【富田林市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

富田林市の価格帯で、いくら得になるか

富田林市の住宅地は1㎡あたり平均79,677円（26地点の単純平均）。市内の標準地は最高150,000円/㎡（久野喜台２丁目１４番１６）から最低20,200円/㎡（大字佐備４０６番１）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が7.4倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて富田林市・大阪府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 令和7年国勢調査で見る

富田林市については、令和7年国勢調査の市別の数値を市の公表資料で確認できていません（未取得）。このページでは推計値を置かず、市が公表している住民基本台帳の実数で人口を見ます。令和8年8月31日現在で103,879人（男48,960人／女54,919人）・52,258世帯。いっぽう市の人口推移ページに掲載されている直近の3月末値は令和6年3月末の106,580人・52,220世帯です。この2時点を並べると、人口は約2年5か月で2,701人減っているのに、世帯数は38世帯増えています。1世帯あたりの人員に直すと2.04人→1.99人（いずれも当方算出）。世帯の数は減らず、世帯の中身だけが小さくなっているという、大規模住宅団地を抱える市に典型的な動き方です。これは住宅の需要という意味では重要で、人口が減っても「住まいの数」の需要はすぐには減らないことを示しています。なお市は昭和25年（1950年）4月に人口約3万人余で大阪府下16番目の市として市制を施行しました。現在はその3倍以上の規模です。

市街化区域と市街化調整区域

富田林市は、市域3,972haのうち2,384ha（60.0％）が市街化調整区域です。市街化区域は1,588ha（40.0％）しかありません。つまり市域の6割は、原則として建築を目的とした開発ができない区域です。都市計画区域名は南部大阪都市計画で、市内の地区計画がいずれも「南部大阪都市計画○○地区地区計画」という名称で決定されていることから確認できます。大阪府下には門真市（市街化区域97.5％）のようにほぼ全域が市街化区域の市もありますが、富田林市はその反対側にあります。富田林市で物件を探すとき、最初に確認すべきなのは「市街化区域か、市街化調整区域か」です。市の都市計画マスタープランの地域別構想からは、東部（楠風台・かがり台周辺）、東南部（農業公園・総合スポーツ公園周辺）、中南部（石川沿岸）が農地・自然地を主体とする区域として読み取れます。

富田林市の用途地域は、上位4種がすべて住居系です。第一種住居地域498.5ha（30.9％）、第一種低層住居専用地域416.9ha（25.8％）、第二種中高層住居専用地域324.4ha（20.1％）、第一種中高層住居専用地域190.1ha（11.8％）。この4種だけで1,429.9ha＝用途地域全体の88.5％を占めます（当方算出）。準工業地域は54.0ha（3.3％）にとどまり、マスタープランの用途地域内訳に工業地域の記載はありません。住居系に振り切った用途構成で、これは門真市（準工業地域が36.9％）と正反対です。とくに第一種低層住居専用地域が416.9haもあることは、後述する準防火地域の指定範囲（市街化区域のうち第一種低層住居専用地域および工業地域を除く区域）と直結します。上位5種のほかは、近隣商業地域42.3ha・第二種住居地域30.0ha・準住居地域28.0ha・工業専用地域27.0ha・商業地域4.0ha。

※富田林市都市計画マスタープラン 第1章（用途地域の面積は2018年4月現在）。なお用途地域の合計は1,615.2haで、市街化区域1,588haをやや上回ります。基準時点の違いによるものと思われますが、原文のまま掲載しています。市街化区域・市街化調整区域の面積は、市の都市計画情報ページでも市街化区域1,588ha／市街化調整区域2,384haと一致しています。

地価公示 ― 26地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、富田林市の住宅地の標準地は26地点。 単純平均は1㎡あたり79,677円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋0.6％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

富田林市は大阪府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内の69市区町村のうち、 富田林市の住宅地の平均価格は56位。 大阪市24区と堺市7区を除いた「市」だけで見ると、38市のなかで第28位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

富田林市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地26地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で7.4倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

富田林市は、性格のまったく違う3つの市街地を1つの市に抱えています。 江戸期の町割りがそのまま残り、国の重要伝統的建造物群保存地区に選定された寺内町（約12.9ha）。 昭和40年代に日本住宅公団が216.4haを一気に造成した金剛ニュータウン。 そして市域の60.0％を占める市街化調整区域2,384ha。 住宅地の地価が市内で7.4倍開いているのは、この3つが同居しているからです。

1｜富田林寺内町は「国の重要伝統的建造物群保存地区」

富田林寺内町は、平成9年10月31日に国の重要伝統的建造物群保存地区に選定されています。 市の保存計画（令和8年8月20日改正）の原文は 「平成９年１０月３１日には、国の重要伝統的建造物群保存地区（以下「重伝建地区」という。）に選定」。 市の「市の概要」の年表にも「平成9年10月 寺内町が重要伝統的建造物群保存地区に選定」とあり、整合しています。

約12.9haは、市街化区域1,588haの0.8％にあたります（当方算出）。 面積としては小さいのですが、ここに家を買うかどうかで、できることが根本的に変わります。

2｜寺内町では、道路から見える外観の変更が「市の許可制」

重伝建地区内では、道路から見える建築物の外観の変更 （増築・改築・修繕・模様替え・新築）は、事前に市の許可が必要です。 逆に言えば内部改装や、外から見えない変更は許可不要です。ここは誤解されやすい点です。

許可基準は市の保存計画に書かれています。主なものを原文で挙げます。

この基準は、いわゆる建売住宅の標準仕様とは相容れません。 屋根の勾配が決められ、瓦の色が決められ、外壁の色が決められ、サッシの色まで決められています。 主要構造は原則として木造です。 手続きも、許可申請書に位置図・付近見取図・配置図・設計図・現況カラー写真（各2部）を添えて提出し、 許可を得てから着工、完了後に完了届と写真（1部）を出す、という流れになります。

いっぽうで、市は修理・修景に対する補助金制度と技術的助言を用意しています。 「規制だけがある」のではなく、「規制と支援がセットで用意されている」区域です。 寺内町の町家をリノベーションして住みたい、という買い方をする方にとっては、 この補助金の有無が資金計画を左右します。 着工前に必ず市の文化財課にご相談ください。

数字の上で興味深いのは、規制が最も厳しいはずの富田林町の標準地 （富田林町111番・89,800円/㎡）の前年比が＋2.6％で、住宅地26地点中2番目に高いことです。 ただしこの変動率と重伝建の指定との因果関係は、公表資料からは確認できません。 標準地は1地点であり、ここでは事実の並記にとどめます。

出典：富田林市富田林伝統的建造物群保存地区保存計画（令和8年8月20日改正） //www.city.tondabayashi.lg.jp/uploaded/attachment/115895.pdf ／ 富田林市「伝統的建造物群保存地区内の建築行為等について」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/site/bunkazai/2478.html ／ 同「保存地区における修理・修景の補助」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/site/bunkazai/114306.html

3｜市街化区域のほぼ全域が準防火地域。これは工事費に直接効く

富田林市は、市街化区域の全域（第一種低層住居専用地域および工業地域を除く）を 準防火地域に指定しています。平成30年10月1日から。指定面積は約1,162ha。 防火地域はありません。

市街化区域1,588haから準防火地域1,162haを引くと426ha。 用途地域内訳の第一種低層住居専用地域416.9haにほぼ対応します （基準時点が異なるため、これは当方の対照であり市が示した対応関係ではありません）。 つまり実務的には、「第一種低層住居専用地域でなければ、市街化区域の物件はまず準防火地域」 と考えて建築計画を立てることになります。

準防火地域かどうかは、建替え・新築の工事費にそのまま跳ね返ります。 外壁・軒裏・開口部の仕様に制限がかかるためです。 中古戸建を買って建て替える前提の方、古家付き土地を検討している方は、 「この土地は準防火地域か」を購入前に必ず確認してください。 市の都市計画情報ページ、または地理情報ポータル「とんだばやしマップ」で確認できます。 なお建築基準法関係の所管は大阪府建築指導室（06-6210-9724）、 都市計画法にもとづく市街化区域等の確認は市の広域まちづくり課（0721-20-1198）と 市が明示しています。窓口が分かれている点に注意してください。

出典：富田林市「防火・準防火地域」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/1002.html ／ 富田林市「都市計画情報」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/119621.html ／ 同「建築物の形態規制の概要」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/100557.html

4｜金剛ニュータウン ― 計画人口31,000人に対し、現況15,860人

富田林市の住宅ストックを語るうえで、金剛ニュータウンは避けて通れません。 市の「金剛地区の概要」に書かれている数字を、そのまま並べます。

216.4haは市街化区域1,588haの13.6％にあたります（当方算出）。 市街化区域の7分の1が、1つの土地区画整理事業でできた街です。 世帯数は8,371世帯と計画戸数7,740戸を上回っていますが、 人口は計画の約51％にとどまっています。 1世帯あたりに直すと約1.89人です（当方算出）。

5｜市が「金剛地区再生室」という専任部署を置いている

ここが、大阪府下のニュータウンを抱える市のなかでも富田林市が際立っている点です。 富田林市は、まちづくり部の中に「金剛地区再生室」という専任部署を置いています。 大規模住宅団地の再生に、市が独立した組織で当たっているということです。

• 金剛地区再生室（まちづくり部内の独立部署） //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/104/
• 金剛地区再生指針（平成29年3月策定） //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/104/1041.html
• 金剛地区再生指針推進協議会 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/104/43938.html
• 金剛中央公園・多機能複合施設等整備運営事業 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/104/145047.html （令和8年8月時点で公募は一時停止中との記載があります）
• 金剛駅周辺のウォーカブルな空間づくり //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/104/104501.html
• 4者連携（KLLP）＝大阪大谷大学・阪南大学・UR都市機構・富田林市 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/104/103478.html

ニュータウンの中古戸建を検討する方にとって、これは非常に強い判断材料です。 「住民が減っていく団地」なのか「行政が予算と組織を割いて手を入れている団地」なのかで、 20年後の姿は変わります。 富田林市の場合、専任部署・再生指針・推進協議会・公園と複合施設の整備運営事業・ 大学2校とUR都市機構を含む4者連携という、行政側の打ち手が一次情報として公表されています。 都市計画マスタープランの「金剛」地域の方針も「古い住宅地の再生」「公共空間の魅力化」「地域活力の維持」で一貫しています。

ただし、事業が予定どおり進むとは限りません。 金剛中央公園・多機能複合施設等整備運営事業については、 令和8年8月時点で公募が一時停止中との記載が市のページにあります。 このページでは「再整備が確定している」とは書きません。 最新の進捗は必ず市の金剛地区再生室のページでご確認ください。

出典：富田林市「金剛地区の概要」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/104/1038.html ／ 富田林市 金剛地区再生室 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/104/ ／ 都市計画マスタープラン 第3章 地域別構想

6｜同じエリアに「市内最高の地価」と「市内最安級の成約」が同居する

金剛・金剛東エリアの数字を並べると、一見ちぐはぐに見えます。

久野喜台は、土地の公示価格が市内で最も高いのに、成約中央値が850万円で市内最安級です。 平均面積は164㎡と町丁目別で最も広い。 公示価格と成約価格は測っているものが違うので単純比較はできませんが、 建物の築年数・状態が価格を強く支配していることは読み取れます。 実際、成約の個票には寺池台の戸建（1,800万円・285㎡・1972年築・軽量鉄骨造・金剛駅）という 事例が載っています。1972年築＝金剛ニュータウンの造成（昭和40〜44年）の直後に建った家です。

この市のニュータウンで物件を見るときの実務的な結論はシンプルです。 「土地値は高い、建物値はほぼ残っていない」という物件が多く出てきます。 取り壊して建て替える前提なら、その土地が準防火地域かどうか （第一種低層住居専用地域なら準防火地域から外れる）、 開発指導要綱の最低敷地面積を割らないかを先に確認してください。 リフォームして住む前提なら、給排水管・基礎・構造の状態が価格に直結します。 家タダでは、こうした調査を契約前に無料で行います。

7｜廿山3,000万円と須賀765万円 ― 事実だけを並べる

町丁目別の成約中央値で、最も高いのは廿山（9件・3,000万円・平均118㎡）、 最も安いのは須賀（8件・765万円・平均107㎡）です。 平均面積はほぼ同じなのに、中央値は約3.9倍開いています（当方算出）。 地価公示の標準地で見ると、最高の久野喜台二丁目150,000円/㎡と最安の大字佐備20,200円/㎡で7.4倍です。

それぞれについて、市の公表資料から拾える事実は次のとおりです。

ここで重要なのは、価格差の原因をこれらの事実に求めないことです。 成約中央値は廿山のほうが高く、地価公示の標準地は須賀のほうが高い。 方向が逆になっています。 標準地はそれぞれ1地点、成約は9件と8件で、測っている対象も範囲も違います。 土砂災害警戒区域の指定解除が価格に影響したという資料も、 ため池が価格に影響したという資料も、市は公表していません。 このページでは因果を断定せず、事実を並べるにとどめます。

実務的に言えることは1つだけです。 富田林市は、同じ市内でも町丁目ごとにハザードの前提が違う市だということ。 洪水（石川とその支川・東除川）、内水、土砂災害、そしてため池。 ため池ハザードマップを小学校区9区分で整理して公開している市は多くありません。 物件の住所が決まったら、この4種類すべてを確認してください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（直近4四半期・富田林市158件）／ 国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）／ 富田林市「洪水・土砂災害ハザードマップ」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/7/32388.html ／ 富田林市「ため池ハザードマップ」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/34/56319.html

8｜地価の全体像 ― 府内56位、住宅地の平均79,677円/㎡

令和8年地価公示で、富田林市の住宅地の標準地は26地点。 単純平均は1㎡あたり79,677円、前年比＋0.6％です。 住宅地の標準地が3地点以上ある大阪府内69市区町村のうち56位、 大阪市24区と堺市7区を除いた38市のなかでは28位。 変動率は府内53位（市のみでは24位）です。

用途別に見ると、対照的な数字が出ています。

工業地の1地点（中野町東二丁目155番7）が＋12.9％と突出しています。 ただし1地点のみの数字ですので、市全体の傾向として扱うことはできません。 商業地4地点は喜志町五丁目168,000円（＋3.1％）、若松町西一丁目153,000円（＋2.7％）、 常盤町212番14が143,000円（＋2.9％）、昭和町二丁目121,000円（＋3.4％）で、 4地点すべてが住宅地の平均上昇率（＋0.6％）を大きく上回っています。

住宅地26地点のうち前年比がマイナスだったのは5地点 （西板持町七丁目−0.9％、東板持町三丁目−0.7％、北大伴町三丁目−0.5％、大字佐備−0.5％、桜ケ丘町−0.1％）。 下落したのは、いずれも市の南部・東部側の標準地です。 いっぽう上昇率の上位は向陽台二丁目＋3.7％、富田林町111番＋2.6％、 久野喜台二丁目と藤沢台三丁目が＋2.0％、新青葉丘町＋1.9％。 同じ市内で、上がっているところと下がっているところがはっきり分かれています。 「富田林市の相場」という1つの数字では、実際の物件価格とのズレが大きくなります。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 順位・平均・変動率は当方が全地点の価格を集計して算出した自算値で、 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

空から見た、この50年の富田林市

金剛ニュータウンは、昭和40年10月から昭和44年4月にかけての土地区画整理事業でつくられました。施行者は日本住宅公団（現 UR都市機構）、面積216.4ha、計画人口31,000人、計画戸数7,740戸。左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。左の写真は、まちびらきから数年後の姿にあたります。造成された区画がそのまま残っていること、周囲の丘陵地・農地との境目がどこにあるかを見比べてみてください。現況人口は令和4年3月で15,860人・8,371世帯＝計画人口の約51％です。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28720〜28722・y13033〜13034）で切り出しています。

富田林市の都市計画マスタープラン第3章（地域別構想）は、市域を北部・中部・東部・中南部・東南部・西南部・金剛・金剛東の8地域に区分しています。（平成31年3月全面改定／令和7年1月時点修正版）ここでは公式の8地域区分をベースに、国土交通省の成約データ（直近4四半期158件）と令和8年地価公示の標準地26地点を重ねて6つのまとまりで整理します。なお、個々の町丁目がどの地域区分に属するかを示す市の一覧は取得できていません。このページでは、市が地域名とともに明示している駅名・施設名の範囲でエリアを説明し、成約データの町丁目名は「そこに含まれると断定せず」並記しています。

※エリア区分と各エリアの記述は、富田林市・大阪府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

富田林市内の鉄道駅は近鉄長野線の5駅（喜志・富田林・富田林西口・川西・滝谷不動）です。市の立地適正化計画は、このうち富田林駅・喜志駅と、南海高野線の金剛駅を加えた3拠点を都市機能誘導区域に設定しています。金剛駅には病院・商業・子育て支援センターが集積すると市は記しています。市域の東西で、向いている路線が違う市だと理解すると分かりやすくなります。近鉄長野線側（喜志・富田林・富田林西口・川西・滝谷不動）は石川沿いの旧市街と中心市街地、南海高野線側（金剛駅）は金剛ニュータウンです。国土交通省の成約データでも、金剛駅を最寄りとする成約が55件で市内最多、次いで富田林33件、川西17件、富田林西口16件、大阪狭山市12件、喜志10件となっています。

※乗降人員は全駅とも「—」です。近鉄公式の駅別乗降人員に到達できず、市の公表資料にも駅別の数値が見当たらないため、推測値を置かずに空欄としています（未取得）。市が公表している公共交通の参考値は、立地適正化計画 概要版の年間利用者数1,429万人（2019年）→2043年の目標1,100万人です。市内の鉄道駅は近鉄長野線の喜志・富田林・富田林西口・川西・滝谷不動の5駅で、都市計画マスタープラン第3章では「近鉄喜志駅」「近鉄富田林駅」「近鉄川西駅、滝谷不動駅」の記載が確認できます（富田林西口駅のみ明示を確認できていません）。同じく第3章は「南海滝谷駅」「南海金剛駅」にも言及しており、市域の西部が南海高野線の駅勢圏であることが読み取れます。金剛駅・滝谷駅がどの市に所在するかは市公式では未確認ですので、このページでは断定していません。なお成約データでは大阪狭山市駅を最寄りとする富田林市内の成約が12件（中央値1,450万円）あり、「最寄駅の名前」と「住所の市」は別物として確認する必要があります。

道路

主要道路については、市の公表資料での記載を確認できていません（未取得）。国道170号や南阪奈道路のインターチェンジについて、市公式に記載のあるページに到達できなかったため、このページでは推測による道路の説明を載せていません。幹線道路へのアクセスを重視される場合は、現地と地図でご確認ください。

地勢については市の「市の概要」に記載があります。富田林市は大阪府の南東部に位置し、北東部は石川沿いの平坦地で歴史的な町並み、南部は金剛・葛城山系の丘陵地と農地、西部は計画的に開発されたニュータウンという構成です。市役所の位置は東経135度36分・北緯34度30分（常盤町1番1号）。市域面積は市の統計ページで39.72km²、「市の概要」では平成元年11月の測定方法の見直しにより39.66km²とされており、2つの表記が市公式内に併存しています。

交通というより地形の話ですが、富田林市は平坦地（石川沿い）と丘陵地（南部・西部）が同じ市の中に同居している市です。これは自転車移動のしやすさ、造成地かどうか、土砂災害警戒区域の有無にそのまま効いてきます。市の立地適正化計画が居住誘導区域から浸水深3m以上の洪水リスク区域・土砂災害区域・大規模盛土造成地を除外していることからも、この地形の幅の広さが読み取れます。

※市内の鉄道駅・道路に関する記述は、富田林市都市計画マスタープラン第1章・第3章、立地適正化計画（概要版）、市「市の概要」にもとづきます。駅別乗降人員、主要道路名、金剛駅・滝谷駅の所在自治体は、いずれも市公式での確認ができていません（未取得）。

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

都市計画税の課税対象は市街化区域内に所在する土地と家屋のみで、税額は「課税標準額×税率（0.3％）」で計算されます。富田林市は市域の60.0％が市街化調整区域ですから、ほぼ全域が市街化区域の市（たとえば門真市は市街化区域が97.5％）とは前提が違います。調整区域の物件であれば毎年のランニングコストは市街化区域より低くなりますが、建て替えの許可・住宅ローンの取扱いという別の論点が必ずついてきます。都市計画税がかからないことは、そのまま「お得」を意味しません。なお市は、新築住宅の軽減措置は都市計画税には適用されないと明記しています。固定資産税と都市計画税は1枚の納税通知書でまとめて課税されます。

免税点は同一納税義務者が市内に所有する資産の課税標準額の合計で判定され、固定資産税・都市計画税で共通です（土地30万円未満／家屋20万円未満）。なお住宅用地の課税標準の特例の適用内容については、市の公表資料から逐語で確認できていません（未取得）。実際の税額は物件ごとの課税標準額によりますので、納税通知書または市の課税課でご確認ください。

免税点

同一人が富田林市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：年4期。第1期（全期前納）5月31日／第2期7月31日／第3期9月30日／第4期 翌年1月4日（いずれも土曜・日曜・祝日にあたる場合は翌開庁日）／市は「毎年1月1日（賦課期日）現在で、富田林市内に固定資産を所有している人」に課税すると明記しています

※税率・免税点は富田林市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜寺内町（約12.9ha）の物件は、外観の変更に市の許可が要る

富田林寺内町は平成9年10月31日に国の重要伝統的建造物群保存地区に選定されています。 区域は富田林町の一部、本町の一部で約12.9ha（市の都市計画情報ページでは「約13ha」表記）。 特定された伝統的建造物は建築物216件・工作物39件です。

この区域内では、道路から見える建築物の外観の変更 （増築・改築・修繕・模様替え・新築）に、事前に市の許可が必要です。 逆に、内部の改装や、外から見えない部分の変更は許可不要です。 「重伝建だから何もできない」ではありませんので、そこは正確に理解してください。

許可基準の主なものは次のとおりです（保存計画の原文）。

• 高さ：「全高は10ｍ以下とし、軒線は付近の軒線と調和のとれたものとする」
• 階数：「２階建以下とする。やむをえず３階建とする場合は、３階部分は道路より後退」
• 屋根：「切妻平入り、又は入母屋平入り」「屋根勾配は概ね4.5〜5.5寸」 「日本瓦（いぶし銀又は黒色つや消し）銅板」
• 外壁：「伝統的町並みと調和のとれたもの。色彩は白を基調とする」
• 建具：「木製については生地仕上げ又は茶褐色系統、アルミ製等は黒褐色系統」
• 構造：「主要構造は、原則として木造とする」

手続きは、許可申請書＋位置図・付近見取図・配置図・設計図・現況カラー写真（各2部）を 提出して許可を受け、着工。完了後に完了届＋写真（1部）を提出します。 設計と工期に、通常の住宅より余裕を見ておく必要があります。

いっぽうで、市は修理・修景に対する補助金制度と技術的助言を用意しています。 町家を買ってリノベーションする計画なら、この制度の適用可否が資金計画の中心になります。 契約前に市の文化財課へ相談してください。 また、寺内町には撮影・写生のルールや保全に関する連携協定も定められています。

※保存地区の都市計画決定年月日は確認できていません（未取得）。 根拠条例である富田林市文化財保護条例の条文も、例規集サイトが403で取得できませんでした。 出典：富田林市富田林伝統的建造物群保存地区保存計画（令和8年8月20日改正） //www.city.tondabayashi.lg.jp/uploaded/attachment/115895.pdf ／ 富田林市「伝統的建造物群保存地区」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/site/bunkazai/2467.html ／ 同「建築行為等の手続き」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/site/bunkazai/2478.html ／ 同「修理・修景の補助」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/site/bunkazai/114306.html

2｜市街化区域のほぼ全域が準防火地域（約1,162ha・平成30年10月1日から）

富田林市は、市街化区域の全域（第一種低層住居専用地域および工業地域を除く）を 準防火地域に指定しています。平成30年10月1日から。指定面積は約1,162ha。防火地域はありません。

これは建替え・新築の工事費に直接効く指定です。 準防火地域では外壁・軒裏・開口部などの仕様に制限がかかり、 同じ間取り・同じ面積でも工事費が変わります。 中古戸建を買って建て替える、古家付き土地を買って新築する、という買い方をする方は、 契約前に「この土地は準防火地域か」を必ず確認してください。

確認の順序は次のとおりです。

• まず市街化区域か市街化調整区域かを確認する（市域の60.0％は市街化調整区域）
• 市街化区域なら用途地域を確認する。第一種低層住居専用地域なら準防火地域から外れます （用途地域内訳では416.9ha＝市街化区域の相当部分を占めます）
• それ以外の用途地域なら準防火地域として建築計画を立てる
• 確認先は市の都市計画情報ページ、または地理情報ポータル「とんだばやしマップ」

窓口が分かれている点にも注意が必要です。 市は建築基準法関係の所管は大阪府建築指導室（06-6210-9724）、 都市計画法にもとづく市街化区域等の確認は市の広域まちづくり課（0721-20-1198）と 明示しています。 なお「建築物の形態規制の概要」（宅建業法の重要事項説明用）のPDF本体の数値 （用途地域別の建ぺい率・容積率、日影規制など）は取得できていません（未取得）。 このページに数値を載せていないのはそのためです。

出典：富田林市「防火・準防火地域」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/1002.html ／ 富田林市「都市計画情報」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/119621.html ／ 同「建築物の形態規制の概要」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/100557.html

3｜開発指導要綱に「敷地面積の最低限度」がある

富田林市の開発指導要綱（細則第4条）には、住宅敷地面積の最低限度が定められています。 大阪府下の市でも明文の最低限度を置いている市は限られるので、必ず押さえてください。

第一種低層住居専用地域で一戸建150㎡以上というのは、約45坪です。 富田林市は第一種低層住居専用地域が416.9haあり、用途地域の25.8％を占めます。 「土地を2つに割って2棟建てる」という出口が、この区域では取りにくいということでもあります。 金剛ニュータウンの中古戸建は平均敷地が広い（久野喜台の成約平均164㎡、寺池台145㎡、藤沢台146㎡）ので、 分割を前提に検討される方は必ず確認してください。

要綱のその他の主な基準は次のとおりです。

• 適用対象：都市計画法第29条の開発許可を要する開発行為／300㎡を超える建築（一戸建て専用住宅を除く）／ 2戸以上の共同住宅等／中高層建築物／道路拡幅・セットバックを伴い公共施設の帰属が生じるもの 等、計6区分
• 街区規模（細則第3条）：短辺30〜50m、長辺80〜120mを標準
• 道路幅員（細則第22条第2項）：区画道路4.9〜6.0m、主要区画道路9.0m、幹線道路12.0m
• 公園（細則第23条）：3,000㎡以上の開発で開発面積の3％以上（最低100㎡）
• 令和7年4月1日から手続きに変更があります

出典：富田林市開発指導要綱 //www.city.tondabayashi.lg.jp/uploaded/attachment/105570.pdf ／ 富田林市「開発行為の手続き」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/35216.html

4｜埋蔵文化財包蔵地 ― 着工60日前までの届出。照会は来庁かファクスのみ

周知の埋蔵文化財包蔵地の区域内で工事を行う場合、文化財保護法にもとづき 着工の60日前までに届出が必要です。 包蔵地の外で開発を行う場合は「試掘調査依頼書」で対応することになっています。

ここで実務上いちばん効くのは、照会の方法です。 富田林市は埋蔵文化財包蔵地の照会を「来庁またはファクス（0721-20-2072）」に限定しており、 電話での照会を受け付けていません。 つまり「電話で1本聞いて終わり」ができない市です。 60日前という期限と、照会が電話でできないことを合わせると、 土地を買って着工するまでのスケジュールは、他市より前倒しで組む必要があります。

市は遺跡分布図のPDF（令和8年3月現在・3.07MB）を公開しており、 A0判の紙図面は文化財課で900円で販売されています。 まずはPDFで位置関係を確認したうえで、必要なら来庁またはファクスで照会するのが現実的な順序です。

※市内の遺跡数・主要遺跡名は取得できていません（未取得）。 出典：富田林市「埋蔵文化財の取り扱いについて」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/site/bunkazai/2477.html

5｜ハザードは4種類。ため池を「小学校区」で公開している市

富田林市が公開しているハザード情報は、大きく4種類です。 物件の住所が決まったら、この4つをすべて確認してください。

ため池ハザードマップを小学校区単位で公開している市は多くありません。 市が公表している対象池のうち、資料から確認できたものを挙げます。

• 喜志西小学校区：七廻り池、ウサイ谷池、喜志真池、星ヶ池、辰池、神楽池
• 喜志小学校区：粟ヶ池、摺鉢池、上ノ池、下ノ池
• 富田林小学校区：新池、妙楽池、六反池
• 錦織小学校区：上之池、中之池、奥の池、赤穂池、須賀小池、須賀大池、寺池

関連して、市はため池の耐震診断やため池所有者向けの通知についても情報を公開しています。 市内のため池の総数は取得できていません（未取得）。

高潮については注意が必要です。 市の洪水・土砂災害ハザードマップ本文に高潮の記載はなく、 「高潮浸水想定区域の指定なし」と明記した公式の文言も取得できていません（未取得）。 このページでは「指定なし」と断定していません。 確認が必要な方は市の危機管理室にお問い合わせください。

出典：富田林市「ハザードマップ一覧」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/life/6/40/140/ ／ 同「洪水・土砂災害ハザードマップ」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/7/32388.html ／ 同「内水はん濫ハザードマップ」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/49/28786.html ／ 同「ため池ハザードマップ」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/34/56319.html ／ 同「地域防災計画」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/7/1597.html

6｜立地適正化計画の誘導区域 ― 外なら着手30日前までの届出

富田林市は令和5年3月31日に立地適正化計画を策定しています （目標年次は令和25年＝2043年、概ね5年ごとに見直し）。 居住誘導区域の設定基準は、市街化区域のうち鉄道駅から半径800m／バス停から半径300mの圏内。 ただし浸水深3m以上の洪水リスク区域、土砂災害区域、大規模盛土造成地は除外されています。

この除外基準そのものが、買い手にとっての目安になります。 市が「居住を誘導しない」と判断した条件が、公表資料で明示されているということだからです。 都市機能誘導区域は富田林駅・喜志駅・金剛駅の3拠点。 生活圏は喜志・富田林・金剛の3圏域で整理され、 市は2045年推計で40％超の人口減となる地区もあるとしています。

実務上の手続きとして、誘導区域の外で一定の開発等を行う場合は、 着手の30日前までに市への届出が必要です。 市街化区域内であっても、居住誘導区域の内か外かで手続きが変わりますので、 造成や分譲を伴う購入では事前にご確認ください。

出典：富田林市「立地適正化計画」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/63279.html ／ 同 概要版PDF //www.city.tondabayashi.lg.jp/uploaded/attachment/87864.pdf ／ 同「届出制度」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/88159.html

7｜地区計画・建築協定・生産緑地。そして「未取得」の項目

富田林市内には複数の地区計画があります。市が公表しているのは 旭ケ丘町、伏山二・三丁目、中野町一丁目、中野町西二丁目、錦織北二丁目、錦織北二丁目第2、 宮町二丁目、西板持町四丁目、彼方、大阪狭山市東茱萸木・富田林市伏山の各地区です （いずれも「南部大阪都市計画○○地区地区計画」として決定）。 地区計画の区域内では、建築物の用途・高さ・壁面位置などに独自の制限がかかることがあります。 上記の町名の物件を検討する場合は、必ず内容をご確認ください。 このほか建築協定、生産緑地・特定生産緑地の制度も市が案内しています。

最後に、このページで「確認できていない」項目を正直に挙げます。 不動産の広告では触れられないことが多い部分ですが、購入判断には効きます。

• 盛土規制法の規制区域の指定状況・指定年月日。市は「宅地造成等工事許可・道路位置指定は 大阪府の所管」と案内していますが、規制区域の指定状況そのものは確認できていません。 「指定なし」とも「指定あり」とも断定できません。
• 風致地区の有無・面積／景観計画・景観地区の有無／高度地区の有無。 市の都市計画情報ページに記載を確認できませんでした。「指定なし」とは断定できません。
• 区域区分（線引き）の当初決定年月日・最終変更年月日、用途地域の決定年月日。
• 用途地域別の建ぺい率・容積率、日影規制の数値（「建築物の形態規制の概要」PDF本体）。
• 重伝建保存地区の都市計画決定年月日。
• 土砂災害警戒区域・特別警戒区域の箇所数、市内のため池の総数、 高潮浸水想定区域の該否を示す公式文言。

推測で埋めるより、空欄のまま示すほうが、買い手にとって安全だと考えています。 家タダでは、ご検討中の物件について区域区分・用途地域・準防火地域の該否・接道・再建築の可否・ 地区計画の有無・重伝建地区の該否・埋蔵文化財包蔵地の該否を、契約前に無料で調査します。 物件URLをLINEでお送りください。

出典：富田林市「地区計画」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/43104.html ／ 同「建築協定」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/1103.html ／ 同「生産緑地地区」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/13062.html ／ 同「盛土規制法」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/35237.html ／ 同「宅地防災に関する情報」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/30/1095.html

富田林という町の始まりは、はっきりした売買の記録から始まります。 市の文化財課の資料には、こうあります。 「証秀上人が、南河内一帯を支配していた守護代の美作守安見直政から富田の『荒芝地』を 銭百貫文で購入」。永禄年間、16世紀半ばのことです。

興正寺別院を中心とする寺内町

購入した荒芝地に、興正寺別院を中心とする寺内町がつくられました。 当初の計画規模は「東西約400メートル、南北約350メートル」。 この範囲が、現在の富田林町にあたります。

つまり富田林市の中心市街地は、自然発生的にできた集落ではなく、 16世紀に設計されてつくられた計画都市です。 碁盤目状の町割りがいまも残っているのはそのためで、 これが平成9年10月31日の重要伝統的建造物群保存地区（約12.9ha）への選定につながります。 保存地区の範囲が「富田林町の一部、本町の一部」とされているのも、この成り立ちに対応しています。

昭和25年、大阪府下16番目の市として

市の「市の概要」には、こう記されています。 「昭和25年（1950年）4月に人口約3万人余で、大阪府下16番目の市として産声を上げた本市」。 市のあゆみ表にも「昭和25年 4月 市制を施行」とあります。 （市制施行の日付が4月何日かまでは、同ページで確認できていません。）

人口約3万人余から始まった市は、令和8年8月31日現在で103,879人。 3倍以上になりました。その最大の要因が、昭和40年代のニュータウン開発です。

昭和40年10月、金剛ニュータウンの着工

昭和40年10月から昭和44年4月にかけて、日本住宅公団（現 UR都市機構）が 216.4haの土地区画整理事業を行いました。 計画人口31,000人、計画戸数7,740戸。 これが金剛ニュータウンです。 市街化区域1,588haの13.6％にあたる面積が、4年足らずで市街地に変わりました。

半世紀以上が過ぎた令和4年3月現在、この地区の人口は15,860人・8,371世帯。 計画人口の約51％です。 市は課題として「人口減少、少子・高齢、施設の老朽化等」を挙げ、 平成29年3月に金剛地区再生指針を策定、 まちづくり部内に金剛地区再生室を置いて対応しています。

地勢 ― 石川の平坦地、金剛・葛城の丘陵、そしてニュータウン

市の「市の概要」は、富田林市の地勢を次のように整理しています。 大阪府南東部に位置し、北東部は石川沿いの平坦地で歴史的町並み、 南部は金剛・葛城山系の丘陵・農地、西部は計画的ニュータウン。 市役所の位置は東経135度36分・北緯34度30分（常盤町1番1号）です。

市の概要には錦織神社（御舟形みたま神社、佐備神社とともに）の記載があります。 錦織公園は都市計画マスタープランの「西南部」地域に位置づけられています。

なお市域面積は、市の統計ページで39.72km²、「市の概要」で39.66km²と、 2つの表記が市公式内に併存しています。 「市の概要」には「測定方法の見直しにより市の面積が39.66平方キロメートルに」（平成元年11月）とあり、 このページでは両方を併記しています。 また接する市町村名は、市の公表資料で確認できていません（未取得）。

文化財 ― 国重文2件、国登録7件、府指定8件、市指定5件

市が公表している指定・登録文化財は次のとおりです。

• 龍泉寺仁王門（国の重要文化財・1961年指定）
• 旧杉山家住宅（国の重要文化財・1983年指定）
• 国登録有形文化財7件（葛原家住宅主屋・倉庫、富田林市立川西小学校教育歴史資料室ほか）
• 大阪府指定8件、富田林市指定5件

旧杉山家住宅は寺内町の中にあります。 川西小学校の教育歴史資料室が国の登録有形文化財という点は、 学区としての川西エリアを見るときの、ひとつの手がかりになるかもしれません。

市のあゆみ（公表資料で確認できた年表）

※市名「富田林」の由来については、市の「市の概要」に記載を確認できませんでした（未取得）。 本ページでは推測による説明を載せていません。 また市制施行の正確な日付（4月何日か）も確認できていません。 出典：富田林市「市の概要」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/6/1835.html ／ 富田林市「富田林寺内町のなりたち」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/site/bunkazai/2501.html ／ 富田林市「指定・登録文化財」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/site/bunkazai/2503.html ／ 富田林市「金剛地区の概要」 //www.city.tondabayashi.lg.jp/soshiki/104/1038.html

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