【近江八幡市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

近江八幡市の価格帯で、いくら得になるか

近江八幡市の住宅地は1㎡あたり平均52,854円（11地点の単純平均）。市内の標準地は最高107,000円/㎡（出町４１３番１２）から最低15,700円/㎡（安土町中屋字屋敷ノ内１１３番）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が6.8倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、近江八幡市の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は50件。成約価格の中央値は1,800万円、真ん中の半数は800万円〜2,800万円に収まっています。延床面積の中央値は112㎡。建築年の中央値は1996年です。

最寄駅で多いのは近江八幡駅（26件）、篠原(滋賀)駅（14件）、安土駅（9件）。

中央値の1,800万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は66万円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる50件のうち、1981年以前に建てられたものは8件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

近江八幡市の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて近江八幡市・滋賀県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 8万人が、琵琶湖を除いた約101km²に住む

近江八幡市の人口は81,706人（男40,175人／女41,531人）、世帯数は36,748世帯です（令和8年8月31日現在・市公式サイト）。面積は177.45km²ですが、そのうち76.03km²は琵琶湖で、陸地は差し引き約101.42km²（当方算出）。広がりは東西17.0km・南北20.8kmです。市の面積の4割以上が湖という点が、近江八幡市の数字を読むときの出発点になります。

令和7年国勢調査（令和7年10月1日現在）の人口は79,546人（男38,934人／女40,612人）、世帯数は32,320世帯。市公式が令和8年9月29日に人口等基本集計の結果を掲載しています。令和2年国勢調査は81,122人・31,403世帯でしたから、人口は5年間で1,576人減（−1.9％）、世帯数は917世帯増（＋2.9％）です（増減は当方算出）。その前の5年間（平成27年81,738人→令和2年）は−616人（−0.8％・市公表）でしたので、減り方は大きくなっています。

人口は減り、世帯は増えている。1世帯あたりの人数が小さくなっているということで、令和8年8月末の住民基本台帳では1世帯あたり約2.22人（当方算出）です。買う側にとっては、価格が急に上がりにくく選びやすい反面、将来売るときに買い手がつきやすい立地かどうかを、いまより慎重に見る必要があります。実際、令和8年地価公示で前年より3％以上上がった住宅地は、近江八幡駅に近い価格上位の3地点だけでした。

市は人口を12の小学校区で集計しています。多いのは金田小学校区16,096人（19.7％）と八幡小学校区14,234人（17.4％）。次いで桐原10,083人、安土9,676人、桐原東8,473人、岡山6,125人、北里5,989人、武佐3,805人、馬淵2,982人、老蘇2,504人、島1,537人、沖島202人です（構成比は当方算出）。金田・八幡・桐原・桐原東の4学区で、市の人口の6割を占めます。通学区域一覧では、近江八幡駅のある鷹飼町は金田小学校の区域、住宅地の最高地点がある出町は八幡小学校の区域です。

市公式の「市の概要」は、市の位置を「滋賀県のほぼ中央」とし、琵琶湖で最大の島である沖島を有すること、ラムサール条約の登録湿地である西の湖が琵琶湖で一番大きい内湖であることを紹介しています。沖島にも小学校区があり、202人が暮らしています。

土地の使われ方

近江八幡市の土地を理解するうえで、いちばん効く数字は「市街化調整区域9,074ha」です。滋賀県の「滋賀の都市計画2025」によると、近江八幡市の都市計画区域は約10,142ha。市の都市計画マスタープランは対象を「琵琶湖を除いた市内全域」としており、市の総面積177.45km²から琵琶湖76.03km²を引いた約101.42km²とほぼ一致します。

その約10,142haのうち、市街化区域は1,067.6ha。住居系の用途地域（5種類の合計）が787.6ha、商業系（近隣商業・商業）が124.2ha、工業系（準工業・工業・工業専用）が155.8haです（系統別の合計は当方算出）。住宅を建てることを主に想定した区域は、陸地の7.8％ということになります。

残りの9,074ha（89.5％）が市街化調整区域です。市街地の外側に広がる、田や集落の区域です。「近江八幡市の物件」と一口に言っても、市街化区域の物件と調整区域の物件では、建て替えのルールも、税金も、ローンの通りやすさも違います。

※滋賀県「滋賀の都市計画2025」第1章（令和6年4月1日現在の都市計画現況調査）。系統別の合計・構成比は当方の算出。同資料の市町別の表では都市計画区域10,142ha・市街化区域1,068ha・市街化調整区域9,074haと整数で表記されている。

市街化区域と市街化調整区域

近江八幡市は、琵琶湖を除く市の全域が都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域に分かれています（線引きあり）。都市計画区域の名称は近江八幡八日市都市計画区域。滋賀県の資料によると、近江八幡市・東近江市の一部・日野町・竜王町で構成される区域で、県内に11ある都市計画区域のうち、線引きをしている4区域のひとつです。

平成22年に合併した旧安土町の区域も、同じ線引きの都市計画区域に入っています。市の都市計画マスタープランは対象を「琵琶湖を除いた市内全域」としており、安土町下豊浦には市街化区域に編入された地区（平成31年3月）があり、安土町の名のつく地区計画（安土循環型生活圏整備地区、常楽寺四ノ坪）もあります。旧市と旧町で、線引きの有無が分かれているわけではありません。

滋賀県「滋賀の都市計画2025」（令和6年4月1日現在）によると、近江八幡市の市街化区域は1,067.6ha、市街化調整区域は9,074ha。市街化区域は10.5％、市街化調整区域は89.5％（構成比は当方算出）です。

「駅前にマンションが建ち、成約の3分の2が近江八幡駅」という市場の姿とは逆に、土地のほとんどは、原則として建物を建てられない区域です。都市計画マスタープランは、近江八幡駅周辺から旧八幡山城下町にかけての市街地を「都市拠点」、安土駅・篠原駅周辺の市街地を「地域拠点」、小学校区を中心とした市街地や既存集落を「生活拠点」と位置づけています（目標年次は令和22年）。

区域区分の当初決定日・最終変更日は、本ページでは確定できていません（未取得）。用途地域や、あとで説明する都市計画法第34条第11号・第12号の指定区域は、市の地図公開サイトで確認できると市公式が案内しています。

市街化区域1,067.6haの用途地域の内訳は次のとおりです。10種類の用途地域が指定されており、面積が最大なのは第1種住居地域（360.5ha・33.8％）。第2種低層住居専用地域・準住居地域・田園住居地域は0.0haです。住居系5種類の合計は787.6ha（73.8％）、商業系2種類は124.2ha（11.6％）、工業系3種類は155.8ha（14.6％）で、工業系のほとんど（138.2ha）は工業専用地域です（合計と割合は当方算出）。工業専用地域には住宅を建てられません。

※滋賀県「滋賀の都市計画2025」第1章の用途地域の表（令和6年4月1日現在）。割合は当方の算出です。各用途地域の数値は、県の資料の表を列の並び順どおりに読み取ったもので、用途地域ごとの対応は窓口で確認したものではありません（合計が市街化区域面積1,067.6haと一致することは確認済み）。正確な用途地域は、市の地図公開サイトまたは都市計画課（0748-36-5510）でご確認ください。区域区分の決定・変更の年月日は未取得です。

地価公示 ― 11地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、近江八幡市の住宅地の標準地は11地点。 単純平均は1㎡あたり52,854円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.9％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

近江八幡市は滋賀県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある滋賀県内の17市町のうち、 近江八幡市の住宅地の平均価格は6位。 町を除いた「市」だけで見ると、13市のなかで第6位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

近江八幡市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地11地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で6.8倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

近江八幡市の都市公園は25園・36.40ha、人口1人当たりの面積は4.45㎡です（近江八幡市統計書 令和7年版・令和6年度・資料は都市計画課）。内訳は住区基幹公園22園・12.76ha、都市基幹公園3園です。都市公園の1人当たり面積は大きくありませんが、市の陸地の9割近くは市街化調整区域で、田園・ヨシ地・里山・湖岸が広がっています。「公園の面積」だけでは、身のまわりの緑や水辺の多さは測れない市です。個々の公園の名称・所在地は、本ページでは確認していません（未取得）。

※近江八幡市統計書（令和7年版）第7章 建設（令和6年度）。

近江八幡市を一言で表すと、「広い田園と湖のなかに、駅を中心とした小さな市街地がある市」です。 市の面積177.45km²のうち76.03km²は琵琶湖。残る陸地の89.5％は市街化調整区域で、市街化区域は1,067.6haしかありません。 そして公的データに出てくる成約は、89件のうち60件が近江八幡駅です。 この章では、この2つの事実から近江八幡市を読んでいきます。

市街化区域は陸地の1割 ― 用途地域の内訳

滋賀県「滋賀の都市計画2025」（令和6年4月1日現在）による、近江八幡市の用途地域別の面積です。

市街化区域の3分の1が第1種住居地域です。 住居系5種類の合計は787.6haで、市街化区域の73.8％（当方算出）。 工業系155.8haのうち138.2haが工業専用地域で、住宅と工場が混ざりやすい準工業地域は6.2haしかありません。 「住む場所」と「工場の場所」が比較的はっきり分かれている、というのが用途地域から読める近江八幡市の姿です。 工業地の標準地「上田町字向沢27番4外」は地積78,441㎡（約7.8ha）という大きな敷地で、 令和8年の変動率は＋6.6％。市内14地点で最大の上昇でした。

買う側にとっての意味は、2つあります。

• 市街化区域の物件は、そもそも数が限られる。 陸地の1割に、成約の大半が集まっています。条件のよい物件は、出てから動くまでが早くなりがちです。
• 調整区域の物件が、ふつうに流通している。 陸地の9割が調整区域ですから、「近江八幡市の戸建」として広告に出ている物件のなかに調整区域のものが含まれます。 価格が安い理由が、区域区分であることがあります。

出典：滋賀県「滋賀の都市計画2025」第1章 https://www.pref.shiga.lg.jp/documents/480/5605830_1.pdf ※各用途地域の数値は、県の資料の表を列の並び順どおりに読み取ったものです（合計は市街化区域面積と一致）。割合は当方算出。

地価公示14地点 ― 上がっているのは「上位3地点」と商業地・工業地

令和8年地価公示で、近江八幡市の標準地は住宅地11地点・商業地2地点・工業地1地点の計14地点です。

住宅地11地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが3つあります。

• ＋3％を超えたのは、価格の上位3地点だけ。出町（＋3.9％）、中小森町（＋3.7％）、中村町（＋3.5％）。 4番目以下の8地点は＋0.7％から−0.9％のあいだで、ほぼ動いていません。 市の平均＋0.9％は、3地点の上昇と8地点の横ばいを足した数字です。
• 価格が低い地点ほど、敷地が広い。上位5地点の地積は163〜241㎡、下位3地点は363〜552㎡です。 1㎡あたり15,700円の安土町中屋は552㎡ですから、標準地1区画の価格に直すと約867万円（当方算出）。 出町は107,000円×214㎡で約2,290万円（同）。単価は6.8倍ちがっても、1区画の価格の差は2.6倍です。
• 同じ大字でも2倍以上ちがう。安土町下豊浦字十七の2地点は54,800円と25,400円。 町名や大字の名前だけで土地の値段を判断することはできません。

商業地2地点と工業地1地点は次のとおりです。

商業地は2地点とも鷹飼町＝近江八幡駅のある町で、どちらも4％を超える上昇。 住宅地の上位3地点とあわせて、「駅に近い場所だけが上がっている」というのが令和8年の近江八幡市です。 駅から離れた住宅地を買う場合、値上がりを期待した買い方はおすすめできません。 逆に言えば、価格が落ち着いているぶん、物件そのものの条件で選びやすいということでもあります。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率は当方の集計です。

実際の成約89件 ― 戸建68件・マンション21件、どちらも2,300万円台

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 近江八幡市の成約は89件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

戸建が76％、マンションが24％（当方算出）。 そして中央値は2,300万円と2,400万円、中央の築年はどちらも2004年。 種別がちがっても、価格と築年がほぼ同じという、めずらしい形です。

戸建の中央値2,300万円は、「築20年ほどの家が土地176㎡つきで買える」という水準です。 住宅地の平均価格52,854円/㎡に176㎡を掛けると約930万円（当方算出）。 中央値の物件は、価格の半分以上が建物の値段だと考えられます。 成約個票にも2010年築が2件、2025年築が1件あり、比較的新しい戸建が2,300万〜2,400万円で動いています。

• マンションを選ぶなら、ほぼ近江八幡駅。個票のマンション4件はすべて最寄駅が近江八幡で、徒歩2分か9分。 70〜90㎡・1999〜2014年築・2,400万〜2,900万円です。
• 戸建を選ぶなら、駅と区域区分で絞る。個票の戸建4件は土地140〜190㎡・建物100〜125㎡・2001〜2025年築・2,300万〜2,400万円。 安土駅は徒歩15分、ほかの2件は徒歩分数の記録がありません。
• 諸費用を先に見積もる。2,300万円の物件の仲介手数料の上限額は82万5,000円。 登記費用・ローンの事務手数料・火災保険料とあわせると、諸費用は物件価格の数％になります。 家タダではこのうち仲介手数料が0円です。

最寄駅別の成約（89件中88件）

近江八幡が60件で、ほかの2駅の合計28件の2倍以上。 中央値は近江八幡2,550万円、安土2,300万円、篠原1,500万円です。 篠原は近江八幡より1,050万円低く、仲介手数料の上限額でも34万6,500円の差があります（当方算出）。 予算1,500万円前後で探すなら篠原駅の側、2,300万円以上なら近江八幡駅・安土駅の側、 という大まかな地図が描けます。3駅とも、所在地は近江八幡市内です（篠原駅は上野町）。

町丁目別の成約（3件以上あった8町・計46件）

最高の鷹飼町3,600万円と最安の上野町640万円で、5.6倍（当方算出）。 鷹飼町は近江八幡駅のある町、上野町は篠原駅のある町です。 3,000万円を超えているのは鷹飼町・鷹飼町北・北之庄町の3町。 2,000万円台が安土町常楽寺・中村町・堀上町。丸の内町が1,750万円、上野町が640万円。 鷹飼町を除くと、どの町も3〜6件の集計ですので、1件の取引で中央値が大きく動きます。 町の相場として使うのではなく、「こういう価格の取引があった」という目安としてお読みください。

実際の成約は、こんな中身です

8件とも2,300万〜2,900万円。 同じ2,300万円で、小船木町の2025年築（土地140㎡）、安土町常楽寺の2010年築（土地190㎡）、 丸の内町の2001年築（土地165㎡）が成約しています。 新しさを取るか、土地の広さを取るか、駅を取るか。同じ予算で選択肢が分かれるのが、近江八幡市の2,300万円帯です。

築年には、制度上の境目があります。昭和56年（1981年）5月31日です。 これ以前に着工・完成した木造住宅は、市の無料の耐震診断（木造住宅耐震診断員派遣事業）と、 耐震改修の補助（補助対象工事費の80％・上限115万円）の対象になりえます。 上の個票はすべて1999年以降の築ですが、上野町の中央値640万円のように価格の低い成約には、古い建物が含まれている可能性があります （町丁目ごとの築年は公表データにありません）。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・近江八幡市89件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。戸建の間取りは公表データに記載がありません。 最寄駅の徒歩分数が「—」のものは、公表データ上の分数が0になっているものです。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。

風景と町並みのルールが重なる市

近江八幡市は、建物の外観に関するルールが多い市です。市公式で確認できたものを並べます。

重要文化的景観は、平成18年7月28日に円山・白王の集落部分、平成19年7月26日に里山と周辺の水田、 令和3年10月11日に旧安土町側の西の湖と河川の一部が追加選定されています。 市公式は範囲を「白王町、円山町、北之庄町、南津田町、船木町、安土町など」と説明しています。

こうしたルールは、買う側にとって両面があります。 利点は、まわりの風景が急に変わりにくいこと。隣に景観に合わない建物が建つ可能性が小さくなります。 制約は、自分の家を建て替えたり外壁を塗り替えたりするときにも、同じルールがかかること。 ふつうの2階建ての戸建は、全市計画の届出（3階建て以上・高さ10m以上など）の対象にならない規模ですが、 水郷風景計画などの地域別計画の区域や、伝統的建造物群保存地区では扱いが変わります。 区域の町名の一覧は市のページの本文に無く、地図での確認になります（町名は未取得）。

出典：近江八幡市「重要伝統的建造物群保存地区について」 https://www.city.omihachiman.lg.jp/kurashi/sumai/10/3804.html ／ 近江八幡市「重要文化的景観に関すること」 https://www.city.omihachiman.lg.jp/kurashi/sumai/10/3805.html ／ 近江八幡市「近江八幡市風景計画について」 https://www.city.omihachiman.lg.jp/kurashi/sumai/10/3559.html ／ 近江八幡市「近江八幡市風景計画（全市計画編）」 https://www.city.omihachiman.lg.jp/kurashi/sumai/10/3558.html ／ 近江八幡市「近江八幡市風景計画【水郷風景計画編】」 https://www.city.omihachiman.lg.jp/kurashi/sumai/10/3557.html

まとめ：近江八幡市は「区域区分・駅・風景のルール・水害」の4つで選ぶ市

確認すべきことは、次の5点です。

• 市街化区域か市街化調整区域か。陸地の89.5％は調整区域です。 平成31年3月に市街化区域へ編入された6地区は、令和2年度から都市計画税がかかっています。
• どの駅の物件か。近江八幡（60件・2,550万円）、安土（13件・2,300万円）、篠原（15件・1,500万円）。
• 地区計画・風景計画・伝統的建造物群保存地区の区域か。建て替えや外観の変更に、届出や許可が要る場所があります。
• 水害ハザードマップと、浸水警戒区域。安土町下豊浦の一部地域は令和8年3月31日に浸水警戒区域に指定されています。
• 校区。土田町・中小森町・船木町は、1つの町が2つの小学校に分かれています。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の近江八幡市

現在の近江八幡市は、平成22年（2010年）3月21日に、近江八幡市と安土町の1市1町が合併して誕生しました（近江八幡市統計書「旧市町の変遷」）。
左が1974〜78年、右が現在の、市役所（桜宮町236番地）のある桜宮町を含む同じ範囲です。市公式によると、市役所はJR近江八幡駅の北口から徒歩約10分。この範囲の南東側が、近江八幡駅のある鷹飼町の方向にあたります。令和8年地価公示の商業地2地点はどちらも鷹飼町（183,000円/㎡・136,000円/㎡）で、成約も89件のうち60件が近江八幡駅を最寄りとしています。一方で、市の陸地の89.5％は市街化調整区域です。2枚を見比べるときは、田んぼだった場所がどこまで建物に変わったか、そしていまも田んぼのまま残っているのはどこかに注目してください。市街地が広がった範囲と、広がらなかった範囲の境目が、区域区分の線と重なります。市公式にも、昭和54年・平成元年・平成8年・平成12年の航空写真を並べた「市街地の変遷」のページがあります。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た桜宮町の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28771〜28773・y12964〜12965）で切り出しています。

現在の近江八幡市は、平成22年3月21日に近江八幡市と安土町が合併してできた市です。市は人口を12の小学校区（八幡・島・沖島・岡山・金田・馬淵・武佐・桐原・桐原東・北里・安土・老蘇）で集計しており、中学校区は八幡・八幡東・八幡西・安土の4つです。

ここでは、令和8年地価公示の全14地点（住宅地11・商業地2・工業地1）と、国土交通省の成約価格情報89件の駅別・町丁目別を、町名と最寄駅を手がかりに6つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この6つのまとまりは、町名・最寄駅・通学区域一覧をもとにした当方の整理であり、市が定めた地域区分ではありません。また、成約の町丁目別は3件以上あった8つの町（計46件）だけの集計で、件数が3〜6件の町がほとんどです。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、近江八幡市・滋賀県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

近江八幡市にはJRの駅が3つ（近江八幡・安土・篠原）、近江鉄道 八日市線の駅が2つ（近江八幡・武佐）あります。近江八幡駅はJRと近江鉄道の両方が使える駅です。

成約の集まり方は、はっきり偏っています。89件のうち近江八幡が60件、篠原が15件、安土が13件。中央値は近江八幡2,550万円、安土2,300万円、篠原1,500万円で、近江八幡と篠原では1,050万円の差があります。篠原駅は、JR西日本の駅情報によると所在地が近江八幡市上野町です。

市の計画でも、3つの駅の周辺が拠点とされています。立地適正化計画の都市機能誘導区域は、近江八幡駅周辺（都市拠点）と、安土駅・篠原駅周辺（地域拠点）。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※駅の所在地は、鉄道事業者の公式情報で確認しています（JR西日本「駅情報」、近江鉄道「駅・路線図」）。JRの3駅は、JR西日本の駅情報のページに路線名の表記を確認できなかったため、路線欄は「JR西日本」としています（市公式の案内は「JR近江八幡駅」）。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、公表値を正確に取得できていないためです（未取得）。近江八幡市統計書（令和7年版）の第8章に「JR各駅の乗客数（年間）」「近江鉄道各駅の乗客数（年間）」の表がありますが、PDFの表から数値を正確に読み取れなかったため、本ページには載せていません。

成約データの駅別集計は3駅・88件です。近江八幡60件、篠原(滋賀)15件、安土13件（3件以上あった駅。89件中88件）。平均徒歩は近江八幡12分、篠原13分、安土12分で、3駅ともほぼ同じです。ただし成約個票には、駅までの徒歩分数が「0」となっているもの（小船木町・丸の内町の戸建）があります。駅前という意味ではなく、徒歩分数が記録されていない成約と考えられます（当方の読み取りです）。駅別の平均徒歩は、徒歩分数の記録がある成約だけの傾向としてお読みください。

「近江八幡駅まで徒歩圏」と「近江八幡駅が最寄り」は違います。最寄駅が近江八幡の成約60件には、駅から離れた戸建も含まれます。駐車場の台数と、バスの便は、物件ごとに確認してください。

道路

市公式の資料で名称を確認できる幹線道路は、国道8号と名神高速道路（竜王インターチェンジ）です。市役所へのアクセスとして、市は「国道8号『友定町』交差点を北に向かって約10分」「名神高速道路『竜王I.C.』より国道8号（彦根方面）に約20分」と案内しています。市内に高速道路のインターチェンジがあるという記載は、市公式では確認していません。都市計画マスタープランの概要版には「国道8号の整備促進」「蒲生スマートインターチェンジに連絡する岩倉バイパスの整備促進」が挙げられています。

地区計画の名称から、沿道で開発が進んでいる道路が分かります。国道8号（友定町、馬淵町、御所内町、石寺、上田町）、国道421号（武佐町）、県道2号（小船木町、西庄町）、県道26号（西庄町、多賀町）。いずれも市公式の地区計画のページ名に出てくる道路と町名です。幹線道路の沿道の物件は、買い物や車での移動に便利な反面、交通量・騒音・大型車の通行を現地で確認する必要があります。時間帯を変えて確かめてください。

将来の計画として、市は名神名阪連絡道路のページを公開しています。名神高速道路の八日市インターチェンジ付近から新名神高速道路を経て、名阪国道の上柘植インターチェンジ付近に至る南北およそ30kmの高規格道路で、2023年4月に重要物流道路の計画区間に全線指定された、と説明されています。ルートや事業の時期は本ページでは確認していません（未取得）。近江八幡市内の物件の価値に直接結びつけて考える段階ではありません。

市のコミュニティバスは「あかこんバス」（市民バス）です。令和7年6月1日にダイヤ改正が行われ、令和6年4月からは土曜日も平日と同じ時刻表で運行しています。日曜日・祝日・年末年始（12月29日〜1月3日）は運休です。市公式のダイヤ改正の案内には、3号線（武佐・末広町）、5号線（桐原・竹町・東川町）、11号線（安土北・金田）、13号線（老蘇・金田）といった路線名が出てきます。日曜・祝日に走らないバスを、毎日の足として当てにすることはできません。バス便の物件は、平日の時刻表と、自家用車での代替手段をあわせて確認してください。このほか近江鉄道バスが市内を走っています（市役所の最寄りは「市役所前」）。

沖島は琵琶湖に浮かぶ島で、市公式は「琵琶湖で最大の島」と紹介しています。学区別人口では沖島小学校区に202人。島への交通手段（船の便）は本ページでは確認していません（未取得）。

※駅別の乗降人員、あかこんバスの全路線・運賃、国道・県道の路線名の一覧、名神名阪連絡道路のルートは、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：JR西日本 駅情報（近江八幡駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610106 ／同（篠原駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610107 ／同（安土駅） https://eki.jr-odekake.net/top?id=0610105 ／近江鉄道「駅・路線図」 https://www.ohmitetudo.co.jp/railway/ride/station/ ／近江鉄道 武佐駅 https://www.ohmitetudo.co.jp/railway/ride/station/musa/ ／近江八幡市「市役所アクセス」 https://www.city.omihachiman.lg.jp/gyosei/shokai/1/3732.html ／近江八幡市「令和7年6月1日付であかこんバスのダイヤ改正を実施します」https://www.city.omihachiman.lg.jp/kurashi/doro/3/2847.html ／近江八幡市「名神名阪連絡道路ってどんな道路？」 https://www.city.omihachiman.lg.jp/kurashi/sumai/3/16429.html ／近江八幡市都市計画マスタープラン（概要版） https://www.city.omihachiman.lg.jp/material/files/group/147/toshimasugaiyou.pdf

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

近江八幡市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です（市公式「固定資産税・都市計画税」・2026年4月1日更新）。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。

都市計画税について、市は「市街化区域内に所在する土地または家屋」の所有者に課税されると説明しています。近江八幡市は都市計画区域の89.5％が市街化調整区域ですから、同じ近江八幡市内でも、都市計画税がかかる物件とかからない物件があります。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。

近江八幡市で特に注意していただきたいのは、途中から都市計画税がかかるようになった地区があることです。平成31年3月の都市計画決定で、十王町地区（十王町、江頭町）、小船木町地区（小船木町、大房町、船木町）、西庄町地区、安土町下豊浦地区、土田町南地区、長福寺町地区が市街化調整区域から市街化区域に編入され、令和2年度から都市計画税が課税されています。これらの町の物件を検討するときは、直近の納税通知書で都市計画税の有無を確認するのが確実です。

納税義務者は「1月1日現在で、近江八幡市内に土地、家屋、償却資産を所有している人」です。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

納め方は、年4回（5月末、7月末、12月末、翌年2月末）に分けて納めるか、第1期に年税額を一括で納めるかのどちらかです。免税点は、課税標準額が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

住宅用地の特例は、市公式「土地について」に次のとおり書かれています。小規模住宅用地（200㎡以下の住宅用地。200㎡を超える場合は住宅1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が評価額の1/6、都市計画税が評価額の1/3。一般住宅用地は、固定資産税が評価額の1/3、都市計画税が評価額の2/3です。

近江八幡市の成約データでは、戸建68件の中央の面積（土地）は176㎡です。流通している戸建の多くは、土地の全部が小規模住宅用地（200㎡以下）に収まる広さだということになります。町丁目別では、安土町常楽寺182㎡・北之庄町160㎡・丸の内町154㎡が200㎡以下、鷹飼町北は230㎡で200㎡を超えています（鷹飼町88㎡・中村町109㎡・堀上町104㎡は、マンションの専有面積が混じった中央値と考えられます）。小舟木エコ村の住宅B地区（敷地面積の最低限度300㎡）や、優良田園住宅（300㎡以上）のように、制度上200㎡を超える敷地になる場所では、超えた部分が一般住宅用地の扱いになります。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市公式「家屋について」によると、居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下の新築住宅は、1戸当たり居住部分の120㎡相当分までの固定資産税が2分の1に減額されます。期間は一般の住宅が3年度分（長期優良住宅は5年度分）、3階建以上の中高層耐火住宅等が5年度分（同7年度分）。申請は、新たに固定資産税が課税される年度の初日が属する年の1月31日までです。減額の対象は固定資産税で、都市計画税についての記載は市のページにありません。このページの更新日は2022年9月8日ですので、これから新築される住宅に適用される期限は、税務課（0748-36-5506）にご確認ください。

免税点

同一人が近江八幡市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4回（5月末、7月末、12月末、翌年2月末）。第1期に年税額を一括で納めることもできる（市公式）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は近江八幡市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜水害 ― ハザードマップは「想定最大規模」と「計画規模」の2種類

近江八幡市で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが水害ハザードマップです。 琵琶湖と西の湖に面し、日野川などの川が流れる市で、陸地の多くは低い平野です。

「想定最大規模」と「計画規模」は、必ず両方を見てください。 想定最大規模は、起こりうる最大級の雨を前提にした図。計画規模は、河川整備の目標としている雨を前提にした図です。 計画規模の図でも浸水する場所は、相対的に浸水しやすい場所だと読めます。 家屋倒壊等氾濫想定区域に入っている場合は、建物の2階に逃げるのではなく、早めに区域の外へ避難することが前提になります。 木造の戸建を検討される方は、この区域に入っていないかを必ず確認してください。

立地適正化計画の概要版によると、河川等の氾濫で想定される浸水深が2m以上の区域は、 居住誘導区域に含めない考え方が示されています。 市街化区域のなかでも、居住誘導区域から外れている場所があるということです。

※対象河川の名称、町ごとの浸水深、浸水継続時間は、ハザードマップがPDF図面のため、 本ページでは数値として取得できていません（未取得）。 出典：近江八幡市「近江八幡市水害ハザードマップ」 https://www.city.omihachiman.lg.jp/kurashi/anzen/6/2751.html

2｜浸水警戒区域 ― 安土町下豊浦の一部地域（令和8年3月31日指定）

滋賀県には、水害リスクの高い場所で建築を規制する独自の制度があります。 「滋賀県流域治水の推進に関する条例」にもとづく浸水警戒区域です。 県の一覧には「浸水警戒区域【近江八幡市安土町下豊浦の一部地域】」があり、令和8年3月31日に指定されました。

指定からまだ日が浅い区域です。 古い資料や、指定前に作られた物件資料には反映されていない可能性があります。 安土町下豊浦の物件を検討される方は、その土地が浸水警戒区域に入っているかどうかを、県が公開している区域図で必ず確認してください。

安土町下豊浦は、令和8年地価公示の標準地が2地点あり（54,800円/㎡と25,400円/㎡）、 成約個票にも2010年築の戸建（2,400万円）がある町です。平成31年3月に市街化区域へ編入された地区もあります。 「市街化区域に入った」ことと「浸水警戒区域に指定された」ことは、別の話です。 同じ大字のなかで、建てやすくなった場所と、建てるのに許可が要る場所の両方がありえます （2つの区域の位置関係は、本ページでは確認していません）。

県はこのほか、河川だけでなく水路などの氾濫も含めて浸水の深さを示した「地先の安全度マップ」を公開しています （最大浸水深図、最大流体力図、床上浸水発生確率図、家屋水没発生確率図、家屋流失発生確率図）。 市のハザードマップとあわせて確認すると、大きな川から離れた場所の浸水リスクも分かります。

出典：滋賀県「浸水警戒区域」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25841.html ／ 滋賀県「浸水警戒区域【近江八幡市安土町下豊浦の一部地域】」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/23839.html ／ 滋賀県「滋賀県流域治水の推進に関する条例に基づく浸水警戒区域の指定について」 https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/947.html ／ 滋賀県「地先の安全度マップ」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25843.html ※区域の範囲・想定水位の数値はPDF図面のため未取得です。

3｜土砂災害警戒区域139箇所・特別警戒区域105箇所

滋賀県は、近江八幡市の土砂災害警戒区域を、旧近江八幡市域と安土町に分けて公表しています。 各ページに書かれている箇所数を足すと、警戒区域（イエローゾーン）139箇所、うち特別警戒区域（レッドゾーン）105箇所です（当方合算）。

平野と湖の市という印象がありますが、警戒区域は139箇所あります。 市の統計書には鶴翼山（八幡山）、繖山、安土山といった山の名前が載っており、平野のなかに山のある市です。 県の急傾斜地の崩壊の一覧には、新巻町、沖島町、長光寺町などの箇所名が載っています。 山のふもと・がけ下の物件は、平野の市だからと油断せずに確認してください。

139箇所のうち105箇所、4分の3がレッドゾーン（当方算出で76％）です。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 立地適正化計画でも、土砂災害特別警戒区域・土砂災害警戒区域・急傾斜地崩壊危険区域は居住誘導区域に含めない考え方です。 山ぎわの物件は、イエローかレッドかまで必ず確認してください。

出典：滋賀県「土砂災害警戒区域・基礎調査結果（近江八幡市）」 https://www.pref.shiga.lg.jp/menu/25892.html ／ 同（急傾斜地の崩壊） https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/1287.html ／同（土石流） https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/1286.html ／ 同（安土町・急傾斜地の崩壊） https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/1285.html ／同（安土町・土石流） https://www.pref.shiga.lg.jp/ha04/1284.html ※各ページに書かれた箇所数を当方が合算したもので、県が市の合計として公表している数字ではありません。基準日・町ごとの内訳は未取得です。

4｜市街化区域か調整区域か。調整区域なら「どの許可で建った家か」まで

近江八幡市は、琵琶湖を除く市域の10.5％（1,067.6ha）が市街化区域、89.5％（9,074ha）が市街化調整区域です。

調整区域の中古戸建は、「その家がどういう許可で建ったのか」で、買ったあとにできることが変わります。 たとえば、特定の人（農家や、その集落に長く住む世帯など）に限って認められた住宅は、 別の人が買って建て替えるときに、あらためて許可の条件を満たす必要が出てきます。 「いま家が建っているから建て替えもできる」とは限りません。 市の開発指導のページは、用途地域と第34条第11号・第12号の指定区域を市の地図公開サイトで確認できると案内しています。 最終的な判断は都市計画課（0748-36-5510）です。 家タダでは、建て替えの可否と住宅ローンの取扱いを契約前に無料で調査します。

5｜地区計画・風景計画・伝統的建造物群保存地区 ― 外観と敷地のルール

近江八幡市では、建物の形・色・屋根・敷地の広さにルールがかかる場所が多くあります。

• 地区計画（市公式にページのある地区が43）：区域内で建築などを行うときは届出が必要。 小舟木エコ村は敷地面積の最低限度200㎡（住宅B地区は300㎡）、高さ10m、屋根は勾配10分の3以上、壁面後退あり。 ほかの地区の制限内容は本ページでは確認していません（未取得）。
• 風景計画：全市計画（地域別計画の区域を除く市内全域）では、3階建て以上・高さ10m以上・床面積1,000㎡超の建築物などに届出。 水郷・伝統的・歴史文化の各風景計画の区域では、建築物のデザインや色の届出が必要です。
• 重要伝統的建造物群保存地区（約13.1ha）：新築・改築、外観の変わる修繕、宅地造成、木竹の伐採に現状変更の許可申請。
• 重要文化的景観「近江八幡の水郷」（約579.8ha）：白王町、円山町、北之庄町、南津田町、船木町、安土町など。 建物の意匠を周辺の景観に合わせることが求められます。
• 風致地区：県の一覧に、所在地に近江八幡市を含む「箕作山東」が載っています。 風致地区では、建築物の新築・増改築、宅地の造成、木竹の伐採、建築物の色彩の変更などに市長の許可が必要です。

買ったあとで「思っていた家が建てられない」「外壁の色を変えられない」とならないように、 建て替えやリフォームを前提に買う方は、契約前に都市計画課で区域とルールを確認してください。 逆に、こうしたルールのある場所は、まわりの環境が急に変わりにくいという利点があります。

6｜築年の古い戸建を買うなら、耐震の診断と補助を先に確認する

近江八幡市の戸建の成約は中央の築年が2004年で、新しめの物件が多い市です。 それでも、上野町（4件・中央値640万円）のように価格の低い成約があり、古い建物が含まれている可能性があります。 昭和56年（1981年）5月31日以前に着工・完成した木造住宅を買う場合は、次の2つの制度を知っておいてください。

大事なのは順番です。 補助金は一般に、交付の決定を受ける前に工事の契約・着工をすると対象外になります。 近江八幡市のページの本文にはこの点の明記を確認できませんでしたが、申請の流れは市の建築課（0748-36-5544）で必ず確認し、 購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 決定 → 工事の契約の順で進めてください。 このほか市には、耐震シェルターの補助、ブロック塀等の撤去の補助、感震ブレーカーの設置補助のページがあります（金額は未取得）。 市は地震ハザードマップ（震度と建物被害の発生割合の予測）と活断層分布図も公開しています。

出典：近江八幡市「建築物の耐震診断、耐震改修に関すること」（2026年4月24日更新） https://www.city.omihachiman.lg.jp/kurashi/sumai/12/20644.html ／ 近江八幡市「地震ハザードマップ」 https://www.city.omihachiman.lg.jp/kurashi/sumai/12/20651.html

7｜車とバス ― 日曜・祝日は市民バスが走りません

近江八幡市は、陸地の9割が調整区域という、家と家のあいだが広い市です。 駅から離れた物件では、車が日常の足になります。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。
• 市民バス「あかこんバス」は、日曜日・祝日・年末年始（12月29日〜1月3日）が運休。 土曜日は令和6年4月から平日と同じ時刻表で運行しています。通学・通院で使う場合は、平日の時刻表を確認してください。
• 幹線道路の沿道かどうか。国道8号・国道421号・県道2号・県道26号の沿道には、地区計画で店舗や事業所の立地が進んでいる場所があります。 便利さと引き換えに、交通量と騒音を現地で確認してください。
• 成約個票の「徒歩15分」は安土駅の戸建2件。徒歩分数の記録が無い戸建もあります。 「最寄駅：近江八幡」と書かれていても、歩ける距離とは限りません。

8｜人口が減りはじめた市で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 近江八幡市の人口は、国勢調査で令和2年の81,122人から令和7年の79,546人へ、5年間で1,576人（1.9％）減りました（当方算出）。 その前の5年間は−616人（−0.8％）でしたので、減り方が大きくなっています。

• 買うときの利点：価格が急に上がる心配が小さく、落ち着いて選べる。 住宅地11地点のうち8地点は、前年比＋0.7％〜−0.9％です。
• 持っているあいだの注意点：上がっているのは駅に近い上位3地点と、商業地・工業地だけです。
• 売るときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 駅からの距離、区域区分、災害リスク、居住誘導区域の内外は、将来の売りやすさに関わります。

「長く住むための家」として買うなら、近江八幡市は、新しめの戸建が2,300万円前後で見つかる現実的な選択肢です。 一方、「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

9｜近江八幡市で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・地区計画・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

現在の近江八幡市は、平成22年（2010年）3月21日に、近江八幡市と安土町の1市1町が合併して誕生しました。 近江八幡市統計書の「旧市町の変遷」は、この合併を「新近江八幡市が誕生する」と記しています。 市の「都市計画法に基づく開発許可等の基準等に関する条例」にも、平成22年3月21日の日付があります。

市公式が語る近江八幡の歴史

市公式の「市の概要」は、市の歴史を次のようにまとめています。

信長の安土と、秀次の八幡。 この2つが、平成22年の合併で1つの市になったことになります。 重要伝統的建造物群保存地区について、市公式は、豊臣秀次により碁盤目状の街路割りがつくられ、 江戸時代から明治時代の町家や蔵が立ち並ぶ商家の町並みが残っていると説明しています。 白壁の土蔵造りと瓦屋根が特徴で、新町二・三丁目には重要文化財もあります。

碁盤目状の古い町割りは、いまの不動産にも関係します。 保存地区とその周辺では、前面道路の幅が狭い、間口が狭く奥行きが長い、といった敷地が残っている場合があります。 建て替えのときに道路後退（セットバック）が必要かどうか、接道の条件を必ず確認してください。 保存地区の区域内では、現状変更の許可申請が必要です。

地名「近江八幡」「八幡」「安土」の語源・由来を説明した記述は、市公式のページでは確認していません（未取得）。 このページでは、推測による地名の由来は載せていません。

明治22年の町村が、いまの小学校区に残っている

近江八幡市統計書の「旧市町の変遷」によると、明治22年4月1日の町村制施行で、 旧近江八幡市の区域には蒲生郡八幡町、宇津呂村、島村、岡山村、金田村、桐原村、馬淵村、武佐村と、野洲郡北里村が、 旧安土町の区域には蒲生郡安土村、老蘇村が置かれました。

※明治22年の町村名は統計書「旧市町の変遷」のPDFを当方が読み取ったもの、町村名と小学校名の対応は、名前が一致するものを当方が並べたものです。 旧町村の区域と現在の通学区域が一致することを確認したものではありません。沖島小学校（202人）は表に含めていません。

130年以上前の町村の名前が、12の小学校のうち11校の名前に残っています（桐原東小学校を含めて数えています）。 近江八幡市で物件を探すときは、「近江八幡市のどこか」ではなく「どの小学校区か」で考えると、整理がつきやすくなります。 人口も、通学も、市のハザードマップの図の分け方（八幡・島／北里・岡山・桐原／馬淵・武佐・金田／安土・老蘇）も、 この単位でまとまっているからです。

統計書によると、旧近江八幡市は八幡町・岡山村・金田村・桐原村・馬淵村の1町4村の合併で誕生し、 その後、武佐村と北里村が編入されました。旧安土町は安土村と老蘇村の2村の合併で誕生しています。 それぞれの年月日は、統計書のPDFから正確に読み取れなかったため、本ページには載せていません（未取得）。 明治22年の時点で、北里村だけが蒲生郡ではなく野洲郡でした。

琵琶湖・西の湖・沖島

市の面積177.45km²のうち、76.03km²（43％・当方算出）は琵琶湖です。 市公式の「市の概要」は、次の2つを市の特徴として挙げています。

• 沖島：「琵琶湖で最大の島である沖島を有しています」。沖島小学校があり、学区の人口は202人です。
• 西の湖：「ラムサール条約の登録湿地である西の湖は、琵琶湖で一番大きい内湖であり、 ヨシの群生地である水郷地帯は琵琶湖八景の一つに数えられています」。

この水郷が、平成18年1月26日に全国第1号の重要文化的景観として選定された「近江八幡の水郷」です。 現在の範囲は、公有水面・ヨシ地・集落・農地・里山を含む約579.8ha。 重要景観構成要素として13か所の建造物が選定されています。 水辺の風景は近江八幡市の魅力ですが、水辺に近い土地は、水害ハザードマップの確認が欠かせない土地でもあります。

市のシンボルと、市域の地理

都市計画課の窓口は、市役所本庁舎（桜宮町）ではなく、安土町小中にあります。 区域区分や地区計画の確認で窓口に行く方は、場所にご注意ください。

年表

※旧近江八幡市の市制施行日、武佐村・北里村などの編入の年月日、安土町の誕生の年月日、地名の由来は、 本ページでは確定できていません（未取得）。 出典：近江八幡市「市の概要」 https://www.city.omihachiman.lg.jp/gyosei/shokai/1/3484.html ／ 近江八幡市統計書（令和7年版）第1章 自然 https://www.city.omihachiman.lg.jp/material/files/group/105/nature1.pdf ／ 近江八幡市「市の花・木・鳥」 https://www.city.omihachiman.lg.jp/gyosei/shokai/1/3389.html ／ 近江八幡市「重要伝統的建造物群保存地区について」 https://www.city.omihachiman.lg.jp/kurashi/sumai/10/3804.html ／ 近江八幡市「重要文化的景観に関すること」 https://www.city.omihachiman.lg.jp/kurashi/sumai/10/3805.html

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