【明石市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

明石市の価格帯で、いくら得になるか

明石市の住宅地は1㎡あたり平均116,391円（35地点の単純平均）。市内の標準地は最高211,000円/㎡（太寺４丁目５２番）から最低29,000円/㎡（魚住町長坂寺字新池ノ内１３８０番１０）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が7.3倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて明石市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 兵庫県で人口が増えている、唯一の「市」

令和7年国勢調査（速報値）で明石市の人口は307,043人、世帯数は137,035世帯です（令和7年10月1日現在）。前回（令和2年）からの増減は＋3,442人・＋1.13％。同じ調査で兵庫県全体は5,323,825人で、前回から▲141,177人・▲2.58％でした。

ここが明石市を理解するうえでの出発点になります。兵庫県が公表した令和7年国勢調査の速報の概要には、次の2つの文があります。

「前回に続き増加したのは、中央区、明石市、兵庫区、灘区。」
「人口が増加した市区町は、前回の８市区から４市区に減少。」

中央区・兵庫区・灘区は神戸市の区ですから、兵庫県内で人口が増えた「市」は、明石市ただ1つということになります。増加数では県内2位、増加率では県内3位です。前回は8市区が増えていたものが4市区に半減したなかで、明石市は2回続けて増加した側に残りました。

ただし、ここから先を正確に書かなければなりません。「子育て支援が手厚いから子どもが増えて人口が増えた」という説明を見かけますが、明石市が公表している数字は、そうはなっていません。市が公表した令和7年中の人口動態（住民基本台帳ベース）は次のとおりです。

人口増加数 ＋252人（増加率0.8‰）。その内訳は、自然増加数 ▲707人（出生2,668人・死亡3,375人）と、社会増加数 ＋959人（転入11,372人・転出10,413人）。出生が死亡を上回っているわけではありません。死亡が出生を707人上回っており、それを転入超過959人が打ち消して、差し引き＋252人になっているという構造です。市公式の表現も「人口は１３年連続の増加となった」「社会動態は１３年連続の転入超過となった」の2つで、自然動態については「前年と比べ増加した」（＝マイナス幅が縮んだ）としています。

つまり明石市は「子どもがたくさん生まれている市」ではなく、「よそから人が移ってきている市」です。この区別は、住宅を買う側にとって実務的な意味を持ちます。転入超過で成り立っている需要は、住宅の供給と価格に直接ぶつかります。令和8年地価公示で明石市の住宅地が前年比＋5.0％（35地点・当方集計）と、兵庫県内40市区町村のうち変動率2位まで上がっているのは、この需要の形と無関係ではありません。

そしてもう一段、正確に書きます。増えているのは市全体ではありません。市が公表している令和7年中の地区別の増減は、本庁＋71人／大久保＋420人／魚住▲214人／二見▲25人。市全体の＋252人は、実質的に大久保地区の＋420人で成り立っています。魚住地区は214人減っており、二見地区も減っています。「明石市は人口が増えている」という一文で物件を選ぶと、実際には人口が減っている地区の物件を選んでしまう可能性があります。04章では、この大久保への集中が、地区計画・土地区画整理・地価・成約件数とどう重なっているかを具体的に見ていきます。

なお住民基本台帳にもとづく推計人口は、令和8年9月1日現在で307,048人・138,070世帯。地区別では本庁140,255人／大久保88,671人／魚住48,286人／二見29,836人です。市域は49.41km²で、周囲60.9km・東西15.6km・南北9.4km・海岸線15.9km。市公式は「市の東と北は神戸市と接し、西は加古川市、稲美町、播磨町と接しています」「東経135度の日本標準時子午線上にあります」「瀬戸内海に面しており、明石海峡をはさんで淡路島を眼前に臨むことができます」と記しています。

市街化区域と市街化調整区域

明石市は「明石都市計画区域」ではなく「東播都市計画区域」に属します。隣の加古川市も同じ東播都市計画区域です。明石市分の都市計画区域の総面積は4,941haで、これは市域49.41km²＝4,941haと一致します。つまり市域の全部が都市計画区域です。その内訳は市街化区域3,896ha（78.9％）／市街化調整区域1,045ha（21.1％）。兵庫県内では「市域のほとんどが市街化区域」に近い、めずらしい構造です。参考までに、同じ東播都市計画区域の加古川市は市街化調整区域が市域の70.9％を占めており、明石市とはほぼ正反対の構成になっています。明石市で物件を探すとき、「調整区域かどうか」でつまずく確率は、兵庫県内の他市より低いと言えます。ただしゼロではありません。

明石市の用途地域は全11種類で、市公式は「13種類の用途地域のうち11種類（第二種低層住居専用地域・田園住居地域を除く）を使用」と記しています。市街化区域3,896haの内訳の上位5種は上の表のとおりで、最大は第一種住居地域の1,126ha（28.9％）、次いで第一種中高層住居専用地域997ha（25.6％）、第一種低層住居専用地域516ha（13.2％）です。上位5種のほかは、近隣商業地域208ha（5.3％）・準工業地域180ha（4.6％）・準住居地域94ha（2.4％）・商業地域94ha（2.4％）・第二種住居地域68ha（1.7％）・第二種中高層住居専用地域56ha（1.4％）。住居系（第一種住居・第一種中高層・第一種低層・第二種住居・第二種中高層・準住居）を合計すると2,857ha＝市街化区域の73.3％（当方算出）。明石市は用途地域の構成からしても「住宅の市」だということが読み取れます。ただし同時に工業地域291ha＋工業専用地域266ha＋準工業地域180ha＝737ha（18.9％）が二見・貴崎などの臨海部にあり、令和8年地価公示の工業地3地点は前年比＋6.9％（当方集計）。住宅地の＋5.0％を上回る上がり方をしています。とくに注目したいのが第一種低層住居専用地域が516ha・13.2％あることです。大阪府下の門真市では第一種低層住居専用地域が10ha（市街化区域の0.8％）しかありませんが、明石市にはその50倍以上の面積があります。「戸建だけの閑静な住宅地」という用途規制が、制度として実際に広く存在する市です。

※明石市「都市計画の概要（資料）」。用途地域11種の合計3,896haが市街化区域の面積と一致することを当方で検算しています。建ぺい率・容積率は同資料に併記されたものです。

地価公示 ― 35地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、明石市の住宅地の標準地は35地点。 単純平均は1㎡あたり116,391円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋5.0％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

明石市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 明石市の住宅地の平均価格は13位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第6位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

明石市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地35地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で7.3倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

明石市を数字で見ると、兵庫県のなかで完全に例外的な位置にいます。 令和7年国勢調査（速報値）で、兵庫県全体の人口は▲141,177人・▲2.58％。 そのなかで人口が増えたのは中央区・明石市・兵庫区・灘区の4市区だけでした。 中央区・兵庫区・灘区は神戸市の区ですから、 兵庫県内で人口が増えた「市」は、明石市ただ1つということになります。 兵庫県の公表資料の逐語は次のとおりです。

明石市の増加は＋3,442人・＋1.13％で、増加数は県内2位、増加率は県内3位。 前回は8市区が増えていたものが4市区に半減したなかで、明石市は2回続けて増加側に残りました。 そして令和8年地価公示の住宅地は、35地点の単純平均で前年比＋5.0％（当方集計）。 当方が同じ方法で集計した兵庫県内40市区町村のうち、変動率は2位です。

芦屋・西宮・伊丹の＋3.9％、神戸市全体の＋2.9％を、明石市の＋5.0％が上回っています。 価格の絶対水準では芦屋市の3分の1以下、西宮市の4割ほどですが、 動いている速さでは阪神間の高級住宅地を上回るというのが、いまの明石市です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点を集計した自算値。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。 県内の順位は住宅地の標準地が3地点以上ある40市区町村を母数としています。

ここから先が、いちばん大事な部分です ― 増えているのは「転入」であって「出生」ではない

「明石市は子育て支援が手厚いから、子どもが増えて人口が増えた」という説明を 見かけることがあります。明石市自身が公表している数字は、そうなっていません。 市が公表した令和7年中の人口動態（住民基本台帳ベース）を、そのまま並べます。

死亡3,375人が出生2,668人を707人上回っています。 それを転入超過の959人が打ち消して、差し引き＋252人になっている。 これが明石市の人口増加の中身です。市公式の表現も次の2つです。

自然動態については「前年と比べ増加した」という表現になっていますが、 これはマイナス幅が707人まで縮んだという意味であって、 出生が死亡を上回ったという意味ではありません。

では、なぜこの区別が住宅を買う人にとって重要なのか。 理由は3つあります。

• 転入超過による需要は、住宅市場に直接ぶつかる。 出生で増える人口は、住宅を買うまでに20年以上かかります。 転入で増える人口は、その年のうちに住まいを探します。 明石市の転入は年間11,372人。この人たちが賃貸と売買の両方で住まいを探すので、 需要は短期で価格に反映されます。住宅地＋5.0％という数字は、この構造と整合します。
• 転入は、条件が変われば止まりうる。 出生で増えた人口は減りませんが、転入超過は他の市との相対的な条件で決まります。 13年連続という実績は重いものの、 「人口が増え続ける市だから値下がりしない」と読むのは危険です。 現に社会増加数は前年比▲470人、転入数も前年比▲593人と、 増加の勢いそのものは前年より落ちています。
• 自然減▲707人は、確実に続く。 出生2,668人・死亡3,375人という構造は、 今後さらに死亡が増える方向にあります。 転入超過がいまの水準を保てなくなった時点で、市全体の人口は減少に転じます。 この2つの力の綱引きが、明石市の不動産の長期の前提です。

そして、増えているのは市全体ではありません ― 実質「大久保だけ」

市が公表している令和7年中の地区別の人口増減は、次のとおりです。

大久保地区の＋420人だけで、市全体の＋252人を超えています。 本庁地区は＋71人、二見地区は▲25人、そして魚住地区は▲214人。 「明石市は人口が増えている」という一文だけで物件を選ぶと、 実際には人口が減っている地区の物件を選ぶことになりかねません。

ここで押さえておきたいのが、魚住地区が市の立地適正化計画で 「主要地域拠点」に位置づけられていることです。 市が拠点として都市機能と居住を誘導しようとしている地域が、 市内でいちばん人口を減らしている。 これは矛盾ではなく、だからこそ拠点に指定されていると読むべき数字です。 立地適正化計画の目標指標も、居住誘導区域内の人口密度を 現況（2020年）78.6人/ha → 目標（2040年）78.6人/ha、 つまり「現在の居住誘導区域内の人口を維持すること」に置いています。 増やすのではなく、維持する。これが明石市の公式な目標です。

出典：明石市「令和7年中の人口動態」 //www.city.akashi.lg.jp/documents/24445/nenkan_r7.pdf ／ 明石市「明石市の人口（推計人口）」 //www.city.akashi.lg.jp/soumu/j_kanri_ka/shise/toke/akashinojinko/index.html ／ 兵庫県「令和7年国勢調査 速報値の概要」 //web.pref.hyogo.lg.jp/kk11/jinkou-tochitoukei/documents/r7kensokugaiyou.pdf ／ 明石市「立地適正化計画（概要版）」 //www.city.akashi.lg.jp/documents/34078/ritteki_gaiyouban_240531.pdf （地区別の増減は市公表PDFからの抽出で、確度は中としています）

その大久保に、制度と事業が集中している

ここからが、明石市のページでいちばん書きたかった部分です。 人口が増えている大久保地区に、市の制度と事業も集中しています。 まず地区計画です。明石市には32地区の地区計画があり、そのうち21地区が 「大久保町〜」または「大久保駅南地区」という名前です（市が公表している一覧から当方が数えた自算値。 内訳は「大久保町〜」が20地区、「大久保駅南地区」が1地区）。

32地区のうち21地区が大久保。しかも最大の36.0ha（大久保町八木地区）が令和2年決定と 新しい。 明石市の住宅地の地区計画は、平成6年の大久保駅南地区から令和5年の大久保町丁田地区まで 30年にわたって大久保に積み上がり続けてきたことになります。

さらに、市街地開発事業で見ても同じ方向です。市公式の逐語を2つ引きます。

いま明石市で面的に土地の基盤が新しくなっているのは、 大久保駅前（東西工区）と西明石（鳥羽新田）の2か所だけです。 そして明石駅前の市街地再開発は、市自身が「全ての地区で事業を完了しています」と はっきり書いています。

制度・事業・人口・地価が、同じ場所で一致している

ここまでの事実を、大久保という1か所に並べ直してみます。

人口が増えている場所と、地区計画が集中している場所と、 土地区画整理が動いている場所と、地価が最も上がっている場所と、 物件が最も多く売買されている場所が、すべて同じ「大久保」です。

ただし、ここで因果を断定するのは正確ではありません。 「地区計画をたくさん作ったから人口が増えた」のか、 「人口が増えたから地区計画が必要になった」のか、 あるいは両方が別の要因の結果なのか。 明石市が公式にその因果を説明している資料は、本ページ作成時点で確認できていません。 本ページでは「同じ場所で一致している」という事実の指摘にとどめます。 そのうえで、買う側にとって実務的に意味があるのは次の点です。

• 大久保で物件を探すと、地区計画の区域に当たる確率が市内で最も高い。 地区計画の区域では、建ぺい率・容積率とは別の、その区域だけのルール （壁面の位置、最低敷地面積、建物の形態や用途の制限など）が定められていることがあります。 明石市の各地区計画の制限内容は、本ページでは確認できていません（未取得）。 必ず市のまちづくり担当で制限内容をご確認ください。
• 大久保駅前（東西工区）は土地区画整理が事業中。 区画整理の区域内では、換地・仮換地の状況によって 登記上の地番と実際の位置が一致しない期間があります。 区域内かどうか、換地処分が済んでいるかどうかを確認してください。 各事業の区域面積・施行期間・保留地の有無は未取得です。
• 大久保は「駅近」を買うエリアではない。 成約117件の平均徒歩は15分で、市内の駅別で最も長い数字です。 明石駅・西明石駅の平均徒歩11分と比べると、駅勢圏の性格が違います。

出典：明石市「地区計画」 //www.city.akashi.lg.jp/tosei/tokei_ka/machizukuri/toshi/toshi/chikukeikaku/chikukeikaku-04.html ／ 明石市「市街地再開発事業」 //www.city.akashi.lg.jp/tosei/tokei_ka/machizukuri/toshi/shigaichi/saikaihatsu.html ／ 明石市「市街地開発事業（土地区画整理事業）」 //www.city.akashi.lg.jp/tosei/tokei_ka/machizukuri/toshi/shigaichi/kaihatsu.html ／ 国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・明石市732件）

子育て支援は、制度名と開始年度で見る

明石市の人口の話をすると必ず出てくるのが子育て支援です。 ここでは市公式に制度名・対象・開始年度が明記されているものだけを挙げます。

ここまでが、市公式で確認できた範囲です。 よく「明石市の5つの無料化」という言い方を見かけますが、 そのパッケージ名を使って説明している市公式ページを特定できませんでした（未取得）。 とくに中学校給食費の無償化については、 市公式からリンクされている教育委員会の「中学校給食への取り組み」ページが robots.txt により取得できず、本ページでは中学校給食費の金額も実施方式も書けていません。 小学校については月額4,340円、 「週5日間の完全給食を、それぞれ各校単独調理方式で実施」、献立は「全市統一献立」 というところまで確認できています。

そして、いちばん大事な留保です。 明石市が13年連続で人口を増やしていることと、これらの制度との因果関係を、 明石市自身が公式に説明した資料は確認できていません。 本ページでは「制度がある」「人口が増えている」「その増加は転入超過による」という 3つの事実を並べるだけにとどめ、 「子育て支援があるから人が集まり、地価が上がった」という因果は断定していません。 判断材料としてご自身でお考えください。

なお、実務的に効いてくる数字として待機児童も挙げておきます。 2018年度の571人をピークに、2023年度は44人まで減りました。 ただし2024年度50人・2025年度56人と直近3年は微増しています。 2025年度の内訳は0歳1人・1歳15人・2歳22人・3歳16人・4歳2人・5歳0人で、 1〜2歳で全体の66％を占めます。「待機児童ゼロ」ではありません。

令和8年地価公示 ― 住宅地35地点を全部並べる

ここからは土地の値段そのものを見ます。 明石市には令和8年地価公示の標準地が住宅地35地点・商業地13地点・工業地3地点の合計51地点 あります。まず住宅地35地点を、価格の高い順に全部並べます。

35地点のうち、前年比がマイナスなのは港町5番17（▲1.6％）の1地点だけです。 横ばいが魚住町長坂寺（0.0％）、前年に同一番号がなく前年比を出せないのが大久保町山手台2丁目。 残る32地点はすべてプラスで、しかもそのうち13地点が＋6.0％以上です。 最大は二見町東二見字城ノ上の＋7.9％、次いで大久保町大窪の＋7.8％、藤江字中尾の＋7.7％。

ここで気づいていただきたいのが、上昇率と価格水準の関係です。 価格上位の太寺4丁目（211,000円/㎡）は＋2.4％、山下町（205,000円/㎡）は＋1.5％。 一方、価格下位の二見町東二見字城ノ上（82,000円/㎡）は＋7.9％、 大久保町谷八木（83,000円/㎡）は＋7.1％。 明石市では、価格の低いエリアほど上昇率が高いという傾向がはっきり出ています。 市全体の＋5.0％という数字は、中心部が引っ張っているのではなく、 大久保・二見・藤江といった西側が押し上げている結果です。

地積（標準地の面積）も見ておきます。 35地点のうち最小は魚住町西岡の72㎡、最大は魚住町長坂寺の271㎡。 100㎡台〜200㎡台が中心で、大久保町高丘3丁目264㎡・大久保町西嶋247㎡のように 200㎡を超える区画も市内にあります。 これは成約データとも整合していて、 戸建322件の平均面積（土地）は122㎡、マンション410件の平均専有は70㎡です。 門真市（戸建の平均延床63㎡）のような狭小の市とは、土地の作りが違います。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 所在地番は鑑定評価書情報にある表記（市名は省略）です。

商業地13地点・工業地3地点 ― 住宅地より動いているのは工業地

商業地13地点を個別に見ると、次のとおりです。

商業地の最高は本町1丁目の550,000円/㎡ですが、上昇率は＋1.5％と市内商業地で最も低い水準です。 逆に上昇率が最も高いのは小久保1丁目の＋8.3％。 住宅地と同じく、商業地でも「高いところは動かず、安めのところが上がっている」という 構図になっています。

工業地は3地点で、大道町2丁目11番2が89,000円/㎡（＋4.1％）、 二見町南二見17番12外が62,500円/㎡（＋9.6％）、 貴崎5丁目89番5外が48,000円/㎡（＋6.9％・地積40,970㎡）。 平均＋6.9％は住宅地の＋5.0％を上回ります。 明石市の市街化区域には工業地域291ha・工業専用地域266ha・準工業地域180haの計737ha（18.9％）が あり、その多くが二見・貴崎などの臨海部にあります。 住宅地を探す場合でも、隣接する用途地域が何かは必ず確認してください。

実際に売買されている価格 ― 戸建2,800万円とマンション1,300万円

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、 直近4四半期（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）の明石市の成約は732件です。 これは国土交通省が公表しているデータで、家タダ自身の成約実績ではありません。

明石市の最大の特徴は、戸建とマンションで価格帯が2倍以上ちがうことです。 戸建2,800万円に対してマンション1,300万円。 しかも件数はマンションのほうが多く、732件のうち410件（56％）がマンションです。 平均築年を見ると、戸建が2006年、マンションが1994年。 マンションのほうが12年古い。 この築年差が、価格差のかなりの部分を説明しています。 「明石市の相場はいくら」という一つの数字で考えると、実際の物件価格と大きくずれます。

仲介手数料の上限額で言うと、戸建2,800万円なら99万円、 マンション1,300万円なら49万5,000円。 どちらを探すかで、0円にできる金額がほぼ倍ちがいます。

最寄駅別の成約

大久保の2,700万円と土山の1,100万円で2.5倍です。 ただし、この差を「駅の格の差」と読むのは正確ではありません。 明石市はマンションが56％を占める市ですから、 駅別の中央値はその駅圏でマンションと戸建のどちらが多く出ているかに強く引っ張られます。 大久保の2,700万円は戸建中央値2,800万円に近く、 土山の1,100万円はマンション中央値1,300万円に近い。 「安い駅」ではなく「マンションがよく出ている駅」だと読むほうが実態に合います。

町丁目別の成約 ― 藤江2,800万円と松が丘980万円で2.9倍

最高の藤江2,800万円と最安の松が丘980万円で2.9倍。 地価公示の7.3倍より小さくなっています。理由は面積です。 藤江の平均102㎡に対して松が丘は70㎡。 松が丘の地価公示（松が丘5丁目155番）は155,000円/㎡で、市内35地点のうち6位という高さです。 土地の単価は市内上位なのに、成約中央値は市内最安。 これは「松が丘が安い街」なのではなく、 松が丘では70㎡クラスの物件（マンション中心）がよく流通しているということです。

明石市のデータでいちばん誤解されやすいのがここです。 大久保町と魚住町はどちらも平均108㎡で件数も同じ104件ですが、 中央値は2,100万円と1,400万円で700万円の差があります。 面積が同じなら、この差は土地の単価と建物の築年で説明されます。 実際、大久保町の標準地は81,500〜165,000円/㎡、 魚住町の標準地は29,000〜114,000円/㎡でした。 町名で相場を決めつけず、必ず面積あたりで比較してください。

実際の成約は、こんな中身です

この表から読み取れることが3つあります。

• 戸建は土地80〜130㎡が中心。地価公示の標準地が72〜271㎡だったことと合わせると、 明石市の住宅の敷地は「狭小ではないが、広大でもない」水準です。 戸建322件の平均土地面積122㎡は、約37坪にあたります。
• マンションは築1982〜1999年が中心で、1,300万円前後に集まっている。 築年が20年以上ちがっても価格が同じという例（中朝霧丘1999年築と中崎1982年築が同じ1,300万円）もあります。 築年だけで判断せず、管理組合の運営状況・修繕積立金の水準・ 長期修繕計画と大規模修繕の履歴を必ず確認してください。
• 最寄駅に「山陽魚住」「山陽明石」「土山」が出てくる。 JR魚住駅と山陽魚住駅、JR明石駅と山陽明石駅はそれぞれ別の駅です。 そして土山駅の所在市は、明石市・加古川市のどちらの公式ページでも確認できていません（未取得）。 広告の「最寄駅」と「住所」は別物として確認してください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・明石市732件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 面積・築年は公表値を四捨五入した区分値です。徒歩分数が公表されていないものは「—」としています。 また成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、 土地単独の成約中央値は掲載していません。

まとめ：明石市は「県内で唯一人口が増えている市」。ただし中身を見て選ぶ

明石市の住宅地の平均価格116,391円/㎡は、 当方の集計で兵庫県内40市区町村のうち13位、 神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは6位。 変動率＋5.0％は県内2位、25市のなかでも2位です。 「価格の水準は県内の真ん中よりやや上、上がり方は県内トップクラス」というのが、 数字で見た明石市の位置です。

そしてその内側では、次のことが起きています。

• 兵庫県内で人口が増えた「市」は明石市だけ。ただし増えているのは転入であって出生ではない。 自然増加は▲707人、社会増加が＋959人。
• 市全体の＋252人は、実質「大久保地区の＋420人」。魚住地区は▲214人、二見地区は▲25人。
• その大久保に、地区計画・土地区画整理・成約件数・地価上昇率が集中している。 ただし因果は市公式に書かれていないので、本ページでは断定しない。
• 明石駅前の市街地再開発は完了している。市公式が「全ての地区で事業を完了しています」と明記。
• 価格が低いエリアほど上昇率が高い。市内最高の太寺4丁目は＋2.4％、 市内最安層の二見町東二見字城ノ上は＋7.9％。

明石市で物件を選ぶときに確認していただきたいのは、次の5点です。

• その物件の地区は、人口が増えている地区か減っている地区か （大久保＋420／本庁＋71／二見▲25／魚住▲214）
• 地区計画の区域内か（市内32地区。大久保に集中。制限内容は市で要確認）
• 土地区画整理の区域内か（事業中は大久保駅前 東西工区／西明石 鳥羽新田の2地区）
• 市街化区域か市街化調整区域か（市域の78.9％が市街化区域。都市計画税0.3％の有無に直結）
• 最寄駅はJRか山陽電鉄か、そして土山駅なら住所はどちらの市か

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。

空から見た、この50年の明石市

明石市が市制を施行したのは大正8年（1919年）11月1日。市公式は「当時の明石町が市となり、兵庫県では4番目の市として明石市が誕生しました。人口は約3万2千人、面積は7.7平方キロメートルでした。」と記しています。いまの市域49.41km²に対して、市制当時はわずか7.7km²。その後「昭和17年（1942年）に林崎村を、26年（1951年）には大久保町、魚住村、二見町を合併して、今の明石市の形となりました」とあるとおり、市域の約84％は、戦中・戦後の2度の合併で加わった土地です。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。左の写真は、大久保町・魚住村・二見町が明石市になってから20数年後の姿にあたります。右の写真では、地区計画32地区のうち21地区が置かれた大久保の市街地が広がり、明石駅前には平成29年3月に完了した地下2階地上34階建（共同住宅216戸）が建ち、臨海部の工業地が埋まっています。そして、いま地価が最も上がっているのも、最も安いのも、どちらも1951年に合併で加わった西側の地域です。大久保町大窪の＋7.8％も、二見町東二見字城ノ上の＋7.9％も、市内最安の魚住町長坂寺の29,000円/㎡も、すべて戦後編入の地域にあります。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28670〜28672・y13017〜13018）で切り出しています。

明石市の公式資料には2系統の地域区分があります。1つは推計人口の集計に使われる4地区（本庁・大久保・魚住・二見）、もう1つが立地適正化計画の拠点区分です。立地適正化計画（2023年〈令和5年〉4月1日公表）は、中心拠点＝ＪＲ・山陽明石駅周辺と、主要地域拠点5つ＝JR朝霧駅周辺区域（明石東部地域）／JR西明石駅周辺区域（西明石地域）／JR大久保駅周辺区域（大久保地域）／JR魚住駅周辺区域（魚住地域）／山陽東二見駅・山陽西二見駅周辺区域（二見地域）を定めています。本ページのエリアガイドは、この立地適正化計画の拠点区分（中心＋5地域）を使います。市が「ここに都市機能と居住を誘導する」と公式に決めた区分だからです。ここに、令和8年地価公示の全51地点（住宅地35・商業地13・工業地3）、国土交通省の成約価格情報（駅別・町丁目別・個票）、市の地区計画32地区、令和7年中の地区別人口増減を重ねて整理します。なお、各町丁目がどの拠点区分に属するかを町名単位で示した公表資料は確認できていないため、以下は駅名・成約データの最寄駅・地価公示の所在地番にもとづく整理である点をお断りしておきます。また立地適正化計画の居住誘導区域・都市機能誘導区域の面積も未取得で、区域図は市の「あかし地図情報」上でのみ確認できます。

※エリア区分と各エリアの記述は、明石市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

明石市は東西15.6km・南北9.4km・海岸線15.9kmという、東西に細長く海沿いに伸びた市です。その細長い市域に、JRと山陽電鉄の2本の鉄道がほぼ並行して東西に走っています。市公式の自転車等放置禁止区域・駐輪場の一覧から整理すると、JR側が朝霧・明石・西明石・大久保・魚住の5駅（＋所在市が確認できない土山駅）、山陽電鉄側が12駅。東西方向の移動は鉄道が2本あるぶん選択肢が多く、南北方向は9.4kmしかないというのが、この市の交通の骨格です。立地適正化計画も、中心拠点＝ＪＲ・山陽明石駅周辺、主要地域拠点＝朝霧・西明石・大久保・魚住・二見（東二見／西二見）と、すべて鉄道駅を軸に設定されています。

※乗降人員・乗車人員は、JR・山陽電鉄とも本ページでは記載していません（未取得）。明石市統計書で駅別の乗降人員を掲載した表を特定できなかったためです。推測で数字を置かない方針のため、表の人員欄はすべて「—」としています。

路線名についても、明石市の公表資料に正式な路線名の記載を確認できていません。本ページの「JR」「山陽電鉄」という表記は、市公式が自転車等放置禁止区域・駐輪場の案内で用いている呼び方（「JR朝霧駅」「JR・山電明石駅」「山陽電鉄各駅周辺」など）に合わせたものです。

駅の数え方についても、市公式に「市内の駅は◯駅」という記載はありません。上の表は、市公式の自転車等放置禁止区域と公共有料駐輪場・無料駐輪場の対象駅から当方が整理したもので、JR側が朝霧・明石・西明石・大久保・魚住の5駅（＋土山駅）、山陽電鉄側が山陽明石・大蔵谷・人丸前・西新町・林崎松江海岸・藤江・中八木・江井ヶ島・西江井ヶ島・山陽魚住・東二見・西二見の12駅という内訳です（当方集計）。

とくに注意していただきたいのが、同じ地名で事業者の違う駅が3組あることです。JR明石駅と山陽明石駅は別の駅、JR魚住駅と山陽魚住駅も別の駅、東二見・西二見は山陽電鉄の駅です。物件広告で「明石駅徒歩◯分」「魚住駅徒歩◯分」と書かれていても、どちらの駅かで所要時間も生活動線も変わります。国土交通省の成約価格情報でも、明石市の物件の最寄駅として「明石」「山陽明石」「魚住」「山陽魚住」がそれぞれ別に記録されています。

そして最も慎重に扱うべきなのが土山駅です。明石市は「JR土山駅周辺」を自転車等放置禁止区域に指定し、有料駐輪場を2か所運営していますが、駅そのものの所在市を明記した公式ページは、明石市・加古川市のどちらでも特定できませんでした（未取得）。国土交通省の成約価格情報では、土山駅を最寄りとする物件が明石市で61件、加古川市で28件記録されています。本ページでは土山駅の所在市を断定しません。土山駅徒歩圏の物件を検討される場合は、住所が明石市か加古川市かを必ず登記簿・重要事項説明書でご確認ください。固定資産税・都市計画税の税率、学区、こども医療費助成、給食費はすべて住所地の市の制度が適用されます。明石市と加古川市では、これらの条件が実際に異なります。

道路

正直にお断りしておきます。明石市内を通る国道・高速道路の路線名やインターチェンジ名について、明石市公式での記載を確認できませんでした（未取得）。本ページは推測で数字や固有名詞を書かない方針のため、道路の個別名称は記載していません。検討中の物件の前面道路や周辺の幹線道路については、現地の確認と市の担当課へのお問い合わせをおすすめします。

市公式から確認できる地理の条件は次のとおりです。市域面積は49.41km²、周囲60.9km、東西15.6km、南北9.4km、海岸線15.9km。市公式は「東経135度の日本標準時子午線上にあります」「瀬戸内海に面しており、明石海峡をはさんで淡路島を眼前に臨むことができます」と記しています。南北9.4kmという幅は、自転車で端から端まで動ける距離です。実際、明石市は自転車等放置禁止区域と駐輪場の整備に独立したページ群を割いており、JR5駅・山陽電鉄12駅のほぼすべてに駐輪場を用意しています（山陽電鉄は山陽明石・東二見を除く各駅が無料駐輪場の対象）。駅から少し離れた物件でも、自転車を前提にすれば生活動線が成立する市だと言えます。

市のコミュニティバスはＴａｃｏ（たこ）バスです。鉄道が東西2本という構造上、南北方向の公共交通をどう確保するかが市の課題になりますが、Ｔａｃｏバスの路線・本数・運賃の詳細は本ページでは確認していません。駅から遠い物件を検討される場合は、Ｔａｃｏバスの路線図と時刻表を必ず現物でご確認ください。成約データを見ると、明石市の駅別の平均徒歩分数は大久保15分・朝霧14分・土山14分・魚住12分と、10分を超える駅が多くなっています。「駅徒歩15分」が標準的な市だという前提で、現地の坂・歩道・夜間の明るさを確認する価値があります。

土地の基盤整備という点では、市街地開発事業のうち事業中なのは土地区画整理の2地区（大久保駅前（東西工区）／西明石（鳥羽新田））だけです。市公式は「10地区を都市計画決定し、このうち8地区が整備済、2地区が事業中です」と記しています。一方、市街地再開発事業については「東仲ノ町地区と明石駅前南地区を都市計画決定しており、全ての地区で事業を完了しています」と明記されています。明石市の面的整備は、駅前再開発のフェーズを終えて、大久保と西明石の区画整理に移っていると読むことができます。

※明石市内の国道・県道・高速道路の路線名、インターチェンジ名、駅別の乗降人員、Ｔａｃｏバスの路線・運賃は、本ページ作成時点で明石市公式からの取得ができていません（未取得）。出典：明石市「明石市のあらまし」//www.city.akashi.lg.jp/seisaku/kouhou_ka/shise/gaiyo/aramashi/index.html ／明石市「自転車等放置禁止区域」//www.city.akashi.lg.jp/doboku/kouan_ka/jitensya/kinshi-top.html ／明石市「自転車駐車場（駐輪場）」//www.city.akashi.lg.jp/doboku/kouan_ka/jitensya/tyuurin-top.html ／明石市「山陽電鉄各駅周辺の駐輪場」//www.city.akashi.lg.jp/doboku/kouan_ka/jitensya/tyuuirin/sanden/tyuurin-sanden-top.html ／明石市「Ｔａｃｏバス」//www.city.akashi.lg.jp/machizukuri/kotsu/kokyo/taco-bus/index.html ／明石市「市街地開発事業」//www.city.akashi.lg.jp/tosei/tokei_ka/machizukuri/toshi/shigaichi/kaihatsu.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

明石市の固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％で、いずれも市公式の「都市計画税」のページに明記されています（当方確認済み）。都市計画税の課税対象は市の公式表現で「都市計画法による市街化区域内の土地・家屋」です。明石市は市域の78.9％（3,896ha）が市街化区域なので、大半の物件が都市計画税の対象になります。合計すると課税標準額の1.7％が毎年かかる計算です。なお都市計画税の税率0.3％は、地方税法が定める制限税率いっぱいの水準です。

賦課期日は毎年1月1日で、その日現在の所有者に1年分が課税されます。年の途中で売買した場合、日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。明石市の戸建の成約中央値は2,800万円ですから、この精算金も相応の額になります。

納期は市公式の表現で「5月、7月、12月、2月の4回」。納税通知書は「毎年5月中旬に発送」されます。4月に引き渡しを受けた場合、最初の納税通知書は翌年の5月まで届きませんので、初年度の負担がいつから発生するのかは、精算書で確認してください。

課税標準は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）です。住宅用地には課税標準の特例（小規模住宅用地は固定資産税で評価額の6分の1、都市計画税で3分の1）が地方税法で定められていますが、明石市の公表資料でこの特例の記載を確認できていません（未取得）。同様に新築住宅の減額措置についても、明石市公式での記載を確認できていません。全国共通の制度ではありますが、本ページでは推測で数字を書かない方針のため、明石市の名では断定していません。適用の有無と内容は、必ず明石市の税務担当または納税通知書でご確認ください。

なお明石市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均116,391円で、当方の集計では兵庫県内40市区町村のうち13位、神戸市の9区と町を除いた25市のなかでは6位という水準です。芦屋市394,736円/㎡・西宮市293,355円/㎡といった阪神間の市と比べれば、毎年の保有コストの絶対額は軽い部類に入ります。ただし明石市の戸建の成約は平均土地面積122㎡で、小規模住宅用地の特例（一般に200㎡まで）の範囲に収まる物件が多い一方、大久保町高丘の標準地264㎡・大久保町西嶋247㎡のように、200㎡を超える区画も市内には相応にあります。土地が広い物件では、固定資産税の計算が「200㎡まで」と「200㎡超」の二段構えになる点にご注意ください。

免税点

同一人が明石市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。納税通知書は市公式の表現で「毎年5月中旬に発送」され、「5月、7月、12月、2月の4回」に分けて納付します。第3期が12月、第4期が翌年2月という並びで、年内最後の納付が12月に来ます／賦課期日（毎年1月1日）現在の所有状況で課税

※税率・免税点は明石市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害警戒区域は29箇所。すべて急傾斜地で、土石流・地すべりはゼロ

兵庫県が公表している土砂災害警戒区域等の指定状況（令和8年6月30日時点）で、 明石市の数字は次のとおりです。

明石市の土砂災害警戒区域は29箇所で、すべて急傾斜地の崩壊です。 土石流と地すべりの指定はゼロ。 兵庫県全体で21,553箇所という規模のなかで、29箇所というのは極端に少ない水準です。 参考までに、西宮市は土砂災害警戒区域261箇所・特別警戒区域132箇所（同じ令和8年6月30日現在）。 隣の加古川市は85箇所で、そのうち56箇所が土石流です。 同じ東播都市計画区域にありながら、明石市と加古川市では災害の型がまったく違います。

この違いは、住宅を買う側にとって実務的な意味を持ちます。 土石流の警戒区域は谷筋に沿って指定されるので、 北部に山地を抱える市では、まとまった区域が生じます。 明石市は市域49.41km²・南北9.4km・海岸線15.9kmという東西に細長い海沿いの市で、 谷筋そのものが少ない。 残る29箇所の急傾斜地は、朝霧・大蔵谷など高低差のある住宅地に点在していると考えられますが、 具体的な指定箇所の位置は、必ず明石市ハザードマップと兵庫県の指定状況でご確認ください。

ただし「災害リスクが低い市」と単純化してはいけません。 土砂災害の指定が少ないぶん、明石市のリスクは別の方向に集中しています。 次の項で扱います。

※土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の市内箇所数は確認できていません（未取得）。 兵庫県の指定状況PDFは警戒区域（イエロー）の集計のみを掲載しています。 出典：兵庫県「土砂災害警戒区域等の指定状況」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf （令和8年6月30日時点）

2｜明石市のリスクは「津波・高潮」の側にある

明石市は市公式が「瀬戸内海に面しており、明石海峡をはさんで淡路島を眼前に臨むことができます」 と記す市で、海岸線は15.9kmあります。 市域の南辺がまるごと海に面しているということです。

市は明石市ハザードマップ（2022年改訂・冊子版38ページ）を公表しており、 その構成は次のとおりです。

洪水が5面、高潮が3面、津波が2面。 市域を東西に分割して、これだけの図面が作られているということ自体が、 明石市のリスクが海側にあることを示しています。 とくに高潮と津波の想定区域図が別々に作られている点は見落とされがちです。 高潮は台風など気象によるもの、津波は南海トラフ巨大地震によるもので、 浸水する範囲も深さも別に想定されています。

物件の住所で、この4種類（洪水・浸水継続時間・高潮・津波）と液状化を すべて確認してください。 ハザードマップの区分は「地震編／風水害編」に分かれているので、 片方だけ見て安心しないことが大切です。

※想定浸水深の具体値と、対象河川名は確認できていません（未取得）。 市の公表PDFが地図面で、文字として取得できなかったためです。 また内水（雨水出水）浸水想定区域の公表の有無も確認できていません。 浸水深は物件の住所ごとに必ず現物のハザードマップでご確認ください。 出典：明石市「明石市ハザードマップ（2022年改訂）」 //www.city.akashi.lg.jp/anzen/anshin/bosai/hazardmap/hazardmap2022.html ／ //www.city.akashi.lg.jp/anzen/anshin/bosai/hazardmap/hazardmap202203.html

3｜地区計画32地区 ― 大久保で物件を探すなら、まずここを確認する

明石市には地区計画が32地区あります。 そのうち21地区が「大久保町〜」または「大久保駅南地区」という名前です （市が公表している一覧から当方が数えた自算値）。 最大は大久保町八木地区の36.0ha（令和2年8月31日決定）、 次いで大久保駅南地区31.0ha、大久保町西脇地区26.9ha。 全32地区の一覧は04章に掲載しています。

地区計画の区域内では、建ぺい率・容積率とは別に、 その区域だけの建築ルールがかかります。 一般には建築物の用途の制限、壁面の位置の制限、最低敷地面積、 建築物の高さや形態意匠の制限などが定められますが、 明石市の各地区計画の制限内容は、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）ので、 本文では「制限がかかっている可能性がある」という以上のことは書いていません。

実務的に効いてくるのは、次の3点です。

• 建て替えのときに効く。いま建っている家がルールに適合していても、 建て替えの計画がルールに合わなければ建てられません。 中古戸建を買って将来建て替えるつもりなら、購入前に確認が必要です。
• 最低敷地面積が定められていると、土地の分割ができない。 広い土地を買って半分売る、二世帯で分けるといった選択肢が制度上ふさがることがあります。
• 大久保では、当たる確率が市内で最も高い。 大久保町の広い範囲が地区計画の区域に入っています。 大久保で物件を探すなら、地区計画の有無は最初に確認する項目だと考えてください。

出典：明石市「地区計画」 //www.city.akashi.lg.jp/tosei/tokei_ka/machizukuri/toshi/toshi/chikukeikaku/chikukeikaku-04.html

4｜用途地域は11種類。第一種低層住居専用地域が516haある

明石市の用途地域は全11種類で、市公式は 「13種類の用途地域のうち11種類（第二種低層住居専用地域・田園住居地域を除く）を使用」と記しています。 市街化区域3,896haの内訳は次のとおりです。

住居系（第一種住居・第一種中高層・第一種低層・第二種住居・第二種中高層・準住居）の合計は 2,857ha＝市街化区域の73.3％（当方算出）。 明石市は、用途地域の構成からしても「住宅の市」です。

とくに注目していただきたいのが、第一種低層住居専用地域が516ha・13.2％あることです。 第一種低層住居専用地域は、原則として低層住宅のための地域で、 工場・倉庫・大きな店舗などが建てられません。 「静かな戸建の街」という条件を、用途地域という制度で担保できる区域です。 建ぺい率50〜60％・容積率100％という数字も、この性格を示しています。 大阪府の門真市では第一種低層住居専用地域が10ha（市街化区域の0.8％）しかなく、 第二種低層住居専用地域は指定ゼロでしたから、明石市にはその50倍以上の面積があることになります。

一方で、工業系も737ha（18.9％）あります。 工業地域291ha・工業専用地域266ha・準工業地域180ha。 工業専用地域は住宅が建てられない地域で、二見・貴崎などの臨海部に広がっています。 令和8年地価公示の工業地3地点（大道町・二見町南二見・貴崎）は前年比＋6.9％で、 住宅地の＋5.0％を上回る上がり方をしています。 住宅地を探す場合でも、検討中の敷地の隣や向かいが何の用途地域かを、 市の「あかし地図情報」で面として確認しておくことをおすすめします。

出典：明石市「都市計画の概要（資料）」 //www.city.akashi.lg.jp/documents/2898/2026tosikeikaku_siryou_2.pdf ／ 明石市「地域地区」 //www.city.akashi.lg.jp/tosei/tokei_ka/machizukuri/toshi/toshi/toshikeikaku/chiikichiku.html （用途地域11種の合計3,896haが市街化区域の面積と一致することを当方で検算しています）

5｜盛土規制法 ― 明石市は「県が指定しない市」の1つ

盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）について、兵庫県は次のように記しています。

明石市は、兵庫県が規制区域を指定する対象から外れています。 これは「規制がない」という意味ではなく、明石市が自ら規制区域を指定する立場にある ということです（神戸市・姫路市・尼崎市・西宮市と同じ扱い）。 ただし、明石市側の規制区域の種類・範囲・指定年月日を記載した市公式ページを、 本ページ作成時点で特定できませんでした（未取得）。

推測で書かない方針のため、本ページでは区域の内容に踏み込んでいません。 古家を解体して地盤を触る、駐車場のために擁壁や土留めを設ける、 隣地との段差を処理するといった造成を伴う購入を検討される場合は、 必ず明石市の担当課で手続の要否をご確認ください。 明石市の土砂災害警戒区域29箇所がすべて急傾斜地であることを考えると、 高低差のある敷地では、この確認の重要度が上がります。

出典：兵庫県「盛土規制法」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks29/moridokiseihou.html ／ 兵庫県「盛土規制法に基づく基礎調査」 //web.pref.hyogo.lg.jp/ks29/moridokisocyousa.html

6｜景観計画は2026年4月策定。ただし重点地区名は未取得

明石市は景観法に基づく景観計画を2026年（令和8年）4月に策定しています。 それ以前は「都市景観条例に基づく都市景観形成基本計画」でした。 策定されたばかりの計画だということになります。

ただし、景観形成重点地区・地域の名称の一覧は市公式ページに記載がなく、 本ページでは確認できていません（未取得）。 景観条例の正式名称と施行年も同様です。 景観の重点地区に指定されている区域では、 建築物の色彩・形態・高さ・屋外広告物などに届出や制限がかかることがあります。 該当するかどうかは、市の景観担当にご確認ください。 なお市は屋外広告物のページも公開しています。

出典：明石市「景観条例・景観計画」 //www.city.akashi.lg.jp/machizukuri/toshi/keikan/kekanjore/keikan_jyourei.html ／ 明石市「屋外広告物」 //www.city.akashi.lg.jp/machizukuri/toshi/keikan/koukoku/index.html

7｜明石市固有の規制 ― 教育環境保全のための建築規制

明石市には「教育環境保全のためのラブホテルの建築等の規制」という ページが市公式にあります。 これは他市のページではあまり見かけない、明石市固有の規制の枠組みです。

ただし、条例の正式名称・規制の内容・対象区域は確認できていません（未取得）。 本ページでは「そういう規制の枠組みが市にある」という事実のみを記載しています。 住宅地を検討される側にとっては、 用途地域の指定だけでは読めない立地規制が市独自に存在するという点で、 確認の価値がある項目です。詳細は市の都市計画担当にご確認ください。

出典：明石市「教育環境保全のためのラブホテルの建築等の規制」 //www.city.akashi.lg.jp/tosei/tokei_ka/machizukuri/toshi/kyoikukankyo/index.html

8｜マンションを買う場合 ― 明石市は成約の56％がマンション

明石市の成約732件のうち410件（56％）がマンションで、 中央値1,300万円・平均専有70㎡・平均築年1994年です。 平均で築30年を超えているということになります。

成約個票を見ても、人丸町（1987年築・専有75㎡）1,300万円、 中崎（1982年築・専有70㎡・山陽明石徒歩9分）1,300万円、 中朝霧丘（1999年築・専有70㎡）1,300万円、 二見町（1983年築・専有65㎡・土山徒歩4分）1,300万円。 築年が17年ちがっても、同じ1,300万円で成約している例が並びます。

これは、築年が価格にほとんど織り込まれていない価格帯だということです。 言い換えると、価格ではなく管理の状態で資産価値が分かれるということになります。 確認すべきは次の項目です。

• 修繕積立金の水準と、積立金の総額（月額が安いマンションは、将来の一時金のリスクがあります）
• 長期修繕計画の有無と、直近の大規模修繕の実施時期・内容
• 管理組合の運営状況（理事会が機能しているか、総会が成立しているか、管理費の滞納状況）
• 旧耐震か新耐震か（1981年以前の建築確認は旧耐震基準。1982年築・1983年築の物件は要確認）

なお、明石市のマンション管理適正化推進計画の有無については、 本ページでは確認していません（未取得）。 重要事項調査報告書は管理会社に依頼すれば取得できますので、 契約前に必ず内容をご確認ください。家タダではこの取得と読み合わせも無料で行います。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・明石市732件）。 公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。

9｜立地適正化計画の拠点区分を確認する ― 市の目標は「増やす」ではなく「維持」

明石市は2023年（令和5年）4月1日付けで明石市立地適正化計画を公表しています （最新PDFは2024年5月31日版）。 市が定めた拠点は次のとおりです。

ここで注目していただきたいのが、市が掲げている目標指標です。 明石市は居住誘導区域内の人口密度について、 現況（2020年）78.6人/ha → 目標（2040年）78.6人/haと設定しています。 つまり市の目標は「現在の居住誘導区域内の人口を維持すること」です。

これは、明石市の人口動態と突き合わせると意味が見えてきます。 明石市は兵庫県内で唯一人口が増えている「市」ですが、 その増加は転入超過によるもので、自然増加は▲707人。 そして地区別では大久保＋420人・本庁＋71人に対し、魚住▲214人・二見▲25人。 市が「増やす」ではなく「維持する」という目標を置いているのは、 自然減が確実に続くことを前提にしているからだと読むことができます。

買う側にとっての実務は、次のとおりです。

• 検討中の物件が居住誘導区域の内か外かを確認する。 居住誘導区域は、市が長期にわたって生活サービスとコミュニティを維持しようとしている区域です。 区域外だからすぐ不便になるという話ではありませんが、 20年・30年先の見通しが変わるのはたしかです。
• ただし、区域の面積も範囲も本ページでは書けていません（未取得）。 概要版に面積の記載がなく、区域図は市の「あかし地図情報」（Web GIS）上でのみ確認できます。 //webgis.alandis.jp/akashi-cp28/portal/ で住所を入力してご確認ください。
• 拠点の格と、いまの価格は一致していません。 中心拠点の明石駅（成約中央値2,500万円）より、 主要地域拠点の大久保駅（2,700万円）のほうが高い。 一方で同じ主要地域拠点の朝霧駅は1,200万円です。 「拠点だから高い」わけでも「拠点でないから安い」わけでもありません。

出典：明石市「立地適正化計画」 //www.city.akashi.lg.jp/seisaku/toshikaihatsu_shitsu/ritchitekiseikakeikaku/ritchitekiseikakeikaku.html ／ 明石市 立地適正化計画 概要版（PDF） //www.city.akashi.lg.jp/documents/34078/ritteki_gaiyouban_240531.pdf ／ あかし地図情報 //webgis.alandis.jp/akashi-cp28/portal/

10｜市内格差7.3倍の中身 ― 実質1地点が作っている数字です

明石市の住宅地35地点で、最高は太寺4丁目の211,000円/㎡、 最安は魚住町長坂寺字新池ノ内の29,000円/㎡。差は7.3倍です。 ただし、この数字の読み方には注意が必要です。

34位の魚住町清水でも71,700円/㎡で、最高値との差は2.9倍にとどまります。 35地点のうち34地点が71,700円/㎡以上に収まっているなかで、 最安の1地点だけが29,000円/㎡という断絶した水準にある。 つまり明石市の「市内格差7.3倍」は、実質的にこの1地点が作っている数字です。

言い換えると、明石市は「市内の土地値がかなり揃っている市」だということになります。 西宮市は市内40.4倍、神戸市北区は11.7倍、加古川市は8.6倍。 明石市の7.3倍は、この1地点を除けば実質2.9倍です。 市域の78.9％が市街化区域で、市域全体が平坦な海沿いに広がっているという 土地のつくりが、この揃い方の背景にあります。

そして、同じ魚住町のなかにも大きな幅があります。 魚住町錦が丘2丁目は114,000円/㎡（市平均116,391円/㎡とほぼ同じ）、 魚住町住吉3丁目は98,000円/㎡（＋7.1％）、魚住町西岡は89,000円/㎡（＋6.0％）、 魚住町清水は71,700円/㎡、そして魚住町長坂寺が29,000円/㎡。 同じ「魚住町」のなかで3.9倍の開きがあります。 「魚住は安い」と一括りにするのは、データの読み方として誤りです。

買う側の実務としては、次の順で見てください。 ①市街化区域か市街化調整区域か（価格が周辺と断絶して安い土地は、まずここを疑う）、 ②地区計画の区域か（市内32地区。大久保に21地区が集中）、 ③用途地域は何か（第一種低層住居専用地域が516ha・13.2％ある一方、 工業系も737ha・18.9％ある市です）、 ④土砂災害警戒区域か（29箇所すべて急傾斜地）、 ⑤洪水・高潮・津波・液状化のハザードマップ。

11｜明石市は「駅徒歩11〜15分」が標準的な市です

成約データの駅別の平均徒歩分数を並べると、明石市の住まい方が見えてきます。

興味深いのは、いちばん徒歩が長い大久保が、いちばん中央値が高いことです。 門真市のように「駅からどれだけ近いか」で価格が決まる市とは、構造が違います。 明石市では、駅からの距離より「どの地区か」で価格が決まっていると読めます。

実務的には、徒歩15分を前提に現地を歩いてみてください。 明石市は市域が東西15.6km・南北9.4kmと東西に細長く、平坦な海沿いの市です。 市はJR5駅・山陽電鉄12駅のほぼすべてに駐輪場を整備しており （山陽電鉄は山陽明石・東二見を除く各駅が無料駐輪場の対象）、 自転車を前提にすれば生活動線が成立する市だと言えます。 一方で、朝霧・大蔵谷のように高低差のあるエリアもあります （土砂災害警戒区域29箇所はすべて急傾斜地です）。 自転車で通えるかどうかは、地図の距離だけでは判断できません。 坂の有無、歩道の幅、夜間の明るさ、踏切の待ち時間まで、 現地を実際に歩いて（あるいは自転車で走って）ご確認ください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・明石市732件）／ 明石市「自転車駐車場（駐輪場）」 //www.city.akashi.lg.jp/doboku/kouan_ka/jitensya/tyuurin-top.html

12｜買う前に確認することの一覧

最後に、明石市で物件を検討するときの確認項目をまとめます。 すべて契約前に調べられる項目です。

家タダでは、この11項目の調査を契約前にすべて無料で行います。 そのうえで、買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。 まずは気になる物件のURLをLINEでお送りください。

明石という地名は、奈良時代にはすでにありました。 市の公式資料は、市名の由来について次のように記しています。

「畿内の西の端」という位置づけが、明石という土地の性格をそのまま表しています。 都のある畿内と、その西に広がる播磨との境目。 東経135度の日本標準時子午線が通り、明石海峡をはさんで淡路島と向かい合う。 明石市は、いまも昔も「境目」にある市です。

市公式はもう1つ、別の説も併記しています。

林崎松江海岸は、いまも山陽電鉄の駅名として生きています。 市名の由来の候補になっている岩が沖に沈んでいる海岸に、駅があるということです。 住宅地の標準地「林崎町3丁目542番11」は103,000円/㎡（前年比＋5.1％）。 1,300年以上前の地名が、いまの駅名・町名・地価公示の標準地名として使われているのが明石市です。

大正8年、兵庫県で4番目の市として誕生。人口3万2千人・面積7.7km²

明石市が市制を施行したのは大正8年（1919年）11月1日。市公式の逐語です。

面積7.7km²、人口約32,000人。 いまの明石市は面積49.41km²・人口307,048人ですから、 面積で6.4倍、人口で約9.6倍になった計算です。 そしてこの拡大の大部分は、2度の合併によるものでした。

1942年に林崎村、1951年に大久保町・魚住村・二見町 ― 市域の8割以上は合併で加わった

市公式はこう記しています。

これは、このページで書いてきたすべての話の土台になる事実です。 市制当時の明石市は7.7km²でした。いまは49.41km²。 差し引き41.71km²＝市域の約84％は、1942年と1951年の合併で加わった土地だということになります。

そして、その合併で加わった地域の名前を見てください。 大久保町・魚住村・二見町。 本ページで繰り返し出てきた地名がそのまま並んでいます。

いま明石市で地価が最も上がっている場所も、最も安い場所も、 どちらも1951年に合併で加わった西側の地域です。 大久保町大窪の＋7.8％も、二見町東二見字城ノ上の＋7.9％も、 そして市内最安の魚住町長坂寺29,000円/㎡も、すべて戦後編入の地域にあります。 市制100年を超えた明石市の不動産市場は、いま「合併で加わった側」で動いている ということになります。

昭和46年の線引き ― 市域全域が都市計画区域になる

1951年に現在の市域が確定してから20年後の昭和46年（1971年）3月16日、 兵庫県告示第361号の5により、明石市の市街化区域と市街化調整区域が当初決定されます。 市公式も「本市では昭和46年3月に市街化区域及び市街化調整区域の最初の決定がなされ、 現在に至っています」と記しています。

この線引きで、市域4,941ha＝49.41km²の全部が東播都市計画区域となり、 市街化区域3,896ha（78.9％）／市街化調整区域1,045ha（21.1％）に分けられました。 直近の変更は令和6年（2024年）5月31日（兵庫県告示第515号）です。

つまり明石市の都市の骨格は、1951年の合併と1971年の線引きの2つで決まっています。 その後の50年余りで起きたことは、既存の市街化区域3,896haのなかで、 地区計画32地区と土地区画整理10地区を使って住宅地を整えてきたということ。 そしてその地区計画の21地区が大久保に集中していることが、 いまの人口動態と地価の動きに対応しています。

年表

※明石市の詳細な年表ページは市公式で特定できませんでした（未取得）。 上の年表は、市公式の「明石市のあらまし」「地区計画」「市街地再開発事業」「立地適正化計画」 「都市計画の概要（資料）」「令和7年中の人口動態」「児童数・待機児童数」 および兵庫県の公表資料から、当方が確認できた事実だけを並べたものです。 各市街地再開発事業・土地区画整理事業の都市計画決定年月日は市公式に記載がなく未取得です。 出典：明石市「明石市のあらまし」 //www.city.akashi.lg.jp/seisaku/kouhou_ka/shise/gaiyo/aramashi/index.html ／ 明石市「市街化区域と市街化調整区域」 //www.city.akashi.lg.jp/tosei/tokei_ka/machizukuri/toshi/toshi/toshikeikaku/shigaika.html ／ 明石市「市街地再開発事業」 //www.city.akashi.lg.jp/tosei/tokei_ka/machizukuri/toshi/shigaichi/saikaihatsu.html

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