【京都市東山区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

京都市東山区の価格帯で、いくら得になるか

京都市東山区の住宅地は1㎡あたり平均341,428円（7地点の単純平均）。区内の標準地は最高597,000円/㎡（高台寺南門通下河原東入桝屋町３５３番５）から最低169,000円/㎡（清閑寺池田町３５番７）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が3.5倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市東山区の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は31件。成約価格の中央値は2,900万円、真ん中の半数は1,300万円〜4,200万円に収まっています。延床面積の中央値は80㎡。建築年の中央値は1994年です。

最寄駅で多いのは東福寺駅（14件）、鳥羽街道駅（6件）、清水五条駅（5件）。

中央値の2,900万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は102万3,000円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる31件のうち、1981年以前に建てられたものは9件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

京都市東山区の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて京都市東山区・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 7.48km²に3万5千人。京都市11区で最も人口が少ない区

東山区の人口は34,749人（男15,263人／女19,486人）、世帯数は20,441世帯です（2026年9月1日現在・東山区役所「人口・世帯数」）。面積は7.48km²（京都市情報館「京都市の地理」）。人口密度は約4,646人/km²（当方算出）。1世帯あたりの人数は約1.70人（当方算出）です。

令和7年国勢調査の速報（京都市の独自集計）では、東山区は35,193人・20,473世帯。11区のなかで人口が最も少ない区です。令和2年国勢調査の36,602人・20,562世帯から、人口は−1,409人（−3.8％）、世帯は−89世帯（−0.4％）。同じ5年間に京都市全体は1,463,723人から1,431,713人へ−32,010人（−2.2％）でした。人口の減り方（−3.8％）は、山科区（−5.0％）・西京区（−4.5％）に次いで3番目に大きく、世帯数が減ったのは11区のなかで東山区だけです（京都市全体では世帯は＋3.4％）。なお、この数字は京都市が公表した速報で、市は「総務省統計局が後日公表する速報値とは異なる場合があります」と注記しています。確報は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。

長い目で見ても、人口は減り続けています。東山区基本計画「東山・まち・みらい計画 2025」（令和3年8月）は、「東山区の人口は，平成2年の約51,000人から，令和2年には約36,000人となり，30年間で約15,000人減少しています」と書いています。同じ30年間に0歳〜14歳は約2,600人減り、65歳以上は約2,000人増えました。高齢化率は令和2年で東山区32.1％、京都市28.9％（同計画）。空き家率は東山区19.6％、京都市12.9％（平成30年住宅・土地統計調査）で、計画は「近年，空き家数は減少に転じているものの，他行政区と比較すると東山区の空き家率は依然として高く」と書いています。

その一方で、土地の値段は京都府内でいちばん上がっています。令和8年地価公示の住宅地は平均＋7.1％（府内29市区町村で1位）、商業地は平均＋14.4％。住む人が減っているのに土地が上がっているのは、清水・祇園をはじめ、住まい以外の使い道（店舗・宿泊など）でも土地が求められている区だからだと考えられます（用途ごとの需要を示す区別の統計は、本ページでは確認できていません）。

買う側にとっての意味を、正直に書きます。第一に、成約の件数が少ないので、相場の目安になる事例が少ないということ。直近4四半期の成約は94件で、11区で最少です。気になる物件が出たとき、その価格が妥当かどうかを個別に確かめる必要が大きくなります。第二に、空き家・古い木造住宅が多い区なので、安い物件には理由があるということ。前面道路が細い、再建築に条件がつく、山ぎわの規制がかかる、といった事情を、契約の前に調べる必要があります。第三に、区は定住・移住を増やそうとしているということ。区役所は「住んでこそ！東山プロジェクト」を進めており、令和8年6月に策定した「東山区まちづくり運営方針」でも「定住・移住への意欲を喚起する方策を進め」ると書いています。

東山区は、昭和4年（1929年）に生まれた区です。京都市統計書によると、昭和4年4月1日に上京区と下京区の区域の一部を分合して、左京区・中京区・東山区が新設されました（区の基本計画の年表は「東山区を下京区から分区，『東山区』誕生」）。昭和6年には宇治郡山科町を編入し、昭和51年（1976年）10月1日に山科区を分区して、いまの区域になっています。区役所の避難所一覧は、区内を11の学区（有済・粟田・弥栄・新道・六原・清水・貞教・修道・一橋・月輪・今熊野）に分けています。

市街化区域と市街化調整区域

京都市は、市街化区域と市街化調整区域を分けている市です（線引きあり）。京都市「都市計画総括表」（令和8年4月23日現在）によると、市域82,783haのうち都市計画区域は48,051ha、そのうち市街化区域が14,980ha（31.2％）、市街化調整区域が33,071ha（68.8％）。都市計画区域の外は左京区と右京区の一部だけで、東山区は都市計画区域の中にあります。

ただし、東山区の中の内訳（区ごとの市街化区域・市街化調整区域の面積）は、公表資料で確認できませんでした。京都市統計書の都市計画区域面積の表は市全体の値だけで、行政区別の内訳が載っておらず、都市計画の冊子にも行政区別の表がありません。このページでは「東山区は全域が市街化区域」とも「どこが市街化調整区域」とも書いていません。推測で書かない方針のためです。

東山区は、東の端が東山連峰の山です。山の側には古都保存法の歴史的風土保存区域・歴史的風土特別保存地区がかかっており（区域の説明に東山区の町名が出てきます）、特別保存地区では建物の新築や宅地の造成が原則として認められません。山ぎわ・山の中腹の物件を検討するときは、区域区分（市街化区域か市街化調整区域か）と、こうした保存の区域にかかっていないかを、必ず住所ごとに確認してください。検討中の物件がどの区域にあるかは、京都市地図情報提供サービスと景観情報共有システム（下の「調べ方」）で確認できます。

地価公示 ― 7地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、京都市東山区の住宅地の標準地は7地点。 単純平均は1㎡あたり341,428円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋7.1％です。 全7地点を、価格の高い順に所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

京都市東山区は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 京都市東山区の住宅地の平均価格は3位。 京都市の11区のなかで見ると第3位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

京都市東山区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地7地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ区内で3.5倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

東山区を一言で表すと、「住む人は減り、土地の値段は上がり、買える物件は少ない区」です。令和7年国勢調査の速報で人口は35,193人、11区で最少。5年間で3.8％減りました。令和8年地価公示の住宅地は平均＋7.1％で、京都府内29市区町村の1位。そして国土交通省の成約価格情報に出てくる成約は94件で、11区で最少です。この章では、この3つの事実から東山区を読んでいきます。

住宅地の標準地は7地点。すべて上昇、ただし＋2.4％から＋13.7％まで

読み取れることが3つあります。

• 価格の高い順と、上昇率の高い順が、ほぼ同じ並びです。上位2地点（桝屋町・粟田口三条坊町）は50万円台で＋11〜14％、中ほどの2地点（茶屋町・新瓦町西組）は29万〜39万円で＋7〜8％、下位3地点（本町16丁目・泉涌寺門前町・清閑寺池田町）は17万〜22万円で＋2〜4％。高い場所ほど大きく上がっているということです。
• 同じ区のなかで3.5倍。1㎡あたり169,000円は坪に直すと約56万円、597,000円は約197万円です（当方算出）。平均の341,428円/㎡は、上位2地点に引き上げられた数字で、7地点のうち4地点は平均より下にあります。「東山区の住宅地は34万円」と覚えるより、「17万円から60万円まである」と理解するほうが実態に合います。
• 標準地の地積に小さいものがある。下位3地点は85㎡・89㎡・113㎡。成約した戸建47件の土地面積の中央値も65㎡です。東山区の戸建は、小さな敷地に建つのが標準だと言えます。

平均価格は京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち3位、京都市の11区でも3位。変動率（＋7.1％）は、府内29市区町村でも、京都市11区でも1位です。

商業地は12地点。すべて上昇、10地点が＋10％以上

商業地の平均は1,600,750円/㎡、前年比＋14.4％。12地点すべてが上昇し、10地点が＋10％以上です。住宅地の平均（341,428円/㎡・＋7.1％）と比べると、価格は約4.7倍、上がり方は2倍（当方算出）。最高の祇園町北側（530万円/㎡）と最安の弓矢町（74万9,000円/㎡）では約7.1倍の開きがあります。

• 1㎡あたり100万円以上の地点が9地点。祇園・新橋・宮川筋・三条・新門前・五条橋東・清水の名前がつく地点です。
• 価格が最も低い弓矢町が、上昇率では2番目（＋17.6％）。上昇率の1位は新門前通の西之町（＋17.9％）。大通りに面していない地点が、大きく上がっています。
• 清水5丁目の地点は地積64㎡で＋15.7％。区役所と同じ清水五丁目の、小さな敷地の商業地が、1年で15％以上上がりました。

買う方にとっての意味を、正直に書きます。東山区では、住宅として使える土地・建物が、店舗や宿泊といった住まい以外の使い道とも競い合っていると考えられます（区のまちづくり運営方針が「観光事業者、観光客、区民等」の「共存や調和」を掲げているのは、そのためでしょう）。商業地が年に15％前後上がっている局面では、まわりの住宅・マンションの売り出し価格も強気になりやすいと考えられます。だからこそ、その価格が周辺の成約事例に照らして妥当かを、契約の前に確かめる意味があります。ただし東山区は成約が94件しかなく、比べる事例そのものが少ない区です。

出典：国土交通省 地価公示（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。平均・変動率・順位・倍率は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。所在地番の丁目・番地の数字は算用数字に直しています。

実際の成約94件 ― 中古マンション47件、戸建47件。新築戸建ては2件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市東山区の成約は94件です。京都市の11区のなかで最も少ない件数です。これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※新築戸建て・中古戸建ての面積は延床面積の中央値、戸建全体の面積は土地面積の中央値です。戸建47件のうち建築年が分かるのは33件（新築2件＋中古31件）で、残る14件は建築年が公表データにありません。上位25％は、中古マンションが5,300万円、中古戸建てが4,200万円、戸建全体が4,300万円です。新築戸建ては2件しかないため、中央値3,200万円は2件の真ん中の値にすぎません。

中古マンションと戸建が、ちょうど47件ずつです。都心の下京区は成約の86.5％が中古マンションですから、東山区は都心の区のなかでは戸建の割合が高い区だと言えます。中古マンションの中央値は3,000万円ですが、下位25％が2,000万円、上位25％が5,300万円、上位10％が1億2,000万円。最小は320万円、最大は4億円です。「東山区の中古マンションは3,000万円」と覚えるより、「数百万円から億を超えるものまで、同じ区に成約がある」と理解するほうが実態に合います。専有面積の中央値は70㎡、建築年の中央値は1994年。築30年あまり・70㎡前後が、成約のまんなかです。47件のうち8件は1981年以前の建築でした。

戸建は、ほとんどが中古です。建築年が分かる33件のうち、新築（2025年以降）は2件だけ。中古戸建て31件は280万円〜1億2,000万円と幅が広く、建築年の中央値は1994年、31件のうち9件が1981年以前の建築です。成約個票には1949年築の戸建もあります。戸建全体の土地面積の中央値は65㎡。住宅地の平均価格341,428円/㎡に65㎡を掛けると約2,219万円（当方算出）で、戸建の中央値2,800万円の8割ほどにあたります。平均価格は上位2地点に引き上げられた数字ですから単純には言えませんが、東山区の戸建は、価格の大きな部分が土地の値段だと考えてよいでしょう。建物が古い物件は、買ったあとの改修費用を含めた総額で判断する必要があります。

0円仲介の対象という面から見ると、次のように整理できます。

• 新築戸建て（建売）は対象になりやすい種別です（対象外の物件もあります）。ただし東山区では、直近4四半期の成約が2件しかありません。「新築戸建てを東山区で」と決めて探すと、物件そのものがなかなか出てこない、ということを知っておいてください。
• 中古マンション・中古戸建ては、対象になる物件とならない物件があります。売主が不動産会社のリフォーム済み・リノベーション済み物件は対象になりやすい物件です。古い戸建やマンションを不動産会社が買い取って改修し、売り出している物件は、東山区でも対象になる可能性があります。気になる物件が対象かどうか、まず物件ごとに確かめる価値があります。
• 売主が個人の方で、売主側から仲介会社に報酬が支払われない形の取引などは、対象外になる場合があります。

最寄駅別の成約（6駅・計88件。中央値は10件以上の3駅のみ）

清水五条と東福寺の2駅で55件。区の成約の約6割がこの2駅です。中央値は清水五条が4,150万円、東福寺が1,400万円で、約3.0倍（当方算出）の差があります。この差は、成約した住戸の種別・広さ・築年の差を含んだ数字で、駅ごとの内訳は公表データにありません。東福寺駅を最寄りにする成約個票の戸建2件は2,800万円と3,200万円でしたから、同じ駅でも幅があります。9件以下の3駅は、1件入れ替わるだけで中央値が大きく動くため、「—」としています。予算が決まっている方は、「東山区」で探すのではなく、「どの駅から歩ける範囲か」で探すと、現実的な候補が早く見つかります。

学区・町別の成約（10件以上の3つ）

10件以上の成約があるのは、この3つだけです。このほか、本町9件、粟田学区・新道学区・一橋学区が各6件、六原学区5件、貞教学区・今熊野宝蔵町が各4件、有済学区3件。9件以下の学区・町は、件数だけを載せています。件数が少ないと、たまたま成約した1〜2件の住戸の種別・広さ・築年で中央値が大きく動き、その学区・町の水準を表す数字にならないためです。上の3つの数字も、マンションと戸建を分けていない中央値で、「場所のよしあし」ではなく、成約した住戸の広さ・築年・種別の差を含んだ数字としてお読みください。

「学区」という言葉について。ここでいう学区は、小学校の通学区域ではなく、元学区と呼ばれる地域の単位です。区役所の避難所一覧も、この単位で書かれています。物件広告に「◯◯学区」と書いてあっても、通う学校の名前ではありません（東山区の学校区は開睛小中と東山泉小中の2つです）。

実際の成約は、こんな中身です

8件とも2,100万円〜3,200万円。区の中央値に近い帯の成約です。同じ3,000万円前後で、清水五条駅11分の90㎡・2LDK（1971年築）と、鳥羽街道駅5分の75㎡・3LDK（2004年築）のどちらも買えるということです。三条京阪駅1分の35㎡（2012年築）は2,500万円、清水五条駅17分の80㎡（2002年築）は2,100万円。駅・広さ・築年のどれを取るか、が東山区の中古マンション選びの基本になります。

戸建4件は2,600万円〜3,200万円。建築年は1949年から2013年まで。同じ2,600万〜2,900万円で、清水五条駅10分の土地60㎡・1949年築と、七条駅20分の土地95㎡・2013年築の両方があります。駅に近い古い家か、駅から離れた新しい家か。1949年築の戸建は、建築基準法の施行（昭和25年）より前の建物ですから、京町家にあたる可能性があります。その場合、解体には届出が求められ、直して住むなら耐震改修の補助（京町家は最大300万円）の対象になりえます（この物件が京町家にあたるかどうかは、公表データからは分かりません）。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・京都市東山区94件）。これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。戸建の間取りは公表データに入っていないため「—」としています。

山と川に挟まれた区 ― 山の側は「守る区域」、川の側に駅

東山区役所は、区を次のように説明しています。

東が山、西が川。この地形が、東山区の物件選びのすべてに関わってきます。

清水・阿弥陀ヶ峰・泉涌寺の特別保存地区を足すと約214ha。区の面積748haの3割近く（当方算出）にあたります。特別保存地区では、通常の維持管理以外の現状変更が原則として禁止されています。東山区は、面積のかなりの部分が「建物を新しく建てることが原則できない区域」だということです。住宅が建つのは、その残りの土地です。区役所は、清水寺などの世界遺産、産寧坂・祇園新橋の伝統的建造物群保存地区、京焼・清水焼などの伝統工芸、祇園・宮川町の伝統芸能を、区の特徴として挙げています。こうした場所の近くに住めることが東山区の値打ちであり、同時に、建て替え・外観の変更に制限がかかる理由でもあります。

出典：東山区役所「区の概要・歴史」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000010808.html ／京都市「歴史的風土（古都）の保存」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281785.html ／京都市「地区計画一覧」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000154220.html ／京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報（京都市東山区）」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/higashiyamaku.html ／東山区役所「東山区内にある災害時の指定避難所等について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000132690.html

人口は30年で3割減。空き家率19.6％、細い道が約半数

東山区基本計画「東山・まち・みらい計画 2025」（令和3年8月）は、区の現状を数字で書いています。

買う側にとっての意味は3つあります。

• 空き家が多いということは、古い戸建が市場に出てくる可能性がある区です。成約データでも、戸建47件のうち新築は2件だけで、中古戸建て31件のうち9件が1981年以前の建築でした。古い家を買って直して住む、という選び方が現実的になります。
• ただし、細い道に面した家は、建て替えに条件がつきます。住宅に接する道路の約半数が幅員4m未満で、2m未満の比率は市内で最も高い区です。相場より大きく安い物件は、前面道路が理由であることが少なくありません（「買う前に確認したい点」の章で扱います）。
• 区は、定住・移住を増やそうとしています。区役所は「住んでこそ！東山プロジェクト」で東山区に住む魅力を発信しており、ワンルームマンションの空き室を活用するプロジェクトも進めています。令和8年6月の「東山区まちづくり運営方針」は、「古い木造住宅や空き家、細街路が多い地域特性を踏まえ」て防火・防災に取り組むこと、「定住・移住への意欲を喚起する方策」を進めることを書いています。

出典：東山区基本計画「東山・まち・みらい計画 2025」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000284601.html ／東山区役所「東山区まちづくり運営方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000355266.html ／東山区役所「住んでこそ！東山プロジェクト」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000300452.html ／東山区役所「ワンルームマンションの利活用」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000332713.html

まとめ：東山区は「道・山・駅・築年・使い方」の5つで選ぶ区

東山区の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち3位、京都市の11区のなかでも3位。変動率（＋7.1％）はどちらで見ても1位です。確認すべきことは、次の5点です。

• 前面道路。幅員4m未満か、1.8m未満の路地か、建築基準法上の道路か。建て替えができるかどうかが決まります。
• 山の側の区域。歴史的風土特別保存地区・保存区域、風致地区、土砂災害警戒区域等にかかっていないか。
• どの駅から歩ける物件か。清水五条4,150万円、祇園四条3,400万円、東福寺1,400万円。駅は鴨川沿いで、山の側は坂とバスになります。
• 建築年と建物の種類。中古戸建て31件のうち9件、中古マンション47件のうち8件が1981年以前。京町家にあたるかどうかも確認します。
• 使い方。自分で住むのか、ときどき使うのか。住まない住戸には令和12年度から新しい税がかかる予定です。祇園・新門前・古門前には地区計画、産寧坂・祇園新橋には伝統的建造物群保存地区のルールがあります。

この5点は、すべて契約前に調べられます。家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、対象になる物件については買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます（物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の京都市東山区

東山区が生まれたのは昭和4年（1929年）4月1日。昭和6年に宇治郡山科町を編入し、昭和51年（1976年）10月1日に山科区を分区して、いまの区域になりました（京都市統計書・東山区基本計画）。
左が1974〜78年、右が現在の、東山区役所（清水五丁目）を含む同じ範囲です。左の写真は、山科区が分かれた昭和51年の前後にあたります。区の基本計画によると、東山区の人口は平成2年の約51,000人から令和2年には約36,000人へ、30年間で約15,000人減りました。一方、京都市は平成8年5月に歴史的風土特別保存地区を拡大指定し、平成19年9月には新景観政策で建物の高さの上限を見直しています。2枚を見比べるときは、山の緑の範囲がどう変わったか（変わっていないか）と、市街地の建物の大きさ・屋根の細かさの変化に注目してください。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「京都市東山区清水五丁目」の座標から算出したタイルによるものです。写真に写っている個々の建物・山の名前は、本ページでは確認していません。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28741〜28743・y12978〜12979）で切り出しています。

東山区は昭和4年に生まれた区で、区役所の避難所一覧は区内を11の学区に分けています。有済・粟田・弥栄・新道・六原・清水・貞教・修道・一橋・月輪・今熊野です。国土交通省の成約価格情報も、通り名の住所の側をこの学区の名前（清水学区・修道学区など）で、南の側を町名（今熊野南日吉町・本町など）で公表しています。

ここでは、区役所の避難所一覧に載っている「学区ごとの避難所の所在地」と、成約データ・地価公示に出てくる通り名・町名を手がかりに、東山区を5つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この5つのまとまりは、避難所の住所の通り名・町名をもとにした当方の整理であり、京都市や東山区が定めた区分ではありません。学区の境界線そのものは公表資料で確認できていないため、「この学区はこの通りからこの通りまで」という書き方はしていません。地価公示の標準地がどの学区にあるかも、避難所と同じ町名の地点を除いて確認していません（通り名・町名で並べています）。

東山区は成約が94件と少ない区です。学区別・町別の成約中央値は、10件以上あった3つ（清水学区・修道学区・今熊野南日吉町）だけを載せ、9件以下の学区・町は件数だけを書いています。1件入れ替わるだけで中央値が大きく動くためです。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、京都市東山区・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

東山区には、京阪電鉄の駅が6つあります（三条・祇園四条・清水五条・七条・東福寺・鳥羽街道。いずれも京阪の駅情報で所在地が東山区）。このほか京都市営地下鉄東西線の東山駅・三条京阪駅（国土地理院の地名検索による所在が東山区）、東福寺駅ではJR奈良線に乗り換えられます（京阪の駅情報）。区の基本計画の地図には、地下鉄東西線・京阪電鉄・JR奈良線・JR東海道本線・東海道新幹線が描かれています。

東山区の鉄道は、京阪が軸です。京阪の駅の所在地は「三条大橋東詰」「四条大橋東詰」「五条大橋東詰」「七条大橋東詰」。つまり三条から七条までの4駅は、鴨川にかかる橋のたもとにあります。区役所の案内では、区役所（清水五丁目）へは京阪「清水五条」駅から徒歩10分、地下鉄「東山」駅からは市バスに乗り換え、となっています。区役所のある場所でも、駅から歩いて10分かかるということです。

駅によって、成約の価格帯が分かれます。10件以上の3駅で見ると、清水五条が30件・中央値4,150万円、祇園四条が14件・3,400万円、東福寺が25件・1,400万円。清水五条と東福寺で約3.0倍（当方算出）ちがいます。この差には住戸の種別・広さ・築年の差が含まれていますが、「東山区の相場」ではなく「どの駅の物件か」で考える必要があることは確かです。所要時間や本数は各事業者の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※この表に載せているのは、公式の情報で東山区の駅であることを確認できた駅だけです。京阪の6駅（三条・祇園四条・清水五条・七条・東福寺・鳥羽街道）は、京阪電鉄の駅情報に所在地が「京都市東山区」と書かれています。地下鉄東西線の東山駅・三条京阪駅は、京都市交通局の駅ページに住所の記載がないため、国土地理院の地名検索（住所検索）が返す市区町村コード（26105＝東山区）によるものです。JR東福寺駅は、京阪の駅情報の乗換路線（JR奈良線）と、国土地理院の地名検索（東福寺駅＝東山区）で確認しました（JR西日本の駅情報ページは本ページでは取得していません）。路線の欄の「京阪本線・鴨東線」は、京阪電鉄の駅情報ページの表記です。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、公表値を確認できていないためです（未取得）。京都市統計書に駅別の表がありますが、表計算ファイルのみの公開で、本ページでは読み取れていません。

駅別の集計は6駅・計88件（94件中）です。清水五条30件、東福寺25件、祇園四条14件、鳥羽街道9件、東山6件、七条4件。中央値を載せたのは10件以上の3駅だけです（清水五条4,150万円・東福寺1,400万円・祇園四条3,400万円）。9件以下の駅は、1件入れ替わるだけで中央値が大きく動くため、件数だけを載せています。駅からの平均は5〜12分。清水五条11分・東福寺12分・祇園四条10分・七条12分と、件数の多い駅は10分を超えています。成約個票にも徒歩15分・17分・20分の物件があります。京阪6駅のうち4駅（三条・祇園四条・清水五条・七条）の所在地は「◯◯大橋東詰」。鴨川にかかる橋のたもとです。区役所のある清水五丁目でも、京阪の清水五条駅から徒歩10分と案内されています。徒歩の分数だけでなく、坂の有無と道の幅を現地で歩いて確かめてください。国土交通省の成約価格情報では、同名の駅と区別するために「東山(京都)」と表記されています。

道路

資料で名前を確認できる東山区の主な通りは、三条通・四条通・五条通・七条通（東西）と、大和大路通・東大路通・本町通（南北）です。区役所は区の範囲を「北は概ね三条通、南は十条通から稲荷山北麓付近」と説明しており、地価公示の標準地や避難所の住所にも「三条通大橋東入」「四条通大和大路東入」「松原通大和大路東入」「正面通大和大路東入」「東大路渋谷下る」「本町通三ノ橋上る」といった形で通りの名前が出てきます。東山区の住所は、通りの名前で場所を示すものが多いと覚えておくと、物件情報が読みやすくなります。

バスが生活の足になる区です。区役所の最寄りの停留所は市バス「清水道」で、区役所は58・80・86・106・202・206・207系統が使えると案内しています。区役所のある清水五丁目でも京阪の駅から徒歩10分ですから、駅から離れた物件は、バスの系統・本数と、混み具合を現地で確かめることが大切です。区のまちづくり運営方針（令和8年6月）は、目指すまちのひとつに「観光事業者、観光客、区民等がお互いを尊重しながら、地域における共存や調和を図るための取組を推進」することを掲げています。清水・祇園のまわりは、季節や時間帯によって人の出が大きく変わります。平日と休日、朝と夕方の両方で、バス停と通りの様子を見ておくことをおすすめします（バスの乗客数・混雑を示す区別の数字は、本ページでは確認できていません）。

幹線道路から1本入ると、道の幅が大きく変わります。区の基本計画は、東山区の住宅について「住宅に接する道路は，幅員4ｍ未満の細街路が約半数を占め，特に2ｍ未満の細街路は，市内で最も高い比率となっています」と書いています。京都市が平成23年に行った調査では、幅員4m未満の「細街路」が市内（都市計画区域内で建物の立ち並びがあるもの）に約941km・約12,960本、そのうち袋路が約4,330本、幅員1.8m未満の道が約3,410本あります（区ごとの本数は未取得）。市は「幅員1.8メートル未満の路地は沿道建物の再建築や大規模改修が困難」と説明しています。前面道路の幅と建築基準法上の種別は、東山区では交通の便より先に確認すべき事項です（「買う前に確認したい点」の章で扱います）。

車を持つ方は、駐車場と車の通れる道を個別に確認してください。区役所も「駐車場のスペースに限りがあります。なるべく公共交通機関をご利用ください」と案内しています。細い道に面した物件では、敷地に車が入るか、近くに月極の駐車場があるかが、暮らしやすさを左右します。バスの系統ごとの本数、国道・高速道路の路線名は、本ページでは公式資料で確認できていません（未取得）。バスを主な足にする物件は、現在の時刻表を京都市交通局の「地下鉄・バスなび」などでご確認ください。

※駅別の乗降人員、JR東福寺駅の事業者公式の駅情報、京阪の各駅に停まる列車の種別、蹴上駅など区の境に近い駅の所在、市バスの系統ごとの本数、国道・高速道路の名称は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：京阪電気鉄道 駅情報（三条駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/170/info.html ／同（祇園四条駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/162/info.html ／同（清水五条駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/161/info.html ／同（七条駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/160/info.html ／同（東福寺駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/153/info.html ／同（鳥羽街道駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/152/info.html ／京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009295.html ／国土地理院 住所検索（駅名による検索。市区町村コードで所在の区を確認） https://msearch.gsi.go.jp/address-search/AddressSearch?q=東山駅 ／東山区役所「区役所へのアクセス」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000218882.html ／東山区役所「区の概要・歴史」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000010808.html ／東山区基本計画「東山・まち・みらい計画 2025」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000284601.html ／東山区役所「東山区まちづくり運営方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000355266.html ／京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

京都市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。東山区も同じです。都市計画税がかかるのは、市公式の説明では「都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの方」。市街化区域の物件なら合計1.7％になります（償却資産は都市計画税の対象外）。

納期が4月から始まる点に注意してください。令和8年度の納期は第1期 4月30日、第2期 7月31日、第3期 12月28日、第4期 令和9年3月1日。固定資産税・都市計画税は毎年1月1日（賦課期日）の所有者に1年分がかかる税で、年の途中で売買した場合の日割りの精算は、売主・買主の合意で行う商慣習です。市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の固定資産税・都市計画税の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

免税点は、同一人が市内に所有する資産の課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

東山区の物件で税額を考えるときに効くのは、土地の値段の高さと、その上がり方です。令和8年地価公示で住宅地の平均は341,428円/㎡（＋7.1％）、商業地の平均は1,600,750円/㎡（＋14.4％）。固定資産税の評価額は公示価格そのものではありませんが、土地の評価が高く、上がっている区であることは変わりません。地価が上がっている区では、買ったあとの税額が、売主がいま払っている額より増えていく可能性も見ておいてください（土地の税額には負担調整の仕組みがあり、評価額の上昇がそのまま税額に出るわけではありません）。売主の納税通知書（課税明細書）の実額を見せてもらうのが確実です。

★京都市には、これとは別の新しい税が予定されています。「非居住住宅利活用促進税」です。市の説明では「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」で、システム開発の影響で当初の予定から1年延期されています。本ページ作成時点で、まだ課税は始まっていません。対象は「京都市の市街化区域内に所在する非居住住宅（その所在地に住所を有する者がいない住宅）の所有者」。住民票の有無ではなく居住実態で判定され、分譲マンションは戸（専有部分）単位です。税額は、家屋価値割（家屋の固定資産評価額×0.7％）と、立地床面積割（敷地の1㎡あたり固定資産評価額×延べ床面積×税率。家屋価値割の課税標準が700万円未満0.15％、700万円以上900万円未満0.3％、900万円以上0.6％）の合計。家屋の評価額が30万円未満（導入当初5年間は100万円未満）のもの、事業の用に供しているもの、賃貸・販売の募集中で一定の条件を満たすもの、景観重要建造物その他歴史的な価値を有する建築物として定めるものなどは課税が免除され、転勤・入院・介護などによる一時的な非居住には減免があります。自分が住む家は対象外です。東山区は空き家率が19.6％と高く、清水・祇園に近い区です。セカンドハウスとして買う方、相続などで将来住まなくなる可能性のある方は、この税の対象になりえます。立地床面積割は土地の評価額に連動しますから、土地の評価が高い場所ほど負担が大きくなります。該当しそうな方は、制度を確認しておいてください。

住宅用地の特例は、京都市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が価格×1/6、都市計画税が価格×1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格×1/3、都市計画税が価格×2/3です。

東山区の成約データでは、戸建47件の土地面積の中央値は65㎡です。東山区で流通している戸建のほとんどは、土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだと言えます。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。市のページによると、減額の対象になる居住部分の床面積は、令和8年3月31日までの新築は50㎡以上280㎡以下、それ以降の新築は40㎡以上240㎡以下。床面積120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1になり、期間は一般の住宅が3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分です（令和13年3月31日までの新築が対象）。ただし東山区では、新築戸建ての成約が直近4四半期で2件しかありません。成約の中心は中古で、中古の住宅には、この新築の減額はありません。なお、市のページではこの減額は固定資産税について説明されており、都市計画税に適用するという記載は確認できませんでした。

東山区の買主に関係が深いのは、改修の減額措置のほうです。耐震改修（昭和57年1月1日以前から所在する住宅・工事費50万円超・税額の2分の1・1年度分）、バリアフリー改修、省エネ改修の減額措置があります。このほか認定長期優良住宅（5年度分、3階建以上の中高層耐火住宅は7年度分）の減額もあります。成約データでは、中古戸建て31件のうち9件が1981年以前の建築です。古い戸建や京町家を買って改修する方は、工事の前に対象になるかを確認し、工事完了後3か月以内などの申告期限を逃さないようにしてください。

免税点

同一人が京都市東山区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 令和8年4月30日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和8年12月28日／第4期 令和9年3月1日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日。納期限が土日祝・年末年始に当たる場合は翌開庁日

※税率・免税点は京都市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜前面道路の幅と種別 ― 東山区は、細い道の比率が市内で最も高い区です

東山区で古い戸建や古家つきの土地を検討するとき、最初に確認していただきたいのが前面道路です。区の基本計画は、東山区の住宅について次のように書いています。

京都市は、幅員4m未満の道を「細街路」と呼び、平成23年の調査結果を公表しています。

※京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」（平成24年7月策定・令和3年3月改定）。都市計画区域内で建物の立ち並びのあるものの数です。東山区の本数の内訳は公表資料で確認できていません（未取得）。

道の幅によって、家の扱いが変わります。

東山区の戸建は、敷地が小さいぶん、セットバックの影響が大きくなります。成約した戸建47件の土地面積の中央値は65㎡。成約個票には土地60㎡の戸建もあります。65㎡の敷地で道路側を数十cm下げると、建てられる建物の大きさがはっきり変わります。いま建っている家と同じ床面積を建て替えで確保できるかを、契約の前に確かめてください。

ただし、京都市には「建て替えできない」で終わらせないための制度があります。

• 路地のある町並みを再生するための道路指定制度（平成26年度創設）：袋路や幅員1.8m未満の道に面する建物について、地域の合意のもとで一定の条件を満たす場合に、道路後退距離の緩和や建て替えを可能にする制度。
• 建築基準法43条2項の許可・認定：接道の長さが2m未満の路地状の敷地や、トンネル路地の奥での建て替えの許可（平成25年度に基準見直し、その後も改正）。
• 連担建築物設計制度：路地全体をひとつの敷地とみなして接道の規定などを適用する制度（平成29年度に要件を柔軟化）。

これらは「申請すれば必ず通る」制度ではありません。地域の合意や個別の審査が前提です。相場より大きく安い戸建・古家つきの土地は、前面道路が理由であることが少なくありません。道路の種別は、京都市地図情報提供サービスの「指定道路図」で確認できます。京都市の基準時（2項道路かどうかの判断の基準になる日）は、原則として昭和25年11月23日です。東山区の成約データでは、戸建の最小は260万円で、中央値2,800万円の10分の1以下でした（この物件の接道の状況は公表データにありません）。こうした価格の物件を見つけたら、まず接道を確認してください。建て替えができない、または条件つきの物件は、住宅ローンの審査にも影響します。

出典：東山区基本計画「東山・まち・みらい計画 2025」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000284601.html ／京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000185042.html ／京都市「建築基準法上の道路種別と手続」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000328986.html ／京都市「狭あい道路等整備事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000180433.html ／京都市「前の道が狭すぎて建替えも売却もできない・・密集市街地でお困りのみなさんへ」https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000337478.html ／京都市「優先的に防災まちづくりを進める地区の区域」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000201107.html

2｜山の側の区域 ― 特別保存地区・保存区域・風致地区は、建て替えの前に確認

東山区の東側は、古都保存法で山の景色が守られている区域です。京都市の一覧で、区域の説明に東山区の町名が出てくるのは次のとおりです。

買う側にとっての意味は、はっきりしています。

• 特別保存地区のなかの土地には、原則として家を新しく建てられません。区域のなかに古家がある場合も、建て替えや増築に強い制約があります。「いま家が建っているから建て直せる」とは限りません。
• 保存区域・風致地区では、建て替えはできても、大きさ・高さ・色・緑地に基準があります。風致地区の建ぺい率は2/10〜4/10、高さは8〜15m（種別による）。同じ広さの土地でも、建てられる家は小さくなります。
• 眺めのよさと制限は、同じ場所にあります。住宅地の最高地点（桝屋町・597,000円/㎡・＋13.7％）も最安地点（清閑寺池田町・169,000円/㎡・＋2.4％）も、特別保存地区「清水」の区域の説明に出てくる町名の地点です（標準地そのものが区域に入るかは確認していません）。

このほか、区役所は産寧坂と祇園新橋を伝統的建造物群保存地区として紹介しています（京都市の伝統的建造物群保存地区は4地区・14.9ha）。町並みを守るための地区で、建物の外観に関わる工事には基準と手続きがあります。伝統的建造物群保存地区の区域・基準・手続きの中身は、本ページでは市の資料で確認できていません（未取得）。産寧坂・祇園新橋のまわりの物件は、市の窓口で確認してください。物件ごとに、京都市地図情報提供サービスと景観情報共有システムで、どの区域にかかるかを確認できます。

出典：京都市「歴史的風土（古都）の保存」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281785.html ／京都市「風致景観の保全」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281780.html ／東山区役所「区の概要・歴史」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000010808.html ／京都市「都市計画総括表」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000019433.html ／京都市「景観情報共有システム」の案内 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281540.html

3｜土砂災害 ― 8地区・65箇所。11学区のうち8学区に避難場所の指定

京都府の「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」で、東山区の指定箇所は8地区・65箇所です。

今熊野・清水・月輪の3地区で41箇所。区全体の6割強です（当方算出）。区役所の避難所一覧でも、この8学区には土砂災害時の指定緊急避難場所が指定されています。

読み取れることが3つあります。

• 土砂災害の「対象地区なし」は、有済・新道・貞教の3学区。京都府の一覧に地区名が出てこない3学区と一致します。
• 水害の「対象地区なし」は、清水・今熊野の2学区。この2学区は、土砂災害の箇所数では区内の1位（今熊野18）と2位（清水13）です。水害の想定が無い学区が、土砂災害の指定は多い、という組み合わせになっています。
• 粟田・弥栄・六原・修道・一橋・月輪の6学区は、土砂災害と水害の両方に避難場所が指定されています。区の基本計画も「多くの学区が土砂災害（特別）警戒区域を抱えるとともに，浸水想定区域を有する学区もあり」と書いています。

学区の単位で安心せず、物件の住所で確認してください。「対象地区なし」は学区全体についての区役所の説明で、指定箇所のある学区でも、区域に入るのは山ぎわ・がけの近くの一部です。警戒区域（イエローゾーン）か、特別警戒区域（レッドゾーン）かも大事な違いで、特別警戒区域では居室のある建物の構造に規制がかかり、住宅ローンや将来の建て替えにも影響します。京都市の居住誘導区域も、土砂災害特別警戒区域と急傾斜地崩壊危険区域を除いて設定されています。京都府のページには警戒区域と特別警戒区域の内訳が無く、東山区の内訳は本ページでは確認できていません（未取得）。地区ごとの位置図・区域図は、京都府のページの地区名から開けます。

出典：京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報（京都市東山区）」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/higashiyamaku.html ／京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／東山区役所「東山区内にある災害時の指定避難所等について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000132690.html ／京都市「立地適正化計画の区域図」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000256463.html

4｜京町家 ― 解体は1年前までに届出。買う前に「指定」の有無を確認

京都市には「京都市京町家の保全及び継承に関する条例」（平成29年11月制定）があります。東山区にある京町家の軒数は本ページでは確認できていませんが（未取得）、区の基本計画が「木造住宅が多く」と書いている区です。成約個票にも、1949年築の木造の戸建があります。

買う側にとっての意味は、買う目的で変わります。

• 古家を壊して新築するつもりで買う方：建物が京町家にあたる場合、解体の1年前までの届出が求められます。個別指定・指定地区内なら義務です。「買ってすぐ解体して着工」という工程が組めない可能性がありますので、契約の前に、指定の有無を確認してください。条例の改正が検討されていますので、制度が変わる可能性もあります（改正の中身と施行時期は、本ページでは確認できていません）。
• 京町家を直して住むつもりで買う方：耐震改修の補助（下の5）や、京町家改修補助金（個別指定京町家・指定地区内の京町家が対象。外観工事は補助率3分の1・上限200万円）があります。未就学のお子さんがいる世帯なら、京都安心すまい応援金の加算（京町家の購入で50万円）の対象にもなりえます。

出典：京都市「京町家を未来へ」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/ ／同「解体の届出」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/kaitai/ ／同「京町家改修補助金」 https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/repair/ ／京都市 条例改正案の市民意見募集 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000355412.html ※京町家改修補助金の内部工事・設備工事の上限額は読み取りを照合できず、本ページには載せていません（未取得）。

5｜地震 ― 1981年以前の建物が多い区。耐震の補助は着工前に申請

東山区の成約データには、古い建物が多く含まれています。

中古戸建ては31件のうち9件（約3割）、中古マンションは47件のうち8件が、1981年以前の建築です（割合は当方算出）。このほか、戸建には建築年が公表データに入っていない成約が14件あります。京都市の耐震の補助制度は、昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された木造住宅を対象にしています。

令和8年度の受付は2026年4月13日〜12月25日（予算がなくなり次第終了）。いちばん大事なのは順番で、工事の着工前に申請が必要です。買ってすぐに改修工事を始めてしまうと、補助が受けられません。購入 → 耐震診断 → 補助の申請 → 工事の順番を守ってください。対象者に「居住者（予定を含む）」が入っていますので、買主の立場でも相談できます。1981年以前に建った中古マンション（成約8件）は、この木造住宅向けの制度の対象ではありません。耐震診断・耐震改修を行っているかどうかを、管理組合の資料で確認してください。成約個票の清水学区の中古マンション（3,000万円・専有90㎡）は1971年築でした。

京都市は区ごとに地震ハザードマップを公開しており、「被害が一番大きくなると想定される地震（断層）の震度階を表しています」と説明しています。東山区のマップがどの地震（断層）を想定しているか、想定震度・被害想定の数字は、本ページでは確認できていません（未取得）。東山区の地図面・情報面は、下の出典のページから開けます。京都市は令和5年3月に第4次地震被害想定の最終報告をまとめています。

出典：京都市「地震ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000196.html ／京都市「京都市第4次地震被害想定」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000668.html ／京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000119039.html ／京都市「まちの匠・ぷらす」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html

6｜水害 ― 9学区に水害時の避難場所。浸水の深さは住所ごとに確認

区役所の避難所一覧では、11学区のうち9学区（清水・今熊野を除く）に、水害時の指定緊急避難場所が指定されています。水害の想定がある学区が多い、ということです。正直に書くと、東山区のどの住所にどの川の浸水想定がかかるか、浸水の深さが何mかは、本ページでは確認できていません（未取得）。京都市の水害の情報は、地図の形で公開されています。

• 京都市防災情報マップ：洪水・内水・土砂災害・地震の4種類。洪水・内水は河川ごとに「浸水深」「家屋倒壊（氾濫流）」「家屋倒壊（河岸浸食）」「浸水継続時間」を表示。
• 京都府は、鴨川・高野川・桂川などを洪水予報河川にしています（府内全体の一覧）。東山区は、区役所の説明では東山連峰と鴨川に挟まれた区です（鴨川の浸水想定が東山区のどの範囲にかかるかは、本ページでは確認していません）。
• 京都市は、「平成25年台風第18号および平成26年8月豪雨」による市域の被害を受けて浸水対策を強化したと説明しており、「雨に強いまちづくり」推進計画を進めています。

マンションの場合は、地下・半地下に電気室や機械式駐車場がないか、1階の住戸や店舗の床の高さを、戸建の場合は道路より敷地が低くないかを確認してください。住所を入れれば、防災情報マップで浸水の想定を調べられます。契約時の重要事項説明でも、水害ハザードマップ上の所在地が説明されます。防災重点農業用ため池（市内17箇所）の一覧には、東山区のため池は載っていません。物件を見に行くときに、その学区の避難所の場所と、そこまでの道を歩いてみることをおすすめします。細い道の多い区ですから、避難の道筋を実際に確かめておく意味があります。

出典：東山区役所「東山区内にある災害時の指定避難所等について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000132690.html ／京都市「京都市Web版ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000146.html ／京都市防災情報マップ https://www.bousaimap.city.kyoto.lg.jp/ ／京都府「洪水浸水想定区域図」 https://www.pref.kyoto.jp/sabo/1170048959713.html ／京都市「雨に強いまちづくり」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000458.html ／京都市「防災重点農業用ため池」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html

7｜住まない住戸には新しい税 ― 非居住住宅利活用促進税（令和12年度から課税開始予定）

京都市独自の、これから始まる税です。東山区の物件を「ときどき使う家」として検討している方には、特に関係があります。

自分が住む家には関係のない税です。関係があるのは、(1)セカンドハウスとして東山区の住宅を買う方、(2)将来、転勤や住み替えで住まなくなる可能性のある方、(3)親御さんのために買う・相続で受け継ぐ予定のある方です。東山区は、空き家率が19.6％（京都市12.9％）と高く、清水・祇園に近い区です。「京都に来たときだけ使う」という目的で検討されやすい区だと考えられますが、そうした使い方は、この税の対象になりえます。②の立地床面積割は、土地の評価額が高いほど大きくなります。まだ始まっていない税ですから、開始時期や内容が変わる可能性もあります。該当しそうな方は、市の税制課（075-222-3155）の最新の案内をご確認ください。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html ／同「課税対象」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html

8｜高さ・景観・地区のルール ― 「いまと同じ建物」を建てられるとは限りません

京都市の高度地区で定める建物の高さの上限は10・12・15・20・25・31mの6段階です（高度地区は市街化区域の95.3％。指定のない場所や、地区計画などで高さを別に定めている場所もあります）。平成19年9月1日の新景観政策で45mの区分が廃止され、市街地の約3割で上限が引き下げられました。あわせて、次の規制があります。

• 中古マンション：その建物が、現在の高さの上限に収まっているか。収まっていない場合、将来の建て替えで同じ階数・同じ戸数を確保できない可能性があります。東山区の成約では、中古マンション47件の建築年の中央値が1994年。半分以上が新景観政策より前の建物です。
• 戸建・土地：屋根の形、外壁の色、軒の出などに基準がある区域かどうか。建て替え・外観の改修の計画がある方は、設計の自由度と費用に関わります。
• 店舗つき住宅・事務所として使う予定：用途の制限と、看板（屋外広告物）の基準。祇園・新門前・古門前には地区計画があります（制限の中身は計画書で確認が必要です）。

出典：京都市「新景観政策」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281600.html ／京都市「新景観政策 10年とこれから」第1章https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000281/281299/report_1.pdf ／京都市「京都市景観計画」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281258.html ／京都市「高度地区」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000023106.html ／京都市「地区計画一覧」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000154220.html ／京都市「京都市内の建築協定（東山区）」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000247434.html

9｜人が集まる場所に住む、人口が減っている区で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。東山区は、清水寺などの世界遺産や祇園があり、区の外から多くの人が訪れる区です。同時に、住んでいる人は減り続けています。

• 暮らしと観光の両立は、区が課題として取り組んでいるテーマです。区のまちづくり運営方針（令和8年6月）は、「観光事業者、観光客、区民等がお互いを尊重しながら、地域における共存や調和を図るための取組を推進することで、持続可能な観光を共に創り上げ、誰もが住みよいと実感できるまちを目指します」と書いています。物件のまわりの人通り・音・バスの混み具合を、平日と休日、昼と夜の両方で確かめてください。
• 同じ建物・隣の建物の使われ方を確認してください。マンションの場合は、管理規約で民泊（住宅宿泊事業）がどう扱われているか。戸建の場合は、隣や向かいに宿泊施設・店舗がないか（区内の宿泊施設の数は、本ページでは確認できていません）。
• 買うときの利点：空き家率が高く、古い戸建が出てくる可能性がある。区が定住・移住を後押ししている。
• 持っているあいだの注意点：土地の値段は上がっていますが（住宅地＋7.1％・商業地＋14.4％）、これは住まい以外の需要も含んだ動きだと考えられます。固定資産税の負担が増えていく可能性も見ておいてください。
• 売るときの注意点：成約が年に94件という区です。買い手がつきやすい物件（駅から歩ける、道が広い、建て替えができる）と、そうでない物件の差が大きくなります。再建築に条件がつく物件は、売るときにも同じ条件がついて回ります。

10｜京都市東山区で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。物件URLをLINEでお送りいただければ、「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、道路・保存の区域・ハザードの確認結果をお伝えします。調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

東山区は、昭和4年（1929年）4月1日に生まれました。京都市統計書の「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」は、この日に「上京区と下京区の区域の一部を分合して左京区・中京区・東山区を新設」したと記しています。東山区基本計画の年表には「昭和4（1929）年 東山区を下京区から分区，『東山区』誕生」とあります。明治22年の市制施行のとき、京都市の区は上京区と下京区の2つだけでした。東山区は、そこから最初に分かれた3つの区のひとつです。

山科を加えて広がり、山科を分けていまの区域に

昭和6年から昭和51年までの45年間、東山区は、いまの山科区にあたる地域を含む区でした。昭和51年10月に山科区が分かれて、いまの7.48km²になっています。京都市の11区のなかでは、下京区（6.78km²）・上京区（7.03km²）・中京区（7.41km²）に次いで4番目に小さい区です。

その小さな区について、区役所は次のように書いています。

同じページは、区の特徴として、清水寺などの世界遺産、産寧坂や祇園新橋といった伝統的建造物群保存地区に指定された町並み、京焼・清水焼などの伝統工芸、祇園・宮川町での伝統芸能の継承、東山山麓を中心に点在する京都国立博物館や京都女子大学などの文化・教育機関を挙げています。区の名前は、区役所の説明に出てくる「東山連峰」と同じ「東山」です（区名の由来そのものを説明した公的な資料は、本ページでは確認できていません。推測による由来は載せていません）。

11の学区 ― 避難所も、成約データも、この単位

東山区役所の避難所一覧に出てくる学区は11。大規模地震などのときの指定避難所は、次のとおりです。

京都市のあゆみには、明治2年（1869年）に日本最初の小学校が開校したことが記されています。東山区の避難所を見ると、「元有済小学校」「元月輪小学校」「元今熊野小学校」のように「元」のつく施設や、自治会館・ふれあいサロンといった地域の施設が並んでいます。学校が統合されて数が減ったあとも、学区という地域の単位は残り、避難所や自治会の単位として使われているということです。（個々の施設がどの小学校の跡地なのか、どの学校が統合されてどの学校になったのかは、施設名からの推測を避け、本ページでは断定していません。）

家を買う方にとっては、3つの場面でこの単位に出会います。

• 物件広告と成約データ：「清水学区」「修道学区」といった表記。国土交通省の成約価格情報も、通り名の住所の側はこの単位で公表されています。
• 避難所：学区ごとに指定されています。土砂災害・水害の避難場所は、学区によって「対象地区なし」のところがあります。
• 地域のつながり：区のまちづくり運営方針は、防災・見守り・子育て支援を、地域が主体になって進めることを掲げています。古い町並みの区ですから、町内会・自治会との関わり（加入、会費、行事）を、買う前に確かめておくと安心です。

ただし、通う学校はこの単位では決まりません。11の学区に対して、通学区町名一覧に出てくる学校区は、開睛小中と東山泉小中の2つです。

通りの名前で場所を言う ― 東山区の住所の読み方

東山区の住所には、「◯◯通◯◯東入（西入・上る・下る）◯◯町」という形のものが多くあります。地価公示の標準地も「四条通大和大路東入祇園町北側」「正面通大和大路東入茶屋町」「高台寺南門通下河原東入桝屋町」のように書かれています。

• 「大和大路」が何度も出てきます。住宅地7地点のうち2地点、商業地12地点のうち5地点の所在に「大和大路東入」「大和大路西入」が入っています。南北の大和大路通を基準に、東へ入る・西へ入る、と場所を示しているわけです。
• 同じ町名がほかの区にもあります。通学区町名一覧の備考には、下京区・中京区・上京区に同じ名前の町があることを示す記載が並びます。町名だけでは場所が決まらないので、物件の所在は必ず通り名つきで確認してください。
• 通りが1本ちがうと、土地の値段が変わります。「四条通大和大路東入」の祇園町北側は530万円/㎡、祇園町南側は107万円/㎡。
• 登記上の所在（地番）と、ふだん使う住所の書き方が違います。契約書・重要事項説明書では地番で表示されますので、広告の住所と同じ物件かどうかを、地図で確かめてください。

一方、「今熊野南日吉町」「泉涌寺門前町」「本町16丁目」「福稲高原町」のように、町名だけで書く住所もあります。成約データも、こうした町は町名別に公表されています。「清水」「祇園」「粟田口」「今熊野」「泉涌寺」「清閑寺」といった地名は、古都保存法の区域の説明にも出てくる名前です。こうした地名そのものの由来は、公的な資料で確認していませんので、本ページには載せていません。

年表

※区名「東山」の由来、11学区それぞれの成り立ちと境界、「清水」「祇園」「粟田口」「今熊野」などの地名の由来、昭和4年に上京区・下京区のどの区域が東山区になったか、令和7年国勢調査の確報は確認できていません（未取得）。地区計画の決定年月日は京都市「地区計画一覧」の当初決定の日付、学校の開校年月は京都市「京都市の学校統合の一覧（令和8年度）」によります。出典：京都市統計書 第2章「京都市・行政区の区域及び面積の変遷一覧」 https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Publish/YearBook/ ／東山区基本計画「東山・まち・みらい計画 2025」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000284601.html ／東山区役所「区の概要・歴史」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000010808.html ／東山区役所「東山区内にある災害時の指定避難所等について」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000132690.html ／京都市「京都市の地理」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015581.html ／京都市「京都市のあゆみ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000015599.html ／総務省「指定都市一覧」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/bunken/shitei_toshi-ichiran.html ／京都市「歴史的風土（古都）の保存」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281785.html ／東山区役所「東山区まちづくり運営方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/higasiyama/page/0000355266.html

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