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【宇陀市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

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【宇陀市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

奈良

奈良県宇陀市 専門 エリアガイド

宇陀市で 仲介手数料無料 で家を買う方法。

460万円の物件なら 21万7,800円 おトク／仲介手数料の上限額との差

ネットに掲載されている宇陀市の物件は、原則どこの会社の物件でも
買主様の仲介手数料0円でご購入いただけます。

LINEで無料相談する 06-4256-4106
メールで問い合わせる
宇陀市の相場データを確認する新居奉行 家タダ
  • 大阪府知事(1)第66296号
  • 個人情報の入力は不要
  • しつこい営業は一切なし
  • 相談・物件案内・内覧はすべて無料
宇陀市の人口
25,620人12,473世帯／令和8年9月1日現在（宇陀市「人口統計」）
住宅地 公示価格
2.21万円/㎡前年比 −1.1％／14地点の単純平均（自算）
直近4四半期の成約
23件国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報／中古戸建て18件・中古マンション5件・新築戸建て0件
買主様の仲介手数料
0円460万円なら21万7,800円の削減

榛原（萩原・萩乃里・天満台・高萩台・ひのき坂・榛見が丘ほか）／大宇陀（松山の町並み・中庄・野依ほか）／菟田野（古市場・岩崎・宇賀志ほか）／室生（大野・三本松ほか）／近鉄大阪線 榛原・室生口大野・三本松

宇陀市で、仲介手数料無料（0円）で家を買うことはできますか？

できます。ただし、すべての物件が対象になるわけではありません。家タダは、売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てることで、買主様の仲介手数料を0円にしています。新築戸建て（建売）は対象になりやすく（対象外の物件もあります）、中古戸建て・中古マンションは対象になる物件とならない物件があります。売主が不動産会社のリフォーム済み・リノベーション済み物件は対象になりやすい物件です。最初に正直にお伝えします。宇陀市は、公的データに出ている成約が少なく、価格帯も低い市です。国土交通省の成約価格情報で、宇陀市の直近4四半期の成約は23件（中古戸建て18件・中古マンション5件・新築戸建て0件。国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません）。中古戸建て18件は330万円〜2,100万円（下位25％〜上位10％・中央値460万円）で、この帯にかかる仲介手数料の上限額は16万7,200円〜75万9,000円。中古マンションは5件だけで、790万円〜1,400万円（中央値950万円）、上限額は32万6,700円〜52万8,000円です。この価格帯では、個人の方が売主の中古戸建てなど、0円の対象外になる取引が多くなりえます。対象になる物件なら上の金額が0円になりますが、対象かどうかは1件ずつ確かめる必要があります。気になる物件のURLをLINEで送っていただければ、対象かどうかをその場で無料でお答えします。

  • 宇陀市の成約データは23件です。直近4四半期（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）の内訳は、中古戸建てが18件（成約中央値460万円）、中古マンションが5件（950万円・専有面積の中央値60㎡）、新築戸建て（2025年以降の建築）は0件（国土交通省 成約価格情報。家タダ自身の成約実績ではありません）。23件は「相場」と言い切るには少ない件数です。このページの中央値は、参考値としてお読みください。
  • 実際に動いている価格帯は、中古戸建てが330万〜2,100万円（下位25％〜上位10％）。この帯にかかる仲介手数料の上限額は16万7,200円〜75万9,000円で、中央値460万円なら21万7,800円です。中古マンションの中央値950万円なら37万9,500円。家タダで対象になる物件なら、この金額が0円になります（対象外になる取引もあります）。
  • 価格が低い市ならではの注意点が2つあります。(1)400万円以下の物件は、仲介手数料の計算が別区分です（200万円以下の部分は5％、200万円超〜400万円以下は4％＋2万円、いずれも×1.1）。中古戸建て18件の下位25％は330万円で、上限額は16万7,200円。(2)800万円以下の物件には、令和6年7月1日からの特例があり、あらかじめ説明と合意があれば、仲介会社は原則の式を超えて33万円（税込）まで受け取れます。460万円の物件なら、原則の式では21万7,800円ですが、特例を使う会社に頼むと33万円になりえます。中古戸建ての中央値が460万円の宇陀市では、この特例の対象になる価格の物件が少なくとも半数です。
  • 正直に書きます。宇陀市では、0円の対象外になる取引が多くなりえます。家タダの0円は、売主様側から報酬をいただける取引で成り立つ仕組みです。成約23件のうち18件は中古戸建てで、新築戸建て（建売）の成約は1件もありません。個人の方が売主の中古戸建てや、数百万円の物件は、売主側の報酬が無い・小さいことがあり、対象になるかどうかは物件ごとの確認になります。
  • 宇陀市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均22,130円（14地点の単純平均・令和8年地価公示）。前年比−1.1％で、前年と比べられる13地点はすべて下落しています（1地点は前年と比べられない地点）。奈良県内28市町村で24位、12市のなかでは11位。最高は榛原萩乃里の44,500円/㎡（−0.4％）、最安は榛原栗谷の5,860円/㎡（−1.5％）で、7.6倍の開きがあります。最高も最安も榛原地域で、駅の周辺と山あいの差です。
  • 同じ宇陀市でも、土地のルールが3通りあります。室生地域は都市計画区域の外。大宇陀・菟田野・榛原の3地域は線引きのある区域で、市の用途地域図に表示のない場所は市街化調整区域です。さらに榛原の一部は大和川の特定都市河川流域（令和3年12月24日指定）で、1,000㎡以上の開発には雨水をためる施設の設置と奈良県知事の許可が必要です。市街化区域・市街化調整区域の面積の内訳は、公表資料で確認できませんでした。
  • 成約23件のうち14件が、榛原の天満台（天満台西8件・天満台東6件）です。中央値は天満台西460万円、天満台東360万円。高萩台は4件・950万円。榛原の住宅団地を買う前に確かめたいのは、大規模盛土造成地（市内44か所・すべて谷埋め型）にあたるかどうかと、小学校の統合です。榛原の3つの小学校について、協議会が「令和11年度に一つに統合し、場所は榛原小学校とする」ことが適当との方向性を取りまとめています（市の最終決定はこれからです）。
  • 市は、土砂災害警戒区域が1,794か所、そのうち1,666か所が土砂災害特別警戒区域だと公表しています。防災重点ため池は19池。洪水は宇陀川・芳野川と、市内の中小河川45河川の浸水想定がハザードマップに載っています。山あいの物件は、土砂災害の区域に入っていないかを最初に確認してください。
  • 人口は25,620人・12,473世帯（令和8年9月1日現在）。合併直後の平成18年4月1日は38,426人で、20年あまりで3分の2になりました。市は全域が過疎地域に指定されています。固定資産税は1.4％。都市計画税は、市の税のページ・納期の表に載っておらず、税率と課税区域を確認できていません（「課税していない」という明文も確認できていません）。

01「仲介手数料無料」は怪しくないのか ― 法律の条文で説明します

宇陀市で家を探していて「仲介手数料無料」という広告を見たとき、 多くの方がまず思うのは「なぜタダなのか」「どこかで取られるのではないか」ということだと思います。 この章では、その疑問に法律の条文と当社の免許情報で正面からお答えします。 納得いただけなければ、ご相談いただく必要はありません。

疑問1：そもそも仲介手数料を0円にしていいのか？

結論から言うと、合法です。むしろ、法律は「上限」しか定めていません。

不動産会社が受け取れる仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条と、それに基づく国土交通省の告示 （「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」昭和45年建設省告示第1552号（最終改正 令和6年6月21日 国土交通省告示第949号））で決められています。 この告示が定めているのは受け取ってよい金額の上限であって、 「いくら以上もらわなければならない」という下限は、条文のどこにも存在しません。

売買価格法律が定める報酬の上限（税抜）法律が定める下限
400万円超の部分代金額 × 3％定めなし
200万円超400万円以下の部分代金額 × 4％
200万円以下の部分代金額 × 5％

※実務では速算式（代金額×3％＋6万円）×1.1で計算します。これに消費税が加わります。 ※令和6年の改正で、800万円以下の物件（低廉な空家等）は特例として33万円（30万円の1.1倍）まで受け取れるようになりました。

つまり「仲介手数料をもらわない」という選択は、法律上まったく問題がありません。 0円は違法でも例外でもなく、上限を定めた法律の内側にある、ごく普通の選択です。

疑問2：では、家タダはどこから利益を得ているのか？

不動産の売買には、必ず売主様と買主様の2者がいます。 そして仲介会社は、その両方から手数料を受け取ることができます。 家タダと一般的な不動産会社の違いを、図で比べてみます。

一般的な不動産会社買主様売主様他社仲介手数料仲介手数料買主様・売主様の両方から仲介手数料をいただきます家タダ買主様売主様家タダ仲介手数料仲介手数料0円売主様からのみ仲介手数料をいただきます

※一般的な仲介でも、売主様側と買主様側を別々の会社が担当する「片手」の場合は 自社の取り分は1件分になります。上の図は、1社が売主様・買主様の両方を担当する「両手」仲介との比較です。

家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てます。 買主様からいただかないぶん、会社の受け取りは、両方から受け取る場合の半分（1件分）になります。 無理な仕組みでも、どこかにしわ寄せをする仕組みでもなく、 単に「2件分もらうところを1件分にしている」だけです。

だからこそ、売主様側の不動産会社が「買主からも手数料を取ること」を前提にしている物件では、 0円にできません。そういう物件は正直にそうお伝えします。 「どんな物件でも必ず0円」とは申し上げません。

疑問3：手数料が0円でも、別の名目で請求されないか？

ここが一番気になるところだと思います。結論は請求しません。 そして、そもそも法律で禁止されています。

国土交通省の告示は、報酬の上限を定めたうえで、 依頼者の依頼によって行う特別の広告費用などを除き、報酬以外の名目で金銭を受け取ってはならないと定めています。 「コンサルティング料」「書類作成料」「事務手数料」といった名目で別途請求することは、 そもそも宅建業者に認められていません。

下表は、宇陀市で中古住宅を購入するときに実際にかかるお金の全項目です。 家タダに支払っていただくものが1つもないことを確認してください。

費用支払先目安家タダの取り分
仲介手数料不動産会社通常は（価格×3％＋6万円）×1.10円
印紙税国（契約書に貼付）1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減措置適用時）0円
登録免許税国（法務局）所有権移転・抵当権設定にかかる0円
司法書士報酬司法書士5万〜10万円程度0円
固定資産税・都市計画税の精算金売主様引渡日で日割り0円
住宅ローン事務手数料・保証料金融機関借入額により変動0円
火災保険・地震保険料保険会社建物・期間により変動0円
不動産取得税奈良県（都道府県税）取得後に納税通知。軽減措置あり0円

仲介手数料以外の費用は、すべて国・自治体・司法書士・金融機関・保険会社に支払うもので、 不動産会社を通さずに発生します。家タダがこれらに上乗せすることはありません。

※諸費用の合計は物件価格の6〜10％が一般的な目安です。 このうち最大の項目が仲介手数料であり、そこが0円になります。 物件ごとの概算は、無料でお出しします。

疑問4：安いぶん、サービスが削られていないか？

業務内容は通常の仲介と変わりません。宅建業法上、 仲介会社が行うべき業務（調査・重要事項説明・契約書作成）は手数料の額にかかわらず同じです。

  • 現地内覧への同行（宇陀市内の物件）
  • 役所調査（都市計画・道路・上下水道・建築確認）
  • 法務局調査（登記・権利関係・越境）
  • 成約事例にもとづく価格の妥当性チェックと価格交渉
  • 宅地建物取引士による重要事項説明
  • 契約書・重要事項説明書の作成
  • 引渡し・決済の立会い

むしろ当社は買主様側だけに立つため、 売主様と買主様の両方から手数料を受け取る会社と違って、 「値下げ交渉をすると自社の売上が減る」という利益相反が起きません。 成約価格が下がれば当社の報酬も下がりますが、それでも交渉します。

02ご相談から引渡しまで ― いつ、何を、いくら払うか

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

段階内容この時点で支払うもの
1. ご相談LINE・電話・メールで物件URLを送っていただくなし
2. 無料診断仲介手数料0円の対象か／相場と比べて妥当かを回答なし
3. 内覧担当者が現地まで同行（宇陀市内）なし
4. 調査役所・法務局調査、区域区分の確認、成約データの確認なし
5. 価格交渉成約事例を根拠に売主様と交渉なし
6. 購入申込買付証明書の提出なし（申込金は原則不要）
7. 売買契約重要事項説明・契約書への署名押印手付金（売主様へ・売買代金の一部）／印紙税
8. 住宅ローン本申込金融機関の審査なし（事務手数料は実行時）
9. 決済・引渡し残代金の支払いと所有権移転登記残代金／登録免許税／司法書士報酬／ローン事務手数料／保険料／税の精算金
―家タダへの仲介手数料0円（全段階を通じて）

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

03宇陀市で仲介手数料が0円になる仕組み

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

宇陀市の価格帯で、いくら得になるか

宇陀市の住宅地は1㎡あたり平均22,130円（14地点の単純平均）。市内の標準地は最高44,500円/㎡（榛原萩乃里４６番）から最低5,860円/㎡（榛原栗谷２７番２外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が7.6倍変わります。

物件価格（税抜）仲介手数料の上限額（税込）家タダの場合削減額
190万円10万4,500円0円▲10万4,500円
330万円16万7,200円0円▲16万7,200円
460万円21万7,800円0円▲21万7,800円
800万円33万円0円▲33万円
950万円37万9,500円0円▲37万9,500円
1,200万円46万2,000円0円▲46万2,000円
2,100万円75万9,000円0円▲75万9,000円
4,400万円151万8,000円0円▲151万8,000円

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

宇陀市の成約価格帯だと、いくら変わるか ― 件数が少ないので参考値です

先に前提をお断りします。宇陀市の成約データは23件です。国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、中古戸建てが18件、中古マンションが5件、建築年が2025年以降の戸建（新築）は0件。18件と5件の真ん中の値を「相場」と呼ぶのは無理があります。上の表は、実際にあった成約の価格を並べたものとしてお読みください。

表の金額の意味。190万円は中古戸建て18件の最小、330万円は下位25％、460万円は中央値、1,200万円は上位25％、2,100万円は上位10％、4,400万円は最大です。950万円は中古マンション5件の中央値（下位25％は790万円、上位10％と最大は1,400万円、最小は270万円）。800万円は、当方が置いた計算例で、下に書く特例の境目の価格です。460万円なら仲介手数料の上限額は21万7,800円、950万円なら37万9,500円、1,200万円なら46万2,000円、2,100万円なら75万9,000円。対象になる物件なら、これがまるごと0円になります。

400万円以下の物件は、計算の区分が違います。速算式（価格×3％＋6万円）×1.1 が使えるのは400万円を超える物件で、200万円以下の部分は5％、200万円超〜400万円以下は4％＋2万円（いずれも×1.1）で計算します。190万円なら10万4,500円、330万円なら16万7,200円、400万円ちょうどなら19万8,000円です。宇陀市の中古戸建ては下位25％が330万円ですから、4件に1件はこの区分の価格ということになります。上限額に頭打ちはありませんので、価格が上がるほど手数料も上がります。

800万円以下の物件には、特例があります。国土交通省は、令和6年7月1日から「空き家等に係る仲介手数料の特例」を設け、物件価格が800万円以下の宅地建物の仲介について、上限を「30万円×1.1倍の金額」以内としています。つまり、あらかじめ説明と合意があれば、仲介会社は原則の式を超えて33万円（税込）まで受け取れるということです。460万円の物件で比べると、原則の式なら21万7,800円、特例なら33万円。190万円の物件でも、原則なら10万4,500円、特例なら33万円になりえます。上の表の上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。宇陀市は中古戸建ての中央値が460万円、中古マンションの下位25％が790万円ですから、この特例の対象になる価格の物件が多い市です。ほかの会社で見積もりを取るときは、仲介手数料が原則の式なのか、特例の33万円なのかを確かめてください。

どの種別が0円の対象になりやすいか。新築戸建て（建売）は対象になりやすい種別です（対象外の物件もあります）。中古戸建て・中古マンションは、対象になる物件とならない物件があります。売主が不動産会社のリフォーム済み・リノベーション済み物件は対象になりやすい物件です。宇陀市の成約は23件のうち18件が中古戸建てで、新築戸建ての成約は0件。個人の方が売主の中古戸建てや、価格が数百万円の物件は、売主側の報酬が無い・小さいことがあり、0円の対象外になる取引が、ほかの市より多くなりえます。ここは期待させる書き方をしたくないので、正直に書いておきます。「この物件は対象か」を1件ずつ確かめることが、宇陀市では特に大事です。

町と駅の集計について。成約が3件以上あった町は榛原天満台西（8件・中央値460万円）、榛原天満台東（6件・360万円）、榛原高萩台（4件・950万円）の3つだけ。最寄駅の集計は榛原駅の23件（中央値680万円）だけで、23件すべてが榛原駅を最寄りとする成約です。680万円にかかる上限額は29万400円、360万円なら18万400円になります。

※新築戸建て・中古戸建ての区分は、国土交通省の成約価格情報の建築年で当方が分けたものです（2025年以降を新築としています）。（成約価格情報は国土交通省が公表しているデータで、家タダ自身の成約実績ではありません。また成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は本ページには載せていません。）

仲介手数料以外に0円にできる費用

  • ローン事務手数料
  • 引越し代金
  • 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

NEW宇陀市の新築戸建てを仲介手数料無料で買う

新築戸建て（建売住宅）は、家タダで仲介手数料が0円の対象になりやすい種別です。 売主が不動産会社（分譲会社）であることが多く、売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てやすいためです。 ただし、すべての新築戸建てが対象になるわけではありません。売主が仲介会社に報酬を支払わない物件などは対象外になります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）には、宇陀市の新築戸建てに当たる取引は載っていませんでした。取引がないという意味ではなく、公表データに出ていないということです。実際に売り出されている物件は、URLを送っていただければ個別に確認します。

宇陀市で気になる新築戸建てがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかを無料で診断します。

USED宇陀市の中古戸建てを仲介手数料無料で買う

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、宇陀市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は18件。成約価格の中央値は460万円、真ん中の半数は330万円〜1,200万円に収まっています。延床面積の中央値は140㎡。建築年の中央値は1986年です。

町名（地区）成約件数成約価格の中央値
榛原天満台西8件460万円
榛原天満台東6件360万円

最寄駅で多いのは榛原駅（18件）。

中央値の460万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は21万7,800円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる18件のうち、1981年以前に建てられたものは8件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

宇陀市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

MANSION宇陀市の中古マンションを仲介手数料無料で買う

中古マンションも、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が不動産会社のリノベーション済み物件は対象になりやすく、 売主が個人の方で別の不動産会社が窓口になっている物件は、取引の組み立てによって対象外になる場合があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、宇陀市の中古マンションは5件。成約価格の中央値は950万円、真ん中の半数は790万円〜950万円に収まっています。専有面積の中央値は60㎡。建築年の中央値は1997年です。

町名（地区）成約件数成約価格の中央値
榛原高萩台4件950万円

最寄駅で多いのは榛原駅（5件）。

中央値の950万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は37万9,500円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

中古マンションでは、仲介手数料が0円でも、管理費・修繕積立金の精算金、登記費用、ローン関連費用などの実費はかかります。 宇陀市で気になる中古マンションがあれば、物件のURLをLINEで送ってください。0円の対象かどうかと、諸費用の概算を無料でお出しします。

04数字で見る宇陀市 ― 公的統計でわかる街の実力

掲載している数値はすべて宇陀市・奈良県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 2万5千人。合併から20年あまりで3分の2になった市

宇陀市の人口は25,620人（男12,238人／女13,382人）、世帯数は12,473世帯です（令和8年9月1日現在・宇陀市「人口統計」）。面積は247.50km²で、奈良県全体の6.7％。人口密度は約104人/km²（当方算出）です。

まず正直に書いておきます。令和2年・令和7年国勢調査の宇陀市の人口は確認できていません（未取得）。このページの国勢調査の数値は、市の都市計画マスタープラン（平成29年3月策定）に載っている平成27年調査までのものです。最近の動きは、市が毎月公表している人口統計で追っています。

合併直後と比べると、人口は3分の2になっています。宇陀市は平成18年1月1日に4町村が合併して生まれました。その直後、平成18年4月1日の人口は38,426人・13,169世帯。それが令和8年9月1日には25,620人・12,473世帯です。20年5か月で12,806人減（−33.3％）、世帯数は696世帯減（−5.3％）（増減は当方算出）。人口は3分の1減ったのに、世帯数はほとんど減っていません。1世帯あたりの人数が2.92人から2.05人に減った、ということです（当方算出）。

減り方は、いまも止まっていません。令和8年の月ごとの人口は、4月1日25,829人、5月1日25,818人、6月1日25,793人、7月1日25,716人、8月1日25,660人、9月1日25,620人。5か月で209人減っています（当方算出）。

国勢調査で見ても同じ流れです。マスタープランに載っている数字は、平成7年42,035人、平成12年39,762人、平成17年37,183人、平成22年34,227人、平成27年31,105人。市の立地適正化計画は、人口のピークを平成7年の約4.2万人とし、国立社会保障・人口問題研究所の推計として平成52年（2040年）には約1.7万人まで減少するという見通しを載せています（計画策定時点の推計）。平成27年の年齢構成は、15歳未満9.6％、15〜64歳53.7％、65歳以上36.6％でした。

市の全域が、過疎地域に指定されています。市公式は「宇陀市は、『過疎地域の持続的発展の支援に関する特別措置法』に基づき、全域が過疎地域に指定されています」と明記し、令和8年度から令和12年度までの「宇陀市過疎地域持続的発展計画」を定めています。

人口が減っている市で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。令和8年地価公示の住宅地は、前年と比べられる13地点がすべて下落（平均−1.1％）。買う側にとっては、広い土地つきの家に手が届きやすいということであり、同時に、将来手放すときに買い手が見つかるまで時間がかかる可能性があるということでもあります。値上がりを期待して買う市ではありません。「長く住む家」として、建物の状態・災害の想定・交通・学校を、自分の暮らしに照らして選ぶ市です。

4つの地域で、人口の規模も減り方も違います。市は人口を、合併前の4町村にあたる4地域で集計しています（令和8年4月1日現在・計25,829人）。榛原地域が13,887人で、市全体の53.8％。大宇陀地域5,227人（20.2％）、室生地域3,573人（13.8％）、菟田野地域3,142人（12.2％）です（構成比は当方算出）。平成18年4月1日からの20年間の減り方は、榛原−26.9％、菟田野−34.3％、大宇陀−39.3％、室生−40.7％（当方算出）。駅のある榛原がいちばん減り方が小さく、それでも4分の1以上減っています。

市の位置について、市公式は「奈良県北東部」「大和高原」と説明しています。北は奈良市・山添村、西は桜井市、南は吉野町・東吉野村、東は曽爾村と三重県名張市。山林が全体の72％、宅地は4％弱。気候は内陸性で、市は「冬は季節風の影響を強く受けるため寒さが厳しい一方で、夏は冷涼で過ごしやすい」と書いています。年間降水量は約1,500mmです。冬の寒さは、暖房費・車の冬用タイヤ・水道管の凍結対策といった暮らしのコストに関わります。物件を見るときは、冬の条件も想像してください。

項目値備考
人口25,620人（男12,238／女13,382）令和8年9月1日現在・宇陀市「人口統計」
世帯数12,473世帯同上
1世帯当たり人員約2.05人25,620÷12,473で当方が算出
合併直後の人口38,426人・13,169世帯平成18年4月1日現在・宇陀市「人口統計」
平成18年4月→令和8年9月の増減人口−12,806人（−33.3％）／世帯−696世帯（−5.3％）当方が算出
令和8年4月→9月の増減25,829人→25,620人（−209人）宇陀市「人口統計」・増減は当方が算出
平成27年国勢調査31,105人・11,155世帯宇陀市都市計画マスタープラン
平成22年国勢調査34,227人・11,527世帯同上
平成17年国勢調査37,183人・11,686世帯同上
平成7年国勢調査（ピーク）42,035人・11,614世帯同上。立地適正化計画は「平成7年」「4.2万人」
令和2年・令和7年国勢調査未取得市の計画書の掲載は平成27年調査まで
年齢構成（平成27年）15歳未満9.6％／15〜64歳53.7％／65歳以上36.6％宇陀市都市計画マスタープラン
将来推計平成52年（2040年）に約1.7万人宇陀市立地適正化計画（国立社会保障・人口問題研究所の推計として記載）
過疎地域市の全域が過疎地域に指定宇陀市「宇陀市過疎地域持続的発展計画」（2026年4月1日更新）
市域面積247.50km²（奈良県全体の6.7％）宇陀市「宇陀市について」
人口密度約104人/km²25,620人÷247.50km²で当方が算出
榛原地域13,887人（6,634世帯）令和8年4月1日現在。市全体の53.8％（当方算出）。平成18年4月の19,007人から−26.9％
大宇陀地域5,227人（2,588世帯）同。20.2％。平成18年4月の8,615人から−39.3％
室生地域3,573人（1,816世帯）同。13.8％。平成18年4月の6,024人から−40.7％
菟田野地域3,142人（1,499世帯）同。12.2％。平成18年4月の4,780人から−34.3％
市制施行（合併）平成18年1月1日（大宇陀町・菟田野町・榛原町・室生村が合併）宇陀市「宇陀市について」
市役所の位置宇陀市榛原下井足17番地の3宇陀市公式（各課のページ）
都市計画区域大和都市計画区域（大宇陀・菟田野・榛原の3地域）。室生地域は都市計画区域外宇陀市「用途地域図」・都市計画マスタープラン
気候内陸性気候。冬は寒さが厳しく、夏は冷涼。年間降水量 約1,500mm宇陀市「宇陀市について」

土地の使われ方

宇陀市は、土地の7割が山林の市です。市公式の「宇陀市について」は「山林が全体の72％、宅地は4％弱」と説明しています。都市計画マスタープラン（平成29年3月策定）に載っている割合は、山林71.2％・農地15.7％・宅地4.6％。2つの資料で宅地の割合の書き方が少し違いますが（「4％弱」と「4.6％」）、宅地が市域の20分の1に満たないという点は同じです。下の表は、マスタープランの割合を市域247.50km²（24,750ha）に掛けて、当方が面積に直したものです（市が公表している面積ではありません）。

247.50km²という広さのわりに、家が建っている場所はごく限られています。マスタープランは市の中心を榛原地域とし、「市街化区域には、榛原駅周辺に本市で唯一の商業地域・近隣商業地域が指定」されていると書いています。住宅団地と店と病院が集まっているのは榛原駅のまわり、あとは谷すじの集落と、大宇陀の松山・菟田野の古市場といった昔からの町です。「宇陀市の物件」と一口に言っても、駅前のマンション、昭和の住宅団地、城下町の町家、山あいの農家住宅では、確認すべきことがまったく違います。

区分面積構成比
山林17,622 ha71.2％
農地3,886 ha15.7％
宅地1,139 ha4.6％
その他（差し引き）2,103 ha8.5％
合計（市域）24,750 ha100.0％

※割合は宇陀市都市計画マスタープラン（平成29年3月策定）による。面積は市域24,750haに割合を掛けた当方の算出で、市が公表している面積ではありません。「その他」は合計からの差し引きです。市公式「宇陀市について」は「山林が全体の72％、宅地は4％弱」と表記しています。

市街化区域と市街化調整区域

宇陀市には、「都市計画区域の外」「市街化区域」「市街化調整区域」の3つがあります。市公式の「用途地域図」のページと都市計画マスタープランによると、大和都市計画区域に含まれるのは大宇陀地域・菟田野地域・榛原地域の3地域で、室生地域は都市計画区域の外です。マスタープランは「大和都市計画区域内（大宇陀地域、菟田野地域、榛原地域）」「都市計画区域外（室生地域）」と書き分けています。

3地域は、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。市の用途地域図のページは、「大宇陀地域、菟田野地域、榛原地域について、地域図に表示のない地域は市街化調整区域」と説明しています。用途地域図は大宇陀1〜3・菟田野1〜3・榛原1〜3の計9枚のPDFで公開されており、この図に色のついていない場所が市街化調整区域ということになります。マスタープランは菟田野地域について「大部分が市街化調整区域」と書いています。

面積の内訳は、公表資料で確認できませんでした。市街化区域が何ha、市街化調整区域が何haという数字は、市のページ・マスタープラン・奈良県のページのいずれからも読み取れていません（未取得）。そのため、このページには区域ごとの面積の表を載せていません。推測の数字は入れない方針です。

室生地域は、線引きそのものがありません。都市計画区域の外ですから、市街化区域・市街化調整区域の区別も、用途地域の指定もありません。「室生は調整区域ではないから自由に建てられる」という意味ではありません。建て替えができるか、接する道路の条件、農地・自然公園・土砂災害の区域など、ほかの決まりを物件ごとに確かめる必要があります。

地価公示 ― 14地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、宇陀市の住宅地の標準地は14地点。 単純平均は1㎡あたり22,130円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−1.1％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

標準地所在地番価格（円/㎡）前年比
宇陀-9榛原萩乃里４６番44,500−0.4％
宇陀-11榛原長峯１１８８番２外37,700−1.3％
宇陀-3榛原萩原元萩原１３１６番１９34,300−0.6％
宇陀-8榛原福地１５２番４外33,500−0.3％
宇陀-1大宇陀下本２１８６番26,500−1.1％
…（中略・全14地点）
宇陀-15榛原栗谷２７番２外5,860−1.5％
宇陀-13菟田野宇賀志１５１番１の２6,060−1.3％
宇陀-12大宇陀野依１０２８番9,900−1.0％
宇陀-14榛原檜牧１４５番８10,400—
宇陀-6菟田野東郷１番４13,700−1.4％

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

同じ宇陀市内で、住宅地の地価は7.6倍ちがいます

最も高いのは榛原萩乃里４６番の1㎡あたり44,500円（−0.4％）。最も安いのは榛原栗谷２７番２外の5,860円（−1.5％）。その差は7.6倍です。「宇陀市の相場」という一つの数字で考えると、実際の物件価格とのズレが大きくなります。

宇陀市は奈良県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある奈良県内の28市町村のうち、 宇陀市の住宅地の平均価格は24位。 町村を除いた「市」だけで見ると、12市のなかで第11位です。

区分宇陀市の位置母数
住宅地の平均価格（県内の市町村）24位28市町村
住宅地の平均価格（市のみ）11位12市
前年比の変動率（県内の市町村）17位28市町村
前年比の変動率（市のみ）11位12市

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

宇陀市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地14地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で7.6倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

宇陀市の公園の数と面積は、本ページでは確認できていません（未取得）。市の公表資料で確認できたのは、都市計画マスタープランが挙げている施設と自然です。榛原地域に総合体育館・総合運動場、大宇陀地域に県営うだ・アニマルパーク、菟田野地域に菟田野ほたる公園、室生地域に室生山上公園芸術の森。室生地域には室生赤目青山国定公園があります。山林が市域の7割を占める市ですから、緑が足りないということはありません。いっぽうで、国定公園の区域では建物を建てたり木を切ったりすることに決まりがある場合があります（区域と規制の内容は本ページでは確認していません）。子どもが歩いて行ける公園が近くにあるかどうかは、団地ごと・集落ごとに違いますので、現地でご確認ください。

※宇陀市都市計画マスタープラン 地域別構想（平成29年3月策定）。公園の箇所数・面積・1人当たり面積は未取得。

05宇陀市の特徴 ― 土地のルールが3通り。成約の6割が榛原の天満台、価格は数百万円台の市

宇陀市を一言で表すと、「同じ市のなかに、まったく違う4つの場所がある市」です。 駅と住宅団地のある榛原、重要伝統的建造物群保存地区のある大宇陀、大部分が市街化調整区域の菟田野、都市計画区域の外にある室生。 そして公的データに出てくる成約は23件、そのうち14件が榛原の天満台、戸建の中央値は460万円です。 この章では、宇陀市で家を買う前に知っておきたいことを、6つに分けて書きます。 良いことだけを書くページにはしません。安く買える理由と、買ったあとに引き受けるものを、両方書きます。

1｜地価公示15地点 ― 前年と比べられる住宅地13地点は、すべて下落

令和8年地価公示で、宇陀市の標準地は住宅地14地点・商業地1地点の計15地点です（工業地の標準地はありません）。

用途地点数平均価格（円/㎡） 平均変動率上昇・横ばい・下落
住宅地1422,130 −1.1％上昇0／横ばい0／下落13／前年と比べられない地点1
商業地129,000 −0.7％下落1

住宅地14地点をすべて、価格の高い順に並べます。

標準地所在地番地域価格（円/㎡） 前年比地積
宇陀-9榛原萩乃里46番榛原44,500 −0.4％209㎡
宇陀-11榛原長峯1188番2外榛原37,700 −1.3％522㎡
宇陀-3榛原萩原元萩原1316番19榛原34,300 −0.6％194㎡
宇陀-8榛原福地152番4外榛原33,500 −0.3％186㎡
宇陀-1大宇陀下本2186番大宇陀26,500 −1.1％274㎡
宇陀-10榛原天満台東1丁目6番17榛原24,300 −3.2％252㎡
宇陀-5菟田野古市場453番5菟田野22,600 −0.9％221㎡
宇陀-4大宇陀中庄75番2大宇陀21,600 −0.5％169㎡
宇陀-7菟田野岩崎549番8菟田野18,900 −1.0％232㎡
宇陀-6菟田野東郷1番4菟田野13,700 −1.4％522㎡
宇陀-14榛原檜牧145番8榛原10,400 —162㎡
宇陀-12大宇陀野依1028番大宇陀9,900 −1.0％716㎡
宇陀-13菟田野宇賀志151番1の2菟田野6,060 −1.3％320㎡
宇陀-15榛原栗谷27番2外榛原5,860 −1.5％485㎡

読み取れることが4つあります。

  • 上がった地点がありません。前年と比べられる13地点はすべて下落で、幅は−0.3％〜−3.2％。 榛原檜牧は前年と比べられない地点（新規選定または選定替え）なので、動きは言えません。
  • 最高も最安も榛原。榛原萩乃里44,500円と榛原栗谷5,860円で7.6倍。 坪に直すと約14万7,000円と約1万9,000円です（当方算出）。駅のまわりと山あいの差が、同じ「榛原」の住所のなかにあります。
  • いちばん下がったのは、成約がいちばん多い天満台。榛原天満台東1丁目は−3.2％で、ほかの12地点（−0.3％〜−1.5％）の2倍以上の下がり方です。
  • 室生地域には、標準地が1地点もありません。榛原7地点、菟田野4地点、大宇陀3地点。室生の土地の値段は、地価公示からは分かりません。

商業地の標準地は1地点です。

用途所在地番価格（円/㎡） 前年比地積
商業地榛原萩原元玉小西1909番4外29,000 −0.7％488㎡

商業地の29,000円は、住宅地の上位4地点（33,500〜44,500円）より安い価格です。 駅前の商業地が飛び抜けて高い市ではありません。

公示価格で「土地1区画ぶん」を計算してみます。 標準地の価格に、その標準地の地積を掛けた数字です（当方の掛け算であり、実際の取引価格ではありません。建物の価格は含みません）。 榛原萩乃里が約930万円（44,500円×209㎡）、榛原天満台東1丁目が約612万円（24,300円×252㎡）、菟田野古市場が約500万円（22,600円×221㎡）、 大宇陀中庄が約365万円（21,600円×169㎡）、榛原栗谷が約284万円（5,860円×485㎡）、榛原檜牧が約168万円（10,400円×162㎡）。 宇陀市の住宅1区画ぶんの土地は、公示価格の水準で100万円台〜900万円台というのが目安になります。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位・掛け算は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。

2｜成約23件 ― 中古戸建て18件、中古マンション5件、新築戸建て0件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、宇陀市の成約は23件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

種別件数成約中央値 下位25％〜上位25％上位10％最小〜最大 面積の中央値建築年の中央値 中央値の仲介手数料の上限額
新築戸建て（建築年2025年以降）0件 ———— ———
中古戸建て（建築年2024年以前）18件 460万円330万〜1,200万円2,100万円 190万〜4,400万円 延床140㎡1986年21万7,800円
中古マンション5件 950万円790万〜950万円1,400万円 270万〜1,400万円 専有60㎡1997年37万9,500円

23件という件数を、まず受け止めてください。 1年間で、公的データに出てきた成約が23件。中古マンションは5件しかなく、「宇陀市のマンション相場は950万円」と言うのは無理があります。 5件の真ん中の値にすぎません。中古戸建ての18件も、最小190万円から最大4,400万円まで23倍の幅があります。 このページの中央値は、どれも参考値です。

中古戸建て18件から読み取れること。

  • 半分が460万円以下。4件に1件は330万円以下です。新築の建売が何千万円もする市の感覚とは、桁が違います。
  • 建物は広い。18件の延床面積の中央値は140㎡（約42坪・当方換算）です。 敷地も広く、戸建18件を土地面積で見た中央値は255㎡（約77坪）でした。
  • 18件のうち8件が、1981年以前の建築。建築年の中央値は1986年です。 成約個票の天満台の戸建は1977年築・1978年築でした。安さの理由のひとつは築年です。
  • 新築戸建ての成約は0件。建築年が2025年以降の戸建は、このデータには1件もありません。 宇陀市で新築を考える方は、建売を探すというより、土地を買って建てるか、古家つきの土地を買って建て替えることになりやすい、ということです。

成約個票から6件を紹介します（個票は実際の成約例で、相場ではありません）。

種別町名成約価格面積建築年・構造仲介手数料の上限額
戸建榛原天満台東380万円土地255㎡／延床150㎡1977年・木造18万9,200円
戸建榛原天満台西480万円土地255㎡／延床120㎡1978年・RC22万4,400円
戸建榛原ひのき坂1,300万円土地230㎡／延床130㎡1989年・軽量鉄骨造49万5,000円
戸建大宇陀西山1,300万円土地495㎡／延床290㎡1997年・木造49万5,000円
中古マンション榛原高萩台950万円専有60㎡・2LDK1997年・SRC（榛原駅から1分）37万9,500円
中古マンション榛原福地270万円専有50㎡・2LDK1994年・鉄骨造（榛原駅から15分）14万800円

※仲介手数料の上限額は、原則の式（400万円超は（価格×3％＋6万円）×1.1、200万円超〜400万円以下は（価格×4％＋2万円）×1.1）で当方が計算したものです。 800万円以下の物件の特例（33万円まで）は反映していません。

3｜この価格帯だから起きること ― 手数料の特例と、0円の対象外

宇陀市の価格帯では、仲介手数料の話がほかの市と少し違ってきます。正直に3つ書きます。

  • 800万円以下の物件には、33万円までの特例があります。 国土交通省は令和6年7月1日から「空き家等に係る仲介手数料の特例」を設け、物件価格が800万円以下の宅地建物の仲介は、上限が「30万円×1.1倍の金額」以内とされました。 あらかじめ説明と合意があれば、仲介会社は原則の式を超えて33万円（税込）まで受け取れます。 380万円の戸建なら、原則の式では18万9,200円、特例なら33万円。差は14万800円です（当方算出）。 宇陀市の中古戸建ては中央値が460万円ですから、少なくとも半数がこの特例の対象になる価格です。
  • 安い物件ほど、手数料の「割合」は大きくなります。 2,100万円の物件の上限額75万9,000円は価格の約3.6％ですが、460万円の21万7,800円は約4.7％、190万円の10万4,500円は5.5％です（割合は当方算出）。 特例の33万円なら、380万円の物件で価格の約8.7％になります。物件が安い市ほど、仲介手数料が0円になるかどうかは、総額に効きます。
  • ただし、0円の対象外になる取引が多くなりえます。 家タダが買主様の仲介手数料を0円にできるのは、売主様側から報酬をいただける取引です。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件や、新築の建売は対象になりやすいのですが（対象外の物件もあります）、 宇陀市の成約は18件が中古戸建てで、新築戸建ては0件。 個人の方が売主の古い戸建や、数百万円の物件は、売主側の報酬が無い・小さいことがあり、対象になるかどうかは物件ごとに違います。 「宇陀市の物件ならどれでも0円」ではありません。物件URLを送っていただければ、対象かどうかを先にお答えします。

出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html

4｜榛原の住宅団地 ― 成約の6割が天満台。盛土と小学校を確かめる

都市計画マスタープランは、榛原地域の住宅団地として天満台・榛見が丘・ひのき坂などの名前を挙げています。 成約データでは、榛原天満台西が8件（中央値460万円）、榛原天満台東が6件（360万円）。23件のうち14件が天満台です。 榛原高萩台は4件（950万円）でした。

住宅団地の物件で、買う前に確かめていただきたいことが2つあります。

ひとつめは、大規模盛土造成地です。 市公式の「大規模盛土造成地」のページ（2025年3月28日更新）によると、宇陀市の大規模盛土造成地は44か所で、すべて谷埋め型（腹付け型はありません）。 市は令和5〜6年度に第2次スクリーニングを行い、優先度を次のように区分しています。

優先度の区分A1A2A3A4 B1B2B3B4C合計
箇所数5026 19051644

谷を埋めて平らにした造成地は、見た目では切土か盛土か分かりません。 市は、この調査が「安全性を調査するものではない」と明記しています。 大規模盛土造成地にあたるからといって、ただちに危険だということではありませんし、あたらないから安全だということでもありません。 44か所がどの町にあるのか、区分の記号がそれぞれ何を意味するのかは、本ページでは確認できていません（未取得）。 住宅団地の物件を検討される方は、その区画が大規模盛土造成地にあたるか、あたるなら優先度の区分はどれかを、市のまちづくり推進課（0745-82-5624）の公表資料で確かめてください。 家タダでも契約前に確認します。

ふたつめは、小学校の統合です。 榛原地域の3つの小学校（榛原・榛原東・榛原西）について、「榛原地域小学校の統合について協議する会」が、 「令和11年度に榛原地域の小学校を一つに統合し、その場所は榛原小学校とする」ことが適当という方向性を取りまとめました（市公式・2026年9月12日更新）。 これは協議会が取りまとめた方向性で、市や教育委員会の最終決定ではありません。 天満台とひのき坂は、いまは榛原東小学校の校区です。成約の6割を占める天満台は、小学校の場所が変わる可能性のある校区ということになります。 子育て世帯の方は、「学区・子育て支援」の章もあわせてお読みください。

出典：宇陀市「大規模盛土造成地」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/29/15670.html ／ 宇陀市「榛原地域小学校の統合について協議する会」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/39/20905.html ／ 宇陀市都市計画マスタープラン 地域別構想 https://www.city.uda.lg.jp/uploaded/attachment/6737.pdf

5｜大宇陀・松山の町並み ― 重要伝統的建造物群保存地区は「許可」と「補助」がセット

大宇陀には、宇陀市松山伝統的建造物群保存地区があります。種別は商家町。 平成18年7月5日に国の重要伝統的建造物群保存地区に選定され、面積は約17.0haです（市公式・2024年12月16日更新）。 範囲は、大宇陀万六・出新・上新・中新・上・上中・上本・上茶・下本・下中・下出口・小出口の全域と、下茶・春日・拾生の各一部。 町家に住みたい、古い建物を直して暮らしたい、という方には、奈良県内でも数少ない選択肢です。

区域内では、次の行為に許可が必要です。

  • 建物などの新築、増築、改築、移転、除却
  • 外観を変える修繕、模様替え、色彩の変更
  • 宅地の造成など、土地の形質の変更
  • 木竹の伐採、土石の採取、水面の埋め立て

「買ったら壊して建て替える」「外壁を好きな色に塗り替える」が、自由にはできません。 窓やとびら、屋根の材料まで、町並みに合わせることが求められる場合があります。 いっぽうで、基準に合わせた工事には補助があります。

対象内容補助率限度額
伝統的建造物（主屋・付属屋など）修理・構造補強10分の8間口(m)×50万円＋250万円
伝統的建造物（工作物）保存修理10分の8100万円
伝統的建造物以外（主屋などの新築・改築・増築）修景10分の6間口(m)×20万円＋250万円
伝統的建造物以外（工作物）修景10分の6100万円
環境物件復旧10分の5100万円

間口が6mの伝統的建造物なら、修理の補助の限度額は550万円（6×50万円＋250万円・当方算出）という計算になります。 補助は予算の範囲で行われるもので、申請すれば必ず受けられるとは限りません。年度ごとの募集の状況、対象になる工事の範囲は、 計画を立てる前に、教育委員会事務局 文化財課（0745-82-3976）に相談してください。市も、計画の前の相談を求めています。 保存地区には、歴史的な景観を守るために建築基準法の制限を緩和する条例もあります（内容は本ページでは確認していません）。

買う前に確かめること。 (1)その建物が「伝統的建造物」に特定されているか、それ以外か（補助率が違います）。 (2)過去に補助を受けた修理の履歴。 (3)直すのにいくらかかるか。町家は、物件価格より修理費のほうが大きくなることがあります。 (4)駐車場。保存地区の町並みのなかでは、敷地内に車を置けない物件もありえます。大宇陀には鉄道の駅がありませんので、車の置き場所は暮らしの前提です。 令和8年地価公示では、保存地区の範囲に全域が含まれる町名「下本」の標準地（大宇陀下本2186番）が26,500円/㎡で、大宇陀地域の3地点のなかで最も高くなっています。

出典：宇陀市「重要伝統的建造物群保存地区」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/41/1071.html

6｜家を買う人に関係する市の制度 ― 空き家バンク、商品券、耐震の補助

仲介手数料に関係するものから先に書きます。

  • 空き家情報バンク。市公式（2025年4月1日更新）によると、運営は市の委託を受けたNPO法人空き家コンシェルジュで、利用するには利用者登録が必要です。 市は「市は交渉や契約の仲介に直接関与しない」という趣旨を明記しています。 空き家バンクの物件を買うときに仲介手数料がかかるのかどうか、だれに払うのかは、市のページからは確認できませんでした（未取得）。 空き家バンクに載っている物件が、同時に不動産会社のサイトにも載っていることがあります。その場合は、家タダで0円の対象になるかどうかを確かめられますので、物件URLをお送りください。 空き家バンクだけに載っている物件は、家タダを通さない取引になり、家タダの出番はありません。
  • 定住促進奨励金。市内で住宅を取得した人（新築・購入・建て替え。増改築は対象外）に、市の商品券「ウッピー商品券」を交付する制度があります。 基礎額と、18歳以下の子どもがいる世帯への子育て支援加算の2階建てで、転入者と市民で区分が分かれています。 本人名義であること（共有も可）、市税の滞納がないこと、自治会に加入することなどが要件で、申請には期限があります。 金額と区分は、市のページの読み取りに確信が持てなかったため、本ページには載せていません。 市の「定住促進奨励金」のページか、市民協働課（0745-82-2130）でご確認ください。仲介手数料の補助ではありませんが、買ったあとに受け取れる可能性のある制度です。
  • 市や公社が売主の分譲地があるかどうかは、確認できていません（未取得）。 市が売主の土地を市から直接買う場合は、そもそも仲介会社が入らず、仲介手数料は発生しません（家タダを通さない取引です）。 市の「市有財産売却」のページで当方が確認できたのは、土地ではなく車両の売却でした。

古い戸建を買う方に関係する制度。

制度内容（市公式・令和8年度）買う側の注意
既存木造住宅 耐震・省エネ改修支援事業 耐震改修工事は工事費の80％・上限115万円。省エネ改修工事はZEH水準が80％・上限70万円、省エネ基準が40％・上限30万円。 対象は昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅で、2階建て以下、耐震診断の上部構造評点が1.0未満のもの 申請できるのは所有者または相続人。工事契約の前に申請し、年度内に竣工することが条件。市内の事業者との契約が要件。 令和8年度の受付は6月8日〜11月20日
空き家・移住に関する制度 市のサイトには、結婚新生活支援補助金、移住支援金、宇陀市産木材利用促進助成などのページがあります 金額・要件は本ページでは確定できていません。市のページでご確認ください

耐震の補助は「買ってから、契約する前に」です。 申請できるのは所有者ですから、買主が使うなら引渡しを受けて所有者になってから。そして工事契約を結ぶ前に申請しなければなりません。 受付期間（令和8年度は11月20日まで）と年度内竣工の条件がありますので、秋以降に引渡しを受ける場合は、翌年度の募集を待つことになる可能性があります （翌年度の実施は、市のページには書かれていません）。 宇陀市の中古戸建ての成約18件のうち8件は1981年以前の建築です。補助の対象は木造で、成約個票の天満台西の戸建（1978年築・RC）のような木造以外の建物は対象になりません。

出典：宇陀市「空き家情報バンク」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/56/3319.html ／ https://www.city.uda.lg.jp/site/shinsei/3320.html ／ 宇陀市「定住促進奨励金」 https://www.city.uda.lg.jp/site/shinsei/3323.html ／ 宇陀市「既存木造住宅耐震・省エネ改修支援事業」（2026年6月1日更新） https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/28/3421.html ／ 宇陀市の住宅のページ https://www.city.uda.lg.jp/life/1/6/30/ ／ 宇陀市「市有財産売却」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/6/24855.html

まとめ：宇陀市は「地域・区域・災害の想定・建物の築年」の4つで選ぶ市

宇陀市の住宅地の平均価格（22,130円/㎡）は、奈良県内で住宅地の標準地が3地点以上ある 28市町村のうち24位、12市のなかでは11位。 変動率（−1.1％）で見ると28市町村中17位、12市のなかでは11位です。 奈良県の市のなかで、土地が安い側の市ということになります。

確認すべきことは、次の6点です。

  • 4つの地域のどこか。駅と団地の榛原、町並みの大宇陀、調整区域の多い菟田野、都市計画区域の外の室生。
  • 区域。室生なら都市計画区域の外。ほかの3地域なら、市街化区域か市街化調整区域か。榛原なら特定都市河川流域の内か外か。
  • 災害の想定。土砂災害警戒区域1,794か所（うち特別警戒区域1,666か所）、防災重点ため池19池、宇陀川・芳野川と中小45河川の浸水想定、大規模盛土造成地44か所。
  • 建築年。中古戸建て18件のうち8件が1981年以前。直す費用を物件価格に足して考える。
  • 学校と交通。榛原の3小学校は統合の協議中。大宇陀・菟田野は榛原駅までバス約20分。
  • 仲介手数料。原則の式か、800万円以下の特例（33万円）か。家タダで0円の対象になるか。

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件は買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります。宇陀市では、対象外になる取引が多くなりえます）。

空から見た、この50年の宇陀市

宇陀市が生まれたのは平成18年（2006年）1月1日。それまでは大宇陀町・菟田野町・榛原町・室生村という4つの町村でした。市公式によると、旧榛原町は昭和29年・昭和30年の合併と、昭和44年4月の編入を経ていまの形になっています。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（榛原下井足）を含む同じ範囲です。左の写真は、いま成約データに出てくる古い戸建が建ったのと同じ時期にあたります。成約個票の榛原天満台東の戸建は1977年築、天満台西の戸建は1978年築でした。宇陀市の中古戸建ての成約18件のうち8件は1981年以前の建築で、左の写真の時代の家が、いまも取引されています。市の計画は人口のピークを平成7年（国勢調査で42,035人）としており、そこから30年、人口は減り続けています。2枚を見比べるときは、山や谷だった場所がどこで住宅地に変わったか、線路と川のまわりがどう変わったかに注目してください。右の写真で住宅が並んでいる区画のなかに、左の写真では山林や谷のままのところがあれば、そこは造成でできた土地です。宇陀市には大規模盛土造成地が44か所あり、すべて谷埋め型です。谷を埋めた土地かどうかは、古い写真と見比べると手がかりになります（最終的な確認は、市の公表資料で行ってください）。（写真の範囲と市役所の位置は、国土地理院の住所検索で得た「奈良県宇陀市榛原下井足」の座標から算出したタイルによるものです。写真の中身を当方が読み取って書いたものではありません。）

1974〜1978年（国土地理院 国土画像情報 第1期）
現在（国土地理院 全国最新写真）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28757〜28759・y13031〜13032）で切り出しています。

06宇陀市を4に分けて考える（エリアガイド）

宇陀市は、平成18年1月1日に4つの町村が合わさってできた市です。大宇陀町・菟田野町・榛原町・室生村。市の人口統計も、都市計画マスタープランの地域別構想も、中学校区も、いまなおこの4地域が単位になっています。

ここでは、令和8年地価公示の全15地点（住宅地14・商業地1）と、国土交通省の成約価格情報23件を、この4地域に分けて整理します。

先にお断りしておきます。成約23件はすべて榛原駅を最寄りとする成約で、町別の集計（3件以上あった町）に出てくるのは榛原の3つの町だけです。大宇陀・菟田野・室生については、成約データから言えることがほとんどありません。地価公示の標準地も、室生地域には1地点もありません。データの無いことは無いと書きます。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。地域ごとの人口は令和8年4月1日現在（宇陀市「人口統計」）、地域の説明は市の都市計画マスタープラン（平成29年3月策定）によります。

榛原地域（市の中心・近鉄榛原駅のまわりと住宅団地）（最寄駅：榛原）

市の人口の半分以上が住み、公的データに出ている成約のほとんどがここで起きています。人口は13,887人・6,634世帯で、市全体の53.8％（当方算出）。平成18年4月の19,007人からは26.9％減っています。マスタープランは榛原地域を「市の中心市街地」とし、宇陀市立病院、総合体育館などの施設が集まる地域と説明しています。市役所も榛原下井足にあります。
住宅地の標準地は14地点のうち7地点がここにあり、最高も最安も榛原です。「榛原萩乃里46番」が44,500円/㎡（−0.4％）で市内最高。「榛原長峯1188番2外」37,700円/㎡（−1.3％）、「榛原萩原元萩原1316番19」34,300円/㎡（−0.6％）、「榛原福地152番4外」33,500円/㎡（−0.3％）、「榛原天満台東1丁目6番17」24,300円/㎡（−3.2％・市内14地点で最も大きい下落）、「榛原檜牧145番8」10,400円/㎡（前年と比べられない地点）、そして「榛原栗谷27番2外」5,860円/㎡（−1.5％・市内最安）。「市内で7.6倍」という差は、榛原地域のなかだけで生じています。駅に近い萩乃里と、山あいの栗谷の差です。商業地の標準地は市内で1地点だけで、「榛原萩原元玉小西1909番4外」が29,000円/㎡（−0.7％）。商業地の標準地が、住宅地の上位4地点より安いという点も、この市の特徴です。
成約は、天満台に集中しています。町別で榛原天満台西が8件・中央値460万円、榛原天満台東が6件・360万円、榛原高萩台が4件・950万円。23件のうち14件、6割（当方算出）が天満台です。成約個票では、天満台西の戸建が480万円（土地255㎡／延床120㎡・1978年築・RC）、天満台東の戸建が380万円（土地255㎡／延床150㎡・1977年築・木造）。榛原ひのき坂の戸建は1,300万円（土地230㎡／延床130㎡・1989年築・軽量鉄骨造・榛原駅から20分）でした。高萩台の4件は中央値950万円で、個票の中古マンション（950万円・専有60㎡・2LDK・1997年築・SRC・榛原駅から1分）がここにあたります。榛原福地の中古マンション（270万円・専有50㎡・2LDK・1994年築・鉄骨造・榛原駅から15分）という成約もありました。
天満台の数字は、買う側にとって2つのことを教えてくれます。ひとつは、250㎡ほどの土地がついた戸建が、300万円台〜400万円台で実際に成約していること。天満台東1丁目の標準地の公示価格（24,300円/㎡）に個票の土地面積255㎡を掛けると約620万円で（当方の掛け算で、実際の取引価格ではありません）、個票の380万円・480万円は、建物つきでそれを下回っています。1977年・1978年築という築年が効いていると考えられますが、公示価格で計算した土地代より安く成約する例がある、ということです。もうひとつは、天満台東の標準地が市内で最も大きく下がっている（−3.2％）こと。安く買えることと、将来の価格が保たれにくいことは、同じ事実の表と裏です。
このまとまりで確認していただきたいこと。(1)大規模盛土造成地。市内に44か所あり、すべて谷埋め型です。住宅団地の物件は、その区画が盛土にあたるかを市の公表資料で確かめてください（44か所の町名は本ページでは確認できていません）。(2)小学校の統合。天満台・ひのき坂は榛原東小学校、萩乃里・下井足は榛原西小学校、高萩台・榛見が丘・あかね台は榛原小学校の校区で、3校を一つにする方向の協議が進んでいます。(3)築年と構造。個票の天満台の戸建は1977年・1978年築。昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅には、市の耐震改修の補助があります（所有者が工事契約の前に申請）。個票の天満台西の戸建はRC造で、木造を対象にしたこの補助の対象にはなりません。(4)榛原の一部は大和川の特定都市河川流域で、1,000㎡以上の開発に県知事の許可が要ります。(5)防災重点ため池19池のなかに、額井・笠間・母里など榛原地域の町名がついた池や「東平尾団地貯水池」があります。ため池の下流側の物件は、ため池ハザードマップを確認してください。マスタープランは、近鉄大阪線によって「住宅地と商業・文化・医療施設エリアが分断」されていることを挙げ、「鉄道により分断されている南北軸の解消」を課題にしています。線路のどちら側の物件かで、駅や病院への行きやすさが変わる点も、現地で確かめてください。

大宇陀地域（松山の町並みと、鉄道駅のない南西部）（最寄駅：榛原（路線バスで約20分））

城下町・商家町の町並みが残る地域です。人口は5,227人・2,588世帯で、市全体の20.2％。平成18年4月の8,615人からは39.3％減っています。マスタープランによる高齢者の割合は約37％（平成27年）。鉄道の駅はありません。マスタープランは「最寄りの鉄道駅は榛原駅で、路線バスが運行されており、所要時間は約20分」と書いています。
住宅地の標準地は3地点。「大宇陀下本2186番」が26,500円/㎡（−1.1％）、「大宇陀中庄75番2」が21,600円/㎡（−0.5％）、「大宇陀野依1028番」が9,900円/㎡（−1.0％・地積716㎡）です。下本は、重要伝統的建造物群保存地区（宇陀市松山伝統的建造物群保存地区）の範囲に「全域」が含まれる町名です。保存地区のなかの土地が、大宇陀地域の標準地でいちばん高い、ということになります。
成約データは、この地域についてほとんど何も言えません。町別の集計（3件以上）に大宇陀の町は出てきません。成約個票に、大宇陀西山の戸建（1,300万円・土地495㎡／延床290㎡・1997年築・木造）が1件あるだけです。土地が約150坪、建物が約88坪（当方換算）という大きな家で、宇陀市の中古戸建て18件の上位25％（1,200万円）を上回る価格でした。1件の価格は相場ではありませんので、「大宇陀の戸建は1,300万円」と受け取らないでください。
この地域でいちばん大事な確認は、「松山の保存地区の中か外か」です。保存地区は約17.0ha。大宇陀万六・出新・上新・中新・上・上中・上本・上茶・下本・下中・下出口・小出口の全域と、下茶・春日・拾生の各一部です。区域内では、建物の新築・増築・改築・除却、外観を変える修繕や色の変更に、許可が必要になります。そのかわり、伝統的建造物の修理には10分の8の補助があります（詳しくは「この市の特徴」の章）。町家を買って自由に改装したい方には制約、町並みのなかで暮らしたい方には後押しになる制度です。
マスタープランは大宇陀地域の資源として、宇陀松山城跡、森野旧薬園、道の駅「宇陀路大宇陀」、大宇陀温泉あきののゆ、県営うだ・アニマルパークを挙げ、「薬猟発祥の地」として薬草によるまちづくりを課題に入れています。暮らしの面では、通勤・通学に榛原駅を使うなら、毎日バスで約20分＋電車という計算になります。校区は大宇陀小学校・大宇陀中学校。保育は大宇陀こども園です。

菟田野地域（古市場・芳野川沿いの南東部）（最寄駅：榛原（路線バスで約20分））

4地域のなかで人口がいちばん少ない地域です。人口は3,142人・1,499世帯で、市全体の12.2％。平成18年4月の4,780人からは34.3％減っています。マスタープランによる高齢者の割合は約37％（平成27年）。鉄道の駅はなく、最寄りは榛原駅（路線バスで約20分）です。
住宅地の標準地は4地点あります。「菟田野古市場453番5」22,600円/㎡（−0.9％）、「菟田野岩崎549番8」18,900円/㎡（−1.0％）、「菟田野東郷1番4」13,700円/㎡（−1.4％・地積522㎡）、「菟田野宇賀志151番1の2」6,060円/㎡（−1.3％）。同じ菟田野のなかで、古市場と宇賀志に3.7倍の差があります（当方算出）。古市場の標準地（地積221㎡）に公示価格を掛けると約500万円、宇賀志（地積320㎡）は約194万円です（当方の掛け算で、実際の取引価格ではありません。建物の価格は含みません）。
成約データは、この地域についても言えることがありません。町別の集計（3件以上）に菟田野の町は出てこず、成約個票にも菟田野の物件はありません。「菟田野の成約相場」は、公的データからは書けません。
区域区分に注意が必要な地域です。マスタープランは菟田野地域について「大部分が市街化調整区域」と書いています。市街化区域は一部だけで、市の用途地域図（菟田野1〜3）に色のついていない場所は市街化調整区域です。菟田野で物件を検討するときは、まず市街化区域か市街化調整区域かを確かめ、調整区域なら建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを確認してください。
マスタープランは菟田野地域の産業を「銘木や毛皮革産業」とし、資源としてカエデの郷ひらら、国宝の宇太水分神社、芳野川沿いの桜を挙げています。課題には「古民家や空き家の利活用による定住促進」が入っています。洪水ハザードマップの対象河川に芳野川（洪水浸水想定区域の指定は令和2年3月27日）がありますので、川沿いの物件は必ず図を確認してください。校区は菟田野小学校・菟田野中学校、保育は菟田野こども園です。

室生地域（都市計画区域の外・室生口大野駅と三本松駅）（最寄駅：室生口大野／三本松）

ここは、ほかの3地域と土地のルールが違います。室生地域は、都市計画区域の外です。人口は3,573人・1,816世帯で、市全体の13.8％。平成18年4月の6,024人からは40.7％減で、4地域のなかで最も大きく減っています。マスタープランによる高齢者の割合は43.4％（平成27年）で、4地域で最も高い数字でした。
データが、ほぼありません。令和8年地価公示の標準地は、住宅地・商業地とも室生地域には1地点もありません。成約データの町別集計・駅別集計（いずれも3件以上）にも、室生の町と、室生口大野駅・三本松駅は出てきません。室生地域の土地や家の値段は、公的データからは分かりません。価格の妥当性は、物件ごとに個別の事例を調べて判断することになります。
都市計画区域の外で買うときに確かめること。市街化区域・市街化調整区域の区別も、用途地域もありません。(1)建て替えや増築ができるか（接する道路、敷地の形、農地かどうか）。(2)室生赤目青山国定公園の区域にかかるか。マスタープランは室生地域に国定公園があると書いています（区域内の規制の内容は本ページでは確認していません）。(3)土砂災害警戒区域・特別警戒区域に入っていないか。市内に警戒区域が1,794か所あり、山あいの集落では特に重要です。(4)防災重点ため池。19池のなかに「新池（室生）」「大池（室生）」があります。(5)水道・下水・浄化槽の状況（本ページでは確認していません）。
交通は、近鉄大阪線の2駅と、平日の予約制乗合タクシーです。室生口大野駅の年間乗降客数は19万人、三本松駅は4万人（平成27年）。「宇陀市デマンド型（予約制）乗合タクシー」は室生地域内を月曜日から金曜日に1日6便（8時〜18時の2時間おき）走りますが、土日祝日は運休で、利用者登録と予約が必要です。車を前提にした暮らしになります。マスタープランは、国宝の室生寺（女人高野）、大野寺、龍穴神社、室生山上公園芸術の森を資源に挙げ、北部は茶と稲作、南部は林業と観光の地域だと説明しています。課題は「若者が定住、活躍できるまちづくり」「室生口大野駅周辺の活性化」。校区は室生小学校・室生中学校、保育は室生こども園です。

※エリア区分と各エリアの記述は、宇陀市・奈良県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

07宇陀市の交通

鉄道

宇陀市の鉄道は近鉄大阪線の1路線、駅は3つです。榛原駅（榛原地域）と、室生口大野駅・三本松駅（室生地域）。大宇陀地域と菟田野地域には、鉄道の駅がありません。マスタープランは、どちらの地域も「最寄りの鉄道駅は榛原駅で、路線バスが運行されており、所要時間は約20分」と書いています。

市のアクセス案内（2026年6月1日更新）による所要時間は、次のとおりです。大阪方面は近鉄大阪上本町駅から近鉄大阪線で榛原駅まで約45分。京都方面は近鉄京都駅から大和西大寺・大和八木を経て約60分。名古屋方面は近鉄名古屋駅から名張で乗り継いで約100分。榛原駅に停車する特急もあります。

宇陀市で最初に決めていただきたいのは、「榛原駅まで歩けるか、バスか、車か」です。大阪へ約45分という数字は、榛原駅に着いてからの話です。公的データに出ている成約23件はすべて榛原駅が最寄りですが、駅から20分の戸建もあれば、鉄道駅のない大宇陀の戸建もあります。通勤・通学で毎日電車に乗る方は、家から榛原駅までの手段と時間を、朝の時間帯で実際に確かめてください。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

駅路線1日平均乗降人員特徴
榛原近鉄大阪線6,590人宇陀市の成約23件すべての最寄駅（成約中央値680万円・国土交通省 成約価格情報）。都市計画マスタープランは「榛原駅は特急の停車駅」と書き、榛原地域を市の中心市街地と位置づけています。市のアクセス案内によると、近鉄大阪上本町駅から近鉄大阪線で約45分。立地適正化計画に載っている年間の乗降客数は198万人（平成27年）で、市内3駅の合計221万人の約9割です（割合は当方算出）。駅のまわりに市内で唯一の商業地域・近隣商業地域があり、宇陀市立病院、総合体育館もこの地域にあります。成約個票では、榛原高萩台の中古マンション（950万円・専有60㎡・2LDK・1997年築）が榛原駅から1分でした。近鉄大阪線が住宅地と商業・文化・医療施設のエリアを分けていることを、マスタープランは課題に挙げています
室生口大野近鉄大阪線701人室生地域の駅。マスタープランは室生地域の最寄りの鉄道駅を「近鉄大阪線室生口大野駅と三本松駅」とし、「室生口大野駅周辺の活性化」を課題に挙げています。年間の乗降客数は19万人（平成27年）で、榛原駅の約10分の1です（当方算出）。室生地域は都市計画区域の外で、令和8年地価公示の標準地はありません。成約データの駅別集計（3件以上）にも出てきません。室生寺・大野寺への玄関口にあたる地域ですが、住宅の取引データはほとんど無い駅です
三本松近鉄大阪線123人室生地域の駅。年間の乗降客数は4万人（平成27年）で、市内3駅のなかで最も少ない駅です。成約データの駅別集計（3件以上）には出てきません。室生地域内はデマンド型（予約制）乗合タクシーが平日に運行しています。この駅の周辺で物件を検討する方は、車を前提にした暮らしになると考えておくのが現実的です

※市内の駅が3つであることは、市の計画で確認しています。宇陀市都市計画マスタープランは、鉄道を「近鉄大阪線」、市内の駅を「榛原駅・室生口大野駅・三本松駅」と書いています。これ以外の駅は、市の公式資料に市内の駅として出てこないため載せていません。

表の乗降人員は、近畿日本鉄道が公表している「駅別乗降人員」の値で、令和7年11月11日（火）の1日の調査値です。年間の平均ではありません。表の見出しは「1日平均乗降人員」となっていますが、この1日だけの数字としてお読みください。榛原駅6,590人、室生口大野駅701人、三本松駅123人です。本文に出てくる年間の乗降客数は市の立地適正化計画に載っている別の数字で、平成27年が榛原駅198万人、室生口大野駅19万人、三本松駅4万人。調べた年も数え方も違いますので、2つの数字をそのまま比べることはできません。

成約データの「駅からの分」は、宇陀市では当てになりません。駅別の集計では榛原駅が23件・駅からの平均7分となっていますが、成約個票を見ると、鉄道駅のない大宇陀地域の物件（大宇陀西山の戸建）が「榛原駅から0分」と記録されています。天満台西・天満台東の戸建も0分です。バス利用や車利用の物件で、徒歩の分数が正しく入っていないと考えられますので、このページでは「駅からの平均7分」を物件選びの目安として使っていません。実際の距離と、バスの本数・最終便の時刻は、物件ごとに確かめてください。個票でいちばん距離が長かったのは、榛原ひのき坂の戸建の20分、榛原福地の中古マンションの15分でした。

道路

市内を通る国道は、都市計画マスタープランによると国道165号・国道166号・国道369号・国道370号です。市公式の「宇陀市について」は、近鉄大阪線で京都・大阪・名古屋・伊勢方面と結ばれていることを紹介し、車については名阪国道の針インターチェンジに触れています。針インターチェンジから市内までの所要時間は、市のページによって書き方が違い、本ページでは確定できていないため載せていません（未取得）。車で通勤される方は、通勤時間帯に実際に走って確かめてください。

宇陀市は、車が暮らしの前提になる場所が多い市です。247.50km²の市域に鉄道駅は3つ。山林が7割を占め、集落は谷すじに点在しています。市公式は気候を「冬は季節風の影響を強く受けるため寒さが厳しい」と説明しています。冬用タイヤ、家族の人数分の車、駐車スペース。物件価格が安いぶん、車にかかる費用は家計のなかで大きな割合になります。物件を見るときは、駐車できる台数と、前面道路の幅・勾配を必ず確認してください。

市内の公共交通は、市公式の交通のページによると、奈良交通の路線バス、宇陀市営有償バス（かぎろひバス、榛原大野線）、デマンド型乗合タクシー、公共ライドシェア「ノッカルおくうだ」、らくらくタクシー（タクシー利用の補助）があります。市営有償バスの路線・運賃・本数、ライドシェアの内容は、本ページでは確認できていません（未取得）。バス便の物件は、現在の時刻表と、車での代替手段をあわせて確かめてください。

室生地域には、予約制の乗合タクシーがあります。「宇陀市デマンド型（予約制）乗合タクシー」（市公式・2026年4月1日更新）は、運行区域が室生地域内。月曜日から金曜日の運行で、土日祝日と年末年始は運休、予約の申し込みがない便は走りません。便は8時・10時・12時・14時・16時・18時の1日6便。運賃は同一エリア内が大人310円・小人150円、エリアをまたぐ利用は大人520円・小人250円が上限です。利用の前に利用者登録が必要で、予約は利用したい日の2週間前から当日の運行の1時間前まで（受付は8時30分〜16時30分）。平日・2時間おき・予約制ですから、通院や買い物の足にはなりますが、毎日の通勤・通学の足にするのは難しい本数です。

※名阪国道 針インターチェンジからの所要時間、市営有償バスの路線・運賃・本数、公共ライドシェアの内容は、本ページでは確認できていません（未取得）。3駅の乗降人員は令和7年11月11日（火）の1日の調査値です。出典：近畿日本鉄道「駅別乗降人員 難波線 大阪線」 https://www.kintetsu.co.jp/tetsudo/a.html ／宇陀市「アクセス」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/1/2180.html ／宇陀市「宇陀市について」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/1/2179.html ／宇陀市都市計画マスタープラン 第1章 https://www.city.uda.lg.jp/uploaded/attachment/6732.pdf ／同 地域別構想 https://www.city.uda.lg.jp/uploaded/attachment/6737.pdf ／宇陀市立地適正化計画 第3章 https://www.city.uda.lg.jp/uploaded/attachment/6722.pdf ／宇陀市の交通のページ https://www.city.uda.lg.jp/life/1/6/32/ ／宇陀市「デマンド型（予約制）乗合タクシー」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/4/3303.html

08宇陀市で家を買う前に必ず確認する「市街化区域と市街化調整区域」

奈良県で家を探すとき、最初につまずきやすいのがこの区分です。 同じ市の中に市街化区域と市街化調整区域の両方があるところでは、どちらに入るかで建て替えや住宅ローンの条件が変わります。 宇陀市には、「都市計画区域の外」「市街化区域」「市街化調整区域」の3つがあります。市公式の「用途地域図」のページと都市計画マスタープランによると、大和都市計画区域に含まれるのは大宇陀地域・菟田野地域・榛原地域の3地域で、室生地域は都市計画区域の外です。マスタープランは「大和都市計画区域内（大宇陀地域、菟田野地域、榛原地域）」「都市計画区域外（室生地域）」と書き分けています。

3地域は、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。市の用途地域図のページは、「大宇陀地域、菟田野地域、榛原地域について、地域図に表示のない地域は市街化調整区域」と説明しています。用途地域図は大宇陀1〜3・菟田野1〜3・榛原1〜3の計9枚のPDFで公開されており、この図に色のついていない場所が市街化調整区域ということになります。マスタープランは菟田野地域について「大部分が市街化調整区域」と書いています。

面積の内訳は、公表資料で確認できませんでした。市街化区域が何ha、市街化調整区域が何haという数字は、市のページ・マスタープラン・奈良県のページのいずれからも読み取れていません（未取得）。そのため、このページには区域ごとの面積の表を載せていません。推測の数字は入れない方針です。

室生地域は、線引きそのものがありません。都市計画区域の外ですから、市街化区域・市街化調整区域の区別も、用途地域の指定もありません。「室生は調整区域ではないから自由に建てられる」という意味ではありません。建て替えができるか、接する道路の条件、農地・自然公園・土砂災害の区域など、ほかの決まりを物件ごとに確かめる必要があります。

市街化調整区域だと何が起きるか

  • 原則として建築を目的とした開発ができない＝将来の建て替えに許可が要る、あるいはできない場合がある
  • 住宅ローンの審査が通りにくい金融機関がある。取扱不可・融資比率を下げるなどの扱いになることがある
  • 再建築不可・接道条件・既存宅地の扱いなど、物件ごとに個別確認が必須
  • 一方で都市計画税がかからない＝毎年のランニングコストは市街化区域より低い

都市計画税について、宇陀市では確認できていないことがあります。上の箇条書きの「市街化調整区域には都市計画税がかからない」は、都市計画税を課税している市の一般的な説明です。宇陀市については、市の税金のページ（税目の一覧・固定資産税のページ・納期の表）に都市計画税が出てこず、税率も課税区域も確認できていません（「課税していない」という明文も確認できていません）。そのため、下の「調べ方」にある「納税通知書に都市計画税があるかどうかで区域を見分ける」方法は、宇陀市ではそのまま使えない可能性があります。また、「調べ方」の1つめにある、住所を入力して調べる地図サービスを宇陀市が公開しているかどうかも確認できていません。市が公開しているのは用途地域図のPDF（9枚）です。区域の確認は、市の用途地域図と、まちづくり推進課（0745-82-5624）の窓口で行ってください。税については「固定資産税・都市計画税」の章で扱います。

調べ方（ご自身でも確認できます）

  • 市の都市計画情報（Web GIS）で住所を入力して区域を確認する
  • 固定資産税の納税通知書を見る。都市計画税が課されていれば市街化区域、課されていなければ市街化調整区域の可能性が高い
  • 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄を確認する

※家タダでは、ご検討中の物件が調整区域かどうか、再建築の可否、ローンが通る金融機関があるかを契約前に無料で調査します。物件URLをお送りください。

同じ宇陀市でも、土地のルールは3通り

宇陀市の物件を検討するときは、まずその土地が次のどれにあたるかを確かめてください。

場所都市計画の扱い買う前に確かめること
室生地域都市計画区域の外。線引きも用途地域もありません 建て替えができるか、接する道路、農地・国定公園・土砂災害の区域。となりに何が建つかを決める用途地域がありません
大宇陀・菟田野・榛原の「用途地域図に色がある場所」市街化区域（用途地域の指定あり） 用途地域の種類、建ぺい率・容積率、地区計画の有無
大宇陀・菟田野・榛原の「用途地域図に表示のない場所」市街化調整区域 建て替えができるか、誰が建てられるか、住宅ローンが使えるか
榛原の一部（上のどれかに重なります）大和川の特定都市河川流域 1,000㎡以上の開発をするなら、雨水貯留浸透施設と奈良県知事の許可

出典：宇陀市「用途地域図」（2025年4月11日更新） https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/29/3451.html ／ 宇陀市都市計画マスタープラン https://www.city.uda.lg.jp/uploaded/attachment/6732.pdf ／ 宇陀市「特定都市河川流域の指定について」（2024年12月16日更新） https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/29/3458.html

榛原の一部は、大和川の「特定都市河川流域」

市公式によると、令和3年12月24日から、大和川流域（宇陀市榛原の一部）が「特定都市河川浸水被害対策法」にもとづく「特定都市河川流域」に指定されています。 この流域では、1,000㎡以上の対象行為（雨水がしみ込みにくくなる開発）に、雨水貯留浸透施設（調整池など）の設置と奈良県知事の許可が必要です。 相談・申請の窓口は奈良県 県土マネジメント部 河川整備課（0742-27-7507）と、宇陀市 建設部 まちづくり推進課（0745-82-5624）です。

戸建を1軒買うだけなら、ふつうは関係しません。関係するのは、広い土地を買って造成する場合、駐車場として舗装する場合、敷地を分けて何棟か建てる場合などです。 宇陀市の成約データでは、戸建18件の土地面積の中央値は255㎡ですが、令和8年地価公示の標準地には地積が500㎡を超えるものが3地点あり、広い土地が売りに出ることのある市です。 「榛原の一部」がどの範囲なのかは、市のページの文章からは町名として読み取れませんでした（未取得）。広い土地を検討される方は、上の窓口で流域の内か外かを確かめてください。

用途地域は7種類。商業地域・近隣商業地域があるのは榛原駅のまわりだけ

都市計画マスタープランは「宇陀市には7種類の用途地域がある」と書き、榛原地域について「市街化区域には、榛原駅周辺に本市で唯一の商業地域・近隣商業地域が指定」されているとしています。 7種類それぞれの名前と面積は、資料の読み取りが2回で一致しなかったため、本ページには載せていません（未取得）。 検討中の物件の用途地域は、市が公開している用途地域図（大宇陀1〜3・菟田野1〜3・榛原1〜3の9枚）か、まちづくり推進課でご確認ください。 高さの制限（高度地区）があるかどうかも、市のページからは確認できていません（未取得）。

地区計画は、あかね台地区と井之谷地区

市公式の「地区計画のあらまし」のページ（2024年12月16日更新）には、あかね台地区と井之谷地区の地区計画の概要がPDFで載っており、区域内で建築などを行うときの届出の様式が用意されています。 地区計画は、その地区だけの建物のルール（用途・敷地の広さ・高さ・壁の位置など）を決める制度です。 2地区それぞれの面積・決定年月日・制限の内容は、概要のPDFを確認しておらず未取得です。 あかね台は、市の学校区のページで榛原小学校の校区に「あかね台1〜2丁目」として出てくる町名です。該当する地区の物件を検討される方は、契約前に地区計画の内容を必ず確かめてください。

立地適正化計画と、開発の事前協議

宇陀市は「宇陀市立地適正化計画」を策定しており、市のサイトには都市再生特別措置法にもとづく届出のページがあります。 また、市には「宇陀市宅地開発等指導要綱」にもとづく開発の事前協議の仕組みがあります。 立地適正化計画の策定年月、居住誘導区域の正確な範囲・面積、届出が必要になる規模、指導要綱の対象規模は、本ページでは確定できていません（未取得）。 土地を買って複数の住宅を建てる計画がある方は、まちづくり推進課にご確認ください。

市街化調整区域で家を建てられるかは、確認できていません

ここは正直に書きます。市街化調整区域でも、制度や許可の基準によっては、一定の条件で住宅を建てられる場合があります。 宇陀市の市街化調整区域でどういう場合に家を建てられるのか、開発許可（都市計画法第29条）の許可権者と窓口がどこなのかは、市のページから確認できませんでした（未取得）。 宇陀市は、マスタープランが菟田野地域を「大部分が市街化調整区域」と書く市です。令和8年地価公示の住宅地にも、 1㎡あたり1万円を下回る標準地が3地点（大宇陀野依9,900円・菟田野宇賀志6,060円・榛原栗谷5,860円）あります （この3地点が市街化区域か市街化調整区域かは、鑑定評価書の本文を確認していないため断定しません）。 価格が周辺よりかなり安い物件、敷地が広い物件は、市街化調整区域かどうか、都市計画区域の外かどうかを最初に確認し、 その土地で建て替えができるか、誰が建てられるのか、住宅ローンが使えるかを、契約前に必ず個別に確認してください。 家タダでは、この確認を契約前に無料で行います。

出典：宇陀市「地区計画のあらまし」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/29/3448.html ／ 宇陀市「宇陀市立地適正化計画」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/29/3461.html ／ 宇陀市「宅地開発等指導要綱」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/29/3447.html ／ 宇陀市 まちづくり推進課 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/29/

09宇陀市の固定資産税・都市計画税（毎年かかるコスト）

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

税目税率課税対象
固定資産税1.4％市内の土地・家屋に課税
都市計画税—税率・課税区域は市の公表資料で確認できなかったため、市の税務担当課で確認が必要（下の注記を参照）
合計1.4％＋都市計画税課税標準額に対して

宇陀市の固定資産税の税率は1.4％です。市公式の「固定資産税とは」のページ（2024年12月16日更新）は、課税標準額に「1.4％の税率をかけて算出したものが税額です」と説明しています。課税されるのは、毎年1月1日に市内に土地・家屋・償却資産を所有している人です。

都市計画税については、正直に「未確認」と書きます。当方が確認した範囲では、市の税金のページの税目一覧（市県民税・固定資産税・軽自動車税・その他の税）、「固定資産税とは」のページ、「納税について」のページの納期の表（軽自動車税・固定資産税・市県民税・国民健康保険税の4税目）のいずれにも「都市計画税」という言葉が出てきません。ただし、「宇陀市は都市計画税を課税していない」と市が明記した資料も確認できていません。このページでは推測で書かない方針ですので、都市計画税の有無・税率・課税区域は「未確認」とし、上の表も税率を空欄にしています。宇陀市は大宇陀・菟田野・榛原の3地域に市街化区域がある市ですので、市街化区域の物件を検討される方は、市の税務課、または売主側が持っている固定資産税の納税通知書で、都市計画税がかかっているかどうかを必ず確かめてください。

納期は年4回。市の「納税について」のページ（2025年12月25日更新）によると、固定資産税は第1期5月・第2期7月・第3期12月・第4期2月で、納付期限は各月の末日、12月だけは25日です。

納税義務者は1月1日現在の所有者ですから、年の途中で売買した場合、その年度の税は売主に課税されます。引渡しの日を境に日割りで精算するのは、売主と買主のあいだの商慣習です。決済時の固定資産税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点の金額は、市のページから確認できませんでした（未取得）。宇陀市は価格の低い物件が多く、土地や古い家屋の課税標準額が小さい物件もあります。実際の税額は、物件ごとの納税通知書・評価証明書で確かめるのがいちばん確実です。

市のページには、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修をした住宅の固定資産税の減額措置の案内もあります（減額の割合・期間・要件は本ページでは確認していません）。「過疎地域における固定資産税の課税免除」という制度のページもありますが、内容は取得できていません（未取得）。

住宅用地には、固定資産税の特例があります。地方税法の仕組みで、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は価格の6分の1、一般住宅用地（200㎡を超える部分）は価格の3分の1が課税標準になります。市の「固定資産税の土地に係る負担調整率について」のページも、住宅用地の特例率として「6分の1または3分の1」を前提に説明しています。

宇陀市では、「200㎡を超える部分」がある物件が多くなります。成約データで、宇陀市の戸建18件の土地面積の中央値は255㎡。成約個票の戸建4件の土地面積は、230㎡・255㎡・255㎡・495㎡でした。200㎡までが6分の1、それを超える部分が3分の1という計算になります。土地の単価が低い市なので税額そのものは大きくなりにくいのですが、広い敷地は、税だけでなく草刈り・雪や落ち葉の始末といった手間もついてくることは知っておいてください。

住宅を取り壊すと、この特例が外れます。古家つきの土地を買って建て替える方は、1月1日をまたいで更地の期間ができると、その年の土地の税額が上がります。築年の古い戸建が多い宇陀市では、「買って解体する」という選択肢を考える方もいるはずですが、解体の時期は税の面からも検討してください。

※納期：第1期 5月末日／第2期 7月末日／第3期 12月25日／第4期 2月末日（市のページは「納付期限は、各税の納付月の末日です。ただし12月は25日が納付期限です」と説明）／賦課期日は毎年1月1日。縦覧は毎年4月1日から第1期の納期限（5月末日）まで

※税率・免税点は宇陀市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

10宇陀市の学区・子育て支援（住所で決まるもの）

宇陀市が学校選択制を実施しているかどうかは、本ページ作成時点で公表資料から確認できていません。このページでは推測で書かない方針のため、断定していません。市が公表している範囲では、住所地によって通う小学校・中学校が定められています。物件選びの段階で通学区域を確認し、最終的な判断は市の教育委員会にご確認ください。市公式の「学校区」のページ（2024年12月16日更新）は、小学校6校・中学校4校の通学区域を示しています。大宇陀・菟田野・室生の3地域は、地域がそのまま小学校区・中学校区。榛原地域だけは、中学校は榛原中学校ひとつで、小学校が町名によって3校に分かれています。「学校選択制」という名前の制度についての記載、指定校以外に通う場合の手続きについての記載は、このページにはありません。運用としては住所で学校が決まる仕組みですが、「実施していない」と市が明記しているわけではないため、本ページでは断定を避けています。

指定された学校以外に通えるケース（指定校変更）

指定校制でも、次の事由に当てはまれば指定校以外への就学が認められる場合があります。 「入学前に転居予定」「建て替え中の仮住まい」は多くの市で認められるため、 購入と入学のタイミングが重なる方は事前に教育委員会へ確認してください。

  • 宇陀市の指定校変更・区域外就学の許可事由は、市の「学校区」のページからは確認できませんでした（未取得）。上の一般的な説明が宇陀市にそのまま当てはまるかどうかは分かりません。
  • 入学・転校の時期と引渡しの時期が重なる方、榛原地域で校区をまたいで引っ越す方は、契約の前に、市の教育委員会事務局に事情を伝えて確認してください。
  • 榛原地域の3つの小学校は統合に向けた協議が進んでいます（下の項目を参照）。いまの校区だけでなく、数年後の通学先も確かめておくと安心です。

※許可基準・受付時期は毎年変わります。最終判断は宇陀市の教育委員会です。必ず一次情報でご確認ください。

子育て支援は「市町村ごとに」違う

こども医療費助成や待機児童数は市町村が独自に決めているため、 隣の市に移るだけで条件が変わります。同じ奈良県内でも、市町村が変われば条件が変わります。

項目内容
こども医療費助成の対象0歳から高校生世代まで（18歳に達する日以後最初の3月31日まで。「子ども医療費助成」）
所得制限市のページに所得制限についての記載は確認できず（未取得）
一部自己負担市のページの記載は、通院が医療機関ごと（院外薬局を除く）に月額500円（小学生以上は月額1,000円）、入院は一部負担金なし。金額の区分は、受給の前に市の窓口でもご確認ください

小学校6校・中学校4校。榛原だけ、町名で小学校が分かれます

市公式の「学校区」のページによる通学区域です。大宇陀・菟田野・室生は「地域＝校区」なので迷いません。 確認が要るのは榛原地域です。

中学校小学校通学区域（市のページに出てくる主な町名）
榛原中学校榛原小学校 榛原萩原・角柄・柳・あかね台1〜2丁目・桜が丘・高萩台・小鹿台・榛見が丘1〜2丁目
榛原東小学校 天満台西1〜4丁目・天満台東1〜4丁目・ひのき坂1〜3丁目・五月ヶ丘・額井・内牧・高井・檜牧ほか
榛原西小学校 萩乃里・下井足・白樺台・篠楽・笠間・福西・石田・母里ほか
大宇陀中学校大宇陀小学校大宇陀地域
菟田野中学校菟田野小学校菟田野地域
室生中学校室生小学校室生地域

成約データと重ねると、こうなります。 宇陀市の成約23件のうち14件を占める天満台西・天満台東は、榛原東小学校の校区。 4件の高萩台は榛原小学校の校区。住宅地の公示価格が市内で最も高い萩乃里は榛原西小学校の校区です。 表の町名は主なものだけですので、検討中の物件の校区は、市の学校区のページで町名を確かめてください。

★榛原の3つの小学校は、統合に向けた協議が進んでいます

榛原地域で家を買う方に、いちばん知っておいていただきたい動きです。 市公式のページ（2026年9月12日更新）によると、「榛原地域小学校の統合について協議する会」が、 令和7年11月25日、令和8年2月25日、5月29日、8月26日の4回開かれました。 協議会は、「令和11年度に榛原地域の小学校を一つに統合し、その場所は榛原小学校とする」ことが適当という方向性を取りまとめています。

これは協議会が取りまとめた方向性で、市や教育委員会の最終決定ではありません。 市のページは、今後、この方向性とアンケートで寄せられた保護者の声を踏まえて進めていく、という趣旨の説明をしています。 統合の時期・場所は、これから変わる可能性があります。

買う側にとっての意味は、はっきりしています。

  • 榛原東小学校・榛原西小学校の校区で買う場合、数年後に通う学校の場所が変わる可能性があります。 天満台・ひのき坂（榛原東小）や、萩乃里・下井足（榛原西小）の物件が該当します。
  • 「小学校まで歩いて◯分」を理由に物件を選ぶなら、その小学校が統合後も使われるのかを確かめてください。 方向性どおりなら、統合後の場所は榛原小学校です。
  • 通学の方法（スクールバスの有無など）は、市のページからは確認できていません（未取得）。 いまお子さんが未就学の方ほど、関係が大きい話です。最新の状況は市の教育委員会事務局にご確認ください。

もうひとつ、令和9年4月から、市内全域で「園小中一貫教育」が始まります（市公式・2026年5月8日更新）。 こども園・小学校・中学校を別々の施設のまま連携させる「施設分離型」で、校舎をひとつにまとめる話ではありません。

子ども医療費 ― 高校生世代まで。通院は月500円（小学生以上は月1,000円）

区分市のページの記載
対象0歳から18歳に達する日以後最初の3月31日までの子ども
通院医療機関ごと（院外薬局を除く）に月額500円（ただし、小学生以上は月額1,000円）
入院一部負担金なし
受け方令和6年8月の診療分から、現物給付（窓口で一部負担金だけを払う方式）の対象を高校生世代までに引き上げ

制度の名前は「子ども医療費助成」（市のページの更新日は2024年12月2日）。 所得制限についての記載は、このページにはありませんでした（未取得）。 金額の区分は当方が市のページを2回読んで同じ内容でしたが、受給の前に市の窓口でもご確認ください。 子ども医療費の対象年齢や自己負担は市町村ごとに違います。ほかの市から宇陀市に移る方は、転居前後の条件を見比べてください。

保育 ― こども園4園と保育園1園。令和9年度の受付は11月

市公式（2026年9月7日更新）によると、宇陀市の保育施設は、市立の大宇陀こども園・菟田野こども園・榛原こども園・室生こども園と、 私立のしらゆり保育園（榛原）の5施設です。4つの地域にこども園がひとつずつある形です。 令和9年度入園は、書類の配布が2026年10月9日〜10月19日、受付が11月6日〜11月18日。 年度の途中に宇陀市へ引っ越す予定の方は、受付の時期と引渡しの時期の関係を早めに確かめてください。

待機児童数、各施設の定員、保育料の市独自の軽減、小学校・中学校の給食費は、市のページから確認できませんでした（未取得）。 市の第3期子ども・子育て支援事業計画には子どもの数の推移が載っていますが、本ページでは数値を確定できていないため掲載していません。 保育の入りやすさや費用を重視される方は、市の担当課に直接お問い合わせください。

出典：宇陀市「学校区」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/39/2496.html ／ 宇陀市の小学校・中学校の一覧 https://www.city.uda.lg.jp/life/2/13/54/ ／ 宇陀市「榛原地域小学校の統合について協議する会」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/39/20905.html ／ 宇陀市「園小中一貫教育」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/39/23645.html ／ 宇陀市「福祉医療費助成（子ども医療費助成）」 https://www.city.uda.lg.jp/site/shinsei/1519.html ／ 宇陀市「保育園・こども園」 https://www.city.uda.lg.jp/site/shinsei/2040.html

11宇陀市で家を買う前に必ず確認したい点

1｜土砂災害 ― 警戒区域1,794か所、そのうち特別警戒区域1,666か所

宇陀市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが土砂災害の区域です。 市公式の「宇陀市ハザードマップ（洪水・土砂災害）」のページ（2025年4月1日更新）は、次のように書いています。

「現在、宇陀市内には土砂災害警戒区域が1,794カ所あり、そのうち1,666箇所が土砂災害特別警戒区域に指定されています。」

警戒区域のほとんど（当方算出で約93％）に、特別警戒区域が含まれています。 市の立地適正化計画も「土砂災害警戒区域が市内全域に広がっている」と書いています。山林が7割を占める市ですから、谷すじや斜面の下の集落は、区域にかかることが珍しくありません。

区域通称買う側にとっての意味
土砂災害警戒区域イエローゾーン重要事項説明で説明される区域。避難の計画が必要。建築そのものの規制はありません
土砂災害特別警戒区域レッドゾーン居室のある建物の構造に規制がかかります。建て替えの費用、住宅ローンの条件、火災保険、将来の手放しやすさに影響します

安い物件ほど、理由を確かめてください。 宇陀市には数百万円の戸建がありますが、その安さの理由が「レッドゾーンにかかっているから」ということがありえます。 敷地の一部だけがかかっている場合と、建物がかかっている場合でも、意味が違います。 ハザードマップは令和7年4月に更新されており、PDF版と大判のプリント版があります。窓口は総務部 危機管理課（0745-82-1304）です。 市のサイトには「建築物土砂災害対策改修促進事業」という制度の名前もあります（内容は本ページでは確認していません）。

※1,794か所・1,666か所の基準日、地域ごと・現象の種類ごとの内訳は未取得です。 出典：宇陀市「宇陀市ハザードマップ（洪水・土砂災害）」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/7/1979.html ／ 宇陀市立地適正化計画 第3章 https://www.city.uda.lg.jp/uploaded/attachment/6722.pdf

2｜洪水 ― 宇陀川・芳野川と、中小45河川

市の洪水ハザードマップ（2025年4月28日更新のページ）は、次の2つの川を対象にしています。

河川洪水浸水想定区域の指定公開されている図
淀川水系 宇陀川平成31年3月26日（奈良県告示第491号） 想定最大規模／計画規模／浸水継続時間／家屋倒壊等氾濫想定区域（氾濫流）／同（河岸侵食）の5種類
淀川水系 芳野川令和2年3月27日（奈良県告示第494号）

さらに、令和5年5月に市内の中小河川（45河川）の浸水想定が追加公表され、これを加えたハザードマップが作られています。 大きな川から離れていても、近くの小さな川の想定に入っていることがあります。 立地適正化計画は「宇陀川、芳野川沿いに浸水想定区域が広がっている」と書いています。

  • 「想定最大規模」と「計画規模」は別の図です。計画規模の図で色がついている場所は、より起こりやすい雨でも浸かる想定の場所です。両方を見てください。
  • 家屋倒壊等氾濫想定区域は、水の勢いや河岸の侵食で家そのものが壊れるおそれがあるとされる区域です。 2階に逃げるのではなく、早めに区域の外へ逃げることが前提になります。川沿いの物件は、浸水の深さだけでなく、この区域に入っているかまで確認してください。
  • 浸水の想定がある区域では、火災保険の水災補償の保険料も見込んでおく必要があります。

なお、宇陀市は2つの水系にまたがっています。 洪水ハザードマップの宇陀川・芳野川は淀川水系。いっぽうで、榛原の一部は大和川の流域で、令和3年12月24日から特定都市河川流域に指定されています。 想定最大規模の降雨量、町ごとの浸水の深さは、図面がPDFのため本ページでは数値として取得できていません（未取得）。

出典：宇陀市「洪水ハザードマップ」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/7/16439.html ／ 宇陀市「宇陀市ハザードマップ（洪水・土砂災害）」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/7/1979.html ／ 宇陀市「特定都市河川流域の指定について」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/29/3458.html

3｜ため池 ― 防災重点ため池は19池

市公式の「ため池マップ・ため池ハザードマップ」のページ（2025年6月6日更新）によると、宇陀市の防災重点ため池は19池で、次の池のハザードマップが公開されています。

本郷ため池／柳池／東平尾団地貯水池／奥ノ谷池／大池（額井）／新池（額井）／蓮池／笠間5号池／笠間10号池／母里大池／井ノ本池／ フロノ下池／シラメ池／イナベ下池／新池（室生）／宝池／大池（室生）／ヤンギリ池／鶴ケ池

防災重点ため池は、決壊した場合に下流の住宅などに被害が及ぶおそれがあるとして選ばれているため池です。 物件の上流側にため池があるかどうかは、地図で見ないと分かりません。 ため池の名前に、額井・笠間・母里（いずれも榛原の小学校区に出てくる町名）や「室生」、「東平尾団地」がついたものがあります。 これらの地域で物件を検討される方は、ため池ハザードマップで浸水の想定範囲を確かめてください。窓口は農林商工部 農林課（0745-82-3679）です。

出典：宇陀市「ため池マップ・ため池ハザードマップ」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/24/17270.html

4｜地震と、大規模盛土造成地44か所

市の地震防災マップのページ（2024年12月16日更新）は、想定する地震として 奈良盆地東縁断層帯地震、名張断層地震、東南海・南海地震同時発生、市内直下型地震（未知の断層を仮定）の4つを挙げています。 想定される震度と被害の数値は、本ページでは確認できていません（未取得）。

住宅団地の物件は、盛土を確認してください。 宇陀市の大規模盛土造成地は44か所、すべて谷埋め型です。 市は第2次スクリーニング（令和5〜6年度）の優先度を公表していますが、この調査は「安全性を調査するものではない」と明記されています。 44か所の町名は本ページでは確認できていませんので、検討中の区画があたるかどうかは、市のまちづくり推進課（0745-82-5624）の公表資料で確かめてください。 盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）にもとづく規制区域の指定の状況は、市のページからは確認できていません（未取得）。

出典：宇陀市「地震防災マップ」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/7/2013.html ／ 宇陀市「大規模盛土造成地」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/29/15670.html

5｜都市計画区域の外か、市街化区域か、市街化調整区域か

物件の場所確認すべきこと
室生地域（都市計画区域の外） 建て替えができるか。接する道路。農地・国定公園・土砂災害の区域。用途地域がないので、となりに建つものを都市計画が決めてくれません
大宇陀・菟田野・榛原の市街化区域 用途地域、建ぺい率・容積率、地区計画（あかね台地区・井之谷地区）の有無
大宇陀・菟田野・榛原の市街化調整区域 建て替えができるか、誰が建てられるか、住宅ローンが使えるか。マスタープランは菟田野地域を「大部分が市街化調整区域」と書いています
大宇陀の松山伝統的建造物群保存地区（約17.0ha） 新築・増築・改築・除却、外観の変更に許可が必要。計画の前に文化財課へ相談

市は用途地域図を9枚のPDF（大宇陀1〜3・菟田野1〜3・榛原1〜3）で公開しており、 「大宇陀地域、菟田野地域、榛原地域について、地域図に表示のない地域は市街化調整区域」と説明しています。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 宇陀市の市街化調整区域でどういう場合に家を建てられるのかは、市のページから確認できませんでした（未取得）。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

6｜埋蔵文化財と景観 ― 工事の前に届出が要る場合があります

宇陀市は、古事記・日本書紀・万葉集に出てくる土地です。地面の下に遺跡がある場所があります。 市公式の「埋蔵文化財」のページ（2024年12月16日更新）によると、周知の埋蔵文化財包蔵地で土木工事などを行う場合、 文化財保護法第93条・第94条により、工事に着手する60日前までに「埋蔵文化財発掘届出書」を提出する必要があります （奈良県教育委員会教育長あて・市教育委員会へ3部）。対象の例に、宅地開発、住宅建設、太陽光パネルの設置が挙がっています。

  • 土地を買って新築する方、古家を解体して建て替える方は、契約の前に、その土地が包蔵地にあたるかを確かめてください。 包蔵地の地図は、文化財課の窓口またはFAX（埋蔵文化財確認依頼書）で確認できます。
  • 60日前という期間は、着工の予定に直接ひびきます。試掘や発掘調査が必要になれば、さらに時間がかかります。
  • 開発面積が10,000㎡を超える場合は、「遺跡有無確認踏査願」も必要です。

景観について。奈良県のページ（2026年3月27日更新）は、奈良県景観計画の区域を「景観行政団体である市町村の区域を除く奈良県全域」とし、 県内の景観行政団体を奈良市・橿原市・桜井市・生駒市・葛城市・斑鳩町・明日香村としています。 宇陀市はこの7市町村に入っていませんので、県の景観計画の区域にあたると読めます（県のページに宇陀市を名指しした記載はありません）。 届出が必要な行為では「届出後30日間は行為着手できません」。窓口は奈良県 景観・自然環境課 景観・屋外広告係（0742-27-8756）です。 届出が必要になる建物の規模は、県の一覧のPDFを確認しておらず未取得です。ふつうの戸建が対象になるかどうかは、県にご確認ください。 風致地区・古都保存法の区域が宇陀市にあるかどうかは、本ページでは確認できていません（未取得）。

出典：宇陀市「埋蔵文化財」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/41/1074.html ／ 奈良県「景観法に基づく届出制度」 https://www.pref.nara.lg.jp/n094/22485.html

7｜1981年以前の戸建 ― 耐震の補助は「所有者が、工事契約の前に」

宇陀市の中古戸建ての成約18件のうち、8件が1981年以前の建築です。建築年の中央値は1986年。 市の「既存木造住宅耐震・省エネ改修支援事業」（令和8年度）は、耐震改修工事費の80％・上限115万円を補助します。

  • 対象は、昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅で、2階建て以下、耐震診断による上部構造評点が1.0未満のもの。
  • 申請できるのは所有者または相続人。買主が使うなら、引渡しを受けたあとです。
  • 工事契約の前に申請し、年度内に竣工すること。市内の事業者と工事契約を予定していることも要件です。
  • 令和8年度の受付は6月8日から11月20日まで。引渡しの時期によっては、その年度の受付に間に合いません。

買う側がとるべき順番は、こうです。 契約の前に建築年と構造（木造かどうか）を確かめる。耐震診断の費用と日程を見込む。 改修が必要になった場合の費用を、物件価格に足して考える。 380万円の戸建に数百万円の改修費がかかるなら、1,300万円の築浅の戸建と比べ直す価値があります。 補助の申請の時期は、住宅課（0745-82-5642）に確かめてください。

出典：宇陀市「既存木造住宅耐震・省エネ改修支援事業」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/28/3421.html

8｜人口が減っている市で買う、ということ

これは規制ではありませんが、買う前に必ず考えていただきたい点です。 宇陀市の人口は、平成18年4月の38,426人から令和8年9月の25,620人へ、20年あまりで3分の1減りました。 市は全域が過疎地域に指定され、立地適正化計画は平成52年（2040年）に約1.7万人という推計を載せています。 令和8年地価公示の住宅地は、前年と比べられる13地点がすべて下落です。

  • 値上がりを期待して買う市ではありません。将来手放すときに、買ったときより安くなる、買い手が見つかるまで時間がかかる、という可能性を見込んでおいてください。
  • 学校・店・病院・バスは、人口にあわせて変わっていきます。榛原の3小学校の統合の協議は、その一例です。
  • 車の費用は、暮らしのコストの大きな部分になります。大宇陀・菟田野には鉄道の駅がなく、室生の乗合タクシーは平日だけです。
  • それでも、広い土地つきの家が数百万円から手に入るのは、この市の現実です。「長く住む家」として、自分の暮らしに合うかどうかで判断してください。

家タダは、調査の結果、購入をおすすめしないという結論をお伝えすることもあります。 仲介手数料が0円になるかどうかより前に、その物件を買ってよいかどうかを、公的な資料で一緒に確かめます。

12宇陀市の成り立ち ― 「かぎろひ」の里、宇陀松山藩、平成18年の4町村合併

宇陀市は、平成18年（2006年）1月1日に生まれた市です。 宇陀郡の大宇陀町・菟田野町・榛原町・室生村の4町村が合併しました。 市公式によると、4町村は平成16年9月1日に「大宇陀町・菟田野町・榛原町・室生村合併協議会」を設置して協議に入り、平成18年1月1日に合併しています。 同じ年の7月5日には、大宇陀の松山地区が重要伝統的建造物群保存地区に選定されました。

古事記・日本書紀・万葉集に出てくる土地

市公式の「宇陀市について」は、宇陀の歴史を次のように書いています。

「宇陀の地は、古くから「古事記」「日本書紀」等の歴史書のなかに記載がみられ、神武伝承の舞台としても知られています。 また「万葉集」では柿本人麻呂の「かぎろひ」の歌等にも詠まれており、これらのことから古代における王朝との関わりをうかがうことができます。」

市営有償バスにも「かぎろひバス」という名前がついています。 古い歴史がある土地で家を建てるときには、埋蔵文化財の確認が要ることがあります。 宇陀市では、周知の埋蔵文化財包蔵地で工事をする場合、着手の60日前までに届出が必要です（「買う前に確認したい点」の章を参照）。

興福寺の荘園から、宇陀松山藩、幕府の直轄地へ

市公式の説明を、時代順に整理します。

時代市公式の記述
平安時代以降荘園として興福寺の支配下
南北朝時代〜戦国時代伊勢国司 北畠氏の勢力を次第に受けるようになる
江戸時代宇陀松山藩として織田氏4代の統治の後、幕府の直轄地
明治元年奈良県（明治元年〜2年の一時期は奈良府）
明治9年奈良県が堺県と合併
明治14年大阪府に併合
明治20年大阪府から独立し、再び奈良県が設置。この地域は宇陀郡に属する
明治22年町村制の施行により、宇陀郡は1町11村に

大宇陀の松山は、この宇陀松山藩の城下町です。 いまの重要伝統的建造物群保存地区の種別は「商家町」。都市計画マスタープランは、宇陀松山城跡や森野旧薬園を大宇陀地域の資源に挙げ、 大宇陀を「薬猟発祥の地」と紹介しています。 町並みが残ったことと、建物の外観に許可が要ることは、同じ制度の表と裏です。

4つの町村は、それぞれ昭和の合併でできた

合併前の4町村も、それぞれ昭和の時代にいくつかの町村が合わさってできています（市公式「宇陀市について」）。

旧町村成り立ち（市公式の記述）人口（令和8年4月1日）
旧大宇陀町昭和17年に、松山町と3つの村（うち1村は吉野郡の上竜門村）が合併して誕生5,227人
旧菟田野町昭和31年に、宇太町（昭和10年に宇太村が町制を施行）と宇賀志村の合併で誕生3,142人
旧榛原町昭和29年に榛原町（明治26年に榛原村が町制を施行）に伊那佐村、昭和30年に内牧村を編入合併。昭和44年4月に桜井市の柳・角柄を編入13,887人
旧室生村昭和30年に、室生村・三本松村・山辺郡東里村が合併して誕生3,573人

この成り立ちは、いまの住所と制度に残っています。

  • 住所：「宇陀市榛原◯◯」「宇陀市大宇陀◯◯」「宇陀市菟田野◯◯」「宇陀市室生◯◯」のように、旧町村の名前が住所の頭につきます。 物件の住所を見れば、4つの地域のどこかがすぐ分かります。
  • 学校：中学校は大宇陀・菟田野・榛原・室生の4校で、旧町村にひとつずつです。
  • 都市計画：大宇陀・菟田野・榛原は大和都市計画区域、室生は都市計画区域の外。旧室生村だけが、都市計画の扱いが違います。
  • 柳・角柄：昭和44年4月に桜井市から編入された町名で、いまは榛原小学校の校区に出てきます。
  • 三本松：旧室生村の前身のひとつ「三本松村」の名前が、近鉄大阪線の駅名に残っています。

郡の違いも、地図を読む手がかりになります。 旧大宇陀町には吉野郡だった村が、旧室生村には山辺郡だった村が含まれています。 宇陀市は、北は奈良市・山添村、西は桜井市、南は吉野町・東吉野村、東は曽爾村・三重県名張市に接する広い市で、 場所によって、買い物や通勤で向かう先が違います。物件を選ぶときは、「宇陀市」ではなく「どの地域の、どの集落か」で考えてください。

合併から20年 ― 人口は38,426人から25,620人へ

年月日できごと
平成7年国勢調査の人口が42,035人（4町村の合計。立地適正化計画は人口のピークを平成7年としています）
平成16年9月1日4町村が合併協議会を設置
平成18年1月1日4町村が合併し、宇陀市が誕生
平成18年4月1日人口38,426人・13,169世帯
平成18年7月5日松山地区が重要伝統的建造物群保存地区に選定（約17.0ha）
平成29年3月宇陀市都市計画マスタープランを策定
平成31年3月26日／令和2年3月27日宇陀川／芳野川の洪水浸水想定区域の指定（奈良県告示）
令和3年12月24日大和川流域（榛原の一部）が特定都市河川流域に指定
令和7年11月〜令和8年8月「榛原地域小学校の統合について協議する会」が4回開催
令和8年度〜令和12年度宇陀市過疎地域持続的発展計画の計画期間
令和8年9月1日人口25,620人・12,473世帯
令和9年4月（予定）市内全域で園小中一貫教育を開始

合併のときに3万8千人いた市が、20年で2万5千人台になりました。 市はこの現実を前提に、過疎地域の計画、立地適正化計画、学校の適正化、空き家の利活用を進めています。 買う側としては、「市がこれからも機能を残そうとしている場所」がどこかを見ておくことが大切です。 マスタープランは、榛原地域を市の中心市街地としています。 旧4町村それぞれの詳しい年表は、市の「宇陀市のあゆみ」の個別ページを確認しておらず、本ページには載せていません（未取得）。

出典：宇陀市「宇陀市について」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/1/2179.html ／ 宇陀市「重要伝統的建造物群保存地区」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/41/1071.html ／ 宇陀市「人口統計」 https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/13/23217.html ／ https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/13/2774.html ／ 宇陀市都市計画マスタープラン https://www.city.uda.lg.jp/soshiki/29/3462.html

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会社名株式会社MILLIONS（家タダ）
所在地大阪市中央区西心斎橋 おおきに心斎橋Landmarkビル702
免許番号大阪府知事(1)第66296号
電話06-4256-4106
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※掲載の数値は令和8年地価公示、国勢調査、国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報ほか公的資料にもとづきます。基準日は出典欄をご確認ください。

14宇陀市の不動産購入に関する記事

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区ごとの地価・人口・制度を横並びで比較したい方は【大阪市24区】エリア比較ハブ／【神戸市】9区の比較ページをご覧ください。

15宇陀市の不動産購入 よくある質問

宇陀市で本当に仲介手数料は0円になりますか？

対象になる物件なら、0円になります。ただし、すべての物件が対象になるわけではありません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てているため、買主様からいただかなくても事業として成り立ちます。新築戸建て（建売）は対象になりやすい種別です（対象外の物件もあります）。中古戸建て・中古マンションは、対象になる物件とならない物件があります。売主が不動産会社のリフォーム済み・リノベーション済み物件は対象になりやすい物件です。宇陀市については、正直にお伝えします。公的データに出ている成約23件のうち18件が中古戸建てで、新築戸建ては0件、戸建の中央値は460万円です。個人の方が売主の中古戸建てや、価格が数百万円の物件は、売主側の報酬が無い・小さいことがあり、0円の対象外になる取引が多くなりえます。対象になる物件なら、460万円で21万7,800円、中古マンションの中央値950万円で37万9,500円が0円になります。物件URLをLINEでお送りいただければ、その場で対象かどうかを無料でお答えします。

宇陀市の住宅の相場はいくらくらいですか？

公的データで言える範囲を、件数つきでお答えします。国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、宇陀市の成約は23件です。中古戸建ては18件で、中央値460万円。下位25％は330万円、上位25％は1,200万円、上位10％は2,100万円、最小190万円・最大4,400万円。延床面積の中央値は140㎡、建築年の中央値は1986年です。中古マンションは5件で、中央値950万円（最小270万円・最大1,400万円・専有面積の中央値60㎡）。新築戸建ての成約は0件でした。町別では榛原天満台西が8件・460万円、榛原天満台東が6件・360万円、榛原高萩台が4件・950万円で、23件すべてが榛原駅を最寄りとする成約です。23件は相場と言い切るには少ない件数ですので、参考値としてお読みください。土地の値段は、令和8年地価公示の住宅地14地点の平均が1㎡あたり22,130円（前年比−1.1％）。最高は榛原萩乃里の44,500円、最安は榛原栗谷の5,860円です。成約価格情報は国土交通省の公表データで、家タダ自身の成約実績ではありません。

400万円以下や800万円以下の物件だと、仲介手数料はどう計算しますか？

宇陀市では、この質問がとても大事です。仲介手数料の上限は、400万円を超える物件なら（価格×3％＋6万円）×1.1。400万円以下は別の区分で、200万円以下の部分は5％、200万円超〜400万円以下は4％＋2万円（いずれも×1.1）です。330万円なら16万7,200円、190万円なら10万4,500円になります。さらに、物件価格が800万円以下の宅地建物には、令和6年7月1日からの特例があり、あらかじめ説明と合意があれば、仲介会社は原則の式を超えて33万円（税込）まで受け取れます。460万円の物件なら、原則の式で21万7,800円、特例なら33万円です。宇陀市の中古戸建ては中央値が460万円ですから、少なくとも半数がこの特例の対象になる価格です。ほかの会社で見積もりを取るときは、どちらの計算かを確かめてください。家タダで0円の対象になる物件なら、どちらの計算でも買主様の仲介手数料は0円です。ただし、価格の低い物件は売主側の報酬も小さく、対象外になることがあります。

宇陀市に市街化調整区域はありますか？室生は何が違うのですか？

あります。そして室生地域は、そもそも都市計画区域の外です。市公式によると、大和都市計画区域に含まれるのは大宇陀・菟田野・榛原の3地域で、室生地域は都市計画区域外。3地域については「地域図に表示のない地域は市街化調整区域」とされており、市が公開している用途地域図（9枚）に色のついていない場所が市街化調整区域です。都市計画マスタープランは菟田野地域を「大部分が市街化調整区域」と書いています。市街化区域・市街化調整区域の面積の内訳は、公表資料で確認できませんでした。市街化調整区域では、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いが論点になります。室生地域は線引きも用途地域もありませんが、「自由に建てられる」という意味ではなく、接する道路、農地、国定公園、土砂災害の区域などを物件ごとに確かめる必要があります。さらに榛原の一部は大和川の特定都市河川流域で、1,000㎡以上の対象行為には雨水貯留浸透施設の設置と奈良県知事の許可が必要です。区域の確認は、市のまちづくり推進課（0745-82-5624）で行えます。家タダでも契約前に無料で調査します。

宇陀市で家を買うとき、災害のリスクは何を確認すればよいですか？

最初に土砂災害、次に川とため池、団地なら盛土です。市は「土砂災害警戒区域が1,794カ所あり、そのうち1,666箇所が土砂災害特別警戒区域」と公表しています。特別警戒区域（レッドゾーン）では居室のある建物の構造に規制がかかり、建て替えの費用や住宅ローンに影響します。洪水は、宇陀川・芳野川と、令和5年5月に追加公表された市内の中小河川45河川の浸水想定がハザードマップに載っています。想定最大規模・計画規模・浸水継続時間・家屋倒壊等氾濫想定区域の図があります。防災重点ため池は19池で、ため池ごとのハザードマップが公開されています。大規模盛土造成地は44か所、すべて谷埋め型で、市が優先度の区分を公表しています（市は「安全性を調査するものではない」と明記）。地震は、奈良盆地東縁断層帯地震・名張断層地震・東南海・南海地震同時発生・市内直下型地震が想定されています。安い物件ほど、安さの理由が災害の区域にないかを確かめてください。家タダでは、検討中の物件について、これらの区域を契約前に無料で調査します。

大宇陀の松山の町家を買いたいのですが、注意点はありますか？

保存地区の中か外かを、最初に確かめてください。宇陀市松山伝統的建造物群保存地区は、平成18年7月5日に重要伝統的建造物群保存地区に選定された約17.0haの区域です。区域内では、建物の新築・増築・改築・移転・除却、外観を変える修繕・模様替え・色彩の変更、土地の形質の変更などに許可が必要です。買ってから自由に建て替えたり、外観を変えたりすることはできません。いっぽうで、伝統的建造物（主屋・付属屋など）の修理・構造補強には10分の8の補助（限度額は間口(m)×50万円＋250万円）、伝統的建造物以外の主屋などの修景には10分の6の補助（間口(m)×20万円＋250万円）があります。補助は予算の範囲で行われるもので、必ず受けられるとは限りません。計画を立てる前に、市の教育委員会事務局 文化財課（0745-82-3976）に相談してください。大宇陀地域には鉄道の駅がなく、榛原駅まで路線バスで約20分です。駐車場と、建物を直す費用を含めた総額で検討することをおすすめします。

榛原の小学校が統合されると聞きました。家を買うのに影響しますか？

榛原東小学校・榛原西小学校の校区で買う方には、影響する可能性があります。市公式（2026年9月12日更新）によると、「榛原地域小学校の統合について協議する会」が4回開かれ、「令和11年度に榛原地域の小学校を一つに統合し、その場所は榛原小学校とする」ことが適当という方向性を取りまとめました。これは協議会が取りまとめた方向性で、市や教育委員会の最終決定ではありません。時期や場所は変わる可能性があります。成約データで件数の多い天満台西・天満台東は榛原東小学校の校区、住宅地の公示価格が最も高い萩乃里は榛原西小学校の校区、高萩台は榛原小学校の校区です。「小学校が近いから」という理由で物件を選ぶ場合は、その学校が統合後も使われるのか、通学の方法はどうなるのかを、市の教育委員会事務局に確かめてください。なお、令和9年4月からは市内全域で園小中一貫教育（施設分離型）が始まります。

宇陀市の固定資産税・都市計画税はいくらですか？

固定資産税は1.4％です。市公式は、課税標準額に「1.4％の税率をかけて算出したものが税額です」と説明しています。納期は第1期5月・第2期7月・第3期12月・第4期2月で、納付期限は各月の末日（12月は25日）です。都市計画税は、確認できていません。市の税金のページの税目一覧、固定資産税のページ、納期の表のいずれにも「都市計画税」という言葉が出てきませんが、「課税していない」と市が明記した資料も確認できていないため、このページでは「未確認」としています。市街化区域の物件を検討される方は、市の税務課、または売主側の納税通知書で、都市計画税がかかっているかどうかを確かめてください。住宅用地は、200㎡以下の部分が価格の6分の1、200㎡を超える部分が3分の1になる特例があります。宇陀市の戸建は土地面積の中央値が255㎡ですので、200㎡を超える部分がある物件が多くなります。免税点の金額は、市のページから確認できませんでした。

空き家バンクの物件や、市の補助金は使えますか？

使える制度はありますが、条件の確認が必要です。宇陀市の空き家情報バンクは、市の委託を受けたNPO法人空き家コンシェルジュが運営しており、利用者登録が必要です。市は交渉や契約の仲介に直接関与しないとしています。空き家バンクだけに載っている物件は家タダを通さない取引になりますが、同じ物件が不動産会社のサイトにも載っている場合は、0円の対象になるかを確かめられます。定住促進奨励金は、市内で住宅を取得した人に市の商品券（ウッピー商品券）を交付する制度で、基礎額と子育て支援加算があります（金額と区分は市のページでご確認ください。本ページには載せていません）。耐震は、昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅の耐震改修に工事費の80％・上限115万円の補助がありますが、申請できるのは所有者で、工事契約の前に申請することが条件です（令和8年度の受付は11月20日まで）。補助は予算や年度で変わりますので、契約の前に市の担当課に最新の状況を確かめてください。

宇陀市で買うとき、家タダに頼むデメリットはありますか？

正直にお伝えすると、あります。第一に、売主様側からの報酬だけで成立する形に組み立てるため、物件や取引条件によっては対象外になる場合があります（売主が仲介手数料を支払わない取引など）。すべての物件で0円になるとお約束はできません。宇陀市は、公的データに出ている成約23件のうち18件が中古戸建てで、新築戸建ては0件、戸建の中央値は460万円という市です。新築戸建て（建売）は対象になりやすい種別ですが、宇陀市の成約データには1件もありません。中古戸建て・中古マンションは、対象になる物件とならない物件があります。個人の方が売主の古い戸建や、数百万円の物件は、売主側の報酬が無い・小さいことがあり、宇陀市では対象外になる取引がほかの市より多くなりえます。空き家バンクを通じて所有者と直接やりとりする場合など、そもそも仲介会社が入らない取引では、家タダの出番はありません。第二に、仲介手数料が0円でも、登記費用・ローン関連費用・固定資産税の精算金・火災保険料などの実費はかかります。固定資産税は賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に1年分が課税される税で、年の途中の売買では日割り精算が商慣習となっており、これは決済時に必要な実費です。価格の低い物件では、住宅ローンが使いにくく現金での購入になることもあります。第三に、宇陀市固有の事情を正直に書いておきます。成約データが23件しかなく、大宇陀・菟田野・室生は町別の集計に出てきません。室生地域には地価公示の標準地もありません。家タダとしても「この価格は相場より高い・安い」を数字で言い切れる材料が少ない市で、価格の妥当性は物件ごとに個別の事例を調べて判断することになります。中古戸建ての18件のうち8件は1981年以前の建築で、仲介手数料が0円になっても耐震改修・リフォームの費用は別にかかります。市の耐震の補助は所有者が工事契約の前に申請するもので、受付期間があります。宇陀市は土砂災害警戒区域1,794か所（うち特別警戒区域1,666か所）、防災重点ため池19池、大規模盛土造成地44か所と、確認すべき災害の想定が多い市です。大宇陀・菟田野には鉄道の駅がなく、室生の乗合タクシーは平日だけですので、車の維持費が暮らしのコストに入ってきます。冬は寒さが厳しい気候です。人口は合併後20年あまりで3分の1減り、市の全域が過疎地域で、住宅地の公示価格は下落が続いています。値上がりを期待して買う市ではなく、将来売るときに買い手が見つかるまで時間がかかる可能性があります。また、家タダは近畿エリア圏内であれば即日対応します。宇陀市の物件も、内覧には担当者がご同行します。家タダは区域区分・土砂災害・ため池・盛土の調査を契約前に無料で行いますが、調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。対象になるかどうかは物件URLをお送りいただければその場で無料で診断しますので、まずはご相談ください。

宇陀市の物件、その価格で買って大丈夫ですか？

宇陀市は、同じ市のなかで土地のルールが3通りある市です。室生地域は都市計画区域の外、大宇陀・菟田野・榛原は市街化区域と市街化調整区域、榛原の一部は大和川の特定都市河川流域。だからまず、その物件がどの地域の、どの区域にあるかを確かめる必要があります。次に、災害の想定。市内には土砂災害警戒区域が1,794か所（うち特別警戒区域1,666か所）、防災重点ため池が19池、大規模盛土造成地が44か所あります。公的データに出ている宇陀市の成約は23件、うち18件が中古戸建てで、中央値は460万円、建築年の中央値は1986年（国土交通省の成約価格情報。家タダ自身の成約実績ではありません）。8件は1981年以前の建築で、建物の状態と、買ったあとにかかる費用まで含めた総額で判断することが大切です。家タダでは、こうした調査をすべて契約前に無料で行ったうえで、対象になる物件は買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。宇陀市の価格帯では、対象外になる取引も多くなりえますので、まず対象かどうかをお答えします。460万円の物件なら21万7,800円、950万円なら37万9,500円の差です。気になる物件のURLをLINEでお送りください。

LINEで無料診断してもらう 06-4256-4106（24時間受付） メールで問い合わせる

16本ページで使用した出典（すべて公的一次情報）

当ページに掲載した数値は、すべて以下の公的機関の公表資料にもとづいています。基準日も併せてご確認ください。

運営：株式会社MILLIONS（大阪府知事(1)第66296号）

所在地：大阪市中央区西心斎橋 おおきに心斎橋Landmarkビル702

加盟：国土交通大臣指定 不動産流通機構／全国宅地建物取引業協会／不動産公正取引協議会

最終更新：2026年10月7日

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