【京都市伏見区】で仲介手数料無料で家を買う方法｜新築戸建て・中古マンション・中古戸建て

「相談したら最後まで断れないのではないか」という不安もよく聞きます。 どの段階で何の費用が発生するかを、先に全部お伝えします。

1〜6の段階では、一切お金がかかりません。 途中でやめていただいても費用は発生しませんし、違約金もありません。 「この物件はやめたほうがいい」と当社から申し上げることもあります。

※手付金は当社が受け取るものではなく、売主様へ支払う売買代金の一部です。 契約後に買主様の都合で解約する場合、手付金は放棄することになります（手付解除）。 この点は契約前に必ずご説明します。

売主様側からのみ報酬をいただく「片手仲介」

不動産の売買では、売主側と買主側それぞれに仲介会社が入ります。家タダは売主様側からの報酬だけで成立する形に 取引を組み立てるため、買主様からは仲介手数料をいただきません。宅地建物取引業法第46条にもとづく報酬額告示 （昭和45年建設省告示第1552号）は報酬の上限を定めたもので、下限の定めはありません。

京都市伏見区の価格帯で、いくら得になるか

京都市伏見区の住宅地は1㎡あたり平均166,508円（36地点の単純平均）。区内の標準地は最高329,000円/㎡（桃山井伊掃部東町４４番１）から最低95,300円/㎡（深草谷口町７０番５）まであり、どのエリアを選ぶかで土地の値段が3.5倍変わります。

※速算式（物件価格×3％＋6万円）×1.1 で算出。400万円以下は別区分。なお、800万円以下の物件は、令和6年7月からの特例で、あらかじめ説明と合意があれば仲介会社が33万円（税込）まで受け取れることになっています。このページの上限額は、特例ではなく原則の式で計算しています。

仲介手数料以外に0円にできる費用

• ローン事務手数料
• 引越し代金
• 購入時の申込金

※適用条件は物件・時期により異なります。対象になるかは物件URLをお送りいただければその場で無料診断します。

中古戸建ては、仲介手数料が0円になる物件と、ならない物件があります。 売主が個人の方で、別の不動産会社が売主側の窓口になっている物件が多いためです。 売主様側からの報酬で成立する形に組み立てられるかどうかは、物件ごとに違います。 売主が不動産会社のリフォーム済み物件は、対象になりやすい傾向があります。

国土交通省の成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、京都市伏見区の中古戸建て（建築年が2024年以前の土地付き建物）は369件。成約価格の中央値は1,800万円、真ん中の半数は880万円〜2,800万円に収まっています。延床面積の中央値は90㎡。建築年の中央値は1996年です。

最寄駅で多いのは淀駅（40件）、石田(京都市営)駅（35件）、ＪＲ藤森駅（28件）。

中央値の1,800万円の物件を買う場合、仲介手数料の上限は66万円（税込）です。家タダで0円の対象になれば、この金額がかかりません。

※出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ「成約価格情報」（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）。市場全体の成約データであり、家タダの成約実績ではありません。

建築年が分かる369件のうち、1981年以前に建てられたものは104件です。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準の可能性があるため、中古戸建てでは建築確認の時期と耐震診断の有無を必ず確認します。

京都市伏見区の中古戸建ては、物件のURLを送っていただければ、0円の対象かどうかを契約の前にお伝えします。対象外の場合も、その理由を正直にお伝えします。

掲載している数値はすべて京都市伏見区・京都府・国土交通省の公表資料にもとづく実データです。

人口 ― 京都市で最も人口が多い区。27万人が3つの区域に分かれて住む

伏見区の人口は269,060人（男129,025人／女140,035人）、世帯数は137,199世帯です（2026年9月1日現在・京都市伏見区役所ホームページ）。面積は61.68km²（京都市情報館「京都市の地理」）で、人口密度は約4,362人/km²（当方算出）。1世帯あたりの人数は約1.96人（当方算出）です。

令和7年国勢調査の速報（京都市独自集計・令和7年10月1日現在）では、伏見区は270,182人・135,991世帯。京都市全体の1,431,713人のうち18.9％（当方算出）を占め、11区のなかで最多です（2番目は右京区の196,376人）。令和2年国勢調査は277,858人・131,284世帯でしたから、人口は5年間で7,676人減（−2.8％）、世帯数は4,707世帯増（＋3.6％）。人口は減っているのに世帯は増えている＝1世帯あたりの人数が小さくなっている、という動きです。なおこの数値は速報で、京都市は「総務省統計局が後日公表する速報値とは異なる場合があります」と注記しています。確報は本ページ作成時点で確認できていません（未取得）。

伏見区には、区役所（本所）のほかに深草支所と醍醐支所があり、国勢調査の速報もこの3つの区域で集計されています。本所の区域が161,093人（区の59.6％）、深草支所の区域が62,317人（23.1％）、醍醐支所の区域が46,772人（17.3％）（構成比は当方算出）。5年間の増減率は、本所−2.6％、深草＋1.0％、醍醐−7.9％です。深草は増え、醍醐は区全体の3倍近いペースで減っている。「伏見区の人口は減っている」と一言でまとめると、この差が見えなくなります。

人口が減っている区域で家を買うことの意味は、正直に考えておく必要があります。買う側にとっては、価格が急に上がりにくく選択肢が多いという利点があります。実際、令和8年地価公示で醍醐の名がつく住宅地4地点の変動率は＋0.8〜＋1.3％で、深草の名がつく9地点（＋1.9〜＋6.2％）より小さい動きでした。一方で、将来売るときに買い手がつきやすい立地かどうかは、いまより慎重に見る必要があります。「伏見区だから」ではなく「どの区域の、どの駅の物件か」で選ぶのが、この区では特に重要です。

区の広がりについて、区役所の「伏見区の地勢」のページ（資料：京都市統計書）は、東西16.06km（醍醐三ノ切〜淀美豆町）・南北11.26km（淀生津町〜深草車阪町）、最高標高602m（陀羅谷・醍醐山地）、最低標高9.2m（向島新田）としています（同ページの面積は61.62km²で、現行の61.68km²とは少し違います。本ページは現行の値を使っています）。京都市の東端（伏見区醍醐三ノ切）と南端（伏見区淀生津町）は、どちらも伏見区です（京都市の地理）。東の端は標高600mの山、西と南の端は標高10m前後の川沿いの低地。1つの区のなかに、これだけ地形のちがう土地が入っています。

市街化区域と市街化調整区域

京都市は、都市計画区域のなかを市街化区域と市街化調整区域に分けています（線引きあり）。京都市の都市計画総括表（令和8年4月23日現在）によると、市全体では都市計画区域が48,051ha、そのうち市街化区域が14,980ha（31.2％）、市街化調整区域が33,071ha（68.8％）です。京都市の都市計画区域は「京都市域のうち、左京区及び右京区の一部を除いた区域」とされていますので、伏見区は全域が都市計画区域のなかにあります。

ただし、伏見区だけの市街化区域・市街化調整区域の面積は、公表資料で確認できませんでした（未取得）。区ごとの内訳は京都市統計書に表がありますが、表計算ファイルでの公開のため本ページでは読み取れておらず、伏見区のどこが市街化調整区域なのかも、本ページでは区域として示すことができません。「伏見区は全域が市街化区域」とも「ここからここまでが調整区域」とも書けない、というのが正直なところです。

手がかりになる公的な事実を2つだけ挙げておきます。第一に、区役所の公式ページは、伏見区について「農業も耕地面積市内第1位を誇り，米，野菜，花き等が生産され」と書いています。区内には、住宅地だけでなく農地がまとまって残っているということです。第二に、区内の向島には、令和6年4月8日に決定された向島国道1号周辺地区地区計画（約13.9ha）があり、計画書はその目標を「農地など周辺環境や営農環境との調和を図りつつ、産業分野において地域経済を牽引する事業の用に供する施設を誘導」としています。農地のそばの物件、川沿いの低地の物件、山ぎわの物件は、市街化区域かどうかを必ず個別に確認してください。確認の方法は、この章の後半と「買う前に確認したい点」の章にまとめています。

地価公示 ― 36地点の実データ

令和8年地価公示（価格時点：令和8年1月1日）で、京都市伏見区の住宅地の標準地は36地点。 単純平均は1㎡あたり166,508円、前年の同一地点と比べた変動率の平均は＋2.9％です。 上位・下位それぞれ5地点を所在地つきで掲載します。

※各標準地の価格は、国土交通省が公表した令和8年地価公示の公示価格です。 変動率は、前年（令和7年）の同じ標準地の公示価格と比べて当方が算出しました。 前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）は「—」とし、平均の母数から除いています。 所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」（市名は省略表記）です。

京都市伏見区は京都府内で何番目に地価が高いか

令和8年地価公示で住宅地の標準地が3地点以上ある京都府内の29市区町村のうち、 京都市伏見区の住宅地の平均価格は12位。 京都市の11区のなかで見ると第10位です。

※国土交通省の令和8年地価公示の公示価格をもとに、当方が全地点を集計して算出した平均と順位です。 国土交通省が順位として公表しているものではありません。

京都市伏見区の地価マップ（令和8年地価公示・住宅地36地点）

標準地の所在地を丁目単位でまとめ、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。 同じ区内で3.5倍の開きがあります。

※所在地は国土交通省の鑑定評価書情報にある「所在地番」を丁目までで表記したものです。 同一の丁目に複数の標準地がある場合は、価格の高いほうを採用しています。

公園・緑地

伏見区の公園について、区役所の年表で開園の時期を確認できるのは次のとおりです。伏見港運動公園（昭和43年8月開園）、向島運動公園（昭和54年10月・向島ニュータウンに開園）、横大路運動公園（昭和57年3月開設）、伏見桃山城運動公園（平成19年4月オープン）。平成15年3月には三栖閘門・伏見みなと広場が整備されています。区内の都市公園の箇所数・面積、1人当たりの公園面積は、本ページでは確認できていません（未取得）。京都市全体では、風致地区が17地区・約17,943ha、生産緑地地区が457.24ha・1,844地区あります（都市計画総括表・令和8年4月23日現在）

※伏見区役所「伏見区の歴史 年表／伏見区の歩み」、京都市「都市計画総括表」。

伏見区を一言で表すと、「1つの区のなかに、いくつもの町が入っている区」です。 人口は京都市の11区で最多の27万人。区役所のほかに深草支所と醍醐支所があり、成約データの最寄駅は28駅に分かれます。 城下町、門前町、港町、丘の上の住宅地、ニュータウン、干拓地、工業地。 区の公式ページも「かつての城下町、門前町、港町としての風情を残した町並み」と書いています。 この章では、地価公示52地点と成約770件から、伏見区のなかの違いを読んでいきます。

3つの区域で、人口の動きがちがう

令和7年国勢調査の速報（京都市独自集計）は、伏見区を本所・深草支所・醍醐支所の3つの区域に分けて集計しています。

深草は増え、醍醐は大きく減っています。 京都市全体は−2.2％ですから、本所の区域は市の平均に近く、醍醐の区域は市の平均の3倍以上のペースで減っていることになります。 この差は、次に見る地価の動きにもそのまま表れています。

出典：京都市「令和7年国勢調査」報道発表資料（速報・京都市独自集計） https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Population/Census/2025/2025sokuhou.pdf ※速報値であり、京都市は「総務省統計局が後日公表する速報値とは異なる場合があります」と注記しています。 3つの区域の合計は区の合計と一致します。

地価公示52地点 ― 住宅地は35地点すべて上昇。ただし上がり方は＋0.8％から＋6.3％まで

令和8年地価公示で、伏見区の標準地は住宅地36地点・商業地12地点・工業地4地点の計52地点です。

下がった地点は1つもありません。 ただし上がり方は用途でまったくちがい、住宅地＋2.9％、商業地＋9.1％、工業地＋11.5％。 住む土地より、商売の土地・働く土地のほうが大きく上がっています。

住宅地36地点をすべて、価格の高い順に並べます。

読み取れることが4つあります。

• 200,000円/㎡以上が9地点、130,000円/㎡未満が15地点。 その間の130,000〜200,000円/㎡が12地点です。 「伏見区の住宅地は1㎡あたり16万円台」という平均は、20万〜30万円台の地点と10万円前後の地点を足して割った数字で、 平均に近い地点のほうが少数派です。
• 200,000円/㎡以上の9地点は、桃山（4地点）・深草（4地点）・銀座町（1地点）。 区の北東の、京阪・近鉄・JRの駅が集まる側にあります。
• 上がり方が大きいのも同じ地域。 ＋4.0％以上の地点は11あり、すべて桃山・深草・銀座町・問屋町・竹田の標準地です。 一方、＋2.0％未満の14地点は、醍醐・日野・小栗栖・向島・淀・納所・横大路・深草谷口町・桃山町和泉に並びます。
• もともと高い地点ほど大きく上がり、安い地点は小さくしか上がっていない。 区のなかの差は、1年前より広がったということです。 これから買う方にとっては、高い地域はさらに買いにくくなり、安い地域は値ごろなままだが値上がりも小さい、という選択になります。

商業地12地点と工業地4地点は次のとおりです。

商業地の上位2地点（東大手町・深草稲荷御前町）だけが70万円台で、3位（332,000円）の2倍以上。 この2地点は上昇率も＋15.9％・＋14.9％で突出しています。 商業地12地点の平均320,833円/㎡は、この2地点が引き上げている数字で、残る10地点の平均は239,600円/㎡（当方算出）です。 工業地は4地点すべてが＋10％を超えました。 区の公式ページが「京都の新しい活力を創造していく地域」と書いている、油小路通の沿道や高速道路に近い地域の土地が、強く評価されています。 ただし、それが住宅地の値上がりにそのままつながっているわけではありません。 同じ横大路の住宅地（横大路中ノ庄町）は＋1.9％、久我の商業地・工業地に近い羽束師志水町の住宅地は＋2.7％です。

出典：国土交通省 地価公示 鑑定評価書情報（令和8年・令和7年）。価格時点は令和8年1月1日。 平均・変動率・順位は当方の集計であり、国土交通省が公表している順位ではありません。 「—」は前年と比べられない地点（新規選定・選定替え）で、上昇・下落の数には入れていません。

実際の成約770件 ― 戸建471件・中古マンション299件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期）で、 伏見区の成約は770件です。 これは国土交通省が公表している公的データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

新築戸建ては3,300万円、中古戸建ては1,800万円、中古マンションは1,900万円。 この3つが、公的データに出ている伏見区の「真ん中」です。

• 新築戸建て（89件）は、価格の幅が狭い。 半分が2,900万〜3,600万円（下位25％〜上位25％）に収まっています。延床面積の中央値は95㎡。 戸建全体の土地面積の中央値が85㎡ですから、80〜90㎡前後の土地に、延床95㎡前後の家を建てた物件が中心だと読めます。 新築戸建て（建売）は、家タダで仲介手数料0円の対象になりやすい種別です（対象外の物件もあります）。 3,300万円なら上限額115万5,000円の差になります。
• 中古戸建て（369件）は、価格の幅がとても広い。 120万円から7,200万円まで。下位25％が880万円、上位25％が2,800万円です。 建築年が1981年以前のものが104件（28％・当方算出）あります。 中古戸建ては、対象になる物件とならない物件があります。売主が不動産会社のリフォーム済み物件は対象になりやすい物件です。
• 中古マンション（299件）は、建築年の中央値が1995年。 築30年前後が真ん中で、1981年以前の建築が77件（26％・当方算出）。 価格は250万円から5,500万円まで。中古マンションも、対象になる物件とならない物件があります。

中古の戸建てとマンションをあわせると、建築年が1981年以前の成約が181件あります（668件のうち27％・当方算出）。 京都市の耐震診断・耐震改修の支援は「昭和56年（1981年）5月31日以前に着工」された木造住宅を対象にしており、この日付が古い耐震基準で建てられた建物かどうかの目安になります （建築年が1981年の物件には、この日付より後に着工されたものも含まれます）。 伏見区で中古を買うなら、4件に1件はこの年代に当たると考えて、耐震診断・耐震改修の履歴と、住宅ローン・住宅ローン減税の条件を先に確認してください。 京都市には、昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅の耐震診断士の派遣（木造住宅は無料）と、 耐震改修の支援（「まちの匠・ぷらす」本格耐震改修は木造住宅で最大200万円）があります。 いずれも工事着工前の申請が必要です。

最寄駅別の成約（3件以上の28駅・計741件）

28駅の成約中央値は、915万円（小野）から3,500万円（桃山）まで、3.8倍（当方算出）。 3,000万円以上の駅は桃山・桃山御陵前・丹波橋・伏見桃山・ＪＲ藤森の5つで、いずれも「桃山」「丹波橋」「藤森」の名がつく駅です。 1,500万円以下の駅は淀・石田(京都市営)・向島・西向日・向日町・近鉄丹波橋・小野(京都)の7つ。 件数が多い上位4駅（淀・伏見(京都)・石田・向島）のうち3駅が1,400万〜1,500万円ですから、 件数で見れば、伏見区でいちばん多く取引されているのは1,000万円台半ばの物件だということになります。

似た名前の駅を、もう一度並べておきます。

物件広告に「藤森駅 徒歩◯分」「丹波橋駅 徒歩◯分」とだけ書かれている場合は、どの事業者の駅なのかを確認してください。 乗り換えの便利な地域だという見方もできますが、通勤経路が変われば、毎日の所要時間が変わります。

町丁目別の成約（3件以上の79町丁目・計612件から、件数の多い16）

79の町丁目の中央値は、510万円（醍醐外山街道町・4件）から5,200万円（醍醐西大路町・5件）まで。 最高と最低が、どちらも「醍醐」の名がつく町です。 中央値が3,700万円以上の町丁目は8つ（醍醐西大路町、桃山町安芸山、桃山町西尾、深草池ノ内町、桃山町正宗、深草大亀谷東寺町、桃山町松平筑前、深草キトロ町）、 780万円以下の町丁目も8つ（醍醐外山街道町、向島庚申町、醍醐御陵西裏町、深草泓ノ壺町、醍醐上ノ山町、醍醐御園尾町、醍醐岸ノ上町、桃山筒井伊賀東町）あります。 「桃山」「深草」「醍醐」は、高い側にも安い側にも顔を出します。 町名の冠だけで相場を判断することはできません。 （件数が3〜9件の町丁目が多く、中央値は数件の成約で大きく動きます。参考値としてお読みください。 国土交通省のデータは町丁目ごとの平均面積も公表していますが、マンションの専有面積と戸建の土地面積が混ざった平均のため、本ページでは使っていません。）

実際の成約は、こんな中身です

同じ1,900万円の中古マンションでも、1979年築・専有70㎡・駅5分（桃山町鍋島）から、1994年築・専有105㎡（中島河原田町）まで。 同じ2,200万円の戸建でも、土地45㎡・延床95㎡（住吉学区）から、土地120㎡・延床125㎡で最寄駅の記録がないもの（久我森の宮町）まで。 伏見区では、同じ値段で「駅に近くて小さい・古い」と「駅から遠くて広い」のどちらも買えるということです。 ご自身が何を優先するのかを決めてから探すと、物件の比較がしやすくなります。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 成約価格情報（2025年第2四半期〜2026年第1四半期・京都市伏見区770件）。 これらは公的に公表された取引データであり、家タダの成約実績ではありません。 価格・面積は国土交通省が個人を特定できないよう丸めて公表している値です。 新築戸建て・中古戸建ての区分は、建築年（2025年以降／2024年以前）による当方の区分で、戸建471件のうち建築年が分かる458件を分けています。 仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法の報酬額告示の上限（税込）を成約価格にあてはめた試算です。 成約価格情報には「土地のみ」という区分が存在しないため、土地単独の成約中央値は載せていません。 戸建の間取りは個票に記録がないため「—」としています。

水の区 ― 川・港・干拓地、そして平成25年台風18号

伏見は、水とともにできた町です。 区の公式ページは「区内には，桂川，宇治川など主要な河川が流れ，古くから伏見港などを中心に水運の拠点として栄え，発展してきました」と書き、 「かつて『伏水』と表されたように、良質な地下水が豊富なところとして知られ，この地下水を活かして酒造業が発達し」と続けています。 区の歴史のページは、伏見を「木津川・宇治川・桂川・鴨川の流れ込む，水路，陸路ともに交通の要所」と説明しています。

川が集まる場所は、水害のリスクも集まる場所です。 区の年表と市の記録から、水に関わるできごとを拾うと次のようになります。

平成25年台風18号の数字は、伏見区の水害リスクを考えるうえでいちばん重い事実です。 被害報告の表の「伏見」「深草」「醍醐」の3行を足すと、床上浸水は321、床下浸水は361（当方合算）。 京都市全体の床上浸水の約51％、床下浸水の約45％が、伏見区の3つの行に集中していました（割合は当方算出）。 とくに「醍醐」の行の床上浸水189は、市内のどの行よりも多い数字です。 京都市は、この台風と平成26年8月豪雨による被害を受けて浸水対策を強化したと説明しており、 「雨に強いまちづくり」推進行動計画（平成27年3月）は全50事業のうち46事業で目標を達成したとしています。

対策が進んだからといって、同じ場所が二度と浸からないとは言えません。 検討中の物件の住所について、次の3つを確認してください。

• 京都市防災情報マップで、洪水・内水の浸水深、家屋倒壊等氾濫想定区域、浸水継続時間を河川ごとに確認する。
• 国（淀川河川事務所）の洪水浸水想定区域は、淀川・宇治川・木津川・桂川を対象に平成29年6月14日に公表されています。 京都府は鴨川・桂川などを洪水予報河川、山科川などを水位周知河川としています。どの川の想定なのかまで見てください。
• 売主・近隣に、過去の浸水の有無を聞く。平成25年に浸水した建物かどうかは、重要事項説明の前に確認しておきたい事実です。

※平成25年台風18号で浸水した町名・原因、浸水深は、被害報告に記載を確認できず未取得です。 被害報告の区別の表は「伏見」「深草」「醍醐」の行に分かれており、本ページでは区役所（本所）・深草支所・醍醐支所の区域と読んでいます。 出典：伏見区役所「伏見区の沿革・特長・文化」 https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013282.html ／ 伏見区役所「安土桃山時代 秀吉が開いた城下町」 https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013318.html ／ 伏見区役所「年表」 https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013333.html ほか ／ 京都市「平成25年台風18号に伴う被害状況及び対応状況（第55報）」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/cmsfiles/library/2013/H250915saigai.pdf ／ 京都市「雨に強いまちづくり」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000458.html ／ 国土交通省 淀川河川事務所「洪水浸水想定区域図」 https://www.yodogawa.kkr.mlit.go.jp/activity/maintenance/possess/sim/bosai_sonae_01hyo.html

まとめ：伏見区は「区域・駅・築年・ハザード」の4つで選ぶ区

伏見区の住宅地の平均価格は、京都府内で住宅地の標準地が3地点以上ある29市区町村のうち12位、 京都市の11区のなかでは10位。 変動率（＋2.9％）は29市区町村中10位、11区のなかでは9位です。 京都市のなかでは、土地の値段が低いほうから2番目の区ということになります。 京都市内で、価格を抑えて家を持ちたい方にとって、現実的な選択肢の多い区です。

確認すべきことは、次の5点です。

• どの区域か。旧市街地・桃山・深草・醍醐・向島・淀・西部（久我・羽束師・横大路・竹田）。地価も、人口の動きも、成約の価格帯もちがいます。
• どの事業者の、どの駅か。京阪・近鉄・JR・地下鉄。似た名前の駅が多く、平均徒歩が25〜28分の駅（長岡京・西向日・向日町）を最寄りとする成約が55件あります。
• 築年と建物の状態。中古の成約668件のうち181件は建築年が1981年以前です。
• 洪水・内水・土砂災害のどれに当たる住所か。平成25年台風18号では、市全体の床上浸水の半分が伏見区の3つの行に集中しました。
• 高さ・景観・道路の制限と、市街化区域かどうか。城下町の町割りが残る地域の細い道、令和5年に高さの上限が変わった駅周辺、農地に近い物件。

この5点は、すべて契約前に調べられます。 家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行ったうえで、 対象になる物件については買主様の仲介手数料0円でお引き渡しまで進めます （物件や取引条件によっては0円の対象外になる場合があります）。

空から見た、この50年の京都市伏見区

伏見区が誕生したのは昭和6年（1931年）4月。伏見市・深草町・醍醐村など9市町村が京都市と合併・編入し、昭和25年12月に久我村・羽束師村を、昭和32年に淀町を編入して、いまの区域になりました。
左が1974〜78年、右が現在の、京阪伏見桃山駅のある京町3丁目を含む同じ範囲です。区の年表によると、この時期の伏見区では、向島ニュータウンの造成（昭和47年3月開始）、伏見西部第二地区の区画整理（昭和47年4月着工）、新観月橋の完成（昭和50年3月）、万帖敷の区画整理の完了（昭和51年7月）、近鉄向島駅の開業（昭和54年3月）と、まちづくりの事業が続いていました。左の写真は、その工事が進んでいた時期にあたります。2枚を見比べるときは、川と堀の位置、田畑だったところ、古い町割りがそのまま残っているところに注目してください。城下町の細かい町割りと、あとから開かれた大きな区画の住宅地のちがいが、写真から読み取れます。（写真の範囲は、国土地理院の住所検索で得た「京都府京都市伏見区京町三丁目」の座標から算出したタイルによるものです。）

出典：国土地理院 地理院タイル（国土画像情報 第1期／全国最新写真）。同一のタイル座標（ズーム15・x28740〜28742・y12985〜12986）で切り出しています。

伏見区は、昭和6年から昭和32年にかけて、14の町村が合わさってできた区です。昭和6年4月に伏見市・深草町・醍醐村など9市町村が京都市と合併・編入して伏見区が生まれ、昭和25年12月に久我村・羽束師村、昭和32年に淀町が加わりました（区役所は「14の町村が合併・編入して昭和32年に現在の伏見区の姿になりました」と説明しています）。いまも住所には「深草◯◯町」「桃山町◯◯」「醍醐◯◯町」「向島◯◯町」「淀◯◯町」「久我◯◯町」「羽束師◯◯町」と、もとの町村や地域の名前が残っています。

ここでは、令和8年地価公示の全52地点（住宅地36・商業地12・工業地4）と、国土交通省の成約価格情報770件の駅別・町丁目別を、住所の町名を手がかりに7つのまとまりに整理します。

先にお断りしておきます。この7つのまとまりは、住所の町名（深草・桃山・醍醐・向島・淀など）をもとにした当方の整理であり、区役所（本所）・深草支所・醍醐支所の管轄区域や、学区の区分と一致するものではありません（どの町がどの支所の管轄かの対応は、本ページでは確認できていません）。また、成約の町丁目別は3件以上あった79の町丁目（計612件）だけの集計で、件数が3〜5件の町丁目も多くあります。件数を必ずあわせてご覧ください。成約価格情報は国土交通省の公表データであり、家タダ自身の成約実績ではありません。

※エリア区分と各エリアの記述は、京都市伏見区・京都府・関係機関の公表資料にもとづいて作成しています。

鉄道

伏見区には、京阪電鉄・近鉄・JR・京都市営地下鉄の4つの事業者の路線が通っています。このうち京阪電鉄については、公式の駅情報で11駅の所在地が伏見区であることを確認しました（本線の淀・中書島・伏見桃山・丹波橋・墨染・藤森・龍谷大前深草・伏見稲荷、宇治線の観月橋・桃山南口・六地蔵）。下の表はこの11駅です。

伏見区で必ず確認していただきたいのは、「似た名前の駅」です。成約データの駅名を並べると、藤森とＪＲ藤森、丹波橋と近鉄丹波橋、六地蔵(京阪)と六地蔵(京都市営)、そして伏見桃山・桃山・桃山御陵前・桃山南口、伏見(京都)・伏見桃山・伏見稲荷。名前は似ていても別の駅で、路線も行き先もちがいます。成約の中央値も、藤森2,400万円／ＪＲ藤森3,000万円、丹波橋3,300万円／近鉄丹波橋1,245万円、六地蔵(京阪)2,200万円／六地蔵(京都市営)2,950万円と、駅ごとにちがいます。

物件広告の駅名は、事業者名・路線名とあわせて確認してください。通勤先が京阪沿線（大阪・京都市中心部の鴨川沿い）なのか、近鉄・地下鉄烏丸線沿線なのか、JR沿線なのかで、選ぶべき駅が変わります。所要時間や本数は各社の時刻表でご確認ください（本ページには掲載していません）。

※この表に載せているのは、京阪電鉄の公式駅情報で、所在地が「京都市伏見区」と確認できた11駅だけです。路線名は京阪本線（駅情報の表記は「京阪本線・鴨東線」）と宇治線です。

伏見区の成約データには、このほかにも多くの駅名が最寄駅として出てきます。伏見(京都)、向島、竹田(京都)、近鉄丹波橋、桃山御陵前、ＪＲ藤森、桃山、石田(京都市営)、醍醐(京都)、六地蔵(京都市営)、小野(京都)、くいな橋、長岡京、西向日、向日町、桂川(京都)、鳥羽街道です。これらの駅は、鉄道事業者の公式情報で所在地を確認できていないため、表には載せていません（鳥羽街道は京阪の駅情報で東山区と確認。JR・地下鉄の六地蔵は宇治市の資料が宇治市内の駅としています）。区役所の年表には、伏見区の動きとして、「昭和54年3月 近鉄向島駅開業」「昭和63年6月 地下鉄烏丸線の竹田〜京都間開通」「平成4年10月 JR奈良線六地蔵駅開業」「平成9年3月 JR藤森駅開業」「平成9年10月 地下鉄東西線の醍醐〜二条間開通」「平成11年11月 近鉄京都線竹田〜東寺間高架開通」「平成13年3月 JR奈良線（京都〜藤森）複線化開業」「平成16年11月 地下鉄東西線醍醐〜六地蔵間開通」が載っています（年表の記載は、駅の所在地を示すものではありません。JR・地下鉄の六地蔵駅は、宇治市の資料が宇治市内の駅としています）。京都市交通局の案内では、地下鉄烏丸線にくいな橋・竹田、東西線に六地蔵・石田・醍醐・小野の各駅があります。成約データに出てくる駅の件数と中央値は、「この区の特徴」の章に一覧にしています。

表の「1日平均乗降人員」欄が「—」なのは、駅別の乗降人員の公表値を確認できていないためです（未取得）。京都市統計書に駅別の表がありますが、表計算ファイルでの公開のため本ページでは読み取れていません。

成約データの駅名表記について。国土交通省の成約価格情報では、同名の駅と区別するために「伏見(京都)」「竹田(京都)」「醍醐(京都)」「小野(京都)」「桂川(京都)」、「六地蔵(京阪)」「六地蔵(京都市営)」「石田(京都市営)」と表記されています。駅別の集計は成約が3件以上あった28駅のもので、合計は741件（770件中）です。京阪の11駅の合計は308件（当方算出）で、区の成約のおよそ4割が京阪の駅を最寄駅にしています。

平均徒歩の読み方。京阪の11駅は7〜12分。一方、長岡京（31件）・西向日（13件）・向日町（11件）を最寄駅とする成約は、平均徒歩が25〜28分です。駅名から、これらは伏見区の外の駅と考えられます（所在地は本ページでは未確認）。伏見区の西部には、歩いて行ける駅が区内に無い住宅地があるということで、その地域ではバスの系統・自転車・車での移動手段が物件選びの基本条件になります。

道路

区役所の年表と公式ページで名称を確認できる幹線道路は、次のとおりです。名神高速道路（昭和38年7月に尼崎〜栗東間が開通し、京都南インターチェンジが営業を開始）、京阪国道（昭和8年5月完成）、国道24号（昭和41年に伏見インクライン跡地を用地として使うことが決定）、外環状線（昭和41年11月に国道1号線〜桃山南口、昭和45年3月に観月橋〜旧京阪国道が開通・完成）、第二京阪道路・京滋バイパス（平成15年3月開通）、油小路通（平成13年3月に油掛通〜外環状線間が開通）、阪神高速道路8号京都線（平成20年1月に上鳥羽〜第二京阪間、同年6月に稲荷山トンネルが開通。名称は年表の表記）。区の公式ページも「京都高速道路，第二京阪道路の全線開通など」を区の特長として挙げています。

伏見区は、京都市のなかで高速道路と幹線国道が集まっている区です。車で大阪・滋賀・奈良方面へ出やすいという利点がある一方で、高速道路・国道1号・国道24号・外環状線の近くの物件は、交通の便と引き換えに音と振動、大型車の通行の確認が必要です。時間帯を変えて現地で確かめることをおすすめします。向島の国道1号の周辺には、物流・ものづくり分野の企業の立地を誘導する地区計画（約13.9ha）が令和6年に決定されています。

川を渡る橋も、物件選びに関係します。区の年表には、宇治川の観月橋（昭和11年6月完工）・新観月橋（昭和50年3月完成）、宮前橋（昭和45年3月架け替え完了）、羽束師橋（平成9年4月開通）、大宮大橋（平成14年3月開通）、久我橋（平成15年12月開通）が載っています。桂川・宇治川で区が分けられているため、川の向こう側へ行く経路は橋に限られます。向島・淀・久我・羽束師で物件を探す方は、通勤・通学の経路がどの橋を通るのか、朝の混み具合を含めて確認してください。

バスについては、区の年表に醍醐コミュニティバスの運行開始（平成16年2月）、利用者100万人の突破（平成19年5月）、京都市敬老乗車証・福祉乗車証の適用（平成18年10月）が載っています。市バスは昭和48年11月に横大路営業所が開所しています。駅から離れた地域のバスの系統・便数・運賃は、本ページでは確認できていません（未取得）。バス便の物件は、現在の時刻表と、自転車・車での代わりの手段をあわせて確認してください。

※駅別の乗降人員、JR・近鉄・地下鉄の駅の所在地、バスの系統・便数、国道・府道の路線名の一覧は、本ページでは確認できていません（未取得）。出典：京阪電気鉄道 駅情報（淀駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/120/info.html ／同（中書島駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/130/info.html ／同（伏見桃山駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/131/info.html ／同（丹波橋駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/140/info.html ／同（墨染駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/141/info.html ／同（藤森駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/142/info.html ／同（龍谷大前深草駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/150/info.html ／同（伏見稲荷駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/151/info.html ／同（鳥羽街道駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/152/info.html ／同（観月橋駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/316/info.html ／同（桃山南口駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/315/info.html ／同（六地蔵駅） https://www.keihan.co.jp/traffic/station/314/info.html ／京都市交通局「地下鉄駅施設等のご案内」 https://www.city.kyoto.lg.jp/kotsu/page/0000009295.html ／宇治市「宇治市の都市計画2026」 https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/51489.pdf ／伏見区役所「伏見区の歴史 年表」（昭和6年〜15年） https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013333.html ／同（昭和36年〜45年） https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013406.html ／同（昭和46年〜55年） https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013450.html ／同（昭和56年〜平成2年） https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013454.html ／同（平成3年〜13年） https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013458.html ／同（平成13年〜20年） https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013468.html

購入時の諸費用だけでなく、買ったあと毎年かかる税金も判断材料です。 仲介手数料は1回きりですが、固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年発生します。

京都市の税率は、固定資産税1.4％・都市計画税0.3％です。市街化区域の物件なら合計1.7％、市街化調整区域の物件なら固定資産税の1.4％のみになります。税率は京都市内のどの区でも同じで、伏見区だけの税率があるわけではありません。

都市計画税の課税対象について、京都市は「都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの方」と説明しています（償却資産は対象外）。伏見区のなかでも、都市計画税がかかる物件とかからない物件がありえます。課税標準額1,000万円なら年3万円の差です（当方算出）。

年の途中で売買した場合、固定資産税・都市計画税の日割りの精算は売主・買主の合意で行う商慣習であって、市が按分して課税してくれるわけではありません。決済時の精算金は、仲介手数料とは別にかかる実費です。

令和8年度の納期限は第1期 4月30日、第2期 7月31日、第3期 12月28日、第4期 令和9年3月1日（土日祝・年末年始に当たる場合は翌開庁日）。免税点は、同一人が所有する資産の課税標準額の合計が土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です。

★京都市には、もうひとつ知っておくべき税があります。「非居住住宅利活用促進税」です。京都市の市街化区域内にある非居住住宅（その所在地に住所を有する者がいない住宅）の所有者にかかる税で、市のページは「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」としています（システム開発の影響で、令和11年度の予定から1年延期）。税額は、家屋の固定資産評価額×0.7％（家屋価値割）と、立地床面積割（敷地の土地の1㎡当たり固定資産評価額×延べ床面積×0.15〜0.6％）の合計です。自分が住む家は対象外で、2026年10月時点ではまだ課税は始まっていません。セカンドハウスとして買う方、将来だれも住まなくなる可能性がある方は、家屋の評価額が30万円（導入当初5年間は100万円）未満の場合の免除、賃貸・売却予定の場合の免除、転勤・入院などによる減免といった規定を、市のページで確認しておいてください。

住宅用地の特例は、京都市も地方税法どおりです。小規模住宅用地（1戸あたり200㎡までの部分）は、固定資産税が価格×1/6、都市計画税が価格×1/3。一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が価格×1/3、都市計画税が価格×2/3です。

伏見区の成約データでは、戸建471件の土地面積の中央値は85㎡です。伏見区で流通している戸建の多くは、200㎡以下＝土地の全部が小規模住宅用地の特例に収まる広さだということになります。

新築住宅には固定資産税の減額措置があります。京都市のページによると、令和13年3月31日までに新築された住宅で、居住部分の割合が2分の1以上などの要件を満たすものは、床面積120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1に減額されます。期間は一般の住宅が3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅が5年度分。床面積の要件は、令和8年3月31日までの新築が50㎡以上280㎡以下、それ以降の新築が40㎡以上240㎡以下と、時期で変わっています。伏見区の新築戸建ての成約は延床面積の中央値が95㎡ですから、多くは面積の要件に収まると考えられますが、個別の物件が対象になるかは、市の固定資産税の担当でご確認ください。市のページでは、この減額は固定資産税について書かれており、都市計画税に適用する旨の記載は確認できませんでした。

このほか、認定長期優良住宅（5年度分・中高層耐火住宅は7年度分）、耐震改修（昭和57年1月1日以前から所在する住宅・工事費50万円超・1年度分）、バリアフリー改修、省エネ改修の減額措置があります。伏見区の中古戸建ての成約は369件のうち104件が1981年以前の建築です。古い住宅を買って耐震改修をする方は、減額措置の対象になるかを工事前に確認しておくと、申告の漏れを防げます（多くの減額は工事完了後3か月以内などの申告が必要です）。

免税点

同一人が京都市伏見区内に所有する資産の課税標準額の合計が次の額に満たない場合は課税されません。

※納期：第1期 令和8年4月30日／第2期 令和8年7月31日／第3期 令和8年12月28日／第4期 令和9年3月1日（令和8年度）／賦課期日は毎年1月1日

※税率・免税点は京都市の公表資料にもとづく最新値です。税額は物件ごとの課税標準額により異なります。正確な税額は市の資産税課または納税通知書でご確認ください。

1｜洪水・内水は「どの川の図か」まで。平成25年に浸かった場所かどうかも

伏見区で家を買う前に、最初に確認していただきたいのが水害のハザードです。 区の公式ページが「桂川，宇治川など主要な河川が流れ」と書いているとおり、伏見区は大きな川が集まる区で、 区の最低標高は9.2m（向島新田）です。

「ハザードマップを見ました」だけでは足りません。 伏見区のように川が複数ある区では、宇治川の想定では浸からないが、桂川の想定では浸かる、 洪水では浸からないが内水では浸かる、という場所がありえます。 どの川の、どの図を見たのかまで確認してください。 浸水深だけでなく、浸水継続時間（水が引くまでの時間）と家屋倒壊等氾濫想定区域も、住み続けられるかどうかに関わります。

契約時の重要事項説明を待たずに、物件を見に行く前の段階で、 ご自身でも京都市防災情報マップで住所を確認しておくことをおすすめします。 家タダでは、検討中の物件について契約前に無料で確認します。

※伏見区内の浸水深・浸水継続時間の具体値、想定最大規模の降雨条件、地震の震度・被害想定の数値は、 地図・PDFの図面のため本ページでは取得できていません（未取得）。 出典：京都市「京都市防災情報マップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000794.html ／ 京都市「京都市Web版ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000146.html ／ 京都市「地震ハザードマップ」 https://www.bousai.city.kyoto.lg.jp/0000000196.html ／ 京都市「ため池ハザードマップ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/page/0000284639.html ／ 京都府「洪水浸水想定区域」 https://www.pref.kyoto.jp/sabo/1170048959713.html

2｜東の丘陵は土砂災害。稲荷・深草・桃山・小栗栖・醍醐・日野

京都府の「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」には、京都市伏見区のページがあり、次の地区が挙げられています。

地区の名前は、すべて区の東側、稲荷山から桃山・醍醐にかけての丘陵と山すそのものです。 向島・淀・久我・羽束師・横大路といった川沿いの低地の地区名は、この一覧にありません。 伏見区は「西と南は水、東は土砂」と覚えておくと、物件ごとに見るべき図が分かりやすくなります。

特別警戒区域（レッドゾーン）は、実務上たいへん重い意味を持ちます。 レッドゾーンに指定されると、居室を有する建築物には構造規制がかかり、住宅分譲などの開発行為には許可が必要になります。 担保評価が下がり、住宅ローンの条件が厳しくなることもあります。 京都市の居住誘導区域も、土砂災害特別警戒区域と急傾斜地崩壊危険区域を除いて設定されています。 山ぎわ・がけ下の物件は、警戒区域（イエロー）か特別警戒区域（レッド）かまで必ず確認してください。

※伏見区の指定箇所の合計は、本ページには載せていません。 京都府のトップページは伏見区を「11地区208箇所」としていますが、 区別ページ（2018年10月2日更新）の地区ごとの箇所数を足すと216になり、一致しないためです。 警戒区域と特別警戒区域の内訳も、これらのページには記載がありません（未取得）。 出典：京都府「土砂災害警戒区域等指定箇所情報」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/shiteitop.html ／ 京都府「京都市伏見区の指定状況」 https://www.pref.kyoto.jp/dosyashitei/husimiku.html

3｜高さ・景観・風致 ― 建て替えで同じ大きさの家が建つとは限らない

京都市は、平成19年（2007年）9月1日に新景観政策を実施しました。 建物の高さの上限を10m・12m・15m・20m・25m・31mの6段階に改め（それまでの45mの区分を廃止）、 市街地の約3割で上限を引き下げています。高度地区は市街化区域の95.3％（14,274ha）にかかっています。

中古の戸建・マンションで特に注意が要るのは、「いま建っている建物と同じものが、建て替えのときに建てられるか」です。 高さの上限が引き下げられた地域では、いまの建物が上限を超えている（既存不適格）場合があります。 マンションなら将来の建て替えの計画に、戸建なら3階建てが建つかどうかに関わります。 伏見区のどの範囲にどの指定がかかっているかは、本ページでは面積・区域として示せていません（未取得）。 住所ごとの指定は、京都市地図情報提供サービス（用途地域・高度地区・指定道路）と景観情報共有システムで確認できます。

出典：京都市「京都の景観政策」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281600.html ／ 京都市「新景観政策 10年とこれから」第1章 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000281/281299/report_1.pdf ／ 京都市 高度地区計画書 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000023/23106/keikakusyo02.pdf ／ 京都市「京都市地図情報提供サービス」の案内 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000278444.html ／ 京都市「景観情報共有システム」の案内 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000281540.html

4｜細い道・路地・京町家 ― 城下町の町割りが残る地域で

伏見の旧市街地は、区の歴史のページによると、文禄3年（1594年）からの城下町の町割りが「現在の町の原型」になっています。 400年前の町割りが残っているということは、道が細い場所があるということです。

これは京都市全体の数字で、伏見区だけの本数は確認できていません（未取得）。 そのうえで、古い町割りの地域で戸建を買う方に知っておいていただきたいことを整理します。

• 建築基準法上の道路に接していない敷地は、原則として建築ができません。 京都市は「幅員1.8メートル未満の路地は沿道建物の再建築や大規模改修が困難」と説明しています。
• 幅員1.8m以上4m未満の道（2項道路）に面する敷地は、建て替えのときに道路の中心線から2m後退（セットバック）します。 京都市では、建築確認申請の前に狭あい道路整備の申出または協議が必要です。 土地45㎡のような小さな敷地では、後退した分だけ建てられる面積が減ります。
• 一方で京都市には、路地のある町並みを再生するための道路指定制度、建築基準法第43条第2項の許可、連担建築物設計制度といった、 路地の奥でも建て替えを可能にするための制度があります。使えるかどうかは敷地ごとの判断です。
• 京町家（建築基準法の施行＝昭和25年より前に建てられた、伝統的な構造・意匠を持つ木造建築物）は、 解体に着手する1年前までに届出が必要です（個別指定京町家・指定地区内の京町家は義務、それ以外は努力義務）。 古家つきの土地を買って建て替えるつもりの方は、その建物が京町家に当たるかどうかを先に確認してください。 京都市は令和8年7月24日〜8月24日に条例改正案の意見募集を行っており、制度が変わる可能性があります。

道路の種別は、京都市地図情報提供サービスの「指定道路図」で確認できます。 「安いのには理由がある」物件が、この論点に当たることがあります。 成約データの中古戸建ての最小は120万円、下位25％は880万円です。 極端に安い戸建に出会ったら、まず接道と再建築の可否を確認してください。家タダでは契約前に無料で調査します。

出典：京都市「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000185/185042/torikumihousinkaitei.pdf ／ 京都市「建築基準法上の道路種別と手続」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000328986.html ／ 京都市「狭あい道路等整備事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000180433.html ／ 京都市「前の道が狭すぎて建替えも売却もできない・・密集市街地でお困りのみなさんへ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000337478.html ／ 京都市「京町家を未来へ」（条例について） https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/about/ ／ 同（解体の届出） https://kyomachiya.city.kyoto.lg.jp/kaitai/ ／ 京都市 条例改正案の意見募集 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000355412.html

5｜中古の4件に1件は1981年以前の建築。耐震の支援は「着工前の申請」

伏見区の成約データでは、中古戸建て369件のうち104件、中古マンション299件のうち77件が、建築年1981年以前です。 京都市の耐震の支援制度は、次のとおりです。

令和8年度の受付は2026年4月13日〜12月25日（予算がなくなり次第終了）です。 いちばん大事なのは順番です。「まちの匠・ぷらす」は工事着工前の申請が必須とされています。 古い戸建を買ってすぐリフォームの工事を始めてしまうと、支援が受けられなくなります。 購入 → 耐震診断 → 申請 → 工事、という順番を守ってください。 対象者に「居住者（予定を含む）」が入っているので、これから買って住む方も使える可能性があります。 補助率や細かい要件は本ページでは確認できていません（上限額のみ）。窓口は京（みやこ）安心すまいセンターです。

この2つの制度の対象は木造の一戸建て・長屋で、マンションは対象に含まれていません。 1981年以前の建築のマンションを検討する方は、耐震診断の実施の有無、耐震改修の履歴、長期修繕計画と修繕積立金の残高を、 管理組合の資料で確認してください。住宅ローンの取扱いも金融機関によって分かれます。

出典：京都市「木造住宅・京町家の耐震診断士派遣」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000119039.html ／ 京都市「『まちの匠・ぷらす』京町家・木造住宅 耐震・防火改修支援事業」 https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000235294.html

6｜駅名の取り違えと、駅から遠い地域の移動手段

物件広告の駅名は、事業者名・路線名とあわせて確認してください。 伏見区の成約データには、次のように似た名前の駅が出てきます。

六地蔵は、駅によって所在する市がちがいます。 京阪の六地蔵駅は伏見区、JR奈良線と地下鉄東西線の六地蔵駅は、宇治市の資料「宇治市の都市計画2026」が宇治市内の駅に数えています。 「六地蔵駅 徒歩◯分」の物件は、伏見区の物件なのか宇治市の物件なのかを、住所で確認してください。 市が変われば、都市計画税の税率、子どもの医療費の制度、学校、ごみの出し方まで変わります。

もうひとつは駅までの距離です。 成約データでは、長岡京・西向日・向日町を最寄駅とする成約が55件あり、平均徒歩は25〜28分。 最寄駅の記録がない成約もあります。区の西部（久我・羽束師など）で物件を探す方は、次の点を確認してください。

• 駐車場は何台分あるか。前面道路の幅と、車の出し入れのしやすさ。
• バスの系統と、現在の時刻表。どの駅へ出るバスなのか、朝と夜の本数。
• 川を渡る橋。通勤・通学の経路がどの橋を通るのか、朝の混み具合。
• 高速道路・幹線国道からの距離。名神高速道路・第二京阪道路・国道1号などが通る区です。音と振動は時間帯を変えて現地で確認してください。

7｜住まない家にかかる新しい税（令和12年度から課税開始予定）

京都市には、非居住住宅利活用促進税という新しい税があります。 条例は2022年3月25日に可決、2023年3月24日に総務大臣が同意し、 市は「令和12年度（令和12年1月1日の利用状況によるもの）から課税開始予定」としています。2026年10月時点では、まだ課税は始まっていません。

自分が住むために買う家は、対象外です。 関係があるのは、セカンドハウスとして買う方、親の家として買って将来だれも住まなくなる可能性がある方、相続で空き家になりそうな家を持つ方です。 成約データの下位25％が880万円という伏見区の中古戸建ては、セカンドハウスや親族用として検討されることもあるでしょう。 その場合は、この税の対象になるかどうかを先に確認してください。

出典：京都市「非居住住宅利活用促進税について＜令和12年度課税開始予定＞」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html ／ 京都市「非居住住宅利活用促進税の課税対象」 https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html

8｜人口が減っている区域で買う、ということ

これは正直に書いておくべき点です。 伏見区の人口は、国勢調査で令和2年の277,858人から令和7年（速報）の270,182人へ、5年間で7,676人（2.8％）減りました。 区域別では、本所−2.6％、深草＋1.0％、醍醐−7.9％です。

• 買うときの利点：京都市の11区のなかで住宅地の平均価格が10位。京都市内で価格を抑えて買える区です。 醍醐・向島・淀などの標準地は、上昇率が＋1〜2％前後にとどまっています。
• 持っているあいだの注意点：区のなかの差が広がっています。価格の高い桃山・深草・旧市街地の標準地には＋4〜6％台の地点が並び、醍醐の標準地は＋0.8〜1.3％でした。
• 売るときの注意点：買い手がつきやすい立地かどうかの差が、いまより大きくなる可能性があります。 駅からの距離、災害リスク、学校の再編、居住誘導区域の内外は、将来の売りやすさに関わります。

「長く住むための家」として買うなら、伏見区は選択肢の多い区です。 一方、「数年で買い替える前提」の方は、立地の条件を厳しめに見ておくことをおすすめします。

9｜伏見区で契約前に確認すべきこと（チェックリスト）

家タダでは、これらの調査を契約前に無料で行います。 物件URLをLINEでお送りいただければ、 「仲介手数料0円の対象か」とあわせて、区域区分・用途地域・道路・ハザードの確認結果をお伝えします。 調査の結果、購入をおすすめしないという結論になることもあります。

伏見区は、昭和6年（1931年）4月に誕生しました。 区役所の公式ページは、区の沿革を次のように説明しています。

区役所は別のページで「14の町村が合併・編入して昭和32年に現在の伏見区の姿になりました」とも書いています。 成約データの町名に「深草」「桃山」「醍醐」「向島」「淀」「久我」「羽束師」「横大路」「下鳥羽」「竹田」「納所」と、 さまざまな地域の名前が並ぶのは、この成り立ちによるものです。

「伏水」― 地下水と酒のまち

区の公式ページは、伏見という名前と水の関係を次のように書いています。

区の文化の紹介には、環境省の名水百選に選ばれた水が湧く御香宮、南浜界わいの酒蔵の町並みが挙げられ、 区の年表には平成13年10月に「伏見の酒蔵（新酒のかおり）」が環境省の「かおり風景100選」に選ばれたことが載っています。

地下水は、鉄道の形まで変えました。 区の歴史のページによると、昭和2年に奈良電鉄を地下に通す計画がもちあがったとき、 「伏見の地場産業である酒造りに必要な地下水が出なくなると伏見の酒造家が猛反対し，高架にしたと伝えられています」。 （「伏水」という表記以外の、地名「伏見」の語源・由来についての説明は、区の公式ページでは確認できませんでした。本ページでは推測による由来は載せていません。）

秀吉が開いた城下町と港

区の歴史のページによると、いまの伏見の町の原型は、豊臣秀吉の伏見城の築城にさかのぼります。

城下町について、区の歴史のページはこう書いています。 「武家屋敷，寺社，町家，道路などの区画整理が行われ，現在の町の原型が形づくられました。 外堀が城郭の西側に流れ，町の中心部を囲むように掘られ，掘り上げられた土砂でさらに西部の低湿地帯を埋立ました。 南北に縦貫する京町通と両替町通が町人居住区の中核を成していました。」

買う側にとって、この歴史は3つの意味を持ちます。

• 町割りが古い。京阪伏見桃山駅の所在地は「京町3丁目」、商業地の標準地は「両替町11丁目」。 400年前の通りの名前が、いまも住所として使われています。道の幅と接道の確認が欠かせない地域です。
• 「西部の低湿地帯を埋立」とある。外堀（濠川）の西側には、掘った土で埋め立てた土地があると、区の歴史のページ自身が書いています。 低い土地・埋め立てた土地は、浸水と地盤の確認が必要です。
• 大名の名前のような町名が残っている。桃山井伊掃部東町、桃山毛利長門東町、桃山町島津、桃山町松平筑前、桃山町鍋島、桃山筒井伊賀東町。 区の歴史のページは「全国各地から有力大名が集められ」と説明しています。 向島の「本丸町」「二ノ丸町」は向島城の名残です。

疏水・インクライン・日本で最初の電車、そして陸軍

明治以降の伏見について、区の歴史のページは次のように書いています。

深草について、区の歴史のページは「のどかな田園地帯は兵舎や連兵場に変わっていきました」と書いています。 「師団街道」「第一軍道」という道路の名前は、物件広告の所在地の説明にもよく出てきます。 その由来は、この時代にあります。

「伏見市」は2年間だけ存在した

伏見区の成り立ちで特徴的なのは、京都市と合併する前に、いちど「伏見市」になっていることです。 区の歴史のページの説明はこうです。

独立した市だったまちが、京都市の区になった。 区役所のほかに深草支所と醍醐支所があり、大手筋の商店街があり、鉄道の駅が集まり、商業地の最高地点が70万円/㎡を超える。 伏見区が「京都市の南のはずれ」ではなく「ひとつのまち」としてのまとまりを持っているのは、この経緯によるものです。 区の年表には、昭和36年6月に「京都市・伏見市合併30周年式を御香宮など3カ所で挙行」とあります。

年表

※淀町の編入の月日、昭和6年に合併・編入した9市町村すべての名前、区役所の「合併・編入の変遷経過」の図（画像）の内容、 地名「伏見」の語源・由来は確認できていません（未取得）。 出典：伏見区役所「伏見区の沿革・特長・文化」 https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013282.html ／ 伏見区役所「伏見区の合併・編入の変遷経過」 https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013286.html ／ 伏見区役所「安土桃山時代 秀吉が開いた城下町」 https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013318.html ／ 伏見区役所「近代産業への飛躍／明治・大正・昭和へ」 https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013327.html ／ 伏見区役所「年表／伏見区の歩み」（昭和6年〜15年） https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013333.html ／ 同（昭和16年〜25年） https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013370.html ／ 同（昭和36年〜45年） https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013406.html ／ 同（昭和46年〜55年） https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013450.html ／ 同（昭和56年〜平成2年） https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013454.html ／ 同（平成3年〜13年） https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013458.html ／ 同（平成13年〜20年） https://www.city.kyoto.lg.jp/fushimi/page/0000013468.html

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