【京都市右京区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

京都市右京区の価格帯で、いくら得になるか

京都市右京区の住宅地は1㎡あたり平均195,112円（24地点の単純平均）。区内の標準地は最高287,000円/㎡（西院西田町３０番）から最低44,400円/㎡（梅ケ畑檜社町１５番１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が6.5倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市右京区の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は204件。成約価格の中央値は2,050万円、真ん中の半数は1,100万円〜3,500万円に収まっています。延床面積の中央値は85㎡。建築年の中央値は1992年です。

最寄駅で多いのは西京極駅（22件）、太秦(ＪＲ)駅（19件）、嵯峨嵐山駅（18件）。

中央値の2,050万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は74万2,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる204件のうち、1981年以前に建てられたものは73件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

京都市右京区の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて京都市右京区・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 19万6千人が、京都市でいちばん広い区に住む

京都市右京区の人口は195,901人（男91,154人／女104,747人）、世帯数は99,942世帯です（2026年9月1日現在・右京区役所ホームページ「区の基本情報」）。面積は292.07km²で、京都市の11区で最大。市域827.83km²の約35％を右京区が占めます（割合は当方算出）。人口密度は約671人/km²（当方算出）ですが、この数字は右京区の実感とはまったく合いません。区の面積の約4分の3にあたる217.68km²が京北地域で、区役所はその「総面積の9割以上」が森林だと説明しているからです。住宅の取引が集まっているのは、西院・山ノ内・西京極・梅津・太秦・花園・嵯峨といった市街地で、成約データで3件以上の成約があった76町丁目（計328件）も、すべてこの市街地の町名です。

令和7年国勢調査の速報では、右京区は196,376人・99,125世帯（令和7年10月1日現在・京都市の独自集計。確報ではありません）。令和2年国勢調査は202,047人・97,849世帯でしたから、人口は5年間で5,671人減（−2.8％）、世帯数は1,276世帯増（＋1.3％）です。京都市全体は−2.2％ですので、右京区は市の平均より少し減り方が大きい区にあたります。人口は減り、世帯は増えている＝1世帯あたりの人数が小さくなっており、2026年9月1日の数字で計算すると1世帯あたり約1.96人（当方算出）です。

ただし、区のなかで動きは一様ではありません。第3期右京区基本計画（令和3年8月）は、区民との対話で出た声として「右京区南部の西院第一・西院第二・西京極・葛野・梅津学区では，子どもの数が増えている」と記しています。区全体では人口が減っていても、南部の市街地には子育て世帯が入ってきているという見方です。成約データで件数が多いのも、西京極（町丁目別の合計66件）・太秦（59件）・嵯峨（56件）・梅津（46件）・西院（46件）の順で、市街地の町名が上位に並びます（町名の頭の文字で当方が合算。嵯峨は嵯峨野を除く。3件以上あった76町丁目・328件の範囲）。

右京区は、令和3年（2021年）4月1日に区制90周年を迎えました（右京区基本計画）。昭和51年（1976年）10月には西京区が右京区から分かれ、平成17年（2005年）4月1日には京北町が京都市と合併して右京区の一部になっています（区役所は令和7年4月1日を「合併20周年」としています）。いまの右京区は、古くからの市街地と、嵯峨・嵐山、高雄、そして京北という性格のちがう地域が一つになった区です。

右京区に接しているのは、北区・左京区・中京区・下京区・南区・西京区と、亀岡市・南丹市です（右京区役所「右京区の地勢」）。京都市の西端は「右京区京北下宇津町」にあります（京都市「京都市の地理」）。

市街化区域と市街化調整区域

右京区は、「都市計画区域の外」の土地がある区です。京都市の土地は、(1)都市計画区域の外、(2)都市計画区域のなかの市街化区域、(3)都市計画区域のなかの市街化調整区域の3つに分かれます。

京都市は、都市計画区域を「京都市域のうち、左京区及び右京区の一部を除いた区域で、昭和46年12月に決定」と説明しています。右京区は、市内で2つしかない「都市計画区域の外がある区」のひとつで、市の冊子「京都市の都市計画」は、区域の外にあたる地域として「左京区花背峠以北及び右京区嵯峨樒原，嵯峨越畑，京北地域」を挙げています。

京都市全体では、市域82,783haのうち都市計画区域が48,051ha（58.0％）、そのうち市街化区域が14,980ha（31.2％）、市街化調整区域が33,071ha（68.8％）です（令和8年4月23日現在・都市計画総括表）。都市計画区域のなかでも、約7割は市街化調整区域ということになります。

ここは正直に書きます。右京区だけの市街化区域・市街化調整区域の面積は、公表資料で確認できませんでした（未取得）。京都市統計書に該当する表がありますが、本ページの作成時点では数値を取得できていません。そのため、このページには区ごとの面積の表を載せていません。「右京区の◯％が市街化区域」といった数字を見かけても、出どころを確かめてください。個別の土地がどの区域にあたるかは、京都市の「京都市地図情報提供サービス」で住所から確認できます。

地価公示 ― 24地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、京都市右京区の住宅地の標準地は24地点。 単純平均は1㎡あたり195,112円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.2％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

京都市右京区は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 京都市右京区の住宅地の平均価格は11位。 京都市の11区のなかで見ると第9位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

京都市右京区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地24地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ区内で6.5倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

右京区を一言で表すと、「住所は同じ右京区でも、土地のルールも相場も災害も、場所によってまったく違う区」です。 面積292.07km²は京都市の11区で最大。ところが、成約データに出てくる町名は、西院・西京極・梅津・太秦・花園・嵯峨といった市街地に集まっています。 この章では、(1)区の広さと成り立ち、(2)地価公示32地点、(3)成約521件、(4)嵐電、(5)景観と風致、(6)災害の順に、右京区を読んでいきます。

区の4分の3が京北 ― 「右京区」は4種類の地域でできている

京北地域だけで217.68km²。右京区292.07km²の約75％（当方算出）です。 残りの約74km²（当方算出）に、市街地と高雄・水尾・宕陰が入っています。 「右京区の人口密度は約671人/km²」という数字は、森林の多い京北を含めて割った値で、西院や西京極の街並みとは結びつきません。 同じように、このページの成約中央値や公示価格の平均は、市街地の数字です。 京北や山間の物件を、このページの相場で判断することはできません。

右京区は令和3年（2021年）4月1日に区制90周年を迎えました。 昭和51年（1976年）10月には西京区が右京区から分かれ、令和7年（2025年）4月1日には京都市と京北町の合併から20周年を迎えています。 市街地が西へ北へと広がり、山間の町が加わって、いまの形になった区です。

出典：京都市「京都市の地理」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015581.html ／ 右京区役所「京北のあらまし －地理－」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000178740.html ／ 右京区役所「区役所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000009497.html ／ 右京区役所「宕陰（越畑・樒原）」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000097155.html ／ 右京区役所「右京区ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000269029.html ／ 冊子「京都市の都市計画」第3章 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000142/142484/3syou.pdf

地価公示32地点 ― 住宅地は6.5倍の開き、工業地は全地点が7％台の上昇

令和8年地価公示で、右京区の標準地は住宅地24地点・商業地4地点・工業地4地点の計32地点です。

住宅地の平均は＋2.2％。京都市の11区のなかでは11位、つまり上がり方がいちばんゆるやかな区です。 平均価格195,112円/㎡は11区で9位、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のなかでは11位。 京都市内では、土地の値段が低いほうから3番目・値上がりは最もゆるやかという位置になります。 一方で工業地は4地点すべてが7.1％〜7.8％の上昇、商業地も4地点すべてが上昇しています。 住む土地より、働く土地・商う土地のほうが大きく動いているのが、令和8年時点の右京区です。

住宅地24地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 上位3地点は西院と西京極。287,000円・287,000円・285,000円で、4位の花園中御門町（230,000円）とは5万円以上の差があります。 成約データでは、阪急の西院・西京極を最寄駅とする町です。
• 4位から21位までの18地点は、142,000〜230,000円に収まっている。 太秦・常盤・花園・嵯峨・山ノ内・梅津・鳴滝の住宅地で、右京区の「ふつうの値段」は1㎡あたり20万円前後です。 坪に直すと約47万〜76万円（当方算出）。
• 下位3地点は北嵯峨と梅ケ畑。北嵯峨名古曽町109,000円、北嵯峨山王町50,300円、梅ケ畑檜社町44,400円。 21位の鳴滝川西町（142,000円）から一段下がり、さらに5万円前後まで下がります。 「区内格差6.5倍」は、この山ぎわの地点によるもので、下位3地点を除いた21地点の最高と最低の差は約2.0倍（当方算出）です。
• 下落した5地点は、すべて北側の山に近い町名。花園天授ケ岡町（−0.5％）、鳴滝春木町（−0.6％）、鳴滝川西町（−0.7％）、 梅ケ畑檜社町（−1.6％）、北嵯峨山王町（−2.3％）。 上昇が大きいのは西院西田町（＋7.1％）、西院上花田町（＋4.7％）、西京極徳大寺団子田町（＋4.4％）、太秦森ケ東町（＋4.2％）。 南の市街地で上がり、北の山ぎわで下がるという形がはっきり出ています。

地積にも注目してください。西院上花田町75㎡、花園中御門町57㎡、嵯峨中又町50㎡、梅津中村町71㎡、常盤西町81㎡、太秦森ケ東町95㎡。 標準地そのものが100㎡に満たない地点が24地点のうち6地点あります。 成約データでも戸建の土地面積の中央値は75㎡で、右京区の市街地は、小さな敷地に建つ戸建が標準だと分かります。 一方、鳴滝春木町354㎡、北嵯峨山王町347㎡、梅ケ畑檜社町433㎡と、山ぎわの標準地は300㎡を超えます。

商業地4地点と工業地4地点は次のとおりです。

商業地の「嵯峨天龍寺車道町9番外」は457,000円/㎡・＋12.0％。 右京区の32地点のなかで、価格も上昇率も最大です。 住宅地の最高（287,000円）の約1.6倍（当方算出）。 第3期右京区基本計画は、京都市を訪れた外国人観光客のうち右京区内の観光地を訪問した人の割合が、 平成25年の24.7％から平成30年の36.8％に上がったと記しています。 嵐山の商業地の値動きは、住宅地とは別の理由で動いていると考えるのが自然です （標準地の周辺状況は鑑定評価書の本文を確認しておらず、推測です）。 嵯峨・嵐山で家を探す方は、商業地の値上がりを住宅の相場と混同しないでください。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）です。

実際の成約521件 ― 戸建290件・マンション231件。新築と中古で別の相場

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 右京区の成約は521件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

右京区は、戸建とマンションがほぼ半々の区です。521件のうち戸建が290件（56％）、マンションが231件（44％・割合は当方算出）。 そして戸建は、新築77件の中央値が3,800万円、中古204件の中央値が2,050万円と、ほぼ倍ちがいます （戸建290件のうち9件は建築年が分からないため、77件＋204件は290件になりません）。

• 新築戸建ては価格がそろっている。77件の半分が3,100万〜4,100万円に入り、最小2,300万円・最大6,400万円。 延床面積の中央値は90㎡です。土地が小さく、3階建てなどで延床をかせぐ建売が多いと考えられます（階数は公表データにありません）。 新築戸建て（建売）は仲介手数料0円の対象になりやすい種別です（対象外の物件もあります）。
• 中古戸建ては幅がたいへん広い。下位25％が1,100万円、上位25％が3,500万円、最小300万円・最大1億3,000万円。 建築年の中央値は1992年で、204件のうち73件（36％・当方算出）は1981年以前の建築です。 古い家を安く買うか、築浅を新築に近い値段で買うか。「中古戸建ての相場」という1つの数字では語れません。
• 中古マンションも築年が古い。建築年の中央値は1989年で、231件のうち67件（29％・当方算出）が1981年以前の建築。 専有面積の中央値は65㎡です。管理の状態・修繕積立金・建て替えのときの高さ制限（高度地区）を確かめる必要があります。

築年には制度上の境目があります。昭和56年（1981年）5月31日です。 京都市の耐震診断士派遣（木造住宅は無料）や「まちの匠・ぷらす」の耐震改修の補助は、 これ以前に着工された木造住宅が対象です（京町家は昭和25年11月22日以前の着工）。 右京区の成約では、中古戸建ての3分の1以上がこの年代にあたります（建築年と着工日は別ですので、個別に確認が必要です）。

最寄駅別の成約（3件以上あった23駅・計509件）

中央値が最も高いのは円町の4,200万円（9件）、最も低いのは太秦広隆寺の1,300万円（14件）。約3.2倍（当方算出）です。 10件以上あった14駅にかぎると、嵯峨嵐山3,600万円・車折神社3,550万円・宇多野3,300万円・西院(阪急)3,000万円が高く、 太秦広隆寺1,300万円・常盤(京都)1,400万円・有栖川1,700万円・帷子ノ辻1,750万円が低い。 嵐電の駅どうしでも、車折神社3,550万円と有栖川1,700万円は隣り合う駅で2倍ちがいます（嵐電の路線図で有栖川の次が車折神社）。

※路線の欄は、嵐電の公式の路線図・京都市交通局の駅一覧・右京区役所の資料で名前を確認できたものだけを書いています。 この表は「右京区の物件の最寄駅」の一覧で、駅が右京区にあるかどうかを示すものではありません。 件数の少ない駅（10件未満）の中央値は、数件の取引で大きく変わります。

町丁目別の成約 ― 件数の多い15町丁目

3件以上の成約があった町丁目は76町丁目・計328件。 町名の頭の文字でまとめると、西京極66件（14町丁目）、太秦59件（15町丁目）、嵯峨56件（15町丁目。嵯峨野を除く）、 梅津46件（6町丁目）、西院46件（12町丁目）、嵯峨野25件（6町丁目）、山ノ内13件（3町丁目）、 花園4件、御室4件、常盤3件、宇多野3件、鳴滝3件です（当方合算）。 1つの町丁目に取引が集中しているのではなく、76もの町丁目に3〜14件ずつ散らばっているのが右京区です。

中央値が高い8町丁目と、低い8町丁目

最高は嵯峨天龍寺若宮町の5,100万円（5件）、最低は太秦垣内町の650万円（3件）。約7.8倍（当方算出）です。 5,100万円にかかる仲介手数料の上限額は174万9,000円、650万円なら28万500円。 高い側にも低い側にも、太秦・嵯峨・西京極の町名が入っています。 「太秦は安い」「嵯峨は高い」とは言えず、同じ地名のなかに、新しい戸建の帯と、築年数の経ったマンション・戸建の帯が混ざっていると読むのが妥当です （町丁目ごとの種別・建築年は公表データになく、断定はできません。件数はいずれも3〜9件ですので参考値です）。

実際の成約は、こんな中身です

マンション4件はすべて2,300万円、戸建4件はすべて2,900万円（それぞれの中央値にあたる個票です）。 同じ2,300万円のマンションでも、1979年築・専有65㎡・駅から18分の部屋と、2003年築・専有85㎡・駅から9分の部屋があります。 同じ2,900万円の戸建でも、2024年築の土地60㎡・延床80〜90㎡と、2002〜2003年築の土地70〜80㎡・延床95〜120㎡。 「新しくて小さい」か「少し古くて広い」かが、右京区の2,900万円の選択です。 4件の戸建はすべて土地が60〜80㎡で、延床面積が土地面積より大きい＝2階建て・3階建てで床をかせいでいる家です。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・京都市右京区521件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。 戸建の個票の間取りは公表データに無いため「—」としています。

嵐電の区 ― 最寄駅23駅のうち13駅が嵐電

右京区の成約データの最寄駅23駅のうち、13駅は嵐電（京福電気鉄道）の路線図にある駅名です。 嵐山本線が山ノ内・嵐電天神川・太秦広隆寺・帷子ノ辻・有栖川・車折神社・鹿王院の7駅、 北野線が常盤・鳴滝・宇多野・御室仁和寺・妙心寺・龍安寺の6駅。成約は計148件（当方合算）です。

• 駅が近い。駅からの平均は常盤5分・龍安寺5分・妙心寺6分・鹿王院6分・御室仁和寺6分・山ノ内7分。 阪急の西京極（12分）、松尾大社（13分）より短い駅が多くあります。
• 乗り換えが前提になりやすい。区役所は、嵐電天神川駅と地下鉄東西線の太秦天神川駅がどちらも区役所に「直結」と案内しています。 区の基本計画は、嵐電では「他の鉄道との接続駅（西院駅・嵐電天神川駅）と嵐山駅で乗客が増加」と記しています。
• 中央値は駅でまったく違う。車折神社3,550万円、宇多野3,300万円、鳴滝3,700万円（8件）に対し、 太秦広隆寺1,300万円、常盤1,400万円、龍安寺1,400万円（6件）、嵐電天神川1,450万円（4件）。

「嵐電沿線」とひとくくりにせず、どの駅の、どの種別の、いつ建った物件かで比べてください。 通勤に使う場合は、乗り換える駅と、朝の所要時間を時刻表で確かめることをおすすめします（本ページには所要時間を載せていません）。

出典：京福電気鉄道「路線図・時刻表」 https://www.keifuku.co.jp/randen_timetable.php ／ 右京区役所「区役所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000009497.html ／ 「みんなでつくる右京 ～京都市右京区基本計画～」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/cmsfiles/contents/0000288/288400/sassisaisyuu.pdf

景観と風致 ― 嵯峨・嵐山・高雄は「建てられる大きさ」が違う

京都市は、建物の高さとデザインの規制が全国でも特に細かい都市です。 平成19年（2007年）9月1日の新景観政策で、高さの上限は10m・12m・15m・20m・25m・31mの6段階になりました。 右京区は、そのうえに風致地区・歴史的風土保存区域・伝統的建造物群保存地区が重なります。

これらは「景色が守られる」という価値と、「自由に建てられない」という制約の両面を持ちます。 嵯峨・嵐山・北嵯峨・鳴滝・御室・高雄の物件を検討するときは、 (1)どの制度の区域か、(2)いまの建物と同じ大きさを建て直せるか、(3)外観の変更に許可が要るかを、契約の前に確かめてください。 京都市の「景観情報共有システム」で、住所から確認できます。 どの町がどの区域にかかるかの一覧は、本ページでは確認できていません（未取得）ので、町名から推測して書くことはしていません。

災害は北と南で違う ― 北は土砂、南は水

京都府の「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」で、右京区は14地区・1,015箇所。京都市の11区で最も多い数です（2番目は左京区の598箇所）。

1,015箇所のうち810箇所（約80％・当方算出）が京北で、京北以外は205箇所です。 京北以外でも、嵯峨66・高雄52・宇多野42・御室20と、市街地の北側の山ぎわに指定が並びます。 一方、右京区役所は次のように明記しています。

南側の14学区には、土砂災害（特別）警戒区域がありません。 成約の多い西京極・梅津・西院・山ノ内・太秦は、すべてこの14学区の名前に含まれます。 南側で確かめるべきは水害です。区のハザードマップのページは、水害の対象河川として 洪水予報河川の桂川など、水位周知河川の天神川・弓削川・桂川（周山）などを挙げています（市全体の対象河川を含む一覧です）。 水害ハザードマップは「右京区（京北除く）」と「右京区京北」の2種類（どちらも令和3年5月発行）。 地震については、区のページが「右京区に最大被害をもたらす想定地震」として 樫原〜水尾断層地震と殿田〜神吉〜越畑断層地震を挙げています。

※浸水の深さ・浸水継続時間・想定震度の具体値、土砂災害の警戒区域と特別警戒区域の内訳は、本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 京都府の箇所数は「警戒区域等」の合計で、ページの更新日は2021年2月19日です。 出典：京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報（右京区）」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/1202956623509.html ／ 右京区役所「右京区ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000269029.html ／ 京都市「水害ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000143.html

まとめ：右京区は「どの層の土地か・種別と築年・駅・規制・ハザード」で選ぶ区

右京区の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち11位、京都市の11区のなかでは9位。 変動率（＋2.2％）は29市区町村中16位、11区のなかでは11位です。 京都市内では価格が低めで、値上がりはいちばんゆるやか。 買う側から見れば、京都市内で予算を抑えて探しやすい区ということになります。

確認すべきことは、次の5点です。

• どの層の土地か。都市計画区域の外（京北・嵯峨樒原・嵯峨越畑）か、市街化区域か、市街化調整区域か。都市計画税と建て替えの条件が変わります。
• 種別と築年。新築戸建て3,800万円、中古戸建て2,050万円、中古マンション2,300万円。中古戸建ての36％、中古マンションの29％は1981年以前の建築です。
• どの駅か。最寄駅23駅で中央値は1,300万〜4,200万円。嵐電は駅が近いかわりに乗り換えが前提になりやすい。
• 景観・風致の規制。嵯峨・嵐山・高雄は風致地区・歴史的風土の区域。建てられる大きさと外観に制約があります。
• ハザード。北は土砂災害（1,015箇所）、南は水害。南側14学区には土砂災害（特別）警戒区域がありません。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の京都市右京区

右京区は令和3年（2021年）4月1日に区制90周年を迎えた区です。昭和51年（1976年）10月に西京区が分かれ、平成17年（2005年）4月に京北町が加わって、いまの区域になりました。
左が1974〜78年、右が現在の、右京区役所（太秦下刑部町）を含む同じ範囲です。区役所は、いまは地下鉄東西線の太秦天神川駅と嵐電の嵐電天神川駅に直結しています。第3期右京区基本計画は「地下鉄東西線の延伸に伴う太秦天神川駅周辺の拠点整備が基本計画にも位置付けられ，実現につながりました」と振り返り、年表に「2015：山ノ内浄水場跡に京都学園大学（現『京都先端科学大学』）開学」と記しています。左の写真は、地下鉄東西線が開通する（1997年）より前の時期にあたります。2枚を見比べるときは、大きな敷地（工場・浄水場など）がどう変わったかと、住宅の建て込み方に注目してください。太秦・山ノ内には、太秦東部地区（4.6ha）や太秦安井山ノ内地区（約5.4ha）といった地区計画が定められており、土地の使い方が計画的に変えられてきた場所です。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た太秦下刑部町の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28736〜28738・y12977〜12978）で切り出しています。

右京区は、成り立ちのちがう地域が一つになった区です。西院・西京極・梅津・太秦・花園・嵯峨の市街地、高雄（梅ケ畑）、水尾、宕陰（嵯峨樒原・嵯峨越畑）、そして平成17年に京都市と合併した京北。区役所の出張所も、高雄・宕陰・京北の3か所に置かれています。

ここでは、令和8年地価公示の全32地点（住宅地24・商業地4・工業地4）と、国土交通省の成約価格情報521件の駅別・町丁目別を、住所の町名を手がかりに7つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この7つのまとまりは、住所の町名の頭の文字（西院・西京極・梅津・太秦・嵯峨など）をもとにした当方の整理であり、京都市や右京区が定めた区分ではありません。学区の境とも一致しません。また、成約の町丁目別は3件以上あった76町丁目（計328件）だけの集計で、3件・4件の町丁目が多くあります。件数を必ずあわせてご覧ください。町丁目別の平均面積は、マンションの専有面積と戸建の土地面積が混ざった数字のため、本ページでは広さの比較に使っていません。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、京都市右京区・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

右京区の鉄道は、地下鉄東西線・嵐電（京福電気鉄道の嵐山本線と北野線）・阪急・JRです。区役所は太秦天神川駅（地下鉄東西線）と嵐電天神川駅（嵐電）に直結しており、JRについては「JR嵯峨野線 花園駅より徒歩24分」と案内しています。

右京区の特徴は、嵐電です。嵐電の公式の路線図によると、嵐山本線は四条大宮から嵐山まで13駅、北野線は帷子ノ辻から北野白梅町まで10駅（帷子ノ辻を含む）。成約データの最寄駅23駅のうち13駅がこの2路線の駅名で、計148件の成約があります。「駅は近いが、乗り換えが前提」という物件が多くなるのが、嵐電沿線の特徴です。通勤先まで嵐電だけで行けるのか、天神川（地下鉄）・西院（阪急）・帷子ノ辻（北野線と嵐山本線）などで乗り換えるのかを、物件ごとに確かめてください。

京北・高雄・宕陰・水尾には鉄道の駅がありません（水尾はJR山陰本線の保津峡駅から約4キロ）。区役所が案内している交通手段はバスです。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※上の表に載せているのは、区役所・区の基本計画といった京都市の公式資料で「右京区の駅」と確認できた4駅だけです。右京区には、このほかにも駅があります。ただ、鉄道各社の公式ページ（嵐電の路線図、阪急の駅ページ、JR西日本の駅情報）からは、駅ごとの所在地（どの区にあるか）を本ページの作成時点で確認できませんでした（未取得）。駅がどの区にあるかは取り違えが起きやすいため、確認できた駅だけを表にしています。

成約データの最寄駅は23駅あります（3件以上あった駅・計509件）。多い順に、西京極103件、太秦天神川56件、松尾大社49件、嵯峨嵐山43件、西院(阪急)43件、有栖川27件、太秦(ＪＲ)26件、花園(京都)24件、帷子ノ辻22件、車折神社18件、太秦広隆寺14件、山ノ内(京都)11件、常盤(京都)11件、宇多野10件、円町9件、鳴滝8件、妙心寺6件、鹿王院6件、龍安寺6件、桂5件、御室仁和寺5件、嵐電天神川4件、西大路御池3件。これは「右京区の物件の最寄駅」であって、「右京区にある駅」の一覧ではありません。区の境に近い物件では、となりの区の駅が最寄りになることがあります。

23駅のうち13駅は、嵐電の公式の路線図に載っている駅名です（嵐山本線：山ノ内・嵐電天神川・太秦広隆寺・帷子ノ辻・有栖川・車折神社・鹿王院／北野線：常盤・鳴滝・宇多野・御室仁和寺・妙心寺・龍安寺）。この13駅の成約は計148件（当方合算）です。太秦天神川と西大路御池は、京都市交通局の地下鉄東西線の駅一覧にある駅名です。区役所は花園駅を「JR嵯峨野線 花園駅」と案内しています（区役所まで徒歩24分）。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅別の乗降人員を確認できていないためです（未取得）。京都市統計書に駅別の表がありますが、本ページの作成時点では数値を取得できていません。

駅からの平均分数の読み方。常盤5分・龍安寺5分・妙心寺6分・鹿王院6分・御室仁和寺6分・山ノ内7分と、嵐電の駅は平均5〜7分の駅が多い一方、西京極12分・太秦(ＪＲ)12分・松尾大社13分・桂16分と、阪急・JRの駅は平均10分を超える傾向があります。嵐電は駅の間隔が短く、駅の近くの物件が多い。阪急・JRは駅から離れた住宅地まで最寄駅になっている、と読めます。

道路

区の北と南を結ぶ道は、国道162号です。第3期右京区基本計画は、区民の声として「北部山間地域へのアクセスが悪い」「京北地域への距離感（物理的・精神的）を感じる」を挙げ、年表に「2014：トンネル開通」「2017：台風によるR162通行止」と記しています。京北から市街地への道は、災害で通れなくなったことがあるということです。京北で家を探す方は、通勤・通院・買い物の経路と、通行止めのときの代わりの道を、地図で確かめてください。

京北・高雄へのバス。区役所は、京北出張所（京北周山町上寺田）へは「JR京都駅から西日本JRバス『高雄・京北線』（周山行き）」、高雄出張所（梅ヶ畑奥殿町）へは市バス8系統またはJRバス（高雄・京北線）の「高雄小学校前」下車と案内しています。京北地域のなかは「京北ふるさとバス」が走っています。

宕陰（嵯峨樒原・嵯峨越畑）と水尾は、右京区の市街地からの行き方が特殊です。宕陰出張所へのアクセスとして区役所が挙げているのは、「JR嵯峨野線八木駅から京都交通バス（原行き）」。区の「宕陰」のページは、車なら嵯峨から府道50号で約30分、京都縦貫道の千代川ICから約30分と説明しています。同じ右京区でも、公共交通では区の外の駅からバスに乗ることになります。水尾は、JR山陰本線の保津峡駅から北へ約4キロ（徒歩約1時間）で、自治会バスが駅と水尾のあいだを走っています（運休日あり）。

市街地の道について。通学区域の境として四条通（梅津神田町）が、基本計画の区民の声として三条通（歩道が狭い）が出てきます。国道・府道の路線名の一覧、高速道路の出入口は、公式資料で確認できていません（未取得）ので、本ページには載せていません。京都市全体では、幅4m未満の細い道（細街路）が約941km・約12,960本あります（平成23年調査）。右京区の内訳は未取得ですが、古くからの市街地の物件では、前の道の幅と建築基準法上の道路の種別を必ず確認してください。（確認の方法は「買う前に確認したい点」の章に書いています。）

市バス・京都バス。太秦天神川駅前には市バス8・11・27・70・75・80・84系統と京都バス72・73・75・81・83系統が停まります（区役所へのアクセス）。基本計画の年表には「2014：市バス70号系統黒字化達成」とあります。バスの系統と本数は改正で変わります。バス便の物件は、いまの時刻表で確かめてください。

※駅別の乗降人員、駅ごとの所在地、国道・府道の路線名の一覧、高速道路の出入口、「2014：トンネル開通」のトンネルの名称は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：右京区役所「区役所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000009497.html ／「みんなでつくる右京 ～京都市右京区基本計画～」https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/cmsfiles/contents/0000288/288400/sassisaisyuu.pdf ／右京区役所「宕陰（越畑・樒原）」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000097155.html ／右京区役所「水尾」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000010821.html ／京福電気鉄道「路線図・時刻表」 https://www.keifuku.co.jp/randen_timetable.php ／京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009295.html ／京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

京都市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。右京区だけの税率というものはなく、京都市の11区で共通です。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化区域の外の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税の課税対象について、市は「都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの方」と説明しています。右京区には、都市計画区域の外（京北地域・嵯峨樒原・嵯峨越畑）の土地があり、都市計画区域のなかも市街化区域とそれ以外に分かれますから、同じ右京区内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。

京都市には、もうひとつ知っておくべき税があります。「非居住住宅利活用促進税」です。市街化区域内にある「その所在地に住所を有する者がいない住宅」の所有者にかかる税で、市は「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」としています（システム開発の影響で、当初の令和11年度から1年延期。2026年10月時点ではまだ始まっていません）。税額は、家屋の固定資産評価額×0.7％（家屋価値割）と、立地床面積割の合計です。自分が住む家は対象外ですが、セカンドハウスとして買う方、相続などで将来空き家になる可能性がある方は、いまのうちに仕組みを知っておいてください。賃貸・売却の予定があるもの、事業に使っているものなどには課税免除、転勤・入院・介護などによる一時的な非居住には減免の定めがあります。

納税義務者は毎年1月1日（賦課期日）の所有者です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点は、同一人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

住宅用地の特例は、京都市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が価格×1/6、都市計画税が価格×1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格×1/3、都市計画税が価格×2/3です。

右京区の成約データでは、戸建290件の土地面積の中央値は75㎡です。個票の例でも、土地60㎡・70㎡・80㎡といった敷地が並びます。右京区で流通している戸建の多くは、土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。令和13年3月31日までに新築された住宅で、居住部分の割合が2分の1以上、居住部分の床面積が40㎡以上240㎡以下（令和8年3月31日までの新築は50㎡以上280㎡以下）のものは、床面積120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1に減額されます。期間は一般の住宅が3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分。認定長期優良住宅は5年度分（中高層耐火住宅は7年度分）です。右京区の新築戸建ての成約は延床面積の中央値が90㎡ですから、多くは120㎡の枠に収まります。市のページでは、この減額は固定資産税について書かれており、都市計画税に適用するという記載は確認できませんでした。

このほか、耐震改修（昭和57年1月1日以前からある住宅・工事費50万円超）、バリアフリー改修、省エネ改修の減額措置があります。右京区の中古戸建ての成約204件のうち73件、中古マンション231件のうち67件は、建築年が1981年以前です。古い住宅を買って耐震改修をする方は、減額の対象になるかを工事の前に確認しておくと、申告の漏れを防げます（多くの減額は申告が必要で、工事完了後3か月以内などの期限があります）。

免税点

同一人が京都市右京区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 4月30日／第2期 7月31日／第3期 12月28日／第4期 翌年（令和9年）3月1日（令和8年度。土日祝・年末年始に当たる場合は翌開庁日）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は京都市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜その土地は「どの層」か ― 都市計画区域の外・市街化区域・市街化調整区域

右京区で家を買う前に、最初に確かめていただきたいのがこれです。 右京区は、京都市で2つしかない「都市計画区域の外がある区」のひとつです（もうひとつは左京区）。

京都市全体では、都市計画区域48,051haのうち市街化区域は14,980ha（31.2％）で、約7割は市街化調整区域です。 右京区だけの内訳は公表資料で確認できませんでした（未取得）ので、「右京区の何％が調整区域」という数字は載せていません。 山ぎわで、周辺より大きく安い土地・家を見つけたら、まず区域を確かめてください。 調べ方は3つあります。(1)京都市地図情報提供サービスで住所を入れる。 (2)固定資産税の課税明細書を見る（市は、家屋の「都市計画税に係る当該年度課税標準額」欄が空白なら市街化区域内に無い、と説明しています）。 (3)重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄を見る。 家タダでは、この確認を契約前に無料で行います。

出典：京都市「都市計画総括表」（令和8年4月23日現在） https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000019433.html ／ 京都市「都市計画のあらまし」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000020250.html ／ 冊子「京都市の都市計画」第3章 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000142/142484/3syou.pdf ／ 京都市「京北地域のまちづくり」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000043566.html ／ 京都市「非居住住宅利活用促進税 課税対象」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html

2｜風致地区・歴史的風土・伝統的建造物群 ― 建て直せる大きさを先に確かめる

嵯峨・嵐山・北嵯峨・鳴滝・御室・高雄など山に近い町の物件は、都市計画の用途地域とは別の規制がかかっている場合があります。

• 風致地区：建物の新築・増改築、宅地の造成、木竹の伐採、建物の色や意匠の変更などに京都市長の許可が必要。 高さは種別により8m・10m・12m・15m、建ぺい率は2/10・3/10・4/10。道路からの後退距離（2〜3m）と緑地の規模（2/10〜4/10）の基準もあります。
• 特別修景地域：市内に62箇所。基準がさらに細かく、太陽光発電装置を設置できない地域があります。
• 歴史的風土特別保存地区（嵯峨野・嵐山など）：建物の新築・宅地の造成は原則として認められません。
• 伝統的建造物群保存地区（嵯峨鳥居本）：新築・外観の変更に許可が必要。修理・修景には費用の一部を補助する制度があります。

「いま家が建っているから、同じ大きさで建て直せる」とは限りません。 風致地区の指定より前に建った家は、いまの基準より大きく建っていることがあります。 建ぺい率2/10の区域で、土地200㎡なら建築面積は40㎡まで（当方算出）。 古家つきの土地を買って建て替えるつもりの方は、建てられる建物の大きさを、設計の前に確かめてください。 京都市の「景観情報共有システム」で、都市計画の規制・歴史的資産・支援制度を住所から調べられます。

出典：京都市「風致景観の保全」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281780.html ／ 京都市「歴史的風土（古都）の保存」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281785.html ／ 京都市「伝統的建造物群保存地区」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281305.html ／ 京都市「景観情報共有システム」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281540.html

3｜高さは6段階 ― 古いマンション・3階建ては「同じ高さで建て直せるか」

京都市の高度地区は、10m・12m・15m・20m・25m・31mの6段階です。 平成19年（2007年）9月1日の新景観政策で、それまであった45mの区分をなくし、市街地の約3割で上限を引き下げました。 高度地区は市街化区域の95.3％（14,274ha）にかかっています。

右京区の中古マンションの成約は、建築年の中央値が1989年、231件のうち67件が1981年以前の建築です。 新景観政策（2007年）より前に建ったマンションは、いまの高さの上限を超えている場合があります。 その場合、建て替えるときに同じ階数・同じ戸数を建てられない可能性があり、将来の建て替えの話し合いに影響します。 右京区のどの町がどの高さにあたるかの一覧は取得していませんので、物件ごとに地図情報提供サービスで確認してください。 （表の面積は京都市全体の数字で、種別ごとの面積を当方が合算したものです。）

出典：京都市 高度地区（計画書） https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000023106.html ／ 「新景観政策 10年とこれから」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281299.html ／ 京都市「新景観政策」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281600.html

4｜細い道・袋路・京町家 ― 再建築できるかは「道」で決まる

京都市には、幅4m未満の細い道（細街路）が約941km・約12,960本あります（平成23年調査・都市計画区域内）。 そのうち袋路が約4,330本、幅1.8m未満の道が約3,410本（いずれも当方合算）。 市は「幅員1.8メートル未満の路地は沿道建物の再建築や大規模改修が困難」と説明しています。 右京区の内訳は未取得ですが、右京区の市街地は、戸建の土地面積の中央値が75㎡という小さな敷地の街です。 古くからの住宅地では、前の道が細い物件に出会います。

• 建築基準法上の道路に接していない敷地は、原則として建て替えができません。 道路の種別は、京都市地図情報提供サービスの指定道路図で確認できます。
• 2項道路（幅1.8m以上4m未満のみなし道路）に面する土地は、建て替えのときに道路の中心線から2m後退（セットバック）が必要です。 京都市では建築確認申請の前に狭あい道路整備の申出・協議を行い、後退杭を設置します。 土地60〜80㎡の敷地で後退が必要になると、建てられる面積への影響は小さくありません。
• 救済の制度もあります。路地のある町並みを再生するための道路指定制度、連担建築物設計制度、建築基準法43条2項の許可。 使えるかどうかは路地ごとに違います。
• 京町家（昭和25年以前に建てられた、伝統的な構造・意匠の木造建築物）は、解体に着手する1年前までに届出。 個別指定・指定地区内のものは義務（違反は5万円以下の過料）、それ以外は努力義務です。 古家つきの土地を買って建て替える方は、建物が京町家にあたるかを先に確かめてください。

相場より安い中古戸建て・古家つき土地は、価格の理由が「道」にあることが少なくありません。 右京区の中古戸建ての成約は下位25％が1,100万円、最小が300万円です。 安い物件ほど、再建築の可否・後退の要否を、契約の前に確かめる価値があります。

出典：京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html ／ 京都市「建築基準法上の道路種別と手続」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000328986.html ／ 京都市「狭あい道路等整備事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000180433.html ／ 京都市「前の道が狭すぎて建替えも売却もできない・・密集市街地でお困りのみなさんへ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000337478.html ／ 京町家を未来へ「京町家条例」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/ ／ 「解体の届出」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/kaitai/

5｜ハザード ― 学区で答えが変わる土砂災害、南部の水害、4つのため池

右京区の土砂災害は、「区全体で多い」ではなく「学区によってある・ない」と覚えてください。 成約の多い西京極・梅津・西院・山ノ内・太秦・花園は、区役所が「土砂災害（特別）警戒区域ではありません」とする14学区に名前があります。 逆に、嵯峨・嵯峨野・宇多野・御室・高雄・水尾・宕陰・京北の学区は、その14学区に入っていません。 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）にかかると、建物の構造に規制がかかり、住宅ローンの条件にも影響します。 京都市の居住誘導区域も、土砂災害特別警戒区域を除いて定められています。 山ぎわの物件は、警戒区域か特別警戒区域かまで、京都市防災情報マップで確認してください。

南側の物件は水害です。 京都市は「平成25年台風第18号および平成26年8月豪雨」による市域の甚大な被害を受けて浸水対策を強化した、と説明しています （右京区内の被害の数値は未取得です）。 京都市防災情報マップは、洪水・内水を河川ごとに「浸水深」「家屋倒壊（氾濫流・河岸浸食）」「浸水継続時間」で表示します。 「浸水する・しない」だけでなく、何mの深さか、家屋倒壊の区域にかかるかまで見てください。

※浸水深・想定震度の具体値、ため池4か所の所在地、警戒区域と特別警戒区域の内訳は、本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報（右京区）」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/1202956623509.html ／ 右京区役所「右京区ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000269029.html ／ 京都市「ため池ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html ／ 京都市「京都市防災情報マップ」 https://www.bousaimap.city.kyoto.lg.jp/ ／ 京都市「雨に強いまちづくり」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000458.html ／ 京都市「立地適正化計画の区域図」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000256463.html

6｜築年の古い家を買うなら ― 耐震の補助と、中古＋リフォームの応援金

右京区の成約は、中古戸建て204件のうち73件、中古マンション231件のうち67件が1981年以前の建築です。 古い住宅を買う方が使える京都市の制度を整理します。

いちばん大事なのは順番です。 耐震改修の補助は工事に着工する前の申請が必要で、令和8年度の受付は2026年4月13日〜12月25日（予算がなくなり次第終了）。 応援金は事前の申出（エントリー）が令和9年3月31日まで、交付申請が令和9年12月31日までです。 買ってすぐ工事の契約をしてしまうと、補助が受けられなくなることがあります。 購入 → 診断 → 申請 → 交付決定 → 工事、という順番を守ってください。

正直に書いておきます。新築戸建て・新築マンションを買う方は、京都安心すまい応援金を使えません。 この制度は中古住宅（既存住宅）とリフォームの組合せが条件です。 右京区の中古戸建ての成約中央値は2,050万円、新築戸建ては3,800万円。 子育て世帯で、中古＋リフォームを選ぶなら最大200万円の応援金、という比べ方ができます。 制度の細かい条件は、申請の前に京（みやこ）安心すまいセンター（075-744-1670）でご確認ください。

出典：京都市「京都安心すまい応援金」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000330039.html ／ 京都市「まちの匠・ぷらす」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html ／ 京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000119039.html

7｜住まない家にかかる新しい税 ― 非居住住宅利活用促進税（令和12年度から課税開始予定）

京都市は、市街化区域内にある「その所在地に住所を有する者がいない住宅」の所有者に課す新しい税を、 令和12年度から課税開始予定としています（当初の令和11年度から1年延期。2026年10月時点ではまだ始まっていません）。

• 税額は、家屋価値割（家屋の固定資産評価額×0.7％）と立地床面積割（敷地の1㎡あたり固定資産評価額×延べ床面積×0.15％〜0.6％）の合計
• 住民票ではなく居住の実態で判定。分譲マンションは戸ごとに判定
• 家屋の固定資産評価額が30万円（導入当初5年間は100万円）未満のもの、事業用、賃貸・売却の予定があるものなどは課税免除
• 市街化区域の外（市街化調整区域、京北など都市計画区域の外）の住宅は対象外

自分が住む家を買う方には関係しません。 関係するのは、嵯峨・嵐山のセカンドハウス、親から相続する予定の家、投資目的で空室のまま持つ部屋です。 右京区は、市街化区域の住宅と、市街化区域の外の住宅の両方がある区ですから、同じ空き家でも場所によって課税されるかどうかが変わります。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html ／ 「課税対象」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html

8｜駅からの距離と乗り換え ― 「駅近」でも通勤時間は別

右京区の成約データの最寄駅は23駅。駅からの平均は5〜16分と幅があります。

• 嵐電の駅は近い。常盤5分・龍安寺5分・妙心寺6分・鹿王院6分・御室仁和寺6分・山ノ内7分。ただし乗り換えが前提になりやすい路線です。
• 阪急・JRの駅は遠めの物件が多い。西京極12分・太秦(ＪＲ)12分・松尾大社13分・桂16分。個票には駅から18分・20分のものがあります。
• 駐車場。土地60〜80㎡の戸建は、駐車場が1台分か、無い場合があります。前の道の幅と、車の出し入れを現地で確かめてください。
• 京北・高雄・宕陰・水尾。鉄道の駅がなく、バスが頼りです。国道162号は台風で通行止めになった記録があります。

9｜人口は減り、世帯は増えている区で買う、ということ

右京区の人口は、令和2年国勢調査の202,047人から、令和7年国勢調査の速報で196,376人へ。5年間で5,671人（2.8％）減りました。 世帯数は97,849世帯から99,125世帯へ1,276世帯増えています。

• 買うときの利点：住宅地の値上がりは＋2.2％と京都市の11区でいちばんゆるやか。京都市内で予算を抑えて探しやすい区です。
• 区のなかの差：区の基本計画は、南部の西院第一・西院第二・西京極・葛野・梅津学区で子どもの数が増えていると記しています。 地価公示でも西院・西京極は3〜7％の上昇、北側の山ぎわの5地点は下落です。
• 売るときの注意点：駅からの距離、道の幅、災害リスク、景観・風致の規制は、将来の売りやすさに関わります。

「京都市内で、長く住むための家」として探すなら、右京区は現実的な選択肢です。 一方、値上がりを期待して買う方は、区のなかで動きが分かれていることを踏まえて場所を選んでください。

10｜右京区で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域・規制・道路・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

右京区は、令和3年（2021年）4月1日に区制90周年を迎えました。 第3期右京区基本計画（令和3年8月）に、そう記されています。 90年さかのぼると昭和6年（1931年）4月1日になります（年は当方の逆算で、区の設置を定めた資料そのものは確認していません）。 その後、昭和51年（1976年）10月に西京区が右京区から分かれ、 平成17年（2005年）4月に京北町が京都市と合併して右京区の一部になりました （区役所は令和7年4月1日を「京都市と京北町合併20周年」としています。合併の年は当方の逆算です）。

いまの右京区ができるまで

昭和51年まで、いまの西京区は右京区でした。 いまの右京区の成約データには、松尾大社（49件）・桂（5件）といった駅が最寄駅として出てきます。 これらの駅がどの区にあるかは本ページでは確認していませんが、最寄駅は区の境に関係なく決まります。 区の名前で物件を絞り込むと、となりの区の近い駅・近い物件を見落とすことがあります。

京北 ― 丹波高原の、森の町

右京区役所の「京北のあらまし －地理－」は、京北地域を次のように説明しています。

合併20周年の記念植樹は、黒田・山国・弓削・周山・宇津・細野の6地域で行われました。 京都府の土砂災害警戒区域等の地区名も、京北周山・京北弓削・京北山国・京北細野・京北黒田・京北宇津の6地区です。 京北は「京北」という1つの町ではなく、6つの地域の集まりだと考えると、物件の場所をつかみやすくなります。 京北出張所は京北周山町上寺田にあり、学校は令和2年4月に開校した義務教育学校の京都京北小中学校（旧周山中学校の敷地）です。 区の基本計画は、区民の声として「京北地域への距離感（物理的・精神的）を感じる」を挙げており、 年表には「2015：京北にコンビニ出店」という1行もあります。 市街地の右京区と、京北の右京区は、暮らしの前提が違います。

水尾と宕陰 ― 愛宕山のふもとの里

区のサイトは、区内の2つの山里を紹介しています。

• 水尾：保津峡から北へ約4キロ、愛宕山のふもと。区のページは、水尾が「山城と丹波の両国を結ぶ要所」だったこと、 第56代清和天皇がこの地を終焉の地と定めたと伝えられることを紹介しています。柚子の産地で、12月ごろに収穫されます。
• 宕陰（とういん）：区の北西部、愛宕山のふもとの標高約450m。嵯峨樒原と嵯峨越畑の2つの地区からなり、 区のページは9世紀から人々が住みついたと説明しています。約800枚の棚田があり、「にほんの里100選」「つなぐ棚田遺産」に選ばれています。 149世帯・192人（住民基本台帳 令和6年4月）。

どちらも、住所は「京都市右京区嵯峨◯◯」です。 嵐山の「嵯峨」と同じ頭の文字ですが、嵯峨樒原・嵯峨越畑は都市計画区域の外にあり、宕陰へは区の外のJR八木駅からバスで向かいます。 「嵯峨」という地名だけで場所を想像すると、大きく外れることがあります。 物件の住所は、町名の最後まで確かめてください。

この10年あまりの右京区 ― 区の基本計画の年表から

第3期右京区基本計画には、区民との対話でふり返った近年のできごとが年表として載っています。住まい選びに関係するものを抜き出します。

駅前の整備、新しい駅、大学、病院は、区の南部の市街地に集まっています。 基本計画が「区南部の西院第一・西院第二・西京極・葛野・梅津学区では，子どもの数が増えている」と書いていること、 地価公示で西院・西京極が3〜7％上がっていることと、同じ方向を向いています。 右京区のなかで、人と投資が集まっているのは南部の市街地です。

※地名「右京」の由来、区の設置を定めた資料（告示など）、昭和6年の設置時に区域となった町村の名前、 京北町との合併の経過、地下鉄東西線が太秦天神川駅まで延びた年、年表の「トンネル開通」のトンネル名は、 公式資料で確認できていません（未取得）。推測による由来・沿革は載せていません。 出典：「みんなでつくる右京 ～京都市右京区基本計画～」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/cmsfiles/contents/0000288/288400/sassisaisyuu.pdf ／ 右京区役所「京都市と京北町合併20周年！『花降る里けいほく』の6地域に記念植樹」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000339339.html ／ 右京区役所「京北のあらまし －地理－」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000178740.html ／ 右京区役所「水尾」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000010821.html ／ 右京区役所「宕陰（越畑・樒原）」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000097155.html ／ 西京区役所「西京区の概要」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000270247.html ／ 京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／ 総務省「指定都市一覧」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/bunken/shitei_toshi-ichiran.html

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