【京都市左京区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

京都市左京区の価格帯で、いくら得になるか

京都市左京区の住宅地は1㎡あたり平均284,135円（37地点の単純平均）。区内の標準地は最高584,000円/㎡（岡崎円勝寺町９１番４８）から最低28,800円/㎡（静市静原町２９１番外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が20.3倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市左京区の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は170件。成約価格の中央値は3,500万円、真ん中の半数は1,900万円〜5,200万円に収まっています。延床面積の中央値は100㎡。建築年の中央値は1995年です。

最寄駅で多いのは国際会館駅（19件）、神宮丸太町駅（17件）、岩倉(京都)駅（16件）。

中央値の3,500万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は122万1,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる170件のうち、1981年以前に建てられたものは49件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

京都市左京区の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて京都市左京区・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 16万2千人が、京都市で2番目に広い区に住む

京都市左京区の人口は161,619人（男77,315人／女84,304人）、世帯数は88,751世帯です（2026年9月1日現在・左京区役所ホームページ「区の基本情報」）。面積は246.77km²で、京都市の11区のなかで右京区（292.07km²）に次いで2番目。市域827.83km²の約30％を左京区が占めます（割合は当方算出）。左京区基本計画（第3期）は、区域の面積を「大阪市より広く，246.77㎢に及びます」と書いています。

人口密度は約655人/km²（当方算出）ですが、この数字は左京区の市街地の実感とは合いません。区役所の「左京区の概要」は、山林が「区の面積の約80%を占める」と説明しているからです。住宅の取引が集まっているのは、岡崎・聖護院・吉田・下鴨・高野・田中・一乗寺・修学院・松ケ崎・岩倉といった市街地で、成約データで3件以上の成約があった41町丁目（計197件）のうち、静市・八瀬・大原・鞍馬・花脊・久多の町名は、静市市原町（13件）と八瀬秋元町（4件）の2つだけです。

令和7年国勢調査の速報では、左京区は162,387人・88,547世帯（令和7年10月1日現在・京都市の独自集計。確報ではありません）。令和2年国勢調査は166,039人・85,726世帯でしたから、人口は5年間で3,652人減（−2.2％）、世帯数は2,821世帯増（＋3.3％）です。京都市全体も−2.2％ですので、左京区の減り方は市の平均と同じです。人口は減り、世帯は増えている＝1世帯あたりの人数が小さくなっており、2026年9月1日の数字で計算すると1世帯あたり約1.82人（当方算出）です。

1世帯あたり1.82人という数字の背景には、大学があります。左京区基本計画（第3期）は、区内に「6つの大学（大学院のみの大学を除く）」があるとして、京都大学・京都工芸繊維大学・京都府立大学・京都精華大学・京都芸術大学・京都ノートルダム女子大学を挙げています。同計画によると、令和元年10月1日現在の人口は167,822人・85,720世帯、65歳以上は47,167人（28.1％）、外国籍市民は7,097人（平成30年10月1日現在）でした。ひとり暮らしの学生が多い町と、家族で住む住宅地と、高齢化が進む山あいの集落が、ひとつの区に入っています。

区のなかで、人口の動きは一様ではありません。左京区基本計画（第3期）は、花脊峠より北の地域について「世帯数，人口総数とも減少傾向に歯止めがかからず」と書き、平成22年から平成27年の人口の増減率を、花脊・別所−12.9％、広河原−10.2％、久多−16.0％としています。区全体の−2.2％とは、桁が違う減り方です。

左京区は昭和4年（1929年）4月1日に上京区から分かれて誕生し、平成31年（2019年）4月1日に誕生90周年を迎えました。区役所は、区の位置を「東は滋賀県大津市に，西は北区，上京区，中京区，南は東山区と山科区に接し」と説明しています。京都市の北端は「左京区久多上の町」（北緯35度19分）です（京都市「京都市の地理」）。

市街化区域と市街化調整区域

左京区は、「都市計画区域の外」の土地がある区です。京都市の土地は、(1)都市計画区域の外、(2)都市計画区域のなかの市街化区域、(3)都市計画区域のなかの市街化調整区域の3つに分かれます。左京区には、この3つがすべてあります。

京都市は、都市計画区域を「京都市域のうち、左京区及び右京区の一部を除いた区域で、昭和46年12月に決定」と説明しています。市の冊子「京都市の都市計画」は、区域の外にあたる地域として「左京区花背峠以北及び右京区嵯峨樒原，嵯峨越畑，京北地域」を挙げています。左京区基本計画（第3期）の地域区分で「北部地域（花脊峠以北）」とされているのは、花脊・別所・広河原・久多です。

市街化調整区域があることも、市の資料で確認できます。京都市は、大原戸寺町地区地区計画（約18.9ha）と大原小出石町地区地区計画（約4.1ha）の行政区を「左京区（市街化調整区域）」と表記しています。

京都市全体では、市域82,783haのうち都市計画区域が48,051ha（58.0％）、そのうち市街化区域が14,980ha（31.2％）、市街化調整区域が33,071ha（68.8％）です（令和8年4月23日現在・都市計画総括表）。都市計画区域のなかでも、約7割は市街化調整区域ということになります。

ここは正直に書きます。左京区だけの市街化区域・市街化調整区域の面積は、公表資料で確認できませんでした（未取得）。京都市統計書の都市計画区域面積の表は市全体の値だけで、行政区別の内訳は載っていません。そのため、このページには区ごとの面積の表を載せていません。「左京区の◯％が市街化区域」といった数字を見かけても、出どころを確かめてください。個別の土地がどの区域にあたるかは、京都市の「京都市地図情報提供サービス」で住所から確認できます。

地価公示 ― 37地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、京都市左京区の住宅地の標準地は37地点。 単純平均は1㎡あたり284,135円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.9％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

京都市左京区は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 京都市左京区の住宅地の平均価格は6位。 京都市の11区のなかで見ると第6位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

京都市左京区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地37地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ区内で20.3倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

左京区を一言で表すと、「京都市の11区のなかで、住宅地の公示価格の幅がいちばん大きい区」です（当方集計）。 住宅地の公示価格は、岡崎円勝寺町の584,000円/㎡から静市静原町の28,800円/㎡まで20.3倍。 面積246.77km²のうち約80％が山林で、南の市街地と北の山あいでは、相場も、土地のルールも、交通も、災害の種類も違います。 この章では、(1)区の広さと5つの地域、(2)地価公示44地点、(3)成約347件、(4)叡山電車、(5)景観・風致・歴史的風土、(6)災害の順に、左京区を読んでいきます。

区の8割が山林 ― 「左京区」は5つの地域でできている

左京区基本計画（第3期・令和3年8月）は、学区をもとに区を5つの地域に分けています。 この区分に、公式資料で確認できたことと、このページの数字との関係を並べます。

区役所は、区の地勢を「都市市街的な南部，市街地と農村地が混じり合っている中部，純農山村的な北部の3つに大別できます」と説明しています。 水系も、高野川・鴨川水系、桂川水系、安曇川水系の3つに分かれます。 「左京区の人口密度は約655人/km²」という数字は、区の約80％を占める山林を含めて割った値で、岡崎や下鴨の街並みとは結びつきません。 同じように、このページの成約中央値や公示価格の平均は、南部・中部の市街地の数字です。 大原や花脊・久多の物件を、このページの相場で判断することはできません。

※学区の数は、基本計画の読み取りが読み取りごとに一致しなかったため、数字としては載せていません（学区名は2回の読み取りで一致したもの）。 出典：左京区基本計画（第3期） https://www.city.kyoto.lg.jp/sakyo/cmsfiles/contents/0000288/288825/sakyokukihonkeikaku.pdf ／ 左京区役所「左京区の概要」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sakyo/page/0000243219.html ／ 京都市「京都市の地理」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015581.html ／ 冊子「京都市の都市計画」第3章 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000142/142484/3syou.pdf

地価公示44地点 ― 住宅地は20.3倍の開き、商業地は全地点が上昇

令和8年地価公示で、左京区の標準地は住宅地37地点・商業地7地点の計44地点です（工業地の標準地はありません）。

住宅地の平均284,135円/㎡は、京都市の11区のなかで6位、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のなかでも6位。 変動率＋2.9％は11区で8位、29市区町村で9位です。 京都市内では、価格はちょうど真ん中、値上がりは中の下という位置になります。 ただし、この「平均」は山あいの4地点を含んだ数字です。

住宅地37地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 1位は岡崎、2位から9位は下鴨と松ケ崎。岡崎円勝寺町584,000円のあと、下鴨萩ケ垣内町515,000円から下鴨蓼倉町367,000円まで、下鴨7地点と松ケ崎桜木町が並びます。 30万円/㎡以上の地点が37地点のうち17地点あり、岡崎・下鴨・松ケ崎・吉田・聖護院・北白川・浄土寺・永観堂などの町名です。
• 20万円台が11地点、10万円台が5地点。20万円台は吉田・北白川・田中・浄土寺・一乗寺・高野・岩倉の町名、 10万円台は岩倉幡枝町176,000円、修学院西沮沢町160,000円、岩倉中町151,000円、上高野沢淵町139,000円、岩倉中在地町123,000円。 南から北へ、価格が段々に下がっていく並びです。
• 10万円/㎡を下回るのは、静市・八瀬・大原の4地点だけ。静市市原町76,700円、八瀬秋元町50,400円、大原野村町32,100円、静市静原町28,800円。 「区内格差20.3倍」は、この山あいの地点によるもので、4地点を除いた33地点の最高と最低の差は約4.7倍（当方算出）です。 それでも4.7倍ありますから、「左京区の相場」という1つの数字で考えるのは無理があります。
• 下落・横ばいの3地点は、すべて山あい。静市静原町（−3.0％）、大原野村町（−0.6％）、八瀬秋元町（0.0％）。 上昇が大きいのは岡崎円勝寺町（＋9.8％）、二条通川端東入新先斗町（＋6.7％）、北白川瀬ノ内町（＋5.6％）、聖護院西町（＋5.3％）、吉田下阿達町（＋4.9％）。 南の市街地で上がり、北の山あいで下がるという形がはっきり出ています。

地積にも注目してください。300㎡を超える標準地が37地点のうち9地点あります （永観堂西町514㎡、下鴨萩ケ垣内町404㎡、岡崎円勝寺町389㎡、静市静原町353㎡、下鴨宮河町337㎡、岩倉南大鷺町330㎡、下鴨東梅ノ木町322㎡、吉田中大路町303㎡、岩倉南池田町303㎡）。 100㎡に満たない標準地は、田中古川町78㎡・吉田下阿達町88㎡・高野泉町91㎡の3地点だけです。 成約データでも戸建の土地面積の中央値は125㎡で、左京区は、敷地にゆとりのある住宅地が少なくないと読めます （個票には土地85㎡の戸建もあり、町によって差があります）。

商業地7地点は次のとおりです。

商業地は7地点すべてが6.8％〜11.4％の上昇。 最高は丸太町通川端東入東丸太町の654,000円/㎡（＋9.0％）、上昇率が最大なのは岡崎徳成町の617,000円/㎡（＋11.4％）です。 住宅地の最高地点（岡崎円勝寺町・584,000円）は、商業地7地点のうち5地点より高い値段がついています。 岡崎は、文化施設の集まる区域として地区計画（岡崎文化・交流地区 31.3ha）が定められた町で、 住宅地と商業地の値段の境目がほとんどないのが、左京区の南部の特徴です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。

実際の成約347件 ― 戸建220件・マンション127件。新築戸建ては20件だけ

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 左京区の成約は347件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

左京区は、戸建のほうが多い区です。347件のうち戸建が220件（63％）、マンションが127件（37％・割合は当方算出）。 そして戸建のほとんどが中古です （戸建220件のうち30件は建築年が分からないため、新築20件＋中古170件は220件になりません）。

• 新築戸建ては1年で20件。最小3,500万円・最大8,000万円で、半分が4,300万〜5,200万円に入ります。延床面積の中央値は95㎡。 左京区は、新築の建売を探しても選択肢が多くない区だということです。 新築戸建て（建売）は仲介手数料0円の対象になりやすい種別ですが（対象外の物件もあります）、件数そのものが少ない点は知っておいてください。
• 中古戸建ては幅がたいへん広い。下位25％が1,900万円、上位25％が5,200万円、上位10％が8,600万円、最小400万円・最大5億円。 建築年の中央値は1995年で、170件のうち49件（29％・当方算出）は1981年以前の建築です。 延床面積の中央値は100㎡。「中古戸建ての相場」という1つの数字では語れません。
• 中古マンションの中央値は、中古戸建てと同じ3,500万円。専有面積の中央値は70㎡、建築年の中央値は1995年で、 127件のうち39件（31％・当方算出）が1981年以前の建築。最小490万円・最大1億円です。 古いマンションは、管理の状態・修繕積立金・建て替えのときの高さ制限（高度地区）を確かめる必要があります。

築年には制度上の境目があります。昭和56年（1981年）5月31日です。 京都市の耐震診断士派遣（木造住宅は無料）や「まちの匠・ぷらす」の耐震改修の補助は、 これ以前に着工された木造住宅が対象です（京町家は昭和25年11月22日以前の着工）。 左京区の成約では、中古戸建ての約3割、中古マンションの約3割がこの年代にあたります（建築年と着工日は別ですので、個別に確認が必要です）。

最寄駅別の成約（3件以上あった21駅・計335件）

中央値が最も高いのは北山の1億2,000万円（7件）、最も低いのは二軒茶屋の1,450万円（4件）。 10件以上あった12駅にかぎると、松ケ崎5,700万円・国際会館4,700万円・出町柳4,000万円が高く、 宝ケ池2,050万円・岩倉2,600万円・元田中2,600万円・一乗寺2,750万円・茶山・京都芸術大学2,800万円が低い。 地下鉄烏丸線の駅（松ケ崎・国際会館）が高く、叡山電車の駅が低いという並びです。 件数が最も多い神宮丸太町は3,100万円で、戸建全体（3,800万円）・中古マンション（3,500万円）の中央値より低い水準です。

※路線の欄は、叡山電車の公式の駅情報・京都市交通局の駅一覧で名前を確認できたものだけを書いています（神宮丸太町は公式ページで確認できず「—」）。 この表は「左京区の物件の最寄駅」の一覧で、駅が左京区にあるかどうかを示すものではありません。 件数の少ない駅（10件未満）の中央値は、数件の取引で大きく変わります。

町丁目別の成約 ― 件数の多い15町丁目

3件以上の成約があった町丁目は41町丁目・計197件。 町名の頭の文字でまとめると、岩倉46件（9町丁目）、高野32件（4町丁目）、吉田22件（5町丁目）、岡崎20件（5町丁目）、 聖護院16件（4町丁目）、下鴨14件（4町丁目）、静市13件（1町丁目）、 松ケ崎6件、修学院5件、山端4件、八瀬4件、鹿ケ谷・上高野・一乗寺・田中が各3件、杉本町3件です（当方合算）。 件数では岩倉と高野が多く、価格では下鴨・岡崎・吉田・松ケ崎が高いというのが左京区の姿です。

中央値が高い8町丁目と、低い8町丁目

最高は下鴨北園町の1億8,000万円（3件）、最低は聖護院円頓美町の890万円（3件）。約20倍（当方算出）です。 1億8,000万円にかかる仲介手数料の上限額は600万6,000円、890万円なら35万9,700円。 高い側にも低い側にも、岡崎・聖護院・吉田の町名が入っています。 「岡崎は高い」「聖護院は安い」とは言えず、同じ地名のなかに、専有面積の小さいマンションの帯と、広い戸建・新しいマンションの帯が混ざっていると読むのが妥当です （町丁目ごとの種別・建築年は公表データになく、断定はできません。件数はいずれも3〜7件ですので参考値です）。

実際の成約は、こんな中身です

マンション4件は3,400万〜3,500万円、戸建4件はすべて3,800万円（それぞれの中央値にあたる個票です）。 同じ3,500万円のマンションでも、2003年築・専有75㎡・駅から2分の部屋と、1984年築・専有80㎡・駅から14分の部屋があります。 同じ3,800万円の戸建でも、2025年築の土地100㎡・延床80㎡、1997年築の土地85㎡・延床115㎡、2007年築の土地255㎡・延床115㎡。 「新しくて小さい」「古くて駅に近い」「土地が広くて駅から遠い」の3つが、左京区の3,800万円の選択です。 修学院辻ノ田町の戸建は土地が255㎡ありますから、200㎡を超える55㎡ぶんは、固定資産税の小規模住宅用地の特例（1/6）ではなく一般住宅用地（1/3）の扱いになります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・京都市左京区347件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。 戸建の個票の間取りは公表データに無いため「—」としています。

叡山電車の区 ― 17駅すべてが左京区、最寄駅21駅のうち13駅

叡山電車（叡山電鉄）の駅情報に載っている17駅は、所在地がすべて「京都市左京区」です。 叡山本線が出町柳・元田中・茶山・京都芸術大学・一乗寺・修学院・宝ケ池・三宅八幡・八瀬比叡山口の8駅（出町柳駅〜八瀬比叡山口駅間5.6km）、 鞍馬線が八幡前・岩倉・木野・京都精華大前・二軒茶屋・市原・二ノ瀬・貴船口・鞍馬の9駅（宝ケ池駅〜鞍馬駅間8.8km）。 成約データの最寄駅21駅のうち13駅が叡山電車の駅で、成約は計198件（当方合算）です。

• 駅が近い物件が多い。駅からの平均は茶山・京都芸術大学6分、京都精華大前8分、市原8分、一乗寺9分、元田中9分、三宅八幡9分、宝ケ池9分。 個票でも、駅から2分・3分・5分の物件が並びます。
• 中央値は2,000万〜3,000万円台が中心。一乗寺2,750万円、茶山・京都芸術大学2,800万円、元田中2,600万円、岩倉2,600万円、宝ケ池2,050万円、市原2,200万円。 地下鉄烏丸線の松ケ崎（5,700万円）・国際会館（4,700万円）より低い水準です。
• 乗り換えを確かめる。叡山電車の起点は出町柳駅で、のりかえ案内に挙げられている鉄道は京阪電車です。 通勤・通学先までの経路と所要時間は、物件ごとに時刻表で確認してください（本ページには所要時間を載せていません）。

鞍馬線の先のほうは、山あいを走ります。 市原・二軒茶屋・京都精華大前の3駅は所在地が静市市原町、二ノ瀬駅は鞍馬二ノ瀬町、貴船口駅は鞍馬貴船町、鞍馬駅は鞍馬本町。 「叡山電車の駅から徒歩◯分」と書かれた物件でも、岩倉までと、市原から先とでは、地価も、土砂災害の指定箇所の数も違います （静市市原町の標準地は76,700円/㎡、市原野地区の土砂災害警戒区域等は64箇所）。

出典：叡山電車「路線図・各駅情報」 https://eizandensha.co.jp/guide/station/ （各駅のページに所在地の記載）／ 京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009295.html

景観・風致・歴史的風土 ― 山ぎわは「建てられる大きさ」が違う

京都市は、建物の高さとデザインの規制が全国でも特に細かい都市です。 平成19年（2007年）9月1日の新景観政策で、高さの上限は10m・12m・15m・20m・25m・31mの6段階になりました。 左京区は、そのうえに風致地区・歴史的風土保存区域・歴史的風土特別保存地区が重なります。

歴史的風土特別保存地区だけで、名称に左京区の地名が入っているものが8地区・計約1,256ha（当方合算）あります。 市内24地区・約2,861haの4割を超える広さです（各地区がすべて左京区のなかにあるかどうかは、市のページからは確認できていません）。 これらは「山の緑と景色が守られる」という価値と、「自由に建てられない」という制約の両面を持ちます。 山ぎわの物件を検討するときは、 (1)どの制度の区域か、(2)いまの建物と同じ大きさを建て直せるか、(3)外観の変更に許可が要るかを、契約の前に確かめてください。 京都市の「景観情報共有システム」で、住所から確認できます。 どの町がどの区域にかかるかの一覧は、本ページでは確認できていません（未取得）ので、町名から推測して書くことはしていません。

災害 ― 土砂災害は20地区598箇所。地震は花折断層、水害は鴨川・高野川と岩倉川・長谷川

京都府の「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」で、左京区は20地区・598箇所。京都市の11区のなかで、右京区（1,015箇所）に次いで2番目に多い数です。

注目していただきたいのは、北白川70箇所・錦林東山34箇所・修学院32箇所です。 花脊や大原のような山あいだけでなく、成約の多い市街地のすぐ東側にも、指定がまとまってあります。 京都府は「左京区では、地区をまたぐ箇所があるため、地区別の合計箇所数と左京区の全箇所数は一致しません」と注記しています （地区別を単純に足すと632、区の全箇所数は598）。 一方、下鴨・葵・養正・養徳といった学区の名前は、この20地区の一覧には出てきません。

地震と水害について、区役所のハザードマップのページは次のように説明しています。

• 地震：「左京区に最も大きな被害を及ぼすとされている花折断層地震が起こった場合に想定される震度分布とその被害」を示す
• 水害：「大雨による河川（鴨川・高野川，岩倉川・長谷川）の氾濫を想定した浸水区域や深さ」を示す
• 土砂災害：「学区ごとに分けて土砂災害（特別）警戒区域を示し，避難について説明」

京都市の水害ハザードマップ（左京区）は令和3年5月発行。洪水浸水想定区域は「想定し得る最大規模の降雨」による想定です。 ため池については、京都市の防災重点農業用ため池17箇所のうち3箇所（権土池・飛弾池・とどき池）が左京区にあります。 南部・中部の市街地の物件は鴨川・高野川の浸水想定を、岩倉の物件は岩倉川・長谷川の浸水想定もあわせて、 北白川・修学院・一乗寺・浄土寺・鹿ケ谷・岩倉・上高野・八瀬・大原・静市・鞍馬・花脊の山ぎわの物件は土砂災害警戒区域を、京都市防災情報マップで確かめてください。

※浸水の深さ・浸水継続時間・想定震度の具体値、土砂災害の警戒区域と特別警戒区域の内訳は、本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 京都府の箇所数は「警戒区域等」の合計で、左京区のページの更新日は2018年4月2日です。 出典：京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／ 同（左京区） https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/1218282666645.html ／ 左京区役所「ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sakyo/page/0000145626.html ／ 京都市「水害ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000143.html ／ 京都市「ため池ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html

まとめ：左京区は「どの層の土地か・種別と築年・駅・山ぎわの規制・ハザード」で選ぶ区

左京区の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち6位、京都市の11区のなかでも6位。 変動率（＋2.9％）は29市区町村中9位、11区のなかでは8位です。 平均は京都市の真ん中ですが、中身は584,000円から28,800円まで。 平均の数字よりも、検討している物件が「どの地域の、どの条件の土地か」で判断する必要があります。

確認すべきことは、次の5点です。

• どの層の土地か。都市計画区域の外（花脊峠より北）か、市街化調整区域（大原などにあり）か、市街化区域か。都市計画税と建て替えの条件が変わります。
• 種別と築年。新築戸建ては20件・4,550万円、中古戸建ては170件・3,500万円、中古マンションは127件・3,500万円。中古の約3割は1981年以前の建築です。
• どの駅か。最寄駅21駅で中央値は1,450万〜1億2,000万円。地下鉄烏丸線の駅が高く、叡山電車の駅は2,000万〜3,000万円台が中心です。
• 山ぎわの規制。風致地区・歴史的風土特別保存地区（修学院・瓜生山・大文字山・岩倉・松ヶ崎など）。建てられる大きさと外観に制約があります。
• ハザード。土砂災害は20地区598箇所（北白川70・修学院32・錦林東山34を含む）。地震は花折断層、水害は鴨川・高野川と岩倉川・長谷川。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の京都市左京区

左京区は昭和4年（1929年）に上京区から分かれて誕生し、平成31年（2019年）4月1日に誕生90周年を迎えた区です。昭和6年（1931年）に修学院村・松ヶ崎村を、昭和24年（1949年）に岩倉村・八瀬村・大原村・静市野村・鞍馬村・花脊村・久多村を編入し、昭和32年（1957年）に京北町広河原地区が加わって、いまの区域になりました。
左が1974〜78年、右が現在の、左京区役所（松ケ崎堂ノ上町）を含む同じ範囲です。松ケ崎は、昭和6年に京都市へ編入された旧松ヶ崎村の地名で、区役所の最寄りは地下鉄の松ヶ崎駅（徒歩約8分）。京都市の地下鉄烏丸線が最初に開通したのは1981年（京都市「京都市のあゆみ」）ですから、左の写真は、京都市に地下鉄がまだ無かった時期にあたります。2枚を見比べるときは、建物の建て込み方がどう変わったかと、山すその緑がどう残っているかに注目してください。歴史的風土特別保存地区には「松ヶ崎」（約26ha）の名前があり、区役所の概要は「大文字・妙法送り火」などを無形民俗文化財として紹介しています。山すその緑は、こうした制度で守られてきました。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た松ケ崎堂ノ上町の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28741〜28743・y12973〜12974）で切り出しています。

左京区は、南の市街地から北の山あいまで、性格のちがう地域が縦に並ぶ区です。区役所は「都市市街的な南部，市街地と農村地が混じり合っている中部，純農山村的な北部の3つに大別できます」と説明し、左京区基本計画（第3期）は、学区をもとに区を南部・中部南・中部北・北部（花脊峠以南）・北部（花脊峠以北）の5つに分けています。

ここでは、令和8年地価公示の全44地点（住宅地37・商業地7）と、国土交通省の成約価格情報347件の駅別・町丁目別を、住所の町名を手がかりに7つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この7つのまとまりは、住所の町名の頭の文字（岡崎・吉田・下鴨・高野・岩倉など）と、区の基本計画の5つの地域区分をもとにした当方の整理であり、京都市や左京区が定めた区分そのものではありません。学区の境とも一致しません。また、成約の町丁目別は3件以上あった41町丁目（計197件）だけの集計で、3件・4件の町丁目が多くあります。件数を必ずあわせてご覧ください。町丁目別の平均面積は、マンションの専有面積と戸建の土地面積が混ざった数字のため、本ページでは広さの比較に使っていません。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、京都市左京区・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

左京区の鉄道は、叡山電車（叡山本線・鞍馬線）と、京都市営地下鉄、京阪電車です。区役所は、最寄りの駅を地下鉄「松ヶ崎」駅（徒歩約8分）、叡山電鉄「一乗寺」駅（徒歩約16分）・「修学院」駅（徒歩約18分）と案内しています。

左京区の特徴は、叡山電車です。叡山本線は出町柳駅から八瀬比叡山口駅までの5.6km、鞍馬線は宝ケ池駅から鞍馬駅までの8.8km。同社の駅情報に載っている17駅は、すべて所在地が京都市左京区です。成約データの最寄駅21駅のうち13駅が叡山電車の駅で、計198件の成約があります。叡山電車の起点は出町柳駅で、のりかえ案内には京阪電車が挙げられています。行き先によっては乗り換えが前提になります。通勤・通学の経路と所要時間は、物件ごとに時刻表で確かめてください（本ページには掲載していません）。

大原・花脊・広河原・久多には鉄道の駅がありません。区役所が案内している交通手段は、バスとタクシーです。八瀬は叡山本線の終点（八瀬比叡山口駅）、鞍馬は鞍馬線の終点（鞍馬駅）にあたります。

※上の表に載せているのは、叡山電車（叡山電鉄）の公式の駅情報で、所在地が「京都市左京区」と確認できた17駅です。叡山本線（出町柳駅〜八瀬比叡山口駅間5.6km）の8駅と、鞍馬線（宝ケ池駅〜鞍馬駅間8.8km）の9駅で、叡山電車は全線が左京区のなかを走っています。

左京区には、このほかにも駅があります。区役所（松ケ崎堂ノ上町）は、最寄りを京都市営地下鉄の「松ヶ崎」駅（徒歩約8分）と案内しており、区役所の「左京区の概要」は、国立京都国際会館について地下鉄烏丸線に触れています。出町柳駅は京阪電車との乗り換え駅です。ただ、地下鉄と京阪電車の駅については、駅ごとの所在地（どの区にあるか）を公式ページで確認できませんでした（未取得）。駅がどの区にあるかは取り違えが起きやすいため、所在地を確認できた駅だけを表にしています。

成約データの最寄駅は21駅あります（3件以上あった駅・計335件）。多い順に、神宮丸太町50件、出町柳44件、国際会館28件、一乗寺26件、茶山・京都芸術大学25件、松ケ崎22件、修学院19件、岩倉17件、元田中16件、三宅八幡12件、宝ケ池12件、蹴上11件、北大路9件、北山7件、東山7件、八幡前7件、市原7件、京都精華大前5件、八瀬比叡山口4件、二軒茶屋4件、鞍馬口3件。これは「左京区の物件の最寄駅」であって、「左京区にある駅」の一覧ではありません。区の境に近い物件では、となりの区の駅が最寄りになることがあります。

21駅のうち13駅は叡山電車の駅で、成約は計198件（当方合算）。335件の約6割です。国際会館・松ケ崎・北山・北大路・鞍馬口は京都市交通局の地下鉄烏丸線の駅一覧に、蹴上・東山は地下鉄東西線の駅一覧にある駅名で、この7駅の成約は計87件（当方合算）。残る神宮丸太町が50件です。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅別の乗降人員を確認できていないためです（未取得）。京都市統計書に駅別の表がありますが、本ページの作成時点では数値を取得できていません。

駅からの平均分数の読み方。茶山・京都芸術大学6分、京都精華大前8分、市原8分、一乗寺9分、元田中9分、三宅八幡9分、宝ケ池9分と、叡山電車の駅は平均10分未満が多い一方、国際会館12分、松ケ崎13分、出町柳13分、北大路16分、蹴上16分、岩倉17分と、地下鉄の駅やターミナルは平均10分を超える傾向があります。叡山電車は駅の近くの物件が多く、地下鉄の駅は離れた住宅地まで最寄駅になっている、と読めます。

道路

北部の山間地域への交通は、市街地とまったく違います。区役所が出張所へのアクセスとして案内しているのは次のとおりです。大原出張所（大原来迎院町）：京都バス「大原」停留所（特16・17・特17・19号系統）から徒歩約2分。八瀬出張所（八瀬秋元町）：京都バス「ふるさと前」停留所（特16・17・特17・18・19系統）から徒歩約4分。静市出張所（静市市原町）：京都バス「市原駅前」停留所（32・34・35・50・52・54・特54系統）から徒歩約1分、叡山電鉄「市原駅」から徒歩約3分。

花脊出張所（花脊大布施町）へは、京都バス32系統の「花背農協前」停留所から徒歩約1分。区役所は「毎日運行しておりますが、本数が少ない」と注意書きをし、タクシーなら出町柳駅から約1時間・鞍馬駅から約30分、自動車は鞍馬街道経由、と案内しています。花脊峠を越える道が、花脊・別所・広河原と市街地を結ぶ道です。

久多は、左京区の市街地からではなく、滋賀県の側から入るのが公共交通の経路です。久多出張所（久多宮の町）へのアクセスとして区役所が挙げているのは、「京阪電鉄・叡山電鉄『出町柳』駅からタクシーで約1時間20分」のほか、JR堅田駅から大津市葛川地区（梅の木）までの乗合タクシー、江若交通バス「梅ノ木」停留所（51系統）から徒歩約1時間30分。バスは「平日運行なし」「午前中1往復のみ」とされています。久多出張所の郵便番号は520-0463で、京都市内のほかの出張所（601から始まる番号）とは違う番号です。同じ左京区でも、暮らしの動線が滋賀県の側を向いている地域があるということです。

道路について。左京区基本計画（第3期）は、北部地域について「道路改良など交通手段の確保と都市基盤の整備を進めることで，北部地域に来てもらい，暮らしてもらう人を増やしていく」とし、「二ノ瀬トンネルの完成・開通」に触れています。区は令和6年11月19日に、花背小中学校のグラウンドで北部山間地域の大規模災害対応訓練を行っており、その説明は「大規模地震等が発生した際、道路が寸断されて集落が孤立する可能性があります」です。北部で家を探す方は、通勤・通院・買い物の経路と、通行止めのときの代わりの道を、地図で確かめてください。国道・府道の路線名の一覧、高速道路の出入口は、公式資料で確認できていません（未取得）ので、本ページには載せていません。

市街地の道について。京都市全体では、幅4m未満の細い道（細街路）が約941km・約12,960本あります（平成23年調査）。左京区の内訳は未取得ですが、古くからの市街地の物件では、前の道の幅と建築基準法上の道路の種別を必ず確認してください（確認の方法は「買う前に確認したい点」の章に書いています）。区役所は来庁について「できるだけ自動車の御利用をお控えください」と呼びかけており、最寄りのバス停として市バス「左京区総合庁舎・京都工芸繊維大学前」（65系統・徒歩1分）、「左京区総合庁舎前」（4・65号系統・徒歩約4分）を挙げています。バスの系統と本数は改正で変わります。バス便の物件は、いまの時刻表で確かめてください。

※駅別の乗降人員、地下鉄・京阪電車の駅ごとの所在地、国道・府道の路線名の一覧、高速道路の出入口は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：左京区役所「区庁舎の所在地とアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sakyo/page/0000011113.html ／左京区役所「区庁舎・出張所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sakyo/category/101-12-0-0-0-0-0-0-0-0.html ／叡山電車「路線図・各駅情報」 https://eizandensha.co.jp/guide/station/ ／京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009295.html ／左京区基本計画（第3期） https://www.city.kyoto.lg.jp/sakyo/cmsfiles/contents/0000288/288825/sakyokukihonkeikaku.pdf ／左京区役所「左京区北部山間地域における大規模災害対応訓練を実施しました！」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sakyo/page/0000335006.html ／京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

京都市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。左京区だけの税率というものはなく、京都市の11区で共通です。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化区域の外の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税の課税対象について、市は「都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの方」と説明しています。左京区には、都市計画区域の外（花脊峠より北）の土地があり、都市計画区域のなかも市街化区域と市街化調整区域に分かれますから、同じ左京区内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。

京都市には、もうひとつ知っておくべき税があります。「非居住住宅利活用促進税」です。市街化区域内にある「その所在地に住所を有する者がいない住宅」の所有者にかかる税で、市は「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」としています（システム開発の影響で、当初の令和11年度から1年延期。2026年10月時点ではまだ始まっていません）。税額は、家屋の固定資産評価額×0.7％（家屋価値割）と、立地床面積割の合計です。自分が住む家は対象外ですが、判定は住民票ではなく居住の実態で行われます。左京区は大学の多い区です。お子さんの進学にあわせてマンションを買う、卒業後は空けておく、という使い方を考えている方は、誰も住まなくなった時点で課税の対象になりうることを知っておいてください。賃貸・売却の予定があるもの、事業に使っているものなどには課税免除、転勤・入院・介護などによる一時的な非居住には減免の定めがあります。

納税義務者は毎年1月1日（賦課期日）の所有者です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点は、同一人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

住宅用地の特例は、京都市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が価格×1/6、都市計画税が価格×1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格×1/3、都市計画税が価格×2/3です。

左京区の成約データでは、戸建220件の土地面積の中央値は125㎡です。個票の例では、土地85㎡・100㎡といった敷地の一方で、土地255㎡の戸建もありました。左京区で流通している戸建の多くは土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まりますが、岩倉や山ぎわの広い敷地では、200㎡を超える部分が一般住宅用地の扱いになります。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。令和13年3月31日までに新築された住宅で、居住部分の割合が2分の1以上、居住部分の床面積が40㎡以上240㎡以下（令和8年3月31日までの新築は50㎡以上280㎡以下）のものは、床面積120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1に減額されます。期間は一般の住宅が3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分。認定長期優良住宅は5年度分（中高層耐火住宅は7年度分）です。左京区の新築戸建ての成約は延床面積の中央値が95㎡ですから、多くは120㎡の枠に収まります。市のページでは、この減額は固定資産税について書かれており、都市計画税に適用するという記載は確認できませんでした。

このほか、耐震改修（昭和57年1月1日以前からある住宅・工事費50万円超）、バリアフリー改修、省エネ改修の減額措置があります。左京区の中古戸建ての成約170件のうち49件、中古マンション127件のうち39件は、建築年が1981年以前です。古い住宅を買って耐震改修をする方は、減額の対象になるかを工事の前に確認しておくと、申告の漏れを防げます（多くの減額は申告が必要で、工事完了後3か月以内などの期限があります）。

免税点

同一人が京都市左京区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月28日／第4期 翌年（令和9年）3月1日（令和8年度。土日祝・年末年始に当たる場合は翌開庁日）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は京都市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜その土地は「どの層」か ― 都市計画区域の外・市街化調整区域・市街化区域

左京区で家を買う前に、最初に確かめていただきたいのは、土地の「層」です。 左京区には、京都市の土地の3つの区分がすべてあります。

「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 市街化調整区域の物件は、建て替えに許可が要る、あるいはできない場合があり、住宅ローンの取扱いも金融機関で分かれます。 京都市には、調整区域の既存集落で新たに住宅を建てられるようにする条例（令和4年4月施行）がありますが、 指定区域の一覧にあるのは西京区大原野の区域で、左京区の区域は載っていません。 左京区のどこからが市街化調整区域なのか、町名の一覧は公式の文章では確認できませんでした（未取得）。 大原・八瀬・静市・鞍馬・岩倉の北側など山に近い物件は、 京都市の「京都市地図情報提供サービス」で住所を入れて、区域区分を必ず確かめてください。 家タダでは、区域区分・建て替えの可否・住宅ローンの取扱いを、契約前に無料で調査します。

出典：冊子「京都市の都市計画」第3章 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000142/142484/3syou.pdf ／ 京都市「大原戸寺町地区地区計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000159362.html ／ 京都市「京都市市街化調整区域における開発許可等の基準に関する条例」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000295041.html ／ 京都市地図情報提供サービスについて https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000278444.html

2｜風致地区・歴史的風土 ― 山ぎわは「建て直せる大きさ」を先に確かめる

左京区の市街地は、東も北も山に接しています。その山すそに、次の制度がかかっています。

• 風致地区（市内17地区・約17,943ha）：建物の新築・増改築・色の変更などに市長の許可。 種別により高さ8〜15m、建ぺい率2/10〜4/10、道路からの後退2〜3m、緑地の規模2/10〜4/10。
• 歴史的風土特別保存地区（市内24地区・約2,861ha）：建物の新築・宅地の造成は原則として認められない。 名称に左京区の地名が入っているのは、修学院・瓜生山・大文字山・上高野・寂光院・三千院・岩倉・松ヶ崎の8地区。
• 特別修景地域（市内62箇所）：世界遺産や離宮の周辺など。太陽光発電装置を設置できない地域がある。

中古戸建てを買って建て替える・増築するつもりの方は、とくに注意してください。 風致地区の建ぺい率は、種別によっては2/10です。100㎡の土地なら建築面積は20㎡まで、ということになります（当方算出）。 規制ができる前に建った家は、いまの基準より大きく建っていることがあり、建て替えると小さくなる場合があります。 歴史的風土特別保存地区では、許可が得られず土地の利用に著しい支障がある場合に市が土地を買い入れる制度があり、 京都市は平成28年度末までに約285.7haを買い入れています。それだけ強い制限だということです。

確認の方法：京都市の「景観情報共有システム」で住所を入れると、風致地区の種別、歴史的風土の区域、高度地区、景観地区などをまとめて確認できます。 契約の前に、売主・仲介会社から「法令上の制限」の説明を受け、同じ大きさで建て替えられるかを文書で確かめてください。

出典：京都市「風致景観の保全」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281780.html ／ 京都市「歴史的風土（古都）の保存」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281785.html ／ 京都市 景観情報共有システムについて https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281540.html

3｜高さは6段階 ― 古いマンション・3階建ては「同じ高さで建て直せるか」

京都市の高度地区は、10m・12m・15m・20m・25m・31mの6段階です。 平成19年（2007年）9月1日の新景観政策で、それまでの10・15・20・31・45mの5段階から変わり、45mの区分がなくなって、市街地の約3割で上限が引き下げられました。 基本の考え方は「都心部から三方の山すそに向かって次第に建築物の高さが低くなる」こと。 山すその多い左京区は、低い上限がかかる区域が広いと考えられます（区ごとの内訳は未取得です）。

左京区の中古マンションの成約127件のうち、39件は建築年が1981年以前です。 新景観政策（2007年）より前に建ったマンションは、いまの高さの上限を超えている場合があります。 建て替えのときに同じ階数・戸数を確保できないと、建て替えの合意が難しくなります。 古いマンションを検討するときは、(1)高度地区の種別、(2)いまの建物の高さ、(3)管理組合で建て替え・大規模修繕がどう議論されているか、を確かめてください。

※面積は高度地区計画書の種類別の値を当方が段階ごとに合算したもの（市全体・計14,274ha）。左京区の内訳は未取得です。 出典：京都市 高度地区 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000023106.html ／ 京都市「新景観政策」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281600.html

4｜細い道・袋路・京町家 ― 再建築できるかは「道」で決まる

京都市には、幅4m未満の細い道（細街路）が約941km・約12,960本あります（平成23年調査・都市計画区域内で建物の立ち並びがあるもの）。 そのうち袋路（行き止まりの道）が約4,330本、幅1.8m未満の道が約3,410本（当方合算）。 市は、路地で困っている人に向けたページで「幅員1.8メートル未満の路地は沿道建物の再建築や大規模改修が困難」と説明しています。 左京区の内訳は未取得ですが、古くからの市街地で、周辺より安い戸建を見つけたときは、まず前の道を確かめてください。

• 建築基準法上の道路に2m以上接しているか。接していない敷地は、原則として建て替えができません。 道路の種別は、京都市地図情報提供サービスの「指定道路図」で確認できます。
• 2項道路（幅1.8m以上4m未満のみなし道路）に面しているなら、セットバックが必要。 京都市の狭あい道路等整備事業では、建築確認申請の前に申出・協議を行い、道路の中心線から2m後退して後退杭を設置します。 後退した部分は敷地面積に入らないため、建てられる家が小さくなります。
• 救済の制度もあります。路地のある町並みを再生するための道路指定制度（平成26年度創設）、建築基準法第43条第2項の許可、連担建築物設計制度。 使えるかどうかは路地ごと・敷地ごとの判断です。
• 京町家にあたる建物かどうか。京町家（昭和25年以前に建築された木造で、伝統的な構造・意匠を持つもの）は、 「京都市京町家の保全及び継承に関する条例」により、解体に着手する1年前までに届出が必要です （個別指定・指定地区内の京町家は義務で、違反は5万円以下の過料。それ以外は努力義務）。 古家つきの土地を買って建て替えるつもりの方は、契約の前に確認してください。 条例の改正案について、令和8年7月24日〜8月24日に市民意見の募集が行われており、制度が変わる可能性があります。

出典：京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html ／ 京都市「建築基準法上の道路種別と手続」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000328986.html ／ 京都市「狭あい道路等整備事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000180433.html ／ 京都市「前の道が狭すぎて建替えも売却もできない・・密集市街地でお困りのみなさんへ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000337478.html ／ 京町家を未来へ https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/ ／ https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/kaitai/ ／ 京都市「京町家条例の改正に向けた市民意見募集」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000355412.html

5｜ハザード ― 土砂災害598箇所、花折断層、鴨川・高野川と岩倉川・長谷川、3つのため池

土砂災害の特別警戒区域（レッドゾーン）は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 居室のある建物に構造の規制がかかり、担保評価や住宅ローンの条件に影響することがあります。 京都市の居住誘導区域（京都市持続可能な都市構築プラン）は、市街化区域から工業地域・工業専用地域・土砂災害特別警戒区域・急傾斜地崩壊危険区域を除いた区域とされています。 左京区の598箇所について、警戒区域と特別警戒区域の内訳は取得できていません（未取得）ので、 山ぎわの物件は、イエローかレッドかまで京都市防災情報マップで確かめてください。

京都市の防災情報マップでは、洪水・内水について河川ごとに「浸水深」「家屋倒壊（氾濫流）」「家屋倒壊（河岸浸食）」「浸水継続時間」を表示できます。 浸水の深さだけでなく、「家屋倒壊等氾濫想定区域」に入っていないかも見てください。 重要事項説明を待たずに、物件を見に行く前の段階で、ご自身でも住所を入れて確認しておくことをおすすめします。

※浸水深・想定震度・被害想定の具体値は、本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報（左京区）」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/1218282666645.html ／ 左京区役所「ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sakyo/page/0000145626.html ／ 京都市防災情報マップ https://www.bousaimap.city.kyoto.lg.jp/ ／ 京都市「京都市Web版ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000146.html ／ 京都市「ため池ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html ／ 京都市「立地適正化計画の区域図」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000256463.html

6｜築年の古い家を買うなら ― 耐震の補助と、中古＋リフォームの応援金

左京区の成約では、中古戸建て170件のうち49件、中古マンション127件のうち39件が、建築年1981年以前です。 古い木造住宅を買う方は、京都市の次の制度を知っておいてください。

いちばん大事なのは順番です。耐震改修の補助は工事の着工前の申請が必須で、令和8年度の受付は4月13日から12月25日まで（予算がなくなり次第終了）。 買ってすぐリフォームの契約・着工をしてしまうと、補助が受けられなくなります。 左京区は新築戸建ての成約が1年で20件しかなく、中古を買ってリフォームする方が多くなる区ですから、 未就学のお子さんがいる世帯は、応援金の対象になるかを物件探しの段階で確かめておく価値があります。 要件・金額は年度で変わりますので、申請の前に京（みやこ）安心すまいセンターにご確認ください。

出典：京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000119039.html ／ 京都市「まちの匠・ぷらす」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html ／ 京都市「京都安心すまい応援金」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000330039.html

7｜住まない家にかかる新しい税 ― 非居住住宅利活用促進税（令和12年度から課税開始予定）

京都市は、市街化区域内にある、誰も住んでいない住宅の所有者に課す「京都市非居住住宅利活用促進税」を、 令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定としています。2026年10月時点では、まだ課税は始まっていません。

• 税額：家屋価値割（家屋の固定資産評価額×0.7％）＋立地床面積割（敷地の1㎡当たり固定資産評価額×延べ床面積×0.15〜0.6％）
• 判定：住民票の有無ではなく、居住の実態（生活の本拠）で判定。分譲マンションは戸（専有部分）ごと
• 課税免除：家屋の固定資産評価額が30万円（導入当初5年間は100万円）未満のもの、事業に使っているもの、賃貸・売却の予定があるもの（条件あり）、歴史的な価値のある建築物など
• 市街化区域の外は対象外：市街化調整区域・都市計画区域の外の住宅は課税されません

自分が住む家を買う方には関係のない税です。 関係があるのは、(1)セカンドハウスとして買う方、(2)お子さんの大学進学にあわせて買い、卒業後は空けておくつもりの方、(3)将来、相続などで空き家になる可能性がある方。 6つの大学がある左京区では、(2)のような買い方を考える方もいらっしゃると思います。 誰も住まなくなった時点で対象になりうること、賃貸や売却に出せば免除の定めがあることを、買う前に知っておいてください。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html ／ 同「課税対象」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html

8｜駅からの距離と乗り換え ― 「駅近」でも通勤時間は別

左京区の成約の最寄駅は21駅。そのうち13駅が叡山電車の駅です。

• 叡山電車の駅は、駅からの平均が短い（茶山・京都芸術大学6分、一乗寺9分、元田中9分）。 ただし起点は出町柳駅で、行き先によっては京阪電車などへの乗り換えが前提になります。
• 地下鉄の駅は、平均が長い（国際会館12分、松ケ崎13分、北大路16分、蹴上16分）。 駅から離れた住宅地まで最寄駅になっているということで、バス・自転車を使う暮らしになる物件が含まれます。
• 岩倉駅は平均17分で21駅の最長。岩倉は、地下鉄の国際会館駅が最寄りか、叡山電車の岩倉駅が最寄りかで、成約の中央値が4,700万円と2,600万円に分かれます。
• 最寄駅の記載がない成約個票もあります（浄土寺上馬場町の戸建）。駅から離れた町では、バスの系統と本数を確かめてください。
• 大原・花脊・広河原・久多には鉄道の駅がありません。花脊へのバスは「本数が少ない」、久多へのバスは「平日運行なし」と区役所が注意書きをしています。

物件広告の「駅から徒歩◯分」は、通勤時間そのものではありません。 乗り換えの回数と、朝の時間帯の所要時間を、時刻表で確かめることをおすすめします（本ページには所要時間を載せていません）。

9｜人口は減り、世帯は増えている区で買う、ということ

左京区の人口は、令和2年国勢調査の166,039人から、令和7年国勢調査（速報）の162,387人へ、5年間で3,652人（2.2％）減りました。 世帯数は2,821世帯（3.3％）増えています。京都市全体（人口−2.2％）と同じ動きです。

• 地価は上がっています。住宅地37地点のうち32地点が上昇、平均＋2.9％。岡崎・吉田・聖護院・北白川では4〜10％の上昇です。 人口が減っても、南の市街地の土地の値段は下がっていません。
• 山あいは別の動きです。静市静原町（−3.0％）・大原野村町（−0.6％）は下落、八瀬秋元町は横ばい。 花脊・別所・広河原・久多は、平成22年から平成27年の5年間で人口が10〜16％減っています。
• 売るときのことも考えておく。駅からの距離、土砂災害の指定、風致・歴史的風土の規制、区域区分は、将来の売りやすさに関わります。

「左京区だから資産価値が保たれる」とは言えません。同じ区のなかで、上がっている場所と下がっている場所がはっきり分かれています。

10｜左京区で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・景観や風致の規制・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

左京区は、昭和4年（1929年）4月1日に誕生しました。 京都市統計書の「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」は、この日のできごとを 「上京区と下京区の区域の一部を分合して左京区・中京区・東山区を新設」と記しています。 区役所の「左京区の概要」は、大正7年（1918年）に上京区へ編入された愛宕郡白川村・田中村・下鴨村について、 「左京区はこれらの地域を中心として上京区から分区して成立しました」と説明しています。 平成31年（2019年）4月1日には、誕生から90周年を迎えました。

いまの左京区ができるまで ― 4回の編入

南から北へ、3段階で広がった区です。 大正7年に京都市に入った白川・田中・下鴨、昭和6年の修学院・松ケ崎、昭和24年の岩倉・八瀬・大原・静市野・鞍馬・花脊・久多。 昭和24年の編入で、区は一気に山あいへ広がりました。 いまの成約データで件数が最も多い岩倉（9町丁目・46件）は、左京区ができた時点では京都市ではなかった地域です。

この編入の歴史は、いまの土地の値段にも表れています。 令和8年地価公示の住宅地37地点のうち、10万円/㎡を下回る4地点（静市市原町76,700円・八瀬秋元町50,400円・大原野村町32,100円・静市静原町28,800円）は、 すべて昭和24年に加わった地域の町名です。 同じ昭和24年に加わった岩倉は123,000〜297,000円/㎡。 大正7年に京都市に入った下鴨は367,000〜515,000円/㎡、北白川は288,000〜342,000円/㎡、田中は250,000〜283,000円/㎡、 昭和6年に入った松ケ崎は339,000〜400,000円/㎡、修学院は160,000円/㎡です （標準地のある町だけの比較で、同じ町名のなかにも幅があります）。

旧村の名前は、いまも住所・駅・学校・出張所に残っています。

• 住所：「下鴨◯◯町」「田中◯◯町」「北白川◯◯町」「修学院◯◯町」「松ケ崎◯◯町」「岩倉◯◯町」「八瀬◯◯町」「大原◯◯町」「静市◯◯町」「鞍馬◯◯町」「花脊◯◯町」「久多◯◯町」「広河原◯◯町」。
• 駅：叡山電車の元田中・修学院・岩倉・八瀬比叡山口・鞍馬。
• 出張所：八瀬・大原・静市・花脊・久多の5か所。
• 学校：下鴨・北白川・修学院・松ケ崎・岩倉南・岩倉北・八瀬の各小学校、大原小中・花背小中。

左京区で物件を探すときは、「左京区のどこか」ではなく「旧どの村か」で考えると、整理がつきやすくなります。 駅も、学校も、地価も、災害の種類も、この単位でまとまっているからです。 なお、「左京」という区名の由来を説明した記述は、区役所の概要のページでは確認できませんでした（未取得）。推測による由来は載せていません。

3つの水系と、府内で1位・2位の高さの山

区役所の「左京区の概要」は、区の地勢を次のように説明しています。

同じ区のなかに、鴨川へ流れる水と、桂川へ流れる水と、安曇川へ流れる水があります。 成約の多い市街地は高野川・鴨川水系の側で、区のハザードマップが水害の対象河川として挙げるのも鴨川・高野川、岩倉川・長谷川です。 花脊峠より北は別の水系にあたり、久多へは滋賀県の大津市葛川地区を経由する経路が区役所から案内されています （どの町がどの水系にあたるかの対応は、区役所のページからは確認していません）。

文化財・大学・岡崎 ― 区役所が挙げる左京区の特性

• 文化財：「慈照寺（銀閣寺）や南禅寺など，国の史跡・名勝に指定」されたものがあり、 「賀茂御祖神社（下鴨神社）と慈照寺は，世界文化遺産にも登録」されています。 区役所の概要は、大文字・妙法の送り火、鞍馬の火祭、八瀬の赦免地踊などを、無形民俗文化財として紹介しています。
• 岡崎：「岡崎公園一帯に美術館，京都会館，国際交流会館，琵琶湖疏水記念館，動物園，図書館，勧業館（みやこめっせ）など」が集まっています。 地区計画（岡崎文化・交流地区 31.3ha・平成24年2月1日決定）と特別用途地区（岡崎文化芸術・交流拠点地区 31ha）が定められた区域です。
• 大学：区役所の概要は「京都大学，京都工芸繊維大学など，大学はあわせて6大学が区内に点在」と説明し、 区の基本計画は6大学を京都大学・京都工芸繊維大学・京都府立大学・京都精華大学・京都芸術大学・京都ノートルダム女子大学としています。
• 国際会館：区内に国立京都国際会館が立地しています。成約データでは、国際会館駅が最寄りの物件が28件・中央値4,700万円です。

買う立場から見ると、これらは「環境の良さ」であると同時に「規制の理由」でもあります。 世界遺産や社寺の周辺は、風致地区の特別修景地域や歴史的風土特別保存地区、眺望景観の保全の対象になりやすく、 建物の高さ・形・色に細かい基準がかかります。 京都市の眺望景観の保全には「しるし」への眺め（五山の送り火など）という類型があり、 送り火が見える場所は、その眺めを守るための高さや意匠の基準がかかっている場合があります （個別の区域は景観情報共有システムで確認してください。区域の一覧は本ページでは取得していません）。

年表

※区名「左京」の由来、各学区の人口、令和7年国勢調査の確報は確認できていません（未取得）。 出典：京都市統計書 第2章「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」 https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Publish/YearBook/ ／ 左京区役所「左京区の概要」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sakyo/page/0000243219.html ／ 左京区基本計画（第3期） https://www.city.kyoto.lg.jp/sakyo/page/0000288825.html ／ 京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／ 京都市「歴史的風土（古都）の保存」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281785.html ／ 京都市「京都市景観計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281258.html

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