南駅を中心とした概ね徒歩10分圏内（半径500m）の区域」

計画によれば、居住誘導区域は、平成27年国勢調査で人口密度が1haあたり10人以上で連なっている地域を基本に設定され、土砂災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域、工業専用地域などは除かれています。一方、津波災害警戒区域（イエローゾーン）は、居住誘導区域・都市機能誘導区域のなかに含まれ得ます。計画は、イエローゾーンについて「土地利用や建築に関し、特に規制が発生するものではありません」としたうえで、ハザードマップによる周知や津波避難訓練を行うと書いています。

買う側にとっての意味は2つあります。第一に、居住誘導区域は「市がこれからも住む場所として維持していく」と表明した範囲です。人口が減っていく市で、長く住む・将来手放すことを考えるなら、区域の内か外かは知っておく価値があります。区域の図は市公式サイトにPDFで公開されています。第二に、「居住誘導区域の中だから災害の心配がない」という意味ではありません。海南市の場合、中心部の誘導区域と津波の想定区域は重なり得ます。区域の内外と、災害の想定は、別々に確認してください。なお、誘導区域の外で一定の開発や建築を行う場合は、都市再生特別措置法にもとづき着手の30日前までに市への届出が必要です（個人が自宅を1戸建てる場合に必要かどうかは、都市整備課にご確認ください）。

そのほかの都市計画・開発のルール

  • 特別用途地区（大規模集客施設制限地区）：準工業地域を対象に約117ヘクタール。劇場・映画館・店舗・飲食店・遊技場などで、その用途に使う床面積の合計が1万平方メートルを超えるものの建築を制限（平成21年6月25日当初決定・平成25年12月27日最終変更）。準工業地域の住宅を買う方にとっては、近くに巨大な商業施設が建つことはない、という意味になります。一方、準工業地域は工場や倉庫が建てられる地域ですので、周囲の建物の使われ方は現地でご確認ください。
  • 開発許可：都市計画区域内は開発区域の面積が3,000㎡以上、都市計画区域外は10,000㎡以上で許可が必要。許可の事務は平成22年4月1日から海南市が行っています。
  • 盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）：和歌山県で令和7年5月26日から規制が始まり、一定規模以上の盛土・切土・土砂の仮置きには許可又は届出が必要です。この法律にもとづく工事許可の事務は、同日から和歌山県が行っています（規制区域の範囲は県の公表資料で確認）。
  • 大規模盛土造成地マップ：市が公開しています。市は「マップに示された箇所が地震時に必ずしも危険というわけではありません」と注記しています。造成された住宅地の物件では、位置を確認しておくと安心です。

出典：海南市「海南市都市計画及び都市計画に関する各種申請について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/toshiseibikatorikumi/toshi_shinsei.html ／海南市「第2次海南市都市計画マスタープラン・海南市立地適正化計画について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/toshiseibikatorikumi/1490665521808.html ／同計画（PDF） https://www.city.kainan.lg.jp/material/files/group/23/06590558.pdf ／海南市「開発行為と宅地造成に関する工事申請の手引き」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/toshiseibikatorikumi/1425452978335.html ／海南市「海南市特別用途地区について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/toshiseibikatorikumi/3242.html ／海南市「宅地造成及び特定盛土等規制法（通称：盛土規制法）について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/toshiseibikatorikumi/7041.html ／海南市「大規模盛土造成地マップについて」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/toshiseibikatorikumi/1507804395017.html ／和歌山県「都市計画区域マスタープランについて」 https://www.pref.wakayama.lg.jp/prefg/080900/masterplan/kuiki_mp.html ／和歌山県「和歌山県の都市計画2017 土地利用」 https://www.pref.wakayama.lg.jp/prefg/080900/index_d/fil/3totiriyou.pdf

09海南市の固定資産税・都市計画税（毎年かかるコスト）

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

税目税率課税対象
固定資産税1.4％市内の土地・家屋に課税
都市計画税0.2％用途地域内に所在する土地・家屋に課税（海南市公式）
合計1.4％〜1.6％課税標準額に対して

海南市の税率は、固定資産税が1.4％、都市計画税が0.2％です（海南市「固定資産税について」「都市計画税について」）。

都市計画税がかかるのは、用途地域の中だけです。市公式は課税の対象を「海南市内の用途地域内に所在する土地および家屋」とし、「課税標準額×税率（0.2％）＝税額」と案内しています。合計の税率は、用途地域の内で1.6％、用途地域の外で1.4％。課税標準額1,000万円あたりで年2万円の差です（当方の計算例）。

線引きのある市では「市街化区域だけに都市計画税」というのが一般的ですが、線引きをやめた海南市では、その役目を用途地域が引き継いでいます。売主側の納税通知書（課税明細書）に都市計画税の欄があるかどうかで、その物件が用途地域の内か外かを確かめることもできます。

納税義務者は1月1日現在の所有者です（登記簿または課税台帳に登録されている人）。年の途中で売買した場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納期は年4回。市の「納税について」によれば、固定資産税は第1期が5月16日〜5月31日、第2期が7月16日〜7月31日、第3期が12月16日〜12月25日、第4期が2月16日〜2月28日です（納期が土曜日・日曜日・祝日などの場合は後ろにずれます）。

住宅用地の軽減と新築住宅の減額は、海南市の公式ページで内容を確認できています。

住宅用地の軽減措置（海南市「土地に対する課税」「都市計画税について」）：小規模住宅用地＝200㎡以下の部分は、固定資産税が評価額の6分の1、都市計画税が3分の1を課税標準額の上限とします。その他の住宅用地＝200㎡を超える部分は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2です。海南市で成約した戸建5件の土地は、160㎡・240㎡・280㎡・360㎡・1,055㎡。5件のうち4件が200㎡を超えています。地価公示の標準地でも、岡田が586㎡、下津町方が500㎡、溝ノ口が248㎡、重根東が213㎡です。海南市では「200㎡を超える部分は軽減の割合が変わる」という点が、実際に効いてくる物件が珍しくありません。

新築住宅の軽減措置（海南市「家屋に対する課税」）：床面積の要件は、令和8年4月1日以降は戸建住宅・共同住宅とも40〜240㎡（令和8年3月31日までは戸建住宅50〜280㎡・共同住宅40〜280㎡）。120㎡までの部分の固定資産税が減額され、期間は一般の住宅が新築後3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分です。減額の期間が終わると税額が上がるので、資金計画には4年目以降の税額を入れておいてください。

このほか、耐震改修（120㎡相当分までの税額が2分の1・改修完了の翌年度から1〜2年度分）、バリアフリー改修（100㎡を限度に3分の1・翌年度分）、省エネ改修（120㎡を限度に3分の1または3分の2・翌年度分）の減額が市公式に載っています。築年の古い中古戸建てを買って改修する方は、工事の前に要件を税務課にご確認ください。

免税点

同一人が海南市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

区分免税点
土地300,000円
家屋200,000円
償却資産1,500,000円

※納期：4期（5月・7月・12月・2月）／賦課期日は毎年1月1日（海南市「固定資産税について」）

※税率・免税点は海南市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

10海南市の学区・子育て支援（住所で決まるもの）

海南市は学校選択制を実施していません（指定校制）。住所地によって通う小学校・中学校が決まります。海南市では住所そのものが学校を決めるため、物件選びの段階で通学区域を確認しておく重要度が上がります。市公式は「学校教育法施行令第5条第2項の規定により、小・中学校ごとに通学区域を定め、児童・生徒の住所に基づき入学すべき学校を指定」していると説明しています（海南市「就学指定校変更について」）。ただし、どの住所がどの学校になるかを一覧にした通学区域の表は、市公式サイトで該当ページを特定できませんでした（未取得）。検討中の物件の校区は、海南市教育委員会 学校教育課（073-492-3348）に住所を伝えてご確認ください。

指定された学校以外に通えるケース（指定校変更）

指定校制でも、次の事由に当てはまれば指定校以外への就学が認められる場合があります。 「入学前に転居予定」「建て替え中の仮住まい」は多くの市で認められるため、 購入と入学のタイミングが重なる方は事前に教育委員会へ確認してください。

許可される事由内容
途中転居市内で転居したあとも、在籍している学校に引き続き通いたい場合
転居予定年度当初から1学期のうちに住所が変わることが確定していて、転居先の学校に入学したい場合
一時転居6か月以内の仮住まいで、元の住所に戻ることが確定している場合
下校後の保護共働きなどで、下校後に祖父母宅などで児童を保護する必要がある場合
兄弟姉妹関係兄・姉がすでに指定校変更をしていて、同じ学校を希望する場合
小学校からの継続小学校で指定校変更をしていて、同じ通学区域の中学校を希望する場合
身体的理由心身の障害などで指定校への就学が困難な場合
通学距離地理的な理由で指定校への就学が困難な場合
教育的配慮いじめ・不登校などで、変更により改善が見込まれる場合
部活動指定校に希望する部活動がないなどの場合
その他教育委員会が認めた事情

※許可基準・受付時期は毎年変わります。最終判断は海南市の教育委員会です。必ず一次情報でご確認ください。

子育て支援は「市町村ごとに」違う

こども医療費助成や待機児童数は市町村が独自に決めているため、 隣の市に移るだけで条件が変わります。同じ和歌山県内でも、市が変われば条件が変わります。

項目内容
こども医療費助成の対象満18歳に達する日以後の最初の3月31日までの子ども（令和6年4月1日診療分から対象年齢を拡大）
所得制限市公式の「子ども医療費助成制度」のページに所得制限の記載はありません（詳細は子育て推進課へ）
一部自己負担助成の対象は、保険診療の自己負担分から高額療養費・附加給付金・他の公費負担医療費分を除いた額（市公式）

市立は小学校11校・中学校7校。所在地から読み取れること

市公式の「海南市の学校一覧」（2026年7月8日更新）に載っている学校は、次の18校です。

種別学校名（所在地）
市立小学校（11校）黒江小学校（船尾236-4）／日方小学校（日方1257）／内海小学校（鳥居190）／大野小学校（山田91-1）／亀川小学校（且来655）／巽小学校（重根1203）／北野上小学校（孟子174）／東海南小学校（椋木93）／加茂川小学校（下津町小松原23）／大東小学校（下津町方1）／下津小学校（下津町下津477）
市立中学校（7校）海南中学校（日方962-2）／第三中学校（鳥居15-3）／亀川中学校（且来990）／巽中学校（阪井399）／東海南中学校（野上中590）／下津第一中学校（下津町下津500-2）／下津第二中学校（下津町下287-2）

※海南市「海南市の学校一覧」による。各校の校区（どの住所がどの学校か）と児童・生徒数は、市公式サイトで該当ページを特定できず、未取得です。

この表から、家を買う人が読み取れることが3つあります。

  • 学校の名前と所在地の大字が一致しないことがあります。黒江小学校の所在地は船尾、内海小学校と第三中学校は鳥居、大野小学校は山田、亀川小学校・亀川中学校は且来、巽小学校は重根、巽中学校は阪井です。「黒江」「内海」「大野」「亀川」「巽」は、昭和9年・昭和30年の合併前の町村の名前で、いまも地区の名前として使われています。物件の住所の大字だけでは、どの学校かは分かりません。
  • 旧下津町の学校は、小学校3校（加茂川・大東・下津）、中学校2校（下津第一・下津第二）です。市の都市計画マスタープランが「南部地域」と呼ぶ範囲にあたります。
  • 成約データに出てきた重根・重根西・阪井は、巽小学校（重根）・巽中学校（阪井）の所在地と同じ大字です。ただし、同じ大字のなかでも校区が分かれることはあり得ますので、校区は必ず学校教育課に住所でご確認ください。

学校の統合・再編の予定があるかどうかは、市公式で確認できていません（未取得）。人口が減っている市ですので、お子さんが小さいご家庭は、入学から卒業までのあいだに学校の体制が変わる見込みがないかを、教育委員会に聞いておく価値があります。

子ども医療費は、18歳の年度末まで助成

海南市の子ども医療費助成制度の対象は、「満18歳に達する日以後の最初の3月31日までの子ども」です。市公式は「令和6年4月1日診療分から、対象年齢を満18歳に達する日以後の最初の3月31日までの児童に拡大しました。」と案内しています。助成されるのは、保険診療の自己負担分から、高額療養費・附加給付金・他の公費負担医療費分を除いた額です。所得制限についての記載は、市公式のページにはありません。古い情報では対象年齢が低く書かれている場合がありますので、最新の内容は子育て推進課 児童班（073-483-8430）にご確認ください。

家を買う人に直接関係する制度

海南市には、住宅の取得やリフォームに関係する制度がいくつかあります。市公式で内容を確認できたものを並べます。

制度内容（海南市公式）
結婚新生活支援事業補助金（令和8年度）婚姻時に夫婦ともに39歳以下で、令和8年1月1日以降に婚姻届を提出した世帯が対象。対象経費は住宅取得費（土地代を除く）、住宅の賃借にかかる費用、引越費用。上限は、夫婦ともに29歳以下が60万円（住宅取得時は90万円）、夫婦ともに39歳以下が30万円（住宅取得時は80万円）。申請の提出期限は令和9年3月31日で、令和8年度に支払った費用が対象
海南市移住支援金東京23区に過去10年で直近1年を含む5年以上在住・通勤・通学していた方が海南市へ移住し、要件を満たす場合。単身60万円・2人以上の世帯100万円。転入後1年以内に申請
空き家バンク／空家リフォーム工事補助事業空き家バンクは、空家の所有者と利用希望者のマッチングを市が支援する仕組み。空家リフォーム工事補助事業（令和8年度）は、90日以上空家であった市内の戸建住宅または併用住宅が対象で、購入・譲り受けた物件はリフォーム工事費の3分の2（上限100万円。若者世帯は上限120万円）、賃借物件は50万円または60万円が上限。対象者は、空家への転居前または転居後90日以内で、転入日まで継続して3年以上海南市外に住民登録していた方。若者世帯は「40歳以下の方で、中学生以下の子供を扶養している、または結婚して5年以内の方」。交付決定前に着工すると対象外。5年未満で転居した場合は全額返還
【フラット35】地域連携型空家リフォーム工事補助事業の交付要件に該当する見込みの方が、市から利用対象証明書の交付を受けると、【フラット35】の借入金利が当初5年間、年0.5％引き下げ
合併処理浄化槽設置補助金（令和8年度）市内全域（赤坂地区・つつじヶ丘地区を除く）。5人槽332,000円、6〜7人槽414,000円、8〜50人槽548,000円。単独処理浄化槽の撤去は15万円、汲取り便槽の撤去は12万円を限度に、宅内配管工事は33万円を限度に補助。申込受付は令和8年5月20日〜令和9年3月5日
土地を探している方へ（空き家と土地購入希望者のマッチング）空き家の所有者と土地の購入希望者を市がマッチングし、売買代金で建物の解体・更地化を進める仕組み。対象は市全域。空き家と土地の所有者が同一であることなどが条件

注意点を3つ、正直に書きます。第一に、空き家バンクの物件は、仲介手数料0円の対象にならないことがあります。市公式は、空き家バンクの物件の交渉・契約は和歌山県宅地建物取引業協会に所属する宅地建物取引業者（空き家バンク協力員）が間に入り、契約成立時には協力員とのあいだで仲介手数料が必要になる、と案内しています。第二に、結婚新生活支援事業補助金は「土地代を除く」住宅取得費が対象で、年齢・婚姻日・所得などの要件があります（所得の要件は本ページでは確認していません）。第三に、いずれも年度ごとの制度で、予算や要件は変わります。契約の前に、その時点の要件を担当課にご確認ください。

このほか、未就学児については「幼稚園・保育所及び認定こども園等を利用している3歳児から5歳児の給食費について、一定額を限度に無償化」されています（限度額は月額6,100円〜8,600円）。育児支援助成は、小学生以下の子どもを3人以上養育し、就学前の子どもがいる世帯が対象で、一時預かりやファミリー・サポート・センターなどの利用料を1世帯あたり年額15,000円まで助成します。なお小・中学校の給食費（金額・無償化の有無）と待機児童数は、市公式で確認できませんでした（未取得）。毎月の家計に関わる項目ですので、学校教育課・子育て推進課にご確認ください。

出典：海南市「海南市の学校一覧」 https://www.city.kainan.lg.jp/kosodate/gakko/1404367433899.html ／海南市「就学指定校変更について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kosodate/gakko/1311213361646.html ／海南市「子ども医療費助成制度」 https://www.city.kainan.lg.jp/kenko_iryo/iryohijosei/1491289107908.html ／海南市「結婚新生活支援事業補助金について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/izyu/8163.html ／海南市「海南市移住支援金」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/izyu/5968.html ／海南市「海南市空き家バンクについて」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/izyu/8164.html ／海南市「海南市空家リフォーム工事補助事業」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/akiya_kanren/1604298898087.html ／海南市「【フラット35】地域連携型について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/izyu/5982.html ／海南市「合併処理浄化槽設置補助金について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/izyu/8189.html ／海南市「希望エリアで理想の家を建てるチャンス！土地を探している方へ」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/izyu/8198.html ／海南市「未就学児の給食費の無償化について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kosodate/kosodate_shien_joho/1574213698070.html ／海南市「育児支援助成について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kosodate/kosodate_shien_joho/5167.html

11海南市で家を買う前に必ず確認したい点

1｜まず、公的データで確認できたことと、未取得のことを整理します

海南市について、公的データで確認できたことと、まだ取れていないことを一覧にします。

項目海南市の状況
直近4四半期の成約5件。すべて戸建。町丁目ごとの集計はなし（別の調査である不動産取引価格情報の戸建て18件・中央値980万円は「DATA」の章。件数が少ないので目安です）
マンションの成約0件（不動産取引価格情報にもマンションの記録なし。物件のURLをいただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします）
旧下津町の成約0件
住宅地の標準地9地点（うち旧下津町2地点）
商業地／工業地の標準地3地点／0地点
海南都市計画区域の範囲・面積、用途地域の種類別の面積未取得（県の資料では「海南市の一部」）
用途地域の外の建ぺい率・容積率未取得
小・中学校の校区の一覧、児童・生徒数未取得（市公式で該当ページを特定できず）
小・中学校の給食費、待機児童数未取得
各駅の乗降人員、普通・快速列車の所要時間、定期代未取得
津波の到達時間・浸水面積、土砂災害警戒区域の箇所数未取得（最大津波高「約8m」のみ市の計画で確認）
住宅の耐震診断・耐震改修の補助の対象・金額未取得
令和7年国勢調査の数値未取得（本ページは令和2年の確定値）

これらを「だいたいこのくらい」と推測で埋めることはしていません。 他の市の数字を当てはめることもしていません。 分からないことは分からないと書くというのが、このページの方針です。

2｜津波 ― 県が警戒区域を指定。「最大で約8m」

海南市は、市域の西側が紀伊水道に面した市です。 平成28年4月19日、和歌山県は海南市を含む19市町に「津波災害警戒区域」（イエローゾーン）を指定しました。 市の都市計画マスタープランは、次のように書いています。

「南海トラフ巨大地震が起これば、沿岸部の多くの地域が浸水し、甚大な被害が予想」
「最大で約8mの津波が押し寄せる恐れ」
津波災害警戒区域（イエローゾーン）は「土地利用や建築に関し、特に規制が発生するものではありません」

買う側が知っておくべきことを、順に書きます。

  • イエローゾーンは「建てられない区域」ではありません。 県も「土地利用や開発行為等に規制はかからない」としています。 警戒避難の体制を整えるための区域で、区域のなかでも家は普通に売り買いされ、建てられます。
  • ただし、宅地や建物の取引では、物件が津波災害警戒区域内にあるときは、その旨が宅地建物取引業法にもとづく重要事項として説明されます（国土交通省）。 契約の直前に初めて知る、ということがないように、物件を見に行く前に「かいなんMAP」で確認しておいてください。 区域内では「基準水位」が示されています。市の資料は基準水位を「津波が建物等に衝突した際のせり上がりを考慮したもので、地盤面からの高さ（水深）を示すもの」と説明しています。
  • 市の津波ハザードマップは平成26年3月の作成で、想定は南海トラフ巨大地震と東海・東南海・南海3連動地震です。 全体図は【海南地区】【下津地区】の2枚、地区別の図は 黒江・船尾／日方／内海／大野／亀川／冷水／塩津・戸坂／大崎／大東／下津の10枚。 巽・北野上・中野上・南野上の名前は、地区別の図の一覧にありません。
  • 市の立地適正化計画では、イエローゾーンも居住誘導区域に含まれ得ます。 「市が住む場所として維持する区域」と「津波の想定がある区域」が重なっているのが、海南市の中心部の現実です。
  • 海岸の対策工事が進められてきました。 市の計画（平成31年3月）は、津波防波堤・水門の整備と護岸のかさ上げが「平成35年度の完成に向け、実施されています」とし、 完成すれば「中心市街地では浸水深が約1mに軽減」されるとしています。 この事業が現在どこまで完成しているかは、本ページでは確認していません（未取得）。 対策が終わっても、浸水の想定がゼロになるわけではない点にご注意ください。

津波の到達時間や浸水面積の数字は、本ページでは確認できていません。 市は、家具の固定、感震ブレーカー、ブロック塀の撤去・改善に補助制度を設けています。 買う物件が決まったら、避難先と避難の道順を、契約の前に一度歩いて確かめることをおすすめします。

3｜洪水・内水・土砂 ― 対象は10河川、マップは14地区

市の「水害・土砂災害ハザードマップ」（令和6年度作成）は、県が指定した洪水浸水想定区域と土砂災害警戒区域を載せています。 対象河川は日方川・亀の川・貴志川・加茂川・小島川・小原川・宮川・市坪川・大窪川・大坪川の10河川。 地区別の図は、黒江・船尾／日方／内海・冷水／大野／亀川／巽／北野上／中野上／南野上／下津／塩津・大崎・大東／旧加茂一／旧加茂二／仁義の14枚です。 津波の図がない内陸の地区にも、水害・土砂の図はすべてあります。

災害海南市の公表資料確認先
洪水水害・土砂災害ハザードマップ（令和6年度作成）。 「1,000年に1度程度の大雨によって発生する洪水により浸水することが想定される区域」危機管理課／かいなんMAP
内水（雨水出水）海南市内水ハザードマップ（令和7年度作成）。想定最大規模降雨は1時間あたり140mm都市整備課／危機管理課
高潮市のマップはなく、和歌山県が作成・掲載和歌山県
土砂災害水害・土砂災害ハザードマップに警戒区域を掲載わかやま土砂災害マップ（県）
津波地震・津波ハザードマップ（平成26年3月）／津波災害警戒区域（平成28年4月19日・県指定）危機管理課／かいなんMAP

不動産の取引で説明に使われるのは、水防法にもとづく「水害・土砂災害ハザードマップ」と「内水ハザードマップ」です （海南市「不動産取引における重要事項説明書に係るハザードマップの調査について」）。 市は、令和5年の梅雨前線による大雨と台風第2号の災害について、公式サイトに特設のページを設けています。 川の近く・低い土地の物件は、洪水と内水の両方の図を見てください。 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は、立地適正化計画の居住誘導区域から除かれています。 山すその物件・造成地の物件は、土砂災害の区域と、大規模盛土造成地マップをあわせて確認します。

4｜排水 ― 浄化槽の種類と状態を、建物と同じ重さで見る

海南市には汚水の公共下水道の計画がなく、汚水処理人口普及率は50.4％（令和6年度・すべて浄化槽）です。 中古戸建ては、①合併処理か単独処理か汲み取りか、②人槽と設置年、③点検・清掃・法定検査の記録、④放流先を確認してください。 単独処理浄化槽や汲み取りの家を買って合併処理浄化槽に替える場合は、市の補助（5人槽332,000円など）が使えるかどうかを、 工事の契約より前に環境課にご確認ください。申込の受付期間と工事完了の期限があります。

5｜用途地域の内か外か。都市計画道路にかかっていないか

海南市には市街化調整区域がありませんが、用途地域の内と外で、税も、まわりの環境の読みやすさも変わります。

  • 用途地域の内：都市計画税0.2％がかかる。どの用途地域か（住居系・商業系・工業系）で、隣に建ち得る建物が決まる。
  • 準工業地域：住宅も工場も建てられる地域。海南市では約117ヘクタールに特別用途地区がかかり、床面積1万㎡を超える店舗などは建てられない。
  • 用途地域の外：都市計画税はかからない。用途地域による建物の種類の区分けがない。農地が混じることがある。
  • 都市計画道路：市内に31路線。計画線にかかる土地は、建築に都市計画法第53条の許可が必要。

いずれも「かいなんMAP」で確認でき、書面が必要なら都市整備課（073-483-8480）で地域地区証明（200円）を取れます。 家タダでは、契約前の役所調査で無料で確認します。

6｜築50年前後の家を買うとき ― 耐震と空き家

成約5件のうち2件は、1971年・1973年築の木造でした。 国土交通省は「昭和56年以前に建築された建物は、建築基準法に定める耐震基準が強化される前の、いわゆる『旧耐震基準』によって建築され、耐震性が不十分なものが多く存在します」と説明しています。 市は「地震から身を守るため、住宅の耐震化を進めましょう」と呼びかけ、住宅耐震化事業を案内していますが、 補助の対象・金額は本ページでは確認できていません（未取得）。

  • 買う前に：耐震診断を受けたことがあるか、改修の履歴があるかを売主側に確認する。
  • 買ったあと：耐震改修をすると、固定資産税の減額（120㎡相当分までの税額が2分の1）を受けられる場合がある。
  • 空き家だった家：市の計画は平成25年時点の空家率を20.4％としています。 長く空いていた家は、雨漏り・シロアリ・給排水管の傷みが進んでいることがあります。 価格が安い物件ほど、建物の調査（インスペクション）の費用を惜しまないほうが、結果として安く済みます。
  • ブロック塀：市にはブロック塀等撤去改善事業補助金があります（金額・要件は未取得）。古い塀のある物件は確認を。

7｜駅までの手段と、駐車場

成約5件の最寄駅はすべて海南駅でしたが、駅からの時間は「20分」が1件、「30分〜60分」が2件、記載なしが2件でした。 海南市の戸建は、駅まで歩く前提ではない物件が多いと考えてください。

  • 駅までどう行くか。車・自転車・バスのどれか。バスなら系統と本数、最終便。
  • 駐車場は何台分あるか。前面の道は車がすれ違える幅か。
  • 大阪方面へ通うなら、特急を使うかどうかで毎月の交通費が大きく変わります（特急くろしおで新大阪から約1時間10分・市公式）。
  • 高速道路を使うなら、海南東インターチェンジは紀南方面からは使えないことを覚えておいてください。

8｜補助制度は「対象になるか」を契約前に

結婚新生活支援事業補助金（住宅取得時は最大80万円・夫婦とも29歳以下は最大90万円）は、 夫婦ともに39歳以下・令和8年1月1日以降の婚姻届・令和8年度に支払った費用などの要件があります。 移住支援金（単身60万円・世帯100万円）は、東京23区に在住または通勤・通学していた方が対象です。 市外から移り住んで空家を買い、リフォームする場合は、空家リフォーム工事補助事業（工事費の3分の2・上限100万円、若者世帯は上限120万円。交付決定の通知が届く前に着工すると対象外）と【フラット35】地域連携型（当初5年間・年0.5％引き下げ）があります。 いずれも、契約や工事の順番を間違えると対象外になることがあります。 対象になりそうな方は、契約の前に都市整備課（073-483-8480）にご確認ください。

出典：海南市「津波災害警戒区域の指定について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/soumubu/kikikanrika/jishintsunamisonae/1496744476699.html ／ 和歌山県「津波災害警戒区域の指定について」 https://www.pref.wakayama.lg.jp/prefg/082500/tsunami_keikai.html ／ 海南市「津波災害警戒区域及び基準水位について」 https://www.city.kainan.lg.jp/material/files/group/46/tunamisaigaikeikaikuikikijunnsuii.pdf ／ 国土交通省「津波災害警戒区域についての宅地建物取引業法に基づく重要事項説明について」 https://www.mlit.go.jp/common/000214979.pdf ／ 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html ／ 海南市「海南市地震・津波ハザードマップ」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/soumubu/kikikanrika/saigaijoho/hazardmap/1399545722296.html ／ 海南市「海南市水害・土砂災害ハザードマップ」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/soumubu/kikikanrika/saigaijoho/hazardmap/1492681620250.html ／ 海南市「不動産取引における重要事項説明書に係るハザードマップの調査について」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/soumubu/kikikanrika/saigaijoho/hazardmap/1599099971056.html ／ 海南市「海南市雨水出水浸水想定区域図」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/toshiseibikatorikumi/7468.html ／ 海南市「南海トラフ地震から命を守るために」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/soumubu/kikikanrika/jishintsunamisonae/3818.html ／ 海南市「海南市汚水適正処理構想の見直しについて」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/toshiseibikatorikumi/1584497057809.html ／ 海南市「家屋に対する課税」 https://www.city.kainan.lg.jp/kurashi/zeikin/koteishisanzei/1313396647706.html ／ 第2次海南市都市計画マスタープラン・海南市立地適正化計画 https://www.city.kainan.lg.jp/material/files/group/23/06590558.pdf

12海南市の成り立ち ― 昭和9年に4つの町村、昭和30年に5つの村、平成17年に下津町

いまの海南市は、3回の合併を重ねてできた市です。 市の統計書「統計かいなん2025」の「市の変遷」は、次のように記しています。

年できごと
明治22年（1889年）町村制の施行により、黒江村・日方村・内海村・大野村・巽村・亀川村・北野上村・中野上村・南野上村（旧海南市の地域）、 仁義村・加茂村・塩津村・大崎村・浜中村（旧下津町の地域）となる
明治29年（1896年）海草郡黒江村・日方村が町制を施行し、黒江町・日方町となる
大正10年（1921年）海草郡内海村が町制を施行し、内海町となる
昭和9年（1934年）海草郡黒江町・日方町・内海町・大野村が合併し、全国で125番目の市となる海南市ができる
昭和13年（1938年）海草郡浜中村が町制を施行し、下津町となる
昭和28年（1953年）海草郡大崎村が町制を施行し、大崎町となる
昭和30年（1955年）海草郡巽村・亀川村・北野上村・中野上村・南野上村が海南市へ編入。 同じ年、海草郡仁義村・加茂村・塩津村・大崎町・下津町が合併し、新たな下津町となる
昭和46年（1971年）6月5日市街化区域と市街化調整区域に線引き
平成16年（2004年）5月17日区域区分（線引き）を廃止
平成17年（2005年）海南市と海草郡下津町が合併して、新たな海南市となる
平成31年（2019年）3月第2次海南市都市計画マスタープラン・海南市立地適正化計画を策定

「海南」という市名の由来は、市公式の資料では確認できませんでした（未取得）。 推測で書くことはしていません。

合併前の町村の名前が、いまも地区の名前です

明治22年の村の名前——黒江・日方・内海・大野・巽・亀川・北野上・中野上・南野上・仁義・加茂・塩津・大崎——は、 130年以上が経ったいまも、市の都市計画マスタープランの地区の名前、学校の名前、ハザードマップの地区割りにそのまま使われています。 物件の住所に出てくる大字（重根・阪井・且来・船尾・名高・鳥居など）とは別に、 「その大字は、どの旧村の地区に入るのか」を知っておくと、学校・ハザードマップ・市の計画の読み方がつながります。

家を買う人にとっての実務上の意味は、役所の資料を探すときに地区名が要る、ということです。 水害・土砂災害ハザードマップは14地区、津波ハザードマップは10地区に分かれています。 物件の大字がどの地区の図に載っているかは、「かいなんMAP」で住所から調べるのが確実です。

漆器と家庭用品の町

市勢要覧2022改訂版は、海南市の産業を次のように紹介しています。 紀州漆器について「黒江地域は漆器の全国四大産地のひとつで、黒江塗りとも言われ、国の伝統的工芸品に指定」。 家庭用品について「水回り商品の全国有数の産地」。 産業別の就業者は、第一次産業8.8％、第二次産業25.6％、第三次産業64.2％です。 市の花はミカン、市の木はサクラ。

ものづくりの町であることは、住まい選びにも関係します。 海南市には準工業地域が広くあり（特別用途地区がかかる準工業地域だけで約117ヘクタール）、 住宅と工場・倉庫・作業場が隣り合う場所があります。 音・におい・車の出入りは、平日の昼間に現地で確かめてください。 逆に、職場が市内の方にとっては、職住が近い暮らしがしやすい市でもあります。

熊野古道と、鈴木さんのふるさと

市勢要覧は歴史について、こう書いています。 熊野古道：「平安時代中期から鎌倉時代の後期にかけて頻繁に行われた熊野御幸は、100回を超え」。 鈴木屋敷：「日本で数多い鈴木姓のルーツであり、室町時代の庭園や源義経が滞在したことでも知られています」。 長保寺：「長保2年（1000）に一条天皇が勅願した寺で、国宝の本堂は延慶4年（1311）の建立」。 日本遺産に認定された文化財として、琴ノ浦温山荘園、黒江の町並み、藤白神社などが挙げられています。 市の移住・定住のページには「『鈴木さん』に関する取り組み」という項目もあります。

歴史のある町で土地を買うときには、実務上の注意があります。 古い町並みや寺社の周辺では、道が狭い、敷地の形が整っていない、境界がはっきりしないといった物件に出会うことがあります。 市公式には地籍調査のページがあります。 検討中の土地の境界が確定しているかどうかは、契約の前に必ず確認してください。

人口のピークは昭和45年。それから半世紀

市の計画によれば、海南市の人口は昭和45年の国勢調査で71,200人のピークを記録し、その後は減少が続いています。 平成27年に51,860人、令和2年に48,369人。住民基本台帳では令和8年8月末日現在で45,196名です。 線引きが行われた昭和46年は、人口がいちばん多かった時期にあたります。 市街地が広がるのを抑えるために引いた線は、人口が減り続けるなかで役目を終え、平成16年に廃止されました。

近年の施設として、市勢要覧は海南nobinos（令和2年にオープンした図書館機能を核とした多目的複合施設）、 わんぱく公園、（仮称）中央防災公園（市勢要覧2022では令和7年4月開園予定）を紹介しています。 市の計画は、公共下水道を引かないと決め、居住誘導区域を定めて、人口が減っても暮らしやすさを保つ範囲を絞り込もうとしています。

令和8年の地価公示は、住宅地9地点のうち7地点が下落でした。 土地の値段が上がっていく市ではありません。 値上がりを期待して買うのではなく、自分がそこで暮らす費用と安全を、物件ごとに確かめて買う。 このページは、そのための材料を公的資料だけで並べたものです。

出典：海南市「統計かいなん2025」（後編）「市の変遷」 https://www.city.kainan.lg.jp/material/files/group/6/302023_kainan_statistics_2025_2.pdf ／ 海南市勢要覧2022改訂版 https://www.city.kainan.lg.jp/material/files/group/3/siseiyouran2022.pdf ／ 第2次海南市都市計画マスタープラン・海南市立地適正化計画 https://www.city.kainan.lg.jp/material/files/group/23/06590558.pdf ／ 海南市「移住・定住」 https://www.city.kainan.lg.jp/kakubusho/machizukuribu/toshiseibika/izyu/index.html ／ 海南市「令和2年国勢調査 人口等基本集計結果のお知らせ」 https://www.city.kainan.lg.jp/shiseijoho/tokeijoho/3915.html

13海南市の物件を探す・相談する

ネットで見つけた海南市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダでご購入いただけます。 SUUMO・アットホーム・ホームズ・各社ホームページ、どこで見つけた物件でも構いません。 物件URLをLINEで送っていただければ、その場で「仲介手数料0円の対象か」を無料でお答えします。

ご相談から引渡しまでの流れ

ステップ内容費用
1. ご相談LINE・電話・メールで物件URLをお送りください無料
2. 無料診断仲介手数料0円の対象か、相場と比べて妥当か回答無料
3. 内覧海南市内の物件は担当者が現地までご同行します無料
4. 調査役所・法務局調査、都市計画区域の内外・用途地域の確認、レインズ成約データの確認無料
5. 価格交渉成約事例を根拠に交渉を代行します無料
6. 契約・決済重要事項説明、住宅ローン手続きのサポート仲介手数料0円

※物件価格・印紙税・登記費用・住宅ローン保証料など、仲介手数料以外の実費は別途必要です。

お問い合わせ

項目内容
会社名株式会社MILLIONS（家タダ）
所在地大阪市中央区西心斎橋 おおきに心斎橋Landmarkビル702
免許番号大阪府知事(1)第66296号
電話06-4256-4106
LINELINEで相談する

※掲載の数値は令和8年地価公示、国勢調査、国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報ほか公的資料にもとづきます。基準日は出典欄をご確認ください。

14海南市の不動産購入に関する記事

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区ごとの地価・人口・制度を横並びで比較したい方は【大阪市24区】エリア比較ハブ／【神戸市】9区の比較ページをご覧ください。

15海南市の不動産購入 よくある質問

海南市で本当に仲介手数料は0円になりますか？

はい。ネットに掲載されている海南市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てているため、買主様からは仲介手数料をいただきません。ただし、すべての物件が対象になるわけではありません。売主様側から報酬を受けられない取引の形になる物件は、0円の対象外になることがあります。対象かどうかは、物件のURLをLINEでお送りいただければ無料でお答えします。

海南市の家の相場はいくらですか？

戸建ての価格の目安は、不動産取引価格情報（国土交通省・取引当事者へのアンケート調査）で中央値980万円です（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・海南市の戸建て18件。まんなか半分の幅は380万円〜2,580万円。件数が少ないので目安です）。これとは別の調査である国土交通省の成約価格情報（同じ期間）で捕捉できた海南市の成約は5件で、すべて戸建、マンションは0件です（成約価格情報は国土交通省の公表データで、家タダ自身の成約実績ではありません）。5件の価格は180万円・1,300万円・2,500万円・3,000万円・3,400万円。中央値は2,500万円ですが、5件のみの参考値です。2003年以降に建った3件が2,500万〜3,400万円、1971年・1973年築の2件が1,300万円と180万円でした。土地の目安になる公的な数字は地価公示です。令和8年の住宅地9地点の平均は1㎡あたり41,144円（前年比−0.8％）。最高は重根東1丁目の70,900円、最安は下津町方の17,700円です。マンションはどちらの調査にも記録がありませんので、物件のURLを送っていただければ、同じマンション・近隣の売出し事例と管理状況を個別に調べてお伝えします。

海南市の地価は上がっていますか？

令和8年地価公示では、住宅地9地点のうち上昇は1地点（重根東＋1.0％）、横ばいが1地点（溝ノ口）、下落が7地点です。平均は前年比−0.8％。下落が大きいのは船尾（−1.8％）と日方（−1.7％）。商業地は3地点で平均−1.1％。名高（−1.9％）と下津町黒田（−1.5％）が下がり、大野中は横ばいでした。平均価格の順位は、住宅地の標準地が3地点以上ある和歌山県内12市町村で3位、町を除いた9市でも3位。変動率は12市町村で8位、9市で5位です（当方の集計）。値上がりを見込んで買う市ではありません。長く住む費用と安全で判断することをおすすめします。

海南市に市街化調整区域はありますか？

いまはありません。海南市は昭和46年6月5日に市街化区域と市街化調整区域の線引きを行いましたが、平成16年5月17日に区域区分が廃止されました（和歌山県の資料）。県の都市計画区域マスタープランも、海南都市計画区域は区域区分を行わないとしています。いまは用途地域（11種）の内か外かで考えます。市の計画は、用途地域の内を「旧市街化区域」、外を「旧市街化調整区域」と呼んでいます。用途地域の外は、都市計画税がかからないかわりに、隣に建つ建物の種類を用途地域では制限できません。物件がどちらにあたるかは、市の地図情報サイト「かいなんMAP」で確認できます。

海南市の固定資産税・都市計画税はどのくらいですか？

固定資産税は1.4％、都市計画税は0.2％です。都市計画税がかかるのは「海南市内の用途地域内に所在する土地および家屋」で、用途地域の外にはかかりません。合計は用途地域内で1.6％、用途地域外で1.4％です。免税点は土地30万円・家屋20万円。納期は年4回で、固定資産税は5月・7月・12月・2月です。住宅用地は、200㎡以下の部分が評価額の6分の1（都市計画税は3分の1）、200㎡を超える部分が3分の1（同3分の2）を課税標準額の上限とします。海南市は土地の広い戸建が多く、成約5件のうち4件が200㎡を超えていました。検討中の物件の税額は、売主側の納税通知書（課税明細書）で確認するのが確実です。

海南市は下水道が通っていますか？

汚水の公共下水道はなく、これからの計画もありません。市公式は「海南市においては、公共下水道による汚水処理計画はありません」と明記しています。汚水処理人口普及率は令和6年度で50.4％で、そのすべてが浄化槽です（統計かいなん2025。全国93.7％・和歌山県72.0％）。中古戸建てを買うときは、合併処理浄化槽か、単独処理浄化槽か、汲み取りかを必ず確認してください。合併処理浄化槽への入れ替えには市の補助があり、令和8年度は5人槽332,000円、6〜7人槽414,000円、8〜50人槽548,000円（赤坂地区・つつじヶ丘地区を除く市内全域。単独処理浄化槽の撤去や宅内配管への補助もあります）。

海南市で家を買うとき、災害はどこを確認すればよいですか？

確認する順番は、津波・洪水と内水・土砂・建物の耐震性です。津波：平成28年4月19日に和歌山県が津波災害警戒区域（イエローゾーン）を指定しています。市の計画は南海トラフ巨大地震で「最大で約8mの津波が押し寄せる恐れ」と書いています。区域内でも建築の規制はかかりませんが、取引のときに区域の内外が説明されます。洪水・内水：市の水害・土砂災害ハザードマップ（令和6年度作成）は日方川・亀の川・貴志川・加茂川など10河川が対象。内水ハザードマップ（令和7年度作成）は1時間あたり140mmの雨を想定しています。土砂：警戒区域は同じマップと県の「わかやま土砂災害マップ」で確認できます。いずれも市の「かいなんMAP」で住所から調べられます。家タダでは、物件ごとにこれらを契約前に無料で確認します。

海南市から大阪へ通勤できますか？

市公式の案内では、特急くろしお号で新大阪駅から約1時間10分で、すべての特急が海南駅に停車します。車なら阪和自動車道で大阪市内から約1時間です。市内の駅はJR紀勢本線の黒江・海南・冷水浦・加茂郷・下津の5駅。普通・快速列車の所要時間と定期代、特急の定期の費用は、本ページでは確認していません。毎日特急を使うかどうかで交通費が大きく変わりますので、買う前に鉄道事業者の時刻表と運賃で試算してください。また、公的な成約データ5件は、駅からの時間が「20分」「30分〜60分」または記載なしでした。駅までの手段と駐車場もあわせて確認が必要です。

海南市の学区はどうやって決まりますか？ 学校は選べますか？

海南市は指定校制です。市公式は「小・中学校ごとに通学区域を定め、児童・生徒の住所に基づき入学すべき学校を指定」していると説明しています。市立は小学校11校（黒江・日方・内海・大野・亀川・巽・北野上・東海南・加茂川・大東・下津）、中学校7校（海南・第三・亀川・巽・東海南・下津第一・下津第二）です。指定校の変更は、転居予定、一時転居、下校後の保護、兄弟姉妹関係、部活動など11の事由で認められる場合があります。どの住所がどの学校になるかの一覧は、市公式サイトで確認できませんでした。学校教育課（073-492-3348）に物件の住所を伝えてご確認ください。

海南市の子育て支援や、家を買うときの補助はありますか？

子ども医療費の助成は満18歳に達する日以後の最初の3月31日までです（令和6年4月1日診療分から拡大）。家の購入に関しては、結婚新生活支援事業補助金（令和8年度）があり、婚姻時に夫婦ともに39歳以下で令和8年1月1日以降に婚姻届を出した世帯が対象。住宅取得の場合の上限は80万円（夫婦ともに29歳以下は90万円）で、土地代は対象外です。ほかに、東京23区からの移住者向けの移住支援金（単身60万円・世帯100万円）、市外から転入して空家を買う方向けの空家リフォーム工事補助事業（工事費の3分の2・上限100万円、若者世帯は上限120万円）、【フラット35】地域連携型（当初5年間・年0.5％引き下げ）、合併処理浄化槽設置補助金があります。小・中学校の給食費と待機児童数は、市公式で確認できていません。

空き家バンクの物件も、家タダで買えますか？

空き家バンクの物件は、仲介手数料0円の対象にならないことがあります。海南市の空き家バンクは、市が情報提供を行い、交渉・契約は和歌山県宅地建物取引業協会に所属する宅地建物取引業者（空き家バンク協力員）が間に入る仕組みで、市公式は、契約成立時に協力員とのあいだで仲介手数料が必要になると案内しています。また、価格の低い物件では、仲介手数料そのものが小さくなります（400万円以下は計算の区分が別で、たとえば180万円なら上限額は9万9,000円、300万円なら15万4,000円です）。一般の不動産会社が広告している中古戸建てであれば、対象になる可能性があります。気になる物件があれば、URLをお送りください。対象になるかどうかを無料でお答えします。

海南市で買うとき、家タダに頼むデメリットはありますか？

あります。正直にお伝えします。①すべての物件が0円の対象ではありません。売主様側から報酬を受けられない取引の形になる物件（個人の売主様が直接売り出している物件や、海南市の空き家バンクの物件など）は、対象外になることがあります。②0円になるのは仲介手数料だけです。物件価格、印紙税、登記費用、住宅ローンの手数料・保証料、火災保険・地震保険、固定資産税・都市計画税の精算金などの実費は別途かかります。③海南市は国土交通省の成約価格情報が5件で、マンションは0件です。そのため家タダは、国土交通省の不動産取引価格情報（海南市の戸建て18件）・地価公示・路線価・固定資産税評価額を使って、価格が妥当かどうかを契約の前にお示しします。④価格の低い物件では、0円にできる金額も小さくなります。180万円の物件なら仲介手数料の上限額は9万9,000円です。⑤海南市固有のコストとして、浄化槽の維持管理費や入れ替え費用、古い家なら耐震改修の費用、車の維持費、大阪方面へ通う場合の特急料金、津波・洪水に備える保険料があります。これらは仲介手数料とは関係なくかかる費用で、家タダでも0円にはなりません。家タダは、近畿エリア圏内であれば即日対応します。こうした点をご理解いただいたうえで、対象になるかどうかを、まずは物件URLでお確かめください。

海南市の物件、その価格で買って大丈夫ですか？

海南市は、線引きをやめ、汚水の公共下水道を引かないと決めた市です。成約価格情報は5件（すべて戸建）で、マンションは0件。価格の目安は、不動産取引価格情報（国土交通省・取引当事者へのアンケート調査）の戸建て18件・中央値980万円（件数が少ないので目安です）と地価公示で示しました。令和8年の地価公示は、住宅地9地点のうち7地点が下落しました。値上がりを見込んで買う市ではありません。だからこそ、その物件そのものを調べる必要があります。用途地域の内か、外か。都市計画道路にかかっていないか。津波災害警戒区域の内か、洪水・内水・土砂の想定にかかっていないか。浄化槽は合併処理か、単独処理か。建物の耐震性はどうか。駅までの手段と、駐車場の台数。校区はどこか（校区の一覧は市公式で確認できていませんので、教育委員会に住所でご確認ください）。家タダでは、こうした調査をすべて契約前に無料で行ったうえで、買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。計算例として、2,500万円の物件なら89万1,000円、3,400万円の物件なら118万8,000円の差です。浮いた分は、浄化槽や耐震の費用に回せます。気になる物件のURLをLINEでお送りください。

LINEで無料診断してもらう 06-4256-4106（24時間受付） メールで問い合わせる

16本ページで使用した出典（すべて公的一次情報）

当ページに掲載した数値は、すべて以下の公的機関の公表資料にもとづいています。基準日も併せてご確認ください。

運営：株式会社MILLIONS（大阪府知事(1)第66296号）

所在地：大阪市中央区西心斎橋 おおきに心斎橋Landmarkビル702

加盟：国土交通大臣指定 不動産流通機構／全国宅地建物取引業協会／不動産公正取引協議会

最終更新：2026年10月8日

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