【貝塚市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説
大阪府貝塚市 専門 エリアガイド
貝塚市で 仲介手数料無料 で家を買う方法。
1,600万円の物件なら 59万4,000円 おトク／仲介手数料の上限額との差
ネットに掲載されている貝塚市の物件は、原則どこの会社の物件でも
買主様の仲介手数料0円でご購入いただけます。
貝塚市で、仲介手数料無料（0円）で家を買うことはできますか？
できます。ネットに掲載されている貝塚市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です。貝塚市の戸建の成約中央値は1,600万円、マンションは980万円（直近4四半期・国土交通省 成約価格情報）。この価格帯なら、仲介手数料の上限額との差は1件あたり38万〜59万円になります。
- 貝塚市の住宅地の公示価格は1㎡あたり平均59,355円（22地点の単純平均・令和8年地価公示）。前年比−0.2％で、大阪府内69市区町村中60位（大阪市24区・堺市7区を除く38市では31位）。
- ただし下がったのは22地点のうち5地点だけです。名越・三ツ松・水間・三ケ山の5地点が−0.6〜−2.0％で、残る16地点は0.0％（横ばい）。「市全体が下がっている」のではなく「山手が下げ、平地が動いていない」という形です。
- 市域4,393haのうち2,730ha（62.2％）が市街化調整区域。市街化区域は1,663ha（37.9％）です。調整区域なら都市計画税（0.3％）はかかりませんが、建築・建て替えに制限があります。
- 土砂災害警戒区域は158箇所、特別警戒区域は150箇所（大阪府集計）。立地適正化計画は居住誘導区域から「土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域、洪水浸水想定区域（計画規模浸水深3m以上）」を除外すると明記しています。
01貝塚市で仲介手数料が0円になる仕組み
売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」
不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。
貝塚市の価格帯で、いくら得になるか
貝塚市の住宅地は1㎡あたり平均59,355円（22地点の単純平均）。市内の標準地は最高89,700円/㎡（北町１２２番７６）から最低19,400円/㎡（三ケ山７１０番１外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が4.6倍変わります。
| 物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限額（税込） | 家タダの場合 | 削減額 |
|---|---|---|---|
| 800万円 | 33万円 | 0円 | ▲33万円 |
| 1,000万円 | 39万6,000円 | 0円 | ▲39万6,000円 |
| 1,500万円 | 56万1,000円 | 0円 | ▲56万1,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 | 0円 | ▲72万6,000円 |
| 2,500万円 | 89万1,000円 | 0円 | ▲89万1,000円 |
※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。
貝塚市の成約価格帯だと、いくら変わるか
直近4四半期の成約中央値は、戸建が1,600万円（69件）、マンションが980万円（37件）。戸建1,600万円なら仲介手数料の上限額は59万4,000円、マンション980万円なら38万9,400円。これがまるごと0円になります。駅別ではJR東貝塚駅の中央値が1,550万円（57万7,500円の差）、町丁目別では東山が2,450万円（87万4,500円の差）で市内最高です。
仲介手数料以外に0円にできる費用
- ローン事務手数料
- 引越し代金
- 購入時の申込金
※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。
02数字で見る貝塚市 ― 公的統計でわかる街の実力
掲載している数値はすべて貝塚市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。
人口 ― 令和7年国勢調査で見る
最初にお断りします。貝塚市は令和7年国勢調査の結果を市公式サイトに掲載していません（未取得）。そのため本ページの人口は住民基本台帳（令和8年8月末現在）を主とし、国勢調査は令和2年の値であることを明記して掲載します。地価公示（令和8年1月1日時点）と同じ鮮度の人口データではない、という前提でお読みください。住民基本台帳では令和8年8月末現在で79,956人・39,041世帯。国勢調査でたどると、貝塚市の人口は平成22年（2010年）の90,519人がピークで、平成27年88,694人、令和2年84,443人と減少が続いています。都市計画マスタープラン第1章は「平成22年をピークに減少傾向が続いており、今後長期にわたり少子高齢化と人口減少が続くものと予想されています」と記しています。ピークからの減少幅は令和2年時点で−6,076人（−6.7％）です。
| 項目 | 値 | 備考 |
|---|---|---|
| 住民基本台帳人口 | 79,956人（男38,537／女41,419） | 令和8年8月末現在・日本人＋外国人 |
| 世帯数 | 39,041世帯 | 同上 |
| 推計人口 | 78,973人（世帯数34,374） | 同上 |
| 令和2年国勢調査 | 84,443人 | 令和2年10月1日現在 |
| 前回（平成27年）比 | −4,251人（−4.8％） | 平成27年は88,694人 |
| 人口のピーク | 90,519人（平成22年） | 令和2年はピーク比 −6,076人（−6.7％） |
| 令和7年国勢調査 | — | 市公式に未掲載のため本ページでは扱いません（未取得） |
| 国勢調査の推移 | 平成7年 84,653人 → 平成12年 88,523人 → 平成17年 90,314人 → 平成22年 90,519人 → 平成27年 88,694人 → 令和2年 84,443人 | 統計かいづか／都市計画マスタープラン第1章 |
| 市域面積 | 43.93km²（4,393ha） | 東西4.8km・南北16.0km（統計かいづか 令和6年度版） |
| 人口密度 | 約1,820人/km² | 79,956人÷43.93km²で当方が算出（市の公表値ではない） |
| 接する市町村 | 東：岸和田市／西：熊取町・泉佐野市／南：和歌山県／北：大阪湾 | 統計かいづか 令和6年度版 |
市街化区域と市街化調整区域
貝塚市は市域4,393ha（43.93km²）の全域が都市計画区域で、そのうち市街化区域は1,663ha（37.9％）、市街化調整区域が2,730ha（62.2％）を占めます。市域の6割超が市街化調整区域という市です。東西4.8km・南北16.0kmという細長い市域のうち、住宅が建てられる市街化区域は北側の平地に集中し、南に向かって和泉葛城山に至る山地・丘陵が広がる構造になっています。大阪府下には門真市（市街化調整区域2.5％）のようにほぼ全域が市街化区域という市もありますが、貝塚市はその対極です。「その物件が市街化区域か調整区域か」を最初に確認しなければならない市だと言えます。
| 区分 | 面積 | 構成比 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | 1,663 ha | 37.9％ |
| 市街化調整区域 | 2,730 ha | 62.1％ |
| 合計（都市計画区域） | 4,393 ha | 100.0％ |
用途地域は市街化区域1,663haの全域に指定されています。最大は第一種住居地域の595.6ha（35.8％）で、これに準工業地域366.7ha（22.0％）、第一種中高層住居専用地域311.9ha（18.8％）が続きます。注目していただきたいのは下の2点です。第一に、工業系（準工業366.7＋工業170.7＋工業専用30.9＝568.3ha）が市街化区域の34.2％を占めること。都市計画マスタープランは「二色の浜産業団地を含む臨海部については工業地区として位置付けられ」と記しており、臨海部は都市計画上ははっきり工業の街です。第二に、商業地域がわずか9.5ha（0.6％）、近隣商業地域も53.2haしかないこと。大規模な商業・業務の集積地を持つ市ではありません。上位5種のほかは、近隣商業地域53.2ha・第二種中高層住居専用地域30.4ha・工業専用地域30.9ha・第二種住居地域20.9ha・準住居地域10.8ha・商業地域9.5ha。第二種低層住居専用地域は指定がゼロです。
| 用途地域 | 面積 | 市街化区域に占める割合 |
|---|---|---|
| 第一種住居地域 | 595.6 ha | 35.8％ |
| 準工業地域 | 366.7 ha | 22.0％ |
| 第一種中高層住居専用地域 | 311.9 ha | 18.8％ |
| 工業地域 | 170.7 ha | 10.3％ |
| 第一種低層住居専用地域 | 62.2 ha | 3.7％ |
※貝塚市「都市計画の決定・変更について」都市計画決定一覧表（令和7年12月31日現在）。用途地域の合計1,662.8ha は市街化区域1,663ha と整合しています。ただし、統計かいづかPDFの同じ表を別途読んだ際に、ラベルが2行分ズレた結果（第1種低層住居専用地域＝311.9ha など）が出ました。本ページは合計が一致する一覧表側の読み取りを採用していますが、掲載前に市都市計画課の一覧表原本での突き合わせが必要な箇所です。用途地域を根拠に判断される場合は、必ず市都市計画課にご確認ください。なお構成比は市街化区域1,663haに対して当方が算出した自算値です。また市街化調整区域の構成比は、市の公表値が62.2％、4,393haに対する単純計算では62.1％となります（端数処理の差）。
地価公示 ― 22地点の実データ
令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、貝塚市の住宅地の標準地は22地点。 単純平均は1㎡あたり59,355円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は−0.2％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。
| 標準地 | 所在地番 | 価格（円/㎡） | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 貝塚-8 | 北町１２２番７６ | 89,700 | ＋0.0％ |
| 貝塚-1 | 海塚１丁目３３８番７外 | 81,500 | ＋0.0％ |
| 貝塚-18 | 石才６９番５ | 73,000 | ＋0.0％ |
| 貝塚-12 | 半田１丁目６３１番２０ | 68,400 | ＋0.0％ |
| 貝塚-4 | 澤９９７番２２ | 68,300 | ＋0.0％ |
| … | （中略・全22地点） | ||
| 貝塚-15 | 三ケ山７１０番１外 | 19,400 | −2.0％ |
| 貝塚-19 | 水間５７６番４ | 29,300 | −0.7％ |
| 貝塚-13 | 三ツ松１３０８番 | 35,900 | −0.8％ |
| 貝塚-7 | 名越３８２番３ | 49,400 | −0.6％ |
| 貝塚-21 | 名越６１８番１９外 | 49,400 | −0.6％ |
※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。
同じ貝塚市内で、住宅地の地価は4.6倍ちがいます
最も高いのは北町１２２番７６の1㎡あたり89,700円（＋0.0％）。最も安いのは三ケ山７１０番１外の19,400円（−2.0％）。その差は4.6倍です。「貝塚市の相場」という一つの数字で考えると、実際の物件価格とのズレが大きくなります。
貝塚市は大阪府内で何番目に地価が高いか
令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 貝塚市の住宅地の平均価格は60位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、38市のなかで第31位です。
| 区分 | 貝塚市の位置 | 母数 |
|---|---|---|
| 住宅地の平均価格（府内・区を含む） | 60位 | 69市区町村 |
| 住宅地の平均価格（市のみ） | 31位 | 38市 |
| 前年比の変動率（府内・区を含む） | 60位 | 69市区町村 |
| 前年比の変動率（市のみ） | 31位 | 38市 |
※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。
貝塚市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地22地点）
標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で4.6倍の開きがあります。
※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。
公園・緑地
都市計画決定されている公園は11箇所・60.89haです。このほか墓園1箇所10.7ha、ごみ焼却場2箇所10.6ha、斎場1箇所1.4ha、公共下水道1,663haが都市施設として決定されています。都市計画公園のほかに、山麓林間交流地域には「大阪府立少年自然の家、かいづか いぶき温泉、大阪府立農業公園」があり、和泉葛城山ブナ林（国指定天然記念物）が位置します。臨海部の二色の浜周辺地区は都市計画マスタープランでレクリエーション拠点に位置づけられています。（個々の都市計画公園の名称・面積、開設済み／未開設の別は未取得です。）
※貝塚市「都市計画の決定・変更について」都市計画決定一覧表（令和7年12月31日現在）／貝塚市都市計画マスタープラン（令和5年3月31日）。
03貝塚市で、実際はいくらで成約しているか
ここまでの地価公示は、国土交通省が毎年1月1日時点で評価した「土地の価格」です。
実際に人が家を買ったときの値段ではありません。
この章では、公益社団法人 近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）が公表している「実際に成約報告された取引」の集計を掲載します。
不動産会社が売買を成立させたときにレインズへ報告した実績で、「このエリアで、実際にいくらで売れたか」を示す数字です。
中古マンションの成約（大阪府南部・2026年8月度）
| 項目 | 大阪府南部 | 前年同月比 | 近畿圏 |
|---|---|---|---|
| 成約件数 | 64件 | ＋48.8％ | 1,374件 |
| 成約価格 | 1,402万円 | ＋24.8％ | 3,087万円 |
| 成約㎡単価 | 18.99万円/㎡ | ＋15.6％ | 45.33万円/㎡ |
| 専有面積 | 73.82㎡ | ＋8.0％ | 68.10㎡ |
| 築年数 | 32年4か月 | — | 29年10か月 |
※大阪府南部の範囲：高石市・河内長野市・松原市・羽曳野市・藤井寺市・富田林市・大阪狭山市・南河内郡・岸和田市・泉大津市・貝塚市・泉佐野市・和泉市・泉南市・阪南市・泉北郡・泉南郡
出典：公益社団法人近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）／マンスリーレポート No.165 2026年9月号。2026年8月度の集計
貝塚市で、実際に成約した物件（町丁目まで公表されています）
国土交通省「不動産情報ライブラリ」が公表する成約価格情報。宅地建物取引業者が指定流通機構（レインズ）へ成約報告した実際の取引価格を、個人が特定されないよう町丁目までの表示・価格と面積を丸めた形で公表しているものです。
下の数字は2025年第2四半期〜2026年第1四半期（直近4四半期）に貝塚市内で成約した106件を集計したものです。
レインズの地域別平均と違い、町丁目まで分かるのがこのデータの強みです。
| 種別 | 件数 | 成約価格の中央値 | 平均面積 | 平均築年 |
|---|---|---|---|---|
| 戸建（土地と建物） | 69件 | 1,600万円 | 145㎡ | 1998年 |
| 中古マンション等 | 37件 | 980万円 | 80㎡ | 1992年 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産価格（取引価格・成約価格）情報取得API（2026年9月21日時点）。中央値は当社で算出。
成約事例と、そのとき本来かかっていた仲介手数料
下表は貝塚市で実際に成約した物件のうち、価格が中央値に近い＝そのエリアの典型例を抜き出したものです。 いちばん右の2列が要点で、同じ物件を家タダで買っていれば、仲介手数料の欄の金額がまるごと手元に残ります。
| 種別 | 所在（町丁目） | 最寄駅 | 成約価格 | 面積 | 間取り | 築年 | 成約時期 | 仲介手数料の上限 | 家タダなら |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 中古マンション | 二色 | 貝塚(大阪) 徒歩0分 | 980万円 | 75㎡ | ３ＬＤＫ＋Ｓ | 1989年 | 2025年7〜9月 | 38万9,400円 | 0円 |
| 中古マンション | 畠中 | 二色浜 徒歩16分 | 990万円 | 75㎡ | ３ＬＤＫ | 1995年 | 2025年10〜12月 | 39万2,700円 | 0円 |
| 中古マンション | 窪田 | 二色浜 徒歩5分 | 1,000万円 | 70㎡ | ３ＬＤＫ | 1996年 | 2025年7〜9月 | 39万6,000円 | 0円 |
| 中古マンション | 澤 | 二色浜 徒歩10分 | 1,100万円 | 75㎡ | ３ＬＤＫ | 1995年 | 2026年1〜3月 | 42万9,000円 | 0円 |
| 戸建 | 澤 | 鶴原 徒歩15分 | 1,600万円 | 土地170／建物110㎡ | ３ＬＤＫ | 2007年 | 2025年10〜12月 | 59万4,000円 | 0円 |
| 戸建 | 脇浜 | 貝塚(大阪) 徒歩10分 | 1,600万円 | 土地135／建物115㎡ | ４ＬＤＫ | 2003年 | 2026年1〜3月 | 59万4,000円 | 0円 |
| 戸建 | 畠中 | 二色浜 徒歩15分 | 1,700万円 | 土地105／建物105㎡ | ４ＬＤＫ | 2001年 | 2025年4〜6月 | 62万7,000円 | 0円 |
| 戸建 | 堤 | 和泉橋本 徒歩10分 | 1,700万円 | 土地105／建物110㎡ | ４ＬＤＫ | 2001年 | 2025年4〜6月 | 62万7,000円 | 0円 |
※仲介手数料は宅地建物取引業法の報酬額上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。※価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。※戸建の面積は「土地面積／建物面積」です。
貝塚市の町丁目別 成約価格（中央値）
同じ貝塚市内でも、町丁目が変わると成約価格は大きく変わります。件数が3件以上あった町丁目を、件数の多い順に並べました。
| 町丁目 | 件数 | 成約価格の中央値 | 平均面積 |
|---|---|---|---|
| 澤 | 13件 | 1,300万円 | 106㎡ |
| 二色 | 13件 | 980万円 | 97㎡ |
| 清児 | 9件 | 850万円 | 87㎡ |
| 東山 | 6件 | 2,450万円 | 192㎡ |
| 畠中 | 6件 | 1,700万円 | 104㎡ |
| 半田 | 4件 | 1,350万円 | 108㎡ |
| 地藏堂 | 4件 | 1,300万円 | 105㎡ |
| 三ツ松 | 4件 | 995万円 | 241㎡ |
同じ貝塚市内で、町丁目が変わると成約価格は2.9倍ちがいます
上表で最も高いのは東山（6件・中央値2,450万円）、最も低いのは清児（9件・中央値850万円）。その差は2.9倍です。
「貝塚市の相場」というひとつの数字で物件を判断すると、この差が見えません。検討中の物件がどの町丁目にあるのか、その町丁目の成約水準はいくらなのか——ここまで見て初めて「この価格は妥当か」が判断できます。家タダでは、物件URLをお送りいただければその物件の町丁目の成約事例と照らして妥当性を無料で診断します。
貝塚市は「どの駅か」で価格が変わる
同じ貝塚市内でも、最寄駅が変わると成約価格の中央値は大きく動きます。成約が3件以上あった駅を、件数の多い順に並べました。
| 最寄駅 | 成約件数 | 成約価格の中央値 | 平均徒歩 |
|---|---|---|---|
| 貝塚(大阪)駅 | 28件 | 980万円 | 徒歩15分 |
| 二色浜駅 | 17件 | 1,200万円 | 徒歩13分 |
| 東貝塚駅 | 10件 | 1,550万円 | 徒歩12分 |
| 和泉橋本駅 | 10件 | 1,150万円 | 徒歩9分 |
| 清児駅 | 9件 | 850万円 | 徒歩5分 |
| 森(大阪)駅 | 5件 | 2,400万円 | 徒歩11分 |
※国土交通省の成約価格情報に記録された最寄駅名・徒歩分にもとづく集計です。徒歩分は各駅の平均値。件数が3件未満の駅は除いています。
最も高い駅と最も安い駅で2.8倍の差
森(大阪)駅が中央値2,400万円で最も高く、清児駅が850万円で最も低い。その差は2.8倍です。「貝塚市の相場」とひとくくりにせず、どの駅を使う物件かで見る必要があります。
貝塚市の買主が、この1年で払った仲介手数料の試算
貝塚市では直近4四半期に106件が成約しています。種別ごとの成約価格の中央値に宅建業法の報酬額上限をあてはめると、買主側が支払った仲介手数料の合計は、およそ0.55億円という計算になります。
この全部が、家タダで買えば0円だった金額です。
※あくまで試算です。中央値＝全件の代表値とみなし、全件が報酬額の上限で取引されたと仮定しています。実際には上限より低い手数料の取引や、売主が宅建業者で買主側に手数料が発生しない取引も含まれます。金額の大きさより「1件あたり100万円前後が動いている」という規模感の目安としてご覧ください。
※件数の少ない町丁目は、中央値が1〜2件の特殊な取引に引っ張られます。必ず件数の列と併せてご覧ください。
この成約価格なら、仲介手数料はいくらかかるか
大阪府南部の中古マンションの平均成約価格は1,402万円。
この価格で買うと、仲介手数料は上限で52万8,660円かかります。家タダならこれが0円です。
下表は、実際の成約価格帯に宅建業法の報酬額上限（税込）をあてはめたものです。
| 成約価格 | 仲介手数料の上限（税込） | 家タダの場合 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 800万円 | 33万円 | 0円 | 33万円 の削減 |
| 1,100万円 | 42万9,000円 | 0円 | 42万9,000円 の削減 |
| 1,400万円 | 52万8,000円 | 0円 | 52万8,000円 の削減 |
| 1,700万円 | 62万7,000円 | 0円 | 62万7,000円 の削減 |
| 2,100万円 | 75万9,000円 | 0円 | 75万9,000円 の削減 |
※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。実際の手数料額は物件・媒介形態により異なります。
いまの市況（2026年8月度・近畿圏）
- 中古マンション：成約件数は7ヶ月連続で減少。成約㎡単価は7ヶ月ぶりに下落
- 中古戸建住宅：成約件数は2ヶ月連続で増加。在庫件数は50ヶ月連続で増加
買う側から見ると、いまは交渉余地が出てきている局面です
近畿圏の中古マンションは成約件数が7か月連続で減少し、成約㎡単価も7か月ぶりに下落しました。
件数が落ちて単価も下がるのは、売り手が強気の価格を維持できなくなってきているサインです。
一方で中古戸建は成約件数が2か月連続で増加しており、マンションと戸建で需給の向きが逆になっています。
買う人にとっての意味：売り出し価格がそのまま通る局面ではないということです。
成約データを根拠に指値を入れる余地があります。家タダでは、レインズの成約事例をお見せしたうえで、
価格交渉まで無料で代行します。仲介手数料0円と価格交渉は別の話で、両方やって初めて手取りの差が出ます。
この数字の読み方（必ずお読みください）
・これは近畿レインズが公表している地域全体の集計値であり、家タダ（株式会社MILLIONS）自身の成約実績ではありません。
・レインズの定義では「成約物件 ＝ 当月に成約報告されたもの」です。成約報告があったものの集計であり、市場のすべての取引を網羅したものではありません。
・平均値なので、同じ地域でも駅距離・築年数・面積・階数によって実際の成約価格は大きく上下します。 ご検討中の物件が相場に対して妥当かどうかは、物件URLをお送りいただければ個別にお調べします（無料）。
04貝塚市の特徴 ― 「−0.2％」の中身。下がったのは22地点のうち5地点だけ
貝塚市の住宅地の公示価格は、令和8年で前年比−0.2％でした。 大阪府内69市区町村のうち60位（大阪市24区・堺市7区を除いた38市では31位）。 大阪府下の多くの市がプラスに転じているなかで、数少ない下落の市です。 ただし「−0.2％」という1つの数字だけで貝塚市を判断するのは、実態と合いません。 22地点の中身を1つずつ見ると、まったく違う絵が出てきます。
事実1：下がった5地点は、すべて内陸・山手にある
令和8年地価公示の住宅地22地点のうち、前年より下がったのは5地点だけです。 残りは16地点が0.0％（横ばい）、1地点は前年に同一番号の標準地が無いため変動率を算出していません。
| 所在地番 | 価格（円/㎡） | 前年比 | 地積 |
|---|---|---|---|
| 名越382番3 | 49,400 | −0.6％ | 198㎡ |
| 名越618番19外 | 49,400 | −0.6％ | 120㎡ |
| 三ツ松1308番 | 35,900 | −0.8％ | 357㎡ |
| 水間576番4 | 29,300 | −0.7％ | 148㎡ |
| 三ケ山710番1外 | 19,400 | −2.0％ | 708㎡ |
名越・三ツ松・水間・三ケ山。いずれも内陸側の地点です。 いっぽう、北町89,700円／海塚一丁目81,500円／石才73,000円／半田一丁目68,400円／ 澤997番22の68,300円といった平地部の標準地は、すべて0.0％で動いていません。 つまり貝塚市で起きているのは「市全体の値下がり」ではなく、 「山手の数地点が下げ、平地が横ばいのまま止まっている」という現象です。
※出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 変動率は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。
事実2：市域の62.2％が市街化調整区域
貝塚市は市域4,393haのうち2,730ha（62.2％）が市街化調整区域で、 市街化区域は1,663ha（37.9％）しかありません。 東西4.8km・南北16.0kmという南北に細長い市域のうち、 住宅を建てられる市街化区域は北側の平地部に集中しています。
これは新しい住宅地を面的に広げる余地が制度的に限られているということでもあり、 同時に市街化区域の外側に広い土地が残っているということでもあります。 市街化調整区域の土地は原則として建築目的の開発ができないため、 標準地としての価格も市街化区域とは別の水準になります。
事実3：土砂災害警戒区域158箇所・特別警戒区域150箇所
大阪府の公表では、貝塚市の土砂災害警戒区域は158箇所、 土砂災害特別警戒区域は150箇所です（令和8年9月14日までの指定状況を反映。 貝塚市の最新告示日は平成28年9月13日）。 隣の泉佐野市が103箇所／85箇所ですから、貝塚市はそれを大きく上回ります。 南北16kmの市域が和泉山脈に届いているという地形の結果です。
| 市 | 土砂災害警戒区域 | 土砂災害特別警戒区域 |
|---|---|---|
| 貝塚市 | 158箇所 | 150箇所 |
| 泉佐野市 | 103箇所 | 85箇所 |
出典：大阪府「土砂災害警戒区域等の指定状況」 //www.pref.osaka.lg.jp/damusabo/dosyahou/d_sitei.html （令和8年9月14日までの指定状況にもとづく府の集計。市公式の数字ではありません）。 土石流／急傾斜地の崩壊／地すべりの種別内訳は未取得です。
事実4：立地適正化計画が、その区域を居住誘導区域から外している
貝塚市は令和5年3月31日に立地適正化計画を公表しました。 目的は「コンパクトで災害に強いまちづくり」「公共交通の利便性が高く、 災害リスクが相対的に低い区域に住宅や都市機能を集約」すること。 そのうえで、居住誘導区域から除外する区域を次のように明記しています。
「土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域、 洪水浸水想定区域（計画規模浸水深3m以上）」などを除外
これが、市内の土地値が4.6倍も開いていることの、いちばん分かりやすい公的な裏付けです。 貝塚市の住宅地の標準地は、最高が北町の89,700円/㎡、最安が三ケ山の19,400円/㎡。 その差は4.6倍あります。 「同じ貝塚市内だから相場も同じくらい」という前提は、この市では成り立ちません。
事実5：人口はピークの平成22年から減り続けている
国勢調査でたどると、貝塚市の人口は 平成7年84,653人 → 平成12年88,523人 → 平成17年90,314人 → 平成22年90,519人（ピーク） → 平成27年88,694人 → 令和2年84,443人。 住民基本台帳では令和8年8月末現在で79,956人です。 都市計画マスタープラン第1章は、こう記しています。
「平成22年をピークに減少傾向が続いており、 今後長期にわたり少子高齢化と人口減少が続くものと予想されています。」
「今後長期にわたり」と市自身が書いている点が重要です。 これは短期の景気の話ではなく、計画の前提として織り込まれた長期のトレンドです。 なお令和7年国勢調査の結果は市公式サイトに掲載されていません（未取得）ので、 本ページでは扱っていません。
事実6：商業地域はわずか9.5ha。ただし駅前の商業地は上がっている
用途地域1,663haのうち、商業地域は9.5ha（0.6％）、 近隣商業地域は53.2haしかありません。 いっぽう工業系は準工業366.7ha＋工業170.7ha＋工業専用30.9ha＝568.3ha（34.2％）。 大規模な商業集積ではなく、臨海部の産業と住居で構成された市です。
ところが、令和8年地価公示の商業地3地点は平均95,967円/㎡・前年比＋1.4％で上昇しています。 内訳は近木町1488番外が152,000円（＋2.7％）、麻生中1056番4が70,500円（＋0.9％）、 澤877番1外が65,400円（＋0.6％）。 住宅地が−0.2％だった年に、商業地は3地点すべてがプラスでした。 都市計画マスタープランが都市拠点と位置づける 「寺内町も含めた南海貝塚駅周辺地区」の商業地が、 いちばん大きく上がっている点は押さえておく価値があります。
ここまでの事実を、どう読むか
先にお断りしておきます。「なぜ地価が−0.2％なのか」を説明した公的文書は存在しません。 ここまでに挙げた人口減少・市街化調整区域62.2％・土砂災害警戒区域158箇所・ 商業地域9.5haは、いずれも市や府が公表している事実ですが、 それらが−0.2％の原因だと市が説明しているわけではありません。 因果を断定せず、事実として並べています。
そのうえで、買う立場から実務的に言えることは次の3点です。
- 「貝塚市の相場」という1つの数字で考えない。 市内で土地の単価が4.6倍ちがい、しかも下落している地点と横ばいの地点が 地理的にきれいに分かれています。
- ハザードと区域区分を、物件ごとに必ず確認する。 土砂災害警戒区域・特別警戒区域、洪水浸水想定区域、市街化調整区域かどうか。 この3つは価格にも住宅ローンにも将来の売りやすさにも直結します。
- 広い土地が安く買える市でもある。 三ツ松の成約は平均241㎡、東山は平均192㎡。 大阪市内では考えられない広さの区画が、この価格帯で動いています。 開発条例の最低敷地面積（第1種低層住居専用地域で150㎡）も、 裏を返せば狭小住宅が建ちにくい＝敷地がゆったりしているということです。
空から見た、この50年の貝塚市
貝塚市の市街地の起点は、願泉寺を中心に形成された寺内町です。市の歴史年表は「1540年ごろ：海塚（かいづか）村の紀州街道ぞいに寺内町（じないまち）ができる」と記しています。その後「1925年：水間鉄道の名越−海塚間が開通する」「1926年：水間鉄道の水間−名越間が開通する」で内陸側へ鉄道が延び、1943年に府下9番目の市となりました。年表には「1989年：『二色』のまちびらきがおこなわれる」ともあります。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。臨海部と内陸部で、この50年の変化の仕方がまったく違うことが見て取れます。
出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28703〜28705・y13041〜13042）で切り出しています。
05貝塚市を5に分けて考える（エリアガイド）
貝塚市の都市計画マスタープラン（令和5年3月31日・目標年次 令和14年度）は、市域を臨海都市地域・田園丘陵市街地地域・山麓林間交流地域の3地域に区分しています。臨海都市地域は「南海貝塚駅を中心とした既成市街地と海浜部の市街地で構成」され、地域資源として「二色の浜、近木川の河口干潟、寺内町（願泉寺周辺）などの地域固有の自然環境や歴史環境」が挙げられています。田園丘陵市街地地域は「水鉄水間観音駅及び東山地区周辺では商業地が形成」され、地域資源は「木積農の里、せんごくの杜、水間寺、孝恩寺など」。山麓林間交流地域には「大阪府立少年自然の家、かいづか いぶき温泉、大阪府立農業公園」があり、「和泉葛城山ブナ林（国指定天然記念物）」が位置します。拠点としては都市拠点（寺内町も含めた南海貝塚駅周辺地区）、生活拠点（南海二色浜駅・JR東貝塚駅・JR和泉橋本駅・水鉄水間観音駅周辺）、産業拠点（臨海部の工業地区）、レクリエーション拠点（二色の浜周辺地区と水間寺周辺〜和泉葛城山周辺地区）、交流拠点（せんごくの杜周辺）が設定されています。ここでは、この公式の地域区分・拠点に、地価公示と成約データを重ねて整理します。
南海貝塚駅周辺・寺内町（都市拠点／臨海都市地域）（最寄駅：南海貝塚駅）
市の玄関口。都市計画マスタープランは都市拠点を「寺内町も含めた南海貝塚駅周辺地区とし、本市の玄関口であることから」広域的な役割を担う中心市街地と定義しています。市の紹介ページは「願泉寺を中心に形成された寺内町のまちなみなど、歴史の香りあふれるまち」、景観計画のページは「中世の自治都市であった寺内町」と記しています。住宅地の標準地で市内最高値をつけたのは、この一帯の北町（89,700円/㎡・前年比0.0％）。海塚一丁目81,500円、南町66,400円、久保一丁目65,900円、堤65,000円、堀一丁目62,300円、脇浜三丁目60,800円と、平地部の主要な標準地がここに集まります。商業地では近木町1488番外が152,000円/㎡・前年比＋2.7％。住宅地が−0.2％だった年に、寺内町を含む駅前の商業地は上がっています。成約は28件・中央値980万円（平均徒歩15分）で件数は市内最多です。
二色・二色浜・臨海部（産業拠点＋レクリエーション拠点／臨海都市地域）（最寄駅：南海二色浜駅）
ここは読み方を間違えやすいエリアです。「二色の浜」というと海水浴場のイメージが先に立ちますが、都市計画マスタープランは臨海部について「二色の浜産業団地を含む臨海部については工業地区として位置付けられ、周辺の自然環境や住環境に配慮するとともに、操業環境の維持・向上に努める」と記しており、産業拠点です。同時に「二色の浜周辺地区」はレクリエーション拠点でもあり、景観計画のページには「白砂青松の二色の浜」という表現があります。「工業地区」と「レクリエーション拠点」の二面を持つのがこのエリアの特徴です。臨港地区59.3haが指定され、地区計画「二色南町地区」があります。歴史年表には「1989年：『二色』のまちびらきがおこなわれる」とあります。成約は南海二色浜駅で17件・中央値1,200万円（平均徒歩13分）、町丁目別では二色が13件・中央値980万円（平均97㎡）。住宅地の標準地は二色三丁目で56,800円/㎡です（前年に同一番号の標準地が無いため変動率は算出していません）。
JR東貝塚駅・JR和泉橋本駅周辺（生活拠点／臨海都市地域〜田園丘陵市街地地域）（最寄駅：JR東貝塚・JR和泉橋本）
JR阪和線の2駅周辺。いずれも都市計画マスタープランの生活拠点です。成約はJR東貝塚駅が10件・中央値1,550万円（平均徒歩12分）、JR和泉橋本駅が10件・中央値1,150万円（平均徒歩9分）。東貝塚は南海・JRの4駅のなかで最も中央値が高く、和泉橋本は成約物件の平均徒歩分数が市内でいちばん短いという特徴があります。地区計画は「JR東貝塚駅北地区」「JR和泉橋本駅東地区」「JR和泉橋本駅南地区」の3つがこのエリアに関係します（各地区計画の面積・決定年月日は未取得です）。このあたりの住宅地の標準地は、石才73,000円/㎡、半田一丁目68,400円、澤997番22が68,300円、澤300番92が67,200円、畠中二丁目61,800円、王子61,500円。町丁目別の成約では澤が13件・中央値1,300万円（平均106㎡）、畠中6件・1,700万円（104㎡）、半田4件・1,350万円（108㎡）、地藏堂4件・1,300万円（105㎡）です。
水鉄水間観音駅・東山地区周辺（生活拠点／田園丘陵市街地地域）（最寄駅：水鉄水間観音駅）
内陸側の拠点。都市計画マスタープランは「水鉄水間観音駅及び東山地区周辺では商業地が形成」と記しています。地域資源は「木積農の里、せんごくの杜、水間寺、孝恩寺など」。このエリアは、成約と地価公示で正反対の顔を見せます。町丁目別の成約中央値は東山が2,450万円（6件・平均192㎡）で市内最高。三ツ松は4件・995万円ですが平均面積241㎡と、市内でいちばん広い区画が動いています。一方で住宅地の標準地は、東山五丁目54,000円/㎡、清児55,400円、名越49,400円（−0.6％）、三ツ松35,900円（−0.8％）、水間29,300円（−0.7％）と、令和8年地価公示で下落した地点がこのエリアに集中しています。広い敷地の物件が相応の価格で動いている一方、土地の単価は下がっている。「安い土地を広く買う」という選び方が成立するエリアです。地区計画は「東山丘陵地区」「三ツ松地区」「せんごくの杜地区（教育・福祉エリア、産業・流通エリア）」。せんごくの杜周辺は交流拠点に位置づけられています。
和泉葛城山・蕎原・木積（山麓林間交流地域）（最寄駅：—）
市の最南部、和歌山県との境に向かう山麓部。景観計画のページは「国の天然記念物に指定されているブナ林を含む和泉葛城山」「蕎原地区の棚田」を景観資源として挙げています。「大阪府立少年自然の家、かいづか いぶき温泉、大阪府立農業公園」がこの地域にあり、レクリエーション拠点（水間寺周辺〜和泉葛城山周辺地区）に含まれます。住宅地の標準地で市内最安なのは三ケ山710番1外の19,400円/㎡（前年比−2.0％）で、地積は708㎡。市内最高の北町89,700円/㎡との差は4.6倍です。このあたりは市街化調整区域が広がり、土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定も多い区域です。立地適正化計画が居住誘導区域から除外すると明記した「土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域、洪水浸水想定区域（計画規模浸水深3m以上）」に該当する土地が含まれます。（町丁目単位での区域指定の内訳は未取得です。個別に確認が必要です。）
※エリア区分と各エリアの記述は、貝塚市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。
06貝塚市の交通
鉄道
貝塚市の公式資料が市内の駅として記載しているのは、南海本線の南海貝塚駅・南海二色浜駅、JR阪和線のJR東貝塚駅・JR和泉橋本駅、水間鉄道の水鉄水間観音駅です。（市公式の表記をそのまま使っています。水間鉄道の他の駅名については市公式での確認が取れていませんので、本ページでは市公式典拠としては扱っていません。）都市計画マスタープランは、このうち南海貝塚駅周辺（寺内町を含む）を都市拠点、南海二色浜駅・JR東貝塚駅・JR和泉橋本駅・水鉄水間観音駅の4駅周辺を生活拠点と位置づけています。南北16.0kmという細長い市域のなかで、南海本線とJR阪和線が海側の平地を南北に走り、水間鉄道が内陸へ入っていくという構造になっています。
| 駅 | 路線 | 1日平均乗降人員 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 南海貝塚駅 | 南海本線 | — | 都市計画マスタープランが都市拠点と位置づけるのは、「寺内町も含めた南海貝塚駅周辺地区とし、本市の玄関口であることから」広域的な役割を担う中心市街地です。成約中央値は980万円（28件・平均徒歩15分）で、件数は市内最多。近くの商業地の標準地（近木町1488番外）は152,000円/㎡・前年比＋2.7％と、住宅地が−0.2％だった年に上昇しています |
| 南海二色浜駅 | 南海本線 | — | 都市計画マスタープランの生活拠点の一つ。成約中央値は1,200万円（17件・平均徒歩13分）。駅周辺には地区計画「二色南町地区」があります。臨海部は「二色の浜産業団地を含む臨海部については工業地区として位置付けられ」とマスタープランに明記されており、産業拠点でもあります |
| JR東貝塚駅 | JR阪和線 | — | 生活拠点の一つ。成約中央値は1,550万円（10件・平均徒歩12分）で、南海・JRの4駅のなかでは最も高い水準です。駅北側には地区計画「JR東貝塚駅北地区」があります |
| JR和泉橋本駅 | JR阪和線 | — | 生活拠点の一つ。成約中央値は1,150万円（10件・平均徒歩9分）。成約物件の平均徒歩分数が市内でいちばん短い駅です。地区計画「JR和泉橋本駅東地区」「JR和泉橋本駅南地区」が駅の東側・南側にそれぞれ設定されています |
| 水鉄水間観音駅 | 水間鉄道（市公式表記は「水鉄」） | — | 生活拠点の一つ。都市計画マスタープランは「水鉄水間観音駅及び東山地区周辺では商業地が形成」と記しています。歴史年表には「1926年：水間鉄道の水間−名越間が開通する」とあります。奈良時代に創建されたと伝えられ、今も多くの参詣者を集める水間寺が近く、周辺はレクリエーション拠点（水間寺周辺〜和泉葛城山周辺地区）にも位置づけられています |
※駅別の乗降人員は、貝塚市の公表資料に表を発見できませんでした（未取得）。統計かいづか 令和6年度版にも鉄道・バスの輸送状況の表は見当たらなかったため、本ページでは乗降人員の数値をいっさい掲載していません。推測値を載せるより、無いことを明示するほうが誠実だと判断しました。なお市公式ページで駅として確認できたのは、南海貝塚駅・南海二色浜駅・JR東貝塚駅・JR和泉橋本駅・水鉄水間観音駅の5駅です。国土交通省の成約価格情報では、これ以外に最寄駅として「清児」「森（大阪）」が記録されていますが、これらの駅を市公式ページで確認することはできませんでしたので、路線・所在地については市または鉄道事業者にご確認ください。歴史年表にある「1925年：水間鉄道の名越−海塚間が開通する」「1926年：水間鉄道の水間−名越間が開通する」という記述は、区間名としてそのまま引用したものです。
道路
都市計画道路は28路線・48,760mが都市計画決定されています（貝塚市「都市計画の決定・変更について」都市計画決定一覧表・令和7年12月31日現在）。そのほかの都市施設として、公園11箇所60.89ha、墓園1箇所10.7ha、公共下水道1,663ha、ごみ焼却場2箇所10.6ha、斎場1箇所1.4haが決定されています。
臨海部には臨港地区59.3haが指定されており、貝塚港湾振興会があります。都市計画マスタープランは臨海部を「二色の浜産業団地を含む臨海部については工業地区として位置付けられ、周辺の自然環境や住環境に配慮するとともに、操業環境の維持・向上に努める」と記しています。物流・通勤の動線という意味では、この臨海部の位置づけが効いてきます。
※市内を通る国道・府道の具体名を列挙した貝塚市の公式ページは確認できませんでした（未取得）。高速道路のインターチェンジ名についても同様です。本ページでは推測による道路名の記載をしていません。出典：貝塚市「都市計画の決定・変更について」//www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/toshikeikaku_about/kettei_henko.html
07貝塚市で家を買う前に必ず確認する「市街化調整区域」
大阪市内の物件を探していた方が、府下の市に範囲を広げたときに最初につまずくのがこれです。 大阪市はほぼ全域が市街化区域ですが、府下の市には市街化調整区域が広く残っています。 貝塚市は市域4,393ha（43.93km²）の全域が都市計画区域で、そのうち市街化区域は1,663ha（37.9％）、市街化調整区域が2,730ha（62.2％）を占めます。市域の6割超が市街化調整区域という市です。東西4.8km・南北16.0kmという細長い市域のうち、住宅が建てられる市街化区域は北側の平地に集中し、南に向かって和泉葛城山に至る山地・丘陵が広がる構造になっています。大阪府下には門真市（市街化調整区域2.5％）のようにほぼ全域が市街化区域という市もありますが、貝塚市はその対極です。「その物件が市街化区域か調整区域か」を最初に確認しなければならない市だと言えます。
| 区分 | 面積 | 構成比 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | 1,663 ha | 37.9％ |
| 市街化調整区域 | 2,730 ha | 62.1％ |
| 合計（都市計画区域） | 4,393 ha | 100.0％ |
※区域区分の決定・変更：用途地域の告示は平成30年7月6日（貝塚市告示第133号）。区域区分（市街化区域・市街化調整区域）の当初決定年月日および直近の変更年月日は、市の公表資料で確認できていません（未取得）
市街化調整区域だと何が起きるか
- 原則として建築を目的とした開発ができない＝将来の建て替えに許可が要る、あるいはできない場合がある
- 住宅ローンの審査が通りにくい金融機関がある。取扱不可・融資比率を下げるなどの扱いになることがある
- 再建築不可・接道条件・既存宅地の扱いなど、物件ごとに個別確認が必須
- 一方で都市計画税がかからない＝毎年のランニングコストは市街化区域より低い
都市計画税（税率0.3％）が課されるのは、市の公式表現で「毎年1月1日現在、市街化区域内で固定資産（土地、家屋）を所有しているかた」です。貝塚市は市域の62.2％が市街化調整区域なので、調整区域の物件なら都市計画税はかかりません（固定資産税1.4％のみ）。毎年のランニングコストという点では調整区域が有利ですが、そのぶん建築・建て替えの制限と住宅ローンの制約がついてきます。どちらを取るかは、購入後に住み続ける年数と出口（売却）の見通しで判断してください。
調べ方（ご自身でも確認できます）
- 市の都市計画情報（Web GIS）で住所を入力して区域を確認する
- 固定資産税の納税通知書を見る。都市計画税が課されていれば市街化区域、課されていなければ市街化調整区域の可能性が高い
- 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄を確認する
※家タダでは、ご検討中の物件が調整区域かどうか、再建築の可否、ローンが通る金融機関があるかを契約前に無料で調査します。物件URLをお送りください。
貝塚市の市街化調整区域（2,730ha）は市の南半分
貝塚市は東西4.8km・南北16.0kmという南北に細長い市です。北は大阪湾に面し、南は和歌山県との境（和泉山脈）に達します。市街化区域1,663haは北側の平地部に集中し、南側の丘陵・山地が市街化調整区域2,730haの大半を占めます。ただし、どの町名が調整区域かを町丁目単位で示した公表資料は確認できていません（未取得）。個別の物件がどちらの区域かは、市の都市計画情報、または重要事項説明書でご確認ください。
市は市街化調整区域における開発許可について専用のページを設けています。また貝塚市開発行為等の手続等に関する条例（令和7年4月1日施行）は、都市計画法第29条の開発許可を要する開発行為だけでなく、同法第42条・第43条にもとづく市街化調整区域内の建築許可を要する建築行為も条例の適用対象として明記しています。調整区域の物件は「買えない」のではなく「買う前に確認すべき手続が増える」物件です。
立地適正化計画が「居住誘導区域から外す」と書いている区域
貝塚市は令和5年3月31日に立地適正化計画を公表しています。目的は「コンパクトで災害に強いまちづくり」「公共交通の利便性が高く、災害リスクが相対的に低い区域に住宅や都市機能を集約」すること。そのうえで、居住誘導区域から除外する区域を次のように明記しています。
「土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域、洪水浸水想定区域（計画規模浸水深3m以上）」などを除外
貝塚市の土砂災害警戒区域は158箇所、特別警戒区域は150箇所（大阪府集計）。この除外基準は、市内の土地値が4.6倍も開いていることの、いちばん分かりやすい公的な裏付けです。同時に、計画の公表にともなって事前届出制度が令和5年3月31日から運用されています。（居住誘導区域・都市機能誘導区域の面積、届出の対象規模は未取得のため、対象になるかどうかは市都市整備部にご確認ください。）
出典：貝塚市「貝塚市立地適正化計画」//www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/ricchitekiseikakeikaku/001.html ／貝塚市「市街化調整区域における開発許可について」//www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/machidukuri/menu/kaihatsushidoukankei/chouseikaizuka.html
08貝塚市の固定資産税・都市計画税（毎年かかるコスト）
購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。
| 税目 | 税率 | 課税対象 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 1.4％ | 市街化区域・市街化調整区域を問わず課税 |
| 都市計画税 | 0.3％ | 市街化区域内の土地・家屋のみ |
| 合計（市街化区域） | 1.7％ | 課税標準額に対して |
都市計画税の課税対象は、市の公式表現で「毎年1月1日現在、市街化区域内で固定資産（土地、家屋）を所有しているかた」です。課税額は「課税台帳に登録された課税標準額×税率（0.3％）」で、「固定資産税と同時に納めてください」と案内されています。貝塚市は市域の62.2％が市街化調整区域なので、「都市計画税がかからない物件」が現実に存在する市です。門真市（市街化区域97.5％）のようにほぼ全物件が課税対象になる市とは、ランニングコストの考え方がまったく変わります。
課税標準は原則として固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）です。住宅用地には課税標準の特例（小規模住宅用地は固定資産税で評価額の1/6、都市計画税で1/3）が適用されます。都市計画税の免税点は固定資産税と一体で運用されており、独立した記述は市公式にありません。
免税点
同一人が貝塚市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。
| 区分 | 免税点 |
|---|---|
| 土地 | 300,000円 |
| 家屋 | 200,000円 |
| 償却資産 | 1,500,000円 |
※納期：年4期。第1期 5月末日／第2期 7月末日／第3期 11月末日／第4期 翌年1月末日。市は「納期限が土曜日・日曜日・国民の祝日・休日の場合は、その翌日が納期限となります」と記しています／賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者に課税
※税率・免税点は貝塚市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。
09貝塚市の学区・子育て支援（住所で決まるもの）
貝塚市は学校選択制を実施していません（指定校制）。住所地によって通う小学校・中学校が決まります。大阪市24区は学校選択制があるため「同じ区の中で学校を選ぶ」ことができますが、貝塚市では住所そのものが学校を決めるため、物件選びの段階で通学区域を確認しておく重要度が上がります。貝塚市は市全域を対象とする「学校選択制」を導入していません。市の「指定校変更の許可事由」ページは冒頭で「本市で定めている就学校及び就学指定校変更の許可事由です。変更を希望する場合は、下記問合わせ先まで相談してください。」と記しており、同ページにも「小・中学校通学区域一覧表」ページにも、学校選択制の記述はありません。なお同ページには「必ずしも許可できるとは限りません」という注記があります。そして通学区域について、市は次のように明記しています。「この一覧表は通学区域の概要です。町や地番によっては、通学区域が異なりますので、最終的な通学区域の確認は、町名・地番をご確認のうえ、必ず貝塚市教育委員会学校教育課までお問い合わせください。」一覧表だけで学区を判断してはいけない、と市自身が書いている点にご注意ください。
指定された学校以外に通えるケース（指定校変更）
指定校制でも、次の事由に当てはまれば指定校以外への就学が認められる場合があります。 「入学前に転居予定」「建て替え中の仮住まい」は多くの市で認められるため、 購入と入学のタイミングが重なる方は事前に教育委員会へ確認してください。
| 許可される事由 | 内容 |
|---|---|
| ①最終学年での転学時に、従前校での卒業を希望する場合 | 最終学年（小学校6年生・中学校3年生）の途中で転居することになっても、それまで通っていた学校で卒業したいという申し出が認められる事由です。 |
| ②学期途中の転学で、学期末までの従前校就学を希望する場合 | 学期の途中で転居する場合に、その学期が終わるまで従前の学校に通い続けることを希望する事由です。 |
| ③学校行事の直前の転学で、行事への参加を希望する場合 | 運動会・修学旅行などの学校行事の直前に転居することになった場合に、その行事に参加してから転校したいという申し出です。 |
| ④下校後の児童保護のため、保護者の事業所校区へ就学する場合 | 保護者が自営業などで日中に自宅にいない場合に、保護者の事業所のある校区の学校へ通わせることが認められる事由です。対象は小学校1〜3年生のみと定められています。共働きで実家や事業所に預けることを前提に物件を探す方は、「4年生からは指定校に戻る」ことを織り込んで検討してください。 |
| ⑤建替え等による一時転居後も、従前校への就学を希望する場合 | 自宅の建て替えや大規模改修で仮住まいに移るあいだも、元の学校に通い続けることを希望する事由です。住み替えで建て替えを選ぶ方に直接関係します。 |
| ⑥夏季休業終了日までに転居予定で、新学年から転居先校区の学校へ通う場合 | 夏休みが終わるまでに転居する予定がある場合に、新学年の当初から転居先の校区の学校に通うことを認める事由です。引き渡し時期が夏にかかる購入では、この事由の適用可否が実務的に効いてきます。 |
| ⑦翌学期中に転居予定で、新学期から転居先校区の学校へ通う場合 | 翌学期中に転居する予定がある場合に、新学期の当初から転居先の校区の学校に通う事由です。 |
| ⑧同一年度内に二度の転校が必要になる場合 | 転居が重なって1年度のうちに2回転校することになる場合に、子どもの負担を避けるために認められる事由です。 |
| ⑨その他、教育委員会が認める場合 | 上記以外でも、教育委員会が相当と認めた場合に変更が認められます。ただし市は「必ずしも許可できるとは限りません」と明記しています。 |
※許可基準・受付時期は毎年変わります。最終判断は貝塚市の教育委員会です。必ず一次情報でご確認ください。
子育て支援は「市町村ごとに」違う
こども医療費助成や待機児童数は市町村が独自に決めているため、 隣の市に移るだけで条件が変わります。大阪市内での区選びには無かった比較軸です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| こども医療費助成の対象 | 18歳到達の年度末まで |
| 所得制限 | 所得制限なし（生活保護受給者・施設入所者は対象外） |
| 一部自己負担 | 1医療機関につき月2日目まで1日500円を限度。3日目以降は無料。月額上限は1人あたり1か月2,500円。対象は保険適用の医療費（入院時食事療養費を含む） |
貝塚市で学区を見るときの、いちばん大事な注意点
貝塚市の通学区域一覧表のページには、次の一文があります。これは市自身が書いている注意書きです。
「この一覧表は通学区域の概要です。町や地番によっては、通学区域が異なりますので、最終的な通学区域の確認は、町名・地番をご確認のうえ、必ず貝塚市教育委員会学校教育課までお問い合わせください。」
つまり「この町名ならこの小学校」と一覧表だけで決めてはいけない、と市が明言しています。貝塚市は東西4.8km・南北16.0kmと南北に長く、同じ町名でも地番によって通学先が変わりうる形になっています。学区を理由に物件を選ぶ場合は、物件の地番（住居表示ではなく地番）を控えたうえで、貝塚市教育委員会学校教育課に照会してください。
学校数を断定しない理由
本ページでは市立小学校11校（東・西・南・北・津田・木島・葛城・中央・永寿・二色・東山）までを確定情報として記載し、中学校の校名・校数は記載していません（未取得）。さらに貝塚市には「義務教育学校」というカテゴリが存在します。市立学校紹介ページの区分が「小学校／中学校／幼稚園／義務教育学校」となっており、給食費のページにも「義務教育学校前期課程」「義務教育学校後期課程」の記載があります。義務教育学校は小学校段階（前期課程）と中学校段階（後期課程）を一つの学校として運営する制度で、「小○校・中○校」という数え方そのものが実態と合わない可能性があります。推測で校数を書くより、未取得と明示するほうが誠実だと判断しました。
待機児童数は、公表ページを確認できていません
貝塚市の待機児童数については、市公式サイトに該当ページを発見できませんでした（未取得）。本ページでは推測による数値を掲載していません。保育所等の入所を前提に住み替えを検討される場合は、希望する園の空き状況とあわせて市の担当課へ直接ご確認ください。保育の受け皿は年度によって変動しますので、購入の意思決定の前に、入所の見通しを確認しておくことを強くおすすめします。
給食費は「小中は無償・幼稚園は有償」。しかも年度限りの措置
令和8年度の学校園給食費（食材費）について、市の公表内容を整理します。
| 区分 | 保護者負担 | 財源 |
|---|---|---|
| 市立小学校 | なし（「保護者負担はありません」） | 国の交付金＋市独自補助金 |
| 義務教育学校 前期課程 | なし | 国の交付金＋市独自補助金 |
| 義務教育学校 後期課程 | なし | 市独自補助金 |
| 市立中学校 | なし | 市独自補助金 |
| 市立幼稚園 | あり（「幼稚園給食の保護者負担は令和7年度と同額です」） | — |
「貝塚市は給食費完全無償」と書くと誤りになります。幼稚園は無償化されておらず、前年度と同額の負担が続きます。そして財源として明記されているのが「物価高騰対応重点支援地方創生臨時交付金活用事業」です。これは年度ごとに判断される臨時の措置であり、恒久制度ではありません。小学校入学が数年先のお子様がいるご家庭は、「いまは無償」を前提に住宅ローンを組むのではなく、負担が戻る可能性を織り込んで資金計画を立てることをおすすめします。
出典：貝塚市「令和8年度学校園給食費（食材費）について」//www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/kyoiku/somu/menu/kyusyoku/r8_kyusyokuhi.html ／貝塚市「小・中学校通学区域一覧表」//www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/kyoiku/gakkojinken/menu/shochu_nyuugakutenkoutetuduki/shoutyugakkoutuugakukuiki.html ／貝塚市「市立小学校一覧」//www.city.kaizuka.lg.jp/kosodate/shogakko/shogakko_ichiran.html
10貝塚市で家を買う前に必ず確認したい点
1｜土砂災害警戒区域158箇所・特別警戒区域150箇所。府内でも多い市
大阪府の公表では、貝塚市の土砂災害警戒区域は158箇所、 土砂災害特別警戒区域は150箇所です。 隣接する泉佐野市（103箇所／85箇所）を大きく上回ります。 東西4.8km・南北16.0kmという細長い市域が和泉山脈まで届いているためです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 土砂災害警戒区域（イエローゾーン） | 158箇所 |
| 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン） | 150箇所 |
| 集計基準 | 令和8年9月14日までの指定状況（大阪府の集計） |
| 貝塚市の最新告示日 | 平成28年9月13日 |
| 種別内訳（土石流／急傾斜地／地すべり） | 未取得 |
特別警戒区域（レッドゾーン）は、建築物の構造規制がかかる区域です。 居室を有する建築物には、土砂の衝撃に対して安全な構造が求められます。 また特定開発行為には許可が必要になります。 イエローかレッドかで、建てられる建物も、住宅ローンの扱いも変わります。 物件の住所で必ず確認してください。
出典：大阪府「土砂災害警戒区域等の指定状況」 //www.pref.osaka.lg.jp/damusabo/dosyahou/d_sitei.html ※この箇所数は大阪府の集計であり、貝塚市が公表している数字ではありません。
2｜立地適正化計画が「居住誘導区域から外す」と書いている区域
貝塚市立地適正化計画（令和5年3月31日公表）は、 居住誘導区域から除外する区域を次のように明記しています。
「土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域、 洪水浸水想定区域（計画規模浸水深3m以上）」などを除外
計画の目的は「コンパクトで災害に強いまちづくり」 「公共交通の利便性が高く、災害リスクが相対的に低い区域に住宅や都市機能を集約」すること。 拠点区分は都市拠点／生活拠点／産業拠点／レクリエーション拠点／交流拠点の5つです。
ここは買う立場から見ると、かなり実務的な意味を持ちます。 居住誘導区域の外にある土地は、市が長期的に住宅を集約していこうとしている区域の外側にあります。 将来の売りやすさ、インフラ更新の優先度、公共交通の維持といった論点に関わります。 計画の公表にともなって事前届出制度が令和5年3月31日から運用されていますので、 一定規模の開発や建築を予定する場合は届出が必要になる可能性があります。 （居住誘導区域・都市機能誘導区域の面積、届出の対象規模は未取得です。）
出典：貝塚市「貝塚市立地適正化計画」 //www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/ricchitekiseikakeikaku/001.html
3｜津波・高潮とも「該当あり」。想定最大津波水位は3.7m
貝塚市は大阪湾に面しており、津波・高潮のいずれも該当します。
- 津波：南海トラフ巨大地震（マグニチュード9.1、震源：四国〜和歌山県沖）を想定し、 想定最大津波水位は3.7m。大阪府が平成25年8月に公表したものです。
- 高潮：大阪府が令和2年8月5日に公表した高潮浸水想定区域（想定し得る最大規模）。 府の詳細図4に貝塚市が含まれます。浸水深の図と浸水継続時間の図がそれぞれ公表されています。
貝塚市は津波・高潮・土砂災害・洪水・内水のハザードマップを1冊にまとめた 「防災ガイドブック」を公開しており、本文にはこう書かれています。
「津波・高潮・土砂災害・洪水・内水ハザードマップと 各種防災情報を1冊にまとめました」
5種類のハザードを1冊で確認できるのは、買い手にとって大きな利点です。 臨海部（二色・脇浜など）を検討する方は津波・高潮を、 内陸部（名越・三ツ松・水間など）を検討する方は土砂災害を、 河川沿いを検討する方は洪水・内水を、それぞれ物件の住所で確認してください。
4｜洪水は見出川・津田川・近木川。内水は時間最大147.0mm
洪水浸水想定区域（想定最大規模）の対象河川は見出川・津田川・近木川の3河川で、 大阪府が令和2年10月に公表しています。 想定降雨は次のとおりです。
| 河川 | 24時間総雨量 | 1時間最大雨量 | 公表 |
|---|---|---|---|
| 見出川 | 1,150mm | 140.5mm | 大阪府・令和2年10月 |
| 津田川 | 1,150mm | 133.1mm | 大阪府・令和2年10月 |
| 近木川 | 1,150mm | 132.6mm | 大阪府・令和2年10月 |
近木川は市内を縦貫して流れる川で、景観計画のページでも景観資源として挙げられています。 河口には干潟があり、都市計画マスタープランは「二色の浜、近木川の河口干潟、 寺内町（願泉寺周辺）などの地域固有の自然環境や歴史環境」を 臨海都市地域の地域資源としています。
内水（雨水出水）は別物です。 貝塚市の内水の想定は「貝塚市の下水道計画降雨（時間最大雨量54.6mm相当）を引き伸ばし、 『想定最大規模降雨』（時間最大雨量147.0mm）としたものを設定」とされ、 令和8年1月5日に水防法にもとづき更新されています。 下水道の計画降雨54.6mmに対して想定最大が147.0mm。 この差が、いわゆる「川が溢れていないのに道路が冠水する」現象の想定幅です。 洪水ハザードマップだけを見て安心しないでください。
※洪水浸水想定区域の「河川管理者」を明記した市の本文は確認できていません。 大阪府が公表していることから大阪府管理と判断していますが、断定はしていません（確度中）。 出典：貝塚市「防災ガイドブック」 //www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/kikikanri/kikikanri/menu/bosai/keihatsu/bousaigaidobukku.html
5｜最低敷地面積は150㎡／100㎡／90㎡。貝塚市は逐語で決めている
貝塚市開発行為等の手続等に関する条例（令和7年4月1日施行）の技術基準には、 1戸当たりの最低敷地面積が次のように定められています。 技術基準の本文は「１戸当たりの敷地面積を次に掲げる面積以上としなければならない。」です。
| 区分 | 一戸建住宅 | 長屋建住宅 |
|---|---|---|
| 第1種低層住居専用地域 | 150㎡以上 | 150㎡以上 |
| その他の地域 | 100㎡以上 | 90㎡以上 |
150㎡は約45坪、100㎡は約30坪です。 大阪市内で普通に流通している20坪台の狭小戸建ては、 貝塚市の第1種低層住居専用地域では制度として成立しません。 第1種低層住居専用地域は市街化区域1,663haのうち62.2ha（3.7％）ですが、 「その他の地域」でも一戸建100㎡以上が必要です。 これは選べる物件を減らすという意味ではデメリット、 街並みが細分化されにくいという意味ではメリットです。
条例の適用対象は次のとおりです。
- 都市計画法第29条の開発許可を要する開発行為
- 都市計画法第42条・第43条の建築許可を要する建築行為（市街化調整区域内の建築）
- 盛土規制法第12条の許可
- 建築基準法第42条第1項第5号による道路築造
- 開発区域面積300㎡以上（建築戸数3戸以上の宅地開発）
- 共同住宅・寄宿舎等の建築行為
技術基準には道路と公園の基準も定められています。 道路有効幅員は、0.1ha未満の一般区画街路で4m、0.1ha以上1ha未満は6m（4m以上6m未満）、 主要区画街路6.5〜10m、幹線街路12m以上、接続道路幅員は住宅目的で6.5m以上 （それ以外は9m以上）。 公園等は開発区域3,000㎡以上で「開発区域の面積に３パーセントを乗じて得た面積」 （「100平方メートル未満の場合は、100平方メートルとする」）。 該当しない場合は「開発区域の面積に、３パーセントを乗じて得た面積以上の樹木を主体とした緑地」が 求められます。
出典：貝塚市「貝塚市開発行為等の手続等に関する条例」 //www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/machidukuri/menu/kaihatsushidoukankei/kaizukashikaihatukouitounotetudukitounikannsurujourei.html ／ 技術基準 //www.city.kaizuka.lg.jp/material/files/group/78/kaihatsu-kijunnr08.pdf
6｜盛土の許可をするのは貝塚市ではなく「大阪府」
ここは誤解されやすい点なので、市の本文をそのまま引用します。
「令和6年4月1日に大阪府により盛土規制法の新たな規制区域の指定がなされたため、 貝塚市内における宅地造成等（土石の堆積を含む）の許可の事務については、大阪府が行います。」
貝塚市域は宅地造成等工事規制区域（泉南地域）に指定されています。 許可をするのは大阪府であって、貝塚市ではありません。 一方で、貝塚市開発行為等の手続等に関する条例は 「盛土規制法第12条の許可」を条例の適用対象に含めていますので、 市の手続と府の許可の両方が関係します。 南北16kmの市域に丘陵・山地を抱える市ですから、 造成を伴う土地の購入では手続の確認が欠かせません。
出典：貝塚市「盛土規制法について」 //www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/machidukuri/menu/kaihatsushidoukankei/tokuteimoridomachi.html ／ 大阪府 規制区域図（貝塚市）//www.pref.osaka.lg.jp/documents/63072/19_kaiduka.pdf
7｜風致地区316ha・防火地域10ha・準防火地域108ha。その他の地域地区
貝塚市の都市計画決定一覧表（令和7年12月31日現在）には、 用途地域以外の地域地区として次のものが記載されています。
| 地域地区 | 規模 | 備考 |
|---|---|---|
| 風致地区 | 316ha | 区域名・場所は未取得 |
| 防火地域 | 10ha | — |
| 準防火地域 | 108ha | — |
| 臨港地区 | 59.3ha | 臨海部 |
| 生産緑地地区 | 282地区 72.90ha | 指定から30年経過する特定生産緑地の制度あり |
| 高度利用地区 | 1.32ha | — |
風致地区316haは、市街化区域1,663haの約19％にあたる規模です。 風致地区内では建築・宅地造成・木竹の伐採などが許可制になるのが一般的ですが、 貝塚市の風致地区の区域名・場所・具体的な制限内容は確認できていません（未取得）。 検討中の物件が風致地区にかかるかどうかは、必ず市都市計画課にご確認ください。
また、市街地再開発事業が1地区1.3ha、土地区画整理事業が1地区75.6ha 決定されています。 地区計画は7地区（二色南町地区／東山丘陵地区／三ツ松地区／JR和泉橋本駅東地区／ JR東貝塚駅北地区／せんごくの杜地区（教育・福祉エリア、産業・流通エリア）／ JR和泉橋本駅南地区）。 各地区計画の面積・決定年月日・建築制限の内容は未取得です。 これらの地区内の物件は建築制限がかかっている可能性がありますので、 重要事項説明書で必ずご確認ください。
出典：貝塚市「都市計画の決定・変更について」都市計画決定一覧表（令和7年12月31日現在） //www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/toshikeikaku_about/kettei_henko.html ／ 貝塚市「地区計画制度」 //www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/tikukeikaku/keikaku_seido/index.html
8｜令和7年4月1日から、貝塚市が景観行政事務を行っています
貝塚市景観計画が令和7年4月1日から運用開始されました。 これは大阪府が所管していた景観法にもとづく景観行政事務を貝塚市へ移管したことにともなうものです。 市のページはこう記しています。
「本市は、山から海にかけての多彩な地形を有し、 国の天然記念物に指定されているブナ林を含む和泉葛城山、蕎原地区の棚田、 白砂青松の二色の浜、市内を縦貫して流れる近木川、 奈良時代に創建されたと伝えられ、今も多くの参詣者を集める水間寺、 中世の自治都市であった寺内町など、多くの魅力的な自然景観、歴史的景観が形成されています。 こうした景観資源を保全・活用し、市全体の良好な景観形成を図るため、 大阪府が所管する景観法に基づく景観行政事務を本市へ移管するとともに、 『貝塚市景観計画』を策定いたしました。」
景観法にもとづく届出、景観ガイドライン、景観アドバイザー制度、景観審議会が設けられています。 令和7年4月1日という運用開始日は、いま家を建てる・建て替える方にとって重要です。 それ以前の事例をもとにした「貝塚市では届出は要らない」という説明は、 現在は当てはまらない可能性があります。 景観計画区域の範囲、景観形成重点区域の指定の有無は未取得ですので、 建築・外構の計画がある方は市都市計画課にご確認ください。
出典：貝塚市「景観行政団体への移行」 //www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/keikangyouseidantai/index.html ／ 「貝塚市景観計画」 //www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/toshiseibi/toshikeikaku/menu/keikangyouseidantai/keikankeikaku.html
9｜そのほか、貝塚市で確認しておきたい制度
- 市街化調整区域における開発許可：市が専用のページを設けています。 市域の62.2％が調整区域である以上、避けて通れない論点です。
- 生産緑地地区：282地区72.90ha。 生産緑地地区に係る農地等の区域の規模に関する条例があり、 指定から30年経過する特定生産緑地の制度が運用されています。
- 立地適正化計画の事前届出制度：令和5年3月31日の計画公表と同時に運用開始。
- 若年世帯等定住促進住宅取得補助金：市に制度ページがあります。 ただし要件・金額・受付期間は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）ので、 該当しそうな方は市都市整備部へ直接ご確認ください。
家タダでは、ご検討中の物件について、 市街化区域か調整区域か、土砂災害警戒区域・特別警戒区域にかかっていないか、 地区計画・風致地区の区域内か、最低敷地面積の基準を満たしているかを、 契約前に無料で調査します。物件URLをLINEでお送りください。
※埋蔵文化財包蔵地については、貝塚市文化財ホームページに 包蔵地地図・発掘届出のページを発見できませんでした（未取得）。 ため池ハザードマップも、農林課にため池に関するトピックスはあるものの、 マップのURL・対象数は確認できていません（未取得）。 いずれも市の担当課にご確認ください。
11貝塚市の成り立ち ― 願泉寺の寺内町から、大阪府下9番目の市へ
貝塚市の市街地は、寺内町から始まりました。 市の歴史年表は、こう記しています。
「1540年ごろ：海塚（かいづか）村の紀州街道ぞいに 寺内町（じないまち）ができる」
「1550年：寺内町のお寺（いまの願泉寺、ぼっかんさん）に浄土真宗の本願寺から 『方便法身尊像』がご本尊としてあたえられる」
中世の自治都市だった寺内町
寺内町は、寺院を中心に形成された自治的な町です。 貝塚市の公式ページは、この寺内町を次のように書いています。
- 市の紹介ページ：「願泉寺を中心に形成された寺内町のまちなみなど、 歴史の香りあふれるまち。」
- 景観計画のページ：「中世の自治都市であった寺内町」
- 都市計画マスタープラン（都市拠点の定義）：「寺内町も含めた南海貝塚駅周辺地区とし、 本市の玄関口であることから」
注目していただきたいのは、3つめです。 貝塚市は、寺内町を「観光資源」ではなく 都市計画上の「都市拠点」の一部として定義しているのです。 紀州街道沿いにできた中世の町が、いまも市の中心市街地の一部として計画に位置づけられている。 これは大阪府下でもあまり例のない構造です。 文化財ホームページには「寺内町プロポーザル」のページもあります。
水間鉄道の開通
大正末期から昭和初期にかけて、内陸側へ鉄道が延びます。 歴史年表には次の2行があります。
「1925年：水間鉄道の名越−海塚間が開通する」
「1926年：水間鉄道の水間−名越間が開通する」
市公式の表記では、現在の駅は「水鉄水間観音駅」です。 都市計画マスタープランは「水鉄水間観音駅及び東山地区周辺では商業地が形成」と記し、 この駅周辺を生活拠点に位置づけています。 （水間鉄道の他の駅名については、市公式での確認が取れていませんので、 本ページでは市公式典拠としては扱っていません。）
町村合併から市制施行まで ― 「5か町村」は1931年の話
ここはよく間違えられるところです。 貝塚市の市章の説明には「合併5か町村」という表現が出てきますが、 これは1943年の市制施行の話ではなく、1931年の町制のときの話です。 歴史年表に沿って整理します。
| 年 | できごと |
|---|---|
| 1540年ごろ | 海塚（かいづか）村の紀州街道ぞいに寺内町ができる |
| 1550年 | 寺内町のお寺（いまの願泉寺、ぼっかんさん）に 浄土真宗の本願寺から「方便法身尊像」がご本尊としてあたえられる |
| 1925年 | 水間鉄道の名越−海塚間が開通する |
| 1926年 | 水間鉄道の水間−名越間が開通する |
| 1931年 | 貝塚町、麻生郷村、島村、北近義村、南近義村が合併し、貝塚町ができる |
| 1935年 | 木島村を編入 |
| 1939年 | 西葛城村を編入 |
| 1943年 | 貝塚市ができる（大阪府下では9番目） |
| 1989年 | 「二色」のまちびらきがおこなわれる |
| 平成元年（1989年） | 市の花＝コスモス、市の木＝ヒノキを市民公募で制定 |
| 平成25年（2013年） | つげ櫛をモチーフにしたマスコットが制定される |
| 令和5年（2023年）3月31日 | 都市計画マスタープラン（目標年次 令和14年度）／ 立地適正化計画を公表 |
| 令和6年（2024年）4月1日 | 大阪府が盛土規制法の規制区域を指定（貝塚市域は宅地造成等工事規制区域） |
| 令和7年（2025年）4月1日 | 貝塚市景観計画の運用開始 （大阪府から景観行政事務を移管）／貝塚市開発行為等の手続等に関する条例が施行 |
つまり、1931年に5か町村が合併して「貝塚町」になり、 その後2つの村を編入して、1943年に市になったという順序です。 「市制施行のときに5町村が合併した」と書くのは誤りです。
市章の「松葉5本」
貝塚市の市章について、市はこう説明しています。
「貝塚町にあった名松"姫松"にちなむ松葉5本が、 合併5か町村固い契りを願って結び合わされています」
松葉5本は、1931年に合併した貝塚町・麻生郷村・島村・北近義村・南近義村の5つを表しています。 市の花はコスモス、市の木はヒノキで、いずれも平成元年6月に市民公募で定められました。 マスコットはつげ櫛をモチーフにしたもので、平成25年の制定です。
※市名「貝塚」の由来を明示した市公式の記述は確認できませんでした（未取得）。 歴史年表に「海塚（かいづか）村」という表記があるのみです。 本ページでは推測による説明を載せていません。 また市制施行の正確な月日も確認できていません。 「1943年・大阪府下9番目」までが歴史年表で確定できた範囲です。 出典：貝塚市「貝塚市の歴史年表」 //www.city.kaizuka.lg.jp/bunkazai/bunkazaidata/nenp.html ／ 貝塚市「貝塚市の紹介」 //www.city.kaizuka.lg.jp/shinohoshin/machi/kaizuka.html
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お問い合わせ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社MILLIONS（家タダ） |
| 所在地 | 大阪市中央区西心斎橋 おおきに心斎橋Landmarkビル702 |
| 免許番号 | 大阪府知事(1)第66296号 |
| 電話 | 06-4256-4106 |
| LINE | LINEで相談する |
※掲載の数値は令和8年地価公示、令和7年国勢調査、国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報ほか公的資料にもとづきます。基準日は出典欄をご確認ください。
13貝塚市の不動産購入に関する記事
- 【大阪市24区】仲介手数料無料で家を買う｜地価・人口・学校選択制で選ぶエリア比較 大阪市内と比べたい場合はこちら。24区を公的データで横並びにしています。
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区ごとの地価・人口・制度を横並びで比較したい方は【大阪市24区】エリア比較ハブ／【神戸市】9区の比較ページをご覧ください。
14貝塚市の不動産購入 よくある質問
貝塚市で本当に仲介手数料は0円になりますか？
はい。ネットに掲載されている貝塚市の物件は、原則どこの会社が広告しているものでも、家タダを通してご購入いただければ買主様の仲介手数料は0円です。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に取引を組み立てています。物件URLをLINEでお送りいただければ、その場で対象かどうかを無料でお答えします。
貝塚市の住宅の相場はいくらくらいですか？
国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（直近4四半期・106件）では、戸建の成約中央値が1,600万円（69件・平均145㎡・平均築1998年）、マンションが980万円（37件・平均80㎡・平均築1992年）です。駅別ではJR東貝塚駅1,550万円、南海二色浜駅1,200万円、JR和泉橋本駅1,150万円、南海貝塚駅980万円。土地の値段は令和8年地価公示で1㎡あたり平均59,355円（22地点）です。戸建の平均面積145㎡という数字が示すとおり、大阪市内とくらべてずっと広い区画が動いている市です。
貝塚市の地価はなぜ下がっているのですか？
まず正確にお伝えすると、「なぜ−0.2％なのか」を説明した公的文書は存在しません。そのうえで事実を並べます。令和8年地価公示の住宅地22地点のうち、下がったのは名越・三ツ松・水間・三ケ山の5地点だけ（−0.6〜−2.0％）で、残る16地点は0.0％の横ばいです（1地点は前年に同一番号が無く算出対象外）。下がった5地点はいずれも内陸・山手にあります。関連する公的事実としては、国勢調査人口が平成22年の90,519人をピークに令和2年84,443人まで減っていること、市域の62.2％が市街化調整区域であること、土砂災害警戒区域が158箇所・特別警戒区域が150箇所あること、商業地域がわずか9.5haであることが挙げられます。ただしこれらが原因だと市が説明しているわけではありませんので、因果としては断定しないでください。
貝塚市で地価がいちばん高いエリアと安いエリアはどこですか？
令和8年地価公示の住宅地22地点で見ると、最も高い標準地は北町の89,700円/㎡（前年比0.0％）、最も安い標準地は三ケ山の19,400円/㎡（−2.0％）です。差は4.6倍。北町は南海貝塚駅・寺内町に近い平地部、三ケ山は市の最南部の山麓部です。成約ベースの町丁目別では東山が2,450万円（6件・平均192㎡）で最高、畠中1,700万円、半田1,350万円、澤1,300万円、地藏堂1,300万円と続き、清児850万円が最も安くなっています。なお商業地は3地点平均95,967円/㎡・前年比＋1.4％で、近木町の152,000円/㎡（＋2.7％）が最高です。
貝塚市に市街化調整区域の物件はありますか？
たくさんあります。貝塚市は市域4,393haのうち2,730ha（62.2％）が市街化調整区域で、市街化区域は1,663ha（37.9％）しかありません。調整区域の物件は都市計画税（0.3％）がかからないというメリットがある一方、原則として建築を目的とした開発ができず、建て替えに許可が要る場合があります。また住宅ローンの審査が通りにくい金融機関があります。貝塚市開発行為等の手続等に関する条例は、都市計画法第42条・第43条にもとづく市街化調整区域内の建築許可を要する建築行為も条例の適用対象としています。調整区域の物件は「買えない」のではなく「確認すべきことが増える」物件です。家タダでは契約前に無料で調査します。
貝塚市の土砂災害・洪水・津波のリスクはどうですか？
貝塚市は土砂災害・洪水・内水・津波・高潮のすべてが該当する市です。土砂災害警戒区域は158箇所・特別警戒区域は150箇所（大阪府集計）で、隣の泉佐野市（103／85）を大きく上回ります。洪水は見出川・津田川・近木川の3河川が対象（大阪府が令和2年10月公表）で、想定降雨は24時間総雨量1,150mm、1時間最大雨量は見出川140.5mm・津田川133.1mm・近木川132.6mm。内水は時間最大雨量147.0mm（令和8年1月5日更新）。津波は南海トラフ巨大地震（M9.1）で想定最大津波水位3.7m（大阪府が平成25年8月公表）、高潮は大阪府が令和2年8月5日に公表した想定区域に含まれます。市はこれら5種類を1冊にまとめた「防災ガイドブック」を公開していますので、物件の住所で必ず確認してください。
貝塚市に学校選択制はありますか？ 学区はどう確認すればよいですか？
貝塚市は市全域を対象とする学校選択制を導入していません（指定校制）。住所地によって通う学校が決まります。指定校変更は9つの許可事由が定められており、「建替え等による一時転居」「転居予定で新学年から転居先校区へ」などが含まれます。なお保護者の事業所校区への就学（事由④）は小学校1〜3年生のみが対象です。学区の確認方法について、市は次のように明記しています。「この一覧表は通学区域の概要です。町や地番によっては、通学区域が異なりますので、最終的な通学区域の確認は、町名・地番をご確認のうえ、必ず貝塚市教育委員会学校教育課までお問い合わせください。」一覧表だけで判断してはいけない、と市自身が書いています。
貝塚市は給食費が無償だと聞きました。本当ですか？
「小中は無償、幼稚園は有償」が正確です。令和8年度について、市立小学校・義務教育学校前期課程・義務教育学校後期課程・中学校はいずれも「保護者負担はありません」と市が公表しています。ただし市立幼稚園は「幼稚園給食の保護者負担は令和7年度と同額です」＝無償化ではなく据え置き（有償）です。さらに財源が「物価高騰対応重点支援地方創生臨時交付金活用事業」と明記されており、年度ごとに判断される措置であって恒久制度ではありません。入学が数年先のお子様がいるご家庭は、負担が戻る可能性も織り込んで資金計画を立ててください。
二色の浜の近くは住宅地として良いエリアですか？
都市計画上の位置づけを正しく理解しておく必要があります。貝塚市の都市計画マスタープランは臨海部について「二色の浜産業団地を含む臨海部については工業地区として位置付けられ、周辺の自然環境や住環境に配慮するとともに、操業環境の維持・向上に努める」と記しており、産業拠点です。同時に「二色の浜周辺地区」はレクリエーション拠点でもあり、景観計画のページには「白砂青松の二色の浜」という表現があります。海水浴場のイメージだけで「閑静な住宅地」と考えるのは、計画上の位置づけと食い違います。用途地域では準工業地域366.7ha・工業地域170.7ha・工業専用地域30.9haが指定されており、市街化区域の34.2％が工業系です。成約は南海二色浜駅で17件・中央値1,200万円、町丁目別では二色が13件・980万円（平均97㎡）。臨海部ですので、津波（想定最大津波水位3.7m）と高潮の確認も必須です。
貝塚市で買うとき、家タダに頼むデメリットはありますか？
正直にお伝えすると、あります。売主様側からの報酬だけで成立する形に組み立てるため、物件や取引条件によっては対象外になる場合があります（売主が仲介手数料を支払わない取引など）。また、仲介手数料が0円でも、登記費用・ローン関連費用・固定資産税の精算金・火災保険料などの実費はかかります。貝塚市固有の事情としては、まず市街化区域の物件なら固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％＝1.7％が毎年かかること（調整区域なら都市計画税はかかりません）。さらに土砂災害警戒区域・特別警戒区域が計308箇所ある市ですので、区域にかかる物件では調査に時間がかかり、住宅ローンや火災保険の条件が通常より厳しくなる場合があります。第1種低層住居専用地域では最低敷地面積150㎡という基準があるため、予算を抑えたい方にとっては選択肢が絞られることもあります。対象になるかどうかは物件URLをお送りいただければその場で無料で診断しますので、まずはご相談ください。
貝塚市の物件、その価格で買って大丈夫ですか？
貝塚市は、市域4,393haのうち62.2％が市街化調整区域で、南北16kmの市域が大阪湾から和泉山脈まで届いています。住宅地の地価は市内で最高89,700円/㎡（北町）・最低19,400円/㎡（三ケ山）と、その差は4.6倍。令和8年地価公示で下がったのは22地点のうち5地点だけで、いずれも内陸・山手の地点でした。「貝塚市の相場」という1つの数字では、判断を誤る市です。市街化区域か調整区域か、土砂災害警戒区域・特別警戒区域にかかっていないか、地区計画や風致地区の区域内か、最低敷地面積の基準を満たしているか。家タダでは、こうした調査をすべて契約前に無料で行ったうえで、買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。気になる物件のURLをLINEでお送りください。
15本ページで使用した出典（すべて公的一次情報）
当ページに掲載した数値は、すべて以下の公的機関の公表資料にもとづいています。基準日も併せてご確認ください。
- 貝塚市「人口・世帯数（住民基本台帳）」（令和8年8月末現在）
- 統計かいづか 令和6年度版（市域面積・国勢調査人口の推移・市の概観）（43.93km²／東西4.8km・南北16.0km）
- 貝塚市「貝塚市の紹介」（「願泉寺を中心に形成された寺内町のまちなみ」）
- 貝塚市「貝塚市の歴史年表」（1540年ごろ 寺内町／1931年 5か町村合併／1943年 市制（府下9番目））
- 貝塚市「都市計画の決定・変更について」都市計画決定一覧表（令和7年12月31日現在／用途地域告示 平成30年7月6日（市告示第133号））
- 貝塚市「地区計画制度」（7地区（面積・決定年月日は未取得））
- 貝塚市都市計画マスタープラン（本編・第1章〜第3章）（令和5年3月31日／目標年次 令和14年度）
- 貝塚市都市計画マスタープラン 本編PDF（3地域区分・拠点・臨海部の土地利用方針）
- 貝塚市「貝塚市立地適正化計画」（令和5年3月31日公表／事前届出制度あり）
- 貝塚市「固定資産税」（税率1.4％／免税点 土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円）
- 貝塚市「都市計画税」（税率0.3％／市街化区域内の土地・家屋のみ）
- 貝塚市「市税の納付」（固定資産税・都市計画税 第1期5月末日／第2期7月末日／第3期11月末日／第4期 翌年1月末日）
- 貝塚市「指定校変更の許可事由」（9事由／④事業所校区は小学校1〜3年生のみ）
- 貝塚市「小・中学校通学区域一覧表」（「町や地番によっては、通学区域が異なります」）
- 貝塚市「市立小学校一覧」（市立小学校11校）
- 貝塚市「令和8年度学校園給食費（食材費）について」（小・義務教育学校・中は保護者負担なし／幼稚園は令和7年度と同額）
- 貝塚市「子ども医療費助成」（18歳到達年度末まで・所得制限なし・月上限2,500円）
- 貝塚市「防災ガイドブック」（津波・高潮・土砂災害・洪水・内水を1冊に）
- 貝塚市 防災ガイドブック PDF（P1-P19）（洪水・内水の想定降雨）
- 貝塚市 防災ガイドブック PDF（P20-P33）（津波・高潮・土砂災害）
- 大阪府「土砂災害警戒区域等の指定状況」（貝塚市 警戒158箇所／特別警戒150箇所（令和8年9月14日までの指定状況））
- 大阪府「高潮浸水想定区域図」（令和2年8月5日公表／詳細図4に貝塚市）
- 貝塚市「貝塚市開発行為等の手続等に関する条例」（令和7年4月1日施行／開発区域300㎡以上・3戸以上）
- 貝塚市 開発行為等の技術基準PDF（最低敷地面積）（第1種低層150㎡／その他 一戸建100㎡・長屋建90㎡）
- 貝塚市「盛土規制法について」（令和6年4月1日指定／許可事務は大阪府）
- 大阪府 盛土規制法 規制区域図（貝塚市）（宅地造成等工事規制区域（泉南地域））
- 貝塚市「景観行政団体への移行」（大阪府から景観行政事務を移管）
- 貝塚市「貝塚市景観計画」（令和7年4月1日運用開始）
- 貝塚市「市街化調整区域における開発許可について」
- 貝塚市「若年世帯等定住促進住宅取得補助金」（要件・金額は未取得）
- 貝塚市「寺内町プロポーザル」
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・不動産取引価格情報）（直近4四半期・貝塚市106件）
- 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）（価格時点 令和8年1月1日／住宅地22地点・商業地3地点）
- 国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）
- 近畿レインズ マンスリーレポート一覧
- マンスリーレポート No.165（2026年9月号）集計表〈中古マンションの地域別成約データ・地域区分の凡例・成約の定義〉（PDF）
- マンスリーレポート No.165（2026年9月号）ダイジェスト〈中古戸建住宅の地域別成約データ・市況コメント・発行日〉（PDF）
- 公益社団法人近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）
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