【京都市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

京都市の価格帯で、いくら得になるか

京都市の住宅地は1㎡あたり平均247,682円（212地点の単純平均）。市内の標準地は最高800,000円/㎡（上京区 室町通下立売上る勘解由小路町１５６番）から最低28,800円/㎡（左京区 静市静原町２９１番外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が27.8倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は1523件。成約価格の中央値は2,400万円、真ん中の半数は1,200万円〜3,600万円に収まっています。延床面積の中央値は90㎡。建築年の中央値は1995年です。

最寄駅で多いのは北大路駅（100件）、桂駅（86件）、東野(京都)駅（57件）。

中央値の2,400万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は85万8,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる1523件のうち、1981年以前に建てられたものは457件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

京都市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて京都市・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 143万人。5年で3万2千人減り、世帯は2万5千増えた

令和7年国勢調査の速報（京都市の独自集計・令和7年10月1日現在）で、京都市の人口は1,431,713人、世帯数は754,432世帯です。令和2年国勢調査の1,463,723人・729,524世帯と比べると、人口は−32,010人（−2.2％）、世帯は＋24,908世帯（＋3.4％）。1世帯あたりの人数は約1.90人（当方算出）で、2人を下回っています。なお、この数字は京都市が公表した速報で、市は「総務省統計局が後日公表する速報値とは異なる場合があります」と注記しています。確報は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。

人が減って、世帯が増えている。1〜2人の世帯が増えているということで、必要とされる住戸の数と広さは、人口の動きとは別の動き方をします。成約した中古マンション1,811件の専有面積の中央値は65㎡でした。

区ごとに見ると、動きはそろっていません。人口が増えたのは下京区（＋2.1％）・中京区（＋0.8％）・南区（＋0.8％）の3区だけで、残りの8区は減っています。減り方が大きいのは山科区（−5.0％）・西京区（−4.5％）・東山区（−3.8％）。世帯数は10区で増え、減ったのは東山区（−0.4％）だけです。世帯の伸びがいちばん大きいのは南区（＋8.4％）、次いで下京区（＋6.7％）・中京区（＋6.3％）・上京区（＋5.0％）でした。

地価の動きと並べてみます。令和8年地価公示で、住宅地の前年比が高いのは東山区（＋7.1％）・南区（＋6.4％）・下京区（＋6.2％）・上京区（＋5.4％）・中京区（＋4.8％）。人口が増えた3区（下京・中京・南）は、いずれも前年比の上位5区に入っています。いっぽう東山区は、人口が−3.8％・世帯も減っているのに、住宅地の前年比は11区でいちばん高い＋7.1％でした。人口の増減と地価の上がり方は、同じ向きの区もあれば、そうでない区もあります。京都市がこの2つを因果として説明しているわけではなく、本ページも並べて示すところまでにとどめます。

面積の偏りも押さえておいてください。京都市の面積は827.83km²。そのうち右京区が292.07km²、左京区が246.77km²で、この2区だけで市域の約65％（当方算出）を占めます。北区（94.88km²）を足すと約77％。いっぽう上京区（7.03km²）・中京区（7.41km²）・東山区（7.48km²）・下京区（6.78km²）の4区は、合わせて28.70km²で市域の約3.5％。この4区に、市の人口の約22％（314,203人）が住んでいます（いずれも当方算出）。京都市の人口密度（約1,729人/km²）は、広い山林を含めて割った数字で、まちなかの実感とは別物です。左京区役所は「区の面積の約80％」が山林と説明し、右京区は京北地域だけで217.68km²あります。

人口が最も多いのは伏見区（270,182人・市の18.9％）、最も少ないのは東山区（35,193人・2.5％）で、約7.7倍の開きがあります（当方算出）。（区ごとの人口・世帯数・面積は、すぐ下の表の後半に並べています。）

同じ区のなかでも動きは一様ではありません。市の速報は支所の区域ごとの数字も出しており、伏見区は本所の区域が−2.6％、深草支所の区域が＋1.0％、醍醐支所の区域が−7.9％、西京区は本所の区域が−2.9％、洛西支所の区域が−7.6％でした。区を決めたあとも、区のなかのどこかで事情が変わる、ということです。

市街化区域と市街化調整区域

京都市で家を探すとき、最初に頭に入れておきたい数字がこれです。京都市の土地は、(1)都市計画区域の外、(2)都市計画区域のなかの市街化調整区域、(3)都市計画区域のなかの市街化区域、の3つに分かれます。京都市「都市計画総括表」（令和8年4月23日現在）によると、市域82,783haのうち都市計画区域は48,051ha（市域の58.0％）。そのうち市街化区域が14,980ha（31.2％）、市街化調整区域が33,071ha（68.8％）です（京都市統計書の「都市計画区域面積」の表も、令和7年6月の値として同じ数字を載せています）。

市域全体で見ると、市街化区域は約18％、市街化調整区域は約40％、都市計画区域の外が約42％（当方算出。都市計画区域の外34,732haは、市域から都市計画区域を引いた数字で、総括表に記載はありません）。人口143万人の市で、ふつうに家を建てられる市街化区域は、市域の2割に届きません。

都市計画区域の外があるのは、左京区と右京区です。京都市は都市計画区域を「京都市域のうち、左京区及び右京区の一部を除いた区域」と説明しており、市の冊子「京都市の都市計画」は、区域の外にあたる地域として「左京区花背峠以北及び右京区嵯峨樒原，嵯峨越畑，京北地域」を挙げています。ほかの9区は、全域が都市計画区域のなかにあります。

ここは正直に書きます。区ごとの市街化区域・市街化調整区域の面積は、京都市が公表していません。京都市統計書の表は市全体の値だけで、行政区別の内訳が載っておらず、都市計画の冊子にも行政区別の表がありません。区ごとに公式資料で確認できたのは、次の範囲までです。西京区は、第3期西京区基本計画（概要版）が「区域の約75％が開発行為が厳しく制限されている市街化調整区域」と明記しています。左京区は、市が大原戸寺町・大原小出石町の地区計画の行政区を「左京区（市街化調整区域）」と表記しています。上京区・中京区・下京区のような都心の区についても、「全域が市街化区域」と書いた公式資料は確認できていませんので、本ページではそう書いていません。個別の土地がどの区域にあたるかは、京都市の「京都市地図情報提供サービス」で住所から確認できます。

市街化区域14,980haの用途地域の内訳です。いちばん広いのは第一種低層住居専用地域の3,534ha（23.6％）。住居系の7種類を合わせると9,645haで約64％、商業系（近隣商業・商業）が2,119haで約14％、工業系（準工業・工業・工業専用）が3,215haで約21％です（合計と割合は当方算出）。区ごとの用途地域の面積は公表されていませんので、どの区にどの用途地域が多いかは、この表からは分かりません。

※京都市「都市計画総括表」（令和8年4月23日現在）。割合は総括表の値（用途地域の面積比）。12種類の面積を足すと14,979haで、端数の関係で合計の14,980haと1ha合いません。

地価公示 ― 212地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、京都市の住宅地の標準地は212地点。 単純平均は1㎡あたり247,682円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋3.6％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

京都市は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の19市町（京都市を1つの市として数えています）のうち、 京都市の住宅地の平均価格は1位。 町を除いた「市」だけで見ると、15市のなかで第1位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

京都市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地212地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で27.8倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

京都市の数字を区ごとに並べると、「ひとつの市」として語れないことがはっきりします。 令和8年地価公示で、京都市の住宅地212地点の単純平均は1㎡あたり247,682円、前年比＋3.6％。 ところが個々の標準地は、最高が上京区 室町通下立売上るの800,000円/㎡、最安が左京区 静市静原町の28,800円/㎡で、その差は27.8倍。 区の平均どうしでも上京区458,923円/㎡ ⇔ 山科区149,350円/㎡で約3.1倍ひらいています （平均・倍率は、国土交通省の公示価格をもとに当方が全地点を集計して算出した自算値）。 同じ市、同じ固定資産税率1.4％、同じ都市計画税0.3％、同じ学校の制度、同じ子ども医療費の制度。それでも約3.1倍です。 この章では、11区を横に並べた数字を、順に見ていきます。

まず、11区の地価を全部並べる

このページでいちばん見ていただきたい表のひとつです。 住宅地の公示価格の平均、標準地の数、前年比、区のなかの最安と最高。住宅地の平均が高い順に並べています。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格（価格時点：令和8年1月1日）をもとに、当方が全地点を集計して算出した自算値です。 前年比は、前年の同じ標準地と比べられる地点の変動率の平均。「開き」は各区の最高地点÷最安地点。 国土交通省が区ごとの平均や順位として公表しているものではありません。

この表から読み取れることを6つ挙げます。

• 上位4区は、上京・中京・東山・下京。面積の小さい都心の4区です。 この4区は合わせて28.70km²（市域の約3.5％）で、住宅地の標準地は合わせて31地点しかありません（13＋5＋7＋6）。 このうち中京区・下京区・東山区は、住宅地より商業地の標準地のほうが多い区です（商業地22・21・12地点）。
• 30万円/㎡を超えるのは5区（上京・中京・東山・下京・北）、20万円/㎡を下回るのは3区（右京・伏見・山科）。 残る3区（左京・南・西京）が20万円台です。
• 前年比がいちばん高いのは東山区の＋7.1％、次いで南区＋6.4％・下京区＋6.2％・上京区＋5.4％・中京区＋4.8％。 いちばん低いのは右京区の＋2.2％で、左京区・西京区・伏見区が＋2.9％、山科区が＋3.1％です。 市全体が＋3.6％でそろって上がっているのではなく、都心と南区が強く、周辺の区はゆるやかという形です。
• 区のなかの開きがいちばん大きいのは左京区の20.3倍（584,000円/㎡ ⇔ 28,800円/㎡）。 次いで右京区6.5倍・山科区6.3倍・西京区5.0倍・北区4.1倍。山を抱える区ほど、区のなかの開きが大きくなっています。 中京区・下京区の1.3倍は、標準地が少なく、場所もまとまっているための数字で、「区内どこでも同じ値段」という意味ではありません。
• 212地点のうち、上昇は194地点、横ばいが3地点、下落が8地点。前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）が7地点あります。 下落した8地点は、右京区5・左京区2・山科区1。横ばいの3地点も右京区・左京区・山科区に1つずつです。 上京区・中京区・東山区・下京区・南区は、すべての地点が上昇しました。
• 住宅地の標準地がいちばん多いのは左京区の37地点、次いで伏見区36地点・山科区26地点。 少ないのは中京区5地点・下京区6地点・東山区7地点です。

京都市は京都府内で何番目か ― 母数の取り方に注意してください

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の自治体を並べると、 京都市の住宅地平均247,682円/㎡は、19市町のうち1位、市だけの15市でも1位です。前年比の変動率（＋3.6％）も1位でした。

ここで、母数の取り方についてはっきり書いておきます。 上の順位は京都市を1つの市として数え直したものです（19市町／市のみ15市）。 いっぽう各区のページで使っている順位は、京都市の11区をそれぞれ独立した1件として数えたものです（29市区町村／区のみ11区）。 母数が違うので、このページの順位と区のページの順位を直接くらべることはできません。

区のページの数え方（29市区町村）で見ると、1位から8位までがすべて京都市の区です （上京区1位・中京区2位・東山区3位・下京区4位・北区5位・左京区6位・南区7位・西京区8位）。 そして右京区が11位、伏見区が12位、山科区が14位。この3区のあいだには、京都市以外の市町が入ってきます。 「京都市は府内1位」という平均値は、府内1〜8位の8区と、11〜14位の3区をひとまとめにして割った数字だということです。 京都市の周辺の市と比べて物件を探している方は、「京都市か、それ以外か」ではなく、区の単位で比べるほうが実態に合います。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。住宅地の標準地が3地点以上ある自治体のみを母数としています。

令和8年地価公示 ― 上位10地点と下位10地点

212地点の全部は「数字で見る」の章の地価マップに並べています。ここでは上と下の10地点ずつを所在地番つきで見てください。

上位10地点は、上京区5・東山区2・左京区2・北区1。 1㎡あたり50万円を超えるのは、この10地点だけです。 上位には「◯◯通◯◯上る」のように、通りの名前で場所を示す住所が並びます。 前年比は東山区の2地点（＋13.7％・＋11.5％）と左京区の岡崎円勝寺町（＋9.8％）が目立って高くなっています。

下位10地点は、左京区4・山科区4・右京区2。 左京区は、上位10地点にも下位10地点にも入っています。同じ区の中に、1㎡あたり58万円の土地と3万円の土地がある、ということです。 下落・横ばいの地点が、この10地点のうち7地点を占めます。

地積も見てください。上位10地点のうち8地点は地積400㎡未満、下位10地点も8地点が400㎡未満で、極端に広い土地が安い、という関係ではありません。 212地点の地積の中央値は146㎡（当方算出）です。 下位の地点がどの区域区分（市街化区域か市街化調整区域か）にあたるかは、本ページでは確認していません。 価格の差の理由を、区域区分や特定の事情だと断定するものではありません。 周辺より明らかに安い土地を見つけたときは、価格の前に「どの区域の土地か」「前面道路はどうか」「災害の区域にかかっていないか」を確かめてください。

出典：国土交通省 令和8年地価公示（公示価格）。前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値で、 前年と比べられない地点は「—」としています。標準地番号は国土交通省の地域名（京都北・京都上京・京都左京・京都中京・京都東山・ 京都下京・京都南・京都右京・京都伏見・京都山科・京都西京）に対応します。

成約3,906件 ― 区によって「売り買いされている物件」が違う

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市の成約は3,906件。 内訳は戸建2,095件（54％）・中古マンション1,811件（46％）で、市全体ではほぼ半々です。 ところが区ごとに見ると、半々に近いのは東山区（50％）と南区（56％）くらいです。

※国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。家タダ自身の成約実績ではありません。 新築戸建て（建築年2025年以降）・中古戸建て（建築年2024年以前）の区分は、建築年で当方が分けたものです。 建築年が公表データにない戸建があるため、3つの区分の件数を足しても成約件数とは一致しません。 件数が10件に満たない区分は、中央値を載せていません。並びは上の地価の表と同じ（住宅地の平均が高い順）です。 成約価格情報には「土地のみ」の区分がないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

この表から読み取れることを6つ挙げます。

• 都心の4区は中古マンションの区です。中古マンションの割合は下京区87％・中京区75％・上京区64％・東山区50％。 この4区の成約1,044件のうち767件（約73％）が中古マンションで、京都市の中古マンションの成約1,811件の約42％がこの4区に集まっています（当方算出）。
• 北区と西京区は戸建の区です。中古マンションの割合は北区13％・西京区21％。 この2区の成約565件のうち471件（約83％）が戸建でした（当方算出）。
• 新築戸建ては、周辺の5区に集まっています。 伏見区89件・右京区77件・北区57件・西京区50件・山科区48件で、合わせて321件＝市全体411件の約78％。 都心の4区（上京・中京・東山・下京）は合わせて43件（約10％）です。 「京都市で新築戸建てを、仲介手数料0円で」と考える方は、まずこの5区の物件が候補になります。
• 中古マンションの中央値は、区で約3.1倍ちがいます。中京区5,100万円に対して西京区1,650万円。 仲介手数料の上限額に直すと174万9,000円と61万500円です。
• 中古戸建ての中央値は、区で約3.5倍ちがいます。下京区4,500万円（18件）に対して山科区1,300万円（208件）。 上限額は155万1,000円と49万5,000円。件数の多い区で見ても、左京区3,500万円（170件）と山科区とで約2.7倍です。
• 新築戸建ては、区による開きが比較的小さくなっています。 10件以上ある9区の中央値は、山科区3,250万円〜上京区5,750万円で約1.8倍。 伏見区3,300万円・南区3,600万円・右京区3,800万円・北区4,200万円・西京区4,500万円と並びます。 中古は区で3倍以上ちがうのに、新築戸建ては2倍以内です。

新築戸建て・中古戸建て・中古マンションの価格帯（京都市全体）

※国土交通省「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。家タダ自身の成約実績ではありません。 戸建の面積は延床面積の中央値、マンションは専有面積の中央値です（戸建2,095件の土地面積の中央値は80㎡）。 仲介手数料の上限額は（価格×3％＋6万円）×1.1で算出（400万円以下は別区分）。

中古の物件は、古い建物の割合に注意してください。 中古戸建て1,523件のうち457件（約30％）、中古マンションは建築年が分かる1,809件のうち378件（約21％）が、1981年以前の建築です。 京都市の耐震診断士派遣（木造住宅は無料）は、昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅を対象にしており、 耐震改修の補助もあります（「買う前に確認したい点」の章を参照）。 中古戸建ての最小は120万円、最大は5億円で、同じ「京都市の中古戸建て」でも中身はまったく違います。 価格の低い戸建は、建物の状態のほかに、前面道路と再建築の条件が理由になっていることが少なくありません。

個別の成約例を挙げておきます（国土交通省の公表データ。家タダの成約実績ではありません）。 中古マンションでは、上京区 西陣学区の2,600万円・専有30㎡・1LDK・2023年築と、 左京区 高野東開町の2,600万円・専有80㎡・3LDK・1980年築が、同じ価格で成約しています。 同じ2,600万円で、築年が43年ちがい、広さが2.7倍ちがう。京都市の中古マンションの中央値2,600万円には、こういう物件が一緒に入っています。 戸建では、北区 西賀茂南今原町の2,900万円（土地180㎡・延床145㎡・1994年築）と、 北区 大将軍東鷹司町の2,900万円（土地85㎡・延床135㎡・1985年築）が同じ価格でした。

町・学区別 ― 件数の多い12区分

国土交通省の成約価格情報は、京都市の所在地を「町名」または「学区名」で公表しています。 上京区・中京区・下京区・東山区などの通り名で場所を示す地域は元学区の名前（本能学区・仁和学区など）、それ以外は町名です。 件数の多い順に12区分を並べます。

※国土交通省「成約価格情報」。家タダ自身の成約実績ではありません。件数が10件以上の区分のうち、件数の多い12区分です。 学区の範囲と町名の対応は、本ページでは確認していません。

12区分のうち、伏見区が5、中京区が3、上京区が3、下京区が1。 成約がまとまって出るのは、成約件数がいちばん多い伏見区と、中古マンションの多い都心の区です。 同じ区のなかでも、町・学区によって中央値は2倍前後ちがいます （伏見区の5区分は1,500万〜3,250万円、中京区の3区分は4,500万〜6,200万円）。 区を決めたあとは、区ごとのページで町・学区別の数字を確認してください。

最寄駅別 ― 件数の多い15駅

※国土交通省「成約価格情報」に最寄駅として記録されている駅ごとの、京都市全体の集計です。家タダ自身の成約実績ではありません。 駅名は国土交通省の表記のまま。駅の所在の区は「交通」の章で、確認できた駅だけ示しています。

件数の上位は、北大路（163件）・桂（140件）・東野（130件）・西大路（113件）・西京極（107件）・椥辻（105件）。 上位6駅に、烏丸御池のような都心の駅は入っていません。 中央値がいちばん高いのは烏丸御池の5,900万円、次いで神宮丸太町の4,200万円。 烏丸御池と淀（1,400万円）では約4.2倍の開きがあります。

この違いを作っているもの(1) ― 建てられる場所が市域の2割に満たない

京都市の市域は82,783ha。そのうち市街化区域は14,980haで、市域の約18％です（当方算出）。 市街化調整区域が33,071ha（約40％）、都市計画区域の外が34,732ha（約42％。市域から都市計画区域を引いた数字）。

※京都市「都市計画総括表」（令和8年4月23日現在）。都市計画区域の外の面積と、市域に占める割合は当方算出。

面積の大きい右京区（292.07km²）・左京区（246.77km²）・北区（94.88km²）で市域の約77％を占めますが、 この3区の成約は合わせて1,161件で、市全体の約30％（当方算出）。 逆に、市域の約3.5％しかない都心の4区に、成約の約27％（1,044件）が集まっています。 京都市の「広さ」と「住宅の流通」は、ほとんど重なっていません。 区の平均地価や区内の開きを見るときは、その区がどれだけ山林や市街化区域の外の土地を抱えているかを、あわせて考える必要があります。 （各標準地・各成約がどの区域区分にあたるかは、本ページでは確認していません。地価の差を区域区分だけで説明するものではありません。）

この違いを作っているもの(2) ― 高さ・景観のルールが市街地の大半にかかっている

京都市は平成19年（2007年）9月1日に新景観政策を実施しました。 高度地区は14,274ha（市街化区域の95.3％）にかかり、高さの上限は10・12・15・20・25・31mの6段階。 このうち10m・12m・15mの区域が約63％を占めます（当方算出）。 景観地区は3,431ha、風致地区は17,943ha（17地区）、歴史的風土特別保存地区は2,861ha（24地区）。 土地があっても、建てられる建物の大きさ・高さ・外観に上限や基準がある区域が広いということです。

買う側にとっては、両面があります。 マイナス面は、建て替え・増築・外観の変更の自由度が下がり、手続きが増えること。 古い建物のなかには、いまの高さの上限を超えているものがありえます。 プラス面は、隣に急に高い建物が建ちにくく、町なみが保たれやすいこと。 ただし、高度地区がかかっていない区域や、地区計画で別に高さを定めた地区、条件を満たせば上限が適用されない種別もありますので、 「京都市だから高い建物は建たない」と決めつけず、物件の周辺の指定まで確認してください（くわしくは「市街化調整区域」の章の後半に整理しています）。

この違いを作っているもの(3) ― 市の成り立ち。2つの区から11の区へ

京都市は明治22年（1889年）4月1日、上京区・下京区の2区で市制を施行しました。 昭和4年に左京区・中京区・東山区、昭和6年に周辺の町村と伏見市を編入して右京区・伏見区、 昭和30年に北区・南区、昭和51年に山科区・西京区ができて、いまの11区になっています（京都市統計書）。 住宅地の平均が高い上位4区（上京・中京・東山・下京）は、市制施行のときの2区と、昭和4年にその2区の区域から分かれてできた区で、 下位3区（右京・伏見・山科）は、いずれも昭和6年に京都市に入った地域を含む区です（山科は昭和6年に東山区に編入され、昭和51年に分区）。 もともと別の市・町・村だった地域が同じ市になったことが、区による違いの出発点になっています。 くわしい年表は「成り立ち」の章にまとめています。

災害の種類も、区で違います

京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」によると、京都市内の土砂災害警戒区域等は7区に計2,545箇所。区別の内訳は次のとおりです。

※土砂災害警戒区域等は京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」の区別の箇所数（指定するのは京都市ではなく京都府）。 警戒区域と特別警戒区域の内訳は、このページでは示されていません（未取得）。合計は当方算出。 伏見区は、府の区別ページの地区ごとの箇所数を足すと216になり、一覧の208と一致しません。 ため池は京都市「ため池ハザードマップについて」の一覧（17か所。「—」は一覧に記載なし）。

右京区と左京区の2区で1,613箇所＝市全体の約63％（当方算出）。 ただし右京区は、1,015箇所のうち810箇所が京北で、南部の14学区には土砂災害（特別）警戒区域がありません。 「右京区は土砂災害が多い」と区の単位で一括りにすると、実態とずれます。 いっぽう、土砂災害警戒区域等が無い上京区・中京区・下京区・南区も、水害と地震の確認は必要です。 地価の高い区＝安全、低い区＝危険、という単純な図式にはなりません。 物件ごとに、京都市防災情報マップで洪水・内水・土砂災害・地震を住所から確認してください。

商業地・工業地の数字

令和8年地価公示で、京都市の商業地は104地点・平均1,361,355円/㎡（前年比＋10.1％）、 工業地は17地点・平均174,294円/㎡（＋9.6％）です。 住宅地の＋3.6％に対して、商業地は＋10.1％、工業地は＋9.6％。商業地・工業地は、住宅地の3倍近い勢いで上がっています（当方算出）。 商業地の平均は住宅地の約5.5倍。 区別では、下京区が21地点・平均2,408,238円/㎡（＋10.2％）、中京区が22地点・2,034,772円/㎡（＋10.3％）、 東山区が12地点・1,600,750円/㎡（＋14.4％）、南区が6地点・1,594,333円/㎡（＋19.6％）。 最も高い標準地は下京区 四条通寺町東入2丁目御旅町の1,150万円/㎡（＋9.5％）、 前年比が最も高いのは南区 東九条上殿田町の2地点（＋22.0％・＋21.2％）でした（商業地の上位20地点のなかで）。

住宅を探している方に直接関係する数字ではありませんが、都心の区と南区で、住宅以外の用途の土地の値上がりが大きいことの目安になります。 中京区・下京区・東山区は、住宅地より商業地の標準地のほうが多い区です。 こうした区でマンションを探す方は、住宅地ではなく商業地の標準地が土地の値段の目安になる場合があります。

空から見た、この50年の京都市

左が1974〜78年、右が現在の、京都市役所（中京区寺町通御池上る上本能寺前町）を含む同じ範囲です。座標は、国土地理院の住所検索で得た「京都府京都市中京区上本能寺前町」の位置（経度135.767914・緯度35.011581）から算出しました。

この2枚のあいだに、京都市では次のことが起きています（京都市「京都市のあゆみ」ほか）。昭和51年（1976年）10月に山科区・西京区ができて、いまの11区に。1978年に市電の全線が廃止され、1981年に地下鉄烏丸線、1997年に地下鉄東西線が開通。1994年に市内の文化財が世界文化遺産に登録。そして平成19年（2007年）9月1日に新景観政策が実施され、高さの上限が10・15・20・31・45mの5段階から10・12・15・20・25・31mの6段階になり、45mの区分が廃止されました。市は「市街地の約3割」で最高限度を引き下げたとしています。

買う側にとっての意味は、「左の写真の時代に建った建物が、いまも数多く流通している」ということです。京都市の成約データで、中古戸建て1,523件のうち457件（約30％）、中古マンションは建築年が分かる1,809件のうち378件（約21％）が1981年以前の建築でした。古い建物は、耐震の基準、いまの高さの上限との関係、前面道路の幅を、契約の前に確かめる必要があります。写真の範囲のようなまちなかでは、京町家にあたる建物かどうか（解体の1年前までの届出）も確認の対象になります。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28740〜28742・y12977〜12978）で切り出しています。

京都市で物件を探すとき、いちばん最初にやることは「区を決める」ことです。京都市の行政区は11区。住宅地の公示価格の平均は、上京区の458,923円/㎡から山科区の149,350円/㎡まで約3.1倍ひらいています。成約に占める中古マンションの割合は、下京区の87％から北区の13％まで。同じ市、同じ税率、同じ学校の制度で、ここまで違います。

ですから「京都市の相場は◯◯万円」という言い方は、実際の物件選びではほとんど役に立ちません。ここでは11区を1つずつ、地価・成約の数字と、その区で買うときに柱になる論点だけを並べます。並びは、住宅地の平均価格が高い順です。区内の全標準地、町・学区別の成約、学校、駅、災害リスクなどのくわしい内容は、区ごとのページにまとめています。

なお、成約の数字は国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、家タダ自身の成約実績ではありません。新築戸建て・中古戸建ての区分は建築年で当方が分けたもので、件数が10件に満たない区分の中央値は載せていません。区ごとの市街化区域・市街化調整区域の面積は公表されていませんので、個別の物件がどの区域にかかるかは、京都市地図情報提供サービスまたは重要事項説明書でご確認ください。

※エリア区分と各エリアの記述は、京都市・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

京都市の鉄道は、事業者が多いのが特徴です。各区のページで公式情報から確認できた範囲だけでも、JR西日本、京都市営地下鉄（烏丸線・東西線）、阪急電鉄（京都線・嵐山線）、京阪電鉄（京阪本線・鴨東線、宇治線、京津線）、近鉄（京都線）、叡山電車（叡山本線・鞍馬線）、嵐電（京福電気鉄道の嵐山本線・北野線）があります。

市営地下鉄は2路線です。京都市交通局の案内によると、烏丸線は15駅（国際会館・松ヶ崎・北山・北大路・鞍馬口・今出川・丸太町・烏丸御池・四条・五条・京都・九条・十条・くいな橋・竹田）、東西線は17駅（六地蔵・石田・醍醐・小野・椥辻・東野・山科・御陵・蹴上・東山・三条京阪・京都市役所前・烏丸御池・二条城前・二条・西大路御池・太秦天神川）。2路線が交わるのは烏丸御池です。市の年表によると、烏丸線は1981年、東西線は1997年の開通。日本最初の市街電車として1895年に開業した市電は、1978年に全線が廃止されています。

どの鉄道が使えるかは、区でほぼ決まります。西京区の鉄道は阪急（桂・上桂・松尾大社・嵐山・洛西口）で、区役所が洛西支所の最寄りとして案内しているのはバス停だけです。左京区は叡山電車が全線（17駅）区内を走ります。伏見区は京阪電鉄の駅だけで11駅、東山区は京阪の6駅がすべて鴨川沿いです。山科区はJR・地下鉄東西線・京阪京津線の3路線が山科駅のまわりに集まり、区のページは京都駅まで5分と紹介しています。北区で、区内にあると確認できた駅は北大路・北野白梅町・等持院・立命館大学衣笠キャンパス前の3駅です。「京都市内ならどこでも地下鉄が使える」わけではありません。

駅から離れた住宅地では、バスが前提になります。市バスは1928年の営業開始（京都市「京都市のあゆみ」）。系統ごとの経路・本数は本ページでは取得していません（未取得）ので、検討中の物件については、京都市交通局の「地下鉄・バスなび」などで、最寄りの停留所からの系統と本数を確認してください。

※この表に載せているのは、所在の区を公的な情報で確認できた駅だけです。確認の方法は3つで、(1)鉄道事業者の公式の駅情報の住所（JR西日本・京阪電鉄・叡山電車）、(2)区役所・区の基本計画のページ、(3)国土地理院の地名検索（住所検索API）が返す市区町村コード、のいずれかです。京都市交通局（地下鉄）と阪急電鉄の駅ページには住所の記載がないため、地下鉄・阪急の駅の多くは(2)か(3)で確認しています（(3)は駅を代表する1点の位置で、駅舎や出入口が区の境をまたぐ場合があります）。件数・中央値・駅からの平均は、国土交通省の成約価格情報に「最寄駅」として記録されている駅ごとの、京都市全体の集計です。

表に載せていない駅も、成約データにはたくさん出てきます。件数の多い順に、東野（130件・中央値1,550万円・駅からの平均12分）、大宮（78件・3,400万円・6分）、西院（阪急・69件・3,000万円・9分）、神宮丸太町（64件・4,200万円・10分）、円町（63件・3,000万円・10分）、松尾大社（62件・2,850万円・12分）、上桂（58件・2,700万円・13分）、伏見（57件・2,200万円・8分）、石田（57件・1,400万円・13分）、御陵（53件・1,800万円・12分）、向島（52件・1,500万円・10分）、醍醐（47件・2,100万円・11分）、竹田（47件・1,900万円・13分）などです。これらは「京都市の物件の最寄駅」として記録された駅名で、所在の区を本ページで示しているわけではありません（東野・御陵は、事業者の公式情報で所在地を確認できていません）。

とくに取り違えやすい駅を、先にまとめておきます。①「四条」（地下鉄）と「烏丸」（阪急）、「三条」（京阪）と「三条京阪」（地下鉄）は別の駅名で、成約データでも別に集計されています。②伏見区には「藤森」と「ＪＲ藤森」、「丹波橋」と「近鉄丹波橋」のように、似た名前の駅が別の路線にあります。③「六地蔵」は3つあります。京阪の六地蔵駅は伏見区桃山町中島町（京阪電鉄の駅情報）ですが、JR・地下鉄の六地蔵駅は、宇治市の資料が宇治市内の駅としています。④「十条」は近鉄と地下鉄にあり、どちらも国土地理院の地名検索による所在は南区です。⑤「嵐山」も複数あり、阪急の嵐山駅は桂川の西京区側、国土地理院の地名検索ではもう1つの「嵐山駅」が右京区と返ります。⑥京阪京津線の「追分」駅は滋賀県大津市の駅（京阪電鉄の駅情報）ですが、山科区の物件の最寄駅として出てきます。物件広告の「◯◯駅 徒歩◯分」を見るときは、どの事業者のどの駅かを必ず確認してください。

駅からの平均の分数に、区の性格が出ています。件数上位15駅のうち、烏丸御池は5分、大宮は6分。いっぽう北大路は18分、北野白梅町は15分、桂・西大路・西京極・今出川・桂川は13分です。都心の駅は「駅のすぐそばのマンション」、周辺の駅は「駅から10分以上離れた戸建」の最寄駅になっていると読めます（成約データの「駅からの分」は公表データの値で、徒歩かバスかの区別は本ページでは確認していません）。

中央値の開きも大きくなっています。上位15駅のなかで、烏丸御池の5,900万円と淀の1,400万円では約4.2倍（当方算出）。仲介手数料の上限額に直すと、5,900万円なら201万3,000円、1,400万円なら52万8,000円。どちらも対象の物件なら家タダでは0円ですが、0円にできる金額そのものが4倍近くちがいます。

なお、各駅の乗車人員・乗降人員は取得できていません（未取得）。京都市統計書に駅別の表がありますが、表計算ファイルのみの公開で、本ページでは読み取れていません。駅の規模を人数で比較する記述は、本ページにはありません。

道路

京都市の道路で、家を買う人にいちばん関係するのは「細い道」です。京都市の資料（歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針）によると、幅4m未満の道（細街路）は、都市計画区域内で立ち並びのあるものだけで約941km・約12,960本（平成23年調査）。そのうち行き止まりの袋路が約4,330本（2,650本＋1,680本）、幅1.8m未満の道が約3,410本（1,730本＋1,680本）です。市は「幅員1.8メートル未満の路地は沿道建物の再建築や大規模改修が困難」と説明しています。前面道路の幅と種別は、建て替えができるかどうか、住宅ローンが通るかどうかに直結します（「買う前に確認したい点」の章で詳しく扱います）。

都市計画で定められた道路は、市全体で437.372km・253路線です（京都市「都市計画総括表」）。国道・高速道路の路線名とインターチェンジの一覧は、京都市の公式ページで確認できていません（未取得）。本ページでは、「◯区を通る国道は◯号」「最寄りのインターは◯◯」といった書き方はしていません。車での通勤を前提に物件を探す方は、実際の経路と所要時間を、通勤の時間帯に確かめてください。

同じ京都市内でも、まちなかから1時間以上かかる地域があります。北区役所の学区紹介は、中川学区を「京都市内中心部から車で約40分」と説明しています。左京区役所は、花脊出張所へのタクシーを「出町柳駅から約1時間」、久多出張所へは「出町柳」駅から約1時間20分と案内しています。右京区の京北地域は217.68km²で、区の面積の約75％（当方算出）を占めます。「京都市◯◯区」という住所だけでは、通勤・通学の時間は分かりません。北区の中川・小野郷・雲ケ畑、左京区の花脊・別所・広河原・久多、右京区の京北・嵯峨樒原・嵯峨越畑などの物件は、交通と生活の利便を、実際に現地まで行って確かめることをおすすめします。

※市内各駅の乗車人員・乗降人員は取得できていません（未取得）。京都市統計書 第8章に駅別の表がありますが、表計算ファイルのみの公開で本ページでは読み取れていません。出典：京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009295.html ／京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／JR西日本 駅情報（京都駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610116 ／JR西日本 駅情報（二条駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610702 ／JR西日本 駅情報（山科駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610115 ／JR西日本 駅情報（西大路駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610118 ／京阪電気鉄道 駅情報（淀駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/120/info.html ／京阪電気鉄道 駅情報（中書島駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/130/info.html ／京阪電気鉄道 駅情報（三条駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/170/info.html ／京阪電気鉄道 駅情報（祇園四条駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/162/info.html ／京阪電気鉄道 駅情報（清水五条駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/161/info.html ／京阪電気鉄道 駅情報（六地蔵駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/314/info.html ／京阪電気鉄道 駅情報（京阪山科駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/501/info.html ／京阪電気鉄道 駅情報（追分駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/503/info.html ／叡山電車「路線図・各駅情報」 https://eizandensha.co.jp/guide/station/ ／叡山電車 駅情報（出町柳駅） https://eizandensha.co.jp/guide/station/demachiyanagi.html ／阪急電鉄 駅一覧 https://www.hankyu.co.jp/station/ ／京福電気鉄道「路線図・時刻表」 https://www.keifuku.co.jp/randen_timetable.php ／国土地理院 地名検索（住所検索API） https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=北大路駅 ／京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html ／北区役所 学区紹介（中川学区） https://www.city.kyoto.lg.jp/kita/cmsfiles/contents/0000317/317032/15nakagawa.pdf ／左京区役所「区庁舎・出張所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sakyo/category/101-12-0-0-0-0-0-0-0-0.html ／右京区役所「区役所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/ukyo/page/0000009497.html ／山科区役所「アクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000011841.html ／西京区役所「区役所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000034734.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

京都市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。11区どこでも同じです。都市計画税がかかるのは、市公式の説明では「都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの方」。市街化区域の物件なら合計1.7％になります（償却資産は都市計画税の対象外）。市街化調整区域の物件、都市計画区域の外（左京区・右京区の一部）の物件には、都市計画税はかかりません。京都市は市域の約8割が市街化区域の外ですから、「同じ京都市なのに、毎年の税率が0.3％ちがう」物件が実際にあります。

納期が4月から始まる点に注意してください。令和8年度の納期は第1期 4月30日、第2期 7月31日、第3期 12月28日、第4期 令和9年3月1日。固定資産税・都市計画税は毎年1月1日（賦課期日）の所有者に1年分がかかる税で、年の途中で売買した場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習です。市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点は、同一人が市内に所有する資産の課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

税率は同じでも、税額は区で大きく変わります。令和8年地価公示で、住宅地の平均は上京区458,923円/㎡、山科区149,350円/㎡。約3.1倍の開きがあります。固定資産税の評価額は公示価格そのものではありませんが、土地の評価が区によって大きく違うことは変わりません。「京都市だから固定資産税が高い／安い」と一律には言えません。検討中の物件については、売主の納税通知書（課税明細書）の実額を見せてもらうのが確実です。

★京都市には、これとは別の新しい税が予定されています。「非居住住宅利活用促進税」です。市の説明では「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」で、システム開発の影響で当初の予定から1年延期されています。本ページ作成時点で、まだ課税は始まっていません。対象は「京都市の市街化区域内に所在する非居住住宅（その所在地に住所を有する者がいない住宅）の所有者」。住民票の有無ではなく居住実態で判定され、分譲マンションは戸（専有部分）単位です。税額は、家屋価値割（家屋の固定資産評価額×0.7％）と、立地床面積割（敷地の1㎡あたり固定資産評価額×延べ床面積×税率。家屋価値割の課税標準が700万円未満0.15％、700万円以上900万円未満0.3％、900万円以上0.6％）の合計。家屋の評価額が30万円未満（導入当初5年間は100万円未満）のもの、事業の用に供しているもの、賃貸・販売の募集中で一定の条件を満たすものなどは課税が免除され、転勤・入院・介護などによる一時的な非居住には減免があります。自分が住む家は対象外です。立地床面積割は土地の評価額に連動しますから、地価の高い区で「住まない住戸」を持つほど、この税の負担は相対的に大きくなります。セカンドハウスとして買う方、将来住まなくなる可能性のある方は、制度を確認しておいてください。

住宅用地の特例は、京都市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が価格×1/6、都市計画税が価格×1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格×1/3、都市計画税が価格×2/3です。

京都市の成約データでは、戸建2,095件の土地面積の中央値は80㎡です。京都市で流通している戸建の多くは、土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだと言えます。土地が小さいぶん、税額では「広さ」より「1㎡あたりの評価の高さ」が効いてきます。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市のページによると、減額の対象になる居住部分の床面積は、令和8年3月31日までの新築は50㎡以上280㎡以下、それ以降の新築は40㎡以上240㎡以下。床面積120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1になり、期間は一般の住宅が3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分です（令和13年3月31日までの新築が対象）。成約した新築戸建て411件の延床面積の中央値は90㎡ですから、多くの新築戸建ては床面積の要件に入る広さです（個別の物件が対象になるかは、床面積と居住部分の割合でご確認ください）。中古の住戸には、この新築の減額はありません。なお、市のページではこの減額は固定資産税について説明されており、都市計画税に適用するという記載は確認できませんでした。

このほか、認定長期優良住宅（5年度分、3階建以上の中高層耐火住宅は7年度分）、耐震改修（昭和57年1月1日以前から所在する住宅・工事費50万円超・税額の2分の1・1年度分）、バリアフリー改修、省エネ改修の減額措置があります。京都市の中古戸建ての成約は約30％が1981年以前の建築です。古い戸建や京町家を買って改修する方は、工事の前に対象になるかを確認し、工事完了後3か月以内などの申告期限を逃さないようにしてください。

免税点

同一人が京都市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 令和8年4月30日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和8年12月28日／第4期 令和9年3月1日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日。納期限が土日祝・年末年始に当たる場合は翌開庁日

※税率・免税点は京都市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

京都市の物件を見るときに、価格表だけでは分からないことを10項目にまとめます。 11区のどこを見ているかで効いてくる項目が変わりますので、ご自分が検討している区に当てはまるところから読んでください。

1｜その土地は、どの区域にありますか

京都市の土地は、(1)市街化区域、(2)市街化調整区域、(3)都市計画区域の外、の3つに分かれます。 市街化区域は14,980haで、市域82,783haの約18％（当方算出）。残りの約8割は、市街化調整区域か、都市計画区域の外です。 都市計画区域の外があるのは左京区（花背峠以北）と右京区（嵯峨樒原・嵯峨越畑・京北地域）。 西京区は、区の基本計画が「区域の約75％が開発行為が厳しく制限されている市街化調整区域」と書いています。

• 市街化調整区域：原則として建築を目的とした開発ができず、建て替えに許可が要る、またはできない場合があります。住宅ローンの取扱いが変わる金融機関もあります。 西京区の大原野には、条件つきで住宅を建てられる「指定区域」が6つあります。
• 都市計画区域の外：用途地域や高度地区はありませんが、右京区の京北地域には建物の制限を定めた市の条例があります。
• 市街化区域：都市計画税（0.3％）がかかり、令和12年度から課税開始予定の非居住住宅利活用促進税の対象区域でもあります。

区ごとの面積の内訳は公表されていません。「◯◯区だから市街化区域」とは言えませんので、 山あい・山ぎわ・田畑のそばの物件は、京都市地図情報提供サービスで住所ごとに確認してください。

2｜建て替えるとき、いまと同じ高さの建物を建てられますか

京都市の高度地区は14,274ha（市街化区域の95.3％）にかかり、高さの上限は10・12・15・20・25・31mの6段階です。 平成19年（2007年）9月1日の新景観政策で、45mの区分が廃止され、市は「市街地の約3割」で最高限度を引き下げたとしています。 それより前に建った建物のなかには、いまの上限を超えているものがありえます。 そうした建物を建て替えるときは、原則として現在の上限に合わせることになります。

中古マンションを検討する方は、その建物が現在の高度地区の上限に収まっているかを確認してください （個別の建物が上限を超えているかどうかは、公表資料からは分かりません。管理組合の資料や重要事項説明で確認します）。 京都市の中古マンションの成約1,811件は、建築年の中央値が1996年。半分以上が、新景観政策より前に建った建物です。 なお、高度地区がかかっていない区域（らくなん進都の鴨川以北など）や、地区計画で別に高さを定めた地区（南区の久世高田・向日寺戸地区は90m・45m）、 条件を満たせば上限が適用されない種別（山科区の外環状線沿道の空間創出型）もあります。高さのルールは、住所ごとに確認が必要です。

3｜外観・色・屋根に基準がある区域ではありませんか

京都市には、景観地区（美観地区・美観形成地区）3,431ha、風致地区17,943ha（17地区）、歴史的風土特別保存地区2,861ha（24地区）、 伝統的建造物群保存地区4地区があります。 風致地区では、建物の新築・増改築、宅地の造成、木竹の伐採、色や意匠の変更に市長の許可が必要で、 種別ごとに高さ（8〜15m）・建ぺい率（2/10〜4/10）・道路や隣地からの後退距離・緑地の規模の基準があります。 歴史的風土特別保存地区について、市は「通常の維持管理行為以外の現状変更行為を原則として禁止」と説明しています。

リフォームで外壁の色を変える、屋根を葺き替える、増築する、庭木を切る。 こうしたことにも許可や届出が要る区域がある、ということです。 とくに山ぎわ・社寺の近く・川沿いの物件は、景観情報共有システムで指定を確認してください。 屋上の屋外広告物と、点滅式・可動式の屋外広告物は、市内全域で規制されています。

4｜前の道は、幅が何mで、建築基準法上のどの道路ですか

京都市で古い戸建・古家つきの土地を買うとき、いちばん大事な確認がこれです。 京都市の資料によると、幅4m未満の道（細街路）は約941km・約12,960本（平成23年調査・都市計画区域内で立ち並びのあるもの）。内訳は次のとおりです。

※京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」（平成24年7月策定・令和3年3月改定）。区ごとの本数は未取得です。

• 建築基準法上の道路に接していない敷地は、原則として建築できません。 幅1.8m以上4m未満で、基準時に建物が立ち並んでいた道は「2項道路（みなし道路）」として扱われます。 京都市の基準時は、原則として昭和25年11月23日です。
• 2項道路に面する敷地は、建て替えのときに道路の中心線から2m後退（セットバック）します。 京都市の狭あい道路等整備事業では、建築確認申請の前に、狭あい道路整備の申出書または協議書を提出し、後退杭を設置します。 後退した部分には建物を建てられません。京都市の戸建の成約は土地面積の中央値が80㎡ですから、後退の影響は小さくありません。
• 幅1.8m未満の道について、市は「沿道建物の再建築や大規模改修が困難」と説明しています。
• いっぽうで市には、路地のある町並みを再生するための道路指定制度（平成26年度創設）、連担建築物設計制度、 建築基準法第43条第2項の許可といった、路地の奥でも建て替えを可能にする制度があります。 ただし「申請すれば必ず通る」制度ではありません。地域の合意や個別の審査が前提です。

京都市が「優先的に防災まちづくりを進める地区」として町名を公表しているのは6学区で、 上京区の翔鸞・仁和・正親・出水、北区の柏野、東山区の六原です。 上京区の基本計画は「区内の7学区が木造密集市街地に指定」、東山区の基本計画は「住宅に接する道路の約半数が幅員4m未満」と書いています。 相場より大きく安い戸建・古家つきの土地は、前面道路が理由であることが少なくありません。 道路の種別は、京都市地図情報提供サービスの「指定道路図」で確認できます。 建て替えができない、または条件つきの物件は、住宅ローンの審査にも影響します。

5｜その建物は「京町家」にあたりませんか

京都市には「京都市京町家の保全及び継承に関する条例」（平成29年11月制定）があります。 京町家の定義は、建築基準法の施行（昭和25年）以前に建築された木造建築物で、 「伝統的な構造及び都市生活の中から生み出された形態又は意匠を有するもの」。 市の調査では、平成20・21年度に47,735軒、平成28年度に40,146軒、令和6年度に34,580軒。年間約800軒が滅失しています。

• 解体に着手する1年前までに、市への届出が求められます。 個別に指定された京町家と指定地区内の京町家は義務（違反は5万円以下の過料）、それ以外のすべての京町家は努力義務です。
• 古家つきの土地を買って建て替えるつもりの方は、建物が京町家にあたるか、個別指定・指定地区内かを先に確認してください。 義務の対象なら、引渡しを受けてから解体まで1年かかる可能性があります。
• 条例の改正案（解体届出制度の実効性を高める仕組みなど）について、令和8年7月24日〜8月24日に市民意見募集が行われました。 制度が変わる可能性があります（改正の中身・施行時期は未取得）。
• 逆に、京町家を買って住む方には支援があります。京都安心すまい応援金は、京町家の購入が加算の条件のひとつ。 耐震・防火の改修には「まちの匠・ぷらす」の補助があります。

6｜古い建物の耐震と、補助を受ける順番

京都市の成約データでは、中古戸建て1,523件のうち457件（約30％）、中古マンションは建築年が分かる1,809件のうち378件（約21％）が1981年以前の建築です。 京都市には、次の支援があります（令和8年度）。

※受付は令和8年度が2026年4月13日〜12月25日（予算がなくなり次第終了）。補助率は未取得（上限額のみ）。 出典：京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」「まちの匠・ぷらす 京町家・木造住宅 耐震・防火改修支援事業」

いちばん大事なのは順番です。「まちの匠・ぷらす」は、工事の着工前の申請が必須です。 買ってすぐ工事を始めてしまうと、補助を受けられません。 対象者に「居住者（予定を含む）」が入っていますので、購入を決めた段階で窓口（京安心すまいセンター）に相談してください。

7｜土砂災害 ― 7つの区にあり、4つの区にはありません

京都府の土砂災害警戒区域等は、京都市内に7区・計2,545箇所（当方合計）。 右京区1,015・左京区598・北区365・伏見区208・西京区168・山科区126・東山区65で、 上京区・中京区・下京区・南区は「指定予定の箇所なし」です（伏見区は、府の区別ページの合計が216で一覧と一致しません）。 ただし、区の全体が危ないわけではありません。右京区は1,015箇所のうち810箇所が京北で、南部の14学区には土砂災害（特別）警戒区域がないと区役所が説明しています。 山科区は13学区のうち8学区、東山区は11学区のうち8学区にあります。

京都市の居住誘導区域は、土砂災害特別警戒区域と急傾斜地崩壊危険区域を除いて定められています。 山ぎわの物件、坂の上の物件、谷あいの物件は、警戒区域・特別警戒区域にかかっていないかを必ず確認してください。 区域は、京都府のページと京都市防災情報マップで確認できます。

8｜洪水・内水 ― 川沿いと低地の区で確認します

京都市の水害ハザードマップが対象としている河川は、 洪水予報河川の宇治川、桂川、木津川下流、鴨川・高野川と、水位周知河川の弓削川、桂川（周山）、山科川、天神川、小畑川です。 区役所の説明では、南区が「桂川、鴨川、西高瀬川、天神川等で河川氾濫の危険性」、 左京区が鴨川・高野川と岩倉川・長谷川、山科区が山科川ほか6つの河川、伏見区が「桂川，宇治川など主要な河川が流れ」としています。

実際の被害の記録も見ておきます。 京都市の被害報告によると、平成25年台風18号では、市全体で床上浸水625・床下浸水810。 このうち伏見区域が床上321（伏見131・深草1・醍醐189）・床下361（238・5・118）、山科が床上63・床下166でした。 床上浸水の半分以上が伏見区域です（当方算出）。 市は、平成25年台風18号と平成26年8月豪雨の被害を受けて浸水対策を強化したと説明しています（京都市「雨に強いまちづくり」）。

浸水想定区域の物件は、火災保険の水災補償の保険料も家計に関わります。 京都市防災情報マップで、河川ごとの浸水深・家屋倒壊等氾濫想定区域・浸水継続時間を、住所から確認できます。 区ごとの浸水想定区域の面積・浸水深は、本ページでは取得していません（未取得）。

9｜地震・ため池・造成地

京都市は、区ごとの地震ハザードマップ（地図面と情報面）を公開しています。左京区・中京区の地震ハザードマップが想定しているのは、花折断層地震です。 市は令和5年（2023年）3月に第4次地震被害想定の最終報告を公表しています。 想定される震度・被害の数字は、本ページでは取得できていません（未取得）ので、区ごとの地震ハザードマップでご確認ください。

防災重点農業用ため池は市内に17か所。西京区に9、右京区に4、左京区に3、北区に1です（京都市「ため池ハザードマップについて」）。 盛土規制法にもとづく規制区域の指定状況は、本ページでは確認できていません（未取得）。 京都市は「大規模盛土造成地マップ」を公開していますので、丘陵の造成地や山すその物件は、あわせて確認してください。

10｜その家に「住まない期間」ができませんか

京都市の非居住住宅利活用促進税は、令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定です。 対象は、市街化区域内の「その所在地に住所を有する者がいない住宅」。 税額は、家屋の固定資産評価額×0.7％（家屋価値割）と、敷地の1㎡あたり固定資産評価額×延べ床面積×0.15〜0.6％（立地床面積割）の合計です。 自分が住む家は対象外ですが、セカンドハウスとして買う方、転勤・相続などで将来住まなくなる可能性のある方は、 免除・減免の条件（賃貸・売却の募集中、転勤・入院・介護による一時的な非居住など）を確認しておいてください。 本ページ作成時点で、まだ課税は始まっていません。

出典：京都市「都市計画総括表」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000019433.html ／ 京都市 高度地区 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000023106.html ／ 京都市「新景観政策」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281600.html ／ 京都市「風致景観の保全」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281780.html ／ 京都市「歴史的風土（古都）の保存」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281785.html ／ 京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html ／ 京都市「建築基準法上の道路種別と手続」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000328986.html ／ 京都市「狭あい道路等整備事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000180433.html ／ 京都市「前の道が狭すぎて建替えも売却もできない・・密集市街地でお困りのみなさんへ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000337478.html ／ 京都市「優先的に防災まちづくりを進める地区の区域」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000201107.html ／ 京都市「京町家を未来へ」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/ ／ https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/kaitai/ ／ 京都市「京町家条例の改正案に関する市民意見募集」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000355412.html ／ 京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000119039.html ／ 京都市「まちの匠・ぷらす 京町家・木造住宅 耐震・防火改修支援事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html ／ 京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／ 京都市「水害ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000143.html ／ 京都市「台風18号に伴う京都市内の被害状況について」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/cmsfiles/library/2013/H250915saigai.pdf ／ 京都市「雨に強いまちづくり」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000458.html ／ 京都市防災ポータルサイト「地震ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000196.html ／ 京都市「京都市第4次地震被害想定」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000668.html ／ 京都市「ため池ハザードマップについて」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html ／ 京都市「大規模盛土造成地マップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000134602.html ／ 京都市「非居住住宅利活用促進税について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html ／ 京都市防災情報マップ https://www.bousaimap.city.kyoto.lg.jp/

まず、正直にお伝えしておきます。 「京都」という市名の由来を説明した京都市の公式ページは、本ページでは確認していません（未取得）。推測で書かない方針なので、由来には触れません。 そのかわり、市域と区がどう変わってきたかは、京都市統計書に日付つきの記録があります。 そしてそれが、いまの区ごとの違いの出発点になっています。

区の変遷 ― 2区から11区へ

※京都市統計書「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」による（編入した町村は主なものを抜粋。郡名は省略）。 政令指定都市への移行は総務省「指定都市一覧」、都市計画区域は京都市「都市計画のあらまし」、新景観政策は京都市「新景観政策」。 ほかに小さな境界変更があります。

この年表から、いまの物件選びについて分かること

(1) 都心の4区は、もとの2区から分かれた区です。 上京区・下京区は市制施行のときからの区で、昭和4年に中京区・東山区・左京区が、この2区の区域の一部から生まれました。 令和8年地価公示で住宅地の平均が高い上位4区（上京・中京・東山・下京）は、この系譜の区です。 通りの名前で場所を示す住所（「◯◯通◯◯上る」など）や、元学区の名前が物件情報に出てくるのも、主にこの地域です。

(2) 右京区・伏見区・山科区・西京区は、昭和6年の編入がもとになっています。 伏見区は、伏見市という別の市と周辺の町村が京都市に入ってできた区。 山科区は、昭和6年に山科町が東山区に編入され、昭和51年に分区した区。西京区は、右京区から昭和51年に分かれた区です。 「京都市の区」といっても、もとは別の市・町・村だった地域が広い範囲を占めます。 町の作り、道路の幅、駅との関係が、都心の区とは違うのはこのためです。

(3) 山間の地域は、戦後に市域に入りました。 北区の中川・小野郷・雲ケ畑、左京区の岩倉・八瀬・大原・静市・鞍馬・花脊・久多は昭和23年〜24年、 右京区の京北は平成17年の編入です。 京都市の面積827.83km²のうち、右京区・左京区・北区の3区で約77％を占めるのは、こうした編入の結果です。 同じ「京都市」の住所でも、都市計画区域の外の土地があるのは、この経緯によります。

(4) 北区は上京区から、南区は下京区から分かれた区です。 どちらも昭和30年9月1日の分区です。 「上京区の物件」と「北区の物件」、「下京区の物件」と「南区の物件」は、もとは同じ区だったということで、 区の境に近い物件では、となりの区の駅や学校のほうが近いことがあります。 物件情報の「◯◯区」だけで判断せず、地図で位置を確かめてください。

京都市のあゆみ（市公式の年表から）

京都市「京都市のあゆみ」は、市の歴史として次のできごとを挙げています。 1869年（明治2年）に日本最初の小学校が開校。1889年に市制施行。 1890年に琵琶湖疏水が竣工し、翌1891年に蹴上水力発電所が送電を開始。 1895年に日本最初の市街電車が開業、平安神宮が創建。1898年10月15日に初代市長が就任し、市役所が開庁しました。 1927年に中央卸売市場、1928年に市バスが営業を開始。 1978年に市電の全線が廃止され、1981年に地下鉄烏丸線、1997年に地下鉄東西線が開通。 1994年（平成6年）は平安建都1200年にあたり、市内の文化財が世界文化遺産に登録されています。

「日本最初の小学校」が明治2年にできた、という記録は、いまの「学区」につながっています。 京都市の都心の区では、物件情報や国土交通省の成約価格情報に「本能学区」「仁和学区」「格致学区」のような元学区の名前が出てきます。 これは、いま通う小学校の名前ではなく、地域の単位としての学区です。 京都市の公立小中学校は学校選択制を実施しておらず、住所の町と地番で学校が決まりますので、 学区の名前と、実際の指定校は、別々に確認してください。

出典：京都市統計書「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」 https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Publish/YearBook/ ／ 京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／ 総務省「指定都市一覧」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/bunken/shitei_toshi-ichiran.html ／ 京都市「都市計画のあらまし」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000020250.html ／ 京都市上京区役所「上京区について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kamigyo/page/0000012686.html ／ 京都市下京区役所「下京区の歩み」 https://www.city.kyoto.lg.jp/shimogyo/page/0000011948.html ／ 伏見区役所「伏見区の合併・編入の変遷経過」 https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013286.html ／ 山科区役所「山科区誕生50周年記念事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/yamasina/page/0000355636.html ／ 西京区役所「西京区の概要」 https://www.city.kyoto.lg.jp/nisikyo/page/0000270247.html ／ 京都市情報館「京都市の地理」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015581.html

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