【洲本市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

洲本市の価格帯で、いくら得になるか

洲本市の住宅地は1㎡あたり平均32,525円（4地点の単純平均）。市内の標準地は最高47,000円/㎡（本町７丁目６８番２）から最低10,600円/㎡（中川原町市原字辻森５６９番４外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.4倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、洲本市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は1件。件数が少ないため参考値ですが、成約価格の中央値は350万円です。延床面積の中央値は120㎡。建築年の中央値は1979年です。

中央値の350万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は17万6,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

洲本市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて洲本市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で3万8千人。5年で6.5％減った市

洲本市の人口は39,911人（男19,110人／女20,801人）、世帯数は20,485世帯です（令和8年8月末現在・住民基本台帳・市トップページ掲載値）。面積は182.38km²で、市公式は「淡路島の約30.6％、県土の約2.2％」と説明しています。人口密度は約219人/km²（当方算出）です。

令和7年国勢調査の結果は、市公式で確認できています。人口等基本集計（確報・令和8年9月29日 国公表分）で、洲本市の人口は38,556人（男18,478人／女20,078人）、世帯数は17,776世帯。令和2年の41,236人・17,792世帯と比べると、人口は▲2,680人（▲6.50％）、世帯数は▲16世帯（▲0.09％）です。

この2つの数字の組み合わせが、洲本市の住宅事情を表しています。人口は5年で6.5％減ったのに、世帯数はほぼ横ばい。1世帯あたりの人数が減ったということです。国勢調査の数字で割ると、令和2年が約2.32人、令和7年が約2.17人（いずれも当方算出）。人口が減っても、住まいの数はすぐには減りません。一方で、長い目で見れば住宅の需要は細っていく方向にある、という前提で考えるのが自然です。

市の都市計画マスタープラン（令和4年3月）は、人口の長期の推移を次のように示しています。1995年に52,839人、2020年に約41,000人、2045年の推計は約26,000人。高齢化率は2020年の36.8％から2045年の47.1％へ上がる見通しです。家を買うということは、その市の30年後を買うということでもあります。この数字は、隠さずにお伝えしておきます。

洲本市を読むうえで欠かせないのが「洲本地域」と「五色地域」の区別です。洲本市は平成18年（2006年）2月11日に旧洲本市と旧五色町が合併してできた市で、この2つの地域は都市計画の扱いがまったく違います。洲本地域は洲本都市計画区域（非線引き）、五色地域は都市計画区域外です。詳しくは次の「土地の使われ方」と「洲本市の特徴」の章で扱います。

市の位置について、市公式は淡路島の中央部にあり、東は大阪湾、西は播磨灘に面していると説明しています。地形は「中央部の先山（標高448メートル）を中心とした山地、東側に洲本市街地の平野、西側の五色地域になだらかな丘陵地帯」。ひとつの市が、島の東の海と西の海の両方に面しているというのが洲本市の形です。県の地域区分では淡路県民局の管轄です（洲本市・南あわじ市・淡路市）。

土地の使われ方

洲本市の土地を理解するうえで、最初に押さえるべきなのはこの2行です。市の都市計画マスタープラン（令和4年3月）によれば、洲本地域（旧洲本市域）＝洲本都市計画区域が約12,427ha、五色地域（旧五色町域）＝都市計画区域外が約5,821ha。合わせて約18,248haで、市域182.38km²とほぼ一致します。

市域の約3分の1は、都市計画区域の外にあります。そして残る3分の2の洲本都市計画区域も、区域区分（線引き）のない「非線引き」の都市計画区域です。同じ洲本市のなかに、「用途地域のある区域（約746ha）」「用途地域のない非線引きの区域」「都市計画区域外」という3種類の土地があるということになります。

土地利用の割合は、マスタープランによると森林が約57％、農用地が約14％、宅地は約4％（ほかに道路約3％、水面・河川・水路約4％、その他約18％）。宅地は市域の4％ほどしかありません。

※洲本市都市計画マスタープラン（令和4年3月）第1章の掲載値（「約」の数値）。構成比は当方の算出。このうち用途地域は約746ha（都市計画区域の約6.0％・当方算出）。

都市計画区域と土地利用の区分

結論から書きます。洲本市に市街化調整区域はありません。市公式の逐語は「洲本都市計画区域では区域区分の設定をしておりません」。区域区分というのは、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける「線引き」のことで、洲本市はその線引きをしていない「非線引き」の市です。開発手続きのページでも、市は「洲本地域（区域区分なし）」「五色地域（都市計画区域外）」という書き方をしています。

ですから、この章の見出しにある「市街化調整区域」は、洲本市の物件には当てはまりません。下に共通の説明として「市街化調整区域だと何が起きるか」を載せていますが、これは兵庫県内のほかの市で物件を比べる方のための一般的な説明です。洲本市で確認すべきなのは、別の3点です。①その土地は洲本都市計画区域の内か、外（五色地域）か。②都市計画区域内なら、用途地域があるか、ないか（いわゆる白地）。③風致地区・臨港地区・準防火地域・立地適正化計画の誘導区域にかかるか。詳しくは下の「洲本市で確認すべきこと」で順に説明します。

地価公示 ― 4地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、洲本市の住宅地の標準地は4地点。 単純平均は1㎡あたり32,525円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.3％です。 全4地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

洲本市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 洲本市の住宅地の平均価格は30位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第16位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

洲本市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地4地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で4.4倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

この章は、洲本市で家を買う前にいちばん知っておくべきことから始めます。 洲本市は、本州側の市で家を探すときの「常識」が、いくつも当てはまらない市です。

だからこそ、何が分かっていて、何が分かっていないかを、最初にはっきりさせます。

その前に ― このページのデータは薄いです。正直に書きます

洲本市について、公的データで分かることには限界があります。

結論から言うと、次の4つは書けません。

• 「洲本市の戸建の相場」は書けません。種別の集計に戸建が出てこないからです。 新築戸建て・中古戸建てを検討されている方に、このページの450万円という数字は当てはまりません。
• 「洲本市のマンションの相場」も、厳密には書けません。 5件はすべて小路谷で、平均54㎡・平均築年1987年。 「小路谷の、50㎡台の、築40年近いマンション」の数字であって、市全体のマンションの相場ではありません。
• 「洲本南部地域（由良・上灘）」「五色地域」の土地の値段は書けません。 この2つの地域には、住宅地の標準地が1地点もありません。
• 「洲本市の工業地の相場」は書けません。標準地が0地点です。

そして書ける数字も、件数が少ないので参考値です。 5件の中央値というのは、5件を並べた真ん中の1件の価格にすぎません。 このページでは、件数を必ず併記しています。件数を見ずに中央値だけを信じないでください。

データが薄い市で家を買うときに大事なのは、「相場」ではなく「個別の物件の調査」です。 比べる相手が少ないぶん、その物件そのものを調べるしかありません。 以下では、洲本市について公的資料から確かに言えること＝制度・地形・交通を順に整理します。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・洲本市6件）／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年）。 これらは公的に公表されたデータであり、家タダ自身の成約実績ではありません。 なお成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

住宅地4地点 ― 上がった地点はひとつもありません

令和8年地価公示で、洲本市の住宅地の標準地は4地点。 平均は1㎡あたり32,525円、前年比−0.3％です。全地点を並べます。

4地点のうち3地点が横ばい、1地点（千草）が−1.1％。上昇した地点はありません。 最高の本町7丁目（47,000円）と最安の中川原町市原（10,600円）の差は4.4倍です。

ここで見ていただきたいのは、右から2列目の「価格×地積」です。 1㎡あたりの価格は4.4倍の開きがあるのに、 標準地1区画の土地の値段に直すと約398万円〜約667万円と、1.7倍ほどの幅に収まります。 単価の安い場所ほど、1区画が広いからです（中川原町市原は375㎡、本町7丁目は142㎡）。 洲本市では、どのエリアでも、標準的な住宅地1区画の土地は数百万円台だということになります （当方の掛け算であり、実際の取引価格ではありません。建物の価格は含みません）。

土地が数百万円台ということは、新築戸建ての総額のうち、建物が占める割合が大きいということです。 土地の値段で差がつきにくいぶん、建物の質・築年・修繕の履歴が価格を決めます。 中古戸建てを検討される場合は、土地ではなく建物を見る目が問われる市です。

商業地は2地点。本町7丁目293番6が76,000円/㎡（−2.3％）、 納字波毛116番1外が68,000円/㎡（前年と比べられない地点）。平均は72,000円/㎡です。 中心市街地の商業地が下がり、郊外の納に商業地の標準地が置かれている。 市の都市計画マスタープランが課題に挙げる「中心市街地商店街の衰退」「郊外宅地化」と、同じ方向の数字です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。変動率と平均は当方の算出。 地域の区分は洲本市都市計画マスタープランの4地域（中川原・安乎＝北部、納・千草＝中部）にもとづきます。

鉄道の駅がない ― 「高速バスが鉄道のような役割」

洲本市には鉄道の駅がありません。 洲本市・南あわじ市・淡路市の3市でつくる協議会が定めた淡路島地域公共交通計画は、こう書いています。

買う側にとって、これは3つの意味を持ちます。

• 「駅徒歩◯分」という物差しがありません。 代わりに見るべきは、洲本バスセンター・洲本ICまでの距離と、駐車場の台数です。 淡路島全体で、交通手段の77.6％が自動車、バスは2.5％（2020年）。世帯あたりの自動車は2.59台（2021年度）です。
• 成約データの「最寄駅：舞子」は、洲本市内の駅ではありません。 舞子は神戸市垂水区の駅です。洲本市の成約6件のうち3件がこの「舞子」で集計されています。 物件広告に駅名が書かれていても、そこまでは明石海峡大橋を渡る必要があります。
• 本州側への通勤・通学は、高速バスが前提になります。 市公式が案内しているのは三宮・洲本線（洲本バスセンター〜三宮）と 学園都市・洲本線（洲本バスセンター〜学園都市駅）。 便数・所要時間・定期代は市公式のページに載っていません（未取得）ので、 通勤・通学を考えている方は、買う前に運行事業者の時刻表と運賃で必ず確認してください。

海の道もあります。深日洲本ライナーは洲本港と大阪府岬町の深日港を片道40分で結びますが、 令和8年の運航は4月25日〜11月8日の土・日・祝日限定・1日4往復です。 観光や週末の行き来のための航路であり、毎日の足ではありません。

出典：淡路島地域公共交通計画（令和6年3月策定・令和8年1月一部改訂） https://www.city.sumoto.lg.jp/uploaded/attachment/20280.pdf ／ 洲本市「高速バスダイヤ改正のお知らせ」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/7/35439.html ／ 洲本市「深日洲本ライナー運航再開のお知らせ」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/7/25214.html

線引きがない ― 洲本地域は「非線引き」、五色地域は「都市計画区域外」

兵庫県の阪神間や播磨の市で家を探すと、 必ず「市街化区域か、市街化調整区域か」という話が出てきます。 洲本市には、その区別がありません。

※洲本都市計画区域 約12,427ha・五色地域 約5,821ha・用途地域 約746haは 洲本市都市計画マスタープラン（令和4年3月）の掲載値。 白地の面積（12,427−746）と構成比は当方の引き算・算出です（確度は中）。 令和5年2月24日告示の用途地域変更後の面積は未取得です。

「調整区域がないなら、どこでも自由に建てられるのか」というと、そうではありません。 非線引きの市には、非線引きの市なりの注意点があります。

• 用途地域のない土地は、隣に何が建つかが読みにくい。 住宅地だと思って買った隣に、店舗や作業場が建つことを、用途地域では止められません。 市のマスタープランも「用途白地地域での建築ルール化」を検討課題に挙げています。
• 風致地区が1,192haあります。三熊山406.0ha・先山365.0ha・潮347.0ha・太郎池74.0haの4地区。 用途地域（約746ha）より広い面積で、建築・増築・伐採・色彩の変更に事前の許可が要ります。
• 盛土規制法の規制区域です。市公式によれば、令和7年4月1日から 洲本市の全域が「宅地造成等工事規制区域」または「特定盛土等規制区域」のいずれかに指定されています。 一定規模以上の切土・盛土には兵庫県の手続きが必要です。
• 住宅ローンの担保評価は、用途地域の有無や接道の状況で変わることがあります。 都市計画区域外（五色地域）では、建築基準法の接道義務が原則として適用されないため、 道路に接していない土地が流通していることがあります。再建築や売却のしやすさに関わります。

出典：洲本市「洲本市の都市計画」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/22/1006.html ／ 洲本市都市計画マスタープラン 第1章 https://www.city.sumoto.lg.jp/uploaded/attachment/10968.pdf ／ 洲本市「宅地造成及び特定盛土等規制法」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/22/29773.html

都市計画税0.2％ ― ただし「どこにかかるか」が市公式から読み取れません

洲本市の固定資産税は1.4％、都市計画税は0.2％です。 ここで、正直に書いておかなければならないことがあります。

区域区分がないということは、市街化区域もないということです。 市の2つのページの書き方は、そのままではかみ合いません。 洲本市が実際にどの区域に都市計画税を課しているのかは、市公式のページからは特定できませんでした（未取得）。 推測で「用途地域の中だけです」と書くことは、このページではしていません。

買う側の実務としては、こうしてください。 検討中の物件の固定資産税・都市計画税の納税通知書（課税明細書）を売主側から見せてもらう。 そこに都市計画税の欄があり、金額が入っていれば課税されています。 課税標準額1,000万円なら年2万円、30年で60万円の差です。 家タダでは、この確認を契約前に無料で行います。

出典：洲本市「固定資産税について」（2023年11月17日更新） https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/5/24379.html

海に2つ面し、山が57％ ― 津波と土砂の両方を見る市

洲本市は東が大阪湾、西が播磨灘。中央に先山（448m）を中心とした山地があり、 市域の約57％が森林です。海のリスクと山のリスクの両方があります。

「津波災害警戒区域の指定がない」ことと「津波の浸水想定がない」ことは、別の話です。 重要事項説明書に「津波災害警戒区域：区域外」と書かれていても、 津波避難計画では215haの浸水が想定され、11の地区が避難対象になっています。 重要事項説明書の1行だけで安心しないでください。 とくに成約データの5件がある小路谷は、津波避難対象地域に含まれています。

一方で、44分という時間は、逃げる時間があるということでもあります。 市が「30分以内に浸水が生じる地域はない」と明記しているのは、その意味です。 大事なのは、物件から高台・避難場所までの経路を、買う前に自分の足で確認しておくことです。

※津波避難計画は平成29年4月のもので、その後の見直しの有無は確認できていません。 浸水の深さは地点ごとに違いますので、洲本市電子ハザードマップで住所を入れてご確認ください。 出典：洲本市津波避難計画 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/11/2177.html ／ 洲本市「南海トラフ地震津波避難対策特別強化地域について」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/11/16664.html ／ 洲本市「津波災害警戒区域はありますか」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/11/16663.html ／ 兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 洲本市「洲本市電子ハザードマップ」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/11/31394.html

空き家と人口 ― 「買ったあと」を考える

洲本市は、人口が減っている市です。令和7年国勢調査で38,556人、5年前から▲6.50％。 市の都市計画マスタープランは2045年の人口を約26,000人と推計しています。 同じマスタープランによると、平成30年住宅・土地統計調査で、 「その他の住宅」（賃貸用・売却用・別荘などに当たらない空き家）が12.7％。 また空き家数は1,926件で、建物全体の約4.5％とされています。

これは買う側にとって、2つの面を持っています。

• 空き家が多いぶん、選べる物件はあります。公的データに現れているマンションの中央値は450万円です。
• 将来、同じ値段で手放せるとは限らない。 人口が減り、世帯が小さくなり、空き家が増えていく市で、30年後の買い手を見つけるのは簡単ではありません。 「資産として持つ」より「住むために買う」という考え方のほうが合っています。

市は洲本市空き家バンクを運営しています。 一般社団法人兵庫県宅地建物取引業協会淡路支部と連携し、 市が登録を受け付け、協会が選んだ担当の事業者が交渉を進める仕組みです。 市は「通常の不動産取引と同じく、手数料が発生」する旨を明記しています。 空き家バンクの物件が家タダの仲介手数料0円の対象になるかどうかは、物件ごとに異なります。 物件のURLをお送りいただければ、その場でお答えします。

移住を考えている方向けには、市公式に「おいでよ洲本新生活支援事業」のページがあります。 淡路島外から転入する2人以上の世帯などを対象に、 住宅の取得費などについて最大100万円（子どもがいる世帯などへの加算あり）を補助する制度です。 ただし、対象年度・受付状況・細かい要件は年度ごとに変わります。 申請は転入日から1年以内といった期限もありますので、 契約の前に、企画課に最新の内容を確認してください。 このほか都市計画課には、簡易耐震診断、住宅耐震改修工事等支援事業、 瓦屋根ふき替え軽量化工事支援事業、感震ブレーカー等設置費補助などのページがあります （金額・要件は本ページでは確認していません）。

出典：洲本市都市計画マスタープラン 第1章 ／ 洲本市「『洲本市空き家バンク』を利用しませんか」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/22/15538.html ／ 洲本市「おいでよ洲本新生活支援事業」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/7/25859.html ／ 洲本市 都市計画課 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/22/

まとめ：洲本市は「相場」ではなく「その物件」を調べる市

洲本市の住宅地の平均価格は、兵庫県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 40市区町村のうち30位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは16位。 変動率（−0.3％）で見ると40市区町村中32位、25市のなかでは19位です。

ただし、洲本市で本当に重要なのは順位ではありません。 確認すべきことは、次の6点です。

• その物件は洲本都市計画区域（非線引き）の内か、都市計画区域外（五色地域）か。 区域内なら用途地域があるか、白地か。
• 風致地区（4地区・1,192ha）、臨港地区、準防火地域にかかっていないか。
• 都市計画税（0.2％）が課税されているか。納税通知書で確認する。
• 校区はどこか。とくに納・鮎屋は組合立の広田小学校・広田中学校。 本町七丁目のように番地で学校が分かれる場所もある。
• 津波避難対象地域（11地区）か。土砂災害警戒区域（681箇所）・特別警戒区域（446箇所）にかかっていないか。
• 洲本バスセンター・洲本ICまでの距離と、駐車場の台数。鉄道の駅はありません。

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。 そして最後にもう一度書きます。 洲本市の成約データは6件、うち5件は小路谷のマンションです。 このページの数字は、件数を見たうえでお使いください。

空から見た、この50年の洲本市

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。洲本市役所（本町三丁目4番10号）を含む、洲本の中心市街地を切り出しています（座標は国土地理院の住所検索で市役所の位置を確認して決めました）。
左の写真の時点は、昭和60年の大鳴門橋も、平成10年の明石海峡大橋も、まだ開通していない時代です。淡路島は本州とも四国とも橋でつながっておらず、島の外へ出る手段は船でした。旧洲本市と旧五色町の合併（平成18年2月11日）も、この写真のずっとあとのことです。
右側は、それから半世紀が経ち、2つの橋が架かり、神戸淡路鳴門自動車道に洲本ICができ、「高速バスが鉄道のような役割」を担うようになったあとの姿です。市の都市計画マスタープランは、この半世紀のあいだに起きたことを「郊外宅地化と中心部人口減少による空洞化」と書いています。海沿いの中心市街地から、インターチェンジに近い郊外へ。洲本市の住宅地の広がり方が変わってきたことを、2枚の写真の差から読み取っていただければと思います。市は洲本川河口部・洲本港周辺を拠点のひとつに挙げ、近代化産業遺産（旧鐘紡洲本工場）や洲本アルチザンスクエアを観光・交流の場として案内しています。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28661〜28663・y13051〜13052）で切り出しています。

洲本市の都市計画マスタープラン（令和4年3月）は、市域を4つの地域に分けています。洲本北部地域（中川原・安乎）／洲本中部地域（内町・外町・潮・物部・上物部・小路谷・千草・加茂・大野・納・鮎屋）／洲本南部地域（由良・上灘）／五色地域（都志・鮎原・広石・鳥飼・堺）です。

ここでは、人口がもっとも多い洲本中部地域を「中心市街地」「小路谷」「郊外（納・鮎屋・千草・加茂・大野）」の3つに分け、全体を6つのまとまりとして整理します。中部地域を3つに分けたのは当方の整理で、市の区分ではありません。そこに、令和8年地価公示の全6地点（住宅地4・商業地2）、国土交通省の成約価格情報、校区、都市計画の区分を重ねます。

ただし、先に前提をお断りします。洲本市の成約データは6件、住宅地の標準地は4地点です。6つのエリアのうち、成約データがあるのは小路谷だけ、住宅地の標準地があるのは3つのエリアだけです。洲本南部地域と五色地域には、地価公示の標準地も、集計に出てくる成約データもありません。数字のないエリアについては、市の計画に書かれている事実だけを記しています。

※エリア区分と各エリアの記述は、洲本市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

洲本市に鉄道はありません。この見出しは「鉄道」となっていますが、洲本市で鉄道の代わりを務めているのは高速バスです。淡路島地域公共交通計画の逐語は「淡路島では高速バスが鉄道のような役割を担っており、高速バスから各地域にスムーズに乗り換えできる環境が必要です」。

市公式が令和8年4月1日のダイヤ改正で案内している高速バスは、三宮・洲本線（洲本バスセンター〜三宮）、学園都市・洲本線（洲本バスセンター〜学園都市駅）、三宮・福良線（福良〜三宮）、三宮・西浦線（高田屋嘉兵衛公園〜三宮）の4路線。運行事業者は淡路交通・本四海峡バス・神姫バス・西日本JRバスです。（高田屋嘉兵衛公園の所在地は、本ページでは市公式から確認していません。）

ただし、日常の移動は車が前提です。淡路島地域公共交通計画によれば、淡路島の交通手段の分担率（2020年）は自動車77.6％、バス2.5％。世帯あたりの自動車保有台数は2.59台（2021年度）です（いずれも淡路島全体の数字で、洲本市だけの数字ではありません）。市の都市計画マスタープランも、公共交通を利用しやすい圏域に住んでいるのは約1.7万人＝総人口の約37％としています。洲本市で家を買うなら、駐車場が何台分あるかは、間取りと同じくらい重要な条件になります。

※まず、いちばん大事なことを書きます。洲本市内に鉄道の駅はありません。上の表は「駅」の表ではなく、バスの拠点・インターチェンジ・港を並べたものです。淡路島地域公共交通計画（洲本市・南あわじ市・淡路市の3市で構成する協議会が策定）は、「淡路島では高速バスが鉄道のような役割を担っており」と書いています。同計画に挙がっている公共交通は高速バス・路線バス・コミュニティバス・航路で、島内の鉄道路線は挙がっていません。市公式の「洲本市の概要」には、大正末期に洲本〜福良間に鉄道が開通したという歴史の記述がありますが、現在の交通手段として鉄道を案内しているページは市公式にありません。

次に、成約データの「最寄駅」の読み方です。国土交通省の成約価格情報では、洲本市の成約6件のうち3件が「舞子」を最寄駅として集計されています（中央値450万円）。舞子は神戸市垂水区にある駅で、洲本市内の駅ではありません。集計上の駅までの時間は0分となっていますが、これは「駅から徒歩0分」という意味ではありません。洲本市に駅がないために、データ上そう入っているだけです。物件広告に「舞子駅」と書かれていても、住所は洲本市です。固定資産税・学区・ごみ収集などの行政サービスは、すべて住所地である洲本市のものが適用されます。

乗降人員はすべて「—」です。洲本バスセンターや高速バスの利用者数は市公式で確認できておらず、推測で埋めていません。高速バスの便数・所要時間・運賃も、市公式のページには載っていません（未取得）。市は乗換検索「buSmo（バスモ）」での確認を案内しています。

道路

高速道路は神戸淡路鳴門自動車道です。市の都市計画マスタープランは「神戸淡路鳴門自動車道が南北を縦断」し、市内に洲本インターチェンジ（洲本IC）と淡路島中央スマートインターチェンジ（淡路島中央SIC）の2つがあると説明しています。市公式の「洲本市の概要」によれば、昭和60年に大鳴門橋、平成10年に明石海峡大橋が開通しました。本州と四国の両方に、橋でつながっている市です。

一般道の骨格は国道28号です。マスタープランは「国道28号が東海岸沿いから市の中心部へ」通っていると説明しています。洲本中部地域には主要地方道 洲本五色線・洲本灘賀集線、五色地域には洲本五色線、福良江井岩屋線（サンセットライン）、大谷鮎原神代線が通っています。洲本南部地域（由良・上灘）は、洲本灘賀集線が臨海部を縦断する形です。マスタープランは上灘地区について「ほとんどが森林で…災害発生時には孤立する恐れ」という趣旨の課題を挙げています。道が1本しかない地区では、その道が止まったときにどうなるかを、買う前に考えておく必要があります。

島内の路線バスは、令和4年10月1日に再編されています。市公式によると、淡路交通が都志線・鳥飼線・長田線・縦貫線（洲本バスセンター〜福良間）・由良線を、本四海峡バスが鮎原線を運行し、市のコミュニティバスが五色地域線と上灘・沼島線を走っています。この再編で、対象の7路線は運賃が約6割に下がり、上限が500円になりました。コミュニティバスは令和8年10月1日に運行事業者が変わり、車体・バス停・ダイヤが変更されています（最大14人乗り・11人乗りの小型の車両です）。

バスの弱さは、市自身が課題として認めています。都市計画マスタープランは、洲本北部地域について「公共交通空白の解消」を方針に掲げ、洲本中部地域でも千草地区などを公共交通の空白地として挙げています。洲本南部地域では「バスの減便が地域住民の利便性に影響」しているとし、五色地域では生活の不便さを理由とした転出が課題に挙げられています。住宅地の標準地がある千草（35,500円/㎡・−1.1％）は、4地点のなかで唯一下落した地点です。因果関係を示す資料はありませんが、公共交通の空白地として市が名前を挙げている地区だという事実はお伝えしておきます。

前面道路については、物件ごとの確認が必要です。洲本市は令和5年2月24日に都市計画道路の変更を告示しており、道路網を見直しています。マスタープランは洲本中部地域の課題として「未整備道路（環状線）」を挙げています。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかります（都市計画法第53条の許可。市公式に手続きのページがあります）。検討中の物件が都市計画道路にかかるかどうかは、市の都市計画課（0799-24-7611）と重要事項説明書で必ずご確認ください。

※高速バスの便数・所要時間・運賃、洲本バスセンターの利用者数、路線バスの現在の時刻表は、市公式のページ本文では確認できませんでした（未取得）。交通手段の分担率と自動車保有台数は淡路島全体の数値です。成約データに出てくる「舞子」は神戸市の駅であり、洲本市内の駅ではありません。出典：洲本市「高速バスダイヤ改正のお知らせ」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/7/35439.html ／洲本市「洲本市地域公共交通（バス）の再編について」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/7/19577.html ／洲本市「洲本市コミュニティバスのご案内」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/7/20748.html ／洲本市「深日洲本ライナー運航再開のお知らせ」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/7/25214.html ／淡路島地域公共交通計画 https://www.city.sumoto.lg.jp/uploaded/attachment/20280.pdf ／洲本市都市計画マスタープラン https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/22/30652.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

洲本市の都市計画税は0.2％です。市公式の逐語は、固定資産税が「課税標準額×1.4％」、都市計画税が「課税標準額×税率（0.2％）」。両方かかる場合の合計は1.6％（当方算出）になります。課税標準額1,000万円なら、都市計画税は年2万円です。

ここで、上の表の「課税対象」欄について、お断りしておくことがあります。表には共通の書き方で「市街化区域内の土地・家屋のみ」と入っており、洲本市の公式ページも都市計画税を「毎年1月1日現在に都市計画法における市街化区域に土地・家屋を所有してる人に対して、固定資産税とあわせて課される税金」と説明しています。ところが、洲本市には市街化区域がありません。市の都市計画のページは「洲本都市計画区域では区域区分の設定をしておりません」と明記しています。

つまり、市公式の2つのページの書き方が、かみ合っていません。非線引きの市では、条例で用途地域内などを課税区域として定めるのが一般的ですが、洲本市が実際にどの区域を課税対象にしているのかは、市公式から特定できませんでした（未取得）。このページでは推測で「用途地域内だけです」とは書いていません。検討中の物件に都市計画税がかかっているかどうかは、売主側の納税通知書、または洲本市 税務課（0799-24-7603）でご確認ください。少なくとも、都市計画区域外の五色地域は、都市計画税の性格からみて課税対象外と考えられますが、これも市公式の明文では確認できていません。

納税義務者は「毎年1月1日現在、洲本市内に固定資産を所有している人」です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納期（納付月）は、市公式のページ本文には載っておらず、未取得です。市は「令和8年度 税目別納期一覧表」をPDFで公開しており、本文には「納期限は、通常月末（12月に限り25日…）」という一般的なルールだけが書かれています。具体的な月は、PDFまたは納税通知書でご確認ください。

ここは正直に書きます。洲本市の住宅用地の特例と新築住宅の減額措置については、市公式の「固定資産税について」のページに記載がありませんでした（未取得）。

住宅用地に対する課税標準の特例や新築住宅の減額は地方税法にもとづく全国共通の仕組みですが、洲本市のページで割合・期間・面積要件を確認できていないため、このページでは「洲本市では○分の1になります」という書き方をしていません。新築や土地の取得を検討されている方は、洲本市 税務課（0799-24-7603）に直接ご確認ください。

なお、洲本市の成約データに出てくるマンション5件は平均築年が1987年です。新築住宅の減額は関係しませんが、築年の古いマンションは、固定資産税よりも管理費・修繕積立金のほうが毎月の負担として大きくなることが多いので、そちらを必ず確認してください。市は洲本市マンション管理適正化推進計画を定めており、管理組合に対して助言・指導を行うとしています。

免税点

同一人が洲本市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※税率・免税点は洲本市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜まず、データが薄いという前提を共有させてください

このページでいちばん誠実に書くべきなのは、ここです。 洲本市について、公的データで分かることには限界があります。

これらを「だいたいこのくらい」と推測で埋めることはしていません。 他の市の数字を当てはめることもしていません。 分からないことは分からないと書くというのが、このページの方針です。

2｜鉄道の駅がありません。交通は「バスセンターとICと駐車場」で考えます

物件広告の「最寄駅」欄に何が書かれているかを、まず確認してください。 洲本市には鉄道の駅がないので、広告によって「舞子駅」「バス停◯◯」「—」と書き方がまちまちです。 国土交通省の成約データでも、洲本市の物件の最寄駅は舞子（神戸市垂水区）で集計されています。

• 本州側へ通う方：洲本バスセンター・洲本ICの高速バス乗り場までの距離と、そこに停められる駐車場。 市営の洲本インターチェンジ駐車場があります。
• 島内で暮らす方：家族の人数分の車を停められるか。 淡路島全体で世帯あたり2.59台（2021年度）という数字があります。
• 車を運転しない家族がいる方：路線バスの本数。 市の計画は千草地区などを公共交通の空白地に挙げ、由良・上灘ではバスの減便に触れています。 令和4年10月の再編で、対象路線の運賃は上限500円になっています。

3｜「調整区域ではない」ことを、安心材料にしすぎないでください

洲本市には市街化調整区域がありません。だからといって、何でも建てられるわけではありません。

とくに中古戸建てを買う方は、「いまの建物が、いまの規制のもとで同じ大きさで建て直せるか」を確認してください。 風致地区や準防火地域が後からかかった土地では、建て替えのときに同じ規模の家が建たないことがあります。

4｜小路谷のマンションを検討される方へ

公的データに現れている洲本市の取引は、ほぼ小路谷のマンションです。 5件・中央値450万円・平均面積54㎡・平均築年1987年。 この条件の物件を買う方に、確認していただきたいことをまとめます。

市は洲本市マンション管理適正化推進計画を定め、管理組合への助言・指導を行うとしています。 マンションは「管理を買え」と言われますが、築年の古いマンションほど、その言葉が当てはまります。

5｜津波・土砂・洪水 ― 電子ハザードマップで住所を入れる

洲本市は洲本市電子ハザードマップを公開しており、 洪水（想定最大規模）・土砂災害・津波（想定最大規模）・高潮（想定最大規模）・ため池を重ねて見ることができます。 内水は未作成です。

• 津波：最大津波水位5.3m・最短到達44分・浸水215ha（津波避難計画・平成29年4月）。 避難対象は内町・外町・潮・物部・小路谷・上灘・由良・中川原・安乎・都志・鳥飼の11地区。
• 土砂災害：警戒区域681箇所・特別警戒区域446箇所（令和8年6月30日現在）。 特別警戒区域（レッドゾーン）では、建築物の構造に規制がかかり、住宅ローンの取扱いにも影響します。
• 洪水：洲本川の流域（洲本中部地域）と、都志川河口部（五色地域）について、 市の計画が浸水想定区域に触れています。
• 重要事項説明書の「津波災害警戒区域：区域外」は、浸水しないという意味ではありません。 兵庫県内には同法にもとづく指定そのものがない、というだけです（市公式・2021年12月9日更新）。

6｜税と校区 ― 「住所で決まるもの」を契約前に確定させる

• 都市計画税（0.2％）がかかるかどうかは、納税通知書で確認する。 市公式の説明からは課税区域を特定できません。
• 校区は市の一覧で確認する。納・鮎屋は組合立の広田小学校・広田中学校。 本町七丁目・栄町三丁目・山手三丁目は番地や通りで学校が分かれます。
• 給食費は令和8年度のみ全額公費負担が確定。令和9年度は未定。
• こども医療費は令和8年7月診療分から所得制限なし（0〜18歳・入院外来とも無料）。

7｜契約前チェックリスト

家タダでは、これら8点の調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、都市計画・ハザード・校区の確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

「洲本」という地名の由来は、市公式に書かれています。

海辺の「洲」のもとにできたまち、ということです。 市章は、その由来にちなんだ「洲浜」の紋。 中学校のひとつが「洲浜中学校」という名前なのも、同じ言葉です。 地名そのものが、このまちが海沿いの低い土地から始まったことを伝えています。 中心市街地が津波避難対象地域に含まれ、洲本川の洪水の浸水想定が残っているという、 このページで見てきた防災上の条件は、地名の由来と地続きの話です。

洲本城と城下町

市公式の説明によれば、室町時代の末期に熊野水軍の安宅氏が三熊山に洲本城を築きました。 江戸時代には徳島藩主・蜂須賀氏の支配下に入り、洲本城には稲田氏が入ります。 淡路島は、江戸時代には徳島藩の領地だったということです。 明治4年の廃藩置県で淡路島は兵庫県と徳島県に分かれ、明治9年に全島が兵庫県の管轄になりました。

その三熊山は、いま三熊山風致地区（406.0ha）として、 洲本市の風致地区のなかで最も広い区域になっています。 洲本城跡は続日本100名城に選ばれており、市が観光の拠点として案内しています。 城のある山のふもとに城下町が広がり、その山がいまも建築の規制で守られている。 洲本の中心市街地で家を買うときに風致地区の確認が必要になるのは、この歴史があるからです。

海運の歴史も古く、平安期には由良が駅路の中継地として栄え、 江戸時代には由良港が海運の中心地でした。 五色地域の出身である高田屋嘉兵衛は、辰悦丸を建造して蝦夷地へ進出し、 市公式は「北洋漁業の先駆」という趣旨で紹介しています。 高速バス三宮・西浦線の起点「高田屋嘉兵衛公園」は、その名前を残したものです。

年表

明治22年の5つの村が、いまの五色地域の5つの小学校区です

年表の明治22年の行を、もう一度見てください。 都志村・鮎原村・広石村・鳥飼村・堺村。 そして現在の五色地域の小学校は、都志小学校・鮎原小学校・広石小学校・鳥飼小学校・堺小学校の5校。 都市計画マスタープランが五色地域の対象地区として挙げているのも、都志・鮎原・広石・鳥飼・堺です。

130年以上前の村の単位が、そのまま小学校区として残っているということになります。 五色地域の住所は「洲本市五色町都志◯◯」「洲本市五色町鮎原◯◯」のように、 「五色町」のあとに旧村名が入る形です。 物件の住所を見れば、どの小学校区かがほぼ分かります。

旧洲本市の側も同じで、都市計画マスタープランの地区名（内町・外町・潮・物部・千草・加茂・大野・納・鮎屋・中川原・安乎・由良・上灘）は、 小学校区や津波避難計画の地区名と重なっています。 洲本市では、地区の名前が、学校・防災・都市計画の3つをつなぐ鍵になります。

※「旧洲本市域が確定」した昭和32年の合併の相手（村名）は、市公式のページ本文から特定できていません（未取得）。 旧五色町の成立年も確認できていません。本ページでは推測による説明を載せていません。 出典：洲本市「洲本市の概要」（2025年6月6日更新） https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/7/1266.html ／ 洲本市都市計画マスタープラン https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/22/30652.html ／ 洲本市「洲本市管内の幼稚園・小中学校」 https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/33/1178.html ／ 洲本市 商工観光課（洲本城跡・近代化産業遺産） https://www.city.sumoto.lg.jp/soshiki/19/

• 【兵庫県】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 洲本市の価格が兵庫県全体のどのあたりに位置するのかを、41市町の地価と成約データで比較できます。
• 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。