【淡路市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

淡路市の価格帯で、いくら得になるか

淡路市の住宅地は1㎡あたり平均27,366円（9地点の単純平均）。市内の標準地は最高41,200円/㎡（岩屋字神前８６９番６）から最低16,000円/㎡（野島平林字北畑６５番３外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が2.6倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、淡路市の中古戸建てに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

淡路市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて淡路市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査の速報で3万9千人。5年で約6％減った市

淡路市の人口は40,253人（男19,256人／女20,997人）、世帯数は20,356世帯です（令和8年10月1日現在・住民基本台帳・市トップページ掲載値）。面積は184.24km²で、市公式は「淡路島全体の約3割を占めます」と説明しています。人口密度は約218人/km²（当方算出）です。

令和7年国勢調査は、速報値が市公式に出ています。人口総数39,472人、世帯数17,452世帯。令和2年と比べて人口は▲2,495人（5.95パーセント減）、世帯数は▲42世帯（0.24パーセント減）です（淡路市「令和7年 国勢調査人口速報集計結果について」）。これは速報値であり、確定値ではありません。市は確定値を令和8年9月以降の公表予定としており、本ページ作成時点で確定値は確認していません。

人口は5年で約6％減ったのに、世帯数はほとんど減っていません。1世帯あたりの人数が減ったということです。国勢調査の数字で割ると、令和2年が約2.40人、令和7年速報が約2.26人（いずれも当方算出）。人口が減っても、住まいの数はすぐには減りません。一方で、長い目で見れば住宅の需要は細っていく方向にある、という前提で考えるのが自然です。

長期の推移は、市の過疎地域持続的発展計画（令和8〜12年度）に載っています。国勢調査人口は昭和50年 59,298人 → 昭和60年 56,306人 → 平成12年 51,884人 → 平成22年 46,459人 → 令和2年 41,967人。高齢化率は「昭和50年の15.2％から、令和2年には38.9％」。同計画は令和12年（2030年）の総人口を37,037人と見通しています。家を買うということは、その市の将来も一緒に買うということです。この数字は、隠さずにお伝えしておきます。

淡路市を読むうえで欠かせないのが、5つの地区です。淡路市は平成17年（2005年）4月1日に、津名郡の津名町・淡路町・北淡町・一宮町・東浦町の5町が合併してできた市で、市はいまも国勢調査の結果を津名地区・岩屋地区・北淡地区・一宮地区・東浦地区の5つに分けて公表しています（岩屋地区が旧淡路町にあたります）。

令和2年国勢調査の地区別人口は、津名14,280人／東浦8,600人／北淡7,163人／一宮6,889人／岩屋5,035人。平成27年からの5年間で、津名▲709人、岩屋▲254人、北淡▲691人、一宮▲490人と4地区が減るなかで、東浦地区だけが＋134人と増えています（世帯数も＋228世帯）。この東浦地区は、あとで見る地価公示でも上昇率が最も高い地点がある地区です。（令和7年国勢調査の地区別の数値は、市公式の速報ページには載っていません。）

市の位置について、市公式は「淡路島の北部から中部に位置し、東に大阪湾、西に播磨灘を臨み」と説明しています。東西27.4km・南北26.4km。「神戸淡路鳴門自動車道が南北を貫通」し、中央部には妙見山（標高522m）をはじめとする北淡山地が南北に通っていて、過疎計画は「急勾配な地形が海まで続いている」と書いています。ひとつの市が、島の東の海と西の海の両方に面しているというのが淡路市の形です。県の地域区分では淡路県民局の管轄です（洲本市・南あわじ市・淡路市）。

都市計画区域と土地利用の区分

結論から書きます。淡路市に市街化調整区域はありません。この章の見出しにある「市街化調整区域」は、淡路市には当てはまりません。市公式の逐語は「淡路市は、市域の一部を「淡路都市計画区域」に指定しています。…なお、淡路市では市街化区域、市街化調整区域及び用途地域の指定はありません。」（淡路市「淡路市の都市計画情報について」）。区域区分というのは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける「線引き」のことで、淡路市はその線引きをしていない市です。しかも用途地域も定めていません。

下に共通の説明として「市街化調整区域だと何が起きるか」を載せていますが、これは兵庫県内のほかの市で物件を比べる方のための一般的な説明です。淡路市で確認すべきなのは、別の3点です。①その土地は淡路都市計画区域の内か、外か。②前面の道が建築基準法上の道路にあたるか（淡路市は特定行政庁ではなく、判定は兵庫県）。③土砂災害警戒区域・盛土規制法の規制区域・津波の浸水想定にかかるか。詳しくは下の「淡路市で確認すべきこと」で順に説明します。

地価公示 ― 9地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、淡路市の住宅地の標準地は9地点。 単純平均は1㎡あたり27,366円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.7％です。 全9地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

淡路市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 淡路市の住宅地の平均価格は34位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第20位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

淡路市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地9地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で2.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

この章は、淡路市で家を買う前にいちばん知っておくべきことから始めます。 淡路市は、本州側の市で家を探すときの「常識」が、いくつも当てはまらない市です。

だからこそ、何が分かっていて、何が分かっていないかを、最初にはっきりさせます。

その前に ― このページのデータは薄いです。正直に書きます

結論から言うと、次の3つは書けません。

• 「淡路市の戸建の相場」「淡路市のマンションの相場」は書けません。 成約が2件で、種別ごとの集計に現れないからです。このページの金額は、すべて計算例です。
• 「一宮地区の土地の値段」は書けません。住宅地・商業地とも標準地が1地点もありません。
• 「淡路市の工業地の相場」は書けません。標準地が0地点です。

データが薄い市で家を買うときに大事なのは、「相場」ではなく「個別の物件の調査」です。 比べる相手が少ないぶん、その物件そのものを調べるしかありません。 以下では、淡路市について公的資料から確かに言えること＝地価・交通・制度を順に整理します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・淡路市2件）／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）。 これらは公的に公表されたデータであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

住宅地9地点 ― 7地点が上がり、2地点が横ばい。下がった地点はありません

令和8年地価公示で、淡路市の住宅地の標準地は9地点。 平均は1㎡あたり27,366円、前年比＋2.7％です。全地点を価格の高い順に並べます。

9地点のうち7地点が上昇、2地点（岩屋字神前・斗ノ内）が横ばい。下落した地点はありません。 最高の岩屋字神前（41,200円）と最安の野島平林（16,000円）の差は2.6倍です。 平均の変動率＋2.7％は、兵庫県内40市区町村のなかで12位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは6位。 価格の順位は県内34位と低いのに、上がり方の順位は高いというのが、淡路市の地価の特徴です （順位は当方が全地点を集計した自算値で、国土交通省の公表順位ではありません）。

表から読み取れることを3つ挙げます。

• いちばん高い岩屋は、動いていません。 岩屋字神前は横ばい、岩屋字長浜は＋0.6％。商業地の岩屋字給田（51,300円）は−0.2％で、全13地点で唯一の下落です。 上がっているのは、岩屋以外の場所です。
• 東浦は3地点すべてが上昇しています。 浦＋8.1％、下田＋4.0％、久留麻＋2.6％。商業地の釜口も＋8.9％。 令和2年国勢調査で人口が増えた唯一の地区が東浦であることと、同じ方向の数字です。
• いちばん安い野島平林が、2番目に大きく上がっています（＋5.3％）。 商業地の育波（36,000円）は＋9.1％で、全13地点のなかで最大の上昇です。どちらも北淡地区です。

上昇の理由を説明した公的資料は、本ページでは確認していません。 市の過疎計画によれば観光客の入込は年間9,612千人（令和5年度）で、市勢要覧は企業の進出も紹介していますが、 それが地価の上昇の原因だと書いた公的資料があるわけではありません。 買う側として大事なのは、理由の推測よりも次の事実です。

商業地は4地点。志筑字南3172番2が67,000円/㎡（＋1.8％）、 岩屋字給田1番50外が51,300円/㎡（−0.2％）、 育波字蓮ノ脇590番3が36,000円/㎡（＋9.1％）、 釜口字濱田1871番1外が34,300円/㎡（＋8.9％）。平均は47,150円/㎡、前年比＋4.9％です。 4地点では「淡路市の商業地の相場」と言うには少ないので、参考としてご覧ください。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。変動率と平均・順位は当方の算出。 「価格×地積」は当方の掛け算で、実際の取引価格ではありません（建物を含みません）。 地区の判定は、淡路市津波避難計画（平成27年3月）に載っている地区別の大字の一覧にもとづく当方の判断です。

鉄道の駅がない ― 「高速バスが鉄道のような役割」と、13分の船

淡路市には鉄道の駅がありません。 淡路島の3市でつくる協議会が定めた淡路島地域公共交通計画（令和6年3月）は、こう書いています。

買う側にとって、これは3つの意味を持ちます。

• 「駅徒歩◯分」という物差しがありません。 代わりに見るべきは、高速バスの停留所・港までの距離と、駐車場の台数です。 淡路島全体で、交通手段の77.6％が自動車、バスは2.5％（2020年）。世帯あたりの自動車は2.59台（2021年度）です。
• 本州側への通勤・通学には、橋か船の費用が毎日かかります。 高速バスの運賃・定期代、高速船の運賃、車で渡る場合の通行料金は、本ページでは確認できていません（未取得）。 住宅ローンの返済額と同じように、毎月の交通費を買う前に試算してください。 高校生・大学生の通学については、市の通学者助成があります（「学区・子育て支援」の章）。
• 岩屋には、橋とは別に船があります。 市勢要覧の案内で、明石港〜岩屋港は約13分。岩屋ポートターミナルは「広域拠点」です。 同じ淡路市でも、岩屋と、島の中ほどの津名・一宮とでは、本州側までの距離がまったく違います。

出典：淡路島地域公共交通計画 https://www.city.sumoto.lg.jp/uploaded/attachment/20280.pdf ／ 淡路市 市勢要覧テキストバージョン https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/koushitsu/siseiyourantekisuto.html ／ 淡路市「淡路市役所」（アクセス） https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/soumu/shiyakusho.html

線引きも用途地域もない ― 市公式の一文

兵庫県の阪神間や播磨の市で家を探すと、 必ず「市街化区域か、市街化調整区域か」「用途地域は何か」という話が出てきます。 淡路市には、そのどちらもありません。

「調整区域がないなら、どこでも自由に建てられて安心か」というと、そうではありません。

• 自由だということは、隣の土地も自由だということです。 用途地域がないので、住宅の隣に店舗・作業場・宿泊施設などが建つことを、都市計画では止められません。
• 都市計画区域の外では、道路に十分接していない土地が流通していることがあります。 建て替えや住宅ローン、手放すときの買い手の付きやすさに関わります。
• いま、都市計画そのものが見直されています。 都市計画マスタープラン（平成27年12月策定）は令和6〜8年度に改定作業中。 市の過疎計画には「本市全体の都市計画区域の見直しの検討を行い、無秩序な開発の抑制」とあります。 ルールが変わる可能性はありますが、中身は未公表です。

出典：淡路市「淡路市の都市計画情報について」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/toshikei/43071.html ／ 淡路市「都市計画の基礎」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/toshikei/43070.html ／ 淡路市「開発行為について」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/toshikei/44188.html ／ 淡路市「淡路市都市計画マスタープランの改定について」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/toshikei/51322.html

5つの地区 ― 人口が増えたのは東浦だけ

淡路市は平成17年4月1日に5町が合併してできた市で、いまも5つの地区の単位で数字が公表されています。 令和2年国勢調査の地区別の結果に、地価公示の標準地を重ねると、次のようになります。

人口が増えた東浦で地価が上がっているのは分かりやすい話ですが、 人口が最も大きな割合で減った北淡でも、野島平林は＋5.3％です。 逆に、本州にいちばん近く単価もいちばん高い岩屋は、ほぼ横ばい。 「人口が増えている地区＝値上がり」「便利な地区＝値上がり」という単純な図式は、淡路市では成り立っていません。 だからこそ、地区の印象ではなく、物件ごとの条件で判断する必要があります。

出典：淡路市「国勢調査結果をお知らせします」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/kikaku/kokuchou-sokuhou-h27.html （令和2年国勢調査・前回比は平成27年との比較）／国土交通省 地価公示（令和8年）。 令和7年国勢調査の地区別の数値は、市公式の速報ページには掲載されていません。

下水道が届いていない家があります ― 水洗化率82.3％

市の過疎地域持続的発展計画（令和8〜12年度）は、次のように書いています。

中古戸建てを買うときは、その家の排水が何につながっているかを必ず確認してください。 公共下水道か、合併処理浄化槽か、それ以外か。 浄化槽なら、点検・清掃・法定検査の費用が毎年かかりますし、古い設備なら入れ替えの費用も見込む必要があります。 市の移住・定住支援事業一覧には合併浄化槽設置補助（下水道課）が載っています（金額・要件は未取得）。 物件価格が安く見えても、水まわりの更新費用で印象が変わることがあります。

出典：淡路市過疎地域持続的発展計画 https://www.city.awaji.lg.jp/uploaded/attachment/44690.pdf ／ 淡路市「令和8年度 移住・定住支援制度」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/kikaku/43464.html

空から見た、この50年の淡路市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。淡路市役所（生穂新島8番地）を含む、津名地区の海沿いを切り出しています（座標は国土地理院の住所検索で市役所の位置を確認して決めました）。
左の写真の時点は、平成10年（1998年）4月の明石海峡大橋の完成よりも前です。淡路島の北部は、本州と橋でつながっていませんでした。津名町・淡路町・北淡町・一宮町・東浦町の5町が合併して淡路市になった平成17年（2005年）4月1日も、この写真のずっとあとのことです。
右側は、それから半世紀が経ち、橋が架かり、神戸淡路鳴門自動車道が市を南北に貫き、「高速バスが鉄道のような役割」を担うようになったあとの姿です。このあいだに、国勢調査の人口は昭和50年の59,298人から令和2年の41,967人へ減りました。海岸線と道路、建物の広がり方がどう変わったかを、2枚の写真の差から読み取っていただければと思います。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28663〜28665・y13041〜13042）で切り出しています。

淡路市は、平成17年4月1日に津名町・淡路町・北淡町・一宮町・東浦町の5町が合併してできた市です。市はいまも国勢調査の結果を津名地区・岩屋地区・北淡地区・一宮地区・東浦地区の5つに分けて公表し、市の事務所も岩屋・北淡・一宮・東浦に置いています。ここでは、この5地区の区分に、令和8年地価公示の全13地点（住宅地9・商業地4）、令和2年国勢調査の地区別人口、交通の拠点、津波避難の対象地域を重ねて整理します。

先に前提をお断りします。淡路市の成約データは2件で、町ごとの集計はありません。どの地区についても、成約価格の数字はお示しできません。標準地がどの地区に属するかは、市の津波避難計画に載っている地区別の大字の一覧と突き合わせて判定しました（岩屋＝岩屋地区、浦・下田・久留麻・釜口＝東浦地区、塩尾・生穂・志筑＝津名地区、斗ノ内・野島平林・育波＝北淡地区）。一宮地区には、住宅地・商業地とも標準地が1地点もありません。数字のない地区については、市の資料に書かれている事実だけを記しています。

※エリア区分と各エリアの記述は、淡路市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

淡路市に鉄道はありません。この見出しは「鉄道」となっていますが、淡路市で鉄道の代わりを務めているのは高速バスと高速船です。淡路島地域公共交通計画の逐語は「淡路島においては高速バスが鉄道のような役割を担っており」。

本州側への足は2つあります。ひとつは明石海峡大橋を渡る高速バス。市公式は高速バスの事業者として淡路交通・神姫バス・本四海峡バス・山陽バス・西日本JRバスを挙げ、「三宮」「高速舞子」から「津名港」への便を案内しています。もうひとつは明石港〜岩屋港の高速船（淡路ジェノバライン・市勢要覧の案内で約13分）。橋が風などで通れないときにも、船という別の道があるのは、岩屋に近い地域の特徴です（ただし船も天候で欠航することがあります）。

ただし、日常の移動は車が前提です。淡路島地域公共交通計画によれば、淡路島の交通手段の分担率（2020年）は自動車77.6％、バス2.5％。世帯あたりの自動車保有台数は2.59台（2021年度）です（いずれも淡路島全体の数字で、淡路市だけの数字ではありません）。淡路市で家を買うなら、駐車場が何台分あるかは、間取りと同じくらい重要な条件になります。

※まず、いちばん大事なことを書きます。淡路市内に鉄道の駅はありません。上の表は「駅」の表ではなく、港・バスターミナル・インターチェンジを並べたものです。淡路島地域公共交通計画（令和6年3月策定。淡路島地域公共交通活性化協議会）は、「淡路島においては高速バスが鉄道のような役割を担っており」と書いています。市公式の市役所へのアクセス案内に出てくるのも、車・バス・船だけです。

成約データの「最寄駅」も、淡路市については集計がありません。国土交通省の成約価格情報で捕捉できた淡路市の成約は2件で、最寄駅ごとの集計は空です。「駅徒歩◯分」という物差しは、淡路市では使えません。代わりに、高速バスの停留所・港までの距離と、そこに車を置けるかを確認することになります。

乗降人員はすべて「—」です。各拠点の利用者数、高速バス・高速船の便数・所要時間・運賃・定期代は、市公式のページ本文には載っておらず（時刻表はPDF）、推測で埋めていません。通勤・通学を考えている方は、買う前に運行事業者の時刻表と運賃で必ず確認してください。

道路

高速道路は神戸淡路鳴門自動車道です。市公式は「神戸淡路鳴門自動車道が南北を貫通」と説明しています。市勢要覧によれば、明石海峡大橋は平成10年（1998年）4月に完成し、橋長3,911m・中央支間長1,991m。市内のインターチェンジとして公的資料で名前を確認できたのは、淡路IC・北淡IC・津名一宮ICです（網羅的な一覧は未確認）。橋の通行料金は、淡路市から本州側へ車で通う場合に毎回かかる費用です。料金は本ページでは確認していませんので、通勤・通学・通院で橋を使う予定の方は、管理会社（本州四国連絡高速道路）の料金で必ず試算してください。

一般道の骨格は国道28号です。市の過疎地域持続的発展計画は、道路として神戸淡路鳴門自動車道と国道28号を挙げています。県道や市道の路線ごとの状況は、本ページでは確認できていません（未取得）。過疎計画は地形について「急勾配な地形が海まで続いている」と書いており、海沿いの道と、山を越えて東西の海岸を結ぶ道が暮らしの動線になります。大雨や災害で道が止まったときに、別の道で出られるかどうかは、物件ごとに地図で確かめてください。

市内のバスは「あわ神あわ姫バス」です。正式には淡路市生活観光バスで、運行は本四海峡バス株式会社。岩屋ポートターミナルを起終点とする時計回り・反時計回りの便、東浦北淡線（東浦バスターミナル⇔北淡事務所）、平日限定の岩屋⇔洲本バスセンター直通便（1日3往復）、3月〜11月の休日の観光周遊便があります（令和8年3月1日ダイヤ改正）。このほか、岩屋地域には岩屋バンバンバス（運行は株式会社恵美寿）が走っています。淡路島地域公共交通計画には、長沢地域・山田地域の自主運行のコミュニティバスも載っています。

バスで暮らせるかどうかは、物件の場所で大きく変わります。市は高校生向けに「【バス通学】おすすめ時刻表」（津名高校・淡路高校）を作り、「みんなで乗って守ろう公共交通」と呼びかけています。バスの運転士・船員の担い手を募るページもあります。公共交通を「守る」必要がある、というのが市の現状認識です。運転免許を返納したあとも住み続けられる場所かどうかは、長く住むつもりで買う方ほど、最初に考えておくべきことです（市には運転免許返納サポート制度があります）。

前面の道については、物件ごとの確認が必要です。淡路市は特定行政庁ではなく、建築基準法上の道路の種別は市では判定・公表していません。市公式は、幅員4m未満でも一定の条件を満たす道は「2項道路」として扱われ、その場合は道路の中心線から2m後退したところまで敷地を下げて建てる必要がある、と説明しています。古い集落のなかの物件は、建て替えのときに敷地が減ることがあります。兵庫県の指定道路情報と重要事項説明書で必ずご確認ください。

※高速バス・高速船の便数・所要時間・運賃、各拠点の利用者数、市内のインターチェンジの網羅的な一覧、県道・市道の状況、明石海峡大橋の通行料金は、市公式のページ本文では確認できませんでした（未取得）。交通手段の分担率と自動車保有台数は淡路島全体の数値です。出典：淡路市「淡路市役所」（アクセス） https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/soumu/shiyakusho.html ／淡路市「淡路市生活観光バス運行路線図・時刻表・問い合わせについて」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/toshisoumu/26263.html ／淡路市「岩屋バンバンバスについて」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/toshisoumu/57401.html ／淡路市「明石岩屋航路のGoogleマップへの反映について」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/toshisoumu/51211.html ／淡路市「【バス通学】おすすめ時刻表できました」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/toshisoumu/52787.html ／淡路市 市勢要覧テキストバージョン https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/koushitsu/siseiyourantekisuto.html ／淡路島地域公共交通計画 https://www.city.sumoto.lg.jp/uploaded/attachment/20280.pdf

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

上の表について、最初にお断りしておくことが2つあります。

ひとつめ。表の「市街化区域」という言葉は、淡路市には当てはまりません。表は共通の書き方になっていますが、淡路市には市街化区域も市街化調整区域もありません（市公式「淡路市では市街化区域、市街化調整区域及び用途地域の指定はありません」）。

ふたつめ。都市計画税の欄が0.0％になっているのは、「市公式の税金のページに都市計画税が出てこない」という意味です。淡路市の「固定資産税について」のページは、固定資産税だけを「課税標準額×税率（1.4％）＝固定資産税額」と案内しています。税務課の担当業務（市・県民税、軽自動車税、法人市民税、たばこ税、入湯税、固定資産税、特別土地保有税、国民健康保険税など）にも、口座振替の対象税目（個人市県民税・固定資産税・軽自動車税・国民健康保険税）にも、都市計画税はありません。当方は「淡路市では都市計画税は課されていない」と読み取っていますが、「課税していない」と明記した市公式の文は確認できていません。検討中の物件の税額は、売主側の納税通知書（課税明細書）で確かめるのが確実です。

毎年かかるのが固定資産税1.4％だけだとすれば、都市計画税0.3％がかかる市と比べて、課税標準額1,000万円あたり年3万円の差になります（当方の計算例）。ただし、税が軽いことと、暮らしの費用が軽いことは別です。淡路市は鉄道がなく、日常の移動は車が前提になります。本州側へ通う場合は高速バス・船・橋の費用がかかります。

納税義務者は「その年の1月1日現在の固定資産の所有者」です。市公式は「年の途中で所有者が変更したり、家屋が滅失したりしても納税義務者に変わりはありません」と書いています。年の途中で売買した場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。納期は4期（5月・8月・12月・2月）。評価替えは3年に1度です。

住宅用地の特例と新築住宅の減額は、淡路市の公式ページで内容を確認できています。

住宅用地の特例（淡路市「土地に対する課税について」）：小規模住宅用地＝200平方メートル以下の部分は、価格の1／6を限度とする課税標準額。一般住宅用地＝200平方メートルを超える部分は、価格の1／3を限度とする課税標準額。住宅用地として認められるのは「家屋の床面積の10倍まで」です。淡路市の住宅地の標準地は、久留麻が680㎡、野島平林が412㎡、浦が212㎡と、200㎡を超える区画が珍しくありません。200㎡を超える部分は軽減の割合が変わる、という点は知っておいてください。

新築住宅の減額（淡路市「家屋に対する課税について」）：居住部分の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下の新築住宅は、120平方メートルまでの部分の固定資産税額が2分の1に。期間は一般の住宅が新築後3年度分、3階以上の中高層耐火住宅等が5年度分です。減額の期間が終わると税額が上がるので、資金計画には4年目以降の税額を入れておいてください。

淡路市ならではの記載がひとつあります。市は「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定された画地」について、「災害によって被る損失及び建築規制による減価を考慮し」、「土砂災害特別警戒区域補正率」（0.70）を適用するとしています。税の評価が3割下がるということは、市がその土地の価値を3割低く見ているということでもあります。淡路市の特別警戒区域は390箇所（令和8年6月30日現在）。安い土地を見つけたときは、まずここを確認してください。

このほか、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修に伴う家屋の固定資産税の減額措置のページが市公式にあります。

免税点

同一人が淡路市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：4期（5月・8月・12月・2月）／賦課期日は毎年1月1日（淡路市「固定資産税について」）

※税率・免税点は淡路市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜まず、データが薄いという前提を共有させてください

このページでいちばん誠実に書くべきなのは、ここです。 淡路市について、公的データで分かることには限界があります。

これらを「だいたいこのくらい」と推測で埋めることはしていません。 他の市の数字を当てはめることもしていません。 分からないことは分からないと書くというのが、このページの方針です。

2｜鉄道の駅がありません。交通は「停留所・港・駐車場・橋の費用」で考えます

淡路市に鉄道の駅はありません。物件を比べるときは、次の4つを確認してください。

• 最寄りの高速バスの停留所、または岩屋港までの距離と行き方。そこに車や自転車を置けるか。
• 駐車場の台数。淡路島全体で世帯あたりの自動車は2.59台（2021年度）です。
• 本州側へ通う場合の毎月の費用。高速バスの定期代、船の定期代、橋の通行料金 （いずれも本ページでは未確認。運行事業者・管理会社の料金でご確認ください）。
• 橋や船が止まったときにどうするか。強風などで通行止め・欠航になることがあります。 勤務先・学校が本州側にある方は、その日の動き方を考えておいてください。

3｜都市計画区域の内か外か。そして前面の道は「建築基準法上の道路」か

淡路市には市街化調整区域がないので、「調整区域だから建て替えられない」という問題は起きません。 代わりに効いてくるのが、道です。

港町や古い集落のなかには、車が入りにくい細い道に面した家があります。 その道が建築基準法上の道路にあたらなければ、都市計画区域内では原則として建て替えができません。 2項道路なら、建て替えのときに敷地が減ります。 「いま建っているから大丈夫」ではなく、「建て替えられるか」を契約前に確認してください。 家タダでは、兵庫県の指定道路情報と役所調査で、契約前に無料で確認します。

4｜津波 ― 最大3.1m・最短65分・浸水109ha（平成27年3月の計画）

淡路市津波避難計画（津波避難マニュアル・平成27年3月）は、 南海トラフの巨大地震（Mw9.1）を想定して、次の数字を挙げています。

津波避難の対象地域として計画に挙がっている大字は、次のとおりです。

太字は、地価公示の標準地がある大字です。住宅地9地点・商業地4地点の大字が、すべてこの一覧に入っています。 これは「標準地そのものが浸水する」という意味ではありません（大字は広く、海から離れた高い場所も含みます）。 ただ、淡路市で値段の物差しになっている場所は、どこも海に面した大字にあるということです。 物件ごとの浸水の想定は、市の津波想定情報マップ（平成29年11月作成）や兵庫県CGハザードマップで確認してください。 なお市の資料は南海トラフ巨大地震の想定震度を最大震度6強としています。

5｜土砂災害 ― 警戒区域658箇所・特別警戒区域390箇所

兵庫県の指定状況表（令和8年6月30日現在）で、淡路市の 土砂災害警戒区域は658箇所、土砂災害特別警戒区域は390箇所です。 市の過疎計画は地形を「中央部に妙見山（標高522m）をはじめとして、南北に北淡山地が貫いており」 「急勾配な地形が海まで続いている」と書いています。海と山のあいだが狭い市です。

• 特別警戒区域（レッドゾーン）では、建物の構造に規制がかかります。 淡路市は固定資産税の評価でも、レッドゾーンの宅地に補正率0.70を適用しています。
• 眺めのよい高台や斜面の物件は、がけの扱いも確認してください。 市公式は、がけ地の安全措置について兵庫県建築基準条例第2条を参照するよう案内しています。
• 盛土規制法の規制区域（兵庫県・令和7年4月1日運用開始）にかかるかどうかも、あわせて確認します。

6｜活断層 ― 野島断層がある市です

市勢要覧は北淡震災記念公園について、こう書いています。

淡路市で家を買うなら、建物の耐震性は最優先の確認項目です。 市には、昭和56年5月31日以前に着工された住宅を対象にした補助があります。 簡易耐震診断は申出により自己負担なし。そのうえで耐震改修計画の策定、耐震改修工事、屋根の軽量化、建替えなどの補助メニューがあります （金額は本ページでは未確認。事業者と契約する前に交付申請が必要です）。 築年の古い中古戸建てを検討される方は、買う前に耐震診断の有無を売主側に確認し、買ったあとの改修費用を見込んでおいてください。

7｜内水・高潮・洪水 ― 市のハザードマップは4種類

淡路市の防災ガイド・ハザードマップは、風水害編・高潮編・津波編・土砂災害警戒区域情報で構成され、 風水害編は6地区（淡路・北淡北／北淡南／東浦／津名北・一宮東／津名南／一宮）に分かれています。 これとは別に、下水道課が内水はん濫編を公開しています。

内水はん濫編について、市は次のように注記しています。 水防法にもとづくものではなく、過去の大雨による浸水実績を載せたものであること。 すべての浸水箇所を反映したものではないこと。 そして「江井地区・育波地区は排水ポンプ整備、志筑地区は河川改修により浸水状況が軽減されている」こと。 過去に実際に水がついた場所の地図ですので、平地の物件を検討するときは必ず見ておいてください。

8｜排水は下水道か、浄化槽か

淡路市の水洗化率は82.3％（令和6年度末）。市は「生活排水処理率及び下水道普及率は、県平均を下回っている」としています。 中古戸建ては、排水の接続先を必ず確認してください。 浄化槽の場合は、維持管理の費用と、設備の年数を売主側に確認します。

9｜用途地域がないので、周りの土地の使われ方は現地で

淡路市には用途地域がありません。都市計画が「ここは住宅地」と保証してくれる場所は、淡路市にはないということです。 隣や向かいの空き地・農地・山林が、これから何に使われそうか。 1,000㎡以上の開発には緑条例と市の開発指導要綱の手続きがありますが、それより小さい規模の建築は対象外です。 現地を歩いて、周りの土地の所有や計画を、分かる範囲で確かめてください。

10｜補助制度は「対象になるか」を契約前に

若者夫婦世帯への住宅購入費助成（新築最大100万円・中古80万円＋加算）は、 島外から転入して5年以内・40歳未満・令和8年4月1日以降の契約などの要件があります。 契約の日付と、申請の期限（登記完了後6か月以内）が効いてきますので、 対象になりそうな方は、契約の前に、まちづくり政策課（0799-64-2506）にご確認ください。

出典：淡路市津波避難計画（津波避難マニュアル） https://www.city.awaji.lg.jp/uploaded/attachment/13632.pdf ／ 淡路市「津波想定情報マップについて」 https://www.city.awaji.lg.jp/site/bosai/22290.html ／ 淡路市「淡路市防災ガイド及び淡路市ハザードマップについて」 https://www.city.awaji.lg.jp/site/bosai/21523.html ／ 淡路市「淡路市ハザードマップ（内水はん濫編）について」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/gsoumu/hazardmap.html ／ 兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 淡路市「土地に対する課税について」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/zeimu/kotie-tochi.html ／ 淡路市「住宅耐震化を促進する補助事業について」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/toshikei/2017070028.html ／ 淡路市「都市計画の基礎」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/toshikei/43070.html ／ 淡路市過疎地域持続的発展計画 https://www.city.awaji.lg.jp/uploaded/attachment/44690.pdf

淡路市は、平成17年（2005年）4月1日に生まれた市です。 市勢要覧は「津名町・淡路町・北淡町・一宮町・東浦町の5町の合併で誕生した市」と書いています。 5町はいずれも津名郡の町で、合併協議会は平成15年2月24日に設置され、平成16年2月7日に合併の調印式が行われました。

「淡路市」という市名や「淡路」という地名の由来は、市公式のページでは確認できませんでした（未取得）。 市章については市公式に説明があり、Awajiの「A」をデザインしたもので、明石海峡大橋をイメージしています。 「橋は人と人とのかけはし、未来へのかけはしを意味」するとのことです。 市のしるしに橋が描かれているというのは、この市にとって明石海峡大橋がどれだけ大きな存在かを表しています。

5つの町が、いまも5つの地区として残っています

合併から20年以上が経ちましたが、旧5町の単位は、いまも暮らしの単位として使われています。 市は国勢調査の結果を津名・岩屋・北淡・一宮・東浦の5地区で公表し、 岩屋・北淡・一宮・東浦には市の事務所があり、中学校も津名・東浦・岩屋・北淡・一宮の5校です。 津波避難計画も、ハザードマップも、地区ごとに作られています。

家を買う人にとっての意味は、「淡路市」というひとつの名前で考えないほうがよい、ということです。 明石港まで船で約13分の岩屋と、島の西側の一宮とでは、本州側までの距離も、土地の値段の動きも、学校の規模も違います。 物件を見るときは、まず「旧どの町か」を確かめてください。

国生みの島 ― 古事記と弥生時代の鉄

市勢要覧によれば、淡路島は平成28年4月、 「『古事記』の冒頭を飾る「国生みの島・淡路」〜古代国家を支えた海人の営み〜」として日本遺産に認定され、 淡路市には11の構成文化財があります。一宮地区には伊弉諾神宮があります。

北淡地区の五斗長垣内（ごっさかいと）遺跡について、市勢要覧はこう書いています。 「弥生時代後期の鉄器生産遺跡。古代国家成立に重要な役割を果たした鉄器文化を畿内に先駆けて取り入れたことを示す遺跡で、 淡路島日本遺産の中核遺跡です。」 同じく舟木遺跡は、弥生時代の山間地の集落で、広さは40haとされています。

遺跡の多い市で土地を買うときには、実務上の注意があります。 市の社会教育課は「開発事業に関する埋蔵文化財取扱いの手続きについて」というページを公開しています。 埋蔵文化財の包蔵地で建築や造成をするときは、事前の届出や調査が必要になることがありますので、 土地から買って建てる方は、契約の前にその土地が該当するかを確認してください。

線香の町、花の町

市勢要覧は産業について、次のように紹介しています。 「淡路市の線香生産は約170年の歴史があり、国内生産高日本一を誇ります」（江井地区・郡家地区が中心）。 カーネーションは兵庫県の出荷量が全国4位で、淡路市では16農家が年間約200万本を出荷。市花はカーネーションです。 市の過疎計画も「全国第1位のシェアを占める線香産業」と書いています。 一方で同計画は、農家戸数が平成22年の3,197戸から令和2年の2,278戸へ28.7％減ったことも記しています。

橋と、地震と、人口

平成10年4月に明石海峡大橋が完成して、淡路島の北の端は本州と陸続きになりました。 北淡地区には、兵庫県南部地震で現れた野島断層があります。 市は断層を北淡震災記念公園の野島断層保存館で「ありのままに保存」し、地震に備える大切さを伝えています。

橋が架かっても、人口は減り続けています。 国勢調査の人口は、昭和50年の59,298人から、平成12年の51,884人、令和2年の41,967人、 そして令和7年の速報値で39,472人。高齢化率は昭和50年の15.2％から令和2年には38.9％になりました。 市は令和8年度から令和12年度までの過疎地域持続的発展計画を定め、移住の促進などに取り組んでいます。

その一方で、令和8年の地価公示は9地点中7地点が上昇しました。 人が減っているのに土地の値段が上がっている——この2つを同時に見ておくことが、いまの淡路市で家を買うときの出発点です。 値上がりを期待して買うのではなく、自分がそこで暮らす費用と安全を、物件ごとに確かめて買う。 このページは、そのための材料を公的資料だけで並べたものです。

出典：淡路市 市勢要覧テキストバージョン https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/koushitsu/siseiyourantekisuto.html ／ 淡路市「淡路市の概要」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/koushitsu/shinogaiyou-1.html ／ 淡路市「淡路市都市計画マスタープランの改定について」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/toshikei/51322.html ／ 淡路市「開発事業に関する埋蔵文化財取扱いの手続きについて」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/shakai/26118.html ／ 淡路市過疎地域持続的発展計画 https://www.city.awaji.lg.jp/uploaded/attachment/44690.pdf ／ 淡路市「令和7年 国勢調査人口速報集計結果について」 https://www.city.awaji.lg.jp/soshiki/kikaku/55987.html

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