【川西市】で仲介手数料無料で家を買う方法｜相場・エリア・交通を公的データで解説

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

川西市の価格帯で、いくら得になるか

川西市の住宅地は1㎡あたり平均94,684円（32地点の単純平均）。市内の標準地は最高253,000円/㎡（花屋敷２丁目９１番１３）から最低17,900円/㎡（笹部３丁目２８４番外）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が14.1倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

掲載している数値はすべて川西市・兵庫県・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 「151,821人」の内訳を、市域の三層構造で読む

川西市の人口は151,821人、世帯数は72,404世帯です（市公式「川西市とは」・令和8年3月末現在。男71,368人／女80,453人）。1世帯あたり約2.10人、人口密度は約2,841人/km²になります（いずれも当方算出）。

先にお断りしておくことが2つあります。1つは令和7年国勢調査の結果が、本ページ作成時点で市公式に掲載されていないことです。市の国勢調査のページは「結果は令和8年度から順次公表され、速報集計は令和8年5月、基本集計は令和8年9月の予定」という趣旨の記載にとどまり、実数の掲載を確認できませんでした。したがって本ページでは国勢調査ではなく住民基本台帳の数値を使っています。もう1つは、同じ市公式でも資料によって人口・世帯数の数字が合わないことです。『統計要覧 令和6年度版』のPDFからは別の数値が読み取れましたが、「川西市とは」のページの数値と整合しなかったため、本ページは市の紹介ページの151,821人・72,404世帯を採用しています。

さて、この15万人という数字をどう読むかです。川西市は昭和29年（1954年）8月、川西町・多田村・東谷村の1町2村が合併して市制を施行しました。そのときの人口は約33,741人。70年あまりで4.5倍になった計算です。市の総合計画には「高度経済成長期に人口急増」という記述があり、市公式は市内のニュータウンとして「日生ニュータウン、多田グリーンハイツ、清和台、けやき坂など」を挙げています。つまり川西市の15万人の大半は、高度成長期以降に丘を切り開いてつくられた住宅団地に住んでいるということです。

そしてこの市は、人口が均等に散らばっている市ではありません。市公式の都市計画マスタープランは市域を「北エリア・中エリア・南エリア」の3つに分けていますが、北エリアに含まれるのは国崎・黒川・横路の3町だけです。そのうち黒川地区について、市の「黒川を中心としたまちづくり方針」は「令和2年4月1日時点の人口は97人で、年齢3区分別に見ると65歳以上の高齢者は59％となっている」「世帯数は令和2年（4月1日時点）49世帯」と明記しています。15万人の市のなかに、97人・49世帯という集落がある。これが川西市の人口の実像で、地価が市内で14.1倍開く理由の入口でもあります。

もう1つ押さえておきたいのが地形です。市公式は川西市を「東西に狭く、南北に細長い地形」と記し、北部は山地で一部が「猪名川渓谷県立自然公園」、「南部は平たんで、市の中心市街地はここに形成されています」と説明しています。標高は最高660.1メートル・最低15.0メートル。1つの市のなかに645メートルの標高差があるということです。市の防災マップが1枚に収まらず「北部版・中部版・南部版」の3分割で作られているのも、この南北の長さの帰結です。

人口と地価の関係については04章で詳しく扱いますが、結論を先に書いておくと、川西市は「市全体の平均」でものを言ってはいけない市です。住宅地の平均は94,684円/㎡ですが、その平均に近い標準地は実はほとんどありません。南エリアの平地に15万円〜25万円台の地点があり、中エリアの丘陵団地に4万円〜9万円台の地点が固まり、最安は1万円台。平均値は「そのあいだの誰もいない場所」を指しています。

市街化区域と市街化調整区域

川西市は、都市計画区域5,344haのうち3,086ha（57.7％）が市街化調整区域です。市街化区域は2,258ha（42.3％）で、市域の半分以上が「市街化を抑制すべき区域」になっています（川西市統計要覧 令和6年度版）。

これは門真市（市街化区域97.5％）のような市とは、まったく別の土地のつくりです。同じ阪神間でも宝塚市は市街化調整区域が74.4％とさらに高く、川西市はその中間にあたります。ただし「調整区域が広い＝北部が全部調整区域」という単純な話ではありません。市公式に「北部の◯％が市街化調整区域」という文章記載はなく、区域区分は市の地図情報システム（GIS）で図面として提供されているだけです。本ページは「川西市の北部は調整区域です」とは書きません。個別の物件がどちらの区域かは、必ずGISか重要事項説明書でご確認ください。

そのうえで、市公式が区域区分について書いている方針は明快です。都市計画マスタープランは市街化調整区域について「開発・建築行為は原則禁止。周辺と調和した地域住民が一丸となった土地利用のみ可」と記しています。「原則禁止」から始まる区域だということです。

そして川西市には、この原則に対する市公式の例外が1つあります。黒川地区です。市は「市街化調整区域である黒川地区では、黒川を中心としたまちづくり方針に基づいて、地域の活性化に資する施設について、都市計画法の規制緩和を行っております」と明記しています。緩和の具体的な基準（許可基準・条例指定区域の指定基準）のPDFは公開されていますが、その内容は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。

地価公示 ― 32地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、川西市の住宅地の標準地は32地点。 単純平均は1㎡あたり94,684円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋1.8％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※変動率は前年（令和7年）の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 前年に同一番号が無い地点（新規選定等）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

川西市は兵庫県内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある兵庫県内の40市区町村のうち、 川西市の住宅地の平均価格は14位。 神戸市の9区と町を除いた「市」だけで見ると、25市のなかで第7位です。

※国土交通省の鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）から当方が全地点の価格を集計して算出した自算値です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

川西市の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地32地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ市内で14.1倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

川西市の住宅地は、市内で14.1倍の価格差があります。 最も高い標準地が花屋敷二丁目91番13の253,000円/㎡、 最も安い標準地が笹部三丁目284番外の17,900円/㎡。 同じ市内で、1㎡あたり25万円の土地と1万8千円の土地が並んでいます。

ふつう、こういう格差は説明するのが難しいものです。 「北が安い」「山側が安い」といった大まかな話にしかなりません。 ところが川西市には、市自身が書いた答えがあります。 都市計画マスタープランが、市域を北エリア・中エリア・南エリアに分け、 どの町がどのエリアに属するかを、町名で列挙しているのです。 そして令和8年地価公示の標準地は、その区分どおりに並びます。

まず、市公式の3エリアをそのまま掲げる

川西市都市計画マスタープラン（計画期間 2024年4月〜2032年3月）の区分です。 定義も町名も、市の文章をそのまま引用します。

ここで気づいていただきたいのは、北エリアの町名が3つしかないことです。 中エリアは35、南エリアは21。北エリアは国崎・黒川・横路だけ。 市域53.44km²の市で、北エリアに入る町が3つというのは、それ自体が情報です。

出典：川西市都市計画マスタープラン（概要版） //www.city.kawanishi.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/004/292/R603-toshimas-gaiyou.pdf 。 PDFからの抽出のため、確度は中です。本編PDFでの再確認をおすすめします。

令和8年地価公示の住宅地32地点を、そのエリア区分で並べる

では、実際の地価を並べます。価格の高い順に32地点すべてです。 右端に、マスタープランの町名一覧に同じ町名があるかどうかを書きました。 「—」は、一覧に同一表記の町名が無い地点（南花屋敷・下加茂・東多田・清和台東など、 方位や丁目を伴う表記のもの）です。推測でエリアを割り当てていません。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は前年の同一標準地の価格と比較して当方が算出した自算値です。 多田院二丁目は前年に同一番号の標準地が無いため「—」としています。 「MP一覧の該当」欄は、川西市都市計画マスタープラン（概要版）に列挙された町名と 所在地番の町名が一致するかどうかを当方が機械的に照合したもので、 市が地点ごとにエリアを指定しているわけではありません。

数字にすると、こうなる

マスタープランの一覧と町名が完全に一致する地点だけを取り出して平均すると、 南エリアと中エリアの差がはっきり出ます。

南8地点の平均154,125円/㎡に対し、中13地点は58,954円/㎡。その差は2.6倍です。 （8地点・13地点の平均は当方が地価公示の公表価格から算出した自算値です。） そして北エリアの国崎・黒川・横路には、住宅地の標準地が1つも置かれていません。 公的な価格の基準そのものが存在しないということです。

さらに上昇率を見ると、層の違いがもっとはっきりします。 住宅地32地点のうち、前年比がマイナスだったのは4地点 （鼓が滝▲1.0％、東畦野山手▲1.0％、石道▲16.3％、笹部▲1.6％）。 0.0％が2地点（緑が丘、一庫）。残る25地点はプラスです （多田院は前年比を算出できないため除外）。 マイナスと0.0％の6地点は、すべて中エリアか、その周辺の町名の地点でした。 南エリアに該当する8地点は、全部プラスです。

▲16.3％の石道について、はっきり書いておきます

石道字芝垣内264番2の▲16.3％は、32地点のうち1地点だけの動きです。 市全体の住宅地は＋1.8％、32地点のうち25地点が上昇しています。 「川西市の地価が下がっている」「北部が崩れている」という話ではありません。

下落の理由を説明した公表資料は確認できていないため、本ページでは推測を書きません。 確認できているのは、石道がマスタープランの中エリアに属する町名であること、 そして市の地区計画一覧に「石道地区地区計画」があることの2つだけです。 1地点の変動率を、市全体や特定エリア全体の傾向のように語るのは、 データの使い方として誤りです。

防災マップも「北部版・中部版・南部版」の3分割

この3層構造が、都市計画の部署だけの見方ではないことを示す資料があります。 川西市のハザードマップです。市は防災マップを次の3つに分けて公開しています。

都市計画の資料と、防災の資料が、別々に、同じ3層でできている。 市域が「東西に狭く、南北に細長い」（市公式）ために、 1枚の紙に収めることができないからです。標高は最高660.1メートル・最低15.0メートル。 645メートルの標高差を1枚の地図に描けない市だということです。 これは行政の都合の話に見えますが、不動産の話としてそのまま通用します。 川西市で「市の平均」を見ても、あなたが買おうとしている物件の話にはなりません。

出典：川西市「防災マップ・ハザードマップ」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/kurashi/bosai_bohan_kyukyu/1017400/1019990/bosaimap/index.html

商業地5地点・工業地2地点 ― 住宅地より、こちらが動いている

住宅地の＋1.8％だけを見ていると見落とすのが、商業地と工業地です。

個別に見ると、次のとおりです。

注目していただきたいのは、商業地5地点のなかに「水明台一丁目」が入っていることです。 水明台は中エリアに属する丘陵住宅団地で、 市の地区計画一覧には「多田グリーンハイツ水明台地区地区計画」があります。 その団地のなかにある商業地が85,000円/㎡。 市内商業地の最高である中央町の675,000円/㎡と比べると7.9倍の差です。 ニュータウンの近隣センターの土地が、市の中心商業地の8分の1で評価されているということになります。

いっぽう工業地の久代一丁目は＋6.4％で、市内39地点のなかで最も高い上昇率でした。 住宅地の＋1.8％の3.5倍です。久代は南エリアでJR川西池田駅側、 市の南端にあたる地域です。 南エリアの平地では、住宅地も商業地も工業地も、そろって上がっている。 これが令和8年地価公示の川西市の姿です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。 前年比は当方が前年の同一標準地と比較して算出した自算値です。

成約データ ― 町丁目別で7.2倍、しかし読み方には注意が要る

地価公示は「その地点の土地の値段」ですが、 実際に売買された物件の価格は、建物と面積を含んだ数字です。 国土交通省の成約価格情報（直近4四半期・川西市464件）を町丁目別に見ると、次のとおりです。

最高の笹部3,150万円と最安の清和台東440万円で、7.2倍の差です。 ところが、この表はそのまま読んではいけません。理由を2つ書きます。

• 笹部は、土地の単価では市内最安です。 令和8年地価公示の笹部三丁目284番外は17,900円/㎡で、市内32地点の最安値。 その町の成約中央値が市内最高の3,150万円になっている。 これは矛盾ではなく、「標準地1地点の土地単価」と「実際に流通した物件の価格」が 別の物差しだということです。成約中央値には建物価格が含まれ、 戸建とマンションが混ざり、築年も面積も物件ごとに違います。
• 清和台東の440万円は、平均面積88㎡です。 すぐ隣の清和台西は平均159㎡で中央値2,100万円。 同じ「清和台」で、流通している物件の中身が違うと読むのが正確です。 清和台東四丁目の標準地は75,000円/㎡（＋2.7％）で、 土地の単価そのものは清和台西と大きく違わないはずの水準です。

川西市でいちばんやってはいけないのが、町名で相場を決めつけることです。 「笹部は高い」でも「清和台東は安い」でもありません。 その町で、どんな物件が、どれくらいの面積で流通しているかを見ないと、 数字の意味が逆転します。

駅別の成約 ― 2,500万円から1,700万円まで

ここで気づいていただきたいのは、駅別の中央値の幅が意外に狭いことです。 最高の日生中央2,500万円と最安の多田1,700万円で1.5倍。 地価公示の14.1倍、町丁目別の7.2倍と比べると、まったく違う数字です。

理由は単純で、駅別のデータは駅勢圏の広い範囲を1つにまとめてしまうからです。 川西能勢口駅を最寄りとする154件には、南エリアの平地のマンションも、 中エリアの丘陵団地の戸建（バス便を含む）も入っています。 実際、成約個票を見ると清和台西のマンション（1,700万円・RC・2002年築・80㎡）の最寄駅が川西能勢口、 清和台東の戸建（2,500万円・木造・2001年築・延床165㎡／土地100㎡）の最寄駅も川西能勢口で、 いずれも徒歩0分表記＝バス等を利用する距離です。

つまり川西市では、「駅別の相場」という見方がいちばん役に立ちません。 市公式のエリア区分（北・中・南）と、町丁目と、物件の面積。 この3つで見ないと、数字が現実と合わなくなります。

実際の成約は、こんな中身です

数字が続いたので、実際の成約事例も挙げておきます。 いずれも国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報で、 家タダ自身の取引実績ではありません。

戸建の土地面積に注目してください。 清和台東100㎡、新田105㎡、平野95㎡、東久代100㎡。 延床はいずれも100㎡〜165㎡です。 成約330件の戸建の平均延床は163㎡、平均築年は2001年。 川西市の戸建は、平均して延床160㎡クラス・築25年前後ということになります。

マンションは134件で中央値1,650万円、平均専有77㎡、平均築年1993年。 築30年を超える3LDK・4LDKのファミリータイプが市場の中心です。 丘陵住宅団地の開発時期を考えれば自然な構成ですが、 購入時には管理組合の運営状況・修繕積立金の水準・大規模修繕の履歴を 必ず確認してください。築年だけでは資産価値は判断できません。

そして東久代の戸建の最寄駅が「北伊丹」である点も見逃せません。 北伊丹駅は伊丹市のJR駅です。 川西市は東を大阪府池田市・箕面市、西を宝塚市・猪名川町、南を伊丹市、 北を大阪府能勢町・豊能町に囲まれており、 市外の駅が最寄りになる物件が構造的に出やすい市です。 広告の「最寄駅」と「住所」は、必ず別物として確認してください。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報 （2025年第2四半期〜2026年第1四半期・川西市464件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 延床・土地面積・築年は公表値を四捨五入した区分値です。 なお成約価格情報には「土地のみ」の区分が存在しないため、 土地単独の成約中央値は本ページには掲載していません。

まとめ：川西市は「市の平均」で判断してはいけない市

川西市の住宅地の平均価格は、令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある 兵庫県内40市区町村のうち14位、神戸市9区と町を除いた25市では7位。 変動率（＋1.8％）は県内40市区町村中20位、25市中10位です。 「県内では上位、動きは平均的」というのが、数字で見た川西市の位置です。

ところが、その内側は14.1倍。 市公式が市域を北・中・南に分け、町名まで列挙し、 防災マップまで3分割でつくっている市です。 平均値の94,684円/㎡に近い標準地は、実はほとんどありません。 南エリアの平地に15万〜25万円台があり、中エリアの丘陵団地に4万〜9万円台が固まり、 最安は1万円台。平均は「そのあいだの誰もいない場所」を指しています。

川西市で物件を検討されるときに、確認すべきことは公的資料からはっきり決まります。

• その物件は市街化区域か、市街化調整区域か（市域の57.7％が調整区域です）
• 地区計画26地区のどれかにかかっていないか。かかっていれば、 建て方だけでなく外壁の色彩までマンセル値で規制されます
• 土砂災害警戒区域178箇所・特別警戒区域93箇所（令和8年6月30日・兵庫県）のどちらかに当たらないか
• 令和8年3月27日に新規指定された一庫大路次川の浸水想定区域に入っていないか
• 令和7年4月1日から市全域が宅地造成等工事規制区域です。造成・擁壁工事の手続はどうなるか
• 学区はどこか。隣接校区校選択希望制度を使う余地はあるか（枠は5％・超過時は抽選）

この6点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます。

空から見た、この50年の川西市

川西市が市になったのは、昭和29年（1954年）8月です。川西町・多田村・東谷村の1町2村が合併して市制を施行し、そのときの人口は約33,741人でした。いまが151,821人（令和8年3月末・住民基本台帳）ですから、70年あまりで約4.5倍です。市の総合計画には「高度経済成長期に人口急増」という記述があり、市公式は市内のニュータウンとして「日生ニュータウン、多田グリーンハイツ、清和台、けやき坂など」を挙げています。

左が1974〜78年、右が現在の同じ範囲です。左の写真は、まさにニュータウン開発が進行していた時期にあたります。いまの川西市の住宅ストックの主力は、この時期に丘を切り開いてつくられたものです。成約データでマンションの平均築年が1993年、戸建の平均築年が2001年であることとも、無関係ではありません。

右側の現在の写真では、市の南部にキセラ川西（中央北地区）の整備が進み、川西能勢口駅周辺の再開発が形になっています。いっぽうで北側は、1982年に完成した一庫ダムを含め、山地と田園がそのまま残っています。市街化調整区域が市域の57.7％を占めるという数字は、この写真の見え方そのものです。

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28708〜28710・y12997〜12998）で切り出しています。

川西市のエリア区分は、他市のように当方が組み立てる必要がありません。市公式が、すでに答えを書いています。川西市都市計画マスタープラン（計画期間 2024年4月〜2032年3月）は、市域を「北エリア」「中エリア」「南エリア」の3つに分け、それぞれに属する町名を逐語で列挙しています。定義もそれぞれ明記されていて、北エリアは「自然共生拠点を有し、自然が息づき豊かな自然環境が広がる地域」、中エリアは「地域核を有し、豊かな自然を背景にした住機能を中心とする地域」、南エリアは「都心核を有し、都市的土地利用が進展している地域」です。将来都市像は「心地よさ 息づくまち 川西 〜ジブンイロ 叶う未来へ〜」。

そして市の防災マップも「北部版・中部版・南部版」の3分割で作られています。都市計画の資料と防災の資料が、別々の部署から、同じ3層構造で出てくる。行政資料の作り方そのものが、この市が3つの層でできていることの証拠です。

ここでは市公式の3エリアを土台に、令和8年地価公示の全39地点（住宅地32・商業地5・工業地2）と、国土交通省の成約価格情報（直近4四半期・川西市464件）の駅別・町丁目別データを重ねて、6つのまとまりに整理します。なお、標準地の所在地番は「南花屋敷」「下加茂」「東多田」「清和台東」のように方位や丁目を伴う表記が多く、マスタープランの町名一覧と完全一致しないものがあります。その場合は本ページでも機械的にエリアを断定せず、「一覧に同じ町名がある地点」だけをエリアに割り当てています。

※エリア区分と各エリアの記述は、川西市・兵庫県・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

川西市公式が「市内の駅」として明記しているのは7駅です。阪急宝塚線／能勢電鉄の川西能勢口、JR宝塚線の川西池田、能勢電鉄妙見線の山下・畦野・平野・多田・鼓滝。根拠は市のバリアフリー重点整備地区基本構想（第1期・第2期）です。

この7駅の並び方に、川西市の地形がそのまま出ています。川西能勢口と川西池田は南エリアの平地にあり、阪急・JRで大阪方面へ直結します。残る5駅はすべて能勢電鉄で、猪名川に沿って北へ延びる谷筋に並びます。市公式は市域を「東西に狭く、南北に細長い地形」と記し、「南部は平たんで、市の中心市街地はここに形成されています」と説明していますが、鉄道網はまさにその通りの形をしています。

そして、市内の丘陵住宅団地の多くは、駅から離れています。成約データの平均徒歩分数を見ると、川西能勢口が9分であるのに対し、平野は17分、多田・山下・畦野・日生中央はいずれも11分。清和台・けやき坂・大和・丸山台といったニュータウンの住所を持つ成約でも、最寄駅は川西能勢口や日生中央となっており、バス便を前提とした住宅地が市内に広く分布していると読むのが実態に近いはずです。物件を検討されるときは、徒歩分数だけでなく、バスの本数と最終便を必ず現地で確認してください。

なお、能勢電鉄の絹延橋・滝山・鶯の森・笹部・一の鳥居、および日生中央については、市公式の駅一覧に含まれておらず、所在市を確認できていません（未取得）。雲雀丘花屋敷駅は、宝塚市の都市計画マスタープランに宝塚市の地域拠点として掲載されています。物件広告の「最寄駅」だけで市を判断しないでください。

※本表に載せているのは、川西市公式で「市内の駅」だと裏が取れた7駅だけです。根拠は市のバリアフリー重点整備地区基本構想で、第1期が「川西能勢口駅及び川西池田駅周辺地区」、第2期が「山下駅・畦野駅周辺地区」「平野駅・多田駅・鼓滝駅周辺地区」です。

逆に、次の駅については所在市を確認できていません（未取得）。日生中央・絹延橋・滝山・鶯の森・笹部・一の鳥居など、能勢電鉄の各駅です。川西市公式の駅一覧（上記の基本構想）に含まれておらず、本ページで許可された情報源では所在市を確定できませんでした。ただし町名としては「絹延町」「滝山町」「鴬の森町」が南エリアに、「笹部」が中エリアに、市公式の都市計画マスタープランへ記載されています。駅名と町名は一致しても、駅の所在市は別途確認が必要です。

とくに注意していただきたいのが「雲雀丘花屋敷駅」です。この駅は宝塚市の都市計画マスタープラン概要版に、宝塚市の「地域拠点」として掲載されています（仁川駅・小林駅・逆瀬川駅・清荒神駅・売布神社駅・中山寺駅〜中山観音駅・山本駅と並んで）。川西市公式の駅一覧には含まれていません。そして「花屋敷」という町名は、川西市にも宝塚市にも存在します。川西市の最高地価地点である「花屋敷二丁目91番13（253,000円/㎡）」は川西市側の花屋敷です。地番なしで市を判断すると、必ず取り違えます。

駅別の乗降人員は、7駅すべて未取得です。『川西市統計要覧 令和6年度版』の「5_交通・通信」に「川西能勢口駅の1日平均乗車人員」（JR西日本）、阪急電鉄各駅の「1日の平均乗降客数」、能勢電鉄「市内各駅の1日の乗降客数」という表が存在することは確認できましたが、xlsx形式での提供のため数値本体を取得できませんでした。本ページでは推測で数字を入れない方針のため、人員欄はすべて「—」としています。

なお成約価格情報では、川西市の物件で「日生中央」を最寄駅とするものが40件（中央値2,500万円・平均徒歩11分）あります。これは「物件の所在地が川西市である」ことを示すデータであって、駅そのものの所在市を示すものではありません。市の地区計画一覧には「グリーンエステート日生中央地区計画」「阪急日生ニュータウン（川西市）地区計画」があり、日生ニュータウンが川西市域にもまたがっていることは確認できますが、駅の所在市については本ページでは断定していません。

道路

川西市は、新名神高速道路のインターチェンジ周辺の土地利用計画を持っています。市は「新名神高速道路インターチェンジ周辺土地利用計画」というページを公開しており、インターチェンジ周辺の土地利用を計画的に誘導する方針を示しています。ただし、インターチェンジの正式名称・位置・供用時期については、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）ので、計画の存在のみを記載しています。高速道路のインターチェンジ周辺は、物流施設や商業施設の立地圧力がかかりやすい場所です。近隣の物件を検討される場合は、市のまちづくり部で計画の範囲をご確認ください。

市は「舎羅林山ネットワーク道路の整備検討」というページも公開しています。舎羅林山は市の地区計画一覧にも「舎羅林山地区地区計画」として登場する地区名です。道路の整備検討と地区計画が同じ地名で並んでいるということは、このエリアで面的な土地利用の動きがあることを示唆します。整備の内容・時期・区域は確認できていません（未取得）。該当エリアの物件を検討される場合は、都市計画道路の区域にかかっていないかを必ず確認してください。都市計画道路の区域にかかる敷地は、建築に制限がかかります。

市は「都市計画道路網見直し（案）」を公表しています。これは、長期間にわたって未整備のまま残っている都市計画道路を見直す作業で、全国の自治体で進められているものです。見直しの結果、計画が廃止される路線もあれば、存続する路線もあります。存続する路線の区域内にある敷地は、都市計画法第53条にもとづく建築の許可が必要になり、階数・構造に制限がかかることがあります。市は「都市計画証明・法53条許可」のページも設けていますので、購入前に該当の有無をご確認ください。見直し案の具体的な対象路線は、本ページでは確認できていません（未取得）。

川西市の地形は、道路の使い勝手にそのまま影響します。市公式によれば標高は最高660.1メートル・最低15.0メートル。南部の平地と北部の山地では、同じ市内でも移動の条件がまったく違います。丘陵住宅団地では、坂と擁壁が生活の前提になります。冬場の凍結、大雨時の通行止め、そして擁壁の維持費は、平地の市では発生しないコストです。令和7年4月1日から兵庫県が川西市全域を宅地造成等工事規制区域に指定しており、造成や擁壁工事には手続が必要になりました（10章参照）。「駅から徒歩15分」が、平地の15分と坂道の15分では別物だという点も、内覧のときに実際に歩いて確かめてください。

※川西市の道路については、市公式に「新名神高速道路インターチェンジ周辺土地利用計画」「舎羅林山ネットワーク道路の整備検討」「都市計画道路網見直し（案）」の各ページが存在することを確認しています。各計画の区域・路線名・整備時期・インターチェンジの正式名称は、本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。本ページでは計画の存在のみを記載しています。出典：川西市「新名神高速道路インターチェンジ周辺土地利用計画」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/toshikeikaku/1020683/1004290.html ／川西市「舎羅林山ネットワーク道路の整備検討」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/toshikeikaku/1020683/1020688.html ／川西市「都市計画道路網見直し（案）」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/toshikeikaku/1020683/1004291.html ／川西市「都市計画証明・法53条許可」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/toshikeikaku/1014211/index.html ／川西市「バリアフリー重点整備地区基本構想」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/toshikeikaku/1020683/1016538.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

川西市の税率は固定資産税1.4／100（＝1.4％）、都市計画税0.3／100（＝0.3％）です。市の『令和7年度税務概要』の参考資料「57．税率の変遷」に記載があり、「平成元〜5」の時期から「同左」が続いて現在に至っています。つまり30年以上、税率が動いていない市だということです。

都市計画税は目的税で、市公式のFAQは、都市計画事業・土地区画整理事業の費用に充てるため市街化区域内の土地・家屋に課される税だと説明しています。充当先として挙げられているのは、道路・駐車場、公園・緑地・広場、水道・下水道・ガス供給施設・ごみ処理施設などです。

ここが川西市のポイントです。市域の57.7％が市街化調整区域なので、都市計画税がかからない物件が実在します。市街化区域内なら合計1.7％、市街化調整区域内なら1.4％。ただし調整区域は建て替え・ローン・売却の制約が重く、0.3％の差だけで判断してよい論点ではありません（07章参照）。

納税義務者は賦課期日（毎年1月1日）現在の所有者です。年の途中で売買した場合の日割り精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。なお市は「令和8年1月5日から、地方公共団体の基幹業務システムの統一・標準化…に伴い、評価証明書・公課証明書・名寄台帳の写しの様式が変わりました。また、課税標準額の計算について、一部変更になっている場合があります」と告知しています。古い証明書の様式で手続を進めようとすると齟齬が出ることがあります。

住宅用地の特例は、市公式の逐語で「小規模住宅用地（200㎡まで）は固定資産税は評価額×6分の1、都市計画税は評価額×3分の1」、「一般住宅用地（200㎡超の部分）は固定資産税は評価額×3分の1、都市計画税は評価額×3分の2」です。

川西市ではこの200㎡という線が、他市より効いてきます。令和8年地価公示の住宅地32地点の地積を見ると、200㎡を超える標準地が8地点あり、そのうち笹部三丁目は334㎡、大和東三丁目は231㎡、松が丘町は256㎡です。丘陵の住宅団地には、南部の市街地より広い区画が普通にあります。敷地が広い＝200㎡を超える部分は特例が薄くなるということなので、「土地が広くて安い」物件を検討するときは、土地の値段だけでなく毎年の税額も試算しておいてください。

新築住宅の減額も押さえておきます。市公式は要件を「専用住宅や併用住宅であること（併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。）」と記し、床面積要件は令和8年3月31日まで＝50〜280㎡（貸家住宅は40〜280㎡）、令和8年4月1日〜令和13年3月31日＝40㎡以上240㎡以下と変わります。減額されるのは「新築された住宅用の家屋のうち居住部分の120平方メートル相当分までの固定資産税の2分の1」で、期間は一般住宅が新築後3年度分、中高層耐火建築物が新築後5年度分。認定長期優良住宅はそれぞれ2年延長（5年度分／7年度分）です。

240㎡という新しい上限は、川西市では意識しておく価値があります。成約データの戸建330件は平均延床163㎡ですが、丘陵団地には延床200㎡を超える住宅もあります。建て替えや新築を前提に土地を買う場合、延床240㎡を超えると新築住宅の減額そのものが受けられなくなる点は、設計の初期段階で効いてきます。

評価替えについて市は「固定資産税は3年ごとの基準年度に評価替えを行う制度がとられていますが、土地の地目変更などがあった場合、基準年度以外の年度であっても新たに評価を行うことになります」と説明しています。農地や山林を宅地に変えると、基準年度でなくても評価が変わるということです。調整区域の広い川西市では、実際に起こりうる話です。このほか市は、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修・長寿命化大規模修繕工事マンション・冷蔵倉庫用家屋の減額措置を設けています。

免税点

同一人が川西市内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：各期の納期限は、市の公表資料で確認できていません（未取得）。なお令和8年度の納税通知書は令和8年5月7日（木曜日）に発送されています／市公式の逐語で「固定資産税は毎年1月1日（賦課期日といいます）に、土地・家屋・償却資産…を所有している人が…納める税金です」

※税率・免税点は川西市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜土砂災害 ― 警戒区域178箇所・特別警戒区域93箇所。地すべりはゼロ

川西市で家を買うとき、最初に確認すべきはここです。 兵庫県が公表している「土砂災害警戒区域指定状況（市町別）」（令和8年6月30日時点）で、 川西市の指定状況は次のとおりです。

「イエロー178・レッド93」という数字をどう受け止めるかです。 隣の宝塚市はイエロー289・レッド141ですから、川西市はその6割程度の規模になります （比率は当方算出）。 市域の広さ・地形を考えれば、決して少ない数ではありません。

とくに重要なのは、レッド（特別警戒区域）の93箇所です。 レッドに指定されると、次のことが起こります。

• 居室を有する建築物に構造規制がかかる。 土石等の力に対して建築物が安全であるよう、構造耐力上の基準を満たす必要があります。 建て替えや増改築の自由度が下がるということです。
• 開発行為に許可が必要になる。 住宅の分譲を目的とする開発は、原則として許可の対象です。
• 担保評価が下がることがある。 住宅ローンの条件が厳しくなったり、融資額が伸びなかったりするケースがあります。
• 売却時に買い手が限られる。 重要事項説明で必ず説明される事項ですから、次の買い手も同じ情報を受け取ります。

川西市は、丘陵地に住宅団地が広がる市です。 市公式は標高を「最高660.1メートル・最低15.0メートル」と記しています。 清和台・緑台・向陽台・水明台・湯山台・けやき坂・大和・丸山台といった住宅団地は、 いずれも丘を造成してつくられた土地です。 「団地のなかだから安全」という思い込みは危険です。 団地の縁辺部や、団地に至る斜面が区域に指定されていることは珍しくありません。

なお市は「土砂災害（特別）警戒区域については次の地域に一部変更区域があります」として、 加茂2丁目・久代2丁目を含む計8地域を挙げています （8地域の全名称は本ページでは確認できていません＝未取得）。 区域の指定は、一度決まったら動かないものではありません。 古い資料で確認して終わりにせず、必ず最新の指定状況をご確認ください。

出典：兵庫県「土砂災害警戒区域指定状況（市町別）」（令和8年6月30日時点） //web.pref.hyogo.lg.jp/ks15/documents/0630shiteijoukyou.pdf ／ 川西市「防災マップ・ハザードマップ」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/kurashi/bosai_bohan_kyukyu/1017400/1019990/bosaimap/index.html

2｜洪水 ― 令和8年3月27日、一庫大路次川の浸水想定区域が新規指定された

これは比較的最近の動きなので、必ず押さえておいてください。 市公式の逐語です。

令和8年3月27日です。 それ以前に作られた資料・重要事項説明のひな形・不動産会社の物件概要には、 この指定が反映されていない可能性があります。 「以前調べたときは何も無かった」が通用しないということです。

川西市の洪水の対象河川は、市公式の記載では 淀川水系一庫大路次川（一庫ダム下流）と猪名川・藻川です。 一庫大路次川は一庫ダムの下流にあたり、 一庫ダムは市公式の沿革で1982年完成と記録されています。 ダムの下流域の浸水想定が、令和8年になって新たに指定されたという経緯になります。

市が公開しているハザードマップは、次のとおりです。

物件の住所で、この5枚すべてを確認してください。 とくに内水ハザードマップは洪水ハザードマップとは別物です。 川の水があふれる「外水」と、雨水が排水できずにたまる「内水」は、原因も範囲も違います。 低地や谷筋の物件では、内水のほうが現実的なリスクになることもあります。

なお、ハザードマップの浸水深や区域の具体値は、本ページでは確認できていません（未取得）。 図面PDFのため、文字情報として抽出できませんでした。 本ページでは「どの河川が対象か」「いつ指定されたか」までを記載しています。 浸水深は、必ず市のマップで住所を特定してご確認ください。

出典：川西市「防災マップ・ハザードマップ」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/kurashi/bosai_bohan_kyukyu/1017400/1019990/bosaimap/index.html ／ 川西市「淀川水系一庫大路次川に係る浸水想定区域について」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/kurashi/bosai_bohan_kyukyu/1017400/1019990/1024131.html

3｜令和7年4月1日から、市全域が宅地造成等工事規制区域

市公式の逐語です。

一部ではなく「全域」です。 そして指定したのは兵庫県です。 これは盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）にもとづく指定で、 令和3年7月の静岡県熱海市の土石流災害を受けて全国で進められた制度改正の一環です。

川西市でこれが効いてくる場面は、はっきりしています。

• 丘陵住宅団地で、古家を解体して建て替える場合。 地盤を触る工事の規模によっては手続の対象になります。
• 擁壁を作り直す、または補修する場合。 築40年〜50年の造成地では、擁壁の更新が現実的な課題になります。
• 駐車場を作るために、敷地の高さを変える場合。 隣地との段差処理を含め、外構工事でも規模によっては対象になり得ます。
• 傾斜地の土地を買って新築する場合。 造成計画そのものが手続の対象です。

中古の戸建を買ってリフォームするつもりの方こそ、この点は事前に確認してください。 「内装だけのつもりが、外構と擁壁で予算が跳ねた」というのは、 丘陵地の中古住宅でいちばん起きやすい誤算です。 擁壁の築造年・構造・水抜き穴の状態は、内覧のときに必ず見てください。 古い擁壁（とくに間知石積み・大谷石積み）は、 建て替え時に作り直しが必要になることがあり、数百万円単位の費用が発生します。

出典：川西市「宅地造成等工事規制区域の指定について」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/kaihatu/1004304/1004314.html ／ 川西市「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）について」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/kaihatu/1004304/1019852.html

4｜地区計画26地区 ― 外壁の色彩まで、マンセル値で決まっている

川西市を検討するうえで、いちばん見落とされやすいのがここです。 市の「地区計画の概要一覧・色彩の制限について」には、26の地区計画が掲載されています。

この一覧を見て気づくことがあります。26地区のうち、大半が丘陵住宅団地の名前です。 清和台が2つ（清和台地区・ファミールタウン清和台）、 多田グリーンハイツが3つ（向陽台・水明台・緑台）、 大和が4つ（大和団地東・大和西1丁目・大和東1丁目・大和東2・5丁目）、 そしてけやき坂・湯山台・鴬が丘・東畦野2つ・南野坂・阪急日生ニュータウン・ グリーンエステート日生中央。

川西市の丘陵住宅団地は、その多くが地区計画で建て方を縛られているということです。 そして市は、この一覧のページで建築物の外壁について「マンセル表色系」による色彩の制限を 規定していると記しています。

マンセル値による外壁色彩の規制とは、具体的にどういうことか。 「明るい色にしてください」といった抽象的なお願いではなく、 色相・明度・彩度の数値で範囲が決められているということです。 たとえば外壁の塗り替えをするとき、好きな色を選べるとは限りません。 新築はもちろん、外壁塗装のリフォームでも制限の対象になり得ます。

さらに、地区計画区域内で建築等の行為をする場合は届出が必要です。 市は「地区計画区域内における行為の届出書・変更届出書」の様式を公開しています。

実務上の注意は3つです。

• 物件が26地区のどれかに入っていないか、契約前に確認する。 重要事項説明では説明されるはずの事項ですが、 制限の中身まで理解したうえで契約するかどうかは別の話です。
• 建て替え・増築を前提に買うなら、制限内容を先に読む。 地区計画では、建ぺい率・容積率とは別に、 最低敷地面積・壁面の位置・高さ・用途・垣や柵の構造などが定められることがあります。 川西市の各地区計画の具体的な制限内容は、本ページでは確認できていません（未取得）。 市のまちづくり部で必ずご確認ください。
• 外壁の色を変えるリフォームも、届出の対象か確認する。 色彩の制限がある以上、塗り替えの色選びは自由ではありません。

なお、26地区の決定年月日・区域面積は、市の概要一覧ページに記載がありません（未取得）。 本ページでは地区計画名と、色彩の制限があることまでを記載しています。

出典：川西市「地区計画の概要一覧・色彩の制限について」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/toshikeikaku/tikukeikaku/1015253.html ／ 川西市「地区計画区域内における行為の届出書」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/1000106/1005968/shinseisyo3.html

5｜景観 ― 市内全域が景観計画区域。重点地区は黒川だけ

川西市の景観規制は、2段構えになっています。市公式の逐語です。

つまり、川西市ではどこに住んでも景観計画区域です。 一定の行為には届出や事前協議が必要になります。 いっぽうで、より強い規制である都市計画法上の「景観地区」は定めていません。 景観計画は令和6年3月に改定されています。

そのうえで、市内で唯一の「景観形成重点地区」が黒川地区です。 市は「景観形成重点地区（黒川地区）景観形成ガイドライン」を定めています。 黒川地区は人口97人・49世帯（令和2年4月1日）の集落で、 市は「日本一の里山」と称され、「日本の里100選」にも選ばれていると記しています。 市内で最も人口の少ない地域が、市内で最も景観規制の強い地域でもあるということです。

このほか市は、景観アドバイザー派遣制度、 景観上重要な建造物・樹木指定制度、景観ビューポイントマップ、 かわにしまちなみギャラリー、公共施設等景観形成ガイドライン、屋外広告物の制度を それぞれ設けています。 景観上重要な建造物・樹木に指定されている場合、その取り扱いには制限がかかります。 古い建物や、敷地内に大きな樹木がある物件を検討される場合は、 指定の有無を確認しておくと安心です。

出典：川西市「景観計画・景観条例」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/toshikeikaku/1020665/index.html ／ 川西市「景観形成重点地区（黒川地区）」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/toshikeikaku/1020665/1012643/index.html ／ 川西市「景観のまちづくり」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/shiseijoho/machi/keikan/index.html

6｜市街化調整区域かどうか ― 川西市では「実際に当たる」論点です

07章でも扱いましたが、ここでも繰り返します。 川西市は、都市計画区域5,344haのうち3,086ha（57.7％）が市街化調整区域です。 市街化区域は2,258ha（42.3％）。面積では調整区域のほうが広い市です。

市街化区域が市域のほとんどを占める市では、 「調整区域かどうか」を確認する場面はまず訪れません。 川西市では訪れます。 都市計画マスタープランの方針は「開発・建築行為は原則禁止。 周辺と調和した地域住民が一丸となった土地利用のみ可」です。

確認の方法は3つあります。

• 川西市の地図情報システム（GIS）で住所を入力する。 市は用途地域・区域区分等をGISで公開しています。
• 固定資産税の納税通知書を見る。 都市計画税が課されていれば市街化区域、課されていなければ市街化調整区域の可能性が高い、 という判断ができます。
• 重要事項説明書の「都市計画法にもとづく制限」欄を確認する。 宅建業者には説明義務があります。

なお市は地番参考図もインターネットで公開しています。 所在地番から土地を特定するときに役立ちます。

出典：川西市「地図情報システム（GIS）」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/toshikeikaku/1020680/index.html ／ 川西市「地番参考図」 http://www2.city.kawanishi.hyogo.jp/chiban/main.html ／ 川西市統計要覧 令和6年度版 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/023/155/R6.toukeiyoran.pdf

7｜そのほか、市公式にページはあるが内容を確認できていないもの

正直に書いておきます。 川西市には次の制度のページが存在しますが、 本ページ作成時点で内容を確認できていません（未取得）。 該当しそうな物件を検討される場合は、市の窓口でご確認ください。

「このページに書いていないこと」があるという前提で、物件をご検討ください。 家タダでは、ご検討中の物件について 用途地域・接道・再建築の可否・区域区分・地区計画の有無・ハザードマップ上の位置を 契約前に無料で調査します。 川西市は、市街化調整区域57.7％・地区計画26地区・土砂災害警戒区域178箇所・ 市内全域が景観計画区域かつ宅地造成等工事規制区域という、 区域指定が幾重にも重なる市です。 物件情報の「用途地域：第一種低層住居専用地域」という1行だけでは、判断材料として足りません。

出典：川西市「高度地区・高度利用地区」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/toshikeikaku/1020677/index.html ／ 川西市「特別用途地区」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/toshikeikaku/1020681/index.html ／ 川西市「生産緑地地区」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/toshikeikaku/1004297/index.html ／ 川西市「近畿圏整備法」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/business/toshikeikaku/1023009/index.html

川西市は、昭和29年（1954年）8月に市になりました。 市公式「川西市の歩み」の逐語は、次のとおりです。

当初の人口は約33,741人。いまが151,821人ですから、70年あまりで約4.5倍です。 ここで押さえておきたいのは「1町2村」という構成です。 川西町・多田村・東谷村の3つが1つになって、いまの川西市ができました。 そして市公式の資料を見る限り、その後の編入合併の記録はありません。 つまりいまの市域の骨格は、昭和29年の時点で決まっているということです。

この事実は、市内格差14.1倍の話と直結します。 市公式の都市計画マスタープランが「北エリア」として挙げる国崎・黒川・横路、 そして「中エリア」に含まれる笹部は、いずれも旧・東谷村域にあたる地名です。 市立東谷小学校・東谷中学校という校名がいまも残っており、 休校中の黒川小学校の児童は、東谷小学校に通っています。 もともと別の自治体だった地域が、1つの市になった。 それが70年後の地価に、14.1倍という形で残っています。

市章の「川」は、猪名川のこと

市公式は、市章の由来をこう記しています。

猪名川は、川西市を南北に貫く川です。 市域は「東西に狭く、南北に細長い地形」（市公式）で、 能勢電鉄の路線も、この川に沿って北へ延びています。 市の名前そのものが川を指しているということは、 この市の骨格が川によってつくられているということでもあります。

洪水の対象河川として市が挙げているのも、 猪名川・藻川と淀川水系一庫大路次川（一庫ダム下流）です。 市の名前になった川が、そのままハザードマップの主役でもある。 北部には1982年に完成した一庫ダムがあり、 その下流の浸水想定区域が令和8年3月27日に新規指定されました。

市花はりんどう、市木はさくら。 市域の一部は猪名川渓谷県立自然公園に含まれています。 なお、市名「川西」そのものの由来については、 市公式に記載を確認できませんでした（未取得）。 市章の由来は取得できていますが、市名の由来とは別の話ですので、 本ページでは推測による説明を載せていません。

高度成長期 ― 丘を切り開いて、ニュータウンがつくられた

市の総合計画には「高度経済成長期に人口急増」という記述があります。 そして市公式は、市内のニュータウンを次のように列挙しています。

都市計画マスタープランも、「日生ニュータウンや大和団地」「清和台から萩原台」 「多田グリーンハイツ」をニュータウンゾーンとして記述し、 「ニュータウン開発以前からの既成市街地」と対比する土地利用区分を設けています。

この「ニュータウンゾーン」と「既成市街地」という対比が、 川西市のいまの地価の分かれ目です。 既成市街地＝南エリアの平地（花屋敷253,000円/㎡、寺畑202,000円/㎡、小戸159,000円/㎡）。 ニュータウンゾーン＝中エリアの丘陵団地 （緑台80,000円/㎡、清和台東75,000円/㎡、水明台65,300円/㎡、丸山台61,500円/㎡、けやき坂61,000円/㎡）。 同じ市内で、2〜4倍の差がついています。

そして市の地区計画26地区の大半が、このニュータウンの名前を冠しています。 清和台地区・ファミールタウン清和台・多田グリーンハイツ向陽台／水明台／緑台・ 大和団地東／大和西1丁目／大和東1丁目／大和東2・5丁目・けやき坂地区・湯山台地区・ 鴬が丘地区・東畦野1丁目地区／東畦野山手地区・南野坂地区・ 阪急日生ニュータウン（川西市）・グリーンエステート日生中央。 開発された団地が、そのまま地区計画という制度で管理されているという構図です。

そして市は、団地の世代交代を政策課題にしている

第6次川西市総合計画（令和6年度〜令和13年度）には、 「ニュータウンにおけるファミリー層の社会増減数」という指標が設定されています。

これは、市自身が丘陵住宅団地の世代交代を課題として認識していることの 公的な証拠です。 高度成長期に一斉に入居した世代が高齢化し、次の世代が入ってくるかどうか。 それを市が指標として追いかけている、ということになります。

市は「まちづくり支援事業」のページで、 住民主体のまちづくり活動の事例として市内のニュータウンを紹介し、 多田グリーンハイツ地区の協議会が兵庫県の表彰を受けたことも記しています。

住宅を買う側にとって、これは両面の情報です。 「世代交代が課題である」ということは、裏を返せば 価格が抑えられた広い住宅が流通しているということでもあります。 成約データを見ると、けやき坂は20件・中央値2,450万円で平均面積202㎡、 丸山台は25件・2,200万円で163㎡、清和台西は28件・2,100万円で159㎡。 2,000万円台で延床160㎡〜200㎡クラスが買えるのは、 南エリアの平地では成立しにくい条件です。

いっぽうで、丘陵団地には固有のコストと制約があります。 坂と擁壁、バス便、地区計画による建て方と外壁色彩の規制、 そして土砂災害警戒区域の指定。 「広くて安い」の理由を、資料で確認したうえで選んでください。

いま動いているもの ― キセラ川西と駅前再生

市は「キセラ川西（中央北地区）」のページを設け、 中央北地区の整備を進めています。 また「駅周辺再開発事業など」「川西能勢口駅まち空間の魅力創造について」という ページも公開し、都市再生推進法人の指定も行っています。

市公式の沿革によれば、駅前再開発は1990年代〜2000年代に進められたもので、 そこからさらに次の段階が動いているということになります。 令和8年地価公示で、川西能勢口駅前の商業地・中央町143番1外が675,000円/㎡（＋5.5％）と 市内最高値をつけ、南エリアの住宅地も花屋敷＋4.5％、霞ケ丘＋5.1％、下加茂＋4.3％と 市平均（＋1.8％）を上回って上昇しているのは、この動きと無関係ではないはずです。

ただし、各事業の区域面積・事業期間・具体的な内容については、 本ページでは確認できていません（未取得）。 本ページでは「市がこれらのページを公開している」という事実までを記載しています。

年表

※市名「川西」の由来は、市公式に記載を確認できませんでした（未取得）。 本ページでは推測による説明を載せていません（市章の由来は取得済みです）。 同様に各ニュータウンの開発時期・計画戸数・入居開始年、 令和2年・令和7年の国勢調査の人口についても、 市公式で確認できなかったため記載していません。 出典：川西市「川西市の歩み」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/shiseijoho/shokai/kawanishiayumi.html ／ 川西市「川西市とは」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/shiseijoho/shokai/kawanishigaiyou.html ／ 川西市「川西市はどこにある？」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/shiseijoho/shokai/kawanishidoko.html ／ 川西市「第6次川西市総合計画」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/shiseijoho/1007418/sogokeikaku/1014405.html ／ 川西市「まちづくり支援事業」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/shiseijoho/machi/machizukurishien/index.html ／ 川西市「キセラ川西（中央北地区）」 //www.city.kawanishi.hyogo.jp/shiseijoho/machi/1008397/index.html

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