【京都市上京区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

京都市上京区の価格帯で、いくら得になるか

京都市上京区の住宅地は1㎡あたり平均458,923円（13地点の単純平均）。区内の標準地は最高800,000円/㎡（室町通下立売上る勘解由小路町１５６番）から最低266,000円/㎡（下長者町通七本松西入鳳瑞町２３３番１０）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が3.0倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市上京区の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は44件。成約価格の中央値は3,350万円、真ん中の半数は2,000万円〜4,800万円に収まっています。延床面積の中央値は90㎡。建築年の中央値は1992年です。

最寄駅で多いのは今出川駅（12件）、北野白梅町駅（8件）、鞍馬口駅（7件）。

中央値の3,350万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は117万1,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる44件のうち、1981年以前に建てられたものは17件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

京都市上京区の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて京都市上京区・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 7.03km²に8万2千人。人口はほぼ横ばい、世帯は増えている区

上京区の人口は82,590人（男37,970人／女44,620人）、世帯数は50,682世帯です（2026年9月1日現在・上京区役所「区の基本情報」）。面積は7.03km²で、京都市11区のなかでは下京区（6.78km²）に次いで2番目に小さい区です。人口密度は約11,748人/km²（当方算出）。1世帯あたりの人数は約1.63人（当方算出）で、2人を下回っています。

令和7年国勢調査の速報（京都市の独自集計）では、上京区は83,091人・50,397世帯。令和2年国勢調査の83,832人・48,004世帯から、人口は−741人（−0.9％）、世帯は＋2,393世帯（＋5.0％）です。同じ5年間に京都市全体は1,463,723人から1,431,713人へ−32,010人（−2.2％）でした。11区のうち人口が増えたのは中京区・下京区・南区の3区で、上京区の−0.9％は、人口が減った8区のなかで減り方が最も小さい数字です。世帯数の伸び（＋5.0％）は、南区（＋8.4％）・下京区（＋6.7％）・中京区（＋6.3％）に次いで4番目。人口はほぼ横ばいで、世帯だけが増えている。1世帯あたりの人数が小さくなっている、ということです。なお、この数字は京都市が公表した速報で、市は「総務省統計局が後日公表する速報値とは異なる場合があります」と注記しています。確報は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。

区の基本計画は、若い世代の多さを区の特徴に挙げています。「上京区基本計画2025」（令和3年度〜7年度の計画）は、「上京区では、区内の人口の約1割を若者（20～24歳）が占めているほか、多くの大学生が上京区で学び、生活しています」と書いています。同じ計画には、「空き家が約1割存在し、高齢化の進展等により増加が見込まれ」る、「区内の7学区が木造密集市街地に指定」されている、「風情のある京町家や路地が数多く存在」する、という記述もあります。若い単身の世帯と、古くからの木造の住宅地が、同じ区のなかに重なっているというのが、区の計画から読める上京区の姿です（高齢化率・単独世帯の割合・京町家の軒数といった区ごとの数字は、本ページでは確認できていません）。

買う側にとっての意味は2つあります。第一に、流通している住戸に、単身・2人向けの小さなものが多いということ。成約した中古マンション144件の専有面積の中央値は60㎡、建築年の中央値は1992年です。家族で住む広さの住戸を探す方は、広さを条件に入れた時点で選択肢と価格帯が変わると考えておいてください。第二に、古い建物が多いということ。中古戸建て44件のうち17件、中古マンション144件のうち20件が1981年以前の建築でした。建物の状態・耐震・前面道路の確認が、ほかの区以上に大切になります。

上京区は、京都市でいちばん古い2つの区のひとつです。区役所の説明によると、明治12年に「郡区町村編成法」によって京都を2区に分けて上京区・下京区が編成され、昭和4年に上京・下京の2区から左京・中京・東山が分区、昭和30年に上京区から北区が分区して、「現在の上京区（17学区）が構成されました」。区の範囲は「東は鴨川（賀茂川）、西は紙屋川（天神川）」「北は鞍馬口通、南は丸太町通」の「横長の長方形」と説明されています。17の学区は、成約データにも地域の単位としてそのまま出てきます（「特徴」と「エリアガイド」の章で扱います）。

市街化区域と市街化調整区域

京都市は、市街化区域と市街化調整区域を分けている市です（線引きあり）。京都市「都市計画総括表」（令和8年4月23日現在）によると、市域82,783haのうち都市計画区域は48,051ha、そのうち市街化区域が14,980ha（31.2％）、市街化調整区域が33,071ha（68.8％）。都市計画区域の外は左京区と右京区の一部だけで、上京区は都市計画区域の中にあります。

ただし、上京区の中の内訳（区ごとの市街化区域・市街化調整区域の面積）は、公表資料で確認できませんでした。京都市統計書の「都市計画区域面積」の表は市全体の値だけで、行政区別の内訳が載っておらず、都市計画の冊子にも行政区別の表がありません。このページでは「上京区は全域が市街化区域」とは書いていません。推測で書かない方針のためです。検討中の物件がどちらの区域にあるかは、京都市地図情報提供サービス（下の「調べ方」）で住所ごとに確認できます。

上京区の物件で実際に効いてくるのは、区域区分よりも、その先の制限です。建物の高さの上限（高度地区）、外観のデザインや色の基準（景観地区・風致地区など）、地区計画（3地区）、建築協定、そして前面道路の幅と種別。これらは下の表と「買う前に確認したい点」の章で整理します。

地価公示 ― 13地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、京都市上京区の住宅地の標準地は13地点。 単純平均は1㎡あたり458,923円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋5.4％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

京都市上京区は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 京都市上京区の住宅地の平均価格は1位。 京都市の11区のなかで見ると第1位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

京都市上京区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地13地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ区内で3.0倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

上京区を一言で表すと、「住宅地の値段が京都府でいちばん高い区。ただし、通りによって3倍ちがう区」です。 令和8年地価公示で、住宅地の標準地は13地点。平均は1㎡あたり458,923円で、府内29市区町村の1位、京都市11区でも1位です。 一方で、成約225件の中央値は、中古マンションが2,850万円、戸建が3,400万円。となりの中京区（中古マンション5,100万円）より低い水準です。 土地は高いのに、成約価格は中京区ほど高くない。この章では、その理由をデータから読んでいきます。

住宅地の標準地は13地点。すべて上昇、最高と最安で3.0倍

読み取れることが4つあります。

• 13地点すべてが上昇。上昇率は＋3.6％〜＋6.7％で、＋6％以上が4地点、＋5％台が5地点、＋4％台が2地点、＋3％台が2地点。 平均＋5.4％は、府内29市区町村・京都市11区のどちらでも4位です。価格は1位、上がり方は4位という位置になります。
• 価格の幅が広い。50万円以上が5地点、40万円台が2地点、30万円台が2地点、20万円台が4地点。 最高の800,000円/㎡は坪に直すと約264万円、最安の266,000円/㎡は約88万円です（当方算出）。 平均の458,923円/㎡（坪約152万円）という数字は、高い5地点が引き上げた平均で、13地点のうち8地点は平均より下にあります。
• 高い地点も低い地点も、同じように上がっている。最高地点が＋6.7％で13地点の最大ですが、最安地点も＋5.6％で平均を上回っています。 ＋3％台にとどまったのは、寺町通今出川上る（＋3.6％）と新町通御霊前上る（＋3.9％）の2地点でした。
• 標準地の地積に幅がある。小川通一条下るの850㎡から、大宮通下長者町下るの93㎡まで。 100〜200㎡台の地点が中心で、中京区の住宅地の標準地（71〜285㎡）と比べると、やや大きめの区画が選ばれています。

住所の読み方をひとつ。上京区の住宅地の標準地は、13地点すべてが「◯◯通◯◯上る（下る・東入・西入）◯◯町」という通り名の住所です。 高い側の5地点の住所には、室町通・小川通・新烏丸通・西洞院通・西三本木通の名前が、 20万円台の4地点の住所には、大宮通・智恵光院通・浄福寺通・七本松通の名前が入っています。 区役所の学区紹介は、烏丸通から堀川通までを小川・中立・滋野の各学区（その北に、烏丸通寺之内を中心とする室町学区）、 堀川通から千本通までを西陣・桃薗・嘉楽・聚楽・正親・出水の各学区、 千本通から紙屋川までを翔鸞・仁和の各学区の範囲として説明しています。 物件の住所に出てくる通りの名前を見れば、土地の値段のおおよその水準が分かる、というのが上京区の特徴です （個々の標準地がどの学区にあるかは、公表資料で確認していません）。

商業地は5地点。住宅地の最高地点は、商業地とほぼ同じ値段

商業地の平均は584,600円/㎡、前年比＋10.1％。5地点すべてが上昇し、3地点が＋10％以上です。 住宅地の平均（458,923円/㎡・＋5.4％）と比べると、価格は約1.3倍、上がり方は約2倍（当方算出）。

• 住宅地と商業地の差が小さい。となりの中京区は、商業地の平均（2,034,772円/㎡）が住宅地の平均（387,200円/㎡）の約5.3倍でした。 上京区は約1.3倍。住宅地の最高地点（800,000円/㎡）は、商業地5地点のうち4地点より高い価格です。
• 商業地の標準地は、今出川通・烏丸通・堀川通・千本通・下立売通という、区を通る大きな通りの地点。 上昇率が大きいのは千本通中立売上る（＋12.1％）と堀川通上立売上る（＋12.0％）で、価格の最も高い今出川通出町（＋10.0％）を上回っています。
• 商業地の区画は小さい。地積は60〜144㎡。5地点とも、住宅地の標準地の多くより小さな区画です。

買う方にとっての意味を、正直に書きます。 上京区は、繁華街の地価が全体を引っ張っている区ではありません。「住む場所」としての土地そのものに高い値段がついている区です。 住宅地が年に5％前後、商業地が10％前後上がっている局面では、売り出し価格も強気になりやすいと考えられます。 だからこそ、その価格が周辺の成約事例に照らして妥当かを、契約の前に確かめる意味があります。

出典：国土交通省 地価公示（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位・倍率は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 所在地番の丁目・番地の数字は算用数字に直しています。中京区の数字は、同じ地価公示から当方が集計した中京区のページの値です。

実際の成約225件 ― 中古マンション144件、戸建81件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 京都市上京区の成約は225件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※新築戸建て・中古戸建ての面積は延床面積の中央値、戸建全体の面積は土地面積の中央値です。 戸建81件のうち建築年が分かるのは54件（新築10件＋中古44件）で、残る27件は建築年が公表データにありません。 上位25％は、中古マンションが4,400万円、新築戸建てが6,900万円、中古戸建てが4,800万円、戸建全体が5,300万円。 最大は、新築戸建て・中古戸建てがともに8,800万円、戸建全体が2億円、中古マンションが10億円です （中古マンションの最大はほかの成約とかけ離れた値で、どのような取引かは公表データからは分かりません）。

上京区の成約は、およそ3件に2件が中古マンションです。225件のうち144件（64％・当方算出）。 中央値は2,850万円ですが、下位25％が1,500万円、上位25％が4,400万円、上位10％が7,100万円と、帯がとても広い。 「上京区の中古マンションは2,850万円」と覚えるより、「1,500万円から7,000万円台まで、どの価格帯にも成約がある」と理解するほうが実態に合います。 専有面積の中央値は60㎡、建築年の中央値は1992年。築30年あまり・60㎡前後が、成約のまんなかです。 144件のうち20件は1981年以前の建築でした。

冒頭の問い ― 土地は府内でいちばん高いのに、なぜ成約価格は中京区ほど高くないのか。 データから言えるのは、次の2点です。

• 建物が古い。中古マンションの建築年の中央値は、上京区が1992年、中京区が2003年。11年の差があります。 中古戸建ても、上京区は44件のうち17件（約39％・当方算出）が1981年以前の建築でした。
• 住戸が小さい。中古マンションの専有面積の中央値は、上京区が60㎡、中京区が65㎡。 区の基本計画は、区内の人口の約1割が20〜24歳で、多くの大学生が区内で生活していると書いています。 1世帯あたりの人数は約1.63人。単身・2人向けの住戸が多く流通していると考えられます （住戸の広さ別の件数は集計していませんので、断定はできません）。

戸建は81件。新築は10件だけです。 新築戸建ての帯は5,000万〜8,800万円で、中央値は5,750万円。中京区の新築戸建て（中央値4,600万円）より1,000万円以上高い水準です。 延床面積の中央値は95㎡。 中古戸建ては2,000万〜7,300万円と帯が広く、建築年の中央値は1992年。 戸建全体の土地面積の中央値は70㎡です。 住宅地の平均価格458,923円/㎡に70㎡を掛けると約3,212万円（当方算出）。 20万円台後半の標準地の水準（266,000円/㎡）なら約1,862万円、最高地点の水準（800,000円/㎡）なら5,600万円です。 戸建の中央値3,400万円は、その大半が土地の値段だと考えられます。 同じ70㎡の土地でも、通りが変われば土地代だけで3,000万円以上ちがう計算になります。

0円仲介の対象という面から見ると、次のように整理できます。

• 新築戸建て（建売）は対象になりやすい種別です（対象外の物件もあります）。上京区では10件・5,000万〜8,800万円。 この帯の上限額は171万6,000円〜297万円です。件数は少ないものの、1件あたりの金額が大きい種別です。
• 中古マンション・中古戸建ては、対象になる物件とならない物件があります。 売主が不動産会社のリフォーム済み・リノベーション済み物件は対象になりやすい物件です。 上京区は築年の古い住戸の成約が多い区ですので、不動産会社が買い取って改装した住戸が売りに出ることもあります。 気になる住戸が対象かどうか、まず物件ごとに確かめる価値があります。
• 売主が個人の方で、売主側から仲介会社に報酬が支払われない形の取引などは、対象外になる場合があります。

最寄駅別の成約（3件以上の9駅・計221件）

※駅の所在は、今出川・鞍馬口・北野白梅町・丸太町・二条城前・神宮丸太町・円町が国土地理院の地名検索（住所検索API）の返す市区町村コード、 二条がJR西日本の駅情報によります。出町柳は地名検索の結果が上京区と左京区の2件に分かれたため、未確定としています。 10件未満の駅は、中央値を載せていません。

成約の43％が今出川、その今出川から平均13分。 221件のうち、上京区にある駅（今出川・鞍馬口）を最寄りにする成約は117件、区の外の駅を最寄りにする成約は94件（出町柳の10件を除く・当方合計）。 上京区の物件の4割あまりは、区の外の駅が最寄りです。 駅からの平均は、最も短い神宮丸太町で8分、長い二条で15分。 予算が決まっている方は、「上京区」で探すのではなく、「どの駅から何分まで歩けるか」「バスを使うか」を先に決めると、現実的な候補が早く見つかります。

学区別の成約（12件以上の10学区・計179件）

※件数の多い順。残る7学区（翔鸞10件・春日8件・西陣7件・乾隆6件・聚楽6件・正親5件・待賢4件／計46件）は、 件数が少なく1〜2件の入れ替わりで中央値が大きく動くため、中央値を載せていません。

10学区のうち6学区が、中央値3,000万〜3,650万円の幅に収まっています（仁和・出水・中立・滋野・成逸・小川）。 件数が多いのは仁和（29件）、出水（24件）、桃薗（22件）。 この表は、マンションと戸建を分けていない中央値です。 同じ学区のなかに、専有55㎡の1LDKのマンションも、土地90㎡の戸建も含まれています。 学区ごとの中央値のちがいには、「マンションが多いか戸建が多いか」「広い住戸が多いか小さい住戸が多いか」「建物が新しいか古いか」が混ざっています （学区ごとの種別・広さ・築年の内訳は公表データにないため、どれが理由かは断定できません）。 学区の中央値は「その学区の物件はこの値段」という意味ではありません。検討中の物件は、種別・広さ・築年の近い成約事例と比べてください。

「学区」という言葉について。 ここでいう学区は、小学校の通学区域ではなく、元学区と呼ばれる地域の単位です。 区役所の学区案内も、成約データも、この17の単位で書かれています。 物件広告に「◯◯学区」と書いてあっても、通う小学校の名前ではありませんので、指定校は別に確認してください。

実際の成約は、こんな中身です

中古マンション4件は、2,800万〜2,900万円。すべて1975〜1985年の建築です。 専有55〜85㎡、駅から7〜13分。 同じ2,800万円で、55㎡の1LDKも、85㎡の3LDKも成約しているということです。 築40年を超えるマンションが中央値の近くで成約しているのが、上京区の中古マンションの実像です。 築年の古いマンションは、耐震診断・耐震改修の有無、修繕積立金の額と残高、大規模修繕の履歴を、管理組合の資料で確認してください。 嘉楽学区の1件は、公表データの「駅からの分」が0になっていたため、分数の記載なしとしています。

戸建4件は、すべて3,300万〜3,400万円。 土地は55〜90㎡、延床は80〜95㎡。4件とも、延床面積が土地面積より大きい （土地60㎡に延床90㎡、土地90㎡に延床95㎡、土地70㎡に延床95㎡、土地55㎡に延床80㎡）。 小さな敷地に2階建・3階建で床面積を確保した家だと読めます。 こうした家は、建て替えのときに同じ床面積が取れるか（建ぺい率・容積率・高さ・道路後退）を確認しておくことが大切です。 駅からは10〜20分。戸建は、駅から15分前後歩く場所が成約の中心だと分かります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・京都市上京区225件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。 戸建の間取りは公表データに入っていないため「—」としています。 中京区の数字は、同じ成約価格情報から当方が集計した中京区のページの値です。

路地・京町家・空き家 ― 区の基本計画が書いている上京区

「上京区基本計画2025」（令和3年度〜7年度）には、上京区の住まいについて、次の記述があります。

古い木造の家と路地、学生や単身の方が住む集合住宅、そして新しく建つ戸建が、同じ学区のなかに並んでいる。 これが上京区の住宅の姿です。買う側にとっては、次の3点が実務上の意味を持ちます。

• 「安い戸建」には理由があります。戸建全体の最小は200万円、中古戸建ての最小は350万円でした。 相場より大きく安い物件は、前面道路・再建築の条件・建物の状態のいずれかに理由があることが少なくありません。 まず接道を確認してください（「買う前に確認したい点」の章で扱います）。
• 直して住むなら、補助の順番を守る。京都市には、京町家・木造住宅の耐震改修の補助（京町家は最大300万円、木造住宅は最大200万円）があり、 感震ブレーカーの補助は密集市街地で上限が高くなっています。どれも、工事の着工前に申請が必要です。
• 地域の活動が続いている区です。17の学区それぞれに、区役所が学区紹介の資料を作っており、防災訓練・福祉の活動が書かれています。 マンションを買う方は、そのマンションと町内会の関係（加入しているか、会費、行事）を管理組合に確認しておくと、住み始めてからの行き違いを減らせます。

出典：上京区役所「上京区基本計画2025」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/page/0000288395.html ／ 同（概要版）【音声読上げ版】 https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/page/0000288726.html ／ 同 第4章コラム（西陣を中心とした地域活性化ビジョン） https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/cmsfiles/contents/0000288/288395/09_nishijin_web_210830.pdf ／ 京都市「まちの匠・ぷらす」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html ※木造密集市街地に指定されている7学区の名前、区内の京町家の軒数、空き家の戸数は、本ページでは確認できていません（未取得）。

まとめ：上京区は「通り・駅までの距離・築年・道路」の4つで選ぶ区

上京区の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち1位、 京都市の11区のなかでも1位。変動率（＋5.4％）はどちらで見ても4位です。 確認すべきことは、次の5点です。

• どの通りの物件か。住宅地の標準地は266,000円〜800,000円/㎡。同じ区内で3.0倍の差があります。
• 駅まで何分歩くか、どの駅か。区内の駅は今出川・鞍馬口の2つ。成約の駅からの平均は8〜15分。区の外の駅が最寄りになる物件が4割あまり。
• 中古マンションか、新築戸建てか、中古戸建てか。成約の64％は中古マンション。新築戸建ては10件で5,000万〜8,800万円。
• 建築年と耐震。中古マンションの建築年の中央値は1992年。中古戸建て44件のうち17件、中古マンション144件のうち20件が1981年以前。
• 前面道路と建物の扱い。細い道・路地に面していないか、京町家にあたらないか、建て替えで同じ大きさが建てられるか。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件については買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の京都市上京区

上京区は明治12年（1879年）に下京区とともに編成され、昭和30年（1955年）に北区を分けて現在の範囲になりました（上京区役所「上京区について」）。
左が1974〜78年、右が現在の、上京区役所（今出川通室町西入堀出シ町）を含む同じ範囲です。区役所は、地下鉄烏丸線の今出川駅から徒歩5分の場所にあります。京都市のあゆみによると、市電が全線廃止されたのが1978年、地下鉄烏丸線の開通が1981年。左の写真は、地下鉄がまだ通っていなかった時期にあたります。国土地理院の地名検索による今出川駅の位置（東経135.7594度・北緯35.0300度）も、この範囲に入ります。2枚を見比べるときは、大きな緑のかたまり（京都御苑）と、そのまわりの屋根の細かい街並みに注目してください。環境省によると、京都御苑は京都御所・京都仙洞御所を囲む面積約65haの公園です。50年のあいだに、屋根の細かい木造の街並みのなかに大きな建物が増えた場所と、ほとんど変わっていない場所の両方が見つかるはずです。区の基本計画が「風情のある京町家や路地が数多く存在」と書く上京区の街並みを、空から確かめられます。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「京都府京都市上京区堀出シ町」の座標から算出したタイルによるものです。京都御苑が実際に写っているかどうかは、タイルの画像で確認していません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28739〜28741・y12975〜12976）で切り出しています。

上京区は、明治12年に下京区とともに編成された区で、いまは17の学区があります（上京区役所「上京区について」）。区役所は学区を「明治の番組小学校の開設以来150年を超える学区単位の住民自治の歴史」のある単位と説明しています。国土交通省の成約価格情報も、上京区の成約を17の学区の名前（仁和学区・出水学区など）で公表しています。地価公示の標準地は、13地点すべてが「◯◯通◯◯上る（下る・東入・西入）◯◯町」という通り名の住所です。

ここでは、区役所の学区紹介に書かれている「学区の範囲（どの通りに囲まれているか）」を手がかりに、上京区を5つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この5つのまとまりは、学区紹介の範囲の説明と学校の所在地をもとにした当方の整理であり、京都市や上京区が定めた区分ではありません。学区紹介から範囲を読み取れなかった学区のうち、乾隆・待賢は小学校・幼稚園の所在地を手がかりに置き、春日は手がかりがないまま京極とならべています（該当するまとまりの説明に明記しました）。地価公示の標準地をどのまとまりに入れるかも、住所の通り名から見た当方の整理で、学区との対応を公表資料で確かめたものではありません。学区別の成約中央値は、成約が12件以上ある10学区だけを載せています。12件に満たない7学区は、1〜2件の入れ替わりで中央値が大きく動くため、件数だけを載せました。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。学区の名前は地域の単位の名前で、通う小学校の名前ではない点にもご注意ください。

※エリア区分と各エリアの記述は、京都市上京区・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

上京区の成約データに最寄駅として出てくる駅は9あります（3件以上の駅）。このうち上京区にあると確認できた駅は、地下鉄烏丸線の今出川と鞍馬口の2駅。二条・北野白梅町・丸太町・二条城前・神宮丸太町・円町は、国土地理院の地名検索などで区の外にある駅でした（出町柳は検索結果が2件に分かれ、所在区を確定できていません）。7.03km²の横長の区に、区内の鉄道駅は東寄りの2つ。これが上京区の交通のいちばんの特徴です。

成約の4割あまりが今出川に集まっています。225件のうち今出川が96件（中央値2,950万円・駅からの平均13分）。次いで二条30件（3,000万円・15分）、北野白梅町26件（1,950万円・13分）、鞍馬口21件（3,200万円・13分）、丸太町16件（3,350万円・11分）、出町柳10件（5,950万円・10分）。今出川・二条・鞍馬口・丸太町の4駅は、中央値が2,950万〜3,350万円の狭い幅に収まっています。中央値が離れているのは出町柳（5,950万円）と北野白梅町（1,950万円）です。ただし、この中央値はマンションと戸建、広い住戸と小さな住戸を分けていない数字です（駅ごとの種別・広さの内訳は集計していません）。

駅からの平均は、どの駅も10分以上（件数の多い6駅）。となりの中京区の成約では駅からの平均が4〜10分でしたから、上京区は歩く距離がひと回り長い区です。物件情報の「徒歩◯分」は、かならず実際に歩いて確かめてください。同じ「今出川駅 徒歩15分」でも、駅の東と西では、使うバス停も買い物の場所も変わります。

京都市のあゆみによると、地下鉄烏丸線の開通は1981年、市電の全線廃止は1978年です。所要時間や本数は各事業者の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※この表は「上京区の成約で最寄駅として出てくる駅」のうち、成約が10件以上ある6駅です。上京区にあると確認できた駅は、地下鉄烏丸線の今出川駅と鞍馬口駅の2つ（国土地理院の地名検索（住所検索API）が返す市区町村コードが26102。あわせて、上京区役所の学区紹介（室町学区）に「地下鉄烏丸線の鞍馬口駅と今出川駅があり」と書かれています）。二条（JR西日本の駅情報で中京区）、北野白梅町（地名検索で北区26101）、丸太町（同・中京区26104）は区の外の駅です。駅の所在区は、国土地理院の地名検索が返す市区町村コード（駅の代表点）で判定したもので、京都市交通局の駅ページには住所の記載がありません。「上京区の駅」ではなく「上京区の物件の最寄駅」としてお読みください。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、公表値を確認できていないためです（未取得）。京都市統計書に駅別の表がありますが、表計算ファイルのみの公開で、本ページでは読み取れていません。

成約データには、この表に載せていない駅名もあります。二条城前（9件）、神宮丸太町（8件）、円町（5件）です。10件未満の駅は、1〜2件の入れ替わりで中央値が大きく動くため、件数だけを載せています。国土地理院の地名検索が返す市区町村コードは、二条城前駅が中京区（26104）、神宮丸太町駅が左京区（26103）、円町駅が中京区（26104）。いずれも区の外の駅です。

駅別の集計は、成約が3件以上あった9駅・計221件（225件中）です。駅からの平均は8〜15分。件数の多い6駅では、出町柳が10分、丸太町が11分、今出川・鞍馬口・北野白梅町が13分、二条が15分。上京区の成約は、駅から10分以上歩く物件が中心です。地下鉄の駅は区の東寄りの烏丸通に2つあるだけで、区は東西に長い「横長の長方形」（区役所）。区の西側の物件は、二条・北野白梅町・円町といった区の外の駅か、バス・自転車が日常の足になります。国土交通省の成約価格情報では、同名の駅と区別するために「丸太町(京都市営)」と表記されています。

道路

区役所の資料で名前を確認できる上京区の主な通りは、東西の鞍馬口通・寺之内通・上立売通・今出川通・一条通・中立売通・下長者町通・下立売通・丸太町通、南北の烏丸通・新町通・堀川通・智恵光院通・浄福寺通・千本通などです（区役所「上京区について」と学区紹介）。区の北の境が鞍馬口通、南の境が丸太町通。学区の境にも通りが使われていて、たとえば中立学区は「東は烏丸通，西は堀川通，南は下長者町通，北は一条通」、嘉楽学区は「東は智恵光院通，西は千本通，南は一条通，北は五辻通」と説明されています。上京区では、通りの名前がそのまま「どのあたりか」を表します。

市バスが、鉄道の駅から離れた場所の足になっています。区役所は、最寄りのバス停を「市バス 51・59・102・201・203系統『上京区総合庁舎前』下車 すぐ」と案内しています。区役所のある今出川通は、区を東西に横切る通りです。バスの本数・所要時間・最終の時刻は、本ページでは確認していません（未取得）。駅から15分以上歩く物件を検討するときは、京都市交通局の「地下鉄・バスなび」などで、通勤・通学の時間帯の便を確かめてください。

車を使う方へ。区役所は、来庁者用駐車場について「人と公共交通優先の『歩くまち・京都』の実現のため，車イス使用者等のご利用を除き，終日有料コインパーキング」としています。区役所でも駐車場は有料、というのが京都市の都心部の前提です。成約した戸建81件の土地面積の中央値は70㎡。小さな敷地に建つ戸建が多く、駐車スペースのない家もあります。車を持つ方は、敷地内に駐車できるか、前面道路から出し入れできる幅があるかを現地で確認してください。

幹線道路から1本入ると、道の幅が大きく変わります。京都市が平成23年に行った調査では、幅員4m未満の「細街路」が市内（都市計画区域内で建物の立ち並びがあるもの）に約941km・約12,960本。そのうち袋路が約4,330本、幅員1.8m未満の道が約3,410本あります（区ごとの内訳は未取得）。区の基本計画も「密集市街地・細街路が多い上京区の特性」と書いています。前面道路の幅と建築基準法上の種別は、交通の便と同じくらい大事な確認事項です（「買う前に確認したい点」の章で扱います）。

国道・高速道路の路線名は、本ページでは公式資料で確認できていません（未取得）。

※駅別の乗降人員、出町柳駅の所在区と事業者、JR二条駅の路線名、嵐電の路線名、市バスの本数、国道・高速道路の名称は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009295.html ／国土地理院 地名検索（住所検索API） https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=今出川駅 ほか／上京区役所 学区紹介（室町学区） https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/cmsfiles/contents/0000216/216021/02muromachi.pdf ／JR西日本 駅情報（二条駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610702 ／上京区役所「区役所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/page/0000128726.html ／上京区役所「上京区について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/page/0000012686.html ／京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

京都市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。上京区も同じです。都市計画税がかかるのは、市公式の説明では「都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの方」。市街化区域の物件なら合計1.7％になります（償却資産は都市計画税の対象外）。

納期が4月から始まる点に注意してください。令和8年度の納期は第1期 4月30日、第2期 7月31日、第3期 12月28日、第4期 令和9年3月1日。固定資産税・都市計画税は毎年1月1日（賦課期日）の所有者に1年分がかかる税で、年の途中で売買した場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習です。市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点は、同一人が市内に所有する資産の課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

上京区の物件で税額を考えるときに効くのは、土地の値段の高さと、場所による差です。令和8年地価公示で住宅地の平均は458,923円/㎡と府内で最も高く、13地点の幅は266,000円〜800,000円/㎡。固定資産税の評価額は公示価格そのものではありませんが、同じ広さの土地でも、区内のどこにあるかで税額が大きく変わりうる区です。売主の納税通知書（課税明細書）の実額を見せてもらうのが確実です。古い木造の家は建物の評価が低く、税額のほとんどが土地、という物件もあります。

★京都市には、これとは別の新しい税が予定されています。「非居住住宅利活用促進税」です。市の説明では「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」で、システム開発の影響で当初の予定から1年延期されています。本ページ作成時点で、まだ課税は始まっていません。対象は「京都市の市街化区域内に所在する非居住住宅（その所在地に住所を有する者がいない住宅）の所有者」。住民票の有無ではなく居住実態で判定され、分譲マンションは戸（専有部分）単位です。税額は、家屋価値割（家屋の固定資産評価額×0.7％）と、立地床面積割（敷地の1㎡あたり固定資産評価額×延べ床面積×税率。家屋価値割の課税標準が700万円未満0.15％、700万円以上900万円未満0.3％、900万円以上0.6％）の合計。家屋の評価額が30万円未満（導入当初5年間は100万円未満）のもの、事業の用に供しているもの、賃貸・販売の募集中で一定の条件を満たすものなどは課税が免除され、転勤・入院・介護などによる一時的な非居住には減免があります。自分が住む家は対象外です。区の基本計画が「空き家が約1割存在」と書く上京区では、相続した家・買ったあと住まなくなった家がこの税の対象になりうることを知っておいてください。セカンドハウスとして買う方、お子さんの進学にあわせて一時的に使う住戸を買う方、将来住まなくなる可能性のある方は、制度を確認しておいてください。

住宅用地の特例は、京都市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が価格×1/6、都市計画税が価格×1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格×1/3、都市計画税が価格×2/3です。

上京区の成約データでは、戸建81件の土地面積の中央値は70㎡です。上京区で流通している戸建の多くは、土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだと言えます。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市のページによると、減額の対象になる居住部分の床面積は、令和8年3月31日までの新築は50㎡以上280㎡以下、それ以降の新築は40㎡以上240㎡以下。床面積120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1になり、期間は一般の住宅が3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分です（令和13年3月31日までの新築が対象）。上京区の新築戸建ての成約10件は、延床面積の中央値が95㎡でした。この広さなら床面積の要件には収まります。単身向けのコンパクトな新築住戸は、床面積の下限に届くかどうかを確認してください。中古の住戸には、この新築の減額はありません。なお、市のページではこの減額は固定資産税について説明されており、都市計画税に適用するという記載は確認できませんでした。

このほか、認定長期優良住宅（5年度分、3階建以上の中高層耐火住宅は7年度分）、耐震改修（昭和57年1月1日以前から所在する住宅・工事費50万円超・税額の2分の1・1年度分）、バリアフリー改修、省エネ改修の減額措置があります。上京区は中古戸建ての成約44件のうち17件が1981年以前の建築です。古い戸建や京町家を買って改修する方は、工事の前に対象になるかを確認し、工事完了後3か月以内などの申告期限を逃さないようにしてください。

免税点

同一人が京都市上京区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 令和8年4月30日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和8年12月28日／第4期 令和9年3月1日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日。納期限が土日祝・年末年始に当たる場合は翌開庁日

※税率・免税点は京都市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜前面道路の幅と種別 ― 細い道・路地に面した家は、建て替えに条件がつきます

上京区で戸建や古家つきの土地を検討するとき、最初に確認していただきたいのが前面道路です。 区の基本計画は「密集市街地・細街路が多い上京区の特性」「区内の7学区が木造密集市街地に指定」と書いています。 京都市は、幅員4m未満の道を「細街路」と呼び、平成23年の調査結果を公表しています。

※京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」（平成24年7月策定・令和3年3月改定）。 都市計画区域内で建物の立ち並びのあるものの数です。上京区の内訳は公表資料で確認できていません（未取得）。

道の幅によって、家の扱いが変わります。

上京区の戸建は、敷地が小さいぶん、セットバックの影響が大きく出ます。 成約した戸建81件の土地面積の中央値は70㎡。個票の4件は土地55〜90㎡に延床80〜95㎡で、4件とも延床面積が土地面積を上回っていました。 70㎡の敷地で道路側を数十cm下げるだけでも、建て替え後の床面積は目に見えて減ります。 「いまの家と同じ広さに建て替えられるか」は、道路の幅と、建ぺい率・容積率・高さの上限をあわせて確かめる必要があります。

京都市には「建て替えできない」で終わらせないための制度があります。

• 路地のある町並みを再生するための道路指定制度（平成26年度創設）：袋路や幅員1.8m未満の道に面する建物について、 地域の合意のもとで一定の条件を満たす場合に、道路後退距離の緩和や建て替えを可能にする制度。
• 建築基準法43条2項の許可・認定：接道の長さが2m未満の路地状の敷地や、トンネル路地の奥での建て替えの許可（平成25年度に基準見直し、その後も改正）。
• 連担建築物設計制度：路地全体をひとつの敷地とみなして接道の規定などを適用する制度（平成29年度に要件を柔軟化）。

これらは「申請すれば必ず通る」制度ではありません。地域の合意や個別の審査が前提です。 相場より大きく安い戸建・古家つきの土地は、前面道路が理由であることが少なくありません。 道路の種別は、京都市地図情報提供サービスの「指定道路図」で確認できます。 京都市の基準時（2項道路かどうかの判断の基準になる日）は、原則として昭和25年11月23日です。 成約データでも、中古戸建て44件の最小は350万円、戸建全体の最小は200万円でした。 こうした価格の物件を見つけたら、まず接道を確認してください。 建て替えができない、または条件つきの物件は、住宅ローンの審査にも影響します。

出典：京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html ／ 京都市「建築基準法上の道路種別と手続」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000328986.html ／ 京都市「狭あい道路等整備事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000180433.html ／ 京都市「前の道が狭すぎて建替えも売却もできない・・密集市街地でお困りのみなさんへ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000337478.html ／ 京都市「優先的に防災まちづくりを進める地区の区域」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000201107.html ／ 上京区役所「上京区基本計画2025」（概要版） https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/page/0000288726.html ※区の基本計画がいう「木造密集市街地に指定」された7学区の名前は、本ページでは確認できていません（未取得）。

2｜京町家 ― 解体は1年前までに届出。買う前に「指定」の有無を確認

区の基本計画は、上京区に「風情のある京町家や路地が数多く存在」すると書いています（区内の軒数は未取得）。 京都市には「京都市京町家の保全及び継承に関する条例」（平成29年11月制定）があります。

買う側にとっての意味は、買う目的で変わります。

• 古家を壊して新築するつもりで買う方：建物が京町家にあたる場合、解体の1年前までの届出が求められます。 個別指定・指定地区内なら義務です。「買ってすぐ解体して着工」という工程が組めない可能性がありますので、契約の前に、指定の有無を確認してください。 条例の改正が検討されていますので、制度が変わる可能性もあります（改正の中身と施行時期は、本ページでは確認できていません）。
• 京町家を直して住むつもりで買う方：耐震改修の補助（下の4）や、京町家改修補助金（個別指定京町家・指定地区内の京町家が対象。 外観工事は補助率3分の1・上限200万円）があります。 未就学のお子さんがいる世帯なら、京都安心すまい応援金の加算（京町家の購入で50万円）の対象にもなりえます。
• 成約データとの関係：上京区の中古戸建て44件のうち17件は1981年以前の建築でした。 このうち昭和25年以前の建物がどれだけあるかは公表データからは分かりませんが、 築年が「不詳」「昭和初期」「戦前」と書かれた木造の戸建は、京町家にあたる可能性を考えて確認してください。

出典：京都市「京町家を未来へ」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/ ／ 同「解体の届出」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/kaitai/ ／ 同「京町家改修補助金」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/repair/ ／ 京都市 条例改正案の市民意見募集 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000355412.html ※京町家改修補助金の内部工事・設備工事の上限額は読み取りを照合できず、本ページには載せていません（未取得）。

3｜高さ・景観の制限 ― 「いまと同じ建物」を建てられるとは限りません

京都市の建物の高さの上限は10・12・15・20・25・31mの6段階。 平成19年9月1日の新景観政策で45mの区分が廃止され、市街地の約3割で上限が引き下げられました。 あわせて、次の規制があります。

上京区のどの住所にどの規制がかかるかは、区ごとの資料では確認できていません（未取得）。 区役所は、区内の歴史的遺産として千本釈迦堂・相国寺・北野天満宮を挙げ（平成19年4月現在で国宝12・重要文化財232・史跡名所6）、 茶道の家元三千家（表千家・裏千家・武者小路千家）があると紹介しています。京都御苑も区内にあります。 社寺・御苑・鴨川の近くでは、景観や眺望のルールが重なっている可能性があります。 物件ごとに、京都市地図情報提供サービスと景観情報共有システムで確認してください。

• 中古マンション：その建物が、現在の高さの上限に収まっているか。 上京区の成約では建築年の中央値が1992年で、多くが新景観政策（平成19年）より前の建物です。 収まっていない場合、将来の建て替えで同じ階数・同じ戸数を確保できない可能性があります。
• 戸建・土地：屋根の形、外壁の色、軒の出などに基準がある区域かどうか。 建て替え・外観の改修の計画がある方は、設計の自由度と費用に関わります。
• 眺望や日当たりを重視する方：高さの上限があるぶん、周りに極端に高い建物が建つおそれは小さくなります。 規制は、買う側にとって守られる面もあります。

出典：京都市「新景観政策」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281600.html ／ 京都市「新景観政策 10年とこれから」第1章 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000281/281299/report_1.pdf ／ 京都市「京都市景観計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281258.html ／ 京都市「風致地区」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281780.html ／ 京都市「景観情報共有システム」の案内 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281540.html ／ 上京区役所「上京区について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/page/0000012686.html ※景観地区の種別、界わい景観整備地区・歴史的景観保全修景地区などの上京区内の指定状況は、景観計画のPDFを本文として読み取れず、本ページには載せていません（未取得）。

4｜地震 ― 1981年以前の建物が多い区。耐震の確認と補助の順番

京都市は区ごとに地震ハザードマップを公開しており、 「被害が一番大きくなると想定される地震（断層）の震度階を表しています」と説明しています。 上京区のマップがどの地震を想定しているかは、本ページでは確認できていません （市のページの例示は「左京区・中京区：花折断層地震、西京区：樫原から水尾断層地震」で、上京区は例示に出てきません。 上京区の地図面のPDFは本文として読み取れませんでした）。 京都市は令和5年3月に第4次地震被害想定の最終報告をまとめています。

上京区の成約データには、古い建物が多く含まれています。

中古戸建ては44件のうち17件、約39％（当方算出）が1981年以前の建築です。中古マンションも144件のうち20件、約14％（同）。 となりの中京区（中古戸建て64件のうち12件、中古マンション338件のうち15件）と比べても、古い建物の割合が高い区です。 京都市の耐震の補助制度は、昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を対象にしています。

令和8年度の受付は2026年4月13日〜12月25日（予算がなくなり次第終了）。 いちばん大事なのは順番で、工事の着工前に申請が必要です。 買ってすぐに改修工事を始めてしまうと、補助が受けられません。 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 工事の順番を守ってください。 対象者に「居住者（予定を含む）」が入っていますので、買主の立場でも相談できます。 1981年以前に建った中古マンション（成約20件）は、この木造住宅向けの制度の対象ではありません。 耐震診断・耐震改修を行っているかどうかを、管理組合の資料で確認してください。

※上京区の地震ハザードマップが想定する地震の名前・想定震度・被害想定の数字、液状化の想定は、PDFから本文として読み取れず、本ページには載せていません（未取得）。 出典：京都市「地震ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000196.html ／ 京都市「京都市第4次地震被害想定」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000668.html ／ 京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000119039.html ／ 京都市「まちの匠・ぷらす」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html

5｜水害と土砂災害 ― 土砂は「指定予定の箇所なし」。東は鴨川、西は紙屋川

土砂災害について。京都府の「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」で、 京都市の11区のうち指定箇所があるのは北・左京・東山・山科・右京・西京・伏見の7区（計2,545箇所）。 上京区は、中京区・下京区・南区とともに「指定予定の箇所なし」とされています。 防災重点農業用ため池（市内17箇所）の一覧にも、上京区のため池は載っていません。

水害について。区役所は、上京区の範囲を 「東は鴨川（賀茂川）、西は紙屋川（天神川）」と説明しています。区の東西の境が、どちらも川です。

• 京都府は、鴨川・高野川などを洪水予報河川に、天神川などを水位周知河川にしています（府内全体の一覧）。
• 京都市防災情報マップは、洪水・内水・土砂災害・地震の4種類を表示します。 洪水・内水は河川ごとに「浸水深」「家屋倒壊（氾濫流）」「家屋倒壊（河岸浸食）」「浸水継続時間」を見ることができます。
• 京都市は、「平成25年台風第18号および平成26年8月豪雨」による市域の被害を受けて浸水対策を強化したと説明しており、 「雨に強いまちづくり」推進計画を進めています。

正直に書くと、上京区のどの住所に、どの川の、何mの浸水想定がかかるかは、本ページでは確認できていません（未取得）。 地図の形で公開されている情報のため、数値として取得できていないためです。 鴨川に近い側（京極学区のあたり）と、紙屋川に近い側（翔鸞・仁和の各学区のあたり）の物件は、必ず住所で確認してください。 川から離れた場所でも、地面の多くが舗装された市街地では、大雨のときに下水道や水路があふれる内水氾濫に注意が必要です。 マンションの場合は、地下・半地下に電気室や機械式駐車場がないか、1階の住戸の床の高さを、 戸建の場合は道路より敷地が低くないか、路地の奥で水の逃げ場があるかを確認してください。 契約時の重要事項説明でも、水害ハザードマップ上の所在地が説明されます。

避難所などの施設も、京都市防災情報マップに表示されます。 物件を見に行くときに、近くの避難所の場所と、そこまでの道を歩いてみることをおすすめします。 細い道が多い区ですので、夜や雨の日に通れる道かどうかも見ておくと安心です （上京区の避難所・広域避難場所の一覧は、本ページでは取得できていません）。

出典：京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／ 上京区役所「上京区について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/page/0000012686.html ／ 京都市「京都市Web版ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000146.html ／ 京都市防災情報マップ https://www.bousaimap.city.kyoto.lg.jp/ ／ 京都府「洪水浸水想定区域図」 https://www.pref.kyoto.jp/sabo/1170048959713.html ／ 京都市「雨に強いまちづくり」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000458.html ／ 京都市「防災重点農業用ため池」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html

6｜住まない住戸には新しい税 ― 非居住住宅利活用促進税（令和12年度から課税開始予定）

京都市独自の、これから始まる税です。

自分が住む家には関係のない税です。 関係があるのは、(1)セカンドハウスとして上京区の住戸を買う方、(2)将来、転勤や住み替えで住まなくなる可能性のある方、 (3)親御さんのために買う・相続で受け継ぐ予定のある方、(4)お子さんの進学にあわせて住戸を買い、卒業後に空く可能性のある方です。 ②の立地床面積割は、土地の評価額が高いほど大きくなります。 住宅地の平均価格が府内で最も高い上京区は、この税の負担が相対的に重くなりやすい区だと考えられます（個別の税額は評価額によります）。 古い木造の家は、家屋の評価額が低ければ課税されない場合もあります（30万円未満。導入当初5年間は100万円未満）。 まだ始まっていない税ですから、開始時期や内容が変わる可能性もあります。 該当しそうな方は、市の税制課（075-222-3155）の最新の案内をご確認ください。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html ／ 同「課税対象」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html

7｜中古マンションを買うなら ― 築年・広さ・管理・駅までの道

上京区の成約の64％は中古マンションです。公的データと市の制度から、確認しておきたい点を整理します。

• 建築年。144件の建築年の中央値は1992年。20件は1981年以前です。 個票の4件（2,800万〜2,900万円）は、すべて1975〜1985年の建築でした。 築40年前後のマンションが、成約のまんなかの価格帯にあるということです。 耐震診断・耐震改修の有無、修繕積立金の額と残高、大規模修繕の履歴と今後の計画を、管理組合の資料で確認してください。
• 広さ。専有面積の中央値は60㎡。1世帯あたり約1.63人、人口の約1割が20〜24歳という区で、小さな住戸が多く流通しています。 新築住宅の固定資産税の減額は床面積の下限（令和8年4月以降の新築は40㎡以上）があるので、小さな新築住戸は対象になるかを確認してください。 小さな住戸は、住宅ローンの取扱いの基準が金融機関によって違うことがありますので、事前審査で確かめておくと安心です。
• 高さ。平成19年9月より前に建った建物は、新景観政策より前の高さの上限のもとで建てられています（上の3）。
• 管理。京都安心すまい応援金の加算の条件に「管理計画認定マンション」が入っています。 管理計画の認定を受けているかどうかは、管理の状態を知る手がかりにもなります。
• 駅までの道。成約の駅からの平均は、今出川・鞍馬口が13分、二条が15分。 広告の「徒歩◯分」を、朝と夜に実際に歩いて確かめてください。バス停の位置と本数もあわせて。
• 住戸の使われ方。学生や単身の方が多く住む区です。 同じ建物のなかの賃貸の割合、管理規約で民泊や事務所利用がどう扱われているかは、住み心地と将来の売りやすさに関わります。

8｜京都市上京区で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、道路・高さ・景観・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

上京区は、下京区とともに、京都市でいちばん古い区です。 上京区役所は、区の変遷を次のように説明しています。

「上京」という名前は、区ができるずっと前から、まちの北半分を指す呼び名として使われていたということです。 明治元年には上京・下京を上大組・下大組と称し、翌2年には三条通を境として上京33番組・下京32番組とした、とも書かれています。

広がって、分かれて、いまの形になった区

京都市統計書の「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」から、上京区に関係するできごとを抜き出すと、次のようになります。

大正7年から昭和24年にかけて、上京区はまわりの村を編入して大きく広がりました。 そのあいだの昭和4年に左京区・中京区が分かれ（中京区は、上京区の南部と下京区の北部を区域として生まれた区です）、昭和30年に北区が分かれました。 広がった部分を新しい区として分けていった結果、もとからの市街地が「上京区」として残ったと読むことができます。 区役所は、いまの上京区を「東は鴨川（賀茂川）、西は紙屋川（天神川）」「北は鞍馬口通、南は丸太町通」で 左京区・北区・中京区に接する「横長の長方形をなす面積7.03平方キロメートルの地域」と説明しています。

買う側にとっての意味。 いまの上京区は、あとから編入した村の側を新しい区として分けたあとに残った、古くからの市街地にあたります。 区の基本計画が「京町家や路地が数多く存在」「密集市街地・細街路が多い」と書き、 成約した戸建の土地面積の中央値が70㎡、中古戸建ての4割近くが1981年以前の建築、という数字は、この成り立ちと重ねて読むことができます。 同時に、住宅地の平均価格が府内で最も高いのも、この場所が長いあいだ「住む場所」として選ばれてきた結果だと言えます。

平安京の宮殿、聚楽第、そして西陣 ― 学区紹介に書かれている土地の歴史

区役所は、17の学区それぞれについて、平成12年の区の120周年記念誌をもとにした学区紹介を公開しています。 そこから、土地の成り立ちに関わる部分を拾います。

丸太町通から一条通にかけての側は平安京の宮殿（大内裏）のあった場所、そこに聚楽第が建ち、その北の側には応仁の乱の「西の陣」から西陣が生まれた。 これが、学区紹介から読める上京区の土地の重なりです。 「西陣」の歴史的な範囲について、西陣学区の紹介は 「南北は中立売通から鞍馬口通まで、東西は室町通から千本通まで」の「一辺が約1キロメートルのほぼ正方形」と説明しています。 「西陣」は町名ではなく、いくつもの学区にまたがる地域の呼び名です（区の基本計画は、西陣地域を「上京区域と重なる部分が多い」と書いています）。 区役所は、西陣織を「平安京の頃から宮中や公家、社寺、幕府等の庇護を受けて発展」した京都を代表する産業と紹介し、 区の基本計画は、その出荷額が24年間で約9割減少したと書いています。

家を買う方にとっては、次の2点がこの歴史とつながります。

• 古い建物の使われ方。学区紹介は、成逸学区について「下請け関連の家内工業に従事する者が多く，準商工業地帯として今日に至」ると書いています。 仕事場を兼ねていた家は、間取りがふつうの住宅と違うことがありますので、古い戸建を検討するときは、 改修にどれだけ費用がかかるかを、建物を見たうえで見積もってください（個々の建物のつくりは、公表資料からは分かりません）。
• 土地を買って建てる・建て替えるとき。平安京の宮殿や聚楽第があったとされる場所です。 工事の前に文化財に関する手続きが必要かどうかは、本ページでは確認できていません（未取得）ので、 契約の前に、重要事項説明の「その他の法令にもとづく制限」の欄と、京都市の窓口で確認してください。

17の学区 ― 成約データも、区の案内も、この単位

上京区の学区は17。区役所の学区案内に出てくる順に並べると、次のとおりです。

※学区名の読みは上京区役所「学区案内トップページ」、範囲は同「上京区内の学区紹介」の各学区の資料による。 成約件数は国土交通省 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・計225件。家タダの成約実績ではありません）。

区役所は学区を「明治の番組小学校の開設以来150年を超える学区単位の住民自治の歴史」のある単位と説明しています。 京都市のあゆみには明治2年（1869年）に日本最初の小学校が開校したことが記され、 学区紹介にも、桃薗小学校が明治2年開校、中立学区に明治2年「上京第十六番組小学校」が建設された、と書かれています。 小川小学校は平成7年（1995年）に閉校しました。 小学校としての役目を終えたあとも、学区という地域の単位は残り、町内会・防災・福祉の単位として使われているということです。

ただし、通う小学校はこの単位では決まりません。 17学区に対して、通学区町名一覧に出てくる小学校区は10。 物件広告の「◯◯学区」は地域の名前として受け取り、指定校は通り名つきの住所で確認してください。

通りの名前で場所を言う ― 上京区の住所の読み方

上京区の住所は、「◯◯通◯◯上る（下る・東入・西入）◯◯町」という形をしています。 区役所は「今出川通室町西入堀出シ町」、上京中学校は「一条通室町西入東日野殿町」、 地価公示の標準地も「室町通下立売上る勘解由小路町」「元誓願寺通智恵光院西入元中之町」のように書かれています。

• 通りの名前が、そのまま場所を表します。はじめの通りが物件の面する通り、次の通りが近くで交わる通り、 「上る・下る・東入・西入」がそこからの方向です。 学区の範囲も「東は烏丸通，西は堀川通」のように通りで説明されますから、住所を読めば、どの学区のあたりか、おおよその見当がつきます。
• 通りが変わると、土地の値段が変わります。住宅地の標準地は、室町通下立売上るが800,000円/㎡、下長者町通七本松西入が266,000円/㎡。 どちらも住所に「下立売」「下長者町」という東西の通りの名前が入りますが、南北の通りが変わると3.0倍の差になります。
• 登記上の所在（地番）と、ふだん使う住所の書き方が違います。 契約書・重要事項説明書では地番で表示されますので、広告の住所と同じ物件かどうかを、地図で確かめてください。
• 町の数が多い区です。通学区町名一覧（上京区）には、町名が五十音順に数多く並んでいます。 町名だけでは場所が分かりにくいので、物件の所在は必ず通り名つきで確認してください。

区役所は、「上京区の町名は、由来が容易に想像の付くもの（神社仏閣、昔の役所や職業に因んだものなど）から 名前を見てもよく分からないものまでバラエティに富んでいます」として、町名の由来を紹介する連載を公開しています （個々の町名の由来は、本ページでは確認していません）。

年表

※17学区それぞれの正確な境界、春日・乾隆・待賢の各学区の範囲、個々の町名の由来、 埋蔵文化財の届出が必要な範囲、令和7年国勢調査の確報は確認できていません（未取得）。 出典：上京区役所「上京区について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/page/0000012686.html ／ 上京区役所「学区案内トップページ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/page/0000029004.html ／ 上京区役所「上京区内の学区紹介」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/page/0000216021.html ／ 上京区役所「思いっきり上京 地名・町名の由来」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/page/0000065620.html ／ 京都市統計書「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」 https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Publish/YearBook/ ／ 京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／ 総務省「指定都市一覧」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/bunken/shitei_toshi-ichiran.html ／ 上京区役所「上京区基本計画2025」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/page/0000288395.html

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