【宇治市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

宇治市の価格帯で、いくら得になるか

宇治市の住宅地は1㎡あたり平均125,206円（32地点の単純平均）。市内の標準地は最高163,000円/㎡（大久保町上ノ山４７番３外）から最低47,200円/㎡（槇島町郡３５番８）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が3.5倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、宇治市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は218件。成約価格の中央値は1,700万円、真ん中の半数は1,100万円〜2,800万円に収まっています。延床面積の中央値は90㎡。建築年の中央値は1993年です。

最寄駅で多いのは小倉(京都)駅（38件）、新田(京都)駅（31件）、黄檗(京阪)駅（20件）。

中央値の1,700万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は62万7,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる218件のうち、1981年以前に建てられたものは57件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

宇治市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて宇治市・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 17万7千人。市域の3分の1の市街化区域に、ほとんどの人が住んでいる

宇治市の人口は177,083人（男84,852人／女92,231人）、世帯数は86,713世帯です（令和8年10月1日現在・宇治市「宇治市人口・世帯数の推移」。住民登録数）。面積は67.54km²で、東西10.0km・南北10.7km。人口密度は約2,622人/km²（当方算出）です。

ただし、この「市域67.54km²」のうち、住宅地として使われているのは一部です。市の「宇治市の都市計画2026」は、東部山地が「標高400mほどの山林で、市域の半分を占めています」と説明しており、市街化区域は2,227ha（22.27km²）。市域の33.0％にあたる市街化区域に、人口のほとんどが集まっているという構造です。

まず正直に書いておきます。令和7年国勢調査の宇治市の人口は確認できていません（未取得）。市公式の国勢調査のページに掲載されているのは令和2年調査までで、このページの国勢調査の数値はすべて令和2年国勢調査のものです。

その令和2年国勢調査では、人口179,630人・世帯数73,595世帯。平成27年国勢調査が人口184,678人・世帯数73,317世帯でしたから、人口は5年間で5,048人減（−2.7％）、世帯数は278世帯増（＋0.4％）です（市公表）。住民登録数でも、令和8年9月1日現在の177,100人は前年同月から1,436人減（−0.8％）、世帯数は90世帯増（＋0.1％）でした。人口は減り、世帯は増えている＝1世帯あたりの人数が小さくなっているということで、令和8年10月1日の住民登録数で計算すると1世帯あたり約2.04人（当方算出）です。

宇治市の人口は、昭和の後半に一気に増えました。市公式「宇治市のあゆみ」によると、昭和26年3月1日の市制施行時は「人口約3万8千人」。宇治市統計書の年表では昭和45年4月に10万人を、昭和54年8月に15万人を突破し、市公式は平成10年9月に19万人を超えたとしています。28年で約4倍です。いま成約データに出てくる中古戸建て218件の建築年の中央値が1993年で、1981年以前に建てられたものが57件あるのは、この人口急増期に建てられた住宅が、いま流通しているからだと読めます。

昼間の人口は夜より少ない市です。令和2年国勢調査の昼間人口は157,716人、夜間人口（常住人口）は179,630人で、昼夜間人口比率は87.8％（宇治市統計書）。市外に通勤・通学する人が多い、住宅都市としての性格が数字に出ています。住宅に住む一般世帯72,586世帯のうち持ち家が55,925世帯（77.0％）、建て方では一戸建が49,458世帯（68.1％）、共同住宅が21,809世帯（30.0％）です（世帯数は宇治市統計書・令和2年国勢調査、割合は当方算出）。成約データの「戸建7割・マンション3割」と、ほぼ同じ比率です。

人口が多い町は、木幡・宇治・小倉町・広野町の4つです。大字別の住民登録数（令和8年9月1日現在）では、木幡29,324人（市全体の16.6％）、宇治19,797人（11.2％）、小倉町18,221人（10.3％）、広野町18,038人（10.2％）。次いで伊勢田町15,670人、五ケ庄15,434人、槇島町14,440人、大久保町10,326人です（構成比は当方算出）。前年より増えたのは、29の大字のうち六地蔵（＋135人・＋3.5％）、炭山（＋7人）、二尾（＋1人）の3つだけで、六地蔵は世帯数も68世帯増えています。

市の位置について、市は「京都盆地の南東部に位置し北は京都市、西は久御山町、南は城陽市、東は宇治田原町・滋賀県大津市」と説明しています。河川は「琵琶湖に源を持ち淀川水系に属する宇治川」。東に山、中央に宇治川、西に標高10mの低地という地勢です。

土地の使われ方

宇治市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化区域は市域の33.0％」です。市域6,754ha（67.54km²）のうち、都市計画区域は4,654ha。残る2,100haは都市計画区域の外で、市の資料は「炭山、二尾、東笠取、西笠取の全域」としています。都市計画区域のなかは、市街化区域が2,227ha、市街化調整区域が2,427ha（令和8年3月31日現在）。市街化区域より、市街化調整区域のほうが広い市です。

市街化区域2,227haの用途地域は11種類で、住居系（7種類の合計）が1,711ha、商業系（近隣商業・商業）が63ha、工業系（準工業・工業）が453haです（合計は当方算出）。工業専用地域は指定されていません。住居系の用途地域は市域の25.3％。「宇治市は67km²ある」と聞くと広く感じますが、住宅を建てることを主に想定した区域は、その4分の1です。

課税対象の土地（地目別・令和6年1月1日現在）は、山林20,117千㎡、宅地12,531千㎡、田2,162千㎡、畑880千㎡など（宇治市統計書）。宅地より山林のほうが広い、という構成です。

※宇治市「宇治市の都市計画2026」（令和8年3月31日現在）。系統別の合計と市域に対する構成比は当方の算出。端数処理のため構成比の合計は100％になりません。

市街化区域と市街化調整区域

宇治市は、市域の一部が都市計画区域（宇治都市計画区域）で、そのなかが市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。宇治市「宇治市の都市計画2026」（令和8年3月31日現在）によると、都市計画区域は4,654ha、市街化区域は2,227ha、市街化調整区域は2,427ha。区域区分の当初決定は昭和46年12月28日、最終変更は令和6年12月24日です。

下の表の構成比は「都市計画区域4,654ha」に対する割合です。宇治市の市域は6,754ha（67.54km²）で、都市計画区域より2,100ha広い。この2,100haは都市計画区域外で、市の資料は「炭山、二尾、東笠取、西笠取の全域」と記しています。市域全体に対する割合に直すと、市街化区域33.0％・市街化調整区域35.9％・都市計画区域外31.1％（当方算出）。市域の3分の2は、市街化区域ではありません。

直近にも動きがあります。宇治市統計書（令和6年3月31日現在）では市街化区域22.20km²・市街化調整区域24.34km²でしたが、令和6年12月24日の変更後は22.27km²・24.27km²になっています。7haが市街化調整区域から市街化区域に移った計算です（差は当方算出。どの区域が変わったかは本ページでは未取得です）。

市街化区域2,227haの用途地域の内訳は次のとおりです。11種類の用途地域が指定されており、面積が最大なのは第一種住居地域（817ha・36.7％）、2番目が第一種低層住居専用地域（641ha・28.8％）です。住居系7種類の合計は1,711ha（76.8％）、商業系2種類は63ha（2.8％）、工業系2種類は453ha（20.3％）になります（合計と系統別の割合は当方算出）。工業専用地域の指定はありません。

※宇治市「宇治市の都市計画2026」（令和8年3月31日現在）。11種類の合計は市街化区域2,227haと一致します。用途地域ごとの建ぺい率・容積率は本ページでは取得していません（未取得）。

地価公示 ― 32地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、宇治市の住宅地の標準地は32地点。 単純平均は1㎡あたり125,206円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋3.1％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

宇治市は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 宇治市の住宅地の平均価格は15位。 京都市の11区と町を除いた「市」だけで見ると、14市のなかで第3位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

宇治市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地32地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で3.5倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

宇治市の都市公園は182箇所・4,981.5アール（約49.8ha）です（令和5年度末現在・宇治市統計書）。種別では街区公園が151箇所、緑地・緑道が24箇所、地区公園が3箇所、特殊公園が2箇所、総合公園と近隣公園が各1箇所。市のページは、総合公園として宇治市植物公園、地区公園として黄檗公園・西宇治公園・東山公園、歴史公園として二子塚古墳公園、風致公園として大吉山風致公園、近隣公園として莵道公園を紹介しています。182箇所のうち151箇所が街区公園で、住宅地のなかの小さな公園が中心です。生産緑地地区は146地区・39.70ha（令和7年12月19日現在）。市街化区域のなかに農地が残っている場所があり、将来、宅地に変わる可能性があります（市の「都市計画の変更情報」（令和7年12月19日現在）には、五ケ庄・宇治・大久保町・伊勢田町・槇島町の生産緑地地区の一部廃止などが載っています）。市民1人当たりの公園面積の公表値は、本ページでは確認していません（未取得）。

※宇治市統計書（令和6年）「建設」都市公園・令和5年度末現在／宇治市「宇治市の都市公園」／宇治市「宇治市の都市計画2026」「都市計画の変更情報」。

宇治市を一言で表すと、「広い市域の3分の1に、17万7千人と14の駅が集まっている市」です。 市域67.54km²のうち市街化区域は22.27km²。東半分は山、西の端は標高10mの低地。 そのあいだの市街地に、JR・近鉄・京阪・地下鉄の4路線が通っています。 そして平等院・宇治上神社のある歴史のまちとして、風致地区が970.5ha、景観計画は市全域。 この章では、公的データから宇治市の住宅地を読んでいきます。

東に山、西に低地。そのあいだが住宅地

市の「宇治市の都市計画2026」は、市の地勢を次のように説明しています。

宇治市統計書によると、海抜は最高590m・最低10m。 東西10.0kmのなかに、標高10mから590mまでの土地があります。 都市計画の区域で見ると、市域6,754haのうち市街化区域は2,227ha（33.0％）、 市街化調整区域が2,427ha（35.9％）、都市計画区域外が2,100ha（31.1％）です。

買う側にとっての意味は、3つあります。

• 山ぎわの住宅地は、土砂災害と、風致地区・建築協定のルールを確認する。 市の建築協定の一覧には、東御蔵山・宇治黄檗台・琵琶台・折居台・友が丘といった住宅地の名前が並んでいます。眺めや静かさと引き換えに、坂道、土砂災害警戒区域、建て替え時のルールが論点になります。
• 西の低地は、洪水のハザードマップを確認する。 市のハザードマップは宇治川・木津川、山科川、堂ノ川の洪水浸水想定区域図を載せています。 標高10mの低地が市の西に広がっている、という市の説明を前提に、物件の住所で確かめてください。
• 「宇治市内」でも、市街化区域の外がある。 市街化調整区域と都市計画区域外を合わせると市域の3分の2。価格が安い物件は、まず区域を確認してください。

出典：宇治市「宇治市の都市計画2026」 https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/51489.pdf ／ 宇治市統計書（令和6年）「土地・気象」 https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/45993.pdf ※市域に占める割合は当方算出です。

地価公示43地点 ― 前年と比べられる地点は、すべて上昇

令和8年地価公示で、宇治市の標準地は住宅地32地点・商業地10地点・工業地1地点の計43地点です。

43地点のうち、前年と比べられる42地点がすべて上昇です。 横ばいも下落もありません。 住宅地の平均＋3.1％は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のなかで8位、 京都市の11区と町を除いた14市のなかでは1位です。 京都府の「市」のなかで、住宅地がいちばん上がっているのが宇治市、ということになります （順位は当方の集計で、国土交通省が公表している順位ではありません）。

住宅地32地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 14万円以上が10地点、10万〜14万円未満が19地点、10万円未満が3地点。 宇治市の住宅地の「ふつうの値段」は1㎡あたり10万〜14万円台で、坪に直すと約33万〜46万円（当方算出）です。
• 上位は大久保町・南陵町・宇治・伊勢田町・木幡。 1位の大久保町上ノ山（163,000円）から10位の広野町西裏（140,000円）まで、差は2万3千円。 特定の1か所が飛び抜けて高いのではなく、駅に近い住宅地が市内の各所で同じくらいの水準にあります。
• 上昇率が大きいのは伊勢田町と宇治壱番・大久保町上ノ山。 ＋5％以上は5地点で、宇治壱番（＋5.4％）、伊勢田町中山（＋5.3％）、伊勢田町砂田（＋5.2％）、大久保町上ノ山（＋5.2％）、伊勢田町名木2丁目（＋5.1％）。 逆に＋2％未満は7地点で、槇島町郡（＋0.9％）、平尾台1丁目（＋1.0％）、南陵町1丁目・槇島町千足（＋1.3％）、 木幡御蔵山（＋1.7％）、折居台3丁目（＋1.8％）、広野町尖山（＋1.9％）です。 同じ市内でも、＋5％台の地点と＋1％前後の地点があることが分かります。
• 最安の槇島町郡（47,200円）だけが飛び抜けて安い。 下から2番目の明星町3丁目（85,500円）との差は1.8倍（当方算出）。 「市内格差3.5倍」という数字は、この1地点によるところが大きく、ここを除いた31地点の最高と最低の差は1.9倍です。

地価が上がっている市で買う、ということの意味も書いておきます。 買う側にとっては、待つほど土地の値段が上がる可能性がある、ということです。 一方で、地価が上がっているからといって、個々の物件の値付けが正しいとは限りません。 公示価格は標準地の更地としての価格で、建物の古さや、道路・形状・ハザードといった個別の事情は入っていません。 物件ごとに、周辺の成約事例と比べて確かめる必要があります。

商業地10地点と工業地1地点は次のとおりです。

商業地で30万円を超えるのは、六地蔵奈良町（385,000円・＋8.1％）と宇治宇文字（352,000円・＋9.0％）の2地点。 3番目の広野町西裏（232,000円）とは12万円以上の差があります。 六地蔵と宇治。この2か所が、商業地として飛び抜けて評価されています。 六地蔵奈良町の標準地は地積1,117㎡、宇治宇文字は63㎡と、性格はまったく違います （標準地の周辺状況は鑑定評価書の本文を確認しておらず、地積からの読み取りです）。 工業地の槇島町十一（＋9.7％）は、市内43地点で最大の上昇率でした。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。

実際の成約370件 ― 新築3,200万円、中古戸建て1,700万円、中古マンション1,950万円

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 宇治市の成約は370件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※面積は、新築戸建て・中古戸建ての行が延床面積の中央値、戸建全体の行が土地面積の中央値、中古マンションが専有面積の中央値です。 新築36件＋中古218件＝254件で、戸建256件との差の2件は建築年が分からない取引です。

宇治市は、3つの種別がどれも数十件〜200件以上、まとまって成約している市です。 戸建256件が69％、中古マンション114件が31％（当方算出）。 令和2年国勢調査の住宅の建て方（一戸建68.1％・共同住宅30.0％）と、ほぼ同じ比率になっています。

新築戸建ては、価格がよく揃っています。 36件の成約は最小2,000万円〜最大4,200万円で、下位25％が3,000万円、上位25％が3,700万円。 真ん中の半分が3,000万〜3,700万円の700万円幅に入っています。 延床面積の中央値は95㎡。 3,200万円にかかる仲介手数料の上限額は112万2,000円です。 新築戸建て（建売）は、家タダで仲介手数料0円の対象になりやすい種別です（対象外の物件もあります）。

中古戸建ては、幅がとても広い。 218件の成約は最小180万円〜最大7,700万円。 下位25％が1,100万円、上位25％が2,800万円で、真ん中の半分だけでも1,700万円の幅があります。 建築年の中央値は1993年で、218件のうち57件（26％・当方算出）が1981年以前の建築です。 昭和45年に10万人、昭和54年に15万人を超えた、人口急増期の住宅がいま流通しています。 同じ「宇治市の中古戸建て」でも、築40年を超える1,000万円前後の物件と、築浅の3,000万円台の物件は、別の買い物だと考えてください。 中古戸建ては、家タダで仲介手数料0円の対象になる物件とならない物件があります。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は対象になりやすい物件です。

中古マンションは114件・中央値1,950万円。 専有面積の中央値は70㎡、建築年の中央値は1996年で、1981年以前の建築は18件です。 成約は最小400万円〜最大5,000万円。上位10％は3,500万円以上で、 これは町丁目別・駅別で最も高い六地蔵（3,500万円）の水準と重なります。 中古マンションも、対象になる物件とならない物件があります。

最寄駅別の成約（件数の多い15駅・370件中365件）

路線ごとに足すと、JR奈良線の6駅が157件、近鉄京都線の3駅が111件、京阪宇治線の3駅が63件、地下鉄東西線が17件（当方算出）。 件数はJR奈良線が最も多く、近鉄京都線が続きます。 中央値は地下鉄の六地蔵が3,500万円で最高、市内の駅では京阪の黄檗が1,400万円で最低。 同じ市内で2.5倍の開きがあります。

同じ名前の駅を並べてみます。

4組とも、路線によって中央値が550万〜1,400万円ちがいます。 駅ごとの種別（戸建かマンションか）や築年の内訳は公表データにないため、差の理由までは分かりません。 言えるのは、「黄檗の相場」「木幡の相場」という1つの数字は無い、ということです。 物件広告の駅名は、必ず路線とあわせて読んでください。

町丁目別の成約（件数の多い15の町・計361件）

最高の六地蔵3,500万円と、最低の槇島町1,400万円で2.5倍。 件数の多い順に、木幡（68件）、小倉町（42件）、五ケ庄（38件）、広野町（37件）、大久保町・宇治（各35件）、槇島町（27件）。 この7つの町で282件、市全体の4分の3（当方算出）です。 中央値が2,000万円を超えるのは、件数10件以上の町では六地蔵（3,500万円）、大久保町（2,500万円）、広野町（2,200万円）の3つ。 残る木幡・宇治・小倉町・伊勢田町・五ケ庄・莵道・神明・槇島町は1,400万〜1,950万円に収まっています。 平尾台・天神台・羽戸山は各3件ですので、参考値としてお読みください。

※町丁目別の集計には、国土交通省のデータに「平均面積」もありますが、 中古マンションの専有面積と戸建の土地面積が混ざった平均のため、本ページでは掲載していません。

実際の成約は、こんな中身です

8件とも1,900万〜2,000万円。宇治市の成約の中央値あたりの物件です。 中古マンション4件はすべてRC造・1991〜1996年築・専有70〜85㎡で、駅から6〜14分。 戸建4件は、同じ2,000万円で中身がまったく違います。

• 伊勢田町：土地190㎡・延床100㎡・2014年築。土地が広く、築浅。駅から10分。
• 木幡：土地95㎡・延床80㎡・2005年築。駅から15分。
• 大久保町：土地40㎡・延床85㎡・2024年築。ほぼ新築だが土地は4件で最も小さい。駅から20分。
• 天神台：土地160㎡・延床125㎡・1985年築。建物は4件で最も広いが、築40年。駅から15分。

2,000万円で「土地190㎡の築11年」も「土地40㎡の築1年」も「延床125㎡の築40年」も買える。 これが宇治市の中古戸建ての現実です。 価格だけを見て「相場どおり」と判断することはできません。 土地の広さ、建物の年数、駅からの距離のどれを優先するかを、先に決めておくことをおすすめします。

建築年には、制度上の境目があります。昭和56年（1981年）5月31日です。 これ以前に着工された木造住宅は、市の耐震改修等工事の補助の対象になりえます。 宇治市の中古戸建て218件のうち57件が1981年以前の建築ですから、4件に1件はこの年代です。 古い戸建を買う場合は、耐震診断と補助制度の確認を、工事の前に行ってください。 市は「この工事着手前に、補助申請が必要になります」としています。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・宇治市370件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

駅が14、路線が4つ ― 路線ごとに行き先がちがう

市の資料が「宇治市内の駅（全14駅）」として挙げている駅と、宇治市統計書の年間乗客数を並べます。

乗客数が最も多いのは近鉄の大久保（4,712千人）。 JRは宇治（2,995千人）と六地蔵（2,777千人）、近鉄は小倉（2,725千人）が続きます。 京阪宇治線の4駅は、どの駅も1,000千人未満で、JR・近鉄に比べて利用者が少ない路線です。 成約データで京阪の黄檗（1,400万円）・木幡（1,600万円）・三室戸（1,750万円）の中央値が、 JR・近鉄の駅より低めに出ていることと、あわせて見ておく価値があります （乗客数と価格の因果関係を示す資料はありませんので、並べるだけにとどめます）。

宇治市で駅を選ぶということは、路線を選ぶということです。 JR奈良線・近鉄京都線・京阪宇治線・地下鉄東西線は、行き先も乗り換えの駅も違います。 通勤先・通学先から逆算して、どの路線の駅が使える物件なのかを最初に決めると、探す範囲がはっきりします。 JR奈良線は令和5年3月18日に第二期の複線化事業が開業し、六地蔵駅は駅舎が移転・改良されています。

※年間乗客数は宇治市統計書（令和6年）「運輸・通信」による。京阪宇治線の路線計は市内4駅の合計（当方算出）で、 統計書の表にある六地蔵駅（1,496千人）は、市の14駅の一覧に含まれないため除いています。 出典：https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/46000.pdf ／ https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/51489.pdf

風致地区970.5haと、市全域の景観計画 ― 建て替え・外壁の色にルールがある

宇治市で中古戸建てを買ってリフォームする方、古家を建て替える方に、必ず知っておいていただきたいのがこの項目です。

970.5haは、市域の14.4％、都市計画区域の20.9％（当方算出）にあたります。 風致地区では、宇治市風致地区条例（平成27年4月1日施行）にもとづき、次の7つの行為に市長の許可が必要です。

• 建築物その他の工作物の新築、改築、増築または移転
• 宅地の造成、土地の開墾その他の土地の形質の変更
• 木竹の伐採
• 土石の類の採取
• 水面の埋立てまたは干拓
• 建築物等の色彩の変更
• 屋外における土石、廃棄物、再生資源または再生部品の堆積

「色彩の変更」が入っている点に注意してください。 外壁や屋根を塗り替えるだけでも、許可の対象になります。庭の木を切ることも対象です。 許可基準には建築物の高さ、建ぺい率、道路や隣地からの後退距離、緑地の割合などの定めがあり、 普通風致地区と特別風致地区で基準が違います。 具体的な数値は、条例の別表と市の「許可基準の解釈及び運用」を本ページでは正確に読み取れなかったため、掲載していません（未取得）。 申請の窓口は歴史まちづくり推進課（0774-20-8918）です。

風致地区の外でも、景観のルールがあります。 宇治市の景観計画区域は「宇治市全域」で、平成20年4月に景観計画が策定されています。

重点区域の外では、ふつうの戸建の新築は届出の対象になりません（高さ20m・1,000㎡を超えないため）。 重点区域の中では、戸建の新築もすべて届出が必要です。 平成6年12月に世界遺産への登録が決まった平等院と宇治上神社の周辺で物件を探す方は、まずここを確認してください。 景観計画重点区域の名称と範囲は、市のページに本文としての記載がなく、本ページでは未取得です（地区区分図はPDFで公開されています）。 市には、10路線の沿道地区の建築物・塀などを対象にした景観形成助成制度もあります。

規制は、買う側にとって両面があります。 自分の家の建て替えや色に制約がかかる一方、隣に高い建物や派手な色の建物が建ちにくいということでもあります。 街並みが保たれることを価値と考えるか、自由度の低さを負担と考えるかで、評価が分かれる土地です。

出典：宇治市「宇治の風致」（パンフレット） https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/51769.pdf ／ 宇治市「風致地区内で建築、宅地の造成、木竹の伐採その他の行為を計画されている方へ」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/88/5625.html ／ 宇治市「景観の届出の必要な行為」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/88/14914.html ／ 宇治市「景観形成助成制度」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/88/6210.html ／ 宇治市統計書（令和6年）「沿革」 https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/45992.pdf

災害リスク ― 西の低地は洪水、東の山ぎわは土砂災害

宇治市のハザードマップ（「宇治市くらしの便利帳」に掲載・2025年6月2日更新）に載っている図は、次のとおりです。

市のページには、このほか宇治川・木津川の浸水継続時間・家屋倒壊等氾濫想定区域、 地震の震度分布図と被害想定が挙げられています。 洪水の図が、宇治川・木津川、山科川、堂ノ川と、川ごとに分かれています。 物件の住所がどの川の図に関係するのかを、順番に確かめる必要があります。

宇治市には、実際の水害の記録もあります。 市は「平成24年8月13日・14日京都府南部地域豪雨災害記録集」を作成・公開しており、 「災害対応の記録はもとより、被災者の声や市民の皆さんからご提供いただいた写真などを掲載」しています。 被害全体地図もPDFで公開されています。 検討中の物件の周辺が、このときどうだったのかを、契約前に確かめておく価値があります。

宇治市には天ケ瀬ダムがあります。 市公式によると「1964年に完成。洪水調節、水道用水の供給、発電を目的として」つくられた、 高さ73m・長さ254mのドーム型アーチ式のダムです（統計書の年表では昭和39年11月に竣工）。 ダムがあるから浸水しない、ということではありません。 検討中の物件については、洪水浸水想定区域図で実際の想定を確かめてください。

※浸水深・浸水継続時間の具体値、土砂災害警戒区域・特別警戒区域の箇所数、想定している地震と震度、 平成24年豪雨の被害件数は、資料が画像PDFのため本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：宇治市「地震・土砂災害・風水害ハザードマップ（宇治市くらしの便利帳）」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/25/5123.html ／ 宇治市「平成24年8月13日・14日京都府南部地域豪雨災害記録集」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/25/1104.html ／ 宇治市「天ケ瀬ダム」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/30/3208.html

まとめ：宇治市は「区域・路線・風致と景観・築年・ハザード」の5つで選ぶ市

宇治市の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある 29市区町村のうち15位、京都市の11区と町を除いた14市のなかでは3位。 変動率（＋3.1％）で見ると29市区町村中8位、14市のなかで1位です。 価格は府内のちょうど真ん中、値動きは市のなかでいちばん上、という位置になります。

確認すべきことは、次の5点です。

• 市街化区域か、市街化調整区域か、都市計画区域外か。 市街化区域は市域の33.0％。市街化区域なら用途地域（準工業・工業が20.3％）まで。
• どの路線の、どの駅の物件か。 14駅・4路線。「宇治」「黄檗」「木幡」「六地蔵」「小倉」は路線を必ず確認してください。
• 風致地区・景観計画重点区域・建築協定・地区計画にかかるか。 建て替え、増築、外壁の色、庭木の伐採に、許可や届出が必要な区域があります。
• 建築年と建物の状態。 中古戸建て218件の建築年の中央値は1993年、57件が1981年以前。耐震改修の補助は工事着手前の申請が必要です。
• ハザードマップのどの図に該当するか。 宇治川・木津川、山科川、堂ノ川の洪水浸水想定区域図と、土砂災害（特別）警戒区域図。平成24年8月の豪雨の記録。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件は買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の宇治市

宇治市が誕生したのは昭和26年（1951年）3月1日。宇治町・槇島村・小倉村・大久保村・東宇治町の2町3村が合併して市制を施行し、人口は約3万8千人でした。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（宇治琵琶33番地）を含む同じ範囲です。宇治市統計書の年表によると、宇治市の人口は昭和45年4月に10万人を、昭和54年8月に15万人を突破しています。左の写真は、人口が10万人から15万人へ増えていった、ちょうどその時期にあたります。昭和48年4月には国道24号線大久保バイパスが開通し、市役所の現在の庁舎は平成4年5月に完成しました。2枚を見比べるときは、緑（山林・田畑）だった場所がどれだけ住宅地に変わったかに注目してください。いま成約データに出てくる中古戸建て218件のうち57件は1981年以前の建築で、左の写真の時期に建てられた住宅が、いまも取引されています。丘を開いた住宅地には建築協定や地区計画が、山すそには風致地区がかかっていることがあります。写真で「昔は山だった」と分かる場所の物件は、土砂災害（特別）警戒区域図もあわせて確認してください。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「京都府宇治市宇治琵琶」の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28743〜28745・y12991〜12992）で切り出しています。

宇治市は、昭和26年3月1日に宇治町・槇島村・小倉村・大久保村・東宇治町の2町3村が合わさってできた市です。いまも住所には「槇島町」「小倉町」「大久保町」と旧村と同じ名前が残り、市は住民登録数を29の大字（六地蔵、木幡、五ケ庄、莵道、宇治、槇島町、小倉町、伊勢田町、広野町、大久保町など）で集計しています。

ここでは、令和8年地価公示の全43地点（住宅地32・商業地10・工業地1）と、国土交通省の成約価格情報370件の駅別・町丁目別を、大字の名前を手がかりに7つのまとまりに整理します。最後に、都市計画区域外の大字を置いています。

先にお断りしておきます。この7つのまとまりは、大字の名前と、成約データの最寄駅をもとにした当方の整理であり、市の都市計画マスタープランの地域区分や、小・中学校の校区と一致するものではありません。同じ大字のなかでも、場所によって最寄駅や校区は変わります。また、成約の町丁目別は件数の多い15の町（計361件）の集計で、件数が3件の町もあります。件数を必ずあわせてご覧ください。町丁目別の「平均面積」は中古マンションの専有面積と戸建の土地面積が混ざった平均ですので、本ページでは土地の広い・狭いの根拠には使っていません。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、宇治市・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

宇治市には鉄道が4路線、駅が14あります。JR奈良線（6駅）、近鉄京都線（3駅）、京阪宇治線（4駅）、京都市営地下鉄東西線（1駅）です。東西10.0km・南北10.7kmの市域に14駅で、市の立地適正化計画が定める5つの拠点は、すべてこれらの駅の周辺です。

宇治市で必ず確認していただきたいのは「同じ名前の駅」です。「宇治」はJRと京阪、「黄檗」はJRと京阪、「木幡」はJRと京阪、「六地蔵」はJRと地下鉄。そして「小倉」は近鉄、「JR小倉」はJR。5つの駅名が、2つの路線に重なっています。路線が違えば、行き先も、乗り換えも、定期代も変わります。成約データでも、黄檗(京阪)1,400万円と黄檗(JR)2,800万円、木幡(京阪)1,600万円と木幡(JR)2,150万円、六地蔵(JR)2,750万円と六地蔵(地下鉄)3,500万円、小倉(近鉄)1,850万円とJR小倉2,400万円と、同じ名前の駅で中央値が違います。

JR奈良線は、複線化が進んだ路線です。市公式によると、高速化・複線化第二期事業は「JR藤森〜宇治、新田〜城陽、山城多賀〜玉水駅間（総延長約14.0キロメートル）の複線化」などを行うもので、令和5年3月18日に第二期複線化事業が開業しました。全体事業費は397.1億円、宇治市の負担予定額は約42.24億円。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※宇治市内の駅は、市の資料「宇治市の都市計画2026」が「宇治市内の駅（全14駅）」として挙げている駅だけを載せています。JR奈良線（6駅）新田駅・JR小倉駅・宇治駅・黄檗駅・木幡駅・六地蔵駅／近鉄京都線（3駅）大久保駅・伊勢田駅・小倉駅／京阪宇治線（4駅）宇治駅・三室戸駅・黄檗駅・木幡駅／京都市営地下鉄東西線（1駅）六地蔵駅。各駅の所在地（住所）は、鉄道事業者の公式情報で確認できていないため、本ページには載せていません（未取得）。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、1日平均の公表値を確認できていないためです（未取得）。宇治市統計書（令和6年）に載っているのは年間の乗客数（単位：千人）で、各駅の説明に書いた数字はその値です。近鉄京都線は令和5年で大久保4,712千人・小倉2,725千人・伊勢田1,170千人（計8,607千人）。JR奈良線は令和5年度で宇治2,995千人・六地蔵2,777千人・黄檗1,316千人・新田1,215千人・木幡965千人・JR小倉665千人（計9,933千人）。京阪宇治線は令和5年で六地蔵1,496千人・宇治923千人・黄檗869千人・木幡862千人・三室戸705千人（計4,855千人）。京都市営地下鉄東西線の六地蔵は令和5年度で2,379千人です。

京阪の六地蔵駅について。統計書の京阪宇治線の表には六地蔵駅（1,496千人）が入っていますが、市が挙げる市内14駅の一覧では、京阪宇治線は宇治・三室戸・黄檗・木幡の4駅で、六地蔵は入っていません。本ページでは市の14駅の一覧に合わせ、京阪六地蔵駅を市内の駅として扱っていません。

成約データの駅名表記について。国土交通省の成約価格情報では、同名の駅と区別するために「小倉(京都)」「新田(京都)」「大久保(京都)」と表記され、路線の違う同名駅は「宇治(ＪＲ)」「木幡(ＪＲ)／木幡(京阪)」「黄檗(ＪＲ)／黄檗(京阪)」「六地蔵(ＪＲ)／六地蔵(京都市営)」と書き分けられています。駅別の集計は件数の多い15駅のもので、合計は365件（370件中）。15駅のうち「向島」（11件・1,400万円・平均18分）と「久津川」（6件・680万円・平均15分）は、市の14駅の一覧に無い駅です。宇治市内の物件でも、市外の駅が最寄りになる場所があるということです。

駅からの平均分数の読み方。六地蔵（地下鉄）3分、木幡（京阪）7分、伊勢田9分、JR小倉・三室戸11分、小倉（近鉄）・宇治（JR）12分、大久保・木幡（JR）13分、黄檗（京阪）・六地蔵（JR）14分、新田・黄檗（JR）15分、向島18分。多くの駅で平均10分を超えています。駅前の物件より、駅から少し離れた住宅地の物件が多く成約しているということです。

道路

市の資料は、広域の交通網として「第二外環状道路、第二京阪道路、京滋バイパスや京奈和自動車道」を、市内を南北に結ぶ道路として「東部に府道京都宇治線、西部に国道24号線、府道城陽宇治線」を挙げています。宇治市統計書（令和6年4月1日現在）による市内の延長は、京滋バイパス10,200m、国道24号4,796m、府道は京都府管理が43,761m、京都市管理が5,821m。市の東側を府道京都宇治線、西側を国道24号が南北に走り、京滋バイパスが市内を約10km通っているという構造です。

市道の実延長は668,812m、うち舗装済は574,210mで、舗装率は86％です（宇治市統計書・令和6年4月1日現在）。バイパス・幹線国道の近くの物件は、交通の便と引き換えに音と振動の確認が必要です。時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。インターチェンジの名称・位置は、本ページでは市公式で確認していません（未取得）。

★いま動いている計画があります。近鉄小倉駅の東口です。宇治市は「都市計画案の縦覧のお知らせ」（2026年9月25日更新）で、「宇治都市計画土地区画整理事業（近鉄小倉駅東口土地区画整理事業）の案」と「宇治都市計画道路（3・4・119号小倉駅前広場線）の変更案」の縦覧を知らせています。縦覧期間は令和8年10月9日（金曜日）〜10月23日（金曜日）、意見書の提出期限は10月23日（必着）。市は令和4年3月28日に近鉄小倉駅周辺地区まちづくり基本構想を、令和7年3月26日に基本計画を策定しており、「駅前広場の設置や地下通路のバリアフリー化」などの課題に対応するため、土地区画整理事業を軸に、令和7年度から事業化に向けた法手続きに着手するとしていました。土地区画整理事業の区域にかかる敷地は、建築や土地の形質の変更に制限がかかります（都市計画法第53条の許可など）。事業の区域・面積・スケジュールは本ページでは確認できていません（未取得）ので、近鉄小倉駅の近くで物件を検討される方は、その土地が区域にかかるかどうかを、市の都市計画課（0774-22-3141）で必ずご確認ください。

都市計画道路は29路線・総延長48.45kmが決定されています（宇治市の都市計画2026）。計画線にかかる敷地は建築に制限がかかりますので、幹線道路沿いの物件は重要事項説明で確認してください。統計書の年表には、昭和48年4月に国道24号線大久保バイパス開通、平成5年6月に志津川バイパス開通、平成16年11月に黄檗山手線供用開始、平成23年10月に宇治槇島線全線開通とあります。

バスについて、市公式には「宇治市のりあい交通事業」「64系統宇治小倉線の実証運行について」「ほないこスクールBus 時刻表」「宇治市役所へのバス時刻表」といったページがあります。路線バスの系統・便数・運賃、のりあい交通の運行区域は、本ページでは確認できていません（未取得）。実証運行という名前のページがあるとおり、バスの路線は将来も同じとは限りません。バス便の物件は、現在の時刻表と、自家用車・自転車での代替手段をあわせて確認してください。

※駅の所在地、駅別の1日平均乗降人員、バスの系統・便数、インターチェンジの名称、近鉄小倉駅東口土地区画整理事業の区域・面積は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：宇治市統計書（令和6年）「運輸・通信」https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/46000.pdf ／同「建設」 https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/45997.pdf ／同「沿革」 https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/45992.pdf ／宇治市「宇治市の都市計画2026」 https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/51489.pdf ／宇治市「JR奈良線の高速化・複線化 第二期事業について」https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/35/7314.html ／宇治市「都市計画案の縦覧のお知らせ」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/73/103127.html ／宇治市「近鉄小倉駅周辺地区のまちづくり」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/73/50566.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

宇治市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.25％です。市公式の表記は「固定資産税課税標準額×1.4％」「都市計画税課税標準額×0.25％」。市街化区域の物件なら合計1.65％、市街化調整区域・都市計画区域外の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税の税率は、市町村が条例で決めます（上限は0.3％）。宇治市の0.25％は上限より0.05ポイント低く、課税標準額1,000万円あたり年5,000円の差です（当方算出）。大きな額ではありませんが、所有している限り毎年続きます。

都市計画税の対象は市街化区域内に所在する土地・家屋です。宇治市は市域の33.0％が市街化区域、35.9％が市街化調整区域、31.1％が都市計画区域外ですから、同じ宇治市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年2万5,000円の差です（当方算出）。「都市計画税がかからない＝お得」ではありません。かからないのは市街化区域の外だからで、建て替えや住宅ローンの条件が変わる区域だということです。

納税義務者は「毎年1月1日現在、市内に固定資産を所有されている人」です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納期は年4回で、市公式の表記は第1期 4月末、第2期 7月末、第3期 12月末、第4期 2月末。第1期が4月末という点は、5月・6月に第1期が来る市から移る方には早く感じられるはずです。春に引渡しを受ける場合、決済時の精算と納付の時期が近くなります。年度ごとの具体的な納期限の日付は、納税通知書でご確認ください（本ページでは日付まで取得していません）。

免税点は、市内に同一人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

住宅用地の特例は、宇治市も地方税法どおりです。市公式の表記は、小規模住宅用地（200㎡までの部分）が評価額の1/6、一般住宅用地（200㎡を超える部分）が評価額の1/3（固定資産税の課税標準）。都市計画税については、地方税法の定めで小規模住宅用地が1/3、一般住宅用地が2/3です。

宇治市の成約データでは、戸建256件の土地面積の中央値は100㎡です。宇治市で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。成約個票にも、土地40㎡・延床85㎡の2024年築（大久保町・2,000万円）から、土地190㎡・延床100㎡の2014年築（伊勢田町・2,000万円）まで、同じ価格で幅があります。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市公式（2026年4月1日更新）の説明は、「居住部分（120平方メートルを超える場合は120平方メートル分）の固定資産税の2分の1が、3年間軽減されます。（3階建以上の耐火または準耐火構造の中高層住宅は、5年間軽減されます。）」。要件は「居住部分の床面積が、40平方メートル以上240平方メートル以下であること」と「居住部分の床面積が、全体の床面積の2分の1以上であること」です。宇治市の新築戸建て36件の延床面積の中央値は95㎡ですから、多くの新築戸建ては、床面積の全部が減額の対象（120㎡まで）に入る広さです。

ただし、ここに宇治市で特に効く除外規定があります。市は、土砂災害特別警戒区域等の区域内で一定の住宅建設を行うものに対し、都市再生特別措置法にもとづいて市長が行った勧告に従わないで建設された一定の住宅は除く、としています。宇治市は立地適正化計画（未来につなぐ都市づくりプラン）を策定しており、居住誘導区域には土砂災害特別警戒区域を含めていません。山ぎわの新築を検討する場合は、土砂災害特別警戒区域にかかっていないかを先に確認してください。

このほか、住宅耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修に伴う固定資産税の減額のページがあります。中古住宅を買ってリフォームする方は、改修の減額措置の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます。

免税点

同一人が宇治市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 4月末／第2期 7月末／第3期 12月末／第4期 2月末（市公式「市税の納付と納期限」の表記。納期限が土曜日・日曜日・祝日・年末年始（12月29日〜1月3日）に当たるときは翌営業日）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は宇治市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜洪水は「どの川の図か」まで。土砂災害は警戒区域か特別警戒区域かまで

宇治市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのがハザードマップです。 宇治市のハザードマップは「宇治市くらしの便利帳」の一部として公開されていて、次の図が載っています。

洪水の図が川ごとに3種類あります。「ハザードマップを見ました」だけでは足りません。 どの川の、どの図を見たのかまで確認する必要があります。 とくに「家屋倒壊等氾濫想定区域」は、堤防が切れたときに家屋が流されたり倒れたりするおそれのある区域で、 浸水の深さとは別に確認すべきものです。 契約時の重要事項説明を待たずに、物件を見に行く前の段階で、ご自身でも確認しておくことをおすすめします。

市は、西部の低地を「標高10mと低く、米作地帯の巨椋池干拓田を含んで西に広がっています」と説明しています。 宇治市統計書でも市の海抜の最低は10m。 検討中の物件がこの低地にあたるかどうかは、物件の標高と、洪水浸水想定区域図で確かめてください。

土砂災害は、警戒区域（イエローゾーン）か特別警戒区域（レッドゾーン）かまで確認してください。 特別警戒区域に指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、 住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 宇治市の場合、さらに2つの制度に関係します。

• 立地適正化計画：居住誘導区域には、土砂災害特別警戒区域と急傾斜地崩壊危険区域を含めない、とされています。
• 新築住宅の固定資産税の減額：土砂災害特別警戒区域等の区域内で、市長の勧告に従わないで建設された一定の住宅は、減額の対象から除かれます。

実際の水害の記録もあります。 市は「平成24年8月13日・14日京都府南部地域豪雨災害記録集」を公開しており、被害全体地図も掲載しています。 想定ではなく、実際に起きた災害の記録ですから、検討中の物件の周辺がどうだったのかを確かめておく価値があります。

※浸水深・浸水継続時間の具体値、土砂災害警戒区域・特別警戒区域の箇所数、想定している地震と震度、 平成24年豪雨の被害件数・被害のあった町名は、資料が画像PDFのため、本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：宇治市「地震・土砂災害・風水害ハザードマップ（宇治市くらしの便利帳）」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/25/5123.html ／ 宇治市「平成24年8月13日・14日京都府南部地域豪雨災害記録集」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/25/1104.html ／ 宇治市「宇治市地域防災計画（令和8年3月）」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/25/73775.html

2｜市街化区域か、市街化調整区域か、都市計画区域外か

宇治市は市域6,754haのうち市街化区域が2,227ha（33.0％）、 市街化調整区域が2,427ha（35.9％）、都市計画区域外が2,100ha（31.1％）です。

市のページによると、用途地域は11種類、高度地区は7種類が定められており（高度地区の面積は計2,081ha）、 広域的な影響の大きい大規模な小売店舗の立地を抑えるための特別用途地区（特定大規模小売店舗制限地区・353ha）もあります。 市は用途地域などの縦覧図をPDFで公開していますが、 「証明については、都市計画課までお問合せください」としており、正式な確認は都市計画課（0774-22-3141）で行うことになります。 高度地区の種別ごとの高さ制限と、用途地域ごとの建ぺい率・容積率は、本ページでは正確に取得できていません（未取得）。

市街化調整区域の物件については、とくに慎重に。 宇治市の開発許可権者は京都府で、調整区域で住宅を建てられる条件は京都府の制度によります。 その具体的な内容は、本ページでは確認できていません（未取得）。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

3｜風致地区・景観計画重点区域・建築協定・地区計画 ― 4つの「上乗せのルール」

宇治市には、用途地域のほかに、建物の建て方や外観にかかるルールが4種類あります。

4つが重なる土地もありえます。 たとえば、風致地区のなかの建築協定のある住宅地、という場合です。 中古戸建てを買って「外壁を好きな色に塗り替えたい」「庭木を切って駐車場を広げたい」「2階を増築したい」と考えている方は、 契約の前に、その計画が通るかどうかを確認してください。 買ってから「許可が要る」「協定で認められない」と分かっても、契約は元に戻せません。

窓口は、風致地区と景観が歴史まちづくり推進課（0774-20-8918）、地区計画が都市計画課（0774-22-3141）、 建築協定が建築指導課（0774-20-8794）です。 家タダでも、検討中の物件にどのルールがかかるかを契約前に調査します。

※風致地区の許可基準の数値（高さ・建ぺい率・後退距離・緑地の割合）、景観計画重点区域の名称と範囲、 各地区計画・各建築協定の制限内容は、本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：宇治市「宇治の風致」 https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/51769.pdf ／ 宇治市「景観の届出の必要な行為」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/88/14914.html ／ 宇治市「建築協定」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/32/70983.html ／ 宇治市「地区計画について」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/73/6628.html ／ 宇治市「用途地域等の内容について」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/73/7042.html

4｜1981年以前の戸建を買うなら、耐震の補助を「工事の前に」申請する

宇治市の中古戸建ての成約218件のうち、57件が1981年以前の建築です。 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を買う場合は、市の「木造住宅の耐震改修等工事の補助」を知っておいてください。

対象は「昭和56年5月31日以前に着工され、現に完成しているもの」。 令和8年度の申込受付期間は令和8年4月7日（火曜日）から令和9年1月15日（金曜日）までです（市公式・2026年8月1日更新）。 A-1・A-2・Bの区分の要件（改修後の耐震性能や世帯の条件など）は、本ページでは確認できていません（未取得）ので、 どの区分にあたるかは建築指導課（0774-20-8794）でご確認ください。 市には、木造住宅耐震診断士の派遣の制度や、「耐震化重点エリア」のページもあります。

いちばん大事なのは順番です。市は次のように明記しています。

古い戸建を買ってすぐリフォームを始めてしまうと、補助が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 交付の決定 → 工事、という順番を守ってください。 「特定除却」というメニューもあり、古家つきの土地を買って建て替える場合にも関係する可能性があります （対象となる建物の条件は市にご確認ください）。 あわせて、子育て世帯には「子育て世帯住宅確保おうえん事業補助金」があります（学区・子育て支援の章を参照。併用はできません）。

出典：宇治市「木造住宅の耐震改修等工事の補助について」 https://www.city.uji.kyoto.jp/site/ijuteiju/38475.html ／ 宇治市 建築指導課 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/32/

5｜「黄檗駅」はJRか京阪か。同じ名前の駅を取り違えない

物件広告の駅名は、路線とあわせて確認してください。宇治市では、これが特に重要です。

路線が違えば、通勤の経路も、乗り換えも、定期代も変わります。 「駅から徒歩10分」と書かれていても、それが使いたい路線の駅でなければ意味がありません。 内覧のときは、実際に使う路線の駅まで、ご自身で歩いてみることをおすすめします。

もうひとつ、成約データの駅からの平均は、多くの駅で10分を超えています。 新田・黄檗（JR）15分、黄檗（京阪）・六地蔵（JR）14分、大久保・木幡（JR）13分、小倉（近鉄）・宇治（JR）12分。 成約個票には駅から20分の戸建もあります。次の点を確認してください。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。
• 坂道。丘陵の住宅地は、地図上の距離と体感がちがいます。自転車が使えるかどうかも含めて現地で確認してください。
• バス便の場合、現在の時刻表。市公式には「実証運行」「のりあい交通事業」のページがあり、バスの路線は将来も同じとは限りません。
• 市外の駅が最寄りになる場合。成約データには向島（11件・平均18分）・久津川（6件・平均15分）という、市の14駅の一覧に無い駅が出てきます。

6｜近鉄小倉駅東口の土地区画整理事業 ― いま都市計画の手続きが進んでいます

宇治市では、近鉄小倉駅の東口で、土地区画整理事業の都市計画の手続きが進んでいます。 市は「都市計画案の縦覧のお知らせ」（2026年9月25日更新）を公開しています。

買う側にとって、これは2つの意味を持ちます。

• 区域にかかる土地は、建築などに制限がかかります。 都市計画が決定されると、区域内で建築物を建てるには都市計画法第53条の許可が必要になり、 事業が始まれば、土地の位置や形が変わる（換地）可能性があります。
• 区域の近くの土地は、駅前の利便性が上がる可能性と、工事期間中の影響の両方を受けます。 近鉄小倉駅は、成約データで市内最多の54件が最寄りとしている駅です。

事業の区域・面積・事業の時期は、本ページでは確認できていません（未取得）。 推測で「このあたりが区域」と書くことはしていません。 近鉄小倉駅の近くの物件を検討されている方は、縦覧期間中に案を確認するか、 都市計画課（0774-22-3141）に直接お問い合わせください。 家タダでも、検討中の物件が区域にかかるかどうかを契約前に調査します。

出典：宇治市「都市計画案の縦覧のお知らせ」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/73/103127.html ／ 宇治市「近鉄小倉駅周辺地区のまちづくり」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/73/50566.html

7｜土地の小さい戸建は、「次に建てられる大きさ」を確認する

宇治市の戸建256件の土地面積の中央値は100㎡です。 成約個票には、土地40㎡・延床85㎡（大久保町・2024年築・2,000万円）という戸建もあります。

宇治市は、「道路などに供した部分を除いた宅地の面積が50平方メートル未満の土地」を「狭小地」と定義し、 空き家のある「狭い」「再建築ができない」土地を隣地と一体で活用する場合に、費用を補助する制度を設けています （令和8年度 宇治市狭小地等解消推進補助金）。

受付期間は令和8年5月25日（月曜日）から12月25日（金曜日）まで。 対象は、隣地と統合するために新たに物件を購入する人・売却する人です。 市がこうした制度を設けているということは、狭い土地・再建築ができない土地が、市内に実際にあるということです。

• 再建築ができるか。建築基準法上の道路に2m以上接しているか。接していなければ、原則として建て替えができません。
• 建て替えたとき、いまと同じ大きさの建物が建つか。 道路の幅が4m未満なら、道路の中心から2m下がる（セットバック）必要があり、使える敷地が減ります。 用途地域の建ぺい率・容積率、高度地区、風致地区の基準によっても、建てられる大きさが変わります。
• 隣の土地を買い足せる可能性があるか。狭小地に空き家がある場合、上の補助の対象になることがあります。

価格が相場より安い戸建は、土地の条件に理由があることが少なくありません。 家タダでは、接道と再建築の可否を契約前に調査します。

出典：宇治市「令和8年度 宇治市狭小地等解消推進補助金の募集」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/48/65199.html ／ 宇治市「令和8年度 空き家関連補助金について」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/48/78118.html

8｜人口は減り、地価は上がっている市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 宇治市の人口は、国勢調査で平成27年の184,678人から令和2年の179,630人へ、5年間で5,048人（2.7％）減りました。 住民登録数でも、令和8年9月1日現在の177,100人は前年同月から1,436人減っています。 一方で、令和8年地価公示の住宅地は、前年と比べられる31地点がすべて上昇（平均＋3.1％）。 人口が減っているのに、土地の値段は上がっています。

• 買うときの注意点：地価が上がっている局面では、売り出し価格も強気になりがちです。 周辺の成約事例と比べて、値付けが妥当かを物件ごとに確かめてください。
• 持っているあいだの見通し：上昇率は場所によって＋0.9％から＋5.4％まで差があります。 市全体の人口は減っていますから、どの場所でも上がり続けるとは考えないほうが安全です。
• 売るときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 駅と路線、災害リスク、区域区分、立地適正化計画の居住誘導区域の内外は、将来の売りやすさに関わります。 大字別で人口が増えたのは29のうち3つ（六地蔵・炭山・二尾）だけでした。

「長く住むための家」として、場所を選んで買う。 宇治市では、これがいちばん堅実な考え方だと思います。

9｜宇治市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・風致や景観のルール・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

宇治市は、昭和26年（1951年）3月1日に市制を施行しました。 宇治市統計書の「沿革」によると、合併したのは 「久世郡宇治町、槇島村、小倉村、大久保村・宇治郡東宇治町の2町3村」。 市公式「宇治市のあゆみ」は「昭和26年3月1日に市制を施行し、人口約3万8千人の宇治市が誕生」したと記しています。

交通の要衝、藤原氏の別業、茶のまち

市公式「宇治市のあゆみ」は、市の歴史を次のように説明しています。

宇治橋・平等院・源氏物語・宇治茶。 宇治市の景観や風致のルールが広い範囲にかかっているのは、こうした歴史の積み重ねを受けたものです。 市の「宝木」は茶の木で、「お茶産業の発展を願って」昭和56年3月1日に定められました。 平等院と宇治上神社は、平成6年12月に「古都京都の文化財」の一部として世界遺産への登録が決まり、 平成21年7月には宇治川太閤堤跡が国の史跡に指定されています（宇治市統計書の年表）。

ただし、正確を期して書いておきます。 「宇治」という地名そのものの語源・由来を説明した記述は、市公式の「宇治市のあゆみ」「市章・市の木・花・鳥・宝木」のページでは確認できませんでした（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。

5つの町村は、いまも住所と学校名に残っている

「槇島町」「小倉町」「大久保町」という、いまの住所の「町」は、合併前の村の名前と同じです。 住所に「町」がつく大字と、「六地蔵」「木幡」「五ケ庄」「莵道」「宇治」のように「町」がつかない大字が、宇治市には混ざっています。 （合併前のどの町村が、いまのどの大字にあたるかの対応を示した資料は、本ページでは確認していません。 上の表は、名前が同じものを並べたものです。）

宇治市で物件を探すときは、「宇治市のどこか」ではなく「どの大字か」で考えると、整理がつきやすくなります。 地価も、成約の価格帯も、駅も、大字ごとにまとまっているからです。 ただし校区は大字の境と一致しません。小倉町・槇島町・伊勢田町は、字（あざ）によって通う小学校が分かれています。

3万8千人から15万人へ ― 28年で4倍になった住宅都市

昭和26年から昭和54年までの28年間で、人口は約4倍になりました。 とくに昭和45年から昭和54年までの9年間で5万人増えています。 この時期に、宇治市の住宅地の多くがつくられたと考えられます （開発された住宅地の一覧や年代を示した資料は確認していませんので、人口の推移からの読み取りです）。

これは、いま家を買う人に直接関係する話です。

• 中古戸建ての建築年。成約218件の建築年の中央値は1993年、57件が1981年以前。 人口が急に増えた時期の住宅が、築40年〜50年を迎えて市場に出てきています。
• 道路と区画。昭和40〜50年代につくられた住宅地は、いまの基準より道路が狭い、区画が小さい、という場合があります。 戸建の土地面積の中央値は100㎡です。
• 建築協定。市の一覧に載っている住宅地の協定は、当時の街並みを守るためのものです。建て替えのときに効いてきます。
• 人口は平成10年ごろに19万人を超え、いまは17万7千人。ピークを過ぎて、ゆるやかに減っている段階です。

鉄道と道路の整備

市の資料は、鉄道について「奈良鉄道（現JR奈良線）、京阪電気鉄道宇治線、奈良電鉄（現近畿日本鉄道京都線）が開通」したと記しています。 宇治市統計書の年表から、住宅地の形成に関係するできごとを拾います。

JRの駅は、昭和36年の黄檗、平成4年の六地蔵、平成13年のJR小倉と、あとから増えてきました。 六地蔵は、JRの駅ができてから30年あまりで、商業地の最高地点（385,000円/㎡）と、成約中央値の最高（3,500万円）を持つ町になっています （地下鉄東西線の六地蔵駅の開業時期は、市の年表からは確認できていません。未取得です）。

市のシンボルと、市域の地理

年表

※地名「宇治」の語源・由来、令和7年国勢調査の人口・世帯数、合併前の町村と現在の大字の対応、 地下鉄東西線六地蔵駅の開業時期は確認できていません（未取得）。 出典：宇治市「宇治市のあゆみ」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/3/4965.html ／ 宇治市「市章・市の木・花・鳥・宝木」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/3/3222.html ／ 宇治市統計書（令和6年）「沿革」 https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/45992.pdf ／ 同「土地・気象」 https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/45993.pdf ／ 宇治市「宇治市の都市計画2026」 https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/51489.pdf ／ 宇治市「宇治市歴史的風致維持向上計画」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/88/6367.html ／ 宇治市「宇治市都市計画マスタープラン」 https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/73/51897.html

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